De vastgoedmarkt van San Francisco in 2025 laat zich niet gemakkelijk in een hokje plaatsen – het is een verhaal van twee sectoren die zich in tegengestelde richtingen bewegen. Aan de residentiële kant zijn de huizenprijzen en huren verrassend veerkrachtig, aangedreven door schaarse voorraad en een herstellende vraag, zelfs nu hoge rentetarieven het budget van kopers op de proef stellen. Ondertussen worstelt de commerciële sector – vooral de kantoren in het centrum – met recordhoge leegstand en de nasleep van thuiswerken. Investeerders, huizenkopers, verkopers en vastgoedprofessionals volgen deze trends op de voet en zoeken naar kansen te midden van de onzekerheid. Dit uitgebreide rapport zet de belangrijkste ontwikkelingen in de residentiële en commerciële vastgoedmarkt uiteen, van woningaanbod en prijstrends tot invloed van rentetarieven, demografische verschuivingen, investeringskansen en lokale beleidswijzigingen. Deskundige inzichten, actuele marktgegevens en prognoses voor de komende jaren zijn opgenomen om u te helpen navigeren wat de toekomst brengt voor vastgoed in San Francisco.
Tabel: San Francisco Vastgoed 2025 – Belangrijkste Marktindicatoren
| Metriek (2025) | Wonen (Huizen) | Commercieel (Kantoor) |
|---|---|---|
| Median verkoopprijs | ~$1,5 miljoen (juni 2025) redfin.com (stijging van ~2–8% jaar-op-jaar) | N.v.t. (vastgoedwaarden gedaald; recente gedwongen kantoorverkopen tegen ~$230–$264 per vierkante voet assets.cushmanwakefield.com) |
| Aanbod & Voorraad | ~1,8 maanden aanbod voor eengezinswoningen (verkopersmarkt) thefrontsteps.com; ~3,8 maanden voor appartementen (kopersmarkt) thefrontsteps.com – historisch lage voorraad | ~34,8% kantoorleegstand (Q2 2025) assets.cushmanwakefield.com – een recordhoog leegstandsniveau |
| Marktactiviteit | 495 woningverkopen in juni 2025 (+24% j-o-j) redfin.com; aanbiedingen krijgen vaak 4+ biedingen en staan gemiddeld ~20 dagen te koop redfin.com zillow.com | Netto negatieve opname van -665.000 vierkante voet YTD (meer ruimte verlaten dan verhuurd) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; voetgangersverkeer in het centrum blijft laag |
| Prijzen & Huren | Typische woningwaarde ~$1,27M (juli 2025) zillow.com; Median huur ~$2.941/maand (juni 2025), stijging 11% j-o-j sfchronicle.com (hoogste ssinds 2020) | Gemiddelde vraaghuur voor klasse A-kantoren ~$66,78 per vierkante voet per jaar assets.cushmanwakefield.com (blijft stabiel, enkele concessies van verhuurders) |
| 2025 Trend/Vooruitzicht | Veerkrachtig – Lage voorraad houdt prijzen op peil; verkopen nemen toe ondanks hypotheekrentes van 6–7%. Voorspellingen variëren van een -6% daling (Zillow) resiclubanalytics.com tot een bescheiden +3% stijging (NAR) nowbam.com in huizenprijzen in het komende jaar. | Transitie – Leegstand bijna op piek; lichte toename in verhuur door AI- en biotechnologiebedrijven, maar langzaam herstel verwacht. Stedelijke stimulansen voor kantoor-naar-woning conversies kunnen de leegstand in het centrum geleidelijk verminderen axios.com spur.org. |
Trends in de woningmarkt in 2025
Krap aanbod zorgt voor een verkopersmarkt
De woningvoorraad in San Francisco blijft in 2025 extreem krap, waarmee een dalende trend van meerdere jaren wordt voortgezet. Er zijn “gewoon niet genoeg huizen beschikbaar,” zoals een lokaal marktrapport opmerkte thefrontsteps.com. In mei 2025 was het aantal te koop staande woningen lager dan een jaar geleden – het aantal eengezinswoningen daalde met ongeveer 2,5% op jaarbasis, en het aantal appartementen zelfs met ongeveer 14% thefrontsteps.com. Dit beperkte aanbod is een grote hindernis voor kopers en een voordeel voor verkopers, waardoor de markt in het voordeel van de verkoper is.
Een gezonde, evenwichtige woningmarkt wordt in Californië doorgaans beschouwd als ongeveer 3 maanden voorraad (maanden aanbod) thefrontsteps.com. San Francisco zit daar ruim onder. De maanden aanbod voor eengezinswoningen daalde in mei 2025 tot slechts 1,8 maanden (een daling van 14% op jaarbasis) thefrontsteps.com – duidelijk een verkopersmarkt. Appartementen hebben ongeveer 3,8 maanden aanbod (ongeveer 22% lager op jaarbasis) thefrontsteps.com, wat iets boven het evenwichtsniveau ligt, waardoor het appartementensegment neigt naar een kopersmarkt. In de praktijk betekent dit dat goed geprijsde woningen snel worden verkocht. De gemiddelde eengezinswoning stond slechts 13 dagen te koop (vrijwel onveranderd ten opzichte van vorig jaar), terwijl appartementen gemiddeld 23 dagen te koop stonden, 25% sneller dan een jaar geleden thefrontsteps.com. Veel woningen ontvangen meerdere biedingen en worden boven de vraagprijs verkocht – in feite werd ongeveer 64% van de verkopen in het midden van 2025 boven de vraagprijs afgesloten zillow.com, vaak na biedingsoorlogen.
Deze krapte op de markt heeft ervoor gezorgd dat de huizenprijzen verrassend stabiel zijn gebleven. Ondanks een bredere landelijke afkoeling zijn de mediane verkoopprijzen in San Francisco hersteld in 2025. In mei 2025 werd het mediane vrijstaande huis verkocht voor $1.802.000, een stijging van 7,6% ten opzichte van een jaar eerder, terwijl het mediane appartement werd verkocht voor $1.298.000 (een stijging van 8,3% op jaarbasis) thefrontsteps.com. In juni lag de mediane totale huizenprijs rond de $1,5 miljoen, een +2,7% jaarlijkse stijging redfin.com. Dit is een van de hoogste prijsniveaus in meer dan twee jaar thefrontsteps.com, wat aangeeft dat de markt veel van het verloren terrein tijdens de pandemie heeft teruggewonnen. Het lage aanbod is een belangrijke factor die de waarde ondersteunt – zoals het rapport stelt: “dit fenomeen is waarschijnlijk te wijten aan het feit dat de voorraden al jaren dalen” thefrontsteps.com.
Dat gezegd hebbende, laten verschillende databronnen een genuanceerder beeld zien. De Home Value Index van Zillow (die trends afvlakt) schatte de typische woningwaarde in San Francisco op $1,27M halverwege 2025, wat eigenlijk 1,1% lager is dan een jaar geleden zillow.com. Dit suggereert dat hoewel verkochte prijzen zijn gestegen ten opzichte van de dip van vorig jaar, de totale woningwaarden in de stad ongeveer gelijk of iets lager liggen vergeleken met midden 2024. In wezen zijn de huizenprijzen in San Francisco uitgebodemd eind 2022/begin 2023 tijdens de stijgende rente, en sindsdien gestabiliseerd of licht gestegen. Het herstel is ongelijk – het luxe segment (woningen van $5M en meer) heeft in 2025 weer kracht laten zien, terwijl de markt voor appartementen onder de $1M gematigder blijft, volgens lokale makelaars ruthkrishnan.com redfin.com. Maar over de hele linie lijken de grootste prijsdalingen voorbij, dankzij het schaarse aanbod en aanhoudende vraag van kopers.
Hoge hypotheekrentes en betaalbaarheidsproblemen
De piek in hypotheekrentes van de afgelopen twee jaar wierp een lange schaduw over de huizenmarkt van San Francisco, maar de effecten zijn complex. De gemiddelde 30-jaars vaste hypotheekrente steeg van ongeveer 3% in 2021 naar 6–7% in 2023–2024, waardoor de betaalbaarheid voor kopers drastisch afnam. Deze “renteschok” koelde aanvankelijk de vraag af en droeg bij aan de prijsdaling in 2022. Zelfs in 2025 blijven de rentes hoog in historisch perspectief – brancheprognoses verwachten dat de rentes het grootste deel van 2025 boven de 6% blijven nowbam.com. De National Association of Realtors (NAR) voorspelt een gemiddelde hypotheekrente van 6,4% in de tweede helft van 2025, die pas in 2026 daalt naar ongeveer 6,1% nowbam.com. NAR’s hoofdeconoom Lawrence Yun benadrukt dat de rente de “magische kogel” is voor de huizenmarkt – veel kopers zijn “aan het wachten en wachten” tot de rentes dalen en de betaalbaarheid toeneemt nowbam.com.In het extreem dure San Francisco hebben hogere leenkosten een enorme impact op de koopkracht. Bijvoorbeeld: een huis van $1,5 miljoen met 20% aanbetaling betekent ongeveer $7.000 aan maandelijkse hypotheeklasten bij een rente van 6,5% (exclusief belastingen/verzekering) – bijna het dubbele van de maandlasten bij 3% rente. Dit heeft sommige potentiële kopers, vooral starters zonder eigen vermogen, buitenspel gezet. De betaalbaarheid van woningen in de Bay Area is historisch laag, en kopers met contant geld of een hoog inkomen hebben een voordeel in deze markt. Zoals een makelaar uit Silicon Valley opmerkte: “de overgrote meerderheid van de [Bay Area] bewoners voelt zich rijker omdat de meesten beleggen in aandelen of bedrijfsaandelen (RSU’s)” – na een bloeiende aandelenmarkt in 2023–24 (vooral in de techsector) hebben veel vermogende kopers contant geld beschikbaar ondanks de hoge rentes financialsamurai.com. Dit welvaartseffect, geconcentreerd onder techwerkers en investeerders, helpt de vraag naar woningen op peil te houden, zelfs nu de hypotheeklasten hoog blijven.
