Přehled: Trh s nemovitostmi v Monaku v roce 2025
Trh s nemovitostmi v Monaku zůstává v roce 2025 mimořádně silný a exkluzivní a navazuje na rekordní rok 2024. Navzdory globálním ekonomickým výkyvům prokázal nemovitostní sektor v Monackém knížectví odolnost a růst. Rok 2024 byl ve skutečnosti rekordním, co se týče objemu transakcí: celkový prodej (nové projekty i přeprodeje) dosáhl přibližně 5,8–5,9 miliardy eur, což je nejvyšší hodnota v historii henleyglobal.com rosemont-int.com. Tento nárůst byl způsoben především dlouho očekávanými novými projekty na trhu, které rozšířily nabídku ultra-luxusního bydlení v Monaku a přilákaly kupce z celého světa monacolife.net rosemont-int.com. První údaje za rok 2025 naznačují pokračující dynamiku – jen za první čtvrtletí 2025 se uskutečnily rezidenční prodeje ve výši 2,6 miliardy eur, což je nejsilnější první čtvrtletí v historii Monaka monacolife.net. Protože poptávka výrazně převyšuje nabídku, ceny zůstávají na světové špičce – průměrně přes 50 000 € za metr čtvereční a u nejvyhledávanějších nemovitostí i mnohem výš monacoproperties.mc monacoproperties.mc.
Několik faktorů stojí za trvalou přitažlivostí Monaka. Městský stát nabízí politickou stabilitu, daňově příznivé prostředí (bez daně z příjmu, daně z kapitálových výnosů či roční daně z nemovitostí pro jednotlivce) knightfrank.com immigrantinvest.com a velmi vysokou kvalitu života. Bezpečnost a exkluzivita jsou zásadní – Monako má jednu z nejnižších kriminalit na světě a okázalý životní styl podporovaný michelinskými restauracemi, luxusními butiky a prestižními kulturními i sportovními akcemi. Tato jedinečná kombinace spolu se strategickou polohou Monaka na Francouzské riviéře nadále přitahuje osoby s vysokým čistým jměním (HNWI), které hledají bezpečnou investici a prestižní bydliště monacoproperties.mc monacoproperties.mc. Výsledkem je trh s nemovitostmi jako žádný jiný: extrémně vysoké ceny, nízký objem a intenzivní konkurence o velmi omezenou nabídku nemovitostí.
Segment rezidenčních nemovitostí
Segment rezidenčních nemovitostí v Monaku zahrnuje vše od studiových apartmánů po velkolepé penthousy a zůstává jádrem trhu. V roce 2025 je poptávka po rezidenčních nemovitostech na rekordních hodnotách, což potvrzuje nárůst prodejů novostaveb i opakovaných prodejů. Monako je převážně trhem bytů – vily a domy jsou zde velmi vzácné – takže většina transakcí zahrnuje byty v luxusních budovách. Podle oficiálních statistik Monaka průměrná cena prodaného bytu dosáhla v roce 2024 rekordních 6 milionů € (medián ~3,6 milionu €) rosemont-int.com. Cena za metr čtvereční při opakovaných prodejích dosáhla v roce 2024 nového maxima kolem 51 967 € za m² rosemont-int.com, což mírně překročilo předchozí rekord z roku 2021 monacostatistics.mc. To představuje meziroční nárůst o 1,1 % oproti roku 2023 a přibližně 44% růst za poslední dekádu monacostatistics.mc – pozoruhodné dlouhodobé zhodnocení, které odráží trvalou poptávku po nemovitostech v Monaku.
Cenové rozložení na rezidenčním trhu je výrazně posunuto směrem k vyšším hodnotám. Do roku 2024 polovina všech prodaných nemovitostí (novostavby i second hand) překročila hodnotu 22 milionů € rosemont-int.com rosemont-int.com. Garsonky a jednopokojové byty často začínají kolem 1 milionu € za jednotky o rozloze ~30–40 m², zatímco větší byty v exkluzivních lokalitách nebo s panoramatickým výhledem běžně dosahují cen s osmi číslicemi monacoproperties.mc. Není neobvyklé, že trofejní penthousy a rozlehlé vícepokojové rezidence v nejlepších čtvrtích dosahují cen vysoko přes 50 milionů €. Výrazný příliv nových ultra-luxusních projektů navíc zvýšil průměrnou velikost transakcí: například nově postavené byty prodané v roce 2024 měly průměrnou cenu ohromujících 36,4 milionu € za kus (výrazně více než běžné druhotné prodeje) knightfrank.com knightfrank.com. Tento rozdíl jasně ukazuje, že rezidenční trh v Monaku se ve skutečnosti skládá ze dvou podsegmentů – „běžného“ trhu s second hand nemovitostmi (který je i tak mimořádně drahý v celosvětovém srovnání) a ultraprémiového trhu novostaveb, který je určen pro ty nejbohatší kupce.
