Nekretnine u Nešvilu 2025: Najnoviji trendovi, najtraženije četvrti i petogodišnja prognoza tržišta

Tržište nekretnina u Nešvilu 2025. godine ostaje dinamično i usmereno na rast, podstaknuto stalnim doseljavanjem, otpornom ekonomijom i kontinuiranim razvojem. Iako se euforija iz 2021–2022. smirila, cene kuća nastavljaju umereno da rastu, potražnja kupaca i dalje postoji, a ponuda se povećava sa istorijskih minimuma. Komercijalne nekretnine predstavljaju priču o dva sveta – procvat maloprodajnog/industrijskog sektora naspram slabijeg tržišta kancelarijskog prostora – dok brzi rast stanovništva i zaposlenosti u gradu podržava većinu tipova nekretnina. U ovom izveštaju analiziramo ključne trendove na tržištu stambenih, komercijalnih i iznajmljivačkih nekretnina; izdvajamo popularne četvrti i nadolazeće projekte; razmatramo promene u politici; ispitujemo demografske pokretače; i predstavljamo prognozu za 3–5 godina za tržište nekretnina u Nešvilu.

Trendovi stambenih nekretnina u 2025. godini

Prodaja i cene kuća: Nakon kratkog hlađenja 2023. godine, stambeno tržište u Nešvilu 2025. stabilizuje se u zdraviju ravnotežu. Prodaja kuća je blago porasla – u junu 2025. zabeleženo je 3.185 zaključenih prodaja, što je oko 5% više u odnosu na jun 2024. godine notyourordinaryagent.com. Stalno doseljavanje i otvaranje novih radnih mesta održavaju potražnju, čak i dok su više kamatne stope ublažile euforiju prethodnih godina. Medijalne cene kuća i dalje beleže umerene dobitke. Sredinom 2025. godine, medijalna cena porodične kuće iznosi oko $528,000, što je rast od oko 4,6% na godišnjem nivou notyourordinaryagent.com. Ovo je daleko od dvocifrenih godišnjih skokova viđenih tokom pandemijskog buma, ali ukazuje na stabilnu aprecijaciju umesto pucanja balona. (Za poređenje, cene stanova su blago pale, za oko 1,4% na godišnjem nivou, na oko $340,000 notyourordinaryagent.com, jer taj segment ima veću ponudu i izbirljivije kupce.)

Potražnja kupaca i ravnoteža na tržištu: Tržište nekretnina u Nešvilu se suštinski preselilo u “zonu Zlatokose” relativne ravnoteže u 2025. godini. Nadmetanja u ponudama su se smirila, dajući kupcima prostora za disanje, ali se dobro procenjene kuće i dalje prodaju. Indeks tržišne aktivnosti je oko niskih 30 (na skali od 100), što ukazuje na blagu prednost prodavaca – ni bujno tržište prodavaca, ni pravo tržište kupaca nestinginnashville.com nestinginnashville.com. Kuće se prodaju sporije nego u vreme “ludila”: prosečan broj dana na tržištu je produžen na oko 105 dana (medijana oko 67 dana) nestinginnashville.com, što je dramatična promena u odnosu na 15–20 dana prodaje iz 2021. Zapravo, oko 42% oglasa doživi sniženje cene pre prodaje nestinginnashville.com, što naglašava da je realno određivanje cene sada ključno. Kupci su povratili deo pregovaračke moći i mogu da odvoje vreme za inspekcije i finansiranje bez žurbe nestinginnashville.com. Prodavci, s druge strane, moraju da prilagode očekivanja – prošla su vremena kada su mogli da traže bilo koju cenu i dobiju je; strateško određivanje cene i dobra priprema nekretnine su ključni nestinginnashville.com.

Zalihe i nova izgradnja: Nakon godina ozbiljnog nedostatka stambenog prostora, zalihe su konačno u porastu. U junu 2025. godine na tržištu širom Velikog Nešvila bilo je oko 14.416 nekretnina, što je povećanje od 28% u odnosu na prethodnu godinu notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. Broj kuća na prodaju, iako još uvek nije veliki, značajno je veći nego tokom nestašice 2021–2022. Ovaj rast je rezultat kombinacije nove izgradnje i preprodaje. Investitori su pojačali izgradnju u periodu 2022–2024, i te jedinice sada izlaze na tržište; istovremeno, više vlasnika sada oglašava prodaju jer se ultra-povoljno tržište za prodavce normalizovalo. Sa većom ponudom, kupci imaju više izbora – što dovodi do dužeg vremena prodaje i umerenijeg rasta cena. Posebno je primetno da je rast zaliha u Nešvilu najizraženiji kod porodičnih kuća i stanova (povećanje od oko 30–36% na godišnjem nivou) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com, dok je broj oglasa za placeve/radnju rastao sporije. Uprkos povećanju zaliha, lokalne urbanističke studije upozoravaju na nedostatak stambenog prostora u budućnosti: Nešvilu je potrebno procenjenih 90.000–120.000 novih domova u narednoj deceniji, a prema trenutnim trendovima biće izgrađeno samo oko 70.000 wsmv.com. Ovo je podstaklo donošenje politika (o čemu će kasnije biti reči) radi omogućavanja veće izgradnje. Za sada, povećane zalihe znače da se tržište u Nešvilu pomera ka neutralnim uslovima – što je dobrodošla promena u odnosu na nedavnu „turbo“ prošlost, ali i dalje sa dovoljno potražnje da cene nastave blago da rastu.

Trendovi u komercijalnim nekretninama (kancelarije, maloprodaja i industrija)

Sektori komercijalnih nekretnina u Nešvilu daju pomešanu sliku u 2025. godini. Maloprodajni i industrijski objekti beleže procvat zahvaljujući rastu stanovništva i širenju poslovanja, dok tržište kancelarijskog prostora ostaje slabo zbog veće praznine i oprezne potražnje korporacija nakon pandemije. U nastavku analiziramo svaki segment:

Tržište kancelarijskog prostora

Popunjenost i zakupnine: Sektor poslovnog prostora u Nešvilu prolazi kroz period prilagođavanja nakon COVID-a u 2025. godini. Stopa nepopunjenosti poslovnog prostora u metrou iznosila je oko 18,4% u martu 2025. godine commercialsearch.com – što je više u poređenju sa istorijskim prosekom Nešvila, ali i dalje ispod nacionalnog proseka od 19,9% commercialsearch.com. Drugim rečima, skoro svaki peti poslovni prostor je prazan, što odražava i pojavu nove ponude i optimizaciju prostora od strane kompanija u eri hibridnog rada. Prosečne tražene zakupnine za poslovni prostor iznose oko $31,64 po kvadratnom stopu, što je nešto ispod američkog proseka ($33) i svrstava Nešvil među pristupačnija tržišta poslovnog prostora za zakupce commercialsearch.com. Rast zakupnina je relativno ravan; zakupodavci se bore za kvalitetne zakupce ustupcima, jer je nepopunjenost i dalje visoka.

Nova ponuda i razvoj: Zanimljivo, Nešvil ima jedan od najvećih portfolija izgradnje poslovnog prostora u odnosu na svoju veličinu. Na kraju prvog kvartala 2025. godine, oko 1,5 miliona kvadratnih stopa poslovnog prostora bilo je u izgradnji (≈2,5% postojećeg fonda), a nekoliko velikih projekata trebalo bi da bude završeno do kraja 2025. godine commercialsearch.com. Zapravo, kada se uračunaju i planirani projekti, portfolio izgradnje iznosi skoro 4,8% tržišta – što je po obimu uporedivo sa Menhetnom commercialsearch.com. Projekti visokog profila kao što su Nashville Yards (ogroman mešoviti projekat u centru grada) i planirani Oracle kampus (više o tome kasnije) drže građevinare zauzetim. S druge strane, postoji pritisak sa strane ponude: novi poslovni prostori dolaze na tržište koje još uvek apsorbuje postojeći prostor, što će verovatno zadržati nepopunjenost u srednjim do visokim dvocifrenim procentima u bliskoj budućnosti. Prodaja poslovnih nekretnina takođe je usporila zbog rasta kamatnih stopa – samo su dve poslovne zgrade promenile vlasnika u celom prvom kvartalu 2025. godine, a obim prodaje je pao za oko 63% u odnosu na prethodnu godinu commercialsearch.com commercialsearch.com. U proseku, poslovne zgrade u Nešvilu su se prodavale za oko $130 po kvadratnom stopu početkom 2025. godine, što je relativno povoljno prema nacionalnim standardima commercialsearch.com.