Verkopers daarentegen zijn terughoudend om te verkopen, wat het tekort aan aanbod verergert. Veel huiseigenaren met een 3% hypotheek aarzelen om te verkopen en hun lage rente op te geven, een fenomeen dat bekendstaat als het “lock-in effect.” Nieuwe aanbiedingen in San Francisco daalden met ongeveer 13% op jaarbasis voor appartementen en bleven ongeveer gelijk voor huizen in het midden van 2025 thefrontsteps.com, wat deze terughoudendheid van verkopers weerspiegelt. Kortom, hoge rentes hebben de mobiliteit verminderd op de markt – minder mensen verkopen, en wie koopt, rekt het budget op of brengt meer eigen geld in. Deze dynamiek houdt de prijzen ironisch genoeg hoog, omdat het aanbod krap blijft.
Vooruitkijkend zouden bescheiden lagere rentes een katalysator kunnen zijn. Als de inflatie blijft afnemen, verwachten de meeste prognoses dat de hypotheekrente tegen eind 2025 dichter bij ~6% zal liggen nowbam.com. Dat zou de betaalbaarheid enigszins kunnen verbeteren en sommige kopers weer van de zijlijn halen. Er zijn inderdaad vroege tekenen van aanpassing door kopers: de woningverkopen in San Francisco stegen met 24% in juni 2025 ten opzichte van het jaar ervoor redfin.com, wat suggereert dat de vraag toeneemt ondanks dat de rente rond de 6,5% blijft. Experts verwachten incrementele verbeteringen: NAR voorspelt dat de woningverkopen in 2025 met ~6% zullen stijgen en in 2026 nog eens met 11% naarmate de markt zich geleidelijk aanpast nowbam.com nowbam.com. De betaalbaarheid zal echter een kritische beperking blijven. De mediane woningprijs in San Francisco ligt meer dan 214% hoger dan het Amerikaanse gemiddelde redfin.com, en zelfs een terugkeer naar 5% hypotheekrente (onwaarschijnlijk vóór 2026) zou de maandlasten nog steeds hoog houden. Kopers en investeerders in 2025 navigeren dus in een omgeving met hoge rentes en gebruiken vaak creatieve strategieën – grotere aanbetalingen, renteverlagingen of hybride ARMs – om de rekensom te laten kloppen totdat de financieringskosten hopelijk dalen.
Demografische verschuivingen en vraag naar woningen
De bevolkingsontwikkelingen in San Francisco spelen een cruciale rol in de vooruitzichten voor de vastgoedmarkt. De stad kende een sterke uittocht in 2020–2021: de bevolking daalde van ~878.000 in april 2020 naar ongeveer 812.000 in 2022, een daling van ~7,5% sfchronicle.com. Dit werd veroorzaakt door thuiswerken tijdens de pandemie, ontslagen in de techsector en bewoners die elders meer ruimte of lagere kosten zochten. Echter, in 2023–2024 was er een voorzichtige opleving. Medio 2024 werd de bevolking van San Francisco geschat op net onder de 828.000, een stijging van ~1,7% ten opzichte van het dieptepunt in 2022 sfchronicle.com. Alle vijf Bay Area-counties keerden in 2024 terug naar bescheiden bevolkingsgroei costar.com, vooral dankzij internationale immigratie en enkele terugkerende binnenlandse bewoners.
Cruciaal is dat wie er terugkomt (en wie niet) de veranderende demografie van de stad laat zien. Analyse van Census-gegevens toont aan dat jongvolwassenen (20–24) in groten getale zijn teruggekeerd – waarschijnlijk omdat studenten en jonge werkenden de stad weer bevolken sfchronicle.com. Bepaalde groepen zijn zelfs gegroeid tot boven het niveau van voor de pandemie: zo is het aantal Aziatische vrouwen van 35–39 en Aziatische mannen van 40–44 in SF nu ongeveer 2% hoger dan in 2020, na een daling in 2020–22 en vervolgens een herstel boven het oude basisniveau sfchronicle.com. Daarentegen zijn veel jongere witte professionals (eind 20 tot begin 30) die vertrokken zijn niet teruggekeerd – San Francisco zag ongeveer een kwart van zijn witte bevolking in die leeftijdsgroep vertrekken, en die groep blijft aanzienlijk kleiner dan voorheen sfchronicle.com. Dit suggereert dat werken op afstand en zorgen over betaalbaarheid een deel van de traditionele tech-werknemers blijven verplaatsen naar andere regio’s.
Deze demografische verschuivingen hebben gemengde effecten op de woningmarkt. De terugkeer van studenten en jonge werkenden ondersteunt de huurmarkt en de verkoop van starterswoningen (bijv. appartementen), terwijl het verlies van sommige mid-career professionals de vraag naar luxe huurwoningen of grotere koopwoningen kan doen afnemen. Daarnaast blijft San Francisco de snelst vergrijzende metropool van de VS, met zeer weinig kinderen – gezinnen vertrekken op zoek naar meer ruimte of betaalbare buitenwijken sfchronicle.com. Het lage geboortecijfer en het vertrek van gezinnen uit de stad zorgen voor minder druk op de vraag naar eengezinswoningen door groeiende huishoudens, maar een aanhoudende voorkeur voor kleinere woningen en huurwoningen voor alleenstaanden en stellen.
Positief is dat buitenlandse immigratie de bevolking heeft versterkt. Het herstel van de Bay Area is gestimuleerd door internationale migranten die banen en woningen invullen; San Francisco kreeg er het afgelopen jaar duizenden nieuwe inwoners uit het buitenland bij costar.com. Velen zijn hoogopgeleide werknemers in de tech- en biotechnologiesector, of studenten – groepen die vaak eerst huren voordat ze kopen, en zo bijdragen aan de grote vraag naar huurwoningen.
Misschien is de grootste demografische/economische factor de heropleving van de techindustrie in 2023–2025, vooral de AI-boom. San Francisco is een epicentrum geworden van de kunstmatige intelligentie revolutie, en trekt bedrijven en talent aan. Enorme financiering – $75 miljard aan VC-investeringen alleen al in de eerste helft van 2025 – stroomde naar startups in SF, met name AI-bedrijven assets.cushmanwakefield.com. Bedrijven zoals OpenAI (geschat op ~$100 miljard) en Anthropic (geschat op $40 miljard+) breiden hun aanwezigheid in de stad snel uit, nemen talent aan en huren kantoorruimte financialsamurai.com financialsamurai.com. Deze instroom van hoogbetaalde techwerkers creëert al nieuwe miljonairs en geeft delen van de huizenmarkt nieuwe energie. Naarmate deze bedrijven volwassen worden, kunnen werknemers met veel beursgang-vermogen liquiditeit in de vastgoedmarkt pompen, wat eerdere tech-booms weerspiegelt financialsamurai.com. Een langetermijninvesteerder stelt dat deze “buitengewone hoeveelheid [tech] rijkdom” onvermijdelijk zal vloeien naar woning aankopen en levensstijl upgrades in de Bay Area financialsamurai.com. Inderdaad, de AI-boom wordt genoemd als een belangrijke reden waarom “2025 een uitstekende kans biedt om te investeren in San Francisco vastgoed”, volgens sommige experts die stijgende vraag naar woningen voorzien naarmate de techsector groeit financialsamurai.com financialsamurai.com.
Samenvattend weerspiegelt de woningvraag in San Francisco in 2025 een stad in verandering: de totale bevolking ligt nog steeds ~5–6% onder het niveau van voor de pandemie sfchronicle.com, maar stijgt weer nu jonge volwassenen, immigranten en technologische vernieuwers arriveren. De terug-naar-kantoor-druk van grote werkgevers (Google, Amazon, JPMorgan en anderen die nu meer werk op locatie vereisen) financialsamurai.com vult de stad doordeweeks geleidelijk weer, wat sommige werknemers kan aanmoedigen om opnieuw dichter bij kantoor te gaan wonen. Thuiswerken is verre van dood – de kantoorbezetting in San Francisco is gemiddeld nog steeds slechts ~50% van het niveau van vóór COVID sfchronicle.com batlingroup.com – maar de slinger beweegt langzaam terug. Zoals een vastgoedblogger het verwoordde: “stedelijk wonen maakt een sterke comeback” en San Francisco herwint zijn aantrekkingskracht van dineren op wereldniveau, cultuur en banen, wat “waarschijnlijk de vastgoedprijzen in de komende jaren zal opdrijven” financialsamurai.com. Demografisch gezien trekt de stad een meer techgerichte, welvarende groep aan, terwijl sommige middenklassegezinnen en thuiswerkers aan de zijlijn blijven. Deze polarisatie brengt uitdagingen met zich mee (bijvoorbeeld een vergrijzende bevolking, minder gezinnen), maar de instroom van hoogverdienend talent voorspelt een goede woningvraag als de stad deze nieuwkomers op de lange termijn kan behouden.Herstel van de huurmarkt: van huurdersrust naar verhuurdersmarkt
Na een terugval tijdens de pandemie is de huurmarkt van San Francisco in 2025 weer sterk aangetrokken. Lege appartementen die in 2021 onverhuurd bleven, trekken nu rijen mensen aan. In juni 2025 is de mediane huurprijs voor een appartement in San Francisco met 11% gestegen ten opzichte van het jaar ervoor – de snelste huurstijging van alle Amerikaanse steden, terwijl de nationale mediane huurprijs met 0,7% daalde in dezelfde periode sfchronicle.com. De mediane huurprijs in de stad bereikte $2.941 per maand, het hoogste niveau sinds 2020 (hoewel nog steeds iets onder de piek van 2019) sfchronicle.com. De leegstand van appartementen is sterk afgenomen, van ongeveer 5,1% medio 2024 naar slechts 3,5% medio 2025 sfchronicle.com. Ter vergelijking: het Amerikaanse gemiddelde voor leegstand van huurwoningen is ongeveer 6% – het huuraanbod in San Francisco is opnieuw extreem beperkt.Deze plotselinge omslag heeft volgens verhuurders geleid tot een “feeding frenzy”. Huurders krijgen opnieuw te maken met drukbezochte open huizen, biedoorlogen en zelfs ‘huur-biedingen’ boven de vraagprijs. Een lokale huurder vertelde over open huizen “zo druk dat mensen tegen elkaar aanbotsten”, met tientallen kandidaten voor één woning sfchronicle.com. Kandidaten schrijven persoonlijke “liefdesbrieven” aan verhuurders met cv’s erbij, bieden meerdere maanden huur vooruit, en sommige verhuurders melden meer dan 30 aanvragen voor gewilde woningen sfchronicle.com sfchronicle.com. “Dit heb ik sinds vóór COVID niet meer gezien,” zei een CEO van een vastgoedbeheerder met 1.100 woningen, die op één zaterdag zeven appartementen verhuurde sfchronicle.com. Bijna elk nieuw huurcontract wordt afgesloten tegen een hogere huur dan de vorige huurder, vaak een paar honderd dollar meer sfchronicle.com. In de populairste wijken (zoals Mission, Potrero Hill, delen van Dogpatch) zien verhuurders huurverhogingen van 20% bij wisseling van huurder ten opzichte van vorig jaar sfchronicle.com.
