Tržište nekretnina u Nashvilleu 2025. godine ostaje dinamično i usmjereno na rast, potaknuto stalnim doseljavanjem, otpornim gospodarstvom i kontinuiranim razvojem. Iako se ludilo iz 2021.–2022. smirilo, cijene kuća i dalje umjereno rastu, potražnja kupaca traje, a ponuda se povećava s povijesno niskih razina. Komercijalne nekretnine predstavljaju priču o dva svijeta – procvat maloprodajnog/industrijskog sektora nasuprot slabijem tržištu uredskih prostora – dok brzi rast stanovništva i radnih mjesta u gradu podupire većinu vrsta nekretnina. U ovom izvješću analiziramo ključne trendove na tržištima stambenih, komercijalnih i najamnih nekretnina; ističemo popularne četvrti i nadolazeće projekte; pregledavamo promjene politika; proučavamo demografske pokretače; i predstavljamo prognozu za 3–5 godina za tržište nekretnina u Nashvilleu.
Trendovi stambenih nekretnina u 2025.
Prodaja i cijene kuća: Nakon kratkog hlađenja u 2023., stambeno tržište Nashvillea u 2025. stabilizira se u zdraviju ravnotežu. Prodaja kuća se blago povećala – u lipnju 2025. zabilježeno je 3.185 zaključenih prodaja, što je oko 5% više nego u lipnju 2024. notyourordinaryagent.com. Stalno doseljavanje i otvaranje novih radnih mjesta održavaju potražnju, čak i dok su više kamatne stope ublažile prijašnju euforiju. Srednje cijene kuća i dalje bilježe umjerene dobitke. Sredinom 2025. godine, srednja cijena obiteljske kuće iznosi oko 528.000 USD, što je porast od ~4,6% na godišnjoj razini notyourordinaryagent.com. To je daleko od dvoznamenkastih godišnjih skokova viđenih tijekom pandemijskog procvata, ali ukazuje na stabilnu aprecijaciju umjesto pucanja balona. (Za usporedbu, cijene stanova su blago pale, za oko 1,4% na godišnjoj razini na otprilike 340.000 USD notyourordinaryagent.com, jer taj segment bilježi povećanu ponudu i izbirljivije kupce.)
Potražnja kupaca i ravnoteža na tržištu: Tržište nekretnina u Nashvilleu se 2025. godine praktički preselilo u “zlatnu sredinu” relativne ravnoteže. Natjecanja u nadmetanju su se smirila, dajući kupcima više prostora za disanje, no dobro određene cijene kuća se i dalje prodaju. Indeks tržišne aktivnosti je oko niskih 30 (na ljestvici od 100), što ukazuje na blagu prednost prodavatelja – niti je to tržište izrazito naklonjeno prodavateljima, niti je pravo tržište kupaca nestinginnashville.com nestinginnashville.com. Kuće se prodaju sporije nego u razdoblju “ludila”: prosječan broj dana na tržištu produžen je na ~105 dana (medijan ~67 dana) nestinginnashville.com, što je dramatična promjena u odnosu na 15–20 dana prodaje iz 2021. Zapravo, oko 42% oglasa doživi sniženje cijene prije prodaje nestinginnashville.com, što naglašava da je realno određivanje cijene sada ključno. Kupci su ponovno stekli određenu pregovaračku moć i mogu si uzeti vremena za inspekcije i financiranje bez žurbe nestinginnashville.com. Prodavatelji, s druge strane, moraju prilagoditi svoja očekivanja – prošla su vremena kada su mogli tražiti bilo koju cijenu i dobiti je; strateško određivanje cijene i dobra priprema nekretnine su ključni nestinginnashville.com.
Zalihe i nova izgradnja: Nakon godina ozbiljnog nedostatka stambenog prostora, zalihe su napokon u porastu. U lipnju 2025. na području šireg Nashvillea bilo je oko 14.416 nekretnina na tržištu, što je povećanje od 28% u odnosu na godinu ranije notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. Broj kuća na prodaju, iako još uvijek nije velik, znatno je veći nego tijekom nestašice 2021.–2022. Ovaj rast rezultat je kombinacije nove izgradnje i preprodaje. Investitori su pojačali izgradnju u razdoblju 2022.–2024., a te jedinice sada dolaze na tržište; istovremeno, više vlasnika sada oglašava prodaju jer se tržište prodavatelja normaliziralo. Uz veću ponudu, kupci imaju više izbora – što dovodi do duljeg vremena prodaje i umjerenijeg rasta cijena. Posebno je izražen rast zaliha u segmentu obiteljskih kuća i stanova (svaki porast od oko 30–36% na godišnjoj razini) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com, dok su oglasi za zemljišta rasli sporije. Unatoč povećanju zaliha, lokalne urbanističke studije upozoravaju na nedostatak stambenog prostora u budućnosti: Nashvilleu će u idućem desetljeću trebati procijenjenih 90.000–120.000 novih domova, a prema trenutnim trendovima izgradit će se samo oko 70.000 wsmv.com. To je potaknulo donošenje politika (o čemu više kasnije) za omogućavanje veće izgradnje. Za sada, povećane zalihe znače da se tržište Nashvillea pomjera prema neutralnim uvjetima – što je dobrodošla promjena u odnosu na nedavnu “turbo” prošlost, ali još uvijek s dovoljno potražnje da cijene nastave lagano rasti.
Trendovi komercijalnih nekretnina (uredi, maloprodaja i industrija)
Sektori komercijalnih nekretnina u Nashvilleu u 2025. prikazuju mješovitu sliku. Maloprodajne i industrijske nekretnine napreduju zahvaljujući rastu stanovništva i širenju poslovanja, dok tržište uredskih prostora ostaje suzdržano zbog veće praznine i oprezne potražnje korporacija nakon pandemije. U nastavku razlažemo svaki segment:
Tržište uredskih prostora
Popunjenost i najamnine: Uredski sektor Nashvillea prolazi kroz razdoblje prilagodbe nakon COVID-a u 2025. godini. Stopa nepopunjenosti uredskih prostora u metrou iznosila je oko 18,4% u ožujku 2025. commercialsearch.com – povišena u odnosu na povijest Nashvillea, ali još uvijek ispod nacionalnog prosjeka od 19,9% commercialsearch.com. Drugim riječima, gotovo svaki peti uredski prostor je prazan, što odražava i dolazak nove ponude i optimizaciju prostora od strane tvrtki u eri hibridnog rada. Prosječna tražena najamnina za uredski prostor iznosi oko 31,64 USD po kvadratnom stopalu, što je nešto ispod američkog prosjeka (33 USD) i svrstava Nashville među pristupačnija tržišta uredskih prostora za najmoprimce commercialsearch.com. Rast najamnina je relativno stagnantan; vlasnici se natječu za kvalitetne najmoprimce uz ustupke jer nepopunjenost ostaje visoka.
Nova ponuda i razvoj: Zanimljivo, Nashville ima jedan od najvećih portfelja uredske izgradnje u odnosu na svoju veličinu. Na kraju prvog tromjesečja 2025. godine, oko 1,5 milijuna kvadratnih stopa uredskog prostora bilo je u izgradnji (≈2,5% postojećeg fonda), a nekoliko velikih projekata trebalo bi biti dovršeno do kraja 2025. godine commercialsearch.com. Zapravo, kada se uključe planirani projekti, portfelj iznosi gotovo 4,8% tržišta – što je po obujmu usporedivo s Manhattanom commercialsearch.com. Projekti visokog profila poput Nashville Yards (veliki projekt mješovite namjene u centru grada) i planiranog Oracle kampusa (više o tome kasnije) drže graditelje zaposlenima. S druge strane, tu je pritisak sa strane ponude: novi uredi dolaze na tržište koje još uvijek apsorbira prostor, što će vjerojatno održati nepopunjenost u srednjim do visokim dvoznamenkastim postocima u bliskoj budućnosti. Prodaja uredskih investicija također je usporila zbog rasta kamatnih stopa – samo su dvije uredske nekretnine promijenile vlasnika u cijelom prvom tromjesečju 2025., a obujam prodaje pao je za oko 63% na godišnjoj razini commercialsearch.com commercialsearch.com. U prosjeku, uredske zgrade u Nashvilleu prodavale su se za oko 130 USD po kvadratnom stopalu početkom 2025., što je relativno povoljno prema nacionalnim standardima commercialsearch.com.
