Tržište nekretnina u Nairobiju 2025.: procvat predgrađa ili balon u gradu?

Nairobijev tržišni krajolik nekretnina 2025. godine priča je o dva tržišta – pristupačna širenja predgrađa snažno napreduju dok luksuzne gradske četvrti stagniraju. U segmentima stambenih, poslovnih i industrijskih nekretnina, glavni grad Kenije doživljava miješanu sreću. Investitori i kupci nekretnina traže prilike na novim područjima, čak i dok prevelika ponuda i ekonomski izazovi usporavaju rast u tradicionalnim žarištima. Hoće li boom nekretnina u Nairobiju potrajati ili se sprema balon? Pogledajmo najnovije trendove, brojke i prognoze koje oblikuju tržište za 2025. i dalje.

Trenutni pregled tržišta (2025.)

Sektor nekretnina u Nairobiju snažno se oporavio od pandemijske stagnacije, sada doprinosi oko 10% BDP-a Kenije. Prema službenim podacima, proizvodnja sektora u četvrtom tromjesečju 2024. dosegla je 283,1 milijardu KSh – što je povećanje od 4,6% na godišnjoj razini cytonn.com. Potražnja ostaje snažna: u 2023. impresivnih 76,2% oglašenih nekretnina pronašlo je kupce, a gotovo 89% najamnih jedinica bilo je iznajmljeno knbs.or.ke knbs.or.ke, što ukazuje na visoku stopu apsorpcije. Međutim, rast nije ravnomjerno raspoređen po segmentima i lokacijama:

• Pristupačan i srednji tržišni uzlet: Najja dinamika je u perifernim predgrađima Nairobija i satelitskim gradovima, gdje su se cijene nekretnina oporavile nakon pada u 2022. U prvom tromjesečju 2025. ta su rubna područja zabilježila svojnajbolji rast cijena u više od 2½ godine peopledaily.digital. Gradovi poput Kitengela, Ngong, Athi River i Juja zabilježili su nagli oporavak vrijednosti nekretnina, nadmašivši središnja tržišta Nairobija peopledaily.digital biasharaleo.co.ke. Ovaj rast potaknut je obnovljenom potražnjom za pristupačnim stanovanjem, poboljšanim prometnim vezama i kupcima koji traže bolju vrijednost izvan skupog gradskog središta peopledaily.digital. Nekretnine u tim područjima su “ne samo da su se oporavile, već su nadmašile sve ostale segmente stambenog tržišta,” ističe Sakina Hassanali iz HassConsult peopledaily.digital.
• Glavna predgrađa pod pritiskom: Nasuprot tome, tradicionalno imućna unutarnja predgrađa Nairobija – Karen, Lavington, Kileleshwa, Muthaiga i slična – doživjela su pet uzastopnih tromjesečja pada cijena kuća ulaskom u 2025. godinu peopledaily.digital biasharaleo.co.ke. Prevelika ponuda luksuznih jedinica, visoki troškovi ulaska i promjenjive preferencije kupaca smanjuju potražnju u ovim luksuznim četvrtima peopledaily.digital. Na primjer, elitna područja poput Muthaiga, Nyari i Kilimani zabilježila su ponovni pad cijena nekretnina u prvom tromjesečju 2025. biasharaleo.co.ke. Mnogi bogati prodavatelji suočavaju se s viškom luksuznih apartmana (posebno u Kilimani, Lavington, Westlands), što dovodi do trajnih visokih stopa praznih stanova i stagnacije cijena vineyardproperties.co.ke. Tržište jasno signalizira zaokret od spekulativnih luksuznih projekata prema praktičnijem, srednjem tržišnom stanovanju.
• Komericijalne nekretnine s mješovitim rezultatima: Sektor ureda i maloprodaje se stabilizira, ali se još uvijek oporavlja od nedavnih izazova. Najamnine za vrhunske urede pale su za oko 2% u 2023. zbog prevelike ponude i novih trendova hibridnog rada risevest.com, iako su se od tada izjednačile. Stope popunjenosti za premium Grade A urede su se poboljšale, dosegnuvši oko 80% jer multinacionalni zakupci “bježe prema kvaliteti” u modernim zgradama knightfrank.co.ke. Maloprodajne nekretnine pokazuju otpornost jer veliki domaći i međunarodni trgovci šire poslovanje (npr. Carrefour, Naivas), održavajući najamnine za vrhunsku maloprodaju relativno čvrstima i prinose oko 9% knightfrank.com. Međutim, stariji uredski blokovi i sekundarni trgovački centri i dalje se bore s povišenim prazninama.
• Industrijski i logistički sektor u usponu: Industrijski segment nekretnina ističe se kao izvanredan izvođač, potaknut e-trgovinom i proizvodnjom. Moderni skladišni prostori u Nairobiju sada su popunjeni oko 85% (povećanje sa 78% u odnosu na prošlu godinu) content.knightfrank.com, zahvaljujući rastućoj potražnji za distribucijskim prostorom. Najam za vrhunske logističke prostore porastao je (oko 5% u protekloj godini) na otprilike 6 američkih dolara po m² mjesečno u Nairobiju content.knightfrank.com, što odražava ovu potražnju. Zapravo, vrhunsko industrijsko tržište Nairobija imalo je jednu od najbržih stopa rasta najamnina u Africi (+28% između 2018.–2021.) knightfrank.co.uk. Ovo je pozicioniralo industrijske nekretnine kao imovinu s visokim povratom, s nekima od najviših prinosa u regiji.

U sažetku, 2025. godina nalazi tržište nekretnina u Nairobiju na raskrižju trendova – eksplozivan rast u pristupačnim sektorima i perifernim područjima, nasuprot usporavanju u ultra-premium segmentima. Sljedeće, detaljno ćemo analizirati kretanja cijena, prinose od najma i što to znači za investitore i vlasnike nekretnina.

Trendovi cijena i prinosi od najma

Cijene nekretnina u Nairobiju u 2025. pokazuju različite trendove ovisno o lokaciji i vrsti nekretnine. Ukupne cijene umjereno rastu, ali prava priča je u raspodjeli:

• Satelitski gradovi vs gradska predgrađa: U prvom tromjesečju 2025. godine, prosječne cijene prodaje kuća u Nairobiju porasle su za 2,45%, što je najveći kvartalni rast od 2022. godine biasharaleo.co.ke. Ovaj porast potpuno su predvodili satelitski gradovi, koji su zabilježili +2,4% skok cijena kuća u prvom tromjesečju biasharaleo.co.ke. Nasuprot tome, gradska predgrađa zabilježila su peti uzastopni kvartalni pad – oko –0,4% u prvom tromjesečju (iako je pad bio blaži nego prethodnih tromjesečja) biasharaleo.co.ke. Cijene zemljišta slijedile su sličan obrazac: porast od +2,4% u satelitskim gradovima naspram +1,7% u unutarnjim predgrađima tijekom prvog tromjesečja biasharaleo.co.ke biasharaleo.co.ke. Tablica ispod prikazuje ove trendove:

Promjena cijena nekretnina u Q1 2025	Satellitski gradovi	Predgrađa Nairobija	Ukupno
Cijene zemljišta (QoQ)	+2,4% biasharaleo.co.ke biasharaleo.co.ke	+1,7% biasharaleo.co.ke	–
Prodajne cijene kuća (QoQ)	+2,4% biasharaleo.co.ke	–0,4% biasharaleo.co.ke	+2,45% biasharaleo.co.ke
Stanarine za stanove (QoQ)	+1,9% biasharaleo.co.ke	–0,8% biasharaleo.co.ke	+0,3% biasharaleo.co.ke

Tablica: Promjene cijena nekretnina u Nairobiju u Q1 2025. Periferna područja znatno nadmašuju tradicionalne elitne četvrti.

Ovi podaci naglašavaju pomak vođen vrijednošću: Kupci i investitori hrle u područja poput Juja (+4,2% u Q1), Limuru (+4,0%) i druga na rubovima Nairobija, dok u elitnim četvrtima u središtu grada (Muthaiga, Nyari, itd.) vrijednosti padaju biasharaleo.co.ke biasharaleo.co.ke. Porast cijena u satelitskim gradovima izravno je povezan s obnovljenom potražnjom za pristupačnim domovima, novom infrastrukturom i urbanim širenjem jer ljudi traže veće, isplativije domove na udaljenosti prikladnoj za putovanje na posao peopledaily.digital peopledaily.digital. U međuvremenu, kupci osjetljivi na cijene povukli su se iz luksuznih područja, što je prisililo pad cijena zbog prevelike ponude peopledaily.digital.

• Trendovi na tržištu najma: Najamnine su općenito bile slabe, porasle su samo +0,3% u prosjeku u Q1 2025 biasharaleo.co.ke. Ponovno su satelitski gradovi prednjačili, s rastom najamnina od +1,9% (posebno u Ruiru +5,3%, Ngong +5,1% kvartalno) biasharaleo.co.ke. U elitnim četvrtima Nairobija, najamnine su zapravo pale –0,8% u prosjeku, dok su u područjima poput Muthaiga (–4,9%) i Kilimani (–4,6%) stanodavci snižavali tražene najamnine zbog slabije potražnje biasharaleo.co.ke. Visoke stope praznih stanova u luksuznim apartmanima dale su prednost najmoprimcima, dodatno pritišćući najamnine u elitnim zonama vineyardproperties.co.ke. Nasuprot tome, četvrti srednje klase i gradska naselja održavaju stabilniju popunjenost, što podržava umjeren rast najamnina tamo.
• Prinosi od najma stambenih nekretnina: Za investitore u nekretnine, prinosi od najma znatno variraju među vrstama stanovanja u Nairobiju. Prema nacionalnom istraživanju, mali studio apartmani (bedsitteri) donose prinos od samo ~2,2% godišnje, dok dobro procijenjena dvoetažna kuća s 2 spavaće sobe može ostvariti oko 8,3% prinosa – što je najviši zabilježeni prinos u stambenom segmentu knbs.or.ke. Općenito, priuštive stambene jedinice u satelitskim gradovima nude bolje prinose (često 6–9% godišnje) zahvaljujući nižim ulaznim cijenama i stalno visokoj potražnji za najmom vineyardproperties.co.ke. Nasuprot tome, luksuzne gradske nekretnine obično imaju znatno niže prinose (ponekad 3–5%) zbog visokih vrijednosti i čestih praznina vineyardproperties.co.ke. Ova dihotomija potiče investitore da se okreću najmu srednjeg tržišta umjesto luksuznim jedinicama.
• Prinosi od komercijalnih i industrijskih nekretnina: Prinosi od komercijalnih nekretnina u Nairobiju su općenito privlačni, što odražava novu vrijednost nakon razdoblja korekcije cijena. Od 2024. godine, prvoklasni uredski prostori donose prinos od oko 7,5–8%, dok prvoklasni maloprodajni prostori u prosjeku donose ~9% cytonn.com. Gornji grafikon pokazuje da maloprodaja (zeleno) trenutno prednjači pred ostalim sektorima po povratu od najma, potaknuta snažnim rezultatima trgovačkih centara i supermarketa (mnogi vlasnici maloprodajnih prostora prijavljuju ~9,5% prinosa na stabiliziranim nekretninama) knightfrank.com. Prinosi od ureda (narančasto) kreću se oko 7–8%, a porasli su za ~0,2% u 2024. uz blago poboljšanje najamnina cytonn.com. Industrijske i logističke nekretnine u Nairobiju ostvaruju neke od najviših prinosa – često 8–10% ili više – što je u skladu sa sektorom u kojem su najamnine naglo porasle, ali vrijednosti zemljišta u industrijskim zonama na periferiji ostaju relativno niske content.knightfrank.com. Investitori su zainteresirani za logističke parkove, s obzirom na poticaj proizvodnje u Keniji i procvat e-trgovine, što obećava dobru popunjenost i rast najamnina.

