Vastgoedmarkt van Guangzhou 2025: Overzicht en Vooruitzichten tot 2030

Marktoverzicht in 2025 (Wonen & Commercieel)

De vastgoedmarkt van Guangzhou in 2025 weerspiegelt een gemengd herstel te midden van eerdere neerwaartse druk. In de woningsector daalden de huizenprijzen in 2024, maar vertoonden ze begin 2025 tekenen van stabilisatie. De prijzen van nieuwe woningen in Guangzhou lagen in maart 2025 rond de RMB 24.700 per vierkante meter – nagenoeg stabiel (+0,15% j-o-j) – terwijl tweedehandswoningen gemiddeld ongeveer RMB 36.400 kostten (nog steeds ~5,8% lager j-o-j). Transactievolumes trokken aanzienlijk aan: het totale verkoopoppervlak van nieuwbouwwoningen in Q4 2024 steeg tot ~2,12 miljoen m², ruim boven het nieuwe aanbod (1,05 miljoen m²) doordat uitgestelde vraag terugkeerde na versoepeling van het beleid savills.com pdf.savills.asia. In januari 2025 steeg de verkoop van nieuwe woningen in eersteklas steden (waaronder Guangzhou) jaar-op-jaar met 16% (aangepast voor het effect van het Chinese Nieuwjaar), wat wijst op hernieuwd koopvertrouwen in de huizenmarkt van Guangzhou.

Aan de commerciële vastgoedkant bracht 2025 een golf van nieuw aanbod en voorzichtig herstel. In Grade A-kantoren kende Guangzhou aanzienlijke nieuwe opleveringen in opkomende gebieden zoals de International Financial City-submarkt (met een toevoeging van ~255.000 m² in Q1 2025) cushmanwakefield.com. De vraag liep echter nog niet volledig in de pas, waardoor het leegstandspercentage voor kantoren op ongeveer 19,3% uitkwam in de stad en verhuurders de huurprijzen moesten verlagen cushmanwakefield.com. In Q1 2025 daalden de gemiddelde huren voor Grade A-kantoren met ~4,8% ten opzichte van het voorgaande kwartaal, tot ongeveer RMB 125 per m² per maand cushmanwakefield.com, wat wijst op huurdersvriendelijke marktomstandigheden. Het segment winkelvastgoed is stabieler: het aanbod prime retail bleef op 5,8 miljoen m², waarbij door beleid gestimuleerde consumentenbestedingen (zoals inruilsubsidies voor elektronica) de expansie van huurders ondersteunden. De leegstand in de retail steeg licht naar 8,7%, en de gemiddelde huur voor winkels daalde met ~1,1% begin 2025. Over het geheel genomen kenmerkt de commerciële markt van Guangzhou in 2025 zich door veel aanbod en leegstand bij kantoren, maar een verbeterende retailactiviteit, terwijl de woningmarkt na een lastig 2024 geleidelijk het dieptepunt achter zich laat.

