Nekretnine u San Diegu 2025.: Kuće od milijun dolara, vrtoglave najamnine i promjenjivo tržište

Tržište nekretnina u San Diegu 2025. doživljava primjetan zaokret nakon godina izuzetno snažnog rasta. Cijene kuća i dalje su blizu rekordnih razina – oko 1 milijun dolara za tipičnu kuću – ali brzo povećanje vrijednosti iz pandemijskog razdoblja se izravnalo zillow.com alliedschools.com. Ponuda kuća na prodaju postupno se poboljšava s povijesno niskih razina, dajući kupcima nešto više pregovaračke moći nego prethodnih godina alliedschools.com. Istovremeno, stanari se suočavaju s rekordno visokim najamninama od oko 2.500 dolara mjesečno u prosjeku, pri čemu rast najamnina napokon usporava zbog vala novih stanova na tržištu obrag.org. U nastavku slijedi sveobuhvatan pregled trendova stambenih i komercijalnih nekretnina u San Diegu, uspješnosti četvrti, profila kupaca/stanara, izgleda za ulaganja, prognoza, razvojnih projekata, novih zakona, izazova pristupačnosti i ključnih ekonomskih čimbenika – od kamatnih stopa do migracija – koji oblikuju budućnost tržišta.

Trendovi stambenih nekretnina u 2025.

Cijene kuća: Vrijednosti kuća u San Diegu su se 2025. stabilizirale nakon meteorskog rasta prethodnih nekoliko godina. Srednja prodajna cijena sredinom 2025. iznosi oko 950.000 do 1.000.000 dolara, otprilike 1–3% niže nego godinu ranije zillow.com alliedschools.com. Zillowov indeks vrijednosti kuća za San Diego iznosio je oko 998.000 dolara u srpnju 2025., što je pad od 3,4% na godišnjoj razini zillow.com. Slično tome, Kalifornijsko udruženje agenata za nekretnine izvijestilo je da je srednja cijena odvojenih kuća u okrugu San Diego iznosila 1,025 milijuna dolara u lipnju 2025., što je blagi pad od 2–3% u odnosu na lipanj 2024. patch.com. Ukratko, cijene su se blago smanjile s vrhunca, ali su i dalje povijesno visoke – gotovo 60% više nego prije pet godina, početkom 2020-ih luxurysocalrealty.com. Ovo izravnavanje cijena označava hlađenje u odnosu na užurbani rast tijekom pandemije, što odražava otpor kupaca zbog ograničene pristupačnosti i viših troškova financiranja.

Obujam prodaje i zalihe: Aktivnost prodaje kuća se umjereno usporila. Do sredine 2025. broj zaključenih prodaja je nešto niži nego prošle godine (prodaja kuća u okrugu San Diego u lipnju 2025. bila je oko 2% manja nego u lipnju 2024.) sdhousingmarket.com. Jedan od glavnih razloga je nedostatak ponude – iako se zalihe poboljšavaju, još su uvijek skromne. Sredinom 2025. na tržištu područja San Diega bilo je otprilike 3.500 kuća zillow.com, što odgovara otprilike 3,2 mjeseca zaliha, u odnosu na ~2,4 mjeseca godinu ranije alliedschools.com. Taj porast zaliha od 33% kupcima je dao više opcija nego što su imali tijekom pandemijskog ludila alliedschools.com. Međutim, ukupne zalihe i dalje su znatno ispod razine prije 2020., jer su mnogi vlasnici “zaključani” ultra-niskim kamatnim stopama i ne žele prodati (više od 80% vlasnika nekretnina u Kaliforniji ima hipoteku s kamatom ispod 5%, što ih odvraća od prelaska na kredit od 7%) lao.ca.gov lao.ca.gov. Novi oglasi u San Diegu zapravo su bili niži dvoznamenkasto na godišnjoj razini početkom 2025. calmatters.org, što doprinosi tržištu koje je, iako mirnije, i dalje relativno tijesno prema povijesnim standardima.

Brzina tržišta i konkurencija: Prodaja kuća u prosjeku traje nešto duže, ali poželjne nekretnine i dalje se brzo prodaju. Srednje vrijeme na tržištu poraslo je na oko 24–27 dana (otprilike 3–4 tjedna) sredinom 2025., što je ~15–17% dulji period nego godinu ranije sdhousingmarket.com alliedschools.com. Kupci su postali promišljeniji jer rastuće kamatne stope smanjuju budžete, a natjecanja u nadmetanju su manje žestoka nego 2021.–2022. Ipak, više od trećine oglasa i dalje se prodaje iznad tražene cijene zillow.com, a otprilike 37% prodaja zatvoreno je iznad tražene cijene početkom ljeta zillow.com – što pokazuje da uređene kuće u popularnim četvrtima i dalje mogu izazvati konkurenciju. Istovremeno, gotovo polovica svih prodaja sada je ispod tražene cijene zillow.com, što odražava povećanu pregovaračku moć kupaca u odnosu na izrazito konkurentno tržište tijekom pandemije. U suštini, stambeno tržište San Diega u 2025. prešlo je u uravnoteženije stanje: kupci dobivaju više prostora za pregovore i predaha kako ponuda raste, a cijene se stabiliziraju, dok prodavatelji i dalje profitiraju od povijesno visokih vrijednosti i trajnog manjka stambenih jedinica.

Utjecaj kamatnih stopa: Povišene kamatne stope na hipotekarne kredite u rasponu od 6,5–7% bile su ključni faktor usporavanja tržišta. Nakon što su kamatne stope skočile s otprilike 3% na otprilike 7% između 2021. i 2023., kupovna moć kupaca je pala lao.ca.gov. Rezultat je manji broj kvalificiranih kupaca na gornjem dijelu tržišta i opreznije licitiranje. Mnogi potencijalni kupci koji žele kupiti veću nekretninu ostaju na svojim trenutnim lokacijama kako bi zadržali svoje hipotekarne kredite s niskim kamatama, što je pojava koja ograničava ponudu kuća na prodaju lao.ca.gov lao.ca.gov. S druge strane, kupci koji prvi put kupuju suočavaju se s mjesečnim otplatama hipoteke gotovo 80% višim nego prije samo nekoliko godina – za kuću srednje klase u Kaliforniji sada je potrebna otplata od oko 5.900 dolara, što je povećanje od 82% od 2020. godine lao.ca.gov. Ove visoke stope su učinkovito postavile plafon na cijene nekretnina u 2025., čime je zaustavljeno nekontrolirano povećanje vrijednosti. Industrijske prognoze predviđaju da bi kamatne stope na hipotekarne kredite mogle umjereno pasti nešto kasnije u 2025. (potencijalno pasti u srednji raspon od 6%) themortgagereports.com, što bi moglo osloboditi dio zadržane potražnje. Za sada, skupo financiranje dovelo je do razdoblja stabilizacije cijena i smanjenog prometa na tržištu nekretnina u San Diegu.

Trendovi u komercijalnim nekretninama

Dok se tržište stambenih nekretnina lagano hladi, tržište komercijalnih nekretnina u San Diegu suočava se s dramatičnijim promjenama nakon pandemije. Različiti sektori bilježe neujednačene rezultate:

Uredski prostori: Tržište uredskih prostora i dalje je slabo jer se nastavljaju obrasci rada na daljinu i hibridnog rada. Praznine u uredima dosegle su rekordne razine u 2025. Ukupna praznina uredskih prostora u okrugu iznosila je 14,5% u drugom tromjesečju 2025., što je porast u odnosu na otprilike 14,2% godinu ranije cushmanwakefield.com. Mnoge tvrtke su smanjile svoje prostore, dale višak prostora u podnajam ili se odlučile za coworking aranžmane. Uredi klase A posebno su nedovoljno iskorišteni (na primjer, neboderi u centru grada imaju praznine i preko deset posto) avisonyoung.us. Vlasnici nude poticaje i popuste na najamninu kako bi privukli najmoprimce na ovom tržištu povoljnom za najmoprimce. Milken Institute rangirao je gospodarstvo metropolitanskog područja San Diega niže u 2025. dijelom zbog ovih trendova u zapošljavanju i uredskim prostorima, napominjući da je kratkoročni rast zaposlenosti bio samo ~0,5% u 2024. – znatno zaostajući za državnim prosjekom axios.com. S pozitivne strane, raznoliko gospodarstvo San Diega (s sektorima biotehnologije, obrane i tehnologije) pruža određenu zaštitu – ali izgledi za uredske prostore ovise o povratku na rad u uredu i hoće li rast zaposlenosti u tehnološkom/biotehnološkom sektoru ponovno ojačati.
Industrijski i logistički prostori: Nakon razdoblja snažnog rasta, sektor industrijskih nekretnina bilježi blagi porast stope praznih prostora s povijesno niskih razina. U cijelom okrugu industrijska praznina iznosila je oko 7,7% sredinom 2025., što je nagli porast (+2,3 postotna boda na godišnjoj razini) kako su novi skladišni kapaciteti postali dostupni, a rast e-trgovine se normalizirao cushmanwakefield.com. Tržište skladišta u južnoj Kaliforniji izlazi iz razdoblja burne ekspanzije, a San Diego nije iznimka – najmoprimci sada imaju više izbora, a rast najamnina se usporio. Ipak, industrijska praznina oko 7% i dalje je zdrava prema povijesnim standardima, a potražnja za distributivnim centrima i prostorima za biotehnološku proizvodnju u ključnim podregijama (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley itd.) i dalje postoji. Cijene najma blago su pale s vrhunca jer se vlasnici natječu za manji broj aktivnih najmoprimaca latimes.com. Analitičari očekuju da će se industrijsko tržište uravnotežiti do 2026. kako se regionalno gospodarstvo i promet roba prilagode postpandemijskim normama jpmorgan.com.
Laboratoriji za biološke znanosti: Tržište nekretnina za biološke znanosti u San Diegu – podskup uredskih prostora specijaliziranih za biotehnološke laboratorije – doživjelo je bum izgradnje posljednjih godina, što je sada dovelo do viška praznog laboratorijskog prostora. Stopa slobodnih laboratorija za biološke znanosti porasla je na 26,3% do sredine 2025., u odnosu na samo 16,5% godinu ranije cushmanwakefield.com. Financiranje biotehnoloških poduzeća rizičnim kapitalom ohladilo se u odnosu na vrhunac iz 2021., a neki startupovi su propali ili se smanjili, ostavljajući novoizgrađene laboratorijske zgrade u potrazi za najmoprimcima. Ključni klasteri poput Torrey Pines, UTC i Sorrento Mesa imaju visoku dostupnost laboratorija. Ova prevelika ponuda vrši pritisak na snižavanje najamnina na tržištu laboratorija. Ipak, San Diego ostaje vodeće nacionalno središte biotehnologije, a stručnjaci iz industrije predviđaju da će, kako se budu osnivali novi startupovi za lijekove i medicinsku tehnologiju (i kako velike farmaceutske tvrtke nastave surađivati lokalno), ovaj prazan laboratorijski prostor postupno biti popunjen. U međuvremenu, vlasnici nude ustupke i poticaje za uređenje prostora kako bi privukli najmoprimce iz sektora bioloških znanosti. Visoka stopa praznih laboratorija kratkoročni je rizik za komercijalne investitore, ali naglašava koliko je novog prostora izgrađeno kako bi se zadovoljila potražnja za biotehnologijom tijekom buma.
Maloprodaja i ugostiteljstvo: Tržište maloprodajnih nekretnina u San Diegu je relativno stabilno. Stopa slobodnih maloprodajnih prostora iznosi oko 5,1% (2. kvartal 2025.), što je tek neznatno više nego prošle godine cushmanwakefield.com. Potrošači su se uglavnom vratili kupovini i objedovanju uživo; turistička područja i kvartovski centri podjednako su profitirali od snažnog oporavka turizma u 2025. San Diegovo ugostiteljsko tržište snažno se oporavlja – hotelska popunjenost i cijene soba poboljšale su se s povratkom konvencija i turističkih putovanja axios.com. To ima pozitivan učinak na maloprodajne i ugostiteljske prostore. Iako rast e-trgovine i dalje traje, većina dobro pozicioniranih maloprodajnih prostora (posebno otvorenih centara) dobro se drži, a neki prazni veliki prodajni prostori prenamjenjuju se u teretane, zabavne prostore ili čak stambene projekte. Višestambene najamnine, koje se često svrstavaju u komercijalnu imovinu, posluju solidno (nizak broj praznih stanova oko 4–5% i minimalan rast najamnina ove godine) obrag.org. Sve u svemu, komercijalno tržište nekretnina u San Diegu 2025. je mješovita slika: uredski i specijalizirani laboratorijski sektori suočavaju se s izazovima, industrijski sektor se normalizira nakon razdoblja rasta, a maloprodaja/ugostiteljstvo su oprezno optimistični.

