Trh s nemovitostmi v Nairobi 2025: Boom na předměstích, nebo bublina ve městě?

Nemovitostní trh v Nairobi v roce 2025 je příběhem dvou trhů – cenově dostupné předměstské rozšiřování rychle roste, zatímco luxusní městské enklávy stagnují. Napříč rezidenčními, komerčními a průmyslovými nemovitostmi zažívá keňské hlavní město smíšené štěstí. Investoři a kupci domů hledají příležitosti v nových oblastech, i když nadbytek nabídky a ekonomické protivětry tlumí růst v tradičních centrech. Vydrží realitní boom v Nairobi, nebo se blíží bublina? Pojďme se ponořit do nejnovějších trendů, čísel a prognóz, které formují trh pro rok 2025 a dále.

Současný přehled trhu (2025)

Nemovitostní sektor v Nairobi se silně zotavil z pandemického útlumu, nyní přispívá přibližně 10 % ke keňskému HDP. Podle oficiálních údajů dosáhl výkon sektoru ve 4. čtvrtletí 2024 hodnoty 283,1 miliardy KSh – což je meziroční nárůst o 4,6 % cytonn.com. Poptávka zůstává silná: v roce 2023 našlo kupce působivých 76,2 % nabízených nemovitostí a téměř 89 % nájemních jednotek bylo pronajato knbs.or.ke knbs.or.ke, což ukazuje na vysokou míru absorpce. Růst je však nerovnoměrně rozložen mezi segmenty a lokalitami:

• Nárůst dostupného a středního trhu: Největší dynamika je v okrajových předměstích Nairobi a satelitních městech, kde se ceny nemovitostí vymanily z propadu v roce 2022. V 1. čtvrtletí 2025 zaznamenaly tyto okrajové oblasti nejlepší cenový výkon za více než 2½ roku peopledaily.digital. Města jako Kitengela, Ngong, Athi River a Juja zaznamenala prudké oživení hodnoty domů, předčily hlavní trhy v Nairobi peopledaily.digital biasharaleo.co.ke. Tento růst je poháněn obnovenou poptávkou po dostupném bydlení, zlepšenou dopravní infrastrukturou a kupujícími, kteří hledají lepší hodnotu mimo drahé centrum města peopledaily.digital. Nemovitosti v těchto oblastech „nejenže se zotavily, ale předčily všechny ostatní segmenty rezidenčního trhu,“ poznamenává Sakina Hassanali z HassConsult peopledaily.digital.
• Prémiové předměstí pod tlakem: Naproti tomu tradičně bohatá vnitřní předměstí Nairobi – Karen, Lavington, Kileleshwa, Muthaiga a podobně – zaznamenala pět po sobě jdoucích čtvrtletí poklesu cen domů směrem k roku 2025 peopledaily.digital biasharaleo.co.ke. Nadbytek luxusních jednotek, vysoké vstupní náklady a měnící se preference kupujících oslabují poptávku v těchto luxusních enklávách peopledaily.digital. Například v exkluzivních oblastech jako Muthaiga, Nyari a Kilimani ceny domů opět klesly v 1. čtvrtletí 2025 biasharaleo.co.ke. Mnoho bohatých prodávajících čelí přetlaku luxusních bytů (zejména v Kilimani, Lavington, Westlands), což vede k trvale vysoké neobsazenosti a stagnujícím cenám vineyardproperties.co.ke. Trh jasně signalizuje odklon od spekulativních luxusních projektů směrem k praktičtějšímu, střednímu segmentu bydlení.
• Komerční nemovitosti smíšeně: Kancelářský a maloobchodní sektor se stabilizují, ale stále se vyrovnávají s nedávnými výzvami. Nájemné za prémiové kanceláře kleslo v roce 2023 o ~2 % kvůli nadbytku a novým trendům hybridní práce risevest.com, ačkoliv se od té doby ustálilo. Obsazenost prémiových kanceláří třídy A se zlepšila, dosahuje ~80 %, protože nadnárodní nájemci „utíkají za kvalitou“ do moderních budov knightfrank.co.ke. Maloobchodní nemovitosti vykazují odolnost díky expanzi hlavních místních i mezinárodních řetězců (např. Carrefour, Naivas), což udržuje nájmy v prémiových maloobchodních prostorách relativně pevné a výnosy kolem 9 % knightfrank.com. Starší kancelářské bloky a sekundární nákupní centra však stále bojují s vysokou neobsazeností.
• Průmyslové a logistické nemovitosti na vzestupu: Segment průmyslových nemovitostí je výrazným tahounem, podpořený e-commerce a výrobou. Moderní sklady v Nairobi jsou nyní obsazeny zhruba z 85 % (oproti 78 % před rokem) content.knightfrank.com, díky rostoucí poptávce po distribučních prostorech. Nájemné za prémiové logistické prostory vzrostlo (asi o 5 % za poslední rok) na přibližně 6 USD za m² měsíčně v Nairobi content.knightfrank.com, což odráží tuto poptávku. Ve skutečnosti měl prémiový průmyslový trh v Nairobi jeden z nejrychlejších růstů nájmů v Africe (+28 % mezi lety 2018–2021) knightfrank.co.uk. To postavilo průmyslové nemovitosti mezi aktiva s vysokým výnosem, s jedněmi z nejvyšších výnosů v regionu.

Shrnuto, v roce 2025 se trh s nemovitostmi v Nairobi nachází na křižovatce trendů – prudký růst v dostupných segmentech a okrajových oblastech versus ochlazování v ultra-prémiových segmentech. Dále rozebereme detailní pohyby cen, výnosy z pronájmu a co to znamená pro investory a majitele nemovitostí.

Cenové trendy a výnosy z pronájmu

Ceny nemovitostí v Nairobi v roce 2025 vykazují rozdílné trendy podle lokality a typu nemovitosti. Celkově ceny mírně rostou, ale skutečný příběh je v rozložení:

• Satelitní města vs městské předměstí: V prvním čtvrtletí roku 2025 průměrné prodejní ceny domů v Nairobi vzrostly o 2,45 %, což představuje nejsilnější čtvrtletní nárůst od roku 2022 biasharaleo.co.ke. Tento nárůst byl zcela tažen satelitními městy, která zaznamenala +2,4% skok v cenách domů v 1. čtvrtletí biasharaleo.co.ke. Naproti tomu městská předměstí zaznamenala již pátý po sobě jdoucí čtvrtletní pokles – přibližně –0,4 % v 1. čtvrtletí (byť mírnější pokles než v předchozích čtvrtletích) biasharaleo.co.ke. Ceny pozemků následovaly podobný trend: vzrostly +2,4 % v satelitních městech vs +1,7 % ve vnitřních předměstích během 1. čtvrtletí biasharaleo.co.ke biasharaleo.co.ke. Tabulka níže ukazuje tyto trendy:

Tabulka: Změny cen nemovitostí v Nairobi v Q1 2025. Okrajové oblasti výrazně překonávají tradiční luxusní čtvrti.

Tato data zdůrazňují posun řízený hodnotou: Kupující a investoři se hrnou do oblastí jako Juja (+4,2 % v Q1), Limuru (+4,0 %) a dalších na okraji Nairobi, zatímco hodnoty nemovitostí v luxusních čtvrtích v centru města (Muthaiga, Nyari atd.) klesají biasharaleo.co.ke biasharaleo.co.ke. Nárůst cen v satelitních městech přímo souvisí s obnovenou poptávkou po dostupném bydlení, novou infrastrukturou a rozšiřováním měst, protože lidé hledají větší a cenově výhodnější domovy v dojezdové vzdálenosti peopledaily.digital peopledaily.digital. Mezitím cenově citliví kupující ustoupili v luxusních oblastech, což tlačí ceny dolů kvůli nadbytku nabídky peopledaily.digital.

• Trendy na trhu s pronájmy: Nájemné bylo celkově vlažné, v průměru vzrostlo pouze +0,3 % v Q1 2025 biasharaleo.co.ke. Opět vedly satelitní města, kde nájmy vzrostly o +1,9 % (zejména v Ruiru +5,3 %, Ngong +5,1 % mezikvartálně) biasharaleo.co.ke. V luxusních čtvrtích Nairobi nájmy ve skutečnosti klesly o –0,8 % v průměru, protože v oblastech jako Muthaiga (–4,9 %) a Kilimani (–4,6 %) pronajímatelé snižovali požadované nájmy kvůli slabší poptávce biasharaleo.co.ke. Vysoká míra neobsazenosti v luxusních apartmánech dala nájemcům výhodu, což dále tlačí na snižování prémiových nájmů vineyardproperties.co.ke. Naproti tomu středostavovské čtvrti a sídliště si udržují stabilnější obsazenost, což podporuje mírný růst nájmů v těchto oblastech.
• Výnosy z pronájmu rezidenčních nemovitostí: Pro investory do nemovitostí výnosy z pronájmu se výrazně liší podle typů bydlení v Nairobi. Podle národního průzkumu malé garsonky (bedsittery) přinášejí roční výnos jen ~2,2 %, zatímco dobře oceněný řadový dům se 2 ložnicemi může generovat přibližně 8,3% výnos – což je nejvyšší zaznamenaný výnos v rezidenčním segmentu knbs.or.ke. Obecně platí, že dostupné bytové jednotky v satelitních městech nabízejí vyšší výnosy (často 6–9 % ročně) díky nižším pořizovacím cenám a trvale vysoké poptávce po pronájmu vineyardproperties.co.ke. Naproti tomu luxusní městské nemovitosti mají obvykle mnohem nižší výnosy (někdy 3–5 %) kvůli vysokým kapitálovým hodnotám a častým neobsazenostem vineyardproperties.co.ke. Tento rozdíl tlačí investory směrem ke středně velkým nájemním nemovitostem místo luxusních jednotek.
• Výnosy z komerčních a průmyslových nemovitostí: Výnosy z komerčních nemovitostí v Nairobi jsou obecně atraktivní a odrážejí nově vznikající hodnotu po období korekce cen. K roku 2024 výnosy z prémiových kancelářských prostor činí kolem 7,5–8 %, zatímco výnosy z prémiových maloobchodních prostor dosahují v průměru ~9 % cytonn.com. Graf výše ukazuje, že maloobchod (zeleně) má v současnosti nejvyšší výnosy ze všech sektorů, podpořené silným výkonem nákupních center a supermarketů (mnoho pronajímatelů maloobchodních prostor uvádí výnosy kolem 9,5 % u stabilizovaných aktiv) knightfrank.com. Výnosy z kanceláří (oranžově) se pohybují kolem 7–8 %, přičemž v roce 2024 vzrostly o ~0,2 % díky mírnému zlepšení nájmů cytonn.com. Průmyslové a logistické nemovitosti v Nairobi přinášejí jedny z nejvyšších výnosů – často 8–10 % nebo více – což odpovídá sektoru, kde nájmy prudce vzrostly, ale ceny pozemků v okrajových průmyslových zónách zůstávají relativně nízké content.knightfrank.com. Investoři mají zájem o logistické parky díky rozvoji výroby v Keni a rozmachu e-commerce, což slibuje stabilní obsazenost a růst nájmů.

