O mercado imobiliário de Nashville em 2025 continua dinâmico e impulsionado pelo crescimento, alimentado por uma migração constante, uma economia resiliente e desenvolvimento contínuo. Embora a euforia de 2021–2022 tenha diminuído, os preços das casas continuam a subir modestamente, a demanda dos compradores persiste e o estoque está se expandindo a partir de mínimos históricos. O mercado imobiliário comercial é uma história de dois mundos – setores de varejo/industrial em expansão versus um mercado de escritórios mais fraco – já que o rápido crescimento populacional e de empregos da cidade sustenta a maioria dos tipos de propriedades. Neste relatório, analisamos as principais tendências nos mercados residencial, comercial e de aluguel; destacamos bairros em alta e projetos futuros; revisamos mudanças de políticas; examinamos fatores demográficos; e apresentamos uma previsão de 3–5 anos para o cenário imobiliário de Nashville.
Tendências do Mercado Imobiliário Residencial em 2025
Vendas e Preços de Casas: Após um breve esfriamento em 2023, o mercado residencial de Nashville em 2025 está se estabilizando em um equilíbrio mais saudável. As vendas de casas aumentaram ligeiramente – junho de 2025 registrou 3.185 fechamentos, cerca de 5% a mais do que em junho de 2024 notyourordinaryagent.com. A migração contínua e a criação de empregos estão sustentando a demanda, mesmo com as taxas de hipoteca mais altas tendo moderado a euforia dos anos anteriores. Os preços medianos das casas continuam apresentando ganhos moderados. Em meados de 2025, o preço mediano de uma casa unifamiliar está em torno de $528.000, um aumento de ~4,6% em relação ao ano anterior notyourordinaryagent.com. Isso está longe dos saltos anuais de dois dígitos vistos durante o boom da pandemia, mas indica uma valorização constante em vez de uma queda. (Em comparação, os preços dos condomínios caíram ligeiramente, cerca de ~1,4% no ano para cerca de $340.000 notyourordinaryagent.com, já que esse segmento enfrenta aumento de estoque e compradores mais seletivos.)
Demanda dos Compradores e Equilíbrio de Mercado: O mercado imobiliário de Nashville entrou essencialmente em uma “zona Cachinhos Dourados” de equilíbrio relativo em 2025. As guerras de lances esfriaram, dando aos compradores mais fôlego, mas casas com preços adequados ainda são vendidas. O Índice de Ação do Mercado está em torno dos 30 baixos (em uma escala de 100), indicando uma leve vantagem para o vendedor – nem um mercado fortemente favorável ao vendedor, nem um verdadeiro mercado do comprador nestinginnashville.com nestinginnashville.com. As casas estão levando mais tempo para serem vendidas do que na era de frenesi: a média de dias no mercado aumentou para ~105 dias (mediana ~67 dias) nestinginnashville.com, uma mudança dramática em relação às vendas de 15–20 dias de 2021. Na verdade, cerca de 42% dos anúncios passam por reduções de preço antes de serem vendidos nestinginnashville.com, ressaltando que precificação realista agora é crucial. Os compradores recuperaram algum poder de negociação e podem tirar tempo para inspeções e financiamento sem pressa nestinginnashville.com. Os vendedores, por sua vez, precisam ajustar suas expectativas – acabaram-se os dias de pedir qualquer preço e conseguir; precificação estratégica e boa preparação do imóvel são fundamentais nestinginnashville.com.
Estoque e Novas Construções: Após anos de grave escassez de moradias, o estoque finalmente está em alta. Havia cerca de 14.416 propriedades no mercado em junho de 2025 em toda a Grande Nashville, um aumento de 28% em relação ao ano anterior notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. O número de casas à venda, embora ainda não seja abundante, é significativamente maior do que na seca de 2021–2022. Esse crescimento vem de uma combinação de entregas de novas construções e revendas. As construtoras aumentaram a produção em 2022–2024, e essas unidades estão chegando ao mercado; ao mesmo tempo, mais proprietários estão anunciando agora que o mercado extremamente favorável ao vendedor se normalizou. Com mais oferta, os compradores têm opções – o que leva a tempos de venda mais longos e crescimento de preços mais moderado. Notavelmente, o aumento do estoque em Nashville é mais forte em casas unifamiliares e condomínios (cada um com alta de cerca de 30–36% ano a ano) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com, enquanto os anúncios de terrenos/lotes cresceram mais lentamente. Apesar do aumento do estoque, estudos de planejamento local alertam para uma futura escassez de moradias: Nashville precisa de cerca de 90.000–120.000 novas casas na próxima década, mas na tendência atual apenas cerca de 70.000 serão construídas wsmv.com. Isso impulsionou ações políticas (discutidas mais adiante) para viabilizar mais moradias. Por enquanto, o aumento do estoque significa que o mercado de Nashville está caminhando para condições neutras – uma mudança bem-vinda em relação ao passado recente acelerado, mas ainda com demanda suficiente para manter os preços em alta.
Tendências do Mercado Imobiliário Comercial (Escritórios, Varejo & Industrial)
Os setores de imóveis comerciais de Nashville apresentam um cenário misto em 2025. Propriedades de varejo e industriais estão prosperando devido ao crescimento populacional e à expansão dos negócios, enquanto o mercado de escritórios permanece contido devido a maiores taxas de vacância e demanda corporativa cautelosa no pós-pandemia. Abaixo detalhamos cada segmento:
Mercado de Escritórios
Ocupação e Aluguéis: O setor de escritórios de Nashville está passando por um período de ajuste pós-COVID em 2025. A taxa de vacância de escritórios da região metropolitana estava em torno de 18,4% em março de 2025 commercialsearch.com – elevada em comparação com a própria história de Nashville, mas ainda abaixo da média nacional de 19,9% commercialsearch.com. Em outras palavras, quase um em cada cinco espaços de escritório está vazio, refletindo tanto a nova oferta entrando no mercado quanto as empresas otimizando seus espaços na era do trabalho híbrido. O aluguel médio pedido para escritórios é de cerca de $31,64 por pé², um pouco abaixo da média dos EUA ($33) e colocando Nashville entre os mercados de escritórios mais acessíveis para os locatários commercialsearch.com. O crescimento dos aluguéis está relativamente estável; os proprietários estão competindo por inquilinos de qualidade com concessões, já que a vacância permanece alta.
Nova Oferta e Desenvolvimento: Notavelmente, Nashville tem um dos maiores pipelines de construção de escritórios em relação ao seu tamanho. No primeiro trimestre de 2025, cerca de 1,5 milhão de pés² de escritórios estavam em construção (≈2,5% do estoque existente), com vários grandes projetos previstos para serem entregues até o final de 2025 commercialsearch.com. Na verdade, incluindo projetos planejados, o pipeline equivale a quase 4,8% do mercado – equiparando-se a Manhattan em volume bruto commercialsearch.com. Desenvolvimentos de destaque como o Nashville Yards (um enorme projeto de uso misto no centro) e o campus planejado da Oracle (mais sobre isso adiante) estão mantendo os construtores ocupados. O outro lado é a pressão do lado da oferta: novos escritórios estão chegando a um mercado que ainda está absorvendo espaço, o que provavelmente manterá a vacância entre a faixa média e alta nos próximos meses. As vendas de investimentos em escritórios também desaceleraram drasticamente devido ao aumento das taxas de juros – apenas dois imóveis de escritórios foram negociados em todo o primeiro trimestre de 2025, com o volume de vendas caindo cerca de 63% em relação ao ano anterior commercialsearch.com commercialsearch.com. Em média, edifícios de escritórios em Nashville foram vendidos por cerca de $130 por pé² no início de 2025, uma pechincha relativa em comparação com os padrões nacionais commercialsearch.com.