Izgledi: Oporavak sektora poslovnog prostora je slab. Rast zaposlenosti u Nashville-u i preseljenje kompanija (AllianceBernstein, Amazonov centar itd.) predstavljaju vetar u leđa, ali može proći nekoliko godina dok se ne popuni sav novi i prazan prostor. Jedan pozitivan trend – porast konverzije poslovnog prostora u stambeni. Sa skoro 21 starijom poslovnom zgradom (ukupno oko 1,7 miliona kvadratnih stopa) koje su identifikovane kao glavni kandidati za adaptivnu prenamenu commercialsearch.com commercialsearch.com, investitori imaju priliku da pretvore nedovoljno iskorišćene kancelarije u stanove ili kondominijume, čime se ublažava višak poslovnog prostora i dodaje stambeni prostor. Ukratko, očekuje se da će tržište poslovnog prostora u Nashville-u ostati naklonjeno zakupcima na kratak rok, dok će se stopa slobodnih prostora postepeno smanjivati do kraja decenije kako ekonomija bude rasla i popunjavala nove prostore.

Tržište maloprodaje

Praznine i zakupnine: Tržište maloprodajnih nekretnina u Nešvilu je jedno od najtraženijih u zemlji. Zahvaljujući eksplozivnom rastu stanovništva i snažnoj potrošnji, stopa praznih maloprodajnih prostora u metrou je oko 3,2–3,3% matthews.com matthews.com – izuzetno niska. Zapravo, praznine u maloprodaji su ispod 3,5% još od početka 2022. godine matthews.com, što ukazuje na gotovo potpunu popunjenost u mnogim tržnim centrima. Neki prigradski podtržišta su još zategnutija: neka područja su ušla u 2025. godinu sa prazninom ispod 1%, posebno Mt. Juliet–Lebanon i delovi okruga Dickson i Robertson marcusmillichap.com. Ova izražena nestašica prodajnog prostora je značajno podigla zakupnine. Prosečna tražena zakupnina za maloprodaju u Nešvilu dostigla je $29,32 po kvadratnom stopalu u drugom kvartalu 2025. godine, što je oko 4,8% više u odnosu na prethodnu godinu matthews.com. Ukupno, zakupnine za maloprodaju su porasle za više od 33% od 2020. godine matthews.com – što svedoči o velikoj potražnji za prostorom, kao i o novogradnji višeg kvaliteta koja podiže cenovni plafon. Vlasnici imaju moć određivanja cena zbog nedostatka opcija za trgovce; čak se i veliki prazni prostori nastali zatvaranjem nacionalnih lanaca brzo popunjavaju novim zakupcima po višim cenama matthews.com.

Pokretači potražnje: Potrošačka potražnja u Muzičkom gradu je u porastu, podstaknuta rastom zaposlenosti, porastom turizma i prilivom novih stanovnika. Stanovništvo metropolitenskog područja Nešvila poraslo je za 7,7% od 2020. do 2024. godine (dodato je oko 160.000 ljudi, što je znatno iznad prosečnog rasta u SAD od 3,1%) matthews.com, a razvoj maloprodaje jednostavno nije uspeo da isprati taj tempo – otuda i zategnuto tržište. Kupci su se sa entuzijazmom vratili nakon pandemije, a privlačnost Nešvila kao regionalnog maloprodajnog centra raste. Maloprodaja u centru grada takođe cveta, a zakupnine na glavnim koridorima (Broadway, Gulch, itd.) dostižu rekordne visine – npr. tražene zakupnine u centru su dostigle oko 25 dolara po kvadratnom stopalu NNN u 2024, što je rast od 33% u odnosu na 2020. godinu globest.com. U prigradskim zonama, novi maloprodajni centri se brzo izdaju unapred. Posebno, prigradske zajednice sa velikim rastom stanogradnje zabeležile su skok zakupnina za maloprodaju od 10 dolara po kvadratnom stopalu za godinu dana (kao što se desilo u Mt. Juliet i okrugu Dickson) marcusmillichap.com, što odražava intenzivnu potražnju za prodavnicama i restoranima koji opslužuju rastući broj domaćinstava.

Izgradnja i perspektive: Investitori su bili oprezni u dodavanju maloprodajnog prostora, što produžava tržište u korist zakupodavaca. Samo oko 10.500 m² novog maloprodajnog prostora isporučeno je u drugom kvartalu 2025. godine, a oko 55.700 m² u protekloj godini – ispod istorijskog proseka matthews.com matthews.com. Približno 65.800 m² je u izgradnji na nivou celog metro područja matthews.com matthews.com (samo oko 0,6% ukupnog fonda), a veliki deo toga je već izdat, tako da to neće značajno uticati na stopu slobodnih prostora. Dakle, osim ako ne dođe do pada potrošnje, maloprodajni sektor u Nešvilu bi trebalo da ostane veoma zategnut. Očekuje se da će niska popunjenost potrajati, a kirije nastaviti da rastu zdravim tempom (možda u rasponu od 4–5% godišnje) zbog ograničenog novog prostora. Za investitore, maloprodajni objekti su bili atraktivni: godišnji obim investicija u maloprodaju dostigao je milijardu dolara u protekloj godini – najviše u poslednje dve godine – sa prinosima u rasponu od niskih 6% usled velike konkurencije za imovinu matthews.com matthews.com. Sve u svemu, maloprodaja u Nešvilu je trenutno san svakog zakupodavca – velika potražnja, niska slobodna površina i snažan rast kirija, što ga čini jednim od najstabilnijih maloprodajnih tržišta nekretnina u zemlji.

Industrijsko tržište

Ponuda i slobodni kapaciteti: Industrijski nekretninski sektor u Nešvilu (magacini, distributivni centri, proizvodni prostori) nalazi se na putanji brzog rasta. Investitori su poslednjih godina dodali ogromne kvadrature kako bi iskoristili bum u logistici. Više od 10 miliona kvadratnih stopa novog industrijskog prostora otvoreno je samo u 2023. godini lumicre.com, a zaključno sa drugim kvartalom 2025. još 8 miliona kvadratnih stopa je u izgradnji širom metropolitena matthews.com matthews.com. Ovaj talas izgradnje, snažno koncentrisan u Vilson okrugu i jugoistočnom Nešvilu (koji čine 80% novog prostora od 2020. godine) matthews.com, kratkoročno je povećao stopu slobodnih kapaciteta. Ukupna stopa slobodnih industrijskih prostora iznosi oko 6,0% sredinom 2025. godine matthews.com, što je nešto više u odnosu na izuzetno niskih ~4% pre par godina lumicre.com. U prvom kvartalu 2025. prijavljena je stopa slobodnih kapaciteta od ~6,2%, što je povećanje od ~90 baznih poena na godišnjem nivou savills.us. Suštinski, neki novi magacini su u fazi izdavanja, što privremeno povećava dostupnost. Stopa dostupnosti (koja uključuje prostor za podzakup i nove isporuke) iznosila je oko 8,9% u drugom kvartalu matthews.com, što odražava ulazak spekulativnih projekata na tržište. Ipak, osnovna tražnja ostaje jaka – u pojedinim kvartalima i dalje se beleži neto pozitivna apsorpcija. Na primer, u prvom kvartalu 2025. Nešvil je zabeležio +216.000 kvadratnih stopa industrijske apsorpcije (48% više nego u Q1 2024) colliers.com, iako je u drugom kvartalu došlo do pada u negativnu apsorpciju kako su veliki projekti pušteni u rad matthews.com.