Shrnuto, cenové trendy v Nairobi odměňují lovce hodnoty: ti, kteří investují do dostupného bydlení, příměstských oblastí nebo nových logistických zařízení, zaznamenávají silné kapitálové zisky a peněžní toky, zatímco majitelé prémiových luxusních domů nebo stárnoucích kanceláří čelí pomalejšímu trhu. Dále se podíváme na hlavní rozvojové a infrastrukturní projekty, které přetvářejí trh s nemovitostmi ve městě.

Hlavní rozvojové a infrastrukturní projekty

Strategické infrastrukturní modernizace a nové rozvojové projekty hrají klíčovou roli v dynamice realitního trhu v Nairobi. Vláda i soukromý sektor výrazně investují do projektů, které zlepšují propojení a otevírají nové pozemky pro rozvoj, čímž ovlivňují hodnotu nemovitostí. Některé klíčové rozvojové a infrastrukturní iniciativy v roce 2025 zahrnují:

• Silnice a dálnice: Vlajkový projekt Nairobi Expressway – 27 km dlouhá zpoplatněná dálnice otevřená v polovině roku 2022 – dramaticky zkrátila dobu cestování z mezinárodního letiště Jomo Kenyatta přes město do Westlands. To zvýšilo atraktivitu předměstí podél Mombasa Road a Waiyaki Way, díky čemuž jsou oblasti jako Syokimau a Athi River mnohem dostupnější a atraktivnější pro dojíždějící linkedin.com. Podobně rozšíření a zdvojení obchvatů (východní, severní a západní obchvat) kolem Nairobi otevřelo nové pásy pro dojíždění. Dříve ospalé okrajové části jako Ruiru, Kitengela, Thika, Ngong jsou nyní „vzkvétající rezidenční a komerční centra“ díky těmto silničním modernizacím linkedin.com. Zlepšené dálnice přímo vedou k vyšším cenám pozemků a rozvoji v dříve odlehlých oblastech.
• Železnice a hromadná doprava: Vláda urychluje městské železniční projekty v rámci Nairobi Commuter Rail masterplan. Fáze I projektu Nairobi Railway City (NRC) probíhá v centru města – plán na přeměnu oblasti kolem hlavního nádraží Nairobi na moderní multimodální uzel s komerčními a rezidenčními prvky cytonn.com. Navíc je dokončována nová příměstská železniční trať Riruta–Lenana–Ngong, která bude sloužit rychle rostoucí oblasti města Ngong cytonn.com. Spolu s probíhajícími pracemi na koridorech Bus Rapid Transit (BRT) tyto investice slibují dále zlepšit propojení mezi centrem města a předměstími, což může zvýšit hodnotu nemovitostí v blízkosti dopravních uzlů.
• Nové bytové projekty: Nairobi zažívá boom v velkých bytových projektech, z nichž mnohé spadají pod vládní Program dostupného bydlení (AHP). Mezi významné projekty ve městě nebo jeho blízkosti patří hustě zastavěné bytové projekty v Ngara, Pangani a Starehe (vnitřní městské čtvrti, kde jsou staré domy přestavovány) vineyardproperties.co.ke. Některé z nich budou dokončeny v roce 2025 a přinesou tisíce nových jednotek určených pro kupce ze střední a nízkopříjmové skupiny. V soukromém sektoru plánované komunity a uzavřené rezidenční areály rychle přibývají: například Tatu City (nové město o rozloze 5 000 akrů v Kiambu) se dále rozrůstá o rezidenční vesnice a průmyslový park, Tilisi a Migaa Golf Estate v Kiambu přidávají moderní příměstské bydlení s vybaveností vineyardproperties.co.ke, a Northlands City (megaprojekt severně od Nairobi) má zahrnovat průmyslové, komerční a rezidenční zóny. Tyto velké projekty formují nové subtrhy s nemovitostmi na okraji Nairobi, včetně škol, nemocnic a nákupních center, které dále zvyšují poptávku.
• Průmyslové parky & speciální ekonomické zóny: Rozvoj průmyslových nemovitostí zažívá boom v okolí Nairobi. Klíčové oblasti zahrnují Athi River/Mavoko v okrese Machakos (kde se nachází Export Processing Zone a několik logistických parků), Ruiru a Thika v Kiambu (například Tatu Industrial Park) a Limuru. Vláda Keni podporuje vznik speciálních ekonomických zón (SEZ) a investice do výroby – což je součástí jejího programu Bottom-Up Economic Transformation Agenda (BETA) – což vedlo ke vzniku nových průmyslových parků s moderními sklady knightfrank.com. Poptávka nájemců je vysoká: mnoho nových skladů je pronajato ještě před dokončením a jak bylo zmíněno dříve, obsazenost moderních skladů je ~85 % v Nairobi content.knightfrank.com. Infrastruktura jako lepší dodávky elektřiny, železniční spojení pro nákladní dopravu a lepší silnice do těchto zón (například SGR nákladní terminál v Athi River spojující s přístavem Mombasa) dále posilují vyhlídky průmyslových nemovitostí. Pro developery a REITs jsou logistické parky žhavým artiklem, vzhledem k omezené stávající nabídce a dvoucifernému růstu nájmů v posledních letech.
• Komerční centra a kancelářské věže: Zatímco centrum města stagnuje, objevují se nová komerční centra. Westlands zůstává hlavní kancelářskou čtvrtí Nairobi, kde věže jako Global Trade Centre (GTC) a nové budovy třídy A přitahují nadnárodní společnosti. Upper Hill, která v druhé polovině 2010. let nadměrně rozšířila kancelářské prostory, postupně absorbuje přebytečnou nabídku, protože firmy hledají velké podlažní plochy. Pozoruhodné je, že některé starší budovy jsou renovovány tak, aby splňovaly ekologické a třídy A standardy a přilákaly nájemce knightfrank.com. Také je patrný trend směrem k smíšeným projektům (MUDs) – kombinujícím kanceláře, maloobchod a bydlení – jako Two Rivers, Karen Waterfront a připravované projekty v Gigiri. Tyto integrované projekty jsou oblíbené, protože nabízejí prostředí „žít-pracovat-bavit se“ a mají tendenci dosahovat prémiových nájmů (výnosy MUD dosáhly v roce 2024 přibližně 8,4 %, což je mírně nad úrovní jednoúčelových kanceláří) cytonn.com. Dalším zajímavým vývojem je přepracování některých komerčních budov; například starší kanceláře, které mají potíže, jsou zvažovány pro přeměnu na rezidenční nebo hotelové využití, což odráží adaptivní opětovné využití trhu v reakci na změny poptávky.

Celkově infrastruktura a nová výstavba doslova razí cestu expanzi realitního trhu v Nairobi. Zlepšené dopravní sítě činí okrajové oblasti vhodnými pro dojíždění a obchod, uvolňují půdu pro bydlení a zvyšují hodnotu v těchto koridorech. Zároveň ambiciózní projekty (od dostupných bytů po moderní nákupní centra) mění nabídku nemovitostí. Tyto projekty společně snižují úzká místa (jako je nedostatek bydlení), ale také zvyšují konkurenční laťku – starší nemovitosti, které nedrží krok s novými standardy, riskují zastarání.

Ekonomické ukazatele ovlivňující nemovitosti

Základní ekonomické trendy v Keni jsou klíčové pro pochopení trhu s nemovitostmi v Nairobi v roce 2025. Obecně platí, že makroekonomické prostředí se zlepšilo ve srovnání s turbulencemi v letech 2022–2023, ale některé výzvy přetrvávají:

• Růst HDP: Keňská ekonomika je na mírné růstové trajektorii. Po překonání šoků (sucho, globální inflace) v posledních letech se očekává, že růst HDP bude v roce 2025 zhruba 5 %. Centrální banka Keni (CBK) nedávno revidovala svou prognózu růstu HDP na rok 2025 na 5,2 % (z původních 5,4 %), přičemž jako překážky uvádí například vyšší globální obchodní cla reuters.com. (Pro srovnání, Světová banka předpovídá o něco opatrnější růst 4,7 % pro rok 2025 reuters.com.) Takové tempo růstu, i když není závratné, je dostatečně solidní na podporu poptávky po nemovitostech – zejména když keňské zemědělství ožívá díky dobrým dešťům a služby jako turistika se zotavují, což přináší příjmy do ekonomiky cytonn.com. Rostoucí HDP obecně znamená více pracovních míst a vyšší kupní sílu, což je příznivé pro poptávku po nemovitostech, i když pokud by růst zaostal, nejdříve by to mohlo pocítit luxusní realitní odvětví.
• Úrokové sazby a úvěry: Významnou změnou v roce 2025 je uvolnění měnové politiky. CBK v letech 2022–23 agresivně zvyšovala sazby, aby bojovala s inflací (základní sazba dosáhla vrcholu 12,25 %), ale nyní, když je inflace zkrocena, sazby klesají. V červnu 2025 CBK snížila svou úrokovou sazbu na 9,75 %, což je šesté po sobě jdoucí snížení sazby od konce roku 2024 reuters.com. Jedná se o první návrat základní sazby Keni pod 10 % za téměř rok. Nižší úrokové sazby jsou pro sektor nemovitostí přínosem: snižují úrokové sazby hypoték a náklady na developerské úvěry, což by mělo podpořit více hypotečních úvěrů a financování výstavby. CBK skutečně signalizovala vstřícnější postoj do budoucna s cílem zlepšit dostupnost cenově výhodných úvěrů, pokud to inflace dovolí cytonn.com cytonn.com. Hypoteční trh v Keni je stále velmi malý (celostátně méně než 30 000 rezidenčních hypoték), ale iniciativy jako Kenya Mortgage Refinance Company (KMRC) rozšiřují dostupnost tím, že bankám poskytují dlouhodobé prostředky na hypoteční úvěry. Nedávné snižování sazeb a jednociferné sazby KMRC pro úvěry na dostupné bydlení by měly postupně zvýšit zájem o hypotéky, což umožní více Keňanům ze střední třídy stát se vlastníky domů.
• Inflace: Po prudkém nárůstu do dvouciferných hodnot v roce 2022 (kvůli globálním cenám paliv a potravin) inflace v Keni dramaticky poklesla. Na začátku roku 2025 inflace klesla na přibližně 3,8–4,5 %, což je pohodlně v rámci vládního cílového pásma 2,5–7,5 % centralbank.go.ke. V květnu 2025 byla inflace pouze 3,8 % – což je výrazné zlepšení oproti ~9 % o rok dříve facebook.com. Tento pokles je přičítán lepším dešťům (nižší ceny potravin), dotačním opatřením a dřívější přísné měnové politice. Nízká inflace je pozitivní pro nemovitosti v několika ohledech: zachovává kupní sílu spotřebitelů (důležité pro nájmy a prodej domů), stabilizuje náklady na stavební vstupy (kolísání cen cementu a oceli se zmírnilo) a umožňuje dlouhodobější plánování bez obav z prudkého růstu nákladů. Developeři v roce 2025 mohou lépe předvídat náklady na projekty a domácnosti snáze plánují rozpočet na nájem/hypotéku, když jsou ceny paliv a základních potravin stabilní. CBK očekává, že inflace zůstane v blízké budoucnosti pod středem cílového pásma reuters.com, pokud nenastanou žádné zásadní šoky. Jedním z rizik, které je třeba sledovat, jsou však ceny ropy – jakýkoli prudký nárůst by mohl inflaci zvýšit a opět donutit zvýšit úrokové sazby.
• Směnný kurz a náklady na materiály: Keňský šiling výrazně oslabil v letech 2022–23 vůči americkému dolaru, což zvýšilo cenu dovážených stavebních materiálů. Například cena pytle cementu vzrostla v roce 2024 o více než 10 % částečně kvůli slabé měně a globálním nákladům cytonn.com cytonn.com. V roce 2025 se však pokles šilinku zpomalil; aktuální data dokonce ukazují na „posilující šiling“, který přispívá k optimismu v ekonomickém výhledu cytonn.com. Stabilnější měna pomáhá developerům dovážet ocel, vybavení a zařízení za předvídatelné ceny a uklidňuje zahraniční investory, že jejich výnosy nebudou znehodnoceny ztrátami z kurzových rozdílů. Přesto zůstává šiling zranitelný vůči schodkům běžného účtu Keni. Investoři do nemovitostí by měli sledovat vývoj měny, protože rychlá devalvace by mohla zvýšit stavební náklady a ovlivnit dostupnost dovážených stavebních materiálů vázaných na dolar (jako jsou výtahy, povrchové úpravy) – což by mohlo snížit marže developerů nebo vynutit zvýšení cen.
• Příjmy domácností a zaměstnanost: Mezi ekonomické ukazatele relevantní pro nemovitosti patří také míra zaměstnanosti a příjmy ve městech. Zaměstnanost v bílých límečcích v Nairobi se zotavuje, jak firmy normalizují provoz. Oživení cestovního ruchu a pohostinství přináší zpět pracovní místa (obsazenost hotelů a poptávka po Airbnb rostou, jak bude rozebráno později). Nicméně, vysoké životní náklady a nedávné zvýšení daní zatěžují spotřebitele. Vládní Zákon o financích 2023 zavedl nebo zvýšil různé daně (DPH, pásma příjmů atd.) a přestože je inflace nízká, mnoho Keňanů má pocit, že jejich kupní síla je stále omezena vyšším zdaněním a minulými nárůsty cen cytonn.com. To znamená, že rodiny ze střední třídy mají méně disponibilního příjmu na věci jako rekonstrukce domova nebo vyšší nájemné, což je faktor, který by mohl v krátkodobém horizontu zmírnit růst poptávky po bydlení cytonn.com. Pozitivní je, že pokud bude ekonomika nadále růst tempem ~5 % ročně, můžeme očekávat postupný růst příjmů a tvorbu pracovních míst, což by mělo podpořit dostupnost bydlení ve střednědobém horizontu, zejména pro segmenty nižší a střední třídy.
• Zahraniční remitence: Často přehlíženým, ale velmi důležitým faktorem pro keňský trh s nemovitostmi jsou peníze od Keňanů v zahraničí. Zahraniční remitence dosáhly historického maxima 4,95 miliardy USD (cca 641 miliard KSh) v roce 2024, což je o 18 % více než v předchozím roce kenyanwallstreet.com. Tyto příjmy – nyní největší zdroj deviz v zemi – mají přímý dopad: významná část je investována do pozemků, domů a developerských projektů Keňany spořícími v zahraničí. Mnoho projektů financovaných diasporou (od individuálních staveb domů po velké investice do rezidenčních areálů) probíhá v Nairobi a jeho okolí. Pokračující růst remitencí (tažený velkou keňskou komunitou v Severní Americe, Evropě a na Blízkém východě) zajišťuje stabilní tok kapitálu na trh s nemovitostmi. Není divu, že developeři aktivně oslovují kupce z diaspory prostřednictvím roadshow a svátečních veletrhů. Některé společnosti například nyní nabízejí {{T27}cenově dostupné bydlení cílené na diasporu – s vědomím, že tito kupci často pořizují nemovitosti na dálku jako investici nebo budoucí domov na důchod. Tento trend by měl pokračovat, vzhledem ke silnému růstu remitencí a kulturní preferenci diaspory investovat zpět doma do nemovitostí.

V podstatě, trh s nemovitostmi v Nairobi se nachází v opatrně se zlepšujícím ekonomickém kontextu: nižší úrokové sazby, nízká inflace a stabilní růst podporují základní tržní faktory, i když vysoké daně a minulé ekonomické potíže drží některé kupce/prodávající stranou. Pokud si Keňa udrží makroekonomickou stabilitu, sektor nemovitostí bude mít pevnou základnu pro růst – ale zainteresované strany musí sledovat jakékoli změny (například změny politiky nebo vnější šoky), které by mohly tuto rovnováhu narušit.

Vládní politika a regulatorní novinky

Veřejná politika a regulace v Keni mají zásadní vliv na sektor nemovitostí a rok 2025 přináší v této oblasti několik důležitých novinek. Vládní agenda se silně zaměřuje na řešení nedostatku bydlení a zjednodušení prostředí pro rozvoj nemovitostí. Zde jsou klíčové politické a regulační kroky ovlivňující trh s nemovitostmi v Nairobi:

• Program dostupného bydlení (AHP): Keňský vládní Program dostupného bydlení je středobodem její politiky v oblasti nemovitostí. Jeho cílem je překlenout mezeru v bydlení prostřednictvím výstavby více než 200 000 nových dostupných jednotek ročně knbs.or.ke. V roce 2025 tento program nabírá ještě větší dynamiku. Podle Architektonické asociace Keni má AHP ve výstavbě více než 730 000 bytových jednotek v různých fázích, a to jak ve veřejném, tak soukromém sektoru – což svědčí o rozsahu probíhající aktivity. Klíčovými nástroji politiky jsou státem poskytovaná půda, daňové pobídky pro developery a záruky na odkup u vybraných projektů. Významné je, že zákon o dostupném bydlení z roku 2023 byl přijat na konci roku 2024. Tento zákon poskytuje právní rámec pro bytové iniciativy, včetně partnerství veřejného a soukromého sektoru a schémat odkupu pro nájemce. První výsledky AHP jsou patrné v Nairobi: projekty v Ngara, Pangani, Park Road a Kibera již přinesly tisíce jednotek (s cenou již od 1–4 milionů KSh) a mnoho dalších je ve výstavbě vineyardproperties.co.ke. AHP dává přednost kupujícím s nízkými a středními příjmy (často prostřednictvím losování) a nabízí dotované hypoteční sazby přes KMRC. Pro investory a developery se sladění s AHP stalo výhodným – ti, kteří staví v rámci „dostupných“ kritérií, mají nárok na osvobození od DPH na stavební vstupy a zrychlené schvalování. AHP bezpochyby mění skladbu bydlení v Nairobi, přináší nabídku v cenových hladinách, které byly dříve opomíjeny. Jednou z výzev však zůstává zajistit, aby se tyto jednotky skutečně dostaly k cílové skupině a aby bylo dostupné financování pro koncové uživatele (hypotéky); vláda se tuto otázku snaží řešit pokračujícím partnerstvím s bankami prostřednictvím zvýhodněných úvěrů.
• Sága o poplatku na bydlení: Aby vláda financovala dostupné bydlení, zavedla v roce 2023 kontroverzní 1,5% poplatek na bydlení z hrubé mzdy. Ten fakticky fungoval jako daň z bydlení (zaměstnavatelé přispívali stejnou částkou) za účelem získání kapitálu pro projekty AHP. Poplatek však čelil silné veřejné kritice a právním překážkám. V roce 2023 soudy pozastavily povinný poplatek a později jej prohlásily za protiústavní gbcghanaonline.com, a to z důvodu nesprávného legislativního procesu. K roku 2025 je osud poplatku nejistý – vláda naznačila, že jej může znovu zavést s úpravami, zatímco odpůrci prosazují jeho dobrovolnost. Tato politika způsobila nejistotu ve financování nemovitostí. Na jedné straně by poplatek vytvořil obrovský fond na výstavbu bydlení (což by mohlo být pozitivní pro developery stavějící v rámci AHP). Na druhé straně jeho povinná povaha rozhněvala mnoho zaměstnanců ve formálním sektoru, kteří se cítili zatíženi novými srážkami. Prozatím je poplatek pozastaven do vyřešení odvolání a vláda hledá alternativní financování (například dluhopisy na dostupné bydlení a fondy z diaspory). Tvůrci politik si uvědomují, že vyvážit veřejnou podporu s ambiciózními plány na bydlení je složité – jakákoli budoucí daň na bydlení bude možná potřebovat jasnější záruky návratnosti (například přednostní přidělení jednotek přispěvatelům), aby získala přijetí.
• Vlastnictví půdy a reformy titulů: V kenském katastru nemovitostí probíhá tichá revoluce – digitalizace. Ministerstvo půdy spustilo digitální platformu Ardhisasa a do roku 2025 výrazně zefektivňuje a zpřehledňuje transakce s nemovitostmi. Pozemkové záznamy v Nairobi jsou plně digitalizovány, což umožňuje online vyhledávání titulů, převody a platby vineyardproperties.co.ke. To výrazně snižuje podvody a zpoždění – což je velký přínos v zemi, kde investory dlouhodobě trápily podvody s tituly a chybějící záznamy. Kupující z diaspory si nyní například mohou ověřit vlastnictví půdy na dálku přes Ardhisasa, což zvyšuje důvěru a snižuje riziko transakcí vineyardproperties.co.ke. Kromě toho vláda potírá nelegální obchody s půdou a urychluje vydávání titulů (včetně dlouho nevyřízených nájemních smluv). Pro developery znamená digitální registr rychlejší prověření a možnost registrovat nemovitosti (pro prodej z plánů nebo hypotéky) mnohem rychleji. Kromě digitalizace aktualizuje okres Nairobi také své cenové mapy pozemků a územní regulace. V roce 2020 okres přijal nové územní vyhlášky, které zvýšily povolenou hustotu v mnoha předměstích (na podporu bytové výstavby), a do roku 2025 bylo více dříve nízkopodlažních oblastí (například části Kilimani, Kileleshwa) převedeno na zónu pro výškovou bytovou výstavbu. Ačkoli toto zahušťování někdy naráží na odpor místních obyvatel, odráží politiku zaměřenou na zvýšení nabídky městského bydlení. Investoři by si měli všímat, které zóny jsou určeny pro vyšší hustotu nebo komerční využití, protože plánovací rámec v Nairobi se vyvíjí (například tyto změny řídí Integrovaný územní plán rozvoje Nairobi).
• Daňové a investiční pobídky: Vláda zavedla specifické pobídky na podporu investic do nemovitostí. Developers, kteří staví alespoň 100 dostupných bytových jednotek, mají sníženou sazbu daně z příjmu právnických osob (ze 30 % na 15 % ze zisku) – to přilákalo velké hráče do segmentu dostupného bydlení. Finance Act 2023 také poskytl osvobození od DPH na vstupy pro dostupné bydlení a zrušil některé kolky pro první kupce nízkonákladových domů. Realitní investiční trusty (REITs) byly podpořeny daňovými úlevami (žádná DPH na transakce REIT, žádná daň z příjmu na úrovni trustu). Přesto však trh REIT v Keni zůstává v plenkách – existuje pouze jeden kotovaný REIT (ILAM Fahari) a jeho výkonnost byla průměrná. Tvůrci politik nyní přehodnocují regulace, aby byly REITs atraktivnější (např. umožnění větší flexibility pro developmentové REITs). Na straně financování stát tlačí na banky, aby zvýšily úvěrování stavebnictví prostřednictvím poskytování úvěrových záruk. Diskutuje se také o snižování byrokratických průtahů při schvalování: okres Nairobi spustil elektronický systém stavebních povolení pro zkrácení doby schvalování a národní vláda v roce 2024 nařídila, že schválení staveb by nemělo trvat déle než 30 dní. Pokud budou tyto kroky realizovány, zlepší se podmínky pro podnikání developerů (kteří historicky čelili byrokratickým zpožděním a vysokým nákladům na dodržování předpisů).
• Regulatorní rizika: Na druhou stranu některé regulatorní otázky představují rizika. Rostoucí apetit vlády na daňové příjmy by mohl v budoucnu znamenat vyšší daně z nemovitostí nebo daně z kapitálových zisků. V roce 2023 Keňa znovu zavedla daň z kapitálových zisků (CGT) ve výši 15 % z prodeje nemovitostí (dříve 5 %), což ovlivňuje spekulativní a investiční prodeje. Okres Nairobi také plánuje po mnoha desetiletích přehodnotit hodnotu nemovitostí pro roční sazby (daň z pozemků) – to by mohlo výrazně zvýšit náklady na držení pro vlastníky půdy po zavedení nových sazeb. Kromě toho se zpřísňuje vymáhání stavebních předpisů po několika tragických konstrukčních selháních; developeři nyní čelí přísnější kontrole kvality staveb a bezpečnostních standardů. I když je to pozitivní pro pověst odvětví, znamená to zvýšení nákladů na dodržování předpisů. Nakonec kuriózní regulace: omezení vlastnictví cizinců zůstávají (cizinci mohou vlastnit půdu pouze na 99 let na základě leasingu, nikoli na základě vlastnictví), což někdy odrazuje zahraniční institucionální investory od developerských projektů. Celkově je však regulační klima v Keni vnímáno jako zlepšující se – tlak na jasnost a formalizaci (například digitální systémy) snižuje neformální překážky, které dříve komplikovaly realitní transakce.

Shrnuto, vládní politika v roce 2025 je převážně příznivá pro realitní trh v Nairobi – zejména díky agresivnímu programu dostupného bydlení a snaze modernizovat správu pozemků. Developeři a investoři, kteří se těmto politikám přizpůsobí (zaměří se na dostupné jednotky, využijí digitální systémy, využijí daňové úlevy), pravděpodobně získají výhody. Je však zásadní sledovat právní vývoj (například ohledně poplatku na bydlení) a daňové změny, protože ty mohou rychle ovlivnit tržní kalkulace.

Klíčové čtvrti a analýza územního plánování

Příběh realitního trhu v Nairobi je do značné míry příběhem čtvrtí – každá má své jedinečné trendy ovlivněné polohou, infrastrukturou a územním plánováním. Pojďme si rozebrat klíčové oblasti a co se v roce 2025 děje v terénu:

Nově vznikající satelitní města a předměstí – nové žhavé lokality

Pozornost se soustředí na satelitní města a okrajové čtvrti Nairobi, které se staly motory růstu trhu s nemovitostmi:

• Kitengela, Athi River & Syokimau (jihovýchod): Tyto oblasti, které leží na hranici Nairobi a okresu Machakos, zažívají boom díky zlepšené dopravě (blízkost dálnice Expressway a stanice SGR) a dostatku dostupné půdy. Kitengela a Athi River vedly růst cen na začátku roku 2025, kdy ceny pozemků a domů prudce vzrostly peopledaily.digital peopledaily.digital. Dříve známé průmyslem a ubytováním pro dojíždějící, nyní přitahují střední třídu a developery, kteří zde staví obytné komplexy startovacích domů. Probíhající rozšiřování silnice Mombasa Road a nové dálniční křižovatky výrazně zrychlují dojíždění z těchto lokalit, což zvyšuje jejich atraktivitu. Navíc průmyslová zóna Athi River poskytuje místní zaměstnanost, což vytváří poptávku po bydlení v okolí. Vzniká zde mnoho projektů dostupných bytů a maisonett (v ceně 3–6 mil. KSh), které cílí na první kupce. Místní samosprávy (Kajiado a Machakos) jsou vstřícné, urychlují povolování a infrastrukturu, aby podpořily růst linkedin.com. Výsledek: tato města, dříve okrajová, jsou nyní nedílnou součástí metropolitního trhu s nemovitostmi v Nairobi – a očekává se, že budou i nadále překonávat městský průměr v blízké budoucnosti peopledaily.digital.
• Ngong, Ongata Rongai & Kiserian (jihozápad): Na opačné straně města se také probudila tato města v Kajiado North. Ngong a Kiserian zaznamenaly v 1. čtvrtletí 2025 jedny z nejvyšších nárůstů cen pozemků (ceny pozemků v Kiserianu vzrostly o +5 % mezikvartálně) biasharaleo.co.ke, což odráží obnovený zájem developerů. Mezi hlavní faktory patří nová dvouproudová silnice Ngong Road a plánovaná příměstská železnice, která propojí město Ngong s centrálním Nairobi cytonn.com. Zlepšené silniční spojení Ngongu (přes Karen) z něj udělalo životaschopné předměstí pro pracovníky ve městě, které nabízí chladnější počasí a malebné výhledy na Ngong Hills. Mezitím Ongata Rongai (lidově „Rongai“) zůstává hustě obydleným předměstím známým relativně dostupným nájemným – nadále se rozšiřuje, ale potýká se s dopravními zácpami (dokud nebudou dokončeny obchvaty). Pozemky v této oblasti jsou téměř všechny rozparcelované a na místech, kde dříve stály bungalovy, rychle vyrůstají bytové domy. Důležité je, že probíhající modernizace infrastruktury, jako je rozšíření silnice Magadi a lepší zásobování vodou, by měly uvolnit další růst. Tato jihozápadní města těží z kupujících, kteří hledají více prostoru za méně peněz – opakující se téma roku 2025.
• Thika, Juja & Ruiru (severovýchod): Podél koridoru Thika Superhighway v okrese Kiambu se již dlouho rozšiřuje městská zástavba. Ale rok 2025 přinesl ještě větší zájem o místa jako Juja a Ruiru, částečně kvůli přelivu z přeplněných oblastí blíže k městu. Ceny domů v Juja vzrostly v 1. čtvrtletí přibližně o 4,2 %, což je nejvíce ze všech satelitních měst biasharaleo.co.ke, díky zlepšeným službám (Juja City Mall, nové univerzity) a probíhající výstavbě průmyslových parků v okolí (Tatu City není daleko). Ruiru – kdysi klidná kávová oblast – je nyní městem samo o sobě, s rezidenčními čtvrtěmi a výškovými budovami, i když zde nedávno došlo k mírnému poklesu cen pozemků (možná pauza po rychlém růstu) biasharaleo.co.ke. Velkým lákadlem je, že do centra Nairobi se dá dostat za 30–40 minut po dálnici (mimo špičku) a ještě snadněji příměstským vlakem ze stanice Ruiru. Město Thika, dále od Nairobi, zažívá oživení výroby a infrastruktury, jako je Thika Bypass, což také podporuje nemovitostní trh. Okres Kiambu aktivně propaguje tyto oblasti pro investice a nabízí pobídky a rozvojově přívětivé vyhlášky linkedin.com. Zónování je zde poměrně liberální – velké zemědělské pozemky se rychle mění na rezidenční čtvrti. Investoři považují severovýchodní koridor za atraktivní pro uzavřené komunity zaměřené na keňskou diasporu a místní profesionály – nabízejí větší domy za zlomek ceny v Nairobi.
• Limuru & Naivasha (severozápadní okraj): I když jsou trochu dál, oblasti jako Limuru (v Kiambu) a dokonce i Naivasha (v okrese Nakuru) stojí za zmínku jako nově vznikající uzly ovlivňující trh v Nairobi. Ceny pozemků a domů v Limuru vzrostly v 1. čtvrtletí 2025 přibližně o 4 % biasharaleo.co.ke, podpořené silnicí Southern Bypass a pověstí oblasti pro luxusní venkovské domy (někteří, kdo opouštějí Nairobi, zvažují Limuru pro jeho klid). Naivasha, asi 90 km od Nairobi, má osobní vlak SGR a rostoucí průmyslovou zónu (cement, logistika). Někteří developeři sází na Naivashu jako na budoucí satelitní město – je to teprve začátek, ale pokud se rozšíří velmi dlouhé dojíždění nebo práce na dálku, i vzdálená města by se mohla stát součástí realitní sféry Velkého Nairobi.