U sažetku, cjenovni trendovi u Nairobiju nagrađuju one koji traže vrijednost: oni koji ulažu u pristupačno stanovanje, prigradska naselja ili nove logističke objekte ostvaruju snažan kapitalni dobitak i novčane tokove, dok vlasnici luksuznih nekretnina ili zastarjelih ureda bilježe sporije tržište. Sljedeće, analiziramo glavne projekte i infrastrukturne inicijative koji mijenjaju tržište nekretnina u gradu.

Glavni projekti i infrastrukturne inicijative

Strateške nadogradnje infrastrukture i novi projekti igraju ključnu ulogu u dinamici tržišta nekretnina u Nairobiju. Vlada i privatni sektor snažno ulažu u projekte koji poboljšavaju povezanost i otvaraju nove površine za razvoj, čime utječu na vrijednosti nekretnina. Neki od ključnih projekata i infrastrukturnih inicijativa u 2025. uključuju:

• Ceste i brze prometnice: Glavni projekt Nairobi Expressway – 27 km duga autocesta s naplatom cestarine otvorena sredinom 2022. – značajno je skratila vrijeme putovanja od Međunarodne zračne luke Jomo Kenyatta kroz grad do Westlandsa. Ovo je povećalo privlačnost predgrađa uz Mombasa Road i Waiyaki Way, čineći područja poput Syokimau i Athi River mnogo pristupačnijima i privlačnijima za putnike linkedin.com. Slično, proširenje i izgradnja dvostrukih obilaznica (istočna, sjeverna i zapadna obilaznica) oko Nairobija otvorila je nove prigradske zone. Nekada uspavana predgrađa poput Ruiru, Kitengela, Thika, Ngong sada su “uspješni stambeni i poslovni centri” zahvaljujući ovim prometnim nadogradnjama linkedin.com. Poboljšane autoceste izravno dovode do viših cijena zemljišta i razvoja u nekada udaljenim zonama.
• Željeznica i masovni prijevoz: Vlada ubrzava gradske željezničke projekte u sklopu Nairobi Commuter Rail masterplana. Prva faza projekta Nairobi Railway City (NRC) je u tijeku u središtu grada – plan za transformaciju područja oko Glavnog kolodvora u Nairobiu u moderan multimodalni centar s poslovnim i stambenim sadržajima cytonn.com. Također, nova Riruta–Lenana–Ngong prigradska željeznička linija dovršava se kako bi služila brzo rastućem području grada Ngong cytonn.com. Uz radove na Bus Rapid Transit (BRT) koridorima, ova ulaganja obećavaju dodatno poboljšati povezanost između centra grada i predgrađa, što bi moglo povećati vrijednost nekretnina uz prometne čvorišta.
• Novi stambeni projekti: Nairobi svjedoči procvatu velikih stambenih projekata, od kojih su mnogi pod vladinim Programom pristupačnog stanovanja (AHP). Značajni projekti u gradu ili blizini uključuju visokogustoćne stambene zgrade u Ngara, Pangani i Starehe (unutarnje gradske četvrti gdje se stari stanovi preuređuju) vineyardproperties.co.ke. Nekoliko njih završava se 2025. godine, donoseći tisuće novih jedinica namijenjenih kupcima srednjih i nižih prihoda. U privatnom sektoru, planirane zajednice i ograđena naselja niču posvuda: primjerice, Tatu City (novi grad na 5.000 jutara u Kiambu) nastavlja rasti s rezidencijalnim naseljima i industrijskim parkom, Tilisi i Migaa Golf Estate u Kiambu dodaju moderno prigradsko stanovanje s pogodnostima vineyardproperties.co.ke, a Northlands City (mega-projekt sjeverno od Nairobija) planiran je uključiti industrijske, komercijalne i stambene zone. Ovi veliki projekti oblikuju nova tržišta nekretnina na periferiji Nairobija, s kompletnom infrastrukturom škola, bolnica i trgovačkih centara koji dodatno potiču potražnju.
• Industrijski parkovi i posebne ekonomske zone: Razvoj industrijskih nekretnina cvjeta oko Nairobija. Ključni klasteri uključuju Athi River/Mavoko u okrugu Machakos (gdje se nalazi Izvozno-prerađivačka zona i više logističkih parkova), Ruiru i Thika u Kiambu (s lokacijama poput Tatu Industrial Park), te Limuru. Vladin poticaj za posebne ekonomske zone (SEZ) i ulaganja u proizvodnju – dio BETA agende za ekonomski razvoj odozdo prema gore – doveo je do novih industrijskih parkova s modernim skladištima knightfrank.com. Potražnja zakupaca je visoka: mnoga nova skladišta iznajmljena su i prije završetka, a kao što je ranije navedeno, popunjenost modernih skladišta je ~85% u Nairobiju content.knightfrank.com. Infrastruktura poput poboljšane opskrbe električnom energijom, teretnih željezničkih veza i boljih cesta do ovih zona (npr. SGR teretni terminal u Athi Riveru koji povezuje s lukom Mombasa) dodatno jača izglede industrijskih nekretnina. Za developere i REIT-ove, logistički parkovi su vrlo traženi, s obzirom na ograničenu postojeću ponudu i dvoznamenkasti rast najamnina posljednjih godina.
• Poslovna središta i uredski tornjevi: Dok je CBD stagnirao, pojavljuju se nova poslovna središta. Westlands ostaje glavni uredski distrikt Nairobija, s tornjevima poput Global Trade Centre (GTC) i novim Grade A zgradama koje privlače multinacionalne kompanije. Upper Hill, koji je krajem 2010-ih pretjerao s izgradnjom uredskog prostora, postupno apsorbira višak ponude jer tvrtke traže velike površine po katu. Posebno se neki stariji objekti obnavljaju kako bi zadovoljili zelene i Grade A standarde i privukli najmoprimce knightfrank.com. Također postoji trend prema razvoju mješovite namjene (MUD) – kombinirajući urede, maloprodaju i stanovanje – poput Two Rivers, Karen Waterfront i nadolazećih projekata u Gigiriju. Ovi integrirani projekti popularni su jer nude okruženje “živi-radi-igraj se” i obično postižu premium najamnine (MUD prinosi su dosegli ~8,4% u 2024., nešto iznad jedno-namjenskih ureda) cytonn.com. Još jedan zanimljiv razvoj je prenamjena nekih poslovnih zgrada; primjerice, stariji uredi u problemima razmatraju se za prenamjenu u stambene ili hotelske prostore, što odražava adaptivnu prenamjenu tržišta kao odgovor na promjene potražnje.

Općenito, infrastruktura i nova izgradnja doslovno utiru put širenju nekretnina u Nairobiju. Poboljšane prometne mreže čine udaljenija područja pogodnima za putovanje na posao i trgovinu, otključavajući zemljište za stanovanje i povećavajući vrijednosti u tim koridorima. Istovremeno, ambiciozni projekti (od pristupačnih stanova do sjajnih trgovačkih centara) preoblikuju ponudu nekretnina. Ovi projekti zajednički smanjuju uska grla (poput nedostatka stanova), ali i podižu konkurentsku ljestvicu – starija imovina koja ne prati nove standarde riskira zastarjelost.

Ekonomski pokazatelji koji utječu na nekretnine

Temeljni ekonomski trendovi u Keniji ključni su za razumijevanje tržišta nekretnina u Nairobiju 2025. Općenito, makroekonomsko okruženje se poboljšalo u odnosu na turbulencije iz 2022.–2023., ali neki izazovi i dalje postoje:

