De vastgoedmarkt van Jersey heeft een aanzienlijke correctie ondergaan sinds de piek eind 2022. Door stijgende rentevoeten en economische verschuivingen daalden zowel de vastgoedprijzen als het aantal transacties in 2023 sterk, maar recente gegevens uit 2024–2025 wijzen op tekenen van stabilisatie. Dit rapport biedt een uitgebreid overzicht van de vastgoedsector van Jersey – inclusief de woningmarkt, commercieel vastgoed, de huurmarkt en het luxesegment – per 2025. We onderzoeken de huidige trends (prijzen, vraag, aanbod), recente marktprestaties en beleidsontwikkelingen die de sector vormgeven, en we nemen deskundige prognoses op voor de korte tot middellange termijn (tot en met 2028) om investeerders, huizenkopers en beleidsmakers te ondersteunen bij hun besluitvorming.
Woningmarkt
Markttrends en prijzen: De huizenprijzen in Jersey zijn aanzienlijk afgekoeld ten opzichte van de piek in 2022. In Q1 2025 lag de mix-gecorrigeerde gemiddelde prijs van woningen ongeveer 3% lager dan een jaar eerder en zelfs 14% onder de piek die werd bereikt in Q3 2022 stats.je. Deze neergang maakte van 2024 het slechtste jaar voor huizenprijzen ooit (sinds ten minste 1986) met een daling van 8% ten opzichte van 2023 stats.je – de grootste jaarlijkse daling in ongeveer 38 jaar collascrill.com. De correctie volgde op een periode van onhoudbaar hoge groei (jaarlijkse stijgingen van meer dan 15% in 2021) en werd veroorzaakt door verminderde betaalbaarheid als gevolg van stijgende rentevoeten. Eind 2024 daalden de prijzen geleidelijk (ongeveer 1% daling kwartaal-op-kwartaal in Q4 2024) collascrill.com. Uit vroege gegevens van 2025 blijkt echter dat de daling aan het afvlakken is: in Q1 2025 stegen de prijzen zelfs ongeveer 1% op seizoengecorrigeerde basis ten opzichte van het vorige kwartaal stats.je stats.je, wat wijst op een mogelijke stabilisatie.
Verkoopvolume en vraag: Het aantal transacties daalde sterk tijdens de vertraging van de markt. Het totale aantal vastgoedverkopen in 2023 lag ongeveer 42,9% lager dan het jaar ervoor gov.je, doordat hogere hypotheeklasten de koopactiviteit onderdrukten. In 2023 werden slechts ongeveer 840 woningen (HPI-gerechtigd) verkocht, vergeleken met circa 1.470 in 2022 stats.je stats.je. Dit was een uitzonderlijk laag aantal transacties in historisch perspectief. Bemoedigend is dat de activiteit in 2024 en begin 2025 weer aantrok. Het totale aantal verkopen in 2024 steeg met ongeveer 25% ten opzichte van het lage niveau van 2023 collascrill.com collascrill.com, en in het eerste kwartaal van 2025 waren er 90% meer transacties dan in het eerste kwartaal van 2024 (hoewel dat kwartaal een bijzonder rustige periode was) nedbankprivatewealth.com. Zelfs ten opzichte van eind 2024 lagen de verkopen in het eerste kwartaal van 2025 7% hoger nedbankprivatewealth.com. Ondanks dit herstel blijft het aantal transacties onder het langetermijngemiddelde (nog steeds ongeveer 29% onder het gemiddelde van het eerste kwartaal van 2021–2023) nedbankprivatewealth.com. Kortom, de vraag is hersteld vanaf het dieptepunt, maar is nog niet volledig terug op het niveau van voor de pandemie of de renteverhogingen. Veel kopers stelden hun aankoop in 2023 uit vanwege onzekerheid, maar een deel van die uitgestelde vraag keert nu terug op de markt nu de prijsverwachtingen zich aanpassen.
Gemiddelde prijzen per woningtype: De neergang heeft niet alle woningcategorieën in gelijke mate getroffen. Grotere, luxe woningen zijn de laatste tijd veerkrachtiger gebleken, deels doordat vermogende kopers profiteren van lagere prijzen. Zo zagen huizen met 4 slaapkamers begin 2025 zelfs een stijging van hun gemiddelde waarde (tot ongeveer £1,405 miljoen in Q1, een stijging van 36% ten opzichte van het vorige kwartaal) collascrill.com. Deze piek werd veroorzaakt door een handvol zeer waardevolle verkopen (elk boven de £3 miljoen) doordat nieuwe, vermogende bewoners naar het eiland verhuisden nedbankprivatewealth.com. Daarentegen bleven de prijzen voor kleinere woningen kwartaal-op-kwartaal dalen tot in het begin van 2025.
Kopersprofiel en starters: Starters zijn actief gebleven ondanks hoge prijzen, geholpen door overheidsregelingen. In Q1 2025 was ongeveer een derde van de woningverkopen (34%) afkomstig van starters, een stijging ten opzichte van ongeveer een kwart in 2023 stats.je. Dit betekent een stijging van 7 procentpunten in het aandeel verkopen aan starters, wat de inspanningen weerspiegelt om jonge lokale bewoners aan een woning te helpen. (Volgens schatting van Collas Crill waren starters goed voor 31% van de transacties in Q1, een stijging van ~3% ten opzichte van een jaar eerder collascrill.com.) Jersey’s First Step Scheme, een aankoopondersteuningsprogramma dat in 2024 door de States is gelanceerd, droeg bij aan 33 verkopen vorig jaar collascrill.com en 13 verkopen in Q1 2025 stats.je. Het bredere markteffect is tot nu toe echter beperkt gebleven – het “onward chain”-effect (waarbij de verkopers van gesubsidieerde woningen zelf een nieuwe woning kopen) is zwakker dan gehoopt collascrill.com. Over het algemeen is de toegenomen aanwezigheid van starters een positief teken, maar blijft de betaalbaarheid van woningen een groot probleem. Een doorsnee werkend huishouden op Jersey, met een gemiddeld inkomen, kan alleen comfortabel de hypotheek betalen voor een éénkamerappartement tegen de mediane prijs, en kan zich op basis van de huidige prijzen geen gemiddeld tweekamerappartement of enig type huis veroorloven collascrill.com. Dit onderstreept de ernstige betaalbaarheidskloof: zelfs na de recente prijsdaling liggen de kosten van gezinswoningen ver boven wat een gemiddeld inkomen kan dragen zonder aanzienlijke eigen inbreng of twee inkomens.