Verschillende factoren zorgen voor deze verhuurdersmarkt. Opgekropte vraag is een grote: veel jonge huurders zijn in 2020–21 gaan samenwonen of hebben de stad verlaten, en keren nu terug of zoeken een eigen plek. Hoge huizenprijzen en rentepercentages houden potentiële starters ook gevangen op de huurmarkt – met zulke dure hypotheken hebben veel huurders het “opgegeven” om nu te kopen sfchronicle.com, waardoor de vraag naar huurwoningen hoog blijft. Daarnaast hebben ontslagen in de techsector in 2022–23 niet lang voor een zwakke huurmarkt gezorgd, omdat veel welvarende huurders zijn gebleven of zijn vervangen door nieuwe medewerkers in groeisectoren zoals AI. Zoals Rob Warnock, senior onderzoeksmedewerker bij Apartment List, opmerkte: ondanks economische onzekerheid is er “genoeg geld om de huren op te drijven in een markt met beperkt aanbod” in San Francisco sfchronicle.com. De AI-wervingshausse is een belangrijk voorbeeld – bedrijven als OpenAI en Anthropic huren niet alleen kantoren, maar brengen ook een toestroom van goedbetaalde werknemers die huisvesting nodig hebben. Dit heeft “meer miljonairs gecreëerd” en de concurrentie om luxe huurwoningen geïntensiveerd, omdat deze huurders zich premium woningen kunnen veroorloven sfchronicle.com sfchronicle.com. Een supervisor van de SF Association of Realtors merkte op dat de oostelijke wijken nabij techhubs “100%” net zo heet aanvoelen als tijdens het dotcom-tijdperk; gebieden met veel startups zien de meest hectische huurstijgingen sfchronicle.com.
Aan de aanbodzijde is het verloop laag – bestaande huurders blijven zitten uit angst om geen nieuwe plek te vinden in deze hectische markt sfchronicle.com. De bouw van nieuwe huurwoningen in SF verloopt traag (meer daarover in het beleidshoofdstuk), dus is het effectieve aanbod niet genoeg gegroeid om aan de hernieuwde vraag te voldoen. Het resultaat is een klassiek vraag-en-aanbod knelpunt: te veel huurders die achter te weinig woningen aanzitten. Verhuurders hebben hun prijszettingsmacht teruggewonnen die de afgelopen vijf jaar ontbrak. Halverwege 2025 liggen de huurprijzen in San Francisco gemiddeld ongeveer 10% onder hun piek van 2019, wat betekent dat er nog ruimte is voor verdere stijging als de economische groei aanhoudt sfchronicle.com. Sommige duurdere gebouwen zien de huren nu al terug op of boven het niveau van 2019, terwijl oudere/kleinere units iets achterblijven sfchronicle.com.Belangrijk is dat huren seizoensgebonden zijn – ze pieken meestal in de zomer. De zomerse piek van 2025 heeft de verwachtingen overtroffen, maar in de winter kan de markt zoals gebruikelijk weer wat afkoelen. Toch wijst de bredere trend erop dat San Francisco terugkeert naar een verhuurdersmarkt na de huurdervriendelijke periode tijdens de pandemie. Voor investeerders betekent dit een beter rendement op huurwoningen. Stijgende huren in combinatie met lichte prijsdalingen in 2022–23 hebben de cap rates wat verhoogd, al blijven de rendementen op vastgoed in SF relatief laag (~3-5% typisch) door de hoge prijzen. De huurstijging is een mes dat aan twee kanten snijdt: het wijst op sterke vraag (gunstig voor verhuurders en vastgoedwaarden), maar benadrukt ook de wooncrisis qua betaalbaarheid waar de stad mee kampt (moeilijk voor huurders en beleidsmakers). Als teken van de krappe markt bieden sommige huurders nu een heel jaar huur vooruit aan om een woning te bemachtigen – een bijna ongekende tactiek die nu terugkeert sfchronicle.com. Janan New van de SF Apartment Association vatte het samen: “De markt is nu gek. Zeer competitief… we horen verhalen van wel 30 kandidaten bij sommige open huizen” sfchronicle.com. Ze merkte op dat er nog enkele zwakke plekken zijn (bijv. SoMa en de Tenderloin, waar de huren het laagst zijn door thuiswerken en de situatie op straat) sfchronicle.com, maar over het algemeen is 2025 de sterkste huurmarkt die SF sinds het midden van de jaren 2010 heeft gezien.
Trends in commercieel vastgoed in 2025
Instorting van de kantoormarkt en de nasleep van thuiswerken
San Francisco’s commerciële vastgoedmarkt – met name de kantorensector – staat in 2025 voor een ingrijpende verandering. De verschuiving naar thuiswerken en hybride werken tijdens de pandemie heeft geleid tot een kantorenleegstandscrisis die voorlopig weinig tekenen van snelle oplossing vertoont. Halverwege 2025 kampt het centrum van San Francisco met recordhoge leegstand van kantoren. Het totale leegstandspercentage voor kantoren bereikte 34,8% in Q2 2025 assets.cushmanwakefield.com, een stijging ten opzichte van het toch al hoge ~33,5% een jaar eerder. Dit betekent dat meer dan 1/3 van alle kantoorruimte in de stad leegstaat, een opvallend cijfer voor wat ooit een van de krapste kantorenmarkten ter wereld was. Ter vergelijking: de nationale leegstand van kantoren bedraagt ongeveer 19–20% credaily.com axios.com, waarmee San Francisco tot de meest problematische kantorenmarkten van grote steden in de VS behoort. (Uit een onderzoek onder 91 grote steden bleek zelfs dat SF het hoogste leegstandspercentage van allemaal had, namelijk 34,7% axios.com).De iconische torens in het centrum, van de Transamerica Pyramid tot de hoogbouw aan Market Street, zijn nu vaak half bezet, vooral de oudere gebouwen. Kantoorvastgoed van klasse B/C (oudere gebouwen met minder voorzieningen) heeft het het moeilijkst – ze zijn “moeilijker te verhuren” in de nieuwe marktrealiteit spur.org. Premium klasse A-torens met moderne voorzieningen hebben nog steeds relatief lagere leegstand (bijvoorbeeld “trophy” Tier 1-gebouwen in het Financial District hebben ongeveer 10% directe leegstand assets.cushmanwakefield.com), omdat bedrijven die wel ruimte willen, kiezen voor “flight-to-quality” en de beste locaties zoeken. Maar zelfs die trophy-gebouwen bieden concessies aan en zien enkele grote vertrekkende huurders. Het patroon van ruimte-teruggave zette zich voort tot in 2025: in Q2 liep het 365.000 sq. ft. grote huurcontract van Google in One Market Plaza af en werd niet verlengd, waardoor er een enorm blok lege ruimte bijkwam assets.cushmanwakefield.com. Ook het autonome voertuigenbedrijf Cruise zette 182.000 sq. ft. op de onderhuurmarkt assets.cushmanwakefield.com. Dit zijn slechts twee voorbeelden van vele huurders die verkleinen of vertrekken. In totaal was de netto opname -665.000 sq. ft. in de eerste helft van 2025 (wat betekent dat er meer ruimte werd verlaten dan nieuw verhuurd) assets.cushmanwakefield.com. San Francisco heeft nu vier opeenvolgende jaren van negatieve kantooropname gehad, waarmee alle bezettingswinsten van de jaren 2010 zijn weggevaagd.