Zakupnine: Industrijske zakupnine u Nešvilu su skočile na rekordne visine. Grad sada ima jedan od najviših nivoa industrijskih zakupnina na jugoistoku, u proseku oko 12,00 dolara po kvadratnom stopalu matthews.com. Taj prosek obuhvata različite cene: veliki magacini (preko 100.000 kvadratnih stopa) izdaju se za oko 10,50 dolara po kvadratnom stopalu, dok manji, moderni objekti ispod 100.000 kvadratnih stopa (za kojima je najveća potražnja) mogu dostići 14 dolara po kvadratnom stopalu matthews.com. Uprkos prilivu nove ponude, zakupnine su porasle oko 5,9% na godišnjem nivou do drugog kvartala 2025. godine matthews.com matthews.com. Poslednjih godina, industrijske zakupnine beleže snažan rast – tražene cene u drugom kvartalu bile su oko 10% više nego godinu dana ranije prema izveštajima nekih brokera, i za oko 35–40% više od 2018. godine (što se vidi i po tome što je cena po kvadratnom stopalu za industrijske nekretnine udvostručena od 2018. godine u prodajama) matthews.com. Glavni pokretač je snažna potražnja iz sektora e-trgovine, logistike (centralna lokacija Nešvila je idealna za distribuciju) i proizvodnih zakupaca (uključujući dobavljače auto-industrije i nove tehnološke pogone za sklapanje). Sa relativno niskom stopom slobodnih kapaciteta i većinom nove ponude koja je unapred izdata ili se brzo iznajmljuje, rast zakupnina na industrijskom tržištu Nešvila nastavlja da nadmašuje nacionalni prosek matthews.com.

Prognoza: Izgledi za industrijski sektor su uglavnom pozitivni, iako možemo očekivati blago usporavanje kako se vrhunac građevinskog ciklusa približava. Nashville-ov rast stanovništva i zaposlenosti privlači korisnike skladišta i lake proizvođače stabilnim tempom. Veliki igrači poput Amazona (sa svojim Operativnim centrom ovde) i brojni 3PL-ovi proširili su se u regionu. S obzirom na 8 miliona kvadratnih stopa u izgradnji, stopa nepopunjenosti bi mogla još malo da poraste (u raspon od 6–7%) u narednih 1–2 godine, ali je važno da je preko 65–70% novog prostora unapred izdato matthews.com matthews.com ili građeno po meri, što ograničava rizik od prezasićenja. Kako se ti projekti popunjavaju, apsorpcija će sustići ponudu. Zapravo, projekcije pokazuju da će se stopa nepopunjenosti vratiti naniže i stabilizovati na srednjih 4% do 2026–27. godine, kako potražnja sustiže ponudu lumicre.com. Očekuje se da će kirije nastaviti da rastu, iako umjerenijim tempom (možda srednje jednoznamenkasti % rast godišnje) s obzirom na visoku osnovu. Industrijska ulaganja ostaju jaka: Nashville je zabeležio 1,2 milijarde dolara prodaje industrijskih nekretnina u protekloj godini matthews.com, a kapitalizacione stope su se smanjile kako institucionalni investitori ulažu. Suština – industrijsko tržište Nashville-a se brzo širi, ali ostaje suštinski snažno, oslonjeno na stratešku lokaciju i ekonomski rast koji bi trebalo da obezbede da ti novi magacini ne ostanu dugo prazni.

Analiza tržišta zakupa (višeporodični objekti)

Nashville-ovo tržište iznajmljivanja stanova u 2025. godini nalazi se na prekretnici, prelazeći iz perioda snažnog rasta ponude u fazu ponovnog uravnoteženja i zatezanja. Evo pregleda:

Popuštanje talasa nove ponude: Investitori su isporučili rekordan broj novih višeporodičnih jedinica u Nešvilu tokom 2021–2023, što je dovelo do povećanja praznih stanova i usporavanja rasta kirija na kratak rok. U 2024. stopa praznih stanova u stanovima porasla je na 8–9% kako su hiljade novih jedinica izašle na tržište. Međutim, do sredine 2025. talas dostiže vrhunac. Završetci od početka 2025. godine iznose otprilike 4.700 jedinica northmarq.com – i dalje istorijski visoko, ali manje u odnosu na vrhunce prethodnih godina jer investitori usporavaju. Mnogi investitori su smanjili pokretanje novih projekata kako bi se fokusirali na izdavanje postojećih northmarq.com. Predviđa se da će ukupno biti isporučeno oko 9.000 novih jedinica za 2025, što je značajno ispod nedavnih maksimuma (2022. je imala više od 10.000 jedinica) northmarq.com. Ovo postepeno smanjenje nove ponude, u kombinaciji sa stalnim porastom broja stanovnika u Nešvilu, olakšava pritisak na tržište iznajmljivanja.

Prazni stanovi i apsorpcija: Postoje jasni znaci da su stope praznih stanova dostigle vrhunac i da počinju da opadaju. U drugom kvartalu 2025, Nešvil je zabeležio kvartalno poboljšanje u praznim stanovima – potražnja za iznajmljivanjem u ključnim urbanim i prigradskim podtržištima premašila je nove isporuke prvi put posle dužeg vremena northmarq.com. Ukupna praznina u stanovima, koja je početkom 2025. bila iznad 8%, sada je na putu da padne ispod 8,0% do kraja godine northmarq.com, prema Northmarq analitici. Ovaj zamah bi trebalo da se nastavi i dalje, sa prazninama koje “teže ka istorijskim normama” do kraja 2026. godine northmarq.com (pre-boom norma za Nešvil bila je oko 5–6% praznih stanova). Ova pozitivna promena je podstaknuta jakom apsorpcijom: potražnja za iznajmljivanjem ostaje zdrava, podstaknuta rastom zaposlenosti i potencijalnim kupcima koji duže iznajmljuju zbog visokih kamatnih stopa. Posebno, centar Nešvila i odabrana predgrađa (npr. oblast Madison/Rivergate, Mt. Juliet i okrug Samner) beleže snažnu aktivnost izdavanja, što dodatno zateže ta podtržišta northmarq.com.

Trendovi zakupa: Kirije su uglavnom bile nepromenjene tokom 2023. godine usled poplave nove ponude, ali sada ponovo rastu kako tržište apsorbuje stanove. U drugom kvartalu 2025. zabeležen je umeren rast kirija zajedno sa padom praznih stanova northmarq.com. Prosečna efektivna kirija u širem području Nešvila trenutno je oko 1.600–1.700 dolara mesečno za tipičan dvosoban stan, u zavisnosti od izvora. Prognoze predviđaju da će do 2026. prosečne kirije dostići otprilike 1.730 dolara mesečno northmarq.com, što implicira nastavak doslednog rasta kirija. To bi značilo godišnji rast od 3–4%, što je održivije u poređenju sa dvocifrenim skokovima kirija iz 2021. Vlasnici novijih zgrada klase A morali su da nude ustupke tokom protekle godine kako bi popunili stanove, ali se očekuje da će ti popusti opadati kako se uslovi budu zaoštravali krajem 2025. i tokom 2026. Važno je napomenuti da su nivoi kirija u Nešvilu i dalje pristupačni u poređenju sa obalskim gradovima, što i dalje privlači nove stanovnike na tržište zakupa.

Pokretači potražnje za iznajmljivanjem: Demografski i trendovi zaposlenja snažno podržavaju sektor zakupa u Nešvilu. Grad privlači mnogo mladih profesionalaca, kreativaca i nedavno diplomiranih (velika grupa milenijalaca i generacije Z), koji često iznajmljuju pre nego što kupe. Veliki poslodavci u zdravstvu i tehnologiji nastavljaju da zapošljavaju, dovodeći radnike koji se sele i koji često prvo biraju zakup. Takođe, status Nešvila kao centra zabave i univerziteta podstiče potražnju za iznajmljivanjem (studenti, gostujući profesionalci itd.). Grad svakodnevno dobija desetine novih stanovnika (oko 66 ljudi dnevno se doseljava) nestinginnashville.com, a ne mogu ili ne žele svi odmah da kupe stan, što znači stalan priliv zakupaca. Trend build-to-rent takođe se pojavljuje: razvijaju se zajednice porodičnih kuća za iznajmljivanje kako bi se zadovoljili oni koji žele kuću i dvorište, ali biraju zakup. Svi ovi faktori ukazuju na tržište zakupa koje, nakon buma u izgradnji, treba da se ponovo zaoštri. Do kraja 2025. i kasnije, očekuje se da će stanodavci ponovo steći moć određivanja cena, prazni stanovi pasti ka srednjim jednocifrenim vrednostima, a rast kirija umereno ubrzati.