Belangrijkste Markttrends in 2025

• Prijsontwikkelingen: De woningprijzen in Guangzhou ondergingen een correctie in 2024, gevolgd door stabilisatie in 2025. De prijzen voor nieuwbouwwoningen daalden eind 2024 met ongeveer 7% op jaarbasis, maar door overheidsstimulansen werd de daling gestopt. In maart 2025 waren de prijzen voor nieuwe woningen gemiddeld slechts 2,8% lager dan een jaar eerder in de grootste steden van China (en nagenoeg stabiel in Guangzhou). Figuur 1 hieronder toont de nieuwe huizenprijsindex van Guangzhou, die in 2024 sterk daalde maar begin 2025 weer begon te stijgen doordat het vertrouwen van kopers toenam. De prijzen van bestaande woningen herstellen langzamer en liggen in de grote steden nog steeds zo’n 4–9% lager dan een jaar geleden. In Guangzhou blijven de waarden van bestaande woningen zwak (-5,8% op jaarbasis in maart), zelfs nu de prijzen van nieuwbouwwoningen zijn gestabiliseerd. Op commercieel gebied staan de kantoorhuurprijzen onder druk door overaanbod, terwijl de winkelhuurprijzen relatief veerkrachtig zijn met slechts milde dalingen cushmanwakefield.com.
• Aanbod- en vraagdynamiek: Voorzichtigheid bij ontwikkelaars en beleidswijzigingen hebben het nieuwe aanbod beperkt, maar de verkoop gestimuleerd. Het nieuwe aanbod van woningen in Guangzhou daalde in Q4 2024 met ongeveer 26% ten opzichte van het vorige kwartaal tot circa 1,05 miljoen m², maar de kwartaalverkoop steeg juist met 45% (tot 2,12 miljoen m²), doordat kopers terugkeerden naar de markt savills.com pdf.savills.asia. Deze vraagpiek hielp de voorraden te verminderen. De activiteit op de grondmarkt bleef echter laag – de totale verhandelde oppervlakte van residentiële grond in Guangzhou daalde in 2024 met ongeveer 50%, wat de verminderde animo van ontwikkelaars weerspiegelt voor nieuwe projecten vanwege financieringsproblemen. Aan de vraagzijde werd het woningkoopgedrag begin 2025 gestimuleerd door soepelere regels en lagere hypotheekrentes. In januari 2025 steeg het verkoopvolume van nieuwbouwwoningen in Guangzhou ondanks de wintervakanties, hoewel februari een korte dip kende (verkoop -26% op jaarbasis voor Guangzhou) voordat het herstel weer inzette. De gebruikersvraag in commerciële sectoren is ongelijk: het huren van kantoorruimte wordt gestimuleerd door opkomende sectoren (zoals technologie en financiën), maar dit is niet genoeg om het nieuwe aanbod volledig te absorberen cushmanwakefield.com, terwijl winkelvastgoed profiteert van consumentenbranches zoals elektronica en onderwijs die met overheidsstimulansen kunnen uitbreiden.
• Leegstandscijfers: Hoge leegstand is een opvallende zorg, vooral in bepaalde districten en vastgoedtypes. De totale leegstand van woningen in Guangzhou wordt in stedelijke gebieden geschat op 15–20%, waarbij de leegstand aan de stadsranden nog hoger ligt. Zo heeft het suburbane district Panyu het hoogste leegstandspercentage voor woningen (~23% gemiddeld), vergeleken met minder dan 17% in de centrale districten zoals Tianhe, Haizhu en Yuexiu. Dit wijst op een aanzienlijke voorraad onverkochte of lege woningen in minder centrale gebieden. Op de kantorenmarkt steeg, zoals vermeld, de leegstand van Grade A-kantoren tot ~19% begin 2025 cushmanwakefield.com door de toestroom van nieuwe gebouwen. De leegstand in de retailsector is lager (enkele cijfers) maar ook licht gestegen (momenteel ~8,7% stadbreed). Een hoge leegstand zet de prijzen en huren onder druk, en het wijst erop dat het aanbod op de korte termijn de vraag in delen van de markt van Guangzhou heeft overschreden. Verhuurders reageren met flexibelere huurvoorwaarden en promoties om lege panden op te vullen, een trend die waarschijnlijk aanhoudt totdat het overaanbod is opgenomen.

Profielen van Belangrijke Districten (Tianhe, Haizhu, Yuexiu, Panyu)

Guangzhou is een metropool met diverse districten, elk met hun eigen vastgoedkenmerken. Hieronder volgt een analyse van vier belangrijke stedelijke districten en hun ontwikkelings- en investeringsaantrekkelijkheid:

Tianhe District

Tianhe is Guangzhou’s financiële en commerciële kern, en herbergt de Tianhe CBD en Zhujiang New Town – de meest moderne skyline van de stad. Het staat consequent bekend als het duurste district op het gebied van onroerend goed, met gemiddelde huizenprijzen ruim boven het stadsniveau. Al in 2017 lagen de gemiddelde prijzen voor nieuwbouwwoningen in Tianhe boven de RMB 30.000/m² (ongeveer twee keer het gemiddelde in de stad destijds), en woningen in toplocaties (zoals Zhujiang New Town CBD) bereikten zelfs RMB 70.000/m² scirp.org. Vandaag in 2025 blijven de residentiële waarden in Tianhe behoren tot de top van Guangzhou (ongeveer gelijk aan Yuexiu), wat de centrale ligging en luxe voorzieningen weerspiegelt. Het district beschikt over luxe winkelcentra, Grade A-kantoren en high-end appartementen die welgestelde kopers en zakelijke huurders aantrekken. Infrastructuur voordelen – zoals uitgebreide metroverbindingen en de nieuwe Lijn 11-ring die Tianhe bedient macaudailytimes.com.mo – vergroten de aantrekkingskracht nog meer. Vanuit investeringsperspectief biedt Tianhe stabiliteit en prestige: eigendommen hier behouden hun waarde door schaarse grond en sterke vraag van professionals en expats. De huuropbrengsten zijn echter relatief laag (gezien de hoge prijzen en matige huren) en de instapkosten zijn aanzienlijk. Toch maken de voortdurende ontwikkelingen in Tianhe (bijvoorbeeld het opkomende International Financial City gebied in het oosten cushmanwakefield.com) en de concentratie van Fortune 500-bedrijven het tot een kernfocus voor langetermijninvesteerders, ondanks het hoge prijskaartje.