Celkově se satelitní města stala pro mnoho kupujících domů „novým Nairobi“ – nabízejí dostupnost, menší dopravní zácpy a stále častěji i slušnou infrastrukturu. Jak poznamenal jeden analytik: „satelitní města by mohla i v roce 2025 nadále překonávat trh v samotném městě“, pokud současné trendy vydrží peopledaily.digital. Tato místa také představují příležitosti pro spekulativní investory do pozemků – hodnota mnoha parcel v těchto městech se za posledních 5–7 let zdvojnásobila a s pokračující urbanizací lze očekávat další zisky.

Tradiční prémiové předměstí a centrum města (CBD) – výzvy a proměny

Pokud se zaměříme na zavedené čtvrti a obchodní centrum Nairobi, je situace složitější:

• Upper Hill, Westlands & Kilimani (obchodní/velmi hustě zastavěné oblasti): Tyto lokality byly hvězdami posledního realitního boomu, nyní však čelí větší konkurenci. Upper Hill – vznikající finanční čtvrť Nairobi – má nadbytek kancelářských prostor (cca 5,8 milionu čtverečních stop přebytek k roku 2023)cytonn.com, což drží nájmy i obsazenost nízko. Některé budovy zůstávají roky po dokončení poloprázdné. Objevují se však známky stabilizace: novější kanceláře třídy A v Upper Hill s ekologickými prvky se nyní pomalu zaplňují a starší budovy se renovují nebo přeorientovávají na neziskové organizace a firmy BPO. Westlands je naopak relativně odolný. Je preferovanou lokalitou pro nadnárodní společnosti, ambasády a luxusní maloobchod (např. Westgate Mall, Sarit Centre). Nájemné kanceláří ve Westlands zůstává stabilní a u prémiových budov dokonce mírně roste, a obsazenost se zlepšila na ~80 % u špičkových kanceláří knightfrank.co.ke. Oblast těží z blízkosti terminálu dálnice Expressway a mnoha služeb (hotely, restaurace). Kilimani, který kombinuje komerční a rezidenční využití, je na tom hůře. V druhé polovině 2010. let zde probíhala horečná výstavba luxusních výškových bytů; do roku 2025 je mnoho těchto jednotek neprodaných nebo pronajímaných se slevou vineyardproperties.co.ke. Přebytek třípokojových bytů v Kilimani vedl ke stagnaci cen a vysoké neobsazenosti, což nutí developery zaměřit se na menší, dostupnější jednotky nebo servisované apartmány, aby se odlišili. Rozšíření možnosti zástavby v Kilimani (umožňující vysokou hustotu) proměnilo oblast v betonovou džungli a nyní se ukazuje, že poptávka po luxusních jednotkách nestačí držet krok s nabídkou. Do budoucna lze očekávat, že Kilimani čeká korekce cen a období absorpce; již nyní někteří prodávající snižují ceny nebo přeměňují byty na Airbnb, aby zvýšili výnos.
• Muthaiga, Karen, Runda a listnaté předměstí: Tradiční luxusní čtvrti Nairobi – charakterizované velkými samostatně stojícími vilami na půl akru pozemku – procházejí pomalou, ale znatelnou proměnou. Oblasti jako Muthaiga, Nyari, Runda (severně od centra) a Karen (jihozápadně) stále obývá elita Nairobi a expatrioti, ale jejich nemovitosti v poslední době stagnují. Jak bylo zmíněno, ceny v těchto luxusních čtvrtích několik čtvrtletí po sobě klesají peopledaily.digital. Důvody jsou různé: nadbytek luxusních domů (nové vily i luxusní byty v okolí), méně příchozích expatriotů v posledních letech a také opatrnější přístup bohatých místních kupců – někteří raději kupují více levnějších bytů na pronájem (kvůli příjmu) než jednu reprezentativní vilu. Navzdory poklesu cen zůstávají hodnoty v těchto oblastech extrémně vysoké (např. pozemek v Muthaize nebo Karen stále stojí přes 1 milion dolarů za akr). Malou útěchou je, že nízkohustotní zóny jako Spring Valley, Karen a Gigiri zaznamenaly malé nárůsty cen (~2–4 %) v 1. čtvrtletí 2025, což naznačuje, že unikátní nemovitosti na prémiových adresách stále nacházejí kupce biasharaleo.co.ke biasharaleo.co.ke. Například Spring Valley zaznamenalo 3,7% čtvrtletní nárůst biasharaleo.co.ke – možná proto, že jde o menší enklávu s omezenou nabídkou. Gigiri (sídlo OSN a diplomatů) je stále velmi žádané pro pronájmy, i když ne tolik pro nákupy. Jedna probíhající změna: tlaky na územní plánování. V těchto čtvrtích existuje odpor komunity proti výstavbě výškových budov (kvůli zachování listnatého charakteru), ale potřeby bydlení v Nairobi vedly k tomu, že některé dříve nedotknutelné zóny získaly povolení pro řadové domy nebo nízkopodlažní byty. V Karen je nyní několik uzavřených komunit a v Runda vznikají luxusní řadové domy na ¼ akru. Tyto čtvrti si pravděpodobně udrží svůj punc, ale jejich růst hodnoty bude spíše pomalý a stabilní než explozivní – jde o zrající trhy. Také, jak starší generace majitelů zmenšuje své bydlení, může se na trhu tiše objevit více luxusních nemovitostí, což by mohlo ceny dále zmírnit, pokud se neobjeví nová vlna ultrabohatých kupců.
• Nairobi CBD a Eastlands: Centrální obchodní čtvrť (CBD) Nairobi, kdysi komerční srdce města, v poslední době relativně upadá, protože podniky se přesouvají do oblastí jako Upper Hill a Westlands. CBD se potýká se stárnoucími budovami, dopravními zácpami a nedostatečným parkováním. Mnoho firem přesunulo svá sídla jinam, což zanechalo starší kancelářské bloky s rostoucí neobsazeností. Nájemné v CBD patří mezi nejnižší za komerční prostory a některé budovy se přeměňují na levné hotely nebo vzdělávací zařízení. Projekt Nairobi Railway City a plánované rekonstrukce (jako je probíhající obnova City Market a nová autobusová nádraží) mají za cíl oživit centrum. Pokud budou úspěšné, mohly by v příštích letech přilákat více lidí a možná i nové smíšené projekty do CBD. Mezitím Eastlands (východně od CBD, včetně oblastí jako Buruburu, Donholm, Embakasi) – tradičně středně- a nízkopříjmové rezidenční zóny – zůstává hustě osídlený a relativně cenově dostupný. Vláda si vytyčila Eastlands jako cíl městské obnovy: staré obecní byty v Jericho, Shauri Moyo, Kariobangi mají být přestavěny na moderní středně vysoké bytové domy v rámci PPP projektů. Některé projekty se zastavily, ale jiné (například nový bytový projekt v Shauri Moyo) jsou v realizaci. Eastlands těží z blízkosti průmyslových center a letiště J.K.I.A. Výrazně oblasti Embakasi a Tassia zažily menší boom díky terminálu SGR a rozšíření letiště – ceny pozemků tam prudce vzrostly v očekávání komerčního růstu. Rozšíření Outer Ring Road před několika lety také zvýšilo hodnotu nemovitostí podél této silnice. Tyto oblasti však čelí infrastrukturnímu zpoždění (voda, kanalizace) vzhledem k obrovské populaci. V roce 2025 lze očekávat, že Eastlands zůstane trhem s velkým objemem – mnoho transakcí za nižší ceny, s malými postupnými nárůsty cen, jak si rodiny v těchto čtvrtích pořizují vlastní bydlení místo pronájmu.

Stručně řečeno, vnitroměstská dynamika realitního trhu v Nairobi je v pohybu. Prémiové čtvrti se přizpůsobují nové poptávce, komerční zóny mění svou pozici a některé vnitřní části města jsou připraveny na obnovu. Změny v územním plánování zůstávají neznámou – pokud okres Nairobi povolí větší zahuštění v některých předměstích, může to změnit nabídku. Pro investory je mikrolokace zásadní: jedna část města může přinést dvouciferný růst, zatímco jiná stagnuje. Moudří investoři diverzifikují geograficky – například drží mix nemovitostí v prémiových i rozvíjejících se oblastech, aby rozložili riziko.