Izgledi: Oporavak uredskog sektora je slab. Rast zaposlenosti u Nashvilleu i preseljenja tvrtki (AllianceBernstein, Amazonov centar itd.) daju poticaj, ali moglo bi proći nekoliko godina prije nego što se popuni sav novi i prazan prostor. Jedan pozitivan trend – porast prenamjene ureda u stambene prostore. Gotovo 21 starija uredska zgrada (ukupno oko 1,7 milijuna kvadratnih stopa) identificirana je kao glavni kandidat za adaptivnu prenamjenu commercialsearch.com commercialsearch.com, što daje priliku investitorima da pretvore nedovoljno iskorištene urede u stanove ili kondominije, čime se ublažava višak uredskog prostora i povećava stambena ponuda. Ukratko, očekuje se da će uredsko tržište u Nashvilleu ostati povoljno za najmoprimce u kratkom roku, dok će se stopa nepopunjenosti postupno smanjivati do kraja desetljeća kako gospodarstvo bude raslo i popunjavalo nove prostore.
Tržište maloprodaje
Praznine i najamnine: Maloprodajni nekretninski sektor u Nashvilleu je jedan od najtraženijih u zemlji. Zahvaljujući eksplozivnom rastu stanovništva i snažnoj potrošnji, stopa praznih maloprodajnih prostora u metropoli kreće se oko 3,2–3,3% matthews.com matthews.com – iznimno niska. Zapravo, praznine u maloprodaji su ispod 3,5% još od početka 2022. godine matthews.com, što ukazuje na gotovo potpunu popunjenost u mnogim trgovačkim centrima. Neka prigradska područja su još i napetija: neka područja su ušla u 2025. s prazninom manjom od 1%, posebno Mt. Juliet–Lebanon i dijelovi okruga Dickson i Robertson marcusmillichap.com. Ova izražena nestašica prodajnog prostora snažno je podigla najamnine. Prosječna tražena najamnina za maloprodaju u Nashvilleu dosegla je 29,32 USD po kvadratnom metru u drugom kvartalu 2025., što je oko 4,8% više u odnosu na prethodnu godinu matthews.com. Ukupno, najamnine za maloprodaju porasle su za više od 33% od 2020. godine matthews.com – što svjedoči o velikoj potražnji za prostorom, ali i o novogradnji više kvalitete koja podiže gornju granicu cijena. Vlasnici prostora imaju moć određivanja cijena zbog nedostatka opcija za trgovce; čak se i veliki prostori, ispražnjeni zbog zatvaranja nacionalnih lanaca, brzo popunjavaju novim zakupcima po višim najamninama matthews.com.
Pokretači potražnje: Potrošačka potražnja u Music Cityju je u porastu, potaknuta rastom zaposlenosti, povećanjem turizma i priljevom novih stanovnika. Stanovništvo metropolitanskog područja Nashvillea poraslo je za 7,7% od 2020. do 2024. (dodano je oko 160.000 ljudi, što je znatno iznad prosječnog rasta u SAD-u od 3,1%) matthews.com, a razvoj maloprodaje jednostavno nije pratio taj tempo – stoga je tržište zategnuto. Kupci su se nakon pandemije s entuzijazmom vratili, a Nashvilleova privlačnost kao regionalnog maloprodajnog središta raste. Maloprodaja u centru također cvjeta, a najamnine na glavnim koridorima (Broadway, Gulch itd.) dosežu rekordne visine – npr. tražene najamnine u centru dosegle su oko 25 USD/kvadratna stopa NNN u 2024., što je porast od 33% u odnosu na 2020. globest.com. U prigradskim čvorištima, novi maloprodajni centri brzo se unaprijed iznajmljuju. Posebno, rubne zajednice s velikim rastom stanogradnje zabilježile su skok maloprodajnih najamnina od 10 USD/kvadratna stopa u godinu dana (kao što se dogodilo u Mt. Julietu i okrugu Dickson) marcusmillichap.com, što odražava snažnu potražnju za trgovinama i restoranima koji opslužuju rastući broj kućanstava.
Izgradnja i izgledi: Investitori su bili oprezni u dodavanju maloprodajnih kapaciteta, što produžuje tržište u korist najmodavaca. U drugom tromjesečju 2025. isporučeno je samo oko 10.500 m² nove maloprodajne površine, a oko 55.700 m² u protekloj godini – ispod povijesnih prosjeka matthews.com matthews.com. Približno 65.800 m² je u izgradnji na razini cijele metropole matthews.com matthews.com (samo oko 0,6% zaliha), a velik dio toga je unaprijed iznajmljen, pa neće značajno utjecati na stopu nepopunjenosti. Stoga, osim ako ne dođe do pada potrošnje, maloprodajni sektor Nashvillea trebao bi ostati vrlo zategnut. Očekuje se da će niska nepopunjenost potrajati, a najamnine nastaviti rasti zdravim tempom (možda u rasponu od 4–5% godišnje) zbog ograničenog novog prostora. Za investitore, maloprodajni objekti su bili privlačni: godišnji volumen ulaganja u maloprodaju dosegao je milijardu dolara u protekloj godini – najviše u posljednje dvije godine – s prinosima (cap rate) u rasponu od niskih 6% uslijed žestoke konkurencije za imovinu matthews.com matthews.com. Sve u svemu, maloprodaja u Nashvilleu je trenutno san svakog najmodavca – velika potražnja, niska nepopunjenost i snažan rast najamnina, što ga čini jednim od najstabilnijih maloprodajnih tržišta nekretnina u zemlji.
Industrijsko tržište
Ponuda i slobodni kapaciteti: Industrijski nekretninski sektor Nashvillea (skladišta, distributivni centri, proizvodni prostori) nalazi se na putanji brzog rasta. Investitori su u posljednjih nekoliko godina dodali ogromne kvadrature kako bi iskoristili procvat logistike. Više od 10 milijuna kvadratnih stopa novog industrijskog prostora otvoreno je samo u 2023. godini lumicre.com, a do drugog tromjesečja 2025. još je 8 milijuna kvadratnih stopa u izgradnji diljem metropolitanskog područja matthews.com matthews.com. Ovaj val izgradnje, snažno koncentriran u podregijama Wilson County i jugoistočni Nashville (koje čine 80% novog prostora od 2020.) matthews.com, kratkoročno je povisio stopu slobodnih kapaciteta. Ukupna stopa slobodnih industrijskih prostora iznosi oko 6,0% sredinom 2025. godine matthews.com, što je nešto više od izrazito niskih ~4% iz prethodnih godina lumicre.com. U prvom tromjesečju 2025. zabilježena je stopa slobodnih kapaciteta od oko 6,2%, što je povećanje od oko 90 baznih bodova u odnosu na prethodnu godinu savills.us. U suštini, neki novi skladišni prostori su u fazi iznajmljivanja, što uzrokuje privremeni porast dostupnosti. Stopa dostupnosti (koja uključuje podnajam i nove isporuke) iznosila je otprilike 8,9% u drugom tromjesečju matthews.com, što odražava ulazak spekulativnih projekata na tržište. Međutim, temeljna potražnja ostaje snažna – u pojedinim kvartalima i dalje se bilježi neto pozitivna apsorpcija. Na primjer, u prvom tromjesečju 2025. Nashville je zabilježio +216.000 kvadratnih stopa industrijske apsorpcije (48% više nego u Q1 2024.) colliers.com, iako je u drugom tromjesečju došlo do pada u negativnu apsorpciju kako su veliki projekti ušli na tržište matthews.com.
Najamnine: Industrijske najamnine u Nashvilleu su skočile na rekordne razine. Grad sada ima jednu od najviših razina industrijskih najamnina na jugoistoku SAD-a, u prosjeku oko 12,00 USD po kvadratnom metru matthews.com. Taj prosjek obuhvaća raspon: veliki skladišni prostori (preko 100.000 kvadratnih stopa) iznajmljuju se po oko 10,50 USD/kvadratna stopa, dok manji moderni objekti ispod 100.000 kvadratnih stopa (najtraženiji) mogu postići 14 USD/kvadratna stopa matthews.com. Unatoč priljevu nove ponude, najamnine su porasle oko 5,9% na godišnjoj razini do drugog tromjesečja 2025. matthews.com matthews.com. Posljednjih godina industrijske najamnine snažno rastu – tražene cijene u drugom tromjesečju bile su oko 10% više nego godinu ranije prema izvješćima nekih posrednika, i oko 35–40% više od 2018. godine (što se vidi i u činjenici da je cijena po kvadratnoj stopi za industrijske nekretnine udvostručena od 2018. u prodajama) matthews.com. Glavni pokretač je snažna potražnja iz e-trgovine, logistike (Nashvilleova središnja lokacija je idealna za distribuciju) i proizvodnih zakupaca (uključujući dobavljače autoindustrije i nove tehnološke pogone za montažu). Uz i dalje relativno nisku stopu nepopunjenosti i većinu novog prostora unaprijed iznajmljenog ili brzo popunjenog, rast najamnina na industrijskom tržištu Nashvillea nastavlja nadmašivati nacionalni prosjek matthews.com.