Haizhu District

Haizhu ligt net ten zuiden van de Parelrivier en ontwikkelt zich van een ouder industrie-/woongebied tot een nieuwe technologie- en expositiezône. Het omvat de subwijk Pazhou – tegenwoordig de Artificial Intelligence and Digital Economy Pilot Zone van Guangzhou, waar veel technologiebedrijven en e-commerce ondernemingen kantoren hebben geopend. Deze transformatie maakt van Haizhu een technologieknooppunt en stimuleert de vraag naar zowel kantoorruimte als luxe woningen in de buurt. Het district huisvest ook het Canton Fair-complex en verschillende universiteiten, wat bijdraagt aan een levendige verhuurmarkt. Vastgoed in Haizhu is over het algemeen iets goedkoper dan in Tianhe, maar er is een aanzienlijke waardestijging geweest door de instroom van investeringen uit de technologiesector. Nieuwe appartementen in populaire delen van Haizhu (dicht bij Pazhou of langs de rivier) zijn bijvoorbeeld prijzig, hoewel de gemiddelde prijzen toch wat betaalbaarder zijn dan in het kerngebied Tianhe/Yuexiu. De aantrekkingskracht van Haizhu ligt in de mix van gemak en nieuwe groeipotentie – het ligt dicht bij het stadscentrum, is goed bereikbaar met het openbaar vervoer en heeft grootschalige herontwikkelingsprojecten. Investeerders zien kansen in de voortdurende stedelijke vernieuwing van Haizhu, waarbij oude fabrieken en dorpen getransformeerd worden tot moderne complexen. Een risico is echter de aanvoer van nieuwe projecten: als er te veel nieuwe ontwikkelingen tegelijk op de markt komen in Pazhou, kan het gebied te maken krijgen met hoge leegstand of druk op de huurprijzen. Toch zijn de vooruitzichten op middellange termijn positief, aangezien de infrastructuur (zoals nieuwe metrolijnen en bruggen) de bereikbaarheid van Haizhu verbetert en overheidsbeleid het technologisch ecosysteem daar stimuleert.

Yuexiu District

Yuexiu is het historische stadscentrum en het bestuurlijke hart van Guangzhou. Je vindt er overheidsgebouwen, erfgoedarchitectuur en gevestigde winkelstraten. Het woningaanbod in Yuexiu is vaak wat ouder (veel traditionele appartementen) en de ruimte voor nieuwe ontwikkelingen is beperkt. Toch blijft Yuexiu een van de meest gewilde adressen vanwege de centrale ligging, volwassen voorzieningen en top scholen. De gemiddelde woningprijzen in Yuexiu zijn vergelijkbaar met die in Tianhe – boven RMB 30.000/m² zoals enkele jaren geleden, en stijgende sinds scirp.org. De aantrekkelijke oudere buurten en parken van het district (zoals het Yuexiu Park, Dongshan) trekken gezinnen en witteboordenwerkers, waardoor de vraag stevig blijft. Investeringspotentieel in Yuexiu komt uit selectieve stedenbouwkundige vernieuwing: de lokale overheid heeft initiatieven om oude woonwijken te renoveren en infrastructuur in verouderde gebieden te upgraden. Omdat grote stukken bouwgrond schaars zijn, komt het meeste nieuwe aanbod uit herontwikkelingsprojecten, die meestal luxe zijn en snel door de markt worden opgenomen. De huurmarkt in Yuexiu is stabiel en wordt ondersteund door een grote groep ambtenaren en vaste bewoners; de huurgroei is echter bescheiden vanwege de oudere gebouwen. Voor investeerders biedt Yuexiu lage volatiliteit en een solide waardebehoud op de lange termijn. Vastgoed hier is minder speculatief en meer “blue-chip” van aard. Een mogelijk nadeel is tragere moderne groei – door het beperkte nieuwe commerciële aanbod kan Yuexiu statischer aanvoelen dan snelgroeiende districten. Toch blijft Yuexiu, als het culturele en civiele hart van Guangzhou, dankzij haar prestige en schaarste aan grond een belangrijk onderdeel van het vastgoedlandschap.