• Rast BDP-a: Gospodarstvo Kenije nalazi se na umjerenoj putanji rasta. Nakon što je prebrodila šokove (suša, globalna inflacija) posljednjih godina, očekuje se da će rast BDP-a iznositi otprilike 5% u 2025.. Središnja banka Kenije (CBK) nedavno je revidirala svoju prognozu rasta BDP-a za 2025. na 5,2% (s 5,4%), navodeći prepreke poput viših globalnih carina na trgovinu reuters.com. (Za usporedbu, Svjetska banka predviđa nešto oprezniji rast od 4,7% za 2025. reuters.com.) Takve stope rasta, iako nisu izvanredne, dovoljno su solidne da podrže potražnju za nekretninama – osobito kako se kenijska poljoprivreda oporavlja zahvaljujući dobrim kišama i usluge poput turizma ponovno jačaju, unoseći prihod u gospodarstvo cytonn.com. Rast BDP-a općenito znači više radnih mjesta i veću kupovnu moć, što je povoljno za potražnju za nekretninama, iako bi u slučaju slabijeg rasta najprije mogao osjetiti udarac segment luksuznih nekretnina.
• Kamatne stope i kreditiranje: Značajna promjena u 2025. je popuštanje monetarne politike. CBK je agresivno podizala kamatne stope 2022.–23. kako bi suzbila inflaciju (referentna stopa dosegnula je vrhunac od 12,25%), ali sada kada je inflacija obuzdana, stope padaju. U lipnju 2025. CBK je smanjila svoju kamatnu stopu na 9,75%, što je šesto uzastopno smanjenje stope od kraja 2024. reuters.com. Ovo je prvi put u gotovo godinu dana da je osnovna stopa u Keniji ponovno jednoznamenkasta. Niže kamatne stope su povoljne za sektor nekretnina: one smanjuju kamate na stambene kredite i troškove razvojnih zajmova, što bi trebalo potaknuti više stambenih kredita i financiranja izgradnje. Doista, CBK je najavila blaži pristup u budućnosti, s ciljem da poboljša pristup povoljnijem zaduživanju kad to inflacija dopusti cytonn.com cytonn.com. Tržište hipotekarnih kredita u Keniji još je uvijek vrlo malo (manje od 30.000 stambenih hipotekarnih kredita na nacionalnoj razini), ali inicijative poput Kenya Mortgage Refinance Company (KMRC) proširuju pristup osiguravanjem dugoročnih sredstava bankama za stambene kredite. Nedavna smanjenja kamatnih stopa i KMRC-ove jednoznamenkaste stope za povoljne stambene kredite očekuje se da će postupno povećati korištenje hipotekarnih kredita, omogućujući većem broju pripadnika srednje klase u Keniji da postanu vlasnici domova.
• Inflacija: Nakon što je 2022. skočila u dvoznamenkaste brojke (zbog globalnih cijena goriva i hrane), inflacija u Keniji se dramatično smanjila. Do početka 2025. inflacija je pala na oko 3,8–4,5%, što je udobno unutar vladinog ciljanog raspona od 2,5–7,5% centralbank.go.ke. U svibnju 2025. inflacija je iznosila samo 3,8% – što je značajno poboljšanje u odnosu na ~9% godinu ranije facebook.com. Ovaj pad pripisuje se boljim oborinama (smanjenje cijena hrane), mjerama subvencija i restriktivnoj monetarnoj politici ranije. Niska inflacija je pozitivna za nekretnine na nekoliko načina: čuva kupovnu moć potrošača (važno za najamnine i prodaju stanova), stabilizira troškove građevinskih inputa (nestabilnost cijena cementa i čelika se smanjila) i omogućuje dugoročnije planiranje bez straha od rasta troškova. Investitori u 2025. mogu bolje predvidjeti troškove projekata, a kućanstvima je lakše planirati proračun za najamnine/kredite kad su cijene goriva i osnovnih namirnica stabilne. CBK očekuje da će inflacija ostati ispod sredine ciljanog raspona u bliskoj budućnosti reuters.com, osim ako ne dođe do većih šokova. Međutim, jedan rizik na koji treba obratiti pažnju su cijene nafte – svaki nagli rast mogao bi ponovno povećati inflaciju i prisiliti rast kamatnih stopa.
• Tečaj i troškovi materijala: Kenijski šiling je značajno oslabio u 2022.–23. u odnosu na američki dolar, što je povećalo cijenu uvoznih građevinskih materijala. Na primjer, cijena vreće cementa porasla je više od 10% u 2024. dijelom zbog slabosti valute i globalnih troškova cytonn.com cytonn.com. Međutim, do 2025. pad šilinga se usporio; zapravo, nedavni podaci pokazuju “jačanje šilinga” što doprinosi optimizmu u gospodarskim izgledima cytonn.com. Stabilnija valuta pomaže investitorima da uvoze čelik, opremu i uređaje po predvidivim cijenama te ulijeva povjerenje stranim ulagačima da njihovi prinosi neće biti umanjeni valutnim gubicima. Ipak, šiling ostaje ranjiv zbog tekućih deficita Kenije. Investitori u nekretnine trebaju pratiti kretanja valute, jer bi brzo slabljenje moglo povećati troškove gradnje i utjecati na pristupačnost uvoza građevinskih materijala denominiranih u dolarima (poput dizala, završnih radova) – što bi potencijalno moglo smanjiti marže investitora ili prisiliti na povećanje cijena.
• Prihodi kućanstava i zaposlenost: Ekonomski pokazatelji relevantni za nekretnine također uključuju stope zaposlenosti u urbanim sredinama i prihode. Zapošljavanje u bijelim ovratnicima u Nairobiju se oporavlja kako se poslovanje normalizira. Oporavak turizma i ugostiteljstva vraća radna mjesta (popunjenost hotela i potražnja za Airbnb-om su u porastu, o čemu će kasnije biti riječi). Ipak, visoki troškovi života i nedavna povećanja poreza opteretili su potrošače. Vladin Zakon o financijama za 2023. uveo je ili povisio razne poreze (PDV, porezne razrede itd.), a iako je inflacija niska, mnogi Kenijci osjećaju da im je kupovna moć i dalje ograničena zbog većih poreza i ranijih poskupljenja cytonn.com. To znači da srednja klasa ima manje raspoloživog dohotka za stvari poput obnove doma ili viših najamnina, što je faktor koji bi mogao usporiti rast potražnje za stanovanjem u kratkom roku cytonn.com. Pozitivna strana je da, ako gospodarstvo nastavi rasti oko 5% godišnje, možemo očekivati postupan rast prihoda i otvaranje radnih mjesta, što bi trebalo podržati pristupačnost stanovanja u srednjem roku, posebno za niži i srednji tržišni segment.
• Doznake iz dijaspore: Često zanemaren, ali izuzetno važan faktor za tržište nekretnina u Keniji je novac od Kenijaca u inozemstvu. Doznake iz dijaspore dosegle su povijesni maksimum od 4,95 milijardi USD (oko 641 milijardu KSh) u 2024., što je 18% više nego prethodne godine kenyanwallstreet.com. Ovi priljevi – sada najveći izvor deviza u zemlji – imaju izravan utjecaj: značajan dio ulaže se u zemljišta, domove i razvojne projekte od strane Kenijaca koji štede u inozemstvu. Mnogi projekti stanovanja financirani iz dijaspore (od izgradnje pojedinačnih kuća do velikih ulaganja u naselja) su u tijeku u Nairobiju i okolici. Kontinuirani rast doznaka (potaknut velikom zajednicom kenijske dijaspore u Sjevernoj Americi, Europi i na Bliskom istoku) osigurava stalan priljev kapitala na tržište nekretnina. Nije iznenađenje da developeri aktivno ciljaju kupce iz dijaspore putem roadshowova i sajmova tijekom praznika. Primjerice, neke tvrtke sada nude povoljne stambene ponude namijenjene dijaspori – prepoznajući da ti kupci često kupuju nekretnine na daljinu kao investiciju ili budući dom za mirovinu. Očekuje se da će se ovaj trend nastaviti, s obzirom na snažan rast doznaka i kulturološku sklonost dijaspore ulaganju u nekretnine u domovini.

U suštini, tržište nekretnina u Nairobiju nalazi se u oprezno poboljšavajućem gospodarskom kontekstu: niže kamatne stope, niska inflacija i stabilan rast podupiru temeljne pokazatelje tržišta, iako visoki porezi i prošle ekonomske poteškoće drže neke kupce/prodavce po strani. Ako Kenija uspije održati makroekonomsku stabilnost, sektor nekretnina imat će čvrstu osnovu za rast – ali dionici moraju pratiti moguće promjene (poput promjena politika ili vanjskih šokova) koje bi mogle narušiti ovu ravnotežu.

Vladina politika i regulatorne novosti

Javna politika i regulative u Keniji imaju snažan utjecaj na sektor nekretnina, a 2025. godina donosi nekoliko važnih novosti na tom polju. Vladin program snažno je usmjeren na rješavanje manjka stambenih jedinica i pojednostavljenje poslovnog okruženja za razvoj nekretnina. Ovo su ključni politički i regulatorni potezi koji utječu na tržište nekretnina u Nairobiju:

