Perspectiva do Mercado Imobiliário de Jeddah para 2025: Tendências, Visão 2030 & Previsão até 2030

O mercado imobiliário de Jeddah entra em 2025 com bases sólidas, impulsionado pela forte demanda e por iniciativas lideradas pelo governo no âmbito da Visão Saudita 2030. A atividade de vendas residenciais na cidade disparou no último ano – Jeddah registrou um aumento de 43,5% nas transações de vendas de imóveis residenciais em relação ao ano anterior, superando amplamente o crescimento de Riade jll-mena.com. Os preços apresentam tendência mista: os valores das vilas têm subido, mesmo com os preços de apartamentos passando por leves correções jll-mena.com. No segmento comercial, os setores de escritórios e varejo em Jeddah estão se expandindo de forma constante com novos projetos, embora o crescimento seja mais moderado em comparação com a capital em ascensão, Riade argaam.com argaam.com. Grandes desenvolvimentos de infraestrutura – do projeto da orla Central de Jeddah à retomada da construção da Torre de Jeddah – estão transformando o horizonte da cidade e criando novas oportunidades de investimento. Políticas governamentais que buscam aumentar a taxa de propriedade de imóveis e atrair investimentos estrangeiros (incluindo a abertura de partes do mercado para investidores internacionais) catalisam ainda mais o crescimento jll-mena.com agbi.com. Este relatório apresenta uma análise detalhada das tendências do mercado imobiliário residencial e comercial em Jeddah em 2025, examina o impacto das iniciativas da Visão 2030 e dos principais projetos, compara Jeddah com outros polos sauditas como Riade e Dammam, e oferece uma previsão de mercado até 2030, com perspectivas sobre oportunidades e riscos para investidores e incorporadoras.

Tendências do Mercado Imobiliário Residencial em Jeddah

Tendências de Vendas e Preços: O mercado imobiliário de Jeddah tem sido dinâmico, com a demanda acelerando ao longo do último ano. As transações de vendas de residências em Jeddah aumentaram 43,5% em relação ao ano anterior, no início de 2025 jll-mena.com, refletindo um aumento no interesse dos compradores. Esse crescimento coincide com os esforços nacionais para ampliar a propriedade de imóveis – programas como o Sakani e o Fundo de Desenvolvimento Imobiliário estão facilitando a aquisição da casa própria por compradores de primeira viagem, o que estimulou significativamente a demanda jll-mena.com. Em relação aos preços, Jeddah apresentou movimentos mistos: os preços de venda de vilas continuaram a subir, enquanto os preços de apartamentos recuaram ligeiramente nos últimos trimestres jll-mena.com. Para fins de contexto, durante o primeiro semestre de 2024, os preços residenciais de venda em Jeddah subiram cerca de 5% em relação ao ano anterior, com os aluguéis aumentando cerca de 4% argaam.com argaam.com. Este é um crescimento mais modesto em comparação a Riad (onde os preços dos imóveis residenciais saltaram cerca de 10% no mesmo período) argaam.com. O arrefecimento relativo nos preços dos apartamentos sugere um ajuste após vários anos de rápido crescimento e possivelmente mais oferta entrando nesse segmento.

Demanda e Oferta de Habitação: A demanda em Jeddah está se direcionando para comunidades modernas e planejadas. Tanto os moradores locais quanto os expatriados estão demonstrando uma preferência por “viver em comunidade” com comodidades integradas, em vez de propriedades isoladas jll-mena.com. Em especial, o norte de Jeddah surgiu como um ponto quente – esta área registrou a valorização de preços mais significativa, impulsionada por novos empreendimentos de alto padrão e infraestrutura argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Unidades residenciais de padrão médio-alto a alto estão em crescente demanda, alinhando-se com o status de Jeddah como centro comercial e portal para peregrinos e turistas argaamplus.s3.amazonaws.com. Os bairros populares incluem regiões à beira-mar e distritos do norte (como Obhur e Al-Shati/áreas à beira-mar) que oferecem novas vilas, condomínios fechados e apartamentos à beira-mar. Dados recentes indicam que quase todo o crescimento dos preços em Jeddah em 2023 concentrou-se no norte da cidade argaamplus.s3.amazonaws.com, onde vários grandes projetos habitacionais estão em andamento.

Do lado da oferta, a atividade de desenvolvimento é robusta. Apenas no primeiro semestre de 2024, 11.300 novas unidades residenciais foram entregues em Jeddah, elevando o estoque total de moradias da cidade para cerca de 891.000 unidades argaam.com argaam.com. Outras 16.000 unidades estavam previstas para serem concluídas na segunda metade de 2024 argaam.com. Grandes incorporadoras – incluindo a ROSHN, do Fundo de Investimento Público – estão ativas em Jeddah. O projeto Al-Arous da ROSHN, no norte de Jeddah, por exemplo, planeja adicionar cerca de 18.000 novas residências em uma comunidade planejada, expandindo a oferta de moradias modernas para a classe média. Esses empreendimentos apoiam a meta do governo para a Visão 2030 de aumentar a taxa de propriedade de residências na Arábia Saudita (com um objetivo de 70% até 2030, ante cerca de 62% em 2020 pwc.com pwc.com). Além disso, o acesso aprimorado ao crédito imobiliário (facilitado pela liquidez e menores exigências de entrada da Saudi Real Estate Refinance Company) permitiu que mais famílias jovens comprassem suas casas pwc.com pwc.com, sustentando a demanda por novos projetos residenciais.

Aluguéis e Rendimentos: O mercado de aluguel de Jeddah tem se tornado mais restrito. Com o crescimento populacional e o aumento de expatriados profissionais em determinados setores, os aluguéis de apartamentos tiveram uma elevação notável recentemente – em média, os aluguéis de apartamentos aumentaram 18% de um ano para o outro em 2023, de acordo com uma análise de mercado argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Os aluguéis de vilas também aumentaram (com altas de um dígito ao ano), mas continuam, em geral, mais baixos do que em Riade. No fim de 2023, os valores típicos de aluguel de apartamentos em Jeddah variavam bastante, de cerca de SAR 14.400 até SAR 75.000 por ano, dependendo da localização e da qualidade, enquanto o aluguel de vilas variava de aproximadamente SAR 60.000 a SAR 175.000 por ano argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Esses aumentos refletem tanto a alta demanda quanto a oferta limitada de unidades de qualidade em áreas privilegiadas. No entanto, com uma oferta significativa prevista para entrar no mercado entre 2024 e 2025, o crescimento dos aluguéis pode desacelerar. Os rendimentos para proprietários têm sido atraentes nos últimos anos devido à alta dos aluguéis, mas investidores estão atentos ao potencial risco de excesso de oferta em direção a 2030, com a adição de dezenas de milhares de unidades. No geral, o setor residencial de Jeddah permanece em uma “trajetória positiva de expansão”, sustentado por uma forte demanda e iniciativas habitacionais do governo argaam.com.

Tendências no Mercado Imobiliário Comercial (Escritórios, Varejo, Industrial)

Imóveis Comerciais de Varejo: O varejo é um destaque no cenário comercial de Jeddah, apoiado por uma população jovem e pelo crescimento do turismo.