Aanbod en nieuwbouw: Een fundamenteel probleem dat ten grondslag ligt aan de woningmarkt van Jersey is de disbalans tussen vraag en aanbod. De woningvoorraad op het eiland is langzaam gegroeid (ongeveer 9% toename in het totale aantal woningen in het decennium 2011–2021) policy.je, en de toekomstige behoefte is aanzienlijk – prognoses suggereren dat er 2.000 extra woningen nodig zullen zijn tegen 2035 (uitgaande van een gematigde netto-immigratie van +325 mensen per jaar) policy.je. Echter, de bouw van nieuwe woningen heeft moeite om het tempo bij te houden. In 2023 vond een aanzienlijk deel van de transacties plaats in nieuwbouwprojecten (waaronder een groot build-to-sell project), maar in 2024 daalde het aandeel van nieuwbouw sterk – slechts ~9% van de verkopen in 2024 betrof nieuwe woningen, tegenover 39% in 2023 collascrill.com. Dit geeft aan dat er in 2024 weinig grote woningbouwprojecten op de markt kwamen. Jersey’s “Bridging Island Plan” (2022–2025) wijst locaties toe en is gericht op het vergroten van het woningaanbod, en de overheid heeft initiatieven met prioriteit opgepakt om “Jersey aan het bouwen te krijgen” (bijv. hervormingen van de planningsdienst) policy.je. Desondanks blijven beperkte beschikbaarheid van grond en langdurige planningsprocessen de woningbouw belemmeren. De combinatie van beperkt nieuw aanbod en aanhoudende vraag (aangewakkerd door een groeiende bevolking en de komst van vermogende nieuwkomers) zorgt ervoor dat de totale beschikbaarheid van woningen zeer krap blijft. Zelfs met recente prijsdalingen zijn woningen nog steeds schaars, en de markt blijft concurrerend voor gewilde huizen. Dit structurele tekort aan aanbod is een belangrijke reden waarom de huizenprijzen op Jersey zo hoog zijn ten opzichte van de lokale inkomens – zoals het Fiscal Policy Panel (FPP) van Jersey opmerkte, nemen de woonlasten hier een zeer groot deel van het inkomen in beslag, en zijn de marktprijzen “onbetaalbaar voor een aanzienlijk deel van de bevolking.” policy.je Het verbeteren van het aanbod (vooral van betaalbare woningen) zal cruciaal zijn voor de stabiliteit van de markt op de lange termijn.
Huurmarkt (Woonverhuur)
Huurprijstrends: Na een langdurige stijging van de huren, vertoonde de huurmarkt van Jersey het afgelopen jaar vroege tekenen van afkoeling. In Q1 2025 was de gemiddelde huur in de particuliere sector 0,9% lager dan een jaar eerder policy.je, wat een zeldzame jaarlijkse daling betekent (in nominale termen). De huren piekten eind 2022, en de huidige gemiddelde huren liggen nominaal nog steeds ongeveer 0,5% boven die piek, maar in reële (voor inflatie gecorrigeerde) termen zijn ze ~19% lager dan de piek van 2022 policy.je. In 2024 daalden de geadverteerde huren zelfs met ongeveer 1% collascrill.com, wat huurders na jaren van forse stijgingen wat verlichting bood. Deze stabilisatie is te danken aan de betaalbaarheidsgrenzen van huurders (de verhouding huur-inkomen bereikte voor veel huishoudens het maximum) en overheidsdruk om buitensporige huurstijgingen te beperken. In Jersey werd zelfs gesproken over tijdelijke huurregulering tijdens de kostencrisis – zo gold er bijvoorbeeld een beperkte bevriezing van sommige sociale huren, en is bredere “huurregulering” besproken (meer over beleidsmaatregelen hieronder). Begin 2025 leek de huurprijs te zijn gestabiliseerd, met in Q1 stabiele huurprijzen ten opzichte van het vorige kwartaal collascrill.com.
Huuraanbod en dynamiek onder verhuurders: Ondanks de recente pauze in de huurstijging, suggereren de onderliggende vraag- en aanboddynamiek dat de opwaartse druk kan terugkeren. De vraag naar huurwoningen blijft sterk, gedreven door bevolkingsgroei en mensen die geen huis kunnen kopen. Het woningaanbod in de huurmarkt van Jersey (zowel particulier als sociaal) beslaat ongeveer 46% van alle woningen policy.je, en de leegstand is laag. Echter, trekken particuliere verhuurders zich steeds vaker terug uit de markt, onder verwijzing naar stijgende kosten en een toename van nieuwe regelgeving collascrill.com. In 2023–2024 was er een golf van kleinere buy-to-let-investeerders die hun woningen verkochten, wat het aanbod op de koopmarkt vergroot, maar het huuraanbod verkleint. Deze trend is zorgwekkend: naarmate het huuraanbod afneemt, krijgen de overgebleven verhuurders meer prijsbepalende macht, wat de huren mogelijk weer opdrijft. Marktwaarnemers waarschuwen dan ook dat de huren in 2025 weer kunnen gaan stijgen als deze uittocht van verhuurders aanhoudt collascrill.com. De gezondheid van de huursector staat op een kruispunt, waarbij het beschermen van huurders wordt afgewogen tegen het risico investeringen te ontmoedigen.
Betaalbaarheid en sociale huisvesting: De betaalbaarheid op de huurmarkt is net zo onder druk als bij de verkoop. De gemiddelde maandelijkse huur voor een appartement met 2 slaapkamers bedroeg in 2024 ongeveer 50–60% van het mediane maandelijkse gezinsinkomen, wat het voor veel gezinnen moeilijk maakt. De overheid erkent dit en heeft als prioriteit om “meer betaalbare woningen te bieden en meer vertrouwen te creëren voor de huursector” policy.je. Sociale huisvesting (beheerd door Andium Homes en anderen) speelt een cruciale rol – sociale huren zijn gemaximeerd op 80% van de markthuur, en de toelating is beperkt tot inwoners met een lager inkomen ouder dan 30 jaar policy.je. In januari 2025 stonden er 690 huishoudens op de wachtlijst van de Affordable Housing Gateway (voor sociale huisvesting), waarvan 231 als urgent werden aangemerkt policy.je. Dit benadrukt het acute tekort aan betaalbare huurwoningen. Om de druk wat te verlichten, heeft de overheid een “Rent a Room”-regeling geïntroduceerd waarmee eigenaar-bewoners een extra slaapkamer kunnen verhuren met belastingvrij inkomen tot een bepaald maximum policy.je. Hoewel dit aan de randen helpt, zijn dergelijke maatregelen geen vervanging voor het uitbreiden van het woningaanbod.
Regelgevende veranderingen in verhuur: Recente beleidsmaatregelen hervormen het huurlandschap van Jersey. In augustus 2024 is een nieuwe wet van kracht geworden die vereist dat alle verhuurders een vergunning moeten verkrijgen om een woning te verhuren policy.je. Deze verhuurdersvergunning is bedoeld om minimumnormen af te dwingen en professioneel beheer te waarborgen, maar het heeft extra nalevingskosten toegevoegd en lijkt sommige “amateur”-verhuurders ertoe aan te zetten te verkopen. Daarnaast wordt er een nieuwe Woninghuurwet opgesteld (verwacht in 2025) die huurders sterkere bescherming zal bieden policy.je. De minister van Huisvesting heeft aangegeven “maatregelen voor huurregulering” in deze wet te willen opnemen d2re.co.uk – in wezen een vorm van regulering van huurverhogingen. Voorstellen voor huurbeheersing zijn controversieel: voorstanders stellen dat ze woekerprijzen zullen voorkomen en huisvesting betaalbaar houden, vooral in een markt met weinig aanbod zoals die van Jersey d2re.co.uk. Tegenstanders waarschuwen dat strikte huurplafonds investeringen en nieuwe ontwikkelingen kunnen ontmoedigen, waardoor het tekort aan aanbod op de lange termijn kan verergeren d2re.co.uk d2re.co.uk. Een analyse van D2 Real Estate waarschuwde dat het invoeren van huurregulering nu “de druppel zou kunnen zijn voor lokale investeerders en verhuurders” die al worden belast door recente regelgeving d2re.co.uk. Beleidsmakers zijn voorzichtig – elke huurregulering zal waarschijnlijk gematigd zijn (bijvoorbeeld het beperken van de frequentie of de hoogte van huurverhogingen, in plaats van volledige bevriezingen) om onbedoelde gevolgen te voorkomen. Samengevat: de huurmarkt van Jersey in 2025 bevindt zich op een keerpunt: huurders krijgen meer rechten en zagen een korte adempauze in de huren, maar het fundamentele tekort aan huurwoningen blijft dreigen, wat hogere huren in de toekomst kan betekenen tenzij het aanbod toeneemt of er sterke regulering wordt ingevoerd.
