Detroit nekretnine 2025: Grad u usponu, velika ulaganja i tržište u pokretu

Tržište nekretnina u Detroitu oporavlja se 2025. godine uz mješavinu optimizma i opreza. Nakon godina revitalizacije nakon bankrota, cijene stambenih nekretnina rastu i gotovo sve gradske četvrti bilježe dobitke detroitmi.gov. Istovremeno, ambiciozni komercijalni projekti mijenjaju gradski horizont, od novih nebodera do velikih infrastrukturnih nadogradnji. Investitori motre na poznato pristupačne nekretnine Detroita u potrazi za velikim povratima, ali rizici—od ekonomske ovisnosti o automobilskoj industriji do džepova uporne zapuštenosti—još uvijek postoje. Ovo izvješće detaljno analizira trendove nekretnina u Detroitu za 2025. i prognozu do 2028., pokrivajući stambeno i komercijalno tržište, ključne projekte, najatraktivnije četvrti i politike koje utječu na tržište nekretnina Motor Cityja.

Trendovi stambenih nekretnina u 2025.

Pregled tržišta stanovanja

Tržište stanovanja u Detroitu 2025. godine obilježavaju rastuće cijene, ograničena ponuda i otporna potražnja. Nakon burnog porasta nakon pandemije, tržište se stabiliziralo u umjereni rast. Vrijednosti kuća rastu devet uzastopnih godina detroitmi.gov, što odražava snažan oporavak od najniže točke grada prije deset godina. Zapravo, grad izvještava da je 99% četvrti u Detroitu zabilježilo rast vrijednosti kuća u 2024. (206 od 208 četvrti) detroitmi.gov – izvanredan opseg rasta koji naglašava oporavak na razini cijelog grada. Ovi dobici pretvorili su se u otprilike 1,4 milijarde dolara novog bogatstva vlasnika kuća u 2024. samo detroitmi.gov.

Do sredine 2025. godine, prosječna vrijednost kuće u Detroitu iznosi oko 80.000 USD zillow.com zillow.com – izuzetno pristupačno prema nacionalnim standardima, ali praktički nepromijenjeno (promjena od -0,2%) u odnosu na godinu ranije zillow.com zillow.com. Medijalna cijena oglašavanja ipak je porasla na šest znamenki: oko 105.000 USD u srpnju 2025. zillow.com zillow.com. Kuće se prodaju brzo, često unutar mjesec dana. Medijan vremena na tržištu za kuću u Detroitu je samo 28 dana prije nego što se proda zillow.com, što je brz tempo i pokazuje da su mnogi kupci aktivni unatoč višim kamatnim stopama. Zapravo, 27% prodaja zatvoreno je čak iznad tražene cijene zillow.com, što ukazuje da kuće spremne za useljenje u poželjnim područjima mogu izazvati natjecanja u nadmetanju. Sve u svemu, iako Detroit ostaje tržište naklonjeno kupcima s obzirom na razinu cijena, konkurencija za kvalitetne kuće spremne za useljenje se pojačava.

Cijene i prodaja nekretnina

Trendovi cijena kuća u Detroitu pokazuju dvoznamenkasti godišnji rast u mnogim područjima. Na primjer, početkom 2024. medijalna oglašena cijena u Detroitu porasla je za 13,7% u odnosu na prethodnu godinu na oko 85.300 $ steadily.com. Do ljeta 2025. medijalna oglašena cijena dodatno je porasla (u raspon od oko 100.000 $+), iako su medijalne prodajne cijene nešto niže (otprilike 83.000 $ sredinom 2025.) zillow.com zillow.com, što sugerira da su mnoge prodaje investitorski preokreti ili snižene kuće za renovaciju. Čak i uz nedavni rast, medijalna cijena kuće u Detroitu ostaje ispod 100.000 $ ark7.com – što je upečatljiv kontrast u odnosu na druge američke metropole (za usporedbu, kuće u glavnom gradu Michigana Lansingu u prosjeku koštaju gotovo 390.000 $ ark7.com). Ova niska početna cijena ključna je privlačnost za investitore i kupce prvi put, ali također odražava varijabilnost od četvrti do četvrti na tržištu Detroita.Obujam prodaje bio je ograničen zbog ograničene ponude. Kako su više kamatne stope na hipotekarne kredite u 2023. godini zadržale neke prodavatelje po strani, detroitska ponuda kuća za prodaju sredinom 2025. iznosila je nešto više od 3.100 domova (u gradu s oko 640 tisuća stanovnika) zillow.com. Ta se ponuda polako poboljšava – u veljači 2024. zabilježen je porast od 12,4% u broju kuća za prodaju na mjesečnoj razini kako je više prodavatelja ušlo na tržište steadily.com. Ipak, ponuda ostaje ograničena u odnosu na potražnju i stanara i investitora iz drugih država. Industrijske prognoze očekuju da će prodaja kuća porasti u 2025. kako kamatne stope na hipotekarne kredite blago padnu i oslobodi se akumulirana potražnja citylivingdetroit.com citylivingdetroit.com. U međuvremenu, očekuje se da će rast cijena kuća nastaviti umjerenim tempom. Nacionalni stručnjaci predviđaju oko prosječan rast cijena kuća od 2,6% u 2025. citylivingdetroit.com, s godišnjom aprecijacijom u rasponu od 3–5% do 2029. realwealth.com realwealth.com. Detroit, kao relativno malo i pristupačno tržište Srednjeg zapada, mogao bi nadmašiti taj nacionalni prosjek – neki pristupačni gradovi Heartlanda mogli bi premašiti godišnji rast od 5% u narednim godinama realwealth.com. Međutim, doba godišnjih skokova od 10% i više vjerojatno je završilo; rast cijena se usporava na održivu, inflaciji prilagođenu stopu.

Trendovi na tržištu najma i višestambenih objekata

Detroitski sektor višestambenih najamnina je svijetla točka, s velikom potražnjom i smanjenjem slobodnih stanova. Popunjenost na tržištu stanova u metropolitanskom Detroitu dosegla je 93,2% do kraja 2024. godine i predviđa se da će porasti na oko 93,8% do kraja 2025. godine mmgrea.com mmgrea.com . Ovo odražava priljev najmoprimaca koji daju prednost pristupačnosti – najveći porast popunjenosti zabilježen je u segmentu “workforce housing” (najam srednje i niže klase), koji je u 2024. godini skočio za gotovo cijeli postotni bod na više od 93% popunjenosti mmgrea.com mmgrea.com . Čak se i luksuzni stanovi visoke klase, koji su prošle godine zabilježili blagi porast slobodnih stanova zbog novih isporuka, očekuje da će se stabilizirati kako se usporava izgradnja novih objekata u 2025. godini mmgrea.com mmgrea.com .

Rast najamnina bio je impresivan. Detroit je zabilježio povećanje efektivne najamnine od 3,4% u 2024., što je jedna od najviših stopa rasta najamnina među 50 najvećih tržišta stanova u zemlji mmgrea.com. Ovo je drugo mjesto odmah iza San Josea i znatno iznad nacionalnog prosjeka, dijelom zahvaljujući ograničenoj novoj ponudi i stabilnom rastu zaposlenosti u Detroitu mmgrea.com mmgrea.com. Za 2025. predviđa se daljnji rast najamnina, iako umjerenijim tempom – otprilike 3,8% rasta tijekom godine mmgrea.com. Važno je napomenuti da su Detroitovi prirasti najamnina bili dosljedni iz kvartala u kvartal čak i dok su neka tržišta Sun Belta bilježila pad najamnina; razumna izgradnja u metropoli (samo oko 1.700 novih jedinica planiranih za 2025.) spriječila je prekomjernu ponudu mmgrea.com mmgrea.com. S obzirom na visoke kamatne stope na hipotekarne kredite i mnoge potencijalne kupce koji su prisiljeni ostati u najmu, interes investitora za višestambene nekretnine u Detroitu ostaje snažan. Novi projekti stanova koncentrirani su u atraktivnim zonama poput centra grada, Midtowna i određenih predgrađa, a brzo ih preuzimaju najmoprimci koji traže moderne pogodnosti. Sve u svemu, snažno tržište najma podupire stambeni oporavak Detroita – osiguravajući novčani tok za iznajmljivače i nudeći stambene opcije onima koji nisu spremni ili ne mogu kupiti.

Trendovi komercijalnih nekretnina u 2025.