Em 2024, Jeddah adicionou 106.000 m² de novo espaço comercial (por exemplo,uma grande inauguração de shopping), elevando o fornecimento total de varejo para cerca de 2,16 milhões de m² na cidade argaam.com argaam.com.Essa expansão reflete confiança na demanda dos consumidores.Graças ao impulso da Visão 2030 para promover o entretenimento e o lazer, os shoppings em Jeddah têm incorporado cada vez mais cinemas, restaurantes e atrações para a família para atrair visitantes.Os aluguéis no varejo em shoppings “super-regionais” de alto padrão têm aumentado (cerca de +4% YoY no 1º semestre de 2024 para shoppings de primeira linha) argaam.com, enquanto shoppings secundários com formatos mais antigos têm registrado queda nos aluguéis (~4% de redução YoY) à medida que os consumidores buscam experiências mais modernas argaam.com.De modo geral, o sentimento do mercado varejista é otimista para 2025-2026, com a S&P Global observando que o crescimento populacional, a expansão do turismo e a entrada de marcas internacionais impulsionarão ainda mais a demanda por varejo nas cidades da Arábia Saudita arabnews.com arabnews.com.Riyadh e Jeddah, em particular, estão presenciando uma onda de novos empreendimentos de varejo e uso misto que combinam compras com entretenimento e até mesmo componentes residenciais/hoteleiros arabnews.com.Em Jeddah, conceitos de varejo ao ar livre e à beira-mar estão ganhando popularidade (por exemplo, as áreas da Corniche e destinos como o bairro Jeddah Yacht Club), refletindo uma tendência para distritos de compras centrados no estilo de vida arabnews.com.Dito isso, o setor de varejo não está isento de riscos: o crescimento do comércio eletrônico e as mudanças nas preferências dos consumidores significam que os operadores de shoppings devem continuar inovando para atrair visitantes.A S&P alertou que o excesso de oferta e a concorrência podem pressionar os rendimentos de aluguel, especialmente se os proprietários realizarem grandes despesas de capital para renovar as propriedades arabnews.com.Por enquanto, porém, o mercado imobiliário de varejo de Jeddah é sustentado por um forte consumo – impulsionado pela alta renda per capita e uma cultura que trata os shoppings como destinos sociais arabnews.com arabnews.com.Com a Arábia Saudita visando mais de 100 milhões de turistas até 2030, incluindo megaeventos como a Expo 2030 e a Copa do Mundo da FIFA de 2034, o papel de Jeddah como cidade portão posiciona seu setor varejista para um crescimento sustentado arabnews.com.

Propriedades Industriais & Logísticas: O segmento de imóveis industriais em Jeddah está passando por um crescimento significativo de forma discreta, alinhado com as ambições logísticas da Arábia Saudita.

Como principal cidade portuária do Reino no Mar Vermelho, Jeddah é central nos planos para se tornar um hub logístico global, e isso está impulsionando a demanda por armazéns modernos e centros de distribuição argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.O boom do comércio eletrônico após 2020 aumentou ainda mais as demandas por grandes instalações logísticas de alta qualidade argaamplus.s3.amazonaws.com.Em 2023, a Arábia Saudita lançou quatro novas Zonas Econômicas Especiais (ZEE) para atrair investimentos industriais e de alta tecnologia – notavelmente, uma delas está na Cidade Econômica Rei Abdullah (KAEC), perto de Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.A ZEE da KAEC concentra-se em manufatura avançada e logística e espera-se que estimule o desenvolvimento de armazéns e fábricas nas proximidades de Jeddah.Os aluguéis de armazéns prime em Jeddah atualmente variam aproximadamente de SAR 90 a 300 por m² por ano, dependendo da localização e especificação argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Esses aluguéis têm aumentado à medida que a vacância para espaços de qualidade é baixa – de fato, os aluguéis industriais tiveram aumentos percentuais de médio a alto dígito em 2022–2023.Enquanto os aluguéis de armazéns em Jeddah são um pouco mais baixos do que em Riyadh (que podem chegar a SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, a diferença pode diminuir à medida que mais fornecedores de logística terceirizada (3PL) e fabricantes estabelecem operações próximas ao porto.O atual Projeto Landbridge da Arábia Saudita – uma linha ferroviária maciça que liga o Porto de Jeddah a Riad e Dammam – é outro divisor de águas, com conclusão prevista para o final da década.Ao possibilitar o transporte mais rápido de cargas pelo país, é provável que aumente a demanda por parques logísticos ao redor do porto de Jidá e das zonas industriais.No geral, as perspectivas para o setor imobiliário industrial são otimistas: a iniciativa de diversificação do Vision 2030 está impulsionando o crescimento em armazéns, e Jeddah tende a se beneficiar com sua localização estratégica.O principal desafio será fornecer uma oferta industrial nova suficiente; caso contrário, os aluguéis podem continuar subindo e possivelmente pressionar pequenos negócios.No entanto, com novos investimentos em terrenos e infraestrutura (incluindo os incentivos das Zonas Econômicas Especiais), os investidores enxergam oportunidades sólidas no setor imobiliário logístico.Como observado em um relatório, a demanda industrial saudita é sustentada por uma tendência de “crescimento significativo” que deve continuar à medida que a economia não petrolífera se expande argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.

Mercado de Escritórios: Jeddah é o segundo maior mercado de escritórios do Reino depois de Riade e continua crescendo de forma constante. O estoque total de escritórios em Jeddah é de aproximadamente 1,2 – 2,1 milhões de metros quadrados (a variação reflete diferentes classes de espaço) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, o que equivale a cerca de um quarto do tamanho do inventário de escritórios de Riade. No primeiro semestre de 2024, não foram inaugurados novos grandes escritórios em Jeddah, mantendo o estoque estável em torno de 1,21 milhão de m² de espaço de qualidade argaam.com. Entretanto, novos projetos finalmente estão no pipeline – cerca de 48.000 m² de espaço de escritório devem ser entregues até o final de 2024 em Jeddah argaam.com. A demanda por escritórios tem sido saudável, impulsionada pelo crescimento dos negócios e o papel de Jeddah como polo de comércio e logística. Aluguéis de escritórios Classe A em Jeddah subiram cerca de 11% em relação ao ano anterior até meados de 2024, chegando a aproximadamente SAR 1.335 por m² ao ano argaam.com, indicando que os proprietários ganharam força à medida que espaços de qualidade permanecem limitados. (Para comparação, os aluguéis de escritórios de alto padrão nas áreas centrais de Riade saltaram quase 20% no mesmo período, para cerca de SAR 2.090 por m² argaam.com, refletindo uma demanda ainda mais aquecida na capital). A maioria dos inquilinos principais de escritórios em Jeddah são entidades governamentais e grandes corporações estabelecidas argaamplus.s3.amazonaws.com, e os novos prédios de alta qualidade enfrentam pressão competitiva para atrair esses grandes ocupantes argaamplus.s3.amazonaws.com. Olhando para o futuro, espera-se que o setor de escritórios em Jeddah se expanda junto com o crescimento econômico, mas em um ritmo moderado – a cidade não passa pelo grande boom de realocação corporativa visto em Riade. As taxas de vacância são relativamente estáveis e, se a nova oferta permanecer limitada, os aluguéis tendem a se manter elevados. Uma tendência a se observar é a modernização do estoque de escritórios: novos empreendimentos de uso misto (como partes do projeto Jeddah Central) vão introduzir espaços de escritórios de última geração, potencialmente atraindo inquilinos de prédios antigos e pressionando ainda mais o estoque envelhecido.

Principais Políticas Governamentais e Impacto da Visão 2030

A política governamental – guiada pelo quadro estratégico do Vision 2030 – desempenha um papel fundamental no mercado imobiliário de Jeddah. Um dos objetivos emblemáticos do Vision 2030 é aumentar a taxa de propriedade de casas na Arábia Saudita para 70% até 2030, em comparação com cerca de 50% ou menos em meados da década de 2010 pwc.com pwc.com. Para alcançar esse objetivo, o Ministério da Habitação (agora parte do MoMRAH) implementou reformas abrangentes que transformaram o setor habitacional. As principais iniciativas incluem o programa Sakani, que simplifica e subsidia empréstimos habitacionais para famílias sauditas, e o Fundo de Desenvolvimento Imobiliário, que oferece financiamento de baixo custo. Esses programas reduziram os tempos de espera pelo apoio à habitação de anos para quase aprovação imediata vision2030.gov.sa, desencadeando uma onda de demanda dos usuários finais. Como já observado, hipotecas garantidas pelo governo e a redução do valor de entrada exigido (de 30% para 5% pelo banco central) deram poder a uma nova geração de compradores pwc.com. O resultado é evidente em Jeddah, onde muitas famílias que antes viviam de aluguel agora estão entrando no mercado de propriedade – estimulando a construção residencial em diferentes faixas de preço.