Nájemní sektor je také klíčovou součástí rezidenční scény Monaka a často slouží jako zkušební krok pro nově příchozí. Monako má nejvyšší luxusní nájmy na světě, přičemž průměrné požadované nájemné je dokonce o 12 % vyšší než v New Yorku, o 146 % vyšší než v Londýně a výrazně před ostatními velkými městy henleyglobal.com. V roce 2024 vzrostly prémiové rezidenční nájmy v Monaku asi o 6 % na přibližně 114,5 € za m² za měsíc (například byt o rozloze 100 m² by se pronajímal za ~11 450 €/měsíc) henleyglobal.com henleyglobal.com. Luxusní třípokojové jednotky zaznamenaly ještě výraznější nárůsty nájmů (více než 50 % meziročně), protože rodiny a větší domácnosti soupeří o omezený prostor henleyglobal.com. Navzdory nízkým výnosům z nájmu (často jen ~1–2 % ročně vzhledem k vysokým hodnotám) mnoho investorů drží rezidenční nemovitosti v Monaku spíše pro dlouhodobé uchování kapitálu a jako opěrný bod pro získání rezidence v knížectví, než kvůli výnosu z pronájmu traverseinternationalfinance.com immigrantinvest.com.
Luxusní a ultra-prémiové nemovitosti
Celý trh v Monaku by bylo možné považovat za „luxusní“, ale v jeho rámci existuje ultra-prémiový segment výjimečných nemovitostí. Patří sem prostorné byty připravené k nastěhování, penthousy se soukromými bazény a historické vily ve stylu belle époque (ačkoliv jich mnoho není). Aktivita v této super-prémiové kategorii byla silná a rekordní. V roce 2024 vzrostl počet opětovných prodejů nemovitostí v hodnotě přes 10 milionů eur o ~10 % a 19 prodejů dosáhlo hodnoty přes 20 milionů eur, což je nejvíce zaznamenané za jediný rok knightfrank.com. V sektoru nových výstaveb byly čísla ještě extrémnější: ze 101 nových bytů prodaných v roce 2024, 57 bylo prodáno za více než 20 milionů eur a sedm transakcí překročilo hranici 100 milionů eur knightfrank.com. Tyto statistiky ilustrují hloubku poptávky na samotné špičce trhu.Nedávné významné projekty stanovily nové standardy. Mareterra, projekt rozšiřování území za více než 2 miliardy eur, známý také jako Portier Cove, přidal v roce 2024 110 bytů a 10 vil do nabídky Monaka henleyglobal.com. Tato ekologická čtvrť, postavená na nově získané půdě v Larvottu, dosáhla cen údajně přes 100 000 eur za m² u některých jednotek – což je více než dvojnásobek průměrné ceny v Knížectví knightfrank.com knightfrank.com. Podobně projekt Testimonio II – Bay House nabídl 56 ultra-luxusních bytů a 5 vil s bohatou nabídkou vybavení a novým areálem mezinárodní školy přímo na místě knightfrank.com knightfrank.com. Tyto novinky rozšířily nabídku ultra-prémiových nemovitostí v Monaku a vzbudily velký zájem kupujících, což přispělo k bezprecedentnímu objemu prodejů v roce 2024. Průměrná cena novostaveb 36 milionů eur uvedená výše odráží, jak vysoko je nyní nastavena laťka pro nové luxusní rezidence knightfrank.com.Úspěch segmentu ultra-prime je podpořen globální elitou bohatých, která hledá to nejlepší z nejlepšího v bezpečném útočišti. Monacký „bezkompromisní“ půvab – od nulových osobních daní po bezkonkurenční bezpečnost – dává jistotu, že investice 50 milionů nebo dokonce 100 milionů eur do nemovitosti může být stabilní uchovatel hodnoty knightfrank.com knightfrank.com. Mnozí jedinci s ultra vysokým čistým jměním skutečně považují monacké nemovitosti za samostatnou třídu aktiv. I když v letech 2022–2023 globálně rostly úrokové sazby, špičkový trh Monaka zůstal odolný; většina kupujících v této úrovni disponuje hotovostí a jejich rozhodování se řídí spíše geopolitickými a životními hledisky než náklady na financování. Například změny politiky v zahraničí zvýšily atraktivitu Monaka: vyhlídky na vyšší daně pro bohaté v místech, jako je Velká Británie nebo Itálie, posílily příchozí poptávku po ultra-prémiových monackých nemovitostech knightfrank.com. Stručně řečeno, luxusní segment v Monaku vede trh s rekordními cenami a tvrdou konkurencí o prestižní nemovitosti.
Segment komerčních nemovitostí
Sektor komerčních nemovitostí v Monaku je menší co do rozsahu, ale odráží dynamiku rezidenčního trhu: vysokou poptávku a nedostatek nabídky. Kancelářský trh v knížectví je mimořádně napjatý – ve špičkových kancelářských čtvrtích jako Carré d’Or v Monte Carlu je prakticky nulová neobsazenost a nájmy často přesahují 1 300 € za m² ročně, přičemž na nejprestižnějších adresách dosahují až 2 900 €/m²/rok traverseinternationalfinance.com. Tyto úrovně nájmů představují přibližně 110–240 € za m² za měsíc, což dělá z kancelářských prostor v Monaku jedny z nejdražších na světě. Navzdory nízkým výnosům z kanceláří (~2–3 % u prémiových nemovitostí) traverseinternationalfinance.com jsou investoři (často soukromé banky, rodinné kanceláře nebo koncoví uživatelé) přitahováni stabilitou a prestiží monackých komerčních aktiv. Klíčoví nájemci zahrnují finanční služby, asset management, rodinné kanceláře a luxusní značky – všechny přitahuje bohatá klientela Monaka a podnikatelsky příznivé prostředí.