• Program pristupačnog stanovanja (AHP): Kenijski vladin Program pristupačnog stanovanja nalazi se u središtu politike nekretnina. Cilj mu je prebroditi jaz u stanovanju omogućavanjem izgradnje više od 200.000 novih pristupačnih jedinica godišnje knbs.or.ke. U 2025. godini ovaj program dobiva još veći zamah. Prema Arhitektonskoj udruzi Kenije, AHP ima više od 730.000 stambenih jedinica u različitim fazama izgradnje od strane javnog i privatnog sektora – što svjedoči o razmjerima aktivnosti u tijeku. Ključni alati politike uključuju zemljište koje osigurava država, porezne olakšice za investitore i jamstva otkupa za određene projekte. Posebno je važno što je Zakon o pristupačnom stanovanju iz 2023. donesen krajem 2024. godine. Ovaj zakon pruža pravni okvir za stambene inicijative, uključujući javno-privatna partnerstva i modele otkupa za najmoprimce. Prvi rezultati AHP-a već su vidljivi u Nairobiju: projekti u Ngara, Pangani, Park Road i Kibera isporučili su tisuće jedinica (po cijeni od samo 1–4 milijuna KSh), a mnogi su još u izgradnji vineyardproperties.co.ke. AHP daje prednost kupcima s niskim i srednjim prihodima (često putem lutrije) i nudi subvencionirane kamatne stope na hipotekarne kredite putem KMRC-a. Za investitore i developere, usklađenost s AHP-om postala je isplativa – oni koji grade unutar “pristupačnih” kriterija uživaju oslobođenje od PDV-a na građevinske inpute i ubrzane dozvole. AHP zasigurno mijenja strukturu stambene ponude u Nairobiju, donoseći ponudu po cijenama koje su ranije bile zanemarene. Jedan izazov, međutim, ostaje osigurati da te jedinice zaista dođu do ciljanih skupina i da je krajnjim korisnicima dostupno financiranje (hipoteke); vladino partnerstvo s bankama nastoji to riješiti putem povoljnih kredita.
• Saga o stambenom doprinosu: Kako bi financirala pristupačno stanovanje, vlada je 2023. uvela kontroverzni doprinos za stanovanje od 1,5% na bruto plaće. To je zapravo djelovalo kao porez na stanovanje (uz podudaranje doprinosa poslodavaca) kako bi se prikupio kapital za AHP projekte. Međutim, doprinos je naišao na snažan otpor javnosti i pravne prepreke. Sudovi su 2023. godine suspendirali obavezni doprinos i kasnije ga proglasili neustavnim gbcghanaonline.com, zbog nepravilnog zakonodavnog postupka. Od 2025. sudbina doprinosa je neizvjesna – vlada je signalizirala da bi ga mogla ponovno uvesti s izmjenama, dok protivnici zagovaraju da bude dobrovoljan. Ova promjena politike stvorila je određenu nesigurnost u okruženju financiranja nekretnina. S jedne strane, doprinos bi generirao ogroman fond za izgradnju stanova (što bi moglo biti pozitivno za developere koji grade u sklopu AHP-a). S druge strane, njegova obvezna priroda naljutila je mnoge radnike u formalnom sektoru koji su se osjećali opterećeni novim odbicima. Za sada, doprinos je na čekanju do okončanja žalbi, a vlada istražuje alternativne izvore financiranja (poput obveznica za pristupačno stanovanje i sredstava iz dijaspore). Donositelji politika uče da je uravnotežiti javnu podršku s ambicioznim planovima stanovanja izazovno – svaki budući porez na stanovanje možda će trebati jasnija jamstva povrata (poput prioritetne dodjele jedinica doprinositeljima) kako bi bio prihvaćen.
• Vlasništvo nad zemljištem i reforme zemljišnih isprava: Tiha revolucija događa se u kenijskom zemljišnom registru – digitalizacija. Ministarstvo za zemljište pokrenulo je Ardhisasa digitalnu platformu, a do 2025. godine ona čini transakcije nekretninama znatno transparentnijima i učinkovitijima. Zemljišne evidencije u Nairobiju u potpunosti se digitaliziraju, omogućujući online pretrage vlasničkih listova, prijenose i plaćanja vineyardproperties.co.ke. Ovo značajno smanjuje prijevare i kašnjenja – što je velika prednost u zemlji gdje su prijevare s vlasničkim listovima i nestali zapisi dugo mučili ulagače. Kupci iz dijaspore, primjerice, sada mogu provjeriti vlasništvo nad zemljištem na daljinu putem Ardhisase, što povećava povjerenje i smanjuje rizik transakcija vineyardproperties.co.ke. Osim toga, vlada suzbija nezakonite poslove sa zemljištem i ubrzava izdavanje vlasničkih listova (uključujući i one na dugotrajnim najmovima). Za developere, digitalni registar znači bržu provjeru vlasništva i mogućnost brže registracije nekretnina (za prodaju u izgradnji ili hipoteku). Osim digitalizacije, okrug Nairobi također ažurira svoje procjenske liste zemljišta i regulative o zoniranju. Godine 2020. okrug je donio nove propise o zoniranju koji su povećali dopuštenu gustoću u mnogim predgrađima (kako bi se potaknula izgradnja stanova), a do 2025. više nekadašnjih niskogustoćnih područja (poput dijelova Kilimanija, Kileleshwe) prenamijenjeno je za višekatnu stambenu izgradnju. Iako je ovo povećanje gustoće ponekad naišlo na otpor lokalnog stanovništva, odražava politiku usmjerenu na povećanje ponude gradskih stanova. Ulagači bi trebali obratiti pozornost na to koje su zone namijenjene većoj gustoći ili komercijalnoj upotrebi, jer se planerski okvir u Nairobiju razvija (npr. Integrirani masterplan urbanog razvoja Nairobija vodi ove promjene).
• Porezni i investicijski poticaji: Vlada je uvela posebne poticaje za poticanje ulaganja u nekretnine. Investitori koji grade najmanje 100 jedinica pristupačnog stanovanja uživaju sniženu stopu poreza na dobit (s 30% na 15% na dobit) – to je privuklo velike igrače u segment pristupačnog stanovanja. Zakon o financijama 2023. također je omogućio izuzeća od PDV-a na ulazne troškove za pristupačno stanovanje i ukinuo dio bilježničkih pristojbi za kupce prve nekretnine niske vrijednosti. Fondovi za ulaganje u nekretnine (REITs) potiču se poreznim olakšicama (nema PDV-a na REIT transakcije, nema poreza na dohodak na razini fonda). Ipak, unatoč tim poticajima, REIT tržište u Keniji je još uvijek u povojima – postoji samo jedan uvršteni REIT (ILAM Fahari), a njegovi rezultati su skromni. Donositelji politika preispituju propise kako bi REIT-ovi postali privlačniji (npr. omogućavanje većih ovlasti razvojnim REIT-ovima). S financijske strane, država je izvršila pritisak na banke da povećaju kreditiranje gradnje nudeći kreditna jamstva. Također se raspravlja o smanjenju birokracije kod odobravanja: okrug Nairobi je pokrenuo sustav e-dozvola za gradnju kako bi skratio vrijeme odobravanja, a nacionalna vlada je 2024. naredila da odobrenje za gradnju ne smije trajati dulje od 30 dana. Ako se provedu, ove mjere će poboljšati uvjete poslovanja za investitore (koji su povijesno nailazili na birokratska kašnjenja i visoke troškove usklađivanja).
• Regulatorni rizici: S druge strane, nekoliko regulatornih pitanja predstavlja rizike. Rastuća potreba vlade za poreznim prihodima mogla bi dovesti do viših poreza na nekretnine ili poreza na kapitalnu dobit u budućnosti. U 2023. Kenija je ponovno uvela porez na kapitalnu dobit (CGT) od 15% na prodaju nekretnina (s 5% ranije), što utječe na preprodaju i investicijske prodaje. Također, okrug Nairobi planira revalorizirati nekretnine za godišnje poreze (porez na zemljište) nakon mnogo desetljeća – to bi moglo znatno povećati troškove posjedovanja za vlasnike zemljišta kada se uvedu nove stope. Osim toga, pojačava se provedba građevinskih propisa nakon nekoliko tragičnih strukturnih kvarova; investitori sada podliježu strožoj kontroli kvalitete gradnje i sigurnosnih standarda. Iako je to pozitivno za reputaciju industrije, znači i povećanje troškova usklađivanja. Na kraju, neobična regulativa: ograničenja stranog vlasništva i dalje postoje (stranci mogu posjedovati zemljište samo na 99-godišnjem zakupu, ne i u vlasništvu), što ponekad obeshrabruje strane institucionalne ulagače u razvojne projekte. Sve u svemu, regulatorna klima u Keniji se smatra poboljšanom – nastojanja za jasnoćom i formalizacijom (poput digitalnih sustava) smanjuju neformalne prepreke koje su nekad otežavale transakcije nekretninama.

Ukratko, vladina politika u 2025. uglavnom je vjetar u leđa za nekretnine u Nairobiju – osobito kroz agresivnu agendu pristupačnog stanovanja i napore za modernizaciju upravljanja zemljištem. Investitori i developeri koji se usklade s tim politikama (fokus na pristupačne jedinice, korištenje digitalnih sustava, iskorištavanje poreznih olakšica) vjerojatno će imati koristi. Međutim, važno je pratiti pravne ishode (poput poreza za stanovanje) i porezne promjene, jer oni mogu brzo promijeniti tržišnu računicu.

Ključne četvrti i analiza zoniranja

Priča o nekretninama u Nairobiju uvelike je priča o četvrtima – svaka s jedinstvenim trendovima oblikovanim lokacijom, infrastrukturom i zoniranjem. Pogledajmo ključna područja i što se događa na terenu u 2025.:

Nova satelitska naselja i predgrađa – novi žarišta

U središtu pozornosti su prigradski gradovi i rubne četvrti Nairobija, koji su postali pokretači rasta tržišta nekretnina:

• Kitengela, Athi River i Syokimau (jugoistok): Ova područja, koja se nalaze na granici Nairobija i okruga Machakos, doživljavaju procvat zahvaljujući poboljšanom prometu (blizina brze ceste i SGR stanice) i obilju dostupnog zemljišta. Kitengela i Athi River predvodili su rast cijena početkom 2025. godine, s naglim porastom vrijednosti zemljišta i kuća peopledaily.digital peopledaily.digital. Nekada poznati po industriji i radničkim naseljima, sada privlače srednju klasu i investitore koji grade naselja početnih domova. U tijeku je proširenje Mombasa ceste i izgradnja novih čvorišta na autocesti, što znatno ubrzava putovanja iz ovih krajeva i povećava njihovu privlačnost. Dodatno, industrijska zona Athi Rivera osigurava lokalna radna mjesta, stvarajući potražnju za stanovanjem u blizini. Mnogi pristupačni projekti stanova i dvoetažnih kuća (po cijeni od 3–6 milijuna KSh) niču ovdje, ciljajući na kupce koji prvi put kupuju nekretninu. Lokalne vlasti (Kajiado i Machakos) bile su podržavajuće, ubrzavajući izdavanje dozvola i izgradnju infrastrukture kako bi potaknule rast linkedin.com. Rezultat: ovi gradovi, nekad na periferiji, sada su integralni dijelovi metropolitanskog tržišta nekretnina Nairobija – i očekuje se da će i dalje nadmašivati gradski prosjek u skoroj budućnosti peopledaily.digital.
• Ngong, Ongata Rongai i Kiserian (jugozapad): S druge strane grada, i ovi gradovi u Kajiado North su se probudili. Ngong i Kiserian zabilježili su neka od najvećih povećanja cijena zemljišta u Q1 2025. (Cijene zemljišta u Kiserianu porasle su +5% kvartalno) biasharaleo.co.ke, što odražava obnovljeni interes investitora. Pokretači uključuju novu dvostruku cestu Ngong Road i planiranu prigradsku željeznicu koja povezuje grad Ngong s centrom Nairobija cytonn.com. Poboljšana cestovna povezanost Ngonga (preko Karena) pretvorila ga je u održivo predgrađe za gradske radnike, nudeći svježiju klimu i slikovite poglede na Ngong Hills. U međuvremenu, Ongata Rongai (popularno “Rongai”) ostaje gusto naseljeno predgrađe poznato po relativno pristupačnim najamninama – nastavlja se širiti, ali se bori s gužvama (dok se obilaznice ne dovrše). Zemljište u tom području je gotovo u potpunosti parcelizirano, a stambene zgrade niču tamo gdje su nekad bile prizemnice. Važno je napomenuti da su nadogradnje infrastrukture poput proširenja Magadi Roada i poboljšanja opskrbe vodom u tijeku, što bi trebalo omogućiti daljnji rast. Ovi jugozapadni gradovi profitiraju od kupaca koji traže više prostora za manje novca – ponavljajuća tema u 2025.
• Thika, Juja i Ruiru (sjeveroistok): Duž koridora Thika Superhighway u okrugu Kiambu, urbano širenje već dugo traje. No, 2025. je donijela dodatno uzbuđenje mjestima poput Juje i Ruirua, dijelom zbog prelijevanja iz zasićenih područja bliže gradu. Cijene kuća u Juji porasle su za oko 4,2% u prvom tromjesečju, najviše među svim satelitskim gradovima biasharaleo.co.ke, zahvaljujući poboljšanim uslugama (Juja City Mall, novi fakulteti) i kontinuiranoj izgradnji industrijskih parkova u blizini (Tatu City nije daleko). Ruiru – nekoć mirno područje s plantažama kave – sada je grad za sebe, s naseljima i visokim zgradama, iako je nedavno zabilježen blagi pad cijena zemljišta (možda predah nakon brzog rasta) biasharaleo.co.ke. Velika prednost ovdje je što je Nairobi CBD dostupan za 30–40 minuta autocestom (izvan špice), a još lakše s prigradskim vlakom sa stanice Ruiru. Grad Thika, nešto dalje, doživljava preporod proizvodnje i infrastrukture poput Thika Bypass-a, što također podupire tržište nekretnina. Okrug Kiambu aktivno promovira ova područja za ulaganja, nudeći poticaje i razvojno-prijateljske propise linkedin.com. Zoniranje je ovdje prilično liberalno – veliki poljoprivredni posjedi brzo se pretvaraju u stambena naselja. Investitori smatraju sjeveroistočni koridor privlačnim za ograđene zajednice namijenjene kenijskoj dijaspori i lokalnim profesionalcima – nudeći veće kuće po djeliću cijene u Nairobiju.
• Limuru i Naivasha (sjeverozapadna predgrađa): Iako su nešto udaljeniji, područja poput Limurua (u Kiambu) i čak Naivashe (u okrugu Nakuru) vrijedi spomenuti kao nova središta koja utječu na tržište Nairobija. Cijene zemljišta i kuća u Limuruu porasle su za oko 4% u prvom tromjesečju 2025. biasharaleo.co.ke, potaknute cestom Southern Bypass i reputacijom područja za luksuzne seoske kuće (neki koji napuštaju Nairobi gledaju Limuru zbog njegove mirnoće). Naivasha, oko 90 km od Nairobija, ima SGR putnički vlak i rastuću industrijsku zonu (cement, logistika). Neki developeri ulažu u Naivashu kao budući satelitski grad – još je rano, ali ako ultra-duga putovanja na posao ili rad na daljinu postanu češći, čak i udaljeniji gradovi mogli bi postati dio šireg tržišta nekretnina Velikog Nairobija.