Učinkovitost tržišta u različitim četvrtima

Tržište nekretnina u San Diegu je vrlo lokalizirano, s velikim razlikama po četvrtima i podtržištima. Luksuzne obalne četvrti, trendovske urbane četvrti i unutrašnja predgrađa pokazuju različite trendove u 2025.:

Luksuzna obalna tržišta: Luksuzne obalne zajednice (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe itd.) uglavnom su zadržale svoju vrijednost ili čak zabilježile porast, zahvaljujući oskudnoj ponudi i imućnim kupcima. Na primjer, Del Mar je imao medijalnu cijenu kuće od oko 3,0 milijuna dolara početkom 2025. – čak 55% višu nego godinu ranije sofi.com sofi.com. (Tako velik skok vjerojatno odražava nekoliko prodaja ultra-luksuznih nekretnina koje su podigle medijan, a ne opće povećanje vrijednosti.) Obalne nekretnine i dalje su tražene zbog pogleda na ocean i načina života, a mnogi vlasnici u tim područjima imaju financijske mogućnosti izdržati tržišne fluktuacije umjesto da prodaju po sniženoj cijeni. Ipak, čak su se i luksuzna tržišta ohladila u odnosu na natjecanja u nadmetanju iz 2021. – u Del Maru su kuće provodile oko 57 dana na tržištu i prodavale se oko 4% ispod tražene cijene u prosjeku sofi.com sofi.com, što pokazuje da čak i imućni kupci pregovaraju u ovoj situaciji.
Središnje urbane četvrti: Neke od popularnih, povijesno konkurentnih četvrti bliže centru grada nedavno su doživjele korekcije cijena. North Park, primjerice – trendovsko područje za mlade profesionalce – zabilježio je gotovo 20% pad cijena nekretnina od početka 2024. do početka 2025. sofi.com. Medijalna cijena u North Parku pala je na otprilike 900.000 dolara sofi.com jer su više kamatne stope isključile neke kupce prvi put, a pandemijska potražnja za obiteljskim kućama se smirila. Slično tome, dijelovi Downtown San Diego i Hillcrest bilježe stagnaciju ili pad cijena stanova, osobito za jedinice bez posebnih karakteristika. Ta su područja snažno rasla 2021.–2022., pa umjereni pad u 2023.–2025. predstavlja tržišnu normalizaciju. Ipak, potražnja za centralno smještenim domovima i dalje postoji – tržište North Parka smatra se “vrlo konkurentnim”, s oglasima koji često ulaze u ugovor za samo dva tjedna, ponekad i iznad tražene cijene za najtraženije nekretnine sofi.com sofi.com. U suštini, hlađenje u urbanim četvrtima ponovno je donijelo neke relativne povoljne prilike (cijene ispod vrhunca), koje iskusni kupci brzo iskorištavaju.
Unutrašnja i prigradska područja: Pristupačnija predgrađa i unutrašnje zajednice postale su žarišta aktivnosti jer kupci traže najbolju vrijednost za novac. Regije poput East County i North County Inland bilježe zdrav obujam prodaje. U lipnju 2025. poštanski brojevi s najviše prodanih kuća bili su uglavnom u unutrašnjosti: područja poput Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) i San Marcos (92078) predvodili su županiju po broju transakcija sdhousingmarket.com. Ove četvrti nude veće parcele ili više prostora po relativno umjerenoj cijeni po kvadratnom metru, što privlači obitelji i radnike na daljinu koji ne moraju biti blizu obale sdhousingmarket.com. Na primjer, Rancho Bernardo (planirana zajednica u unutrašnjosti) i San Marcos imaju srednje cijene kuća znatno ispod obalne srednje vrijednosti, a ipak nude kvalitetne škole i sadržaje – što ih čini privlačnim “povoljnim opcijama”. Analize agenata za nekretnine ističu da unutrašnje zajednice kupcima nude “više kuće za isti novac” uz pristojan pristup parkovima, trgovinama i autocestama sdhousingmarket.com. Kao rezultat toga, konkurencija ostaje oštra na mnogim od ovih tržišta s dobrom vrijednosti; neke kuće privuku više ponuda i brzo se rezerviraju ako su dobro cijenjene. S druge strane, nekoliko skupljih tržišta na obali North County (Encinitas, Del Mar) imalo je sporiju prodaju jednostavno zbog nedostatka ponude i izuzetno visokih cijena. Općenito, prigradski San Diego bilježi solidne rezultate, s umjerenim rastom cijena u nekim dijelovima i tek blagim padovima u drugima. Promjena je u tome što se potražnja više usmjerila prema ekstremnim predgrađima i prigradskim područjima jer kupci traže relativnu pristupačnost u ovom okruženju visokih kamata alliedschools.com alliedschools.com.
Južni zaljev i pogranična područja: U južnom dijelu okruga (npr. Chula Vista, National City, Imperial Beach), potražnja za stanovanjem također je bila snažna. Posebno je Chula Vista predvodnik u izgradnji novih domova, izdajući daleko više dozvola za stanovanje po glavi stanovnika nego većina gradova u okrugu planetizen.com planetizen.com. Ova izgradnja povećala je ponudu i zadržala rast cijena pod kontrolom. Kuća srednje klase u istočnoj Chula Visti ili Otay Ranchu općenito je jeftinija od usporedive kuće sjevernije, što privlači kupce koji prvi put kupuju i vojne obitelji. Početkom 2025. godine, medijalna cijena obiteljske kuće u National Cityju iznosila je oko 600.000 USD, što je pad u odnosu na vrhunac od 700.000 USD dawnsellssandiego.com, što pokazuje određenu korekciju u početnom segmentu tržišta. Četvrti Južnog zaljeva i dalje su relativno pristupačne i ključne su za napore regije u rješavanju manjka stambene ponude.

U sažetku, učinak četvrti San Diega je podijeljen: tržišta ultra-luksuznih obalnih područja i određene poželjne enklave ostaju snažna ili čak dosežu nove vrhunce, dok su mnoge četvrti srednje klase zabilježile blage padove u odnosu na vrhunce tijekom pandemije. U međuvremenu, periferna predgrađa s nižim cijenama bilježe stabilnu potražnju i bolji obujam prodaje jer kupci koji traže pristupačnost hrle tamo. Ova raznolikost trendova naglašava važnost lokacije – čak i u općenito usporenom tržištu, mikrotržišta se mogu ponašati vrlo različito.

Demografija i ponašanje kupaca i najmoprimaca

Tko kupuje u 2025.: Bazen kupaca nekretnina u San Diegu suzio se na one s višim prihodima, kapitalom ili vanjskim novcem, s obzirom na visoke cijene i troškove zaduživanja. Kupci koji kupuju veću nekretninu (postojeći vlasnici) i parovi s dvostrukim prihodima čine velik udio kupaca, često koristeći kapital od prethodne prodaje kuće. Tipičan kupac u San Diegu danas je u svojim 30-ima ili 40-ima (stariji milenijalci i generacija X), često zaposlen u industrijama poput tehnologije, biotehnologije, zdravstva ili vojske. Prvi kupci nekretnina nisu nestali, ali suočavaju se sa značajnim preprekama: s prosječnom cijenom od oko ~$1M, kućanstvo treba prihod od oko $250.000+ kako bi si moglo priuštiti prosječnu kuću offthe56.com. To je otprilike tri puta više od stvarnog medijana prihoda kućanstava u regiji, što znači da samo oko 15% kućanstava u San Diegu može priuštiti kuću po prosječnoj cijeni po trenutnim kamatama offthe56.com. Ova stvarnost je izbacila mnoge mlađe obitelji i kupce sa srednjim prihodima s tržišta ili ih usmjerila na stanove, kuće za renovaciju ili periferna područja. Također i dalje viđamo kupce doseljenike koji dolaze u San Diego – neki iz skupljih kalifornijskih tržišta (poput San Francisca ili Orange Countyja) u potrazi za relativno povoljnijim nekretninama, a neki iz drugih saveznih država privučeni klimom i stilom života. Zapravo, San Diego bilježi priljev stanovništva onih koji traže bolju kvalitetu života, čak i dok istovremeno gubi neke stanovnike zbog visokih troškova definesdre.com. Rezultat je određena rotacija: novopridošlice s kapitalom ili gotovinom često zamjenjuju lokalce koji unovče svoju imovinu i sele u jeftinije savezne države.

Tko iznajmljuje: S obzirom na prepreke za vlasništvo nad nekretninom, veliki dio stanovnika San Diega ostaje podstanari. Samo oko 49% kućanstava u metropolitanskom području San Diega posjeduje svoj dom (u odnosu na ~65% na nacionalnoj razini) kpbs.org. Podstanari uključuju širok spektar mladih profesionalaca, studenata (s obzirom na nekoliko sveučilišta u tom području), vojno osoblje i radnike s nižim primanjima u sektorima usluga i turizma. Posebno je značajno da mnoge obitelji srednje klase, koje bi u prošlim generacijama kupile svoj prvi dom, sada nastavljaju iznajmljivati i u svojim tridesetima zbog problema s priuštivošću. Demografija podstanara tako obuhvaća sve, od nedavnih diplomaca u gradskim stanovima do obitelji u prigradskim gradskim kućama. Podstanari s visokim primanjima također su faktor – neki dobro plaćeni pojedinci odlučuju iznajmljivati luksuzne stanove ili obiteljske kuće (plaćajući više od 3.000 dolara mjesečno) jer su ili izbačeni iz tržišta kupnje ili preferiraju fleksibilnost. Medijalna najamnina u okrugu San Diego dosegnula je otprilike 2.500 dolara početkom 2025. godine obrag.org, tako da i najam zahtijeva solidna primanja. Ipak, najam je znatno izvediviji od kupnje za većinu: mjesečni trošak kupnje prosječnog doma je oko 70% viši nego najam ekvivalentnog doma, što je jaz blizu rekordnih razina lao.ca.gov lao.ca.gov. Ovaj jaz zadržava mnoge ljude na tržištu najma.