Sektor maloobchodních nemovitostí se podobně vyznačuje vysokými nájmy a plnou obsazeností, zejména v luxusních nákupních zónách okolo Casino Square. Vlajkové butiky haute couture a šperků ve Zlatém čtverci údajně platí více než 5 000 € za m² ročně na nájemném (více než 400 €/m² měsíčně) traverseinternationalfinance.com, což odráží obrovské objemy prodejů generované bohatými rezidenty a návštěvníky Monaka. I sekundární maloobchodní oblasti (místní obchody, gastro) si vedou dobře díky uzavřenému trhu s cca 40 000 rezidenty a cca 50 000 denně dojíždějícími pracovníky/turisty na ploše 2 km² Monaka traverseinternationalfinance.com. Velké akce jako Grand Prix Formule 1 nebo Monaco Yacht Show dále zvyšují poptávku po maloobchodu i hotelích, což zajišťuje minimální neobsazenost komerčních prostor po celý rok.
Stojí za zmínku, že monacká vláda aktivně řídí rozvoj města tak, aby vyvažovala potřeby bydlení s komerčními a infrastrukturními projekty. Probíhají iniciativy na zvýšení nabídky kancelářských prostor (například nové kancelářské budovy ve čtvrti Fontvieille a jinde), avšak jakýkoli nový prostor je rychle absorbován. Do roku 2027 je plánována rozsáhlá přeměna obchodního centra Fontvieille, která tuto oblast zmodernizuje a pravděpodobně zahrne nové kancelářské i maloobchodní prostory traverseinternationalfinance.com. Celkově platí, že ačkoli komerční segment tvoří hodnotově menší část realitního trhu Monaka, hraje klíčovou roli v podpoře ekonomiky – a vykazuje stejné znaky exkluzivity, nízkých výnosů, ale vysokých kapitálových hodnot a silné dlouhodobé poptávky.
Cenové trendy a tržní dynamika
Ceny nemovitostí v Monaku následovaly v uplynulé dekádě stabilní vzestupnou trajektorii, přičemž období zrychleného růstu nastávalo zejména tehdy, když se objevila nová nabídka. Jak ukazuje výše uvedený graf, objemy transakcí (jak co do počtu prodejů, tak v celkové hodnotě v eurech) dosáhly historických maxim v roce 2024 po relativně klidnějších letech 2022–2023. Dlouhodobý trend je zřejmý: navzdory občasným meziročním výkyvům hodnoty monackých nemovitostí výrazně rostou. Průměrná cena za metr čtvereční při dalším prodeji například vzrostla z přibližně 36 000 € v roce 2015 na téměř 52 000 € v roce 2023 monacoproperties.mc a dále se zvýšila na rekordních 51 967 €/m² v roce 2024 monacostatistics.mc. To znamená, že ceny jsou zhruba o 40–45 % vyšší než před deseti lety monacostatistics.mc. Ani pandemie COVID-19 v roce 2020 nezvrátila růst cen v Monaku – v nejhorším zpomalila na chvíli objem transakcí, ale hodnoty zůstaly pevné, protože majitelé jen zřídka musí prodávat pod tlakem a kupující nadále považují Monako za bezpečné útočiště pro investice.Klíčovou dynamikou posledních let je kontrast mezi trhem novostaveb a druhotným trhem. V letech 2022 a 2023 počet transakcí na druhotném trhu skutečně klesl na několikaroční minima knightfrank.com rosemont-int.com. Nebylo to kvůli nezájmu, ale spíše kvůli nedostatku dostupných nabídek – mnoho majitelů si své nemovitosti nechává a čerstvá nabídka byla minimální. Poté přišel rok 2024, kdy dokončení 159 nových bytů (největší roční přírůstek od roku 1993) přineslo na trh novou nabídku a prudce zvýšilo prodeje knightfrank.com rosemont-int.com. Více než 100 těchto nových jednotek bylo prodáno během jediného roku knightfrank.com, což ukazuje, jak velká poptávka existuje, když je nabídnut kvalitní produkt. Transakce s novostavbami – především v Mareterra a Testimonio II – pozvedly celkové ukazatele trhu a posunuly celkovou hodnotu prodejů pouze za nové byty téměř na 3,7 miliardy € henleyglobal.com. Objem prodejů na druhotném trhu zůstal nižší než na svém vrcholu, ale ceny v segmentu druhotných prodejů i tak dosáhly nových maxim kvůli nedostatku kvalitních nemovitostí a trvajícímu zájmu kupujících. V podstatě je trh v Monaku omezován nabídkou na všech úrovních a jakmile dojde k jejímu zvýšení, je okamžitě pohlcena – často za rekordní ceny.Poměr typů a velikostí nemovitostí se také mění. Stoupá poptávka po větších bytech (bytových jednotkách pro rodiny), částečně proto, že Monako zpřísnilo požadavky na rezidentství – žadatelé nyní musí zajistit bydlení odpovídající velikosti jejich domácnosti, což zvyšuje zájem o byty se dvěma a třemi ložnicemi henleyglobal.com knightfrank.com. V roce 2024 mělo přibližně 71 % nově prodaných bytů tři nebo více ložnic knightfrank.com, a třípokojové byty tvořily téměř 15 % všech transakcí, což je podíl, který každoročně roste henleyglobal.com. Mezitím sice garsoniéry a byty s jednou ložnicí stále tvoří zhruba polovinu prodejů podle počtu jednotek, ale jejich tržní podíl se mírně snížil, protože na trh vstupuje více movitých rodin a kupujících pořizujících více domácností henleyglobal.com. Tento trend ukazuje, jak se mění základna kupujících v Monaku – nejde už pouze o miliardáře hledající pied-à-terre, ale i zámožné rodiny, které zde chtějí žít celoročně (často z důvodu životního stylu, podnikání či vzdělání). Z toho důvodu developerské společnosti přizpůsobují projekty tak, aby zahrnovaly větší byty vybavené množstvím služeb, a předpokládají trvale vysokou poptávku po prostorném luxusním bydlení v Monaku.