Općenito, satelitski gradovi postali su “nova Nairobi” za mnoge kupce nekretnina – nudeći pristupačnost, manje gužve i sve bolju infrastrukturu. Kako je jedan analitičar primijetio, “satelitski gradovi bi mogli nastaviti nadmašivati tržište u središtu grada tijekom 2025. godine” ako se trenutni trendovi nastave peopledaily.digital. Ova područja također predstavljaju prilike za spekulativne ulagače u zemljište – mnoge parcele u ovim gradovima udvostručile su vrijednost u posljednjih 5–7 godina, a daljnji rast je vjerojatan kako urbanizacija napreduje.

Tradicionalna elitna predgrađa i središte grada (CBD) – Izazovi i tranzicije

Okrećući se ustaljenim četvrtima i poslovnoj jezgri Nairobija, priča je složenija:

• Upper Hill, Westlands i Kilimani (poslovna/visokog gustoća središta): Ova su područja bila miljenici posljednjeg procvata nekretnina, ali sada se suočavaju s konkurentnijim tržištem. Upper Hill – financijska četvrt Nairobija u nastajanju – ima višak uredskog prostora (približno 5,8 milijuna kvadratnih stopa viška u 2023.) cytonn.com, što je održalo najamnine i popunjenost niskima. Neke zgrade ostaju poluprazne godinama nakon završetka. Ipak, postoje znakovi stabilizacije: noviji Grade A uredi u Upper Hillu s ekološkim značajkama sada se polako pune, a starije zgrade se obnavljaju ili preuređuju kako bi privukle nevladine organizacije i BPO tvrtke. Westlands, s druge strane, ostaje relativno otporan. To je preferirana lokacija za multinacionalne kompanije, veleposlanstva i luksuznu maloprodaju (npr. Westgate Mall, Sarit Centre). Najamnine za urede u Westlandsu ostale su stabilne, a čak su i porasle za vrhunske zgrade, te je popunjenost poboljšana na ~80% za najkvalitetnije urede knightfrank.co.ke. Područje ima koristi od završetka Expresswaya i brojnih sadržaja (hoteli, restorani). Kilimani, koji spaja poslovnu i stambenu namjenu, u težoj je situaciji. Prošao je kroz užurbanu izgradnju luksuznih visokih stambenih zgrada krajem 2010-ih; do 2025. mnoge od tih jedinica su neprodane ili se iznajmljuju uz popuste vineyardproperties.co.ke. Prevelika ponuda trosobnih stanova u Kilimaniju dovela je do stagnacije cijena i visokih praznih stanova, prisiljavajući developere da se okrenu manjim, pristupačnijim jedinicama ili apartmanima s uslugom kako bi se razlikovali. Županijsko povećanje dozvoljene gustoće u Kilimaniju (dozvoljavajući visoku gustoću) pretvorilo ga je u betonsku džunglu, a sada se suočava s posljedicama jer potražnja nije pratila ponudu luksuznih jedinica. U budućnosti se očekuje da će Kilimani doživjeti korekciju cijena i razdoblje apsorpcije; već sada neki prodavatelji snižavaju cijene ili preuređuju za Airbnb kako bi povećali prinos.
• Muthaiga, Karen, Runda i Leafy Suburbs: Tradicionalne otmjene četvrti Nairobija – karakterizirane velikim samostojećim vilama na parcelama od pola jutra – prolaze kroz sporu, ali primjetnu transformaciju. Područja poput Muthaiga, Nyari, Runda (sjeverno od centra grada) i Karen (jugozapadno) i dalje su dom eliti Nairobija i iseljenicima, ali tržište nekretnina u tim dijelovima je u posljednje vrijeme slabo. Kao što je navedeno, cijene u ovim luksuznim predgrađima padaju već nekoliko kvartala zaredom peopledaily.digital. Razlozi su brojni: prevelika ponuda luksuznih kuća (i novih vila i luksuznih stanova koji se šire u blizini), manje dolazaka iseljenika posljednjih godina, te činjenica da su bogati lokalni kupci postali oprezniji – neki radije kupuju više jeftinijih nekretnina za najam (radi prihoda) nego jednu prestižnu kuću. Unatoč padu cijena, vrijednosti u ovim područjima i dalje su izuzetno visoke (npr. zemljište u Muthaigi ili Karenu i dalje košta više od milijun dolara po jutru). Blaga pozitivna strana je što su niskog gustoćom naseljena područja poput Spring Valleyja, Karena i Gigirija zabilježila blagi rast cijena (~2–4%) u prvom kvartalu 2025. godine, što pokazuje da jedinstvene nekretnine na vrhunskim lokacijama i dalje mogu pronaći kupce biasharaleo.co.ke biasharaleo.co.ke. Na primjer, Spring Valley je imao kvartalni rast od 3,7% biasharaleo.co.ke – možda zato što je to manja enklava s ograničenom ponudom. Gigiri (gdje se nalazi sjedište UN-a i diplomati) i dalje je vrlo tražen za najam, ako ne i za kupnju. Jedna od trenutnih promjena: pritisci oko zoniranja. U ovim četvrtima postoji otpor zajednice prema izgradnji visokih zgrada (kako bi se sačuvao zeleni karakter), ali potrebe za stanovanjem u Nairobiju dovele su do toga da su neka ranije zaštićena područja dobila dozvole za gradnju gradskih kuća ili niskih stambenih zgrada. Karen sada ima nekoliko ograđenih naselja, a u Rundi niču luksuzne gradske kuće na parcelama od ¼ jutra. Ove četvrti će vjerojatno zadržati svoj ugled, ali njihov rast vrijednosti bit će spor i postojan, a ne eksplozivan – to su zrela tržišta. Također, kako stariji vlasnici smanjuju svoje posjede, više luksuznih nekretnina moglo bi tiho doći na prodaju, što bi dodatno moglo ublažiti cijene osim ako se ne pojavi novi val ultrabogatih kupaca.
• Nairobi CBD i Eastlands: Središnja poslovna četvrt (CBD) Nairobija, nekoć komercijalno središte, bilježi relativan pad jer se poslovanje seli u zone poput Upper Hill i Westlands. CBD se suočava sa zastarjelim zgradama, gužvama i nedostatkom parkirnih mjesta. Mnoge tvrtke su premjestile sjedišta, ostavljajući starije poslovne blokove s rastućom prazninom. Najamnine u CBD-u su među najnižima za poslovne prostore, a neke zgrade se prenamjenjuju u povoljne hotele ili za obrazovne svrhe. Projekt Nairobi Railway City i planirane obnove (poput trenutne regeneracije gradske tržnice i novih autobusnih terminala) imaju za cilj revitalizirati jezgru. Ako budu uspješni, mogli bi privući veći broj posjetitelja i možda nove mješovite projekte u CBD u narednim godinama. U međuvremenu, Eastlands (istočno od CBD-a, uključujući područja poput Buruburu, Donholm, Embakasi) – tradicionalno zone srednjeg i nižeg dohotka – ostaje gusto naseljen i relativno pristupačan. Vlada je usmjerila Eastlands naselja na urbanu obnovu: stare stanove općinskog vijeća u Jericho, Shauri Moyo, Kariobangi planira se preurediti u moderne srednje visoke stanove kroz PPP modele. Neki projekti su zastali, ali drugi (poput novog kondominija u Shauri Moyo) su u tijeku. Eastlands ima koristi od blizine industrijskih radnih centara i J.K.I.A. Posebno su Embakasi i Tassia doživjeli mini procvat s terminalom SGR-a i proširenjem zračne luke – cijene zemljišta su tamo naglo porasle u očekivanju komercijalnog rasta. Proširenje Outer Ring Roada prije nekoliko godina također je podiglo vrijednosti nekretnina uz njega. Međutim, ova područja suočavaju se s infrastrukturnim zaostacima (voda, kanalizacija) zbog velikog broja stanovnika. U 2025. očekuje se da će Eastlands ostati tržišta volumena – puno transakcija po nižim cijenama, s malim postupnim povećanjima cijena kako obitelji prelaze iz najma u vlasništvo unutar ovih četvrti.

Ukratko, unutrašnja dinamika tržišta nekretnina u Nairobiju je u promjeni. Najskuplje četvrti se prilagođavaju novim zahtjevima, poslovne zone se repozicioniraju, a neka gradska područja su spremna za obnovu. Promjene u zoniranju i dalje su nepoznanica – ako okrug Nairobi dopusti veću gustoću u određenim predgrađima, to bi moglo promijeniti ponudu. Za investitore, mikrolokacija je ključna: jedna strana grada može donijeti dvoznamenkasti rast dok druga stagnira. Mudri diverzificiraju geografski – primjerice, držeći mješavinu nekretnina u vrhunskim i novim područjima radi smanjenja rizika.

Prilike i rizici (2025.–2030.)

