Tržište nekretnina u Detroitu se oporavlja 2025. godine uz mešavinu optimizma i opreza. Nakon godina revitalizacije posle bankrota, cene stambenih nekretnina rastu i gotovo svi gradski kvartovi beleže dobitke detroitmi.gov. Istovremeno, ambiciozni komercijalni projekti preoblikuju gradski horizont, od novih nebodera do masovnih infrastrukturnih unapređenja. Investitori motre na čuvene pristupačne nekretnine Detroita u potrazi za velikim prinosima, ali rizici—od ekonomske zavisnosti od automobilske industrije do džepova uporne zapuštenosti—i dalje postoje. Ovaj izveštaj detaljno analizira trendove nekretnina u Detroitu za 2025. godinu i prognozu do 2028, pokrivajući stambeno i komercijalno tržište, ključne projekte, atraktivne kvartove i politike koje utiču na pejzaž nekretnina Motor City-ja.
Trendovi stambenih nekretnina u 2025.
Pregled tržišta stanova
Tržište stanova u Detroitu 2025. godine karakterišu rast cena, ograničena ponuda i otporna tražnja. Nakon burnog rasta posle pandemije, tržište se stabilizovalo umerenom ekspanzijom. Vrednosti kuća rastu devet godina zaredom detroitmi.gov, što odražava snažan oporavak sa najniže tačke pre deset godina. Grad čak izveštava da je 99% detroitskih kvartova zabeležilo rast vrednosti kuća u 2024. (206 od 208 kvartova) detroitmi.gov – izuzetan obim rasta koji naglašava oporavak na nivou celog grada. Ovi dobici su se pretvorili u oko 1,4 milijarde dolara novog bogatstva vlasnika kuća u 2024. samo detroitmi.gov.
Do sredine 2025. godine, tipična vrednost kuće u Detroitu iznosi oko 80.000 dolara zillow.com zillow.com – izuzetno pristupačno po nacionalnim standardima, ali praktično nepromenjeno (promena od -0,2%) u odnosu na prethodnu godinu zillow.com zillow.com. Medijalna cena kuće na oglasu, međutim, porasla je na šest cifara: oko 105.000 dolara u julu 2025. godine zillow.com zillow.com. Kuće se prodaju brzo, često u roku od mesec dana. Medijalno vreme koje kuća u Detroitu provede na tržištu pre nego što bude rezervisana je samo 28 dana zillow.com, što je brz tempo i ukazuje da su mnogi kupci aktivni uprkos višim kamatnim stopama. Zaista, 27% prodaja je čak završeno po ceni višoj od tražene zillow.com, što pokazuje da gotove kuće u poželjnim delovima grada mogu izazvati nadmetanje kupaca. Sve u svemu, iako Detroit i dalje ostaje tržište naklonjeno kupcima kada je reč o nivou cena, konkurencija za kvalitetne kuće spremne za useljenje se pojačava.Cene i prodaja nekretnina
Trendovi cena kuća u Detroitu pokazuju dvocifren godišnji rast u mnogim oblastima. Na primer, početkom 2024. godine medijalna cena oglašenih kuća u Detroitu porasla je za 13,7% u odnosu na prethodnu godinu na oko 85.300 dolara steadily.com. Do leta 2025. medijalna cena oglašenih kuća dodatno je porasla (u raspon od oko 100.000+ dolara), dok su medijalne prodajne cene nešto niže (otprilike 83.000 dolara sredinom 2025.) zillow.com zillow.com, što sugeriše da su mnoge prodaje investitorski preokreti ili kuće koje zahtevaju renoviranje i prodaju se po nižoj ceni. Čak i uz nedavni rast, medijalna cena kuće u Detroitu ostaje ispod 100.000 dolara ark7.com – što je upečatljiv kontrast u odnosu na druge američke metropole (za poređenje, prosečna cena kuće u glavnom gradu Mičigena, Lansingu, iznosi skoro 390.000 dolara ark7.com). Ova niska početna cena je ključna prednost za investitore i kupce koji prvi put kupuju, ali takođe odražava varijabilnost tržišta po kvartovima u Detroitu.
Obim prodaje je bio ograničen zbog ograničenih zaliha. Kako su više kamatne stope na hipotekarne kredite u 2023. godini zadržale neke prodavce po strani, detroitski broj kuća na prodaju sredinom 2025. godine iznosio je nešto više od 3.100 domova (u gradu sa oko 640 hiljada stanovnika) zillow.com. Te zalihe se polako poboljšavaju – februar 2024. zabeležio je skok od 12,4% u broju kuća na prodaju na mesečnom nivou kako je više prodavaca ušlo na tržište steadily.com. Ipak, ponuda ostaje ograničena u odnosu na potražnju kako od strane stanara, tako i investitora iz drugih država. Industrijske prognoze očekuju da će prodaja kuća porasti u 2025. godini kako kamatne stope na hipotekarne kredite blago opadnu i akumulirana potražnja bude oslobođena citylivingdetroit.com citylivingdetroit.com. U međuvremenu, očekuje se da će rast cena kuća nastaviti umerenim tempom. Nacionalni stručnjaci predviđaju oko 2,6% prosečnog rasta cena kuća u 2025. godini citylivingdetroit.com, sa godišnjom aprecijacijom u rasponu od 3–5% do 2029. godine realwealth.com realwealth.com. Detroit, kao relativno malo i pristupačno tržište Srednjeg zapada, mogao bi da nadmaši taj nacionalni prosek – neki pristupačni gradovi u Heartland regionu mogu premašiti 5% godišnjeg rasta u narednim godinama realwealth.com. Ipak, era godišnjih skokova od 10% i više je verovatno završena; rast cena se usporava na održiv, inflaciji prilagođen nivo.Trendovi na tržištu iznajmljivanja i višeporodičnih nekretnina
Sektor višeporodičnih stanova za iznajmljivanje u Detroitu je svetla tačka, sa velikom potražnjom i smanjenjem broja slobodnih stanova. Popunjenost na tržištu stanova u širem području Detroita dostigla je 93,2% do kraja 2024. godine i predviđa se da će porasti na oko 93,8% do kraja 2025. godine mmgrea.com mmgrea.com. Ovo odražava priliv stanara koji daju prednost pristupačnosti – najveći rast popunjenosti zabeležen je u segmentu „radničkog stanovanja“ (stanovi srednje i niže klase), koji je u 2024. godini skočio za skoro ceo procenat na više od 93% popunjenosti mmgrea.com mmgrea.com. Čak se i luksuzni stanovi višeg ranga, koji su prošle godine zabeležili blagi porast broja slobodnih stanova zbog novih isporuka, očekuje da će se stabilizovati kako se usporava izgradnja novih objekata u 2025. godini mmgrea.com mmgrea.com.
Rast stanarina je bio impresivan. Detroit je zabeležio povećanje efektivne stanarine od 3,4% u 2024. godini, što je jedna od najviših stopa rasta stanarina među 50 najvećih tržišta stanova u zemlji mmgrea.com. Ovo je drugo mesto odmah iza San Hozea i znatno iznad nacionalnog proseka, delimično zahvaljujući ograničenoj novoj ponudi i stabilnom rastu zaposlenosti u Detroitu mmgrea.com mmgrea.com. Za 2025. godinu, predviđa se da će stanarine nastaviti da rastu, ali umerenijim tempom – otprilike 3,8% rasta tokom godine mmgrea.com. Posebno je značajno što su prihodi od stanarina u Detroitu bili dosledni iz kvartala u kvartal, čak i dok su neka tržišta Sun Belt-a beležila pad stanarina; razumna izgradnja novih stanova u metrou (samo oko 1.700 novih jedinica planiranih za 2025.) sprečila je prekomernu ponudu mmgrea.com mmgrea.com. Sa visokim kamatnim stopama na hipotekarne kredite i mnogima koji bi želeli da kupe, ali su prinuđeni da iznajmljuju, interesovanje investitora za višeporodične nekretnine u Detroitu ostaje snažno. Novi stambeni projekti su koncentrisani u atraktivnim delovima kao što su centar grada, Midtown i određena predgrađa, a brzo ih preuzimaju zakupci koji traže moderne pogodnosti. Sve u svemu, snažno tržište iznajmljivanja podržava oporavak stambenog sektora Detroita – obezbeđujući novčani tok za stanodavce i nudeći stambene opcije za one koji nisu spremni ili nisu u mogućnosti da kupe.
