Trh s nemovitostmi na Sardinii 2025: Regionální rozdělení, trendy a prognózy

Přehled trhu s nemovitostmi na Sardinii v roce 2025

Trh s nemovitostmi na Sardinii v roce 2025 zažívá zdravý růst, poháněný silnou poptávkou v přímořských a luxusních segmentech. Průměrná rezidenční cena na ostrově dosáhla přibližně 2 420 € za metr čtvereční k polovině roku 2025, což představuje ~4,5% meziroční nárůst investropa.com investropa.com. To znamená vrchol v posledních letech, přičemž ceny stabilně rostou po krátkém poklesu na začátku roku 2024 immobiliare.it. Aktivita na trhu se po pandemii zotavila – v roce 2024 došlo k nárůstu objemu prodejů (celkový prodej domů v Itálii mírně vzrostl na začátku roku 2024 po mírném ochlazení v roce 2023) globalpropertyguide.com. Silný zájem kupujících, omezená nová výstavba a rozvíjející se turistický sektor přispívají k tlaku na růst cen.

Trendy v pronájmech: Rezidenční trh s pronájmy vykazuje smíšený obraz. V rámci celého ostrova se nabídkové nájemné pohybovalo kolem 13,5 € za m² měsíčně v polovině roku 2025, což je ve skutečnosti pokles o ~4 % oproti předchozímu roku immobiliare.it. Nájemné prudce vzrostlo v letech 2022–2023 kvůli rostoucí poptávce turistů, ale do roku 2025 mírně kleslo, protože na trh přišlo více nemovitostí k pronájmu investropa.com. Přesto zůstávají výnosy z pronájmu atraktivní v oblíbených oblastech – například obsazenost krátkodobých pronájmů v Algheru dosáhla 77 % s průměrnou denní sazbou kolem 115 € v roce 2023 investropa.com, což naznačuje silný příjmový potenciál pro majitele rekreačních nemovitostí. Celkově lze říci, že trh s nemovitostmi na Sardinii v roce 2025 se vyznačuje rostoucími prodejními cenami (zejména podél pobřeží), stabilními až mírně klesajícími nájmy a přílivem zahraničního zájmu, to vše podpořené trvalou atraktivitou životního stylu na ostrově.

Klíčové tržní statistiky 2025: Průměrná cena ~2 420 €/m² (meziroční nárůst o 4,5 %) investropa.com; nejvyšší prodejní ceny v provincii Sassari (průměrně téměř 3 000 €/m²) a nejnižší v Oristanu (1 060 €/m²) immobiliare.it. Výnosy z pronájmu se výrazně liší – turisticky atraktivní lokality dosahují prémiových nájmů (např. 16–22 €/m² v některých částech severu), zatímco dlouhodobé nájmy v malých městech mohou být pod 8 €/m² immobiliare.it. Tyto rozdíly ukazují na dvourychlostní trh Sardinie: prosperující pobřežní a luxusní sektor a pomalejší vnitrozemský venkovský sektor nabízející výhodné příležitosti.

Regionální rozdělení trhu

Dynamika nemovitostního trhu na Sardinii se výrazně liší podle regionu. Níže je rozdělení klíčových oblastí – Cagliari (jih), Costa Smeralda a Gallura (severovýchod), Alghero (severozápad), Olbia (severovýchod), Sassari (sever) a vnitrozemská města – s jejich specifickými trendy v roce 2025:

Cagliari a jižní Sardinie (hlavní město a okolí)

Cagliari, hlavní a největší město ostrova, je středobodem trhu jižní Sardinie. Metropolitní oblast Cagliari vykazuje mírný růst cen a stabilní poptávku po pronájmech. V červnu 2025 byla průměrná cena domu v provincii přibližně 2 213 €/m², což je meziročně o 3,8 % více immobiliare.it. To je mírně pod regionálním průměrem, což odráží, že Cagliari nabízí relativně dostupné ceny oproti drahému severu. V rámci provincie mají pobřežní lokality nejvyšší ceny – například Pula (známá svými plážemi a letovisky západně od Cagliari) měla nejvyšší průměr 2 680 €/m² immobiliare.it. Naproti tomu některá vnitrozemská předměstí jako Settimo San Pietro mají ceny blíže k 1 300 €/m² immobiliare.it, což ukazuje na rozmanitost možností v oblasti Cagliari. Samotné město Cagliari má průměrně ~2 600 €/m² immobiliare.it, což je podpořeno městskou vybaveností, univerzitami a pracovním trhem.

Trh s pronájmy: Nájmy v provincii Cagliari rychle rostou. K polovině roku 2025 dosáhl průměrný nabízený nájem 12,4 € za m², což je o 10,6 % více než před rokem immobiliare.it – jde o jeden z nejrychlejších růstů nájmů na ostrově. Ve městě Cagliari jsou dlouhodobé nájmy nejvyšší na jihu (kolem 13,3 €/m² za byty) immobiliare.it. To odráží jak silnou místní poptávku (studenti, profesionálové), tak konkurenci turistických pronájmů v létě. Oblíbená přímořská města jako Villasimius, Chia a Pula mají také silný trh s rekreačními pronájmy, vzhledem k atraktivitě jižní Sardinie pro italské i evropské dovolenkáře.

Profil kupujících a trendy: Kupující v oblasti Cagliari jsou směsicí místních a Italů z pevniny hledajících druhý domov. Zájem zahraničních kupců o daleký jih je omezenější než na severu – nedávná data ukázala, že pouze asi 5 % zahraničních poptávek po nemovitostech na Sardinii směřovalo do oblasti Cagliari, což je výrazně méně než podíl severu unionesarda.it. Přesto hlavní město těží z nejlepší celoroční infrastruktury na ostrově (mezinárodní letiště, přístavy, nemocnice) a rozmanité ekonomiky (vláda, univerzita, služby). Probíhající rozvojové projekty – například financování regenerace města ve výši přes 35 milionů € pro Cagliari a okolí agenzianova.com – a zlepšení dopravního spojení tento trh podporují. Celkově je trh s nemovitostmi v Cagliari v roce 2025 stabilní a roste zdravým tempem, s nejvyšší poptávkou po městských bytech a přímořských domech v jeho okolí.

Costa Smeralda & Gallura (severovýchodní luxusní koridor)

Severní Sardinie, Costa Smeralda (Smaragdové pobřeží) a okolní oblast Gallura tvoří nejexkluzivnější realitní trh na ostrově. Tato oblast – zahrnující Porto Cervo, Porto Rotondo, Arzachenu, La Maddalenu, Palau a blízké luxusní enklávy – zaznamenala prudký růst cen a mezinárodní poptávku. V roce 2023 ceny prémiových nemovitostí na Costa Smeralda vzrostly o 18 %, což byl druhý nejvyšší růst mezi italskými trhy s luxusními nemovitostmi savills.ca. Ke konci roku 2024 průměrné hodnoty prémiových nemovitostí zde dosáhly přibližně 13 000 €/m² – nejvyšší v Itálii, dokonce i nad špičkovým trhem v Toskánsku savills.ca.

Aktuální údaje z roku 2025 tento trend potvrzují: v Arzacheně (obec zahrnující Porto Cervo) se nabídkové ceny pohybují v průměru kolem 6 000 €/m² immobiliare.it immobiliare.it, přičemž ultra-prémiové vily tuto hodnotu výrazně převyšují. Sousední letoviska si rovněž drží špičkové ceny (např. Golfo Aranci ~4 350 €/m² immobiliare.it; Palau ~4 300 €/m² immobiliare.it; San Teodoro ~4 170 €/m² immobiliare.it). Tyto pobřežní skvosty přitahují světovou elitu – bohaté kupce z celé Evropy, Blízkého východu i Severní Ameriky – hledající vily u moře, panoramatické výhledy a soukromí. Výsledkem je omezená nabídka trofejních nemovitostí. „Omezená nabídka a vysoká mezinárodní poptávka“ byly klíčem k růstu cen na Costa Smeralda savills.ca. I v roce 2024, kdy objem prodejů mírně poklesl, ceny a nájmy v této oblasti nadále rostly savills.ca.

Nájemné a výnosy: Trh s luxusními pronájmy také zažil boom. Nájemné v Costa Smeralda se v roce 2023 zdvojnásobilo oproti předchozímu roku savills.ca, což odráží příliv luxusní turistiky. Letní pronájmy vil v Porto Cervo běžně dosahují astronomických týdenních sazeb. Jeden ukazatel: Santa Teresa Gallura (nedaleko) zaznamenala nejvyšší měsíční požadavek na nájemné na ostrově ~34 €/m² v polovině roku 2025 immobiliare.it, což ukazuje, jaké měsíční částky mohou krátkodobé luxusní pronájmy dosahovat. Tento segment vyšší třídy je silně poháněn zahraničními návštěvníky, z nichž mnozí si nejprve pronajímají, než se rozhodnou koupit.

Významné trendy: Prestiž nemovitostí v Costa Smeralda zůstává na Sardinii bezkonkurenční. Nedávné prodeje, které vzbudily pozornost, zahrnují vícemilionové vily (jeden přímořský areál byl nabízen za 185 milionů dolarů, což podtrhuje úroveň tohoto trhu forbes.com). Hlavní mezinárodní agentury (např. Sotheby’s, Savills, Engel & Völkers) zde mají kanceláře, aby obsloužily klientelu z řad světové smetánky. Nízká hustota zástavby – díky přísným stavebním předpisům – zachovává exkluzivitu. Do budoucna je výhled na pokračující sílu trhu: poptávka ze strany ultra-bohatých jednotlivců by měla zůstat vysoká a severní Sardinie je stále více vnímána jako bezpečný přístav pro luxusní investice, srovnatelný s italským jezerem Como nebo francouzskou Riviérou co do atraktivity savills.ca. Shrnutí: Costa Smeralda v roce 2025 je trhem prodávajících, definovaným rekordně vysokými cenami, rychlým růstem (+18 % za poslední rok) savills.ca a dominantním vlivem zahraničních kupců.

Alghero a severozápadní pobřeží

Na severozápadním pobřeží Sardinie Alghero vyniká jako živý realitní trh spojující turistiku, kulturu a relativní dostupnost. Alghero, často nazývané „Malá Barcelona“ pro své katalánské dědictví, přitahuje jak mezinárodní kupce rekreačních domů, tak důchodce hledající kouzlo a pohodlí. Hodnoty nemovitostí v Algheru rostou. V polovině roku 2025 průměrné ceny činí kolem 2 965 € za m² immobiliare.it – což je výrazně nad průměrem Sardinie, ale asi polovina úrovně Costa Smeralda, čímž se Alghero řadí do středně-vyššího segmentu. Nemovitosti na pobřeží a v historickém centru Alghera jsou obzvláště ceněné, přičemž apartmány a vily s výhledem na moře dosahují prémiových cen.

Turistika jako hnací síla: Atraktivita Alghera je podpořena prudce rostoucím turistickým sektorem. Město v roce 2023 přivítalo přes 212 000 turistů investropa.com a místní ubytovací zařízení zaznamenala v hlavní sezóně obsazenost téměř 80 % investropa.com. Tento příliv zvýšil poptávku po rekreačních pronájmech a druhých domovech. Investoři vnímají Alghero jako hotspot pro krátkodobé pronájmy – město mělo 77% obsazenost krátkodobých pronájmů při průměrné denní sazbě ~115 € podle údajů z roku 2023 investropa.com. Taková čísla naznačují solidní výnosy z pronájmu, což následně podporuje poptávku po nemovitostech a růst cen. Očekává se, že ceny nemovitostí i nájmy v Algheru budou nadále růst spolu s rozvojem turistiky investropa.com investropa.com.