Ponašanje kupaca: Današnji kupci ponašaju se opreznije i promišljenije nego tijekom kupovne groznice prije nekoliko godina. S obzirom na visoke kamatne stope i ekonomsku neizvjesnost, neki kupci su pritisnuli pauzu – mnogi odgađaju kupnju ili su vrlo izbirljivi, čekajući pravu priliku. Istraživanja pokazuju da su zabrinutost zbog inflacije i recesije učinile neke potrošače nesigurnima u pogledu velikih financijskih odluka alliedschools.com. Oni koji su aktivni na tržištu često traže ustupke prodavatelja (poput pomoći s troškovima zatvaranja ili smanjenja kamatne stope) i spremniji su odustati od kupnje ako procjena nije zadovoljavajuća ili inspekcija otkrije probleme. Također, kupci sve više pregovaraju oko cijene; niske ponude više nisu rijetkost u određenim segmentima, osobito ako je oglas dugo na tržištu. Ipak, dobro cijenjene nekretnine u izvrsnom stanju i dalje mogu izazvati nadmetanje – ozbiljni kupci znaju da su useljive nekretnine u vrhunskim četvrtima i dalje tražene. Kupci koji plaćaju gotovinom i investitori i dalje igraju ulogu (otprilike 20% prodaja u Kaliforniji u posljednjim kvartalima su gotovinske), pomažući održati potražnju na višem kraju tržišta i za nekretnine u lošem stanju ili podcijenjene.

Zanimljivo, migracijski trendovi utječu na to tko kupuje: Okrug San Diego bilježi neto domaće iseljavanje (tisuće lokalnih stanovnika svake godine odlaze u pristupačnije regije), ali to je nadoknađeno međunarodnim useljavanjem i određenim priljevom iz drugih skupih metropola kpbs.org kpbs.org. Između sredine 2023. i sredine 2024., oko 24.000 ljudi napustilo je San Diego i otišlo drugdje u SAD-u, no otprilike isti broj ljudi doselio se u San Diego iz inozemstva, što je rezultiralo nepromijenjenom populacijom kpbs.org. Oni koji odlaze često su obitelji sa srednjim primanjima ili umirovljenici koji traže jeftiniji smještaj (trošak stanovanja naveden je kao razlog broj 1) kpbs.org. Dolazeći imigranti i preseljenici uglavnom su radnici koji popunjavaju radna mjesta u industrijama poput biotehnologije, zdravstva, akademske zajednice ili kvalificiranih zanata – stvarajući novu potražnju za stanovanjem, često isprva kao najmoprimci. U suštini, potražnja za stanovanjem u San Diegu održava se zahvaljujući radnim mjestima i privlačnom načinu života, čak i dok visoki troškovi tjeraju neke dugogodišnje lokalne stanovnike iz tog područja.

Ponašanje najmoprimaca: Na strani najma, najmoprimci su dobili određeno olakšanje u 2025. Nakon godina naglih povećanja najamnina, rast najamnina je zastao na oko 0–1% godišnje obrag.org. Stope slobodnih stanova su porasle na oko 5% (s rekordno niskih gotovo 3% u 2021.), zbog priljeva novih stambenih zgrada obrag.org obrag.org. Kao rezultat toga, najmoprimci sada češće nailaze na promocije i ustupke – uobičajeno je da novi luksuzni kompleksi nude “jedan mjesec besplatno” ili druge pogodnosti kako bi privukli najmoprimce obrag.org. Najmoprimci sada imaju nešto veću pregovaračku moć, osobito u segmentu luksuznih stanova. Mnogi to koriste tako što obnavljaju ugovore o najmu uz manja povećanja ili pregovaraju s vlasnicima, znajući da je prazan stan skup za vlasnika. Unatoč tome, ukupne najamnine ostaju blizu povijesnih maksimuma, pa su troškovna opterećenja velika: velik udio najmoprimaca plaća znatno više od preporučenih 30% prihoda na stanovanje. Neki su se udružili s cimerima ili proširenom obitelji kako bi to prebrodili. Također vidimo nastavak potražnje za najmom obiteljskih kuća – obitelji koje ne mogu kupiti često traže kuću za najam u dobrom školskom okrugu, što je trend koji održava najamnine za samostojeće kuće na visokoj razini. Institucionalni investitori imaju određenu prisutnost na tržištu najma u San Diegu, iako manju nego u jeftinijim gradovima Sunbelta – ipak, subjekti koji su kupili obiteljske kuće za najam i dalje ih zadržavaju jer se očekuje da će rast najamnina, iako sporiji, potrajati zbog nedostatka stanova.

U sažetku, kupci u San Diegu 2025. su imućniji i oprezniji prema riziku, dok je populacija najmoprimaca široka i raste, uključujući one koji ne mogu kupiti. Obje skupine su pod utjecajem visokih troškova života u regiji i prilagođavaju se – kupci postaju izbirljiviji ili sele dalje, a najmoprimci traže povoljnije ponude ili dijele stanovanje. Glavni izazov je što su troškovi stanovanja daleko nadmašili prihode, prisiljavajući ljude na teške odluke o tome tko može ostati u San Diegu i u kojem svojstvu (kao vlasnik ili najmoprimac).

Investicijske prilike i rizici

Tržište nekretnina u San Diegu i dalje privlači investitore – od malih privatnih iznajmljivača do velikih tvrtki – ali 2025. donosi nijansiraniji krajolik prilika i rizika za ulaganje:

Prilike:

Snažna potražnja za najmom: Kako je vlasništvo nad domom mnogima nedostižno, potražnja za najmom je snažna, povećavajući povrate investitora na tržištu najma alliedschools.com. Najamnine su na povijesno najvišim razinama (medijan ~2.500 USD), a iako je rast stagnirao, stope slobodnih stanova (~5%) i dalje su niske u odnosu na povijesne norme obrag.org. To čini dobro locirane višestambene nekretnine i najam obiteljskih kuća privlačnima za investitore koji traže prihod. Visoke najamnine i niska praznina znače da iznajmljivači mogu ostvariti solidan novčani tok, osobito u četvrtima popularnim među mladim profesionalcima ili blizu poslovnih centara. Na primjer, ulaganje u dupleks ili četverostambenu zgradu u područjima poput North Park ili Golden Hill može donijeti stalnu popunjenost, jer mnogi najmoprimci preferiraju ta centralna područja i imaju malo alternativa za vlasništvo. Dodatno, potražnja za kratkoročnim najmom (za turistički najam) u turističkim dijelovima San Diega ostaje snažna tijekom cijele godine, iako je sada ograničena regulativom (o čemu više u nastavku).
“Pristupačni” čvorovi i dodana vrijednost: Relativno pristupačna podtržišta nude potencijal za rast. Tržišta poput Chula Vista, Escondido, San Marcos i dijelovi istočnog okruga imaju niže ulazne cijene, ali bilježe rast stanovništva i radnih mjesta. Investitori prate ta područja gdje cijene kuća i najamnine imaju prostora za rast prema županijskom prosjeku. Prema industrijskim prognozama, okolni gradovi s dobrim prometnim vezama (poput Chula Vista ili Escondido) nastavit će privlačiti i najmoprimce i kupce, nudeći investitorima veće prinose nego primorska područja alliedschools.com. Postoji i prilika u nekretninama za obnovu ili starijim kućama: investitori koji dodaju vrijednost mogu renovirati zastarjele nekretnine i preprodati ih ili iznajmiti po višoj cijeni. Kako je velik dio stambenog fonda San Diega star (mnogo kuća iz 1960-ih do 1980-ih), obnavljanje nekretnina može otključati vrijednost. Ključ je ciljati četvrti u usponu – npr. Vista ili Lemon Grove – gdje poboljšanja odgovaraju rastućoj potražnji kupaca.
Pomoćne stambene jedinice (ADU-ovi): Kalifornijski zakoni koji potiču izgradnju stanova olakšali su dodavanje ADU-ova (kućica za bake i djedove) na parcelama za jednu obitelj, a okrug San Diego prihvatio je ovu mogućnost za povećanje stambene ponude. I investitori i vlasnici kuća koriste ovu priliku gradeći ADU-ove radi prihoda od najma. Dodavanje ADU-a može značajno povećati prinos investicijske nekretnine – kućica u dvorištu može se iznajmljivati za 1.500–2.500 dolara, ovisno o lokaciji, čime se povećava novčani tok. Grad je čak izradio unaprijed odobrene planove za ADU-ove i poticaje. Ovo je izvrsna prilika za male investitore: kupite kuću s velikom parcelom u gradskom naselju i dodajte jedan ili dva ADU-a. S obzirom na visoke razine najamnina, isplativost može biti velika, a potražnja stanara za ovim jedinicama (često u poželjnim stambenim četvrtima) je visoka. ADU-ovi također imaju koristi od povoljnih propisa (nije potreban poseban parking u blizini javnog prijevoza i ubrzane dozvole) definesdre.com.
Dugoročna aprecijacija: Unatoč kratkoročnim fluktuacijama, nekretnine u San Diegu povijesno dugoročno snažno rastu zbog ograničenog zemljišta i stalne potražnje. Investitori s dugoročnom perspektivom računaju na kontinuirani rast kapitala. Poželjnost regije – klima, obala, raznolika ekonomija – sugerira da će vrijednosti nekretnina vjerojatno rasti tijekom vremena, iako umjerenijim tempom nego posljednjih godina. Trenutne prognoze predviđaju 3–5% godišnjeg rasta cijena kuća u narednim godinama alliedschools.com, umjesto dvoznamenkastih stopa iz nedavne prošlosti. Taj stabilan rast, u kombinaciji s prihodom od najma, može stvoriti privlačan ukupni povrat za investitore koji kupuju i drže nekretnine. Štoviše, tržište San Diega je manje volatilno od nekih tehnoloških središta; obično usporava umjesto da doživi pad, što pruža određenu sigurnost dugoročnim vlasnicima.

Rizici:

Visoki ulazni troškovi i kamatne stope: Najveća prepreka za investitore trenutno su visoki troškovi kupnje i financiranja. Cijene kuća blizu milijun dolara znače velike predujmove i hipoteke. Krediti za investicijske nekretnine često su po još višim kamatama (i bez mogućnosti refinanciranja po niskim stopama koje su vlasnici kuća ranije zaključali), pa je računica izazovna. Troškovi financiranja od oko 7%+ značajno umanjuju novčani tok – mnoge nekretnine neće biti isplative osim ako se ne kupe s velikim predujmom ili uz popust. Ovaj rizik kamatnih stopa je ključan: ako stope dodatno porastu ili ostanu visoke, visoko zaduženi investitori mogli bi imati vrlo mali ili negativan novčani tok. Osim toga, visoke cijene povećavaju rizik od korekcije cijena – iako se ozbiljan pad čini malo vjerojatnim zbog nedostatka ponude, moguće je da bi u slučaju recesije vrijednosti mogle dodatno pasti. Investitori moraju biti spremni zadržati nekretninu kroz bilo kakve kratkoročne padove vrijednosti.
Regulatorni i zakonodavni rizici: Regulatorno okruženje je mješovito za investitore. S jedne strane, zakoni koji potiču stanogradnju (pravila o ADU, SB 9 koji dopušta pretvaranje obiteljskih kuća u dvojnice) mogu stvoriti prilike. S druge strane, postoje nova ograničenja: San Diegova uredba o kratkoročnom najmu stupila je na snagu 2023. godine, ograničavajući najam cijelih kuća za odmor na oko 1% gradskog stambenog fonda (otprilike 5.400 jedinica) i zahtijevajući licencu putem lutrije truvi.com. Ovo je drastično smanjilo ulaganja tipa Airbnb – mnogi ranije profitabilni najmovi za odmor (posebno u Mission Beachu i obalnim područjima) izgubili su dozvole, što je utjecalo na vrijednost nekretnina u tim područjima za investitore koji su računali na kratkoročne prihode truvi.com truvi.com. Nadalje, kalifornijski zakoni naklonjeni najmoprimcima (pravila o opravdanom otkazu najma, ograničenja povećanja najamnine od ~10% godišnje prema AB 1482) ograničavaju agresivna povećanja najamnina. Iako državno ograničenje najamnine (5% plus CPI, maksimalno ~10%) nije bilo previše restriktivno u okruženju rasta najamnina od 0,8% obrag.org, moglo bi smanjiti prinose ako inflacija naglo poraste ili investitor pokušava podići najamninu ispod tržišne na tržišnu razinu. Buduće zakonodavstvo također je rizik – u Kaliforniji se stalno raspravlja o strožoj kontroli najamnina, porezima na prazne stanove ili novim porezima na stanovanje. Investitori moraju biti na oprezu zbog promjena politika koje bi mogle utjecati na profitabilnost.
Ekonomski i tržišni ciklusi: Gospodarstvo San Diega je raznoliko, ali nije otporno na recesiju. Šira ekonomska kriza – osobito ako pogodi turizam, obrambenu potrošnju ili tehnološki/biotehnološki sektor – mogla bi povećati nezaposlenost i smanjiti potražnju za nekretninama. Već sada, rast zaposlenosti je usporio (samo +0,5% u 2024., prema podacima EDC-a) axios.com, a neke lokalne industrije s visokim plaćama (poput znanosti o životu i proizvodnje) zabilježile su gubitak radnih mjesta krajem 2024. axios.com. Ako dođe do recesije 2025.–2026., najamnine bi se mogle dodatno smanjiti, a broj praznih stanova porasti jer će neki najmoprimci dijeliti stanove ili napustiti regiju. Vlasnici komercijalnih nekretnina, osobito ureda i maloprodaje, suočavaju se s rizikom dužih praznina i pritiskom na najamnine ako se nastavak smanjenja poslovanja nastavi. Investitori u nekretnine moraju uzeti u obzir ove cikličke rizike i ne pretpostavljati neprekidan rast. Na primjer, višak uredskih prostora za znanost o životu spomenut ranije je upozoravajuća priča: developeri su previše gradili očekujući beskonačan rast biotehnologije, a sada su praznine visoke. Investitor u laboratorijsku zgradu ili uredski kondominij sada bi mogao imati problema s pronalaskom najmoprimaca i servisiranjem duga. Oprez u tim segmentima je opravdan dok se tržište ne uravnoteži.
Klimatski i okolišni rizici: Suptilniji dugoročni rizik su klimatske promjene i okolišna regulativa. Obalna i kanjonska područja San Diega nose rizike od požara, poplava (osobito s porastom razine mora) i seizmičke aktivnosti. Nekretnine u područjima sklonim požarima u unutrašnjosti mogle bi doživjeti nagli rast troškova osiguranja ili smanjenje dostupnosti pokrića – kalifornijski osiguravatelji postali su oprezniji nakon nedavnih gubitaka zbog požara. Obalne nekretnine mogle bi se suočiti s erozijom ili strožim građevinskim propisima. Iako ti rizici još nisu materijalno utjecali na vrijednosti, investitori ih trebaju uzeti u obzir pri dubinskoj analizi (npr. provjeriti zone požara, osigurati odgovarajuće osiguranje i razmotriti buduće zahtjeve za objavom rizika).

U suštini, San Diego ostaje “tržište za investitore” u mnogim aspektima, s čvrstim temeljnim najamninama i dugoročnim pokretačima rasta. No, za razliku od slobodnog tržišta ranih 2020-ih, tržište 2025. zahtijeva više pažnje i selektivnosti. Investitori moraju osigurati da se ulaganja isplate uz više kamatne stope, pratiti nova pravila (poput ograničenja kratkoročnog najma) i biti spremni na umjerenu kratkoročnu volatilnost cijena. Oni koji pametno kupuju – fokusirajući se na tražene lokacije ili dodavanje vrijednosti kroz razvoj (ADU-ove, renovacije) – i dalje mogu pronaći dobre prilike u San Diegu. Trajna privlačnost regije i ograničena ponuda znače da će dobro odabrana ulaganja u nekretnine vjerojatno donijeti dobit na duge staze, pod uvjetom da se sadašnji rizici mudro upravljaju.

Prognoze za cijene i ponudu

Gledajući unaprijed, većina analitičara predviđa da će tržište nekretnina u San Diegu ostati stabilno do rastuće u narednim godinama, osim ako ne dođe do većih ekonomskih šokova. Evo ključnih prognoza i očekivanja za cijene, ponudu i opće tržišne uvjete:

Prognoza cijena nekretnina: Umjesto vrtuljka iz proteklih nekoliko godina, očekuje se da će cijene kuća u San Diegu bilježiti umjeren, stabilan rast. Prema konsenzusu agenata za nekretnine i ekonomista, predviđa se godišnja aprecijacija od oko 3% do 5% kroz 2025. i 2026. godinu alliedschools.com. Ovo odražava tržište koje pronalazi novu ravnotežu – poboljšanja u ponudi i visoke kamatne stope ograničavaju rast cijena, ali stalna potražnja i nedostatna dugoročna izgradnja sprječavaju veći pad. Zillowovi modeli, primjerice, predviđaju da će San Diego biti među “konkurentnijim” tržištima u zemlji 2025. godine, vjerojatno nadmašujući američki prosjek u rastu cijena axios.com. Ipak, razdoblje dvoznamenkastih godišnjih dobitaka vjerojatno je za sada završeno. Ako kamatne stope postupno padnu do kraja 2025. i 2026. (mnogi očekuju da će 30-godišnje hipotekarne stope pasti u raspon od 5-6% do 2026.), to bi zapravo moglo ponovno potaknuti rast cijena kako se kupovna moć poboljšava. S druge strane, ako stope ostanu visoke dulje vrijeme, rast cijena mogao bi biti na donjem kraju prognoza ili privremeno stagnirati. Važno je napomenuti da nijedan vjerodostojan prognozer ne predviđa pad cijena u San Diegu – ozbiljan nedostatak stambenih jedinica djeluje kao podloga za cijene. Čak i ako se gospodarski uvjeti pogoršaju, očekuje se da će eventualni pad cijena biti umjeren (nekoliko posto) i kratkotrajan, s obzirom na stalni nedostatak stambenog prostora u Kaliforniji.
Zalihe i nova izgradnja: Očekuje se da će se zalihe postupno povećavati tijekom sljedećih nekoliko godina, iako će vjerojatno ostati ispod idealne razine. San Diego je počeo pojačavati izgradnju kuća u razdoblju 2022.–2024. i taj zamah nastavlja se u 2025.: Grad San Diego izdao je dozvole za oko 8.500 novih domova u 2024., povrh gotovo 10.000 u 2023. insidesandiego.org – što su neki od najvećih brojeva u posljednjim desetljećima. Procjenjuje se da je 3.500 stambenih jedinica u pripremi kroz posebne ubrzane programe, prema Uredu gradonačelnika insidesandiego.org. Dodatno, oko 4.000 novih stanova trebalo bi biti otvoreno diljem okruga u 2025. (slično kao i u 2024.) obrag.org. Ovaj dosljedan dodatak ponude – posebno višestambenih objekata – trebao bi pomoći u suzbijanju ekstremnih povećanja cijena i najamnina. Međutim, do postizanja istinski uravnoteženog tržišta trebat će vremena. Analitičari ne očekuju da će zalihe dosegnuti razine prije pandemije (2018.-2019.) prije kraja 2026. godine u najboljem slučaju alliedschools.com. Do tada bi neki veći razvojni projekti (potencijalna prenamjena Sportske arene/Midway Districta, stambeni kapaciteti kampusa SDSU Mission Valley itd.) također mogli pridonijeti novim jedinicama. Građevinski projekti u tijeku u San Diegu ostaju brojni, ali izazovi poput nedostatka radne snage, visokih troškova materijala i protivljenja lokalnog stanovništva znače da neće svi planirani projekti biti završeni na vrijeme. Sve u svemu, očekujte da će se zalihe polako povećavati, što će donekle olakšati pritisak, ali ne do razine viška ponude.
Obujam prodaje i ravnoteža na tržištu: Predviđa se da će se obujam prodaje nekretnina blago povećati u drugoj polovici 2025. i u 2026. godini kako se tržište prilagođava. Kalifornijska udruga agenata za nekretnine zabilježila je poboljšano raspoloženje na tržištu nekretnina do sredine 2025. i sugerirala da bi se prodaja mogla oporaviti u drugoj polovici godine patch.com. Mnogi potencijalni kupci su se povukli tijekom protekle godine; ako kamatne stope padnu ili se barem psihološki stabiliziraju, dio te potražnje će se ponovno pojaviti. Isto tako, neki vlasnici koji su odgađali prodaju možda će napokon staviti svoje nekretnine na tržište, osobito ako vide da se cijene drže stabilno. Ovo upućuje na postupan porast transakcijske aktivnosti. Vjerojatno se krećemo prema uravnoteženijem tržištu: ni izrazito tržište prodavatelja ni tržište kupaca, već nešto između. U praktičnom smislu, to znači da bi 2025. i 2026. mogle biti obilježene dužim vremenom oglašavanja (mjesecima, a ne tjednima, za luksuznije nekretnine), više sniženja cijena na zastarjelim oglasima, ali i dalje brzom prodajom dobro cijenjenih nekretnina u poželjnim područjima. Agenti za nekretnine to opisuju kao zdravu normalizaciju – nakon ludila, tržište se ponaša na tipičniji sezonski i ciklički način. Kupci će imati više izbora, a prodavatelji će morati biti realni u vezi s cijenama. Indeks tržišne aktivnosti za San Diego u kolovozu 2025. bio je oko 42 (prema lokalnim podacima) youtube.com redfin.com, što ukazuje na blagu prednost prodavatelja (neutralni indeks je često oko 30). Očekujemo da će se ovaj indeks kretati u rasponu 40±5 u budućnosti, što odražava tu blagu prednost prodavatelja zbog niske ponude, ali znatno manje izraženu nego 2021. (kada je u nekim mjesecima bio iznad 80).
Najamnine i tržište najma: Izgledi za najamnine su oprezno optimistični za najmoprimce. S tisućama novih stanova koji dolaze na tržište i blagim porastom slobodnih stanova, rast najamnina je zaustavljen. CoStar predviđa da će najamnine u San Diegu ponovno početi umjereno rasti do 2026., otprilike u skladu s povijesnim normama (~3-4% godišnje) obrag.org. U 2024.–2025. rast najamnina mogao bi ostati vrlo nizak (0-2%) dok tržište apsorbira novu ponudu. Važno je napomenuti da su investitori odgodili pokretanje novih višestambenih projekata u 2025. zbog viših troškova financiranja i trenutnog usporavanja rasta najamnina obrag.org obrag.org. To sugerira da bi nakon isporuka u 2025. moglo doći do zastoja u novoj ponudi do 2027., što bi potencijalno ponovno moglo zaoštriti tržište. Stoga najmoprimci sada uživaju razdoblje veće pregovaračke moći, ali dugoročni trend najamnina u San Diegu s velikom potražnjom i dalje je uzlazni. Za najmodavce/investitore, kratkoročni rizik je davanje ustupaka i suočavanje s ravnim najamninama, ali dugoročna prognoza je nastavak snažne potražnje za najmom i rasta nakon što se apsorbira trenutna količina novih jedinica.
Ekonomske nepoznanice: Sve prognoze pretpostavljaju da neće biti većih šokova. Jedna nepoznanica je šire gospodarstvo – ako SAD uđe u recesiju krajem 2025., potražnja za stanovanjem mogla bi privremeno oslabiti. Nezaposlenost u San Diegu porasla je na oko 4,9% sredinom 2025. kpbs.org, a daljnji gubitak radnih mjesta (posebno u sektorima s visokim plaćama) smanjio bi kupovnu moć i povjerenje potrošača. Druga nepoznanica je politika kamatnih stopa: ako inflacija ponovno poraste i kamatne stope na hipotekarne kredite prijeđu 7,5% na dulje razdoblje, to bi moglo više nego očekivano smanjiti potražnju i blago pritisnuti cijene prema dolje. S druge strane, ako Federalne rezerve smanje kamatne stope brže nego što se očekuje u 2024.–25., kamatne stope na hipotekarne kredite mogle bi pasti, što bi potencijalno ponovno masovno potaknulo kupce i izazvalo novi val rasta cijena. Najvjerojatnije ćemo vidjeti srednji scenarij: postupno poboljšanje pristupačnosti kako prihodi rastu, a kamatne stope polako padaju, što vodi održivoj razini prodaje i rasta cijena.