Trendovi u komercijalnim nekretninama u 2025. godini
Tržište poslovnog prostora
Detroitsko tržište poslovnog prostora postepeno pronalazi svoje uporište u 2025. godini nakon što je pandemija uzdrmala sektor. Stopa nepopunjenosti poslovnog prostora u celoj metro oblasti kreće se oko 20% sredinom 2025. godine cbre.com – što je povišeno u odnosu na istorijske standarde, ali pokazuje znake stabilizacije. Zapravo, prvi i drugi kvartal 2025. godine zabeležili su pozitivan neto prirast poslovnog prostora (ukupno preko 130.000 kvadratnih stopa apsorbovano u prvoj polovini godine) cbre.com. Ovo je označilo drugi uzastopni kvartal rasta zakupaca, što je ohrabrujući znak nakon nekoliko godina smanjenja prostora. Mnoge kompanije prilagođavaju veličinu i unapređuju kvalitet prostora umesto da napuštaju Detroit. Poslovni prostori klase A, posebno u centru grada, ostvaruju bolje rezultate od objekata niže klase – stopa nepopunjenosti za klasu A u centru Detroita je nekoliko procentnih poena ispod proseka tržišta (procena je u visokom jednocifrenom procentu naspram 20% ukupno) cbre.com. Vlasnici najkvalitetnijih zgrada privukli su zakupce renoviranim prostorom i podsticajima, dok se starije zgrade u sekundarnim oblastima suočavaju sa većom nepopunjenošću.
Aktivnost zakupa, iako nije u ekspanziji, ostaje stabilna. Oko 1,4 miliona kvadratnih stopa poslovnog prostora izdato je u prvoj polovini 2025. godine, što je nešto iznad petogodišnjeg proseka cbre.com. Posebno je značajno što je više od polovine tog obima zakupa ostvareno u objektima klase A cbre.com, a novi ugovori o zakupu (za razliku od produženja postojećih) su dominirali – što sugeriše da se neke firme sele u Detroit ili šire poslovanje, a ne samo obnavljaju postojeće kancelarije. Veličine ugovora su uglavnom srednjeg ranga (zakupci od 10.000–50.000 kvadratnih stopa činili su 45% aktivnosti) cbre.com, što ukazuje na rast srednjih firmi i startapa. Tražene zakupnine za poslovni prostor blago su opale u 2025. godini zbog visoke nepopunjenosti, ali su i dalje oko 1–2% više nego pre godinu dana cbre.com. Sve u svemu, perspektiva poslovnog prostora u Detroitu je oprezni optimizam: nepopunjenost je visoka, ali se stabilizuje, a oporavak će biti spor. Trend prelaska na kvalitetnije prostore znači da će novije ili nedavno renovirane zgrade u centru (npr. one u vlasništvu Bedrock-a i drugih velikih zakupodavaca) nastaviti da se pune, dok će zastareli poslovni parkovi u predgrađima zaostajati u eri hibridnog rada.
Industrijski i logistički sektor
Ako je kancelarijski prostor slaba tačka Detroita, industrijski sektor nekretnina je njegova pokretačka snaga. Stopa nepopunjenosti industrijskih/magacinskih prostora u regionu iznosila je samo 3,3% na kraju 2023. godine steadily.com i oko 3,7% do drugog kvartala 2025. godine cushmanwakefield.com – izuzetno niska stopa nepopunjenosti koja ukazuje na gotovo potpunu popunjenost magacina i fabrika. Potražnja za industrijskim prostorom u metropolitanskom Detroitu je snažna, podstaknuta logistikom, distribucijom i korisnicima iz automobilske industrije. Giganti e-trgovine i dobavljači su pokupovali dostupne magacine, a proizvodna baza Detroita (posebno sa prelaskom na proizvodnju električnih vozila) podstiče potrebu za modernim industrijskim objektima. Čak i sa talasom novih spekulativnih izgradnji, stopa nepopunjenosti je porasla za samo nekoliko desetina procenta na godišnjem nivou cushmanwakefield.com, što pokazuje da se novi prostori brzo upijaju. Investitori su dodali otprilike 500.000 kvadratnih stopa industrijskog prostora krajem 2023–2024. godine, a još 1–2 miliona kvadratnih stopa je u izgradnji tokom 2025. godine, često u ključnim logističkim koridorima.
Zakupnine za industrijske nekretnine rastu zbog ograničene ponude na tržištu. Mnoge kompanije su spremne da plate više za lokacije u blizini saobraćajnih čvorišta kao što su autoputevi i granični prelazi. Status Detroita kao logističkog čvorišta dobiće dodatni podsticaj krajem 2025. godine kada se očekuje otvaranje novog Gordie Howe International Bridge ka Kanadi, što će unaprediti tok prekogranične trgovine. Sa tim projektom mosta vrednim 4,7 milijardi dolara koji se privodi kraju (ciljano otvaranje na jesen 2025) clickondetroit.com en.wikipedia.org, firme za skladištenje i transport očekuju veću potražnju u jugozapadnom Detroitu. Ukratko, industrijske nekretnine su tržište u korist zakupodavaca u Detroitu: niska nepopunjenost, stabilan rast popunjenosti i kontinuirano širenje logističke infrastrukture ukazuju na održanu snagu. Osim u slučaju velike ekonomske krize, ovaj sektor bi trebalo da ostane kamen temeljac komercijalnih nekretnina Detroita do 2028. godine.
Maloprodaja i mešovita namena
Maloprodajni sektor nekretnina u Detroitu doživljava oprezan preporod. Godine opadanja broja stanovnika ostavile su mnoge maloprodajne koridore nedovoljno opsluženim, ali nedavne inicijative za obnovu jačaju izglede za maloprodaju. Nekoliko velikih projekata mešovite namene je u toku i privlači maloprodajne lance nazad u grad. Na primer, Bedrock-ov novi Hudson’s lokalitet u centru grada, proširenje District Detroit u blizini Little Caesars Arene i razvoj “Budućnost zdravlja” u New Center-u vredan 3 milijarde dolara (vidi odeljak Ključni razvojni projekti) svi napreduju u 2025. Ovi projekti čak privlače i poznate brendove – Apple se navodno vraća u centar Detroita sa prodajnim objektom, privučen pešačkim saobraćajem koji ovi projekti obećavaju institutionalpropertyadvisors.com.
Uprkos ovim projektima visokog profila, nova izgradnja maloprodajnih objekata ostaje ograničena. Visoki troškovi izgradnje i još uvek oporavljajuća potražnja za maloprodajom ograničavaju završetak maloprodajnih objekata u 2025. na oko 22.950 m² u metrou institutionalpropertyadvisors.com. Ovaj spor rast ponude, u kombinaciji sa ponovnim otvaranjem prodavnica, održava vrlo nizak nivo praznih maloprodajnih prostora. Zapravo, praznina u maloprodajnim objektima sa više zakupaca pala je ispod 3% u Detroitu 2024. godine i ostaje blizu istorijskih minimuma i u 2025. institutionalpropertyadvisors.com. Ustanovljeni tržni centri i maloprodajni kompleksi su uglavnom puni, posebno u predgrađima. Najveća potražnja je za prodavnicama prehrambenih proizvoda, fitnes centrima i restoranima – segmentima koji se šire kako bi opslužili poboljšana naselja i predgrađa Detroita institutionalpropertyadvisors.com. Predgrađa kao što su Macomb County i Southfield beleže snažno izdavanje prostora ovim zakupcima, dok su imućna područja kao što su Grosse Pointes, North Oakland i zapadna predgrađa okruga Wayne zabeležila rast kirija za maloprodaju od preko 5% prošle godine usled niske praznine institutionalpropertyadvisors.com.
U gradu, maloprodaja u centru i Midtown-u se postepeno vraća kako se stanovnici i radnici vraćaju u kancelarije. Novi zabavni prostori u centru i prenamene stambenih objekata dodaju mogućnosti za maloprodaju u prizemlju. Maloprodaja u naseljima i dalje je priča o dva grada: revitalizujuća područja (npr. Corktown, West Village) dobijaju kafiće i prodavnice, dok nekim spoljnim naseljima i dalje nedostaje osnovna maloprodaja zbog retke naseljenosti. Sve u svemu, interes investitora za maloprodaju u Detroitu raste prvi put posle mnogo godina, zahvaljujući visokim prinosima i osećaju da je najgore prošlo. U 2024. godini, Detroit je zabeležio 635 miliona dolara investicionih prodaja maloprodajnih nekretnina – što je 23% više u odnosu na 2023. – kako su nacionalni investitori povratili poverenje u tržište pacommercial.com. Uz ograničenu ponudu i konačnu stabilizaciju broja stanovnika, maloprodajni sektor Detroita predstavlja priču o preokretu, iako će se ona odvijati postepeno.