Infrastruktura a konektivita: Alghero se stává dostupnějším. Přítomnost mezinárodního letiště Alghero–Fertilia je velkým plusem a existují plány na zlepšení dopravního spojení. Zejména sardinská vláda schválila železniční trať na vodíkový pohon v hodnotě 237,7 milionu €, která propojí centrum Alghera s letištěm fuelcellsworks.com. Tento inovativní projekt (očekávaný v letech 2026–2027) zkrátí cestovní časy a dále začlení Alghero do regionálních dopravních sítí. Dále byla zaznamenána spolupráce mezi letišti Alghero (Fertilia) a Olbia investropa.com, jejímž cílem je zvýšit počet letových možností. Lepší konektivita má přímý dopad na nemovitosti: rozšiřuje okruh potenciálních kupců a nájemců, kteří se do oblasti mohou pohodlně dostat.

Za hranicemi Alghera – Nejzajímavější místa severozápadu: Také pobřežní města širší provincie Sassari zažívají vzestup. Stintino, proslulé pláží La Pelosa, a Castelsardo, malebné město s citadelou, zaznamenaly zvýšený zájem. Castelsardo například zaznamenalo nárůst poptávek zahraničních kupců o 180 % na začátku roku 2023 unionesarda.it. Ceny v těchto menších městech (zhruba 1 900–2 000 €/m² v Castelsardu) zůstávají rozumné immobiliare.it, což naznačuje dobrý potenciál růstu hodnoty. Mezitím město Sassari (ve vnitrozemí) je poměrně cenově dostupné (≈1 330 €/m²) immobiliare.it a nezaznamenalo stejnou poptávku – mnoho mladých obyvatel Sassari míří do Alghera nebo odchází na pevninskou Itálii, ale trh v Sassari je stabilní pro ty, kteří hledají větší domy nebo městské pronájmy za nižší cenu.

Celkově platí, že Alghero a severozápad zažívají vzestup. Kupující zde bývají často směsicí zahraničních (Seveřané, Britové, někteří Američané) a Italů (včetně navrátilců nebo těch z pevniny), kteří hledají kulturu a život u moře bez cenovky severovýchodu. Díky kulturním akcím (Alghero je známé festivaly a živým starým městem) a zlepšující se infrastruktuře lze očekávat trvalý zájem o Alghero. Město nabízí rovnováhu mezi autentičností, vybaveností a investičním potenciálem, což z něj činí jeden z nejzajímavějších trhů na Sardinii v roce 2025 a dále.

Olbia a růstové oblasti severovýchodu

Olbia, nacházející se na severovýchodě, je vstupním městem Sardinie a dynamickým realitním trhem sama o sobě. Jako domov nejrušnějšího letiště na ostrově (Olbia Costa Smeralda Airport) a hlavního trajektového přístavu těží Olbia z vynikající dopravní dostupnosti a stala se obchodním centrem oblasti Gallura. Ceny nemovitostí v Olbii jsou výrazně vysoké, což odráží její blízkost k lesku Costa Smeralda. Průměrná nabídková cena ve městě je kolem €3,446 za m² immobiliare.it, což je mezi nejvyššími v rámci sardinských měst. Luxusní rezidenční čtvrti a nové projekty na okraji Olbie často nabízejí moderní byty a vily s výhledem na moře, určené jak místním, tak zájemcům o druhé bydlení.

Hlavní faktory trhu: Růst Olbie je poháněn kombinací několika faktorů. Za prvé slouží jako základna pro ty, kteří chtějí mít přístup k vybavenosti Costa Smeralda bez ultra prémiových cen – můžete zde najít moderní byty nebo vily za zlomek ceny v Porto Cervo, přičemž do elitních letovisek je to autem 20–30 minut. Za druhé, ekonomika Olbie (maloobchod, služby, jachtařský průmysl) přitahuje vnitřní migraci, což podporuje celoroční trh s bydlením. Nakonec stále přicházejí zlepšení infrastruktury: rozšíření olbijského letiště o další mezinárodní linky a modernizace přístavů posílily jeho postavení. Spolupráce s letištěm v Algheru, jak bylo zmíněno, má za cíl zvýšit příliv turistů do celého severovýchodu investropa.com.

Nejžádanější lokality v okolí Olbie: Několik menších měst v oblasti Olbia-Tempio zažívá boom:

• San Teodoro (jižně od Olbie) je oblíbené přímořské městečko, kde jsou nyní ceny kolem €4,172/m² immobiliare.it, což odráží jeho popularitu jak mezi Italy, tak cizinci. Kombinace nočního života a přírody (v blízkosti mořská rezervace Tavolara) z něj dělá top volbu pro rekreační bydlení.
• Budoni, těsně pod San Teodoro, podobně překročilo hranici €3,000/m² immobiliare.it. V obou lokalitách v posledních letech vznikly nové resorty a rezidenční komplexy.
• Loiri Porto San Paolo, mezi Olbií a San Teodoro, nabízí luxusní projekty (průměrně ~€3,649/m²) immobiliare.it, často preferované německými a švýcarskými kupci pro svůj klid a výhledy na ostrov Tavolara.
• Golfo Aranci a Porto San Paolo severně od Olbie si také zaslouží zmínku – ceny v Golfo Aranci (~4 350 €/m²) odrážejí jeho proměnu v letovisko a destinaci pro druhé bydlení immobiliare.it.

Profil kupujícího: Oblast Olbie zaznamenává různorodou skladbu kupujících. Mnoho nákupů provádějí Italové z pevniny (Milán, Řím atd.), kteří zde mají druhý dům na léto. Silný je také zájem zahraničních kupujících (zejména ze severní Evropy) – mezinárodní letiště v Olbii má přímé lety z Německa, Velké Británie, Skandinávie, což přivádí turisty, kteří se často stávají kupci nemovitostí. Ve skutečnosti provincie Sassari (do které Olbia patří po reorganizaci provincií) zachytila na začátku roku 2023 více než 4 % všech zahraničních poptávek po nemovitostech v Itálii gate-away.com, což je do značné míry důkazem atraktivity Gallury.

Vzhledem k omezenému množství pozemků vhodných k výstavbě v blízkosti ceněného pobřeží (kvůli přísným regulacím) je nová výstavba v oblasti Olbie omezená. To udržuje nabídku nízkou. Místní úřady také kladou důraz na udržitelný rozvoj – jakékoli větší projekty jsou pečlivě posuzovány z hlediska dopadu na životní prostředí. Tato dynamika rostoucí poptávky převyšující novou nabídku naznačuje, že Olbia a její okolí budou pokračovat v růstu cen investropa.com. Očekává se, že oblast zůstane jedním z nejatraktivnějších realitních míst na Sardinii, přičemž růst se bude šířit i do menších komunit na severovýchodě.

Město Sassari a vnitrozemské oblasti

Sassari, druhé největší město Sardinie, a venkovská vnitrozemská města představují dostupnější stranu sardinského trhu s nemovitostmi. Tyto oblasti jsou méně ovlivněny turismem a v mnoha případech čelí úbytku obyvatelstva, což udržuje ceny relativně nízko.

V městě Sassari, vnitrozemském provinčním hlavním městě, se průměrná cena domu pohybuje kolem 1 300 €/m² immobiliare.it – což je téměř polovina regionálního průměru a jen pětina úrovně Costa Smeralda. Trh zde je poháněn převážně místními koncovými uživateli. Mladé rodiny a profesionálové oceňují nižší náklady v Sassari a městské pohodlí (univerzita, nemocnice, obchod). Nemovitosti ve městě jsou poměrně stabilní s mírným růstem. Poptávka po pronájmech v Sassari pochází od studentů a místních pracovníků, což udržuje nájmy kolem 8,5 €/m² immobiliare.it – což je podle národních standardů velmi dostupné. Přestože je Sassari druhým největším městem Sardinie, nečelí velké vnější poptávce; mnoho Sardinců dokonce dává přednost Cagliari nebo odchází za prací mimo ostrov, což omezuje růst cen nemovitostí v Sassari.

Provinční a vnitrozemská města: Vnitrozemí Sardinie a méně známé obce nabízejí některé z nejlevnějších nemovitostí v západní Evropě. Například v provincii Sassari byla nejnižší průměrná cena v obci Giave pouze 277 €/m² immobiliare.it immobiliare.it – v podstatě symbolická cena za staré kamenné domy v vylidňující se vesnici. Mnoho malých měst ve středním a jižním vnitrozemí má podobně domy prodávané za několik desítek tisíc eur (někdy i méně). Provincie Oristano (středozápad) má nejnižší průměrnou cenu v provincii ~1 062 €/m² immobiliare.it, což odráží omezenou poptávku. Dokonce i samotné město Oristano je v průměru pod 900 €/m² investropa.com, a města v provincii Nuoro (střední Sardinie) jsou často v rozmezí 500–800 €/m² nebo méně.

Klíčovým důvodem je depopulace. Venkovské oblasti Sardinie ztrácejí obyvatele (zejména mladé) do měst nebo na pevninu, což zanechává stárnoucí populaci investropa.com investropa.com. S 26,8 % Sardinců starších 65 let k roku 2023 investropa.com má mnoho vesnic větší nabídku bydlení než místní poptávku. Služby jako školy a nemocnice se ztenčily, což dále snižuje atraktivitu pro mladší kupce investropa.com. Výsledkem je, že ceny nemovitostí na venkově Sardinie jsou často stagnující nebo rostou jen o 1–2 % ročně, sotva drží krok s inflací investropa.com. Na některých místech jsou hodnoty fakticky stagnující – nebo dokonce vyjednatelné hluboko pod nabídkovou cenou – protože prodávajících je mnohem více než kupujících.

Snaha o oživení vnitrozemských trhů: Aby se tyto trendy zvrátily, některá sardinská města spustila programy „dům za 1 €“, které mají přilákat nové obyvatele a investory. V roce 2025 je program domů za 1 € aktivní v Nulvi (provincie Sassari) a Ollolai (provincie Nuoro) idealista.it. V rámci této iniciativy města prodávají opuštěné staré domy za symbolické 1 €, pokud se kupující zavážou je zrekonstruovat v dané lhůtě (často 1–3 roky) a složí jistotu idealista.it idealista.it. Cílem je znovu osídlit historická centra a podpořit místní ekonomiku. Tyto nabídky vzbudily zájem i v zahraničí – například Ollolai získalo mezinárodní pozornost (dokonce reality show „The Italian Dream“) a zaznamenalo nárůst dotazů, zejména od Američanů hledajících jednodušší život idealista.it idealista.it. I když nejde o masový fenomén, domy za 1 € a další pobídky (například daňové bonusy na rekonstrukce) postupně přivádějí do několika vesnic novou krev.

Obecně platí, že vnitrozemská Sardinie nabízí příležitosti pro dobrodružné investory/rekonstruující. Lze zde najít rustikální usedlosti („stazzi“) s pozemky nebo celé vesnické domy za cenu ojetého auta. Někteří cizinci a expati využívají těchto nízkých cen a přeměňují nemovitosti na B&B, agriturismo nebo rekreační pronájmy zaměřené na specifické formy turistiky (např. pěší turistika, cyklistika, kulturní turistika). Navíc vzestup práce na dálku přiměl několik digitálních nomádů zvažovat vnitrozemskou Sardinii – dokonce i regionální vláda v roce 2023 podpořila program nabízející bezplatné ubytování pro vzdálené pracovníky investropa.com, což podtrhuje snahu vnést život do řídce osídlených oblastí.