Perspectiva: A recuperação do setor de escritórios está tímida. O crescimento de empregos em Nashville e a relocação de empresas (AllianceBernstein, o hub da Amazon, etc.) oferecem um impulso, mas pode levar vários anos para preencher todos os espaços novos e vagos. Uma tendência positiva – o aumento das conversões de escritórios para residenciais. Com quase 21 edifícios de escritórios antigos (totalizando cerca de 1,7 milhão de pés quadrados) identificados como candidatos ideais para reuso adaptativo commercialsearch.com commercialsearch.com, os desenvolvedores têm oportunidades de transformar escritórios subutilizados em apartamentos ou condomínios, aliviando o excesso de escritórios enquanto aumentam a oferta de moradias. Em resumo, espera-se que o mercado de escritórios de Nashville permaneça favorável aos inquilinos no curto prazo, com a vacância se reduzindo gradualmente até o final da década à medida que a economia ocupa os novos espaços.
Mercado de Varejo
Vagas e Aluguéis: O mercado imobiliário de varejo de Nashville é um dos mais aquecidos do país. Graças ao crescimento explosivo da população e ao forte consumo, a vacância no varejo na região metropolitana está em torno de 3,2–3,3% matthews.com matthews.com – excepcionalmente baixa. Na verdade, as vacâncias no varejo estão abaixo de 3,5% desde o início de 2022 matthews.com, indicando ocupação praticamente total em muitos centros comerciais. Alguns submercados suburbanos são ainda mais restritos: algumas áreas entraram em 2025 com vacância abaixo de 1%, especialmente Mt. Juliet–Lebanon e partes dos condados de Dickson e Robertson marcusmillichap.com. Essa escassez aguda de espaço para lojas fez os aluguéis subirem acentuadamente. O aluguel médio pedido no varejo em Nashville atingiu US$ 29,32 por pé² no 2º trimestre de 2025, alta de cerca de 4,8% em relação ao ano anterior matthews.com. No acumulado, os aluguéis de varejo subiram mais de 33% desde 2020 matthews.com – um testemunho da alta demanda por espaço, além da nova construção de maior qualidade elevando o teto de preços. Os proprietários têm poder de precificação devido à falta de opções para lojistas; até mesmo grandes espaços vagos de redes nacionais são rapidamente ocupados por novos inquilinos a aluguéis mais altos matthews.com.
Impulsores da Demanda: A demanda do consumidor na Music City está em alta, impulsionada pelo crescimento de empregos, aumento do turismo e uma onda de novos residentes. A população da região metropolitana de Nashville cresceu 7,7% de 2020 a 2024 (adicionando cerca de 160.000 pessoas, bem acima da média de crescimento dos EUA de 3,1%) matthews.com, e o desenvolvimento do varejo simplesmente não acompanhou – daí o mercado restrito. Os consumidores voltaram com entusiasmo após a pandemia, e o apelo de Nashville como polo regional de varejo está crescendo. O varejo no centro também está prosperando, com taxas de aluguel em corredores principais (Broadway, Gulch, etc.) atingindo níveis recordes – por exemplo, os aluguéis pedidos no centro chegaram a cerca de US$ 25/pé² NNN em 2024, um aumento de 33% desde 2020 globest.com. Nos polos suburbanos, novos centros comerciais estão sendo pré-locados rapidamente. Notavelmente, comunidades periféricas com grande crescimento habitacional viram os aluguéis do varejo saltarem US$ 10/pé² em um ano (como aconteceu em Mt. Juliet e no Condado de Dickson) marcusmillichap.com, refletindo a intensa demanda por lojas e restaurantes para atender ao aumento de residências.
Construção e Perspectivas: Os incorporadores têm sido cautelosos na adição de oferta de varejo, o que está prolongando o mercado favorável aos proprietários. Apenas cerca de 10.500 m² de novo espaço de varejo foram entregues no 2º trimestre de 2025, e cerca de 55.700 m² no último ano – abaixo das médias históricas matthews.com matthews.com. Aproximadamente 65.800 m² estão em construção em toda a região metropolitana matthews.com matthews.com (apenas cerca de 0,6% do estoque), e uma grande parte já está pré-locada, então isso não deve impactar muito a vacância. Assim, salvo uma queda no consumo, o setor de varejo de Nashville deve continuar muito aquecido. Espere que as baixas taxas de vacância persistam e que os aluguéis continuem subindo em um ritmo saudável (talvez na faixa de 4–5% ao ano) devido ao espaço novo limitado. Para investidores, os imóveis de varejo têm sido atraentes: o volume anual de investimentos em varejo atingiu US$ 1,0 bilhão no último ano – o maior em dois anos – com taxas de capitalização na faixa de 6% devido à forte concorrência por ativos matthews.com matthews.com. No geral, o varejo de Nashville é o sonho de qualquer proprietário neste momento – alta demanda, baixa vacância e forte crescimento dos aluguéis, tornando-o um dos mercados imobiliários de varejo mais robustos do país.
Mercado Industrial
Oferta e Vacância: O mercado imobiliário industrial de Nashville (armazéns, centros de distribuição, espaços de manufatura) tem seguido uma trajetória de rápido crescimento. Desenvolvedores adicionaram uma metragem quadrada massiva nos últimos anos para aproveitar o boom logístico. Mais de 10 milhões de pés quadrados de novo espaço industrial foram inaugurados apenas em 2023 lumicre.com, e até o segundo trimestre de 2025 outros 8 milhões de pés quadrados estão em construção em toda a região metropolitana matthews.com matthews.com. Essa onda de construções, fortemente concentrada nos submercados de Condado de Wilson e Sudeste de Nashville (que respondem por 80% do novo espaço desde 2020) matthews.com, elevou as taxas de vacância no curto prazo. A taxa geral de vacância industrial está em torno de 6,0% em meados de 2025 matthews.com, um pouco acima dos níveis extremamente baixos de ~4% de alguns anos atrás lumicre.com. No primeiro trimestre de 2025, foi reportada uma vacância de ~6,2%, alta de ~90 pontos-base ano a ano savills.us. Essencialmente, alguns novos armazéns estão em fase de locação, causando um aumento temporário na disponibilidade. A taxa de disponibilidade (que inclui espaços para sublocação e novas entregas) estava em cerca de 8,9% no segundo trimestre matthews.com, refletindo esses projetos especulativos chegando ao mercado. No entanto, a demanda subjacente permanece forte – certos trimestres ainda apresentam absorção líquida positiva. Por exemplo, no primeiro trimestre de 2025 Nashville registrou +216.000 pés quadrados de absorção industrial (48% maior que no primeiro trimestre de 2024) colliers.com, embora o segundo trimestre tenha apresentado uma queda para absorção negativa à medida que grandes projetos entraram em operação matthews.com.
Aluguéis: Os aluguéis industriais em Nashville dispararam para níveis recordes. A região metropolitana agora ostenta um dos maiores níveis de aluguel industrial do Sudeste, em torno de US$ 12,00 por pé quadrado, em média matthews.com. Essa média mistura uma faixa: grandes galpões de armazenagem (acima de 100 mil pés²) estão sendo alugados por cerca de US$ 10,50/pé², enquanto instalações modernas menores, abaixo de 100 mil pés² (com maior demanda), podem alcançar US$ 14/pé² matthews.com. Apesar do aumento da nova oferta, os aluguéis subiram cerca de 5,9% ano a ano até o segundo trimestre de 2025 matthews.com matthews.com. Nos últimos anos, os aluguéis industriais vêm crescendo rapidamente – as taxas pedidas no segundo trimestre foram cerca de 10% maiores do que no ano anterior, segundo alguns relatórios de corretores, e subiram aproximadamente 35–40% desde 2018 (refletido no fato de que o preço por pé² para ativos industriais dobrou desde 2018 nas vendas) matthews.com. O motor desse crescimento é a forte demanda de e-commerce, logística (a localização central de Nashville é um ponto estratégico de distribuição) e locatários industriais (incluindo fornecedores do setor automotivo e novas operações de montagem de tecnologia). Com a vacância ainda relativamente baixa e grande parte do novo espaço já pré-locada ou rapidamente absorvida, o crescimento dos aluguéis no mercado industrial de Nashville continua a superar a média nacional matthews.com.