Ukratko, očekujte da će tržište nekretnina u San Diegu u narednim godinama biti obilježeno stabilnošću i postupnim prilagodbama: umjerenim rastom cijena (umjesto naglih skokova ili padova), polaganim povećanjem ponude i izbora, te tržištem najma koje ostaje skupo, ali ne izmiče kontroli. Temeljna neusklađenost – puno ljudi želi živjeti u San Diegu naspram ograničenog broja stanova – i dalje će održavati tržište. Kako je jedna prognoza stanovanja rekla, visoka poželjnost San Diega i ograničenost zemljišta znače da će vjerojatno nadmašiti mnoga tržišta, čak i ako rast više nije vrtoglav axios.com axios.com. Osim ako ne dođe do nepredviđene krize, “nova normalnost” je hladnije, uravnoteženije tržište koje i dalje favorizira one koji su već u njemu (vlasnici kuća), dok postupno pokušava primiti više novih stanovnika s dodatnom ponudom.

Izgradnja i razvojni projekti

Građevinski procvat (do određene mjere): Kao odgovor na stambenu krizu, San Diego ubrzava izgradnju novih stanova – posebno stanova i gradskih kuća. Tijekom 2018.–2024. regija je dodala značajan broj jedinica, a taj se trend nastavlja i u 2025. Grad San Diego prednjači s najvećim apsolutnim brojem novih dozvoljenih stanova u okrugu planetizen.com, dijelom zahvaljujući promjenama politika koje potiču razvoj (o čemu više u sljedećem odjeljku). Impresivno, Chula Vista je bila zvijezda u novogradnji, izdavši oko 38 novih stambenih jedinica na 1.000 stanovnika od 2018. do 2024. – najviše po glavi stanovnika u okrugu planetizen.com planetizen.com. To je u suprotnosti s nekim manjim gradovima poput El Cajona, koji je dozvolio samo ~10 jedinica na 1.000 stanovnika i zaostaje planetizen.com planetizen.com. Zaključak je da je izgradnja snažno koncentrirana u određenim područjima pogodnim za rast (Chula Vista, grad San Diego, dijelovi Sjevernog okruga), dok drugi doprinose malo.

Vrste stanovanja: Većina novih stambenih objekata koji se grade su višestambeni. Otprilike 60% svih novih domova izgrađenih u okrugu posljednjih godina su stanovi ili kondominiji voiceofsandiego.org. Na primjer, prema podacima Chula Viste, 56% njihovih novih jedinica nalazi se u kompleksima s 5+ jedinica (stanovi/kondominiji), ~9% su ADU-ovi, a ~24% su obiteljske kuće planetizen.com. Ova orijentacija prema višestambenoj izgradnji je namjerna – to je najučinkovitiji način za dodavanje jedinica u regiji s ograničenim zemljištem. Projekti visokog profila koji se završavaju 2025. uključuju Alexan Camellia (kompleks od 531 jedinice u Convoy Districtu u Kearny Mesi) obrag.org, kao i razne srednje visoke stambene zgrade u centru grada, Mission Valleyju i duž prometnih koridora. Do kraja 2025. očekuje se otvaranje oko 3.500–4.000 novih stanova diljem okruga San Diego obrag.org obrag.org, što je u skladu s godišnjim zbrojevima za 2022.–2024. Također postoji značajno proširenje vojnih stanova u blizini baza, studentskih domova u blizini UCSD-a i SDSU-a, te nekoliko planskih zajednica koje dodaju domove u Otay Ranchu, San Marcosu i drugim rubnim područjima.

Pristupačno naspram tržišnih cijena: Stalni problem je što je većina novih stanova cijenjena na tržišnoj ili luksuznoj razini, a ne istinski “pristupačna” za stanovnike sa srednjim ili niskim prihodima. Analiza je pokazala da je oko 78% svih novih domova izgrađenih nedavno u okrugu San Diego bilo namijenjeno kupcima/najmoprimcima s iznadprosječnim prihodima planetizen.com. Samo mali dio su stanovi s ograničenom cijenom. Na primjer, od otprilike 1.894 nova doma izgrađena u centru San Diega 2024. godine, samo 174 (9%) su bila pristupačna za kućanstva s niskim prihodima 10news.com. Visoki troškovi izgradnje (rad, materijali, zemljište) i naknade znače da developeri obično moraju naplaćivati visoke najamnine/cijene kako bi projekti bili isplativi. Posljedično, novi luksuzni stanovi često se iznajmljuju po cijeni većoj od 3.000 dolara za jednosobni stan, što, kako promatrači primjećuju, “ne pomaže izravno krizi pristupačnog stanovanja” obrag.org. Kako bi to riješili, grad i okrug imaju programe za subvencioniranje pristupačne izgradnje – npr. program “Bridge to Home” uložio je 90 milijuna dolara za stvaranje gotovo 2.000 pristupačnih stanova kroz partnerstva insidesandiego.org. Nekoliko 100% pristupačnih projekata (često od strane neprofitnih organizacija ili San Diego Housing Commission) je u pripremi, ali oni su obično manjeg opsega (deseci, a ne stotine stanova odjednom).

Glavni projekti i infrastruktura: Osim stanovanja, postoje značajni razvojni projekti koji će oblikovati tržište nekretnina u San Diegu:

Obnova Naval Information Warfare (NAVWAR) u blizini Old Towna je veliki projekt koji bi mogao uključivati tisuće novih stambeno-poslovnih jedinica (čeka se odobrenje savezne vlade).
Preuređenje Sportske arene/Midway Districta je u fazi planiranja, nakon što su birači ukinuli ograničenje visine od 30 stopa za to područje. Konkurentski prijedlozi predviđaju novu arenu plus do 4.000 stambenih jedinica, trgovine i parkove. Ako se odobri 2025., izgradnja bi mogla započeti 2026.–27.
SDSU Mission Valley: Proširenje Sveučilišta San Diego State na lokaciji stadiona Mission Valley je u izgradnji – uključuje riječni park, zgrade kampusa i 4.600 stambenih jedinica (kombinacija studentskih, pristupačnih i tržišnih) koje će se isporučivati fazno do kraja 2020-ih. Ovo će stvoriti novo urbano naselje i smanjiti pritisak na studentski smještaj.
Preuređenje University City/UTC-a: S proširenjem tramvajske linije (Mid-Coast linija) do UTC-a, postoji više projekata u blizini stanica – neboderi s apartmanima, nove zgrade laboratorija – što učinkovito stvara gustu “drugu gradsku jezgru” u području UTC-a. Ažuriranja plana zajednice za University City u 2024. godini značajno su povećala dopuštenu gustoću insidesandiego.org.
Prekogranična infrastruktura: Dugoočekivani prekogranični terminal zračne luke Tijuana (CBX) potaknuo je razvoj obližnjih hotela i parkirališta. Također, drugi granični prijelaz u Otay Mesi je u izgradnji, što bi moglo potaknuti industrijske i logističke nekretnine kada bude dovršen (i potencijalno omogućiti više radničkog stanovanja u tom području za prekogranične putnike).

Izgledi za graditeljstvo: Građevinari u San Diegu su oprezno optimistični, ali suočavaju se i s preprekama. Rast kamatnih stopa poskupljuje građevinske kredite i može odgoditi projekte. Troškovi materijala ostaju visoki (a carine na čelik/drvo dodatno povećavaju troškove) obrag.org obrag.org. Nedostatak radne snage u obrtima također je ograničavajući faktor – ima više posla nego radnika, što može usporiti rokove. Ipak, investitori znaju da postoji velika potražnja. Neki “bankiraju” zemljište dok se ekonomska situacija ne poboljša, ali mnogi nastavljaju s projektima zahvaljujući javnom pritisku za stanovanjem i poticajima (poput kalifornijskog zakona o bonusu na gustoću, koji dopušta dodatne jedinice ako su neke pristupačne). Posebno, regionalni cilj za stanovanje (prema državnim mandatima) za 2021.-2029. je ambiciozan, a prema nekim izvještajima okrug San Diego zapravo je na putu da premaši svoj državni cilj za stanovanje za ~4.500 domova do 2029. ako se trenutne stope izdavanja dozvola nastave timesofsandiego.com. To bi bila pozitivna prekretnica, iako sam cilj možda još uvijek nije dovoljan u odnosu na potražnju.

U sažetku, razvojni projekti u San Diegu su snažni, posebno za višestambeno stanovanje. Novi stanovi dolaze na tržište najbržim tempom u godinama, što postupno ublažava pritisak. Međutim, većina novih jedinica je po tržišnim cijenama i nisu jeftine, pa se kriza pristupačnosti ne rješava samo ponudom. Nastavljeni napori – od reformi politika do javno-privatnih partnerstava – imaju za cilj dodatno potaknuti izgradnju, uključujući više pristupačnih i “nestalih srednjih” stanova (poput gradskih kuća, pomoćnih stambenih jedinica i dvojnica). Ako se ti napori nastave, San Diego bi mogao postupno zatvoriti jaz između ponude i potražnje za stanovanjem, što je ključni faktor za dugoročnu stabilnost tržišta.