Ključni razvojni i infrastrukturni projekti
Glavni razvojni i infrastrukturni projekti u Detroitu preoblikuju grad i podupiru rast tržišta nekretnina. Ovo su neki od ključnih projekata u 2025. godini koji pokreću tržište:
- Hudson’s Site Skyscraper (Centar): Silueta Detroita dobija novi centar na mestu bivše robne kuće Hudson’s. Bedrock-ov impozantni mešoviti razvoj – uključujući kancelarije, luksuzne stanove, maloprodaju i prostor za događaje – dostigao je najvišu tačku krajem 2023. godine i napreduje ka otvaranju. Ovaj projekat visokog profila već je privukao maloprodajne gigante poput Apple-a i očekuje se da će oživeti Woodward Avenue sa kupovinom i zabavom institutionalpropertyadvisors.com. Kada bude završen (očekuje se 2024–2025), Hudson’s toranj će biti među najvišim zgradama u Detroitu, simbolizujući preporod grada.
- District Detroit i Inovacijski centar Univerziteta Mičigen: District Detroit je obiman plan za razvoj ili renoviranje 10 zgrada oko centra i Midtown-a (u blizini Little Caesars Arene). Nakon određenih kašnjenja u 2023. zbog finansijskih izazova za poslovnu kulu, fokus je prebačen na stambene i obrazovne namene. U 2025. godini, počinje izgradnja stambene zgrade sa 261 jedinicom u District Detroit axios.com. Takođe, novi Univerzitetski centar za inovacije Univerziteta Mičigen (UMCI) započeo je izgradnju krajem 2023. u okviru Distrikta, pod vođstvom investitora Stivena Rosa. Ovaj tehnološki i istraživački kampus vredan 250 miliona dolara planiran je da se otvori do 2027. kao produžetak U-M u centru grada outliermedia.org bridgemi.com. Plan za District Detroit takođe uključuje hotel sa 290 soba pored arene u kasnijoj fazi axios.com. Ovi projekti će dovesti studente, profesore i nove stanovnike u ovaj deo grada, povećavajući potražnju za stanovanjem i uslugama.
- Obnova Renaissance Centra: Ikonični kompleks Renaissance Center kompanije General Motors na obali reke mogao bi doživeti dramatičnu transformaciju. Krajem 2024. GM i Bedrock su predložili rekonstrukciju vrednu 1,6 milijardi dolara koja bi delimično srušila i rekonfigurisala zastarele RenCen kule axios.com. Plan predviđa pretvaranje dela kompleksa u stambene jedinice i hotelski prostor, uz bolje uklapanje u mrežu ulica centra grada. Međutim, realizacija zavisi od 250 miliona dolara javnog finansiranja i političke podrške axios.com. Ako javno finansiranje izostane, GM je čak predložio potpuno rušenje kao alternativu axios.com – što naglašava potrebu za novim pristupom ovom masivnom kompleksu iz 1970-ih. U 2025. godini, svi prate da li će projekat obezbediti finansiranje. Uspešna obnova RenCen-a otvorila bi vredan prostor na obali reke i potencijalno dodala stotine stanova, dajući podsticaj tržištu nekretnina u centru grada.
- Michigan Central Station i Corktown kampus: Restauracija istorijske Michigan Central Station od strane Ford Motor Company u Corktown-u dostigla je prekretnicu 2024. godine, kada je nekada zapuštena železnička stanica potpuno renovirana i svečano predstavljena axios.com. Projekat vredan skoro milijardu dolara transformiše stanicu i okolne zgrade u inovacioni centar fokusiran na mobilnost i tehnologiju (uz učešće Forda, Google-a i drugih partnera). Očekuje se da će stanica od 2025. godine početi da prima kancelarije, laboratorije, a možda i maloprodaju, dok se razmatraju planovi za restorane, hotel, pa čak i povratak putničkog železničkog saobraćaja na licu mesta axios.com. Ovaj razvoj je već značajno podigao vrednost nekretnina u Corktown-u – cene nekretnina u tom području su porasle kako startup-ovi i zaposleni žele da budu blizu Ford-ovog kampusa. Dodatne faze, uključujući novu izgradnju oko stanice, nastaviće se tokom 2025–2026. godine, dodatno učvršćujući Corktown kao jedno od najatraktivnijih naselja u Detroitu.
- Kampus „Budućnost zdravlja“ Henry Ford (New Center): U detroitskom New Center distriktu, severno od centra grada, u toku je izgradnja zdravstvenog i stambenog mega-projekta vrednog 2,5–3 milijarde dolara axios.com. Projekat predvode Henry Ford Health, Michigan State University i Detroit Pistons, a uključuje veliku ekspanziju bolnice, medicinske istraživačke objekte, nove stambene apartmane i maloprodaju. Kampus „Budućnost zdravlja“, čija izgradnja traje do 2029. godine, predstavlja jednu od najvećih investicija u istoriji Detroita. Doneće najsavremenije medicinske ustanove i stotine novih stambenih jedinica u New Center, oblast koja već doživljava preporod. Na kratke staze, ovaj projekat izaziva zatvaranje puteva i promene u saobraćaju axios.com, ali dugoročno obećava bum u zapošljavanju i broju stanovnika. Vrednost nekretnina oko New Center-a i Midtown-a već raste u iščekivanju.
- Novi stadion Detroit City FC (Jugozapad): Omiljeni profesionalni fudbalski tim Detroita, Detroit City FC, najavio je planove za izgradnju novog stadiona na mestu dugo napuštene bivše bolnice Southwest Detroit. Klub je kupio oko 16 jutara na ivici Corktown/Jugozapada za stadion čije se otvaranje očekuje do sezone 2027. godine axios.com. Od 2025. godine, projekat je u fazi planiranja sa zajednicom. Proći će kroz proces Community Benefits Ordinance Detroita – seriju javnih sastanaka kako bi se osiguralo da razvoj donosi koristi lokalnim stanovnicima axios.com. Planirani stadion i prateći objekti (trenažni centri, moguće stanovanje ili maloprodaja) dodatno će aktivirati koridor Michigan Avenue i mogu ubrzati rast u obližnjim četvrtima jugozapada sa hispanskom populacijom. Investitori u nekretnine već motre na obližnje poslovne zgrade i zemljište, očekujući efekat „oreola“ od stadiona.
- Saobraćajna infrastruktura – Most Gordie Howe i uklanjanje I-375: Dva velika infrastrukturna projekta uticaće na tržište nekretnina. Gordie Howe International Bridge, novi most između Detroita i Vindzora, bliži se završetku sa planiranim otvaranjem krajem 2025. godine clickondetroit.com en.wikipedia.org. Ovaj most će značajno povećati kapacitet za prekogranični teretni saobraćaj. Kvart Delray, gde se nalazi detroitski kraj mosta, doživeo je okupljanje zemljišta za nove carinske terminale i kamionske rute. Industrijski investitori očekuju povećanu potražnju za skladištima sa obe strane granice kada most bude otvoren. Još jedan transformativni projekat je planirana konverzija autoputa I-375 u centru grada u bulevar na nivou ulice. Početak radova je planiran za 2025. godinu, a projekat će ukloniti milju autoputa koji je izolovao centar grada od istočnih kvartova. Do 2027. uklanjanje I-375 oslobodiće zemljište i ponovo povezati oblasti kao što su Eastern Market i Greektown, potencijalno otvarajući nove parcele za mešoviti razvoj. Gradski zvaničnici očekuju značajna nova ulaganja u nekretnine duž budućeg bulevara gde se nekada nalazio autoput.
Svaki od ovih projekata – bilo da su vertikalni razvoj ili infrastruktura – predstavlja glas poverenja u budućnost Detroita. Donose građevinske poslove na kratki rok, a na duži rok rešavaju nedostatke grada (bilo da je reč o modernoj maloprodaji, zdravstvenim ustanovama, saobraćajnim vezama ili stambenom fondu). Za aktere na tržištu nekretnina, ove inicijative šire mapu prilika van tradicionalnog centra/downtown-a i Midtown-a, povezuju gradsko tkivo i stvaraju čvorišta rasta koja bi trebalo da podignu vrednost nekretnina u okolnim oblastima u godinama koje dolaze.