Investicije i ROI: Za investitore u nekretnine, iznajmljive nekretnine u Nešvilu imaju snažnu privlačnost. Kapital je i dalje usmeren ka višeporodičnim objektima u Nešvilu – obim transakcija početkom 2025. bio je na istom nivou kao 2024. po broju poslova, a ukupna novčana vrednost zapravo je skočila za skoro 70% na godišnjem nivou (zahvaljujući nekoliko velikih institucionalnih akvizicija) northmarq.com. Kupci su posebno zainteresovani za novije zajednice klase A/B, koje su činile oko 70% prodatih nekretnina do sada u 2025. godini northmarq.com. Cene su bile otporne; medijalna prodajna cena za objekte sa 50+ jedinica iznosila je oko 221.000 dolara po jedinici u prvoj polovini 2025, što je povećanje od 1% u odnosu na 2024. northmarq.com. Kapitalizacione stope su ponovo počele da se smanjuju sredinom 2025. kako se poboljšava prognoza rasta kirija northmarq.com, što je signal povratka poverenja investitora. Sve u svemu, sa osnovama iznajmljivanja koje će se poboljšati (niža praznina, nastavak rasta kirija) i izgledima za pad kamatnih stopa krajem 2025, tržište višeporodičnih nekretnina u Nešvilu je spremno za solidne rezultate. Investitori mogu razumno očekivati godišnje povećanje kirija u rasponu od 3–5% u narednih nekoliko godina i potencijalnu aprecijaciju ako kupe dobro pozicioniranu imovinu pre nego što se tržište potpuno zategne.

Investicione prilike i projekcije ROI

Nešvilov snažan ekonomski rast i rast populacije nastavljaju da ga čine privlačnim tržištem za investitore u nekretnine u 2025. Prilike obuhvataju stambene i komercijalne segmente, sa generalno povoljnim prinosima koji se očekuju u narednim godinama:

Stambene nekretnine (investicije za preprodaju i zadržavanje): Vrednosti kuća u Nešvilu su pokazale izuzetne dugoročne dobitke – porasle su za otprilike 150% u poslednjoj deceniji mcsquaredluxury.com. Iako će budući rast biti mirniji, prognoze i dalje predviđaju stabilnu aprecijaciju. Zillow-ovi modeli predviđaju oko +3,4% rasta cena kuća do 2025. godine mattwardhomes.com, a neke analize predviđaju 4–6% godišnje aprecijacije do 2028. godine mcsquaredluxury.com u metropolitanskom području Nešvila. Ovo sugeriše da kupovina i zadržavanje nekretnina u Nešvilu može doneti solidan rast kapitala. Investitori koji traže prihod od zakupa takođe mogu imati koristi od konkurentnih prinosa: kirije u Nešvilu u odnosu na cenu kupovine često daju odnos kirije i vrednosti u skladu sa ili iznad nacionalnog proseka. Tipičan stan za izdavanje ili kondominijum može ostvariti ~8–12% bruto ROI od zakupa (kirija kao % od kupovne cene) u zavisnosti od naselja rentastic.io – što ga čini privlačnim za investitore koji traže novčani tok. Kratkoročni zakupi (Airbnb/VRBO) u turistički popularnim oblastima su posebno isplativi, često ostvarujući iznadprosečan ROI zahvaljujući procvatu turizma u Nešvilu mcsquaredluxury.com. Popularna mesta kao što su centar grada, The Gulch ili blizina Broadway-a mogu ostvariti visoke cene po noćenju od oko 15+ miliona godišnjih posetilaca (broj za koji se očekuje da će dostići 17,5 miliona do 2025. godine, prema lokalnim procenama turizma). Međutim, investitori moraju da se snađu u lokalnim STR regulativama (koje ograničavaju izdavanje nekretnina koje nisu u vlasništvu stanara u nekim zonama).
Komercijalne investicije: Na komercijalnoj strani, maloprodajni i industrijski objekti nude snažne izglede. Maloprodajni centri imaju koristi od niske popunjenosti i rasta zakupa – investitori su uložili više od milijardu dolara u maloprodaju u Nešvilu u protekloj godini matthews.com. Sa kapitalizacijskim stopama u rasponu od srednjih 6% matthews.com i rastom zakupa od oko 5% godišnje, maloprodajna imovina može doneti zdrav ukupni prinos (prihod + aprecijacija). Neki prigradski maloprodajni podtržišta su toliko nedovoljno snabdevena (praznine <1% marcusmillichap.com) da bi novi razvoj ili projekti dodavanja vrednosti mogli ostvariti izuzetno veliki skok zakupa (zaista, zakupnine u određenim predgrađima su skočile za 10 dolara po kvadratnom metru prošle godine marcusmillichap.com). Industrijske nekretnine su još jedna tražena opcija: prosečne kapitalizacione stope za industrijske objekte u Nešvilu su u rasponu od 5,5% do 6,5%, a potražnja investitora je intenzivna jer su osnovni pokazatelji sektora među najboljima u regionu. Sa industrijskim zakupninama koje rastu oko 6%+ godišnje i ograničenjima zemljišta u centralnim podtržištima, vlasnici dobro pozicioniranih skladišta mogu očekivati rast neto operativnog prihoda i vrednosti imovine. Vredno je napomenuti da su cene prodaje industrijskih objekata po kvadratnom metru udvostručene od 2018. godine u Nešvilu matthews.com – što odražava i rast zakupa i smanjenje kapitalizacionih stopa – i iako se taj tempo neće ponoviti, izgledi ostaju optimistični.
Kancelarije i specijalizovani sektori: Sektor kancelarija je više kontrarian potez. Snižene vrednosti (prosečna cena prodaje oko 130 dolara po kvadratnom metru commercialsearch.com) i visoka praznina znače da investitori mogu kupiti kancelarijske zgrade po relativno niskoj ceni. Ključ je lokacija i repozicioniranje. Investitori spremni na adaptivnu prenamenu mogli bi ciljati starije kancelarijske zgrade u centru za konverziju u stanove ili mešovitu upotrebu, koristeći gradski podsticaj za revitalizaciju. Dodatno, nišni sektori kao što su zdravstvene nekretnine (medicinske kancelarije) ostaju stabilna opcija s obzirom na snažno prisustvo zdravstvene industrije u Nešvilu. Investicije u hotele takođe se oporavljaju, kako turizam i kongresne aktivnosti u Nešvilu ponovo rastu; tržište je zabeležilo rekordne prihode od hotela u 2023–24. i nastavak rasta u 2025, što dovodi do obnovljenog interesovanja za razvoj i akvizicije u sektoru ugostiteljstva.

Suština: Investitore privlači Nešvil zbog njegove dugoročne priče o rastu – raznovrsna ekonomija, bez državnog poreza na dohodak, rastuća populacija i relativna pristupačnost ukazuju na održanu potražnju. Tržište sazreva, tako da su godišnji skokovi cena kuća od 20% verovatno prošlost, ali zauzvrat postoji veća stabilnost. Godišnji prinosi u visokom jednocifrenom procentu (kombinacija prihoda i aprecijacije) su dostižni i realni. Kako je jedan analitičar za nekretnine rekao, Nešvil nudi retku kombinaciju „velikog potencijala za aprecijaciju uz poreski povoljno okruženje” mcsquaredluxury.com. Za one koji gledaju na 2025. i dalje, strateška ulaganja u prave četvrti ili klase imovine u Nešvilu mogu doneti veoma zdrav ROI, posebno ako se kupovina obavi pre sledećeg ciklusa rasta vrednosti nekretnina.