Shrnutí pro vnitrozemské trhy: Stále zůstávají trhy na straně kupujícího s obrovským potenciálem hodnoty, ale také s výzvami. Základní vybavenost může být daleko, prodej nemovitosti může být obtížný a je třeba být připraven začlenit se do malých komunit. Ceny jsou nejnižší v rámci italského realitního spektra – extrémním případem je vesnice Villamar v Sud Sardegna, kde se domy prodávají v průměru za cca 180 €/m² investropa.com. Zatímco pobřežní Sardinie vzkvétá, vnitrozemí zůstává klidné. Zaměření regionální vlády na zlepšení vnitřní infrastruktury (silnice, internetové připojení atd.) a podporu dědictvím motivované turistiky by mohlo tyto trhy postupně zlepšit. Prozatím nabízejí ostrý kontrast: ostrov okouzlujících pobřeží má také města, která doslova rozdávají domy – což ilustruje dvojí realitu Sardinie v roce 2025.

Typy a segmenty nemovitostí

Nabídka nemovitostí na Sardinii zahrnuje širokou škálu typů, z nichž každý má své vlastní tržní dynamiky. Zde rozdělujeme klíčové segmenty – rezidenční domy, luxusní vily, nemovitosti pro krátkodobý pronájem, investiční/komerční nemovitosti a venkovské usedlosti – a analyzujeme, jak si každý vedl v roce 2025:

• Rezidenční (primární bydlení): Tato kategorie zahrnuje byty a domy obývané místními nebo domácími kupci jako hlavní bydliště. Ve městech jako Cagliari, Sassari, Oristano a Nuoro jsou základem byty. Tyto trhy jsou ovlivněny příjmy sardinských domácností a úrokovými sazbami. Nedávné zvýšení úrokových sazeb (utahování ECB v letech 2022–24) mělo ochlazující efekt na italské realitní transakce ajo.casa, a Sardinie nebyla výjimkou – v roce 2023 došlo k mírnému poklesu prodejů, zejména v městských centrech, protože hypotéky zdražily. Přesto poptávka po primárním bydlení zůstává stabilní. Přibližně 75–76 % italských domácností vlastní nemovitost globalpropertyguide.com, a Sardinci si vlastnictví podobně cení. V Cagliari a Sassari mnoho prvokupců hledá dvoupokojové byty v rozmezí 150–300 tisíc eur, zatímco rodiny mohou kupovat řadové domy v příměstských oblastech (často za nižší ceny kolem 1 500 €/m²). Růst cen v tomto segmentu je mírný: Nominální hodnoty ve většině neturistických čtvrtí rostou meziročně o 1–3 % ansa.it. Výrazný je nedostatek rezidenčních nájemních bytů – na nedostatek dostupných pronájmů upozorňují pozorovatelé ingenio-web.it, částečně kvůli tomu, že někteří pronajímatelé přešli na turistické pronájmy. To udržuje výnosy z pronájmů primárních bytů poměrně atraktivní (v Cagliari lze byt za 200 tisíc eur pronajmout za cca 800 €/měsíc, což je hrubý výnos asi 4,8 %). Celkově je základní rezidenční trh na Sardinii stabilní, tažený místní poptávkou, a nabízí mnohem nižší vstupní náklady než velká italská města (např. 2 200 €/m² v Cagliari oproti 4 000+ €/m² v Miláně savills.ca savills.ca).
• Luxusní vily a prémiové rekreační domy: Sardinie je proslulá svými luxusními nemovitostmi, od moderních vil u moře po historická sídla. Tento segment, soustředěný v oblasti Costa Smeralda a vybraných přímořských enklávách, zažívá boom. Ceny luxusních vil obvykle začínají kolem 1 milionu eur a v nejlepších lokalitách mohou přesáhnout 10 milionů eur investropa.com. Trofejní nemovitosti často nabízejí soukromé bazény, rozsáhlé středomořské zahrady a přímý přístup na pláž investropa.com. Tento trh ovládají mezinárodní kupci, kteří tvoří velkou část transakcí v nejvyšším segmentu savills.ca investropa.com. Ve více než 40 % případů v některých prestižních italských lokalitách jsou kupci prémiových nemovitostí cizinci savills.ca, a Sardinie je na tom podobně – bohatí jednotlivci z Evropy (Velká Británie, Německo, Francie, Švýcarsko, Skandinávie) i mimo ni (USA, Blízký východ) zde investují kvůli životnímu stylu a exkluzivitě. V uplynulém roce došlo k výjimečnému růstu: ceny prémiových nemovitostí v Costa Smeralda +18 % v roce 2023 savills.ca, a další luxusní lokality jako Porto Rafael, Porto Rotondo a Chia také výrazně posílily. Díky omezené nové výstavbě (místní předpisy výrazně omezují stavbu nových přímořských vil) poptávka výrazně převyšuje nabídku investropa.com, což je „dokonalá bouře“ pro růst cen. Pro rok 2025 a další období odborníci předpovídají pokračující (i když mírnější) růst hodnot luxusních nemovitostí, poháněný „stálou poptávkou po exkluzivních nemovitostech“ cushmanwakefield.com. Luxusní pronájmy jsou další stránkou – mnoho majitelů pronajímá své vily v létě za 5 000–15 000 eur týdně, což může přinést značné příjmy, i když správa je náročná. Celkově je luxusní segment na Sardinii jeden z nejsilnějších v Itálii – bezpečná investice pro ty, kteří míří na nejvyšší úroveň, přičemž ostrov se trvale řadí mezi nejlepší destinace pro druhé bydlení pro světové UHNWIs.
• Rekreační pronájmy a prázdninové nemovitosti: Velká část nemovitostí na Sardinii je kupována s ohledem na turistický pronájem. Patří sem apartmány, vesnické domy a vily určené speciálně pro krátkodobé pronájmy typu Airbnb/Booking nebo sezónní využití. Rekreační pronájmy zaznamenaly v posledních letech boom. Počet turistů dosáhl v roce 2024 rekordních hodnot ansa.it a cestovatelé stále častěji vyhledávají soukromé ubytování místo hotelů investropa.com. Tento trend vede investory k nákupu nemovitostí v atraktivních lokalitách jako Alghero, Olbia, Palau, Santa Teresa a jižní pláže za účelem příjmu z pronájmu. Ekonomika je přesvědčivá: výnosy z krátkodobých pronájmů často převyšují dlouhodobé. Například dvoupokojový byt ve starém městě Alghera může v létě vydělat přes 1000 € týdně. Podle údajů krátkodobé pronájmy v Algheru měly v hlavní sezóně 2023 obsazenost 77 % a průměrnou denní cenu 115 € investropa.com. Platformy jako Airbnb, Vrbo a místní agentury prosperují, na Sardinii jsou tisíce nabídek. Tento nárůst prázdninových pronájmů zvýšil ceny v přímořských městech, protože kupující zohledňují výnosy z pronájmu. I ve vnitrozemí, v městech na turistických trasách (například Dorgali u Cala Gonone nebo Orosei), roste zájem o přestavby na B&B. Investoři si však musí všímat měnících se předpisů: Itálie zavedla národní registr pro krátkodobé pronájmy (kód CIN) v září 2024, který nařizuje registraci všech prázdninových pronájmů ajo.casa. Také pronájem více než 4 nemovitostí bez živnostenského oprávnění je nyní pokutován vysokými sankcemi lodgecompliance.com. Tato pravidla mají zvýšit transparentnost (a daňovou disciplínu) v sektoru rekreačních pronájmů. Regionální úřady na Sardinii obecně vítají prázdninové pronájmy, protože decentralizují turistické výdaje, ale v oblíbených městech mohou být zvážena omezení, pokud dojde k nedostatku místního bydlení. Shrnutí: prázdninové nemovitosti zůstávají lukrativním segmentem s vysokou poptávkou v roce 2025 – majitelé by však měli sledovat předpisy a sezónnost (špičkové letní týdny jsou zlatým dolem, ale v zimě obsazenost v mnoha letoviscích prudce klesá).
• Investiční a komerční nemovitosti: I když se uživatelský dotaz zaměřuje hlavně na rezidenční nemovitosti, stojí za zmínku stav investičních nemovitostí (což může zahrnovat vícegenerační budovy, rozvojové pozemky, hotely a další komerční nemovitosti). Sardinie není hlavním centrem průmyslových/komerčních nemovitostí, ale investice spojené s turismem jsou významné. V letech 2023–2025 došlo k několika akvizicím/modernizacím hotelů a resortů, zejména s oživením cestovního ruchu. O butikové hotely v Algheru, Cagliari a luxusní resorty v Costa Smeralda projevily zájem mezinárodní hotelové značky i soukromý kapitál. Pro individuální investory znamenají „investiční nemovitosti“ často nákup za účelem rekonstrukce a následného prodeje (flipy) nebo nákup za účelem pronájmu. Rekonstrukční projekty jsou oblíbené díky různým daňovým bonusům na rekonstrukce a energetickou účinnost v Itálii (i když štědrý program „Superbonus 110 %“ skončil v roce 2023, stále existují pobídky). Průměrná rekonstrukce na Sardinii stojí asi 30 000 € (dle některých odhadů) investropa.com, ale může výrazně zvýšit hodnotu, zejména u nemovitostí s charakterem v blízkosti turistických oblastí. Další pohled: výnosy z pronájmu v centrech měst. Podle jedné analýzy jsou výnosy z pronájmu v Cagliari sice ne příliš vysoké, ale stabilní (~4–5 %), zatímco nákup v turistických městech může v sezóně přinést vyšší výnos, ale ročně méně kvůli mimosezónní neobsazenosti investropa.com investropa.com. Někteří investoři se také zaměřují na agroturistické nemovitosti (farma + ubytování), které využívají kulinářský a přírodní turismus Sardinie. V komerční oblasti došlo v hlavních městech Sardinie k mírnému rozvoji – např. nové retailové parky v Sestu (u Cagliari) a Olbii. Celkově však rezidenční a hotelové nemovitosti v současnosti nabízejí na ostrově nejdynamičtější investiční příležitosti. Prognózy naznačují, že s rozvojem práce na dálku a odchodů do důchodu, které vedou k relokaci, by i neturistická města mohla zaznamenat nárůst, což činí dlouhodobé držení potenciálně výnosným, pokud se koupí za dnešní nízké ceny investropa.com investropa.com.
• Venkovské a zemědělské nemovitosti: Sardinský venkov je posetý stazzi (tradičními usedlostmi), olivovými háji, vinicemi a rustikálními chalupami. Venkovské nemovitosti tvoří úzký, ale pozoruhodný segment. Mnoho cizinců sní o domě na italském venkově a Sardinie to nabízí za zlomek ceny Toskánska. V oblastech jako Anglona, Marmilla nebo Barbagia lze najít malé usedlosti s pozemkem pod 100 000 €. Asi 20 % zahraničních kupujících na ostrově hledá nemovitosti pod 100 000 € unionesarda.it, často se zaměřují na tyto rustikální možnosti. Zrekonstruované usedlosti s pozemkem (například renovovaná farma s 5 hektary) se mohou prodávat kolem 250 000 € v závislosti na lokalitě. Hlavním lákadlem je životní styl – klid, příroda a možnost založit B&B nebo hobby farmu. Někteří venkovští kupci také zvažují investici prostřednictvím zemědělství: Sardinie produkuje proslulá vína (Vermentino, Cannonau), olivový olej a sýr pecorino. Investoři z pevninské Itálie koupili vinice v regionech jako Gallura a Mandrolisai, kde spojují vášeň s realitami. Existují však i výzvy: nedostatek vody v létě, hledání spolehlivé pracovní síly a orientace v italských zemědělských dotacích a zákonech vyžaduje pečlivost. Celkově venkovské nemovitosti zaznamenaly v poslední době jen mírný nárůst cen (~1–2 % meziročně) investropa.com investropa.com – poptávka je omezena převážně na důchodce a malý počet expatů. Přesto dochází k pomalé renesanci některých vesnic, kterou pohánějí lidé na dálku a telepracující, kterým nevadí izolace (zejména poté, co pandemie ukázala, že lze „pracovat odkudkoli“). Navíc zaměření regionální vlády na zlepšení vnitřních silnic a internetového připojení by mohlo učinit venkovský život životaschopnějším a tomuto segmentu v příštích letech přinést určité výhody. Prozatím zůstává trhem kupujícího s množstvím výhodných nabídek – a šancí vlastnit kousek idylického sardinského venkova za nízkou cenu.