A influência do Vision 2030 vai além da habitação e alcança o setor imobiliário comercial por meio da diversificação econômica e liberalização regulatória. O governo reconhece o setor imobiliário como fundamental para o crescimento do PIB não-petrolífero (com uma meta de elevar a contribuição do setor imobiliário para o PIB de aproximadamente 7% para 10% até 2030) pwc.com. Para incentivar o desenvolvimento, as autoridades investiram fortemente em infraestrutura – novos meios de transporte, fornecimento de utilidades e melhorias em espaços públicos – especialmente em cidades como Jeddah, que servem ao turismo e ao comércio. Uma política de destaque é o Imposto sobre Terras Brancas, uma taxa sobre terrenos urbanos não desenvolvidos introduzida para desencorajar retenção especulativa de terras e aumentar a oferta de lotes para desenvolvimento pwc.com. Jeddah foi uma das primeiras cidades onde esse imposto anual de 2,5% foi aplicado sobre terrenos residenciais vagos, o que estimulou alguns proprietários a construírem ou venderem, melhorando gradualmente a disponibilidade de terrenos para projetos. Além disso, a simplificação de licenças e os modelos de parcerias público-privadas facilitaram a realização de grandes projetos alinhados aos objetivos do Vision 2030 (por exemplo, a requalificação do Centro de Jeddah é liderada pelo Fundo de Investimento Público em parceria com contratantes privados).

A promoção do turismo no âmbito da Visão 2030 é outra área de políticas que impacta o mercado imobiliário de Jeddah. O Reino pretende atrair 100 milhões de visitas anualmente até 2030 (de turismo religioso, lazer e eventos de negócios). Jeddah, como tradicional porta de entrada para Meca e Medina e cidade costeira do Mar Vermelho, se beneficia desse impulso. A facilidade concedida pelo governo para obtenção de vistos turísticos e o investimento em infraestrutura turística (aeroportos, terminais de cruzeiro, etc.) estimularam a construção de novos hotéis, apartamentos com serviços e complexos de varejo e entretenimento em Jeddah. O efeito indireto sobre o setor imobiliário de varejo e hospitalidade tem sido significativo – por exemplo, a ocupação e as tarifas de hotéis na Arábia Saudita têm aumentado e os desenvolvedores em Jeddah estão respondendo planejando mais projetos de hospitalidade argaam.com argaam.com. Eventos globais futuros que a Arábia Saudita irá sediar (como a Expo 2030 em Riad e a Copa do Mundo FIFA 2034) estão impulsionando modernizações em todo o país, e Jeddah está prevista para receber sua parte – possivelmente incluindo melhorias em estádios e zonas de torcedores, que se integram ao desenvolvimento imobiliário (por exemplo, complexos esportivos de uso misto, acomodações temporárias, etc.).

Crucialmente, a Visão 2030 fomentou um ambiente regulatório mais favorável ao investidor. O estabelecimento da Autoridade Geral de Imóveis (REGA) proporciona uma supervisão unificada e transparência para o mercado imobiliário arabnews.com. As leis sobre vendas na planta (Wafi), propriedade imobiliária em regime de condomínio e corretagem imobiliária foram modernizadas para padrões internacionais, trazendo maior confiança para investidores e compradores. Além disso, as regras de zoneamento e planejamento estão sendo atualizadas para incentivar o tipo de desenvolvimento de uso misto e alta densidade visto em Jeddah Central e em outros giga-projetos, rompendo com a expansão desordenada do passado. Em resumo, a política governamental sob a Visão 2030 tem sido um catalisador para a expansão do mercado imobiliário de Jeddah – ao liberar financiamento habitacional, financiar projetos transformadores, melhorar o ambiente de investimento e estimular a demanda por meio do crescimento econômico e do turismo.

Panorama do Investimento Estrangeiro e Atualizações Regulatórias

A Arábia Saudita tem aberto ativamente seu setor imobiliário para o investimento estrangeiro nos últimos anos, e 2024–2025 viu marcos importantes nessa área. Um desenvolvimento de destaque foi a flexibilização das restrições ao investimento estrangeiro em imóveis em Meca e Medina. Em janeiro de 2025, a Autoridade do Mercado de Capitais anunciou que estrangeiros (não sauditas) agora podem investir em empresas que possuem propriedades nas cidades sagradas de Meca e Medina agbi.com agbi.com. Embora a propriedade direta de imóveis nessas cidades por indivíduos permaneça proibida (exceto por meio de contratos de arrendamento de 99 anos), essa medida permite que investidores internacionais adquiram participações (de até 49%) em empresas imobiliárias listadas ou REITs que possuem ativos em Meca/Medina agbi.com agbi.com. A mudança na política tem como objetivo “atrair capital estrangeiro e fornecer liquidez para projetos atuais e futuros” nas cidades sagradas agbi.com. Também é vista como um passo piloto em direção à abertura mais ampla do mercado imobiliário saudita. A reação do mercado foi positiva – as ações do setor imobiliário, especialmente aquelas focadas em Meca/Medina, subiram quase 10% com a notícia agbi.com. Essa reforma sinaliza para os investidores que a Arábia Saudita está levando a sério a liberalização do seu mercado imobiliário sob a Visão 2030. Faisal Durrani, chefe de pesquisa da Knight Frank MENA, saudou a mudança como “a indicação mais forte até agora” de que virão mais flexibilizações nas leis de propriedade internacional agbi.com.

De forma mais geral em todo o Reino (incluindo Jeddah), as regulamentações agora permitem 100% de propriedade estrangeira de empresas, incluindo aquelas de desenvolvimento e corretagem imobiliária, por meio de licenciamento pela MISA (Ministério do Investimento) arabnews.com. Isso significa que um desenvolvedor ou investidor internacional pode abrir uma empresa totalmente estrangeira na Arábia Saudita para realizar projetos imobiliários (exceto em determinados locais sensíveis). A simplificação para abrir um negócio e as fortes proteções legais (por exemplo, execução de contratos, melhorias nas leis de falência) elevaram a posição da Arábia Saudita nos rankings de facilidade para fazer negócios. Em Jeddah, isso se traduziu em uma crescente presença de empresas e fundos imobiliários estrangeiros de olho em oportunidades – desde empreendimentos de uso misto até instalações logísticas. Notavelmente, os fundos de investimento imobiliário (REITs) têm sido um caminho acessível para o capital estrangeiro; desde 2021, a CMA permite que investidores estrangeiros comprem livremente cotas em REITs sauditas, mesmo nos que possuem ativos em Meca/Medina agbi.com. Isso direcionou capital estrangeiro aos ativos comerciais de Jeddah por meio de REITs negociados publicamente que possuem shoppings centers, armazéns, etc.

Outro aspecto do panorama de investimento estrangeiro é a introdução do programa de Residência Premium (“Golden Visa”) em 2019, que concede a estrangeiros qualificados o direito de viver na Arábia Saudita a longo prazo, possuir imóveis (fora de Meca/Medina) e fazer negócios sem um patrocinador. A adesão a esse programa tem aumentado gradativamente, e até 2024 o governo promoveu ainda mais os vistos de longa duração para investidores e profissionais qualificados. A presença de mais expatriados com a possibilidade de comprar imóveis tende a aumentar lentamente o segmento de compradores estrangeiros em cidades como Jeddah – especialmente para residências de alto padrão e propriedades à beira-mar. Ainda assim, a grande maioria da atividade imobiliária de Jeddah continua sendo impulsionada por compradores nacionais e regionais (GCC) neste momento, com estrangeiros desempenhando papel maior no lado do desenvolvimento/investimento do que na compra de residências individuais.

No que diz respeito a atualizações regulatórias, as autoridades sauditas estão continuamente aprimorando as leis imobiliárias. Uma nova Lei de Investimento entrou em vigor em 2023-2024, simplificando o processo para que entidades estrangeiras obtenham licenças de investimento e igualando o tratamento entre investidores estrangeiros e locais em muitos setores agbi.com agbi.com. O setor imobiliário foi beneficiado por essa lei, já que reduziu a burocracia para projetos financiados por estrangeiros. Além disso, sistemas de registro de terras e transações eletrônicas foram reformulados – a introdução do sistema de escrituras eletrônicas e plataformas como a “Najiz” para transações imobiliárias aumentou a transparência e reduziu significativamente o tempo de transferência. Todas essas medidas tornam mais fácil para investidores ou fundos estrangeiros entrarem no mercado de Jeddah, com maior confiança no que esperar.