Panyu District

Panyu is een uitgestrekte wijk ten zuiden van de stad, bekend om zijn uitbreidende woongebieden en gezinsvriendelijke omgeving. Voorheen een buitenwijk, is Panyu snel verstedelijkt en nu goed geïntegreerd via snelwegen en de metro (met als locatie het Guangzhou South Railway Station, het hogesnelheidsstation van de stad). Wonen in Panyu is aanzienlijk betaalbaarder dan in het centrum van Guangzhou – de prijzen kunnen de helft of zelfs minder zijn van die in Tianhe/Yuexiu, afhankelijk van de locatie. In Panyu zijn veel grootschalige wooncomplexen ontwikkeld, waaronder nieuwe woontorens met uitgebreide voorzieningen, die gericht zijn op de middenklasse en starters. Door de overvloed aan grond is het aanbod in Panyu hoog, wat bijdraagt aan het hogere leegstandspercentage (~23%) van de wijk – het hoogste in Guangzhou. Dit overschotrisico betekent dat de prijsstijging in Panyu gematigder is geweest. De aantrekkelijkheid van Panyu ligt echter in de balans tussen redelijke kosten en verbeterende infrastructuur. De wijk heeft attracties zoals Chimelong (een groot pretpark), universiteitscampussen en nieuwe industrieterreinen. De aankomende metro- en intercityspoorprojecten zullen de reistijd tussen Panyu en het stadscentrum verder verkorten macaudailytimes.com.mo macaudailytimes.com.mo. Voor investeerders biedt Panyu kansen op huurinkomsten die iets hoger liggen dan in de kernwijken (vanwege lagere instapprijzen) en op lange termijn kapitaalgroei naarmate het stedelijke gebied van Guangzhou uitbreidt. De risico’s zijn langere houdperioden voordat winst zichtbaar wordt en mogelijke liquiditeitsproblemen (woningen kunnen langer te koop staan in een zwakke markt). Al met al positioneert Panyu zich als Guangzhou’s “volgende grens” voor stedelijke groei – een wijk waar de toekomstige bevolkingsgroei van de stad kan worden opgevangen tegen een meer toegankelijke prijs.

Overheidsbeleid voor Woningbouw en Grond

Overheidsbeleid is een doorslaggevende factor geweest in het verloop van de vastgoedmarkt van Guangzhou. Eind 2024 en in 2025 voerden de autoriteiten maatregelen in om de woningmarkt te stabiliseren en aankopen te stimuleren. Een belangrijke stap was het versoepelen van kooprestricties voor woningen (HPRs). De gemeente Guangzhou heeft zelfs de kooplimieten volledig afgeschaft – vanaf januari 2024 mocht men vrijwel onbeperkt woningen kopen in de stad. Zo mocht vanaf 27 januari 2024 elke woning groter dan 120 m² vrij worden verhandeld, zonder de eerdere beperkingen op koopgerechtigheid pdf.savills.asia. Dit heft in wezen de beperkingen op het bezit van meerdere grote appartementen op en was bedoeld om de vraag van opwaartse kopers te stimuleren. Dergelijke lokale versoepeling was in lijn met nationale signalen dat “wonen is voor het leven, niet voor speculatie”, maar dat redelijke eindgebruikersvraag moet worden ondersteund.

Andere ondersteunende maatregelen omvatten het verlagen van hypotheeklasten en belastingen. De People’s Bank of China heeft de rente verlaagd (de 5-jaars loan prime rate is gedaald naar 4,3%) en banken aangestuurd om de rente op bestaande hypotheken te verlagen, waardoor veel huiseigenaren in Guangzhou in 2024 een rentekorting van ongeveer 0,5 procentpunt krijgen. De eisen voor de aanbetaling zijn geharmoniseerd en verlaagd – nu minimaal 15% voor eerste en tweede woningen landelijk – wat het gemakkelijker maakt voor kopers om door te stromen naar een betere woning. De overheid heeft ook de overdrachtsbelasting verlaagd voor mensen die hun huidige woning verkopen om een nieuwe te kopen (om doorstroming op de woningmarkt te stimuleren). Deze maatregelen samen hebben de woningvraag vergroot door de financiële last voor kopers te verlichten.

Aan de kant van het grondaanbod volgde Guangzhou het gecentraliseerde grondveilingssysteem van China, maar de stad heeft het aantal grondverkopen verminderd tijdens de afkoeling van de markt. Zoals opgemerkt, daalde het verkochte oppervlak aan bouwgrond voor woningen in 2024 met ongeveer 50% op jaarbasis – een bewuste zet om overaanbod te voorkomen en de grondprijzen te stabiliseren. De stad stimuleerde ook de herontwikkeling van braakliggende of onderbenutte stedelijke gronden (zoals oude dorpen) in plaats van nieuwe uitbreidingslocaties, in lijn met de stedelijke vernieuwing in het nationale beleidsprogramma. Bovendien werd Guangzhou opgenomen op de “witte lijst” van veiligere projectontwikkelaars van de centrale overheid, wat betekent dat geselecteerde financieel gezonde ontwikkelaars steun en financiering konden krijgen om de oplevering van projecten te verzekeren. Dit helpt het vertrouwen van kopers in nog te bouwen woningen te vergroten en voorkomt dat projecten in Guangzhou stil komen te liggen door liquiditeitsproblemen bij projectontwikkelaars.

Samengevat is het beleidsklimaat in Guangzhou in 2025 er een van gerichte versoepeling en ondersteuning: het versoepelen van aankoopbeperkingen, het verlagen van financieringskosten en het zorgvuldig beheren van het grondaanbod. Deze maatregelen hebben de marktactiviteit (vooral de verkoop van nieuwbouwwoningen) weer aangewakkerd, hoewel de autoriteiten alert blijven op buitensporige speculatie. Het evenwicht tussen het stimuleren van echte vraag en het tegengaan van speculatie is kwetsbaar – maar tot nu toe is de beleidssteun bepalend geweest voor het herstel van de vastgoedmarkt in Guangzhou in 2025.