De hoofdoorzaak is thuiswerken en hybride schema’s die de behoefte aan kantoorruimte drastisch verminderen. De wekelijkse kantoorbezetting is nog steeds slechts ~45–50% van het niveau van vóór de pandemie in de zakenwijken van San Francisco blog.bayareametro.gov. Veel techbedrijven hebben permanente hybride modellen omarmd en doen afstand van overtollige ruimte. Zelfs bedrijven die groeien (vaak AI-startups) huren meestal kleinere, flexibele kantoren of coworking-ruimtes in plaats van hele torens. De vraag naar kantoorruimte in San Francisco in 2025 ligt ongeveer 30% lager dan in 2019 volgens de meeste maatstaven, wat overeenkomt met de stijging van de leegstand. En het aanbod is niet het probleem geweest – er zijn sinds 2020 maar heel weinig nieuwe kantoorgebouwen geopend. Het is echt een vraagshock: de voetafdruk van de techindustrie (de grootste groep kantoorgebruikers in SF) is gekrompen. Grote werkgevers zoals Salesforce, Meta, Dropbox en anderen hebben de afgelopen 2–3 jaar delen van hun kantoren in SF onderverhuurd of verlaten.Financieel gezien worden verhuurders en investeerders hard getroffen door deze neergang op de kantorenmarkt. De waarde van kantoorpanden is gekelderd sinds de piek – gebouwen die vóór de pandemie voor $800 per vierkante voet werden verkocht, worden nu met flinke kortingen verhandeld. In 2023–24 zijn verschillende prominente gebouwen in het centrum geveild of gedwongen verkocht voor een fractie van hun vroegere waarde. Zo werd Market Center (het complex van 555 California) in 2025 via een verkoop door de geldverstrekker overgenomen voor ongeveer $230 per vierkante voet, en een andere toren aan 300 Howard werd verkocht voor ongeveer $264 per vierkante voet assets.cushmanwakefield.com. Deze prijzen liggen meer dan 70% onder de piekwaarde, wat de mate van nood aangeeft. Zulke uitverkoopdeals trokken enkele opportunistische investeerders aan – één werd zelfs genoemd als “een van de hoogste prijsniveaus die SF de afgelopen jaren heeft gezien,” wat aangeeft hoe laag het uitgangspunt is geworden assets.cushmanwakefield.com. De cap rates (beleggingsrendementen) voor kantoren in SF zijn gestegen tot in de hoge enkele cijfers of meer om kopers aan te trekken, wat de onzekerheid over toekomstige inkomsten weerspiegelt.
Huurprijzen zijn, interessant genoeg, niet zo sterk gedaald als de bezettingsgraad. De gemiddelde vraaghuur voor kantoorruimte in San Francisco was ongeveer $66,78 per vierkante voet per jaar (full-service bruto) in Q2 2025, vrijwel gelijk aan $66,61 het vorige kwartaal assets.cushmanwakefield.com. Voor klasse A-kantoren in het CBD wordt rond de $73/vgft gevraagd, en toplocaties kunnen nog steeds meer dan $100/vgft vragen assets.cushmanwakefield.com. Nominale huren blijven op peil omdat verhuurders de markt niet “lager willen resetten” – in plaats daarvan bieden ze grote concessies (maanden gratis huur, hogere vergoedingen voor huurdersverbeteringen) om deals te sluiten. De effectieve huren zijn gedaald, maar de vermelde tarieven suggereren dat verhuurders verwachten dat deze neergang tijdelijk is. Er is een gevoel van bodemvorming: een rapport merkte op dat de kantorenmarkt “zich verder stabiliseerde” in midden 2025, waarbij de verhuuractiviteit zelfs toenam terwijl de leegstandspercentages licht stegen door het aflopen van oude huurcontracten assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Sterker nog, het nieuwe verhuurvolume in de eerste helft van 2025 was het sterkste sinds 2019 assets.cushmanwakefield.com – een teken dat sommige huurders profiteren van goedkopere, flexibele deals om te verhuizen of hun ruimte te upgraden. Veel van deze huurders zijn kleinere tech- en AI-bedrijven die kortlopende huurcontracten (vaak onderhuur) tegen koopjesprijzen afsluiten assets.cushmanwakefield.com. Het aanbod van onderhuur, dat aan het begin van de pandemie piekte, is zelfs wat afgenomen (van ~7 miljoen naar 6,2 miljoen vierkante voet) doordat sommige onderhuurcontracten zijn verlopen of zijn ingetrokken assets.cushmanwakefield.com.
Ondanks deze kleine positieve signalen, is de realiteit dat het centrum van SF een enorme overvloed aan kantoorruimte heeft die jaren kan duren om te absorberen. Met een leegstand van ongeveer 35% staat er ruwweg 25 miljoen vierkante voet leeg – dat is vergelijkbaar met bijna alle kantoorruimte in het centrum van Atlanta die leegstaat. Zelfs optimistische prognoses verwachten niet dat de leegstand onder de 20% komt vóór het einde van dit decennium zonder grote ingrepen. Verhuurders met leningen die aflopen, komen in de problemen – herfinancieren is moeilijk met hoge rente en lage bezetting, dus er worden meer wanbetalingen en gedwongen verkopen verwacht.De aanhoudendheid van thuiswerken is de fundamentele uitdaging. Veel bedrijven hanteren nu een hybride 2-3 dagen op kantoor schema, waardoor ze effectief 40–60% minder ruimte per werknemer nodig hebben dan vóór 2020. Daarnaast zijn sommige grote bedrijven verhuisd of elders uitgebreid (Texas, Florida, enz.), wat de vraag naar kantoorruimte in SF structureel verlaagt. Een lichtpuntje is de life sciences-sector – de vraag naar laboratoriumruimte in Mission Bay en Dogpatch blijft sterk, omdat natte laboratoria niet op afstand kunnen werken. Maar dat is slechts een fractie van de totale markt. Co-working en flexibele kantoorruimte-aanbieders breiden ook uit (bijv. concurrenten van WeWork en lokale coworking-startups) om bedrijven met een korte termijn behoefte te bedienen.
Samengevat: de kantorenmarkt van San Francisco in 2025 zit midden in een ongekende shake-out. Een leegstand van ~35% is onbekend terrein, en de huurinkomsten in de hele stad zijn ~7% lager dan in 2019 terwijl de operationele kosten ~28% hoger zijn voor verhuurders sfchronicle.com, wat financiële pijn veroorzaakt. De economie van het centrum is zwaar getroffen – minder kantoormedewerkers betekent minder voetgangers voor winkeliers (hieronder besproken) en minder OV-gebruik. De weg vooruit zal waarschijnlijk bestaan uit het herbestemmen van verouderde kantoren en wachten op de geleidelijke terugkeer van enige vraag naarmate de economie zich ontwikkelt. Hybride werken blijft, maar San Francisco gokt erop dat zijn sterke punten – innovatie, cultuur en locatie – uiteindelijk bedrijven en werknemers weer sterker zullen aantrekken. Stadsbestuurders en investeerders zijn nu actief op zoek naar strategieën om het gat te vullen, van kantoren ombouwen tot woningen tot het bieden van prikkels voor nieuwe bestemmingen, die we in de volgende secties verkennen.
Gemengde signalen voor retail en commercieel vastgoed
De problemen van kantoren in het centrum zijn overgeslagen naar San Francisco’s retail- en horecasector. Minder werknemers in het hart van de stad betekent minder klanten voor winkels, cafés en restaurants, vooral op weekdagen. Union Square en Market Street, de belangrijkste winkelstraten van de stad, zijn zichtbaar getroffen – met spraakmakende sluitingen en lege winkelpanden die de krantenkoppen halen. In 2023 maakten zowel Nordstrom als Westfield Mall bekend dat ze het centrum zouden verlaten: Westfield droeg de controle over zijn SF Center-winkelcentrum terug aan de geldschieter, en Nordstrom sloot zijn SF-vlaggenschip, onder verwijzing naar afnemende voetgangersstromen en zorgen over veiligheid globest.com sfist.com. Zij behoorden tot tientallen retailers – van grote ketens zoals Old Navy en Anthropologie tot kleine boetieks – die sinds 2020 zijn gesloten of verhuisd sfist.com. Begin 2025 werd de leegstand van winkels in Union Square geschat op ongeveer 25%, en sommige zijstraten in het Financial District zagen tot wel 1/3 van de winkelpanden leegstaan abc7news.com. Dit staat in schril contrast met de bijna 5% leegstand vóór de pandemie.
Toch is het niet alleen kommer en kwel voor de retail in SF. Er zijn tekenen van aanpassing en herstel in 2025. Verschillende nieuwe bedrijven hebben dit jaar hun deuren geopend in het centrum, waaronder enkele restaurants, belevingswinkels en entertainmentlocaties, wat suggereert dat ondernemers kansen zien in de lagere huren downtownsf.org. De stad heeft zelfs bepaalde regels versoepeld – zo heeft San Francisco de beperkingen op de opening van ketenwinkels op belangrijke corridors zoals Van Ness Avenue versoepeld om nieuwe huurders aan te trekken voor lege panden youtube.com abc7news.com. Het Downtown Community Benefit District meldde dat minstens vier nieuwe bedrijven begin 2025 zijn geopend in het Union Square-gebied, met meer in de planning, als onderdeel van de inspanningen om “de dynamiek van het centrum te stimuleren” downtownsf.org. En terwijl grote luxeretailers vertrokken, zijn anderen juist gekomen (zo opent IKEA in 2025 een nieuwe stadswinkel in het mid-Market-gebied, met als doel shoppers te trekken en daar een heropleving te starten).
Belangrijk is dat het toerisme zich aan het herstellen is, wat de detailhandel en horeca helpt. De hotelbezetting in San Francisco herstelt zich met de terugkeer van congressen en toeristen, hoewel het nog steeds onder het niveau van 2019 ligt. Het internationale toerisme, met name uit Europa en Azië, trok aan in 2023–2024 door de opgekropte reislust. Dit brengt meer shoppers en eters terug naar Union Square en Fisherman’s Wharf. De Wereldbeker van 2026 en andere evenementen aan de horizon zorgen er ook voor dat er inspanningen worden geleverd om het centrum op te knappen.
In het bredere commercieel vastgoed spectrum buiten kantoren en detailhandel, zijn industriële en magazijnruimtes in San Francisco schaars gebleven (de stad heeft een beperkte industriële voorraad en een sterke vraag vanuit last-mile distributie en maakindustrieën). Meergezinsappartementen (5+ eenheden) zijn weer gewilde investeringsobjecten geworden, dankzij de stijgende huren – hoewel de strenge huurregulering en huurbescherming in SF investeerders voorzichtig maken, doen de luxe nieuwbouwappartementen (die zijn vrijgesteld van huurregulering) het goed met stijgende huren en bezetting.