Commerciële vastgoedmarkt
Overzicht: De commerciële vastgoedsector van Jersey is relatief klein (de gehele sector vastgoedactiviteiten, inclusief huuropbrengsten, is goed voor ongeveer 11,7% van het BBP policy.je), maar omvat kantoorgebouwen, winkelpanden, magazijnen, horecapanden en gemengde ontwikkelingen. De prestaties van de markt in 2023–2025 verschillen per segment. Kantoorruimte – met name eersteklas Grade A-kantoren in het zakencentrum van St. Helier – staat centraal, met een herstel van de vraag en een zeer krap aanbod. Winkel- en horecapanden kennen een verbeterde bezettingsgraad na de pandemie, hoewel het winkelaanbod in het stadscentrum blijft veranderen door verschuivende consumentengewoonten. Industrieel en logistiek vastgoed is een nichemarkt op Jersey vanwege de beperkte beschikbaarheid van grond, met chronisch lage beschikbaarheid. Hieronder richten we ons op de kantoorsector, aangezien deze het commerciële investeringsklimaat domineert, en benoemen we vervolgens trends in andere commerciële segmenten.
Herstel van de kantorenmarkt en krap aanbod: De kantorenmarkt van Jersey komt uit de aanpassingsperiode van de pandemie en lijkt zich in een cyclische opwaartse beweging te bevinden. 2023 was een uitdagend jaar – de activiteit van gebruikers daalde doordat bedrijven hun ruimtebehoefte opnieuw evalueerden, en de totale opname van kantoorruimte bleef onder het normale niveau d2re.co.uk. Echter, in 2024 was er een herstel: verhuis- en verhuuractiviteiten keerden ongeveer terug naar het niveau van 2022 d2re.co.uk. De vraag wordt gedreven door bedrijven die hun ruimte “op maat maken” en opwaarderen naar kantoorruimte van hogere kwaliteit om personeel beter terug naar de werkplek te trekken d2re.co.uk d2re.co.uk. De financiële sector van Jersey (40% van de economie policy.je) blijft groeien, wat de vraag naar moderne kantoren aanwakkert. Tegelijkertijd is het nieuwe aanbod zeer beperkt. De laatste grote multi-tenant kantoorontwikkeling met beschikbare ruimte werd opgeleverd in 2018 d2re.co.uk. Sindsdien zijn er slechts een paar gebouwen bijgekomen – met name het nieuwe hoofdkantoor van de States of Jersey (~11.600 m² opgeleverd in 2024) en een groot kantoor voor één huurder (IFC 6, opgeleverd in 2023 voor Aztec Group) d2re.co.uk d2re.co.uk. Dit waren projecten voor eigen gebruik en voegden geen speculatieve ruimte toe aan de markt. Dus, per 2025 zijn er vrijwel geen gloednieuwe kantoren beschikbaar om te huren. Bedrijven die op zoek zijn naar moderne huisvesting hebben weinig opties anders dan concurreren om bestaande toplocaties of wachten op toekomstige projecten. Ontwikkelaars zijn terughoudend om speculatief te bouwen vanwege hoge bouwkosten en economische onzekerheid, hoewel het succes van recente projecten het vertrouwen voor een volgende golf kan vergroten.
Met sterke vraag en verwaarloosbaar nieuw aanbod zijn de leegstandscijfers voor eersteklas kantoren extreem laag. De meeste Grade A-gebouwen in het financiële district van St. Helier (Esplanade/IFC-gebied en omgeving) zijn volledig bezet, en elke ruimte die vrijkomt, wordt snel ingenomen. Huurders die grote vloeroppervlakken of topvoorzieningen wensen, moeten steeds vaker overwegen om oudere gebouwen te renoveren of naar randlocaties te verhuizen, aangezien er zo weinig eersteklas kantoren beschikbaar zijn d2re.co.uk d2re.co.uk. Verhuurders van secundaire kantoren hebben dit opgemerkt en zijn begonnen met het upgraden van panden om kwalitatief goede huurders aan te trekken. Over het algemeen zijn de marktomstandigheden in het voordeel van verhuurders in het kantoorsegment – een dramatische verschuiving ten opzichte van 2020, toen de vooruitzichten onzeker waren. De vraag van gebruikers overtreft nu het aanbod, en velen in de sector geloven dat deze disbalans “één van de sterkste prestaties van de markt in de komende vijf jaar zal opleveren” wat betreft huurgroei d2re.co.uk d2re.co.uk.
Kantoorhuren en investeringsprestaties: De krapper wordende kantorenmarkt heeft geleid tot aanzienlijke huurstijgingen, met name in 2024–2025. De tophuren voor eersteklas kantoren in St. Helier staan op het punt een nieuwe mijlpaal te bereiken. Analisten stelden vorig jaar de vraag: “Kunnen de huren in Jersey £50 per vierkante voet bereiken?” – een niveau dat destijds als optimistisch werd beschouwd d2re.co.uk. Hoewel £50 in 2024 net niet werd gehaald, zijn de tophuren gestegen tot in de hoge £40 per vierkante voet voor de beste ruimtes. Nog opvallender is de huurgroei in goede “tweede generatie” kantoren (iets oudere gebouwen): doordat er zo weinig nieuwe kantoren beschikbaar zijn, zijn de huren in sommige Grade B-gebouwen in de afgelopen 12 maanden met 35% of meer gestegen d2re.co.uk. Dit is een uitzonderlijk hoog groeipercentage, wat laat zien hoe de concurrentie om goede ruimte de waarden overal heeft opgedreven. De effectieve huren (rekening houdend met incentives) stijgen ook, omdat verhuurders in een verhuurdersmarkt minder behoefte voelen om royale bijdragen voor inrichting of huurvrije periodes aan te bieden.