Pregled kvartova: Popularne i rastuće oblasti

Brzi rast Nešvila menja mnoge kvartove, a nekada zanemarene oblasti postaju omiljene na tržištu nekretnina. Evo nekoliko kvartova u usponu i ključnih oblasti na koje treba obratiti pažnju, zajedno sa trendovima gentrifikacije i infrastrukture koji podstiču njihov rast:

Istočni Nešvil: Dugo poznat po svojoj eklektičnoj umetničkoj i muzičkoj sceni, Istočni Nešvil se u potpunosti afirmisao kao žarište nekretnina. Mladi profesionalci i porodice su se ovde doselili zbog istorijskih bungalova, modernih restorana i kreativne atmosfere. Početkom 2025. godine, medijalna cena kuće u Istočnom Nešvilu bila je oko 585.000 dolara – što je rast od 10,8% u odnosu na prethodnu godinu walkerluxuryandland.com. Taj nagli rast odražava i nisku ponudu i veliku potražnju u ovom modernom kraju. Oblasti poput Lockeland Springs i Cleveland Park brzo se gentrifikuju: stare kuće se renoviraju ili ruše i grade nove, a novi mešoviti kompleksi niču duž glavnih ulica. Uprkos rastu cena, Istočni Nešvil je i dalje nešto pristupačniji od luksuznih delova Zapadnog Nešvila, što održava veliko interesovanje kupaca. Autentičnost i mogućnost pešačenja (lokalni favoriti poput Five Points i Riverside Village) garantuju da će ostati jedan od najtraženijih kvartova. Očekuje se nastavak ulaganja, posebno kako obližnji mega-razvoj East Banka (preko reke) napreduje, donoseći parkove, radna mesta (Oracle kampus) i bolju povezanost sa Istočnim Nešvilom.
The Nations (Zapadni Nešvil): Pre nekoliko godina, The Nations je bio skromna industrijska zona; sada je jedan od najbrže transformišućih kvartova u Nešvilu. Smešten u zapadnom delu grada, pored 51. avenije, The Nations je doživeo da se magacini pretvore u popularne pivare, studije i restorane, privlačeći urbanu publiku. Novi projekti gradnje gradskih kuća i stanova ispunili su mnoge blokove, a vrednost nekretnina je u skladu s tim porasla. Privlačnost ovog kraja leži u njegovoj prohodnoj “glavnoj ulici” (51. avenija) sa buticima i restoranima, kao i u relativno centralnoj lokaciji sa neobičnim industrijsko-šik karakterom. Kao primer rasta, veliki mešoviti kompleks Silo Bend dodao je stotine stambenih jedinica. The Nations je oličenje trenda urbane revitalizacije u Nešvilu: pretvaranje stare industrijske zone u živopisno stambeno središte. Gentrifikacija je uveliko u toku, ali šarm i relativna pristupačnost ovog kraja (u poređenju sa centrom) i dalje podstiču potražnju. Investitori su zainteresovani za The Nations zbog mogućnosti preuređenja, a nova infrastruktura (poboljšani putevi, zelene staze) dolazi kako bi podržala rastuću populaciju.
Wedgewood-Houston (WeHo): Južno od centra grada, Wedgewood-Houston – ili “WeHo” – je još jedan gentrifikacioni hotspot. Ovaj bivši industrijski/umetnički kvart postao je magnet za razvoj zbog svoje blizine urbanom jezgru i kulturnog značaja (ovde se nalaze galerije, kreativni prostori i Nashville Design District). Poslednjih godina, WeHo je dobio nove stambene zgrade, projekte adaptivne prenamene i trendi mesta (poput obližnjeg stadiona Nashville NYC FC i Soho House-a). Priliv pivara, kafića i tehnoloških startapa pretvorio je WeHo u destinaciju za život, rad i zabavu. Cene nekretnina i kirije su porasle kako mladi profesionalci traže alternativu skupom centru. Kvart takođe ima koristi od poboljšanja infrastrukture: grad je WeHo zonu odredio za unapređenje javnog prevoza i ulica kako bi se odgovorilo na rast. Kako se ove promene nastavljaju, očekuje se dalji rast vrednosti loftova u magacinima i modernih gradskih kuća, iako pristupačnost i iseljavanje dugogodišnjih stanovnika ostaju aktuelni problemi u ovoj priči o gentrifikaciji.
Medison i Rivergejt (severna predgrađa Nešvila): Nisu sva atraktivna područja u urbanom jezgru – neka prva prstenasta predgrađa takođe postaju popularna. Oblast Medison (zajednica oko 13 km severno od centra grada) i obližnji Rivergejt/Samner okrug beleže povećano interesovanje za razvoj. Tradicionalno više radnička i pristupačna, ova područja nude veće placeve i lakšu vožnju autoputem I-65. Sada, kako Nešvil raste, investitori su počeli da grade nove stambene objekte (uključujući gradske kuće i stanove) u Medisonu kako bi zadovoljili potražnju za jeftinijim opcijama. Zapravo, Medison/Rivergejt se navodi kao mesto gde momentum višeporodične gradnje raste – novi stambeni kompleksi u predgrađu brzo se izdaju northmarq.com. Rast maloprodaje i komercijalnog sektora prati stambenu izgradnju, a stope slobodnih lokala su izuzetno niske za maloprodaju u perifernim delovima grada. Relativno niske cene kuća u Medisonu polako rastu kako investitori renoviraju starije ranč kuće, a kupci prvi put otkrivaju ovo područje. Unapređenja infrastrukture kao što su predstojeći tranzitni centar u Medisonu i planovi za poboljšanje autobuske linije na Galatin Pajku mogli bi dodatno unaprediti ove četvrti. Ukratko, obratite pažnju na zajednice severnog Nešvila koje su u tranziciji od zanemarenih do perspektivnih, nudeći više za uloženi novac, a i dalje prateći rast metropole.
Obnova centra grada i East Bank-a: Urbano jezgro Nešvila se takođe razvija, delimično zahvaljujući masivnim infrastrukturnim projektima. East Bank (istočna strana reke Cumberland, preko puta centra) prolazi kroz transformacioni plan. Sa novim stadionom Tennessee Titans odobrenim 2023. godine (zatvoreni stadion vredan preko 2 milijarde dolara, koji treba da se otvori do 2027) planning.org, East Bank će biti osnova za obnovu mešovite namene na 350 ari, sa parkovima, zelenim površinama, stanovanjem i unapređenjem prevoza planning.org planning.org. Istovremeno, Oracle Corp. je planirao tehnološki kampus od 1,2 milijarde dolara u River North (East Bank) koji će zapošljavati 8.500 ljudi planning.org. Ovi projekti pretvaraju nekadašnje prazne industrijske parcele u sledeće veliko gradsko naselje. Možemo očekivati nove kondominijume, stanove i maloprodaju u oblastima uz East Bank (Germantown, obala East Nashville-a) kako bi se zadovoljile potrebe za novim radnim mestima i posetiocima. Već su investitori predložili projekte vredne preko 2,2 milijarde dolara u iščekivanju planning.org. Centar Nešvila, u međuvremenu, nastavlja da napreduje sa projektima kao što su Nashville Yards, Fifth + Broadway razvoj i brojne stambene kule koje menjaju panoramu grada. Zabrinutost zbog gentrifikacije prati ovaj procvat – kako niču novi sjajni tornjevi, pristupačnost stanovanja u centru je problem, pa se ulažu napori da se u planove poput Imagine East Bank uključi i pristupačno stanovanje planning.org planning.org. Ipak, oblast centra/East Bank-a je bez sumnje žarište infrastrukturnih ulaganja koja će podići vrednost nekretnina u okolnim naseljima u narednih 5 godina.

Ažuriranja politike, regulative i zoniranja

Nekoliko razvoja politike i zoniranja u 2025. godini ima potencijal da utiče na tržište nekretnina u Nešvilu, posebno u pogledu ponude stanova i obrazaca razvoja:

pristupačnih i gušćih stambenih opcija

wsmv.com

dve nove kategorije stambenih zona

Stambeno naselje

Stambeno ograničeno

wsmv.com

„srednjeg stanovanja”

