Nashvillské nemovitosti 2025: Žhavé trendy, nejžádanější čtvrti a pětiletá předpověď trhu

Nashvillský trh s nemovitostmi v roce 2025 zůstává dynamický a zaměřený na růst, poháněný stálým přílivem nových obyvatel, odolnou ekonomikou a pokračujícím rozvojem. Zatímco šílenství let 2021–2022 opadlo, ceny domů nadále mírně rostou, poptávka kupujících přetrvává a nabídka se rozšiřuje z historicky nízkých hodnot. Komerční nemovitosti jsou příběhem dvou světů – vzkvétající maloobchodní/průmyslové sektory oproti slabšímu trhu s kancelářemi – protože rychlý růst populace a pracovních míst ve městě podporuje většinu typů nemovitostí. V této zprávě rozebíráme klíčové trendy v rezidenčních, komerčních a nájemních trzích; upozorňujeme na žhavé čtvrti a připravované projekty; přezkoumáváme změny v politice; zkoumáme demografické faktory; a představujeme 3–5letou prognózu pro trh s nemovitostmi v Nashvillu.

Trendy rezidenčních nemovitostí v roce 2025

Prodeje a ceny domů: Po krátkém ochlazení v roce 2023 se rezidenční trh v Nashvillu v roce 2025 stabilizuje do zdravější rovnováhy. Prodeje domů se mírně zvýšily – v červnu 2025 bylo uzavřeno 3 185 transakcí, což je asi 5% nárůst oproti červnu 2024 notyourordinaryagent.com. Stálý příliv nových obyvatel a tvorba pracovních míst udržují poptávku, i když vyšší hypoteční sazby zmírnily šílenství předchozích let. Medián cen domů nadále zaznamenává mírné zisky. K polovině roku 2025 je mediánová cena rodinného domu kolem 528 000 $, což je meziročně nárůst o ~4,6 % notyourordinaryagent.com. To je daleko od dvouciferných ročních skoků během pandemického boomu, ale naznačuje to stabilní zhodnocování místo propadu. (Pro srovnání, ceny bytů mírně klesly, meziročně o ~1,4 % na přibližně 340 000 $ notyourordinaryagent.com, protože tento segment čelí zvýšené nabídce a vybíravějším kupujícím.)

Poptávka kupujících a rovnováha trhu: Trh s nemovitostmi v Nashvillu se v roce 2025 v podstatě přesunul do „zlaté střední cesty“ relativní rovnováhy. Boje o nabídky ochladly, což dává kupujícím prostor k nadechnutí, přesto se dobře oceněné domy stále prodávají. Index tržní aktivity se pohybuje kolem nízkých 30 (na stupnici do 100), což naznačuje mírnou výhodu pro prodávající – ani výrazný trh prodávajících, ani skutečný trh kupujících nestinginnashville.com nestinginnashville.com. Prodej domů trvá déle než v době horečky: průměrná doba na trhu se prodloužila na ~105 dní (medián ~67 dní) nestinginnashville.com, což je dramatická změna oproti 15–20 dnům v roce 2021. Ve skutečnosti asi 42 % nabídek podstoupí snížení ceny před prodejem nestinginnashville.com, což podtrhuje, že realistické stanovení ceny je nyní zásadní. Kupující znovu získali určitou vyjednávací sílu a mohou si dopřát čas na inspekce a financování bez spěchu nestinginnashville.com. Prodávající mezitím musí upravit svá očekávání – doba, kdy si mohli říct jakoukoliv cenu a dostali ji, je pryč; klíčové je strategické stanovení ceny a dobrá příprava nemovitosti nestinginnashville.com.

Zásoby a nová výstavba: Po letech výrazného nedostatku bydlení zásoby konečně rostou. V červnu 2025 bylo na trhu v oblasti Greater Nashville přibližně 14 416 nemovitostí, což je nárůst o 28 % oproti předchozímu roku notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. Počet domů na prodej, i když stále není vysoký, je výrazně vyšší než během krize v letech 2021–2022. Tento růst je výsledkem kombinace nové výstavby a opětovných prodejů. Stavební firmy zvýšily produkci v letech 2022–2024 a tyto jednotky nyní přicházejí na trh; zároveň více majitelů domů prodává, protože extrémní trh prodávajících se normalizoval. Díky větší nabídce mají kupující na výběr – což vede k delší době prodeje a umírněnějšímu růstu cen. Výrazné je, že nárůst zásob v Nashvillu je nejsilnější u rodinných domů a bytů (každý meziročně o ~30–36 % více) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com, zatímco nabídka pozemků rostla pomaleji. Navzdory nárůstu zásob místní plánovací studie varují před nedostatkem bydlení v budoucnu: Nashville bude v příští dekádě potřebovat odhadem 90 000–120 000 nových domů, ale při současném trendu jich vznikne jen asi 70 000 wsmv.com. To vedlo k politickým opatřením (rozebraným dále), která mají umožnit více výstavby. Prozatím zvýšené zásoby znamenají, že trh v Nashvillu se posouvá k neutrálním podmínkám – což je vítaná změna oproti nedávné přehřáté minulosti, ale stále je zde dostatečná poptávka, aby ceny mírně rostly.

Trendy v komerčních nemovitostech (kanceláře, maloobchod a průmysl)

Komerční nemovitosti v Nashvillu vykazují v roce 2025 smíšený obraz. Maloobchodní a průmyslové nemovitosti prosperují díky růstu populace a expanzi podnikání, zatímco kancelářský trh zůstává utlumený kvůli vyšší neobsazenosti a opatrné firemní poptávce po pandemii. Níže rozebíráme jednotlivé segmenty:

Kancelářský trh

Obsazenost a nájmy: Kancelářský sektor v Nashvillu prochází v roce 2025 obdobím přizpůsobení po COVIDu. Míra neobsazenosti kanceláří v metropolitní oblasti činila k březnu 2025 přibližně 18,4 % commercialsearch.com – což je zvýšená hodnota ve srovnání s historickými údaji Nashvillu, ale stále pod celonárodním průměrem 19,9 % commercialsearch.com. Jinými slovy, téměř každý pátý kancelářský prostor je prázdný, což odráží jak novou nabídku na trhu, tak i optimalizaci firemních prostor v éře hybridní práce. Průměrné nabídkové nájemné za kancelářské prostory je přibližně 31,64 USD za čtvereční stopu, což je mírně pod americkým průměrem (33 USD) a řadí Nashville mezi cenově dostupnější kancelářské trhy pro nájemce commercialsearch.com. Růst nájemného je relativně stagnující; pronajímatelé soutěží o kvalitní nájemce prostřednictvím ústupků, protože neobsazenost zůstává vysoká.

Nová nabídka a výstavba: Je pozoruhodné, že Nashville má jeden z největších objemů kancelářské výstavby vzhledem ke své velikosti. K 1. čtvrtletí 2025 bylo ve výstavbě přibližně 1,5 milionu čtverečních stop kancelářských prostor (≈2,5 % stávajícího portfolia), přičemž několik velkých projektů má být dokončeno do konce roku 2025 commercialsearch.com. Ve skutečnosti, pokud započítáme i plánované projekty, objem výstavby odpovídá téměř 4,8 % trhu – což je v absolutních číslech srovnatelné s Manhattanem commercialsearch.com. Výrazné projekty jako Nashville Yards (velký multifunkční projekt v centru) a plánovaný kampus Oracle (více o tom později) udržují stavební firmy vytížené. Na druhou stranu je zde tlak ze strany nabídky: nové kanceláře přicházejí na trh, který stále absorbuje volné prostory, což pravděpodobně udrží neobsazenost ve středně až vyšších hodnotách v blízké budoucnosti. Investiční prodeje kanceláří se také zpomalily na minimum kvůli rostoucím úrokovým sazbám – za celé první čtvrtletí 2025 se prodaly pouze dvě kancelářské nemovitosti a objem prodejů meziročně klesl o ~63 % commercialsearch.com commercialsearch.com. Průměrně se kancelářské budovy v Nashvillu prodávaly za ~130 USD za čtvereční stopu na začátku roku 2025, což je podle národních měřítek relativně výhodná cena commercialsearch.com.

