Pregled tržišta: Trendovi i kretanja cijena u 2025.
Tržište nekretnina u Mumbaiju u 2025. godini ostaje snažno, iako je početak 2025. zabilježio umjerenje u prodaji stanova u odnosu na rekordno visoke razine iz 2024. ndtvprofit.com indiatoday.in. Cijene stambenih nekretnina rastu, posebno zahvaljujući luksuznom segmentu, dok se očekuje da će smanjenje kamatnih stopa u 2025. poboljšati priuštivost i oživjeti potražnju globalpropertyguide.com jll.com. Prema anketi agencije Reuters među stručnjacima, prosječne cijene stanova u glavnim indijskim gradovima predviđa se da će porasti za oko 6,5% u 2025. i 7,5% u 2026., ponajviše zahvaljujući potražnji za luksuznim stanovanjem globalpropertyguide.com. Mumbai – kao najskuplje tržište stanova u Indiji – zabilježio je prosječan rast cijena u Mumbaijskoj metropolitanskoj regiji (MMR) od oko 18% na godišnjoj razini do četvrtog kvartala 2024. globalpropertyguide.com, a zamah u rastu cijena nastavlja se i u 2025., ali umjerenijim tempom. Nedavni podaci pokazuju da su prosječne cijene stanova u najvećim gradovima porasle za oko 11% na godišnjoj razini sredinom 2025., pri čemu je rast Mumbaija u skladu s tim trendom indiatoday.in.
S komercijalne strane, uredski sektor nekretnina u Mumbaiju doživio je snažan oporavak početkom 2025. godine.
U prvom tromjesečju 2025. zabilježeno je 3,5 milijuna kvadratnih stopa uredskog prostora transaktirano u Mumbaiju, što je porast od 24% na godišnjoj razini i novi kvartalni rekord cxotoday.com cxotoday.com.To je pridonijelo rekordu najmova ureda u cijeloj Indiji od 28,2 milijuna kvadratnih stopa u prvom tromjesečju, što ukazuje na snažno povjerenje zakupaca cxotoday.com.S obzirom na to da potražnja nadmašuje novu ponudu, praznine u uredima na najjačim tržištima su se smanjile na oko 14,3% (s oko 17% u 2021.) i najamnine su na uzlaznoj putanji cxotoday.com cxotoday.com.Mumbai ima najviše cijene najma ureda u Indiji od oko ₹118/kvadratnom stopi mjesečno (Q1 2025), a iako je rast najma u uredima bio skroman ~2% na godišnjoj razini (jer se već ranije oporavio), drugi gradovi poput Bengalurua i Hyderabada zabilježili su brži rast najma od 8–9% cxotoday.com cxotoday.com.Sveukupno, sentiment na tržištu za 2025. godinu ostaje pozitivan jer se očekuje da će smanjenje troškova financiranja (s rezanjem kamata od strane RBI-a) i novi infrastrukturni projekti potaknuti aktivnosti na tržištu stambenih i komercijalnih nekretnina u Mumbaiju u nadolazećim godinama indiatoday.in ndtvprofit.com.Industrijske prognoze čak predviđaju da će broj prodanih stambenih jedinica na nacionalnoj razini doseći nove vrhunce (~350.000 jedinica) u 2025. godini, što bi značilo da će se i Mumbai oporaviti u drugoj polovici godine jll.com jll.com.Obujam prodaje pokazuje određeno smanjenje u odnosu na prošlogodišnji vrhunac: u prvom polugodištu 2025. godine u MMR-u prodano je oko 62.890 stambenih jedinica, što je pad od 34% na godišnjoj razini u odnosu na užurbani tempo iz H1 2024. ndtvprofit.com. Ovaj pad djelomično je posljedica visokog podatka iz prethodne godine (2024. je bila 13-godišnji rekord po prodaji u Mumbaiju globalpropertyguide.com) i kupaca koji su nakratko zauzeli strategiju “čekanja i praćenja” zbog visokih cijena i geopolitičkih neizvjesnosti početkom 2025. indiatoday.in. Ipak, potražnja za stanovima ostaje temeljno snažna – registracije nekretnina u gradu Mumbaiju dosegle su rekordnih 75.672 u prvom polugodištu 2025. (4% više nego u H1 2024.), što ukazuje na trajni zamah transakcija (uključujući i preprodaje) unatoč manjem broju novih projekata ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Posebno je zanimljivo da je prosječna vrijednost prodanih nekretnina u H1 2025. porasla na 1,60 milijuna ₹, što je najviša razina do sada, odražavajući pomak prema kupnji luksuznijih nekretnina ndtvprofit.com. Doista, izvješća iz industrije potvrđuju trend „premiumizacije”: gotovo polovica svih prodaja krajem 2024. i početkom 2025. bila je u premium segmentu (cijena >1 milijun ₹), koji je porastao za ~29% na godišnjoj razini, dok je prodaja u nižim budžetnim segmentima pala globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovaj trend je povisio omjere cijene i prihoda u Mumbaiju, što je izazvalo određenu zabrinutost u pogledu pristupačnosti, osobito za kupce iz srednje klase globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Trendovi stambenih nekretnina u 2025.
Prodaja nekretnina i potražnja: Stambeni sektor Mumbaija započeo je 2025. godinu nešto sporije u usporedbi s rekordnim razinama iz 2024. U drugom tromjesečju 2025. prodaja stanova u MMR-u (Metropolitanska regija Mumbaija) bila je otprilike 25% niža na godišnjoj razini jer su se kupci suočavali s visokim cijenama indiatoday.in indiatoday.in. Posebno su segmenti pristupačnih i srednjeg cjenovnog ranga zabilježili pad potražnje – pristupačno stanovanje (ispod ₹40 lakh) činilo je svega 12% novih lansiranja u Q2 jer su se developeri fokusirali na premium projekte indiatoday.in. Ipak, pad prodaje smatra se privremenom pauzom, a ne padom: kvartalna prodaja je zapravo porasla za 3% u Q2 u odnosu na Q1 2025. indiatoday.in, a analitičari očekuju da će kupovina ojačati u drugoj polovici 2025., uz poboljšanje sentimenta, umjereniji rast cijena i niže kamatne stope za stambene kredite indiatoday.in indiatoday.in. Doista, nedavno smanjenje RBI stope za 50 bps, zajedno sa stabilnim cijenama developera, trebalo bi poboljšati pristupačnost kupnje nekretnina u Mumbaiju na najbolje razine od 2021. godine ndtvprofit.com jll.com. JLL-ov Indeks pristupačnosti kupnje nekretnina predviđa da će Mumbai doseći “gotovo optimalnu” pristupačnost do kraja 2025., kako rast prihoda i jeftiniji krediti budu praćeni samo umjerenim povećanjem cijena jll.com jll.com.
Kretanja cijena: Vrijednosti stambenih nekretnina u Mumbaiju stalno rastu u svim segmentima. Nakon nekoliko godina stagnacije sredinom 2010-ih, razdoblje nakon 2020. bilježi rast cijena, posebno u višem segmentu. U osam najvećih gradova, Mumbai (MMR) ima najviše prosječne cijene stanova – oko ₹12.600 po m² na kraju četvrtog tromjesečja 2024. – te je zabilježio ~18% godišnji rast cijena, nadmašujući većinu drugih metropola globalpropertyguide.com. Čak i sredinom 2025., rast cijena u Mumbaiju ostaje pozitivan: prosječne cijene kuća u većim gradovima porasle su za oko 11% na godišnjoj razini (Q2 2025.), a dok je povećanje u Mumbaiju nešto manje od naglog skoka od 27% u Delhiju NCR-u, ono je usporedivo s ostalim ključnim tržištima (Bangalore +12%, Hyderabad +11%) indiatoday.in. Postoje znakovi ublažavanja rasta cijena iz tromjesečja u tromjesečje – cijene u drugom tromjesečju bile su u prosjeku samo oko 1% više nego u prvom indiatoday.in – što ukazuje na to da su developeri oprezni s daljnjim poskupljenjima zbog dosezanja granica priuštivosti. Luksuzne i visokokvalitetne nekretnine i dalje predvode rast cijena. Nasuprot tome, developeri u povoljnom segmentu uglavnom su zadržali cijene stabilnima (ili čak nudili popuste) kako bi potaknuli prodaju. Rezultat je jasan nesrazmjer ponude i potražnje: gotovo 46% nove ponude u Q2 2025. činile su luksuzne nekretnine (>₹1,5 cr), dok većina neispunjene potražnje dolazi iz srednjeg i povoljnog segmenta indiatoday.in. Ovakav omjer onemogućuje mnogim kupcima srednjih prihoda kupovinu te predstavlja zabrinjavajući faktor za ravnotežu tržišta indiatoday.in.