wsmv.com

ograničenja visine radi očuvanja karaktera naselja

wsmv.com

otvorila bi mnoge stambene oblasti za popunjavanje izgradnjom

prohodnih, ugodnih zajednica za život

wsmv.com

Propisi o kratkoročnom iznajmljivanju: Nešvil je poznat po svom odnosu ljubavi i mržnje prema Airbnb-u i kratkoročnim iznajmljivanjima (STR). Poslednjih godina grad je uveo propise kako bi ograničio gustinu STR-ova u stambenim zonama i zahtevao dozvole, posebno nakon što su se neke komšije žalile na “kuće za žurke.” Od 2025. godine, ti propisi su i dalje na snazi – STR-ovi koji nisu u vlasništvu stanara su ograničeni u mnogim stambenim zonama i moraju dobiti dozvolu (koja može biti ograničena po popisnom okrugu). Sprovođenje je pooštreno, a grad oduzima dozvole prekršiocima i izriče visoke kazne za nelegalno poslovanje STR-ova. Za investitore, ovo znači da je potrebna detaljna provera pre kupovine nekretnine za Airbnb. Dobra strana je što u zonama pogodnim za turiste (kao što su centar grada, The Gulch) gde su STR-ovi dozvoljeni, popunjenost i cene su visoke, što čini ovu nišu unosnom ali ograničenom. U toku su diskusije o mogućim izmenama pravila za STR-ove (ili njihovom ublažavanju radi povećanja turističkih kapaciteta, ili dodatnom pooštravanju radi zaštite stambenog fonda), ali do 2025. godine nije bilo većih promena. Ovo je oblast koju treba pratiti, jer bi svaka buduća promena propisa mogla uticati na vrednost nekretnina koje se koriste kao STR-ovi.
Revalorizacija poreza na imovinu 2025: Nešvil/okrug Dejvidson su prošli kroz revalorizaciju imovine 2025. godine (kao deo redovnog ciklusa). Zbog značajnog rasta vrednosti nekretnina od poslednjeg ciklusa, mnogi vlasnici su videli znatno povećanje procenjenih vrednosti. Međutim, zakon Tenesija nalaže da se stopa poreza na imovinu prilagodi (sertifikuje) tako da ukupna revalorizacija ne donese više prihoda okrugu (osim za nove izgradnje). U 2025. godini, gradsko veće je zaista smanjilo poresku stopu nakon revalorizacije kako bi ublažilo skokove vrednosti. Neto efekat za mnoge vlasnike kuća bio je umereno povećanje poreskog računa, ali ne proporcionalno velikim rastovima vrednosti iz prethodnih godina. Ovo održava porez na imovinu u Nešvilu relativno razumnim – što je važan faktor za investitore (Tenesi nema državni porez na dohodak, pa je porez na imovinu ključni izvor prihoda, ali je i dalje umeren u poređenju sa nekim državama). Gledajući unapred, svaka značajna promena poreske politike (kao što su novi podsticaji ili finansiranje razvoja kroz povećanje poreza) uticaće na tržište nekretnina. Od 2025. godine, Nešvil i dalje koristi alate kao što je PILOT (plaćanja umesto poreza) za podsticanje određenih projekata pristupačnog stanovanja i komercijalnih projekata, a u toku su diskusije o proširenju takvih programa kako bi razvoj koristio širokim ciljevima zajednice.
Inicijative za infrastrukturu i planiranje: Gradska vlast Metro takođe koristi politiku za usmeravanje rasta putem infrastrukture. Plan Imagine East Bank (povezan sa novim stadionom, pomenutim ranije) je glavni plan koji vodi grad i koji obezbeđuje da zoniranje i urbani dizajn u tom okrugu promovišu mešovitu upotrebu, tranzit i otpornost na poplave planning.org planning.org. Pored toga, Nešvil istražuje poboljšanja javnog prevoza – iako je referendum o masovnom prevozu iz 2018. propao, grad je od tada ulagao u bolju autobusku uslugu (npr. brze autobuske linije) i proučava buduće mogućnosti prigradske železnice. U 2025. godini, ponovo se na regionalnom nivou govori o planu Nashville transit authority za narednu deceniju, koji bi mogao uticati na zone razvoja orijentisanog na javni prevoz ako se realizuje. Na regulatornom planu, pojednostavljenje izdavanja dozvola i propisa je još jedan fokus: Metro ažurira građevinske propise i procese izdavanja dozvola kako bi bili efikasniji za investitore, posebno da bi se podstakla izgradnja više stambenih jedinica.

U zaključku, političko okruženje u Nešvilu 2025. godine aktivno se bavi izazovima rasta. Reforme zoniranja radi veće gustine, pažljivo planiranje velikih projekata i pažnja posvećena pristupačnosti stanovanja (kroz podsticaje i potencijalno inkluzivno zoniranje u određenim projektima) su sve opcije koje se razmatraju. Ove mere imaju za cilj da obezbede održiv i inkluzivan razvoj grada – i one će oblikovati šta, gde i kako novi projekti dolaze na tržište u narednim godinama.

Demografski i migracioni obrasci koji utiču na stanovanje

Ljudi su pokretačka snaga tržišta nekretnina u Nešvilu. Tokom poslednje decenije, metro područje Nešvila bilo je jedan od najbrže rastućih regiona u SAD, a ni 2025. nije izuzetak. Razumevanje ko se doseljava (i ostaje) u Nešvil – i zašto – ključno je za procenu potražnje za stanovanjem:

Nastavak rasta stanovništva: Rast stanovništva u Nešvilu je snažan i ne pokazuje znake usporavanja. Od 2020. do 2024. godine, metro područje je dobilo oko 160.000 novih stanovnika, što je povećanje od 7,7% za samo četiri godine matthews.com. Za poređenje, ta stopa rasta je više nego duplo veća od nacionalnog proseka (3,1%) u istom periodu matthews.com. Od 2025. godine, populacija metropolitanskog područja Nešvila iznosi približno 1,35 miliona mattwardhomes.com. Ovo odražava godišnji rast od oko 1,3% od 2024. godine – što je veoma zdrav tempo za jedan američki grad. U apsolutnim brojevima, to znači da se u proseku više od 66 ljudi svakog dana doseljava u područje Nešvila nestinginnashville.com. Takav stalan priliv stvara konstantnu potražnju za stanovanjem, bilo za kupovinu ili iznajmljivanje. Rast šireg područja Nešvila nije samo gradski fenomen; okolni okruzi kao što su Vilijamson, Raderford, Vilson i Samner takođe beleže porast stanovništva kako se ljudi sele u potrazi za domovima.
Domaća migracija: Veliki deo rasta Nešvila dolazi od domaće migracije – ljudi koji se sele iz drugih saveznih država ili regiona. Nešvil je postao magnet za one koji napuštaju skuplja i sporije rastuća područja. Posebno je zabeležen priliv stanovnika iz Kalifornije, severoistočnih i srednjezapadnih delova SAD, privučenih relativno pristupačnim stanovanjem i rastućim tržištem rada u Nešvilu. Prednost troškova života u gradu (nema državnog poreza na dohodak, razumne cene nekretnina po nacionalnim standardima) veliki je mamac za ljude iz, recimo, Njujorka ili Los Anđelesa, koji mogu da prodaju kuću tamo i kupe u Nešvilu za deo te cene. Takođe, mnogi dolaze i iz drugih jugoistočnih država (Atlanta, Florida itd.), jer su kulturna scena i poslovne prilike u Nešvilu procvetale. Neto migracija u Nešvil je poslednjih godina konstantno među najvećima u zemlji. Ovaj domaći priliv pretežno čine mlađi profesionalci i porodice u 20-im, 30-im i 40-im godinama, što povećava potražnju i za gradskim stanovima i za prvim porodičnim kućama u predgrađima.
Poslovi i ekonomija kao magneti: Glavni razlog zbog kojeg ljudi dolaze u Nešvil je ekonomska prilika. Stopa nezaposlenosti u regionu početkom 2025. bila je oko 3,2% (blizu istorijskog minimuma) assets.cushmanwakefield.com, a rast zaposlenosti nadmašuje nacionalni prosek. Ključne industrije privlače talente: zdravstvo, sa gigantima kao što su HCA Healthcare i Vanderbilt, obezbeđuje desetine hiljada dobro plaćenih poslova. Tehnologija brzo raste – Amazonov Operations Center of Excellence otvoren je u centru grada (5.000 radnih mesta), a budući kampus kompanije Oracle obećava još hiljade tehnoloških pozicija mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. Muzička i zabavna industrija ostaje oslonac – ne samo umetnici, već čitav ekosistem muzičkih profesionalaca živi ovde, zajedno sa rastućim sektorom ugostiteljstva koji opslužuje turizam mcsquaredluxury.com. I ne zaboravite automobilsku i naprednu proizvodnju u širem regionu (ogromna fabrika Nissana nalazi se odmah niz put u Smirni, TN). Ukratko, diverzifikovana ekonomija Nešvila (zdravstvo, tehnologija, muzika, obrazovanje, logistika) pruža stabilnu osnovu koja privlači tražioce posla iz cele zemlje. Kako ti ljudi dolaze, oni prvo povećavaju potražnju za stanovima, a kasnije za kućama kada se dugoročno nastane.
Mlada demografska struktura: Demografski profil Nešvila je mlađi, što utiče na stambene preferencije. Grad ima visoku koncentraciju milenijalaca i rastuću populaciju generacije Z, zahvaljujući univerzitetima i atraktivnom načinu života. Srednja starost u Nešvilu je oko sredine 30-ih. To znači da postoji velika grupa ljudi u godinama kada formiraju domaćinstva – što je recept za snažnu potražnju za stanovanjem. Mlađi profesionalci često iznajmljuju stanove u živopisnim kvartovima (kao što su Midtown, Germantown, East Nashville) pre nego što kupe nekretninu. Njihove preferencije (za pešačenjem, sadržajima, manjim domaćinstvima) podstiču razvoj urbanih stanova i gradskih kuća. Istovremeno, kako neki milenijalci ulaze u 30-te i osnivaju porodice, mnogi traže kuće u predgrađima, što povećava potražnju (i cene) u porodičnim predgrađima i doprinosi ekspanziji predgrađa.
Migracija zbog životnog stila: Vredno je napomenuti da nisu svi doseljenici došli isključivo zbog posla – kvalitet života je veliki faktor privlačnosti. Reputacija Nešvila kao „Grada muzike“, sa bogatom kulturnom scenom, hranom i zabavom, čini ga privlačnim za one koji mogu da rade odakle god žele. U eri rada na daljinu, neki su izabrali Nešvil zbog njegovog živopisnog načina života i nižih troškova života, dok su zadržali svoje poslove na daljinu iz drugih država. Relativno blaga klima grada (osim vrućih leta) i centralna lokacija su dodatni bonusi. Takođe, Nešvil je postao popularna destinacija za penzionisanje za neke Bejbi Bumerse koji traže blaže zime nego na Srednjem zapadu/severoistoku, ali sa više kulture i brežuljaka nego Florida – ovaj priliv penzionera dodatno povećava potražnju za stanovanjem u određenim oblastima (npr. zajednice za aktivne starije osobe na periferiji Nešvila).
Izazovi – Pristupačnost i inkluzija: Druga strana popularnosti Nešvila su rastući troškovi stanovanja, što može opteretiti stanovnike sa nižim prihodima i one koji tu žive dugo. Postoje znaci odlaska nekih lokalaca koji su izbačeni zbog visokih cena – na primer, neki rođeni Nešvilci sele se u jeftinije delove Tenesija ili susedne države kako cene rastu. Takođe, manjinske i siromašnije populacije u gradu osećaju pritisak gentrifikacije u urbanim četvrtima. Nešvil pokušava da reši ovo kroz inicijative za pristupačno stanovanje i praćenje ravnomernog razvoja, kako rast ne bi potisnuo upravo one ljude koji su grad učinili onakvim kakav jeste. Demografski, Nešvil postaje raznovrsniji: rast regiona uključuje i porast hispanske populacije i drugih imigrantskih zajednica, što dodatno obogaćuje kulturnu strukturu i potrebe za stanovanjem (sa nekim specifičnim preferencijama za višegeneracijsko stanovanje, itd.).

