Trendy rezidenčního trhu a ceny domů (2025)
„Měkké přistání“ po boomu: Trh s bydlením v Portlandu se normalizuje po zběsilém růstu v letech 2020–2022. Hodnoty domů vzrostly za pět let (2020–2024) o více než 50 %, ale rok 2025 zaznamenává mnohem mírnější trajektorii nwmortgagebroker.com. K polovině roku 2025 je typická hodnota domu v Portlandu kolem 537 000 $, což je ve skutečnosti mírně nižší asi o 1 % meziročně zillow.com. Jinými slovy, ceny se v podstatě ustálily, což odborníci označují jako „měkké přistání“ místo pádu nwmortgagebroker.com. Tato stabilizace je zdravá a očekávaná, což přináší roční zhodnocení zpět na historicky normální úroveň ~2–3 % místo dvouciferných hodnot nwmortgagebroker.com.
Ceny a nabídka: Údaje z jara 2025 ukazují, že ceny mírně rostou, i když se nabídka zlepšuje. V květnu 2025 dosáhla mediánová prodejní cena 569 500 $, což je o 2 % více než před rokem portlandrealestate.com. To byla nová nejvyšší hodnota v tomto roce, s nárůstem o 19 500 $ jen mezi dubnem a květnem portlandrealestate.com portlandrealestate.com. Mezitím nabídka nemovitostí roste – v květnu bylo asi 6 679 aktivních nabídek, což je o 33 % více než v květnu 2024 (přibližně 3,3 měsíce nabídky) portlandrealestate.com. Více domů na trhu znamená větší výběr pro kupující a skutečně, nabídka v Portlandu je o celý měsíc vyšší než před rokem portlandrealestate.com. Nicméně s pouhými ~3,3 měsíci nabídky je to stále pod 6měsíční úrovní skutečně vyváženého trhu portlandrealestate.com. Stručně řečeno, podmínky trhu příznivé pro prodávající přetrvávají, ale extrémní nedostatek se zmírnil.
Dynamika trhu: Domy se prodávají rychle, ale ne šíleně rychle. K polovině roku 2025 jde průměrná nabídka v Portlandu do rezervace za přibližně 16 dní zillow.com, a v květnu byla typická doba na trhu 55 dní (o týden rychleji než v dubnu, ale o týden pomaleji než v květnu 2024) portlandrealestate.com. Objem prodejů mírně ochladl – uzavřené prodeje v květnu 2025 byly meziročně nižší o ~5,7 % portlandrealestate.com – což naznačuje, že někteří kupující zůstávají kvůli vysokým hypotečním sazbám mimo trh. Mimochodem, hypoteční sazby kolem 7 % snížily dostupnost bydlení, což některé potenciální kupce přimělo k vyčkávání nwmortgagebroker.com. Mnozí další se však přizpůsobili a konkurence o atraktivní domy zůstává intenzivní: téměř polovina prodejů (46 % v červnu) se stále uzavírá nad nabídkovou cenou zillow.com. Medián poměru prodejní a nabídkové ceny je přesně 1,00 (100 %) zillow.com, což znamená, že v průměru se domy prodávají za nabídkovou cenu, přičemž u žádaných nemovitostí často dochází k přetahovaným aukcím. Shrnutí: rezidenční trh v Portlandu v roce 2025 je chladnější než šílenství roku 2021, ale stále konkurenční – o něco více nabídky, mírně delší doba na trhu a růst cen se ustaluje na nízkých jednotkách procent portlandrealestate.com portlandrealestate.com.
Výhled komerčních nemovitostí (kanceláře, maloobchod, průmysl)
Problémy kanceláří a přesun na předměstí: Kancelářský sektor v Portlandu se potýká s rekordně vysokou neobsazeností v roce 2025. Míra neobsazenosti kanceláří v centru města je nejvyšší v zemi, pohybuje se kolem 20–25 % watrust.com watrust.com. Práce na dálku zůstává hlavním faktorem – Portland má nejvyšší podíl práce z domova na západním pobřeží, přibližně 21 % zaměstnanců watrust.com – což vede k nevyužití mnoha věží v centru. V roce 2024 se desítky firem (včetně 23 klientů jedné komerční banky) rozhodly přesunout se z centra do předměstských lokalit jako Lake Oswego, Beaverton a Vancouver, WA watrust.com. Tyto předměstské kancelářské trhy těžily z této migrace, zaznamenaly nižší neobsazenost a dokonce rostoucí nájmy, protože firmy hledají vně města větší bezpečí a pohodlí watrust.com. Stručně řečeno, kanceláře v centru se nyní těžko prodávají, zatímco předměstské obchodní čtvrti jsou na tom relativně lépe.
Navzdory těmto výzvám se v centru města objevují záblesky optimismu. Městští a obchodní lídři spustili kampaně („Věříme v Portland“) a bezpečnostní vylepšení s cílem oživit centrum watrust.com watrust.com. Do léta 2024 návštěvnost centra dosáhla čtyřletého maxima s přibližně 2,4 milionu návštěvníků měsíčně watrust.com – pozitivní znamení, že se lidé vracejí na akce, za gastronomií a zábavou. Doufá se, že tento trend, v kombinaci s nižším nájemným, přiláká zpět některé firmy a podnikatele. Ve skutečnosti někteří malí podnikatelé využívají levných nájmů v centru a vysoké neobsazenosti k otevření restaurací a obchodů, protože vnímají příležitost uprostřed poklesu watrust.com. Výhled pro kanceláře zůstává opatrný, ale panuje pocit, že rok 2025 by mohl znamenat dno kancelářského útlumu, protože se vrací více pracovníků a realizují se kreativní plány na nové využití.
Maloobchod a pohostinství: Maloobchodní nemovitosti v Portlandu prokázaly odolnost. Neobsazenost maloobchodních prostor se drží kolem 4 % – zhruba stejně jako před rokem, což naznačuje relativně vyvážené prostředí pro pronájem maloobchodních prostor kidder.com. Maloobchodní zóny v sousedstvích a příměstská nákupní centra se obecně zotavila z pandemických minim díky spotřebitelským výdajům a návratu turistů. V centru města čelí maloobchod stejným překážkám jako kanceláře (nižší návštěvnost než před rokem 2020 a určité obavy o veřejnou bezpečnost), ale snahy o oživení města – jako nová veřejná umělecká díla, koncerty a prosperující gastronomická scéna – přivádějí lidi zpět do centra watrust.com. Výrazně portlandská gastro scéna zůstává silným maloobchodním aktivem, které nadále přitahuje zákazníky a podporuje obsazenost v prémiových lokalitách.
Sektor pohostinství (hotely atd.) se zotavuje spolu s turismem. Výrazným příkladem je nový hotelový věžák Ritz-Carlton v centru, který se nedávno otevřel jako první pětihvězdičkový hotel ve městě. I tento projekt však čelil výzvám (podle zpráv měl zpočátku finanční potíže), což ukazuje, že úplné oživení centra je stále v procesu. Celkově maloobchod a pohostinství v roce 2025 se zlepšují, ale ještě nejsou zpět na úrovni před pandemií, přičemž trend je pozitivní, jak se prosazují iniciativy v centru města.
Průmyslové a jiné komerční nemovitosti: Na rozdíl od problémů s kancelářemi je průmyslový trh s nemovitostmi v Portlandu světlým bodem. Sklady, distribuční centra a výrobní prostory v celé metropolitní oblasti zaznamenávají silnou poptávku a nízkou neobsazenost s výhledem na rok 2025 watrust.com. E-commerce, logistika a výrobní základna Portlandu (včetně high-tech výroby v okrese Washington) udržují vysokou obsazenost průmyslových prostor. Tyto podmínky by měly přetrvávat, přičemž někteří průmysloví nájemci dokonce bojují o nalezení prostoru. Nové průmyslové projekty pokračují v příměstských business parcích, i když nedostatek pozemků a vysoké náklady zpomalují tempo.