Over het algemeen is de vooruitzichten voor commercieel vastgoed in SF gemengd: kantoren en winkels in het centrum maken een pijnlijke aanpassing door, terwijl andere segmenten zoals huurwoningen, laboratoria en buurtwinkels veerkracht tonen. De economische gezondheid van de stad in de komende jaren zal afhangen van het nieuw leven inblazen van het centrum en het succesvol herbestemmen van onderbenutte commerciële ruimtes. Beleidsmakers zijn zich hier terdege van bewust, wat heeft geleid tot een golf van lokale beleidswijzigingen om het tij te keren.
Lokale beleidswijzigingen en hun impact
Geconfronteerd met deze ongekende uitdagingen hebben de leiders van San Francisco (in samenwerking met de Californische staatsoverheid) een reeks beleidswijzigingen gelanceerd om de vastgoedmarkt te versterken en lang bestaande problemen aan te pakken. Belangrijke initiatieven in 2024–2025 richten zich op alles van woningbouw en betaalbaarheid tot het nieuw leven inblazen van het centrum met nieuwe functies. Hieronder staan de belangrijkste beleidswijzigingen en wat ze betekenen voor de markt:
Versnellen van woningbouw en versoepelen van ontwikkeling
San Francisco heeft een welverdiende reputatie voor trage woningontwikkeling – beruchte vertragingen bij vergunningen, strenge bestemmingsplannen en frequente tegenstand uit de buurt hebben de nieuwbouw al decennialang beperkt. In 2023 heeft de staat Californië San Francisco gewaarschuwd dat dit moest veranderen. Het door de staat verplichte Housing Element van de stad (2023–2031) stelde een ambitieus doel van meer dan 82.000 nieuwe woningen tegen 2031 om de betaalbaarheidscrisis te verlichten gov.ca.gov. Echter, een woningbeoordeling van de staat eind 2023 wees uit dat de praktijken van SF niet in overeenstemming waren met de staatswet, en merkte op dat als het huidige tempo zou aanhouden (minder dan 1 goedgekeurde woning per dag in 2023), de stad haar doel ernstig zou missen gov.ca.gov gov.ca.gov. Als reactie hierop heeft de staat 18 verplichte acties voorgeschreven voor San Francisco, waarmee de stad feitelijk wordt gedwongen haar goedkeuringsproces voor woningen te stroomlijnen en te hervormen gov.ca.gov. Deze omvatten: het schrappen van sommige discretionaire projectbeoordelingen, het hervormen van de lokale toepassing van CEQA (milieubeoordeling), het versnellen van vergunningen na goedkeuring, en het vergroten van transparantie/verantwoordelijkheid in het planningsproces gov.ca.gov. Gouverneur Gavin Newsom benadrukte dat de “complexe, omslachtige, onvoorspelbare” goedkeuringen voor woningen in SF moeten worden opgelost om een “nieuw woningentijdperk” met een groter aanbod in te luiden gov.ca.gov.We zien nu al veranderingen. In 2023–2024 heeft San Francisco een reeks verordeningen aangenomen om “bureaucratie te verminderen” voor woningbouw. Zo is de stad begonnen te voldoen aan nieuwe staatswetten zoals SB 35/SB 423, die bepaalde meergezinsprojecten ministeriële (“by-right”) goedkeuring geven als ze voldoen aan betaalbaarheids- en bestemmingsplannormen spur.org. De planningsafdeling werkt aan het bijwerken van de regels om subjectieve ontwerpbeoordelingen en vereisten voor voorwaardelijk gebruik te verminderen. Burgemeester London Breed (tot en met 2024) en de nieuwe burgemeester Daniel Lurie (vanaf 2025) hebben beiden maatregelen ter bevordering van woningbouw ondersteund. Burgemeester Lurie, die aantrad met het doel om de levendigheid van San Francisco te herstellen, steunt beleid om “gezond verstand terug te brengen” in de ontwikkeling – het makkelijker maken om woningen te bouwen en gezinnen terug te lokken financialsamurai.com. Er is voorzichtige optimisme dat de lokale politiek aan het verschuiven is van NIMBYisme naar een meer YIMBY (Yes-In-My-Backyard)-benadering, gezien de druk vanuit de staat en de zichtbare behoefte aan meer woningen.
Een concreet beleidsverandering: impact fees en vereisten zijn versoepeld voor bepaalde projecten. In 2023 legaliseerde SF vier-onder-één-kapwoningen op de meeste percelen voor eengezinswoningen (als reactie op Californië’s SB9), en startte programma’s om Accessory Dwelling Units (ADU’s) te stimuleren. De stad heeft ook enkele verplichtingen voor betaalbare woningen teruggeschroefd die projecten vertraagden – bijvoorbeeld door tijdelijk de percentages voor inclusieve bestemmingsplannen te verlagen bij bepaalde projecten om de haalbaarheid te vergroten, en vrijstellingen van heffingen te bieden voor 100% betaalbare woningbouwprojecten. Deze inspanningen zijn bedoeld om vastgelopen projecten vlot te trekken; inderdaad, enkele eerder goedgekeurde maar niet gebouwde projecten zijn in 2024 gestart na deze aanpassingen. Toch verloopt de vooruitgang traag: eind 2024 liep SF achter op veel andere steden in de Bay Area bij het behalen van de woningbouwdoelstellingen sfchronicle.com sfstandard.com, met slechts enkele duizenden vergunde woningen sinds 2023. De test zal zijn of hervormingen de bouw in 2025–2026 aanzienlijk kunnen versnellen.
Kantoor-naar-woning-conversies en heropleving van het centrum
Misschien zijn de meest opvallende lokale beleidswijzigingen die bedoeld om het centrum van San Francisco opnieuw uit te vinden. Nu er zoveel kantoorruimte leegstaat, zien stadsbestuurders een kans om twee problemen tegelijk aan te pakken: lege gebouwen vullen en dringend benodigde woningen creëren. In 2023 bracht denktank SPUR een belangrijk rapport uit, “From Workspace to Homebase,” waarin werd geanalyseerd welke kantoorgebouwen redelijkerwijs konden worden omgebouwd tot woningen spur.org. De bevindingen: veel oudere kantoren van klasse B/C zijn fysiek geschikt voor transformatie, maar waren financieel niet haalbaar onder de toen geldende regels spur.org. Het rapport stelde zes belangrijke beleidswijzigingen voor om grootschalige transformaties mogelijk te maken spur.org.De overheid van San Francisco reageerde snel. Halverwege 2025 had de stad alle zes SPUR-aanbevelingen geïmplementeerd spur.org, waarmee een van de meest ambitieuze stimuleringspakketten voor transformatie in het land werd ingevoerd:
- Vereenvoudigde bouwvoorschriften & goedkeuringen: In 2023 werd wetgeving aangenomen om bepaalde vereisten uit de planningscode te schrappen voor kantoor-naar-woning-projecten spur.org. Dit zorgde voor een snellere, ministeriële goedkeuringsprocedure (waarbij projecten in veel gevallen werden vrijgesteld van langdurige discretionaire beoordelingen en zelfs van CEQA). Het Department of Building Inspection publiceerde ook duidelijkere richtlijnen voor adaptief hergebruik om ontwikkelaars te helpen bij het navigeren van seismische en brandveiligheidsupgrades in oudere kantoren spur.org spur.org.
- Inclusionaire huisvesting en impactkosten kwijtgescholden: Een cruciale verandering kwam in maart 2025, toen de Board of Supervisors een wet goedkeurde die alle eisen voor betaalbare (inclusionaire) huisvesting en stedelijke impactkosten kwijtscheldt voor maximaal 7 miljoen vierkante voet aan kantoorruimte die wordt omgezet naar woningen spur.org spur.org. Normaal gesproken moet nieuwe woningbouw een percentage onder-marktprijs woningen bevatten of hoge vergoedingen betalen – die zijn nu opgeschort voor in aanmerking komende conversieprojecten, wat de kosten enorm verlaagt.
- Belastingvoordelen: Kiezers keurden in 2024 Proposition C goed, die de overdrachtsbelasting op onroerend goed kwijtscheldt voor maximaal 5 miljoen vierkante voet omgezette ruimte spur.org spur.org. Aangezien SF hoge overdrachtsbelastingen heeft (tot 6% op grote transacties), levert dit een aanzienlijke besparing op voor conversiedeals. Daarnaast heeft Californië in 2024 AB 2488 (Ting) aangenomen, waarmee SF een speciaal “financieringsdistrict” kan creëren ter ondersteuning van conversies spur.org. In juni 2025 heeft de stad dit district opgericht, dat ontwikkelaars zal terugbetalen met toekomstige stijgingen in onroerendgoedbelasting – feitelijk wordt een deel van de nieuwe onroerendgoedbelasting van een omgezet gebouw teruggegeven aan het project om financiële tekorten te dichten spur.org spur.org. Dit unieke instrument zal helpen de hoge bouwkosten van het strippen en renoveren van kantoren te compenseren.
- Prop M-reserve: San Francisco’s Proposition M (een limiet op nieuwe kantoorontwikkeling) is aangepast zodat elke kantoorruimte die verwijderd wordt door conversie weer wordt toegevoegd aan het toegestane kantoorquotum van de stad in de toekomst spur.org. Deze “ruimtebank” betekent dat de stad niet permanent potentiële werkruimte verliest – zodra de markt herstelt, kunnen er theoretisch nieuwe, ultramoderne kantoren worden gebouwd ter vervanging van de omgezette voorraad. Het was een politiek compromis om brede steun voor conversies te krijgen.