Promjene politika i regulative koje utječu na nekretnine

U posljednjih nekoliko godina, zakonodavne i regulatorne promjene na državnoj i lokalnoj razini značajno su utjecale na tržište nekretnina u San Diegu. Donositelji politika pokušavaju riješiti stambenu krizu, potaknuti razvoj, zaštititi najmoprimce i uravnotežiti interese zajednice. Ovo su ključne promjene i njihov utjecaj:

Reforme gustoće stanovanja i zoniranja: Kalifornija je donijela nekoliko zakona kojima se nadilazi isključivo zoniranje i potiče izgradnja stanova. SB 9, na snazi od 2022., omogućuje da se većina parcela za obiteljske kuće podijeli ili izgradi do 4 stambene jedinice (dvo- ili troetažni objekti) bez posebnih dozvola. Time se zapravo povećava dozvoljena gustoća u četvrtima gdje je prije bila dopuštena samo jedna kuća po parceli. San Diego je prihvatio SB 9 – grad je čak ukinuo određene naknade kako bi potaknuo primjenu – iako je dosadašnji učinak skroman (nekoliko stotina SB 9 projekata). Slično, zakoni o pomoćnim stambenim jedinicama (ADU) su pojačani (AB 68 i drugi), što zahtijeva od gradova da odobre pomoćne stanove u dvorištima i prenamjene garaža uz minimalnu birokraciju. San Diego je ažurirao lokalne propise kako bi se uskladio, a kako je navedeno, izdavanje dozvola za ADU je naglo poraslo (ADU su činili oko 9% novih domova posljednjih godina) planetizen.com. Grad je također pokrenuo inovativne programe poput “Complete Communities” i “Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org, koji nude bonuse za veću gustoću i ubrzane dozvole za projekte blizu javnog prijevoza ili s pristupačnim stanovima. Na primjer, Complete Communities omogućuje investitorima da izgrade više stanova nego što je inače dopušteno ako uključe određeni broj stanova za niske prihode i doprinesu sadržajima u susjedstvu insidesandiego.org. Ove reforme zoniranja počinju davati rezultate u obliku više malih projekata popunjavanja i prijedloga za izgradnju stanova u područjima uz javni prijevoz. Konkretan primjer: Encinitas (sjeverno od San Diega) bio je prisiljen od strane države popustiti zoniranje nakon dugog otpora; od tada je odobrio projekte veće gustoće kako bi ispunio državne zahtjeve za stanovanje planetizen.com.
Pojednostavljenje izdavanja dozvola: Gradska uprava San Diega, pod vodstvom gradonačelnika Todda Glorije, postavila je ubrzavanje odobravanja stambene izgradnje kao prioritet. Program za ubrzanu izgradnju pristupačnih stanova i inicijative poput “Permit Now” ubrzale su obradu za projekte koji ispunjavaju uvjete insidesandiego.org. Grad je čak uspostavio program za pregled bilo kojeg stambenog projekta u blizini javnog prijevoza u roku od 30 dana (“Complete Communities Now”) insidesandiego.org. Osim toga, grad nudi brzi pregled pa čak i samocertificiranje za neke građevinske planove insidesandiego.org. Ovi potezi smanjuju zloglasna kašnjenja u izgradnji stanova. Država je također pomogla: CEQA (Zakon o zaštiti okoliša Kalifornije) izuzeća su proširena za urbanu izgradnju, a AB 2011 (na snazi od 2023.) omogućuje odobravanje stambene izgradnje na komercijalno zoniranim zemljištima bez diskrecije. Uskoro bismo mogli vidjeti kako se stari trgovački centri ili poslovni parkovi u San Diegu preuređuju u stanove prema odredbama AB 2011, koji zaobilazi dio lokalne kontrole u korist izgradnje po pravilu uz radne standarde. Zajedno, ove regulatorne promjene pokušavaju preusmjeriti ravnotežu s NIMBY opstrukcije na stav koji podržava izgradnju stanova.
Propisi o kratkoročnom najmu: Kao što je ranije spomenuto, glavna lokalna regulatorna promjena bila je stroža kontrola kratkoročnih najma za odmor u San Diegu. Od svibnja 2023., Uredba o kratkoročnom stambenom najmu (STRO) zahtijeva da svatko tko iznajmljuje cijelu kuću na kratko vrijeme (manje od 30 dana) mora imati gradsku dozvolu. Ključno je da je grad ograničio broj tih dozvola na 1% stambenog fonda (oko 5.400 jedinica) za većinu grada, plus nešto dodatno (~0,75% stambenog fonda) posebno u Mission Beachu truvi.com. Ovo je odmah smanjilo tržište kratkoročnog najma – do kraja 2023. grad je uklonio više od 7.000 ilegalnih najma za odmor koji nisu imali dozvole lajolla.ca nbcsandiego.com. Utjecaj: neki investitori koji su se bavili Airbnb-om prešli su na dugoročni najam ili su prodali svoje nekretnine. Mission Beach, koji je bio pretežno orijentiran na najam za odmor, doživio je prilagodbu vrijednosti nekretnina i prodajne aktivnosti jer su mnogi bivši najmovi došli na tržište. Neprenosivost dozvola (novi vlasnik ne može naslijediti STR dozvolu od prodavatelja) također je učinila nekretnine s puno STR-a manje privlačnima za kupnju truvi.com. Ova uredba donesena je kao odgovor na pritužbe zajednice o kućama za zabave i osjećaju da Airbnbi smanjuju ponudu stanova. Za šire tržište, vjerojatno je oslobodila dio stanova i kuća koji su se vratili u dugoročni najam ili vlasništvo, što je manja olakšica za dostupnost stanovanja. Investitori sada znaju stav San Diega: kratkoročni najam je dopušten, ali strogo ograničen – što usmjerava nova ulaganja više prema tradicionalnom najmu.
Zaštita najmoprimaca i ograničenja najamnina: Kalifornija je 2020. godine uvela AB 1482 na razini cijele države, koji ograničava povećanja najamnina za većinu starijih (15+ godina) višestambenih objekata na 5% plus CPI (oko 8–10% u godinama visoke inflacije) i zahtijeva opravdane razloge za iseljenje. San Diego se pridržava ovoga; iako sam San Diego nema strožu lokalnu kontrolu najamnina, državni zakon je učinkovito postavio gornju granicu koliko stanodavci mogu godišnje povećati najamninu za obuhvaćene jedinice. S obzirom na to da su tržišne najamnine porasle samo ~0–3% u razdoblju 2023.–2025., ovo ograničenje u posljednje vrijeme nije bilo obvezujuće obrag.org. No, ono pruža sigurnost najmoprimcima od ekstremnih poskupljenja. U 2022.–2023., tijekom naglih povećanja najamnina, mnogi najmoprimci u San Diegu doista su bili zaštićeni ovim zakonom od povećanja iznad ~10%. Dodatno, zaštita od iseljenja je pojačana tijekom COVID-a i neke su mjere produžene – primjerice, kod iseljenja bez krivnje potrebna je pomoć pri preseljenju. Grad i okrug su raspravljali o još jačim odredbama za zaštitu najmoprimaca (poput prava na pravnu pomoć ili strožih pravila za opravdano iseljenje), iako zasad ništa izvan državnog zakona nije doneseno. Investitori i upravitelji nekretninama morali su se prilagoditi ovim pravilima, koja uvode više usklađenosti i ograničavaju agresivne strategije povećanja najamnina.
Razvojne naknade i poticaji: San Diego je pokušao uravnotežiti naknade za utjecaj na infrastrukturu s ciljem da ne obeshrabri izgradnju. Grad je 2020. ažurirao svoje zahtjeve za inkluzivno stanovanje, zahtijevajući da većina novih stambenih projekata ili uključi 10%+ pristupačnih jedinica ili plati zamjensku naknadu. Neki developeri odlučuju uključiti jedinice kako bi dobili bonuse za gustoću. Također postoje smanjenja naknada za ADU-ove i određene manje projekte. U Housing Action Package 2.0, grad je razmatrao smanjenje zahtjeva za parkiranjem i olakšavanje ograničenja visine u blizini javnog prijevoza, što smanjuje trošak izgradnje po jedinici insidesandiego.org. Državni “builder’s remedy” (za gradove bez usklađenih stambenih planova) nije bio testiran u gradu San Diegu jer je grad ispunjavao svoje obveze vezane uz stambeni element (za razliku od nekih gradova u LA-u, na primjer). Međutim, nekoliko manjih gradova u okrugu SD koji zaostaju s planiranjem stanovanja mogli bi se suočiti s projektima prema “builder’s remedy” (koji omogućuje developerima da zaobiđu lokalnu zonaciju ako su ispunjeni kriteriji pristupačnosti). Ova prijetnja potiče gradove da usklade zoniranje za više stanovanja.
Prijenos poreza na nekretnine: Propozicija 19 (2021.) u Kaliforniji omogućila je starijim vlasnicima kuća (55+) da prenesu svoju nisku poreznu osnovicu na novu kuću bilo gdje u državi do 3 puta. To je pomoglo nekim starijim osobama u San Diegu da se presele u manju nekretninu bez velikog poreznog opterećenja, i potencijalno oslobodilo dio ponude većih kuća za mlađe obitelji. Teško je točno izmjeriti, ali Prop 19 je vjerojatno pridonio povećanju broja oglasa u razdoblju 2022.–2025. od strane starijih osoba koje su se inače osjećale “zarobljene” zbog Prop 13 poreza na novu kuću. To je mali, ali pozitivan faktor za mobilnost.
Infrastrukturna i prometna ulaganja: Politika ne znači samo zakone o stanovanju – infrastrukturne odluke također utječu na nekretnine. San Diego nastavlja s razvojem orijentiranim na javni prijevoz, što podupire proširenje Mid-Coast Trolley linije (otvoreno 2021.) i SANDAG-ov regionalni prometni plan iz 2021. koji predviđa više linija javnog prijevoza (iako je financiranje sporno). Grad također ulaže u projekte poput Pure Water projekta (poboljšanje vodne infrastrukture) universitycitynews.org i poboljšanja parkova. Bolji javni prijevoz i sadržaji mogu određene četvrti učiniti privlačnijima za razvoj (npr. novi stanovi niču uz nove stanice tramvajske linije od Old Towna do UTC-a).

Za kraj, promjene politika u San Diegu sada su uglavnom u korist stanogradnje i veće gustoće, što je zaokret u odnosu na povijesno sporiji rast. Državni zakoni postavili su ton ukidanjem nekih lokalnih ograničenja, a grad je odgovorio inovativnim paketima za poticanje gradnje. To već daje rezultate kroz veći broj izgrađenih jedinica i blago ublažavanje krize. S druge strane, regulative poput ograničenja kratkoročnog najma i kontrole najamnina uvedene su radi zaštite dostupnosti stanovanja i stanara, te donekle ograničavaju određene izvore profita za vlasnike. Ravnoteža koju kreatori politika pokušavaju postići je potaknuti dovoljno nove ponude i zaštititi stanovnike, a da se pritom ne otjeraju investitori ili iznajmljivači. San Diego je sredinom 2025. čak hvaljen od strane državnih čelnika zbog napora u pojednostavljivanju stanogradnje, istaknut kao uzor u Kaliforniji insidesandiego.org. Ako se ovi zakonodavni trendovi nastave (a vjerojatno hoće, s obzirom na ozbiljnost stambene krize), možemo očekivati daljnje mjere poput povećanja dozvoljene gustoće uz nove linije javnog prijevoza, više poticaja za pristupačno stanovanje i možda nove potpore za stanare. Sudionici tržišta nekretnina u San Diegu moraju ostati agilni i informirani kako se regulatorno okruženje razvija – ono je postalo jednako važno kao i tržišne sile u oblikovanju rezultata.

Izazovi pristupačnosti i ponude stanovanja

Unatoč nedavnom hlađenju i intervencijama politika, pristupačnost stanovanja i dalje je najvažniji izazov tržišta nekretnina u San Diegu. Regija se stalno svrstava među najmanje pristupačna tržišta stanovanja u Sjedinjenim Državama. Ključni aspekti ovog izazova uključuju:

Nebeski visoki troškovi stanovanja: Do sredine 2025. godine, medijalna cijena kuće (~1 milijun dolara) zahtijeva godišnji prihod od oko 200.000–250.000 dolara za ugodnu kupnju offthe56.com lao.ca.gov. Ipak, medijalni prihod kućanstva u San Diegu iznosi samo oko 90.000 dolara. Ovaj jaz znači da samo oko 15% kućanstava može si priuštiti tu kuću po medijalnoj cijeni offthe56.com. Ovaj indeks pristupačnosti (15%) izuzetno je nizak – za usporedbu, na nacionalnoj razini oko 50% kućanstava može si priuštiti nacionalnu medijalnu kuću. Čak i u usporedbi s općenito lošom pristupačnošću u Kaliforniji (17% kućanstava u cijeloj državi moglo je priuštiti medijalnu kuću početkom 2025.) homes.com, San Diego je u krizi. Visoki troškovi stanovanja također snižavaju regionalni rang u ekonomskoj konkurentnosti; stanovanje je bio faktor u padu San Diega na Milkenovom izvješću o najbolje rangiranim gradovima axios.com axios.com.