Tržište uredskih prostora

Detroitovo tržište uredskih nekretnina postupno pronalazi stabilnost u 2025. nakon što je pandemija uzdrmala sektor. Stopa nepopunjenosti ureda u cijelom metrou iznosi oko 20% sredinom 2025. godine cbre.com – što je povišeno prema povijesnim standardima, ali pokazuje znakove stabilizacije. Zapravo, prvo i drugo tromjesečje 2025. bilježe pozitivan neto upijanje uredskog prostora (ukupno preko 130.000 kvadratnih stopa upijeno u prvoj polovici godine) cbre.com. Ovo je drugo uzastopno tromjesečje rasta najmoprimaca, što je ohrabrujući znak nakon nekoliko godina smanjenja. Mnoge tvrtke prilagođavaju veličinu i prelaze u kvalitetnije prostore umjesto da napuštaju Detroit. Uredi klase A, posebno u centru grada, nadmašuju zgrade niže klase – stopa nepopunjenosti za klasu A u centru Detroita nekoliko je postotnih bodova ispod tržišnog prosjeka (procjenjuje se u visokim desetima naspram 20% ukupno) cbre.com. Vlasnici vrhunskih tornjeva privukli su najmoprimce renoviranim prostorima i poticajima, dok se starije zgrade u sekundarnim područjima bore s većom nepopunjenošću.

Aktivnost najma, iako nije u procvatu, stabilna je. Oko 1,4 milijuna kvadratnih stopa uredskih najmova potpisano je u prvoj polovici 2025., što je malo iznad prosječnog tempa u posljednjih pet godina cbre.com. Posebno je značajno da je više od polovice tog volumena najma bilo u objektima klase A cbre.com, a novi najmovi (za razliku od obnova postojećih) dominirali su – što sugerira da se neke tvrtke sele u Detroit ili šire, a ne samo obnavljaju postojeće urede. Veličine ugovora uglavnom su srednjeg raspona (najmoprimci od 10.000–50.000 kvadratnih stopa činili su 45% aktivnosti) cbre.com, što ukazuje na rast srednjih tvrtki i startupa. Tražene najamnine za urede blago su pale u 2025. zbog visoke nepopunjenosti, ali su i dalje oko 1–2% više nego prije godinu dana cbre.com. Općenito, perspektiva za uredski sektor u Detroitu je oprezni optimizam: nepopunjenost je visoka, ali se stabilizira, a oporavak će biti spor. Trend prelaska na kvalitetu znači da bi novije ili nedavno renovirane zgrade u centru (npr. one u vlasništvu Bedrocka i drugih velikih vlasnika) trebale nastaviti popunjavati se, dok bi zastarjeli uredski parkovi u predgrađima mogli zaostajati u eri hibridnog rada.

Industrija i logistika

Ako je uredski prostor slaba točka Detroita, industrijski sektor nekretnina je njegova pokretačka snaga. Stopa nepopunjenosti industrijskih/skladišnih prostora u regiji iznosila je samo 3,3% krajem 2023. godine steadily.com i oko 3,7% do drugog tromjesečja 2025. cushmanwakefield.com – iznimno niska stopa nepopunjenosti koja ukazuje na gotovo potpunu popunjenost skladišta i tvornica. Potražnja za industrijskim prostorom u metropolitanskom području Detroita bila je snažna, potaknuta logistikom, distribucijom i korisnicima povezanim s automobilskom industrijom. Divovi e-trgovine i dobavljači su preuzeli dostupna skladišta, a proizvodna baza Detroita (posebno s prijelazom na proizvodnju električnih vozila) potiče potrebu za modernim industrijskim objektima. Čak i uz val novih spekulativnih građevinskih isporuka, stopa nepopunjenosti porasla je za samo nekoliko desetinki postotka na godišnjoj razini cushmanwakefield.com, što pokazuje da se novi prostori brzo upijaju. Investitori su dodali otprilike 46.500 m² industrijskog prostora krajem 2023.–2024. i još 90.000–185.000 m² je u izgradnji u 2025., često u ključnim logističkim koridorima.

Najamnine za industrijske nekretnine rastu zbog ograničene ponude na tržištu. Mnoge su tvrtke spremne platiti više za lokacije u blizini prometnih čvorišta poput autocesta i graničnih prijelaza. Status Detroita kao logističkog središta dobit će dodatni poticaj krajem 2025. kada se očekuje otvaranje novog Gordie Howe International Bridge prema Kanadi, čime će se poboljšati prekogranična trgovina. S obzirom na to da je taj projekt mosta vrijedan 4,7 milijardi dolara pri kraju (cilja se na otvaranje u jesen 2025.) clickondetroit.com en.wikipedia.org, skladišne i prijevozničke tvrtke očekuju veću potražnju u jugozapadnom Detroitu. Ukratko, industrijske nekretnine su tržište naklonjeno vlasnicima u Detroitu: niska nepopunjenost, stabilan rast popunjenosti i kontinuirano širenje logističke infrastrukture upućuju na trajnu snagu. Ako ne dođe do većeg gospodarskog pada, ovaj bi sektor trebao ostati temelj komercijalnih nekretnina Detroita do 2028. godine.

Maloprodaja i mješovita namjena

Maloprodajni sektor nekretnina u Detroitu doživljava oprezan preporod. Godine pada broja stanovnika ostavile su mnoge maloprodajne koridore nedovoljno opskrbljenima, no nedavne inicijative za obnovu jačaju izglede maloprodaje. Nekoliko velikih projekata mješovite namjene je u tijeku i privlači trgovce natrag u grad. Na primjer, Bedrockov novi Hudson’s lokalitet u centru grada, proširenje District Detroit u blizini Little Caesars Arene i razvoj “Budućnost zdravlja” u New Centeru vrijedan 3 milijarde dolara (vidi odjeljak Ključni razvojni projekti) svi napreduju u 2025. Ovi projekti čak privlače i poznate brendove – Apple se navodno vraća u centar Detroita s flagship trgovinom, privučen prometom pješaka koji ovi projekti obećavaju institutionalpropertyadvisors.com.

Unatoč ovim projektima visokog profila, nova izgradnja maloprodajnih prostora i dalje je ograničena. Visoki troškovi gradnje i još uvijek oporavljajuća potražnja za maloprodajom drže dovršetke maloprodajnih prostora u 2025. na oko 22.950 m² u metropolitanskom području institutionalpropertyadvisors.com. Ovaj spor rast ponude, u kombinaciji s ponovnim otvaranjem trgovina, održava vrlo nisku stopu nepopunjenosti maloprodajnih prostora. Zapravo, nepopunjenost višekirijskih maloprodajnih prostora pala je ispod 3% u Detroitu 2024. i ostaje blizu povijesno niskih razina u 2025. institutionalpropertyadvisors.com. Uspostavljeni trgovački centri i maloprodajni lanci uglavnom su puni, osobito u predgrađima. Najveća potražnja je za trgovinama prehrambenih proizvoda, fitness centrima i restoranima – segmentima koji se šire kako bi opslužili poboljšana naselja i predgrađa Detroita institutionalpropertyadvisors.com. Predgrađa poput Macomb County i Southfield bilježe snažno iznajmljivanje od strane ovih zakupaca, dok su imućna područja poput Grosse Pointes, sjevernog Oaklanda i zapadnih predgrađa okruga Wayne zabilježila rast najamnina za maloprodajne prostore od preko 5% prošle godine uslijed niske nepopunjenosti institutionalpropertyadvisors.com.

Unutar grada, maloprodaja u centru i Midtownu postupno se vraća kako se stanovnici i uredski radnici vraćaju. Nova zabavna mjesta u centru i prenamjene stambenih prostora dodaju mogućnosti za maloprodaju u prizemlju. Maloprodaja u četvrtima i dalje je priča o dva grada: revitalizirajuća područja (npr. Corktown, West Village) dobivaju kafiće i trgovine, dok nekim vanjskim četvrtima još uvijek nedostaje osnovna maloprodaja zbog rijetke naseljenosti. Sveukupno, interes investitora za maloprodaju u Detroitu raste po prvi put nakon mnogo godina, zahvaljujući visokim prinosima i osjećaju da je najgore prošlo. U 2024. godini, Detroit je zabilježio 635 milijuna dolara ulaganja u prodaju maloprodajnih nekretnina – što je porast od 23% u odnosu na 2023. – kako su nacionalni investitori ponovno stekli povjerenje u tržište pacommercial.com. Uz ograničenu ponudu i konačnu stabilizaciju broja stanovnika, maloprodajni sektor Detroita predstavlja priču o preokretu, iako će se ona odvijati postupno.