Vanuit het perspectief van een investeerder lijken de commerciële vastgoedwaarden van Jersey hun dieptepunt te hebben bereikt en zijn ze begonnen te herstellen. De stijging van de huren en een positiever economisch klimaat (het BBP van Jersey groeide met +7,3% in 2023 policy.je, en de verwachting is dat de rente zal dalen) hebben het vooruitzicht verbeterd. Na een periode van rendementsdaling in 2022–2023, beginnen de rendementen weer te comprimeren begin 2025 d2re.co.uk. Volgens branche-rapporten loopt de commerciële markt van de Kanaaleilanden voor op het VK in de cyclus en heeft deze mogelijk zijn dieptepunt bereikt in 2024 d2re.co.uk. Sommige slimme investeerders die in 2023 kantoren tegen lage prijzen hebben gekocht, zien nu meer dan 15% totaalrendement op die aankopen d2re.co.uk, dankzij rendementcompressie en huurverhogingen. Bijvoorbeeld: een secundair kantoor dat tegen een hoog rendement is gekocht en vervolgens een huurverhoging van 30% doormaakt, zou buitengewone rendementen opleveren. Zulke gevallen zijn niet onopgemerkt gebleven en het investeerderssentiment verbetert. Er is hernieuwde interesse van lokale vastgoedbedrijven, Jersey-gebaseerde fondsen en vermogende particulieren om te investeren in commercieel vastgoed, gezien de lage leegstand op het eiland en de stabiele langetermijnhuurdersbasis (financiële instellingen, overheid, enz.). Dat gezegd hebbende, blijven de commerciële transacties bescheiden – de markt is klein en illiquide, met slechts een handvol grote verkopen per jaar.Detailhandel en andere commerciële sectoren: Het segment winkelvastgoed op Jersey concentreert zich op de hoofdstraten van St. Helier. Het heeft te maken gehad met tegenwind door e-commerce en een trage terugkeer van winkelend publiek na COVID. In 2022–2023 was er echter een herstel voor fysieke winkels, doordat het toerisme weer op gang kwam en de lokale bevolking terugkeerde naar winkels en restaurants. De beste winkelpanden aan King Street en Queen Street hebben grotendeels huurders behouden (waaronder Britse ketens en lokale bedrijven), hoewel er in secundaire winkelgebieden nog enkele leegstaande panden zijn. De totale winkelhuren zijn relatief stabiel gebleven; verhuurders zijn flexibeler in de voorwaarden om de ruimtes gevuld te houden. Horecavastgoed (hotels, restaurants, bars) kende een sterk herstel – zo groeide de sector hotels en restaurants met ongeveer 20% in 2022 gov.je en het herstel zette door in 2023. Deze verbeterde winstgevendheid ondersteunt de vastgoedwaarden in die sector, en er zijn enkele hotelrenovatieprojecten gestart. Industrieel en opslagruimte is uiterst schaars op Jersey vanwege het gebrek aan grond. Kleine industrieterreinen aan de rand van St. Helier en St. Saviour zijn volledig bezet en hebben lange wachtlijsten, omdat de behoefte aan opslag en distributie (voor goederen die naar het eiland worden geïmporteerd) blijft bestaan. De huurprijzen voor industriële units zijn hoog per vierkante meter in vergelijking met het vasteland van het VK, en elke zeldzame verkoop van een licht-industriële locatie trekt doorgaans veel belangstelling. Samengevat delen alle commerciële subsectoren een gemeenschappelijk thema: beperkte beschikbaarheid. Door het geringe aantal nieuwe commerciële ontwikkelingen in de afgelopen jaren (2023 en 2024 kenden weinig nieuwe bouwprojecten in kantoor-, winkel- en industriële sectoren), blijven de leegstandscijfers op Jersey in alle categorieën laag savills.je. Deze krapte aan de aanbodzijde ondersteunt de waarden, maar beperkt ook de groeimogelijkheden en uitbreidingskansen voor bedrijven.
Vooruitzichten voor commercieel vastgoed: De vooruitzichten voor commercieel vastgoed op Jersey zijn voorzichtig optimistisch. De economische omstandigheden zijn gunstig (de financiële sector is winstgevend en groeit, de werkloosheid is zeer laag en de BBP-voorspellingen zijn positief gov.je). De vraag naar kwalitatief hoogwaardige commerciële ruimte zal waarschijnlijk solide blijven. De kantorenmarkt zal naar verwachting verdere huurgroei laten zien op de korte termijn, zij het niet zo explosief als het afgelopen jaar zodra de huren een nieuw evenwicht vinden. Sommige huurverhogingen in dubbele cijfers zitten nog in de pijplijn voor contracten die in 2025 aflopen, vooral voor huurders in oudere gebouwen die na afloop van langlopende contracten met marktconforme huren te maken krijgen d2re.co.uk. Aan de andere kant, als de rente daalt en financiering goedkoper wordt, kunnen we één of twee nieuwe kantoorgebouwen zien starten tegen 2026, wat uiteindelijk zou helpen om de markt in balans te brengen. Voor retail zullen aanhoudend sterke werkgelegenheid en toerisme het winkelbezoek ondersteunen, maar structurele veranderingen betekenen dat verhuurders mogelijk een deel van de winkelruimte herbestemmen (bijvoorbeeld naar horeca of wonen) om leegstand te verminderen. Industrieel vastgoed zal schaars blijven – elke mogelijkheid om nieuwe opslagruimte te creëren (door herbestemming van grond of meerlaagse faciliteiten) zou door gebruikers worden verwelkomd. Over het algemeen zal de commerciële vastgoedsector van Jersey naar verwachting profiteren van de sterke economie van het eiland en het beperkte vastgoedaanbod, al blijft het gevoelig voor wereldwijde economische trends en lokale beleidswijzigingen (zoals eventuele nieuwe belastingen op vastgoed).
Markt voor luxe en prime vastgoed
Het luxesegment van het vastgoed op Jersey – waaronder hoogwaardige woningen, toplocaties en panden gericht op vermogende internationale kopers – heeft opmerkelijke veerkracht en zelfs kracht getoond te midden van de bredere afkoeling van de markt. Jersey staat bekend als toevluchtsoord voor vermogende particulieren (HNWIs) die een verblijfsvergunning zoeken, vanwege de aantrekkelijke levensstijl en het gunstige belastingklimaat. Dit heeft een duidelijk prime segment gecreëerd voor huizen van meerdere miljoenen ponden, dat vaak enigszins onafhankelijk van de massamarkt opereert.
Hoogwaardige Inwoners (HVR) en hun impact: Jersey’s High Value Residency-regeling (ook bekend als 2(1)(e)-vergunningen) staat een beperkt aantal vermogende individuen toe om elk jaar naar Jersey te verhuizen, onder bepaalde voorwaarden. Binnenkomende HVR’s moeten een woning kopen of bouwen boven een minimumprijs en aanzienlijke belastingen betalen. Historisch gezien heeft deze regeling gezorgd voor een gestage vraag naar luxe onroerend goed: sinds 2004 hebben HVR’s 264 woningen gekocht met een totale waarde van meer dan £1 miljard bailiwickexpress.com. In de afgelopen jaren varieerden de aantallen – zo werden er 11 hoogwaardige inwoners goedgekeurd in 2022 (tegenover een piek van 29 goedkeuringen in 2018) bailiwickexpress.com. In 2022 kochten HVR-kopers 14 woningen met een gezamenlijke waarde van £88,6 miljoen (gemiddeld ~£6,3 miljoen per stuk) bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Dit zijn aanzienlijke transacties die het topsegment van de markt ondersteunen. Veel van deze aankopen betreffen grote landhuizen of uitgestrekte kustlandgoederen, die vervolgens vaak verder worden geïnvesteerd in renovaties en lokale diensten.