Výhled: Oživení kancelářského sektoru je utlumené. Růst pracovních míst v Nashvillu a přesuny firem (AllianceBernstein, Amazonův hub atd.) poskytují podporu, ale může trvat několik let, než se zaplní všechny nové a prázdné prostory. Jeden pozitivní trend – nárůst přeměn kanceláří na bydlení. S téměř 21 staršími kancelářskými budovami (o celkové ploše ~1,7 milionu čtverečních stop), které byly identifikovány jako hlavní kandidáti na adaptivní využití commercialsearch.com commercialsearch.com, mají developeři příležitost proměnit nevyužité kanceláře na byty nebo kondominia, čímž zmírní přebytek kancelářských prostor a zároveň přidají bydlení. Celkově lze očekávat, že kancelářský trh v Nashvillu zůstane v krátkodobém horizontu výhodný pro nájemce, přičemž míra neobsazenosti se bude ke konci dekády postupně snižovat, jak se ekonomika rozšíří do nových prostor.

Trh s maloobchodem

Neobsazenost a nájmy: Maloobchodní nemovitosti v Nashvillu patří k nejžádanějším v zemi. Díky prudkému růstu populace a silné spotřebitelské poptávce se neobsazenost maloobchodních prostor v metropolitní oblasti pohybuje kolem 3,2–3,3 % matthews.com matthews.com – mimořádně nízko. Ve skutečnosti se neobsazenost maloobchodních prostor drží pod 3,5 % již od začátku roku 2022 matthews.com, což naznačuje prakticky plnou obsazenost v mnoha nákupních centrech. Některé příměstské subtrhy jsou ještě napjatější: některé oblasti vstoupily do roku 2025 s neobsazeností pod 1 %, zejména Mt. Juliet–Lebanon a části okresů Dickson a Robertson marcusmillichap.com. Tento akutní nedostatek prodejních prostor způsobil prudký růst nájmů. Průměrné nabídkové nájemné za maloobchodní prostory v Nashvillu dosáhlo 29,32 USD za čtvereční stopu ve 2. čtvrtletí 2025, což je meziročně nárůst asi o 4,8 % matthews.com. Celkově jsou nájmy v maloobchodu od roku 2020 vyšší o více než 33 % matthews.com – což svědčí o vysoké poptávce po těchto prostorech i o kvalitnější nové výstavbě, která zvyšuje cenový strop. Pronajímatelé mají cenovou sílu díky nedostatku možností pro maloobchodníky; dokonce i velké prostory po uzavřených pobočkách národních řetězců jsou rychle obsazovány novými nájemci za vyšší nájemné matthews.com.

Hnací síly poptávky: Spotřebitelská poptávka v Music City zažívá boom, poháněná růstem pracovních míst, rostoucí turistikou a přílivem nových obyvatel. Populace metropolitní oblasti Nashvillu vzrostla v letech 2020 až 2024 o 7,7 % (přibylo přibližně 160 000 lidí, což je výrazně nad průměrným růstem v USA ve výši 3,1 %) matthews.com, a rozvoj maloobchodu tomu zkrátka nestačí – proto je trh tak napjatý. Nakupující se po pandemii vrátili s nadšením a postavení Nashvillu jako regionálního maloobchodního centra roste. Daří se i maloobchodu v centru města, kde nájemné na hlavních třídách (Broadway, Gulch atd.) letí na rekordní hodnoty – např. nabídkové nájmy v centru dosáhly v roce 2024 přibližně 25 USD/čtvereční stopa NNN, což je o 33 % více než v roce 2020 globest.com. V příměstských lokalitách se nové maloobchodní centra rychle předpronajímají. Výrazné je, že v okrajových komunitách s velkým růstem bydlení vzrostlo nájemné v maloobchodu o 10 USD/čtvereční stopa za rok (jak se stalo v Mt. Juliet a Dickson County) marcusmillichap.com, což odráží silnou poptávku po obchodech a restauracích pro rostoucí počet domácností.

Výstavba a výhled: Developeři byli opatrní při přidávání maloobchodních ploch, což prodlužuje období výhod pro pronajímatele. Ve 2. čtvrtletí 2025 bylo dodáno pouze cca 10 500 m² nové maloobchodní plochy a za poslední rok asi 55 700 m² – což je pod historickým průměrem matthews.com matthews.com. Přibližně 65 800 m² je ve výstavbě v rámci celé metropolitní oblasti matthews.com matthews.com (pouze cca 0,6 % zásob), přičemž velká část je již předpronajata, takže to příliš neovlivní míru neobsazenosti. Pokud tedy nedojde k poklesu spotřebitelských výdajů, maloobchodní sektor v Nashvillu by měl zůstat velmi napjatý. Očekávejte, že nízká neobsazenost přetrvá a nájmy budou dále zdravě růst (možná v rozmezí 4–5 % ročně) vzhledem k omezenému množství nových prostor. Pro investory byly maloobchodní nemovitosti atraktivní: roční objem investic do maloobchodu dosáhl za poslední rok 1,0 miliardy dolarů – nejvíce za poslední dva roky – s výnosy v rozmezí nízkých 6 % uprostřed silné konkurence o aktiva matthews.com matthews.com. Celkově lze říci, že maloobchod v Nashvillu je v současnosti snem pronajímatele – vysoká poptávka, nízká neobsazenost a silný růst nájmů, což z něj činí jeden z nejrobustnějších maloobchodních realitních trhů v zemi.

Průmyslový trh

Nabídka a neobsazenost: Průmyslové nemovitosti v Nashvillu (sklady, distribuční centra, výrobní prostory) zažívají rychlou růstovou trajektorii. Developeři v posledních letech přidali obrovské množství čtverečních stop, aby využili boomu v logistice. Jen v roce 2023 bylo otevřeno více než 10 milionů čtverečních stop nových průmyslových prostor lumicre.com a k Q2 2025 je dalších 8 milionů čtverečních stop ve výstavbě napříč metropolitní oblastí matthews.com matthews.com. Tato vlna výstavby, silně soustředěná v subtrzích Wilson County a jihovýchodní Nashville (které tvoří 80 % nových prostor od roku 2020) matthews.com, krátkodobě zvýšila míru neobsazenosti. Celková míra neobsazenosti průmyslových prostor se pohybuje kolem 6,0 % v polovině roku 2025 matthews.com, což je o něco více než extrémně nízkých ~4 % před pár lety lumicre.com. V Q1 2025 byla hlášena neobsazenost kolem ~6,2 %, což je meziročně nárůst o ~90 bazických bodů savills.us. V podstatě některé nové sklady jsou ve fázi pronajímání, což způsobuje dočasné zvýšení dostupnosti. Míra dostupnosti (která zahrnuje podnájmy a nové dodávky) byla v Q2 přibližně 8,9 % matthews.com, což odráží spekulativní projekty přicházející na trh. Základní poptávka však zůstává silná – v některých čtvrtletích je stále zaznamenáván čistý pozitivní absorbce. Například v Q1 2025 Nashville zaznamenal +216 000 čtverečních stop průmyslové absorbce (o 48 % více než v Q1 2024) colliers.com, i když ve Q2 došlo k poklesu do záporných hodnot absorbce, když na trh přišly velké projekty matthews.com.

Nájemné: Průmyslové nájmy v Nashvillu vystřelily na rekordní úrovně. Metropole se nyní může pochlubit jednou z nejvyšších úrovní průmyslového nájemného na jihovýchodě USA, v průměru kolem 12,00 $ za čtvereční stopu matthews.com. Tento průměr zahrnuje různé typy: velké skladové haly (nad 100 000 sf) se pronajímají kolem 10,50 $/sf, zatímco menší moderní objekty pod 100 000 sf (nejžádanější) mohou dosáhnout až 14 $/sf matthews.com. Navzdory přílivu nové nabídky nájmy meziročně vzrostly o ~5,9 % k Q2 2025 matthews.com matthews.com. V posledních letech průmyslové nájmy prudce rostou – nabídkové sazby ve 2. čtvrtletí byly podle některých makléřských zpráv asi o 10 % vyšší než před rokem a zhruba o 35–40 % výše než v roce 2018 (což se odráží i v tom, že cena za SF u průmyslových nemovitostí se od roku 2018 zdvojnásobila v prodejích) matthews.com. Hlavním motorem je silná poptávka ze strany e-commerce, logistiky (centrální poloha Nashvillu je ideální pro distribuci) a výrobních nájemců (včetně dodavatelů pro automobilový průmysl a nové technologické montážní provozy). Díky tomu, že obsazenost zůstává relativně vysoká a většina nové plochy je předpronajata nebo rychle absorbována, růst nájmů na průmyslovém trhu v Nashvillu nadále převyšuje celostátní průměr matthews.com.