Perspectiva: A perspectiva para o setor industrial é amplamente positiva, embora possamos ver um leve esfriamento à medida que o pipeline de construção atinge o pico. O crescimento populacional e de empregos de Nashville está atraindo usuários de galpões e pequenos fabricantes de forma constante. Grandes players como a Amazon (com seu Centro de Operações aqui) e diversos 3PLs expandiram na região. Com 8 milhões de pés quadrados em construção, a vacância pode aumentar um pouco mais (para a faixa de 6–7%) nos próximos 1–2 anos, mas, importante, mais de 65–70% dos novos espaços já estão pré-locados matthews.com matthews.com ou são build-to-suit, o que limita o risco de excesso de oferta. À medida que esses projetos forem ocupados, a absorção acompanhará. De fato, projeções mostram a vacância voltando a cair e se estabilizando na faixa de 4% em meados de 2026–27, à medida que a demanda acompanha a oferta lumicre.com. Espera-se que os aluguéis continuem subindo, embora em um ritmo mais moderado (talvez ganhos percentuais anuais de um dígito médio) devido à base elevada. O investimento industrial continua aquecido: Nashville registrou US$ 1,2 bilhão em vendas de propriedades industriais no último ano matthews.com, e as taxas de capitalização comprimiram à medida que investidores institucionais entram no mercado. Resumindo – o mercado industrial de Nashville está se expandindo rapidamente, mas permanece fundamentalmente forte, sustentado por uma localização estratégica e crescimento econômico que deve garantir que esses novos galpões não fiquem vazios por muito tempo.
Análise do Mercado de Aluguéis (Multifamiliar)
O mercado de aluguel de apartamentos de Nashville em 2025 está em um ponto de inflexão, passando de um período de forte crescimento da oferta para uma fase de reequilíbrio e restrição. Veja a análise:
Alívio no Surto de Oferta: Os incorporadores entregaram um número recorde de novas unidades multifamiliares em Nashville entre 2021 e 2023, o que elevou as taxas de vacância e moderou o crescimento dos aluguéis no curto prazo. Em 2024, a taxa de vacância de apartamentos subiu para a faixa de 8–9% à medida que milhares de novas unidades chegaram ao mercado. No entanto, até meados de 2025, a onda está atingindo o pico. As entregas acumuladas em 2025 totalizam aproximadamente 4.700 unidades northmarq.com – ainda historicamente elevadas, mas abaixo dos picos dos anos anteriores, já que os construtores estão recuando. Muitos incorporadores reduziram o início de novos projetos para focar na locação dos empreendimentos já existentes northmarq.com. A projeção é de que cerca de 9.000 novas unidades sejam entregues no total em 2025, o que é significativamente abaixo dos picos recentes (2022 teve bem mais de 10 mil unidades) northmarq.com. Essa redução gradual da nova oferta, combinada com o contínuo crescimento populacional de Nashville, está aliviando a pressão sobre o mercado de locação.
Vacância e Absorção: Há sinais claros de que as taxas de vacância atingiram o pico e estão começando a cair. No 2º trimestre de 2025, Nashville registrou uma melhora trimestral na vacância – a demanda de locatários em submercados urbanos e suburbanos importantes superou as novas entregas pela primeira vez em um tempo northmarq.com. A vacância geral de apartamentos, que começou 2025 acima de 8%, está agora a caminho de cair abaixo de 8,0% até o final do ano northmarq.com, segundo a análise da Northmarq. A tendência deve continuar, com as vacâncias “tendendo para os níveis históricos” até o final de 2026 northmarq.com (o padrão pré-boom de Nashville era em torno de 5–6% de vacância). Essa mudança positiva é impulsionada por forte absorção: a demanda por locação permanece saudável, impulsionada pelo crescimento do emprego e por potenciais compradores de imóveis que continuam alugando devido às altas taxas de juros. Em especial, o centro de Nashville e alguns subúrbios (por exemplo, região de Madison/Rivergate, Mt. Juliet e o Condado de Sumner) estão registrando forte atividade de locação, tornando esses submercados mais restritos northmarq.com.
Tendências de Aluguel: Os aluguéis estavam praticamente estáveis em 2023 em meio à enxurrada de nova oferta, mas agora estão voltando a subir à medida que o mercado absorve as unidades. No 2º trimestre de 2025, foi observado um modesto aumento nos aluguéis juntamente com a queda da vacância northmarq.com. O aluguel efetivo médio na região metropolitana de Nashville está atualmente em torno de $1.600–$1.700 por mês para um apartamento típico de 2 quartos, dependendo da fonte. As previsões indicam que até 2026, os aluguéis médios chegarão a aproximadamente $1.730 por mês northmarq.com, indicando uma retomada do crescimento consistente dos aluguéis. Isso representaria um ritmo de crescimento anual de 3–4%, o que é mais sustentável em comparação com os aumentos de dois dígitos vistos em 2021. Proprietários de edifícios novos Classe A tiveram que oferecer concessões no último ano para preencher as unidades, mas esses incentivos provavelmente vão diminuir à medida que as condições se apertam no final de 2025 e em 2026. Importante ressaltar que os níveis de aluguel em Nashville continuam acessíveis em relação às cidades costeiras, o que continua atraindo novos moradores para o mercado de aluguel.
Fatores de Demanda por Aluguel: As tendências demográficas e de emprego estão apoiando firmemente o setor de aluguel de Nashville. A cidade atrai muitos jovens profissionais, criativos e recém-formados (um grande grupo de millennials e Geração Z), que frequentemente alugam antes de comprar. Grandes empregadores nas áreas de saúde e tecnologia continuam contratando, trazendo trabalhadores que se mudam e geralmente optam por alugar inicialmente. Além disso, o status de Nashville como um polo de entretenimento e universitário alimenta a demanda por aluguel (estudantes, profissionais em turnê, etc.). A região recebe dezenas de novos moradores diariamente (cerca de 66 pessoas por dia se mudando) nestinginnashville.com, e nem todos podem ou querem comprar casas imediatamente, o que significa um fluxo constante de locatários. A tendência de build-to-rent também está surgindo: comunidades de casas unifamiliares para aluguel estão sendo desenvolvidas para atender quem quer uma casa com quintal, mas prefere alugar. Todos esses fatores apontam para um mercado de aluguel que, após absorver o boom de construções, está prestes a voltar a se aquecer. Até o final de 2025 e além, espera-se que os proprietários de apartamentos recuperem o poder de precificação, as vacâncias caiam para a faixa de um dígito médio e o crescimento dos aluguéis acelere moderadamente.
Investimento e ROI: Para investidores imobiliários, os imóveis para aluguel em Nashville têm forte apelo. O capital ainda está mirando o multifamiliar em Nashville – o volume de transações no início de 2025 esteve em linha com 2024 em número de negócios, e o volume total em dólares na verdade saltou quase 70% ano a ano (graças a várias grandes aquisições institucionais) northmarq.com. Os compradores estão especialmente interessados em comunidades Classe A/B mais novas, que representaram cerca de 70% das propriedades negociadas até agora em 2025 northmarq.com. Os preços têm se mostrado resilientes; o preço mediano de venda para propriedades com mais de 50 unidades foi de cerca de US$ 221 mil/unidade no 1º semestre de 2025, um aumento de 1% em relação a 2024 northmarq.com. As taxas de capitalização começaram a comprimir novamente em meados de 2025 à medida que a perspectiva de aluguel melhora northmarq.com, um sinal de retorno da confiança dos investidores. No geral, com os fundamentos do aluguel prestes a melhorar (menor vacância, retomada do crescimento dos aluguéis) e a perspectiva de queda das taxas de juros no final de 2025, o mercado multifamiliar de Nashville está pronto para um desempenho sólido. Os investidores podem esperar razoavelmente aumentos anuais de aluguel na faixa de 3–5% nos próximos anos e potencial valorização se adquirirem ativos bem localizados antes que o mercado se ajuste totalmente.