Ključni razvojni i infrastrukturni projekti

Glavni razvojni i infrastrukturni projekti u Detroitu mijenjaju grad i podupiru rast nekretnina. Ovo su neki od ključnih projekata u 2025. godini koji pokreću tržište:

Hudson’s Site Skyscraper (Centar): Detroit dobiva novi središnji objekt na mjestu bivše robne kuće Hudson’s. Bedrockov višenamjenski razvoj – uključujući urede, luksuzne stanove, maloprodaju i prostor za događanja – dosegao je vrh krajem 2023. godine i napreduje prema otvaranju. Ovaj projekt visokog profila već je privukao trgovce poput Applea i očekuje se da će ponovno oživjeti Woodward Avenue s trgovinama i zabavom institutionalpropertyadvisors.com. Kada bude dovršen (očekuje se 2024.–2025.), Hudson’s toranj bit će među najvišim zgradama u Detroitu, simbolizirajući preporod grada.
District Detroit i Inovacijski centar Sveučilišta Michigan: District Detroit je opsežan plan za izgradnju ili renovaciju 10 zgrada u centru i srednjem dijelu grada (u blizini Little Caesars Arene). Nakon određenih kašnjenja u 2023. zbog financijskih izazova za uredski toranj, fokus se prebacio na stambene i obrazovne namjene. U 2025. započinje izgradnja stambene zgrade sa 261 jedinicom u District Detroit axios.com. Osim toga, novi Centar za inovacije Sveučilišta Michigan (UMCI) započeo je s izgradnjom krajem 2023. unutar Distrikta, pod vodstvom developera Stephena Rossa. Ovaj tehnološki i istraživački kampus vrijedan 250 milijuna dolara trebao bi se otvoriti do 2027. kao produžetak U-M u centru grada outliermedia.org bridgemi.com. Plan za District Detroit također uključuje hotel sa 290 soba uz arenu u kasnijoj fazi axios.com. Ovi projekti dovest će studente, profesore i nove stanovnike u to područje, povećavajući potražnju za stanovanjem i uslugama.
Obnova Renaissance Centra: Ikonični kompleks Renaissance Center General Motorsa na obali rijeke mogao bi doživjeti dramatičnu transformaciju. Krajem 2024. GM i Bedrock predložili su preuređenje vrijedno 1,6 milijardi dolara koje bi djelomično srušilo i rekonfiguriralo zastarjele RenCen tornjeve axios.com. Plan bi dio kompleksa pretvorio u stambene jedinice i hotelski prostor, bolje ga integrirajući s gradskom mrežom ulica. Međutim, projekt ovisi o 250 milijuna dolara javnog financiranja i političkoj podršci axios.com. Ako javno financiranje izostane, GM je čak spomenuo potpuno rušenje kao alternativu axios.com – što naglašava potrebu za novim promišljanjem ove masivne utvrde iz 1970-ih. U 2025. svi prate hoće li ovaj projekt osigurati financiranje. Uspješna obnova RenCen-a otvorila bi vrijedan prostor na obali rijeke i potencijalno dodala stotine stanova, dajući poticaj tržištu nekretnina u centru grada.
Michigan Central Station & Corktown Campus: Ford Motor Companyjeva obnova povijesne Michigan Central Station u Corktownu dosegla je prekretnicu 2024. godine, kada je nekada zapušteni željeznički kolodvor u potpunosti renoviran i svečano predstavljen axios.com. Gotovo milijardu dolara vrijedan projekt transformira stanicu i okolne zgrade u inovacijski centar usmjeren na mobilnost i tehnologiju (uz sudjelovanje Forda, Googlea i drugih partnera). Od 2025. godine očekuje se da će stanica početi ugostiti urede, laboratorije i možda maloprodaju, a raspravlja se i o planovima za restorane, hotel, pa čak i povratak putničkog željezničkog prometa na licu mjesta axios.com. Ovaj razvoj već je snažno potaknuo tržište nekretnina u Corktownu – vrijednosti nekretnina u tom području naglo su porasle kako startupovi i zaposlenici žele biti u blizini Fordovog kampusa. Dodatne faze, uključujući novu izgradnju oko stanice, nastavit će se kroz 2025.–2026., dodatno učvršćujući Corktown kao jednu od najatraktivnijih četvrti Detroita.
Henry Ford “Future of Health” Campus (New Center): U detroitskoj četvrti New Center, sjeverno od centra grada, u tijeku je izgradnja zdravstvenog i stambenog mega-projekta vrijednog 2,5–3 milijarde dolara axios.com. Projekt predvode Henry Ford Health, Sveučilište Michigan State i Detroit Pistons, a uključuje veliko proširenje bolnice, medicinske istraživačke objekte, nove stambene apartmane i maloprodaju. Projekt “Future of Health” traje do 2029. godine i jedno je od najvećih ulaganja u povijesti Detroita. Donijet će najsuvremenije medicinske ustanove i stotine novih stambenih jedinica u New Center, područje koje već doživljava preporod. Kratkoročno, ovaj projekt uzrokuje zatvaranja cesta i prilagodbe prometa axios.com, ali dugoročno obećava procvat radnih mjesta i stanovnika. Nekretnine oko New Centera i Midtowna već dobivaju na vrijednosti u iščekivanju.
Novi stadion Detroit City FC (Jugozapad): Omiljeni profesionalni nogometni klub Detroita, Detroit City FC, najavio je planove za izgradnju novog stadiona na mjestu dugo napuštene bivše bolnice Southwest Detroit. Klub je kupio oko 16 jutara na rubu Corktown/Jugozapada za stadion čije se otvaranje očekuje do sezone 2027. axios.com. Od 2025. godine, projekt je u fazi planiranja s lokalnom zajednicom. Proći će kroz Detroitski proces Community Benefits Ordinance – niz javnih sastanaka kako bi se osiguralo da razvoj koristi lokalnim stanovnicima axios.com. Planirani stadion i popratni sadržaji (treninzi, moguće stanovanje ili maloprodaja) dodatno će aktivirati koridor Michigan Avenue i mogli bi ubrzati rast u obližnjim četvrtima jugozapada s hispanskom populacijom. Investitori u nekretnine već prate obližnje poslovne zgrade i zemljišta, očekujući efekt aure stadiona.
Prometna infrastruktura – Most Gordie Howe & uklanjanje I-375: Dva velika infrastrukturna projekta utjecat će na tržište nekretnina. Gordie Howe International Bridge, novi most Detroit-Windsor, bliži se završetku s planiranim otvaranjem krajem 2025. clickondetroit.com en.wikipedia.org. Ovaj most će znatno povećati kapacitet prekograničnog teretnog prometa. Četvrt Delray, gdje se nalazi detroitski kraj mosta, doživjela je okupljanje zemljišta za nove carinske terminale i kamionske rute. Industrijski developeri očekuju povećanu potražnju za skladištima s obje strane granice nakon otvaranja mosta. Drugi transformativni projekt je planirana pretvorba autoceste I-375 u centru grada u bulevar na razini ulice. Početak radova predviđen je za 2025., a projekt će ukloniti 1 milju autoceste koja je izolirala centar od istočnih četvrti. Do 2027. uklanjanje I-375 oslobodit će zemljište i ponovno povezati područja poput Eastern Market i Greektown, potencijalno otvarajući nove parcele za mješoviti razvoj. Gradski dužnosnici očekuju značajna nova ulaganja u nekretnine duž budućeg bulevara gdje je nekad bio rov autoceste.

Svaki od ovih projekata – bilo da se radi o vertikalnim razvojnim projektima ili infrastrukturi – predstavlja glas povjerenja u budućnost Detroita. Donose radna mjesta u građevini u kratkom roku, a dugoročno rješavaju gradske nedostatke (bilo da se radi o modernoj maloprodaji, zdravstvenim ustanovama, prometnim vezama ili stambenom fondu). Za dionike na tržištu nekretnina, ove inicijative šire kartu prilika izvan tradicionalne jezgre Downtown/Midtown, povezuju gradsko tkivo i stvaraju žarišta rasta koja bi trebala godinama podizati vrijednosti nekretnina u okolnim područjima.