Výhled: Výhled pro průmyslový sektor je většinou pozitivní, i když můžeme zaznamenat mírné ochlazení, jakmile stavební boom dosáhne vrcholu. Růst populace a pracovních míst v Nashvillu přitahuje uživatele skladů a lehké výrobce stabilním tempem. Velcí hráči jako Amazon (se svým centrem operací zde) a řada 3PL společností se v regionu rozšířili. Vzhledem k tomu, že je ve výstavbě 8 milionů čtverečních stop, může se míra neobsazenosti ještě mírně zvýšit (do rozmezí 6–7 %) v příštích 1–2 letech, ale důležité je, že přes 65–70 % nových prostor je předpronajato matthews.com matthews.com nebo stavěno na míru, což omezuje riziko nadbytku. Jakmile se tyto projekty zaplní, absorpce dožene nabídku. Projekce dokonce ukazují, že míra neobsazenosti opět klesne a stabilizuje se kolem 4 % v letech 2026–27, jakmile poptávka dožene nabídku lumicre.com. Nájemné by mělo dále růst, i když mírnějším tempem (možná středně jednociferný procentní nárůst ročně) vzhledem k vysoké základně. Průmyslové investice zůstávají žhavé: Nashville zaznamenal 1,2 miliardy dolarů v prodeji průmyslových nemovitostí za poslední rok matthews.com a kapitalizační sazby se snížily, jak institucionální investoři proudí na trh. Hlavní závěr – průmyslový trh v Nashvillu se rychle rozšiřuje, ale zůstává fundamentálně silný, podpořený strategickou polohou a ekonomickým růstem, což by mělo zajistit, že nové sklady nezůstanou dlouho prázdné.

Analýza trhu s nájemním bydlením (multifamily)

Nashvillský trh s nájemními byty v roce 2025 je na bodu zlomu, kdy přechází z období silného růstu nabídky do fáze vyvažování a utahování. Zde je rozbor:

Uvolnění nárůstu nabídky: Developeři v Nashvillu dodali rekordní počet nových bytových jednotek v letech 2021–2023, což krátkodobě zvýšilo neobsazenost a zmírnilo růst nájmů. V roce 2024 se míra neobsazenosti bytů vyšplhala do rozmezí 8–9 %, když na trh přišly tisíce nových jednotek. Do poloviny roku 2025 však tato vlna vrcholí. Dokončené projekty v roce 2025 zatím čítají přibližně 4 700 jednotek northmarq.com – stále historicky vysoké číslo, ale méně než v předchozích letech, protože developeři omezují výstavbu. Mnoho developerů omezilo zahajování nových projektů, aby se zaměřili na pronájem stávajících projektů northmarq.com. Odhaduje se, že v roce 2025 bude celkem dodáno asi 9 000 nových jednotek, což je výrazně méně než v nedávných rekordních letech (v roce 2022 to bylo přes 10 tisíc jednotek) northmarq.com. Tento postupný útlum nové nabídky, v kombinaci s pokračujícím růstem populace v Nashvillu, ulevuje tlaku na trhu s nájemním bydlením.

Neobsazenost a absorpce: Jsou zřejmé známky toho, že míra neobsazenosti dosáhla vrcholu a začíná klesat. Ve 2. čtvrtletí 2025 Nashville zaznamenal čtvrtletní zlepšení v neobsazenosti – poptávka po nájemním bydlení v klíčových městských a příměstských částech poprvé po delší době překonala nové dodávky northmarq.com. Celková neobsazenost bytů, která na začátku roku 2025 přesahovala 8 %, nyní směřuje k tomu, že do konce roku klesne pod 8,0 % northmarq.com, podle analytiků Northmarq. Tento trend by měl pokračovat i nadále, přičemž neobsazenost bude „směřovat k historickým normám“ do konce roku 2026 northmarq.com (předboomová norma v Nashvillu byla kolem 5–6 %). Tento pozitivní posun je způsoben silnou absorpcí: poptávka po nájemním bydlení zůstává zdravá, podpořená růstem zaměstnanosti a tím, že potenciální kupci domů zůstávají déle v nájmu kvůli vysokým úrokovým sazbám. Zejména centrum Nashvillu a vybrané předměstské oblasti (např. Madison/Rivergate, Mt. Juliet a okres Sumner) zaznamenávají silnou aktivitu při pronajímání, což tyto subtrhy dále utahuje northmarq.com.

Trendy nájmů: Nájemné bylo v roce 2023 prakticky beze změny kvůli přílivu nové nabídky, ale nyní opět mírně roste, jak trh absorbuje nové jednotky. Ve 2. čtvrtletí 2025 byl zaznamenán mírný nárůst nájmů spolu s poklesem neobsazenosti northmarq.com. Průměrné efektivní nájemné v oblasti Nashville se v současnosti pohybuje kolem 1 600–1 700 USD měsíčně za běžný dvoupokojový byt, v závislosti na zdroji. Prognózy předpovídají, že do roku 2026 dosáhne průměrné nájemné přibližně 1 730 USD měsíčně northmarq.com, což naznačuje obnovení stabilního růstu nájmů. To by znamenalo 3–4% roční tempo růstu, což je udržitelnější ve srovnání s dvoucifernými skoky nájmů v roce 2021. Majitelé novějších budov třídy A museli v uplynulém roce nabízet ústupky, aby zaplnili jednotky, ale tyto pobídky pravděpodobně ustoupí, jakmile se podmínky zpřísní koncem roku 2025 a v roce 2026. Důležité je, že úroveň nájmů v Nashvillu zůstává dostupná ve srovnání s pobřežními městy, což nadále přitahuje nově příchozí na trh s nájmy.

Hnací síly poptávky po nájmu: Demografie a trendy zaměstnanosti pevně podporují nájemní sektor v Nashvillu. Město přitahuje mnoho mladých profesionálů, kreativců a čerstvých absolventů (velkou skupinu milenialů a generace Z), kteří často nejprve bydlí v nájmu, než koupí vlastní bydlení. Hlavní zaměstnavatelé ve zdravotnictví a technologiích nadále nabírají nové pracovníky, kteří se často rozhodnou zpočátku bydlet v nájmu. Kromě toho status Nashvillu jako centra zábavy a univerzit podporuje poptávku po nájmech (studenti, cestující profesionálové atd.). Do metropolitní oblasti se denně přistěhuje několik desítek nových obyvatel (asi 66 lidí denně) nestinginnashville.com, a ne všichni mohou nebo chtějí ihned kupovat nemovitost, což znamená stálý přísun nájemníků. Objevuje se také trend build-to-rent: vznikají komunity pronajímaných rodinných domů pro ty, kteří chtějí dům se zahradou, ale dávají přednost nájmu. Všechny tyto faktory ukazují na trh s nájmy, který po vstřebání stavebního boomu směřuje k opětovnému zpřísnění. Koncem roku 2025 a dále lze očekávat, že majitelé bytových domů znovu získají cenovou sílu, neobsazenost klesne k hodnotám kolem 5 % a růst nájmů se mírně zrychlí.