Door de vraag te erkennen (en om ervoor te zorgen dat alleen ultra-vermogende aanvragers in aanmerking komen), heeft de regering van Jersey de minimale vastgoedprijscriteria voor nieuwe HVR’s verhoogd eind 2023. De vereiste investering steeg van £2,5 miljoen naar £3,5 miljoen voor een huis (en van £1,25 mln naar £1,75 mln voor een appartement) bailiwickexpress.com. Ook werd voorgesteld om de minimale jaarlijkse belastingbijdrage te verhogen van £145.000 naar £250.000 bailiwickexpress.com. Deze beleidsaanpassingen, goedgekeurd in 2024 statesassembly.je, betekenen in feite dat Jersey zich richt op een kleinere, nog rijkere groep immigranten. Op de korte termijn heeft dit een golf van high-end verkopen gestimuleerd eind 2024 en begin 2025, omdat sommige kopers zich haastten om aan de oude criteria te voldoen terwijl anderen aan de nieuwe eisen voldeden. Het resultaat was zichtbaar in de statistieken: de gemiddelde prijs van huizen met 4 slaapkamers steeg met 36% kwartaal-op-kwartaal in Q1 2025 collascrill.com, gedreven door meerdere verkopen boven £3 miljoen aan vermogende kopers nedbankprivatewealth.com. Dit wijst op een sterk vertrouwen en vraag aan de bovenkant van de markt, ondanks de zwakte van de algemene markt. Inderdaad, experts merkten op “een duidelijke stijging in de verkoop van grotere, waardevolle woningen, wat suggereert dat het vertrouwen aan de bovenkant van de markt sterk blijft” nedbankprivatewealth.com. Vermogende kopers zagen vastgoed in Jersey blijkbaar als een waardevolle investering en veilige haven, zelfs terwijl kopers in het middensegment voorzichtiger waren.
Kenmerken van de luxemarkt: De luxevastgoedmarkt van Jersey bestaat voornamelijk uit ruime gezinswoningen (vaak met uitgestrekte tuinen) op de meest gewilde locaties van het eiland – bijvoorbeeld landgoederen in St. Brelade of St. Martin met zeezicht, of historische landhuizen op het platteland. Ook inbegrepen zijn penthouse-appartementen met hoge specificaties en woningen aan het water (hoewel deze zeldzamer zijn). Veel van dit soort woningen zijn “unqualified” woningen of vallen onder de HVR-classificatie, wat betekent dat alleen gelicentieerde of gerechtigde kopers (meestal vermogende nieuwkomers) ze kunnen kopen. De prijzen variëren van £2 miljoen tot in de tientallen miljoenen voor de allerzeldzaamste panden. Het luxesegment wordt beïnvloed door mondiale factoren: veranderingen in het Britse belastingbeleid of geopolitieke gebeurtenissen kunnen een toestroom van vermogende individuen veroorzaken. Zo hebben de strengere Britse belastingregels voor non-doms en hogere overdrachtsbelastingen Jersey de afgelopen jaren relatief aantrekkelijker gemaakt, wat bijdraagt aan de HVR-instroom savills.je savills.je. De meeste HVR-aanvragers komen uit het VK (met name Engeland was goed voor ~134 van de 180+ aanvragers in 2013–2022) bailiwickexpress.com, met een minderheid uit onder andere Zwitserland, Hongkong en de VS. Dit betekent dat het succes van de luxemarkt in Jersey verbonden is met het vertrouwen en de financiële status van ultrarijke Britse en internationale investeerders.
Huidige prestaties: Zoals vermeld, bleven de prijzen in het luxesegment in 2023–2024 sterker dan de bredere markt. Terwijl de standaard huizenprijzen in 2024 met ongeveer 8% daalden, suggereren anekdotische gegevens dat de waarden aan de absolute top stabiel bleven of zelfs licht stegen. Woningen in de £5 miljoen+ categorie hebben vaak unieke eigenschappen (grond, uitzicht, privacy) en zijn uiterst schaars – hun eigenaren zijn zelden gedwongen te verkopen, waardoor de prijsstelling minder “liquide” is dan bij gemiddelde woningen. Het transactievolume in het luxesegment was relatief gezond: naast de HVR-transacties wisselden ook lokale grootverdieners en terugkerende emigranten van high-end woning. Het “vertrouwen aan de top” blijkt uit aanhoudende investeringen – zo breidde een luxevastgoedadviesbureau uit met een kantoor in Jersey in 2023, wat duidt op vertrouwen in de groei van de toplocatiemarkt van het eiland luxuryguideusa.com.
Vooruitzichten voor het luxesegment: De vooruitzichten blijven positief, zij het met enkele onzekerheden. Deskundige makelaars verwachten dat de topmarkt beter zal presteren dan de rest: Savills merkte op dat in de beste regionale markten van het VK (in sommige opzichten vergelijkbaar met Jersey), de prijzen in Q1 2025 ongeveer stabiel waren ten opzichte van het voorgaande jaar, terwijl de reguliere markten daalden savills.je. De prijzen van luxe woningen op Jersey zullen waarschijnlijk veerkrachtiger zijn en sneller herstellen dan woningen in het middensegment, dankzij het beperkte aanbod en kopers die minder worden beperkt door rentetarieven. Als de wereldwijde aandelen- en obligatiemarkten zich blijven verbeteren in 2025–2026, zullen HNWIs meer kapitaal hebben om in vastgoed te investeren. De regering van Jersey streeft er ook naar haar aantrekkingskracht te behouden – hoewel ze de HVR-regels hebben aangescherpt, hebben ze oproepen om de 1%-belastinggroep voor HVR’s af te schaffen weerstaan, onder verwijzing naar concurrentie van andere rechtsgebieden bailiwickexpress.com. De stabiliteit, veiligheid en fiscale voordelen van het eiland (20% inkomstenbelasting met een plafond op de meeste inkomsten, geen vermogenswinst- of erfbelasting) blijven aantrekkelijk voor de ultrarijken bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Een mogelijke rem zou kunnen zijn als te veel luxe woningen tegelijk op de markt komen – bijvoorbeeld als sommige langetermijneigenaren hun winst nemen na de recente prijsstijgingen. Maar als dat uitblijft, verwachten we gematigde groei in het luxesegment in de periode 2025–2028. Woningen boven, laten we zeggen, £4 miljoen kunnen volgens sommige prognoses de komende jaren een jaarlijkse prijsstijging in de lage enkelcijfers zien, tegenover vlakke of bescheiden stijgingen in de massamarkt. Hoe dan ook, het nichekarakter van de luxemarkt betekent dat deze blijft worden gedreven door individuele omstandigheden en de instroom van HVR-nieuwkomers elk jaar, in plaats van door lokale economische fundamenten.