Izvedba mikrotržišta: Unutar Mumbaija, kretanje cijena varira ovisno o mikrotržištu. Općenito, južni Mumbai (South Bombay) ima najviše kapitalne vrijednosti – luksuzne četvrti poput Malabar Hilla, Cuffe Paradea i Worlija redovito bilježe cijene iznad ₹40.000–₹60.000 po četvornom stopu za vrhunske nekretnine 99acres.com. Te etablirane enklave su doživjele obnovljenu potražnju za luksuzom u razdoblju 2022.–2024., a vrijednosti su dodatno porasle u 2025. zahvaljujući ograničenoj ponudi i interesu kupaca s izuzetno visokim neto bogatstvom. Središnji Mumbai (Worli, Lower Parel, Dadar) – nekoć mjesto prenamjene mlinova – ostaje luksuzno središte s brojnim novim visokim zgradama; cijene su ovdje nešto niže nego u elitnim četvrtima južnog Mumbaija, ali su narasle zahvaljujući boljim infrastrukturnim povezivanjem. Zapadna predgrađa pokazuju mješovite trendove: Bandra-Khar-Santacruz (zapadna “prime” predgrađa) i dalje su iznimno skupa (mnoga mjesta ≥ ₹35.000 po četvornom stopu), podržana potražnjom među korporacijama, slavnim osobama i iseljenicima. Perifernija zapadna predgrađa poput Andheri do Borivalija imaju umjerenije cijene (približno ₹15.000 do ₹25.000 po četvornom stopu ovisno o određenoj lokaciji) te su ta područja vidjela značajnu novu ponudu posljednjih godina. Posebno, zapadna predgrađa uz nove metro linije (npr. oko Andheri Easta, Oshiware, Kandivalija) bilježe rast cijena otkako su metro linije 2A/7 počele s radom i smanjile vrijeme putovanja. U istočnim predgrađima (Chembur, Powai, Mulund itd.), cijene stanova su relativno niže (često ₹12.000–₹18.000 po četvornom stopu za projekte srednje klase). Ta istočna mikrotržišta, povijesno industrijska, imaju koristi od nove infrastrukture poput Eastern Freewayja i metro linije 4 koja je u izgradnji. Primjerice, potražnja za najmom u Chemburu raste i cijene umjereno rastu (~4% tromjesečno početkom 2024.) kako se poboljšava povezanost s južnim i središnjim Mumbaijem hindustantimes.com hindustantimes.com.
Iznad granica grada, periferija Mumbaijskog metropolitanskog područja (MMR) postala je važan ventil za potražnju. Thane i Navi Mumbai ističu se kao ključna tržišta: Thane, grad tik izvan Mumbaija, nudi veliki broj novih stambenih jedinica po cijenama znatno nižim od Mumbaija (₹8.000–₹15.000 po kvadratnom metru u mnogim projektima). Navi Mumbai, planski satelitski grad, također nudi moderno stanovanje po cijenama manjim od 50% cijena u Mumbaiju, s prosječnim najamninama i cijenama otprilike upola manjim od onih u Mumbaiju po četvornom metru hindustantimes.com. Ta područja postala su magneti za kupce iz srednje klase. U prvoj polovici 2025. više od polovice prodaje nekretnina na MMR području dogodilo se u Navi Mumbaiju, Thaneu i perifernim naseljima, budući da kupci traže povoljnije opcije, a developeri pokreću gradnju naselja u tim regijama. Međutim, čak su i ta tržišta zabilježila pad volumena prodaje u prvoj polovici 2025., što odražava šire usporavanje i visoke kamatne stope ranije tijekom godine ndtvprofit.com. U budućnosti se očekuje da će nadolazeća međunarodna zračna luka Navi Mumbai i poboljšana cestovna/željeznička povezanost značajno pojačati potražnju za nekretninama u Navi Mumbaiju, Panvelu, Ulweu i okolnim čvorištima (vidi dio o infrastrukturi).
Tržište najma i prinosi (stambeno): Stambeno tržište najma u Mumbaiju izuzetno je snažno nakon pandemije, s rastom najamnina od 20–30% u posljednjih nekoliko godina u mnogim područjima zbog povratka u urede i urbanih migracijskih trendova hindustantimes.com hindustantimes.com. To je povećalo prinose od najma s povijesno niskih razina. Prema Anarocku, bruto prinos od najma stambenih nekretnina u Mumbaiju u prosjeku je iznosio oko 4,15% u prvom tromjesečju 2024., što je više u odnosu na oko 3,5% u 2019. hindustantimes.com hindustantimes.com. Iako je to još uvijek nisko prema globalnim standardima (i odražava visoke kapitalne vrijednosti u Mumbaiju), radi se o značajnom poboljšanju. Za usporedbu, dugoročni ukupni prinos Mumbaija (aprecijacija cijene + najam) iznosio je oko 6,7% godišnje u posljednjem desetljeću indiatoday.in. Prinosi variraju ovisno o četvrti: najelitnije četvrti (Južni Mumbai, Bandra) imaju niže prinose (oko 2-3%) zbog vrlo visokih cijena, dok periferni predgrađa i Navi Mumbai mogu ostvariti nešto više prinose (4-5%) jer su cijene nekretnina tamo niže u odnosu na najamnine hindustantimes.com blog.letsrentz.com. Za usporedbu, drugi indijski gradovi poput Bengalurua trenutno nude stambene prinose do oko 4,5% hindustantimes.com. Nedavni rast najamnina pogodovao je investitorima/vlasnicima u Mumbaiju, iako je najam stanova postao skuplji za najmoprimce. Analitičari napominju da bi, ako cijene nekretnina nastave rasti brže od najamnina, prinosi ponovno mogli pasti; no ako smanjenje kamatnih stopa potakne novi val kupovine od strane krajnjih korisnika, to bi moglo smanjiti pritisak na najamnine krajem 2025.
Zalihe i inventar: Investitori u Mumbaiju pažljivo kalibriraju ponudu. Nove investicije u MMR-u pale su za oko 36% na godišnjoj razini u drugom tromjesečju 2025. (na oko 28.000 jedinica) jer su se graditelji povukli zbog usporene prodaje indiatoday.in indiatoday.in. Mnogi investitori usmjeravaju fokus na dovršetak trenutačnih projekata i čišćenje postojećih zaliha, radije nego na agresivno pokretanje novih indiatoday.in. Kao rezultat toga, neprodani inventar u Mumbaiju postepeno opada. Na kraju drugog tromjesečja 2025. godine, zaliha neprodanih stanova u 7 najvećih gradova iznosila je oko 5,62 lakh jedinica (pad od 3% na godišnjoj razini) indiatoday.in. U MMR-u su zalihe ostale uglavnom stabilne, što pokazuje da je prodaja pratila umjerenu novu ponudu. Inventarski višak (mjeseci neprodanih zaliha) u Mumbaiju je na zdravoj razini zahvaljujući snažnoj prodaji u razdoblju 2022.–24. Posebno se inventar premium/luksuznih nekretnina apsorbira brže od povoljnog inventara – što odražava podijeljenu potražnju. Jedan zabrinjavajući trend na strani ponude jest što su pokretanja povoljnog stanovanja opala (samo 12% novih jedinica u drugom tromjesečju bilo je u segmentu ispod 40 lakha indiatoday.in), što bi moglo dovesti do nestašice u tom segmentu ako se trend ne ispravi. Razvojni plan 2034 (obrađen kasnije) ima za cilj ublažiti ograničenja ponude otključavanjem novog zemljišta i dopuštanjem većeg FSI-ja, što bi u nadolazećim godinama moglo značajno povećati stambeni fond Mumbaija ako se učinkovito provede.