Demografie kupujících a faktory poptávky

Kdo nakupuje na Sardinii? Poptávka po nemovitostech na ostrově pochází ze směsi místních Sardinců, Italů z pevniny a zahraničních kupujících. V roce 2025 se tento mix stále více posouvá směrem k nemístním, zejména zahraničním kupujícím v určitých segmentech. Zde je pohled na klíčové demografické skupiny kupujících a trendy:

• Místní kupci: Rodilí Sardové stále tvoří páteř běžných realitních transakcí, zejména ve vnitrozemí a v neturistických oblastech. Demografické trendy jim však nehrají do karet – populace Sardinie stárne a mírně se zmenšuje. S téměř 27 % obyvatel starších 65 let investropa.com je mnoho místních vlastníků nemovitostí spíše prodávajícími (zmenšují bydlení nebo opouštějí zděděné nemovitosti) než kupujícími. Mladší Sardové (20–40 let) čelí náročnému trhu práce a často se stěhují na italskou pevninu nebo do zahraničí za lepšími příležitostmi, což snižuje poptávku po bydlení v mnoha městech investropa.com. Ti, kteří zůstávají, se většinou soustřeďují kolem Cagliari (kvůli práci) nebo Olbie (cestovní ruch), případně ve větších městech. Proto je místní poptávka nejsilnější po cenově dostupných startovacích bytech a nájmech v centrech zaměstnanosti. Místní rodiny si také cení pobídek na „prima casa“ – daňových úlev na hlavní bydliště – které mohou ušetřit značné peníze (např. platba 2% registrační daně místo 9% při koupi prvního domu). To podporuje vlastnictví bydlení, pokud je to možné. V letech 2023–2024 vysoká inflace a vyšší úrokové sazby omezily rozpočty některých místních kupců ajo.casa, ale banky (často regionální, jako Banco di Sardegna) stále nabízely hypotéky za konkurenceschopné sazby a vláda dokonce podporovala první kupce do 36 let dotacemi (do konce roku 2022). Celkově vzato, místní sardští kupci jsou citliví na cenu; stěhují se tam, kde je práce, a dávají přednost funkčním domům před okázalými. To znamená, že i když cizinci zvyšují ceny v letoviscích, místní udržují trh v místech jako Sassari, Oristano, Iglesias atd., i když s omezenými rozpočty.
• Kupující z pevninské Itálie: Italové z jiných regionů tvoří významnou část trhu s druhými domovy na Sardinii. Tradičně mnoho rodin z Lombardie, Piemontu a Lazia vlastní rekreační domy na sardinském pobřeží. Například Lombardie je hlavním zdrojem italských turistů na Sardinii (2,2 milionu přenocování v roce 2024)ansa.it, a mnoho Lombarďanů investuje do rekreačních nemovitostí v okolí Olbie, Arzacheny nebo Villasimiusu. Tyto domácí kupce láká krása ostrova a pro některé i rodinné vazby (Sardinie má vysokou míru emigrace, takže někteří kupující z pevniny jsou rodilí Sardinci, kteří „kupují zpět domů“). V roce 2024 domácí poptávka vzrostla, protože italská ekonomika se mírně zotavila a lidé nadále hledali investice do životního stylu po covidu. Národní data ukázala, že transakce s nemovitostmi mimo velká města si vedly poměrně dobře globalpropertyguide.com, což naznačuje, že Italové stále kupují druhé domovy. Kupující z pevniny jsou však také citliví na cenu – éra levných letů a práce na dálku umožnila krátkodobé pobyty, takže někteří volí pronájem místo vlastnictví. Přesto asi 47 % rekordních turistických nocí na Sardinii v roce 2024 připadlo na Italy (a 53 % na cizince) ansa.it, což znamená, že Italové zůstávají klíčovými nájemci i kupci. Regiony jako Řím/Lazio, Piemont a Emilia-Romagna také posílají kupce na Sardinii (často hledají klidnější alternativy k Toskánsku nebo Ligurii). Zajímavým faktorem je trend „jižní renesance“ – někteří italští profesionálové se stěhují z přeplněných severních měst na jih (včetně Sardinie) za lepší kvalitou života, protože práce na dálku je více akceptována. To přineslo malý příliv nových stálých obyvatel (například bývalí Milánci se stěhují do Cagliari nebo pracují na dálku ze sardinské usedlosti). Shrnutí: Italové z pevniny významně přispívají ke střednímu a vyššímu segmentu, zejména v letoviscích a nových projektech, kde často přeplácejí místní, ale stále soutěží s cizinci.
• Zahraniční kupci: Mezinárodní kupci jsou v roce 2025 nejdynamičtější silou na realitním trhu na Sardinii. Zájem o nemovitosti na Sardinii ze zahraničí v posledních letech prudce vzrostl. Podle portálu Gate-away (italský realitní portál pro zahraniční kupce) vzrostl počet žádostí ze zahraničí o Sardinii o +31 % v 1. pololetí 2023 oproti 1. pololetí 2022 – nejvyšší nárůst ze všech italských regionů gate-away.com gate-away.com. To navázalo na nárůst o +27 % v roce 2022 oproti 2021 unionesarda.it. V absolutních číslech představuje Sardinie přibližně 5–6 % dotazů zahraničních kupců v Itálii, což ji řadí na 6.–7. místo mezi regiony (Toskánsko zůstává č. 1) gate-away.com. Co je pozoruhodné, je kde cizinci na ostrově nakupují: drtivě na severu a v pobřežních oblastech. V lednu 2023 směřovalo 77 % zahraničních žádostí o bydlení na Sardinii do provincie Sassari (sever) oproti pouhým 5 % do oblasti Cagliari unionesarda.it. Nejžádanější obcí byla La Maddalena (11,8 % žádostí), následovaná Badesi (8,8 %), Trinità d’Agultu (7,3 %) a Budoni (7,3 %) unionesarda.it – všechny na severním pobřeží. To odpovídá pozorování místních makléřů: cizinci milují přímořské a malebné lokality, často ty méně objevené, protože nabízejí krásu i hodnotu. Výrazným trendem je diverzifikace národností: tradičně Němci a Britové byli největšími skupinami kupujících na Sardinii, ale nyní vedou v počtu dotazů Američané. USA tvořily asi 23–30 % zahraničních žádostí (v závislosti na období) unionesarda.it gate-away.com, následovalo Německo (~18–19 %) unionesarda.it, poté Velká Británie (~8–10 %) a Francie (~6–7 %) <a href=“unionesarda.it gate-away.com. Kupující ze Švýcarska, Nizozemska, Belgie a Skandinávie jsou také stále více přítomní gate-away.com. Za zmínku stojí, že zájem ze Španělska a východní Evropy také vzrostl (španělské poptávky vzrostly v roce 2022 o 211 %) unionesarda.it a objevují se nová tržiště jako Polsko (polská turistická přítomnost vzrostla v roce 2024 o 50 %) ansa.it. Proč cizince Sardinie přitahuje? Hlavními motivátory jsou přírodní krása ostrova (smaragdové moře, nedotčené pláže), uvolněný životní styl a bezpečnost a relativně přijatelné ceny ve srovnání s jinými středomořskými destinacemi. Sardinie také nabízí různé typy nemovitostí, které cizince lákají – od moderních bytů připravených k nastěhování přes rustikální vesnické domy až po luxusní rezidence. Mnoho Američanů a Seveřanů hledá domy pro důchod nebo polodůchod, kde mohou trávit část roku. Skutečně, téměř 75 % zahraničních kupujících na Sardinii je starších 55 let unionesarda.it, což ukazuje na demografii před důchodem a v důchodu. Často hledají pomalejší tempo, kvalitní zdravotní péči (italský zdravotní systém je dostupný a Sardinie má slušná zařízení) a samozřejmě skvělé počasí. Skutečnost, že cizinci mohou v Itálii volně nakupovat (málo omezení) a italské vízové možnosti (například vízum pro volitelný pobyt pro důchodce) tyto nákupy také usnadňují. Preference cizinců: Podle údajů zahraniční kupující na Sardinii hledají hlavně vily (35,6 %), následují byty (20 %) a řadové domy (10,7 %)unionesarda.it. Drtivá většina chce nemovitosti v obyvatelném stavu – více než 90 % hledá nové nebo plně zrekonstruované domyunionesarda.it, spíšenež potřeba rekonstrukce (pravděpodobně aby se vyhnuli italské byrokracii ohledně renovací ze zahraničí). Zahrada nebo venkovní prostor je prioritou (přes 70 % zájemců jej chce)unionesarda.it, což dává smysl vzhledem ke klimatu a trendu venkovního života. Překvapivě většině nevadí absence bazénu (pouze třetina si bazén přeje)unionesarda.it, možná jsou spokojeni s blízkostí moře. Rozpočty zahraničních kupujících se liší: asi 39 % cílí na 100–250 tisíc €, 23 % míří na 250–500 tisíc €, 20 % pod 100 tisíc € a přibližně 18 % nad 500 tisíc € (včetně asi 9 % nad 1 milion €)unionesarda.it. To ukazuje značný rozptyl – od lovců výhodných nabídek po zájemce o luxus – ale střední třída (100–500 tisíc €) je sladkým bodem, kde leží dvě třetiny zahraniční poptávky. Mnoho Američanů například hledá venkovské domy pod 300 tisíc dolarů, což Sardinie může nabídnout ve velkém, zatímco jiní z Velké Británie/Německa mohou prodat nemovitost doma a reinvestovat 400 tisíc € do domu na sardinském pobřeží. Dopady Brexitu a měnových faktorů: Britská poptávka, ačkoliv stále významná, čelí určitým překážkám. Po Brexitu ztratili občané Spojeného království automatické právo na pobyt v EU, což znamená, že koupě rekreačního domu nyní přináší další byrokracii při dlouhodobých pobytech. Navíc oslabení libry vůči euru od referenda o Brexitu způsobilo, že nemovitosti v eurech jsou pro Brity dražšíinvestropa.com. Podle Investropy se očekává, že tyto faktory spolu s ekonomickou nejistotou v UK sníží zájem britských kupujících o Sardinii do budoucnainvestropa.cominvestropa.com. Skutečně, podíl britských poptávek (kolem 8–9 %) je nižší než před deseti lety, kdy Britové často patřili mezi hlavní zahraniční kupce. Mezitím silný dolar v letech 2022–23 učinil Itálii relativně levnější pro Američany, což částečně vysvětluje nárůst amerických kupujících. Příznivé směnné kurzy (a touha po „útěku za Dolce Vita“) vedly k tomu, že se Američané stali hnací silouinvestropa.cominvestropa.com. Další faktory poptávky: Kromě národnosti poptávku ovlivňují i určité životní trendy. Práce na dálkuJedním z nich je – s lepším internetem tráví někteří cizinci (a Italové) v Sardinii měsíce při práci na dálku. Region dokonce experimentoval s přilákáním digitálních nomádů (např. nabídkou dočasného bezplatného ubytování ve vesnici pro vzdálené pracovníky) investropa.com. Zdraví a dlouhověkost: Sardinie je proslulá jako „Modrá zóna“ (výjimečná dlouhověkost). To láká důchodce hledající zdravé prostředí; není to jen marketing – čistý vzduch, organické potraviny a úzce propojené komunity ostrova přitahují zájemce o zdravý životní styl. Rodinné kořeny také hrají roli: mnoho italské diaspory v Americe nebo Austrálii má sardinské kořeny a někteří se vracejí, aby koupili domy nebo pozemky svých předků. Klimatická změna a přeplněné pevniny: Po parných evropských létech a městském přelidnění se ostrov s 1,6 milionu obyvatel a rozlehlými otevřenými prostory zdá atraktivní – trend investování do méně hustě osídlených, přírodou bohatých lokalit by mohl Sardinii prospět.