Izgledi: Izgledi za industrijski sektor su uglavnom pozitivni, iako bismo mogli vidjeti blago usporavanje kako se vrhunac građevinskog ciklusa približava. Nashvilleov rast stanovništva i zaposlenosti privlači korisnike skladišta i lake proizvođače stabilnim tempom. Veliki igrači poput Amazona (sa svojim Operativnim centrom ovdje) i brojni 3PL-ovi proširili su se u regiji. S obzirom na 8 milijuna kvadratnih stopa u izgradnji, stopa nepopunjenosti bi se mogla još malo povećati (u raspon od 6–7%) u sljedećih 1–2 godine, ali važno je napomenuti da je više od 65–70% novog prostora unaprijed iznajmljeno matthews.com matthews.com ili građeno po narudžbi, što ograničava rizik od viška ponude. Kako se ti projekti popune, apsorpcija će sustići potražnju. Zapravo, projekcije pokazuju da će se stopa nepopunjenosti ponovno smanjiti i stabilizirati na sredini od 4% do 2026–27. godine, kako potražnja sustiže ponudu lumicre.com. Očekuje se da će najamnine nastaviti rasti, iako umjerenijim tempom (možda srednje jednoznamenkaste postotne stope godišnje) s obzirom na visoku osnovicu. Industrijska ulaganja ostaju snažna: Nashville je zabilježio 1,2 milijarde dolara prodaje industrijskih nekretnina u protekloj godini matthews.com, a kapitalizacijske stope su se smanjile kako institucionalni investitori ulažu. Zaključak – Nashvilleovo industrijsko tržište brzo raste, ali ostaje temeljno snažno, poduprto strateškom lokacijom i gospodarskim rastom koji bi trebali osigurati da ti novi skladišni prostori ne ostanu dugo prazni.
Analiza tržišta najma (višestambeni objekti)
Nashvilleovo tržište najma stanova u 2025. nalazi se na prekretnici, prelazeći iz razdoblja snažnog rasta ponude u fazu ponovnog uravnoteženja i pooštravanja. Evo pregleda:
Popuštanje vala nove ponude: Investitori su isporučili rekordni broj novih višestambenih jedinica u Nashvilleu tijekom 2021.–2023., što je kratkoročno povećalo stopu nepopunjenosti i ublažilo rast najamnina. U 2024. stopa nepopunjenosti stanova porasla je na raspon od 8–9% jer su tisuće novih jedinica stigle na tržište. Međutim, do sredine 2025. taj val doseže vrhunac. Dovršetci od početka 2025. iznose otprilike 4.700 jedinica northmarq.com – i dalje povijesno visoko, ali manje nego prethodnih godina jer graditelji usporavaju. Mnogi investitori su smanjili pokretanje novih projekata kako bi se usredotočili na iznajmljivanje postojećih northmarq.com. Predviđa se da će ukupno biti isporučeno oko 9.000 novih jedinica u 2025., što je znatno ispod nedavnih vrhunaca (2022. ih je bilo znatno više od 10 tisuća) northmarq.com. Ovo postupno smanjenje nove ponude, u kombinaciji s kontinuiranim porastom stanovništva Nashvillea, smanjuje pritisak na tržište najma.
Nepopunjenost i apsorpcija: Jasno je vidljivo da su stope nepopunjenosti dosegle vrhunac i počinju padati. U drugom tromjesečju 2025. Nashville je zabilježio kvartalno poboljšanje stope nepopunjenosti – potražnja najmoprimaca u ključnim urbanim i prigradskim područjima prvi je put nakon dugo vremena nadmašila broj novih isporuka northmarq.com. Ukupna nepopunjenost stanova, koja je početkom 2025. bila iznad 8%, sada je na putu da padne ispod 8,0% do kraja godine northmarq.com, prema analitici Northmarqa. Očekuje se da će se taj trend nastaviti, a stope nepopunjenosti “približavati povijesnim normama” do kraja 2026. northmarq.com (prije naglog rasta Nashville je imao normu od oko 5–6% nepopunjenosti). Ovaj pozitivan pomak potaknut je jakom apsorpcijom: potražnja za najmom ostaje snažna, potaknuta rastom zaposlenosti i time što potencijalni kupci kuća dulje ostaju u najmu zbog visokih kamatnih stopa. Posebno su središte Nashvillea i odabrana predgrađa (npr. područje Madison/Rivergate, Mt. Juliet i okrug Sumner) zabilježili snažnu aktivnost iznajmljivanja, što dodatno učvršćuje ta tržišta northmarq.com.
Trendovi najma: Najamnine su bile uglavnom nepromijenjene u 2023. uslijed vala nove ponude, ali sada ponovno lagano rastu kako tržište apsorbira stanove. U drugom tromjesečju 2025. zabilježen je umjeren porast najamnina uz pad slobodnih stanova northmarq.com. Prosječna efektivna najamnina u metropolitanskom području Nashvillea trenutno iznosi oko 1.600–1.700 USD mjesečno za tipičan dvosobni stan, ovisno o izvoru. Prognoze predviđaju da će do 2026. prosječne najamnine doseći otprilike 1.730 USD mjesečno northmarq.com, što implicira nastavak dosljednog rasta najamnina. To bi značilo godišnji rast od 3–4%, što je održivije u usporedbi s dvoznamenkastim skokovima najamnina iz 2021. Vlasnici novijih zgrada klase A morali su prošle godine nuditi ustupke kako bi popunili stanove, ali ti poticaji vjerojatno će se smanjiti kako se uvjeti postrože krajem 2025. i 2026. Važno je napomenuti da su razine najamnina u Nashvilleu i dalje pristupačne u odnosu na obalne gradove, što i dalje privlači nove stanovnike na tržište najma.
Pokretači potražnje za najmom: Demografski i trendovi zapošljavanja snažno podupiru sektor najma u Nashvilleu. Grad privlači mnoge mlade profesionalce, kreativce i nedavne diplomante (veliku skupinu milenijalaca i generacije Z), koji često iznajmljuju prije kupnje. Veliki poslodavci u zdravstvu i tehnologiji nastavljaju zapošljavati, dovodeći radnike koji se sele i često u početku biraju najam. Osim toga, status Nashvillea kao središta zabave i sveučilišta potiče potražnju za najmom (studenti, gostujući profesionalci itd.). Metropolitansko područje svakodnevno dobiva desetke novih stanovnika (oko 66 ljudi dnevno doseljava) nestinginnashville.com, a ne mogu ili ne žele svi odmah kupiti dom, što znači stalan priljev najmoprimaca. Također se pojavljuje trend gradnje za najam: razvijaju se zajednice obiteljskih kuća za najam kako bi se zadovoljile potrebe onih koji žele kuću i dvorište, ali biraju najam. Svi ovi čimbenici upućuju na tržište najma koje je, nakon probavljanja građevinskog booma, spremno ponovno se postrožiti. Do kraja 2025. i kasnije, očekuje se da će stanodavci ponovno steći pregovaračku moć, slobodni stanovi pasti prema srednjim jednoznamenkastim postocima, a rast najamnina umjereno ubrzati.
Investicije i povrat ulaganja (ROI): Za investitore u nekretnine, najamne nekretnine u Nashvilleu imaju snažnu privlačnost. Kapital je i dalje usmjeren na višestambene objekte u Nashvilleu – obujam transakcija početkom 2025. bio je na razini 2024. po broju poslova, a ukupni novčani iznos zapravo je skočio za gotovo 70% na godišnjoj razini (zahvaljujući nekoliko velikih institucionalnih akvizicija) northmarq.com. Kupci su posebno zainteresirani za novije zajednice klase A/B, koje su činile oko 70% nekretnina kojima se trgovalo do sada u 2025. northmarq.com. Cijene su ostale otporne; medijalna prodajna cijena za objekte s više od 50 jedinica iznosila je oko 221.000 USD po jedinici u prvoj polovici 2025., 1% više nego 2024. northmarq.com. Kapitalizacijske stope ponovno su počele padati sredinom 2025. kako se poboljšava izgled za najamnine northmarq.com, što je znak povratka povjerenja investitora. Sve u svemu, s temeljnim pokazateljima najma koji će se poboljšati (niža praznina, nastavak rasta najamnina) i izgledima za pad kamatnih stopa krajem 2025., višestambeno tržište Nashvillea spremno je za solidne rezultate. Investitori mogu razumno očekivati godišnje povećanje najamnina u rasponu od 3–5% tijekom sljedećih nekoliko godina i potencijalnu aprecijaciju ako kupe dobro locirane nekretnine prije nego što se tržište potpuno stegne.