Oportunidades de Investimento e Projeções de ROI
A forte trajetória econômica e crescimento populacional de Nashville continuam tornando a cidade um mercado atraente para investidores imobiliários em 2025. As oportunidades abrangem os segmentos residencial e comercial, com retornos geralmente favoráveis projetados para os próximos anos:
- Residencial (Investimentos de Compra, Reforma e Retenção): Os valores das casas em Nashville apresentaram ganhos notáveis a longo prazo – subindo cerca de 150% na última década mcsquaredluxury.com. Embora o crescimento futuro deva ser mais moderado, as previsões ainda indicam uma valorização constante. Os modelos do Zillow projetam cerca de +3,4% de crescimento no preço das casas até 2025 mattwardhomes.com, e algumas análises preveem valorização anual de 4–6% até 2028 mcsquaredluxury.com na região metropolitana de Nashville. Isso sugere que comprar e manter propriedades em Nashville pode gerar um sólido crescimento de patrimônio. Investidores que buscam renda de aluguel também podem se beneficiar de retornos competitivos: os aluguéis em Nashville, em relação ao preço de compra, frequentemente produzem índices aluguel-valor em linha ou acima das médias nacionais. Um aluguel típico de casa unifamiliar ou condomínio pode alcançar cerca de 8–12% de ROI bruto em aluguel (aluguel como % do preço de compra), dependendo do bairro rentastic.io – tornando-o atraente para investidores focados em fluxo de caixa. Aluguéis de curto prazo (Airbnb/VRBO) em áreas com grande fluxo turístico são especialmente lucrativos, frequentemente gerando ROI acima da média devido ao cenário turístico em expansão de Nashville mcsquaredluxury.com. Locais populares como o centro, The Gulch ou próximos à Broadway podem cobrar altas diárias dos ~15+ milhões de visitantes anuais (um número que deve chegar a 17,5 milhões até 2025, segundo estimativas locais de turismo). No entanto, os investidores devem estar atentos às regulamentações locais de STR (que limitam aluguéis não ocupados pelo proprietário em algumas zonas).
- Investimentos Comerciais: No segmento comercial, imóveis de varejo e industriais oferecem fortes perspectivas. Centros de varejo se beneficiam de baixa vacância e aumento dos aluguéis – investidores aplicaram mais de US$ 1 bilhão no varejo de Nashville no último ano matthews.com. Com cap rates na faixa de 6% matthews.com e crescimento dos aluguéis em torno de 5% ao ano, ativos de varejo podem proporcionar um retorno total saudável (renda + valorização). Alguns submercados de varejo suburbanos estão tão desabastecidos (vacância <1% marcusmillichap.com) que novos empreendimentos ou projetos de valorização podem capturar aumentos expressivos de aluguel (de fato, os aluguéis em certos subúrbios saltaram US$ 10/pé² no ano passado marcusmillichap.com). Imóveis industriais também estão em alta: as taxas de capitalização médias do setor industrial em Nashville estão entre 5,5% e 6,5%, e a demanda dos investidores é intensa, já que os fundamentos do setor estão entre os melhores da região. Com aluguéis industriais subindo cerca de 6%+ ao ano e restrições de terrenos nos principais submercados, proprietários de galpões bem localizados podem esperar aumento do NOI e valorização dos imóveis. Vale destacar que os preços de venda de imóveis industriais por pé² dobraram desde 2018 em Nashville matthews.com – reflexo tanto do crescimento dos aluguéis quanto da compressão das cap rates – e, embora esse ritmo não deva se repetir, a perspectiva continua otimista.
- Escritórios e Segmentos Especiais: O setor de escritórios é uma aposta mais contrária. Valores deprimidos (média de ~US$ 130/pé² commercialsearch.com) e alta vacância significam que investidores podem adquirir prédios de escritórios com desconto relativo. O segredo está em localização e reposicionamento. Investidores dispostos à readequação podem mirar prédios antigos no centro para conversão em apartamentos ou uso misto, aproveitando o impulso de revitalização da cidade. Além disso, nichos como imóveis de saúde (consultórios médicos) permanecem apostas estáveis, dada a forte presença da indústria de saúde em Nashville. Investimentos em hotéis também estão se recuperando, já que o turismo e as convenções em Nashville voltaram a crescer; o mercado registrou receitas recordes de hotéis em 2023–24 e crescimento contínuo até 2025, traduzindo-se em renovado interesse no desenvolvimento e aquisição de empreendimentos hoteleiros.
Conclusão: Investidores são atraídos por Nashville devido à sua história de crescimento de longo prazo – uma economia diversificada, ausência de imposto de renda estadual, aumento populacional e relativa acessibilidade apontam para uma demanda sustentada. O mercado está amadurecendo, então saltos anuais de 20% nos preços das casas provavelmente acabaram, mas em troca há mais estabilidade. Retornos anuais na faixa de um dígito alto (combinando renda e valorização) são alcançáveis e realistas. Como disse uma análise imobiliária, Nashville oferece a rara combinação de “forte potencial de valorização com um ambiente fiscal favorável” mcsquaredluxury.com. Para quem pensa em 2025 e além, investimentos estratégicos nos bairros ou tipos de ativos certos em Nashville podem gerar um ROI muito saudável, especialmente se comprados antes do próximo ciclo de alta nos valores dos imóveis.
Destaques de Bairros: Áreas em Alta e de Crescimento
O rápido crescimento de Nashville está transformando muitos bairros, com áreas antes negligenciadas se tornando queridinhas do mercado imobiliário. Aqui estão alguns bairros emergentes e áreas-chave para ficar de olho, junto com tendências de gentrificação e infraestrutura que impulsionam seu crescimento:
- East Nashville: Conhecido há muito tempo por sua cena artística e musical eclética, East Nashville consolidou-se como um ponto quente imobiliário. Jovens profissionais e famílias têm migrado para cá em busca dos bangalôs históricos, restaurantes descolados e clima criativo. No início de 2025, o preço médio das casas em East Nashville era de cerca de US$ 585.000 – alta de 10,8% em relação ao ano anterior walkerluxuryandland.com. Essa valorização acentuada reflete tanto a baixa oferta quanto a intensa demanda nesse bairro descolado. Áreas como Lockeland Springs e Cleveland Park estão passando por rápida gentrificação: casas antigas estão sendo reformadas ou reconstruídas, e novos empreendimentos de uso misto estão surgindo nos principais corredores. Apesar da alta nos preços, East Nashville continua um pouco mais acessível do que os bairros de luxo de West Nashville, mantendo o interesse dos compradores elevado. A autenticidade e a caminhabilidade do bairro (pense em locais como Five Points e Riverside Village) garantem que ele continuará sendo uma escolha de destaque. Espere investimentos contínuos aqui, especialmente à medida que o megaempreendimento East Bank nas proximidades (do outro lado do rio) avança, trazendo parques, empregos (campus da Oracle) e melhor conectividade para East Nash.
- The Nations (West Nashville): Há alguns anos, The Nations era uma modesta área industrial; agora é um dos bairros que mais se transformam em Nashville. Localizado no West Nashville, próximo à 51st Avenue, The Nations viu galpões serem convertidos em cervejarias populares, estúdios e restaurantes, atraindo um público descolado. Novos projetos de townhomes e condomínios ocuparam muitos quarteirões, e os valores dos imóveis subiram proporcionalmente. O apelo da área está em sua “rua principal” caminhável (51st Ave), com boutiques e restaurantes, além de sua localização relativamente central e um caráter industrial-chique peculiar. Como exemplo de crescimento, um grande empreendimento de uso misto, o Silo Bend, adicionou centenas de residências. The Nations é o exemplo perfeito da tendência de revitalização urbana em Nashville: transformar um antigo distrito industrial em um vibrante polo residencial. A gentrificação já está em andamento, mas o charme do bairro e a relativa acessibilidade (em comparação ao centro) continuam impulsionando a demanda. Investidores estão de olho em The Nations pelas oportunidades de reurbanização, e novas infraestruturas (ruas melhoradas, áreas verdes) estão sendo implementadas para atender à população crescente.