Outro projeto de destaque é a Torre de Jeddah na área norte de Obhur – destinada a ser o prédio mais alto do mundo com mais de 1.000 metros.Após uma pausa, a construção da Torre de Jeddah foi oficialmente retomada no final de 2023, com os desenvolvedores visando a conclusão por volta de 2027–2028 designboom.com designboom.com.Durante uma cerimônia em janeiro de 2025, o concreto foi derramado para o 64º andar da torre, e o plano é adicionar aproximadamente um andar a cada quatro dias daqui em diante designboom.com.A Jeddah Tower é o centro de Jeddah Economic City (JEC), um megaempreendimento projetado para incluir centros comerciais, residências e instituições cívicas para até 100.000 pessoas designboom.com.Todo o JEC, incluindo a torre, tem um custo estimado de US$ 20 bilhões designboom.com.A própria torre abrigará uma mistura de usos (um hotel Four Seasons, escritórios, condomínios de luxo e o deck de observação mais alto do mundo) designboom.com designboom.com.A retomada deste projeto é profundamente simbólica – sinaliza a confiança e ambição da Arábia Saudita no desenvolvimento imobiliário.Se concluída, a Torre de Jeddah atrairá a atenção global, potencialmente tornando a área ao redor um polo de investimento (assim como o Burj Khalifa impulsionou o centro de Dubai).O progresso da torre será acompanhado de perto entre 2025 e 2030, e seu sucesso poderá ancorar um novo distrito comercial na cidade.O projeto também destaca a melhora na coordenação entre as partes interessadas: a Kingdom Holding (a patrocinadora) e novos empreiteiros de engenharia se uniram, e licitações para a construção final foram lançadas, com propostas previstas para o final de 2025 designboom.com designboom.com.

Em resumo, o mercado imobiliário da Arábia Saudita em 2025 está muito mais aberto e regulamentado do que uma década atrás. Jeddah tem a ganhar com a entrada de capital estrangeiro, especialmente em grandes projetos e ativos comerciais. A combinação de enormes projetos governamentais (muitas vezes em busca de parceiros internacionais) e novas leis que incentivam a propriedade estrangeira cria um cenário onde investidores globais estão ativamente em busca de oportunidades. A expectativa é que, à medida que o mercado amadurece e os rendimentos continuam atrativos, o investimento estrangeiro no setor imobiliário de Jeddah mantenha sua trajetória de crescimento, trazendo não apenas capital, mas também experiência e novos conceitos de desenvolvimento para a cidade.

Principais Projetos de Infraestrutura e Imobiliários em Jeddah

Jeddah está passando por uma transformação física dramática graças a uma série de megaprojetos e melhorias de infraestrutura, muitos deles ligados às metas da Visão 2030. Talvez o mais emblemático seja o Projeto Central de Jeddah (anteriormente conhecido como “Novo Centro de Jeddah”). Lançado no final de 2021 pelo Fundo de Investimento Público, este projeto está reurbanizando uma faixa de 5,7 milhões de metros quadrados da orla histórica de Jeddah em um moderno distrito de uso misto jeddahcentral.com jeddahcentral.com. O projeto prevê quatro atrações de destaque – uma Ópera, um estádio, um museu e um oceanário – além de novas marinas, praias, parques e uma vasta gama de imóveis. Em números, o Jeddah Central entregará 17.000 unidades residenciais, 2.700 quartos de hotel e mais de 10 novas instalações de entretenimento e turismo após sua conclusão jeddahcentral.com jeddahcentral.com. A construção está bem avançada: no início de 2024, foram concedidos contratos de 12 bilhões de SAR para a primeira fase das atrações (Ópera, Estádio, Oceanário) jeddahcentral.com. Este desenvolvimento é um divisor de águas para o centro de Jeddah, substituindo a infraestrutura antiga por um skyline de classe mundial à beira-mar. Espera-se que aumente significativamente o valor dos imóveis nas áreas vizinhas e crie novos distritos para moradia de luxo, compras e lazer, comparáveis aos de Dubai ou Doha. Para investidores e incorporadores, o Jeddah Central abre oportunidades em hotelaria, apartamentos de alto padrão e varejo, com o apoio do Fundo de Investimento Público e a localização privilegiada à beira-mar.

Em termos de infraestrutura de transporte, Jeddah passou por grandes melhorias que aumentam seu apelo imobiliário. O novo Aeroporto Internacional King Abdulaziz (KAIA) inaugurou seu Terminal 1 de última geração em 2019, expandindo muito a capacidade e apresentando um terminal arquitetonicamente impressionante. Até 2025, o aeroporto será capaz de receber cerca de 30 milhões de passageiros por ano, facilitando a chegada de turistas e viajantes de negócios que impulsionam a demanda por hotéis e aluguéis de curto prazo. Além disso, o Trem de Alta Velocidade Haramain, em operação desde 2018, conecta Jeddah às cidades sagradas – agora você pode viajar de Jeddah a Meca em menos de uma hora e a Medina em cerca de 2 horas. A estação ferroviária de Jeddah em Al-Sulaimaniah tornou-se um novo polo urbano, e a conveniência desta ligação ferroviária tornou Jeddah uma base ainda mais atraente para empresas e peregrinos (alguns peregrinos optam por ficar em Jeddah e fazer viagens diárias a Meca através do trem, impulsionando o setor hoteleiro de Jeddah). Olhando para o futuro, o planejado Saudi Landbridge Rail (uma linha de carga e passageiros rumo ao leste) conectará o porto de Jeddah diretamente a Riad e Dammam, transformando Jeddah no principal portal logístico do país entre o Mar Vermelho e o Golfo. Espera-se que isso impulsione grandes parques logísticos e o desenvolvimento industrial ao longo do trajeto, especialmente nos arredores do porto de Jeddah, fortalecendo o segmento de imóveis industriais.

A mobilidade urbana dentro de Jeddah também está na pauta. O já há muito tempo proposto Metrô de Jeddah – uma rede de transporte urbano com três linhas – enfrentou atrasos, mas continua fazendo parte dos planos futuros da cidade. Se for retomado (possivelmente na segunda metade desta década), um sistema de metrô melhoraria significativamente a conveniência para os passageiros e poderia redefinir os valores dos imóveis ao redor das estações. Enquanto isso, a cidade implementou novas redes de ônibus e está melhorando as estradas (incluindo a planejada Ponte Suspensa de Obhur sobre o canal norte) para aliviar o congestionamento. Infraestrutura aprimorada geralmente se traduz em maior valorização de terrenos em áreas anteriormente pouco desenvolvidas, uma tendência já visível no Norte de Jeddah, onde as ampliações de rodovias e pontes melhoraram a conectividade.

Outros projetos notáveis incluem a Cidade Econômica de Jeddah (além da Torre, a JEC incluirá um conjunto de arranha-céus, boulevards comerciais e uma marina) e a Cidade Econômica Rei Abdullah (KAEC) ao norte de Jeddah. Embora a KAEC seja uma cidade planejada separada, sua designação como Zona Econômica Especial em 2023 e o renovado foco do governo efetivamente atrelam seu sucesso ao crescimento de Jeddah. O porto e o vale industrial da KAEC estão atraindo fabricantes e empresas de logística com incentivos fiscais, potencialmente criando milhares de empregos. Com a materialização desses empregos, pode haver um aumento na demanda habitacional no norte de Jeddah e na própria KAEC, expandindo efetivamente a área metropolitana de Jeddah. Além disso, o Red Sea Global (um mega projeto turístico desenvolvendo resorts em ilhas mais ao norte) e os projetos de patrimônio de AlUla, embora não estejam em Jeddah, provavelmente encaminharão muitos turistas por Jeddah, justificando assim mais hotéis e a expansão do aeroporto.