Ekonomski faktori koji utiču na tržište
Višestruke ekonomske sile oblikuju tržište nekretnina u Detroitu u 2025. godini, uključujući trendove zaposlenosti, obrasce migracija i okruženje kamatnih stopa:- Zaposlenost i plate: Ekonomija metro područja Detroita beleži stalan rast broja radnih mesta, iako je tempo usporen u periodu 2024–2025. Stopa nezaposlenosti u metropolitanskom području Detroita bila je oko 4,5–5% sredinom 2025. godine fred.stlouisfed.org, što je otprilike na nivou nacionalnog proseka. Međutim, sam grad Detroit i dalje ima oko 10% nezaposlenosti početkom 2025. godine ycharts.com – što je posledica nedostatka veština i manjka radnih mesta u pojedinim četvrtima. Dobra vest je da je nezaposlenost u gradu opala sa dvocifrenih vrednosti pre nekoliko godina, a veliki poslodavci (proizvođači automobila, zdravstveni sistemi, finansijske/tehnološke firme) zapošljavaju. Rast zaposlenosti u zdravstvu, tehnologiji i naprednoj proizvodnji pomaže u diverzifikaciji privrede Detroita izvan automobilske industrije ark7.com. Na primer, Fordov tehnološki centar i prisustvo Google-a u Corktown-u, kao i startapi u oblasti mobilnosti i fintecha, donose više dobro plaćenih poslova u grad. Rast zaposlenosti povećava potražnju za stanovanjem, ali uporno nisko učešće radne snage u Detroitu znači da neke zajednice još uvek nisu osetile koristi od rasta zaposlenosti. Rast plata je solidan, što u kombinaciji sa niskim troškovima stanovanja u Detroitu zapravo čini ovaj grad jednim od najpristupačnijih velikih tržišta u odnosu na lokalne prihode. S druge strane, ako dođe do nestabilnosti u automobilskoj industriji (npr. problemi u lancu snabdevanja ili štrajkovi), privreda Detroita bi mogla da posustane, što bi uticalo na poverenje potrošača u kupovinu nekretnina. Za sada, u 2025. godini, ekonomska perspektiva je oprezno pozitivna: BDP Mičigena umereno raste, a potrošnja u Detroitu je zdrava, što je dobar znak za stabilnost tržišta nekretnina.
- Stanovništvo i migracije: U istorijskom preokretu, čini se da se broj stanovnika Detroita konačno stabilizuje nakon decenija opadanja. Najnovije procene američkog Biroa za popis stanovništva pokazale su da je broj stanovnika Detroita porastao za oko 1% od 2022. do 2024. godine, dostigavši približno 645.000 stanovnika bridgedetroit.com. Ovo je bila druga godina zaredom sa porastom broja stanovnika bridgedetroit.com, što Detroit nije video više od 60 godina. Povećanje (oko +6.800 ljudi na godišnjem nivou) pripisuje se revidiranoj metodi brojanja i stvarnim novim migracijama u revitalizovana naselja bridgedetroit.com bridgedetroit.com. Mladi profesionalci i porodice sele se u renovirane kuće i nove stanove, nadoknađujući prirodni gubitak stanovništva. Gradonačelnik Majk Dagan je naveo da su delovi grada kao što su Morningside (istočna strana) i Marygrove (severozapad) sada više naseljeni nego prethodnih godina, zahvaljujući renovacijama i novim stanovnicima bridgedetroit.com. Detroit je i dalje oko 78% afroamerički po demografiji, ali je grad u poslednje vreme privukao više stanovnika koji nisu crnci, što je doprinelo blagom porastu broja stanovnika bridgedetroit.com. Stabilna ili rastuća populacija je prekretnica za nekretnine: to znači više kupaca, više zakupaca i povećanu potražnju za maloprodajom. Takođe povećava poverenje investitora, jer je grad koji se smanjuje crvena zastava za vrednost nekretnina. Ipak, šire gradsko područje Detroita raste sporo, a Mičigen u celini suočava se sa demografskim izazovima (starenje stanovništva, niska stopa nataliteta). Državni izveštaj čak upozorava da bi broj stanovnika Mičigena mogao da opadne za 700.000 u narednoj generaciji ako se trendovi ne poboljšaju bridgedetroit.com. Sposobnost Detroita da održi ove rane dobitke – privlačenjem imigranata, zadržavanjem diplomaca i privlačenjem stanovnika predgrađa u centar – biće ključna za dugoročnu potražnju za stanovanjem.
- Kamatne stope i finansiranje: Nagli rast hipotekarnih stopa u poslednje dve godine bio je mač sa dve oštrice za tržište nekretnina u Detroitu. S jedne strane, više kamatne stope (koje su se kretale oko 7% za fiksnu hipoteku na 30 godina u periodu 2023–24) isključile su neke kupce iz tržišta i izvršile pritisak na rast cena nekretnina. Obim prodaje krajem 2023. opao je jer mnogi kupci nisu mogli da priušte veće mesečne rate. S druge strane, izuzetno niske cene nekretnina u Detroitu ublažavaju neke efekte visokih stopa – hipoteka od 100.000 dolara na 7% i dalje je pristupačnija od hipoteke od 500.000 dolara na 5%. Kako 2025. odmiče, stručnjaci predviđaju da će hipotekarne stope postepeno opadati. Konsenzus među Fannie Mae, MBA i drugim prognozerima je da će stope blago opasti u 2024–2025 kako Federalne rezerve budu ublažavale monetarnu politiku kao odgovor na nižu inflaciju citylivingdetroit.com citylivingdetroit.com. Zaista, široko se očekuje da će Fed početi da smanjuje svoju referentnu stopu u 2024., što „bi moglo da spusti i hipotekarne stope – makar blago,” prema Morgan Stanley citylivingdetroit.com. Čak i pad sa ~7% na ~6% podstakao bi dodatnu potražnju za kupovinom kuća, posebno među kupcima koji prvi put kupuju i koji su čekali sa strane. Niži troškovi finansiranja takođe bi pomogli komercijalnom razvoju – neki zaustavljeni projekti (poput određenih zgrada u District Detroit) okrivili su visoke kamatne stope za nemogućnost obezbeđivanja finansiranja axios.com. Investitori koji prate Detroit takođe su osetljivi na kamatne stope, jer su više kapitalizacione stope (uslovljene višim troškovima zaduživanja) ublažile deo investicionih prodaja u 2023. Ako se stope stabilizuju ili opadnu do 2025–2026, Detroit bi mogao da zabeleži porast i u prodaji kuća i u transakcijama ulaganja u nekretnine, unoseći novi zamah na tržište.
- Inflacija i troškovi izgradnje: Šira ekonomska klima – posebno inflacija – utiče na tržište nekretnina u Detroitu. Troškovi građevinskog materijala i rada naglo su porasli 2021–22, i iako se inflacija do 2025. smirila, izgradnja u Detroitu i dalje je skupa u odnosu na kirije/cene. Ovo ima negativan uticaj na novu izgradnju pristupačnih stanova i spekulativnih kuća; investitori često navode da procenjene vrednosti u nekim delovima Detroita i dalje ne opravdavaju troškove izgradnje bez subvencija. Grad je to ublažio alatima kao što su poreske olakšice (npr. Zone preduzetništva u komšiluku koje smanjuju poreze u ciljanim oblastima) kako bi nova izgradnja bila izvodljiva. Visoki troškovi osiguranja i poreza na imovinu u Detroitu takođe utiču na kalkulacije investitora (stopa poreza na imovinu u Detroitu je među najvišima u Mičigenu, iako stvarni porezi na kuću od 80.000 dolara nisu veliki u apsolutnim iznosima). Kao odgovor, grad je predložio promene politike – najznačajnija je reforma poreza na vrednost zemljišta koja bi smanjila poreze za oko 17% za vlasnike kuća i mala preduzeća tako što bi se zemljište oporezivalo po višoj stopi od objekata detroitmi.gov detroitmi.gov. Do 2025. ovaj predlog nije sproveden (zahtevao je zakonodavstvo na nivou države i referendum birača, što je zaustavljeno) detroitersfortaxjustice.com, ali ako bude obnovljen i usvojen u narednim godinama, mogao bi značajno poboljšati ekonomsku računicu za renoviranje ili izgradnju nekretnina u Detroitu. Ukratko, makroekonomski faktori inflacije, kamatnih stopa i troškova predstavljaju mešovitu sliku: ograničili su ponudu i isključili neke kupce, ali poboljšani temelji Detroita i potencijalne poreske olakšice (poput poreske reforme) postepeno ublažavaju te prepreke.