Trendovi poslovnih nekretnina u 2025.
Potražnja za uredskim prostorom: Komercijalno nekretninsko tržište Mumbaija – posebno segment ureda – bilježi snažan oporavak i ekspanziju. U 2025. godini, aktivnost zakupa uredskog prostora u gradu je blizu povijesnih maksimuma. Samo u prvom kvartalu 2025. godine Mumbai je zabilježio 3,5 milijuna četvornih stopa uredskih transakcija, što je ~24% više nego u Q1 2024. i predstavlja novi rekord kvartalnog upijanja cxotoday.com cxotoday.com. Zbog toga je Mumbai bio jedan od glavnih pokretača ukupne indijske potražnje za uredima (koja je u Q1 dosegla 28,2 milijuna četvornih stopa, najviše do sada) cxotoday.com. Bangalore je predvodio naciju u Q1 po potražnji za uredima (12,7 milijuna četvornih stopa, udio od 45%) zahvaljujući snažnoj ekspanziji tehnoloških tvrtki i Globalnih Centara Kompetencija (GCC) cxotoday.com. Udio Mumbaija, iako manji, značajan je i poduprt je operatorima fleksibilnih prostora i oporavkom potražnje od strana banaka, financijskih usluga te korporativnih zakupnika. Prema Knight Franku, Globalni centri kompetencija i IT tvrtke činile su veliki dio zakupa ureda u Mumbaiju u Q1, zajedno s pružateljima fleksibilnog radnog prostora cxotoday.com cxotoday.com. Ključno je da je predugovaranje prostora bilo visoko – brojne tvrtke već su rezervirale prostore u novim projektima, što pokazuje povjerenje u buduće širenje poslovanja cxotoday.com.
Najam i mikro-tržišta (uredi): Mumbai ostaje najskuplje tržište uredskog prostora u Indiji, s prosječnim najamninama za urede oko ₹100–₹120 po kvadratnom metru mjesečno u Q1–Q2 2025. cxotoday.com cxotoday.com.
Za usporedbu, najamnine za urede u Mumbaiju su u prosjeku oko 25% više nego u Bengaluruu (₹93,6) ili Delhiju-NCR (₹91,7) cxotoday.com.U Mumbaiu, Bandra–Kurla Complex (BKC) ima najviše najamnine – vrhunski uredi u BKC-u kreću se oko ₹300–₹400+ po kvadratnom metru mjesečno (za najprestižnije nekretnine), što ga čini preferiranim središtem za financijske institucije i korporacije.Nariman Point i Fort (tradicionalno poslovno središte u južnom Mumbaiju) imali su stagnaciju najamnina tijekom 2010-ih, ali sada svjedoče renesansi.Najamnine ureda u Nariman Pointu porasle su za ~52% od 2018. do sredine 2024. godine, s otprilike ₹375 na ₹569 po kvadratnom metru/mjesecu hindustantimes.com hindustantimes.com.Ova ponovna pojava pripisuje se infrastrukturnim projektima koji poboljšavaju povezanost sa južnim Mumbaijem i povratku poduzeća u kvalitetne urede u starom središnjem poslovnom dijelu grada.Nedavno izvješće čak predviđa da bi najamnine u Nariman Pointu mogle potencijalno udvostručiti na ₹1.091 do 2030. ako se trendovi nastave hindustantimes.com hindustantimes.com.Za sada, BKC još uvijek ima više apsolutne najamnine (njegov rast bio je ~20% od 2018.), ali stopa rasta Nariman Pointa u posljednjim godinama nadmašila je onu BKC-a hindustantimes.com hindustantimes.com.Ostale ključne poslovne četvrti uključuju Lower Parel/Worli (cijene ~₹180–₹250 po kvadratnom metru/mjesec za Grade A), Andheri-Kurla/JB Nagar u zapadnim predgrađima (₹120–₹150 po kvadratnom metru), Powai/Vikhroli u središnjim predgrađima (oko ₹100+ po kvadratnom metru), i čvorove Navi Mumbaija poput Vashija i Airolija (povoljnije, po cijeni od ₹70–₹90 po kvadratnom metru).Trend najma Mumbai uredskih prostora je uzlazni: od prvog tromjesečja 2025. sve veće indijske metropole bilježile su godišnji rast najamnina, a Mumbai je zabilježio 2% godišnji porast prosječne najamnine (s nepromijenjenim najamninama posljednjih 6 mjeseci, što ukazuje na plato u nekim mikro-tržištima) cxotoday.com cxotoday.com.Vlasnici nekretnina u vrhunskim područjima su optimistični zbog nedostatka ponude; međutim, bilo kakvo pretjerano povećanje najamnina moglo bi potaknuti najmoprimce da se presele u rubna područja ili u Navi Mumbai/Thane tehnološke parkove, gdje su najamnine niže.Ponuda i slobodni kapaciteti ureda: Nova izgradnja uredskih prostora u Mumbaiju posljednjih godina nije pratila rastuću potražnju. U prvom kvartalu 2025. dovršeno je samo 0,5 milijuna kvadratnih stopa novih uredskih prostora u Mumbaiju, dok je apsorpcija bila sedam puta veća cxotoday.com. Ova dinamika zaostajanja ponude od 2021. godine smanjila je praznine uredskih prostora diljem grada s otprilike 17% prije nekoliko godina na oko 14,3% početkom 2025., što se smatra zdravom ravnotežom cxotoday.com. Premium Grade-A zgrade na najboljim lokacijama sada bilježe jednoznamenkaste stope slobodnih kapaciteta. Nedostatak ponude u određenim mikro-tržištima dao je stanodavcima pregovaračku moć, što je dovelo do 11 uzastopnih kvartala stabilnih ili rastućih cijena najma uredskih prostora diljem Indije do prvog kvartala 2025. cxotoday.com. U Mumbaiju je u izgradnji nekoliko velikih uredskih projekata (osobito u BKC okrugu, Lower Parelu, Worliju i predgrađima), što će povećati ponudu u periodu 2025.–26. Južni Mumbai također očekuje ponovno oživljavanje ponude – istraživanje Knight Franka predviđa 4–6 milijuna kvadratnih stopa novih mješovitih uredskih prostora u južnom Mumbaiju tijekom sljedećih 6–8 godina, kroz obnovu starih zgrada i zemljišta lučke uprave hindustantimes.com. Ovaj val uključuje projekte na obnovljenom ili prenamijenjenom zemljištu (npr. razvoj Istočne obale i MMRDA metro depo zemljišta kod Mumbai Central-a), što će modernizirati uredsku ponudu u gradu.
Maloprodaja i ostali komercijalni prostori: Pitanje se usredotočuje na stambene i komercijalne prostore općenito, i dok uredski prostori dominiraju komercijalnim nekretninama u Mumbaiju, kratak osvrt na maloprodaju: maloprodajno tržište nekretnina u Mumbaiju se oporavilo nakon Covida, a trgovački centri u predgrađima poput Phoenix Market City Kurla, Oberoi Mall Goregaon, itd. bilježe gotovo potpunu popunjenost i rastuće zakupnine za maloprodajne prostore u 2025. godini. Maloprodaja na glavnim ulicama (Linking Road, Colaba Causeway, itd.) ostaje izuzetno skupa zbog ograničene ponude. Prinosi od najma za komercijalnu imovinu znatno su viši nego za stambenu – obično ~7% do 9% za vrhunske urede i još viši (10%+) za industrijske/skladišne prostore ajmera.com. Ova razlika (u odnosu na ~3–4% prinosa na stambene nekretnine) potiče interes investitora prema komercijalnim nekretninama i REIT-ovima radi stabilnog prihoda. Mumbai već ima najveće portfelje ureda koji su uvršteni na REIT burzu u Indiji (poput Nexus Select, Mindspace REIT s imovinom u regiji Mumbaija). Trendovi najmodavaca u 2025. pokazuju prelazak na kvalitetu: najmoprimci preferiraju dobro vođene, bogate sadržajima poslovne parkove (uključujući Navi Mumbai i Thane) radi konsolidacije, što ide u prilog organiziranim komercijalnim developerima.