Další významnou dynamikou je rozdíl mezi jednotlivými čtvrtěmi Monaka. Monako je sice malé (2,1 km²), ale má rozlišné čtvrti, jejichž trhy s nemovitostmi se mohou vyvíjet odlišně. V roce 2024 například zaznamenal Larvotto, přímořská čtvrť, kde se nachází Mareterra, spektakulární růst cen – průměrná cena za m² v Larvottu vyskočila na přibližně 97 600 € (meziroční nárůst o 48 %) díky těmto novým ultraluxusním prodejům rosemont-int.com. Jardin Exotique (na západním kopci) rovněž zaznamenal prudký 20% nárůst průměrných cen v roce 2024 henleyglobal.com, což je částečně přičítáno nedávným moderním projektům v této oblasti. Naproti tomu Monte-Carlo (včetně proslulé oblasti Carré d’Or u Casina) zůstalo nejaktivnějším trhem s přeprodeji – asi třetina všech přeprodejních transakcí probíhá právě zde – a zaznamenalo v roce 2024 nárůst cen o 11 % henleyglobal.com rosemont-int.com. Další čtvrti jako Fontvieille a La Condamine mají mírně nižší ceny (stále však vysoké, často 40–50 tisíc € za m²) a nezaznamenaly tak extrémní skoky, nicméně i zde se jedná o stabilní a likvidní trhy. Klíčové je, že každá nemovitost s “prémiovou” polohou – ať už s panoramatickým výhledem na moře, blízkostí Casina, nebo v rámci nového prestižního projektu – si může účtovat výraznou přirážku. Trh v Monaku je silně rozvrstvený dle mikro-lokality a kvality nemovitostí, avšak ve všech oblastech směřuje vzhůru.
Budoucí výhled a prognóza na 3–5 let
S výhledem do budoucna zůstává vyhlídka monackého trhu s nemovitostmi na příštích 3–5 let obecně pozitivní, přičemž se očekává pokračující růst cen a přetrvávající poptávka, byť možná již umírněnějším tempem po nedávných rekordech. Tento výhled je podpořen několika trendy a faktory:
- Omezená nová nabídka: Po dodávkách v roce 2024 je potrubí nové výstavby velmi omezené. Velké projekty jako Mareterra jsou nyní dokončeny a na bezprostředním horizontu je jen málo srovnatelných projektů henleyglobal.com henleyglobal.com. Územní omezení v knížectví znamenají, že významné přírůstky bytového fondu budou vzácné. Jedním z připravovaných rozvojů je renovace/rozšíření v části Fontvieille (plánováno kolem let 2026–2027), které přidá několik rezidencí, avšak nic v měřítku rozšíření Mareterra. Proto nedostatek nabídky přetrvá, což pravděpodobně povede k dalšímu růstu cen ve střednědobém horizontu knightfrank.com. I když rok 2024 zaznamenal neobvyklý nárůst transakcí, v roce 2025 se objem pravděpodobně vrátí na mírně nižší úroveň kvůli nedostatku nových jednotek na prodej – ale tato vzácnost udrží hodnoty vysoko.
- Trvalá poptávka od globálně bohatých: Přitažlivost Monaka pro bohaté je strukturální a zdá se, že bude pokračovat. V nejistém světě je status bezpečného přístavu Monaka – ekonomická a politická stabilita, osobní bezpečnost a výhodný daňový režim – velmi atraktivní knightfrank.com. Geopolitické faktory mohou dále podpořit poptávku: například změny jako konec daňového statusu „non-dom“ ve Velké Británii nebo vyšší daně pro milionáře jinde v Evropě mohou podnítit více HNWI k přestěhování do Monaka knightfrank.com. Odborníci na trh předpovídají, že knížectví bude nadále přitahovat nové bohaté rezidenty, což podporuje jak prodejní, tak nájemní trh. Jak poznamenal jeden konzultant pro nemovitosti, silná poptávka po pronájmech je často hlavním indikátorem – a v současnosti jsou nájmy velmi žádané, což naznačuje robustní zájem o prodeje přetrvávající i do roku 2025 knightfrank.com knightfrank.com.
Stručně řečeno, realitní trh v Monaku by měl do roku 2025 a dále zůstat na mírném vzestupném trendu. Pravděpodobně se neopakuje mimořádný objemový nárůst z roku 2024, pokud nepřijde další velký projekt, ale ceny se očekávají, že zůstanou na rekordních maximech nebo budou dále postupně růst. Průmysloví pozorovatelé předpovídají, že Monako si i v příštích letech udrží korunu nejdražšího realitního trhu světa, s tempem růstu, které sice není explozivní, ale předčí mnoho jiných prestižních trhů (Monako zaznamenalo v roce 2024 růst cen o +1 % až +3 % podle zdroje, zatímco některá další luxusní centra měla růst nulový či záporný) henleyglobal.com businessinsider.com. Základní fakta – omezená nabídka a silná poptávka ze strany globální elity – vytvářejí dlouhodobý trh prodávajícího. Potenciální investoři by tedy měli počítat s tvrdou konkurencí a značnými kapitálovými nároky, ale také s důvěrou, že se jejich aktiva v Monaku udrží hodnotu a budou časem růst.