Fokus na komšiluke: rastuće oblasti naspram onih koje se bore
Detroit se često opisuje kao „grad komšiluka“, a 2025. godine sudbina tih komšiluka veoma varira. Neki delovi cvetaju sa razvojem i rastom cena, dok se drugi i dalje bore sa propadanjem i iseljavanjem. Ispod su primeri perspektivnih komšiluka na koje treba obratiti pažnju i oblasti koje se suočavaju sa stalnim izazovima:
Perspektivni komšiluci na koje treba obratiti pažnju
- Corktown i jugozapadni Detroit: Corktown, najstarije detroitsko naselje, nalazi se usred preporoda podstaknutog Fordovim kampusom Michigan Central Station i naletom novih restorana, stanova u potkrovlju, a sada i planiranim fudbalskim stadionom. Ovo područje, zajedno sa susednim jugozapadnim Detroitom (Mexicantown/Hubbard Farms oblast), nudi mešavinu istorijskog stanovanja i praznog zemljišta koje se sada popunjava. Stručnjaci izdvajaju Corktown i jugozapad kao istaknute za 2025–2026. godinu, koje imaju koristi od velikih investicija i modernog, istorijskog duha matchrealty.com. Vrednost nekretnina ovde je porasla kako se mladi profesionalci, pa čak i doseljenici iz predgrađa, sele u ovaj kraj, privučeni autentičnim urbanim ambijentom i izgledima za budući rast (poput DCFC stadiona i novih veza javnog prevoza). Hubbard Farms, na primer, podnaselje u jugozapadnom delu, ima prelepe kuće iz ranih 1900-ih i beleži ulaganja investitora koji obnavljaju nekretnine, računajući na rast vrednosti kako se oblast poboljšava ark7.com.
- New Center i North End: New Center, koji je oslonjen na proširenje bolnice Henry Ford i najsavremeniji razvoj Pistons/medicinske škole, brzo postaje čvorište rasta. Ovaj zamah preliva se u North End naselje odmah istočno, koje je bogato istorijskim kućama i doživelo je nalet projekata obnove. Poboljšan prevoz (QLine tramvaj sada povezuje New Center sa Midtownom/centrom) i veliki poslodavci učinili su ovo područje privlačnim. Stručnjaci ističu New Center kao “u zamahu” zahvaljujući unapređenju infrastrukture i rastu zaposlenosti matchrealty.com. Investitori u nekretnine su aktivni u North Endu, kao i u susednim Boston Edison (velika istorijska četvrt) i Virginia Park, gde su cene još uvek relativno niske u poređenju sa Midtownom, ali rastu. Grad je nedavno presvukao ulice i poboljšao osvetljenje u ovim oblastima, dodatno povećavajući njihovu privlačnost.
- Midtown i Brush Park: Midtown je već više od decenije uzor detroitskog preporoda i ostaje atraktivan. Ima stabilnu potražnju zahvaljujući Wayne State univerzitetu, velikim kulturnim institucijama i rastućoj profesionalnoj klasi. Brush Park, na severnoj ivici Midtowna, transformisan je iz pejzaža ruševina u kombinaciju restauriranih viktorijanskih vila i modernih novih stanova ark7.com. Desetine gradskih kuća i mešovitih projekata (uključujući pristupačne stanove) su završene ili su u izgradnji u Brush Parku, privlačeći mlade zakupce i kupce koji žele da budu blizu centra. Sa novom hokejaškom arenom i budućim Inovacionim centrom Univerziteta Mičigena na kratkoj pešačkoj udaljenosti, pravac razvoja Brush Parka je sigurno uzlazni. Srednje cene kuća u Midtownu/Brush Parku su među najvišima u gradu, a potražnja je i dalje velika – što svedoči o poželjnosti ove oblasti.
- Jefferson-Chalmers i East Riverfront: Na krajnjem istoku uz reku Detroit, Jefferson-Chalmers kvart je privukao pažnju kao pristupačna zajednica na obali sa istorijskim kućama. Mladi urbani doseljenici renoviraju kuće ovde, privučeni kanalima koji vode do reke (ponekad ga zovu „Mala Venecija“ Detroita). Iako su poplave predstavljale izazov, grad ulaže u poboljšanje zaštitnih zidova i novi projekat za ublažavanje posledica oluja. Bliže centru, oblast East Riverfront (Rivertown) beleži izgradnju luksuznih stambenih zgrada i proširenje sistema parkova RiverWalk. Kako je obala reke sada skoro potpuno povezana biciklističko/pešačkom stazom (proglašena najboljom u SAD), vrednost okolnih nekretnina raste. Novi stanovi, maloprodajni paviljoni, pa čak i predlozi za akvarijum i urbanu plažu čine rečnu obalu sve živopisnijim kvartom. Nekretnine u ovim istočnim rečnim zonama su u porastu, i dalje pristupačnije nego u Midtown-u.
- Bagley i Fitzgerald (Severozapad): Smešteni na severozapadu Detroita, blizu Univerziteta Detroit Mercy, Bagley i Fitzgerald su istorijska stambena područja koja su doživela značajne napore za obnovu zajednice. Gradski Fitzgerald Revitalization Project iz kasnih 2010-ih uklonio je zapuštenost i stvorio zelene površine, parkove i obnovljene kuće, postavljajući temelje za obnovu. Sada privatni investitori i neprofitne organizacije nastavljaju da renoviraju prazne kuće u ovim kvartovima. Bagley, posebno deo duž Livernois avenije („Avenija mode“), nudi čvrste kuće od cigle iz 1920-ih koje su postale popularne među srednjom klasom i investitorima koji ih pretvaraju u kvalitetne iznajmljive nekretnine. Ovo područje se navodi kao perspektivna zajednica gde još uvek možete pronaći povoljnu kupovinu i profitirati od rasta vrednosti kako se komercijalne zone obnavljaju rondoinvestment.com. Livernois koridor ima nove kafiće, pekare i butike – znake kvarta u usponu.
Ostali kvartovi na listi za praćenje uključuju West Village/Islandview na istočnoj strani (istorijska četvrt koja doživljava priliv novih stanovnika i biznisa), severozapadne delove Detroita kao što je Rosedale Park (već stabilan, sada beleži rast cena jer kupci traže više prostora), i odabrana prigradska naselja odmah izvan grada (Ferndale, Hazel Park itd., koja se graniče sa Detroitom i privlače one koji žele urbane pogodnosti sa prigradskim uslugama) matchrealty.com. Opšti trend je da područja sa snažnom arhitekturom ili prednošću lokacije doživljavaju preporod. Mladi vlasnici kuća, često uz pomoć kredita za renoviranje ili kupovine preko zemljišnih banaka, unose novi život u ove kvartove. Zauzvrat, kako raste naseljenost, kriminal obično opada, a maloprodaja sledi, stvarajući pozitivan ciklus u delovima Detroita.
Kvartovi koji se suočavaju sa izazovima
Napredak Detroita ostaje neujednačen, a neke četvrti i dalje se suočavaju sa opadajućom populacijom, nedostatkom ulaganja i niskim vrednostima nekretnina. To su obično oblasti koje još nisu privukle značajno interesovanje za obnovu ili su veoma izolovane od gradskih centara zaposlenja. Na primer, delovi dalekog istočnog dela grada (iza Jefferson-Chalmers) i delovi zapadne strane Detroita kao što je Brightmoor i dalje beleže više odseljavanja nego doseljavanja. Ove zajednice često imaju desetine praznih parcela ili oronulih kuća u svakoj ulici, što je posledica godina poreskih zaplena i rušenja. Iako je Detroit Land Bank Authority srušio hiljade napuštenih kuća (pomažući uklanjanju opasnih ruševina), prazno zemljište na nekim mestima može stvoriti gotovo ruralni osećaj koji je teško obnoviti bez velikih planova.Ekonomski, neke od ovih četvrti imaju srednju prodajnu cenu kuća ispod 50.000 dolara, pri čemu se mnoge nekretnine mogu kupiti samo kroz posebne programe ili gotovinom od strane špekulanata. Podaci grada koji pokazuju da je u 206 od 208 četvrti zabeležen rast vrednosti znače da su dve četvrti zabeležile pad vrednosti u protekloj godini detroitmi.gov – verovatno u ovim najugroženijim oblastima. Kandidati mogu biti enklave kao što je Riverdale na krajnjem zapadu ili delovi Osborn ili Van Dyke/Harper na istoku gde se malo novih kupaca doseljava. U takvim oblastima, iako su gradski trendovi pozitivni, stanovnici koji ostaju zabrinuti su zbog stalnih problema kao što su kriminal, kvalitet škola i preniske procene vrednosti. Bez „katalizatorskih“ ulaganja (kao što su novi poslodavac, velika obnova ili uključivanje u zonu sa podsticajima), ove četvrti rizikuju da ostanu po strani u širem preporodu Detroita.