Općenito, izgledi za komercijalne nekretnine u Mumbaiju u sljedećih nekoliko godina su pozitivni, potaknuti gospodarskim rastom i statusom grada kao financijskog središta. Glavni izazovi su infrastrukturna ograničenja i visoki troškovi najma, ali očekuje se da će tekući projekti (proširenje metroa, nove ceste) ublažiti prva navedena ograničenja. Ravnoteža između ponude i potražnje trenutačno je pod kontrolom; developeri će vjerojatno pokrenuti nove uredske projekte s obzirom na snažnu apsorpciju, ali moraju biti oprezni da ne pretjeraju s ponudom za nekoliko godina kada bude završeno više projekata.
Ključni mikro-tržišta i lokaliteti u Mumbaiju
Tržište nekretnina u Mumbaiju vrlo je lokalizirano – svako mikro-tržište ima svoje posebnosti, cjenovni razred i pokretače rasta. U nastavku slijedi pregled ključnih mikro-tržišta/lokaliteta unutar grada i metropolitanske regije:
- Južni Mumbai (Otočni grad – Colaba do Dadar): Južni Mumbai (SoBo) je tradicionalna luksuzna zona, dom znamenitosti poput Nariman Pointa, Marine Drivea, Malabar Hilla i Worlija. Ovdje su najviše cijene nekretnina u Mumbaiju, često ₹40.000 – ₹70.000 po kvadratnom metru za vrhunske rezidencije 99acres.com, zahvaljujući ograničenoj ponudi i statusu naslijeđene elite. Stambeni fond južnog Mumbaija je mješavina starih zgrada (mnoge u procesu obnove) i modernih luksuznih tornjeva (posebno u Worliju i Prabhadeviu). Potražnja dolazi od tradicionalno bogatih obitelji i korporativnih čelnika. Iako je prodaja u ovom dijelu mali dio ukupne prodaje u gradu, transakcije visoke vrijednosti u SoBo-u su snažne – prva polovica 2025. bilježi nagli porast prodaje domova vrijednih više od 10 crore, od kojih su mnoge upravo u južnom/središnjem Mumbaiju ndtvprofit.com. Poticanje infrastrukture: Obalna cesta i podzemna linija metroa 3 (Colaba-Bandra-SEEPZ) značajno će unaprijediti povezanost južnog Mumbaija. To već izaziva novi val zanimanja – primjerice, očekuje se da će Nariman Point i Cuffe Parade (na južnom vrhu grada) imati značajne koristi od metroa Colaba-SEEPZ (otvaranje 2025.) koji ih direktno povezuje s BKC-om i zračnom lukom ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Kao rezultat toga, privlačnost za poslovanje i stanovanje u južnom Mumbaiju raste nakon zatišja, a konzultanti predviđaju “renesansu” glavne poslovne zone i luksuznog stanovanja kad ovi projekti zažive hindustantimes.com hindustantimes.com. Ipak, izazovi u SoBo-u ostaju: gužve, zastarjela infrastruktura i vrlo visoki troškovi ulaska za kupce.
- Bandra i okolna zapadna predgrađa: Bandra (posebno Bandra West) često se naziva “Kraljicom predgrađa”, poznata je po Bollywood zvijezdama koje tamo žive, luksuznim restoranima i vilama uz more. Cijene nekretnina u Bandra West i obližnjim Khar/Juhu konkuriraju onima u južnom Mumbaiju – često ₹30.000–₹50.000 po kvadratnom metru za premium apartmane 99acres.com. Bandra-Kurla Complex (BKC), poslovna četvrt uz Bandra East, također povećava vrijednost; mnogi viši rukovoditelji traže domove u Bandra/Kalina zbog blizine BKC-u. Nekretnine u Bandri većinom su preprodaja i rekonstrukcija (ostalo je malo većih parcela), a potražnja stalno nadmašuje ponudu. Krećući se sjevernije, Andheri (zapadni i istočni dio) glavno je stambeno-poslovno središte zapadnih predgrađa. Andheri West omiljeno je srednje do visoko cjenovno stambeno područje (cijene ₹20k–₹30k po kvadratnom metru), dok Andheri East/Marol ima mnogo ureda i povoljnijih stanova. Dalje na sjeveru, predgrađa poput Goregaon, Malad, Kandivali, Borivali nude raznolik izbor stanovanja – od stanova za srednju klasu (~₹12k–₹18k po kvadratnom metru) do nekih luksuznih projekata – a u posljednjem desetljeću zabilježen je značajan novi stambeni fond, često u velikim kompleksima s pogodnostima. Zapadna predgrađa profitiraju od Zapadne željezničke pruge i novih metro linija 2A i 7 koje prolaze kroz predgrađa, što je značajno poboljšalo povezanost istok-zapad. Na primjer, nedavno otvaranje metro linije Dahisar–Andheri povećalo je potražnju za stanovanjem u područjima kao što su Oshiwara, Kandivali i Dahisar, smanjivši vrijeme putovanja do poslovnih središta ndtvprofit.com. Gledajući unaprijed, predloženo produženje Obalne ceste do Bandre i Versove (faza 2) dodatno će poboljšati prometnu povezanost sjever-jug uz zapadnu obalu. Izgledi mikrotržišta: zapadna predgrađa i dalje su pokretač volumena prodaje stanova u Mumbaiju – čine velik udio prodaje kuća srednje kategorije. Prihodi od najma u ovom dijelu nešto su iznad prosjeka grada (~3-4%), osobito u područjima s visokom potražnjom za najmom poput Andheri (zbog ureda) i Powai (malo u unutrašnjosti, ali planski gradić s dobrim prihodima od najma) blog.letsrentz.com hindustantimes.com. Ključna područja rasta na zapadu su Oshiwara District Centre (ODC) u Goregaonu, Mira Road/Bhayandar (odmah izvan granica grada Mumbaija, profitira od nove metro veze u izgradnji) i Dahisar (gdje poboljšana povezanost potiče razvoj povoljnih stanova).
- Istočna predgrađa i središnji Mumbai: Istočni koridor Mumbaija (koji se proteže od Siona i Chembura do Kurle, Bhandupa, Mulunda) povijesno je bio industrijski razvijeniji i podcijenjen u odnosu na zapad, ali sada brzo raste. Chembur i Wadala su dvije istočne lokacije koje doživljavaju transformaciju: Istočna brza cesta (2014.) je skratila vrijeme putovanja do južnog Mumbaija, a nadolazeće metro linije 2B i linija 4 dodatno će integrirati ta područja. Investitori su pokrenuli mnoge stambene projekte u Chemburu, Wadali i obližnjoj Kurli namijenjene kupcima srednje i više srednje klase koji su istisnuti iz Bandre/Powaija. Kao rezultat toga, najamnine i cijene u Chemburu bilježe stalan rast – npr. prosječne najamnine porasle su za 4% u jednom tromjesečju 2024., što odražava veliku potražnju hindustantimes.com hindustantimes.com. Powai (iako tehnički pripada središnjoj zoni) važan je stambeno-poslovni čvor – planski izgrađeno naselje oko jezera, dom mnogih IT/financijskih tvrtki i mlade profesionalne populacije. Cijene nekretnina u Powaiju (20.000+ ₹ po m²) i najamnine su prilično visoke zbog te potražnje. Dalje prema sjeveru, Mulund postaje sve omiljeniji zbog relativno nižih cijena (12.000–15.000 ₹/m²) te novih trgovačkih centara/infrastrukture; područje Mulund-Thane ima prednost što se nalazi na spoju Centralne željezničke pruge i buduće metro linije 4 te zbog blizine tržišta rada u Thaneu. Središnji Mumbai (Wadala, Sion, Matunga): Wadala se razvija kao poslovna četvrt s planiranim Wadala Trans-Harbour željezničkim terminalom i metro vezom, što je dovelo do naglog porasta visokih stambenih projekata. Monorail linija (Jacob Circle-Wadala) također prolazi ovom zonom (iako s ograničenim kapacitetom), a veliki građevinski tereni u Wadali (nekadašnje solane) koriste se za novu izgradnju. Općenito, istočna i središnja mikrotržišta na pragu su značajnog rasta kako se prometna povezanost izjednačava sa zapadnom stranom. Ta područja često se nalaze na popisima „investicijskih hot spotova” zbog povoljnije početne cijene i budućeg potencijala.