Infrastructuurontwikkelingen met impact op vastgoed

Massale investeringen in infrastructuur in Guangzhou zijn de stad aan het transformeren en beïnvloeden de vastgoedwaarden. In 2025 ondergaat het vervoersnetwerk van Guangzhou een grote uitbreiding. De stad is van plan om binnen het jaar 10 nieuwe metro- en intercity spoorlijnen te openen, waarmee 173 kilometer aan spoor wordt toegevoegd macaudailytimes.com.mo. Deze snelle uitbreiding omvat gloednieuwe metrolijnen en verlengingen die de toegang tot perifere districten verbeteren. Zo werd bijvoorbeeld Metro Lijn 11, een 44 km lange binnenringlijn, eind 2024 in gebruik genomen. Deze verbindt belangrijke districten Tianhe, Yuexiu, Liwan, Haizhu en Baiyun in een cirkel macaudailytimes.com.mo. Dergelijke verbeteringen in de bereikbaarheid maken voorheen afgelegen wijken aantrekkelijker voor zowel residentiële als commerciële ontwikkeling. Het wordt verwacht dat vastgoed nabij nieuwe stations (bijvoorbeeld langs de route van Lijn 11 of de aanstaande Lijn 10 in dichtbevolkte gebieden barchart.comeguangzhou.gov.cn) waardestijging en een hogere vraag zullen zien dankzij kortere reistijden.

Guangzhou versterkt ook zijn integratie binnen de Greater Bay Area (GBA) door verbeterd intercitytransport. Een nieuwe noordelijke uitbreiding van de intercityspoorlijn Guangzhou-Qingyuan is onlangs geopend macaudailytimes.com.mo, en de hogesnelheidslijn van Guangzhou naar Hongkong heeft een sterke stijging in gebruik gezien – in 2024 werden er meer dan 27 miljoen reizen tussen Guangdong en Hongkong gemaakt per hogesnelheidslijn, een stijging van 37% ten opzichte van het voorgaande jaar macaudailytimes.com.mo. Deze grotere mobiliteit vergemakkelijkt zakenreizen en pendelen in de regio, en versterkt de aantrekkingskracht van Guangzhou als regionaal knooppunt. Dit kan mogelijk grensoverschrijdende investeringen en vraag naar huisvesting aantrekken (bijvoorbeeld kopers uit Hongkong die gemakkelijker toegang tot vastgoed in Guangzhou krijgen).

Buiten transport zijn industriële en technologieparken essentiële infrastructuren die de vastgoedmarkt vormgeven. De ontwikkeling van de Pazhou Artificial Intelligence and Digital Economy Zone in Haizhu door Guangzhou is hiervan een uitstekend voorbeeld. Deze 81 km² grote zone (met Pazhou als kern) trekt technologiebedrijven en start-ups aan, ondersteund door overheidsinitiatieven cnbayarea.org.cn newsgd.com. Naarmate Pazhou zich vult met nieuwe kantoorcampussen en innovatielabs, ontstaat er tegelijkertijd vraag naar nabijgelegen appartementen, restaurants en hotels. Evenzo trekken in het district Huangpu (net buiten de vier focusdistricten) projecten zoals de Sino-Singapore Guangzhou Knowledge City en Guangzhou Science City professionals aan, wat de woonbehoefte in het oosten van Guangzhou en aangrenzende gebieden vergroot.

Stedelijke vernieuwingsprojecten zijn een ander aspect van infrastructuurontwikkeling. De autoriteiten van Guangzhou zijn bezig met het renoveren van verouderde wijken en voormalige fabrieksterreinen om nieuwe bruikbare ruimte te creëren. Oude stedelijke dorpen op toplocaties worden bijvoorbeeld herontwikkeld tot moderne gemengde woon-werkgemeenschappen. Deze vernieuwingsinspanningen verbeteren niet alleen de leefomstandigheden, maar voegen ook effectief aanbod toe in centrale gebieden zonder het stadsoppervlak uit te breiden. Een opvallend project is de lopende upgrade van het Tongde Wei-gebied in Yuexiu en delen van Haizhu, waarbij vervallen woningen worden omgebouwd tot middenklasse appartementen – dit vergroot het woningaanbod waar het het meest nodig is. Daarnaast investeert Guangzhou in openbare voorzieningen (parken, promenades langs de Parelrivier, culturele faciliteiten) die de aantrekkelijkheid van buurten en daarmee de vastgoedwaarde verhogen.