Investicijske prilike i projekcije povrata ulaganja
Nashvilleov snažan gospodarski rast i rast stanovništva i dalje ga čine privlačnim tržištem za investitore u nekretnine u 2025. Prilike se protežu kroz stambeni i komercijalni segment, uz općenito povoljne prinose koji se predviđaju u narednim godinama:
- Stambene nekretnine (Flip & Hold ulaganja): Vrijednosti kuća u Nashvilleu pokazale su izvanredan dugoročni rast – porasle su otprilike 150% u posljednjem desetljeću mcsquaredluxury.com. Iako će budući rast biti umjereniji, prognoze i dalje predviđaju stabilnu aprecijaciju. Zillowovi modeli predviđaju oko +3,4% rasta cijena kuća do 2025. godine mattwardhomes.com, a neka istraživanja predviđaju 4–6% godišnje aprecijacije do 2028. godine mcsquaredluxury.com u metropolitanskom području Nashvillea. Ovo sugerira da kupnja i držanje nekretnina u Nashvilleu može donijeti solidan rast kapitala. Investitori koji traže prihod od najma također mogu imati koristi od konkurentnih prinosa: najamnine u Nashvilleu u odnosu na kupovnu cijenu često daju omjer najamnine i vrijednosti u skladu s ili iznad nacionalnog prosjeka. Tipičan najam obiteljske kuće ili stana može ostvariti ~8–12% bruto ROI od najma (najam kao % kupovne cijene) ovisno o četvrti rentastic.io – što ga čini privlačnim za investitore koji traže novčani tok. Kratkoročni najam (Airbnb/VRBO) u turistički popularnim područjima posebno je unosan, često ostvarujući iznadprosječan ROI zahvaljujući procvatu turizma u Nashvilleu mcsquaredluxury.com. Popularne lokacije poput centra grada, The Gulch ili u blizini Broadwaya mogu ostvariti visoke cijene najma po noći od oko 15+ milijuna godišnjih posjetitelja (brojka za koju se očekuje da će doseći 17,5 milijuna do 2025., prema lokalnim procjenama turizma). Međutim, investitori moraju navigirati lokalnim STR regulativama (koje ograničavaju najam nekretnina u nekim zonama koje nisu u vlasništvu stanara).
- Komercijalna ulaganja: Na komercijalnoj strani, maloprodajni i industrijski objekti nude snažne izglede. Maloprodajni centri imaju koristi od niske popunjenosti i rasta najamnina – investitori su uložili više od milijardu dolara u maloprodaju u Nashvilleu u protekloj godini matthews.com. S prinosima (cap rates) u rasponu od srednjih 6% matthews.com i rastom najamnina od oko 5% godišnje, maloprodajna imovina može donijeti zdrav ukupni prinos (prihod + aprecijacija). Neka prigradska maloprodajna tržišta toliko su nedovoljno opskrbljena (popunjenost <1% marcusmillichap.com) da bi novi razvoj ili value-add maloprodajni projekti mogli ostvariti iznadprosječne skokove najamnina (doista, najamnine u određenim predgrađima skočile su 10 USD/kvadratnoj stopi prošle godine marcusmillichap.com). Industrijske nekretnine su još jedna vruća tema: prosječni prinosi za industrijske objekte u Nashvilleu su u rasponu 5,5%–6,5%, a potražnja investitora je intenzivna jer su temeljni pokazatelji sektora među najboljima u regiji. S industrijskim najamninama koje rastu ~6%+ godišnje i ograničenjima zemljišta u ključnim podtržištima, vlasnici dobro lociranih skladišta mogu očekivati rastući NOI i vrijednost nekretnina. Važno je napomenuti da su prodajne cijene industrijskih nekretnina po kvadratnoj stopi udvostručene od 2018. u Nashvilleu matthews.com – što odražava i rast najamnina i smanjenje prinosa – i iako se taj tempo neće ponoviti, izgledi ostaju optimistični.
- Uredi i specijalizirani sektori: Sektor uredskih prostora više je kontrarian potez. Snižene vrijednosti (prosječna prodajna cijena oko 130 USD/kvadratnoj stopi commercialsearch.com) i visoka nepopunjenost znače da investitori mogu kupiti uredske zgrade po relativno povoljnim cijenama. Ključ je lokacija i prenamjena. Investitori spremni na adaptivnu prenamjenu mogli bi ciljati starije uredske zgrade u centru za pretvaranje u stanove ili mješovitu namjenu, koristeći gradski poticaj za revitalizaciju. Dodatno, nišni sektori poput zdravstvenih nekretnina (medicinski uredi) ostaju stabilna oklada s obzirom na snažnu prisutnost zdravstvene industrije u Nashvilleu. Ulaganja u hotele također se oporavljaju, kako turizam i kongresne aktivnosti u Nashvilleu ponovno rastu; tržište je zabilježilo rekordne prihode od hotela u 2023.–24. i nastavak rasta u 2025., što se prevodi u obnovljeni interes za razvoj i akvizicije u hotelijerstvu.
Zaključak: Investitore privlači Nashville zbog njegove dugoročne priče o rastu – raznolika ekonomija, bez državnog poreza na dohodak, rastuća populacija i relativna pristupačnost svi ukazuju na održanu potražnju. Tržište sazrijeva, pa su godišnji skokovi cijena nekretnina od 20% vjerojatno prošlost, ali zauzvrat dolazi veća stabilnost. Godišnji prinosi u visokom jednoznamenkastom postotku (kombinirajući prihod i aprecijaciju) su dostižni i realni. Kako je naveo jedan analitičar nekretnina, Nashville nudi rijetku kombinaciju “snažnog potencijala za aprecijaciju i porezno povoljnog okruženja” mcsquaredluxury.com. Za one koji gledaju na 2025. i dalje, strateška ulaganja u prave četvrti ili klase imovine u Nashvilleu mogu donijeti vrlo zdrav ROI, posebno ako se kupi prije sljedećeg ciklusa rasta vrijednosti nekretnina.
Pregled četvrti: žarišta i područja rasta
Brzi rast Nashvillea preoblikuje mnoge četvrti, a nekada zanemarena područja postaju omiljena na tržištu nekretnina. Ovo su neka nadolazeća naselja i ključna područja na koja treba obratiti pažnju, zajedno s trendovima gentrifikacije i infrastrukture koji potiču njihov uspon:
- East Nashville: Već dugo poznat po svojoj eklektičnoj umjetničkoj i glazbenoj sceni, East Nashville se u potpunosti afirmirao kao vruća točka za nekretnine. Mladi profesionalci i obitelji hrle ovamo zbog povijesnih bungalova, modernih restorana i kreativne atmosfere. Početkom 2025. godine, medijalna cijena kuće u East Nashvilleu iznosila je oko 585.000 USD – što je porast od 10,8% u odnosu na prethodnu godinu walkerluxuryandland.com. Taj nagli rast cijena odražava i nisku ponudu i veliku potražnju u ovom popularnom dijelu grada. Područja poput Lockeland Springs i Cleveland Park brzo se gentrificiraju: stare kuće se renoviraju ili ruše i grade nove, a novi mješoviti kompleksi niču duž glavnih prometnica. Unatoč rastu cijena, East Nashville je i dalje nešto pristupačniji od luksuznih dijelova West Nashvillea, što održava velik interes kupaca. Autentičnost i prohodnost četvrti (pomislite na lokalne favorite poput Five Points i Riverside Village) jamče da će ostati jedan od najpoželjnijih izbora. Očekuje se nastavak ulaganja ovdje, osobito kako obližnji East Bank mega-razvojni projekt (preko rijeke) napreduje, donoseći parkove, radna mjesta (Oracle kampus) i bolju povezanost s East Nashom.