Souhrnně řečeno, demografie kupujících v roce 2025 ukazuje, že Sardinie je mezinárodnější než kdy dříve. Místní poptávka je stabilní, ale omezená demografií a ekonomikou, zatímco zahraniční poptávka rychle roste, zejména v segmentech rekreačních a luxusních nemovitostí. Typický zahraniční kupující je starší (50–60 let), hledá dům u moře nebo na venkově připravený k okamžitému užívání, přičemž vedou Američané a Němci unionesarda.it. Tito kupující ovlivňují tržní trendy – například zvýšený důraz na venkovní vybavení (zahrady, terasy) a dokončené nemovitosti na klíč, čehož si developeři a prodejci všímají investropa.com investropa.com. Výzvou a příležitostí Sardinie bude vyvážit tento mezinárodní příliv s místními potřebami, zajistit, aby růst trhu prospíval komunitám a aby si ostrov zachoval právě ty kvality, které kupující přitahují.

Ekonomické, turistické a infrastrukturní vlivy

Na trajektorii trhu s nemovitostmi na Sardinii má vliv několik makro faktorů. Mezi nejdůležitější patří trendy v cestovním ruchu, širší ekonomický kontext a rozvoj infrastruktury. Tyto prvky ovlivňují poptávku a hodnotu nemovitostí po celém ostrově:

Boom cestovního ruchu a jeho dopad

Turismus je životně důležitý pro ekonomiku Sardinie a klíčovým faktorem poptávky po nemovitostech (zejména druhých domovech a pronájmech). Po útlumu během pandemie se sardinský turismus vrátil na rekordní úroveň v roce 2024. Podle oficiálních regionálních údajů v roce 2024 dorazilo téměř 4,5 milionu turistů, což je nárůst o +15 % oproti roku 2023 ansa.it ansa.it. Při průměrné délce pobytu ~4,25 dne to znamenalo 18,86 milionu přenocování v hotelech a dalších ubytovacích zařízeních ansa.it. Zásadní je, že více než polovina (53 %) těchto nocí připadla na zahraniční návštěvníky – poprvé v historii tak cizinci překonali italské turisty na ostrově ansa.it. Počet zahraničních turistů vzrostl o +22,6 % v roce 2024, zatímco počet italských návštěvníků vzrostl také o +8,3 % ansa.it.

Tento turistický boom se přímo promítá do trhu s nemovitostmi několika způsoby:

• Zvýšená poptávka po pronájmech: Více návštěvníků znamená větší poptávku po krátkodobých pronájmech – od plážových vil po městské Airbnb. Investoři, kteří vidí rostoucí počet turistů, jsou ochotni kupovat nemovitosti k pronájmu. Růst platforem jako Airbnb již vedl k tomu, že „profesionální“ hostitelé rozšiřují své portfolio v turistických zónách Sardinie (ne bez kontroverzí, jak bylo zmíněno dříve). Vysoká obsazenost a rostoucí nájmy (v některých oblastech došlo do roku 2023 k dvoucifernému růstu nájmů immobiliare.it) zajišťují dobré výnosy, a tím stimulují nákupy.
• Rostoucí zájem kupujících: Mnoho turistů se do Sardinie zamiluje a sami se stanou kupci. Je dobře pozorovaným vzorcem, že určité procento opakovaných návštěvníků se nakonec rozhodne koupit si rekreační dům. Skutečnost, že počet zahraničních turistů je na historickém maximu, je příznivá pro další růst mezinárodních kupců. Například němečtí turisté – největší skupina na Sardinii s 2,7 milionu přenocování v roce 2024 – se často proměňují v německé kupce (Německo bylo historicky hlavním zdrojem kupců nemovitostí na Sardinii) ansa.it. Podobně nárůst amerických turistů (+36 % v roce 2024, což činí USA největším mimoevropským trhem) ansa.it koreluje s větším počtem Američanů hledajících nemovitosti na ostrově.
• Regionální rozdíly: Turistická aktivita je silně koncentrovaná v určitých oblastech (Costa Smeralda, severovýchodní pobřeží, Alghero, pláže u Cagliari). Právě tyto oblasti zažívají největší realitní boom. Mezitím části vnitrozemí s malým turistickým ruchem zaznamenávají minimální dopad. Například Apulie a Sardinie vedly Itálii v růstu cen nemovitostí částečně díky svému „turistickému úspěchu“ v posledních letech agenziaentrate.gov.it. Místa, která úspěšně přitahují návštěvníky (a tím i poptávku po pronájmech a druhých domech), zažívají růst cen, zatímco ta, která zůstávají mimo turistickou mapu, mohou stagnovat. To vytváří dvourychlostní trh na Sardinii – jeden, který jede na turistické vlně, druhý zaostává.
• Prodloužená sezóna a kvalitní turistika: Vláda a turistické agentury se snaží prodloužit turistickou sezónu i mimo hlavní léto. Dochází k posunu směrem ke „kvalitní turistice“ – přilákat návštěvníky v mezisezónách (jaro, podzim) prostřednictvím gastronomických festivalů, sportovních akcí a propagace mírné zimy na Sardinii. Pokud bude tato snaha úspěšná, dále to zvýší výnosy z pronájmů a vlastnictví nemovitosti bude ještě výhodnější, protože v současnosti je mnoho rekreačních domů využíváno nebo pronajímáno pouze 3–4 měsíce v roce. Delší sezóna by mohla povzbudit více kupců, aby si investici obhájili (nebo dokonce zůstali částečně natrvalo). První známky v letech 2023–2024 ukazují růst cestování mimo hlavní sezónu; například některé oblasti hlásily zvýšený počet návštěv v září–říjnu.

Shrnuto, boom turismu je základním kamenem realitního rozmachu. Celosvětový profil Sardinie jako destinace, kterou musíte navštívit, se promítá do silné poptávky po nemovitostech. Pokud nenastanou nepředvídané události, očekává se, že turistika zůstane silná i v roce 2025 a dále – cestovní kanceláře hlásí silné rezervace a dokonce se mluví o tom, že rok 2025 by mohl překonat rekordní rok 2024, pokud trendy vydrží. Korelace je jasná: jak jde turismus, tak jde i realitní trh na Sardinii (zejména v přímořských oblastech).

Ekonomický kontext

Makroekonomické prostředí v Itálii a Evropě ovlivňuje také trh na Sardinii:

• Italská ekonomika a úrokové sazby: Italská ekonomika v roce 2024 vzrostla jen o ~0,5 % globalpropertyguide.com kvůli vysoké inflaci a nákladům na energie a očekává se, že v roce 2025 zůstane slabá. Ekonomika Sardinie je závislá na cestovním ruchu, zemědělství a službách; má tendenci kopírovat celostátní trendy, ale s nižším příjmem na obyvatele než na severu. Pozitivní je, že inflace (která byla vysoká v roce 2022) polevuje a mzdy mírně rostou. Série zvyšování úrokových sazeb Evropskou centrální bankou (v boji proti inflaci) v letech 2022-2023 zdražila hypotéky po celé Evropě. To skutečně způsobilo pokles počtu realitních transakcí v Itálii na konci roku 2022 a v roce 2023 globalpropertyguide.com, přičemž na Sardinii došlo v roce 2023 k mírnému poklesu objemu prodeje. V roce 2024 se však situace stabilizovala, protože inflace ochladla a ECB pozastavila zvyšování sazeb. Dostupnost hypoték v Itálii zůstala slušná – ve skutečnosti Banca d’Italia zaznamenala ke konci roku 2024 lepší přístup ke kreditům a méně agentů hlásilo potíže se získáním úvěru globalpropertyguide.com. Nyní mnoho analytiků očekává, že ECB zváží snížení sazeb ke konci roku 2024 nebo v roce 2025, pokud bude inflace pod kontrolou investropa.com. Samotné očekávání uvolnění sazeb zlepšilo náladu na trhu. Nižší nebo stabilní úrokové sazby by posílily kupní sílu Sardinců i Italů a podpořily trh v příštích letech.
• Nezaměstnanost a kupní síla: Sardinie má historicky vyšší nezaměstnanost než italský průměr (často v dvouciferných procentech). Nezaměstnanost mladých je problém, což nutí mladé lidi k emigraci. To snižuje místní poptávku, ale zároveň to znamená, že v ekonomice je volná kapacita, kterou pomáhá zaplnit růst cestovního ruchu. S oživením turismu nezaměstnanost na Sardinii v letech 2023-24 mírně klesla, protože přibylo sezónních pracovních míst a souvisejících služeb. Více zaměstnání a příjmů může vést k tomu, že více místních bude uvažovat o koupi nebo rekonstrukci domu. Navíc mnoho sardinských rodin spoléhá na remitence nebo důchody; italské důchodové reformy a úpravy životních nákladů mohou nepřímo ovlivnit dostupnost bydlení pro důchodce na ostrově.
• Vládní pobídky: Italská vláda zavedla různé pobídky, které se týkají nemovitostí. Jedna z relevantních pro Sardinii je „Jihopenzistický“ 7% režim jednotné daně: důchodci ze zahraničí (nebo italští expatrioti), kteří si přesunou bydliště do malého města na jihu Itálie nebo na Sardinii, si mohou zvolit platit pouze 7% daň ze všech svých zahraničních příjmů po dobu 10 let investropa.com. Tato politika, platná posledních několik let, má za cíl přilákat zahraniční důchodce. Sardinie, s mnoha způsobilými městy, skutečně přilákala některé důchodce z USA, Velké Británie atd., kteří využívají tento režim. I když čísla nejsou obrovská, je to pro realitní makléře pro tuto demografickou skupinu prodejní argument. Další opatření: Italská paušální daň 100 000 € pro osoby s vysokým čistým jměním, které získají italské daňové rezidentství (není specifická pro jih) – to přilákalo některé ultra-bohaté cizince, aby se usadili v Itálii, a několik jich koupilo nemovitosti v luxusním sektoru na Sardinii v rámci tohoto režimu (užívají si daňově zastropované globální příjmy). Na druhou stranu je důležitá fiskální stabilita Itálie a daně z nemovitostí: Itálie nemá roční daň z majetku na nemovitosti (kromě malé místní daně z druhých domovů, IMU), což je ve srovnání s některými jinými zeměmi výhodné a činí vlastnictví nemovitosti v Itálii relativně daňově nenáročné ročně. Probírala se aktualizace katastrálních hodnot (což by mohlo zvýšit daně z nemovitostí), ale k tomu do roku 2025 nedošlo.
• Ostrovní charakter a životní náklady: Ostrovní povaha Sardinie znamená, že některé náklady (energie, doprava zboží) jsou vyšší. Probíhají však opatření ke zmírnění těchto nákladů: například italský stát dotuje některé letecké a trajektové linky (Continuità Territoriale), aby byla doprava pro obyvatele cenově dostupná. Princip „ostrovnosti“ byl v roce 2022 přidán do italské ústavy, což uznává nevýhody, kterým ostrovy čelí, a vede to k vyčlenění speciálních fondů na rozvoj Sardinie. To by mohlo nepřímo pomoci realitnímu trhu zlepšením infrastruktury a ekonomických vyhlídek v průběhu času. Co se týče energie, Sardinie prochází projektem metanizace – velkým infrastrukturním projektem na propojení ostrova s plynovody gem.wiki. Historicky Sardinie neměla plynovou síť a spoléhala na LPG a naftu, které jsou dražší. Nové plynovody (očekávané dokončení v polovině dekády) sníží náklady na energii pro domácnosti i podniky, což může učinit život (a výstavbu) na Sardinii levnější a ekologičtější, a tím zvýšit její atraktivitu.