Ekonomski faktori koji utječu na tržište

Više gospodarskih čimbenika oblikuje tržište nekretnina u Detroitu u 2025. godini, uključujući trendove zaposlenosti, obrasce migracije i okruženje kamatnih stopa:

Zaposlenost i plaće: Gospodarstvo metropolitanskog područja Detroita kontinuirano dodaje radna mjesta, iako se tempo usporio u 2024.–2025. Stopa nezaposlenosti u metropolitanskom području Detroita bila je oko 4,5–5% sredinom 2025. godine fred.stlouisfed.org, otprilike u skladu s nacionalnim prosjekom. Međutim, sam Grad Detroit i dalje bilježi oko 10% nezaposlenosti početkom 2025. godine ycharts.com – naslijeđe manjka vještina i manjeg broja radnih mjesta u četvrtima. Dobra vijest je da je nezaposlenost u gradu pala s dvoznamenkastih vrijednosti prije nekoliko godina, a veliki poslodavci (automobilske tvrtke, zdravstveni sustavi, financijske/tehnološke firme) zapošljavaju. Rast zaposlenosti u zdravstvu, tehnologiji i naprednoj proizvodnji pomaže diverzificirati gospodarstvo Detroita izvan automobilske industrije ark7.com. Na primjer, Fordov tehnološki centar i prisutnost Googlea u Corktownu, kao i startupovi u mobilnosti i fintechu, donose više dobro plaćenih poslova u grad. Rast zaposlenosti povećava potražnju za stanovanjem, no uporna niska stopa sudjelovanja radne snage u Detroitu znači da neke zajednice još nisu osjetile dobitke u zapošljavanju. Rast plaća je solidan, što u kombinaciji s niskim troškovima stanovanja u Detroitu zapravo čini grad jednim od najpristupačnijih velikih tržišta u odnosu na lokalne prihode. S druge strane, ako dođe do nestabilnosti u automobilskoj industriji (npr. problemi u opskrbnom lancu ili štrajkovi radnika), gospodarstvo Detroita moglo bi posrnuti, što bi utjecalo na povjerenje potrošača u kupnju nekretnina. Do sada, u 2025. godini, gospodarska perspektiva je oprezno pozitivna: BDP Michigana umjereno raste, a potrošnja građana Detroita je zdrava, što je dobar znak za stabilnost tržišta nekretnina.
Stanovništvo i migracije: U povijesnom preokretu, čini se da se broj stanovnika Detroita napokon stabilizira nakon desetljeća pada. Najnovije procjene američkog Ureda za popis stanovništva pokazale su da je broj stanovnika Detroita porastao za oko 1% od 2022. do 2024. godine, dosegnuvši otprilike 645.000 stanovnika bridgedetroit.com. Ovo je bila druga godina zaredom rasta broja stanovnika bridgedetroit.com, što Detroit nije doživio više od 60 godina. Povećanje (oko +6.800 ljudi na godišnjoj razini) pripisuje se revidiranoj metodi brojanja i stvarnim novim migracijama u obnovljene četvrti bridgedetroit.com bridgedetroit.com. Mladi profesionalci i obitelji useljavaju se u renovirane kuće i nove stanove, nadoknađujući prirodni gubitak stanovništva. Gradonačelnik Mike Duggan istaknuo je da su dijelovi grada poput Morningsidea (istočna strana) i Marygrovea (sjeverozapad) sada više naseljeni nego prethodnih godina, zahvaljujući renovacijama i novim stanovnicima bridgedetroit.com. Detroit je i dalje oko 78% afroamerički po demografiji, ali grad je nedavno privukao više necrnačkih stanovnika, što je pridonijelo blagom porastu broja stanovnika bridgedetroit.com. Stabilno ili rastuće stanovništvo mijenja pravila igre za nekretnine: znači više kupaca, više najmoprimaca i veću potražnju za maloprodajom. Također povećava povjerenje investitora jer je grad u padu crvena zastava za vrijednosti nekretnina. Međutim, šire gradsko područje Detroita raste sporo, a Michigan u cjelini suočava se s demografskim izazovima (starenje stanovništva, niska stopa nataliteta). Državno izvješće čak je upozorilo da bi broj stanovnika Michigana mogao pasti za 700.000 u sljedećoj generaciji ako se trendovi ne poboljšaju bridgedetroit.com. Sposobnost Detroita da održi ovaj rani rast – privlačenjem imigranata, zadržavanjem diplomiranih studenata i privlačenjem stanovnika predgrađa u centar – bit će ključna za dugoročnu potražnju za stanovanjem.
Kamatne stope i financiranje: Nagli porast hipotekarnih stopa u posljednje dvije godine bio je dvosjekli mač za detroitsko tržište nekretnina. S jedne strane, više kamatne stope (koje su se kretale oko 7% za 30-godišnju fiksnu hipoteku u 2023.–24.) isključile su neke kupce iz tržišta i izvršile pritisak na rast cijena nekretnina. Obujam prodaje krajem 2023. pao je jer mnogi kupci nisu mogli priuštiti veće mjesečne rate. S druge strane, izuzetno niske cijene nekretnina u Detroitu ublažavaju neke učinke visokih kamata – hipoteka od 100.000 dolara na 7% i dalje je pristupačnija od hipoteke od 500.000 dolara na 5%. Kako 2025. odmiče, stručnjaci predviđaju da će hipotekarne stope postupno padati. Konsenzus među Fannie Mae, MBA i drugim prognozerima je da će stope blago pasti u 2024.–2025. kako Federalne rezerve budu popuštale monetarnu politiku kao odgovor na nižu inflaciju citylivingdetroit.com citylivingdetroit.com. Doista, široko se očekuje da će Fed početi snižavati svoju referentnu kamatnu stopu u 2024., što “bi također moglo sniziti hipotekarne stope – barem malo,” prema Morgan Stanleyju citylivingdetroit.com. Čak bi i pad s ~7% na ~6% potaknuo dodatnu potražnju za kupnjom kuća, osobito među kupcima koji prvi put kupuju i koji su čekali sa strane. Niži troškovi financiranja također bi pomogli komercijalnom razvoju – neki zaustavljeni projekti (poput određenih zgrada u District Detroit) za svoje su neizvedivo financiranje okrivili visoke kamatne stope axios.com. Investitori koji prate Detroit također su osjetljivi na kamatne stope, jer su više kapitalizacijske stope (uzrokovane višim troškovima zaduživanja) prigušile neke investicijske prodaje u 2023. Ako se stope stabiliziraju ili padnu u 2025.–2026., Detroit bi mogao doživjeti porast i prodaje kuća i transakcija ulaganja u nekretnine, unoseći novi zamah na tržište.
Inflacija i troškovi izgradnje: Šire gospodarsko okruženje – posebno inflacija – utječe na tržište nekretnina u Detroitu. Troškovi građevinskog materijala i rada naglo su porasli 2021.–22., a iako se inflacija do 2025. smirila, gradnja u Detroitu i dalje je skupa u odnosu na najamnine/cijene. To ima negativan učinak na novu izgradnju pristupačnih stanova i spekulativnih kuća; developeri često navode da procijenjene vrijednosti u nekim četvrtima Detroita još uvijek ne opravdavaju troškove izgradnje bez subvencija. Grad je to ublažio alatima poput poreznih olakšica (npr. Zone poduzetničkih četvrti koje smanjuju poreze u ciljanim područjima) kako bi nova gradnja bila izvediva. Visoki troškovi osiguranja i porezi na imovinu u Detroitu također utječu na izračune investitora (stopa poreza na imovinu u Detroitu među najvišima je u Michiganu, iako stvarni porezi na kuću od 80.000 dolara nisu veliki u apsolutnim iznosima). Kao odgovor, grad je predložio promjene politike – najznačajnije reformu poreza na vrijednost zemljišta koja bi smanjila poreze za oko 17% za vlasnike kuća i male poduzetnike oporezivanjem zemljišta po višoj stopi od objekata detroitmi.gov detroitmi.gov. Do 2025. ovaj prijedlog nije proveden (zahtijevao je državnu legislativu i referendum birača, što je zastalo) detroitersfortaxjustice.com, ali ako se obnovi i usvoji u narednim godinama, mogao bi značajno poboljšati ekonomsku računicu za renoviranje ili izgradnju nekretnina u Detroitu. Ukratko, makroekonomski čimbenici inflacije, kamatnih stopa i troškova predstavljaju mješovitu sliku: ograničili su ponudu i isključili neke kupce, ali poboljšanje temeljnih pokazatelja Detroita i potencijalne političke olakšice (poput porezne reforme) postupno ublažavaju te prepreke.