- The Nations (Zapadni Nashville): Prije nekoliko godina, The Nations je bio skromno industrijsko područje; sada je to jedna od najbrže transformirajućih četvrti u Nashvilleu. Smješten u zapadnom Nashvilleu, uz 51. aveniju, The Nations je doživio preobrazbu skladišta u popularne pivovare, studije i restorane, privlačeći urbanu publiku. Novi projekti gradnje gradskih kuća i stanova ispunili su mnoge blokove, a vrijednost nekretnina je porasla u skladu s tim. Privlačnost ovog područja leži u njegovoj prohodnoj “glavnoj ulici” (51. avenija) s buticima i restoranima, te relativno centralnoj lokaciji s osebujnim industrijsko-šik karakterom. Kao primjer rasta, veliki mješoviti projekt Silo Bend dodao je stotine stambenih jedinica. The Nations utjelovljuje trend urbane revitalizacije u Nashvilleu: pretvaranje stare industrijske četvrti u živahno stambeno središte. Gentrifikacija je u punom jeku, ali šarm četvrti i relativna pristupačnost (u usporedbi s centrom) i dalje potiču potražnju. Investitori su zainteresirani za The Nations zbog mogućnosti preuređenja, a nova infrastruktura (poboljšane ceste, zelene površine) dolazi kako bi podržala rastuću populaciju.
- Wedgewood-Houston (WeHo): Južno od centra, Wedgewood-Houston – ili “WeHo” – još je jedna vruća točka gentrifikacije. Ova bivša industrijska/umjetnička četvrt postala je magnet za razvoj zbog svoje blizine urbanom središtu i kulturnog značaja (dom je galerija, kreativnih prostora i Nashville Design Districta). Posljednjih godina, WeHo je dočekao nove stambene zgrade, projekte prenamjene i trendi prostore (poput obližnjeg stadiona Nashville NYC FC i Soho Housea). Priljev pivovara, kafića i tehnoloških startupa pretvorio je WeHo u destinaciju za život, rad i zabavu. Cijene nekretnina i najamnine porasle su kako mladi profesionalci traže alternative skupom centru. Četvrt također ima koristi od poboljšanja infrastrukture: grad je usmjerio WeHo na nadogradnju prometnih veza i uređenje ulica kako bi podržao rast. Kako se ove promjene nastavljaju, očekuje se daljnji rast vrijednosti loftova u skladištima i modernih gradskih kuća, iako pristupačnost i iseljavanje dugogodišnjih stanovnika ostaju stalna briga u ovoj priči o gentrifikaciji.
- Madison i Rivergate (predgrađa sjevernog Nashvillea): Nisu sva atraktivna područja u urbanom središtu – neka prva prigradska naselja također postaju popularna. Područje Madison (zajednica oko 13 km sjeverno od centra) i obližnji Rivergate/Sumner County bilježe sve veći interes za razvoj. Tradicionalno više radnički i pristupačni, ova područja nude veće parcele i lakšu vožnju autocestom I-65. Sada, kako Nashville raste, investitori su počeli graditi nove stambene objekte (uključujući gradske kuće i stanove) u Madisonu kako bi zadovoljili potražnju za povoljnijim opcijama. Zapravo, Madison/Rivergate se navodi kao mjesto gdje momentum višestambenih objekata raste – novi prigradski stambeni kompleksi brzo se iznajmljuju northmarq.com. Maloprodajni i komercijalni rast prate stambenu izgradnju, a stope slobodnih prostora za trgovine u vanjskim dijelovima grada izuzetno su niske. Relativno niske cijene kuća u Madisonu polako rastu kako investitori renoviraju starije ranč kuće, a kupci prvi put otkrivaju to područje. Unaprjeđenja infrastrukture poput nadolazećeg tranzitnog centra u Madisonu i planova za poboljšanje autobusne usluge na Gallatin Pikeu mogli bi dodatno unaprijediti ove četvrti. Ukratko, obratite pažnju na zajednice sjevernog Nashvillea koje prijelaze iz zanemarenih u perspektivne, nudeći više za uloženi novac, a pritom su i dalje povezane s rastom metropole.
- Obnova centra grada i East Banka: Sama urbana jezgra Nashvillea se razvija, dijelom zahvaljujući masivnim infrastrukturnim projektima. East Bank (istočna strana rijeke Cumberland, preko puta centra) prolazi kroz transformacijski plan. S novim stadionom Tennessee Titans odobrenim 2023. godine (zatvoreni stadion vrijedan više od 2 milijarde dolara koji bi trebao biti otvoren do 2027.) planning.org, East Bank će biti središte 350 hektara velike mješovite obnove s parkovima, zelenim površinama, stanovanjem i poboljšanjima javnog prijevoza planning.org planning.org. Istovremeno, Oracle Corp. planira tehnološki kampus vrijedan 1,2 milijarde dolara u River Northu (East Bank) koji bi trebao zaposliti 8.500 ljudi planning.org. Ovi projekti pretvaraju nekadašnje prazne industrijske parcele u sljedeću veliku gradsku četvrt. Možemo očekivati nove stanove, apartmane i maloprodaju u područjima uz East Bank (Germantown, obala East Nashvillea) kako bi se zadovoljile potrebe novozaposlenih i posjetitelja. Već su developeri predložili projekte vrijedne više od 2,2 milijarde dolara u iščekivanju planning.org. Centar Nashvillea, u međuvremenu, nastavlja napredovati s projektima poput Nashville Yards, Fifth + Broadway i brojnim visokim stambenim tornjevima koji mijenjaju vizuru grada. Zabrinutost zbog gentrifikacije prati ovaj procvat – kako niču novi sjajni tornjevi, pristupačnost stanovanja u centru postaje problem, te se ulažu napori da se u planove poput Imagine East Bank uključi i pristupačno stanovanje planning.org planning.org. Ipak, područje centra/East Banka je bez sumnje žarišna točka infrastrukturnih ulaganja koja će podići vrijednost nekretnina u okolnim četvrtima u sljedećih 5 godina.
Ažuriranja politike, regulative i zoniranja
Nekoliko novosti u politici i zoniranju u 2025. godini moglo bi utjecati na tržište nekretnina u Nashvilleu, posebno u pogledu ponude stanova i obrazaca razvoja:
- Reforma zoniranja za “Missing Middle” stanovanje: U kolovozu 2025. Metro Nashville pokreće veliku reformu zoniranja s ciljem stvaranja više priuštivih i gušćih stambenih opcija u tradicionalno obiteljskim četvrtima wsmv.com wsmv.com. Metro odjel za planiranje, u sklopu studije o stanovanju i infrastrukturi, utvrdio je da regiji treba više od 100.000 novih domova u sljedećem desetljeću kako bi se zadovoljila potražnja wsmv.com. Kako bi omogućili ovaj rast, planeri su predložili dvije nove kategorije stambenih zona – privremeno nazvane Stambena četvrt (RN) i Stambeno ograničeno (RL) wsmv.com. One bi omogućile izgradnju oblika “middle housing” (poput dupleksa, tripleksa, gradskih kuća, “cottage courtova”) u područjima gdje su dosad bile dopuštene samo obiteljske kuće wsmv.com. Ideja je nježno povećati gustoću četvrti bez visokih zgrada, dodajući tipove stanovanja koji odgovaraju mjerilu zajednice. Važno je da prijedlog uključuje ograničenja visine radi očuvanja karaktera četvrti – sprječavajući da visoke građevine nadvisuju postojeće kuće wsmv.com. Sastanci s građanima i prikupljanje povratnih informacija održavali su se tijekom kolovoza 2025., a očekuje se da će Komisija za planiranje i Gradsko vijeće razmotriti promjene krajem 2025. wsmv.com. Ako se usvoji, ova reforma bi mogla biti prekretnica: otvorila bi mnoga stambena područja za popunjavanje izgradnjom, što bi potencijalno moglo potaknuti val novih projekata gradskih kuća i manjih višestambenih objekata 2026. i kasnije. Cilj nije samo zadovoljiti potražnju za stanovanjem, već i stvoriti više prohodnih, ugodnih zajednica za život miješanjem tipova stanovanja wsmv.com. Naravno, postoji rasprava – neki stanovnici strahuju da bi povećana gustoća mogla potaknuti gentrifikaciju ili promijeniti dojam četvrti wsmv.com. Planeri ove brige uravnotežuju putem javnog inputa ai faziranje. Sve u svemu, ovo ažuriranje zoniranja proaktivan je korak za rješavanje stambene krize u Nashvilleu i pametno usmjeravanje rasta.