Beleids- en regelgevende ontwikkelingen
Een aantal overheidsmaatregelen en regelgevende veranderingen in de afgelopen 1–2 jaar hebben aanzienlijke gevolgen voor de vastgoedmarkt van Jersey. Deze maatregelen zijn bedoeld om de betaalbaarheid van woningen aan te pakken, inkomsten te genereren of marktstabiliteit te waarborgen. Hieronder vatten we belangrijke ontwikkelingen en hun verwachte impact samen:
- Overdrachtsbelasting en belastingwijzigingen: Met ingang van 1 januari 2023 heeft Jersey een hoger tarief voor overdrachtsbelasting/Land Transaction Tax ingevoerd op woning aankopen die niet de hoofdverblijfplaats van de koper zijn stats.je. Deze “extra woningen”-heffing (vergelijkbaar met de Britse toeslag voor tweede woningen) verhoogt de transactiekosten voor buy-to-let-investeerders en kopers van vakantiehuizen, met als doel speculatieve vraag te ontmoedigen. Daarentegen kregen starters een steuntje in de rug – vanaf 1 januari 2024 werd de vrijstellingsgrens voor overdrachtsbelasting voor starters verhoogd van £500k naar £700k stats.je stats.je. Hierdoor kunnen starters woningen in het middensegment kopen met minder belasting, wat tot £19.000 aan belastingbesparing oplevert op een huis van £700k (vergeleken met het oude regime). Deze wijzigingen verschuiven het speelveld enigszins ten gunste van eigenaar-bewoners. Vroege cijfers suggereren dat het aantal aankopen door investeerders in 2023 inderdaad daalde (slechts ~10% van de aankopen in Q1 2025 was door mensen die niet van plan waren zelf te gaan wonen, een daling van 14 punten ten opzichte van 2023) stats.je, terwijl het aantal starters toenam zoals opgemerkt. Een andere besproken wijziging is het voorstel voor een vermogenswinstbelasting (CGT) op vastgoed. Eind 2024, onder begrotingsdruk, stelden enkele leden van de States voor om een CGT op toekomstige vastgoedwinsten in te voeren d2re.co.uk. De sector reageerde geschrokken: experts waarschuwden dat zelfs het praten over CGT “enorme risico’s op economische schade met zich mee kan brengen”, wat mogelijk veel verhuurders zou aanzetten tot verkopen en de investeringsremmende factoren die er al zijn zou versterken d2re.co.uk. Zij stelden dat dit een grotere verkoopgolf, verdere prijsdalingen en het ondermijnen van Jersey’s reputatie voor fiscale stabiliteit zou kunnen veroorzaken d2re.co.uk. In 2025 was het CGT-voorstel nog niet aangenomen – het lijkt vanwege deze zorgen in de wacht te staan. Beleidsmakers zullen waarschijnlijk voorzichtig zijn met een dergelijke belasting, gezien de “seismische verschuiving” die dit zou betekenen in het belastingbeleid van Jersey d2re.co.uk.
- Woningaanbod en initiatieven voor betaalbare huisvesting: De nieuwe Raad van Ministers (gekozen in 2022) heeft huisvesting tot prioriteit gemaakt in haar strategisch beleid. Naast het First Step shared-equity scheme (eerder besproken), streeft de overheid naar planologische hervormingen om de ontwikkeling te versnellen. Een belofte om “St. Helier nieuw leven in te blazen” suggereert stimulansen voor stedelijke vernieuwing en meer verdichte woningbouw in de stad policy.je. De woningbouworganisaties van het eiland (Andium voor sociale huurwoningen en de Jersey Development Company voor bepaalde locaties) hebben projecten in de pijplijn om woningen toe te voegen, al kost dit tijd. Wat betreft betaalbare huisvesting zijn de inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen bijgewerkt (bijvoorbeeld: een alleenstaande met 3 kinderen mag tot ~£85k verdienen en toch in aanmerking komen) policy.je, en er is voortdurende steun voor initiatieven zoals hulp bij de aanbetaling voor starters. Hoewel deze maatregelen de marktprijzen niet direct veranderen, beïnvloeden ze wel wie toegang heeft tot huisvesting en tegen welke kosten.
- Regulering van woonhuurovereenkomsten en verhuurders: Zoals vermeld bij huurwoningen, is een ingrijpende herziening van de Residential Tenancy Law in voorbereiding voor 2025. Verwacht wordt dat dit de rechten van huurders zal versterken – waarschijnlijk met langere opzegtermijnen, mogelijke limieten op de frequentie van huurverhogingen en duidelijkere onderhoudsverplichtingen – waardoor Jersey meer in lijn komt met best practices elders. Verhuurderslicentie (de verplichting om jaarlijks een vergunning te hebben om een huurwoning te exploiteren) is nu verplicht policy.je. Het licentiesysteem, geïntroduceerd in 2024, zorgt ervoor dat alle huurwoningen aan minimumeisen voldoen (veiligheid, hygiëne, enz.) en maakt beter toezicht op de huurmarkt mogelijk. Niet-conforme verhuurders riskeren hun vergunning te verliezen. Dit zou de kwaliteit op de huurmarkt na verloop van tijd moeten verbeteren, zij het met het neveneffect dat sommige marginale verhuurders zullen stoppen. De overheid moet een balans vinden tussen huurbescherming en het behoud van verhuurders op de markt. De aanstaande maatregelen voor huurprijsstabilisatie, indien ingevoerd, zullen een grote stap zijn – lessen uit andere rechtsgebieden (zoals het recente experiment met huurplafonds in Schotland) worden bestudeerd om valkuilen te vermijden d2re.co.uk. Beleidsmakers betrekken belanghebbenden (verhuurdersverenigingen, huurdersgroepen, economen) bij het ontwikkelen van een oplossing die buitensporige huurstijgingen tegengaat zonder de markt volledig te bevriezen d2re.co.uk.
- Regels voor buitenlandse investeringen en eigendom: Jersey heeft traditioneel beperkingen op het bezit van onroerend goed door niet-ingezetenen – alleen gekwalificeerde inwoners of gelicentieerde HVR’s mogen residentieel vastgoed kopen, wat feitelijk buitenlandse investeringen controleert. Er zijn recent geen grote wijzigingen in deze regels doorgevoerd, afgezien van het aanscherpen van de HVR-criteria zoals besproken (wat het aantal buitenlandse toetreders vermindert, maar hun vereiste investering verhoogt). Er zijn geen aanwijzingen dat het eiland de markt volledig openstelt voor buitenlandse investeerders; het beleid blijft om dergelijke vraag via het HVR-schema te kanaliseren om te waarborgen dat het de overheidsfinanciën ten goede komt.
- Milieu- en bouwnormen: Een interessante ontwikkeling in de commerciële sector betrof Energy Performance Certificates (EPCs). De Staten hadden wetgeving overwogen om minimale EPC-scores voor commerciële gebouwen te eisen (vergelijkbaar met de Britse regels waarbij verhuurders vanaf 2023 geen ruimte mogen verhuren met een EPC lager dan E). Echter, de overheid maakte een ommezwaai en besloot die wetgeving deze termijn niet aan te nemen na tegenstand vanuit de sector d2re.co.uk. De vastgoedsector had gewaarschuwd voor onbedoelde gevolgen als de Britse normen rigide zouden worden toegepast op het oudere gebouwenbestand van Jersey d2re.co.uk. In plaats daarvan zal Jersey zich richten op het geleidelijk bijwerken van de bouwnormen. Desondanks reageren investeerders en banken nu al op de verwachting dat EPC-eisen in de toekomst zullen komen – zij geven steeds vaker de voorkeur aan energiezuinige gebouwen of reserveren budget voor renovatiekosten d2re.co.uk. Dus, hoewel er nog geen wet van kracht is, kunnen we een trend verwachten richting groenere gebouwen, en dit kan de vastgoedwaarden beïnvloeden (met een “groene premie” voor efficiënte gebouwen, en op termijn een “bruine korting” voor energie-inefficiënte gebouwen).