Navíc pozice Portlandu jako zdravotnického centra udržuje trh s lékařskými kancelářemi a nemovitostmi pro vědy o životě stabilní a silný watrust.com. Velké nemocniční systémy a biotechnologické firmy v metropoli zajišťují trvalou potřebu specializovaných zařízení. Bytové domy (tzv. „komerční“ multifamily sektor) jsou dalším relativně světlým bodem – více o pronájmech níže, ale investiční aktivita v multifamily sektoru zpomalila oproti vrcholu v roce 2021 kvůli úrokovým sazbám, i když neobsazenost zůstává mírná.
Adaptivní znovuvyužití a konverze: Klíčovým trendem v komerčních nemovitostech je kreativní znovuvyužití nevyužitých objektů. Vzhledem k velkému množství prázdných kanceláří v centru města se zvažují konverze – nejen na bydlení (i když to je možnost u některých budov), ale také na nové využití, jako jsou datová centra. Robustní elektrická síť a infrastruktura Portlandu by mohly podpořit přeměnu prázdných kanceláří na datová centra, což je myšlenka, o které komerční experti aktivně diskutují watrust.com. Také nabírá na síle přeměna budov na dostupné bydlení (město tento proces přímo podporuje – viz sekce Projekty níže). Celkově je komerční prostředí v Portlandu v roce 2025 smíšené: kancelářský sektor bojuje, maloobchod a pohostinství se zotavují, průmysl prosperuje a hlavním tématem je obnova a přeměna, kdy město přizpůsobuje své komerční prostory novým účelům.
Podmínky na trhu s pronájmy
Trendy volných bytů a nájmů: Trh s nájemním bydlením v Portlandu zůstává v roce 2025 poměrně napjatý. Po nárůstu volných bytů v roce 2023 (kdy bylo najednou dokončeno mnoho nových bytových projektů) trh tyto jednotky během roku 2024 absorboval. Na jaře 2025 klesla celková míra neobsazenosti bytů v metropolitní oblasti na přibližně 5,9 % (z více než 6 % o rok dříve) katu.com. V některých dílčích oblastech je neobsazenost ještě nižší – například v Hillsboro klesla pod 5 % a v Eugene (jižněji) je situace velmi napjatá s pouhými ~3,5 % volných bytů katu.com. Jediná místa s vyšší neobsazeností jsou u některých typů jednotek: garsonky v centru/NW Portlandu mají vysokou neobsazenost (~11 % v NW Portlandu), zatímco větší byty se 2 a 3 ložnicemi mají ve městě nejnižší míru neobsazenosti katu.com. To odráží současné preference nájemníků po větším prostoru a nadbytek mikrobytů v městském jádru.
S tím, jak se volné byty ztenčují, nájmy dosáhly dna a začaly opět mírně růst. V polovině roku 2024 nájmy v Portlandu stagnovaly nebo dokonce meziročně mírně klesly, ale do poloviny roku 2025 opět mírně vzrostly. V červenci 2025 je průměrné požadované nájemné ve městě kolem 1 798 $, což je nárůst o 2,6 % oproti předchozímu roku zillow.com. (Pro srovnání, celostátní průměrné nájemné je asi 2 072 $, takže Portland zůstává dostupnější než mnohá velká města zillow.com.) Jiná data ukazují, že medián nájemného v Portlandu (všechny velikosti) je v létě 2025 kolem 1 550 $, což je meziročně zhruba stejné apartmentlist.com. Celkově vzato: po období stagnace nájmů majitelé bytů opět získali určitou cenovou sílu a nájmy rostou tempem ~1–3 % ročně. Odborníci z oboru očekávají další růst nájmů vzhledem k nižší neobsazenosti – pravděpodobně kolem 3 % ročně v letech 2026–27, podle některých prognóz realwealth.com.
Stlačování dostupnosti bydlení pro nájemce: Navzdory pouze mírnému růstu nájmů v poslední době zůstává dostupnost vážným problémem. Přibližně 50 % nájemců v Portlandu je „zatíženo nájmem“, tedy vydává na nájem více než 30 % svých příjmů wweek.com. A v sousedních městech jsou čísla ještě horší (např. v Greshamu je 61 % nájemců zatíženo nájmem) wweek.com. Vysoké nájmy v poměru k místním příjmům jsou dlouhodobým problémem, který zhoršuje nedostatek bytů. Celostátní nedostatek bydlení v Oregonu nutí lidi soutěžit o byty, což udržuje nízkou neobsazenost a vysokou zátěž nájemného wweek.com. Stát má jednu z nejnižších mír neobsazenosti bytů v zemi – pouze asi 7 domů ze 100 je prázdných, o 36 % méně než je průměrná míra neobsazenosti v USA wweek.com. Tato napjatá situace je obzvlášť výrazná mimo Portland v menších městech, ale jde o celostátní tlak, který brání tomu, aby nájmy výrazně klesaly wweek.com.
Předpisy o pronájmu: Portland a Oregon podnikly kroky na ochranu nájemníků. Oregon je jedním z mála států s celostátní stabilizací nájemného – v roce 2019 zde byl stanoven strop pro zvyšování nájemného podle vzorce (7 % + inflace). Zejména kvůli vysoké inflaci v roce 2022 zákonodárci tento strop upravili. V roce 2023 Senátní návrh zákona 611 stanovil pevný maximální strop 10 % na roční zvýšení nájemného pro většinu jednotek oregon.gov youtube.com. Pro rok 2025 je povolené zvýšení nájemného přesně 10,0 % (protože inflace plus 7 % by bylo více) oregon.gov. Tento zákon znamená, že pronajímatelé nemohou zvýšit nájemné o více než 10 % za rok u stávajících nájemníků, což přináší určitou předvídatelnost pro nájemce (i když 10 % je stále výrazný nárůst). Kromě toho má Portland své vlastní dodatečné ochrany nájemníků: zejména povinnou relokační asistenci (platbu), pokud pronajímatel zvýší nájemné o 10 % nebo více, nebo vydá výpověď bez udání důvodu doorloop.com hemlane.com. Pronajímatelé musí také dát 90denní oznámení o jakémkoli zvýšení nájemného portland.gov. Tyto politiky mají zabránit náhlým velkým skokům v nájemném a zmírnit dopad na nájemníky, kteří by mohli být nuceni se odstěhovat.
Nové dodávky a výhled: Na straně nabídky v oblasti Portlandu v posledních letech přibylo mnoho nových bytů – ale ne dost na to, aby byl nedostatek plně vyřešen. Vlna nové výstavby v letech 2022–2023 krátce zvýšila míru neobsazenosti (jak bylo uvedeno), ale tyto jednotky jsou nyní z velké části obsazené katu.com. Do budoucna developeři omezili nové projekty vícerodinných domů kvůli vysokým úrokovým sazbám, vysokým stavebním nákladům a relativně nižšímu růstu nájemného. Objevují se obavy, že bez rychlejšího růstu mezd v Portlandu nemůže tržní nájemné růst natolik, aby ospravedlnilo drahou novou výstavbu katu.com katu.com. Analytici dokonce varují, že pomalý růst pracovních míst a příjmů v Portlandu (zaostávající za celostátním průměrem) drží nájmy pod úrovní potřebnou k tomu, aby se nové stavby vyplatily, což některé developery odrazuje katu.com katu.com. Tato dynamika – vysoké náklady, mírné nájmy – by mohla zpomalit výstavbu nového bydlení, což představuje riziko pokračujícího nedostatku nabídky.