Investice a návratnost investic (ROI): Pro investory do nemovitostí mají nájemní nemovitosti v Nashvillu silnou přitažlivost. Kapitál stále míří do multifunkčních nemovitostí v Nashvillu – objem transakcí na začátku roku 2025 byl podle počtu obchodů srovnatelný s rokem 2024 a celkový objem v dolarech dokonce meziročně vzrostl téměř o 70 % (díky několika velkým institucionálním akvizicím) northmarq.com. Kupující mají zvláštní zájem o novější komunity třídy A/B, které tvořily přibližně 70 % prodaných nemovitostí v roce 2025 northmarq.com. Ceny zůstávají odolné; medián prodejní ceny u nemovitostí s více než 50 jednotkami byl v 1. polovině 2025 asi 221 000 USD/jednotku, což je o 1 % více než v roce 2024 northmarq.com. Výnosové míry (cap rates) se začaly opět snižovat v polovině roku 2025, jak se zlepšuje výhled na nájmy northmarq.com, což je signál návratu důvěry investorů. Celkově, s očekávaným zlepšením základních ukazatelů pronájmů (nižší neobsazenost, obnovený růst nájmů) a vyhlídkou na pokles úrokových sazeb koncem roku 2025, je multifunkční trh v Nashvillu připraven na solidní výkonnost. Investoři mohou rozumně očekávat každoroční růst nájmů v rozmezí 3–5 % v příštích několika letech a potenciální zhodnocení, pokud koupí dobře umístěná aktiva před úplným utažením trhu.

Investiční příležitosti a projekce návratnosti investic

Nashvilleův silný ekonomický růst a růst populace nadále činí z města atraktivní trh pro investory do nemovitostí v roce 2025. Příležitosti se rozprostírají v rezidenčním i komerčním segmentu, přičemž se obecně očekávají příznivé výnosy v následujících letech:

Rezidenční (investice Flip & Hold): Hodnoty domů v Nashvillu vykazují pozoruhodné dlouhodobé zisky – za poslední dekádu vzrostly přibližně o 150 % mcsquaredluxury.com. I když bude budoucí růst klidnější, prognózy stále předpovídají stabilní zhodnocení. Modely Zillow odhadují přibližně +3,4% růst cen domů do roku 2025 mattwardhomes.com a některé analýzy předpokládají 4–6% roční zhodnocení do roku 2028 mcsquaredluxury.com v oblasti metropole Nashville. To naznačuje, že nákup a držení nemovitosti v Nashvillu může přinést solidní růst vlastního kapitálu. Investoři hledající příjem z pronájmu mohou také těžit z konkurenčních výnosů: nájmy v Nashvillu v poměru k pořizovací ceně často přinášejí poměr nájem/výkup na úrovni nebo nad celostátním průměrem. Typický pronájem rodinného domu nebo bytu může dosáhnout ~8–12% hrubého ROI z pronájmu (nájem jako % pořizovací ceny) v závislosti na čtvrti rentastic.io – což je atraktivní pro investory zaměřené na cash-flow. Krátkodobé pronájmy (Airbnb/VRBO) v turisticky exponovaných oblastech jsou obzvlášť výnosné, často generují nadprůměrné ROI díky rozmachu turismu v Nashvillu mcsquaredluxury.com. Oblíbené lokality jako centrum, The Gulch nebo v blízkosti Broadway mohou dosahovat vysokých nočních sazeb od ~15+ milionů ročních návštěvníků (podle odhadů místního turismu by toto číslo mělo do roku 2025 dosáhnout 17,5 milionu). Nicméně, investoři musí počítat s místními předpisy pro krátkodobé pronájmy (které v některých zónách omezují pronájmy neobývané majitelem).
Komerční investice: Na straně komerčních nemovitostí maloobchodní a průmyslové nemovitosti nabízejí silné vyhlídky. Maloobchodní centra těží z nízké neobsazenosti a rostoucích nájmů – investoři v uplynulém roce vložili do maloobchodu v Nashvillu více než 1 miliardu dolarů matthews.com. S výnosy z pronájmu (cap rates) kolem 6 % matthews.com a růstem nájmů přibližně 5 % ročně mohou maloobchodní aktiva přinést zdravý celkový výnos (příjem + zhodnocení). Některé příměstské maloobchodní subtrhy jsou natolik nedostatečně zásobeny (neobsazenost <1 % marcusmillichap.com), že nová výstavba nebo projekty s přidanou hodnotou mohou zachytit mimořádné skoky v nájmech (ve skutečnosti v některých předměstích vzrostly nájmy loni o 10 dolarů/čtvereční stopu marcusmillichap.com). Průmyslové nemovitosti jsou dalším horkým tipem: průměrné výnosy z průmyslových nemovitostí v Nashvillu se pohybují v rozmezí 5,5–6,5 %, a poptávka investorů je intenzivní, protože základy tohoto sektoru patří k nejlepším v regionu. S průmyslovými nájmy rostoucími o ~6 % ročně a omezenou dostupností pozemků v klíčových subtrzích mohou majitelé dobře umístěných skladů očekávat rostoucí čistý provozní zisk (NOI) a hodnotu nemovitostí. Je pozoruhodné, že prodejní ceny průmyslových nemovitostí za čtvereční stopu se v Nashvillu od roku 2018 zdvojnásobily matthews.com – což odráží jak růst nájmů, tak kompresi výnosů – a přestože toto tempo se nebude opakovat, výhled zůstává optimistický.
Kanceláře a speciální segmenty: Kancelářský sektor je spíše kontrariánskou sázkou. Snížené hodnoty (průměrná prodejní cena ~130 dolarů/čtvereční stopa commercialsearch.com) a vysoká neobsazenost znamenají, že investoři mohou získat kancelářské budovy za relativně nízkou cenu. Klíčem je lokalita a přeměna. Investoři, kteří mají chuť na adaptivní opětovné využití, mohou cílit na starší kancelářské budovy v centru města k přestavbě na byty nebo smíšené využití, a využít tak snahy města o revitalizaci. Navíc specializované segmenty jako nemovitosti ve zdravotnictví (lékařské kanceláře) zůstávají stabilní sázkou díky silné přítomnosti zdravotnického průmyslu v Nashvillu. Investice do hotelů se také zotavují, protože turistický ruch a kongresová aktivita v Nashvillu opět rostou; trh zaznamenal rekordní příjmy hotelů v letech 2023–24 a pokračující růst do roku 2025, což vede k obnovenému zájmu o rozvoj a akvizice v oblasti pohostinství.

Shrnutí: Investory láká Nashville díky jeho dlouhodobému růstovému příběhu – rozmanitá ekonomika, žádná státní daň z příjmu, rostoucí populace a relativní dostupnost naznačují trvalou poptávku. Trh dospívá, takže meziroční nárůsty cen nemovitostí o 20 % jsou pravděpodobně minulostí, ale na oplátku je zde větší stabilita. Roční výnosy v horních jednotkách procent (kombinace příjmu a zhodnocení) jsou dosažitelné a realistické. Jak uvedla jedna realitní analýza, Nashville nabízí vzácnou kombinaci „silného potenciálu zhodnocení s daňově příznivým prostředím“ mcsquaredluxury.com. Pro ty, kteří hledí na rok 2025 a dále, mohou strategické investice do správných čtvrtí nebo typů nemovitostí v Nashvillu přinést velmi zdravé ROI, zvláště pokud budou zakoupeny před dalším růstovým cyklem cen nemovitostí.

Přehled čtvrtí: Horká místa a růstové oblasti

Rychlý růst Nashvillu mění mnoho čtvrtí, přičemž dříve přehlížené oblasti se stávají realitními hity. Zde jsou některé nastupující čtvrti a klíčové oblasti, které je dobré sledovat, spolu s trendy v gentrifikaci a infrastruktuře, které pohánějí jejich vzestup:

East Nashville: Dlouho známý svou eklektickou uměleckou a hudební scénou, East Nashville se plně etabloval jako realitní žhavé místo. Mladí profesionálové a rodiny sem proudí kvůli historickým bungalovům, stylovým restauracím a kreativní atmosféře. Na začátku roku 2025 byla střední cena domu v East Nashville kolem 585 000 $ – což je nárůst o 10,8 % oproti předchozímu roku walkerluxuryandland.com. Tento prudký růst odráží nízkou nabídku a silnou poptávku v této trendy čtvrti. Oblasti jako Lockeland Springs a Cleveland Park zažívají rychlou gentrifikaci: starší domy jsou renovovány nebo přestavovány a podél hlavních tahů vznikají nové smíšené projekty. Navzdory rostoucím cenám zůstává East Nashville o něco dostupnější než luxusní čtvrti West Nashville, což udržuje vysoký zájem kupujících. Autentičnost a pěší dostupnost čtvrti (například oblíbená místa jako Five Points a Riverside Village) zajišťují, že zůstane oblíbenou volbou. Očekávejte zde další investice, zejména jak bude postupovat nedaleký megaprojekt East Bank (na druhé straně řeky), který přinese parky, pracovní místa (kampus Oracle) a lepší propojení s East Nash.
The Nations (West Nashville): Před několika lety byla čtvrť The Nations skromnou průmyslovou oblastí; dnes patří mezi nejrychleji se měnící čtvrti Nashvillu. Nachází se v západní části Nashvillu u 51st Avenue a v poslední době zde byly sklady přeměněny na oblíbené pivovary, studia a restaurace, které přitahují moderní publikum. Nové projekty řadových domů a bytových domů zaplnily mnoho bloků a hodnota nemovitostí zde odpovídajícím způsobem vzrostla. Oblíbenost této oblasti spočívá v její pěší “hlavní třídě” (51st Ave) s butiky a restauracemi a v poměrně centrální poloze s osobitým industriálně-šik charakterem. Příkladem růstu je velký smíšený projekt Silo Bend, který přidal stovky rezidencí. The Nations je ukázkou trendu městské revitalizace v Nashvillu: ze staré průmyslové čtvrti vzniká živé rezidenční centrum. Gentrifikace je zde v plném proudu, ale kouzlo čtvrti a relativní cenová dostupnost (ve srovnání s centrem) stále zvyšují poptávku. Investoři mají o The Nations zájem kvůli možnostem přestavby a nová infrastruktura (lepší silnice, zelené stezky) přichází, aby podpořila rostoucí populaci.
Wedgewood-Houston (WeHo): Jižně od centra města je Wedgewood-Houston – neboli “WeHo” – další žhavou lokalitou gentrifikace. Tato bývalá průmyslová/umělecká čtvrť se stala magnetem pro rozvoj díky své blízkosti k městskému jádru a kulturnímu významu (sídlí zde galerie, dílny a Nashville Design District). V posledních letech WeHo přivítalo nové bytové domy, projekty adaptivního využití a trendy podniky (například nedaleký stadion Nashville NYC FC a Soho House). Příliv pivovarů, kaváren a technologických startupů proměnil WeHo v destinaci pro bydlení, práci i zábavu. Ceny nemovitostí a nájmy zde rostou, protože mladí profesionálové hledají alternativy k drahému centru. Čtvrť také těží z zlepšení infrastruktury: město se zaměřilo na oblast WeHo s cílem vylepšit dopravní spojení a veřejný prostor, aby zvládlo růst. Jak tyto změny pokračují, lze očekávat další zhodnocení loftů ve skladech a moderních řadových domů, i když cenová dostupnost a vytlačování dlouhodobých obyvatel zůstávají v tomto příběhu gentrifikace stále aktuálními problémy.
Madison & Rivergate (severní předměstí Nashvillu): Ne všechny žhavé oblasti jsou v městském jádru – některé první prstencové předměstí také zažívají rozmach. Oblast Madison (komunita asi 8 mil severně od centra) a blízké Rivergate/Sumner County zaznamenávají zvýšený zájem o rozvoj. Tradičně více dělnické a cenově dostupné oblasti nabízejí větší pozemky a snadnější dojíždění po I-65. Nyní, jak Nashville roste, developeři začali v Madisonu stavět nové bydlení (včetně řadových domů a bytů), aby uspokojili poptávku po levnějších možnostech. Ve skutečnosti je Madison/Rivergate uváděno jako místo, kde roste dynamika vícerodinného bydlení – nové předměstské bytové komplexy se rychle pronajímají northmarq.com. Maloobchodní a komerční růst následuje nové střechy, přičemž míra neobsazenosti maloobchodních prostor v okrajových částech je extrémně nízká. Relativně nízké ceny domů v Madisonu pomalu rostou, jak investoři renovují starší přízemní domy a první kupující objevují tuto oblast. Zlepšení infrastruktury, jako je připravované dopravní centrum v Madisonu a plány na zlepšení autobusové dopravy na Gallatin Pike, by mohly tyto čtvrti dále posílit. Stručně řečeno, sledujte komunity v severním Nashvillu, které se mění z přehlížených na perspektivní, a nabízejí více za vaše peníze, přičemž stále těží z růstu metropole.
Obnova centra města a East Bank: Samotné jádro Nashvillu se vyvíjí, a to částečně díky masivním infrastrukturním projektům. East Bank (východní strana řeky Cumberland, naproti centru) prochází transformačním plánem. S novým stadionem Tennessee Titans, který byl schválen v roce 2023 (uzavřený stadion za více než 2 miliardy dolarů, jehož otevření je plánováno na rok 2027) planning.org, se East Bank stane kotvou pro 350akrovou smíšenou zástavbu zahrnující parky, zelené stezky, bydlení a zlepšení dopravy planning.org planning.org. Současně společnost Oracle Corp. plánuje v River North (East Bank) technologický kampus za 1,2 miliardy dolarů, který by měl nabídnout 8 500 pracovních míst planning.org. Tyto projekty mění dříve prázdné průmyslové pozemky na další skvělou čtvrť města. Lze očekávat, že nové byty, apartmány a maloobchodní prostory vyrostou v přilehlých oblastech East Bank (Germantown, nábřeží East Nashville), aby sloužily přílivu pracovních míst a návštěvníků. Již nyní developeři navrhli projekty za více než 2,2 miliardy dolarů v očekávání tohoto rozvoje planning.org. Samotné centrum Nashvillu mezitím nadále prosperuje díky projektům jako Nashville Yards, Fifth + Broadway a četným výškovým rezidenčním věžím, které mění panorama města. Obavy z gentrifikace tento rozmach provázejí – s novými lesklými věžemi roste problém dostupnosti bydlení v centru a jsou vyvíjeny snahy zahrnout dostupné bydlení do plánů jako Imagine East Bank planning.org planning.org. Přesto je oblast centra/East Bank bezpochyby středobodem infrastrukturních investic, které zvýší hodnotu nemovitostí v okolních čtvrtích během příštích 5 let.

Aktualizace politiky, regulace a územního plánování

Několik změn v politice a územním plánování v roce 2025 má potenciál ovlivnit trh s nemovitostmi v Nashvillu, zejména z hlediska nabídky bydlení a vzorců rozvoje:

dostupných a hustších možností bydlení

wsmv.com

dvě nové kategorie obytného územního plánování

Rezidenční čtvrť

Rezidenční omezené

wsmv.com

„středního bydlení“

wsmv.com

výšková omezení pro zachování charakteru čtvrti

wsmv.com

otevřela by mnoho obytných oblastí pro dostavbu

pěších, obyvatelných komunit

wsmv.com

Regulace krátkodobých pronájmů: Nashville je známé svým rozporuplným vztahem k Airbnb a krátkodobým pronájmům (STR). V posledních letech město zavedlo regulace, které omezují hustotu STR v rezidenčních zónách a vyžadují povolení, zejména poté, co si některé čtvrti stěžovaly na „party domy“. K roku 2025 tyto regulace zůstávají v platnosti – krátkodobé pronájmy, které nejsou vlastněny majitelem, jsou v mnoha rezidenčních zónách omezeny a musí získat povolení (které může být omezeno na základě sčítacího obvodu). Vymáhání se zpřísnilo, město odebírá povolení porušovatelům a uděluje vysoké pokuty za nelegální provoz STR. Pro investory to znamená, že je nutná důkladná prověrka před koupí nemovitosti za účelem využití pro Airbnb. Výhodou je, že v turisticky atraktivních zónách (jako je centrum, The Gulch), kde jsou STR povoleny, je obsazenost i ceny vysoké, což z toho činí lukrativní, ale omezenou oblast. Probíhá diskuse o možné úpravě pravidel STR (buď jejich uvolnění pro zvýšení turistické kapacity, nebo další zpřísnění na ochranu bytového fondu), ale v roce 2025 zatím nebyly přijaty žádné zásadní změny. Je to oblast, kterou je třeba sledovat, protože jakákoli budoucí změna vyhlášky by mohla ovlivnit hodnotu nemovitostí využívaných jako STR.
Přehodnocení daně z nemovitosti 2025: Nashville/Davidson County prošel v roce 2025 přehodnocením daně z nemovitosti (v rámci svého pravidelného cyklu). Kvůli výraznému nárůstu hodnot nemovitostí od posledního cyklu zaznamenalo mnoho majitelů výrazné zvýšení vyměřených hodnot. Zákon státu Tennessee však nařizuje, že sazba daně z nemovitosti musí být upravena (certifikována) tak, aby celkové přehodnocení bylo pro kraj neutrální z hlediska příjmů (kromě nové výstavby). V roce 2025 městská rada skutečně po přehodnocení snížila daňovou sazbu, aby kompenzovala nárůst hodnot. Čistý efekt pro mnoho majitelů domů byl mírný nárůst daňové povinnosti, ale ne úměrný obrovskému nárůstu hodnot z posledních let. Díky tomu zůstávají daně z nemovitostí v Nashvillu relativně rozumné – což je důležitý faktor pro investory (Tennessee nemá státní daň z příjmu, takže daň z nemovitosti je klíčovým zdrojem příjmů, ale stále je mírná ve srovnání s některými státy). Do budoucna budou jakékoli významné změny daňové politiky (například nové pobídky nebo financování rozvoje prostřednictvím navýšení daní) ovlivňovat situaci na trhu s nemovitostmi. K roku 2025 Nashville nadále využívá nástroje jako PILOT (platby namísto daní) k podpoře určitých projektů dostupného bydlení a komerčních projektů a diskutuje se o rozšíření těchto programů, aby rozvoj přinášel prospěch celé komunitě.
Iniciativy v oblasti infrastruktury a plánování: Městská vláda Metro také využívá politiku k řízení růstu prostřednictvím infrastruktury. Plán Imagine East Bank (spojený s novým stadionem, zmíněným dříve) je městem vedený územní plán, který zajišťuje, že územní plánování a urbanistický design v této čtvrti podporují smíšené využití, dopravu a plánování odolnosti vůči povodním planning.org planning.org. Kromě toho Nashville zkoumá zlepšení dopravy – zatímco referendum o hromadné dopravě v roce 2018 neprošlo, město od té doby investovalo do lepších autobusových služeb (např. rychlé autobusové linky) a zkoumá možnosti budoucí příměstské železnice. V roce 2025 se na regionální úrovni znovu diskutuje o plánu Nashville transit authority na příští dekádu, který by mohl ovlivnit zóny rozvoje orientovaného na dopravu, pokud se uskuteční. V oblasti regulace je dalším zaměřením zjednodušení povolovacích procesů a stavebních předpisů: Metro aktualizuje stavební předpisy a procesy povolování, aby byly efektivnější pro developery, zejména s cílem podpořit výstavbu více bydlení.

Shrnuto, politické prostředí Nashvillu v roce 2025 aktivně řeší výzvy spojené s růstem. Reformy územního plánování pro vyšší hustotu, pečlivé plánování velkých projektů a pozornost věnovaná dostupnosti bydlení (prostřednictvím pobídek a potenciálního začlenění povinného podílu dostupného bydlení v konkrétních projektech) jsou všechny na stole. Tato opatření mají zajistit, že rozvoj města bude udržitelný a inkluzivní – a ovlivní, co, kde a jaké nové projekty v příštích letech přijdou na trh.

Demografické a migrační trendy ovlivňující bydlení

Lidé jsou motorem realitního trhu v Nashvillu. Za poslední dekádu byla metropolitní oblast Nashvillu jedním z nejrychleji rostoucích regionů v USA a rok 2025 není výjimkou. Pochopení toho, kdo se do Nashvillu stěhuje (a zůstává zde) – a proč – je klíčem k odhadu poptávky po bydlení:

Pokračující růst populace: Růst populace v Nashvillu je silný a nevykazuje žádné známky zpomalení. Od roku 2020 do roku 2024 přibylo v metropolitní oblasti přibližně 160 000 nových obyvatel, což představuje nárůst o 7,7 % za pouhé čtyři roky matthews.com. Pro srovnání, tato míra růstu je více než dvojnásobná oproti celostátnímu průměru (3,1 %) ve stejném období matthews.com. K roku 2025 má metropolitní oblast Nashvillu přibližně 1,35 milionu obyvatel mattwardhomes.com. To představuje přibližně 1,3% roční nárůst od roku 2024 – což je velmi zdravé tempo pro americké město. V absolutních číslech to znamená, že se do oblasti Nashvillu každý den přistěhuje průměrně více než 66 lidí nestinginnashville.com. Takto stabilní příliv vytváří stálou poptávku po bydlení, ať už ke koupi nebo k pronájmu. Růst Greater Nashville není jen městským fenoménem; okolní okresy jako Williamson, Rutherford, Wilson a Sumner také rostou, jak se lidé rozšiřují při hledání domovů.
Vnitrostátní migrace: Velká část růstu Nashvillu pochází z vnitrostátní migrace – tedy od lidí, kteří se stěhují z jiných států nebo regionů. Nashville je magnetem pro ty, kteří opouštějí oblasti s vyššími náklady a pomalejším růstem. Výrazný je příliv obyvatel z Kalifornie, severovýchodu a středozápadu, které láká relativně dostupné bydlení a prosperující trh práce v Nashvillu. Výhodou města je nižší životní náklady (žádná státní daň z příjmu, rozumné ceny nemovitostí podle celostátních měřítek), což je velkým lákadlem například pro lidi z New Yorku nebo Los Angeles, kteří mohou prodat dům tam a koupit v Nashvillu za zlomek ceny. Navíc mnoho lidí přichází i z jiných jihovýchodních států (Atlanta, Florida atd.), protože kulturní scéna a pracovní příležitosti v Nashvillu vzkvétají. Čistá migrace do Nashvillu se v posledních letech trvale řadí mezi nejvyšší v zemi. Tento vnitrostátní příliv je zaměřen zejména na mladší profesionály a rodiny ve věku 20–40 let, což zvyšuje poptávku jak po městských nájmech, tak po předměstských startovacích domech.
Pracovní místa a ekonomika jako magnety: Hlavním důvodem, proč lidé přicházejí do Nashvillu, je ekonomická příležitost. Míra nezaměstnanosti v regionu byla začátkem roku 2025 jen asi 3,2 % (blízko historických minim) assets.cushmanwakefield.com a růst pracovních míst předbíhá celostátní průměr. Klíčová odvětví přitahují talenty: zdravotnictví, v čele s giganty jako HCA Healthcare a Vanderbilt, poskytuje desítky tisíc vysoce placených pracovních míst. Technologie rychle rostou – Amazon otevřel v centru Operations Center of Excellence (5 000 pracovních míst) a budoucí kampus společnosti Oracle slibuje tisíce dalších technologických pozic mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. Hudební a zábavní průmysl zůstává stálicí – nejde jen o umělce, ale celý ekosystém hudebních profesionálů zde žije spolu s rozvíjejícím se pohostinstvím, které slouží turistice mcsquaredluxury.com. A nezapomeňte na automobilový průmysl a pokročilou výrobu v širším regionu (obrovský závod Nissanu je jen kousek odsud ve Smyrna, TN). Stručně řečeno, diverzifikovaná ekonomika Nashvillu (zdravotnictví, technologie, hudba, vzdělávání, logistika) poskytuje stabilní základ, který přitahuje uchazeče o práci z celé země. Jak tito lidé přicházejí, zvyšují poptávku nejprve po bytech a později po domech, když se zde usadí natrvalo.
Mladá demografie: Demografický profil Nashvillu je spíše mladší, což ovlivňuje preference v oblasti bydlení. Město má vysokou koncentraci milenálů a rostoucí populaci generace Z, a to díky univerzitám a atraktivnímu životnímu stylu. Medián věku v Nashvillu je kolem poloviny 30 let. To znamená velkou skupinu lidí v nejlepších letech pro zakládání domácností – což je recept na silnou poptávku po bydlení. Mladší profesionálové často nejprve bydlí v pronájmu v živých čtvrtích (jako Midtown, Germantown, East Nashville), než si později koupí vlastní bydlení. Jejich preference (pro pěší dostupnost, vybavenost, menší domácnosti) pohánějí rozvoj městských bytů a řadových domů. Zároveň, jak někteří mileniálové stárnou do svých 30 let a zakládají rodiny, mnozí hledají domy na předměstí, což zvyšuje poptávku (a ceny) v rodinně orientovaných předměstích a přispívá k předměstskému boomu.
Migrace za životním stylem: Stojí za zmínku, že ne všichni, kdo se stěhují, přicházejí pouze za prací – kvalita života je hlavním lákadlem. Nashville má pověst „města hudby“ díky své bohaté kulturní scéně, gastronomii a zábavě, což přitahuje ty, kteří mohou pracovat odkudkoli. V éře práce na dálku si někteří vybrali Nashville pro jeho pulzující životní styl a nižší životní náklady, přičemž si ponechali práci na dálku z jiných států. Mírné klima města (kromě horkých let) a centrální poloha jsou dalšími výhodami. Navíc se Nashville stal oblíbenou destinací pro odchod do důchodu některých příslušníků generace Baby Boomers, kteří hledají mírnější zimy než na Středozápadě/severovýchodě, ale více kultury a kopců než na Floridě – tento pozvolný příliv důchodců zvyšuje poptávku po bydlení v určitých oblastech (např. komunity pro aktivní seniory na okraji Nashvillu).
Výzvy – dostupnost a začlenění: Odvrácenou stranou popularity Nashvillu jsou rostoucí náklady na bydlení, které mohou zatěžovat obyvatele s nižšími příjmy a dlouhodobé rezidenty. Objevují se známky odlivu některých místních obyvatel, kteří jsou cenově vytlačeni – například někteří rodilí Nashvillané se stěhují do levnějších částí Tennessee nebo sousedních států, jak ceny rostou. Menšinové a nízkopříjmové skupiny obyvatel města navíc pociťují tlak gentrifikace v městských čtvrtích. Nashville se snaží tento problém řešit iniciativami na podporu dostupného bydlení a dbá na spravedlivý rozvoj, aby růst města nevytlačil právě ty lidi, kteří z něj udělali to, čím je. Z demografického hlediska se Nashville diverzifikuje: růst regionu zahrnuje rostoucí hispánskou populaci a další přistěhovalecké komunity, což přispívá k rozmanitosti kultury i potřebám bydlení (s určitými specifickými preferencemi, například pro vícegenerační bydlení atd.).