- Wedgewood-Houston (WeHo): Logo ao sul do centro, Wedgewood-Houston – ou “WeHo” – é outro ponto quente de gentrificação. Esse antigo bairro industrial/artístico tornou-se um polo de desenvolvimento devido à sua proximidade com o centro urbano e ao seu prestígio cultural (abriga galerias, espaços de criação e o Nashville Design District). Nos últimos anos, WeHo recebeu novos edifícios de condomínios, projetos de reuso adaptativo e locais badalados (como o estádio de futebol Nashville NYC FC nas proximidades e o Soho House). O surgimento de cervejarias, cafeterias e startups de tecnologia transformou WeHo em um destino para morar, trabalhar e se divertir. Os preços dos imóveis e aluguéis aumentaram à medida que jovens profissionais buscam alternativas ao caro centro da cidade. O bairro também está se beneficiando de melhorias de infraestrutura: a cidade escolheu a área de WeHo para receber conexões de transporte e paisagismo de ruas aprimorados para lidar com o crescimento. Com essas mudanças, espera-se que os lofts industriais e os modernos townhomes de WeHo se valorizem ainda mais, embora a acessibilidade e o deslocamento de antigos moradores continuem sendo preocupações nesse processo de gentrificação.
- Madison & Rivergate (subúrbios do Norte de Nashville): Nem todas as áreas em alta estão no núcleo urbano – alguns subúrbios de primeiro anel também estão aquecendo. A região de Madison (uma comunidade a cerca de 13 km ao norte do centro) e a vizinha Rivergate/Condado de Sumner estão recebendo maior interesse de desenvolvimento. Tradicionalmente mais operárias e acessíveis, essas áreas oferecem lotes maiores e deslocamentos mais fáceis pela I-65. Agora, à medida que Nashville cresce, os incorporadores começaram a construir novas moradias (incluindo sobrados e apartamentos) em Madison para atender à demanda por opções de menor custo. De fato, Madison/Rivergate é citada como um local onde o impulso multifamiliar está crescendo – novos complexos de apartamentos suburbanos estão sendo alugados rapidamente northmarq.com. O crescimento do varejo e comercial está acompanhando o aumento de residências, com taxas de vacância extremamente baixas para o varejo nos submercados periféricos. Os preços relativamente baixos das casas em Madison estão subindo à medida que investidores renovam casas antigas de um andar e compradores de primeira viagem descobrem a região. Melhorias na infraestrutura, como o futuro terminal de transporte em Madison e planos para melhorar o serviço de ônibus na Gallatin Pike, podem impulsionar ainda mais esses bairros. Em resumo, fique de olho nas comunidades do Norte de Nashville que estão passando de negligenciadas para promissoras, oferecendo mais custo-benefício enquanto ainda acompanham o crescimento da região metropolitana.
- Reurbanização do Centro & East Bank: O núcleo urbano de Nashville está evoluindo, em parte graças a projetos de infraestrutura massivos. O East Bank (lado leste do rio Cumberland, em frente ao centro) está passando por um plano de transformação. Com o novo estádio do Tennessee Titans aprovado em 2023 (um estádio fechado de mais de US$ 2 bilhões previsto para inaugurar até 2027) planning.org, o East Bank será o centro de uma reurbanização de uso misto de 350 acres, incluindo parques, áreas verdes, moradias e melhorias no transporte planning.org planning.org. Paralelamente, a Oracle Corp. planejou um campus tecnológico de US$ 1,2 bilhão em River North (East Bank), que deverá abrigar 8.500 empregos planning.org. Esses projetos estão transformando o que antes eram terrenos industriais vazios no próximo grande bairro da cidade. Podemos esperar novos condomínios, apartamentos e comércios surgindo nas áreas adjacentes ao East Bank (Germantown, orla de East Nashville) para atender ao aumento de empregos e visitantes. Já existem mais de US$ 2,2 bilhões em projetos propostos por desenvolvedores em antecipação planning.org. Enquanto isso, o centro de Nashville continua prosperando com projetos como Nashville Yards, o empreendimento Fifth + Broadway e inúmeras torres residenciais de alto padrão remodelando o horizonte da cidade. Preocupações com a gentrificação acompanham esse boom – à medida que novas torres reluzentes surgem, a acessibilidade no centro se torna um problema, e esforços estão sendo feitos para incluir moradias acessíveis em planos como o Imagine East Bank planning.org planning.org. Ainda assim, a região central/East Bank é, sem dúvida, um ponto focal de investimento em infraestrutura que irá elevar os valores dos imóveis nos bairros ao redor nos próximos 5 anos.
Atualizações de Políticas, Regulamentação & Zoneamento
Vários desenvolvimentos em políticas e zoneamento previstos para 2025 devem impactar o cenário imobiliário de Nashville, especialmente em relação à oferta de moradias e padrões de desenvolvimento:
- Reforma de Zoneamento para Habitação “Missing Middle” (Habitação Intermediária): Em agosto de 2025, a Metro Nashville está avançando com uma grande reformulação do zoneamento com o objetivo de criar mais opções de moradia acessíveis e densas em bairros tradicionalmente unifamiliares wsmv.com wsmv.com. O Departamento de Planejamento Metropolitano, como parte de um estudo de Habitação & Infraestrutura, constatou que a região precisará de mais de 100 mil novas casas na próxima década para atender à demanda wsmv.com. Para viabilizar esse crescimento, os planejadores propuseram duas novas categorias de zoneamento residencial – provisoriamente chamadas de Bairro Residencial (RN) e Residencial Limitado (RL) wsmv.com. Essas categorias permitiriam formas de “habitação intermediária” (como duplexes, triplexes, casas geminadas, conjuntos de chalés) em áreas que antes só permitiam casas unifamiliares wsmv.com. A ideia é adensar suavemente os bairros sem prédios altos, adicionando tipos de moradia que se encaixam na escala da comunidade. Importante ressaltar que a proposta inclui limites de altura para preservar o caráter do bairro – evitando que estruturas altas se sobressaiam às casas existentes wsmv.com. Reuniões comunitárias e sessões de feedback foram realizadas ao longo de agosto de 2025, com a expectativa de que a Comissão de Planejamento e o Conselho Metropolitano analisem as mudanças no final de 2025 wsmv.com. Se aprovada, essa reforma pode ser transformadora: ela abriria muitas áreas residenciais para desenvolvimento de preenchimento, potencialmente impulsionando uma onda de novos projetos de casas geminadas e pequenos multiplexes em 2026 e além. O objetivo não é apenas atender à demanda por moradia, mas criar mais comunidades caminháveis e habitáveis ao misturar tipos de moradia wsmv.com. Claro, há debate – alguns moradores temem que o aumento da densidade possa impulsionar a gentrificação ou alterar a sensação do bairro wsmv.com. Os planejadores estão equilibrando essas preocupações por meio da participação pública ee faseamento. No geral, esta atualização de zoneamento é um passo proativo para enfrentar a crise habitacional de Nashville e direcionar o crescimento de forma inteligente.