Em resumo, o skyline e a infraestrutura de Jeddah em 2025–2030 serão definidos por esses megaempreendimentos. A orla central de Jeddah dará à cidade um centro moderno, a Torre de Jeddah a colocará no mapa mundial de recordes arquitetônicos, e os links de transporte aprimorados integrarão Jeddah de forma mais próxima com os mercados nacionais e globais. Para os interessados em imóveis, esses projetos significam novos bairros para investir, desde apartamentos de luxo à beira-mar até parques industriais. Embora existam riscos de execução (atrasos, estouro de custos), a escala do compromisso do governo oferece confiança de que a transformação urbana de Jeddah está bem encaminhada.

Análise Comparativa: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam

As três principais regiões metropolitanas da Arábia Saudita – Riyadh, Jeddah e Dammam/Khobar (Província Oriental) – possuem dinâmicas imobiliárias distintas, influenciadas por seus papéis econômicos e pelas iniciativas da Visão 2030. Comparar Jeddah com as demais fornece contexto sobre seu desempenho e perspectivas:

• Riad: A capital é o centro político e econômico, atualmente passando por um boom imobiliário em quase todos os setores. Sob planos defendidos pelo Príncipe Herdeiro, Riad pretende dobrar sua população para cerca de 15 milhões até 2030, atraindo sedes regionais de empresas multinacionais e maciços investimentos governamentais. Como resultado, o mercado imobiliário de Riad viu um crescimento mais acentuado do que o de Jidá. No setor residencial, Riad viu os preços de venda subirem cerca de 10% ano a ano no início de 2024 (contra 5% em Jidá) argaam.com argaam.com, e seus volumes e valores de transações imobiliárias residenciais são maiores. A valorização dos imóveis residenciais em Riad foi ampla (vilas e apartamentos com alta simultânea) jll-mena.com, enquanto em Jidá foi mista. A disponibilidade de terrenos em torno de Riad historicamente foi ampla, mas o aumento da demanda faz com que até Riad enfrente escassez de moradias em áreas nobres. Enquanto isso, o mercado de escritórios de Riad está em um patamar próprio – são mais de 5 milhões de m² e dezenas de novas torres comerciais em construção em projetos como o King Abdullah Financial District. Os aluguéis de escritórios Classe A em Riad giram em torno de ~SAR 2.000/m², significativamente acima dos ~SAR 1.300/m² em Jidá argaam.com. O cenário de varejo em Riad também supera o de Jidá (3,5 milhões de m² contra 2,1 milhões de m² de estoque de varejo até o final de 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, e continua atraindo a entrada de muitas marcas internacionais pela primeira vez. Culturalmente, o movimento de Riad para se tornar uma cidade global (com eventos, shows, esportes, etc.) começou apenas recentemente, mas em ritmo acelerado, enquanto Jidá sempre foi mais cosmopolita e liberal pelos padrões sauditas. Em essência, Riad está liderando o crescimento imobiliário da Arábia Saudita – dominou os novos anúncios de projetos e teve a maior fatia dos investimentos imobiliários nos últimos anos agbi.com. Jidá, embora esteja crescendo, tem corrido atrás do impulso de Riad. Dito isso, Jidá se beneficia por ser uma cidade costeira com apelo natural e sempre terá o tráfego do Hajj/Umrah. Pode-se dizer que o mercado de Riad é mais quente, mas também potencialmente mais sujeito à volatilidade (pois seu crescimento é parcialmente impulsionado por políticas e atrelado a realocações do governo), enquanto o crescimento de Jidá é mais estável e fundamentado no comércio e turismo.
• Dammam/Khobar (Província Oriental): A Área Metropolitana de Dammam (DMA, que inclui Khobar e Dhahran) é o coração da indústria petrolífera da Arábia Saudita e possui uma população menor (~1,5-2 milhões) do que Jeddah (~4 milhões). Seu mercado imobiliário tem sido relativamente estável e com crescimento modesto. Por exemplo, no primeiro semestre de 2024, os preços das moradias em Dammam permaneceram praticamente estáveis e os aluguéis subiram apenas cerca de 4% argaam.com, ficando atrás do crescimento observado tanto em Riyadh quanto em Jeddah. A oferta residencial na DMA está crescendo, mas é voltada principalmente para habitações de médio porte, especialmente nos subúrbios do norte, visando acessibilidade argaamplus.s3.amazonaws.com. A Província Oriental possui bolsões de demanda de alto padrão (executivos da Saudi Aramco e indústrias relacionadas em condomínios voltados para expatriados nos arredores de Khobar). Mas, no geral, o mercado imobiliário é menos dinâmico que o de Jeddah, em parte porque o crescimento populacional é mais lento. No setor de escritórios, os aluguéis de alto padrão em Dammam subiram cerca de 10% ao ano até o segundo trimestre de 2024 devido à demanda de órgãos governamentais e empresas de serviços de campos petrolíferos argaam.com, mas os valores absolutos de aluguel (e os níveis de aluguel) estão abaixo dos de Jeddah. O setor varejista em Dammam/Khobar destaca-se por possuir alguns shoppings dominantes; a orla marítima de Khobar, o “Corniche”, tem lojas e restaurantes populares, mas o porte é limitado ao atendimento da população local argaam.com. Uma diferença é que os residentes da Província Oriental também atravessam facilmente para o Bahrein nos fins de semana, o que pode desviar parte do consumo no varejo/hospitalidade – algo com o qual Jeddah não precisa lidar. À medida que a Visão 2030 busca diversificar a economia da Província Oriental além do petróleo, novas iniciativas (como as expansões petroquímicas maciças em Jubail e polos logísticos) podem impulsionar imóveis especializados (por exemplo, moradias para trabalhadores, imóveis industriais). Mas, de maneira geral, o mercado de Dammam é menor e mais estável, com perspectivas de crescimento moderadas; raramente vê os picos que Riyadh ou mesmo Jeddah experimentam. Também é mais descentralizado – Dammam, Khobar e Dhahran formam cada uma polos, enquanto Jeddah é uma única grande metrópole.
• Jeddah: fica entre Riade e Dammam em muitos aspectos. É uma economia diversificada – logística portuária, comércio, turismo/peregrinação, alguma indústria – e, por isso, seus motores imobiliários são multifacetados. O mercado residencial de Jeddah historicamente foi um pouco mais acessível do que o de Riade (por exemplo, os preços dos apartamentos por m² são ligeiramente mais baixos), embora a diferença tenha diminuído quando Jeddah registrou um forte crescimento de preços em 2021–2022. No índice global de mercados residenciais de luxo da Knight Frank, tanto Riade quanto Jeddah ficaram entre as seis principais cidades do mundo em crescimento de preços prime em 2024, destacando como as cidades sauditas tiveram um salto apesar das adversidades globais mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai também estava nesse grupo de topo). A Knight Frank destacou que a região do Oriente Médio foi a mais forte globalmente, com crescimento anual de 7,2% nos preços prime, e projeta um surpreendente aumento acumulado de 64% nos próximos cinco anos para a região mansionglobal.com mansionglobal.com. Embora Riade deva capturar uma grande parcela desse crescimento, o segmento de luxo de Jeddah também está em ascensão – villas à beira-mar, por exemplo, alcançam preços premium e têm oferta limitada. Comparado ao desenvolvimento frenético de Riade, a abordagem de Jeddah é um pouco mais tranquila e orgânica. Os projetos ambiciosos da cidade (como Jeddah Central, Jeddah Tower) estão um pouco atrás do cronograma de Riade (Riade já está entregando projetos como Diriyah Gate, Qiddiya em estágios avançados). No entanto, até o final da década de 2020, à medida que esses projetos de Jeddah forem concluídos, a cidade pode experimentar um impulso de recuperação. Culturalmente e em termos de estilo de vida, Jeddah sempre foi o centro comercial mais descontraído do Reino – atrai empreendedores e possui uma cena artística vibrante, o que se reflete em nichos do mercado imobiliário (como galerias em Al-Balad, cafés exclusivos, etc.). Riade, que agora começa a se abrir culturalmente, está construindo isso do zero. Para investidores, Jeddah oferece o charme de uma cidade costeira (algo que nem Riade nem Dammam, ambas no interior, podem oferecer) com grande potencial turístico, enquanto Riade tem o peso dos gastos governamentais e da demanda corporativa.
Em resumo, todas as principais cidades sauditas estão se beneficiando dos investimentos da Visão 2030, mas Riyadh é atualmente o principal motor de crescimento, com Jeddah em um forte papel secundário e Dammam apresentando crescimento moderado. Um portfólio imobiliário equilibrado na Arábia Saudita pode envolver exposição aos setores de escritórios e residenciais de rápido crescimento de Riyadh, aos empreendimentos turísticos e logística portuária de Jeddah, e aos ativos geradores de renda estável de Dammam (como moradias para funcionários do setor petrolífero ou armazéns que atendem empresas industriais). Importante destacar que a vantagem comparativa de Jeddah está em seu porto e proximidade com as Cidades Sagradas – fatores que garantem uma demanda básica menos volátil. A vantagem de Riyadh está na atenção do governo e massa crítica. A de Dammam é a riqueza do petróleo que a sustenta. Caminhando para 2025-2030, Jeddah pode reduzir a diferença em relação a Riyadh à medida que seus megaempreendimentos forem inaugurados, mas Riyadh também segue avançando (com planos de enormes investimentos da “Estratégia de Riyadh”). Será interessante observar se Jeddah aproveita suas forças naturais para conquistar um posicionamento mais único (talvez como cidade internacional e capital cultural do Reino, complementando o papel administrativo de Riyadh).