- Propisi o kratkoročnom najmu: Nashville je poznat po svom odnosu ljubavi i mržnje prema Airbnb-u i kratkoročnim najmovima (STR). Posljednjih godina grad je uveo propise kako bi ograničio gustoću STR-ova u stambenim zonama i zahtijevao dozvole, osobito nakon što su se neke četvrti žalile na “kuće za zabave”. Od 2025. ti propisi su i dalje na snazi – STR-ovi kojima ne upravlja vlasnik ograničeni su u mnogim stambenim zonama i moraju dobiti dozvolu (koja može biti ograničena po popisnom području). Provedba je pooštrena, a grad oduzima dozvole prekršiteljima i izriče visoke kazne za ilegalno poslovanje STR-ova. Za investitore to znači da je potrebna temeljita provjera prije kupnje nekretnine za Airbnb. Prednost je što u zonama pogodnim za turiste (poput centra grada, The Gulch) gdje su STR-ovi dopušteni, popunjenost i cijene su visoke, što čini ovu nišu unosnom, ali ograničenom. U tijeku su rasprave o mogućim prilagodbama pravila za STR-ove (ili njihovom ublažavanju radi povećanja turističkih kapaciteta, ili dodatnom pooštravanju radi zaštite stambenog fonda), ali do sada u 2025. nije donijeta nijedna velika promjena. Ovo je područje koje treba pratiti, jer bi svaka buduća promjena propisa mogla utjecati na vrijednost nekretnina koje se koriste kao STR-ovi.
- Revalorizacija poreza na nekretnine 2025.: Nashville/Davidson County proveo je revalorizaciju nekretnina 2025. godine (kao dio redovnog ciklusa). Zbog značajnog rasta vrijednosti nekretnina od posljednjeg ciklusa, mnogi vlasnici su vidjeli znatno povećanje procijenjenih vrijednosti. Međutim, zakon Tennesseeja nalaže da se stopa poreza na nekretnine prilagodi (certificira) tako da ukupna revalorizacija bude neutralna za prihode županije (ne računajući novu izgradnju). U 2025. Metro Council je doista smanjio poreznu stopu nakon revalorizacije kako bi ublažio skokove vrijednosti. Neto učinak za mnoge vlasnike kuća bio je umjeren porast poreznog računa, ali ne proporcionalan velikim dobicima vrijednosti iz proteklih nekoliko godina. To čini porez na nekretnine u Nashvilleu relativno razumnim – što je važan faktor za investitore (Tennessee nema porez na dohodak, pa je porez na nekretnine ključan izvor prihoda, ali je i dalje umjeren u usporedbi s nekim državama). Gledajući unaprijed, svaka značajna promjena porezne politike (poput novih poticaja ili financiranja razvoja kroz povećanje poreza) utjecat će na tržište nekretnina. Od 2025. Nashville i dalje koristi alate poput PILOT-a (plaćanja umjesto poreza) za poticanje određenih projekata pristupačnog stanovanja i komercijalnih projekata, a raspravlja se i o proširenju takvih programa kako bi razvoj koristio široj zajednici.
- Inicijative za infrastrukturu i planiranje: Gradska vlast Metro također koristi politiku za usmjeravanje rasta putem infrastrukture. Plan Imagine East Bank (povezan s novim stadionom, ranije spomenutim) je gradski master plan kojim se osigurava da zoniranje i urbani dizajn u toj četvrti potiču mješovitu namjenu, javni prijevoz i otpornost na poplave planning.org planning.org. Osim toga, Nashville istražuje poboljšanja javnog prijevoza – iako je referendum o masovnom prijevozu iz 2018. propao, grad je od tada ulagao u bolju autobusnu uslugu (npr. brze autobusne linije) i proučava mogućnosti buduće prigradske željeznice. U 2025. ponovno se na regionalnoj razini govori o planu Nashville transit authority za sljedeće desetljeće, što bi moglo utjecati na zone razvoja usmjerenog na javni prijevoz ako se ostvari. Na regulatornom planu, pojednostavljenje izdavanja dozvola i propisa je još jedan fokus: Metro ažurira građevinske propise i procese izdavanja dozvola kako bi bili učinkovitiji za investitore, posebno radi poticanja izgradnje više stambenih jedinica.
U sažetku, političko okruženje Nashvillea u 2025. aktivno se bavi izazovima rasta. Reforme zoniranja za veću gustoću, pažljivo planiranje velikih projekata i pažnja prema pristupačnosti stanovanja (kroz poticaje i potencijalno uključivo zoniranje u određenim projektima) sve su opcije na stolu. Ove mjere imaju za cilj osigurati da razvoj grada bude održiv i uključiv – i oblikovat će što, gdje i kako će novi projekti izlaziti na tržište u narednim godinama.
Demografski i migracijski obrasci koji utječu na stanovanje
Ljudi su pokretač tržišta nekretnina u Nashvilleu. Tijekom posljednjeg desetljeća, metropolitansko područje Nashvillea bilo je jedno od najbrže rastućih regija u SAD-u, a 2025. nije iznimka. Razumijevanje tko se doseljava (i ostaje) u Nashville – i zašto – ključno je za procjenu potražnje za stanovanjem:
- Nastavak rasta stanovništva: Rast stanovništva u Nashvilleu je snažan i ne pokazuje znakove usporavanja. Od 2020. do 2024. godine, metropola je dobila otprilike 160.000 novih stanovnika, što je povećanje od 7,7% u samo četiri godine matthews.com. Za usporedbu, ta stopa rasta je više nego dvostruko veća od nacionalnog prosjeka (3,1%) u istom razdoblju matthews.com. Od 2025. godine, populacija metropolitanskog područja Nashvillea iznosi otprilike 1,35 milijuna mattwardhomes.com. To odražava godišnje povećanje od ~1,3% od 2024. – vrlo zdravu stopu za američki grad. U apsolutnim brojkama, to znači da se u područje Nashvillea svakodnevno doseljava više od 66 ljudi nestinginnashville.com u prosjeku. Takav stalan priljev stvara stalnu potražnju za stanovanjem, bilo za kupnju ili najam. Rast šireg područja Nashvillea nije samo gradski fenomen; okolne županije poput Williamson, Rutherford, Wilson i Sumner također bilježe porast stanovništva kako se ljudi sele u potrazi za domovima.
- Domaća migracija: Velik dio rasta Nashvillea dolazi od domaće migracije – ljudi koji se sele iz drugih saveznih država ili regija. Nashville je postao magnet za one koji napuštaju skuplja područja sa sporijim rastom. Posebno je zabilježen priljev stanovnika iz Kalifornije, sjeveroistoka i srednjeg zapada, privučenih relativno pristupačnim stanovanjem i snažnim tržištem rada u Nashvilleu. Prednost troškova života u gradu (nema državnog poreza na dohodak, razumne cijene nekretnina prema nacionalnim standardima) veliki je mamac za ljude iz, primjerice, New Yorka ili Los Angelesa koji mogu prodati kuću tamo i kupiti u Nashvilleu za djelić cijene. Osim toga, mnogi dolaze i iz drugih država jugoistoka (Atlanta, Florida itd.), jer su kulturna scena i poslovne prilike u Nashvilleu procvjetale. Neto migracija u Nashvilleu dosljedno je među najvećima u zemlji posljednjih godina. Ovaj domaći priljev pretežno čine mlađi profesionalci i obitelji u dobi od 20 do 40 godina, što povećava potražnju i za gradskim najmovima i za prvim obiteljskim kućama u predgrađima.
- Poslovi i gospodarstvo kao magneti: Glavni razlog zašto ljudi dolaze u Nashville je gospodarska prilika. Stopa nezaposlenosti u regiji početkom 2025. bila je oko 3,2% (blizu povijesnog minimuma) assets.cushmanwakefield.com, a rast zaposlenosti nadmašuje nacionalni prosjek. Ključne industrije privlače talente: zdravstvo, predvođeno divovima poput HCA Healthcare i Vanderbilt, osigurava desetke tisuća dobro plaćenih radnih mjesta. Tehnologija brzo raste – Amazonov Operations Center of Excellence otvoren je u centru grada (5.000 radnih mjesta), a budući kampus Oraclea obećava još tisuće tehnoloških pozicija mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. Glazbena i zabavna industrija i dalje je temelj – ne samo izvođači, već cijeli ekosustav glazbenih profesionalaca živi ovdje, zajedno s procvatom ugostiteljskog sektora koji opslužuje turizam mcsquaredluxury.com. I ne zaboravite na automobilsku i naprednu proizvodnju u široj regiji (Nissanova velika tvornica nalazi se odmah niz cestu u Smyrni, TN). Ukratko, raznoliko gospodarstvo Nashvillea (zdravstvo, tehnologija, glazba, obrazovanje, logistika) pruža stabilnu osnovu koja privlači tražitelje posla iz cijele zemlje. Kako ti ljudi dolaze, oni u početku povećavaju potražnju za stanovima, a kasnije, kad se dugoročno nastane, i za kućama.