Rozvoj infrastruktury

Modernizace infrastruktury v oblasti dopravy, urbanismu a technologií hrají klíčovou roli při utváření trhu s nemovitostmi na Sardinii:

• Letecké spojení: Tři sardinská letiště (Cagliari Elmas, Olbia Costa Smeralda, Alghero Fertilia) jsou životními tepnami ostrova. V letech 2023–2024 došlo u všech k rozšíření linek. Například Olbia získala nové přímé lety na Blízký východ (sezónní) a do dalších evropských měst. Správa letiště Alghero (SOGEAAL) navázala partnerství s olbijským letištěm (GEASAR) za účelem vytvoření synergií a přilákání více dopravců investropa.com. Cagliari zůstává v provozu celoročně s několika nízkonákladovými i tradičními aerolinkami. Čím snazší je dostat se na Sardinii, tím více roste poptávka po nemovitostech – zejména ze strany majitelů druhých domovů, kteří chtějí rychlý přístup. Pozoruhodné je, že počet cestujících v červenci–srpnu 2023 dosáhl 5,4 milionu, což je meziročně nárůst o 6,3 %investropa.com, což ukazuje na rostoucí konektivitu. Kromě toho roste zájem o využívání soukromých letadel nebo menších letišť (jako Arbatax či Oristano pro všeobecné letectví) mezi náročnější klientelou. Plánované vodíkové vlakové spojení v Algheru (první svého druhu v Itálii) z centra města na letiště zvýší atraktivitu Alghera jako víkendové destinace, jakmile bude v provozu fuelcellsworks.com. Všechny tyto faktory ukazují na zlepšenou dostupnost, která historicky koreluje s vyšším zájmem o nemovitosti (jak bylo vidět, když na Sardinii v 2000s přišly nízkonákladové lety a zvýšil se počet nákupů z Velké Británie/Německa).
• Silnice a přístavy: Uvnitř Sardinie se investuje do modernizace silnic – dálnice SS 131 „Carlo Felice“ (hlavní severojižní tepna) prochází průběžnými vylepšeními, aby se zkrátily doby cestování mezi Cagliari, Oristanem, Sassari a Porto Torres. Také východní koridor SS125 byl v některých úsecích směrem na Olbii modernizován. U přímořských nemovitostí může být blízkost přístavu faktorem: Sardinské trajektové přístavy (Olbia, Porto Torres, Golfo Aranci, Cagliari, Arbatax) mají modernizované terminály, aby zvládly zvýšený turistický ruch i potřeby obyvatel. Roste také výletní turistika; Cagliari a Olbia v posledních letech přivítaly více výletních lodí, což zvyšuje prestiž těchto měst a potenciálně přivádí některé pasažéry zpět jako dlouhodobější návštěvníky nebo kupce. V roce 2024 měl přístav Cagliari rekordní sezónu výletních lodí a jsou v plánu rozšíření přístavních zařízení pro jachty v několika městech. Mariny a infrastruktura pro jachting jsou zvláště důležité pro luxusní trh – např. rozšíření mariny v Porto Cervo nebo nové mariny v méně známých místech jako Teulada či Santa Teresa mohou podpořit rozvoj luxusních nemovitostí v dané oblasti (domy s vlastním molem apod.).
• Obnova měst: Sardinská města a obce využívají národní a evropské fondy na obnovu měst. Například regionální vláda oznámila 35 milionů eur v roce 2025 na projekty obnovy měst podle Regionálního finančního zákona 2024 agenzianova.com. Tyto prostředky jsou určeny na zlepšení historických center, veřejných prostranství a kvality bytového fondu. V Cagliari probíhá několik projektů – rekonstrukce nábřeží (oblast su Siccu), nové parky a obnova historických památek – což činí město obyvatelnějším a atraktivnějším. Menší města jako Sassari, Nuoro, La Maddalena mají také projekty na renovaci náměstí, kulturních míst nebo bývalých průmyslových oblastí (často s ohledem na turistiku nebo komunitní využití). Viditelně zlepšená města mohou zvýšit hodnotu nemovitostí. Příkladem je: obnova barevného starého města Bosa v uplynulém desetiletí pomohla dostat město na turistickou mapu a zvýšila zájem o nemovitosti v této oblasti. Podobné efekty lze očekávat, jakmile budou dokončeny projekty zkrášlování a infrastruktury po celém ostrově.
• Technologie a inženýrské sítě: Internetové připojení se na Sardinii výrazně zlepšilo. Optický internet byl zaveden v Cagliari a dalších větších městech a dokonce i mnoho vesnic je nyní připojeno nebo má naplánované vylepšení v rámci italského národního plánu rozvoje širokopásmového internetu. To je zásadní pro přilákání vzdálených pracovníků a zajištění moderního komfortu. Energetická infrastruktura se také vyvíjí – Sardinie investuje do obnovitelných zdrojů energie (větrné farmy, solární parky) a spolehlivosti sítě. Diskutuje se také o propojení Sardinie s italskou pevninskou sítí podmořským kabelem (tzv. „Tyrrhénský spoj“), což by mohlo zajistit stabilní dodávky elektřiny a případně snížit náklady. Vodohospodářská infrastruktura (přehrady, akvadukty) je další oblastí: historicky měla Sardinie problémy se suchem, ale nové projekty hospodaření s vodou (například téměř 50 let zpožděná přehrada Monte Nieddu, nyní plánovaná k dokončení do roku 2028 unionesarda.it) mají za cíl zajistit vodu pro obce a zemědělství, což nepřímo podporuje potenciál rozvoje nemovitostí.
• Významné projekty: Jedinečným infrastrukturním projektem v přípravě je Einsteinův dalekohled, observatoř nové generace pro gravitační vlny navržená v sardinských horách (oblast dolu Sos Enattos) einstein-telescope.it. Region na jeho podporu vyčlenil 20 milionů eur einstein-telescope.it. Pokud EU vybere Sardinii pro tento zhruba dvoumiliardový projekt, přinese to do roku 2028 příliv vědců a investic, což by mohlo tuto oblast (provincie Nuoro) proměnit novými pracovními místy a poptávkou po bydlení. Ačkoliv je to dlouhodobé a spekulativní, ukazuje to ambici Sardinie hostit velké projekty, které překračují pouze turistický rámec.

V podstatě zlepšení infrastruktury postupně odbourávají historické nevýhody Sardinie, jako jsou vzdálenost a ostrovní izolace. Lepší dopravní spojení, moderní vybavenost a obnova měst zvyšují atraktivitu ostrova jak pro život, tak pro investice. Na to reagují i trhy s nemovitostmi: nemovitosti v blízkosti nové infrastruktury (ať už jde o vlakovou zastávku, zrekonstruované centrum města nebo novou marinu) často zaznamenávají nárůst hodnoty. Například oblasti kolem budoucí železniční trati v Algheru nebo zrekonstruovaného nábřeží v Cagliari by se mohly stát žádanějšími. Stejně tak obecný pocit, že se Sardinie stává propojenější a rozvinutější, snižuje u některých kupujících obavy z „odlehlého ostrova“.

Předpovědi a projekce na příštích několik let

Při pohledu do budoucna je výhled pro trh s nemovitostmi na Sardinii v příštích několika letech (do konce tohoto desetiletí) opatrně optimistický, s určitými rozdíly podle segmentu. Níže jsou uvedeny klíčové předpovědi a projekce podpořené daty a komentáři odborníků:

• Pokračující růst cen: Většina analytiků očekává, že hodnota nemovitostí na Sardinii bude v blízké budoucnosti dále růst, i když celkově mírným tempem. Nomisma (přední italský výzkumný ústav) předpovídá, že ceny domů v Itálii porostou mírně (asi +1,5 % nominálně v roce 2023 a podobně nízkým jednociferným tempem do roku 2026) grimaldi.casa. Sardinie, která v poslední době překonala celostátní průměr, by v tom mohla pokračovat díky svým specifickým faktorům (turismus, zahraniční poptávka). Analýza trhu společnosti Investropa předpovídá, že ceny na Sardinii porostou v příštích letech zhruba o 3–7 % ročně investropa.com. Vyšší konec tohoto rozmezí se pravděpodobně bude týkat vysoce žádaných přímořských oblastí, zatímco některé vnitrozemské trhy mohou zaznamenat růst 0–2 %. Klíčové faktory podporující růst cen: omezená nová nabídka (výstavba je slabá a omezena regulacemi investropa.com), rostoucí zahraniční investice a prestiž ostrova, která nejeví známky útlumu. I přes globální ekonomické nejistoty je nemovitost v žádaných lokalitách na Sardinii považována za solidní aktivum – jak pro osobní užití, tak jako ochrana proti inflaci.
• Hotspoty v čele změn: Očekává se, že nejvíce porostou regiony, které jsou již nyní „žhavé“. Počítejte s tím, že severovýchodní pobřeží (Gallura) bude pokračovat ve výrazném růstu, zejména v segmentu luxusu. Prime Index společnosti Savills již zaznamenal, že Costa Smeralda měla v roce 2023 nejvyšší růst cen v Itálii (kromě jezera Como) savills.ca, a tento trend by měl pokračovat, protože ultrabohatí kupci zůstávají aktivní. Místa jako Olbia, Arzachena, Palau, Santa Teresa Gallura mohou zaznamenat nadprůměrné zhodnocení díky nedostatku nemovitostí a zlepšení infrastruktury (např. nový přístav v Santa Teresa, modernizace letiště v Olbii). Alghero a okolí na severozápadě je další oblast, kterou je třeba sledovat – její kombinace kultury a nižších výchozích cen jí dává prostor k růstu; jedna z projekcí dokonce předpovídá, že hodnoty nemovitostí v kulturně bohatých oblastech jako Alghero dosáhnou vrcholu kolem konce roku 2024, jak roste mezinárodní zájem investropa.com. Cagliari může zaznamenat stabilní, ale nevýrazný růst (možná 2–4 % ročně) – je více vázáno na místní ekonomiku, ale jako hlavní město s omezeným prostorem má stabilní vzestupný trend. Někteří odborníci se domnívají, že jih Sardinie (po období zaostávání) by mohl být také „připraven na oživení“ v prodejích i cenách investropa.com, zejména pokud se sníží úrokové sazby a domácí kupci se ve větším počtu vrátí na trh.
• Pomalý pruh pro venkovské trhy: Bohužel ne všechny oblasti budou mít z růstu stejný prospěch. Očekává se, že venkovské a vylidňující se oblasti budou mít potíže nebo dokonce nominálně klesnou na hodnotě. Probíhající trend urbanizace znamená, že pokud nedojde k výrazné revitalizaci, poptávka v mnoha vnitrozemských vesnicích zůstane slabá. Investropa výslovně předpovídá, že ceny venkovských nemovitostí na Sardinii budou zaostávat kvůli úbytku obyvatelstva investropa.com – v některých případech mohou ceny vzrůst jen o 1 %, což v reálném (inflačně očištěném) vyjádření může znamenat mírný pokles. Očekává se, že tato mezera mezi městy/pobřežím a vnitrozemím se bude zvětšovat investropa.com. Na druhou stranu, jakýkoli úspěšný příběh (například město přilákající vzdálené pracovníky nebo nová iniciativa kulturního turismu) může vytvořit obrat v mikrotrhu. Obecně však jistou sázkou zůstávají lokality s ekonomickou/turistickou vitalitou.
• Úpravy na trhu s pronájmy: Výhled trhu s pronájmy je složitý. Krátkodobé pronájmy by měly zůstat ziskové, protože turistika zůstává silná. Nicméně, jak více majitelů vstupuje do oblasti rekreačních pronájmů (vzhledem k úspěchu Airbnb atd.), může dojít k zvýšené konkurenci, která omezí růst nájemného. Ve skutečnosti zpráva uvedla, že koncem roku 2024 nájmy v Itálii začaly mírně klesat (-0,8 % meziročně na celostátní úrovni v říjnu 2024), protože nabídka pronájmů rostla investropa.com. Sardinie může následovat tento trend na trzích s vysokou hustotou pronájmů: pokud se na trh dostane příliš mnoho nových pronajímaných nemovitostí (nová výstavba nebo přestavby), majitelé možná budou muset upravit ceny, aby udrželi obsazenost. Proto dlouhodobé výnosy z pronájmů mohou mírně klesnout. U dlouhodobých pronájmů, pokud klesnou úrokové sazby a více lidí bude kupovat místo pronajímání, může být menší tlak na růst nájmů. Ale vzhledem k vysoké míře vlastnictví domů na Sardinii je poptávka po pronájmech převážně od lidí v přechodném období (studenti, dočasní pracovníci) nebo nízkopříjmových domácností – což není rychle rostoucí skupina. Celkově lze očekávat, že nájmy budou zhruba kopírovat inflaci, přičemž prémiové rekreační lokality si stále udrží vyšší ceny v hlavní sezóně a městské nájmy porostou jen mírně, pokud vůbec. Investoři, kteří počítají s neustálým růstem nájmů, by měli být realističtí; zlaté období obrovských skoků (jako 39% nárůst nájmů na toskánském venkově v roce 2023 savills.ca) nemusí pokračovat.
• Dynamika zahraničních kupců: Všechny ukazatele naznačují, že zájem zahraničních kupců zůstává silný nebo dokonce roste. Zpráva Gate-away z roku 2024 zdůraznila silnou zahraniční poptávku po italských nemovitostech gate-away.com. Sardinie konkrétně těží z globálních trendů: důchodci hledající slunce, lidé na dálku hledající životní styl a dokonce i geopolitické faktory (někteří Američané/Kanaďané hledají Evropu jako stabilní útočiště atd.). S plně obnoveným cestováním po pandemii objevuje Sardinii stále více lidí. Slabými místy mohou být: a) pohyby měn – např. pokud euro výrazně posílí vůči USD/GBP, může to ochladit americké nebo britské nadšení; b) globální recese – pokud dojde k hospodářskému poklesu v klíčových zdrojových zemích, nákupy druhých domovů se mohou zastavit. Pokud však tyto faktory nenastanou, mezinárodní poptávka by měla zůstat pilířem trhu. Někteří dokonce předpovídají, že Sardinie se stane stále více „mezinárodní“ v oblasti vlastnictví nemovitostí, podobně jako trhy v Toskánsku nebo Algarve, kde je vysoký podíl expatů mezi majiteli domů. To bude i nadále tlačit ceny nahoru v přímořských oblastech.
• Ekonomické neznámé: Existuje několik neznámých, které by mohly ovlivnit prognózu. Pokud evropská/světová ekonomika v roce 2025 upadne do recese, trh s nemovitostmi by se mohl zpomalit. Zatím je prognóza pro Evropu mírný růst, ale nejistoty (ceny energií, válka na Ukrajině atd.) přetrvávají. Na druhou stranu, pokud inflace zůstane nízká a úrokové sazby se sníží, mohlo by to výrazně oživit domácí poptávku, protože Italové, kteří odkládali nákupy z důvodu nákladů, by se mohli vrátit na trh. Dále mohou trh ovlivnit vládní politiky jako nové pobídky na bydlení nebo daňové změny. Například jakýkoli krok k opětovnému zavedení významných pobídek na renovace by mohl vyvolat vlnu investic do starších nemovitostí. Stejně tak, pokud Itálie zavede přísnější pravidla pro krátkodobé pronájmy (některá města o to usilují), mohlo by to změnit strategii některých investorů od čistě výnosových pronájmů k nákupům pro osobní užití.
• Dlouhodobý výhled: Z dlouhodobého hlediska základní faktory Sardinie – omezené množství pozemků (zejména na chráněných pobřežích), vysoká kvalita životního prostředí a atraktivita – naznačují, že nemovitosti zde si udrží hodnotu a pravděpodobně porostou rychleji než inflace. Významným dlouhodobým faktorem je změna klimatu: klima na Sardinii je horké, ale obecně mírnější než na pevninském jihu Itálie díky mořským větrům a není zde tolik zástavby. Zatímco některé středomořské destinace se potýkají s nadměrným rozvojem nebo extrémními vedry, Sardinie může být vnímána jako relativně lepší volba (i když i zde se vyskytují vlny veder, má rozsáhlé zelené vnitrozemí a klima zmírněné mořem). Závazek ostrova chránit přírodu (velké části pobřeží zůstávají nedotčené) znamená, že vlastnictví části Sardinie by se v průběhu desetiletí mohlo stát ještě exkluzivnějším. Někteří odborníci proto tvrdí, že nemovitosti na Sardinii jsou solidní dlouhodobou investicí pro mezigenerační bohatství, zejména v segmentu luxusu a dobře situovaných lokalit.

Závěrem lze říci, že prognóza pro trh s nemovitostmi na Sardinii je pozitivní, s očekáváním stálého růstu cen, zejména v turisticky oblíbených a luxusních oblastech, v letech 2025–2027. Celkový růst může být v procentech mírný (střední jednociferná čísla ročně), ale to je na pozadí širšího italského trhu s nízkým růstem – což znamená, že Sardinie pravděpodobně překoná celostátní průměr v trendech hodnoty nemovitostí agenziaentrate.gov.it. Kupující hledající rychlé spekulativní zisky je nemusí najít plošně, ale ti, kteří investují pro životní styl a dlouhodobou hodnotu, mají šanci být odměněni. Jako vždy, výsledek určí lokalita a typ nemovitosti: vila s výhledem na moře v Porto Rotondo může zaznamenat výrazné zhodnocení a likviditu, zatímco dům v odlehlé vesnici může vyžadovat trpělivost, než přinese výnos (pokud vůbec). Hlavní závěr z projekcí: budoucnost nemovitostí na Sardinii vypadá slibně, ukotvená v trvalé atraktivitě a omezené nabídce, i když se bude vyvíjet různým tempem napříč tímto rozmanitým ostrovem.

Právní a regulační prostředí

Vlastnictví a převod nemovitostí na Sardinii (a v Itálii obecně) se řídí stabilním právním rámcem, který je poměrně příznivý pro zahraniční investory, přičemž stojí za zmínku některé nedávné změny. Níže uvádíme důležité právní/regulační body, včetně pravidel pro zahraniční vlastnictví, procesu transakce, daní a nových předpisů, které ovlivňují trh:

Zahraniční vlastnictví a práva: Itálie neukládá žádná obecná omezení pro zahraniční fyzické osoby při nákupu nemovitostí. Kupující ze zemí EU mají plná práva stejná jako Italové. Občané mimo EU mohou také nakupovat volně, za předpokladu, že jejich domovská země má recipročně umožněn nákup Italům italianrealestatelawyers.com. Tato podmínka reciprocity je splněna většinou západních zemí (USA, Kanada, Velká Británie, Austrálie atd.) a mnoha dalšími. Prakticky Američané, Britové, Evropané atd. mohou vlastnit nemovitosti na Sardinii bez nutnosti místního občanství nebo pobytu. Stačí pouze italský daňový kód (codice fiscale) a platný průkaz totožnosti idealista.it. K nákupu nemovitosti není potřeba žádné zvláštní povolení. Tento liberální přístup učinil z Itálie atraktivní destinaci pro mezinárodní kupce.

Vlastnictví však automaticky nezaručuje pobyt. Majitelé mimo EU mohou v Itálii (podle schengenských pravidel) pobývat bez víza až 90 dní během 180 dní. Pro delší pobyt nebo trvalý přesun musí získat vízum (například vízum pro pobyt z vlastních prostředků pro důchodce nebo investiční vízum). Po Brexitu občané Velké Británie nyní spadají do této kategorie: nemovitost mohou koupit snadno, ale pokud chtějí zůstat déle než 3 měsíce v kuse, potřebují vízum nebo povolení k pobytu. To znamená „více byrokracie a nákladů“ pro Brity, jak uvádí investropa.com, například žádost o vízum pro pobyt z vlastních prostředků a zdravotní pojištění pro celoroční pobyt ve svém sardinském rekreačním domě. Výsledkem je, že někteří britští zájemci jsou opatrnější, i když mnozí stále pokračují, protože samotný nákup není omezen.

Shrnuto, cizinci jsou na sardinském trhu s nemovitostmi vítáni a vlastnická práva jsou italským právem silně chráněna. Na Sardinii je mnoho zahraničních vlastníků, kteří si plně užívají vlastnictví svých vil nebo apartmánů. Itálie také umožňuje zahraničním vlastníkům pronajímat své nemovitosti (při řádném zdanění) a převádět výnosy z prodeje do zahraničí atd., bez zásadních překážek.

Proces transakce a reformy: Nákup nemovitosti na Sardinii zahrnuje standardní italský převodní proces, který je přísně regulován kvůli zajištění bezpečnosti. Klíčové kroky jsou: předběžná smlouva (Compromesso) se zálohou (caparra, často 10–30 %) investropa.com, následovaná prověrkou (kontrola vlastnického práva, ověření zástav nebo katastrálních problémů), poté konečný akt (Rogito) podepsaný před notářem investropa.com. Notář je nestranný veřejný činitel, který ověřuje totožnost, zajišťuje, že nemovitost je bez právních vad, vybírá daně a registruje listinu. Je povinný u všech prodejů nemovitostí. Zahraniční kupující obvykle udělují plnou moc svému italskému právníkovi nebo důvěryhodné osobě, pokud nemohou být při uzavření v Itálii osobně přítomni. Potřebné dokumenty jsou minimální: pas, daňový kód, a pokud je kupující nerezident, prostředky musí být obvykle převedeny přes italské bankovní účty (pro doložení toku peněz dle zákonů proti praní špinavých peněz).

Nedávným vývojem v italském právním prostředí je „Riforma Cartabia“ (pojmenovaná po bývalé ministryni spravedlnosti Martě Cartabia), která vstoupila v platnost v lednu 2023, přičemž některá opatření platí od června 2023 italymagazine.com. Tato reforma zásadně mění občanskoprávní řízení, včetně těch týkajících se soudních dražeb nemovitostí (exekucí). Cílem je zefektivnit a více otevřít trh s exekucemi, a více jej integrovat s otevřeným trhem italymagazine.com. Jedním z aspektů je umožnění přímého prodeje zabavených nemovitostí mimo tradiční dražbu, pod soudním dohledem italymagazine.com. Dále se zlepšuje inzerce soudních prodejů a usnadňuje se účast jednotlivců (včetně cizinců) online italymagazine.com italymagazine.com. Proč je to důležité? V Itálii je velké množství nesplácených úvěrů a nemovitostí vázaných v dlouhých exekučních procesech. Uvolněním těchto nemovitostí by se nabídka nemovitostí na prodej mohla v příštích letech zvýšit italymagazine.com. Na Sardinii, kde exekuce existují, ale nejsou tak masivní jako ve velkých městech, by to přesto mohlo přinést na trh některé problémové nemovitosti (často staré byty nebo nedokončené domy) za výhodné ceny, a tím dát kupujícím více možností a případně mírně ztlumit ceny. Reforma je velmi nová, takže její dopad se bude projevovat postupně. Celkově jde o reformu příznivou pro kupující, která zvyšuje transparentnost a mohla by přilákat více investorů (i zahraničních) k účasti na soudních dražbách, které byly dříve považovány za složité a určené jen pro zasvěcené.