Postoje napori da se situacija preokrene. Grad ima programe za paketnu prodaju i promociju praznog zemljišta za obnovu, u nadi da će privući investitore da izgrade nove kuće ili parkove. Aktivne su i zajedničke organizacije, a neke male pobede (npr. otvaranje nove prodavnice u dugo zapostavljenoj oblasti) mogu napraviti veliku razliku. Ali realnost je da Detroit ostaje šarenilo, i tržište nekretnina je veoma lokalizovano. Ulica u usponu može biti udaljena samo kilometar od druge gde vrednosti kuća i dalje padaju. Investitori moraju pažljivo istražiti svaku četvrt pojedinačno. Nada je da će, kako jače oblasti rastu i gubitak stanovništva se preokrene, talas rasta podići više zajednica. Za sada, međutim, obnova Detroita nije završena – ogromne mogućnosti postoje uz trajne izazove, često veoma blizu jedni drugima.
Investicione mogućnosti i rizici
Povratak Detroita na tržište nekretnina stavio ga je u fokus investitora širom sveta. Mogućnosti u 2025. su značajne – ali i rizici. Evo pregleda zašto su neki optimistični u vezi sa Detroitom i na šta treba obratiti pažnju:
Ključne investicione mogućnosti:
- Pristupačne ulazne cene i visoki prinosi: Detroit nudi neke od najnižih ulaznih troškova za nekretnine u bilo kom većem gradu SAD-a. Srednja cena kuće u gradu je i dalje ispod 100.000 dolara ark7.com, što znači da čak i mali investitori mogu kupovati nekretnine (često za gotovinu) i graditi portfolio. U kombinaciji sa relativno jakim kirijama, prinosi od iznajmljivanja (kapitalizacione stope) u Detroitu mogu biti veoma privlačni. Vlasnik može kupiti porodičnu kuću, recimo, za 80.000 dolara, iznajmiti je za 900 dolara mesečno i ostvariti dvocifren godišnji prinos – brojevi koji su nezamislivi na skupim obalnim tržištima. Ova dinamika, naravno, zavisi od izbora prave četvrti i upravljanja troškovima renoviranja, ali potencijal za novčani tok je veliki mamac. Nije iznenađenje što je Detroit naveden kao jedno od najboljih tržišta za povraćaj od iznajmljivanja porodičnih kuća, a kompanije koje nude „ključ u ruke” iznajmljivanje su se umnožile kako bi služile investitorima iz drugih država. Dodatno, sa cenama kuća koje rastu sa niske osnove (preko 122% u poslednjih pet godina u Detroitu po nekim merama)steadily.com steadily.com, investitori vide prostor za dalji rast vrednosti kako se grad oporavlja.
- Vrednost kroz ulaganje i razvoj: Postoji mnogo prilika za vrednosno ulaganje – kupovinu zapuštenih ili zastarelih nekretnina i njihovu renovaciju. Stambeni fond Detroita je pun arhitekture iz ranog 20. veka: kolonijalne kuće od cigle, viktorijanske kuće, stanovi u art-deko stilu. Mnoge građevine u atraktivnim delovima grada imaju „dobre temelje”, ali zahtevaju značajnu obnovu. Investitori koji mogu da se snađu u građevinskim radovima u Detroitu mogu stvoriti značajan kapital obnavljanjem ovih nekretnina. Grad i država nude podsticaje poput poreskih olakšica za očuvanje istorije, a finansiranje kao što su 203(k) zajmovi za renoviranje može pomoći vlasnicima koji žive u tim kućama da ih obnove. U komercijalnom sektoru, investitori pretvaraju stare poslovne zgrade u potkrovlja, fabrike u umetničke ateljee i zemljište u nove namene. Na primer, kreativni investitori su postigli uspeh sa nekretninama mešovite namene – kombinovanjem stambenih i poslovnih elemenata – kako bi ostvarili više izvora prihoda steadily.com. Kako su centar i Midtown popunjeni, postoji prilika i u sekundarnim četvrtima (kao što su Milwaukee Junction, Corktown itd.) da se uđe rano pre nego što te oblasti potpuno sazru.
- Makro trendovi koji idu u prilog Detroitu: Širi trendovi u radu na daljinu i migracijama mogli bi koristiti Detroitu. Pandemija je pokazala da se neki poslovi mogu obavljati sa bilo kog mesta, a niska cena života u Detroitu je velika prednost. Postoje anegdotski dokazi da se neki radnici na daljinu sele iz skupljih gradova u Detroit kako bi kupili lepe kuće za deo cene. U međuvremenu, ekonomija Detroita se diversifikuje van automobilske industrije – rast u tehnološkom sektoru, zdravstvu, pa čak i u nišama poput urbane poljoprivrede, pruža nove oslonce za tržište nekretnina ark7.com. Centar grada je takođe postao živahnije okruženje 24/7 nego što je bio pre 15 godina, što pomaže privlačenju talenata (a samim tim i kompanija). Ako Detroit nastavi da unapređuje javnu bezbednost i škole, mogao bi sve više privlačiti ljude koji žele urbani stil života bez visoke cene Njujorka, Čikaga ili obala.
- Dugoročna infrastruktura i projekti: Investitori sa dugoročnom vizijom ulažu u transformativne infrastrukturne i razvojne projekte opisane ranije. Kupovina zemljišta ili zgrada u blizini ovih mega-projekata (npr. blizu mosta Gordie Howe, na trasi plana bulevara I-375, oko New Center-a, itd.) mogla bi doneti velike dobitke kada ti projekti budu realizovani. Već sada, vrednost industrijskog zemljišta na jugozapadnoj strani Detroita raste u iščekivanju novog mosta. U centru grada, spekuliše se oko lokacija poput uskoro uklonjenog I-375—investitori okupljaju parcele očekujući bum nekretnina kada se to područje ponovo poveže sa centrom. Suštinski, za one koji veruju u pravac u kojem Detroit ide, sada je vreme za kupovinu imovine dok su cene još uvek relativno niske.
Ključni investicioni rizici:
- Ekonomska zavisnost i nestabilnost: Sreća Detroita i dalje u izvesnoj meri zavisi od automobilske industrije i proizvodnje. Recesija koja pogodi prodaju automobila ili velika reorganizacija kod jednog od Velike Trojke proizvođača automobila mogla bi izazvati potrese u ekonomiji Detroita. Iako je grad sada raznovrsniji nego ranije, veliki deo poslova u metrou i dalje je vezan za automobilsku industriju (direktno ili indirektno). Tu je i pitanje prelaska automobilske industrije na električna vozila i potencijalnu automatizaciju – što bi vremenom moglo smanjiti broj radnih mesta. Investitori moraju uzeti u obzir rizik od ekonomske krize ili poremećaja u sektoru, što bi moglo oslabiti potražnju za stambenim i poslovnim nekretninama. Stopa nezaposlenosti u gradu je i dalje visoka ycharts.com, a siromaštvo je i dalje izazov, što znači da su delovi tržišta krhki i oslanjaju se na državnu podršku (vaučere, itd.) za održavanje kirija.
- Tereti poreza na imovinu i osiguranja: Detroit ima notorno visoke stope poreza na imovinu – stopa milidža je otprilike duplo veća nego u predgrađima detroitmi.gov. Iako su stvarni poreski računi niski za jeftine nekretnine, kada renovirate i povećate vrednost, porezi mogu naglo skočiti i pojesti profit (državni zakon ograničava godišnje povećanje na inflaciju za domove u kojima vlasnik živi, ali investitori nemaju to ograničenje nakon kupovine). U toku su napori da se ovo reformiše putem plana poreza na vrednost zemljišta (koji bi smanjio porez na objekte za oko 30% ako se sprovede) detroitpbs.org detroitmi.gov, ali do 2025. to još nije na snazi. Dodatno, osiguranje u Detroitu može biti skupo; visok broj osiguranih šteta u gradu (krađe, požari itd.) znači da su premije iznad proseka. Na primer, neki stanodavci u Detroitu plaćaju skoro duplo veće stope osiguranja nego što bi slična kuća koštala u predgrađu. Ovi troškovi mogu iznenaditi investitore i umanjiti novčani tok ako se ne uračunaju unapred.