Shrnuto, demografický příběh Nashvillu je příběhem silného růstu – příliv mladých, vzdělaných talentů, stálý přísun nových rodin a dokonce i některých důchodců, které všechny lákají ekonomické vyhlídky a kulturní přitažlivost města. Tento nepřetržitý pohyb a růst obyvatelstva je základem silné poptávky po nemovitostech napříč trhem a je hlavním důvodem, proč odborníci zůstávají ohledně odolnosti trhu s bydlením v Nashvillu optimističtí i do budoucna.

Prognóza na příštích 3–5 let

Co čeká trh s nemovitostmi v Nashvillu po zbytek 20. let? Výhled na příštích 3–5 let (2025–2030) je obecně pozitivní, i když s mírnějším tempem než v bouřlivých počátcích 20. let. Zde je rozdělení očekávání podle sektorů, za předpokladu, že nedojde k žádným zásadním ekonomickým otřesům:

Ceny domů a rezidenční trh: Hodnoty domů v Nashvillu by měly nadále růst, ale kontrolovaným tempem. Pryč jsou doby 15% ročních nárůstů; nyní počítejte spíše s 3–5% ročním zhodnocením v průměru v blízké budoucnosti mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. Hlavní prognostici (jako Zillow) předpovídají středně jednociferné procentuální nárůsty až do let 2025 a 2026, což odráží pokračující poptávku vyváženou zlepšující se nabídkou. To znamená, že dům v hodnotě 500 000 $ dnes může mít za pět let hodnotu přibližně 580–600 000 $ – významný růst, který by však měl být doprovázen i růstem příjmů, aby byla zachována dostupnost. Objem prodeje by se měl mírně zvýšit, jakmile se úrokové sazby stabilizují nebo klesnou. Pokud hypoteční sazby klesnou z maxim v letech 2023–2024 (které byly kolem 7 %) blíže k 5–6 % do roku 2026, mnoho kupujících, kteří dosud vyčkávali, se vrátí na trh. To by mohlo zvýšit počet transakcí a případně vyvolat mírný tlak na růst cen nad rámec současných prognóz. Přesto by Nashville měl zůstat mnohem vyváženější než v letech horečky; éra divokých přihazovacích válek je pravděpodobně pryč, pokud nenastane nečekaný nedostatek nabídky. Výstavba nových domů bude pokračovat, zejména pokud město přijme územní reformy – mohli bychom vidět více řadových domů a zástavby proluk, které přidají nové jednotky. Do roku 2030 bude mít Nashville pravděpodobně desítky tisíc nových domů, což udrží zdravější rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou. Shrnutí: majitelé domů mohou očekávat solidní nárůst vlastního kapitálu a potenciální kupci mohou čelit mírně vyšším cenám každý rok, ale s větším výběrem a rozumnějšími podmínkami než před pár lety.

Pronájem a vícebytové bydlení: V příštích několika letech by měl přijít posilující trh s nájemním bydlením. Vrchol nové nabídky pomalu odeznívá, takže do let 2026–2027 by se míra neobsazenosti bytů měla vrátit zpět k ~5–6 % (historická norma) northmarq.com. Toto zpřísnění dá pronajímatelům prostor zvyšovat nájmy rychlejším tempem. Očekáváme, že roční růst nájemného bude v rozmezí 3–4 % v roce 2025, s možným zrychlením na 4–5 % v roce 2026, jak se trh utahuje. Průměrné nájmy, které jsou nyní kolem 1 600–1 700 $, by mohly do roku 2027 dosáhnout 1 800 $ a více, pokud trendy vydrží northmarq.com. Výstavba vícebytových domů se zpomaluje (cca 9 000 jednotek v roce 2025, pravděpodobně méně v roce 2026), což by mělo zabránit nadbytku nabídky. Do let 2027–2028 by Nashville mohl dokonce opět potřebovat více bytů, zejména pokud bude růst populace pokračovat bez omezení. Investoři do vícebytových nemovitostí mohou očekávat zlepšení NOI díky rostoucí obsazenosti a ústupu slev. Kapitálové výnosy se mohou mírně stlačit, pokud klesnou úrokové sazby, což zvýší hodnotu nemovitostí. Na co si dát pozor: mezera v dostupnosti cenově přijatelného bydlení. Nashville bude muset řešit nabídku cenově dostupných nájemních možností, protože růst nájmů by mohl předběhnout příjmy obyvatel s nižšími mzdami. V příštích letech můžeme očekávat více partnerství veřejného a soukromého sektoru a pobídek pro výstavbu dostupných bytů. Celkově je výhled pro vícebytové bydlení optimistický – silné poptávkové faktory pravděpodobně udělají z Nashvillu jeden z nejvýkonnějších trhů s nájemním bydlením na jihovýchodě v příštích 5 letech.