Gledajući prema kratkoročnom i srednjoročnom razdoblju, tržište nekretnina u Nairobiju nudi kombinaciju privlačnih prilika i značajnih rizika. U nastavku navodimo ključne koje bi investitori, developeri, kupci i donositelji odluka trebali imati na umu:

Prilike:

• Brza urbanizacija i potražnja za stanovanjem: Demografski trendovi u Keniji snažno pogoduju nekretninama. S urbanizacijom od ~3,8% godišnje i rastom stanovništva od ~2% (znatno iznad svjetskog prosjeka) cytonn.com, Nairobi će se i dalje povećavati s novim stanovnicima. Deseci tisuća stambenih jedinica potrebni su svake godine u Nairobiju kako bi se zadovoljio ovaj rast i riješio postojeći stambeni deficit (procijenjen na više od 200.000 jedinica godišnje). Ova temeljna potražnja – osobito za priuštivim i srednje dohodovnim stanovanjem – pruža čvrstu osnovu za tržište. Investitori koji mogu isporučiti kvalitetne domove po pristupačnim cijenama pronaći će duboko tržište kupaca i najmoprimaca u doglednoj budućnosti.
• Infrastruktura otključava nova područja: Kontinuirana ulaganja u infrastrukturu (ceste, željeznica, komunalije) šire prostor za razvoj nekretnina. Projekti poput Nairobi Expresswaya, obilaznica, prigradskih željezničkih linija i planiranih proširenja komunalija (voda, struja) na periferiju otvaraju prethodno nepristupačna zemljišta. Ovo stvara prilike u područjima koja su nekad bila ruralna – zapravo granična tržišta unutar orbite Nairobija. Investitori koji rano uđu u ove infrastrukturno vođene koridore rasta mogu imati koristi od značajnog povećanja vrijednosti zemljišta kako razvoj slijedi asfalt. Na primjer, područja u blizini budućih prometnih čvorišta (nove željezničke stanice, autobusni terminali) idealna su za razvoj orijentiran na prijevoz. Dodatno, poboljšanje sadržaja (optički internet, trgovački centri, škole) u satelitskim gradovima čini ta tržišta samoodrživijima, omogućujući komercijalne i maloprodajne prilike za nekretnine tamo (već vidimo nove trgovačke centre u mjestima poput Kitengele i Ruaka). Pratiti infrastrukturu i dalje će biti dobitna strategija.
• Uspon novih klasa imovine: Tržište nekretnina u Nairobiju se diversificira izvan tradicionalnih kategorija. Pojavljuju se nedovoljno opslužene niše kao unosne granice:
  • Namjenski izgrađeni studentski smještaj (PBSA): S porastom upisa na sveučilišta i nedostatkom smještaja u kampusu, privatni studentski hosteli u blizini kampusa (npr. oko Kenyatta University, JKUAT Juja, Strathmore) su vrlo traženi. Moderni studentski apartmani koji nude namještene sobe, Wi-Fi i sigurnost ostvaruju atraktivne prinose i nisku popunjenost vineyardproperties.co.ke. Investitori prepoznaju PBSA kao stabilan izvor prihoda relativno otporan na ekonomske promjene (studenti trebaju smještaj bez obzira na sve).
  • Nekretnine za zdravstvo i biotehnologiju: U Nairobiju raste ulaganje u privatne bolnice, klinike i medicinske komplekse. Na primjer, područja oko Upper Hilla i Parklandsa imaju mnogo bolnica – nekretnine za zdravstvo (i povezani medicinski uredski prostori) obično su otporne i podržane rastućom potražnjom srednje klase za kvalitetnom zdravstvenom skrbi. Brojni projekti mješovite namjene sada integriraju medicinske ustanove.
  • Logistika i podatkovni centri: Osim skladišta, Nairobi se pozicionira kao tehnološko središte Istočne Afrike. Potražnja za podatkovnim centrima raste (npr. Africa Data Centres i drugi proširuju kapacitete) kako bi služili rastućem ICT sektoru i korištenju interneta. Investitori u nekretnine mogu iskoristiti ovu priliku kroz industrijski zonirana zemljišta i specijalizirane zgrade. Također, logistika posljednje milje (mali distributivni centri unutar grada) je tražena zbog e-trgovine – niša koja gotovo nije postojala prije deset godina.
  • Povratak ugostiteljstva: Sektor hotela i servisiranih apartmana u Nairobiju, koji je teško pogođen COVID-19 pandemijom, oporavlja se. Poslovna putovanja i konferencije su u porastu, a Nairobi ostaje regionalno središte. Dobro locirane ugostiteljske nekretnine (posebno one koje ciljaju poslovne putnike i goste na duži boravak) imaju obnovljen potencijal. Neki zatvoreni hoteli ponovno se otvaraju pod novim brendovima, a međunarodni operateri traže prilike, ohrabreni poboljšanim turističkim brojkama.
• Tehnologija i PropTech: Digitalna transformacija nekretnina otvara nove prilike. Široka upotreba portala za nekretnine (BuyRentKenya, Property24, Jiji) i društvenih mreža olakšala je i pojeftinila dolazak do kupaca/najmoprimaca. Investitori mogu prodavati stanove u izgradnji putem virtualnih tura klijentima iz dijaspore – čime se širi baza kupaca. Digitalizacija zemljišnih knjiga od strane vlade (Ardhisasa) smanjuje rizik i vrijeme transakcije, što povećava povjerenje investitora (posebno stranaca ili Kenijaca u inozemstvu koji su se prije brinuli zbog prijevara s vlasničkim listovima) vineyardproperties.co.ke. PropTech startupovi također niču u Nairobiju, nudeći rješenja od digitalnih hipotekarnih platformi do pametne kućne tehnologije. Prihvaćanje tehnologije može dati prednost developerima i agentima – oni koji koriste AI za povezivanje nekretnina, blockchain za sigurnost vlasništva ili online alate za upravljanje nekretninama mogu smanjiti troškove i poboljšati svoju ponudu linkedin.com linkedin.com. Ukratko, akteri na tržištu nekretnina u Nairobiju koji tehnološki inoviraju privući će sve sofisticiraniju, mlađu klijentelu.
• Povoljni Vladini Inicijative: Kako je već spomenuto, političko okruženje je uglavnom podržavajuće. Agresivan pristup vlade stambenom pitanju (putem AHP-a) znači kontinuirani niz projekata i potencijalnih partnerstava za privatne tvrtke. Porezne olakšice (za pristupačno stanovanje i REIT-ove) poboljšavaju povrate u tim segmentima. Država također osniva institucije poput KMRC-a kako bi popunila praznine na tržištu (stambeno financiranje). Ako pogledamo slična tržišta, politička volja iza stanovanja može potaknuti razvoj potpuno novih sektora (npr. refinanciranje pristupačnih hipotekarnih kredita, programi vaučera za najam itd.). Dodatno, relativna politička stabilnost Kenije (nakon izbora 2022.) i pro-biznis stav trenutnog režima (koji traži strana ulaganja) stvaraju povoljnu atmosferu. Otvorenost Kenije prema stranom kapitalu – uključujući kineske, europske i zaljevske ulagače u nekretnine – predstavlja priliku za velika ulaganja da osiguraju financiranje ili partnerstva. Već smo vidjeli jak interes stranih ulagača u Nairobiju, od fondova privatnog kapitala do obveznica dijaspore, jer Kenija nudi uvjerljivu priču o rastu i relativno transparentan pravni sustav u usporedbi s mnogim afričkim tržištima vineyardproperties.co.ke. Sve dok Kenija nastavi s ekonomskim reformama i infrastrukturom, ostat će magnet za ulaganja u nekretnine u regiji.

Rizici:

• Ekonomski i financijski rizici: Unatoč nedavnim poboljšanjima, kenijsko gospodarstvo ima ranjivosti koje bi mogle utjecati na tržište nekretnina. Visoki javni dug i fiskalni deficiti mogli bi prisiliti na mjere štednje ili daljnje povećanje poreza, što bi moglo smanjiti potrošnju potrošača i širenje poslovanja (utječući na potražnju za nekretninama). Na primjer, ako vlada znatno poveća PDV ili porez na dohodak kako bi povećala prihode, raspoloživi dohodak srednje klase bi pao, što bi smanjilo kupovnu moć za stanove. Rizik od kamatnih stopa je još jedna briga – iako stope sada padaju, svaki ponovni rast inflacije (npr. zbog globalnog skoka cijena nafte ili loše poljoprivredne sezone) mogao bi natjerati CBK da ponovno poveća stope, čime bi troškovi zaduživanja naglo porasli. To bi ohladilo uzimanje hipotekarnih kredita i opteretilo visoko zadužene developere. Tečaj šilinga također je dvosjekli mač: nagla deprecijacija (ako bi se dogodila) povećala bi troškove uvoza za gradnju i mogla obeshrabriti strane ulagače koji se boje valutnih gubitaka. S druge strane, vrlo jak šiling mogao bi naštetiti gospodarstvu čineći izvoz nekonkurentnim, što bi neizravno utjecalo na BDP i, na kraju, potražnju za nekretninama. Ukratko, makroekonomske oscilacije ostaju rizik – razboriti ulagači će planirati scenarije s kamatama 3–4% višim, za svaki slučaj, i izbjegavati preveliko zaduživanje.
• Politički i upravljački rizik: Iako je Kenija općenito stabilna, ima povijest političkih napetosti, osobito oko izbora. Sljedeći opći izbori 2027. mogli bi unijeti razdoblje neizvjesnosti u srednjoročnim izgledima. Tijekom izbornih sezona investitori često usvajaju stav čekanja i promatranja, a promet nekretninama može se znatno usporiti uoči izbora (kao što je viđeno 2017. i 2022.). Svako izbijanje nemira ili osporeni rezultati mogli bi privremeno poremetiti tržište ili narušiti povjerenje investitora. Štoviše, dosljednost politike nije zajamčena – nova administracija može promijeniti prioritete ili poništiti određene poticaje (na primjer, buduća vlada možda neće u istoj mjeri davati prednost pristupačnom stanovanju ili bi pod populističkim pritiskom mogla uvesti kontrolu najamnina – Kenija je u prošlosti nakratko razmatrala zakon o kontroli najamnina). Korupcija i birokracija također ostaju rizici; otimanje zemljišta i mito pri odobravanju, iako smanjeni, još uvijek se događaju. Ako reforme upravljanja zastanu, to bi moglo dodati skrivene “poreze” na razvoj. Stoga dionici moraju pratiti političku putanju Kenije, provoditi dubinsku analizu vlasništva nad zemljištem (kako bi izbjegli sporove oko vlasništva koji proizlaze iz prošle korupcije) i možda tempirati veća ulaganja tako da izbjegnu neposredna izborna razdoblja.
• Prevelika ponuda u određenim segmentima: Jasan i prisutan rizik je prevelika ponuda u određenim segmentima nekretnina, što može godinama smanjivati prinose. To već vidimo u:
  • Luksuzni stambeni segment: Previše luksuznih apartmana i premalo kupaca. Investitori koji dodaju još ponude u ovaj zasićeni segment riskiraju da im projekti zapnu ili da moraju nuditi velike popuste. Bez jasnih signala potražnje (npr. predugovora), pokretanje novih luksuznih stanova u Nairobiju sada je visokorizično.
  • Uredski prostori: Unatoč pozitivnim znakovima, Nairobi još uvijek ima velik višak uredskog prostora koji treba apsorbirati cytonn.com. Porast rada na daljinu/hibridnog rada i zajedničkih ureda znači da tvrtke optimiziraju korištenje prostora umjesto da dramatično šire svoje prostore. Ako developeri nastave graditi urede tempom prije 2020., praznine će potrajati, a najamnine će ostati iste ili padati. Starije uredske zgrade suočavaju se s rizikom zastarijevanja ako se ne obnove (stanari će se okretati novijim, zelenijim prostorima). Neki vlasnici možda će morati prenamijeniti ili prodati uz gubitak. Dok apsorpcija ne uhvati korak (što može potrajati nekoliko godina), uredski sektor ostaje ranjiv.
  • Maloprodajni čvorovi: Bum trgovačkih centara iz 2010-ih doveo je do nekoliko slučajeva prevelike ponude (neki centri imaju popunjenost <50%). S rastom e-trgovine (iako još uvijek mala u Keniji) i potrošačima koje je nedavno pogodila inflacija, obrasci potrošnje u maloprodaji su u promjeni. Novi maloprodajni projekti trebali bi se vrlo pažljivo analizirati u pogledu potražnje. Sekundarne lokacije za trgovačke centre nose rizik, jer se kupci drže nekoliko dominantnih centara.
  • Hotel/Slobodno vrijeme: Puno novih hotelskih kreveta pojavilo se na tržištu prije COVID-a (sjetite se svih novih hotela između 2015.–2019.). Oporavak nakon pandemije je u tijeku, ali globalna recesija ili pad putovanja mogli bi brzo smanjiti popunjenost. Servisirani apartmani su doživjeli preveliku ponudu u mjestima poput Westlandsa (mnogi stambeni developeri prešli su na servisirane jedinice bez dovoljne isplativosti). Oni u ugostiteljstvu trebali bi osigurati da imaju jedinstvenu ponudu ili suradnju s turističkim operaterima/poslovnim putovanjima kako bi izbjegli da postanu još jedan generički konkurent na prezasićenom tržištu.