Deze stimulansen behoren tot de meest genereuze van het land voor kantoortransformatie. Het resultaat: ontwikkelaars en vastgoedeigenaren evalueren nu serieus veel gebouwen voor hergebruik als woningen. Een studie van The Kaplan Group vond dat San Francisco potentieel heeft voor ongeveer 61.600 wooneenheden via kantoortransformaties (als alle in aanmerking komende leegstaande kantoren zouden worden omgebouwd) axios.com axios.com – het op één na hoogste potentieel in de VS na NYC. Stadsambtenaren willen hier graag van profiteren. De eerste conversieprojecten na de pandemie gaan van start: zo wordt het historische Humboldt Bank Building aan Market Street omgebouwd tot woningen axios.com. Tal van andere voorstellen zijn in voorbereiding, gericht op oudere torens in het financiële district en SoMa-kantoorgebouwen uit de jaren 1960-1980 met hoge leegstand.
Hoewel er nog steeds uitdagingen zijn – de kosten voor transformatie zijn nog steeds hoog (veel gebouwen zijn alleen rendabel als ze tegen een lage prijs worden aangekocht) – verbeteren deze beleidswijzigingen de rekensom aanzienlijk. Door miljoenen aan heffingen en belastingen kwijt te schelden en goedkeuringen te versnellen, geeft SF het signaal dat het “zich sterk inzet om het centrum opnieuw vorm te geven als een gemengd-gebied” spur.org. De gehoopte voordelen zijn veelzijdig: economisch (het vervangen van leegstaande kantoren met waardevolle woningen zou de opbrengst uit onroerendgoed- en omzetbelasting moeten verhogen spur.org), sociaal (het toevoegen van woningen kan duizenden nieuwe bewoners aantrekken die kleine bedrijven, kunst en nachtleven in het centrum ondersteunen spur.org), en huisvesting (meer woningen, mogelijk ook meer betaalbare woningen, in een gebied met veel openbaar vervoer). Een gemeenteraadslid verklaarde: “We versnellen niet alleen de broodnodige vooruitgang in woningbouw — we actualiseren ook bestemmingsplannen uit de 20e eeuw om bloeiende, gemengde wijken van de 21e eeuw te creëren.” axios.com
Voorbij conversies heeft het Stadhuis een bredere Downtown Recovery Plan gelanceerd. In 2023 riep burgemeester Breed een taskforce bijeen (voortgezet onder burgemeester Lurie) om nieuwe industrieën aan te trekken – bijvoorbeeld life science labs, AI R&D-centra, zelfs kunst- en onderwijsinstellingen – in leegstaande ruimtes in het centrum. Er zijn discussies over flexibiliteit in bestemmingsplannen om meer nachtleven, evenementlocaties en zelfs residentiële hotels toe te staan in voormalige kantoorgebouwen. Er werden belastingvoordelen voorgesteld voor werkgevers die werknemers terug naar kantoor brengen. De stad investeert ook in verbeteringen van de levenskwaliteit: meer politie te voet en straatreiniging in het centrum om veiligheid en netheid aan te pakken, wat sommige kantoormedewerkers en shoppers had afgeschrikt. Burgemeester Lurie heeft benadrukt “harder op te treden tegen criminaliteit, de straten vrij te maken van dakloosheid, [en] drugshandelaren weg te krijgen” om het imago van het centrum te verbeteren financialsamurai.com. Begin 2025 werden de inspanningen opgevoerd om tentenkampen te verplaatsen naar opvang en openlijke drugshandel in de Tenderloin aan te pakken. Hoewel deze sociale problemen blijven bestaan, kan elk succes in het veiliger en levendiger maken van het centrum direct invloed hebben op vastgoed door mensen terug te trekken.Betaalbaarheid van Wonen en Huurdersbescherming
Aan de kant van de woningmarkt heeft San Francisco zijn traditie van sterke huurbescherming voortgezet, maar met enkele nieuwe wendingen. De “Empty Homes Tax” van de stad – een door de kiezers goedgekeurde maatregel (Prop M 2022) om eigenaren van woningen die meer dan de helft van het jaar leegstaan te belasten – zou in 2024 van kracht worden. Het doel was om een deel van de naar schatting 4.000 leegstaande woningen terug op de huurmarkt te brengen en geld in te zamelen voor huisvesting sfchronicle.com sfchronicle.com. Die wet liep echter tegen een juridisch obstakel aan: in oktober 2024 vernietigde een rechter van de Superior Court de Empty Homes Tax als ongrondwettelijk en door de staatswet uitgesloten sfchronicle.com sfchronicle.com. De stad is in beroep gegaan tegen de uitspraak sfchronicle.com, en voorlopig is de invoering van de belasting opgeschort. Voorstanders zoals Supervisor Dean Preston stellen dat het een noodzakelijk instrument is om het huuraanbod te vergroten, terwijl tegenstanders beweren dat het inbreuk maakt op eigendomsrechten sfchronicle.com sfchronicle.com. Afhankelijk van de uitkomst van het beroep (of een aangepaste maatregel), kan dit in een of andere vorm terugkomen – wat mogelijk invloed heeft op het aantal appartementseigenaren dat woningen leeg laat staan versus ze verhuurt. Voorlopig is de Empty Homes Tax echter in onzekerheid sfchronicle.com sfchronicle.com.Huurregulering blijft stevig van kracht: de meeste meergezinsgebouwen die vóór 1979 zijn gebouwd, vallen onder de huurreguleringsverordening van de stad, die in 2025 jaarlijkse huurverhogingen van slechts 1,4% toestaat sf.gov. In de periode van hoge inflatie in 2022–2023 betekende dit dat de kosten van veel verhuurders veel sneller stegen dan de toegestane huurverhogingen (uit een enquête bleek dat de operationele kosten met ongeveer 20–30% waren gestegen sinds 2019, terwijl de inkomsten uit huurregulering met ongeveer 7% waren gedaald) sfchronicle.com. Sommige kleine verhuurders verkochten hierdoor hun panden, en deze oudere gebouwen werden vaak opgekocht door investeerders die inzetten op langetermijnwaardestijging in plaats van op kortetermijnkasstroom.
Om de betaalbaarheid aan te pakken, onderzoekt San Francisco in 2025 ook nieuwe financieringsbronnen voor huisvesting. Een lokale maatregel om obligaties uit te geven voor betaalbare woningen (in de orde van $300–500 miljoen) wordt verwacht op een komende stembus. En de stad maakt gebruik van staats- en federale fondsen: burgemeester Breed (voordat ze haar ambt verliet) kondigde plannen aan om een nieuw federaal programma te gebruiken om 3.700 nieuwe betaalbare woningen te financieren als onderdeel van haar “Housing for All”-initiatief, gericht op het behalen van het doel van 82.000 woningen sf.gov. Dit omvat bouwen op openbaar terrein en het ombouwen van toeristenhotels tot SRO-achtige huisvesting voor dakloze en laaginkomensbewoners.
Samengevat, lokaal beleid in 2025 ontwikkelt zich actief om de vastgoedmarkt te stimuleren: het versnellen van woningbouw, het krachtig bevorderen van adaptief hergebruik van lege kantoren, en het nemen van maatregelen (soms experimenteel of controversieel) om het ondernemersklimaat en de leefbaarheid van de stad te verbeteren. De consensus onder experts is dat dit noodzakelijke eerste stappen zijn, maar de uitvoering zal doorslaggevend zijn. Zoals SPUR’s Chief Policy Officer Sujata Srivastava opmerkte, levert het ombouwen van kantoren “economische, sociale, ecologische en fiscale voordelen op” en soortgelijke programma’s hebben binnensteden nieuw leven ingeblazen in steden als NYC en Philadelphia – nu “zijn we benieuwd wat er hierna in San Francisco gebeurt.” spur.org spur.org De komende jaren zullen uitwijzen in hoeverre deze beleidsmaatregelen San Francisco daadwerkelijk uit zijn commerciële vastgoedcrisis kunnen trekken en het woningtekort kunnen verlichten.
Investeringskansen en vooruitzichten
De tegengestelde ontwikkelingen op de residentiële en commerciële markten van San Francisco in 2025 zorgen voor een uniek landschap voor investeerders. Er zijn kansen, maar ook risico’s, en succes zal afhangen van een zorgvuldige strategie en timing. Hier zijn enkele belangrijke inzichten voor investeerders en voorspellingen van experts voor de toekomst:
Wonen: De dip kopen en meeliften op de techgolf
Voor vastgoedinvesteerders en huizenkopers biedt de residentiële sector van San Francisco in 2025 een mogelijk aantrekkelijk instapmoment – althans volgens sommige doorgewinterde waarnemers. De huizenprijzen, hoewel ze herstellen, liggen over het algemeen nog steeds onder hun piek van 2018–2020 (vooral voor appartementen), en de hoge hypotheekrentes hebben de concurrentie doen afnemen vergeleken met de gekte van de late jaren 2010. Financiële analisten zoals de auteur van Financial Samurai stellen dat 2025 een “uitstekende kans” is om te kopen in San Francisco financialsamurai.com. De redenatie: de techsector bloeit, en de stad bevindt zich waarschijnlijk op een kantelpunt vlak voor een nieuwe opwaartse beweging. Met de NASDAQ die sterk is gestegen in 2023–24 en enorme vermogensgroei in AI, beschikken veel locals over nieuwe aandelenwinsten die uiteindelijk zullen worden omgezet in woning aankopen financialsamurai.com. Naarmate deze tech/AI-rijke “onvermijdelijk” in vastgoed vloeit, kan de vraag (en de prijzen) snel stijgen – wat betekent dat wie nu koopt, kan profiteren van aanzienlijke waardestijging in de komende jaren financialsamurai.com financialsamurai.com.