Komerční sektory:

Maloobchod: Očekávejte pokračující nadprůměrné výsledky. Míra neobsazenosti maloobchodních prostor v Nashvillu by měla zůstat velmi nízká (v rozmezí 3–4 %), protože nová výstavba je omezená a poptávka stále roste. Do roku 2028, i přes nové nákupní centra ve rostoucích předměstích, by se neobsazenost mohla zvýšit jen nepatrně, pokud vůbec, protože růst populace pohltí nově vzniklé prostory. Nájemné v maloobchodu by tedy mělo dále růst, i když tempo růstu se může zpomalit z téměř 5 % nyní na zhruba 3–4 % ročně, jak základní nájemné poroste. Můžeme očekávat více zážitkových a smíšených maloobchodních projektů (integrovaných do velkých projektů jako East Bank nebo podél dopravních koridorů). Pokud nenastane recese, která by zasáhla spotřebitelské výdaje, maloobchodní nemovitosti v Nashvillu jsou v dobré pozici k prosperitě. Investoři pravděpodobně uvidí, že kapitálové výnosy zůstanou nízké (kolem 6 % nebo méně) díky pevným základům trhu.
Průmyslové nemovitosti: Následující pár let bude o absorpci obrovské vlny nové nabídky, ale do roku 2027 by se měl průmyslový trh znovu dostat do rovnováhy. Neobsazenost může dosáhnout vrcholu kolem 7 %, jakmile budou dokončeny zbývající projekty v roce 2025, poté by měla do roku 2028 klesnout zpět směrem ke 4–5 %, až se tyto budovy pronajmou. Růst e-commerce, logistiky a výroby ve středním Tennessee by měl pokračovat, poháněný geografickými výhodami a infrastrukturou Nashvillu (region je v jednodenním dojezdu od velké části americké populace). Očekáváme také, že růst nájmů zůstane nad úrovní inflace – možná v průměru 4–5 % ročně – vzhledem k trvající poptávce nájemců (nedávné zpomalení z více než 6 % na méně než 5 % meziročně naznačuje zralost trhu) matthews.com. Do roku 2030 bude mít Nashville mnohem větší průmyslový fond, ale stále zdravý, za předpokladu, že nedojde k masivní nadvýstavbě nad rámec současných plánů. Jedním neznámým faktorem jsou velké megaprojekty, jako jsou továrny na elektromobily nebo baterie, které by si mohly oblast vybrat, což by ještě více zvýšilo poptávku po průmyslových prostorách. V každém případě by měl průmyslový sektor v Nashvillu zůstat hvězdným tahounem, s vysokou obsazeností a solidním ROI pro majitele.
Kanceláře: Kancelářský trh je nejistější. V příštích 3–5 letech očekáváme postupné oživení, ale ne úplný návrat na předpandemické úrovně obsazenosti. Nové projekty v letech 2025–26 zvýší neobsazenost téměř na 20 %, ale od roku 2026 by měl růst pracovních míst (zejména v technologiích a firemních relokacích) začít tuto přebytečnou kapacitu snižovat. Do roku 2030 by se neobsazenost kanceláří v Nashvillu mohla ustálit v nižších desítkách procent – lepší než nyní, ale pravděpodobně stále o něco výše než extrémně nízkých <10 % v roce 2019. Hodně záleží na tom, jak se budou vyvíjet trendy práce z domova; Nashville může těžit z toho, že je levnějším centrem, do kterého se firmy budou stěhovat (některé společnosti mohou přesunout provoz z drahých měst do nových kanceláří v Nashvillu). Kancelářské nájmy pravděpodobně zůstanou v reálném vyjádření několik let relativně stabilní, poté porostou, pokud se neobsazenost ke konci dekády výrazně sníží. Jakýkoli růst nájmů pravděpodobně zaostane za inflací, dokud se trh skutečně nezpevní. Pozitivním faktorem je, že nové kancelářské budovy v Nashvillu jsou kvalitní, což by mohlo přilákat nájemce a ospravedlnit vyšší nájmy – například kancelářské věže Nashville Yards a Gulch mohou dosáhnout prémiových sazeb. Jak již bylo zmíněno, adaptivní opětovné využití odstraní část zastaralých kancelářských prostor z nabídky. Očekáváme, že několik starých kancelářských budov v centru bude do roku 2028 přestavěno na byty/hotely, což pomůže snížit přebytek kanceláří a oživit tyto prostory. Prognóza pro kanceláře je tedy opatrný optimismus: krátkodobá bolest, dlouhodobá stabilizace. Investoři s trpělivostí nyní mohou najít výhodné nabídky a později sklízet odměny, pokud prostory přemění nebo vyčkají na oživení trhu.

Rozvoj & infrastruktura: V druhé polovině 20. let 21. století se dokončí hlavní projekty. Do roku 2027 bude otevřen nový stadion Titans, pravděpodobně následovaný vlnou rozvoje v jeho okolí (zábavní čtvrť, hotely atd.). Očekává se, že kampus Oracle bude v provozu v letech 2027–28, což přivede tisíce IT pracovníků – to zvýší poptávku po bydlení, zejména ve východním Nashvillu a centru, a může to podnítit výstavbu dalších bytových domů a apartmánů, aby je bylo možné ubytovat. Transformace East Bank (parky, smíšené využití) se bude postupně rozvíjet, což zvýší atraktivitu města a potenciálně zvýší hodnotu nemovitostí v přilehlých čtvrtích. Kromě toho má letiště v Nashvillu (BNA), které prošlo velkou expanzí („BNA Vision“) dokončenou v roce 2023, nyní kapacitu pro více letů – do roku 2025 láme rekordy v počtu cestujících. Větší propojení znamená více turismu a služebních cest, což se promítá do realitního trhu prostřednictvím hotelů a potřeby větších pohostinských/obchodních prostor. Pokud vedení Nashvillu do konce 20. let 21. století pokročí s plány na dopravu (například potenciální linky rychlých autobusů nebo obnovený návrh lehké železnice), mohlo by to odemknout rozvoj orientovaný na dopravu kolem nových dopravních uzlů ve 30. letech 21. století.

Rizika: Žádná prognóza není úplná bez zmínky o rizicích. Pro Nashville jsou hlavní rizika makroekonomická – pokud by se USA dostaly do recese, pocítil by to i realitní trh v Nashvillu (prodeje by zpomalily, obsazenost by klesla). Prudký nárůst úrokových sazeb nad to, co jsme dosud viděli, by také snížil poptávku. Je zde také otázka nadměrné výstavby: pokud by developeři byli příliš optimističtí (zejména u bytů nebo kanceláří), mohlo by to vést k přebytku, jehož vyřešení by trvalo delší dobu. A dostupnost bydlení je hrozící výzvou – pokud by se Nashville stal příliš drahým vzhledem k místním příjmům, mohlo by to omezit právě tu migraci, která ho pohání, nebo vynutit zásahy politiků, které by změnily kalkulace investorů.

Celkově vzato je Nashville dobře připraven na růst. Silný příliv obyvatel, diverzifikovaná ekonomika a proaktivní plánování naznačují, že v příštích 3–5 letech bude i nadále jedním z nejvýraznějších realitních trhů v zemi. Zainteresované strany mohou očekávat období udržitelnějšího růstu: mírné roční zvyšování cen domů, zpřísňující se trh s nájmy, prosperující maloobchodní/průmyslové sektory a nakonec správně velký kancelářský sektor. Jak poznamenal jeden místní prezident realitní společnosti, „trvalá odolnost“ Nashvillu je podpořena přílivem obyvatel a růstem pracovních míst, které nevykazují žádné známky zpomalení notyourordinaryagent.com. Stručně řečeno, boom v Nashvillu se vyvíjí, nikoli končí – a v příštích letech by město mělo upevnit svůj status živého, rostoucího realitního trhu s příležitostmi pro majitele domů, nájemníky i investory.

Zdroje:

Data a tržní zprávy Greater Nashville Realtors notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com
Analýza místního trhu s nemovitostmi (Nesting in Nashville, srpen 2025) nestinginnashville.com nestinginnashville.com nestinginnashville.com
Výzkum Cushman & Wakefield, Colliers, Marcus & Millichap o kancelářském a maloobchodním trhu v Nashvillu commercialsearch.com marcusmillichap.com
Zprávy Matthews Commercial Real Estate Q2 2025 matthews.com matthews.com matthews.com matthews.com
Northmarq Nashville multifamily insight Q2 2025 northmarq.com northmarq.com
WSMV News – Změny územního plánování v Metro Nashville (srpen 2025) wsmv.com wsmv.com
Matt Ward Realtors Nashville předpověď na rok 2026 (citace Zillow) mattwardhomes.com mattwardhomes.com
Investiční poznatky McSquared Realty (srpen 2025) mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com
Planning Magazine (APA) – Rozvoj East Bank & stadion (listopad 2024) planning.org planning.org
Walker & Co. krátký přehled trhu East Nashville walkerluxuryandland.com
Demografické a ekonomické zajímavosti Greater Nashville matthews.com mcsquaredluxury.com