Fokus na četvrti: područja u usponu naspram onih u problemima

Detroit se često opisuje kao “grad četvrti,” a 2025. godine sudbina tih četvrti jako varira. Neke četvrti doživljavaju procvat razvoja i rasta cijena, dok se druge i dalje bore s propadanjem i iseljavanjem. U nastavku su primjeri četvrti u usponu koje treba pratiti i područja koja se suočavaju s trajnim izazovima:

Četvrti u usponu koje treba pratiti

Corktown i jugozapadni Detroit: Corktown, najstarija četvrt Detroita, nalazi se usred preporoda potaknutog Fordovim kampusom Michigan Central Station i porastom novih restorana, stanova u potkrovlju, a sada i planiranim nogometnim stadionom. Ona, zajedno sa susjednim jugozapadnim Detroitom (područje Mexicantown/Hubbard Farms), nudi mješavinu povijesnih kuća i praznog zemljišta koje se sada popunjava. Stručnjaci ističu Corktown i jugozapad kao izuzetne četvrti za 2025.–2026. koje imaju koristi od velikih ulaganja i modernog, povijesnog ugođaja matchrealty.com. Vrijednosti nekretnina ovdje su porasle kako se mladi profesionalci, pa čak i doseljenici iz predgrađa, sele privučeni autentičnim urbanim dojmom i izgledima za budući rast (poput stadiona DCFC i novih prometnih veza). Hubbard Farms, primjerice, podkvart u jugozapadnom dijelu, ima prekrasne kuće iz ranih 1900-ih i bilježi ulaganja investitora koji obnavljaju nekretnine, računajući na povećanje vrijednosti kako se područje poboljšava ark7.com.
New Center i North End: New Center, koji je središte širenja bolnice Henry Ford i najsuvremenijeg razvoja Pistons/medicinske škole, brzo postaje žarište rasta. Taj zamah prelijeva se u četvrt North End odmah istočno, bogatu povijesnim kućama i obnovama. Poboljšan javni prijevoz (QLine tramvaj sada povezuje New Center s Midtownom/centrom) i veliki poslodavci učinili su područje privlačnim. Stručnjaci ističu New Center kao “u usponu” zahvaljujući infrastrukturnim poboljšanjima i rastu zaposlenosti matchrealty.com. Investitori u nekretnine aktivni su u North Endu, kao i u susjednim četvrtima Boston Edison (velika povijesna četvrt) i Virginia Park, gdje su cijene još uvijek relativno niske u usporedbi s Midtownom, ali rastu. Grad je nedavno obnovio ceste i poboljšao rasvjetu u tim područjima, dodatno povećavajući njihovu privlačnost.
Midtown i Brush Park: Midtown je već više od desetljeća primjer preporoda Detroita i ostaje atraktivan. Ima stabilnu potražnju zahvaljujući Sveučilištu Wayne State, velikim kulturnim institucijama i rastućoj profesionalnoj klasi. Brush Park, na sjevernom rubu Midtowna, transformirao se iz krajolika ruševina u kombinaciju obnovljenih viktorijanskih vila i modernih novih stanova ark7.com. Deseci gradskih kuća i mješovitih projekata (uključujući pristupačne stanove) dovršeni su ili su u izgradnji u Brush Parku, privlačeći mlade najmoprimce i kupce koji žele biti blizu centra. S novom hokejaškom arenom i nadolazećim Inovacijskim centrom Sveučilišta Michigan na kratkoj pješačkoj udaljenosti, smjer razvoja Brush Parka je sigurno uzlazni. Srednje cijene kuća u Midtownu/Brush Parku među najvišima su u gradu, a potražnja je i dalje velika – što svjedoči o poželjnosti tog područja.
Jefferson-Chalmers i East Riverfront: Na krajnjem istočnom dijelu uz rijeku Detroit, četvrt Jefferson-Chalmers privukla je pažnju kao pristupačna zajednica na obali s povijesnim kućama. Mladi urbani doseljenici ovdje obnavljaju kuće, privučeni kanalima koji vode do rijeke (ponekad se naziva i “Mala Venecija” Detroita). Iako su poplave predstavljale izazov, grad ulaže u poboljšanje obalnih zidova i novi projekt za ublažavanje oborinskih voda. Bliže centru, područje East Riverfront (Rivertown) doživjelo je izgradnju luksuznih stambenih zgrada i proširenje sustava parkova RiverWalk. Kako je obala rijeke sada gotovo potpuno povezana biciklističko-pješačkom stazom (proglašena najboljom u SAD-u), vrijednost okolnih nekretnina raste. Novi stanovi, trgovački paviljoni, pa čak i prijedlozi za akvarij i urbanu plažu čine obalu sve življom četvrti. Nekretnine u ovim istočnim zonama uz rijeku su u porastu, iako su još uvijek pristupačnije nego u Midtownu.
Bagley i Fitzgerald (sjeverozapad): Smješteni na sjeverozapadu Detroita, blizu University of Detroit Mercy, Bagley i Fitzgerald su povijesna stambena područja koja su doživjela značajne napore obnove zajednice. Gradski Fitzgerald Revitalization Project krajem 2010-ih uklonio je zapuštenost i stvorio zelene površine, parkove i obnovljene kuće, postavljajući temelje za obnovu. Sada privatni investitori i neprofitne organizacije nastavljaju obnavljati prazne kuće u ovim četvrtima. Bagley, posebno dio uz Livernois Avenue (“Avenue of Fashion”), nudi čvrste ciglene kuće iz 1920-ih koje su postale popularne među srednjom klasom i investitorima koji ih pretvaraju u kvalitetne najmove. Ovo područje se navodi kao zajednica u usponu gdje još uvijek možete pronaći povoljnu nekretninu i profitirati od rasta vrijednosti kako se komercijalne zone obnavljaju rondoinvestment.com. Livernois koridor ima nove kafiće, pekare i butike – znakovi četvrti u usponu.

Ostale četvrti na popisu za praćenje uključuju West Village/Islandview na istočnoj strani (povijesna četvrt koja doživljava priljev novih stanovnika i poduzeća), sjeverozapadne dijelove Detroita poput Rosedale Park (već stabilna, sada bilježi rast cijena jer kupci traže više prostora), te odabrane prigradske enklave neposredno izvan grada (Ferndale, Hazel Park itd., koje graniče s Detroitom i privlače one koji žele urbane pogodnosti sa prigradskim uslugama) matchrealty.com. Opći trend je da područja sa snažnom arhitekturom ili prednošću lokacije doživljavaju preporod. Mladi vlasnici kuća, često uz pomoć hipotekarnih kredita za obnovu ili kupnje preko zemljišnih banaka, unose novi život u ove četvrti. Posljedično, kako raste naseljenost, kriminal opada, a trgovina slijedi, stvarajući pozitivan ciklus u pojedinim dijelovima Detroita.

Četvrti koje se suočavaju s izazovima

Napredak Detroita i dalje je neujednačen, a neke četvrti i dalje se bore s opadajućom populacijom, nedostatkom ulaganja i niskim vrijednostima nekretnina. To su obično područja koja još nisu privukla značajan interes za obnovu ili su vrlo izolirana od gradskih središta zaposlenja. Na primjer, dijelovi dalekog istočnog dijela grada (iza Jefferson-Chalmersa) i dijelovi zapadne strane Detroita poput Brightmoora još uvijek bilježe više iseljavanja nego doseljavanja. Ove zajednice često imaju desetke praznih parcela ili zapuštenih kuća u svakoj ulici, što je naslijeđe godina ovrha zbog poreza i rušenja. Iako je Detroit Land Bank Authority srušio tisuće napuštenih kuća (pomažući ukloniti opasnu zapuštenost), prazno zemljište na nekim mjestima može stvoriti gotovo ruralni dojam koji je teško ponovno izgraditi bez velikih planova.

Ekonomski, neke od ovih četvrti imaju srednju prodajnu cijenu kuća ispod 50.000 dolara, a mnoge nekretnine mogu se kupiti samo putem posebnih programa ili gotovinom od strane špekulanata. Podaci grada koji pokazuju da je u 206 od 208 četvrti vrijednost rasla znače da su dvije četvrti zabilježile pad vrijednosti u prošloj godini detroitmi.gov – vjerojatno u ovim najugroženijim područjima. Kandidati bi mogli biti enklavne četvrti poput Riverdale na krajnjem zapadu ili dijelovi Osborna ili Van Dyke/Harper na istoku gdje se malo novih kupaca doseljava. U takvim područjima, iako su gradski trendovi pozitivni, stanovnici koji ostaju zabrinuti su zbog stalnih problema poput kriminala, kvalitete škola i preniskih procjena vrijednosti. Bez “katalizatorskog” ulaganja (poput novog poslodavca, glavne obnove ili uključivanja u zonu poticaja), ove četvrti riskiraju da budu zaobiđene u širem preporodu Detroita.