Samenvattend ontwikkelt het beleidsklimaat in Jersey zich om de dubbele uitdagingen van betaalbaarheid van woningen en marktduurzaamheid aan te pakken. Maatregelen zoals hogere belastingen voor investeerders, steun voor starters, strengere huurregulering en het debat over vermogenswinstbelasting weerspiegelen allemaal een scherpe focus op de impact van vastgoed op de samenleving en economie. Voor belanghebbenden betekent dit dat zij zich moeten bewegen in een markt die niet alleen wordt gedreven door vraag en aanbod, maar ook door aanzienlijke beleidsinterventies. Op de hoogte blijven van deze veranderingen – en deelnemen aan consultatieprocessen – zal belangrijk zijn voor investeerders en ontwikkelaars die actief zijn in Jersey.
Marktvooruitzichten (2025–2028)
Vooruitkijkend staat de vastgoedmarkt van Jersey aan de vooravond van een periode van voorzichtige optimisme, gemengd met structurele uitdagingen. Voorspellingen van experts suggereren dat het ergste van de recente neergang mogelijk voorbij is, maar een terugkeer naar snelle prijsstijgingen wordt op korte termijn niet verwacht. In plaats daarvan wordt een fase van bescheiden groei of consolidatie verwacht, ervan uitgaande dat er geen grote externe schokken optreden. Hier schetsen we de vooruitzichten voor de komende jaren:
- Prijzen van Woningen: Volgens de laatste prognoses van het Fiscal Policy Panel (mei 2024), worden de huizenprijzen in Jersey in 2024 naar verwachting ongeveer stabiel (0% verandering), gevolgd door een stijging van circa +2% in 2025 en nog eens +2% in 2026 policy.je. Met andere woorden, er wordt vanaf het midden van het decennium een geleidelijk herstel van de nominale prijzen verwacht. Dit sluit aan bij het idee dat 2023–2024 de eerdere overwaardering heeft gecorrigeerd, waarna de prijzen mogelijk weer iets sneller dan de inflatie zullen stijgen. Tegen 2027–2028, als dit traject aanhoudt, zou Jersey een cumulatieve stijging van de huizenprijzen in de midden-enkele cijfers kunnen zien. Ter vergelijking: in de bredere Britse markt voorspellen sommige prognoses ongeveer 20% cumulatieve groei van 2024 tot 2028 (Savills heeft zijn vijfjarige Britse huizenprijsprognose bijgesteld naar +21,6% totaal savills.je, ervan uitgaande dat de rente gestaag daalt en de economie veerkrachtig blijft). De groei in Jersey zou iets lager kunnen uitvallen gezien de zeer hoge basisprijzen en aanhoudende betaalbaarheidsproblemen, maar zou in grote lijnen dezelfde drijfveren moeten volgen – namelijk de herstel van het vertrouwen van kopers naarmate de financieringskosten dalen. Een belangrijke aanname is inderdaad dat de Bank of England tegen eind 2024 of 2025 zal zijn begonnen met het verlagen van de basisrente, wat zal doorwerken in de hypotheekrente in Jersey (lokale rentes volgen uiteindelijk meestal de trends in het VK nedbankprivatewealth.com). Lagere hypotheeklasten vergroten de koopkracht van kopers, zij het geleidelijk. De snelheid van de prijsstijging zal worden beperkt door de beperkte betaalbaarheid in Jersey; zelfs met renteverlagingen kunnen huishoudens maar tot op zekere hoogte bieden. Een terugkeer naar dubbele cijfers jaarlijkse stijgingen lijkt op middellange termijn onwaarschijnlijk, tenzij er een drastisch tekort aan aanbod of een plotselinge toename van externe vraag ontstaat.
- Transactievolume en Marktactiviteit: De FPP voorspelt ook dat het aantal vastgoedtransacties tegen 2026 zal herstellen tot het niveau van vóór de pandemie gov.je. Dit is een aanzienlijke opleving, gezien hoe laag 2023 was. Voor de pandemie (2018–2019) werden in Jersey ongeveer 1.200–1.300 woningtransacties per jaar geregistreerd. De prognose impliceert een gestage toename van de activiteit in 2025 en 2026 naarmate het vertrouwen terugkeert. Vroege indicatoren ondersteunen dit: de sterke stijging van het aantal verkopen in Q1 2025 (90% jaar-op-jaar) wijst op momentum. Tegen 2026–2027 verwachten we een gezondere, meer liquide markt met meer mensen die hun huis te koop zetten (dankzij verbeterd sentiment) en meer kopers die de prijzen kunnen betalen (dankzij iets lagere rente en loonstijgingen). Een onzekere factor is de algemene verkiezingen in Jersey in 2025 – historisch gezien kunnen verkiezingen voor een korte onderbreking in de woningmarkt zorgen als het beleid onzeker is. Aangezien huisvesting echter een partijoverstijgend aandachtspunt is, zal elke nieuwe regering waarschijnlijk het huidige beleid voortzetten, dus verwachten we geen grote beleidswijziging die transacties zou verstoren. Over het algemeen zouden de volumes moeten normaliseren, wat goed is voor makelaars, banken en kopers/verkopers, aangezien een liquide markt een efficiëntere markt is.
- Vooruitzichten voor de huurmarkt: Huren zijn wat lastiger te voorspellen vanwege de aanstaande beleidsmaatregelen. Als huurreguleringsmaatregelen in 2025 worden ingevoerd die beperken hoe snel verhuurders de huren bij bestaande huurcontracten mogen verhogen, kan de gemiddelde huurinflatie in de officiële index gematigd blijven. De marktkrachten wijzen echter op opwaartse druk: het aanbod van huurwoningen kan verder afnemen (als meer verhuurders woningen verkopen of herbestemmen vanwege vergunningseisen en bescheiden rendementen), en de vraag blijft hoog (vooral als de bevolking jaarlijks met enkele honderden groeit en er weinig nieuwbouw is). Alles afwegend kunnen we kleine nominale huurstijgingen (bijvoorbeeld 1–3% per jaar) verwachten in 2025–2027 als de economie sterk blijft – wat in reële termen kan betekenen dat de huren nauwelijks gelijke tred houden met de inflatie. Het beleid om de huren in de sociale huursector te maximeren op 80% van de marktprijs blijft enige betaalbaarheidsverlichting bieden aan de onderkant, maar dat betekent ook dat elke stijging van de markthuur de druk op de overheidssteun voor huisvesting vergroot. Beleidsmakers zullen de huur-betaalbaarheidsindex waarschijnlijk nauwlettend volgen. Een mogelijk positief punt aan de horizon: als de overheidsinitiatieven om het woningaanbod te vergroten vruchten afwerpen (bijvoorbeeld als enkele grote woningprojecten worden opgeleverd in 2026–2028), kan dat het aantal beschikbare huurwoningen iets verhogen en de huurstijging temperen. Op dit moment lijkt een grote toename van het aanbod vóór 2027 echter onwaarschijnlijk gezien de doorlooptijden van projecten.