- Navi Mumbai: Navi Mumbai je planski grad preko luke, razvijen kako bi se rasteretio Mumbai. Sastoji se od čvorišta poput Vashi, Nerul, CBD Belapur, Kharghar, Ulwe, Panvel i drugih. Nekretninski sektor Navi Mumbaija karakteriziraju organiziran raspored, bolja infrastruktura (šire ceste, planski otvoreni prostori) i manja gustoća u usporedbi s Mumbaijem. Cijene nekretnina ovdje su znatno niže – primjerice, cijene stanova u Vashiju ili Nerulu mogu biti 10.000–15.000 ₹ po kvadratnom metru, a u perifernim čvorištima poput Ulwea cijene su srednje jednocifrene (iako brzo rastu u iščekivanju nove infrastrukture). Glavni pokretači: Najveća promjena je Međunarodna zračna luka Navi Mumbai (NMIA) koja je u izgradnji u Ulwe/Panvelu. Očekuje se da će faza 1 biti otvorena do 2025.–26., a ova zračna luka je potaknula intenzivnu aktivnost na tržištu nekretnina. Naselja Ulwe, Panvel, Karanjade i Chirle u blizini lokacije zračne luke očekuje se da će znatno porasti na vrijednosti zbog poboljšane povezanosti i komercijalnog razvoja ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Također, Mumbai Trans-Harbour Link (MTHL) – autocesta preko mora duga 22 km između Sewrija (južni Mumbai) i Nhava Sheve (blizu Ulwea) – uskoro će biti dovršena. Ovo će povezati Navi Mumbai sa središnjim i južnim Mumbaijem za manje od 30 minuta, što je radikalno poboljšanje u odnosu na sadašnju vožnju od više od 1,5 sati. Kako stručnjaci kažu, takvi “veliki infrastrukturni projekti” otvaraju nove mikro-tržišta: područja Navi Mumbaija koja su prije bila udaljena sada su pogodna za svakodnevne putnike ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Utvrđena čvorišta Navi Mumbaija poput CBD Belapur, Seawoods, Kharghar i Taloja već imaju dobru infrastrukturu te će dodatno profitirati od zračne luke i proširenja metroa ndtvprofit.com. Kharghar, na primjer, ima nadolazeći Corporate Park i brojne obrazovne institucije, što ga čini točkom interesa za ulaganja. Povrat od najma u Navi Mumbaiju (3-4%) obično je nešto bolji nego u samom Mumbaiju, zbog nižih početnih cijena. Uz planirane inicijative poput NAINA (Navi Mumbai Airport Influence Notified Area), planira se sasvim novi grad oko zračne luke. Navi Mumbai se tako ističe kao budući koridor rasta, privlačeći i krajnje korisnike (zbog relativne pristupačnosti i kvalitete života) i investitore koji očekuju porast cijena.
- Thane i prošireni MMR: Iako nisu dio samog grada Mumbaija, Thane i udaljena predgrađa (Mira Road-Virar pojas, Kalyan-Dombivli pojas) čine proširenu metropolitansku zonu koja značajno utječe na dinamiku Mumbai nekretnina. Grad Thane (i njegova predgrađa poput Ghodbunder Road, Majiwada, Pokhran Road) razvio se u veliku stambenu i poslovnu zonu. S obiljem novih visokih zgrada, Thane nudi moderne domove po 40–50% cijene Mumbaija, privlačeći mnoge srednjoklasne obitelji. Infrastruktura poput puteva Thane-Belapur, nadolazeće Metro linije 4 (Wadala-Thane) i linije 5 (Thane-Bhiwandi-Kalyan) te projekti proširenja cesta poboljšali su pristupačnost. Poslovni rast Thanea (back-office, IT parkovi u Ghodbunder području) također znači više lokalnog zapošljavanja, što potiče potražnju za stanovanjem. Mira Road–Bhayandar (sjeverno od Dahisara) je još jedno pristupačno područje koje je sada povezano Metroom (linija 9 u izgradnji) i poboljšanim prigradskim vlakovima; bilježi porast povoljne stanogradnje. Dalje na sjeveru, Virar, Palghar te Kalyan-Dombivli, Badlapur na sjeveroistoku su gradovi u nastajanju u kojima se grade veliki integrirani stambeni kompleksi (često s jedinicama u rasponu od ₹30–₹60 lakh). Ova periferna područja dobit će na važnosti zahvaljujući projektima kao što su Virar-Alibaug multimodalni koridor i proširene prigradske željezničke mreže. Ona predstavljaju buduće pristupačne zone stanovanja, iako je putovanje do jezgre Mumbaija još uvijek dugo (što infrastruktura želi poboljšati). Za investitore, neka od tih rubnih područja nude veće prinose na najam (5%+) zbog niske ulazne cijene, no treba računati na duže vrijeme držanja radi kapitalne dobiti.