Investiční příležitosti a klíčové projekty
Pro investory a realitní profesionály Monako nabízí jedinečné příležitosti i svá úskalí. Nejjednodušší příležitostí je zhodnocení kapitálu: historicky byli ti, kdo investovali do nemovitostí v Monaku a drželi je dlouhodobě, štědře odměněni, jak ukazuje 44% růst ceny za m² za posledních deset let monacostatistics.mc. Nemovitosti v Monaku mají pověst „bezpečnostní schránky pro majetek“, která nabízí stabilitu i v době globálních otřesů. Je však třeba říci, že výnosy z pronájmu jsou velmi nízké a transakční náklady značné, proto je typickým investorem trpělivý jedinec s extrémně vysokým jměním, který dává přednost uchování bohatství a prestiži před okamžitým ziskem.
Klíčové projekty mohou představovat příležitosti ke vstupu na trh. V letech 2024–2025 je hlavním projektem Mareterra – ačkoliv mnoho jednotek bylo prodáno ještě před výstavbou, jakékoli zbývající jednotky nebo další prodej bytů z tohoto projektu nabízejí možnost vlastnit část nového monackého eko-čtvrti. Mareterra zahrnuje nejen rezidence, ale také marinu, zahrady a kulturní prostory, což představuje špičku monacké urbanistické expanze hellomonaco.com. Dalším nedávným projektem je Testimonio II – Bay House, který současně přinesl luxusní rezidence (Bay House) i státem dotované byty. Investoři, kteří do těchto projektů vstoupili v rané fázi, zaznamenali okamžitý nárůst hodnoty po jejich dokončení (skutečně, rekordní prodejní čísla za rok 2024 ukazují, že mnozí kupující z předprodeje realizovali zisky). Další projekty, které je potřeba sledovat, zahrnují obnovu čtvrti Fontvieille, od které se očekává, že přinese nové komerční a rezidenční komplexy (potenciálně revitalizované nákupní centrum a byty do roku 2027) traverseinternationalfinance.com, a případně nové výškové stavby, jakmile budou starší budovy přestavěny – tento proces je v Monaku podporován za účelem optimalizace omezené půdy.Investování do nemovitostí v Monaku často znamená koupit starší nemovitosti k rekonstrukci. Někteří bystří investoři hledají dobře situované, ale zastaralé byty, které lze zmodernizovat, neboť zrekonstruované jednotky dosahují vyšších cen u kupujících, kteří hledají „na klíč“ připravené bydlení. Navíc zde existuje i neveřejný trh: mnoho obchodů v Monaku (zejména v luxusním segmentu) probíhá diskrétně. Spolupráce s místními agenturami a sítěmi může odhalit příležitosti, které se nikdy nedostanou na veřejný trh. Vzhledem k přísnému dodržování soukromí a malé rozloze Monaka jsou znalosti zevnitř klíčové.Z pohledu zahraničního investora Monako neklade žádná omezení na vlastnictví nemovitostí. Cizinci (fyzické osoby i firmy) mohou bez omezení nakupovat, s výjimkou několika nemovitostí v těsné blízkosti paláce se speciálním statusem immigrantinvest.com. Tato otevřenost, spolu s absencí daní z příjmů, činí z Monaka ideální místo pro investování do majetku. Investoři by si však měli být vědomi vysokých vstupních a výstupních nákladů: převodní daň činí přibližně 6 %–7,5 % (podle struktury), k tomu notářské poplatky (~1,5–2,5 %) a provize agentury (obvykle 3 % na každé straně) immigrantinvest.com immigrantinvest.com. Celkové transakční náklady tak mohou dosáhnout i 10 % či více z ceny, což je důležité zahrnout do výpočtu návratnosti. Přesto je mnoho kupujících těmito náklady neotřeseno – Monako si udržuje výjimečnou pověst: likvidita a stálá poptávka umožňují zpravidla rychlý prodej, zvláště u atraktivních nemovitostí (monacký realitní trh je vysoce likvidní v kontextu HNWI, a to i přes velmi malou velikost, s několika sty transakcemi ročně).Pokud jde o developerské příležitosti, ty jsou většinou omezeny na místní developery, protože monacká vláda přísně kontroluje územní plánování. Mezinárodní investoři se typicky zapojují nákupem jednotek v nových projektech nebo prostřednictvím společných podniků s místními partnery. Příležitosti se mohou objevit také v úzce specializovaných segmentech jako jsou luxusní krátkodobé pronájmy zaměřené na návštěvníky akcí (například pronájem nemovitosti během Grand Prix může vynést astronomické týdenní nájmy). Celkově je nejlepší strategií zaměřit se na lokalitu a kvalitu – investice do lukrativní monacké adresy je v oblasti nemovitostí tou největší jistotou. Díky nové infrastruktuře (jako je rozšíření přístavních oblastí, nové parky a připravovaná dopravní vylepšení), které neustále zlepšují Knížectví, mají hodnoty nemovitostí potenciál dále růst.