In essentie vormt Guangzhou’s infrastructuurhausse – van vervoerslijnen tot technologieparken tot vernieuwing van oude wijken – een belangrijke stimulans voor de vastgoedmarkt. Verbeterd transport verbindt het stedelijk gebied nauwer, vermindert de centraliteitspremie en verspreidt de vraag gelijkmatiger. Nieuwe commerciële knooppunten (financiële districten, innovatiezones) creëren werkgelegenheidscentra buiten het traditionele stadscentrum, wat op zijn beurt de woningmarkt in die gebieden stimuleert. Verwacht wordt dat deze ontwikkelingen tot 2030 doorgaan en zo de vastgoedgroei ondersteunen, hoewel gebieden met een achterblijvende connectiviteit mogelijk minder profiteren. Voor zowel investeerders als huizenkopers wordt de nabijheid van nieuwe infrastructuur steeds belangrijker in Guangzhou, aangezien dit vaak samenhangt met potentiële waardestijging.

Investeringskansen en risico’s

Investeringskansen: Guangzhou biedt een scala aan mogelijkheden voor zowel binnenlandse als internationale vastgoedbeleggers, dankzij zijn status als Tier-1 stad en als drijvende kracht in de Greater Bay Area. Eén kans is profiteren van de marktdaling: na de prijscorrecties van 2024 zijn de instapprijzen in 2025 relatief aantrekkelijk in historisch perspectief, vooral in de buitenwijken. Beleggers met een middellange termijn visie kunnen profiteren van het verwachte herstel en een gematigde stijging van de prijzen in de komende jaren. Guangzhou’s sterke economische fundamenten (diverse industrieën, productiebase, groeiende techsector) en aanhoudende bevolkingsgroei zorgen voor een stabiele eindgebruikersvraag naar woningen. Verhuurwoningen kunnen ook aantrekkelijk zijn – de inzet van de stad voor betaalbare langetermijnhuurwoningen en de opkomst van institutionele verhuurders wijzen op een volwassenwordende huurmarkt. Hoewel de bruto aanvangsrendementen niet hoog zijn (gemiddeld ~2–3% in toplocaties), zijn ze iets beter in goedkopere districten zoals Panyu of de buitengebieden, en de huurvraag is solide door de grote populatie studenten en arbeidsmigranten.

Een andere kans ligt in commerciële vastgoedsegmenten die klaar zijn voor groei. Zo ziet de logistieke en industriële vastgoedssector van Guangzhou een upgrade en uitbreiding – moderne magazijnen en bedrijventerreinen op locaties zoals Nansha en nabij de havens zijn in trek nu e-commerce en handel floreren. Beleggers kunnen waarde vinden in deze niet-residentiële activa met hogere rendementsprofielen. De kantorenmarkt is momenteel weliswaar zwak, maar biedt kansen in opkomende deelmarkten: panden in de nieuwe International Financial City of het Pazhou-gebied kunnen met korting worden verworven zolang het gebied zich nog ontwikkelt, met potentieel opwaarts rendement naarmate deze districten volwassen worden en zich vullen met huurders. Internationale beleggers kunnen zich ook richten op de hospitality- en retail activa van Guangzhou, in afwachting van een herstel in toerisme en consumentenbestedingen nu de Chinese economie na de pandemie normaliseert (Guangzhou organiseert historisch veel beurzen en congressen die de hotelvraag aanjagen).

Beleidssteun creëert ook investeringsmogelijkheden. De gunstige houding van de overheid ten opzichte van huurwoningen (inclusief grondtoewijzing voor huurprojecten en belastingvoordelen) kan build-to-rent ontwikkelingen financieel aantrekkelijk maken. Evenzo verwelkomen stedelijke vernieuwingsprojecten vaak particuliere investeringssamenwerkingen – ontwikkelaars die zich specialiseren in stedelijke herontwikkeling kunnen in initiatieven van Guangzhou een vruchtbare bodem vinden, waarbij de stadsautoriteiten graag joint ventures aangaan om oudere gebieden nieuw leven in te blazen. Tot slot, als GBA-stad profiteert Guangzhou van regionale integratie; investeerders kunnen zich richten op vastgoed nabij vervoersknooppunten (zoals Guangzhou South Station of nieuwe intercityspoorhaltes) die toekomstige commerciële hotspots kunnen worden.

Investeringsrisico’s: Ondanks de kansen brengt de vastgoedmarkt van Guangzhou verschillende risico’s met zich mee waar investeerders rekening mee moeten houden. Een belangrijk risico is het aanhoudende overaanbod in bepaalde segmenten. De hoge leegstand van woningen in gebieden zoals Panyu duidt erop dat sommige panden op korte termijn moeite kunnen hebben om bewoners te vinden of in waarde te stijgen. Als het marktherstel trager verloopt dan verwacht, kunnen investeerders die meerdere eenheden bezitten te maken krijgen met langdurige verkooptijdslijnen of genoodzaakt zijn forse kortingen te geven. Het overaanbod in de kantoorsector is een ander risico – met een leegstand van bijna 20% en meer projecten in de pijplijn cushmanwakefield.com, kunnen de huren op het kantoorvastgoed nog jarenlang onder druk blijven staan, waardoor het moeilijk wordt om aantrekkelijke rendementen te behalen op kantoorinvesteringen.