Postoje napori da se situacija preokrene. Grad ima programe za paketnu prodaju i promociju praznog zemljišta za obnovu, nadajući se da će privući graditelje za izgradnju novih kuća ili parkova. Aktivne su i organizacije zajednice, a neke male pobjede (npr. otvaranje nove trgovine u dugo zanemarenom području) mogu napraviti veliku razliku. No, stvarnost je da Detroit ostaje šarenilo, a tržište nekretnina je izrazito lokalno. Ulica u usponu može biti udaljena samo kilometar od druge gdje vrijednosti kuća još uvijek padaju. Investitori moraju temeljito istražiti svaku četvrt posebno. Nada je da će, kako jača područja rastu i gubitak stanovništva se preokrene, rast podići i ostale. Za sada, međutim, obnova Detroita nije potpuna – golema prilika koegzistira s trajnim izazovima, često u neposrednoj blizini.

Prilike i rizici ulaganja

Povratak Detroita na tržište nekretnina stavio ga je na radar investitora diljem svijeta. Prilike u 2025. su značajne – ali i rizici. Evo zašto su neki optimistični u vezi Detroita i na što treba obratiti pažnju:

Ključne prilike za ulaganje:

Pristupačne ulazne cijene i visoki prinosi: Detroit nudi neke od najnižih ulaznih troškova za nekretnine u bilo kojem većem američkom gradu. Srednja cijena kuće u gradu još uvijek je ispod 100.000 dolara ark7.com, što znači da čak i mali investitori mogu kupiti nekretnine (često gotovinom) i izgraditi portfelj. U kombinaciji s relativno jakim najamninama, prinosi od najma (kapitalizacijske stope) u Detroitu mogu biti vrlo privlačni. Vlasnik može kupiti obiteljsku kuću, recimo, za 80.000 dolara, iznajmiti je za 900 dolara mjesečno i ostvariti dvoznamenkasti godišnji prinos – brojke nezamislive na skupim obalnim tržištima. Ova dinamika, naravno, ovisi o odabiru prave četvrti i upravljanju troškovima obnove, ali potencijal novčanog toka je veliki mamac. Nije iznenađenje da je Detroit naveden kao jedno od najboljih tržišta za povrat od najma obiteljskih kuća, a tvrtke za najam “ključ u ruke” su se namnožile kako bi služile investitorima iz drugih država. Dodatno, s rastom cijena kuća s niske baze (preko 122% u posljednjih pet godina u Detroitu prema nekim mjerilima)steadily.com steadily.com, investitori vide prostor za daljnju aprecijaciju kako se grad oporavlja.
Value-Add i razvojne prilike: Postoji mnogo prilika za value-add ulaganja – kupnju zapuštenih ili zastarjelih nekretnina i njihovu obnovu. Stambeni fond Detroita prepun je arhitekture s početka 20. stoljeća: ciglene kolonijalne kuće, viktorijanske kuće, stanovi u stilu art deco. Mnoge građevine u atraktivnim područjima imaju “dobre temelje”, ali zahtijevaju značajnu obnovu. Investitori koji se znaju snaći u građevinskim radovima u Detroitu mogu stvoriti značajnu vrijednost obnavljanjem ovih nekretnina. Grad i država nude poticaje poput poreznih olakšica za očuvanje povijesne baštine, a financiranje poput 203(k) zajmova za obnovu može pomoći vlasnicima-okupljivačima u obnovi domova. U komercijalnom sektoru, developeri pretvaraju stare poslovne zgrade u potkrovlja, tvornice u umjetničke ateljee i prenamjenjuju zemljišta za nove svrhe. Na primjer, kreativni developeri postigli su uspjeh s nekretninama mješovite namjene – kombinirajući stambene i komercijalne elemente – kako bi iskoristili više izvora prihoda steadily.com. Kako su se centar i Midtown popunili, postoji prilika i u sekundarnim četvrtima (poput Milwaukee Junction, Corktown itd.) za rani ulazak prije nego što ta područja u potpunosti sazriju.
Makro trendovi koji idu u prilog Detroitu: Širi trendovi rada na daljinu i migracija mogli bi koristiti Detroitu. Pandemija je dokazala da se neki poslovi mogu obavljati s bilo kojeg mjesta, a niska cijena života u Detroitu je velika prednost. Postoje anegdotski dokazi da se neki radnici na daljinu sele iz skupljih gradova u Detroit kako bi kupili lijepe kuće za djelić cijene. U međuvremenu, detroitsko gospodarstvo se diverzificira izvan automobilske industrije – rast u tehnologiji, zdravstvu, pa čak i nišama poput urbane poljoprivrede pruža nove temelje za tržište nekretnina ark7.com. Gradski centar je također postao živahniji 24/7 nego prije 15 godina, što pomaže privući talente (i posljedično, tvrtke). Ako Detroit nastavi poboljšavati javnu sigurnost i škole, mogao bi sve više privlačiti ljude koji žele urbani stil života bez visoke cijene New Yorka, Chicaga ili obale.
Dugoročna infrastruktura i projekti: Investitori s dugoročnom vizijom ulažu u transformativne infrastrukturne i razvojne projekte opisane ranije. Kupnja zemljišta ili zgrada u blizini ovih mega-projekata (npr. blizu mosta Gordie Howe, na trasi plana bulevara I-375, oko New Centera itd.) mogla bi donijeti velike dobitke kada ti projekti budu dovršeni. Već sada vrijednost industrijskog zemljišta na jugozapadnoj strani Detroita raste u iščekivanju novog mosta. U centru grada, špekulira se oko lokacija poput uskoro uklonjenog I-375—razvijači okupljaju parcele očekujući procvat nekretnina kada se to područje ponovno poveže s centrom. U suštini, za one koji vjeruju u smjer u kojem Detroit ide, sada je vrijeme za stjecanje imovine dok su cijene još uvijek relativno niske.

Ključni investicijski rizici:

Ekonomska ovisnost i nestabilnost: Sreća Detroita još uvijek donekle ovisi o automobilskoj industriji i proizvodnji. Recesija koja bi pogodila prodaju automobila ili velika restrukturiranja kod jednog od Velike trojke proizvođača automobila mogla bi izazvati šokove u detroitskom gospodarstvu. Iako je grad sada raznolikiji nego prije, velik dio radnih mjesta u metropoli još je uvijek vezan uz automobilsku industriju (izravno ili neizravno). Tu je i pitanje prelaska automobilske industrije na električna vozila i moguću automatizaciju – što bi s vremenom moglo smanjiti broj radnih mjesta. Investitori moraju uzeti u obzir rizik gospodarskog pada ili poremećaja u sektoru, što bi moglo oslabiti potražnju za stambenim i poslovnim nekretninama. Stopa nezaposlenosti u gradu i dalje je visoka ycharts.com, a siromaštvo je i dalje izazov, što znači da su dijelovi tržišta krhki i ovise o državnoj potpori (vaučeri itd.) za održavanje najamnina.
Tereti poreza na imovinu i osiguranja: Detroit ima notorno visoke stope poreza na imovinu – stopa milja je otprilike dvostruko veća nego u predgrađima detroitmi.gov. Iako su stvarni porezni računi niski za jeftine nekretnine, nakon što renovirate i povećate vrijednost, porezi mogu naglo porasti i pojesti dobit (državni zakon ograničava godišnja povećanja na inflaciju za domove u kojima vlasnik živi, ali investitori nemaju to ograničenje nakon kupnje). U tijeku su napori za reformu putem plana poreza na vrijednost zemljišta (koji bi smanjio porez na objekte za ~30% ako se provede) detroitpbs.org detroitmi.gov, ali do 2025. to još nije na snazi. Osim toga, osiguranje u Detroitu može biti skupo; zbog visokog broja zahtjeva za osiguranje (krađa, požar itd.) premije su iznad prosjeka. Na primjer, neki stanodavci u Detroitu plaćaju gotovo dvostruko veće stope osiguranja nego što bi slična kuća koštala za osiguranje u predgrađu. Ovi troškovi držanja mogu iznenaditi investitore i smanjiti novčani tok ako nisu uračunati.
Stanje nekretnine i održavanje: Mnoge nekretnine u Detroitu, osobito one najpovoljnije, zahtijevaju značajnu obnovu. Kupnja kuće od 50.000 dolara može također značiti potrebu za ulaganjem još 50.000 dolara ili više u popravke. Uobičajeni problemi uključuju zastarjelu ili nesigurnu električnu i vodovodnu instalaciju, krovove koje treba zamijeniti, nedostatak funkcionalnog grijanja i hlađenja te čak i strukturne probleme zbog dugotrajnog zanemarivanja. Investitori koji podcijene troškove renovacije ili troškove promjene stanara mogu upasti u probleme. Tu je i izazov pronalaska pouzdanih izvođača radova; potražnja za kvalificiranom radnom snagom je visoka zbog sve obnove koja se događa, a troškovi mogu rasti ili projekti kasniti. Vlasništvo nekretnine u Detroitu često nije “pasivno” – zahtijeva aktivno upravljanje. Od osiguravanja da prazne kuće ne budu vandalizirane, preko rješavanja gradskih dozvola i inspekcija tijekom obnove, do provjere stanara u gradu s nižim prosječnim kreditnim rejtingom, investitor mora biti pažljiv ili angažirati sposobnog lokalnog upravitelja nekretninama.
Propadanje i rizik susjedstva: Blok-po-blok priroda Detroita znači da investitor može kupiti na, čini se, pristojnom bloku, samo da bi otkrio da okolnih nekoliko blokova odbija kvalitetne stanare ili kupce. Ako je nekretnina jedna od samo nekoliko naseljenih kuća u moru praznih, broj potencijalnih najmoprimaca bit će ograničen. Kriminal i sigurnost se poboljšavaju u Detroitu, ali i dalje su zabrinutost u nekim četvrtima – a percepcija je važna. Neki investitori iz drugih država naučili su teške lekcije prošlog desetljeća kupujući izuzetno jeftine kuće neviđene, samo da bi shvatili da područje nije pogodno za život. Sada sofisticirani investitori ciljaju određene nadolazeće džepove umjesto da kupuju nasumično. Ipak, rizik odabira “pogrešnog” susjedstva je stvaran. Dok preporod Detroita ne dosegne sve dijelove grada, nekretnine u slabijim područjima tržišta mogu imati minimalan rast vrijednosti, pa čak i pad nakon početnog spekulativnog skoka. Likvidnost također može biti problem: nije uvijek lako ponovno prodati nekretninu u problematičnom području, jer može biti malo zainteresiranih kupaca osim po sniženim cijenama.
Regulatorni rizici i rizici usklađenosti: Detroit pojačava provedbu propisa o najmu. Vlasnici stanova moraju registrirati najmove i proći inspekcije (grad to postupno uvodi po četvrtima). Neusklađenost može rezultirati novčanim kaznama ili čak onemogućiti iseljenje neplatiša (ako nekretnina nije certificirani najam, suci mogu odbiti zahtjeve za iseljenje). Osim toga, pojavili su se novi programi za sprječavanje iseljenja i zaštite najmoprimaca, što znači da vlasnici moraju pomno slijediti odgovarajuće pravne procedure. Iako ovo nisu nepremostive prepreke, zahtijevaju da investitori budu informirani i možda angažiraju pravnu pomoć, što povećava troškove. S razvojnog aspekta, Detroitska Uredba o koristima za zajednicu (CBO) dodaje još jedan sloj za velike projekte (preko 75 milijuna dolara): investitori moraju pregovarati o sporazumima sa zajednicom za lokalno zapošljavanje, smanjenje buke itd. axios.com. Iako to uglavnom utječe na velike igrače, pokazuje regulatorno okruženje koje nastoji uravnotežiti razvoj i interese zajednice. Investitori bi trebali pratiti gradske politike – primjerice, sve promjene u regulaciji najma, poreznim poticajima ili zoniranju (Detroit čak eksperimentira s liberalnijim zoniranjem za stvari poput ADU-ova, što bi mogla biti prilika za dodavanje jedinica na parcelama obiteljskih kuća) reddit.com.

U sažetku, Detroit nudi okruženje s visokim nagradama, ali i većim rizicima. Mnogi su postigli uspjeh kupujući jeftino i prateći val oporavka grada – pretvarajući zapuštene nekretnine u profitabilne najmove ili preprodajući kuće uz značajnu dobit. Prilika da budete dio prave urbane priče o preokretu je privlačna. Ipak, oprez i lokalna stručnost su ključni. Najuspješniji investitori u Detroitu često surađuju s lokalnim timovima, temeljito istražuju četvrti i imaju pričuvne budžete za nepredvidivo. Kako se narativ Detroita nastavlja poboljšavati, nada je da će se neki od rizika (propadanje, gubitak stanovništva itd.) smanjiti, a prilike dodatno rasti. Za sada, svatko tko ulaže u Motor City mora držati oči otvorene i imati realna očekivanja, balansirajući optimizam s oprezom.

Promjene u politici i regulativi

Vladina politika i regulative igraju ključnu ulogu u detroitskom tržištu nekretnina. Nekoliko važnih nedavnih i predloženih promjena vrijedi istaknuti:

Reforma poreza na imovinu (predloženi porez na vrijednost zemljišta): Čelnici Detroita prepoznaju da je struktura poreza na imovinu u gradu prepreka rastu. Godine 2023. gradonačelnik Mike Duggan predložio je hrabar plan poreza na vrijednost zemljišta (LVT) koji bi smanjio porez na zgrade za oko 30% i značajno povećao porez na vrijednost zemljišta detroitpbs.org detroitmi.gov. Ideja je olakšati teret najviših poreza na imovinu u velikim američkim gradovima za vlasnike kuća i produktivne vlasnike nekretnina, dok bi se špekulante koji drže prazna zemljišta oporezivalo višim porezima. Prema prijedlogu, 97% vlasnika kuća u Detroitu dobilo bi smanjenje poreza (u prosjeku 17% manje na poreznom računu) ako se LVT provede detroitmi.gov detroitmi.gov. Na primjer, vlasnik kuće vrijedne 100.000 dolara mogao bi uštedjeti oko 900 dolara godišnje detroitmi.gov. U međuvremenu, porez na tipičnu praznu parcelu gotovo bi se utrostručio detroitmi.gov, čime bi se vlasnike zemljišta potaknulo na razvoj ili prodaju. Državna skupština donijela je zakon krajem 2023. koji omogućuje Detroitu da ovo pitanje stavi na referendum house.mi.gov, ali do 2025. inicijativa je zapela zbog protivljenja i političkih prepreka detroitersfortaxjustice.com. Ako birači na kraju odobre prijedlog, LVT bi mogao stupiti na snagu u narednim godinama i bio bi prva velika reforma poreza na imovinu u Detroitu u desetljećima detroitpbs.org. Dioničari u sektoru nekretnina ovo pomno prate: to bi moglo potaknuti razvoj tisuća praznih parcela i značajno poboljšati financijsku isplativost vlasništva nad nekretninama u Detroitu. S druge strane, protivnici se brinu zbog mogućih neželjenih posljedica (npr. da bi viši porezi na parkirališta mogli biti prebačeni na potrošače itd.). Za sada status quo ostaje, ali očekuje se da će se rasprava o porezima ponovno pojaviti dok Detroit traži načine za održavanje svog zamaha.
Uredba o dobrobitima za zajednicu (CBO): Provedena prije nekoliko godina, Detroitska CBO zahtijeva da svaki razvojni projekt veći od 75 milijuna dolara (ili koji prima značajnu javnu subvenciju) mora proći proces uključivanja zajednice i pregovarati o koristima za lokalnu četvrt. To može uključivati obveze za zapošljavanje stanovnika Detroita, ulaganje u parkove, financiranje osposobljavanja radne snage ili druge mjere. Novi DCFC nogometni stadion, na primjer, proći će ovaj višesastanački proces 2025. godine kako bi se adresirale brige i potrebe zajednice axios.com. Iako su se developeri u početku protivili CBO-u, sada je to postalo sastavni dio poslovanja u Detroitu. Dodaje nešto vremena i troškova velikim projektima, ali također obično poboljšava odnose sa zajednicom i može spriječiti protivljenje. Manji developeri nisu izravno pogođeni CBO-om, ali njegov duh doveo je do veće pažnje na utjecaje razvoja čak i kod srednje velikih projekata. Grad je također osnovao Ured za dobrobiti zajednice radi nadzora nad usklađenošću. Općenito, Detroitski CBO neki drugi gradovi vide kao model i predstavlja pomak prema uključivijem razvoju – što je važan čimbenik za investitore u nekretnine koji planiraju velike projekte.
Fleksibilnost zoniranja i korištenja zemljišta: Detroit ažurira svoj pravilnik o zoniranju kako bi potaknuo adaptivnu prenamjenu i nove tipologije stanovanja. Na primjer, promjene posljednjih godina olakšale su izgradnju pomoćnih stambenih jedinica (ADU) u određenim četvrtima (poput kuća za kočije ili podruma pretvorenih u stanove na parcelama obiteljskih kuća) reddit.com. Grad je također otvoreniji za “missing middle” stanovanje – poput dvoetažnih ili četveroetažnih zgrada – u područjima koja su nekad bila rezervirana isključivo za obiteljske kuće, kako bi se povećala gustoća i stambene opcije. U komercijalnim zonama, zastarjela ograničenja korištenja su ublažena kako bi se omogućile stvari poput prostora za život i rad, mikro-maloprodaje i privremenih poslovanja. Ove reforme su postepene, ali stalne, s ciljem smanjenja birokracije za razvoj. Kako Detroit pokušava ponovno povećati broj stanovnika, očekuju se daljnje inovacije u zoniranju, možda bonusi za gustoću za pristupačno stanovanje, ili ubrzana odobrenja u određenim zonama rasta. Investitori u nekretnine koji prate ove promjene mogu iskoristiti nove prilike (na primjer, dodavanje ADU-a za prihod od najma ili prenamjenu stare industrijske zgrade u mješovitu komercijalnu upotrebu bez potrebe za brojnim iznimkama).
Propisi o najmu i zaštita najmoprimaca: S obzirom na velik broj najmoprimaca, Detroit je stavio određeni fokus na stabilnost stanovanja. Programi poput prava na pravnog zastupnika za najmoprimce s niskim prihodima koji se suočavaju s iseljenjem su uvedeni, a raspravlja se i o uredbama o iseljenju “samo iz opravdanih razloga”, iako gradsko vijeće do 2025. nije donijelo takve propise. Vlasnici stanova dužni su registrirati svoje nekretnine za najam i obaviti inspekciju/certificiranje – napor koji je Detroit pojačao od 2018. Do 2025. mnoge četvrti su prošle barem jedan ciklus inspekcija, a grad nastavlja s provedbom dok svi najamni objekti ne budu usklađeni s propisima. To je u konačnici pozitivno za kvalitetu stanovanja, ali je kratkoročno natjeralo neke “uradi sam” iznajmljivače da ulože u popravke ili prodaju nekretnine umjesto da plaćaju kazne. Osim toga, grad je nedavno stvorio bazu podataka o nekretninama za najam i istražuje načine za suzbijanje špekulativnih iseljenja i pretjeranih povećanja najamnina u subvencioniranom stanovanju. Iako Detroit nije uveo kontrolu najamnina (i ne može prema državnom zakonu), ove blaže mjere ukazuju na pro-najmoprimački stav. Investitori na tržištu najma moraju biti svjesni zahtjeva za usklađenošću i vjerojatnosti pojačanog nadzora nad uvjetima stanovanja.
Državni i savezni poticaji: Na višoj razini, Michigan ima razne programe poticaja koji utječu na nekretnine u Detroitu. “Zone prilika” stvorene saveznim poreznim zakonom iz 2017. uključuju mnoge četvrti Detroita, dajući investitorima porezne olakšice za ulaganje u projekte tamo (OZ program traje do 2026. i mnogi detroitski projekti su ga koristili). Država je također obnovila povijesne porezne olakšice, koje su neki detroitski developeri koristili za obnovu starih zgrada u centru i četvrtima. Osim toga, programi poput Poreznog kredita za stanovanje s niskim prihodima (LIHTC) i državnog fonda za razvoj stanovanja aktivno se koriste za izgradnju pristupačnih stanova u Detroitu, često kao dio mješovitih projekata. Ove politike pomažu popuniti financijske praznine i potiču razvoj koji se ne bi dogodio isključivo privatnim kapitalom. Pronicljiv investitor ili developer može kombinirati takve poticaje kako bi projekt u Detroitu bio isplativ i profitabilan. Na primjer, nova zgrada mješovite namjene može koristiti oslobođenje od poreza na imovinu, ulaganje iz Zone prilika i potpore za sanaciju okoliša ako se radi o brownfield lokaciji. Snalaženje u ovim poticajima može biti složeno, ali detroitski javno-privatni ekosustav je posljednjih godina postao sofisticiraniji kako bi vodio developere kroz taj proces.

U suštini, politika Detroita ide u smjeru podrške daljnjem rastu tržišta nekretnina uz nastojanje da se osigura uključenost. Smanjenje poreznog opterećenja za vlasnike kuća, zahtijevanje sudjelovanja zajednice u velikim projektima, olakšavanje zoniranja za kreativni razvoj i zaštita najmoprimaca svi su dijelovi slagalice za održivi preporod Detroita. Svi dionici trebaju pomno pratiti gradske i državne vlasti zbog mogućih promjena politika, jer one mogu značajno promijeniti investicijske kalkulacije. Ako Detroit uspije provesti porezna smanjenja i privući više stanovnika, regulatorno okruženje će imati veliku ulogu u pretvaranju grada u tržište pogodnije za ulaganja i život.

Zaključak

Godine 2025. tržište nekretnina u Detroitu nalazi se na ključnom raskrižju između slavne prošlosti i obećavajuće budućnosti. Stambene četvrti koje su nekad bile otpisane sada vrve od ekipa za renovaciju i novih stanovnika, što podiže cijene kuća, ali su one i dalje izuzetno pristupačne u usporedbi s nacionalnim prosjekom. Poslovni koridori oživljavaju s trgovinama i restoranima dok veliki projekti preoblikuju jezgru grada i šire područje. Gospodarski motor Motor Cityja se diversificira i dobiva na snazi, što je dobar znak za potražnju za stanovanjem i vrijednost nekretnina u narednim godinama. Prognoze do 2028. predviđaju stabilan, iako umjeren, rast – bez naglog procvata ili pada, već grad koji postojano obnavlja svoje temelje realwealth.com realwealth.com.

Naravno, izazovi i dalje postoje. U nekim dijelovima Detroita i dalje se bore s propadanjem, a investitori moraju balansirati obećanje visokih prinosa s rizicima urbane revitalizacije. Ipak, opći smjer je ohrabrujući: politike ciljaju na dugogodišnje prepreke, čini se da se pad broja stanovnika preokreće, a osjeća se i zamjetan zamah. Kako je rekao jedan lokalni demograf, “možemo to nazvati trendom” da Detroit ponovno raste bridgedetroit.com, a očekuje se da će taj trend “nastaviti i jačati u godinama koje dolaze” bridgedetroit.com.

Za one koji razmišljaju o Detroitu, 2025. je godina koju treba pomno pratiti ili se uključiti – grad je vjerojatno na svojoj najdinamičnijoj točki u desetljećima. Bilo da vas privlači stan u obnovljenom neboderu u centru, kuća za renovaciju u četvrti koja se razvija ili udio u komercijalnoj obnovi, Detroit nudi tržište nekretnina puno mogućnosti. Povratak Motor Cityja još uvijek se piše, a sljedeća poglavlja do 2028. izgledaju kao da će donijeti nastavak revitalizacije, nove projekte koji će oblikovati horizont i postojano povezivanje živopisnije, raznolikije urbane strukture. U nekretninama – kao i u svojoj legendarnoj automobilskoj industriji – Detroit dokazuje da može inovirati, prilagoditi se i ići naprijed, čineći ga jednim od najzanimljivijih tržišta nekretnina u zemlji koje treba pratiti.

Izvori: Podaci i trendovi tržišta nekretnina u Detroitu zillow.com detroitmi.gov; Izvještaji o komercijalnom tržištu Metro Detroita cbre.com institutionalpropertyadvisors.com; Izvještaji o stanovanju i populaciji grada Detroita detroitmi.gov bridgedetroit.com; Stručne prognoze i analize realwealth.com matchrealty.com; Lokalne vijesti o razvoju i promjenama politika axios.com detroitmi.gov.