- Regulamentações de Aluguéis de Curta Duração: Nashville tem uma relação bem conhecida de amor e ódio com o Airbnb e os aluguéis de curta duração (STRs). Nos últimos anos, a cidade impôs regulamentações para limitar a densidade de STRs em zonas residenciais e exigir licenças, especialmente após algumas vizinhanças reclamarem das “casas de festa”. Em 2025, essas regulamentações continuam em vigor – STRs não ocupados pelo proprietário são restritos em muitas zonas residenciais e devem obter uma licença (que pode ser limitada por setor censitário). A fiscalização ficou mais rigorosa, com a cidade revogando licenças de infratores e aplicando multas pesadas para operação ilegal de STR. Para investidores, isso significa que é necessário fazer a devida diligência antes de comprar um imóvel para uso no Airbnb. O lado positivo é que em zonas turísticas (como o centro, The Gulch) onde STRs são permitidos, a ocupação e as tarifas são altas, tornando-se um nicho lucrativo, porém limitado. Há discussões em andamento sobre possíveis ajustes nas regras de STR (seja flexibilizando para aumentar a capacidade turística, seja endurecendo ainda mais para proteger o estoque habitacional), mas nenhuma grande mudança foi aprovada em 2025 até agora. É um tema para ficar de olho, pois qualquer alteração futura nas ordenanças pode afetar o valor de imóveis usados como STRs.
- Reavaliação do Imposto Predial 2025: Nashville/Condado de Davidson passou por uma reavaliação de imóveis em 2025 (como parte de seu ciclo regular). Devido ao aumento significativo nos valores dos imóveis desde o último ciclo, muitos proprietários viram aumentos substanciais em seus valores avaliados. No entanto, a lei do Tennessee exige que a alíquota do imposto predial seja ajustada (certificada) para que a reavaliação geral seja neutra em receita para o condado (excluindo novas construções). Em 2025, o Conselho Metropolitano realmente reduziu a alíquota do imposto após a reavaliação para compensar os aumentos de valor. O efeito líquido para muitos proprietários foi um aumento moderado na conta de impostos, mas não proporcional aos grandes ganhos de valor dos últimos anos. Isso mantém os impostos prediais de Nashville relativamente razoáveis – um fator importante para investidores (o Tennessee não tem imposto de renda estadual, então o imposto predial é uma fonte chave de receita, mas ainda é moderado em comparação com alguns estados). Olhando para frente, quaisquer mudanças significativas na política tributária (como novos incentivos ou financiamento incremental de impostos para empreendimentos) influenciarão o clima imobiliário. Em 2025, Nashville continua usando ferramentas como PILOT (pagamentos em substituição de impostos) para incentivar certos projetos de habitação acessível e comerciais, e há discussões sobre expandir tais programas para garantir que o desenvolvimento beneficie objetivos comunitários mais amplos.
- Iniciativas de Infraestrutura e Planejamento: O governo metropolitano também está utilizando políticas para orientar o crescimento por meio da infraestrutura. O plano Imagine East Bank (vinculado ao novo estádio, mencionado anteriormente) é um plano diretor liderado pela cidade que garante que o zoneamento e o design urbano nesse distrito promovam o uso misto, o transporte coletivo e o planejamento de resiliência contra enchentes planning.org planning.org. Além disso, Nashville está explorando melhorias no transporte – embora um referendo sobre transporte coletivo em 2018 tenha fracassado, a cidade desde então investiu em um serviço de ônibus melhor (por exemplo, linhas rápidas de ônibus) e está estudando possibilidades futuras de trem suburbano. Em 2025, há uma nova discussão em nível regional sobre um plano da autoridade de transporte de Nashville para a próxima década, que pode influenciar zonas de desenvolvimento orientado ao transporte se for implementado. No âmbito regulatório, a simplificação de licenças e códigos é outro foco: a Metro tem atualizado códigos de construção e processos de licenciamento para serem mais eficientes para os incorporadores, especialmente para incentivar mais habitação.
Em resumo, o ambiente de políticas de Nashville em 2025 está ativamente enfrentando os desafios do crescimento. Reformas de zoneamento para densidade, planejamento cuidadoso de megaempreendimentos e atenção à acessibilidade habitacional (por meio de incentivos e possível zoneamento inclusivo em projetos específicos) estão todos em discussão. Essas medidas visam garantir que o desenvolvimento da cidade seja sustentável e inclusivo – e vão moldar o que, onde e como novos projetos chegarão ao mercado nos próximos anos.
Padrões Demográficos & de Migração Impactando a Habitação
As pessoas são o motor do mercado imobiliário de Nashville. Na última década, a região metropolitana de Nashville tem sido uma das que mais cresce nos EUA, e 2025 não é exceção. Entender quem está se mudando para (e permanecendo em) Nashville – e por quê – é fundamental para avaliar a demanda por moradia:
- Crescimento Contínuo da População: O crescimento populacional de Nashville é robusto e não mostra sinais de desaceleração. De 2020 a 2024, a região metropolitana adicionou aproximadamente 160.000 novos residentes, um aumento de 7,7% em apenas quatro anos matthews.com. Para efeito de comparação, essa taxa de crescimento é mais que o dobro da média nacional (3,1%) no mesmo período matthews.com. Em 2025, a população da área metropolitana de Nashville é de aproximadamente 1,35 milhão mattwardhomes.com. Isso reflete um aumento anual de ~1,3% desde 2024 – um ritmo muito saudável para uma cidade dos EUA. Em números absolutos, isso equivale a mais de 66 pessoas mudando para a região de Nashville todos os dias nestinginnashville.com em média. Esses fluxos constantes criam uma demanda contínua por moradia, seja para compra ou aluguel. O crescimento da Grande Nashville não é apenas um fenômeno da cidade; condados vizinhos como Williamson, Rutherford, Wilson e Sumner também estão crescendo à medida que as pessoas se espalham em busca de casas.
- Migração Interna Doméstica: Uma grande parte do crescimento de Nashville vem da migração interna – pessoas se mudando de outros estados ou regiões. Nashville tem sido um ímã para quem sai de áreas com custos mais altos e crescimento mais lento. Notavelmente, houve um influxo de residentes da Califórnia, Nordeste e Meio-Oeste, atraídos pelo mercado imobiliário relativamente acessível de Nashville e pelo mercado de trabalho em expansão. A vantagem do custo de vida da cidade (sem imposto de renda estadual, preços de imóveis razoáveis para os padrões nacionais) é um grande atrativo para pessoas de, por exemplo, Nova York ou Los Angeles, que podem vender uma casa lá e comprar em Nashville por uma fração do preço. Além disso, muitos vêm de outros estados do Sudeste (Atlanta, Flórida, etc.), já que a cena cultural e as oportunidades de emprego de Nashville floresceram. A migração líquida para Nashville tem consistentemente figurado entre as maiores do país nos últimos anos. Esse fluxo doméstico é predominantemente composto por jovens profissionais e famílias na faixa dos 20 aos 40 anos, aumentando a demanda tanto por aluguéis urbanos quanto por casas iniciais nos subúrbios.
- Empregos e Economia como Ímãs: O principal motivo pelo qual as pessoas vêm para Nashville é oportunidade econômica. A taxa de desemprego da região no início de 2025 era de cerca de 3,2% (próxima das mínimas históricas) assets.cushmanwakefield.com, e o crescimento de empregos supera o do país. Indústrias-chave estão atraindo talentos: saúde, ancorada por gigantes como HCA Healthcare e Vanderbilt, oferece dezenas de milhares de empregos bem remunerados. Tecnologia está crescendo rapidamente – o Centro de Excelência em Operações da Amazon foi inaugurado no centro (5.000 empregos), e o futuro campus da Oracle promete milhares de vagas em tecnologia mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. A indústria da música e entretenimento continua sendo um pilar – não apenas artistas, mas todo um ecossistema de profissionais do setor musical reside aqui, junto com um setor de hospitalidade em expansão para atender ao turismo mcsquaredluxury.com. E não se esqueça da indústria automotiva e manufatura avançada na região mais ampla (a enorme fábrica da Nissan fica logo ali em Smyrna, TN). Em resumo, a economia diversificada de Nashville (saúde, tecnologia, música, educação, logística) oferece uma base estável que atrai buscadores de emprego de todo o país. À medida que essas pessoas chegam, elas impulsionam a demanda por apartamentos inicialmente e por casas quando se estabelecem a longo prazo.