Previsão de Mercado para 2025–2030

Olhando para frente, a perspectiva para o mercado imobiliário de Jeddah entre 2025 e 2030 é amplamente positiva, sustentada por sólidos fundamentos econômicos e planos nacionais de desenvolvimento. Analistas e consultores preveem crescimento contínuo nos segmentos residencial, comercial e de hospitalidade, embora o ritmo possa variar de acordo com o setor e o ano. Aqui estão os principais elementos da previsão:

• Residencial: A demanda por moradias em Jidá deverá permanecer robusta até 2030. A combinação do crescimento populacional (a população da Arábia Saudita é jovem e está crescendo) e o esforço contínuo para aumentar a taxa de propriedade de imóveis sauditas continuará a pressionar a oferta de moradias. Prevemos que os preços das propriedades residenciais em Jidá terão ganhos anuais moderados em média – provavelmente na casa de um dígito médio (talvez 3–6% ao ano) para a maioria dos segmentos, salvo um superaquecimento. Alguns pontos de alta demanda (por exemplo, vilas de luxo à beira-mar ou propriedades próximas a novas infraestruturas como o metrô, caso seja construído) podem se valorizar mais rapidamente. Pesquisas da Knight Frank, por exemplo, sugerem que cidades do Oriente Médio podem testemunhar cerca de 60%+ de crescimento nos valores de imóveis de alto padrão até 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, o que incluiria as áreas de mais alto padrão de Jidá. No entanto, os grandes empreendimentos habitacionais promovidos pelo governo (como as comunidades Roshn, etc.) deverão agregar oferta substancial, funcionando como um amortecedor contra a inflação desenfreada dos preços e mantendo as moradias relativamente acessíveis para os habitantes locais. A taxa de propriedade de imóveis na Arábia Saudita está a caminho de atingir 70% até 2030 pwc.com pwc.com, e Jidá contribuirá para isso entregando dezenas de milhares de novas unidades. Até 2030, o horizonte de Jidá será notavelmente diferente – muitas das 17.000 unidades do Jeddah Central serão entregues, novos arranha-céus marcarão a Corniche e subúrbios planejados ao norte estarão em grande parte concluídos. Aluguéis podem apresentar períodos de crescimento mais lento com a chegada de novos estoques (especialmente apartamentos); é possível um leve aumento da vacância em meados da década, o que pode moderar os aumentos nos aluguéis. Ainda assim, até 2030, maiores rendas disponíveis e o influxo de expatriados (vindo de novos negócios e empregos relacionados ao turismo) poderão apoiar um mercado de aluguel saudável. Esperamos que os rendimentos de aluguel se estabilizem na faixa de 6-8% para propriedades residenciais, o que é atraente para investidores.
• Escritórios: O mercado de escritórios de Jeddah deve expandir-se moderadamente. Com a diversificação da economia, novas empresas privadas (por exemplo, logística, turismo, fintech) estão se estabelecendo na cidade, aumentando a demanda por escritórios. No entanto, Riyadh está se posicionando agressivamente como o polo corporativo (inclusive exigindo que empresas tenham suas sedes lá para contratos governamentais), o que pode limitar parte do crescimento de escritórios em Jeddah. Prevemos que Jeddah adicionará várias centenas de milhares de metros quadrados de escritórios até 2030, inclusive em áreas de uso misto como Jeddah Central e ao longo dos corredores ao norte. Os aluguéis de padrão A podem crescer gradualmente (talvez uma média de 2-5% ao ano em linha com a inflação/demanda), mas se uma oferta significativa chegar de uma vez (por exemplo, o componente de escritórios da Jeddah Tower ou diversas novas torres), pode haver um período de aluguéis estáveis ou levemente em queda por volta de 2027, quando esses projetos forem entregues. No geral, a taxa de ocupação deve permanecer saudável, dada a estabilidade do ambiente de negócios de Jeddah. Uma tendência em evolução até 2030 será a flexibilidade dos espaços de trabalho e padrões de qualidade mais elevados – novos escritórios contarão com tecnologia inteligente e sustentabilidade (alinhados com os objetivos de construções verdes da Visão 2030), o que poderá justificar um prêmio nos aluguéis.
• Varejo: O setor de imóveis de varejo em Jeddah está pronto para crescer, mas também para se transformar. Segundo a S&P Global, as perspectivas para 2025-2026 são fortes graças ao turismo e ao aumento do consumo arabnews.com arabnews.com. À medida que nos aproximamos de 2030, grandes eventos (Expo, Copa do Mundo) e a maturação de megaempreendimentos (como os resorts do Mar Vermelho) devem impulsionar as vendas e o fluxo de clientes no varejo. Esperamos ver novos formatos de varejo florescendo: mais centros de estilo de vida ao ar livre, polos de gastronomia e entretenimento e varejo de rua em projetos de uso misto, em vez dos tradicionais shoppings fechados. O Jeddah Central incluirá passeios comerciais modernos que podem se tornar o principal destino de compras da cidade até o final da década. Os aluguéis de varejo em locais principais devem subir de forma modesta (talvez ~3% ao ano, em média), mas o varejo secundário pode enfrentar dificuldades caso o e-commerce cresça mais rápido ou se houver excesso de competição entre shoppings. Até 2030, a penetração do e-commerce certamente será maior, mas a cultura saudita provavelmente continuará valorizando a experiência em shoppings, por isso não prevemos o “fim dos shoppings” – e sim a requalificação dos que estiverem com desempenho fraco. O espaço de varejo per capita em Jeddah vai aumentar, mas esperamos que acompanhando a demanda. O equilíbrio entre oferta e demanda é fundamental; a S&P chegou a alertar para o risco de excesso de oferta caso os desenvolvedores construam demais arabnews.com. Mas, considerando a postura criteriosa dos últimos tempos (Riyadh não inaugurou nenhum shopping de grande porte no início de 2024, focando na qualidade dos espaços existentes argaam.com), antecipamos um crescimento sustentável.
• Industrial/Logística: Espere uma expansão significativa neste setor. À medida que os projetos da Visão 2030 (como as novas Zonas Econômicas Especiais e polos logísticos) se concretizarem, Jeddah poderá vivenciar um boom na construção de armazéns ao redor do porto, KAEC e nas zonas logísticas planejadas. A conclusão da ferrovia Landbridge (possivelmente até 2030) fará de Jeddah o principal canal de importação e exportação do país, o que significa que a demanda por galpões/depósitos vai disparar. Projetamos crescimento anual de dois dígitos no desenvolvimento imobiliário logístico por vários anos, e os aluguéis podem continuar uma tendência de alta até que a oferta se equilibre. Os aluguéis de galpões/centros logísticos de primeira linha podem se aproximar dos níveis de Riad até 2030 (chegando a SAR 300-400/m²/ano para os melhores armazéns) dado o forte apetite do mercado argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investidores acham este segmento atraente devido aos rendimentos relativamente altos e contratos longos com locatários de boa reputação. Até 2030, Jeddah poderá se consolidar como o principal centro logístico do Mar Vermelho, com centros de distribuição modernos atendendo não apenas a Arábia Saudita, mas também mercados africanos e regionais, graças ao seu porto e aeroporto.
• Hospitalidade: Embora não tenha sido perguntado explicitamente, vale destacar o setor hoteleiro de Jeddah na previsão, já que as metas de turismo da Visão 2030 o afetam diretamente. Jeddah provavelmente verá um aumento considerável na oferta de quartos de hotel (incluindo os 2.700 quartos no Jeddah Central jeddahcentral.com, além de outros projetos). As taxas de ocupação podem variar com tendências globais de viagem, mas a trajetória geral indica mais turistas – tanto religiosos (à medida que o visto de Umrah se torna mais fácil e válido durante todo o ano) quanto de lazer (com o turismo no Mar Vermelho crescendo, muitos passarão por Jeddah). Até 2030, Jeddah poderá receber novos parques temáticos, terminais de cruzeiros e talvez instalações de convenções ampliadas, tudo isso impactando o mercado imobiliário (novos empreendimentos de lazer, etc.).