Een andere risicofactor is beleidsOnzekerheid en regulatoire controle. Hoewel het huidige beleid ondersteunend is, kan de Chinese overheid regelgeving rondom wonen snel aanpassen als reactie op marktomstandigheden. Als de prijzen bijvoorbeeld te snel stijgen, kunnen de autoriteiten kooprestricties of strengere kredietmaatregelen opnieuw invoeren, wat de investeringsactiviteiten zou dempen. Internationale investeerders lopen ook risico op valutawissel en repatriëring – China handhaaft kapitaalcontroles, waardoor het lastig is grote sommen huurinkomsten of verkoopopbrengsten het land uit te krijgen. Bovendien kunnen valutaschommelingen (RMB-waarde) het werkelijke rendement voor buitenlandse investeerders beïnvloeden.

Economisch risico en de gezondheid van ontwikkelaars spelen ook een rol. De bredere neergang van het Chinese vastgoed heeft meerdere ontwikkelaars in moeilijkheden gebracht. Hoewel de markt in Guangzhou relatief gezonder is, hebben enkele lokaal opererende ontwikkelaars (waaronder enkele gelinkt aan Evergrande of anderen) te maken gehad met liquiditeitsproblemen, wat de oplevering van projecten mogelijk kan vertragen. De overheidssteun via de ‘white list’ verzacht dit, maar investeerders die voorverkoop-eenheden kopen of samenwerken in ontwikkelingsprojecten, moeten zorgvuldig onderzoek doen naar de financiële situatie van ontwikkelaars. Macroeconomische factoren, zoals renteontwikkelingen en economische vertragingen door handel, vormen ook risico’s; hogere werkloosheid of een tragere inkomensgroei in de regio kan de vraag naar woningen in de komende jaren temperen.

Tot slot moeten investeerders rekening houden met de lage opbrengst en hoge waardering in steden van het hoogste niveau. In steden als Guangzhou komt het rendement op woningen historisch gezien vooral uit waardestijging en niet uit huuropbrengsten. Als het tijdperk van dubbele-cijfer-groei voorbij is (analisten voorspellen na 2025 een gematigde jaarlijkse groei van 1-3%), verandert de investeringsstrategie. Lange termijnbezitters kunnen nog altijd solide rendementen realiseren, maar kortetermijnflippers zullen het moeilijker krijgen om winst te maken. Samenvattend biedt Guangzhou een belonend maar complex investeringslandschap: verstandige investeerders spreiden (over districten en soorten vastgoed), benutten het huidige beleidsvoordeel, en houden voldoende tijd aan om conjuncturele dalen uit te zitten.

Marktvooruitzichten en voorspellingen (2026–2030)

Vooruitkijkend is de consensus onder experts dat de vastgoedmarkt van Guangzhou een periode van geleidelijk herstel en gematigde groei zal ingaan. Na de correctiefase wordt 2025 gezien als een keerpunt: een peiling van Reuters onder analisten voorspelt dat de Chinese huizenprijzen in 2025 met ongeveer 2–2,5% zullen dalen, om vervolgens te stabiliseren en in 2026 weer licht te groeien reuters.com. In overeenstemming hiermee wordt verwacht dat de huizenprijzen in Guangzhou hun dieptepunt bereiken en vervolgens in een bescheiden tempo zullen stijgen in de tweede helft van de jaren 2020. Een projectie suggereert dat de landelijke prijzen met ongeveer 1–2% kunnen stijgen in 2026–2027. Specifiek voor Guangzhou (als eersteklas stad met sterke fundamenten) kan de prijsstijging iets beter zijn dan het landelijk gemiddelde – wellicht in de lage enkelcijferige percentages per jaar – ervan uitgaande dat de bredere economie gezond blijft. Er is opwaarts potentieel dankzij de integratie van de Greater Bay Area, die tot 2030 extra vraag en investeringen in woningen naar Guangzhou kan brengen.