- Demografia Jovem: O perfil demográfico de Nashville tende para o lado mais jovem, o que influencia as preferências de moradia. A cidade tem uma alta concentração de millennials e uma população da Geração Z em crescimento, graças às suas universidades e ao apelo do estilo de vida. A idade média em Nashville está em torno dos 30 e poucos anos. Isso significa um grande contingente de pessoas em idade de formação de novos lares – uma receita para forte demanda habitacional. Profissionais mais jovens costumam alugar em bairros vibrantes (como Midtown, Germantown, East Nashville) antes de eventualmente comprar. Suas preferências (por caminhabilidade, comodidades, lares menores) impulsionam o desenvolvimento de apartamentos urbanos e townhomes. Ao mesmo tempo, à medida que alguns millennials chegam aos 30 anos e começam famílias, muitos buscam casas suburbanas, o que está aumentando a demanda (e os preços) em subúrbios voltados para famílias e impulsionando o boom suburbano.
- Migração por Estilo de Vida: Vale ressaltar que nem todos os que se mudam vêm apenas por empregos – a qualidade de vida é um grande atrativo. A reputação de Nashville como “Cidade da Música”, com sua rica cena cultural, gastronomia e entretenimento, a torna atraente para quem pode trabalhar de qualquer lugar. Na era do trabalho remoto, alguns escolheram Nashville por seu estilo de vida vibrante e menor custo de vida, mantendo seus empregos remotos de outros estados. O clima relativamente ameno da cidade (exceto pelos verões quentes) e sua localização central são bônus. Além disso, Nashville se tornou um destino popular de aposentadoria para alguns Baby Boomers que buscam invernos mais amenos do que no Meio-Oeste/Nordeste, mas com mais cultura e colinas do que a Flórida – esse fluxo de migração de aposentados aumenta a demanda por moradia em certas áreas (por exemplo, comunidades para adultos ativos nos arredores de Nashville).
- Desafios – Acessibilidade e Inclusão: O lado negativo da popularidade de Nashville são os custos crescentes de moradia, que podem pressionar residentes de baixa renda e antigos moradores. Há sinais de emigração de alguns locais que estão sendo excluídos pelos preços – por exemplo, alguns nativos de Nashville se mudam para regiões mais baratas do Tennessee ou estados vizinhos à medida que os preços sobem. Além disso, as populações minoritárias e de baixa renda da cidade têm sentido o impacto da gentrificação em bairros urbanos. Nashville está tentando lidar com isso por meio de iniciativas de habitação acessível e monitorando o desenvolvimento equitativo para que seu crescimento não expulse justamente as pessoas que fizeram da cidade o que ela é. Demograficamente, Nashville está se diversificando: o crescimento da região inclui uma população hispânica crescente e outras comunidades de imigrantes, enriquecendo o tecido cultural e as necessidades habitacionais (com algumas preferências específicas por moradias multigeracionais, etc.).
Em resumo, a história demográfica de Nashville é de crescimento robusto – um influxo de jovens talentosos e educados, um fluxo constante de novas famílias e até alguns aposentados, todos atraídos pelas perspectivas econômicas e pelo apelo cultural da cidade. Essa rotatividade e crescimento populacional contínuos sustentam uma forte demanda imobiliária em todos os segmentos, e esse é um dos principais motivos pelos quais especialistas permanecem otimistas quanto à resiliência do mercado imobiliário de Nashville no futuro.
Previsão para os Próximos 3–5 Anos
O que o futuro reserva para o mercado imobiliário de Nashville no restante da década de 2020? As perspectivas para os próximos 3–5 anos (2025–2030) são amplamente positivas, embora com um ritmo mais moderado do que o turbilhão do início dos anos 2020. Aqui está um resumo das expectativas por setor, assumindo que não haja grandes choques econômicos:
Preços de Casas & Mercado Residencial: Os valores das casas em Nashville devem continuar subindo, mas a um ritmo controlado. Acabaram-se os picos anuais de 15%; em vez disso, pense em valorização anual de 3–5% em média no curto prazo mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. Os principais analistas (como o Zillow) preveem ganhos percentuais de um dígito médio até 2025 e 2026, refletindo uma demanda contínua equilibrada por uma oferta em melhoria. Isso significa que uma casa que vale $500 mil hoje pode valer cerca de $580–600 mil em cinco anos – um crescimento significativo, mas que, espera-se, venha acompanhado de aumento de renda para manter a acessibilidade. O volume de vendas deve aumentar ligeiramente à medida que as taxas de juros se estabilizam ou caem. Se as taxas de hipoteca caírem dos picos de 2023–2024 (que foram de ~7%) para mais perto de 5–6% até 2026, muitos compradores que estavam à margem voltarão ao mercado. Isso pode aumentar as transações e possivelmente colocar leve pressão de alta nos preços além das previsões atuais. Ainda assim, Nashville deve permanecer muito mais equilibrada do que nos anos de euforia; a era das guerras de lances desenfreadas provavelmente acabou, a menos que haja uma inesperada escassez de estoque. A construção de novas casas continuará, especialmente se a cidade implementar as reformas de zoneamento – poderemos ver mais desenvolvimento de townhomes e infill adicionando unidades. Até 2030, Nashville provavelmente terá dezenas de milhares de novas casas, mantendo um equilíbrio mais saudável entre oferta e demanda. Resumindo: os proprietários podem esperar ganhos sólidos de patrimônio, e os compradores em potencial podem enfrentar preços modestamente mais altos a cada ano, mas com mais opções e condições mais sensatas do que há alguns anos.
Aluguel & Multifamiliar: Os próximos anos devem trazer um mercado de aluguel fortalecido. O pico de nova oferta está passando, então até 2026–2027 a taxa de vacância de apartamentos deve voltar para cerca de 5–6% (média histórica) northmarq.com. Esse aperto dará aos proprietários margem para aumentar os aluguéis em ritmos mais rápidos. Prevemos crescimento anual do aluguel na faixa de 3–4% em 2025, podendo acelerar para 4–5% em 2026 à medida que o mercado se aperta. Os aluguéis médios, que estão em torno de $1.600–$1.700 atualmente, podem chegar a $1.800+ até 2027 se as tendências se mantiverem northmarq.com. O pipeline de desenvolvimento para multifamiliares está diminuindo (aproximadamente 9.000 unidades em 2025, provavelmente menos em 2026), o que deve evitar excesso de oferta. Até 2027–2028, Nashville pode até voltar a precisar de mais apartamentos, especialmente se o crescimento populacional continuar sem desaceleração. Investidores em multifamiliares podem esperar melhora no NOI à medida que a ocupação aumenta e as concessões acabam. Os cap rates podem comprimir levemente se as taxas de juros caírem, elevando o valor dos imóveis. Um ponto de atenção: o déficit de moradias acessíveis. Nashville precisará abordar opções de aluguel acessíveis, já que os aumentos de aluguel podem superar os rendimentos dos residentes de baixa renda. Podemos ver mais parcerias público-privadas e incentivos para construir unidades acessíveis nos próximos anos. No geral, a perspectiva para multifamiliares é otimista – fortes fatores de demanda provavelmente farão de Nashville um dos mercados de aluguel de melhor desempenho no Sudeste nos próximos 5 anos.
Setores Comerciais:
- Varejo: Espere desempenho superior contínuo. A vacância do varejo em Nashville deve permanecer muito baixa (na faixa de 3–4%) porque a nova construção é limitada e a demanda continua crescendo. Até 2028, mesmo com novos centros comerciais construídos em subúrbios em crescimento, as vacâncias podem aumentar apenas levemente, se é que aumentarão, já que o crescimento populacional terá absorvido o novo espaço. Os aluguéis do varejo devem, portanto, continuar subindo, embora a taxa de crescimento possa desacelerar de quase 5% atualmente para talvez 3–4% ao ano à medida que o aluguel base aumenta. Podemos ver mais projetos de varejo experiencial e de uso misto (integrados em grandes empreendimentos como o East Bank ou ao longo de corredores de transporte). Salvo uma recessão que afete o consumo, o mercado imobiliário de varejo de Nashville está posicionado para prosperar. Os investidores provavelmente verão os cap rates permanecerem baixos (em torno de 6% ou menos) devido aos fundamentos sólidos.