Ukratko, mikro-tržišta Mumbaija variraju od ultra-luksuznih četvrti do pristupačnih predgrađa u razvoju. Središnji/Južni Mumbai i glavna zapadna predgrađa su stabilna, zemljištem ograničena tržišta s visokim ulaznim preprekama i nižim stopama rasta, ali ih podupire potražnja za luksuzom i nova prometna povezanost (npr. Coastal Road, Metro 3). Predgradska tržišta i Navi Mumbai/Thane su područja u kojima će se dogoditi većina novog razvoja i rasta stanovništva, potaknuta infrastrukturnim projektima i relativno većom dostupnošću zemljišta. Investitori su posebno optimistični u vezi zona koje su izravno pogođene infrastrukturom – kako navodi jedno izvješće, “veliki infrastrukturni projekti obično kataliziraju potražnju u područjima s poboljšanom prometnom povezanošću”, a taj se trend već vidi na lokacijama poput Wadala, Chembur, Dahisar, Ulwe i Panvel ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
Glavni infrastrukturni projekti i utjecaj na nekretnine
Mumbai je usred infrastrukturne transformacije, s nekoliko mega-projekata u tijeku koji bi trebali dramatično poboljšati povezanost i preoblikovati vrijednosti nekretnina. Ovi projekti ključni su pokretači razvoja nekretnina, često pretvarajući nekad udaljena područja u atraktivne stambene i poslovne zone. Neki od najutjecajnijih projekata u 2025. i idućim godinama uključuju:
- Proširenje Mumbai Metroa: Metro mreža Mumbaija širi se s jedne linije na mrežu od 14 planiranih linija. Metro linije 2A i 7 (Dahisar do Andheri) u potpunosti su otvorene 2022.–23., a njihov utjecaj već se vidi u povećanoj potražnji duž koridora. PODZEMNA linija 3 (Colaba–Bandra–SEEPZ), koja prolazi kroz samo srce grada uključujući poslovne četvrti i područje zračne luke, trebala bi početi s radom do kraja 2025. Ova linija mijenja igru – drastično će skratiti vrijeme putovanja sjever-jug i povezati Cuffe Parade (južni Mumbai) s BKC-om, zračnom lukom i SEEPZ-om bez prijelaza. Nekretnine u područjima oko nadolazećih postaja (kao što su Worli, Matunga, MIDC-Andheri) bilježe obnovljeni interes u očekivanju ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Druge linije u izgradnji uključuju liniju 4/4A (Wadala–Thane–Kasarvadavali), liniju 6 (Jogeshwari–Vikhroli) i liniju 5 (Thane–Kalyan), koje se očekuju do 2025.–26. Ove linije će donijeti brz tranzit istočnim predgrađima i udaljenim područjima. Poboljšana povezanost otključava nova mikro-tržišta – na primjer, Wadala (nekada područje industrijskih postrojenja) sada se percipira kao novi BKC zbog povezanosti metroom i planiranog novog kolodvora ndtvprofit.com. Slično tome, Dahisar/Mira Road na krajnjem sjeveru i Bhiwandi/Kalyan u zaleđu postat će dostupniji, što će potaknuti razvoj stanovanja tamo. Sve u svemu, metro integrira MMR regiju, a cijene nekretnina obično rastu za 10-20% po dovršetku metro linije u određenom naselju, kao što je to viđeno i u drugim gradovima. Očekuje se da će Mumbai slijediti taj trend, a konzultanti su optimistični za predgrađa duž novih metro ruta ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
- Projekt Obalne ceste: Mumbaijska obalna cesta je autocesta u izgradnji duž zapadne obale grada. Prva faza Obalne ceste (otprilike 10 km od Marine Drivea u južnom Mumbaiju do Worli-ja) očekuje se da će biti otvorena 2024. godine. Ovo će omogućiti brzu prometnicu koja zaobilazi unutarnje gužve, učinkovito smanjujući vrijeme putovanja od južnog Mumbaija do Worli/Bandre za trećinu. Obalna cesta kasnije će se produžiti prema sjeveru do Versove. Učinak na nekretnine: Očekuje se da će Obalna cesta znatno povećati privlačnost kvartova uz zapadnu obalu. Područja poput Worli Sea Face, Breach Candy, Haji Ali imat će koristi od bolje povezanosti s centrom i sjevernim dijelom Mumbaija. Ovo bi također moglo potaknuti obnovu starih zgrada uz obalu kako bi se iskoristio poboljšani pristup. Analitičari su nagađali da će novi rast južnog Mumbaija (i u stambenom i poslovnom segmentu) djelomično ovisiti o projektima poput Obalne ceste koji poboljšavaju povezanost hindustantimes.com hindustantimes.com. Nadalje, kada se produži prema predgrađima, Obalna cesta bi mogla unaprijediti naselja duž njezine trase (npr. Versova, Juhu itd.) smanjujući ozloglašeno vrijeme putovanja preko SV Road/Linking Roada. Ima, doduše, zabrinutosti glede utjecaja na okoliš i hoće li cesta jednostavno preusmjeriti prometne čepove – ali u konačnici, za tržište nekretnina, bolja cestovna povezanost = veće vrijednosti nekretnina u dijelovima koji su prije bili teško dostupni.
- Mumbai Trans-Harbour Link (MTHL): Također nazvan Atal Setu, ovo je najduži morski most u Indiji koji povezuje Mumbai s Navi Mumbaijem. Most od 21,8 km s 6 traka povezivat će Sewri (u središnjem Mumbaiju) s Chirleom u blizini Nhava Sheve. Od 2025. godine, MTHL je u naprednoj fazi i očekuje se da će uskoro biti otvoren. Njegov utjecaj je ogroman: trenutno je Navi Mumbai dostupan iz Južnog Mumbaija samo dugom vožnjom preko Thanea ili trajektom. MTHL će skratiti vrijeme putovanja između južnog/središnjeg Mumbaija i Navi Mumbaija na oko 20-30 minuta (s otprilike 2 sata). Ovo će “otključati” potencijal Navi Mumbaija kao proširenja glavnog grada ndtvprofit.com. Stručnjaci za nekretnine predviđaju da će Ulwe, regija Zračne luke Navi Mumbai i okolna područja Raigada procvjetati kako prijevoz postane praktičniji ndtvprofit.com. Možemo očekivati val stambenog i poslovnog razvoja oko MTHL čvorišta – primjerice, Shivaji Nagar i Chirle na strani Navi Mumbaija te Sewri/Wadala na strani Mumbaija. U Sewriju su cijene nekretnina već porasle zbog nadolazeće povezanosti i planiranog Sewri-Worli spojnika koji će povezati MTHL s obalnom cestom i stvoriti prsten. MTHL je također ključan za logistiku i industrijske nekretnine: teretni prijevoz od JNPT luke do Mumbaija bit će brži, što potencijalno povećava potražnju za skladištenjem u Navi Mumbaiju. Ukratko, MTHL je prekretnica, integrira metropolu i potiče rast u Navi Mumbaiju/Raigadu. Konzultanti iz CBRE-a i drugih su izričito naveli Ulwe, Panvel, Kharghar i druge čvorove Navi Mumbaija kao ključne korisnike MTHL-a i zračne luke ndtvprofit.com.
- Međunarodna zračna luka Navi Mumbai (NMIA): Ova nadolazeća druga međunarodna zračna luka za Mumbai je u izgradnji na području Panvel-Ulwe u Navi Mumbaiju. Faza 1 (jedna pista, kapacitet 20 milijuna putnika) planira se otvoriti krajem 2024. ili 2025., a konačni kapacitet bi trebao biti 60+ milijuna putnika do 2032. godine. Zračna luka je veliki katalizator za tržište nekretnina: obično zračne luke podižu potražnju za hotelima, uredima, logistikom i stanovanjem u svojoj blizini. Kao što se očekivalo, najava NMIA dovela je do naglog rasta cijena zemljišta i nekretnina u okolnim dijelovima. Panvel, Ulwe, Dronagiri, Pushpak Nagar (novo naselje odmah uz zračnu luku) doživjeli su rast cijena u iščekivanju otvaranja. Čak i tijekom 2022.-2024., unatoč tome što je zračna luka još uvijek u izgradnji, cijene zemljišta oko NMIA navodno su se udvostručile, a developeri su pokrenuli više projekata ciljajući na buduće osoblje i poslovanje zračne luke. Zračna luka dio je veće vizije – Navi Mumbai Airport Influence Notified Area (NAINA), planske zone od preko 1500 km² za razvoj novog grada uključujući stambena naselja, poslovne parkove itd. Promatrači tržišta nekretnina očekuju da će Navi Mumbai privući korporativne urede i industriju kada zračna luka postane operativna, te bi se mogao razviti u blizanca Mumbaija. Već sada, Adani Group (operater zračne luke) planira “aerotropolu” s poslovnim četvrtima oko NMIA. Za prenapučeni Mumbai, zračna luka otvara velike mogućnosti razvoja prema van. Ključna tržišta koja će vjerojatno imati koristi (osim Ulwe/Panvel) uključuju Kamothe, Kharghar, Taloja i čak dalju regiju Panvela (koja bi mogla biti namijenjena skladištima ili pristupačnom smještaju za radnu snagu zračne luke). Važno je napomenuti da se infrastruktura prilagođava za podršku NMIA: MTHL, produžetak predgrađanske željeznice Mumbaija do Urana, novi prijedlozi metro linija (poput Belapur-Khandeshwar) i nadogradnje autocesta – sve je to u tijeku. Ovaj integrirani razvoj upućuje na procvat nekretnina u Navi Mumbaiju tijekom sljedećih 5-10 godina, a 2025. označava tek početak s otvaranjem zračne luke.
- Drugi infrastrukturni projekti: Osim gore navedena tri velika projekta, nekoliko drugih također utječe na tržište nekretnina:
- Samruddhi Mahamarg (autocesta Mumbai–Nagpur) sada povezuje regiju Mumbai (preko okruga Thane) s unutrašnjošću Maharashtre. Ovo potiče razvoj oko raskrižnih gradova te bi predgrađa poput Bhiwandi i Shahapur mogla postati privlačnija za logističke parkove, pa čak i za putnike (putem pristupnih cesta).