Dalším aspektem soudní reformy je zrychlení a digitalizace procesu zápisu nemovitostí, ale tradiční notářský systém zůstává zachován. Hovoří se o tom, že by notáři mohli v budoucnu provádět plně digitální zápisy, ale k roku 2025 očekávejte jako standard osobní podpis u notáře nebo podpis na základě plné moci.

Daně a náklady: Při koupi na Sardinii jsou daně stejné jako kdekoli jinde v Itálii: daň z registrace, katastrální daň a hypoteční daň. Pro jednotlivce kupujícího druhou nemovitost (nerezident nebo nevyužívající výhod prima casa) je registrační daň 9 % z katastrální hodnoty (která je obvykle nižší než tržní hodnota), plus drobné fixní poplatky (typicky 50 € + 50 €). Pokud má někdo nárok na prima casa (první bydliště) – to znamená, že se stane rezidentem v dané obci nebo ji alespoň prohlásí za své hlavní bydliště a nevyužil tuto výhodu jinde – registrační daň je pouze 2 % z katastrální hodnoty investropa.com. Mnoho cizinců nevyužije prima casa, pokud neplánují přestěhování a získání rezidence v Itálii; ale občané EU ji někdy využívají, a dokonce i někteří mimo EU, pokud tam chtějí žít. Novostavby od developera podléhají DPH (místo registrační daně) – 10% DPH (nebo 4 %, pokud prima casa a splněna rezidenční kritéria). Luxusní kategorie domů (kategorie A/1, A/8) mají 22% DPH. Sardinie nemá žádné další kolky nad rámec celostátního standardu. Roční daň z nemovitosti (IMU) je nulová pro hlavní bydliště a platí se za druhé domy – obvykle několik set až pár tisíc eur v závislosti na hodnotě nemovitosti a sazbách obce. Významné je, že venkovské a historické domy někdy mají daňové úlevy nebo výjimky (např. pokud jsou registrovány jako zemědělská nemovitost nebo jsou v rekonstrukci).

Profesionální poplatky zahrnují notářské poplatky (přibližně 1–2 % z ceny) investropa.com, provizi realitní kanceláře (obvykle 3 % kupující a 3 % prodávající) investropa.com, a právní poplatky, pokud si někdo najme právníka (není povinné, ale doporučené pro zahraniční kupce, cca 1 % z ceny). Celkově transakční náklady obvykle činí kolem 10–15 % kupní ceny pro zahraničního kupce, když se připočtou daně a poplatky investropa.com. To je důležité pro finanční plánování – jak poznamenal Investropa, častou chybou je podcenění těchto dodatečných nákladů investropa.com investropa.com. Hypoteční úvěry pro cizince jsou dostupné u některých italských bank, ale mnoho zahraničních kupců kupuje za hotové nebo financuje ve své domovské zemi kvůli jednoduššímu procesu.

Předpisy pro pronájem: S nárůstem krátkodobých pronájmů Itálie zavedla nová pravidla. Jak již bylo zmíněno, od konce roku 2024 musí pronajímatelé získat CIN (Codice Identificativo Nazionale) pro každou nemovitost určenou ke krátkodobému pronájmu a uvádět jej v inzerátech ajo.casa. Sardinie, stejně jako ostatní regiony, má nyní databázi turistických pronájmů. Daňová pravidla navíc stanoví, že pokud pronajímáte více než 4 nemovitosti v Itálii, považuje se to za podnikatelskou činnost, která vyžaduje podnikatelskou registraci SCIA a podléhá odlišnému daňovému režimu; nedodržení může vést k pokutám ve výši 2 000–10 000 € lodgecompliance.com. Standardní daň z příjmů z pronájmu pro fyzické osoby je 21 % (Cedolare Secca) na rezidenční nájmy, což mnozí využívají i pro rekreační pronájmy. Na celostátní úrovni se diskutuje o tom, že by města mohla dostat pravomoc omezit turistické pronájmy v určitých zónách, ale takový zákon zatím nebyl přijat. Sardinie dosud nezavedla celoplošné limity, ačkoli několik oblíbených obcí o omezeních uvažovalo. Například se objevily zvěsti, že některá přímořská města by mohla omezit vydávání nových licencí na B&B, aby zachovala bydlení pro místní – v současnosti je však přístup spíše o registraci a dodržování předpisů než o limitech. Pokud plánujete koupit a pronajímat, buďte připraveni tato pravidla dodržovat. Také stanovy některých luxusních bytových komplexů (zejména v Costa Smeralda) mohou omezovat krátkodobý podnájem, což je třeba ověřit při prověrce před koupí.

Stavební a územní zákony: Sardinie má jedny z nejpřísnějších italských předpisů pro využití půdy, zejména podél pobřeží, podle Piano Paesaggistico Regionale (PPR). Výstavba je silně omezena v určité vzdálenosti od pobřeží (obvykle 300 metrů, a více v některých nedotčených oblastech), pokud se nejedná o území v rámci městských hranic. Tato politika, původně zavedená v polovině 2000. let, udržela pobřeží relativně bez výškových budov. V roce 2023 se sardinská regionální vláda pokusila zavést nový zákon „Piano Casa“, který by uvolnil některá pravidla pro rozvoj – umožnil by určité rozšíření stávajících budov a výstavbu v některých pobřežních zónách za účelem posílení turistického sektoru regione.sardegna.it ingegneriafiori.com. To bylo kontroverzní, ekologické skupiny varovaly před možnou „zabetonizací“ greenitalia.org. V červenci 2024 italský Ústavní soud zrušil části tohoto regionálního zákona jako protiústavní, protože porušovaly zákony na ochranu krajiny gruppodinterventogiuridicoweb.com. Mnoho uvolňujících opatření tak bylo zastaveno gruppodinterventogiuridicoweb.com. Výsledkem je, že pravidla pro výstavbu na pobřeží zůstávají velmi přísná – obecně nelze stavět nové objekty blízko pláže mimo již určené zóny a i rozšiřování stávajících domů může být omezeno. Pro kupující je to dvousečná zbraň: znamená to, že scénická hodnota a exkluzivita pobřežních nemovitostí je zachována (dobré pro dlouhodobou hodnotu), ale také je třeba být opatrný při koupi pozemku nebo domu k rekonstrukci v pobřežních/venkovských oblastech – povolené úpravy mohou být menší, než se očekává. Vždy si ověřte, zda se na nemovitost nevztahují nějaká krajinná nebo kulturní omezení (vincoli). Mnoho venkovských domů se nachází na zemědělské půdě, kde platí jiná pravidla (často je potřeba minimální velikost pozemku, např. 1 hektar, pro získání povolení k obnově ruiny, atd., zejména do 3 km od pobřeží) legislazionetecnica.it. Pokud plánujete stavět nebo zásadně rekonstruovat, zapojte geometra (zeměměřiče) nebo architekta, aby vám s tím pomohl.

Právní ochrana a rizika: Italský právní systém poskytuje silnou ochranu proti podvodům při realitních transakcích – díky roli notáře a systému registrace je velmi vzácné, aby při dodržení správných postupů vznikly problémy s vlastnickým právem. Kupující by si však měli vždy ověřit, zda všechny rekonstrukce provedené předchozími majiteli měly potřebná povolení, protože nelegální přístavby (abusivismo) nejsou historicky neobvyklé. Podle italského práva nelegální stavby nemusí být prodejné nebo jim může hrozit nařízení demolice, pokud nejsou napraveny. Proto je klíčová důkladná prověrka (technická inspekce a kontrola obecních záznamů). Pokud kupujete v rámci kondominia, mějte na paměti právní povinnosti ohledně poplatků a pravidel stanovených ve smlouvě o kondominiu. Celkově je italské smluvní právo dobře rozvinuté – jakmile podepíšete předběžnou smlouvu, odstoupení bez důvodu znamená propadnutí zálohy (pro kupujícího) nebo dvojnásobné vrácení (pro prodávajícího).

Ještě jedna regulační změna příznivá pro cizince: Itálie zjednodušila postupy pro získání Codice Fiscale (daňového kódu) – lze jej poměrně snadno získat na italském konzulátu v zahraničí nebo v Itálii, což je nutné k podpisu jakékoliv smlouvy. Také v posledních letech lze k závěrečným smlouvám přikládat anglické překlady pro osoby, které nemluví italsky, a někteří notáři v turistických oblastech mluví anglicky nebo zajišťují překladatele.

Transparentnost závěrečných nákladů: Ze zákona musí být všechny částky (cena, záloha) transparentně uvedeny ve smlouvě. V Itálii se někdy v praxi uvádí „daňová hodnota“ (pro výpočet daně), která může být nižší než skutečná cena, ale plná cena se stejně objeví nebo je známa daňovým úřadům – nové předpisy proti praní špinavých peněz zajišťují dohledatelnost finančních prostředků (obvykle platíte speciálním nepřevoditelným šekem nebo bankovním převodem na účet majitele při uzavření obchodu). Pro zahraniční kupující je důležité dodržet předpisy o dovozu/vývozu měny – převod peněz do Itálie bankovním převodem je v pořádku (jen zajistěte, aby vaše domácí i italská banka provedly potřebná oznámení u částek nad 10 000 € kvůli pravidlům proti praní špinavých peněz).

Budoucí regulatorní úvahy: Do budoucna se neočekávají žádná zásadní omezení vlastnictví nemovitostí cizinci – Itálie spoléhá na zahraniční investice a má v tomto sektoru tradici otevřenosti. Naopak mohou přijít další pobídky pro určité skupiny (rodiny, digitální nomády – vízum pro digitální nomády je v Itálii v přípravě od roku 2022, což by mohlo usnadnit pobyt pracovníkům na dálku mimo EU například na Sardinii). Sledujte také případné změny v právu EU nebo na národní úrovni ohledně krátkodobých pronájmů – města jako Florencie a Benátky prosazují přísnější regulaci v turistických centrech, což by v případě problémů mohlo časem ovlivnit i sardinské obce.

Závěrem lze říci, že právní prostředí na Sardinii je přívětivé a dobře strukturované pro kupující nemovitostí, včetně cizinců. Proběhly pozitivní reformy ke zvýšení efektivity trhu (reforma Cartabia) italymagazine.com a pokračují snahy o vyvážení rozvoje a ochrany přírody. Kupující by si měli udělat důkladnou přípravu (nebo najmout odborníky), aby využili daňových výhod, dodrželi pravidla pronájmu a vyhnuli se nemovitostem s právními vadami. Tak lze vlastnit nemovitost na Sardinii s jistotou, využívat silná vlastnická práva a ochranu italského práva.

Zdroje: Výše uvedené informace byly syntetizovány z oficiálních údajů a renomovaných zdrojů, včetně tržních zpráv Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it, regionálních zpravodajství (L’Unione Sarda, ANSA) pro statistiky cestovního ruchu a zahraničních kupců unionesarda.it ansa.it, analýz Savills a Nomisma pro luxusní a celostátní trendy savills.ca agenziaentrate.gov.it, a výzkumného souhrnu Investropa pro prognózy a specifické trendy investropa.com investropa.com. Tyto zdroje poskytují základ pro pochopení scénáře realitního trhu na Sardinii v roce 2025 a očekávání do budoucna.