Prozatím se očekává, že trh s nájemním bydlením zůstane výhodný pro pronajímatele, ale stabilní, s postupným zvyšováním nájmů. Mnoho potenciálních prvokupců je kvůli hypotečním sazbám nuceno zůstat v nájmu, což podporuje poptávku po nájemním bydlení. Prognózy do roku 2027 naznačují, že míra neobsazenosti zůstane relativně nízká a růst nájemného bude ročně v nízkých jednotkách procent realwealth.com. Pokud do roku 2028 klesnou úrokové sazby, někteří nájemníci se mohou stát kupujícími, ale celkový nedostatek bydlení v Portlandu znamená, že poptávka po nájemním bydlení by měla zůstat silná. Shrnutí: nájemníci čelí náročnému trhu – ne tak hektickému jako před několika lety, ale stále charakterizovanému omezenou nabídkou, stálým růstem nájmů a silnou konkurencí o cenově dostupné byty.
Trendy v jednotlivých čtvrtích a významné projekty
Nejžhavější a nejchladnější čtvrti: Podmínky na trhu s nemovitostmi se v jednotlivých čtvrtích Portlandu výrazně liší. V letech 2024–2025 vnitřní čtvrti na východní straně zaznamenaly jednu z nejrychlejších aktivit na trhu. Domy se prodávaly nejrychleji v oblastech jako Sabin, Buckman, Markham a Concordia, kde nabídky často získaly více zájemců během několika dní pdxmonthly.com. Tyto čtvrti kombinují žádané vybavení (parky, pěší dostupnost, slušné školy nebo blízkost centra) s omezenou nabídkou, což podporuje rychlý prodej. Naproti tomu v několika rezidenčních částech jihozápadního Portlandu, jako jsou Crestwood, Ashcreek a Arnold Creek, byl zaznamenán nejnižší obrat – majitelé domů v těchto oblastech většinou zůstávají, což vede k velmi malému počtu nabídek a vysoké míře setrvání vlastníků pdxmonthly.com. To naznačuje silnou spokojenost komunity v těchto enklávách; lidé se nestěhují z klidných, zavedených čtvrtí s většími pozemky v jihozápadním Portlandu.
Ceny podle oblasti: Co se týče cen, příměstský okres Washington zůstává nejdražší. Město Beaverton například patří k nejdražším v metropolitní oblasti díky špičkovým školám a blízkosti velkých technologických zaměstnavatelů (jako Intel a Nike) nwmortgagebroker.com. Bohaté příměstské oblasti v blízkosti centra a západní čtvrti Portlandu (například oblasti West Hills) jsou také stále drahé. Mezitím města ve východním okrese Multnomah, jako Gresham, nabízejí nejdostupnější vstupní bod pro kupující nwmortgagebroker.com. Medián cen v Greshamu je výrazně nižší a město je uváděno jako místo s největším potenciálem zhodnocení do budoucna díky této rozdílnosti v cenové dostupnosti (větší prostor pro růst) nwmortgagebroker.com. Ve městě samotném některé městské čtvrti s velkým podílem bytů zaznamenaly ochlazení: například Old Town Chinatown a Sullivan’s Gulch zaznamenaly, že ceny bytů a loftů skutečně klesly nebo zůstaly nízké, což je činí atraktivními pro lovce výhodných nabídek pdxmonthly.com. Údaje ze Zillow ukazují, že Pearl District má typické hodnoty bytů (~432 000 USD) výrazně pod celoměstským průměrem zillow.com, což odráží slabou poptávku po husté městské zástavbě během pandemických let. To znamená příležitost pro kupující hledající byty v centru, ačkoli obnova těchto hodnot bude záviset na oživení centra města.
Prostor a demografie: Některé luxusní enklávy se mohou pochlubit unikátními statistikami: Nedávné prodeje domů v Dunthorpe a Forest Park měly největší domy (podle čtverečních stop) v regionu pdxmonthly.com, což podtrhuje jejich status na trhu s luxusními nemovitostmi. Z demografického hlediska mají některé oblasti starší obyvatelstvo (např. Hayden Island, Arlington Heights, kde je více než polovina obyvatel starších 50 let pdxmonthly.com), což může ovlivnit obměnu bydlení. Jiné oblasti jako University Park a Kerns vynikají nejvyšším podílem cyklistických dojíždějících ve městě pdxmonthly.com – portlandská zvláštnost, která signalizuje mládí a dopravní možnosti těchto čtvrtí.
Posun mezi městem a předměstím: Klíčovým trendem je migrace z centra města na předměstí a dokonce přes řeku Columbia. Růst populace v metropolitní oblasti Portlandu byl v poslední době silnější na předměstích než v centru města nwmortgagebroker.com. Město Portland zaznamenalo v posledních letech mírný pokles populace, zatímco předměstí jako Hillsboro, Gresham a Vancouver, WA rostou nwmortgagebroker.com. Vancouver zejména přilákal mnoho kupujících z oblasti Portlandu nižšími náklady na bydlení a výhodou neexistence státní daně z příjmu ve Washingtonu nwmortgagebroker.com. Tento přesun na předměstí, urychlený prací na dálku a obavami o dostupnost bydlení, podpořil trhy s bydlením na okraji metropole. Například okres Clark (oblast Vancouveru) a rychle rostoucí předměstí v okrese Clackamas mají napjatější nabídku bydlení a rostoucí ceny, i když trh ve městě Portland ochladl. To naznačuje geografické přerozdělení poptávky: více rodin a lidí pracujících na dálku volí předměstský prostor před městskou blízkostí, což je trend, který pravděpodobně přetrvá i v příštích letech.
Rozvoj na úrovni čtvrtí: V terénu řada projektů proměňuje konkrétní čtvrti. Ve čtvrti Central Eastside se staré sklady nadále mění na kreativní kanceláře, pivovary a byty – čímž si oblast udržuje pověst moderní pracovní zóny. V severním Portlandu má dlouhodobý plán Albina Vision (okolí dolní Albina/Rose Quarter) za cíl napravit historické vysídlení novým dostupným bydlením a kulturními prostory, i když je zatím v rané fázi. Oblast South Waterfront zůstává centrem růstu – významným nedávným projektem je Willamette Tower, nový 23patrový výškový dům, který byl otevřen začátkem roku 2024 a nabízí 343 nájemních bytů, což výrazně rozšiřuje nabídku bydlení na panoramatu South Waterfront kgw.com. Dále, poblíž Providence Parku (Goose Hollow), projekt „Press Blocks – Byline“ dosáhl nejvyššího bodu koncem roku 2024: jde o projekt za 177 milionů dolarů, který zahrnuje 24patrovou věž se 341 byty, maloobchodními/prostorami pro kanceláře a veřejným náměstím mithun.com mithun.com. Byline přinese tolik potřebnou hustotu (a nové veřejné náměstí) do oblasti Goose Hollow/Stadium po svém otevření v roce 2025 mithun.com mithun.com. Tyto velké projekty v městském jádru mají za cíl vytvářet nové 24/7 smíšené čtvrti, které umožní Portlandu růst do výšky, nejen do šířky.