- Mlada demografija: Demografski profil Nashvillea naginje mlađoj populaciji, što utječe na stambene preferencije. Grad ima visoku koncentraciju milenijalaca i rastuću populaciju generacije Z, zahvaljujući sveučilištima i privlačnom načinu života. Srednja dob u Nashvilleu je oko srednjih 30-ih. To znači veliku skupinu ljudi u godinama kada osnivaju kućanstva – recept za snažnu potražnju za stanovanjem. Mlađi profesionalci često iznajmljuju stanove u živahnim četvrtima (poput Midtowna, Germantowna, East Nashvillea) prije nego što eventualno kupe nekretninu. Njihove preferencije (za pješačkim zonama, sadržajima, manjim kućanstvima) potiču razvoj urbanih stanova i gradskih kuća. Istovremeno, kako neki milenijalci ulaze u 30-e i osnivaju obitelji, mnogi traže kuće u predgrađima, što povećava potražnju (i cijene) u obiteljskim predgrađima i doprinosi procvatu predgrađa.
- Migracija zbog životnog stila: Vrijedi napomenuti da nisu svi doseljenici došli isključivo zbog posla – kvaliteta života je veliki mamac. Nashvilleova reputacija kao “Glazbeni grad”, s bogatom kulturnom scenom, gastronomijom i zabavom, privlači one koji mogu raditi od bilo gdje. U eri rada na daljinu, neki su odabrali Nashville zbog njegovog živopisnog načina života i nižih troškova života, dok su zadržali svoje poslove na daljinu iz drugih saveznih država. Relativno blaga klima grada (osim vrućih ljeta) i središnja lokacija su dodatni bonusi. Osim toga, Nashville je postao popularna destinacija za umirovljenje za neke Baby Boomere koji traže blaže zime nego na Srednjem zapadu/Sjeveroistoku, ali s više kulture i brežuljaka nego Florida – ovaj lagani priljev umirovljenika dodatno povećava potražnju za stanovanjem u određenim područjima (npr. zajednice za aktivne starije osobe na rubovima Nashvillea).
- Izazovi – Pristupačnost i uključenost: S druge strane popularnosti Nashvillea dolazi do rasta cijena nekretnina, što može opteretiti stanovnike s nižim primanjima i dugogodišnje stanovnike. Postoje znakovi odseljavanja nekih lokalnih stanovnika koji si više ne mogu priuštiti život tamo – primjerice, neki rođeni Nashvilleci sele u jeftinije dijelove Tennesseeja ili susjedne države kako cijene rastu. Osim toga, manjinske i siromašnije skupine stanovništva osjećaju pritisak gentrifikacije u gradskim četvrtima. Nashville pokušava odgovoriti na to inicijativama za pristupačno stanovanje i praćenjem pravednog razvoja kako rast ne bi istisnuo upravo one ljude koji su grad učinili onim što jest. Demografski, Nashville postaje raznolikiji: rast regije uključuje sve brojniju hispanoameričku populaciju i druge imigrantske zajednice, što dodatno obogaćuje kulturnu sliku i potrebe za stanovanjem (s nekim specifičnim preferencijama za višegeneracijsko stanovanje itd.).
Ukratko, demografska priča Nashvillea je priča o snažnom rastu – priljev mladih, obrazovanih ljudi, stalni dolazak novih obitelji, pa čak i nekih umirovljenika, sve ih privlače ekonomske mogućnosti i kulturni šarm grada. Ova stalna izmjena i rast stanovništva podupiru snažnu potražnju za nekretninama u svim segmentima, i to je jedan od glavnih razloga zašto stručnjaci ostaju optimistični u pogledu otpornosti tržišta nekretnina u Nashvilleu u budućnosti.
Prognoza za sljedeće 3–5 godina
Što budućnost donosi tržištu nekretnina u Nashvilleu do kraja 2020-ih? Izgledi za sljedeće 3–5 godina (2025.–2030.) su uglavnom pozitivni, iako s umjerenijim tempom nego u burnim ranim 2020-ima. Evo pregleda očekivanja po sektorima, pod pretpostavkom da neće biti većih ekonomskih šokova:
Cijene kuća i tržište stambenih nekretnina: Vrijednosti kuća u Nashvilleu predviđaju se da će nastaviti rasti, ali kontroliranim tempom. Više nema godišnjih skokova od 15%; umjesto toga, očekujte prosječno godišnje povećanje od 3–5% u skoroj budućnosti mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. Glavni prognozeri (poput Zillowa) predviđaju rast u srednjim jednoznamenkastim postocima do 2025. i 2026. godine, što odražava nastavak potražnje uravnotežen poboljšanom ponudom. To znači da bi kuća koja danas vrijedi 500.000 USD mogla vrijediti otprilike 580–600 tisuća USD za pet godina – značajan rast, ali se nadamo i rastu prihoda kako bi se održala pristupačnost. Obujam prodaje očekuje se da će se blago povećati kako se kamatne stope stabiliziraju ili padnu. Ako kamatne stope na hipotekarne kredite padnu s najviših vrijednosti iz 2023.–2024. (~7%) bliže 5–6% do 2026., mnogi kupci koji su čekali mogli bi se vratiti na tržište. To bi moglo povećati broj transakcija i možda staviti blagi pritisak na rast cijena iznad trenutnih prognoza. Ipak, Nashville bi trebao ostati mnogo uravnoteženiji nego u godinama “ludila”; razdoblje žestokih nadmetanja vjerojatno je završilo, osim ako ne dođe do neočekivanog manjka ponude. Izgradnja novih kuća će se nastaviti, osobito ako grad provede reformske mjere u zoniranju – mogli bismo vidjeti više razvoja gradskih kuća i popunjavanja praznina čime se dodaju stambene jedinice. Do 2030. Nashville će vjerojatno imati desetke tisuća novih domova, održavajući zdraviju ravnotežu ponude i potražnje. Zaključak: vlasnici kuća mogu očekivati solidan rast vrijednosti, a potencijalni kupci mogli bi se suočiti s umjereno višim cijenama svake godine, ali s više izbora i razumnijim uvjetima nego prije nekoliko godina.
Najam i višestambeni objekti: Sljedećih nekoliko godina trebalo bi donijeti jačanje tržišta najma. Vrhunac nove ponude prolazi, pa bi do 2026.–2027. stopa praznih stanova trebala pasti natrag prema ~5–6% (povijesna norma) northmarq.com. Ovo stezanje dat će iznajmljivačima mogućnost da brže podižu najamnine. Očekujemo godišnji rast najamnina u rasponu od 3–4% u 2025., s mogućim ubrzanjem na 4–5% u 2026. kako se tržište bude stezalo. Prosječne najamnine, koje su sada oko 1.600–1.700 dolara, mogle bi doseći 1.800+ dolara do 2027. ako se trendovi nastave northmarq.com. Razvojni plan za višestambene objekte se smanjuje (otprilike 9.000 jedinica u 2025., vjerojatno manje u 2026.), što bi trebalo spriječiti preveliku ponudu. Do 2027.–2028. Nashville bi čak mogao ponovno doći u situaciju da mu treba više stanova, osobito ako rast stanovništva nastavi bez zastoja. Investitori u višestambene objekte mogu očekivati poboljšanje NOI-a kako raste popunjenost i nestaju ustupci. Kapitalizacijske stope mogle bi se blago smanjiti ako kamatne stope padnu, što bi povećalo vrijednost nekretnina. Jedna stvar na koju treba obratiti pažnju: jaz u pristupačnom stanovanju. Nashville će morati riješiti pitanje pristupačnih opcija najma, jer bi rast najamnina mogao nadmašiti prihode stanovnika s nižim plaćama. Moguće je da ćemo vidjeti više javno-privatnih partnerstava i poticaja za izgradnju pristupačnih jedinica u narednim godinama. Sve u svemu, izgledi za višestambene objekte su optimistični – snažni pokretači potražnje vjerojatno će Nashville učiniti jednim od najuspješnijih tržišta najma na jugoistoku u sljedećih 5 godina.
Komercijalni sektori:
- Maloprodaja: Očekujte nastavak nadmašivanja prosjeka. Predviđa se da će stopa praznih maloprodajnih prostora u Nashvilleu ostati vrlo niska (u rasponu od 3–4%) jer je nova izgradnja ograničena, a potražnja stalno raste. Do 2028., čak i uz izgradnju novih trgovačkih centara u rastućim predgrađima, praznine bi se mogle samo neznatno povećati, ako uopće, budući da će rast stanovništva apsorbirati novi prostor. Najamnine za maloprodaju stoga bi trebale nastaviti rasti, iako bi se stopa rasta mogla smanjiti s gotovo 5% sada na možda 3–4% godišnje kako osnovna najamnina raste. Možda ćemo vidjeti više iskustvenih i mješovitih maloprodajnih projekata (integriranih u velike projekte poput East Banka ili uz prometne koridore). Ako ne dođe do recesije koja bi pogodila potrošnju, maloprodajne nekretnine u Nashvilleu su u dobroj poziciji za uspjeh. Investitori će vjerojatno vidjeti da kapitalizacijske stope ostaju niske (oko 6% ili niže) s obzirom na čvrste temelje.