Právní a regulační prostředí
Monacký právní rámec pro vlastnictví nemovitostí je bezpečný, transparentní a příznivý pro investory. Nemovitostní transakce se provádějí prostřednictvím notářských zápisů (ve francouzské právní tradici), což zajišťuje jasný převod vlastnictví a státní registraci. Klíčové je, že Monaco uvaluje žádnou roční daň z nemovitosti a žádnou daň z příjmu fyzických osob nebo z kapitálových zisků na jednotlivce immigrantinvest.com. To znamená, že majitelé nejsou zatíženi opakovaným zdaněním svých nemovitostí ani příjmů z nájemného (s výjimkou francouzských občanů, kteří na základě bilaterální smlouvy platí z příjmů z monackého pronájmu daň ve Francii). Neexistuje ani obecná daň z majetku a dědictví není pro přímé dědice zdaněno (jiné dědické převody podléhají pouze minimální dědické dani dle mezinárodních standardů). Tyto podmínky činí Monako extrémně atraktivním pro investory do nemovitostí hledající daňovou efektivitu.
Zahraniční vlastnictví je obecně povoleno. Mezinárodní kupci mohou vlastnit nemovitosti v Monaku ve svém vlastním jménu nebo prostřednictvím právnické osoby. Mnozí volí nákup prostřednictvím monacké civilní společnosti (SCI) z důvodu soukromí a plánování dědictví, protože tímto způsobem se majitel vyhne veřejnému zveřejnění v katastru nemovitostí (konečný skutečný vlastník však musí být z důvodu boje proti praní špinavých peněz oznámen úřadům, nikoliv však veřejně) traverseinternationalfinance.com. Jak již bylo zmíněno, jediným omezením je zákaz cizincům kupovat několik specifických nemovitostí v blízkosti Princeova paláce, což však na celkový trh nemá prakticky žádný dopad immigrantinvest.com. Financování je dostupné prostřednictvím monackých bank, obvykle však s konzervativními poměry výše úvěru k hodnotě nemovitosti (běžně 50–60 %) traverseinternationalfinance.com a řada nákupů probíhá hotově nebo přes privátní bankovní služby vzhledem k bonitě klientely.
Transakční proces je přímočarý, ale formální. Jakmile se kupující a prodávající dohodnou, podepisuje se předběžná smlouva („compromis de vente“) s 10% zálohou složenou do úschovy notáře. Po provedení due diligence (notář ověří vlastnické právo, zástavy apod.) se uzavírá kupní smlouva. Státní daň z převodu nemovitosti činí 4,5 % při koupi na fyzickou osobu nebo transparentní entitu immigrantinvest.com; pokud je použita netransparentní entita, platí vyšší sazba (7,5 %), aby se omezila anonymita. Notářské poplatky činí přibližně 1,5 % a pokud byla koupě realizována přes agenturu, kupující obvykle hradí provizi 3 % + DPH (prodávající hradí podobný poplatek) immigrantinvest.com immigrantinvest.com. Tato pravidla zajišťují bezpečné transakce a jasné zaznamenání vlastnických práv.
Monacký právní systém poskytuje také rámec pro pronájem. Rezidenční nájmy jsou obvykle sjednávány na roční či víceleté období a zpravidla zvýhodňují pronajímatele (kratší doby nájmu, vysoká poptávka umožňuje pronajímatelům být selektivní). Komerční nájmy většinou sledují francouzský model 3-6-9 let, což nájemcům dává určité právo obnovy a odškodnění v případě, že je nájem ukončen bez příčiny traverseinternationalfinance.com. V segmentu luxusního maloobchodu je běžný klíčový peníz („pas-de-porte“) a prémie za nájemní práva, což odráží nedostatek vyhledávaných obchodních prostor traverseinternationalfinance.com. Jako investor je důležité zapojit místního právního poradce při jakékoli komerční akvizici, abyste se v těchto nuancích orientovali.
Vlastnictví nemovitosti v Monaku může být také vstupenkou k rezidenci, což je klíčová úvaha pro investory. Přímý program občanství za investici Monako nemá, ale vlastnictví nebo pronájem nemovitosti je nezbytnou podmínkou pro získání rezidenční karty. Zákon požaduje po žadatelích doložení bydlení v Monaku, finanční soběstačnost a bezúhonnost. Hodnota nemovitosti nemá stanovený minimální práh immigrantinvest.com, ale při cenách v Monaku každé vlastnictví znamená značné finanční rezervy v praxi. Rezidence přináší výhody, například nulovou daň z příjmu a právo celoročního pobytu v Monaku, takže řada investorů považuje koupi nemovitosti za součást kombinované životní a finanční strategie. Regulační prostředí tak nejen chrání vlastnická práva, ale zároveň zvyšuje hodnotu nemovitostí díky propojení s vytouženým rezidenčním povolením Monaka.
Čtvrti a lokální charakteristiky
Přestože je Monako malé, dělí se na několik výrazných čtvrtí, z nichž každá má vlastní charakter nemovitostí a cenové rozpětí:
- Monte-Carlo (Carré d’Or a okolí): Toto je nejslavnější monacká čtvrť, kde se nachází Casino de Monte-Carlo, Hotel de Paris a luxusní butiky. Zahrnuje Zlatý čtverec (Carré d’Or) a přilehlé oblasti. Nemovitosti zde, často v budovách v stylu belle époque nebo v luxusních moderních rezidencích, jako je One Monte Carlo, patří mezi nejdražší na světě za metr čtvereční. Monte-Carlo představovalo přibližně 36 % všech prodejů z druhé ruky podle nedávných dat, což z něj činí nejrušnější segment trhu rosemont-int.com. Ceny jsou zde trvale vysoké (běžně 50 000–60 000 €/m² u prodejů z druhé ruky a výrazně více na nejlepších adresách). Kupci oceňují Monte-Carlo pro jeho lesk a centrální polohu – bydlet zde znamená být pár kroků od tříhvězdičkových restaurací, kasina a výhledů na přístav plný jachet.