- Stanje nekretnine i održavanje: Mnoge nekretnine u Detroitu, posebno one najpovoljnije, zahtevaju značajnu rehabilitaciju. Kupovina kuće od 50.000 dolara može značiti i potrebu za ulaganjem još 50.000 dolara ili više u popravke. Uobičajeni problemi uključuju zastarelu ili nebezbednu električnu i vodovodnu instalaciju, krovove koji zahtevaju zamenu, nedostatak funkcionalnog grejanja i hlađenja, pa čak i strukturne probleme zbog dugogodišnjeg zapuštanja. Investitori koji potcene troškove renoviranja ili promene stanara mogu upasti u probleme. Tu je i izazov pronalaženja pouzdanih izvođača radova; potražnja za kvalifikovanom radnom snagom je velika zbog sve obnove, a troškovi mogu rasti ili projekti kasniti. Vlasništvo nad nekretninom u Detroitu često nije „pasivno“ – zahteva aktivno upravljanje. Od obezbeđivanja da prazne kuće ne budu vandalizovane, preko rešavanja gradskih dozvola i inspekcija tokom renoviranja, do provere stanara u gradu sa nižim prosečnim kreditnim rejtingom, investitor mora biti pažljiv ili angažovati sposobnog lokalnog upravnika nekretnine.
- Propadanje i rizik po komšiluk: Blok-po-blok priroda Detroita znači da investitor može kupiti na, naizgled, pristojnom bloku, samo da bi otkrio da okolnih nekoliko blokova odbija kvalitetne stanare ili kupce. Ako je nekretnina jedna od retkih naseljenih kuća u moru praznih, broj potencijalnih stanara biće ograničen. Kriminal i bezbednost se poboljšavaju u Detroitu, ali i dalje su zabrinjavajući u nekim kvartovima – a percepcija je važna. Neki investitori iz drugih država su naučili teške lekcije prošle decenije kupujući veoma jeftine kuće neviđene, da bi shvatili da oblast nije pogodna za život. Sada iskusni investitori ciljaju određene perspektivne delove grada umesto da kupuju nasumično. Ipak, rizik od izbora „pogrešnog“ komšiluka je stvaran. Dok preporod Detroita ne zahvati sve delove grada, nekretnine u slabijim zonama mogu imati minimalan rast vrednosti ili čak pad nakon početnog spekulativnog skoka. Likvidnost može biti problem: nije uvek lako preprodati nekretninu u problematičnom kraju, jer može biti malo zainteresovanih kupaca osim po bagatelnim cenama.
- Regulatorni rizici i rizici usklađenosti: Detroit pojačava sprovođenje propisa o iznajmljivanju. Vlasnici stanova moraju registrovati nekretnine za iznajmljivanje i proći inspekciju (grad ovo postepeno uvodi po okruzima). Neusklađenost može dovesti do kazni ili čak nemogućnosti iseljenja stanara koji ne plaćaju (ako nekretnina nije sertifikovana za iznajmljivanje, sudije mogu odbiti zahtev za iseljenje). Pored toga, pojavili su se novi programi za sprečavanje iseljenja i zaštitu stanara, što znači da vlasnici moraju pažljivo pratiti zakonske procedure. Iako ovo nisu nepremostive prepreke, zahtevaju da investitori budu informisani i eventualno angažuju pravnu pomoć, što povećava troškove. Sa strane razvoja, Detroitska Uredba o koristima za zajednicu (CBO) dodaje još jedan sloj za velike projekte (preko 75 miliona dolara): investitori moraju pregovarati o sporazumima sa zajednicom o lokalnom zapošljavanju, smanjenju buke itd. axios.com. Iako ovo uglavnom pogađa velike igrače, pokazuje regulatorno okruženje koje teži da uravnoteži razvoj i interese zajednice. Investitori treba da prate gradske politike – na primer, sve promene u regulativi iznajmljivanja, poreskim podsticajima ili zoniranju (Detroit čak eksperimentiše sa liberalnijim zoniranjem za stvari poput ADU, što može biti prilika za dodavanje jedinica na placevima sa porodičnim kućama) reddit.com.
Ukratko, Detroit nudi okruženje sa visokim nagradama, ali i većim rizicima. Mnogi su postigli uspeh kupujući jeftino i prateći talas oporavka grada – pretvarajući oronule nekretnine u profitabilne stanove za iznajmljivanje ili preprodajući kuće uz značajnu dobit. Prilika da budete deo prave urbane priče o preokretu je primamljiva. Ipak, oprez i lokalna stručnost su ključni. Najuspešniji investitori u Detroitu često sarađuju sa lokalnim timovima, detaljno istražuju kvartove i imaju rezervni budžet za nepredviđene situacije. Kako se narativ o Detroitu nastavlja poboljšavati, nada je da će neki od rizika (propadanje, gubitak stanovništva itd.) opadati, a prilike dodatno cvetati. Za sada, svako ko ulaže u Motor City mora biti otvorenih očiju i realnih očekivanja, balansirajući optimizam sa oprezom.
Promene u politici i regulativi
Vladina politika i regulativa igraju ključnu ulogu u okruženju nekretnina u Detroitu. Nekoliko važnih nedavnih i predloženih promena vredi napomenuti:
- Reforma poreza na imovinu (predloženi porez na vrednost zemljišta): Lideri Detroita prepoznaju da je struktura poreza na imovinu u gradu prepreka za rast. Godine 2023, gradonačelnik Majk Dagan predložio je hrabar plan poreza na vrednost zemljišta (LVT) koji bi smanjio poreske stope na zgrade za oko 30% i značajno povećao porez na vrednost zemljišta detroitpbs.org detroitmi.gov. Ideja je da se oslobode vlasnici kuća i produktivni vlasnici imovine najviših poreskih opterećenja među velikim američkim gradovima, dok bi se penalizovali špekulanti koji drže prazno zemljište neiskorišćenim uz vrlo niske poreze. Prema predlogu, 97% vlasnika kuća u Detroitu bi dobilo smanjenje poreza (u proseku 17% manje na poreskom računu) ako se LVT uvede detroitmi.gov detroitmi.gov. Na primer, vlasnik kuće vredne 100.000 dolara mogao bi da uštedi oko 900 dolara godišnje detroitmi.gov. U međuvremenu, porez na tipičnu praznu parcelu bi se skoro utrostručio detroitmi.gov, što bi vršilo pritisak na vlasnike zemljišta da razvijaju ili prodaju. Državna skupština je krajem 2023. usvojila zakon koji omogućava Detroitu da ovo pitanje stavi na glasanje house.mi.gov, ali do 2025. inicijativa je zastala zbog protivljenja i političkih prepreka detroitersfortaxjustice.com. Ako birači na kraju odobre, LVT bi mogao da stupi na snagu u narednim godinama i bio bi prva reforma poreza na imovinu u Detroitu u decenijama detroitpbs.org. Akteri na tržištu nekretnina ovo pomno prate: to bi moglo podstaći razvoj hiljada praznih parcela i značajno poboljšati finansijsku isplativost posedovanja imovine u Detroitu. S druge strane, protivnici se brinu zbog mogućih neželjenih posledica (npr. da se veći porezi na parkinge prebace na potrošače, itd.). Za sada, status kvo ostaje, ali očekuje se da će se rasprava o porezima ponovo pokrenuti dok Detroit traži načine da održi svoj zamah.
- Uredba o koristima za zajednicu (CBO): Usvojena pre nekoliko godina, detroitska CBO zahteva da svaki razvojni projekat vredan preko 75 miliona dolara (ili koji dobija značajne javne subvencije) mora proći kroz proces angažovanja zajednice i pregovarati o koristima za lokalno stanovništvo. Ovo može uključivati obaveze za zapošljavanje stanovnika Detroita, ulaganje u parkove, finansiranje obuka radne snage ili druge mere. Na primer, novi DCFC fudbalski stadion će proći kroz ovaj višesastanački proces 2025. godine kako bi se rešile brige i potrebe zajednice axios.com. Iako su se investitori u početku protivili CBO-u, sada je to postalo deo poslovanja u Detroitu. To dodaje određeno vreme i trošak velikim projektima, ali takođe obično poboljšava odnose sa zajednicom i može sprečiti protivljenje. Manji investitori nisu direktno pogođeni CBO-om, ali je njegov duh doveo do veće pažnje na uticaje razvoja čak i kod srednje velikih projekata. Grad je takođe osnovao Kancelariju za koristi zajednice radi nadzora nad poštovanjem propisa. Sve u svemu, detroitski CBO se u nekim drugim gradovima smatra modelom i predstavlja pomak ka inkluzivnijem razvoju – što je važan faktor za investitore u nekretnine koji planiraju velike projekte.