Příležitosti a rizika (2025–2030)

Při pohledu na krátkodobý a střednědobý horizont nabízí realitní trh v Nairobi směs lákavých příležitostí a významných rizik. Níže uvádíme klíčové body, na které by měli investoři, developeři, kupující i tvůrci politik myslet:

Příležitosti:

• Rychlá urbanizace a poptávka po bydlení: Demografické trendy v Keni výrazně nahrávají realitnímu trhu. S urbanizací kolem 3,8 % ročně a růstem populace ~2 % (výrazně nad světovým průměrem) cytonn.com, bude se Nairobi nadále rozrůstat o nové obyvatele. Každoročně je v Nairobi potřeba desítky tisíc nových bytových jednotek, aby bylo možné tento růst zvládnout a řešit stávající deficit bydlení (odhadovaný na více než 200 000 jednotek ročně). Tato základní poptávka – zejména po dostupném a středně příjmovém bydlení – poskytuje trhu pevný základ. Developeři, kteří dokážou nabídnout kvalitní bydlení za dostupné ceny, najdou v dohledné době širokou skupinu kupujících a nájemců.
• Infrastruktura otevírá nové oblasti: Pokračující investice do infrastruktury (silnice, železnice, inženýrské sítě) rozšiřují prostor pro rozvoj nemovitostí. Projekty jako Nairobi Expressway, obchvaty, příměstské železnice a plánované rozšíření inženýrských sítí (voda, elektřina) do okrajových částí města zpřístupňují dříve nedostupné pozemky. To vytváří příležitosti v oblastech, které byly dříve venkovské – v podstatě hraniční trhy v dosahu Nairobi. Investoři, kteří vstoupí včas do těchto růstových koridorů tažených infrastrukturou, mohou těžit z výrazného zhodnocení pozemků, jakmile výstavba následuje asfalt. Například oblasti v blízkosti nových dopravních uzlů (nová vlaková nádraží, autobusová stanoviště) jsou ideální pro rozvoj orientovaný na dopravu. Zlepšování občanské vybavenosti (optický internet, obchodní centra, školy) v satelitních městech navíc činí tyto trhy soběstačnějšími a umožňuje zde komerční a maloobchodní příležitosti (již nyní vidíme nová obchodní centra v místech jako Kitengela a Ruaka). Následovat infrastrukturu bude i nadále úspěšnou strategií.
• Vzestup nových typů nemovitostí: Realitní trh v Nairobi se diverzifikuje za hranice tradičních kategorií. Objevují se nedostatečně obsloužené segmenty jako lukrativní příležitosti:
  • Speciálně stavěné studentské bydlení (PBSA): S rostoucím počtem studentů na univerzitách a nedostatkem kolejí je soukromé studentské ubytování v blízkosti kampusů (např. kolem Kenyatta University, JKUAT Juja, Strathmore) velmi žádané. Moderní studentské apartmány nabízející zařízené pokoje, Wi-Fi a bezpečnost dosahují atraktivních výnosů a nízké neobsazenosti vineyardproperties.co.ke. Investoři vnímají PBSA jako stabilní zdroj příjmů relativně odolný vůči ekonomickým výkyvům (studenti potřebují bydlení za všech okolností).
  • Nemovitosti pro zdravotnictví a vědy o živé přírodě: Roste investování do soukromých nemocnic, klinik a lékařských komplexů v Nairobi. Například oblasti kolem Upper Hill a Parklands hostí mnoho nemocnic – nemovitosti pro zdravotnictví (a související lékařské kanceláře) bývají odolné a jsou podporovány rostoucí poptávkou střední třídy po kvalitní zdravotní péči. Řada projektů s více funkcemi nyní integruje zdravotnická zařízení.
  • Logistika a datová centra: Mimo skladů se Nairobi profiluje jako technologické centrum východní Afriky. Poptávka po datových centrech roste (např. Africa Data Centres a další navyšují kapacity), aby obsloužily rychle rostoucí ICT sektor a využívání internetu. Realitní investoři mohou tuto příležitost využít prostřednictvím průmyslově zónovaných pozemků a specializovaných budov. Navíc je díky e-commerce poptávka po logistice na poslední míli (malá distribuční centra ve městě) – segment, který před deseti lety téměř neexistoval.
  • Návrat pohostinství: Sektor hotelů a servisovaných apartmánů v Nairobi, který byl silně zasažen pandemií COVID-19, se zotavuje. Služební cesty a konference opět rostou a Nairobi zůstává regionálním uzlem. Dobře situované nemovitosti v pohostinství (zejména ty zaměřené na obchodní cestující a dlouhodobé hosty) mají obnovený potenciál. Některé uzavřené hotely se znovu otevírají pod novými značkami a mezinárodní provozovatelé hledají příležitosti, povzbuzeni zlepšenými čísly v cestovním ruchu.
• Technologie a PropTech: Digitální transformace realitního trhu je příležitostí. Rozšířené používání realitních portálů (BuyRentKenya, Property24, Jiji) a tržišť na sociálních sítích usnadnilo a zlevnilo oslovování kupujících/nájemců. Developeři mohou prodávat jednotky z plánů prostřednictvím virtuálních prohlídek klientům v diaspoře – čímž rozšiřují okruh zájemců. Digitalizace pozemkových záznamů vládou (Ardhisasa) snižuje riziko a dobu transakce, což zvyšuje důvěru investorů (zejména pro cizince nebo Keňany v zahraničí, kteří se dříve obávali podvodů s tituly) vineyardproperties.co.ke. V Nairobi také vznikají PropTech startupy nabízející řešení od digitálních hypotečních platforem po chytré domácí technologie. Přijetí technologií může developerům a makléřům zajistit konkurenční výhodu – ti, kteří využijí AI pro párování nemovitostí, blockchain pro bezpečnost titulů nebo online nástroje pro správu nemovitostí, mohou snížit náklady a zvýšit svou hodnotovou nabídku linkedin.com linkedin.com. Stručně řečeno, realitní hráči v Nairobi, kteří budou technologicky inovovat, přilákají stále sofistikovanější a mladší klientelu.
• Příznivé vládní iniciativy: Jak již bylo zmíněno, politické prostředí je převážně podpůrné. Agresivní postoj vlády k bydlení (prostřednictvím AHP) znamená nepřetržitý tok projektů a potenciálních partnerství pro soukromé firmy. Daňové pobídky (pro dostupné bydlení a REITs) zlepšují výnosy v těchto segmentech. Stát také zakládá instituce jako KMRC k řešení tržních nedostatků (financování bydlení). Pokud se podíváme na srovnatelné trhy, politická vůle v oblasti bydlení může nastartovat zcela nové sektory (např. refinancování dostupných hypoték, programy poukázek na nájemné atd.). Navíc relativní politická stabilita Keni (po volbách v roce 2022) a pro-podnikatelský postoj současného režimu (usilujícího o zahraniční investice) vytvářejí příznivé prostředí. Otevřenost Keni vůči zahraničnímu kapitálu – včetně čínských, evropských a investic ze zemí Perského zálivu do nemovitostí – je příležitostí pro rozsáhlé projekty získat financování nebo partnery. Již nyní jsme zaznamenali silný zájem zahraničních investorů v Nairobi, od private equity fondů po diasporní dluhopisy, protože Keňa nabízí přesvědčivý příběh růstu a relativně transparentní právní systém ve srovnání s mnoha africkými trhy vineyardproperties.co.ke. Pokud Keňa setrvá na cestě ekonomických reforem a rozvoje infrastruktury, zůstane magnetem pro investice do nemovitostí v regionu.

Rizika:

• Ekonomická a finanční rizika: Navzdory nedávným zlepšením má keňská ekonomika zranitelnosti, které by mohly ovlivnit trh s nemovitostmi. Vysoký veřejný dluh a fiskální deficity mohou vynutit úsporná opatření nebo další zvýšení daní, což by mohlo omezit spotřebitelské výdaje a rozšiřování podnikání (a tím poptávku po nemovitostech). Například pokud by vláda výrazně zvýšila DPH nebo daně z příjmu za účelem zvýšení příjmů, disponibilní příjem střední třídy by klesl, což by poškodilo kupní sílu na bydlení. Riziko úrokových sazeb je další obavou – i když sazby nyní klesají, jakýkoli nárůst inflace (např. v důsledku globálního růstu cen ropy nebo špatné zemědělské sezóny) by mohl přimět CBK opět zvýšit sazby, čímž by výrazně vzrostly náklady na úvěry. To by ochladilo poptávku po hypotékách a zatížilo silně zadlužené developery. Směnný kurz šilinku je také dvousečný: prudká devalvace (pokud by nastala) by zvýšila náklady na dovoz stavebních materiálů a mohla by odradit zahraniční investory, kteří se obávají měnových ztrát. Na druhou stranu, příliš silný šilink by poškodil ekonomiku tím, že by zhoršil konkurenceschopnost exportu, což by nepřímo ovlivnilo HDP a nakonec i poptávku po nemovitostech. Stručně řečeno, makroekonomické výkyvy zůstávají rizikem – obezřetní investoři budou plánovat scénáře s úrokovými sazbami o 3–4 % vyššími, pro jistotu, a vyhnou se nadměrnému zadlužení.
• Politická a správní rizika: Přestože je Keňa obecně stabilní, má za sebou historii politických napětí, zejména v období voleb. Nadcházející všeobecné volby v roce 2027 mohou ve střednědobém výhledu přinést období nejistoty. Volební období často vede investory k tomu, že zaujmou vyčkávací postoj, a objem realitních transakcí se může výrazně zpomalit v předvolebním období (jak bylo vidět v letech 2017 a 2022). Jakýkoli výbuch nepokojů nebo sporné výsledky mohou dočasně narušit trh nebo poškodit důvěru investorů. Navíc není zaručena konzistence politiky – nová vláda může změnit priority nebo zvrátit některé pobídky (například budoucí vláda nemusí klást stejný důraz na dostupné bydlení, nebo může pod populistickým tlakem zavést regulaci nájemného – Keňa v minulosti krátce uvažovala o zákonu o regulaci nájemného). Korupce a byrokracie zůstávají také riziky; zabírání půdy a úplatky při schvalování, i když v menší míře, stále existují. Pokud se reformy správy věcí veřejných zastaví, mohou tyto faktory přidat skryté „daně“ k rozvoji. Proto je nutné, aby zainteresované strany sledovaly politický vývoj v Keni, prováděly důkladnou prověrku vlastnictví půdy (aby se vyhnuly sporům o tituly pramenícím z minulé korupce) a případně načasovaly větší investice tak, aby se vyhnuly bezprostřednímu období voleb.
• Nadbytek v některých segmentech: Zřejmým a aktuálním rizikem je nadbytek v určitých segmentech nemovitostí, což může na roky snížit výnosy. Již to vidíme v:
  • Luxusní rezidenční segment: Příliš mnoho luxusních bytů a nedostatek kupujících. Developeři, kteří přidávají další nabídku do tohoto přesyceného segmentu, riskují zastavení projektů nebo nutnost výrazných slev. Bez jasných signálů poptávky (např. předprodeje) je zahájení nových luxusních bytových projektů v Nairobi nyní vysoce rizikové.
  • Kancelářské prostory: Navzdory pozitivním signálům má Nairobi stále velký přebytek kancelářských prostor, který je třeba odbourat cytonn.com. Nárůst práce na dálku/hybridní práce a sdílených kanceláří znamená, že firmy optimalizují využití prostor místo dramatického rozšiřování. Pokud budou developeři pokračovat ve výstavbě kanceláří tempem před rokem 2020, přebytek zůstane a nájmy budou stagnovat nebo klesat. Starší kancelářské budovy čelí riziku zastarání, pokud neprojdou modernizací (nájemci budou preferovat novější, ekologičtější prostory). Někteří pronajímatelé budou muset prostory přestavět nebo prodat se ztrátou. Dokud se nabídka nevyrovná poptávce (což může trvat několik let), zůstává kancelářský sektor zranitelný.
  • Obchodní centra: Boom nákupních center v roce 2010 vedl v několika případech k nadbytku (některá centra mají obsazenost <50 %). S růstem e-commerce (i když v Keni zatím malým) a spotřebitelé jsou v poslední době zasaženi inflací, mění se vzorce maloobchodních výdajů. Nové maloobchodní projekty by měly být velmi pečlivě analyzovány z hlediska poptávky v dané oblasti. Sekundární lokality pro nákupní centra nesou riziko, protože zákazníci se drží několika dominantních center.
  • Hotel/Volný čas: Před pandemií COVID bylo uvedeno do provozu mnoho nových hotelových lůžek (vzpomeňte si na všechny nové hotely mezi lety 2015–2019). Obnova po pandemii probíhá, ale globální recese nebo pokles cestování by mohly rychle snížit obsazenost. Servisované apartmány zaznamenaly nadbytek nabídky v oblastech jako Westlands (mnoho rezidenčních developerů přešlo na servisované jednotky bez dostatečné proveditelnosti). Ti, kteří působí v pohostinství, by si měli zajistit jedinečnou nabídku nebo napojení na cestovní kanceláře/obchodní cestování, aby se vyhnuli tomu, že budou jen dalším generickým konkurentem v přesyceném oboru.