Ukratko, demografska priča Nešvila je priča o snažnom rastu – priliv mladih, obrazovanih ljudi, stalan dolazak novih porodica, pa čak i nekih penzionera, koje privlače ekonomske mogućnosti i kulturni šarm grada. Ova stalna promena i rast stanovništva podupiru snažnu potražnju za nekretninama u svim segmentima, i to je jedan od glavnih razloga zašto stručnjaci ostaju optimistični u pogledu otpornosti tržišta nekretnina u Nešvilu u budućnosti.

Prognoza za naredne 3–5 godina

Šta donosi budućnost tržištu nekretnina u Nešvilu do kraja 2020-ih? Izgledi za naredne 3–5 godina (2025–2030) su uglavnom pozitivni, ali sa umerenijim tempom nego u burnim ranim 2020-im. Evo pregleda očekivanja po sektorima, pod pretpostavkom da neće biti velikih ekonomskih šokova:

Cene kuća i tržište stambenih nekretnina: Vrednosti kuća u Nešvilu se predviđaju da će nastaviti da rastu, ali kontrolisanim tempom. Više nema godišnjih skokova od 15%; umesto toga, očekujte 3–5% godišnjeg rasta vrednosti u proseku u bliskoj budućnosti mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. Glavni prognozeri (poput Zilova) predviđaju rast u srednjim jednoznamenkastim procentima do 2025. i 2026. godine, što odražava nastavak potražnje uravnotežene poboljšanom ponudom. To znači da kuća koja danas vredi 500.000 dolara može za pet godina vredeti otprilike 580–600 hiljada dolara – značajan rast, ali se nadamo i praćen rastom prihoda kako bi se održala pristupačnost. Obim prodaje se očekuje da će se blago povećati kako se kamatne stope stabilizuju ili opadnu. Ako kamatne stope na hipotekarne kredite padnu sa svojih maksimuma iz 2023–2024. (~7%) bliže 5–6% do 2026, mnogi kupci koji su čekali mogli bi se vratiti na tržište. To bi moglo povećati broj transakcija i eventualno staviti blagi pritisak na rast cena iznad trenutnih prognoza. Ipak, Nešvil bi trebalo da ostane mnogo više uravnotežen nego u godinama haosa; era masovnih nadmetanja je verovatno završena, osim ako ne dođe do neočekivanog manjka ponude. Izgradnja novih kuća će se nastaviti, posebno ako grad usvoji reforme zoniranja – mogli bismo videti više razvoja gradskih kuća i popunjavanja praznih parcela čime se dodaju stambene jedinice. Do 2030. godine, Nešvil će verovatno imati desetine hiljada novih domova, održavajući zdraviju ravnotežu između ponude i potražnje. Zaključak: vlasnici kuća mogu očekivati solidan rast kapitala, a potencijalni kupci mogu se suočiti sa umereno višim cenama svake godine, ali sa više izbora i razumnijim uslovima nego pre par godina.

Iznajmljivanje i višeporodični objekti: U narednih nekoliko godina očekuje se jačanje tržišta iznajmljivanja. Vrh novog snabdevanja prolazi, tako da bi do 2026–2027. stopa praznih stanova trebalo da se vrati na oko 5–6% (istorijska norma) northmarq.com. Ovo zatezanje će dati vlasnicima stanova prednost da brže podižu kirije. Očekujemo godišnji rast kirija u rasponu od 3–4% u 2025, sa mogućim ubrzanjem na 4–5% u 2026. kako se tržište bude zatezalo. Prosečne kirije, koje su sada oko 1.600–1.700 dolara, mogle bi dostići 1.800+ dolara do 2027. ako se trendovi nastave northmarq.com. Razvojni plan za višeporodične objekte se smanjuje (oko 9.000 jedinica u 2025, verovatno manje u 2026), što bi trebalo da spreči prekomernu ponudu. Do 2027–2028, Nešvil bi čak mogao ponovo da dođe u situaciju da mu je potrebno više stanova, posebno ako rast stanovništva nastavi bez zastoja. Investitori u višeporodične objekte mogu očekivati poboljšanje NOI kako raste popunjenost i kako se popusti ukidaju. Kapitalizacione stope mogu se blago smanjiti ako kamatne stope padnu, što bi povećalo vrednost nekretnina. Jedna stvar na koju treba obratiti pažnju: jaz u pristupačnom stanovanju. Nešvil će morati da reši pitanje pristupačnih opcija za iznajmljivanje, jer bi rast kirija mogao da nadmaši prihode stanovnika sa nižim platama. Možda ćemo videti više javno-privatnih partnerstava i podsticaja za izgradnju pristupačnih jedinica u narednim godinama. Sve u svemu, izgledi za višeporodične objekte su optimistični – snažni pokretači potražnje verovatno će učiniti Nešvil jednim od uspešnijih tržišta iznajmljivanja na jugoistoku u narednih 5 godina.