S najamnine, medijalne najamnine oko 2.500 dolara također opterećuju budžete. Kućanstvu je potreban prihod od otprilike 100.000 dolara (ako se 30% prihoda izdvaja za najam) da bi si to moglo priuštiti – što je znatno više od onoga što mnogi najmoprimci zarađuju. Gotovo polovica kućanstava u najmu u San Diegu smatra se “opterećenima troškovima” (plaćaju više od 30% prihoda na najam). Stopa vlasništva nad domom koja se zadržava oko 55% u gradu (i ~60% u okrugu) odražava koliko je teško prijeći iz najma u vlasništvo kpbs.org. Mnoge profesije sa srednjim prihodima – učitelji, medicinske sestre, državni službenici, menadžeri u ugostiteljstvu – smatraju da je praktički nemoguće kupiti kuću u zajednici kojoj služe. Ova kriza pristupačnosti nije samo stvar statistike; ona preoblikuje društvenu strukturu, kako je opisano u nastavku.

Nedostatna ponuda stanova: Glavni uzrok loše pristupačnosti je klasičan nesrazmjer ponude i potražnje. Desetljećima San Diego (kao i većina obalne Kalifornije) nije gradio dovoljno stanova za svoje rastuće stanovništvo i broj radnih mjesta. Restriktivne zone (velika područja ograničena na obiteljske kuće), protivljenje zajednice većoj gustoći (NIMBYizam), visoke naknade i dugotrajni procesi izdavanja dozvola sve su to držali proizvodnju stanova niskom. Kako je jedan izvještaj naveo, “desetljeća usporene izgradnje dovela su San Diego u ozbiljan nedostatak stanova” axios.com. Kada je u 2020-ima došlo do tehnološkog i pandemijskog buma na tržištu nekretnina, ova ograničena ponuda dovela je do nadmetanja u cijenama i naglog rasta cijena.

Da bi se nadoknadilo, regiji je potrebno deseci tisuća novih jedinica. Država je postavila Regionalnu raspodjelu potreba za stanovanjem (RHNA) od oko 171.000 novih domova za okrug San Diego za razdoblje 2021.–2029. Na polovici tog razdoblja, okrug nije sasvim na pravom putu u svim dohodovnim razinama (iako bi mogao premašiti ukupni cilj ako se trenutni trendovi nastave) timesofsandiego.com. Nedostatak je posebno izražen u priuštivom stanovanju: dodijeljeno je oko 41.000 jedinica za niske prihode, ali samo ih je nekoliko tisuća u pripremi planetizen.com. Dakle, čak i dok se ukupna izgradnja povećava, ponuda za osobe sa srednjim i niskim prihodima znatno zaostaje. Dok ponuda ne premaši potražnju u značajnoj mjeri, pristupačnost će ostati nedostižna.

Utjecaj na ljude i gospodarstvo: Ljudski utjecaj nepriuštivog stanovanja je značajan. Mladi odrasli žive dulje s roditeljima ili dijele stan s cimerima. Obitelji odgađaju ili odustaju od kupnje vlastitog doma; neki čak odgađaju i rađanje djece zbog troškova stanovanja. Ključni radnici odlaze – postoje priče o učiteljima, medicinskim sestrama, policajcima i drugima koji se sele u mjesta poput Arizone ili Teksasa jer si ne mogu priuštiti ostanak u San Diegu. Zapravo, skroman rast stanovništva u regiji sada dolazi isključivo iz imigracije; više ljudi se seli izvan države nego što ih dolazi, a trošak stanovanja navodi se kao glavni razlog tih odlazaka kpbs.org. Ovaj “odljev mozgova” i gubitak radne snage s vremenom mogu naštetiti lokalnim poduzećima i javnim službama.

Osim toga, visoki troškovi stanovanja znače više putovanja na posao iz udaljenih područja (na primjer, Temecula/Murrieta u okrugu Riverside bilježi ljude koji voze više od 60 milja u jednom smjeru do posla u San Diegu kako bi si mogli priuštiti dom). To povećava prometne gužve i zagađenje te smanjuje kvalitetu života. Kada samo imućni mogu kupiti nekretninu u mnogim četvrtima, to dovodi do ekonomske segregacije. San Diego riskira da postane mjesto gdje samo vrlo bogati ili oni koji su kupili prije mnogo godina mogu imati stabilan dom, dok mlađi i manje imućni stanovnici doživljavaju nestabilnost i iseljavanje. Aktivisti iz zajednice ističu da to narušava raznolikost i karakter grada.

Beskućništvo i nesigurnost stanovanja: Ekstremni kraj krize pristupačnosti vidljiv je u populaciji beskućnika San Diega, koja je porasla posljednjih godina. Mnogi radnici s niskim primanjima koji se suoče s povećanjem najamnine ili deložacijom nemaju kamo otići na tako skupom tržištu i završavaju živeći u automobilima ili skloništima. Nedostatak jeftinog stanovanja pogoršava beskućništvo – čak i dok grad otvara nova skloništa ili sigurna mjesta za kampiranje, ljudi postaju beskućnici brže nego što ih se može ponovno smjestiti. Klima San Diega također privlači beskućnike iz drugih područja. Procjenjuje se da tisuće stanovnika San Diega dožive beskućništvo bilo koje noći, situacija koja je izravno povezana s visokim troškovima i nedostatkom stanova (uz čimbenike mentalnog zdravlja i ovisnosti). Grad i okrug priznali su da bez znatno više pristupačnog/subvencioniranog stanovanja neće biti moguće značajno smanjiti beskućništvo.

Poduzeti koraci: Naveli smo mnoge političke mjere (bonusi za gustoću, ubrzana odobrenja itd.) usmjerene na povećanje ponude. Stambena komisija San Diega i neprofitne organizacije također aktivno pokušavaju stvoriti pristupačne jedinice putem akvizicija i nove izgradnje (npr. pretvaranjem motela u stanove za beskućnike, korištenjem državnih HomeKey sredstava). Postoji poticaj za stanovanje “nestale sredine” – dvojnici, gradnje u nizu, dvorišni stanovi – koji mogu biti pristupačniji samim dizajnom. Regija također istražuje inovativne ideje poput zemljišnih fondova zajednice (kako bi stanovanje ostalo trajno pristupačno) i proširenja javnih stambenih vaučera, ali to su još uvijek mali razmjeri u odnosu na potrebe.

Posebno se javno mišljenje polako mijenja. Iako je NIMBY otpor razvoju i dalje prisutan, sve je veća svijest da je određeno povećanje gustoće nužno za poboljšanje pristupačnosti. Mlađi stanovnici i zagovaračke skupine izražavaju YIMBY (“Da u mom susjedstvu”) stavove. Čak i neki dugogodišnji vlasnici kuća shvaćaju da njihova vlastita djeca neće moći živjeti u San Diegu bez promjena. To je pomoglo inicijativama poput povećanja gustoće u Hillcrestu i University Cityju da prođu insidesandiego.org. Ipak, to ostaje izazov – svaki projekt može postati borba na razini susjedstva.

Pristupačnost u prognozi: U skorije vrijeme, pristupačnost bi se mogla neznatno poboljšati samo zato što su se cijene stabilizirale, a prihodi polako rastu. Na primjer, CAR-ov indeks pristupačnosti stanovanja za okrug San Diego mogao bi porasti za nekoliko bodova sa svog najnižeg nivoa krajem 2024. No, u osnovi, stanovanje će i dalje biti vrlo skupo u odnosu na prihode. Ured zakonodavnog analitičara naveo je da je sredinom 2025. prihod potreban za kupnju tipične kuće u Kaliforniji (~237.000 USD) bio više nego dvostruko veći od medijana prihoda lao.ca.gov – situacija za koju nema brzog rješenja. Samo kombinacija znatno veće izgradnje stanova (posebno po nižim cijenama) i/ili većeg rasta prihoda može premostiti taj jaz. San Diego radi na prvom, ali trebat će godine da se postignu veće promjene.

Zaključak: Problem pristupačnosti i ponude stanovanja u San Diegu dugoročan je izazov koji proizlazi iz nedovoljne ponude i velike potražnje. Očituje se u svakodnevnoj borbi obitelji da plate najam, u nemogućnosti ključnih radnika da žive u zajednicama kojima služe i u teškim odlukama pojedinaca da napuste regiju. Iako su hladniji tržišni uvjeti i političke mjere u 2025. godini nešto ublažili pritisak (s više novih jedinica i zaustavljenom inflacijom cijena), stanovanje u San Diegu i dalje je nepriuštivo za većinu stanovnika offthe56.com. Ovo je možda i najveća prijetnja budućem prosperitetu i uključivosti regije. Rješavanje tog problema zahtijevat će kontinuirani napor: nastavak povećanja ponude na svim razinama, očuvanje i stvaranje pristupačnog stanovanja te pronalaženje kreativnih rješenja za smanjenje troškova gradnje. Sposobnost San Diega da ostane živahno, raznoliko gradsko područje ovisi o napretku na ovom polju.

Utjecaj kamatnih stopa, migracija i makroekonomskih čimbenika

Na kraju, razmatramo šire makroekonomske čimbenike koji utječu na tržište nekretnina u San Diegu: prvenstveno kamatne stope, migracijske obrasce i opću gospodarsku klimu. Ove velike sile često određuju uspone i padove tržišta nekretnina.

Rast kamatnih stopa: Brzi rast kamatnih stopa na hipotekarne kredite od 2022. godine vjerojatno je bio najveći pojedinačni faktor koji je rashladio tržište nekretnina u San Diegu 2024.–2025. Kao što je spomenuto, tipična kamatna stopa na 30-godišnji fiksni kredit skočila je s oko 3% krajem 2021. na više od 7% do 2023., dramatično povećavajući troškove zaduživanja lao.ca.gov. U praksi, mjesečna rata za prosječan dom sada je otprilike 80% viša nego što bi bila po stopama iz 2020. godine lao.ca.gov. Ovaj šok kamatnih stopa isključio je mnoge granične kupce i natjerao druge da smanje svoj budžet, čime je smanjena potražnja i zaustavljen rast cijena. Također je stvorio efekt “zlatnih lisica” za prodavatelje – budući da 80% vlasnika kuća u Kaliforniji ima kredite s kamatom ispod 5%, oklijevaju prodati i izgubiti tu nisku stopu lao.ca.gov. Nedostatak ponude u San Diegu dijelom je rezultat ovog “zaključavanja”, kako je gore navedeno.