Několik vlajkových projektů je na obzoru. Snad nejzásadnější je přestavba Broadway Corridor v Pearl Districtu v severozápadním Portlandu – obrovský areál bývalé poštovní třídírny USPS. Plánuje se přeměna tohoto 14akrového pozemku na novou čtvrť s různorodým využitím. První schválenou budovou je zde 14patrová věž s 230 dostupnými byty (vyvíjí Home Forward a Urban League) broadwaycorridorpdx.com portland.gov. Budova bude zahrnovat byty vhodné pro rodiny a dokonce i centrum raného vzdělávání přímo na místě portland.gov portland.gov. Zahájení výstavby se očekává v letech 2025–26 a půjde o první z mnoha budov do roku 2028, kdy se Broadway Corridor promění v „město ve městě.“Dalším často diskutovaným konceptem je Portland Diamond Project v Zidell Yards (South Waterfront) – snaha přivést na nábřeží stadion Major League Baseball a smíšenou zástavbu watrust.com. Pokud se projekt uskuteční, stadion MLB by byl zásadní změnou, která by podpořila novou výstavbu a rozšířila čtvrť South Waterfront. K roku 2025 je projekt stále spekulativní (Portland zatím nemá tým MLB), ale městští představitelé upozorňují na jeho transformační potenciál watrust.com.
Po celém metru pokračují zlepšení dopravy a infrastruktury, která také ovlivňují trh s nemovitostmi. Například rozšíření Red Line společnosti TriMet a budoucí plány na rychlejší autobusové koridory zlepšují příměstské dopravní spojení. A v roce 2024 Metro Council naznačila ochotu mírně rozšířit hranici městského růstu (více níže), což by mohlo vést ke vzniku zcela nových čtvrtí na okraji.
Souhrnně lze říci, že na úrovni čtvrtí vykazuje Portland mozaiku trendů: některé oblasti jsou velmi žádané, jiné ochlazují; některé získávají obyvatele, jiné zaznamenávají odliv. Nové projekty – od výškových budov v centru po nové čtvrti na okraji – dále promění místa, kde dochází k růstu. Sledování těchto mikrotrhů je klíčové, protože trh s nemovitostmi v Portlandu je skutečně lokální – blok po bloku, čtvrť po čtvrti.
Nové bytové a komerční projekty, které stojí za pozornost
Portlandský seznam nových stavebních a developerských projektů zůstává aktivní, i přes ekonomické protivětry. Zde jsou některé významné projekty a nedávno dokončené stavby, které formují trh:
- Willamette Tower (South Waterfront): Otevřená začátkem roku 2024, tato 23patrová bytová výšková budova přidala 343 nájemních jednotek podél nábřeží Portlandu kgw.com. Je to jedna z nejvyšších rezidenčních budov ve městě a přináší stovky nových obyvatel do rostoucí čtvrti South Waterfront, spolu s maloobchodními prostory v přízemí. Její dokončení přispělo k dočasnému nárůstu neobsazenosti v roce 2024 (nyní se absorbuje) katu.com, a podtrhuje snahu města o hustou bytovou výstavbu v oblastech městské obnovy.
- Press Blocks – věž “Byline” (Goose Hollow): Velký projekt smíšeného využití sousedící se stadionem Providence Park. Byline je druhou fází přestavby Press Blocks, zahrnuje 24patrovou věž s 341 byty a třípatrový pavilon s maloobchodem, prostory pro bydlení/práci a kancelářemi mithun.com mithun.com. Součástí je veřejné náměstí a pěší spojka, která zlepší oblast Goose Hollow mithun.com mithun.com. Dokončení hrubé stavby na konci roku 2024, zahájení pronájmů plánováno na léto 2025 mithun.com. Tento projekt za 177 milionů dolarů nahrazuje bývalou tiskárnu novin novým městským centrem mithun.com mithun.com. Rozsah projektu Byline ukazuje důvěru developerů, že městské bydlení se zotaví, pokud budou k dispozici správné služby a lokalita.
- Nákupy dostupného bydlení (iniciativa města): Místo výstavby zcela nových budov zvolil Portlandský úřad pro bydlení v roce 2025 inovativní strategii: nákup stávajících soukromých bytových domů za účelem jejich přeměny na dostupné bydlení. Na jaře 2025 město investovalo 26 milionů dolarů do pořízení tří komplexů (Goose Hollow Lofts, the Paramount a the Acqua) s celkem 226 byty, které budou omezeny pro domácnosti s nízkými příjmy portland.gov. Nákupem relativně nových bytových domů za tržní cenu v době, kdy byl trh slabý, může město nabídnout 226 dostupných bytů již do léta 2025 – mnohem rychleji a levněji než novou výstavbou portland.gov portland.gov. Většina bytů bude určena nájemcům s příjmem do 50 % mediánu příjmu v oblasti (AMI) a stávající nájemníci mohou zůstat nebo získat pomoc s přestěhováním portland.gov. Tento rychlý krok přidává zoufale potřebné dostupné byty po celém městě. Také naznačuje tržní podmínky – skutečnost, že tyto budovy byly k dispozici ke koupi městem, naznačuje, že někteří pronajímatelé pociťují tlak (možná kvůli vysoké neobsazenosti nebo nákladům na financování), což vytváří příležitost pro zásah veřejného sektoru portland.gov portland.gov.
- Obnova Broadway Corridor (čtvrť Pearl District): Jak již bylo zmíněno, jedná se o desetiletý projekt na rozvoj bývalého areálu pošty USPS. První budova bude čtrnáctipodlažní věž s 230 dostupnými byty s byty vhodnými pro rodiny a podporovaným bydlením, která by měla být otevřena do roku 2028 portland.gov portland.gov. Širší územní plán Broadway Corridor dále počítá s kancelářskými věžemi, tržním bydlením, parky (prodloužení North Park Blocks) a maloobchodem na více než 8 městských blocích. K roku 2025 je demolice starých objektů dokončena a začínají práce na infrastruktuře (nové ulice atd.) prosperportland.us portland.gov. Čtyři developerské týmy byly zařazeny do užšího výběru pro návrhy různých parcel broadwaycorridorpdx.com. Jde o klíčový projekt, který vytvoří zcela novou čtvrť a může do roku 2030 přinést více než 2 000 bytových jednotek (mix dostupných a tržních) a významné komerční prostory.
- Zidell Yards / „Diamond Project“ (South Waterfront): Rozsáhlé brownfield území jižně od centra (bývalý areál loděnice Zidell) je vyhrazeno pro možný stadion Major League Baseball spolu se smíšenou zástavbou. Portland Diamond Project navrhl toto místo pro tým MLB a nový velký baseballový stadion watrust.com. Ačkoli Portland zatím tým nemá, pozemek je pro tento koncept rezervován. Pokud by se projekt uskutečnil, zahrnoval by nejen stadion, ale také hotely, kanceláře, bydlení a parky – v podstatě by rozšířil čtvrť South Waterfront jižním směrem. V roce 2025 zůstává projekt spekulativní, ale místní úředníci a investoři aktivně usilují o splnění snu o baseballu v Portlandu. Už samotná možnost má dopad: udržuje lokalitu Zidell Yards ve hře pro velký městský projekt.
- Infrastrukturní a dopravní projekty: Z hlediska komerčního dopadu stojí za zmínku několik infrastrukturních investic. Jednou z nich je probíhající plán rozšíření dálnice I-5 Rose Quarter (s překryvy, které by mohly být rozvinuty na zastavitelnou půdu znovu propojující čtvrti). Ačkoliv je tento projekt kontroverzní, pokud bude pokračovat, vytvoří nové zastavitelné bloky pro budoucí rozvoj ve vnitřní severní části Portlandu. Dalším projektem je prodloužení a vylepšení linky MAX „Red Line“, které je ve výstavbě a zlepší spojení do Hillsboro a na letiště do roku 2024-25. Metro také plánuje projekt vysokokapacitní dopravy „TV Highway“ směrem do Forest Grove. Tyto vylepšení veřejné dopravy často podněcují rozvoj orientovaný na dopravu – v příštích letech očekávejte více středně vysokých bytových domů v blízkosti nových stanic.