Quantitativamente, empresas de pesquisa de mercado estimam que o mercado imobiliário da Arábia Saudita como um todo crescerá a uma taxa CAGR de cerca de 7–9% até 2030, podendo dobrar de valor de mercado até o final da década techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, sendo um dos principais polos, contribuirá substancialmente. A Autoridade Geral de Imóveis projeta que o tamanho do mercado imobiliário nacional chegará a cerca de US$ 100 bilhões até 2029 arabnews.com. Portanto, pode-se imaginar a participação de Jeddah (historicamente talvez 15-20% do valor das transações) atingindo dezenas de bilhões de dólares em vendas imobiliárias anuais até 2030.

Advertências sobre previsões: Essas projeções positivas assumem a ausência de choques econômicos severos. Riscos como uma recessão global prolongada, uma queda acentuada nos preços do petróleo afetando os gastos do governo ou instabilidade geopolítica podem desacelerar esse impulso (mais sobre riscos na próxima seção). Além disso, as taxas de juros desempenham um papel – se os custos de financiamento permanecerem elevados globalmente, isso poderia suavizar o crescimento da demanda (especialmente para hipotecas residenciais). Mas a Arábia Saudita tem demonstrado disposição para mitigar isso (por meio de subsídios, etc.). No balanço, o período de 2025–2030 deverá ser de crescimento e modernização para o mercado imobiliário de Jeddah, com a cidade se tornando mais proeminente internacionalmente e seu mercado imobiliário mais maduro e diversificado.

Oportunidades e Riscos para Investidores e Incorporadores

O mercado imobiliário de Jeddah oferece uma combinação atrativa de oportunidades, graças ao apoio do governo e à demanda estrutural, mas também apresenta certos riscos que os envolvidos devem considerar cuidadosamente:

Oportunidades:

• Mega-projetos da Visão 2030: Investidores e incorporadores podem participar ou se beneficiar dos diversos mega-projetos em Jeddah. Projetos como Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC e expansões de infraestrutura estão criando novas zonas de investimento – desde condomínios de alto padrão, distritos de compras, até parques empresariais. Quem entra cedo pode assegurar terrenos privilegiados ou papéis de parceria nesses empreendimentos. Por exemplo, fazer parceria com o PIF em subdesenvolvimentos ao redor de Jeddah Central ou fornecer serviços para esses projetos pode ser altamente lucrativo à medida que a área se desenvolve em um centro urbano premium.
• Crescimento da demanda e demografia favorável: A população jovem e crescente de Jeddah garante demanda sustentada por moradia, especialmente unidades acessíveis e de padrão médio. Incorporadores capazes de construir habitações de qualidade a preços competitivos (aproveitando incentivos governamentais para moradia acessível) encontram um mercado pronto de compradores de primeira viagem. Além disso, a mudança cultural para famílias nucleares e vida em comunidade abre oportunidades para comunidades planejadas, condomínios fechados e “mini cidades” de uso misto dentro de Jeddah. O fato de que as transações no mercado residencial de Jeddah saltaram 43% ano a ano indica o quanto de demanda reprimida foi liberada jll-mena.com – uma tendência que provavelmente continuará à medida que mais pessoas se tornarem elegíveis para hipotecas.
• Vantagens no Turismo e Hospitalidade: Como o “Portal das Duas Mesquitas Sagradas” e uma cidade costeira do Mar Vermelho, Jidá tem muito a ganhar com o impulso ao turismo da Arábia Saudita. Há oportunidade para desenvolver hotéis, resorts, apartamentos com serviços e locais de entretenimento. Imóveis relacionados à peregrinação (como acomodações aprimoradas para peregrinos, centros de transporte, etc.) são outro nicho – pense em centros de uso misto que atendam às necessidades dos peregrinos do Hajj antes/depois de Meca, potencialmente um mercado inexplorado. O objetivo do governo de receber 150 milhões de visitantes até 2030 inclui milhões passando por Jidá argaam.com argaam.com. Investidores podem considerar construir atrações temáticas ou projetos de lazer à beira-mar em Jidá para captar parte do turismo de lazer proveniente de mega projetos (por exemplo, um parque de diversões familiar ou parque aquático em Jidá pode ter sucesso com o crescimento do turismo). A futura Expo 2030 em Riade e outros eventos beneficiarão indiretamente Jidá ao elevar o perfil da Arábia Saudita – visitantes internacionais costumam circular entre várias cidades, então o centro histórico de Jidá (Al-Balad) e a Corniche podem passar por um renascimento turístico, aumentando a demanda por varejo e hotéis boutique na região.
• Polo Logístico e Industrial: O setor logístico está em alta – o porto de Jidá está entre os mais movimentados do Oriente Médio, e com novos acordos comerciais e as Zonas Econômicas Especiais, mais empresas vão precisar de centros de distribuição. Investidores podem desenvolver ou adquirir armazéns, câmaras frias e instalações industriais para uma renda estável a longo prazo. Com o incentivo do governo para nacionalizar a manufatura (de automóveis a processamento de alimentos), parques industriais em Jidá (especialmente próximos ao porto ou à KAEC) estão prontos para desenvolvimento. Estes geralmente contam com incentivos governamentais como utilidades subsidiadas ou terrenos, tornando o negócio ainda mais atraente. E com o crescimento do e-commerce, centros de entrega de última milha na cidade são outra oportunidade.
• Potencial para Investimento Estrangeiro & Joint Ventures: A liberalização das regras permite que investidores estrangeiros entrem mais facilmente – isso significa que desenvolvedores locais podem buscar parceiros internacionais que tragam capital e expertise. Joint ventures podem prosperar, por exemplo, uma empresa local unindo forças com uma operadora hoteleira estrangeira para desenvolver um novo resort, ou um escritório internacional de arquitetura colaborando em edifícios icônicos (o que já está acontecendo com arquitetos globais na Jeddah Tower, Jeddah Central, etc.). Além disso, mais compradores estrangeiros podem entrar no mercado residencial de alto padrão (especialmente se vistos de residência premium se tornarem mais comuns), oferecendo uma nova base de clientes para incorporadoras de luxo em Jidá.
• Segmentos Subvalorizados: Apesar do crescimento recente, alguns segmentos do mercado de Jidá ainda podem estar subvalorizados em relação a cidades vizinhas. Por exemplo, propriedades à beira-mar em Jidá ainda são mais baratas do que em Dubai ou até mesmo Riade. Pode haver uma oportunidade de arbitragem – investir em imóveis de alto padrão em Jidá agora pode render grande valorização à medida que a reputação global da cidade aumenta. Da mesma forma, o turismo de patrimônio está pouco desenvolvido – reformar prédios históricos em Al-Balad como hotéis boutique ou centros culturais pode tanto preservar o patrimônio quanto gerar lucro, alinhando-se com os objetivos de qualidade de vida da Visão 2030.