- Commerciële & Kantoorsector: De vooruitzichten voor de kantorenmarkt zijn op korte termijn robuust. Omdat er tot waarschijnlijk 2026 of later vrijwel geen nieuwe kantoren bijkomen, kunnen kantoorhuren in Jersey nieuwe recordhoogtes bereiken in 2025–2026. Sommige analisten verwachtten dat de tophuren £50 per vierkante voet zouden bereiken, en hoewel dat nog niet is gebeurd, blijft het een haalbare mijlpaal in het komende jaar of twee gezien het beperkte aanbod d2re.co.uk. We verwachten dat de tophuren voor kantoren nog wat verder zullen stijgen (zij het mogelijk minder snel dan de recente sprongen van 35%) totdat nieuw aanbod de druk verlicht. Kapitaalwaarden van topkantoren zouden moeten stijgen naarmate de huren stijgen en de rendementseisen van investeerders stabiliseren of dalen. Investeerders zullen waarschijnlijk op elk kwaliteitsobject dat op de markt komt bieden, waardoor de rendementen kunnen dalen van ongeveer 6–7% (in 2023) naar 5–6% in 2025. Secundaire kantoren die gerenoveerd kunnen worden, bieden mogelijk een goed rendement, dus we verwachten dat oudere gebouwen blijven worden verhandeld voor herontwikkeling. In 2027–2028, als enkele nieuwe kantoorprojecten worden opgeleverd, kan de markt in balans komen, met een lichte stijging van de leegstand van vrijwel nul naar een meer normaal niveau van ~5%. Dat zou een gezond evenwicht zijn, waardoor de huren niet te hard stijgen en huurders meer keuzemogelijkheden krijgen.
- Luxe & Prime Segment: Het luxe residentiële segment zal naar verwachting blijven bloeien, zij het met een klein volume. De aantrekkingskracht van Jersey op vermogenden is blijvend – tenzij er drastische veranderingen optreden, zullen HNW-individuen blijven komen, zij het in beperkte aantallen. De recente verhoging van de minimale vastgoedwaarde voor HVR kan het aantal HVR-vestigingen de komende een à twee jaar licht verminderen (aangezien alleen wie bereid is £3,5 miljoen of meer te besteden in aanmerking komt), maar degenen die wel komen, brengen per persoon juist meer kapitaal mee. Dit zou zelfs de prijzen aan de bovenkant verder kunnen opdrijven; bijvoorbeeld, panden die voorheen voor £3 miljoen werden verkocht, kunnen nu kopers zien die tot £4 miljoen of meer bieden om aan de drempel te voldoen en elkaar te overbieden. We verwachten voortdurende prijsstijgingen voor tophuizen – wellicht van enkele procenten per jaar, maar met potentieel voor sprongen als zeer schaarse panden op de markt komen. Het luxe segment is ook enigszins afgeschermd van renteontwikkelingen (kopers betalen vaak contant of beschikken over ruime liquiditeit), dus het zal grotendeels de vermogensontwikkeling volgen. Als de wereldwijde aandelenmarkten en vermogensindicatoren stijgen in 2025–2028, zal de vraag naar luxe woningen op Jersey daar positief op meebewegen. Omgekeerd kan een wereldwijde neergang die HNWIs treft (bijvoorbeeld een grote financiële crisis) de vraag naar prime vastgoed snel temperen, al is dat risico niet specifiek voor Jersey.
- Risico’s en Onzekerheden: Verschillende factoren kunnen deze vooruitzichten veranderen. Stijgende rentetarieven boven de verwachtingen (als de inflatie weer oploopt) zouden zowel de woning- als de commerciële markten opnieuw kunnen afremmen. Wereldwijde economische schokken of een recessie in het VK zouden neveneffecten hebben (minder vertrouwen, mogelijk minder immigranten en minder bedrijfsuitbreiding). Aan de beleidskant, als Jersey een vermogenswinstbelasting op onroerend goed of agressieve huurregulering zou invoeren, kan dit het investeerderssentiment temperen en de marktactiviteit op korte termijn verminderen d2re.co.uk d2re.co.uk. Daarnaast zal het bevolkingsbeleid van Jersey cruciaal zijn: momenteel is de netto migratie positief en ondersteunt dit de vraag naar woningen; als er echter politieke stappen worden gezet om immigratie sterk te beperken, kan de vraag naar woningen na verloop van tijd afnemen. Een andere onzekere factor is inflatie van bouwkosten – bouwen op Jersey is nu al erg duur (de capaciteit van aannemers is beperkt d2re.co.uk d2re.co.uk), en als de kosten verder stijgen, kan dit geplande ontwikkelingen vertragen of annuleren, waardoor het aanbodprobleem verergert. Tot slot kunnen klimaatverandering en milieuregels een rol gaan spelen – kustwoningen kunnen te maken krijgen met nieuwe eisen aan weerbaarheid, en commerciële gebouwen moeten mogelijk worden verduurzaamd, wat kosten toevoegt maar ook investeringen in groene renovatie stimuleert.
Conclusie: De vastgoedmarkt van Jersey zal naar verwachting vanaf 2025 een periode van geleidelijk herstel en stabilisatie ingaan. De huizenprijzen zullen naar verwachting bescheiden stijgen (ongeveer in lijn met de inkomensgroei) in de komende jaren policy.je, na de forse correctie die de betaalbaarheid enigszins heeft verbeterd. De huurmarkt blijft onder druk staan, maar met meer toezicht gericht op eerlijkheid. Commercieel vastgoed, met name kantoren, lijkt een verhuurdersvriendelijke periode tegemoet te gaan totdat het nieuwe aanbod bijtrekt, en de luxe woningen op het eiland blijven aantrekkelijk voor kopers uit het hogere segment, wat de top van de markt ondersteunt. Tegen 2028 verwachten we een vastgoedmarkt op Jersey die iets betaalbaarder is voor de lokale bevolking (door inkomensstijgingen en stabiele prijzen), maar nog steeds een premium, zeer gewilde omgeving blijft gezien de beperkte grond en aantrekkelijkheid van het eiland. Beleidsmakers zullen vraag- en aanbodbeheer moeten blijven balanceren om ervoor te zorgen dat de markt zowel investeerders als de bredere gemeenschap bedient.
Bronnen: Rapporten van de Jersey Statistics Unit, analyses van het Fiscal Policy Panel en deskundig marktcommentaar hebben deze prognoses geïnformeerd stats.je policy.je gov.je nedbankprivatewealth.com. Zoals altijd kunnen de daadwerkelijke uitkomsten afwijken als de onderliggende aannames veranderen, maar de consensus wijst op een stabiele tot licht stijgende markt in de periode 2025–2028 in plaats van de boom-bust volatiliteit van het recente verleden.