Bovendien is het aanbod zo laag dat elke toename in vraag snel zal leiden tot opwaartse prijsdruk. Er zijn aanwijzingen dat dit begint – bijvoorbeeld: in het voorjaar van 2024 waren er weer felle biedoorlogen in bepaalde buurten financialsamurai.com. Met veel kopers die afwachten, kan zelfs een matige daling van de hypotheekrente of een opvallende beursgang van een lokaal techbedrijf een nieuwe golf aankopen ontketenen. Opgekropte vraag is reëel: gezinnen die de pandemie hebben afgewacht of huurders die eindelijk willen kopen, kunnen terugkeren, waardoor volgens een expert een “enorme biedoorlog” ontstaat zodra de omstandigheden verbeteren financialsamurai.com. De verwachting is dat het leven doorgaat – huwelijken, groeiende gezinnen, baanwisselingen – en mensen niet eeuwig zullen wachten, dus zelfs bij 6-7% rente zullen ze uiteindelijk massaal terugkeren op de markt financialsamurai.com.
San Francisco blijft ook een plek van permanente woningenschaarste. Geografisch klein en aan drie kanten omringd door water, kan de stad niet uitbreiden. Strikte bestemmingsplannen beperkten historisch gezien de dichtheid (hoewel dit nu iets versoepelt). Deze factoren zorgen voor een langdurige aanbodbeperking – “de stad is slechts 7×7 mijl, de vraag zal op de lange termijn altijd groter zijn dan het aanbod,” zoals een investeerder opmerkte financialsamurai.com. Daarom is het op de lange termijn aanhouden van vastgoed in San Francisco historisch gezien een winnende formule geweest, afgezien van kortetermijnschommelingen. Investeerders met een horizon van meer dan 5 jaar zijn over het algemeen ervan overtuigd dat de waarden in de toekomst hoger zullen liggen.
Dat gezegd hebbende, is voorzichtigheid geboden op de korte termijn. Sommige voorspellingen zijn uitgesproken negatief voor de nabije toekomst: het nieuwste model van Zillow voorspelt dat San Francisco een van de sterkste dalingen van huizenprijzen in het land zal zien in het komende jaar – met een voorspelde -6,1% daling tegen medio 2026 resiclubanalytics.com. Dit pessimisme komt voort uit betaalbaarheidsproblemen en het feit dat het aanbod op de markt licht begint te stijgen. Economen van Zillow merken op dat landelijk gezien het stijgende aantal aanbiedingen kopers meer onderhandelingsmacht heeft gegeven, en in markten als San Francisco met beperkte betaalbaarheid, “zorgt een groter aanbod voor meer opties en zet het prijzen onder druk” resiclubanalytics.com. Kortom, als genoeg huiseigenaren besluiten te verkopen (misschien gemotiveerd door angst voor een neergang of door vertrek uit SF), kan de nog steeds fragiele vraag worden overspoeld en kunnen de prijzen dalen. Het negatieve scenario wijst ook op zwakke bevolkingsgroei en de mogelijkheid van hogere werkloosheid in de techsector als risico’s – als de economie verzwakt of de “AI-boom” afneemt, kan de vraag naar woningen stagneren. Zoals Rob Warnock van Apartment List waarschuwde over de huurmarkt: “Als de economie minstens zo sterk blijft als nu, is het logisch dat [de huren] duurder worden… Als AI als een zeepbel uit elkaar spat, kan dat de zaken veranderen.” sfchronicle.com Dezelfde logica geldt voor woningwaarden: er hangt veel af van de prestaties van de bredere tech-economie.
De meeste experts voorzien echter bescheiden groei of stabilisatie in plaats van een crash. De National Association of Realtors voorspelt dat de huizenprijzen in de VS in 2025 met ongeveer 3% zullen stijgen en in 2026 met 4% nowbam.com, en San Francisco zou binnen dat bereik kunnen vallen, ervan uitgaande dat de lokale economie sterk blijft. De Mortgage Bankers Association is voorzichtiger en verwacht een jaarlijkse waardestijging van minder dan 2% landelijk tot en met 2026 nowbam.com. Uit een Real Estate Expectations-enquête onder 100 economen kwam SF bijna onderaan te staan voor het vooruitzicht in 2025, maar zelfs dat zou een kleine daling van enkele procenten kunnen betekenen, geen vrije val. De consensus is dat de correctie van 2022 wat lucht uit de markt heeft gehaald, en dat wat we nu hebben dicht bij een nieuw evenwicht ligt. Tenzij er een recessie komt, zullen de woningwaarden waarschijnlijk schommelen of geleidelijk stijgen in het komende jaar of twee.Voor verhuurinvesteerders is het verhaal duidelijker: de huren stijgen en de leegstand is laag, dus goed gelegen meergezinswoningen zouden een verbeterende kasstroom moeten genereren. Wijken met hoge vraag (zoals Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) kennen bijna volledige bezetting en huurverhogingen, wat het rendement verhoogt. Sommige investeerders richten zich op kleine appartementengebouwen en duplexen die nog steeds relatief goedkoop te vinden zijn vergeleken met een paar jaar geleden, in de hoop dat huurgroei plus uiteindelijke rentedalingen die zeer winstgevend zullen maken. Er is ook interesse in ADU’s (accessoire wooneenheden) – het toevoegen van een verhuureenheid aan een bestaand pand kan het inkomen verhogen, en de Californische wetgeving maakt het nu makkelijker om ADU’s toe te staan.
Daarnaast kunnen appartementen – die achterbleven in het herstel – een kans zijn. Appartementen in het centrum/SOMA werden verhandeld met een aanzienlijke korting ten opzichte van hun piek en ten opzichte van eengezinswoningen. Nu de levendigheid van de stad terugkeert en terugkeer naar kantoor toeneemt, zouden stedelijke appartementen in waarde kunnen stijgen. Investeerders kopen selectief appartementen om te verhuren (al moet men rekening houden met VvE-bijdragen en eventuele huurregulering).
Kortom, de vooruitzichten voor de woningmarkt voor investeerders: voorzichtige optimisme. Degenen met contant geld of solide financiering zien 2025 als een kans om “laag te kopen” (relatief gezien, voor SF) vóór een opleving. House hackers en starters hebben nu meer onderhandelingsruimte dan tijdens eerdere koopgekte. Maar geduld en een sterke financiële buffer zijn essentieel, omdat kortetermijnvolatiliteit mogelijk is en de vaste lasten (hypotheek, belastingen) hoog zijn. Als de rente in 2025–2026 daalt zoals voorspeld nowbam.com, kan iedereen die tegen hogere rente heeft gekocht, herfinancieren en mogelijk een mooie vermogenswinst zien door zowel de rentedaling als de waardestijging van de woning – een scenario waar slimme investeerders op letten.
Commercieel: Problemen omzetten in kansen
In het commerciële domein zou juist de malaise die het centrum teistert, een goudmijn kunnen zijn voor gedurfde investeerders. De ineenstorting van de kantoorwaarderingen betekent dat trofee-bezittingen beschikbaar zijn tegen prijzen die een paar jaar geleden ondenkbaar waren. Kapitaalkrachtige investeerders (private equity, institutionele fondsen, vermogende particulieren) cirkelen rond. Zo zijn sommige institutionele beleggers zoals Blackstone in 2025 selectief begonnen met het kopen van kantoorgebouwen in San Francisco met flinke kortingen, in de overtuiging dat ze de neergang kunnen uitzitten assets.cushmanwakefield.com. De gok is dat “San Francisco zal terugveren” zoals het dat deed na eerdere crises (dotcom-crash, Grote Recessie), en dat het bezitten van eersteklas vastgoed tegen een prijs ver onder de vervangingswaarde op de lange termijn buitengewone rendementen zal opleveren. Zelfs bij 30% bezetting, als je een toren voor 20 cent op de dollar hebt gekocht, kan het met geduld uitpakken.De inzet van de stad op kantoor-naar-woning-conversies biedt ook nieuwe mogelijkheden. Ontwikkelaars die gespecialiseerd zijn in adaptief hergebruik kijken actief naar SF. De 7 miljoen vierkante voet aan ruimte die in aanmerking komt voor vrijstelling van heffingen spur.org en andere prikkels is feitelijk een enorme subsidie. Als een ontwikkelaar een verouderd kantoor goedkoop kan verwerven (en veel zullen beschikbaar komen via executie of verkoop van leningen), kunnen ze het mogelijk ombouwen tot appartementen met nu veel lagere zachte kosten. Staats- en stadsprikkels (belastingvrijstellingen, versnelde vergunningen, enz.) verlagen het risico, en er is een duidelijk voordeel in het creëren van woningen waar de stad dringend behoefte aan heeft. Niet alle gebouwen zijn geschikt – factoren als de grootte van de vloerplaten, raamindeling en kosten voor seismische versterking kunnen een conversie maken of breken – maar SF heeft veel gebouwen uit het begin en midden van de 20e eeuw die goede kandidaten zijn. We zouden de opkomst kunnen zien van een nieuw type investeerder in SF: zij die een portefeuille van conversies in het centrum samenstellen, waarbij lege kantoren worden omgezet in huurwoningen of gemengd gebruik. Als ze slagen, staan ze aan het front van de wedergeboorte van het centrum en kunnen ze flink profiteren van het omzetten van $30/ft² kantoorhuur naar appartementen die $4.000 per maand opleveren.Naast conversies betekent de mogelijkheid van de stad om Prop M-kantoorallocatie terug te vorderen voor verwijderde ruimte spur.org dat nieuwe kantoorontwikkeling in de toekomst weer levensvatbaar kan worden. Dit is geen directe zet, maar grond of oudere gebouwen kunnen nu worden gekocht, aangehouden, en vervolgens worden herontwikkeld tot de volgende generatie kantoren of laboratoriumruimte zodra de markt zich herstelt, bijvoorbeeld over 5-7 jaar. Vooral waardevol kunnen locaties zijn die kunnen worden bestemd voor life science-labs of gezondheidszorg, sectoren met groei. We zien nu al dat sommige kantoren in het centrum overwegen om niet naar woningen, maar naar biotech-labruimte te worden omgebouwd (wat andere bouwvereisten heeft, maar veel vraag kent nabij UCSF en Mission Bay).Investeerders kijken ook naar winkelpanden op de begane grond en horecapanden die in zwaar weer verkeren. Zo zouden sommige hotels op Union Square (bijvoorbeeld het Hilton Union Square waarvan de lening in 2023 in gebreke bleef) van eigenaar kunnen wisselen tegen lage prijzen, en een slimme exploitant zou het hotel kunnen herpositioneren of wachten tot het toerisme volledig herstelt om vervolgens winst te maken. Winkelpanden kunnen op vergelijkbare wijze goedkoop worden gekocht en een nieuwe bestemming krijgen – bijvoorbeeld als sportschool, uitgaansgelegenheid of zelfs logistiek afhaalpunt – in de verwachting dat het voetgangersverkeer in het centrum geleidelijk zal toenemen.