- Komerční rozvoj: Na komerční straně Tualatin a Hillsboro nadále zaznamenávají nové průmyslové parky a firemní areály. Obrovská investice společnosti Intel do polovodičových zařízení v Hillsboro (a potenciální prostředky z CHIPS Act) by mohla znamenat nové továrny nebo rozšíření tam do konce 20. let, což by bylo přínosem pro průmyslové nemovitosti a poptávku po bydlení v okolí. Ve středovýchodní části Portlandu je několik starších budov přeměňováno na kreativní pracovní prostory nebo řemeslnou výrobu – udržuje to tuto čtvrť živou. Také se přetvářejí upadající nákupní centra jako Lloyd Center; Lloyd Center (ikonické městské nákupní centrum, které přešlo do nucené správy) čeká rozsáhlá přestavba, která by mohla na jeho 23akrovém pozemku přidat bydlení, kanceláře a otevřené prostory. Do roku 2025 jsou plány stále v pohybu, ale jakýkoli posun zde výrazně ovlivní směřování čtvrti Lloyd District.
Shrnuto, rozvojový plán Portlandu od nynějška do roku 2027+ je dynamický: stovky nových bytů v centrech ve výškových budovách, velké veřejné investice do dostupného bydlení, potenciální projekty spojené se sportem a klíčová vylepšení infrastruktury. Tyto projekty přinesou novou nabídku (zejména nájemních bytů v centru) a mohly by postupně pomoci zmírnit nedostatek bydlení. Také signalizují důvěru, že Portland stále roste. I když někteří developeři pozastavují projekty kvůli vysokým úrokovým sazbám, dlouhodobé základy města – atraktivita a potřeba bydlení – zajišťují, že klíčové projekty pokračují a formují budoucí podobu Portlandu.
Investiční příležitosti a rizika
Příležitosti – Nedostatek nabídky a inovace: Pro investory do nemovitostí nabízí Portland v roce 2025 vybrané příležitosti, i když bez prudkého růstu z minulých let. Největší příležitost spočívá v zásadním nedostatku nabídky: Oregon postavil ve srovnání s poptávkou tak málo bydlení, že jakákoli přidaná nabídka bývá rychle absorbována wweek.com. To znamená, že dobře umístěné projekty mohou stále fungovat. Například nájemní byty zůstávají atraktivní – míra neobsazenosti bytů ~5 % a omezená nabídka nájmů zajišťují stabilní peněžní tok pro pronajímatele katu.com. Investoři, kteří kupují nebo staví byty ve správných subtrzích (zejména v dostupnějších předměstích nebo poblíž center zaměstnanosti), se mohou spolehnout na stálou poptávku nájemníků. Některé prognózy dokonce předpovídají „napjatější trh s nájmy“ až do roku 2026 s růstem nájmů ~3 % ročně realwealth.com, což by posílilo výnosy z pronájmu.
Jednou z dílčích příležitostí je využití pro-nástavbových politik Portlandu (ADU). Město má přední pravidla v zemi, která umožňují přístavby (tzv. granny flats) a dokonce více ADU na jednom pozemku. Majitelé domů a investoři mohou přidávat jednotky ke stávajícím nemovitostem a generovat tak příjem z pronájmu. S tím, jak se v roce 2025 stabilizují stavební náklady, může být stavba zahradní chatky nebo přestavba sklepa chytrým krokem pro další peněžní tok nwmortgagebroker.com. Podobně nové zónování „middle housing“ v Oregonu (dvojdomky, trojdomky) otevírá dříve pouze rodinné pozemky pro malorozměrovou bytovou výstavbu. Investoři, kteří se specializují na tyto malé zahušťovací projekty – například přidávání dvojdomků na východní straně Portlandu nebo skupin chatek v okolních městech – mohou najít menší konkurenci a podporu díky novým státním pobídkám (granty, zjednodušená povolení).
Z geografického hlediska vnější Portland a blízká předměstí nabízejí potenciál růstu. Místa jako Gresham (jak bylo zmíněno) mají nižší vstupní ceny a jsou připravena na zhodnocení s růstem populace nwmortgagebroker.com. Vancouver, WA je další zónou příležitostí – přitahuje obyvatele Portlandu kvůli daním a dostupnosti, a jeho trh s bydlením by mohl zaznamenat další tlak na růst cen. Navíc trh s pronájmy rodinných domů (SFR) na předměstích Portlandu může vzkvétat; protože si mnoho rodin nemůže dovolit koupit kvůli vysokým úrokovým sazbám, hledají k pronájmu samostatné domy. Investoři do SFR mohou zaznamenat růst nájmů i dlouhodobé zhodnocení v oblastech vhodných pro rodiny.
V komerční sféře jsou průmyslové nemovitosti slibným sektorem. Skladové a logistické prostory jsou nedostatkové a ve vysoké poptávce watrust.com. Pokud investor dokáže získat nebo vyvinout lehké průmyslové budovy (možná přestavbou starší nemovitosti), trh s nájemci je silný – poháněný distribucí e-commerce, výrobou a rostoucím konopným průmyslem v Oregonu. Kapitalizační sazby u průmyslových nemovitostí se mohou dále snižovat vzhledem k jejich výkonnosti.
Zajímavé je, že existují i některé kontrariánské příležitosti: komerční nemovitosti v centru města jsou v tísni, což by mohlo umožnit odvážným investorům nakupovat s výraznou slevou. Například starší kancelářské budovy by mohly být koupeny za zlomek původní ceny a později přestavěny na byty nebo jiné alternativní využití. S podporou města a federální vlády (ve formě grantů nebo daňových úlev na přestavby), která je diskutována, by investor s trpělivostí mohl během 5–10 let proměnit prázdnou kancelářskou věž v ziskový rezidenční nebo smíšený objekt. Jak poznamenal jeden bankovní manažer, některé nevyužité budovy v centru mají potenciál pro datová centra nebo jiné kreativní využití díky infrastruktuře Portlandu watrust.com. Ti, kteří nyní vstoupí na trh na dně kancelářského segmentu, mohou sklízet odměny, pokud/když dojde k oživení centra.
Rizika – Úrokové sazby a politika: Navzdory příležitostem je třeba zvážit významná rizika. Vysoké úrokové sazby jsou hlavní výzvou v roce 2025. Náklady na úvěry kolem 7 % ztěžují financování obchodů – peněžní toky, které fungovaly při hypotékách na 4 %, při dnešních sazbách nevycházejí. To způsobuje, že mnoho investorů vyčkává s nákupy nebo výstavbou. Pokud sazby zůstanou zvýšené ještě několik let (a mnoho odborníků si myslí, že sazby zůstanou v rozmezí 6–7 % až do roku 2027 realwealth.com), hodnoty nemovitostí mohou zůstat stagnující nebo dokonce reálně klesnout. Teprve v roce 2028 by sazby mohly potenciálně klesnout zpět na ~5–6 % realwealth.com. Investoři musí v tomto prostředí vysokých sazeb počítat konzervativně.
Legislativní a regulační rizika jsou v Portlandu také významná. Státní zákony příznivé pro nájemníky – ačkoliv jsou sociálně motivované – znamenají, že pronajímatelé čelí přísným stropům na nájemné (maximálně 10% zvýšení) a nákladným poplatkům za přestěhování, pokud potřebují nájemníka vystěhovat oregon.gov doorloop.com. To může omezit ziskový potenciál, zejména ve scénářích vysoké inflace, kdy náklady rostou rychleji než zastropované nájemné. Navíc Portland zvažoval další regulace (například přísnější pravidla pro prověřování nájemníků, limity na kauce, nebo dokonce návrhy na zákaz AI při stanovování nájemného katu.com). Investoři musí sledovat místní vyhlášky, které by mohly ovlivnit provozování pronájmů. Na straně developmentu je snaha Oregonu o dostupnost bydlení spojena s podmínkami – například pokud se rozšíří Urban Growth Boundary (viz níže), alespoň 30 % domů na této půdě musí být dostupných oregoncapitalchronicle.com, což může omezit ziskovost těchto projektů. Složitost povolovacích procesů a posuzování návrhů ve městě Portland je také rizikem; i když se stát snaží procesy zjednodušit, místní byrokracie může způsobit nákladná zpoždění.