- Mumbai Urban Transport Project (MUTP) III i IV proširuju mrežu predgrađanske željeznice (nove linije do Virara, Panvela, Karjata itd., i dodatni željeznički kapacitet). Predgrađa na ovim linijama (npr. Virar, Palghar, Karjat) imat će poboljšanu pristupačnost, što će dugoročno povećati potražnju za stanovanjem.
- Goregaon-Mulund Link Road (GMLR) i drugi cestovni tuneli (poput planiranog Borivali-Thane tunela) znatno će skratiti vrijeme putovanja istok-zapad preko prirodnih zapreka grada (brda i rukavci rijeke). Na primjer, GMLR će povezati zapadno predgrađe Goregaon s istočnim Mulundom kroz tunel, smanjujući vožnju od 60-90 minuta na manje od 20 minuta. Ovo će podići vrijednost nekretnina u Mulundu, Bhandupu i koristiti i Goregaonu/Powaiu povećavajući njihovu prometnu povezanost.
- Metro linija 8 (Mumbai Metro Airport Express), koja će povezivati CSMT (južni Mumbai) s NMIA putem ekspresnog metroa, trenutno je u fazi planiranja. Ako bude realizirana do kasnih 2020-ih, integrirat će oba aerodroma i dodatno potaknuti razvoj područja duž svoje trase.
- Sewri-Worli povišeni spoj: Ovaj nadvožnjak u izgradnji će povezivati kraj MTHL-a u Sewriju s Worliem (i time s Obalnom cestom), učinkovito usmjeravajući promet iz Navi Mumbaija izravno u srce otočnog grada. Olakšat će promet na Istočnoj brzoj cesti i poboljšati povezanost južnog Mumbaija s novom zračnom lukom i šire. Ovo je još jedan faktor koji ponovno budi interes za nekretnine u Worli, Prabhadevi, Dadar.
- Namjenski koridor za teretni promet (DFC) i Luka Vadhvan: Iako nisu u Mumbaiju, infrastruktura poput zapadnog DFC-a (željeznička teretna linija) i predložene nove luke mogu imati posredan učinak povećanjem trgovine i povezanim komercijalnim nekretninama (uredi brodarskih tvrtki, itd. u Mumbaiju).
- Prinosi od najma stambenih nekretnina: Mumbai je tradicionalno imao niske prinose od najma stambenih nekretnina (godišnja najamnina kao postotak vrijednosti nekretnine) u usporedbi s mnogim drugim gradovima, zbog svojih visokih kapitalnih vrijednosti.Dugi niz godina, prinosi su se kretali oko 2–3% u najelitnijim područjima.To je značilo da su se vlasnici kuća uglavnom oslanjali na rast cijena nekretnina, a ne na prihod od najamnine.Međutim, nedavni trendovi pokazuju da prinosi od najma lagano rastu.Do početka 2024. godine, prosječni stambeni prinos u Mumbaiju dosegao je oko 4,1%, što je drugi najviši među vodećim indijskim gradovima hindustantimes.com hindustantimes.com.Ovo je bio značajan porast u odnosu na ~3,2–3,5% nekoliko godina ranije.Poboljšanje se pripisuje naglom porastu najamnina nakon Covida (kako su se profesionalci vratili u grad), dok je rast cijena bio relativno umjeren do 2021. hindustantimes.com hindustantimes.com.Na primjer, popularna područja za najam poput Bandra, Andheri, Powai zabilježila su dvoznamenkasti porast najamnina u razdoblju 2022.–2023., povećavajući prinose za investitore.Periferna predgrađa i Navi Mumbai općenito nude veće prinose od južnog Mumbaija.Mali 1 BHK u Navi Mumbaiju može donijeti prinos od 4-5%, dok luksuzni stan s pogledom na more u Južnom Mumbaiju jedva može donijeti prinos od 2%.Podaci s 99acres za 2024. godinu pokazali su bruto prinose u Mumbaiju oko 2,4% prema nekim pokazateljima (vjerojatno za najkvalitetnije segmente), dok su drugi izvori poput Anarocka pokazali oko 4% (moguće za područja s većim udjelom najma) realty.economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com.Ključna poruka je da su prinosi od najma u stambenom sektoru u Mumbaiju skromni, često niži od kamatnih stopa na hipotekarne kredite, što je povijesno činilo čiste investicijske kupnje manje privlačnima osim ako se nije očekivao snažan porast cijena.S tim rečeno, indeks ukupnog povrata koji uključuje i prihode od najma i dobitke od cijena pokazuje da je stambeni sektor u Mumbaiju ostvario prosječni godišnji povrat od ~6,7% tijekom posljednjeg desetljeća (2015.–2025.) indiatoday.in, što je respektabilno i odražava složeni učinak prihoda od najma na rast cijena.U budućnosti, prinosi od najma mogli bi se malo smanjiti ako 2025. donese novi val kupovine (jer veće vlasništvo znači nešto manju potražnju za najmom).Ali ako korporativno zapošljavanje i doseljavanje u Mumbai ostanu jaki, najamnine će i dalje rasti, pružajući pristojan povrat ulaganja vlasnicima.Područja oko novih ureda (npr.donji Parel, Navi Mumbai) mogli bi zabilježiti brži rast najamnina, što bi tamo povisilo prinose.
- Komercijalni prinosi (Uredi/Maloprodaja): Za razliku od stambenih, komercijalne nekretnine u Mumbaiju ostvaruju znatno veće godišnje prinose. Kvalitetni uredski objekti (“Grade A”) u Mumbaiju obično ostvaruju bruto prinose u rasponu od 7% do 9% (pa čak i 10%+ za određene IT parkove ili ako su kupljeni po nižoj cijeni) ajmera.com. Zato su institucionalni investitori i REIT-ovi usmjereni na komercijalni sektor nekretnina u Mumbaiju. Na primjer, uredski prostori Embassy REIT-a ili Nexus Malls u Mumbaiju nude prinose u visokim jednoznamenkastim postocima, koji uz financijsku polugu mogu investitoru donijeti dvoznamenkaste povrate na kapital. Maloprodajni prostori na vrhunskim lokacijama mogu imati promjenjive prinose, ali najmodavci često koriste modele najamnine plus udio u prihodu. Zašto veći prinosi? Komercijalni najmoprimci (tvrtke) potpisuju dugoročne ugovore (obično 3-9 godina) s klauzulom o povećanju najamnine, pa investitor ima stabilne novčane tokove. Najmoprimci u stambenim nekretninama češće se mijenjaju, a najmodavac snosi više troškova – pa je konačan neto prinos niži. Unutar Mumbaija, novi uredski distrikti (npr. Airoli u Navi Mumbaiju ili Thane) mogu nuditi nešto više prinose kako bi privukli ulaganja, dok ured u Nariman Pointu ili BKC-u, kao ultra-premium lokaciji, može imati stopu kapitalizacije koja daje ~6-7% prinosa zbog sigurnosti plavih čipova među najmoprimcima. Sadašnje okruženje rasta najamnina i pada slobodnih kapaciteta ide u prilog komercijalnim prinosima – neka ranije kupljena imovina bilježi kompresiju prinosa (porast vrijednosti) jer rast najamnina nadmašuje početne projekcije.