Een directe kans vanuit beleid: het nieuwe financieringsdistrict voor de revitalisering van het centrum axios.com. Ontwikkelaars die investeren in onderbenutte panden in aangewezen gebieden (Market St., Financial District, Union Square, East Cut, enz.) kunnen via de stijging van de onroerendgoedbelasting een deel van hun ontwikkelingskosten terugkrijgen axios.com spur.org. Dit verbetert feitelijk het rendement op het project. Het is een groen licht voor creatieve projecten – van co-working hubs tot hybride woonprojecten – in de wetenschap dat de stad een deel van het risico deelt.
Natuurlijk zijn de risico’s in commercieel vastgoed hoog. Draaglasten voor een leeg kantoorpand zijn enorm (belastingen, beveiliging, verzekering, minimale inkomsten). Financiering is erg krap – banken zijn terughoudend met het verstrekken van leningen voor kantoorpanden in SF, wat betekent dat veel transacties volledig met eigen vermogen of via dure leningen moeten worden gefinancierd. De hersteltermijn is onzeker; investeerders moeten mogelijk jarenlang panden aanhouden met negatieve kasstromen. Degenen die panden ombouwen lopen bouwrisico en mogelijk weerstand uit de gemeenschap (hoewel het politieke klimaat nu in hun voordeel is). Kortom, commercieel vastgoed is voor wie over veel kapitaal beschikt en tegen volatiliteit kan.
Voorspellingen van experts en het pad vooruit
Wat voorspellen experts voor het vastgoed in San Francisco in de komende jaren? In grote lijnen verwachten de meesten geleidelijke verbetering, maar geen snelle opleving. De term “voorzichtige optimisme” komt steeds terug.
Aan de residentiële kant, zoals opgemerkt, lopen de voorspellingen uiteen. Zillow’s milde pessimisme van een 2% daling van de Amerikaanse huizenprijzen in 2025 (en aanzienlijk meer in SF) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com staat in contrast met de verwachting van NAR en Fannie Mae van 3–4% nationale groei van de huizenprijzen nowbam.com nowbam.com. Voor San Francisco specifiek denken branchewaarnemers dat 2025 een jaar van stabilisatie zal zijn, waarbij de prijzen mogelijk vlak of licht stijgend eindigen. Veel hangt af van de rente: als de Fed de rente begint te verlagen in 2024-25 en de hypotheekrente onder de 6% zakt, zou dat “meer kopers die nu aan de zijlijn staan kunnen terugbrengen”, waardoor latente vraag wordt losgemaakt nowbam.com. Het slechtste scenario (behalve een economische recessie) is een langzaam dalen van de prijzen met nog een paar procentpunten door betaalbaarheidsproblemen. Maar geen enkel groot bedrijf voorspelt een crash – het aanbodtekort is te groot. Zoals een enquête onder makelaars concludeerde: “Voorspellers zijn het erover eens dat de markt het dieptepunt voorbij is, maar herstel zal tijd kosten” nowbam.com. Tegen 2026, als de rente normaliseert rond de 5-6%, verwacht men dat de huizenmarkt in SF weer bescheiden zal gaan stijgen, mogelijk in lijn met de inkomensgroei.Commerciële/vooruitzicht-voorspellingen zijn moeilijker te kwantificeren, maar de algemene stemming is dat 2025 het dieptepunt voor kantoren zal zijn, met mogelijk een lichte opleving tegen eind 2025 of 2026 als de economie groeit. Kantoorbezetting in SF stijgt langzaam – ongeveer 21% hoger in het afgelopen jaar volgens Placer.ai data, een van de grootste stijgingen onder de steden sfchronicle.com – wat aangeeft dat bedrijven hun werknemers vaker terugkrijgen. Velen denken dat de leegstand een piek heeft bereikt rond het midden van de 30% en langzaam zal gaan dalen naarmate conversies ruimte wegnemen en verhuur geleidelijk verbetert. Zelfs optimisten geven echter toe dat het meer dan 5 jaar kan duren om de leegstand terug te brengen naar een gezond niveau (~15%). CBRE en JLL voorspellen dat de leegstand van kantoren in SF in hun conservatieve modellen tot minstens 2027 boven de 25% zal blijven. De huurprognoses voor kantoren zijn vlak; verhuurders zullen waarschijnlijk doorgaan met hoge concessies in plaats van de kale huurprijzen veel te verlagen, totdat de bezetting verbetert.
Voor retail hangt het herstel af van de terugkeer van werknemers en toeristen. Als de kantoorbezetting verbetert en congressen/toerisme blijven aantrekken, zou de detailhandel in het centrum tegen 2026 weer vaste grond onder de voeten moeten krijgen. De stappen van de stad om de opening van ketenwinkels te vereenvoudigen en leegstand op te vullen, kunnen binnen 1–2 jaar merkbare veranderingen teweegbrengen (bijvoorbeeld minder dichtgetimmerde ramen in belangrijke straten).Cruciaal is dat het succes van beleidsinitiatieven de middellangetermijnresultaten zal bepalen. Als zelfs maar een kwart van die potentiële 61.000 eenheden aan kantoorconversie wordt gerealiseerd (zeg ~15.000 eenheden in de komende 5–7 jaar), kan dat een doorbraak betekenen: duizenden extra bewoners in het centrum, waardoor er een 24/7-wijk ontstaat in plaats van een 9-tot-5-kantoorcultuur. Dit zou de veiligheid, detailhandel en de algemene vastgoedwaarden in het stedelijk hart stimuleren. De stadsleiders hebben in feite op deze strategie ingezet – de tijd zal leren of ontwikkelaars het waarmaken. De pijplijn voor conversies en nieuwe woningen is inmiddels al in beweging, wat een bemoedigend teken is.
In deskundig commentaar wordt erkend dat San Francisco vaak van somberte naar bloei gaat. Het huidige verhaal is negatief – krantenkoppen over een “doom loop” in het centrum – maar lokale experts wijzen erop dat de stad zichzelf telkens opnieuw weet uit te vinden. Zoals een commercieel makelaar het verwoordde: “De angst van vandaag is de kans van morgen in vastgoed.” Voor wie een tegengestelde visie heeft, lijkt San Francisco in 2025 op dat moment waarop slim geld zich stilletjes positioneert.
Samenvattend staat de vastgoedmarkt van San Francisco in 2025 op een kruispunt. Woonvastgoed blijft sterk door het lage aanbod en toont veerkracht ondanks hoge leenkosten – wat de basis legt voor een mogelijke opleving als de economische wind mee zit. Commercieel vastgoed ondergaat daarentegen een pijnlijke transformatie, maar uit die pijn ontstaan nieuwe kansen door beleidsinnovatie en extreem lage activaprijzen. Investeerders, kopers en professionals die deze dynamiek begrijpen – de wisselwerking tussen aanbod, rente, demografie en beleid – zullen het beste gepositioneerd zijn om te floreren.
Als we richting 2026 en verder gaan, zal iedereen kijken of San Francisco een “grote stedelijke comeback” kan realiseren: de torens vullen met nieuw leven (of dat nu bewoners zijn of nieuwe industrieën), woningen betaalbaar houden te midden van tech-voorspoed, en de unieke culturele levendigheid behouden die mensen doet willen wonen en investeren in deze stad. De prognoses zijn hoopvol maar voorzichtig – bescheiden prijsstijgingen, langzaam herstel van leegstand en stapsgewijze groei in verkoop en bouw. In de woorden van een branche-nieuwsbrief: “Verwacht bescheiden verbetering in 2025, met een sterkere opleving in 2026… herstel zal tijd kosten.” nowbam.com Het vastgoed in San Francisco heeft al veel stormen doorstaan, en het verhaal van 2025 – een mix van bloei en neergang – is weer een nieuw hoofdstuk in zijn dynamische evolutie. Uitdagingen brengen kansen, en in de City by the Bay liggen er van beide genoeg in het verschiet.
Bronnen:
- San Francisco marktupdate en woningstatistieken (juni 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
- Zillow Home Value Index & marktgegevens (juli 2025) zillow.com zillow.com
- Redfin San Francisco woningtrends (juni 2025) redfin.com redfin.com
- San Francisco Chronicle – demografische trends en bevolkingsveranderingen (juni 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- San Francisco Chronicle – rapport over de huurmarkt “verhuurdersmarkt” (juli 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (leegstand, huren) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- Axios – potentieel voor kantoorconversie en leegstandsranglijsten (juni 2025) axios.com axios.com
- SPUR – Beleidswijzigingen voor kantoor-naar-woning conversies (juli 2025) spur.org spur.org
- SF Chronicle – Juridische strijd over de leegstandswoningbelasting (maart 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Gouverneur van CA – Beoordeling van het huisvestingsbeleid in SF en doelstelling van 82.000 woningen (okt 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
- NowBAM/ HousingWire – Voorspellingen voor 2025 (woningprijzen, verkopen, rentes) nowbam.com nowbam.com
- ResiClub Analytics – Zillow-voorspelling voor SF (-6,1%) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
- Financial Samurai – “Waarom kopen in 2025” deskundig commentaar financialsamurai.com financialsamurai.com
- SF Chronicle – citaten over de huurmarkt (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com