Aan de commerciële kant kan het herstel van de kantoormarkt traag verlopen. Sommige analisten spreken zelfs van een “verloren decennium” voor Chinese kantoren door structureel overaanbod en nieuwe werktrends. De leegstand van kantoren in Guangzhou zal mogelijk tot het einde van de jaren 2020 hoog blijven, totdat het overschot is weggewerkt. Voortdurende economische groei in hoogwaardige sectoren (financiën, technologie, geavanceerde productie) zou geleidelijk de opname van kantoorruimte moeten verbeteren. Tegen 2030 zouden de huurprijzen voor Grade A-kantoren in Guangzhou weer kunnen groeien zodra de markt in balans is, al zijn de dagen van scherpe huurstijgingen uit de jaren 2010 waarschijnlijk voorbij. Winkelvastgoed heeft een positiever vooruitzicht, gesteund door de bevolkingsgroei en stijgende consumentenbestedingen in Guangzhou. Internationale retailers en F&B-merken blijven Guangzhou zien als een belangrijke markt, waardoor de huurprijzen en bezettingsgraad voor topwinkellocaties krachtig blijven. Nieuwe winkelconcepten (zoals winkelcentra geïntegreerd met entertainment en cultuur) worden verwacht tegen 2030.

Wat betreft kwantitatieve prognoses bieden onderzoeksbureaus enkele globale schattingen: de totale Chinese vastgoedmarkt wordt verwacht te groeien met een samengesteld jaarlijks percentage van ongeveer 3,9% van 2025 tot 2030, waarmee de waarde circa 7 biljoen USD zal bedragen in 2030. Voor het residentiële segment schat men dat de totale waarde aan woningtransacties in China tegen 2030 op 20 biljoen RMB uitkomt, waarvan Guangzhou een aanzienlijk aandeel heeft als één van de topmarkten. Vastgoedadviesbureaus JLL en CBRE zijn voorzichtig optimistisch – zij verwachten dat woningverkopen en prijzen in Guangzhou in 2025 stabiliseren en daarna licht stijgen, ondersteund door de solide economische basis van de stad en infrastructuurverbeteringen (zoals de voltooiing van meerdere metrolijnen tegen 2027). Tegen 2030 zal Guangzhou ook profiteren van bevolkingsgroei door urbanisatie en haar aantrekkingskracht op talent binnen de GBA. Het 14e Vijfjarenplan van de stad (2021–2025) en verder bevat doelen om miljoenen vierkante meters woonruimte toe te voegen en de betaalbaarheid van woningen te bewaken, wat suggereert dat de groei van het aanbod wordt afgestemd op de demografische behoeftes.

Het is belangrijk om op te merken dat er onzekerheden blijven bestaan in het langetermijnperspectief. Dit omvat wereldwijde economische omstandigheden, de beleidsrichting van China (bijvoorbeeld een mogelijke onroerendgoedbelasting tegen 2030 zou het investeringsgedrag kunnen veranderen), en technologische verschuivingen zoals thuiswerken (wat de vraag naar kantoorruimte kan beïnvloeden). Toch geeft de positie van Guangzhou als handels- en industrieel centrum en als regionaal vervoersknooppunt het de nodige veerkracht. De algemene verwachting is gematigde, duurzame groei in plaats van een terugkeer naar de hoogtijdagen. Zoals een analist samenvatte: “Wij voorzien dat de prijzen voor nieuwe woningen stabiliseren in 2025 en daarna weer zullen stijgen”. De meeste prognoses tot 2030 voorzien dat de vastgoedmarkt van Guangzhou in lijn blijft met stabiele economische groei – incrementele prijsstijgingen, hoge maar verbeterende volumes, en een rijpende markt met meer nadruk op kwaliteit en duurzaamheid.

Tabel 1: Huisprijzen in Chinese steden van de eerste categorie (maart 2025)

Bron: CREIS via Global Property Guide. Woningen in Guangzhou zijn gemiddeld goedkoper dan in Peking, Shanghai of Shenzhen, wat wijst op een relatieve betaalbaarheid onder steden van de eerste categorie.

Over het algemeen wordt verwacht dat de vastgoedmarkt van Guangzhou in 2030 groter, evenwichtiger en meer geïnstitutionaliseerd zal zijn. De groei van huizenprijzen zal waarschijnlijk bescheiden maar positief zijn, ondersteund door eindgebruikersvraag in plaats van speculatie. Huurwoningen zullen een grotere rol gaan spelen op de markt. De stad blijft investeren in bereikbaarheid en leefbaarheid, en zal haar districten en omliggende steden verder integreren. Voor investeerders en belanghebbenden beloven de komende 5–10 jaar in Guangzhou stabiele winsten met minder extremen – een rijpingsproces dat de overgang van Guangzhou naar een werkelijk moderne wereldwijde vastgoedmarkt markeert.

Bronnen: Officiële overheidsrapporten, marktonderzoek en nieuwsanalyses zijn gebruikt voor dit rapport, waaronder gegevens van Savills, Cushman & Wakefield, Global Property Guide, Reuters en statistieken van de stad Guangzhou cushmanwakefield.com pdf.savills.asia. Deze bieden een actueel beeld (per medio 2025) en onderbouwde projecties voor de vastgoedmarkt van Guangzhou tot en met 2030. Alle geldbedragen zijn in Chinese Yuan (RMB), tenzij anders vermeld.