Slabost trhu a ekonomické faktory: Hospodářský růst Portlandu byl v poslední době mírný, zaostává za některými srovnatelnými městy v růstu pracovních míst a mezd katu.com. Technologický sektor v metropoli je stabilní, ale ne tak dynamický jako v Seattlu nebo Austinu. Pomalý růst mezd brzdí růst cen nemovitostí – což je dvousečné. Udržuje to bydlení relativně dostupnější, ale zároveň to znamená, že hodnota nemovitostí nemusí růst tak rychle, jak investoři doufají. Růst populace v Portlandu se také výrazně zpomalil; ve skutečnosti město samotné v letech 2020–2022 zaznamenalo úbytek obyvatel. Přestože prognózy stále ukazují růst (~10% nárůst populace v Oregonu do roku 2030) medium.com, pokud se migrační trendy v Portlandu nezlepší, poptávka by mohla zaostat za očekáváním. V extrémním případě se někteří obávají scénáře městské stagnace – ale nejpravděpodobněji bude region růst, i když jen mírně.
Další riziko: otázky veřejné bezpečnosti a vnímání veřejnosti. Portland se v letech 2020–2021 dostal do celonárodní pozornosti kvůli protestům a v poslední době také kvůli bezdomovectví a obavám z kriminality v centru města. Přestože probíhají snahy tyto problémy řešit, pověst města utrpěla, což by mohlo dále snižovat poptávku po bydlení a maloobchodu, pokud se situace nezlepší. Realitní investoři tomu věnují pozornost – někteří tyto problémy uvádějí jako důvod, proč upřednostňují investice na předměstích před centrem města, dokud se podmínky nezlepší. Město a okres investují do služeb pro bezdomovce a revitalizace, ale je to trvalá výzva, která přináší nejistotu pro vlastníky nemovitostí v nejvíce zasažených oblastech.
Nakonec klimatické a environmentální faktory nelze ignorovat. Oregonské předpisy o využití půdy (například UGB) mají za cíl zabránit rozrůstání měst a chránit přírodu – což je dlouhodobě prospěšné, ale omezuje to nabídku pozemků (a tím udržuje ceny vysoko). Důležitá je také klimatická odolnost: portlandská sezóna požárů a kouře, stejně jako riziko zemětřesení v oblasti Cascadia, představují typ nízkopravděpodobnostních, ale vysoce dopadových rizik, která se vznášejí v pozadí každé investice v Pacifickém severozápadě. Zatím neměly zásadní vliv na tržní ceny, ale chytří investoři zvažují náklady na pojištění a opatření pro takové scénáře.
V podstatě, investování do nemovitostí v Portlandu v roce 2025 vyžaduje vyvážení pevných základů s aktuálními riziky. Chronický nedostatek bydlení a atraktivní životní styl slibují dlouhodobou hodnotu – Portland bude potřebovat do roku 2030 stovky tisíc nových domovů. Krátkodobě však vysoké náklady na financování a progresivní regulace mohou snižovat výnosy. Nejúspěšnější investoři se zaměřují na segmenty s potenciálem růstu (například přidávání jednotek ke stávajícím nemovitostem nebo nákup, když se ostatní bojí) a mají dlouhodobější horizont, aby překonali současnou stagnaci trhu. Opatrnost a důkladná analýza jsou klíčové: portlandský trh už není rychlou spekulací s prudkým růstem jako před pár lety – nyní je to spíše trpělivá, stabilní hra, která odměňuje ty, kdo dokážou vyřešit jeho bytovou hádanku v rámci měnících se pravidel.
Změny politiky a aktualizace územního plánování
Střední bydlení a reforma územního plánování: Oregon a Portland jsou v čele reforem územního plánování podporujících výstavbu bydlení a rok 2025 přináší další implementaci těchto změn. Významným posunem byl House Bill 2001 (přijatý v roce 2019), který fakticky ukončil výhradní zónování pro rodinné domy ve velkých městech. Portland to začlenil do svého Residential Infill Project, který nyní umožňuje až 4 jednotky na většině obytných pozemků. Stavba dvojdomků, trojdomků, čtyřdomků – nebo domu + 2 vedlejších bytových jednotek (ADU) – je nyní legální na pozemcích, kde dříve stál pouze jeden dům. Do roku 2025 se tyto „chybějící střední“ domy pomalu objevují a přinášejí mírné zahuštění do čtvrtí. V polovině roku 2025 guvernérka Tina Kotek podepsala nové zákony na podporu výstavby středního bydlení oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com. Například House Bill 2138 (2025) výslovně zakazuje místním samosprávám blokovat dvojdomky a trojdomky na pozemcích určených pro rodinné domy (uzavírá jakékoli mezery v zákoně z roku 2019) oregoncapitalchronicle.com. Toto rozšiřuje ducha HB2001 do každého kouta státu a zajišťuje, že i menší města musí povolit dvojdomky/trojdomky jako samozřejmost oregoncapitalchronicle.com. Cílem je podpořit vlnu řadových domů, skupin chatek a vícebytových domů, které zaplní potřebu „chybějícího středu“.
Zjednodušení a pobídky: Další zákon z roku 2025, HB 2258, dává státu větší pravomoc zjednodušit schvalování výstavby oregoncapitalchronicle.com. Umožňuje státní Komisi pro ochranu půdy a rozvoj předem schvalovat standardní plány bydlení a stanovovat jasné, objektivní standardy designu, které mohou developeři využít pro rychlejší získání povolení oregoncapitalchronicle.com. V podstatě se snaží omezit byrokracii tím, že nabízí předem schválené stavební šablony a omezuje subjektivní posuzování designu, které často zdržuje projekty. To je spojeno s novým financováním: HB 3031 poskytuje granty městům na klíčovou infrastrukturu (jako jsou silnice a kanalizace) na podporu nové bytové výstavby oregoncapitalchronicle.com. Mezitím SB 684 vytváří státem podporovaný fond nízkoúročených půjček pro projekty smíšeného bydlení, aby pomohl developerům překonat vysoké náklady na financování dostupných bytů oregoncapitalchronicle.com. A HB 3145 vyčleňuje 25 milionů dolarů na podporu továren na modulární a prefabrikované bydlení s cílem snížit stavební náklady v celém státě oregoncapitalchronicle.com.