Gledajući unaprijed, kretanje kamatnih stopa će uvelike utjecati na tržišnu aktivnost. Od sredine 2025. godine, stope pokazuju znakove stabilizacije u rasponu srednjih 6%, čak padajući na oko 6,5% do kolovoza 2025. – najniže u otprilike 10 mjeseci kyma.com money.com. Analitičari hipotekarnih kredita predviđaju da će stope postupno padati tijekom 2025.; Fannie Mae i MBA prognoze predviđaju da će prosječna 30-godišnja stopa biti oko 6,4% u 2025. i potencijalno ispod 6% do 2026. godine themortgagereports.com fortune.com. Ako se ove prognoze ostvare, San Diego bi mogao doživjeti ponovni porast aktivnosti kupaca jer financiranje postaje nešto pristupačnije. Čak i pad kamatne stope za jedan postotni bod značajno povećava kupovnu moć (ili alternativno, omogućuje više vlasnika kuća da refinanciraju ili se presele bez šoka u plaćanju). Stoga, olakšanje u kamatnim stopama je ključni pozitivni faktor za tržište nekretnina. S druge strane, ako inflacija iznenadi rastom ili drugi ekonomski faktori ponovno natjeraju stope prema gore, tržište bi se moglo dodatno usporiti. U ovom trenutku, većina očekuje da smo vidjeli vrhunac stopa i da će trend biti ravan ili prema dolje – što je pozitivan znak za nekretnine.

Migracije i promjene stanovništva: Demografija San Diega je složena. S jedne strane, kao područje s visokim troškovima, bilježi neto domaće iseljavanje – tj. više stanovnika SAD-a seli se izvan San Diega u druge savezne države ili okruge nego obrnuto. Ovaj trend se ubrzao krajem 2010-ih i početkom 2020-ih jer je rad na daljinu omogućio nekima preseljenje, a visoki troškovi stanovanja su druge otjerali. Popularna odredišta bivših stanovnika San Diega uključuju jeftinija unutrašnja područja (na primjer, okrug Riverside) ili druge savezne države (Nevada, Arizona, Teksas itd.). Kao što je ranije navedeno, gotovo 24.000 domaćih neto iseljenika zabilježeno je u razdoblju 2023.-2024. kpbs.org. Ovaj odljev donekle smanjuje pritisak na potražnju za stanovanjem, posebno u segmentu početnih nekretnina.

Međutim, San Diego općenito je uspio otprilike održati stabilnu populaciju (oko 3,3 milijuna u okrugu) zahvaljujući prirodnom prirastu (rođeni minus umrli) i međunarodnoj imigraciji. Zapravo, od 2023. do 2024., blagi porast stanovništva u okrugu u potpunosti je rezultat priljeva oko 24.000 međunarodnih imigranata koji su izbalansirali ljude koji odlaze kpbs.org. Mnogi od tih imigranata dolaze zbog posla (primjerice H1-B vize za radnike u tehnološkom/biotehnološkom sektoru, vojni saveznici ili prekogranična migracija s obzirom na blizinu Tijuane). Oni povećavaju potražnju za stanovanjem, često u početku iznajmljujući. Dakle, neto učinak je da se tržište nekretnina u San Diegu i dalje suočava s rastućom (ili barem ne smanjujućom) populacijom, iako bi sami trendovi migracije unutar SAD-a upućivali na pad.

Još jedan faktor je interna migracija unutar južne Kalifornije: primjerice, Zillow je identificirao okrug Riverside kao “ventil za rasterećenje” krize pristupačnosti u San Diegu axios.com. Neki stanovnici San Diega, koji si više ne mogu priuštiti lokalne cijene, kupuju u jugozapadnom Riversideu (Temecula/Murrieta) i podnose duge dnevne migracije. S druge strane, manji broj imućnijih ljudi iz Los Angelesa ili okruga Orange seli se u San Diego zbog relativno nižih cijena nekretnina (u usporedbi s LA Westsideom ili obalom okruga Orange) ili zbog životnog stila. Dodatno, velika vojna prisutnost u San Diegu znači da se tisuće vojnih obitelji svake godine sele u i iz grada, što utječe na obrasce najma i kupnje stanova, osobito oko Camp Pendletona, MCAS Miramara i Pomorske baze San Diego.

Gledajući unaprijed, makro-migracijska perspektiva je da je Kalifornija u cjelini usporila gubitak stanovništva i možda će se stabilizirati (državna populacija je zapravo blago porasla 2024.) gov.ca.gov. Prema projekcijama SANDAG-a, San Diego bi trebao umjereno rasti (za ~113.000 ljudi od 2022. do 2050., oko +3,5%) sandag.org – sporiji rast nego povijesno, što odražava ove prepreke. Što se tiče stanovanja, ako se iseljavanje nastavi na sadašnjoj razini, to djeluje kao ventil koji sprječava ekstremnu nestašicu. No, ako bi San Diego nekako zaustavio odliv (poboljšanjem pristupačnosti ili otvaranjem više radnih mjesta), potražnja bi porasla. Suprotno, ako više ljudi ode nego što se očekuje (recimo, ako rad na daljinu ostane raširen i više ih odluči unovčiti i preseliti se), to bi moglo ublažiti potražnju za stanovanjem. Do sada je neto učinak bio mali – dovoljno imigracije i rođenja da se održi blagi pozitivan pritisak na stanovanje.

Makroekonomsko okruženje: Tržište nekretnina u San Diegu ne može izbjeći šire ekonomske trendove:

Tržište rada: Gospodarstvo San Diega u 2025. je relativno snažno, ali s nekim slabim točkama. Nezaposlenost u okrugu je u rasponu od 4–5% kpbs.org, što je bolje od kalifornijskih 5,4%. Međutim, kako izvještava Axios, rast zaposlenosti usporio je na ~0,5% u 2024. axios.com. Sektori poput tehnologije i biotehnologije bilježili su otpuštanja ili zamrzavanje zapošljavanja (dio globalnog pada tehnološkog sektora), što je malo ohladilo potražnju za luksuznim nekretninama. Dobra vijest je da su se turizam i ugostiteljstvo u potpunosti oporavili nakon COVID-a axios.com, što pomaže tržištu najma i nižem segmentu stanovanja (radnici u uslužnim djelatnostima pronalaze posao). Također, vojna potrošnja ostaje temelj – vojno zapošljavanje i ugovaranje u San Diegu pružaju stabilnost (i često omogućuju veteranima kupnju kuća putem VA kredita). Ako se nacionalna tehnološka industrija oporavi krajem 2025., kako neki predviđaju axios.com, značajan tehnološki sektor San Diega (Qualcomm, biotehnološki startupovi itd.) mogao bi ponovno početi zapošljavati, što bi dovelo do veće potražnje za najmom i kupnjom, osobito u srednjem i višem cjenovnom razredu.
Inflacija i prihodi: Visoka inflacija od 2021. do 2023. smanjila je realne prihode i podigla kamatne stope. Do sredine 2025. inflacija je znatno pala, ali su cijene (uključujući građevinski materijal i zemljište) i dalje visoke. Plaće u San Diegu rastu (prosječna satnica porasla je ~23% od 2020.) lao.ca.gov, ali ne ni približno tako brzo kao troškovi stanovanja (rate za kuće porasle 82%) lao.ca.gov. Ako inflacija ostane umjerena i rast plaća se nastavi, s vremenom će to malo poboljšati pristupačnost. Ako dođe do recesije i poraste nezaposlenost, neka će kućanstva dijeliti stan ili otići, što kratkoročno smanjuje potražnju. No, takav scenarij često dovodi do smanjenja kamatnih stopa, što bi zapravo moglo potaknuti tržište nekretnina. Dakle, postoje suprotstavljene sile.
Investicijska klima: Globalno i nacionalno, investitori su postali oprezniji prema nekretninama zbog rasta troškova financiranja. U San Diegu smo vidjeli manje nadmetanja institucionalnih investitora za obiteljske kuće u usporedbi s 2021. Ako je burza snažna (kao što je bila 2023.–25.), kupci u višem segmentu imaju više sredstava za predujam. Ako oslabi, luksuzno tržište može zabilježiti pad. San Diego nema toliko dinamike tržišta drugih domova kao, primjerice, čisto turistička područja, ali neki imućni kupci iz drugih regija ipak ovdje kupuju; njihov interes ovisi o općem gospodarskom povjerenju.
Geopolitički faktori: Kao pogranični grad, na tržište nekretnina u San Diegu utječu čak i uvjeti u susjednoj Tijuani i Baja Californiji. Obitelji i investitori s obje strane granice igraju ulogu (neki meksički državljani kupuju nekretnine u San Diegu kao stabilnu investiciju, a neki Amerikanci žive u Tijuani zbog jeftinije najamnine i putuju na posao). Promjene u graničnoj politici ili sigurnosti mogu imati manje odjeke na tržištu stanovanja. Osim toga, svaka veća raspoređivanja ili promjene u vojnoj strategiji mogu privremeno utjecati na stanovanje u blizini baza (na primjer, kada je mornarički brod u luci u odnosu na to kada je raspoređen, popunjenost najma oko baze varira).

U sažetku, kamate, migracije i makroekonomija su pozadinska glazba prema kojoj tržište nekretnina u San Diegu pleše. Nagli rast kamatnih stopa značajno je usporio tempo tržišta; sada su sve oči uprte u to kada će Fed popustiti, jer će to vjerojatno ponovno potaknuti potražnju za nekretninama. Migracija daje blagi potisak i povlačenje – dokle god San Diego ostane vrlo poželjno mjesto, ljudi će dolaziti, ali ako ostane izuzetno skup, neki će odlaziti. Makroekonomija će, u međuvremenu, utjecati na radna mjesta i prihode – ključne čimbenike koji određuju koliko ih može sudjelovati na tržištu nekretnina. Trenutno (sredina 2025.) pokazatelji sugeriraju oprezni optimizam: inflacija pada, kamate se stabiliziraju, zaposlenost je stabilna, a potrošačko povjerenje raste. Ako se ti trendovi nastave, tržište nekretnina u San Diegu moglo bi ući u razdoblje održive aktivnosti – ni pregrijano ni u kolapsu, već rastući u skladu sa širom ekonomijom. Praćenje Federalnih rezervi, statistike migracija i lokalnih izvješća o zapošljavanju dat će naznake kamo tržište ide sljedeće u ovom dinamičnom gradu južne Kalifornije.

Izvori:

Zillow Research, Pregled tržišta nekretnina u San Diegu (srpanj 2025.) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, Trendovi i prognoza tržišta nekretnina u San Diegu 2025. (17. srpnja 2025.) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Pad prodaje kuća u okrugu San Diego (City News Service, 22. srpnja 2025.) patch.com patch.com
Redfin Data Center, Ažuriranje tržišta nekretnina u San Diegu – lipanj 2025. (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, Tržište nekretnina u San Diegu: trendovi i cijene (2025.) sofi.com sofi.com
OB Rag, 4.000 stanova dolazi u okrug San Diego u 2025. (3. travnja 2025.) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, Očekuje se da će San Diego biti jedno od najatraktivnijih tržišta 2025. (14. siječnja 2025.) axios.com axios.com
KPBS, Stanovništvo okruga San Diego blago raste, ali samo zbog imigracije (17. ožujka 2025.) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, Stambena kriza u San Diegu: Možemo li si priuštiti ostanak? (Bern McGovern, 2023.) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, Koji gradovi okruga San Diego grade nove stambene jedinice? (29. srpnja 2025.) planetizen.com planetizen.com
Ured zakonodavne analize, Praćenje pristupačnosti stanovanja u Kaliforniji (2. kvartal 2025.) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, Usporeni rast zaposlenosti spušta ekonomski rejting San Diega (29. siječnja 2025.) axios.com axios.com
Truvi Blog, Zakon o kratkoročnom najmu u San Diegu – Utjecaj ‘23. regulacija’ (23. svibnja 2024.) truvi.com truvi.com