- Industrial: Os próximos anos serão sobre absorver a enorme onda de oferta, mas até 2027 o mercado industrial deve recuperar o equilíbrio. A vacância pode atingir o pico em torno de 7% quando as entregas restantes de 2025 ocorrerem, depois tendendo a cair para 4–5% até 2028, após a locação desses edifícios. O crescimento do e-commerce, logística e manufatura no centro do Tennessee deve persistir, impulsionado pelas vantagens geográficas e infraestrutura de Nashville (a região está a um dia de carro de grande parte da população dos EUA). Também esperamos que o crescimento dos aluguéis permaneça acima da inflação – talvez 4–5% ao ano em média – devido à demanda contínua dos locatários (a recente desaceleração de mais de 6% para menos de 5% no crescimento anual dos aluguéis sugere um mercado em amadurecimento) matthews.com. Até 2030, Nashville terá um estoque industrial muito maior, mas ainda saudável, assumindo que não haja uma superconstrução além dos planos atuais. Um fator imprevisível: grandes mega-projetos como fábricas de veículos elétricos ou baterias podem escolher a região, o que aumentaria ainda mais a demanda por espaço industrial. De qualquer forma, o setor industrial de Nashville deve continuar sendo um destaque, com alta ocupação e sólido retorno para os proprietários.
- Office: O mercado de escritórios é o mais incerto. Nos próximos 3–5 anos, prevemos uma recuperação gradual, mas não um retorno total aos níveis de ocupação pré-pandemia. Novas entregas em 2025–26 vão elevar a vacância para perto de 20%, mas a partir de 2026, o crescimento do emprego (especialmente em tecnologia e realocações corporativas) deve começar a absorver esse espaço excedente. Até 2030, a vacância dos escritórios em Nashville pode se estabilizar em percentuais de um dígito alto – melhor do que agora, mas provavelmente ainda um pouco acima dos níveis ultra baixos (<10%) vistos em 2019. Muito depende de como as tendências de trabalho remoto evoluem; Nashville pode se beneficiar por ser um polo de menor custo para onde as empresas se consolidam (algumas podem transferir operações de cidades caras para os novos escritórios de Nashville). Os aluguéis de escritórios provavelmente permanecerão relativamente estáveis em termos reais por alguns anos, depois podem subir se a vacância melhorar de forma significativa até o final da década. Qualquer crescimento de aluguel provavelmente ficará abaixo da inflação até que o mercado realmente se ajuste. Um fator positivo é que o novo estoque de escritórios de Nashville é de alta qualidade, o que pode atrair locatários e justificar aluguéis mais altos – por exemplo, as torres de escritórios Nashville Yards e Gulch podem cobrar valores premium. Além disso, como mencionado, a reutilização adaptativa vai retirar parte do estoque de escritórios obsoleto do mercado. Esperamos que vários prédios antigos no centro sejam convertidos em residenciais/hotéis até 2028, o que ajudará a reduzir o excesso de escritórios e revitalizar esses espaços. Assim, a previsão para escritórios é de otimismo cauteloso: dor no curto prazo, estabilização no longo prazo. Investidores pacientes podem encontrar oportunidades agora e colher os frutos depois, se adaptarem ou aguardarem a recuperação do mercado.
Desenvolvimento & Infraestrutura: A segunda metade da década de 2020 verá grandes projetos se concretizarem. Até 2027, o novo estádio dos Titans será inaugurado, provavelmente seguido por um surto de desenvolvimento ao seu redor (distrito de entretenimento, hotéis, etc.). Espera-se que o campus da Oracle esteja operacional entre 2027 e 2028, trazendo milhares de trabalhadores de tecnologia – isso aumentará a demanda por moradia, especialmente em East Nashville e no centro, e pode estimular a construção de mais torres de condomínios e apartamentos para acomodá-los. A transformação de East Bank (parques, uso misto) será implementada gradualmente, aumentando o atrativo da cidade e potencialmente elevando os valores dos imóveis nos bairros adjacentes. Além disso, o aeroporto de Nashville (BNA), que passou por uma grande expansão (“BNA Vision”) concluída em 2023, agora tem capacidade para mais voos – em 2025 está batendo recordes de passageiros. Mais conectividade significa mais turismo e viagens de negócios, alimentando o setor imobiliário por meio de hotéis e necessidade de mais espaço para hospitalidade/varejo. Se a liderança de Nashville avançar com planos de transporte até o final da década de 2020 (como possíveis linhas de ônibus rápido ou uma proposta de trem leve revitalizada), isso poderá destravar desenvolvimentos orientados ao transporte ao redor de novos polos de transporte nos anos 2030.
Riscos: Nenhuma previsão está completa sem mencionar os riscos. Para Nashville, os principais riscos são macroeconômicos – se os EUA entrarem em recessão, o mercado imobiliário de Nashville sentirá o impacto (vendas desaceleram, ocupação cai). Um aumento acentuado nas taxas de juros além do que já vimos também reduziria a demanda. Há também a questão do excesso de construção: se os incorporadores ficarem muito entusiasmados (especialmente em apartamentos ou escritórios), isso pode levar a um excesso que leva tempo para ser absorvido. E a acessibilidade é um desafio iminente – se Nashville se tornar muito cara em relação à renda local, isso pode frear a própria migração que a impulsionou, ou forçar intervenções políticas que alterem os cálculos dos investidores.
Considerando tudo, Nashville está bem posicionada para o crescimento. Seu forte influxo populacional, economia diversificada e planejamento proativo sugerem que, nos próximos 3 a 5 anos, continuará sendo um dos destaques do mercado imobiliário nacional. Os interessados podem esperar um período de crescimento mais sustentável: aumentos modestos anuais nos preços das casas, um mercado de aluguel se tornando mais restrito de forma benéfica, setores de varejo/industrial em expansão e, eventualmente, um setor de escritórios ajustado ao tamanho ideal. Como observou um presidente local do setor imobiliário, a “resiliência contínua” de Nashville é sustentada pela migração e crescimento de empregos que não mostram sinais de desaceleração notyourordinaryagent.com. Em resumo, o boom de Nashville está evoluindo, não estourando – e os próximos anos devem ver a cidade solidificar seu status como um mercado imobiliário vibrante e em crescimento com oportunidades para proprietários, locatários e investidores.
Fontes:
- Dados e relatórios de mercado da Greater Nashville Realtors notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com
- Análise do mercado imobiliário local (Nesting in Nashville, ago 2025) nestinginnashville.com nestinginnashville.com nestinginnashville.com
- Pesquisas da Cushman & Wakefield, Colliers, Marcus & Millichap sobre os mercados de escritórios e varejo de Nashville commercialsearch.com marcusmillichap.com
- Relatórios do segundo trimestre de 2025 da Matthews Commercial Real Estate matthews.com matthews.com matthews.com matthews.com
- Insight multifamiliar de Nashville Q2 2025 da Northmarq northmarq.com northmarq.com
- WSMV News – Mudanças de zoneamento em Metro Nashville (ago 2025) wsmv.com wsmv.com
- Matt Ward Realtors Previsão para Nashville 2026 (citando Zillow) mattwardhomes.com mattwardhomes.com
- McSquared Realty insights de investimento (ago 2025) mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com
- Planning Magazine (APA) – Desenvolvimento do East Bank & Estádio (nov 2024) planning.org planning.org
- Walker & Co. trecho do mercado de East Nashville walkerluxuryandland.com
- Destaques demográficos e econômicos da Grande Nashville matthews.com mcsquaredluxury.com