Všechny tyto kroky jsou součástí širšího uznání: Oregon potřebuje mnohem více bydlení, a to rychle. Podle analýzy samotného státu je třeba v příštím desetiletí přidat asi 30 000 domů ročně, abychom dohnali poptávku, především v metropolitní oblasti Portlandu a údolí Willamette oregoncapitalchronicle.com. To je více než dvojnásobek současného tempa výstavby. Ambiciózním cílem guvernérky Kotek je 36 000 nových domů ročně oregoncapitalchronicle.com, a proto vytvořila „Poradní radu pro bytovou výstavbu“ a dokonce i nový Úřad pro odpovědnost a výstavbu bydlení, který má dohlížet na odpovědnost místních samospráv oregoncapitalchronicle.com. Od roku 2025 musí města vypracovat strategie bytové výstavby a plnit stanovené cíle – jinak budou čelit tlaku ze strany státního dozorového orgánu. Samotný Portland tyto cíle přijal; městská rada aktualizuje svůj územní plán, aby umožnila větší růst v centrech a podél hlavních tahů, a urychluje schvalování bytových projektů (například prostřednictvím plánované aktualizace kodexu „design excellence“, která má zjednodušit posuzování návrhů vyšších budov).Úpravy hranice městského růstu (UGB): Jedna z nejvýznamnějších změn politiky přišla v roce 2024 na úrovni státního zákonodárného sboru. Historicky hranice městského růstu v Portlandu přísně omezovala rozšiřování na zemědělskou půdu. Aby se zmírnil nedostatek bydlení, zákonodárci schválili balíček opatření v oblasti bydlení, který uvolňuje rozšiřování UGB za určitých podmínek. Senátní návrh zákona 1537 (2024) umožňuje jednorázové přidání až celkem 300 akrů do UGB metropolitní oblasti Portlandu (a menší rozšíření pro jiná města) oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com. To bylo kompromisem oproti původně navrhovaným 600 akrům. Aby bylo možné tuto možnost využít, musí region prokázat potřebu a zavázat se, že alespoň 30 % nových domů na této půdě bude dostupné bydlení oregoncapitalchronicle.com. Stručně řečeno, metropolitní oblast Portlandu se může rozrůstat o něco více, pokud to povede k většímu počtu bytů. Regionální vláda Metro bude pravděpodobně zvažovat rozšíření UGB v letech 2024-2025 s využitím tohoto povolení oregonmetro.gov. Potenciální oblasti rozšíření mohou zahrnovat části okresů Washington a Clackamas, kde města jako Hillsboro, Beaverton, Wilsonville nebo Happy Valley požádala o více půdy. Již na začátku roku 2023 provedlo Metro menší rozšíření UGB (asi o 500 akrů) pro plánované komunity v Tigardu a Beavertonu oregonmetro.gov. Nový státní zákon by mohl umožnit další rozšíření. To znamená významný filozofický posun – uznání, že nějaký vnější růst je potřeba vedle zahušťování zástavby. Přesto je limit 300 akrů skromný (zhruba dost pro možná 3 000–5 000 domů), takže hlavními strategiemi zůstávají zahušťování a změny územního plánu.
Ochrana nájemníků a nájemní politika: Jak již bylo zmíněno, SB 611 v roce 2023 zpřísnil strop na nájemné na 10 %. Portland si také zachovává své místní vyhlášky na ochranu nájemníků. V letech 2024-2025 nebyly v Portlandu přijaty žádné zásadní nové zákony na ochranu nájemníků, ale vymáhání těch stávajících (kritéria pro prověřování, pravidla pro kauce) se nadále vyvíjí. Pronajímatelé se v nich musí pečlivě orientovat, aby se vyhnuli sankcím. Jeden zajímavý vývoj: Portland zvažoval zákaz používání automatizovaných algoritmů (AI) pro stanovení výše nájemného, kvůli obavám, že by to mohlo vést k nepřímé dohodě nebo diskriminaci katu.com. Tato politika byla projednávána v roce 2024 katu.com, což odráží ochotu Portlandu regulovat nové PropTech praktiky ve prospěch spravedlnosti pro nájemníky.
Stavební předpisy a klima: V oblasti výstavby Portland pokročil v udržitelnosti stavebních předpisů. Byl mezi prvními, kdo zavedl požadavek na připravenost na solární energii u nových domů a dekonstrukci (namísto demolice) u starších domů. V roce 2024 město také začalo postupně zavádět požadavky, aby nové velké budovy byly zcela elektrické (bez vytápění fosilními palivy), aby se sladily s klimatickými cíli. Tyto úpravy předpisů ovlivňují náklady a přístup k výstavbě (elektrická tepelná čerpadla atd. jsou nyní standardem v novostavbách).
Celkově regulační prostředí roku 2025 silně zdůrazňuje výstavbu a dostupnost bydlení. Stát a město jsou zajedno v úsilí o snižování překážek: od územního plánování, které legalizuje více jednotek, přes urychlení schvalování až po dotování infrastruktury a dostupných bytů. Pro developery a investory je to vítaný vítr do plachet – existuje politická vůle projekty realizovat. Na druhou stranu však přetrvává regulace na straně užívání (ochrana nájemníků, stropy na nájemné), která vyžaduje pečlivé dodržování. Etos Portlandu lze shrnout jako „Ano, stavět více – ale také zajistit, aby to prospělo všem.“ Rovnováha těchto politik významně ovlivní, kolik domů bude Portland schopen do roku 2030 vytvořit.
Výhled a prognózy do roku 2027 a dále
Krátkodobě (2025–2027): Shoda mezi odborníky je, že portlandský trh s bydlením čeká stabilita s mírným růstem v příštích několika letech. Po divokých výkyvech začátku 20. let 21. století prognózy ukazují na stagnaci nebo pomalý růst cen nemovitostí přibližně do roku 2026. Například Národní asociace realitních makléřů předpovídá pouze asi 2% roční nárůst cen na celostátní úrovni v letech 2025 a 2026 realwealth.com, a Portland pravděpodobně tento vlažný růst napodobí. Místní portlandské prognózy skutečně naznačují období „stabilizace spíše než dramatického růstu nebo poklesu.“ Někteří analytici dokonce předpovídají mírný pokles cen o -0,8 % do začátku roku 2026 u mediánové ceny domů v Portlandu nwmortgagebroker.com – v podstatě stagnaci. Šlo by o mírnou korekci po obrovském nárůstu, která by udržela ceny v souladu s příjmy. Do roku 2027, pokud se úrokové sazby sníží a ekonomika zůstane silná, by se aktivita na trhu s nemovitostmi mohla opět zvýšit, ale růst cen by pravděpodobně zůstal v nízkých jednotkách procent ročně. Jinými slovy, žádný boom v bezprostřední budoucnosti, ale také žádné známky propadu vzhledem k podpoře cen díky nedostatku bydlení.Trajektorie úrokových sazeb: Klíčovým faktorem pro příštích pět let jsou hypoteční sazby. Mnoho prognóz trhu s bydlením předpokládá, že sazby zůstanou zvýšené (~6,5–7,5 %) do roku 2027 realwealth.com, což by skutečně omezilo růst cen a udrželo některé kupující stranou. Někdy kolem roku 2028 ekonomové očekávají, že sazby by mohly klesnout zpět k ~5,5–6 %, pokud inflace poleví realwealth.com. Pro Portland to znamená, že trh s bydlením může pociťovat tlak až do konce této dekády, s možným nárůstem poptávky, jakmile se financování zlevní. Mezitím vysoké sazby udrží tlak na pokles cen (po zohlednění inflace) a budou dále podporovat trh s nájmy (protože pronájem zůstává alternativou, když je koupě nedostupná).
Pokud jde o nájmy, očekávejte, že růst nájmů mírně předstihne růst cen nemovitostí v polovině 20. let. S předpokládanou nízkou mírou neobsazenosti jedna analýza předpokládá zrychlení růstu nájmů na ~3 % ročně do let 2026–27 realwealth.com. To překonává pravděpodobnou inflaci i růst mezd, což zhoršuje dostupnost bydlení, ale zároveň činí investice do nájemního bydlení atraktivními. Kolem roku 2028, pokud se otevře mnoho nových bytových projektů (některé aktuálně plánované projekty budou do té doby dokončeny) a pokud se obnoví zájem o koupi, růst nájmů by se mohl opět zmírnit. Pokud však nenastane recese, která by zvýšila neobsazenost, výrazný pokles nájmů se nezdá pravděpodobný.