- Industrijski: Sljedećih nekoliko godina bit će posvećeno apsorpciji velikog vala ponude, ali bi industrijsko tržište do 2027. trebalo ponovno dosegnuti ravnotežu. Praznine bi mogle dosegnuti vrhunac oko 7% kada stignu preostave isporuke iz 2025., a zatim se vratiti prema 4–5% do 2028. nakon što se ti objekti iznajme. Rast e-trgovine, logistike i proizvodnje u srednjem Tennesseeju trebao bi se nastaviti, potaknut geografskim prednostima i infrastrukturom Nashvillea (regija je unutar jednodnevne vožnje od većine američkog stanovništva). Također očekujemo da će rast najamnina ostati iznad inflacije – možda 4–5% godišnje u prosjeku – s obzirom na kontinuiranu potražnju najmoprimaca (nedavno usporavanje s više od 6% na ispod 5% godišnjeg rasta najamnina sugerira sazrijevanje tržišta) matthews.com. Do 2030. Nashville će imati znatno veći industrijski fond, ali i dalje zdrav, pod uvjetom da ne dođe do pretjerane izgradnje izvan trenutnih planova. Jedan nepoznati faktor: veliki mega-projekti poput tvornica električnih vozila ili baterija mogli bi odabrati to područje, što bi dodatno povećalo potražnju za industrijskim prostorom. U svakom slučaju, industrijski sektor Nashvillea trebao bi ostati zvijezda među sektorima, s visokom popunjenošću i solidnim povratom ulaganja za vlasnike.
- Uredi: Tržište uredskih prostora je najneizvjesnije. Tijekom sljedeće 3–5 godina očekujemo postupni oporavak, ali ne i potpuni povratak na razine popunjenosti prije pandemije. Nove isporuke u 2025.–26. povećat će praznine na gotovo 20%, ali od 2026. nadalje, rast zaposlenosti (posebno u tehnološkom sektoru i preseljenju korporacija) trebao bi početi smanjivati taj višak prostora. Do 2030. praznine u uredima u Nashvilleu mogle bi se stabilizirati na niskim dvoznamenkastim postocima – bolje nego sada, ali vjerojatno još uvijek nešto iznad vrlo niskih <10% iz 2019. Mnogo toga ovisi o razvoju rada od kuće; Nashville bi mogao imati koristi kao jeftinije središte u koje se tvrtke konsolidiraju (neke bi mogle preseliti poslovanje iz skupih gradova u nove urede Nashvillea). Najamnine za urede vjerojatno će ostati relativno nepromijenjene u realnim iznosima nekoliko godina, a zatim rasti ako se praznine značajno smanje do kraja desetljeća. Svaki rast najamnina vjerojatno će zaostajati za inflacijom dok se tržište stvarno ne stegne. Pozitivan faktor je što je novi uredski fond u Nashvilleu visoke kvalitete, što bi moglo privući najmoprimce i opravdati više najamnine – primjerice, tornjevi Nashville Yards i Gulch mogli bi ostvariti premijske cijene. Također, kao što je navedeno, adaptivna prenamjena uklonit će dio zastarjelog uredskog fonda iz ponude. Očekujemo da će se nekoliko starih uredskih zgrada u centru grada do 2028. prenamijeniti u stambene/hotelske prostore, što će pomoći smanjenju viška uredskog prostora i revitalizirati te prostore. Dakle, prognoza za urede je oprezni optimizam: kratkoročna bol, dugoročna stabilizacija. Investitori s dovoljno strpljenja sada bi mogli pronaći povoljne prilike i kasnije ostvariti dobit ako prenamijene prostore ili pričekaju oporavak tržišta.
Razvoj i infrastruktura: U drugoj polovici 2020-ih veliki projekti će se ostvariti. Do 2027. otvorit će se novi stadion Titans, što će vjerojatno biti praćeno valom razvoja oko njega (zabavni distrikt, hoteli itd.). Očekuje se da će Oracle kampus biti operativan do 2027.–28., dovodeći tisuće IT radnika – to će povećati potražnju za stanovanjem, posebno u istočnom Nashvilleu i centru, te bi moglo potaknuti izgradnju više stambenih tornjeva i apartmana kako bi ih se smjestilo. Transformacija East Banka (parkovi, mješovita namjena) postupno će se uvoditi, povećavajući privlačnost grada i potencijalno podižući vrijednost nekretnina u susjednim četvrtima. Osim toga, zračna luka Nashvillea (BNA), koja je prošla kroz veliku ekspanziju (“BNA Vision”) završenu 2023., sada ima kapacitet za više letova – do 2025. obara rekorde po broju putnika. Više povezanosti znači više turizma i poslovnih putovanja, što se prelijeva na tržište nekretnina kroz hotele i potrebu za više prostora za ugostiteljstvo/trgovinu. Ako gradsko vodstvo Nashvillea unaprijedi planove javnog prijevoza do kraja 2020-ih (poput mogućih linija brzih autobusa ili obnovljenog prijedloga lake željeznice), to bi moglo omogućiti razvoj orijentiran na javni prijevoz oko novih čvorišta javnog prijevoza u 2030-ima.
Rizici: Nijedna prognoza nije potpuna bez spominjanja rizika. Za Nashville su glavni rizici makroekonomski – ako SAD uđe u recesiju, tržište nekretnina u Nashvilleu bi to osjetilo (prodaja usporava, popunjenost pada). Nagli porast kamatnih stopa iznad dosadašnjih također bi smanjio potražnju. Tu je i pitanje preizgrađenosti: ako developeri postanu previše optimistični (posebno kod stanova ili ureda), to bi moglo dovesti do viška koji će trebati vremena da se apsorbira. Pristupačnost je također veliki izazov – ako Nashville postane preskup u odnosu na lokalne prihode, to bi moglo usporiti migraciju koja ga je i pokretala, ili prisiliti na političke intervencije koje mijenjaju investitorske kalkulacije.
Sve u svemu, Nashville je dobro pozicioniran za rast. Njegov snažan priljev stanovništva, raznolika ekonomija i proaktivno planiranje sugeriraju da će u sljedećih 3–5 godina i dalje biti jedno od najsvjetlijih mjesta na tržištu nekretnina u zemlji. Sudionici mogu očekivati razdoblje održivijeg rasta: umjerena godišnja povećanja cijena kuća, tržište najma koje se povoljno steže, uspješne maloprodajne/industrijske sektore i na kraju optimalno prilagođen uredski sektor. Kako je rekao jedan lokalni predsjednik agencije za nekretnine, Nashvilleova “stalna otpornost” temelji se na doseljavanju i rastu zaposlenosti koji ne pokazuju znakove usporavanja notyourordinaryagent.com. Ukratko, Nashvilleov procvat se razvija, a ne puca – i u nadolazećim godinama grad bi trebao učvrstiti svoj status kao živahno, rastuće tržište nekretnina s prilikama za vlasnike kuća, najmoprimce i investitore.
Izvori:
- Podaci i izvještaji o tržištu Greater Nashville Realtors notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com
- Analiza lokalnog tržišta nekretnina (Nesting in Nashville, kolovoz 2025.) nestinginnashville.com nestinginnashville.com nestinginnashville.com
- Istraživanja Cushman & Wakefield, Colliers, Marcus & Millichap o uredskom i maloprodajnom tržištu Nashvillea commercialsearch.com marcusmillichap.com
- Matthews Commercial Real Estate izvještaji za Q2 2025 matthews.com matthews.com matthews.com matthews.com
- Northmarq Nashville multifamily insight Q2 2025 northmarq.com northmarq.com
- WSMV Vijesti – Promjene zoniranja Metro Nashvillea (kol 2025.) wsmv.com wsmv.com
- Matt Ward Realtors Nashville prognoza za 2026. (prema Zillovu) mattwardhomes.com mattwardhomes.com
- McSquared Realty investicijski uvidi (kol 2025.) mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com
- Planning Magazine (APA) – Razvoj East Banka i stadion (stu 2024.) planning.org planning.org
- Walker & Co. kratki pregled tržišta East Nashvillea walkerluxuryandland.com
- Demografski i ekonomski naglasci šireg Nashvillea matthews.com mcsquaredluxury.com