- Larvotto: Táhne se podél východního pobřeží, Larvotto bylo tradičně směsicí pobřežních bytových domů a klidnějších rezidenčních ulic. Nyní je v centru pozornosti díky Mareterra, která v podstatě rozšířila Larvotto do moře pomocí ultra-luxusních rezidencí a vil. V roce 2024 zaznamenalo Larvotto ohromující nárůst průměrných cen o +48 % – nejvyšší růst ze všech čtvrtí – čímž se průměr vyšplhal téměř na 98 000 €/m² rosemont-int.com. Ačkoli toto číslo zkreslují rekordní prodeje v Mareterra, potvrzuje to Larvotto jako elitní oblast. Samotná pláž Larvotto byla nedávno také renovována (nové plážové vybavení a restaurace). Klíčové budovy zahrnují 21 Princesse Grace (prestižní adresa) a chystané podčtvrti Mareterra jako Le Renzo a Les Jardins d’Eau en.savills.mc. Larvotto nabízí kombinaci přímořského rezortního bydlení a špičkových novostaveb.
- La Condamine a Port Hercule: Soustředěná kolem hlavního monackého přístavu (Port Hercule) a tržiště, La Condamine je živá, historická čtvrť. Najdete tu středně vysoké budovy, venkovní trhy a blízkost okruhu závodu Formule 1 Grand Prix. Ceny zde nejsou tak závratné (často v rozmezí 40–50 tisíc €/m²), ale stabilně rostou. Láká ty, kteří chtějí být u ruchu přístavu a mít o něco lepší přístup autem (oblast leží na úpatí Skály). Probíhající přestavba pobřeží Portier (u východního konce Port Hercule) a prodlužování mola pro výletní lodě tuto oblast pravděpodobně ještě vylepší. I když není tak okázalá jako Monte-Carlo, La Condamine je velmi žádaná pro svůj autentický šarm a centrální polohu.
Každá z monackých čtvrtí je velmi žádaná a i ty, které byly dříve považovány za vedlejší, dohánějí náskok nejprestižnějších oblastí. V posledních letech často rozdíly v růstu cen určují nové projekty (například raketový vzestup Larvotta díky Mareterra). Bez ohledu na čtvrť má každá nemovitost v Monaku prestižní adresu. Zájemci o koupi často řeší mikro-lokalitu: sluneční expozici, výhled na moře nebo na trať F1, blízkost klubů či škol atd. Vzhledem k malé rozloze města může i drobná výhoda polohy výrazně ovlivnit hodnotu. Například byt v horním patře s přímým výhledem na přístav v Monte-Carlu nebo Condamine bude stát podstatně více než obdobný byt o blok dál od moře.
Srovnání s dalšími prémiovými trhy
Podle Wealth Reportu 2025 od Knight Frank, 1 milion USD v Monaku koupí výrazně méně prémiového rezidenčního prostoru než v jiných velkých městech (viz tabulka níže) cxotoday.com:| Město | Přibližná rozloha prémiového bytu za 1 milion USD |
|---|---|
| Monako | 19 m² |
| Hongkong | 22 m² |
| Singapur | 32 m² |
| Ženeva | 33 m² |
| Londýn | 34 m² |
| New York | 34 m² |
- Cena za metr čtvereční: Monako je stabilně hodnoceno jako nejdražší trh s nemovitostmi na světě podle ceny za metr čtvereční. Jak je uvedeno výše, 1 milion USD zde koupí jen ~19 m² prémiové nemovitosti businessinsider.com businessinsider.com. To je přibližně polovina prostoru, který za stejnou částku získáte v New Yorku nebo Londýně, a dokonce i nejbližší konkurent Monaka, Hongkong, nabízí ~22 m² za 1 milion USD – což je v porovnání s Monakem relativně výhodné businessinsider.com cxotoday.com. Jinými slovy, luxusní byt, který by v Londýně nebo New Yorku stál 5 milionů dolarů, může v Monaku za podobnou velikost a kvalitu stát snadno 10–15 milionů dolarů. Náskok Monaka v cenách se v posledních letech ještě zvětšil, protože ostatní špičkové trhy s ním v růstu na tom nejvyšším segmentu nedržely krok.
- Velikost trhu a dynamika: Ve srovnání s městy jako Londýn, New York nebo Dubaj je trh v Monaku butikový – ročně proběhne jen několik stovek prodejů – přesto však díky extrémním cenám překonává svou váhu v celkové hodnotě. Londýn a New York mají větší objemy a rozmanitější sub-trhy (od masového trhu až po ultra-prémiové čtvrti). V těchto městech mohou širší ekonomické výkyvy a změny politiky (např. nové daně pro zahraniční kupce v Londýně, nebo boom a krize finančního sektoru v New Yorku) výrazně ovlivnit ceny i prodeje. Monako naproti tomu funguje více jako trh se vzácnými sběratelskými předměty, kde hodnoty určují globálně bohatí a omezená nabídka ~2 km². Je méně korelován s místní ekonomickou produkcí (HDP Monaka je malé) a více závisí na globálních trendech bohatství a náladě investorů. Dubaj například zaznamenala prudký růst cen v prémiovém segmentu (od roku 2020 kumulativně přes +130 %), když sem bohatí investoři mířili za většími domy a výhodnějšími vízovými politikami. I po tomto boomu však ceny luxusních nemovitostí v Dubaji zůstávají hluboko pod úrovní Monaka – v roce 2024 1 milion USD stačilo v Dubaji na ~91 m², což je zhruba čtyřnásobek plochy oproti Monaku content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Navíc je trh v Dubaji mnohem aktivnější a může být volatilnější s cykly nabídky, zatímco v Monaku působí přísné regulace a nedostatek pozemků jako trvalá brzda nadměrné nabídky, což udržuje ceny relativně chráněné.