Komercijalni sektori:

Maloprodaja: Očekujte nastavak nadmašivanja proseka. Očekuje se da će stopa praznih maloprodajnih prostora u Nešvilu ostati veoma niska (u rasponu od 3–4%) jer je nova izgradnja ograničena, a potražnja stalno raste. Do 2028, čak i sa novim tržnim centrima u rastućim predgrađima, praznine bi mogle samo blago da porastu, ako uopšte, jer će rast stanovništva apsorbovati novi prostor. Zbog toga bi kirije za maloprodaju trebalo da nastave da rastu, iako bi stopa rasta mogla da se smanji sa skoro 5% sada na možda 3–4% godišnje kako osnovna kirija raste. Možda ćemo videti više iskustvenih i mešovitih maloprodajnih projekata (integrisanih u velike projekte kao što su East Bank ili duž tranzitnih koridora). Ako ne dođe do recesije koja bi pogodila potrošnju, tržište maloprodajnih nekretnina u Nešvilu je u dobroj poziciji za uspeh. Investitori će verovatno videti da kapitalizacione stope ostaju niske (oko 6% ili niže) s obzirom na solidne osnove.
Industrijski: Narednih nekoliko godina će biti posvećeno apsorbovanju ogromnog talasa ponude, ali bi industrijsko tržište do 2027. trebalo da povrati ravnotežu. Praznine bi mogle dostići vrhunac oko 7% kada stignu preostale isporuke iz 2025, a zatim bi do 2028. ponovo pale na 4–5% nakon što se ti objekti izdaju. Rast e-trgovine, logistike i proizvodnje u srednjem Tennesseeju bi trebalo da se nastavi, podstaknut geografskim prednostima i infrastrukturom Nashville-a (region je na dan vožnje od većeg dela američke populacije). Takođe očekujemo da će rast zakupa ostati iznad inflacije – možda 4–5% godišnje u proseku – s obzirom na kontinuiranu potražnju zakupaca (nedavno usporavanje sa 6%+ na ispod 5% godišnjeg rasta zakupa ukazuje na sazrevanje tržišta) matthews.com. Do 2030. Nashville će imati znatno veći industrijski fond, ali i dalje zdrav, pod uslovom da ne dođe do preterane izgradnje izvan trenutnih planova. Jedan nepoznat faktor: veliki mega-projekti poput fabrika električnih vozila ili baterija mogli bi izabrati ovo područje, što bi dodatno povećalo potražnju za industrijskim prostorom. U svakom slučaju, industrijski sektor Nashville-a bi trebalo da ostane zvezda u performansama, sa visokom popunjenošću i solidnim povraćajem investicija za vlasnike.
Kancelarije: Tržište kancelarija je najneizvesnije. Tokom naredne 3–5 godine očekujemo postepeni oporavak, ali ne i potpuni povratak na nivoe popunjenosti pre pandemije. Nove isporuke u 2025–26. gurnuće praznine blizu 20%, ali od 2026. rast zaposlenosti (posebno u tehnološkom sektoru i korporativnim relokacijama) trebalo bi da počne da smanjuje taj višak prostora. Do 2030. praznine u kancelarijama u Nashville-u mogle bi se stabilizovati na niskim dvocifrenim procentima – bolje nego sada, ali verovatno i dalje nešto iznad ultra-niskih <10% iz 2019. Mnogo toga zavisi od razvoja rada na daljinu; Nashville bi mogao imati koristi kao jeftiniji centar u koji se firme konsoliduju (neke kompanije bi mogle preseliti operacije iz skupih gradova u nove kancelarije Nashville-a). Zakupnine za kancelarije verovatno će ostati relativno ravne u realnim iznosima nekoliko godina, a zatim porasti ako se praznine značajno smanje do kraja decenije. Svaki rast zakupa verovatno će zaostajati za inflacijom dok se tržište zaista ne zategne. Pozitivan faktor je što je novi kancelarijski fond Nashville-a visokog kvaliteta, što bi moglo privući zakupce i opravdati više zakupnine – na primer, kule Nashville Yards i Gulch mogle bi imati premijum cene. Takođe, kao što je napomenuto, adaptivna prenamena će ukloniti deo zastarelog kancelarijskog fonda iz ponude. Očekujemo da će se nekoliko starih kancelarijskih zgrada u centru grada do 2028. pretvoriti u stambene/hotelske, što će pomoći u smanjenju viška kancelarijskog prostora i revitalizaciji tih prostora. Dakle, prognoza za kancelarije je oprezni optimizam: kratkoročni bol, dugoročna stabilizacija. Investitori sa strpljenjem sada mogu pronaći povoljne prilike i kasnije ostvariti dobit ako prenamene prostore ili sačekaju oporavak tržišta.

Razvoj i infrastruktura: U drugoj polovini 2020-ih glavni projekti će biti realizovani. Do 2027. godine biće otvoren novi stadion Titans-a, što će verovatno biti praćeno talasom razvoja u njegovoj okolini (zabavni distrikt, hoteli itd.). Očekuje se da će Oracle kampus biti operativan do 2027–28, dovodeći hiljade IT radnika – to će povećati potražnju za stanovanjem, posebno u Istočnom Nešvilu i centru, i može podstaći izgradnju više kondominijuma i stanova kako bi ih smestili. Transformacija East Bank-a (parkovi, mešovita namena) će se postepeno sprovoditi, povećavajući privlačnost grada i potencijalno povećavajući vrednost nekretnina u susednim kvartovima. Takođe, aerodrom u Nešvilu (BNA), koji je prošao kroz veliku ekspanziju (“BNA Vision”) završenu 2023, sada ima kapacitet za više letova – do 2025. obara rekorde po broju putnika. Više povezanosti znači više turizma i poslovnih putovanja, što utiče na tržište nekretnina kroz hotele i potrebu za više prostora za ugostiteljstvo/maloprodaju. Ako gradsko rukovodstvo Nešvila unapredi planove za javni prevoz do kraja 2020-ih (kao što su potencijalne brze autobuske linije ili obnovljeni predlog za laki voz), to bi moglo omogućiti razvoj orijentisan na javni prevoz oko novih čvorišta u 2030-im.

Rizici: Nijedna prognoza nije potpuna bez napomene o rizicima. Za Nešvil, glavni rizici su makroekonomski – ako SAD uđe u recesiju, tržište nekretnina u Nešvilu bi to osetilo (prodaja bi usporila, popunjenost pala). Nagli skok kamatnih stopa iznad dosadašnjeg nivoa bi takođe smanjio potražnju. Tu je i pitanje prekomerne izgradnje: ako investitori postanu previše optimistični (posebno u sektoru stanova ili kancelarija), to može dovesti do viška koji će zahtevati vreme da se apsorbuje. I pristupačnost je veliki izazov – ako Nešvil postane preskup u odnosu na lokalne prihode, to može usporiti migraciju koja ga je i pokrenula, ili naterati na političke intervencije koje menjaju kalkulacije investitora.

Sve u svemu, Nešvil je dobro pozicioniran za rast. Njegov snažan priliv stanovništva, diverzifikovana ekonomija i proaktivno planiranje ukazuju da će u narednih 3–5 godina nastaviti da bude jedno od najistaknutijih tržišta nekretnina u zemlji. Učesnici mogu očekivati period održivijeg rasta: umerena godišnja povećanja cena kuća, tržište zakupa koje se povoljno zateže, uspešan sektor maloprodaje/industrije i na kraju optimalno prilagođen sektor kancelarija. Kako je jedan lokalni predsednik agencije za nekretnine primetio, Nešvilova “stalna otpornost” je podržana migracijom i rastom zaposlenosti koji ne pokazuju znake usporavanja notyourordinaryagent.com. Ukratko, procvat Nešvila se razvija, a ne puca – i naredne godine bi trebalo da učvrste status grada kao živog, rastućeg tržišta nekretnina sa prilikama za vlasnike, zakupce i investitore.

Izvori:

Podaci i izveštaji o tržištu Greater Nashville Realtors notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com
Analiza lokalnog tržišta nekretnina (Nesting in Nashville, avgust 2025) nestinginnashville.com nestinginnashville.com nestinginnashville.com
Istraživanja Cushman & Wakefield, Colliers, Marcus & Millichap o kancelarijskom i maloprodajnom tržištu u Nashville-u commercialsearch.com marcusmillichap.com
Matthews izveštaji o komercijalnim nekretninama za Q2 2025 matthews.com matthews.com matthews.com matthews.com
Northmarq Nashville multifamily insight Q2 2025 northmarq.com northmarq.com
WSMV Vesti – Promene zoniranja u Metro Nashville-u (avgust 2025) wsmv.com wsmv.com
Matt Ward Realtors Nashville prognoza za 2026. (prema Zillow-u) mattwardhomes.com mattwardhomes.com
McSquared Realty investicione analize (avgust 2025) mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com
Planning Magazine (APA) – Razvoj East Bank-a i stadion (novembar 2024) planning.org planning.org
Walker & Co. kratak pregled tržišta East Nashville-a walkerluxuryandland.com
Demografski i ekonomski podaci o širem području Nashville-a matthews.com mcsquaredluxury.com

Housing market shifting in Nashville

Gledajte ovaj video na YouTube-u.

Nekretnine u Nešvilu 2025: Najnoviji trendovi, najtraženije četvrti i petogodišnja prognoza tržišta

Trendovi stambenih nekretnina u 2025. godini