Upravljanje rizikom prevelike ponude zahtijeva istraživanje tržišta i moguće diferenciranje proizvoda. Preporučuje se developerima da pogledaju gdje postoji neispunjena potražnja – npr., umjesto još jednog generičkog stambenog bloka u Kilimaniju, možda pristupačne jedinice u Rongaiju ili zajednicu za starije osobe (niša koja još nije iskorištena). Kreativnost i ciljanje praznina (kao što je studentski smještaj, kako je navedeno) mogu zaobići zamku prevelike ponude.

• Trošak izgradnje i isplativost projekta: Gradnja u Keniji s vremenom je postala skuplja, a prekoračenja troškova ili nedostatak financiranja predstavljaju rizik. Izvođači navode skupe građevinske materijale (neke cijene porasle su 20–30% u posljednjih nekoliko godina) i nove regulatorne troškove (npr. naknade za registraciju projekata pri NCA, viši standardi usklađenosti) kao izazove. Iako je inflacija sada niska, naslijeđe visokih troškova ostaje – ako developeri podcijene troškove, projekti mogu stati na pola puta zbog nedostatka gotovine (neki projekti u Nairobiju trenutno su zaustavljene ljuske). Osim toga, lokalno financijsko okruženje za developere je teško: banke traže visoka jamstva i kamate od oko 13–15% (iako padaju, još su visoke). Mnogi developeri oslanjaju se na prodaju “off-plan” za financiranje izgradnje; ako prodaja uspori, riskiraju neispunjavanje obveza i ostavljanje kupaca na cjedilu. Vidjeli smo kašnjenja i neuspjehe projekata koji su narušili povjerenje kupaca u neke “off-plan” ponude. Ovaj rizik znači da kupci postaju oprezniji, preferirajući gotove jedinice ili developere s dokazanim iskustvom. Novi developeri bez čvrstog financiranja mogli bi imati problema s dobivanjem povjerenja. Nadalje, svaki ponovni rast globalnih cijena sirovina mogao bi ponovno povećati troškove materijala, smanjujući marže. Najbolji način za ublažavanje ovog rizika je temeljito financijsko planiranje, moguće korištenje alternativnih izvora financiranja (zajednička ulaganja, privatni kapital ili čak korištenje REIT-ova), te fazna realizacija projekta koja je usklađena sa stvarnim novčanim tokom.
• Regulatorni i pravni rizici: Iako je vlada naklonjena sektoru nekretnina, postoje regulatorne zamke na koje treba obratiti pažnju:
  • Sporovi oko vlasništva nad zemljištem: Čišćenje zemljišnih registara u Keniji je u tijeku, ali nije završeno. Još uvijek postoje slučajevi dvostrukih vlasničkih listova ili povijesnih zahtjeva. Investitori moraju temeljito provjeriti vlasničke listove, a ako su u pitanju veće parcele, angažirati geodete za potvrdu granica. Sudski sporovi oko zemljišta mogu blokirati razvoj godinama – rizik koji treba izbjeći temeljitom provjerom.
  • Promjenjivi propisi: Politika poput nameta za pristupačno stanovanje (pokušana 2023.) može se pojaviti iznenada i utjecati na novčane tokove (u tom slučaju, učinkovito bi smanjila neto prihod potencijalnih kupaca nekretnina). Slično tome, stroža provedba građevinskih propisa može značiti veće troškove usklađivanja. Ekološki propisi (npr. odobrenja NEMA) provode se strože; developeri koji zaobilaze pravila riskiraju zatvaranje. Provedba zoniranja je još jedan aspekt – okrug Nairobi povremeno provodi zoniranje (na primjer, zatvaranje bučnih noćnih klubova u stambenim područjima krajem 2022., što utječe na komercijalnu upotrebu stambenih nekretnina). Oni koji vode kratkoročne najmove ili mješovite djelatnosti u zonama gdje to nije dopušteno trebali bi biti oprezni zbog mogućih represivnih mjera, možda potaknutih pritužbama stanara.
  • Oporezivanje:* Trend je prema gore – porez na kapitalnu dobit je utrostručen posljednjih godina gbcghanaonline.com, a izuzeća od PDV-a mogu biti ukinuta ako vladi zatreba prihod. Nekretnine, kao relativno nelikvidna imovina, mogu pretrpjeti ako porezi na transakcije ili posjed postanu previsoki. Na primjer, ako Nairobi značajno poveća stope na nekretnine (godišnji porez na zemljište) nakon nove procjene vrijednosti, držanje neiskorištenog zemljišta može postati vrlo skupo, što može prisiliti na prodaju u nuždi. Ovo je posebno rizik za špekulante zemljištem.
• Globalni faktori: Nairobi nije imun na globalne cikluse nekretnina i geopolitičke događaje. Globalna recesija mogla bi smanjiti izravna strana ulaganja i natjerati multinacionalne kompanije na smanjenje poslovanja (što bi pogodilo potražnju za vrhunskim uredima i stanovima). Također bi mogla dovesti do strožih globalnih uvjeta likvidnosti, što bi otežalo kenijskim bankama ili developerima prikupljanje kapitala u inozemstvu. Nadalje, pozicija Nairobija kao regionalnog središta znači da je sigurnost od presudne važnosti – svaka nestabilnost u regiji (u susjednim zemljama ili prijetnje terorizmom) može utjecati na boravak stranaca i percepciju investitora. Klimatske promjene su još jedan nadolazeći rizik; iako nije neposredan, problemi poput nestašice vode (koja se već osjeća kroz racionalizaciju u Nairobiju) mogli bi se pogoršati, a nestabilno vrijeme može utjecati na gradnju (jake kiše odgađaju radove ili uzrokuju štetu od poplava). Ovi globalni ili okolišni faktori teže su za predvidjeti, ali trebali bi biti dio strateške procjene rizika.

Kako bi se iskoristile ove prilike i upravljalo rizicima, investitori i dionici trebaju pametan, istraživanjem vođen pristup. Diverzifikacija (po segmentima i lokacijama), partnerstvo s iskusnim lokalnim tvrtkama i održavanje fleksibilnosti za promjenu strategije bit će ključni. Tržište u Nairobiju je dinamično – bogatstvo se može steći prepoznavanjem pravog trenda, ali pogrešno tumačenje trendova ili ignoriranje rizika može biti skupo.

Izgledi i prognoze

Gledajući unaprijed, što možemo očekivati od tržišta nekretnina u Nairobiju u sljedećih nekoliko godina? Iako su predviđanja uvijek nesigurna, sinteza stručnih mišljenja i trenutnih trendova daje sljedeći izgled:

• Rast tržišta uz oprezni optimizam: Analitičari općenito očekuju da će se sektor nekretnina u Nairobiju nastaviti rasti, ali umjerenim tempom. Investicijska tvrtka Cytonn Investments, na primjer, zadržava “neutralan” pogled na kenijski sektor nekretnina u cjelini cytonn.com. Očekuju da će učinak sektora biti podržan pozitivnim temeljima – mladom i rastućom populacijom, stalnom potražnjom za stanovanjem, kontinuiranim poboljšanjima infrastrukture i obnovljenim povjerenjem u ugostiteljstvo/turizam cytonn.com. Ovi čimbenici bi trebali održati tržište na putanji rasta. Međutim, Cytonn također ističe da prevelika ponuda u određenim segmentima (poslovni uredi i maloprodaja), izazovno poslovno okruženje s visokim porezima i averzija investitora prema riziku u luksuznijim projektima mogu ograničiti rast cytonn.com. U suštini, industrija će rasti, ali ne ravnomjerno; džepovi izvrsnosti će zablistati, dok će slabiji segmenti zaostajati.
• Prognoza za stambeni sektor: Očekuje se da će segment pristupačnog i srednjeg stambenog tržišta biti glavni nositelj rasta. Vladina inicijativa znači da će deseci tisuća novih pristupačnih jedinica ući na tržište Nairobija u sljedeće 2-3 godine, što bi postupno trebalo pomoći u ublažavanju ekstremnog nedostatka stanova. Ova masovna ponuda može spriječiti eksploziju cijena u nižem segmentu stanovanja (dobro za kupce), ali potražnja je toliko velika da će dobro smješteni projekti i dalje biti rasprodani. Cijene stanova u srednjeklasnim naseljima i satelitskim gradovima predviđa se da će zadržati uzlazni trend, potencijalno 5–10% godišnjeg rasta u kratkom roku, prema nekim agencijama za nekretnine – osobito u područjima koja imaju koristi od novih cesta ili blizine gospodarskih čvorišta. Potražnja za najmom u srednjem segmentu također će ostati snažna (jer je Kenija i dalje primarno tržište najma u urbanim područjima). Tržište luksuznih stanova vjerojatno će ostati stabilno do 2025.–2026., s bilo kakvim rastom cijena u elitnim predgrađima samo u niskim jednoznamenkastim postocima godišnje (ako ne i s blagim daljnjim padom) dok se postojeća ponuda ne apsorbira. Korištenje hipotekarnih kredita moglo bi se blago poboljšati kako kamatne stope padaju i KMRC krediti postaju dostupniji, ali s obzirom na to da većina Kenijaca još uvijek kupuje domove putem štednje i SACCO kredita, bum hipotekarnog tržišta nije odmah na vidiku – to će biti postupan proces. Općenito, stambene nekretnine će i dalje biti temelj ulaganja, s najboljim povratima koji dolaze iz ili razvoja pristupačnog stanovanja (iskorištavajući državne poticaje i grupne prodaje) ili strateške kupnje zemljišta u koridorima rasta.
• Prognoza za komercijalne urede: Očekuje se da će se uredski sektor postupno stabilizirati. Knight Frankovo izvješće Kenya Market Update (druga polovica 2024.) pokazalo je da su najamnine za vrhunske urede prestale padati, a popunjenost lagano raste, što bi se trebalo nastaviti i u 2025. Možemo očekivati blagi porast prosječnih najamnina za urede (možda 1–3% godišnje) za vrhunske zgrade kako gospodarstvo raste i tvrtke traže “kvalitetniji prostor”. Sekundarni uredski prostori, međutim, vjerojatno će i dalje biti pod pritiskom – starije zgrade razreda B/C možda će morati sniziti najamnine ili pronaći specifične najmoprimce. Ukupni prinosi na urede mogli bi se malo smanjiti (ako najamnine rastu sporije od vrijednosti nekretnina), ali bi trebali ostati u atraktivnom rasponu od oko 7-8% za investitore content.knightfrank.com. Jedan obećavajući podtrend: nova potražnja iz BPO/call centar sektora – što dokazuju globalne tvrtke poput Teleperformancea koje otvaraju velike urede u Nairobiju cytonn.com. Ako se Nairobi pozicionira kao regionalno središte za outsourcing (iskorištavajući dobru obrazovanost i znanje engleskog jezika), mogao bi u narednim godinama apsorbirati znatne uredske prostore. Ipak, zbog viška ponude, ne očekuje se veliki građevinski bum uredskih prostora – developeri će se vjerojatno fokusirati na gradnju po narudžbi ili mješovite namjene, a ne na spekulativne uredske tornjeve za sada. Do 2027. mogli bismo doseći zdraviju ravnotežu ponude i potražnje za uredima ako se gospodarski rast održi i ne pojavi se novi višak.
• Prognoza za maloprodaju i ugostiteljstvo: Izgledi za sektor maloprodaje su stabilni do pozitivni. Kako navodi Cytonn, lokalni i međunarodni trgovci (lanci supermarketa, robne kuće) su u fazi širenja cytonn.com. Trgovački centri u Nairobiju koji se prilagode (nude iskustvo, hranu i piće, zabavu, a ne samo kupovinu) će napredovati. Možemo očekivati blagi rast najamnina za vrhunske maloprodajne prostore, posebno za dobro smještene trgovačke centre (2–5% godišnje), a slobodni prostori u 5 najboljih centara trebali bi ostati niski. Novi razvoj maloprodaje vjerojatno će biti ograničen na nedovoljno opskrbljena područja (npr. novi trgovački centar u brzo rastućem satelitskom gradu), a ne na zasićenu jezgru Nairobija. Što se tiče ugostiteljstva, stručnjaci predviđaju nastavak oporavka – popunjenost i cijene soba rastu kako se turizam i poslovna putovanja oporavljaju. Do 2025. hotelski sektor u Nairobiju približava se rezultatima prije pandemije. Globalni hotelski brendovi nastavljaju s planovima (neki su ih pauzirali 2020.) – primjerice, Marriottov Four Points se širi, a drugi brendovi poput Hiltona (unatoč zatvaranju Hiltona u centru) razmatraju nova partnerstva u Nairobiju. Postoji rizik od prevelike ponude ako previše novih hotela otvori odjednom, ali s obzirom na oprez investitora, vjerojatan je umjereni rast broja soba. Servisirani apartmani u Westlandsu/Kilimaniju mogli bi konsolidirati ili diverzificirati svoju ponudu kako bi ostali konkurentni. Airbnb/kratkoročni najam su se čvrsto vratili, uz snažnu potražnju dijaspore i regionalnih poslovnih putnika – iako je konkurencija među domaćinima intenzivna, što ih tjera da podignu razinu usluge (oni koji to učine mogli bi imati popunjenost iznad 80%). Zanimljivo, globalno istraživanje Knight Franka istaknulo je da je 15% stambenih jedinica u Nairobiju prešlo na kratkoročni najam (Airbnb) posljednjih godina, što je dovelo do rasta najamnina od 10% u vrhunskim područjima knightfrank.com.hk content.knightfrank.com – zanimljiv trend za pratiti, jer bi regulacija ili zasićenje tržišta to mogli promijeniti.
• Industrijska i logistička prognoza: Svi pokazatelji upućuju na to da će industrijski/logistički segment nastaviti svoj snažan rast. S obzirom na prioritet e-trgovine i proizvodnje, potražnja za skladišnim prostorom ostat će visoka. Očekujemo godišnji rast najamnina za vrhunske industrijske prostore od 5–10% u ključnim logističkim parkovima Nairobija tijekom sljedećih nekoliko godina, dok se ne pojavi više ponude koja bi uravnotežila tržište content.knightfrank.com. Popunjenost u modernim objektima trebala bi ostati visoka (80-90%). Investitori su sve više zainteresirani za industrijske nekretnine zbog visokih prinosa; mogli bismo vidjeti pokretanje prvog kenijskog industrijskog REIT-a ili specijaliziranih fondova usmjerenih na skladišnu imovinu. Razvoj Posebnih gospodarskih zona poput Northlands SEZ-a ili proširenje Athi River EPZ-a stvorit će prilike za nekretnine (tvornice, smještaj za radnike, poslovni centri oko njih). Također, poboljšana povezanost poput nadolazeće pristupne ceste do unutarnjeg kontejnerskog terminala u Nairobiju i moguće brze ceste prema sjevernom koridoru dodatno će integrirati Nairobi s regionalnom trgovinom, povećavajući potražnju za logističkim nekretninama. Ukratko, industrijski sektor u Nairobiju spreman je za snažan rast, vjerojatno najoptimističniji segment od svih.
• Pogledi investitora i institucija: Institucionalni investitori (private equity, razvojne financijske institucije, mirovinski fondovi) pokazuju sve veći interes za kenijsko tržište nekretnina zbog njegovih prinosa i stabilnosti Kenije. Možemo očekivati više strukturiranih ulaganja i partnerstava. Na primjer, međunarodni developeri udružuju se s lokalnim tvrtkama na velikim projektima (kao što je slučaj s kineskim tvrtkama u pristupačnom stanovanju ili američkim fondovima u studentskom smještaju). Kenijski mirovinski sektor, s novim ograničenjima za alokaciju imovine, vjerojatno će povećati ulaganja u nekretnine putem REIT-ova ili izravnih projekata, s obzirom na potrebu za dugoročnim prinosima. Stručne prognoze entiteta poput HassConsult sugeriraju da će se tržište nekretnina sve više segmentirati – s time da će srednji i niži srednji segmenti pokretati volumen, dok će luksuz biti više prilagođen. Očekuju da će rast satelitskih gradova “ostati na visokoj putanji do 2025. godine” i vjerojatno i nakon toga, pod uvjetom da infrastruktura prati razvoj peopledaily.digital. Knight Frankovo izvješće za Afriku 2024/25 optimistično je za Keniju, navodeći da se više od 95% afričkih tržišta nekretnina (uključujući kenijsko) sada vratilo na razinu aktivnosti prije pandemije knightfrank.com, te naglašava ulogu Nairobija kao regionalnog investicijskog središta koje će nastaviti privlačiti značajan kapital. Također ističu održivost i ESG kao nove teme – predviđajući veću vrijednost za zgrade s ekološkim certifikatom jer ih globalni investitori i korisnici sve više zahtijevaju knightfrank.com.hk. To bi moglo značiti buduće premium najamnine za razvojne projekte u Nairobiju koji ispunjavaju te standarde.
• Zaključak – Umjeren rast, selektivni uspjesi: Sveukupno, čini se da je konsenzus umjeren, održiv rast za tržište nekretnina u Nairobiju u sljedeće 3-5 godine. Vjerojatno su prošla vremena općeg procvata nekretnina. Umjesto toga, rast će biti selektivan:
  • Pristupačno stanovanje i najamni apartmani – visok rast i povrat ulaganja.
  • Logistika/industrija razreda A – visok rast, snažni prinosi.
  • Vrhunski uredi na najboljim lokacijama – stabilni s blagim rastom.
  • Vrhunska maloprodaja – stabilna, rast na razini inflacije.
  • Luksuzni stambeni objekti – nizak rast (može čak zaostajati za inflacijom u nekim dijelovima dok se ne riješi prevelika ponuda).
  • Stariji komercijalni objekti – nizak ili negativan rast (osim ako se ne prenamijene).

Vanjski šokovi unatoč tome, očekuje se da će se tržište nekretnina u Nairobiju širiti zajedno s gospodarskim i demografskim rastom grada. Donošenje odluka na temelju podataka i dubinska analiza bit će ključni, kako jedan izvještaj naglašava, za razlikovanje uspješnih ulaganja od onih koja podbacuju vineyardproperties.co.ke. Oni koji se prilagode novim trendovima – bilo da je riječ o pristupačnom stanovanju, pametnoj tehnologiji ili promjenjivim potrošačkim preferencijama – uspjet će, dok bi oni koji se drže zastarjelih modela mogli imati poteškoća.

Zaključno, Nairobi 2025+ ostaje jedno od najdinamičnijih tržišta nekretnina u Africi. Prilika ima mnogo – od izgradnje sljedećeg pristupačnog stambenog naselja koje mijenja živote, do stvaranja ultramodernih logističkih centara koji pokreću trgovinu. Budućnost tržišta nekretnina u gradu je svijetla, ali zahtijeva strateško upravljanje. Dionici koji ostanu informirani, agilni i usmjereni na kupca imaju priliku iskoristiti val nekretnina u Nairobiju za veliki uspjeh. Uostalom, kako pokazuje razvoj Nairobija, lokacija je i dalje kralj – ali pristupačnost i inovacija sada su kraljica i as na ovom živopisnom tržištu biasharaleo.co.ke.