- Fleksibilnost u zoniranju i korišćenju zemljišta: Detroit je ažurirao svoj kodeks zoniranja kako bi podstakao adaptivnu ponovnu upotrebu i nove tipologije stanovanja. Na primer, promene u poslednjih nekoliko godina olakšale su izgradnju pratećih stambenih jedinica (ADU) u određenim naseljima (kao što su kuće za kočije ili stanovi u podrumima na parcelama za jednu porodicu) reddit.com. Grad je takođe otvoreniji za “missing middle” stanovanje – kao što su dupleksi ili četvorospratnice – u oblastima koje su ranije bile rezervisane isključivo za porodične kuće, kako bi se povećala gustina i ponuda stanova. U komercijalnim zonama, zastarela ograničenja su ublažena kako bi se omogućile stvari poput prostora za život i rad, mikro-maloprodaje i privremenih biznisa. Ove reforme su postepene, ali stalne, sa ciljem smanjenja birokratije u razvoju. Kako Detroit pokušava da poveća broj stanovnika, očekuju se dalje inovacije u zoniranju, možda bonusi za gustinu za pristupačno stanovanje, ili ubrzana odobrenja u određenim zonama rasta. Investitori u nekretnine koji prate ove promene mogu iskoristiti nove prilike (na primer, dodavanje ADU za prihod od iznajmljivanja ili pretvaranje stare industrijske zgrade u mešovitu komercijalnu upotrebu bez potrebe za brojnim izuzecima).
- Propisi o iznajmljivanju i zaštita stanara: Sa velikom populacijom podstanara, Detroit je stavio određeni fokus na stabilnost stanovanja. Programi poput prava na pravnu pomoć za stanare sa niskim prihodima koji se suočavaju sa iseljenjem su uvedeni, a postoji i diskusija o uredbama za iseljenje “samo iz opravdanih razloga”, iako ništa nije prošlo gradsko veće do 2025. godine. Vlasnici stanova su u obavezi da registruju svoje nekretnine za iznajmljivanje i da ih podvrgnu inspekciji/certifikaciji – napor koji je Detroit pojačao od 2018. Do 2025. godine, mnoge četvrti su prošle bar jedan ciklus inspekcija, a grad nastavlja sa sprovođenjem dok sve nekretnine za iznajmljivanje ne budu usklađene sa propisima. Ovo je u krajnjoj liniji pozitivno za kvalitet stanovanja, ali je kratkoročno nateralo neke “uradi sam” vlasnike da ulože u popravke ili prodaju nekretnine umesto da se suoče sa kaznama. Dodatno, grad je nedavno kreirao bazu podataka o nekretninama za iznajmljivanje i istražuje načine da suzbije spekulativna iseljenja i prekomerna povećanja kirije u subvencionisanom stanovanju. Iako Detroit nije uveo kontrolu kirije (i ne može po državnom zakonu), ove blaže mere ukazuju na više pro-stanarsku politiku. Investitori na tržištu iznajmljivanja moraju biti svesni zahteva za usklađenošću i verovatnoće povećane kontrole uslova stanovanja.
- Državni i savezni podsticaji: Na višem nivou, Mičigen ima razne programe podsticaja koji utiču na nekretnine u Detroitu. “Zone prilika” koje su stvorene saveznim poreskim zakonom iz 2017. obuhvataju mnoge detroitske četvrti, dajući investitorima poreske olakšice za ulaganje u projekte tamo (OZ program traje do 2026. i mnogi detroitski projekti su ga iskoristili). Država je takođe obnovila istorijske poreske olakšice, koje su neki detroitski investitori koristili za obnovu starih zgrada u centru i po četvrtima. Dodatno, programi poput Poreskog kredita za stanovanje sa niskim prihodima (LIHTC) i fonda za razvoj stanovanja Mičigena se aktivno koriste za izgradnju pristupačnih stanova u Detroitu, često kao deo mešovitih projekata. Ove politike pomažu da se popune finansijske rupe i podstakne razvoj koji možda ne bi bio moguć samo privatnim kapitalom. Pronicljiv investitor ili developer može kombinovati ove podsticaje kako bi projekat u Detroitu bio održiv i profitabilan. Na primer, nova zgrada mešovite namene može koristiti poresko oslobađanje na imovinu, ulaganje iz Zone prilika i grantove za ekološko čišćenje ako je u pitanju brownfield lokacija. Snalaženje u ovim podsticajima može biti složeno, ali detroitski javno-privatni ekosistem je poslednjih godina postao sofisticiraniji kako bi vodio developere kroz taj proces.
U suštini, politika Detroita ide u pravcu da podrži dalji rast tržišta nekretnina uz pokušaj da obezbedi inkluzivnost. Smanjenje poreskog opterećenja za vlasnike, zahtev za učešćem zajednice u velikim projektima, olakšavanje zoniranja za kreativni razvoj i zaštita podstanara su sve delovi slagalice za održivi preporod Detroita. Svi akteri treba pažljivo da prate gradsku upravu i Lansing (državnu vladu) zbog mogućih promena politike, jer one mogu značajno promeniti računicu ulaganja. Ako Detroit uspe da sprovede poreska smanjenja i privuče više stanovnika, regulatorno okruženje će imati veliku ulogu u pretvaranju grada u tržište pogodnije za ulaganja i život.
Zaključak
У 2025. години, тржиште некретнина у Детроиту налази се на преломној тачки између славне прошлости и наде у будућност. Стаамбене четврти које су некада биле отписане сада врве од радника на реновацијама и нових станара, што подиже цене кућа, али оне и даље остају изузетно приступачне у поређењу са националним просеком. Пословне улице оживљавају са продавницама и ресторанима, док велики пројекти мењају језгро града и његову околину. Економски мотор Мотор Ситија се диверзификује и добија на снази, што обећава добру потражњу за стамбеним простором и вредностима некретнина у наредним годинама. Прогнозе до 2028. предвиђају стабилан, иако умерен, раст – без наглог процвата или пада, већ град који постепено обнавља своје темеље realwealth.com realwealth.com.
Изазови, наравно, и даље постоје. Поједини делови Детроита се и даље боре са запуштеношћу, а инвеститори морају да балансирају обећање високе добити са ризицима урбане обнове. Ипак, укупна путања је охрабрујућа: политике су усмерене на дугогодишње препреке, чини се да се пад броја становника преокреће, а осећа се и јасан замах. Како је један локални демограф рекао, „можемо то назвати трендом“ да Детроит поново расте bridgedetroit.com, тренд за који се очекује да ће „наставити и јачати у годинама које долазе“ bridgedetroit.com.
За оне који размишљају о Детроиту, 2025. је година коју треба пажљиво пратити или се укључити – град је вероватно на најдинамичнијој тачки у последњих неколико деценија. Било да је реч о привлачности стана у обновљеном облакодеру у центру, кући за реновирање у четврти која се развија, или уделу у комерцијалној обнови, Детроит нуди тржиште некретнина пуно могућности. Причa о повратку Мотор Ситија још увек се пише, а наредна поглавља до 2028. обећавају наставак обнове, нове пројекте који ће дефинисати хоризонт града и постепено повезивање у живописнију, разноврснију урбану целину. У некретнинама – као и у својој легендарној ауто-индустрији – Детроит доказује да може да иновира, прилагођава се и напредује, чинећи га једним од најзанимљивијих тржишта некретнина у земљи које треба пратити.
Izvori: Podaci i trendovi tržišta nekretnina u Detroitu zillow.com detroitmi.gov; Izveštaji o komercijalnom tržištu Metro Detroita cbre.com institutionalpropertyadvisors.com; Izveštaji o stanovanju i populaciji grada Detroita detroitmi.gov bridgedetroit.com; Stručne prognoze i analize realwealth.com matchrealty.com; Lokalne vesti o razvoju i promenama politika axios.com detroitmi.gov.