Řízení rizika nadměrné nabídky vyžaduje průzkum trhu a případně diferenciaci produktu. Developerům se doporučuje zaměřit se na místa, kde je nenaplněná poptávka – např. místo dalšího generického bytového domu v Kilimani raději cenově dostupné jednotky v Rongai nebo komunitu pro seniory (niche, ale dosud nevyužitá). Kreativita a cílení na mezery (například studentské bydlení, jak bylo zmíněno) mohou pomoci vyhnout se pasti nadměrné nabídky.

• Náklady na výstavbu & životaschopnost projektu: Stavění v Keni je časem dražší a rizikem jsou překročení nákladů nebo nedostatek financí. Dodavatelé uvádějí drahé stavební materiály (některé ceny vzrostly za poslední roky o 20–30 %) a nové regulační náklady (např. poplatky za registraci projektů NCA, vyšší požadavky na standardy) jako výzvy. Přestože je nyní inflace nízká, dědictví vysokých nákladů přetrvává – pokud developeři podcení náklady, projekty se mohou zastavit v polovině kvůli nedostatku hotovosti (několik projektů v Nairobi je aktuálně pozastavených). Navíc je místní financování pro developery obtížné: banky požadují vysoké zajištění a úroky kolem 13–15 % (i když klesají, stále jsou vysoké). Mnoho developerů spoléhá na prodeje „off-plan“ k financování výstavby; pokud prodeje zpomalí, riskují nesplácení a nechání kupujících v nejistotě. Viděli jsme zpoždění a selhání projektů, která poškodila důvěru kupujících v některé „off-plan“ nabídky. Toto riziko znamená, že kupující jsou opatrnější a dávají přednost dokončeným jednotkám nebo developerům s historií. Noví developeři bez solidního financování mohou mít problém získat důvěru. Navíc jakékoli opětovné zvýšení světových cen komodit by mohlo opět zvýšit náklady na materiál a snížit marže. Nejlepší způsob, jak toto riziko zmírnit, je důkladné finanční plánování, případně využití alternativního financování (joint ventures, private equity nebo i využití REITs) a fázová realizace projektu v souladu se skutečnými peněžními toky.
• Regulační a právní rizika: Přestože vláda podporuje realitní sektor, existují regulační úskalí, na která je třeba si dát pozor:
  • Spory o vlastnictví půdy: Čištění katastru nemovitostí v Keni stále probíhá, ale není dokončeno. Stále se vyskytují případy dvojího titulování nebo historických nároků. Investoři musí provádět pečlivé prověrky titulů a pokud jde o velké pozemky, zapojit geodety k ověření hranic. Soudní spory o půdu mohou zablokovat rozvoj na roky – riziko, kterému je třeba se vyhnout důkladnou prověrkou.
  • Měnící se regulace: Opatření jako poplatek na dostupné bydlení (pokus v roce 2023) se může objevit zčistajasna a ovlivnit peněžní toky (v tomto případě by fakticky snížil čistý příjem potenciálních kupců nemovitostí). Podobně přísnější vymáhání stavebních předpisů může znamenat vyšší náklady na dodržování předpisů. Environmentální regulace (např. schválení NEMA) jsou vymáhány přísněji; developeři, kteří obcházejí pravidla, riskují uzavření projektů. Vymáhání územního plánování je další úhel pohledu – okres Nairobi občas přistupuje k vymáhání územního plánování (například uzavření hlučných nočních klubů v rezidenčních oblastech na konci roku 2022, což ovlivnilo komerční využití rezidenčních nemovitostí). Ti, kteří provozují krátkodobé pronájmy nebo smíšené provozy v zónách, kde to není povoleno, by si měli dát pozor na zásahy úřadů, možná podnícené stížnostmi obyvatel.
  • Zdanění:* Trend se zdá být vzestupný – daň z kapitálových výnosů byla v posledních letech ztrojnásobena gbcghanaonline.com, a výjimky z DPH mohou být zrušeny, pokud vláda potřebuje příjmy. Nemovitosti, které jsou relativně nelikvidní, mohou utrpět, pokud se transakční nebo majetkové daně stanou příliš vysokými. Například pokud Nairobi výrazně zvýší sazby za nemovitosti (roční pozemkové daně) po novém ocenění, držení nevyužité půdy by se mohlo stát velmi nákladným a vynutit si nucené prodeje. Toto je riziko zejména pro spekulanty s půdou.
• Globální faktory: Nairobi není imunní vůči globálním realitním cyklům a geopolitickým událostem. Globální recese by mohla snížit přímé zahraniční investice a přimět nadnárodní společnosti ke snižování (což by zasáhlo poptávku po špičkových kancelářích a rezidenčních nemovitostech). Mohlo by to také vést k přísnější globální likviditě, což by ztížilo keňským bankám nebo developerům získávat kapitál v zahraničí. Dále, pozice Nairobi jako regionálního centra znamená, že bezpečnost je zásadní – jakákoli regionální nestabilita (u sousedů nebo hrozby terorismu) by mohla ovlivnit pobyt cizinců a vnímání investorů. Klimatická změna je další hrozící riziko; i když není okamžité, problémy jako nedostatek vody (již pociťovaný v rámci přídělového systému v Nairobi) by se mohly zhoršit a nestálé počasí může ovlivnit výstavbu (silné deště zpožďující práce nebo způsobující škody povodněmi). Tyto globální nebo environmentální faktory se hůře předpovídají, ale měly by být součástí strategického hodnocení rizik.

Aby bylo možné využít těchto příležitostí a zvládnout rizika, investoři a zainteresované strany potřebují chytrý, na výzkumu založený přístup. Diverzifikace (napříč segmenty a lokalitami), partnerství se zkušenými místními firmami a udržení flexibility pro změnu strategie budou klíčové. Trh v Nairobi je dynamický – štěstí lze vydělat, pokud člověk vsadí na správnou vlnu, ale špatné čtení trendů nebo ignorování rizik může být nákladné.

Výhled a prognózy

Při pohledu do budoucna, co můžeme očekávat od trhu s nemovitostmi v Nairobi v následujících několika letech? I když je křišťálová koule vždy mlhavá, syntéza odborných názorů a současných trendů přináší následující výhled:

• Růst trhu s opatrným optimismem: Analytici obecně očekávají, že realitní sektor v Nairobi bude nadále růst, ale umírněným tempem. Investiční společnost Cytonn Investments například zachovává „neutrální“ výhled na realitní sektor v Keni celkově cytonn.com. Očekávají, že výkon sektoru bude podporován pozitivními fundamenty – mladou a rostoucí populací, trvalou poptávkou po bydlení, pokračujícím zlepšováním infrastruktury a obnovenou důvěrou v pohostinství/turismus cytonn.com. Tyto faktory by měly udržet trh na růstové trajektorii. Cytonn však také upozorňuje, že přebytek nabídky v některých segmentech (komerční kanceláře a maloobchod), náročné podnikatelské prostředí s vysokými daněmi a averze investorů k riziku u luxusnějších projektů mohou omezit potenciál růstu cytonn.com. V podstatě bude odvětví růst, ale ne rovnoměrně; objeví se ostrůvky excelence, zatímco slabší segmenty budou zaostávat.
• Prognóza rezidenčního sektoru: Očekávejte, že segment dostupného a středního bydlení bude hlavním tahounem. Vládní podpora znamená, že v příštích 2–3 letech vstoupí na trh v Nairobi desítky tisíc nových dostupných jednotek, což by mělo postupně pomoci zmírnit extrémní nedostatek bydlení. Tato masová nabídka může zabránit prudkému růstu cen v segmentu levného bydlení (což je dobré pro kupující), ale poptávka je tak hluboká, že dobře situované projekty se stejně vyprodají. Ceny domů ve středostavovských čtvrtích a satelitních městech by měly podle některých realitních kanceláří v krátkodobém horizontu udržet vzestupnou trajektorii, potenciálně růst o 5–10 % ročně, zejména v oblastech, které těží z nových silnic nebo blízkosti ekonomických center. Poptávka po nájemním bydlení ve středním segmentu zůstane také silná (protože Keňa je v městských oblastech stále primárně nájemním trhem). Trh s luxusním bydlením pravděpodobně zůstane stagnující do let 2025–2026, přičemž jakýkoli růst cen v prémiových čtvrtích bude pouze v nízkých jednotkách procent ročně (ne-li dále mírně klesat), dokud nebude absorbována stávající nabídka. Čerpání hypoték by se mohlo mírně zlepšit, jakmile klesnou úrokové sazby a rozšíří se půjčky KMRC, ale vzhledem k tomu, že většina Keňanů stále kupuje domy prostřednictvím úspor a půjček od družstev (SACCO), boom hypotečního trhu zatím není na pořadu dne – půjde o postupnou změnu. Celkově zůstane rezidenční nemovitost hlavní investiční příležitostí, přičemž nejlepší výnosy přinese buď výstavba dostupného bydlení (využití vládních pobídek a hromadných prodejů), nebo strategické nákupy pozemků v rozvojových koridorech.
• Prognóza komerčních kanceláří: Očekává se, že sektor kanceláří se bude postupně stabilizovat. Podle zprávy Knight Frank’s Kenya Market Update (2. pol. 2024) se nájmy za prémiové kanceláře přestaly snižovat a obsazenost mírně roste, což by mělo pokračovat i v roce 2025. Můžeme zaznamenat mírný nárůst průměrných nájmů za kanceláře (možná o 1–3 % ročně) u prémiových budov, jak se ekonomika rozšiřuje a firmy „utíkají za kvalitou“. Sekundární kancelářské prostory však pravděpodobně budou čelit dalšímu tlaku – starší budovy třídy B/C možná budou muset snížit nájmy nebo hledat specifické nájemce. Celkové výnosy z kanceláří se mohou mírně snížit (pokud nájmy porostou pomaleji než hodnota nemovitostí), ale měly by zůstat v atraktivním rozmezí ~7–8 % pro investory content.knightfrank.com. Jeden slibný dílčí trend: nová poptávka ze sektoru BPO/call center – což dokládají globální firmy jako Teleperformance, které otevírají velké kanceláře v Nairobi cytonn.com. Pokud se Nairobi postaví do pozice regionálního outsourcingového centra (využívajícího dobré vzdělání a znalost angličtiny), mohlo by v příštích letech absorbovat značné množství kancelářských prostor. Přesto, vzhledem k přetrvávajícímu převisu nabídky, se neočekává žádný velký stavební boom kanceláří – developeři se pravděpodobně zaměří na výstavbu na míru nebo smíšené projekty, nikoli na spekulativní kancelářské věže. Do roku 2027 bychom mohli dosáhnout zdravější rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou po kancelářích, pokud ekonomický růst vydrží a nepřibude další nadbytek.
• Prognóza maloobchodu a pohostinství: Výhled pro maloobchodní sektor je stabilní až pozitivní. Jak uvádí Cytonn, místní i mezinárodní maloobchodníci (řetězce supermarketů, obchodní domy) jsou ve fázi expanze cytonn.com. Nákupní centra v Nairobi, která se přizpůsobí (nabídnou zážitek, občerstvení, zábavu, nejen nakupování), budou prosperovat. Můžeme očekávat mírný růst nájemného v prémiových maloobchodních prostorách, zejména u dobře situovaných center (2–5 % ročně), a obsazenost v top 5 nákupních centrech by měla zůstat nízká. Nová maloobchodní výstavba se pravděpodobně omezí na nedostatečně obsluhované oblasti (např. nové centrum v rychle rostoucím satelitním městě) spíše než na již nasycené jádro Nairobi. V oblasti pohostinství odborníci předpovídají pokračující oživení – obsazenost a ceny pokojů rostou, jak se obnovuje turistika a služební cesty. Do roku 2025 se hotelový sektor v Nairobi blíží výkonům před pandemií. Globální hotelové značky obnovují své plány (některé je v roce 2020 pozastavily) – například Marriott’s Four Points expanduje a další značky jako Hilton (navzdory uzavření hotelu Hilton v centru) zvažují nové partnerství v Nairobi. Riziko nadměrné nabídky existuje, pokud by bylo najednou otevřeno příliš mnoho nových hotelů, ale vzhledem k opatrnosti investorů je pravděpodobnější scénář postupného přidávání pokojů. Servisované apartmány ve čtvrtích Westlands/Kilimani by mohly konsolidovat nebo rozšířit svou nabídku, aby zůstaly konkurenceschopné. Airbnb/krátkodobé pronájmy se pevně vrátily, s vysokou poptávkou od návštěvníků z diaspory a regionálních obchodních cestujících – ačkoli konkurence mezi hostiteli je intenzivní, což nutí hostitele zvyšovat úroveň služeb (ti, kteří to udělají, mohou dosáhnout obsazenosti nad 80 %). Zajímavé je, že globální výzkum Knight Frank upozornil, že 15 % bytových jednotek v Nairobi přešlo v posledních letech na krátkodobé pronájmy (Airbnb), což vedlo k 10% nárůstu nájmů v prémiových lokalitách knightfrank.com.hk content.knightfrank.com – zajímavý trend ke sledování, protože regulace nebo nasycení trhu by to mohly změnit.
• Průmyslová a logistická prognóza: Všechny signály ukazují na to, že průmyslový/logistický segment bude pokračovat ve svém silném růstu. S prioritou na e-commerce a výrobu zůstane poptávka po skladových prostorech vysoká. Očekáváme 5–10% roční růst nájemného za prémiové průmyslové prostory v klíčových logistických parcích Nairobi v příštích několika letech, dokud se na trh nedostane více nabídky, která to vyrovná content.knightfrank.com. Obsazenost v moderních zařízeních by měla zůstat vysoká (80–90 %). Investoři jsou stále více přitahováni průmyslovými nemovitostmi díky vysokým výnosům; možná uvidíme spuštění prvního keňského průmyslového REIT nebo specializovaných fondů zaměřených na skladová aktiva. Rozvoj Speciálních ekonomických zón, jako je Northlands SEZ nebo rozšíření Athi River EPZ, vytvoří příležitosti v oblasti nemovitostí (továrny, ubytování pro pracovníky, komerční centra v jejich okolí). Také zlepšené spojení, jako je připravovaná silnice spojující vnitrozemský kontejnerový terminál Nairobi a možná dálnice na severní koridor, dále propojí Nairobi s regionálním obchodem a zvýší poptávku po logistických nemovitostech. Stručně řečeno, průmyslový sektor v Nairobi je připraven na silný růst a je pravděpodobně nejoptimističtějším segmentem ze všech.
• Názory investorů a institucí: Institucionální investoři (soukromý kapitál, rozvojové finanční instituce, penzijní fondy) projevují o keňské nemovitosti stále větší zájem díky jejich výnosům a stabilitě Keni. Můžeme očekávat více strukturovaných investic a partnerství. Například mezinárodní developeři spolupracují s místními firmami na velkých projektech (jak je vidět u čínských firem v oblasti dostupného bydlení nebo amerických fondů ve studentském bydlení). Keňský penzijní sektor, vybavený novými limity pro alokaci aktiv, pravděpodobně zvýší podíl nemovitostí prostřednictvím REITs nebo přímých projektů, vzhledem k potřebě dlouhodobých výnosů. Odborné prognózy subjektů jako HassConsult naznačují, že trh s nemovitostmi se bude stále více segmentovat – střední a nižší střední segmenty budou tvořit objem, zatímco luxus bude více na míru. Očekávají, že růst satelitních měst „zůstane na vysoké trajektorii až do roku 2025“ a pravděpodobně i déle, pokud bude infrastruktura držet krok peopledaily.digital. Zpráva Knight Frank Africa 2024/25 je vůči Keni optimistická a uvádí, že 95 % a více afrických trhů s nemovitostmi (včetně keňského) se již vrátilo na úroveň před pandemií knightfrank.com, a zdůrazňuje roli Nairobi jako regionální investiční centrum, které bude nadále přitahovat významný kapitál. Zároveň upozorňují na udržitelnost a ESG jako nastupující témata – předpovídají vyšší hodnotu pro budovy s ekologickou certifikací, protože je globální investoři a nájemci požadují knightfrank.com.hk. To by mohlo znamenat budoucí prémiové nájmy pro projekty v Nairobi, které tyto standardy splní.
• Shrnutí – Mírný růst, selektivní úspěchy: Celkově se zdá, že panuje shoda na mírném, udržitelném růstu trhu s nemovitostmi v Nairobi v příštích 3–5 letech. Doby plošných realitních boomů jsou pravděpodobně za námi. Místo toho bude růst selektivní:
  • Dostupné bydlení a nájemní byty – vysoký růst a investiční výnosy.
  • Logistika/průmysl třídy A – vysoký růst, silné výnosy.
  • Prémiové kanceláře na nejlepších adresách – stabilní s mírným růstem.
  • Prémiový maloobchod – stabilní, růst na úrovni inflace.
  • Luxusní rezidenční nemovitosti – nízký růst (v některých oblastech může zaostávat za inflací, dokud se nevyřeší nadbytek nabídky).
  • Starší komerční nemovitosti – nízký nebo záporný růst (pokud nebudou přepracovány).

Navzdory vnějším šokům se očekává, že nemovitostní trh v Nairobi poroste spolu s ekonomickým a populačním růstem města. Rozhodování na základě dat a důkladná prověrka budou klíčové, jak uvádí jedna zpráva, pro rozlišení vítězných investic od těch, které zaostávají vineyardproperties.co.ke. Ti, kteří se přizpůsobí novým trendům – ať už jde o dostupné bydlení, chytré technologie nebo měnící se spotřebitelské preference – budou prosperovat, zatímco ti, kteří se drží zastaralých modelů, mohou mít potíže.

Závěrem, Nairobi v roce 2025+ zůstává jedním z nejdynamičtějších realitních trhů v Africe. Příležitosti jsou zde hojné – od výstavby dalšího dostupného bytového komplexu, který změní životy, až po vytváření ultramoderních logistických center, která pohánějí obchod. Budoucnost nemovitostního trhu města je světlá, ale vyžaduje strategickou orientaci. Zainteresované strany, které zůstanou informované, flexibilní a zaměřené na zákazníka, mají šanci svézt se na vlně nemovitostí v Nairobi k velkému úspěchu. Koneckonců, jak ukazuje vývoj Nairobi, lokalita je stále králem – ale dostupnost a inovace jsou nyní královnou a esem na tomto pulzujícím trhu biasharaleo.co.ke.