Riscos:

• Excesso de oferta em certos setores: Com a escala dos projetos em andamento, há o risco de que alguns segmentos fiquem superofertados. Se, por exemplo, dezenas de milhares de novos apartamentos invadirem o mercado em um curto período (vindos de comunidades da Roshn, residências do Jeddah Central, etc.), taxas de aluguel e preços de venda para apartamentos de médio padrão podem estagnar ou cair. A S&P Global apontou o excesso de oferta como uma preocupação, especialmente no varejo, onde muitos shoppings podem diluir as vendas dos lojistas arabnews.com. Da mesma forma, o mercado de escritórios pode pender para o excesso de oferta se vários novos edifícios forem inaugurados ao mesmo tempo, sem um aumento equivalente de inquilinos. Os incorporadores precisam programar e fasear os projetos cuidadosamente e diferenciar o produto para não serem pegos em uma situação de excesso.
• Dependência econômica dos gastos do governo e do petróleo: A evolução do setor imobiliário da Arábia Saudita está intimamente ligada aos gastos governamentais (muitos projetos são incentivo do governo ou dependem de infraestrutura estatal). Uma queda significativa nos preços do petróleo ou nas receitas do orçamento pode resultar em cortes de gastos ou desaceleração dos projetos. Por exemplo, se o petróleo desabar e permanecer em baixa, o PIF pode adiar ou reduzir projetos como o Jeddah Central ou cortar subsídios para programas habitacionais, impactando diretamente o mercado. Embora o país tenha reservas e esteja se diversificando, o petróleo ainda financia grande parte das iniciativas do Vision 2030. Investidores devem estar cientes de que o atual boom é sustentado por uma política fiscal expansionista — qualquer reversão afetaria a demanda (com menor confiança do consumidor, impacto em empregos na construção, etc.).
• Taxas de juros e custos de financiamento: A elevação global das taxas de juros entre 2022–2024 tornou hipotecas e empréstimos para desenvolvimento mais caros. Se as taxas altas persistirem, o risco de financiamento aumenta — a demanda final pode enfraquecer se as hipotecas ficarem menos acessíveis além dos subsídios do governo, e os incorporadores enfrentam custos de capital mais altos. Nos piores casos, os projetos podem ser interrompidos devido a restrições de financiamento. O banco central saudita geralmente segue a política do Fed norte-americano devido ao câmbio atrelado ao dólar, portanto tendências globais de taxas importam. Por outro lado, se a inflação e as taxas recuarem nos próximos anos (como algumas previsões indicam para 2025-2026), isso pode mitigar o risco.
• Riscos regulatórios e de execução: Embora a Arábia Saudita tenha melhorado seu ambiente regulatório, ainda há desafios burocráticos e regulatórios. Mudanças em leis (por exemplo, quaisquer novos impostos sobre transações imobiliárias ou propriedade – além do imposto equivalente ao IVA de 5% – podem surpreender o mercado). Risco de execução é especialmente relevante para megaprojetos: atrasos ou estouros de custos podem impactar investimentos associados. A Torre de Jeddah, por exemplo, traz risco de execução — se sofrer nova paralisação, os valores dos terrenos nesse projeto podem ser afetados. Da mesma forma, entregar o Jeddah Central no prazo e conforme a visão é uma enorme tarefa; se não atingir as expectativas, pode esfriar o entusiasmo que atualmente impulsiona o sentimento dos investidores.
• Riscos Geopolíticos e de Percepção do Mercado: Por estar no Oriente Médio, a Arábia Saudita (e, portanto, Jeddah) pode ser afetada por tensões geopolíticas regionais. Qualquer instabilidade ou incidente de segurança pode momentaneamente esfriar o apetite por turismo ou investimento estrangeiro. Além disso, como mercado emergente, o setor imobiliário saudita pode ser impactado por mudanças no sentimento dos investidores globais. Por exemplo, se outros mercados se tornarem mais atraentes ou se houver uma retração global no mercado imobiliário, o capital estrangeiro pode recuar. No mercado interno, o sentimento do mercado também pode ser afetado se, por exemplo, um grande projeto fracassar ou se houver reação pública negativa contra mudanças rápidas (embora isso seja menos provável no setor imobiliário em comparação com outras áreas).
• Custos de Construção e Cadeia de Suprimentos: O rápido desenvolvimento levou a aumentos nos custos de construção (materiais e mão de obra) na Arábia Saudita – um desafio mencionado em relatórios do setor argaam.com. Se a inflação na construção continuar, os desenvolvedores poderão enfrentar margens comprimidas ou ser forçados a aumentar os preços de venda além do que os consumidores podem pagar. Problemas na cadeia de suprimentos (como ocorreu globalmente durante a pandemia) também podem atrasar prazos de projetos. Minimizar esses impactos exige uma gestão de projetos eficiente e, talvez, a busca de insumos locais (algo que a Visão 2030 incentiva, mas a fabricação local de materiais ainda precisará de tempo para se expandir totalmente).
• Maturidade e Liquidez do Mercado: O mercado imobiliário saudita ainda está amadurecendo. Fora dos REITs, há transparência e liquidez limitadas se comparado a mercados mais desenvolvidos. Os investidores devem considerar a estratégia de saída – vender imóveis rapidamente em Jeddah não é tão fácil quanto em mercados altamente líquidos, a menos que a demanda esteja muito aquecida. Caso as condições do mercado mudem, a venda de grandes ativos pode demorar. No entanto, medidas como escritura eletrônica e dados melhores da REGA estão melhorando esse cenário, ainda que lentamente.

Em conclusão, as oportunidades no mercado imobiliário de Jeddah até 2030 são substanciais – trata-se de um mercado em ascensão, com forte apoio e verdadeiros motores de demanda. Investidores e desenvolvedores que se alinham com os temas da Visão 2030 (acessibilidade habitacional, turismo, qualidade de vida, diversificação) podem não apenas se beneficiar financeiramente, mas também encontrar suporte junto aos formuladores de políticas. No entanto, é essencial um planejamento cuidadoso para navegar pelos riscos. Diversificar entre tipos de ativos (residencial vs comercial) ou horizontes de tempo, garantir boas condições de financiamento e manter projetos flexíveis para se adaptar às mudanças de mercado serão estratégias inteligentes. Como a S&P resumiu para a Arábia Saudita, a trajetória de crescimento é forte, mas não está isenta de desafios arabnews.com arabnews.com – e isso se aplica perfeitamente a Jeddah. Com uma boa gestão de riscos, é possível surfar a onda de expansão imobiliária da cidade e, potencialmente, colher grandes recompensas nos anos empolgantes à frente.

Fontes:

1. JLL – Dinâmica do Mercado Residencial da KSA, 1º trimestre de 2025 jll-mena.com jll-mena.com
2. Deloitte – Previsões do Mercado Imobiliário do Oriente Médio 2024 (Arábia Saudita) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
3. Argaam News – “JLL prevê 32.000 novas unidades residenciais em Riade e Jidá no 2º semestre de 2024” (Set 2024) argaam.com argaam.com
4. Argaam News – Continuação: Destaques do Mercado KSA JLL 1º Semestre de 2024 argaam.com argaam.com
5. AGBI – “Arábia Saudita abre cidades sagradas para investidores estrangeiros” (Jan 2025) agbi.com agbi.com
6. Arab News – “Perspectiva da Arábia Saudita para o mercado imobiliário de varejo é forte devido ao turismo e à Visão 2030, diz S&P” (Abr 2025) arabnews.com arabnews.com
7. Knight Frank – O Relatório de Riqueza 2025 (Desempenho do Mercado) mansionglobal.com mansionglobal.com
8. Designboom – “Construção da torre mais alta do mundo, Jeddah Tower, é retomada para conclusão em 2028” (set 2023) designboom.com designboom.com