Populace a poptávka: Demografické prognózy zdůrazňují, že Portland stále má potenciál růstu. Metropolitní oblast možná roste pomaleji než města na slunečním pásu, ale předpokládá se, že populace Oregonu se do roku 2030 zvýší o více než 10 % medium.com. Samotný region Portlandu by mohl do roku 2030 získat přibližně 300 000 lidí (a možná ~120 000 nových domácností), pokud trendy přetrvají planetizen.com. Tito nově příchozí – spolu s neuspokojenou poptávkou stávajících obyvatel (například mladí dospělí, kteří nyní žijí s rodiči nebo spolubydlícími) – vytvoří stabilní poptávku po bydlení. Velkou otázkou je, zda se produkce bydlení dokáže dohnat. Plán Oregonu je stavět ~36 000 domů ročně, ale jak bylo uvedeno, loni bylo postaveno pouze ~14 000 oregoncapitalchronicle.com. Pokud úsilí státu zvýší výstavbu jen okrajově, nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou přetrvá, což bude udržovat hodnoty nemovitostí a nájmy vysoko. Na druhou stranu, pokud skutečně dojde k stavebnímu boomu (velké „kdyby“), mohl by to uvolnit tlak a zabránit tomu, aby ceny/nájmy rostly mnohem rychleji než inflace.
Do roku 2030 – Celkový pohled: Při pohledu na konec dekády by se nemovitostní trh v Portlandu mohl nacházet v úplně jiné fázi. Optimistické scénáře některých analytiků si představují, že do roku 2030 se bytový deficit zúžil a růst cen v letech 2025–2030 v průměru činí mírných ~2–4 % ročně – v podstatě v souladu s příjmy a inflací. V takovém případě by ceny domů v roce 2030 mohly být přibližně o 10–20 % vyšší než dnes v nominálním vyjádření. Například medián 550 tisíc dolarů v roce 2025 by mohl být kolem 620 tisíc v roce 2030 (při předpokládaném růstu ~3 % ročně). To je velký rozdíl oproti 50% nárůstu, který jsme viděli za posledních 5 let, a znamená to návrat k normálu. Některé celonárodní projekce to potvrzují: Očekává se, že ceny domů v USA porostou tempem mírně nad inflací, celkem možná +10 % do roku 2029 realestate.usnews.com – Portland do tohoto vzorce pravděpodobně zapadá, pokud nenastane technologický boom nebo propad.
Samozřejmě existují i jiné možné scénáře. Pokud Portland překoná své výzvy a znovu získá atraktivitu, kterou měl před rokem 2020 (živá městská kultura, silná migrace), poptávka by mohla překvapit směrem nahoru. Již nyní jsou patrné známky, že útlum centra města se možná obrací k lepšímu s rostoucím pohybem chodců watrust.com, což by mohlo přilákat zpět talenty a zaměstnavatele a podpořit bydlení. Pokud by do Portlandu přišel významný impuls, například tým MLB nebo přesun velkého zaměstnavatele (představte si další sídlo velikosti Nike), nemovitostní trh by se mohl rychle znovu rozproudit. Naopak, pokud bude práce na dálku dál odvádět lidi do levnějších oblastí a Portland efektivně nevyřeší otázky kvality života, růst by mohl zklamat a ceny by mohly stagnovat déle.
Názor expertů: Mnoho institucionálních prognóz považuje Portland za stabilní, dlouhodobou sázku, nikoli za trh s rychlým růstem. Ve zprávě PwC Emerging Trends in Real Estate 2025 se Portland pravděpodobně řadí mezi trhy střední úrovně – je atraktivní díky kvalitě života a inovacím, ale je omezen limity růstu a současnými problémy (poznámka: i když zde nemáme přesné pořadí PwC, tradičně se Portland umisťuje zhruba uprostřed). Místní ekonomové zdůrazňují, že dostupnost bydlení bude určujícím problémem: pokud se nám nepodaří přidat nové bydlení, do roku 2030 by se vlastnictví domů mohlo stát pro střední třídu ještě méně dosažitelné. Státní ekonom Oregonu otevřeně varoval, že velké nárůsty cen nelze udržet dalších pět let, aniž by to „nerozdělilo“ společnost na bohaté a chudé realwealth.com. Tato naléhavost pohání razantní reformy v oblasti bydlení – s nadějí, že do roku 2030 bude trh v Portlandu vyváženější.
Závěrečná prognóza: Do roku 2027 očekávejte mírný, udržitelný růst nemovitostí v Portlandu. Dny dvouciferných ročních přírůstků jsou pravděpodobně pryč (pokud nenastane vnější šok). Místo toho myslete na „pomalý a stabilní růst“: nízké jednociferné zhodnocení hodnoty nemovitostí, růst nájmů o něco vyšší, ale ne nekontrolovatelný, a relativně stabilní objem prodejů, dokud neklesnou úrokové sazby. Nabídka se bude postupně rozšiřovat s dokončováním dalších projektů, ale pravděpodobně nepřekročí poptávku vzhledem k potřebám populace. Do roku 2030, pokud budou politiky úspěšné, by mohl mít Portland inkluzivnější trh s bydlením – možná s mírně nižší mírou vlastnictví domů (pokud se pronájem stane běžnějším), ale také s významným rozšířením dostupných a středně velkých možností bydlení.
Dlouhodobé základy Portlandu zůstávají pozitivní: stále jde o atraktivní metropoli se vzdělanou pracovní silou, krásným prostředím a progresivním plánováním. To přitahuje lidi i firmy. Takže zatímco příštích pár let bude o konsolidaci a „nadechnutí se“ po divokém období, výhled do roku 2030 je opatrně optimistický. Jak řekl jeden z ekonomů zabývajících se bydlením, „nečekáme boom ani krach, ale pomalý a stabilní růst“ realwealth.com. Pro ty, kteří plánují investovat nebo se usadit v Portlandu, budou klíčové trpělivost a realismus – trh už není horská dráha, je to spíš maraton. A díky společnému úsilí může být trh s nemovitostmi v Portlandu v roce 2030 jak robustní, tak dostupnější, což udrží město obyvatelné a prosperující i pro další generaci.
Zdroje:
- Data o trhu v Portlandu a trendy cen: Portland Real Estate – Matin Team (Aktualizace trhu červen 2025) portlandrealestate.com portlandrealestate.com; Zillow Home Value Index (červenec 2025) zillow.com; Analýza trhu hypotečních makléřů (Matt Jolivette) nwmortgagebroker.com nwmortgagebroker.com.
- Postřehy z komerčních nemovitostí: Washington Trust Bank/PBJ o Portland CRE 2025 watrust.com watrust.com watrust.com; Kidder Mathews Retail Report (začátek 2025) kidder.com.
- Statistiky trhu s pronájmy: KATU News – zpráva Multifamily NW (duben 2025) katu.com katu.com; Zillow Observed Rent Index (červenec 2025) zillow.com; Willamette Week o nedostatku bydlení (leden 2025) wweek.com wweek.com.
- Informace o čtvrtích a demografii: Portland Monthly Realitní průvodce jaro 2025 pdxmonthly.com pdxmonthly.com; Přehledy čtvrtí od hypotečního makléře nwmortgagebroker.com; Hodnoty čtvrtí na Zillow zillow.com.
- Významné projekty a rozvoj: Zpravodajství KGW o projektech 2024 kgw.com; Tisková zpráva Mithun o Byline/Press Blocks mithun.com mithun.com; Tisková zpráva Portland Housing Bureau (červen 2025) portland.gov portland.gov; Informace Prosper Portland o Broadway Corridor broadwaycorridorpdx.com; Podrobnosti o bydlení Broadway Corridor na Portland.gov portland.gov; Washington Trust o Zidell Yards/MLB prospect watrust.com.
- Investice a prognózy: RealWealth předpovědi pro bydlení 2025-2029 realwealth.com realwealth.com; Oregon Capital Chronicle o zákonech týkajících se bydlení (2024 & 2025) oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com; Odborný komentář k udržitelnosti cen realwealth.com.