- Segment ultra-luxusu: Při porovnání nejvyššího segmentu různých trhů Monako vyniká hustotou ultra-bohatých aktivit. Jen hrstka míst zaznamenává pravidelné transakce s nemovitostmi v devítimístných částkách: Londýn jich měl několik (historické usedlosti nebo penthousy prodané za 100 milionů liber a více), v Hongkongu a New Yorku byly zaznamenány některé prodeje za 100 milionů dolarů a Los Angeles má své mega-vily. Avšak Monako má v roce 2024 jen sedm prodejů nad 100 milionů EUR knightfrank.com, což je jedinečná koncentrace takových ultra-prémiových obchodů vzhledem k velikosti trhu. To odráží specifické složení kupců v Monaku – mezinárodní elitu miliardářů, pro které je rezidence v Monaku symbolem statusu i strategickým aktivem (často vázaným na získání rezidence). Dům za 100 milionů dolarů v Monaku není jen nemovitostí; je to vstupenka do exkluzivní enklávy s daňovými a životními výhodami, které málokteré jiné místo nabízí. Jiné města, i při podobné cenové hladině, tento balíček výhod napodobit nemohou.
- Daňové a regulační prostředí: Monako a Dubaj mají výhodu nulové daně z příjmu fyzických osob, což přitahuje movité UHNWIs, kteří by se jinak usadili ve finančních centrech jako Londýn, New York nebo Hongkong. Londýn na rozdíl od toho uvaluje výrazné kolky na nákupy nemovitostí vysoké hodnoty a neposkytuje status daňového útočiště (a ve skutečnosti Spojené království zpřísňuje daňová pravidla pro nerezidenty). Hongkong je sice nízkodaňový, ale politické změny v posledních letech přinesly nejistotu a odliv kapitálu. Švýcarsko, další centrum bohatství, má určité daňové výhody díky dohodám o paušálním zdanění, ale švýcarská města se nemohou rovnat cenám nemovitostí ani přímořskému kouzlu Monaka. Monacká staletí trvající suverenita, stabilní monarchie a přísné zákony o diskrétnosti skýtají stabilitu a soukromí, která jsou globální elitou stále více ceněna. To znamená, že když se jiné luxusní trhy stávají nejistými – ať už kvůli populistickým daňovým opatřením, politickým nepokojům či nadbytku nemovitostí – Monako z toho často těží jako útočiště. Regulační přístup Monaka (přísné prověřování rezidentů, nulová tolerance k nelegálním penězům) také zaručuje stávajícím majitelům, že prestiž monackých adres bude zachována, na rozdíl od některých trhů, které utrpěly reputační škody kvůli přílivu špinavých peněz.
- Životní styl a faktory poptávky: Každý elitní trh nabízí svou jedinečnou životní nabídku. Monako nabízí prostředí připomínající letovisko s nabitým společenským kalendářem (Grand Prix, Yacht Show, Monte-Carlo Gala atd.), to vše v bezpečném a uhlazeném mini-městě. Londýn láká kulturními institucemi, vzděláním a statutem globálního obchodního centra; New York nabízí bezkonkurenční obchodní příležitosti a kulturní vyžití; Dubaj přináší moderní luxus a možnost většího a novějšího rodinného bydlení pro ty, kteří upřednostňují prostor; Hongkong historicky nabízel dynamickou bránu do Asie. Mnoho majetných osob vlastní několik domovů napříč těmito centry a využívají je k různým účelům. Monako často slouží jako prázdninová a networkingová základna pro Evropu – je běžné, že bohaté rodiny tráví léta nebo část roku v Monaku (vychutnávají si klima a akce), zatímco jiné části roku pobývají v Londýně, New Yorku nebo Dubaji kvůli byznysu. Tento vzorec znamená, že poptávka po nemovitostech v Monaku není tak silně provázána s lokální ekonomikou; spíše je podpořena globální přitažlivostí a vzácností adresy v Monaku. Navíc trh s pronájmy v Monaku zůstává neustále napjatý, protože noví příchozí často „zkouší před nákupem“ henleyglobal.com – na rozdíl od New Yorku či Londýna, kde luxusní pronájmy v dobách útlumu často zejí prázdnotou, v Monaku je téměř vždy připraven zámožný nájemce nebo kupec čekající na příležitost.
Na závěr lze říci, že nemovitostní trh Monaka v roce 2025 je pravděpodobně nejprestižnější a nejdražší na světě. Kombinace omezené rozlohy, příznivých zákonů a celosvětového renomé vytváří samoposilující cyklus vysoké poptávky a vysokých cen. Ať už jej porovnáme s tradičními finančními centry nebo novějšími daňově výhodnými destinacemi, Monako si dokáže udržet náskok před konkurencí v exkluzivitě a odolnosti hodnoty. Pro investory a movité kupující to znamená, že vstup na monacký trh vyžaduje značné odhodlání – ale zároveň to znamená, že vlastníte možná ten nejvyšší realitní klenot, a to v místě, kde „exkluzivita a luxus určují pravidla hry“ rosemont-int.com henleyglobal.com.