- Povrat na ulaganje po zonama: Ako usporedimo šire zone: Južni/Središnji Mumbai – visok ulazni trošak, nizak prinos, ali povijesno snažna otpornost kapitalne vrijednosti (čak i za vrijeme silaznih ciklusa). Povrat ovdje ovisi o ciklusima luksuznog tržišta; dugoročno je SoBo izuzetno aprecirao, ali postotno gledano, neki predgrađa su više rasla s niske baze. Zapadna/Istočna predgrađa – umjeren ulazni trošak (osim Bandra/Juhu), umjereni prinosi (~3%), mogućnost rasta vrijednosti (posebno u blizini nove infrastrukture, jer poboljšanje povezanosti povećava vrijednost) i rasta najamnina (budući da mnogi korporativni najmoprimci traže najam u ovim područjima). Daleka predgrađa/Navi Mumbai – nizak ulazni trošak, nešto veći prinos (~4%) i veći omjer rizika i povrata kod aprecijacije (vezan uz završetak infrastrukture i opći gospodarski rast). Investitor u, primjerice, Panvelu 2023. mogao bi ostvariti veći postotni rast cijene do 2026. (kada se realizira zračna luka i povezivost) nego netko u Cuffe Paradi, ali potonja je zrelije tržište s nižim rizikom volatilnosti cijena. U suštini, budući povrati očekuju se kao najviši u razvojnim koridorima – poput Ulwea, Kharghara, periferije Thanea, Wadale, Chembura – gdje kombinacija relativno pristupačnih cijena i velike infrastrukture može potaknuti rast najamnina i kapitalnih vrijednosti. U međuvremenu, stabilne centralne zone nastavit će ostvarivati postojan ali sporiji rast, potpomognut ograničenom ponudom i stalnom potražnjom u visokom segmentu.
U suštini, infrastrukturna unapređenja u Mumbaiju rješavaju njegovo najveće povijesno ograničenje – povezanost. Brže vrijeme putovanja i nove prometne rute učinkovito “približavaju predgrađa” poslovnim centrima ndtvprofit.com. Ovo proširuje izvedivo područje za život radne snage Mumbaija, čime se potražnja za nekretninama širi na nova područja. Kako napominje Anuj Puri iz Anarocka, kada se infrastrukturni projekti približe završetku i ljudi “osjete konkretne koristi”, vidjet ćemo vidljiv porast potražnje za stanovanjem u tim koridorima ndtvprofit.com. Već sada, investitori se pozicioniraju na lokacijama kao što su Ulwe, Panvel (blizu NMIA/MTHL) i Dahisar-Mira Road (blizu nove metro linije) kako bi uhvatili val povećanja vrijednosti ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Stalni vladin poticaj za infrastrukturu sugerira da će tijekom sljedećih nekoliko godina Mumbai postati više policentričan – s više “čvorišta rasta” povezanih modernim prometom – umjesto da je sva ekonomska aktivnost kao u prošlosti bila koncentrirana u južnom Mumbaiju. I agenti i kupci optimistično gledaju na nekada rubna područja koja infrastruktura sada stavlja u fokus kao “buduće koridore rasta” MMR-a ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
Prinosi od najma i trendovi povrata ulaganja po zonama
Povrat od ulaganja u nekretnine u Mumbaiju dolazi iz kombinacije povećanja kapitalne vrijednosti i prihoda od najma, a ti pokazatelji mogu značajno varirati ovisno o zoni i vrsti nekretnine:
Ukratko, investitori u Mumbaiju trebali bi pažljivo kalibrirati očekivanja: prinosi na stanove ~3-4% (uz mogućnost postupnog povećanja ako najamnine nastave rasti) i aprecijacija u srednjem ili visokom jednoznamenkastom postotku godišnje u srednjem roku – osim ako nije ciljano ulaganje u određeni mikro-tržišni rast. Prinosi na komercijalne nekretnine su privlačniji i nude bolji trenutni povrat na ulaganje, ali dolaze s višim iznosima ulaganja i zahtjevima za profesionalno upravljanje. Diverzifikacija putem REIT-ova ili fondova fokusiranih na prinos od najma također raste, što odražava te dinamike. Analitičari tržišta savjetuju oprez jer pretjerana oslonjenost na luksuzni segment može umanjiti dugoročni rast ako se ne riješe problemi šire pristupačnosti globalpropertyguide.com. Tako će održivi povrat ulaganja u nekretnine u Mumbaiju vjerojatno ovisiti o odabiru pravog segmenta – balansiranju između brzorastućih novih lokacija i blue-chip imovine radi stabilnog prihoda.
Dinamika ponude i potražnje te tržišna ravnoteža
Unatoč ogromnoj potrebi za stanovanjem u Mumbaiju, tržište u posljednjim godinama karakterizira odmjerena infuzija ponude i snažna apsorpcija, što dovodi do relativno uravnotežene situacije u 2025.:
Potražnja za stanovanjem naspram ponude: Nakon uzleta nakon Covida 2021.–2022. (kada su odgođena potražnja i smanjenje poreza na promet nekretnina doveli do rekordne prodaje), developeri su od 2023. do 2025. bili oprezni, pazeći da ne pretjeraju s ponudom. To je vidljivo iz 20% godišnjeg pada prodaje stanova u vodećim gradovima u drugom kvartalu 2025., praćenih padom novih projekata od 16% u istom periodu indiatoday.in indiatoday.in. U MMR-u, 28.000 novih stanova lansirano je u drugom kvartalu, što je manje od prodaje, što ukazuje da su developeri povukli novi projekti kako se prodaja usporavala indiatoday.in. Takva disciplina održala je neprodane zalihe pod kontrolom. Procjenjuje se da Mumbaij u ovom trenutku ima otprilike 1,2–1,3 lakh neprodanih stanova od ukupno 5,6 lakh u sedam najvećih gradova (MMR obično čini ~20-25% neprodanih stanova u Indiji). Važno je da se zalihe najbrže rasprodaju u srednjem i premium segmentu. Prema Anarocku, zaliha neprodanih luksuznih stanova u Mumbaiju pala je za 29% na godišnjoj razini do prvog kvartala 2023. jer je prodaja u visokom segmentu naglo porasla, ali se opet povećala u prvom kvartalu 2025. (+36% na godišnjoj razini) zbog brojnih novih projekata luksuznih nekretnina realty.economictimes.indiatimes.com. S druge strane, neprodane pristupačne jedinice i dalje su problem jer je novih projekata u tom segmentu malo (ponuda pristupačnih stanova proporcionalno opada).
Zaliha mjeseci (vrijeme potrebno za rasprodaju postojećih zaliha po trenutnom tempu prodaje) za Mumbai iznosi oko ~15–20 mjeseci za cjelokupno tržište, što je znatno bolje u odnosu na ~30+ mjeseci koliko je bilo sredinom 2010-ih. Zdravo tržište obično se smatra onim s 12–18 mjeseci zaliha, pa je Mumbai blizu optimalnog raspona. Elastičnost potražnje testira se nedavnim porastima cijena – neki potencijalni kupci su odgodili kupnju u prvoj polovici 2025. zbog skupih nekretnina i skupih stambenih kredita. No, kako se financijski uvjeti olakšavaju (smanjenje kamatnih stopa) i developeri nude atraktivne sheme (nemate anuitete do preuzimanja stana, popusti itd.), očekuje se oporavak potražnje. Zapravo, podaci o registraciji stanova sugeriraju da je latentna potražnja snažna – ljudi i dalje kupuju (preko 75 tisuća nekretnina registrirano u 6 mjeseci 2025. u gradu ndtvprofit.com), uključujući i transakcije na sekundarnom tržištu, što ukazuje na opće povjerenje u nekretnine kao imovinu.
Segmentirana dinamika: luksuzni i premium segment (>₹1,5 cr) trenutno je pokretač tržišta, čini gotovo polovicu nove ponude i značajan udio prodaje indiatoday.in. Developeri su se preusmjerili na projekte visokog standarda jer su tu profitne marže i potražnja imućnih kupaca najjače. To je dovelo do poremećaja u ponudi – srednje skupi stanovi (₹50 lakh – ₹1,5 cr) i pristupačni (<₹50 lakh) su nedostatno zastupljeni u odnosu na broj stanovnika kojima trebaju. Kao što je napomenuto, samo 12% novih projekata u drugom tromjesečju bilo je iz kategorije pristupačnog stanovanja indiatoday.in, dok bi ova cjenovna kategorija inače zadovoljavala golem dio radne snage u Mumbaiju da je dostupna. Rizik je pojava „nestale sredine” u ponudi stanovanja. S druge strane, fokus na luksuz se kratkoročno isplatio: prodaja luksuznih nekretnina u Mumbaiju porasla je dvoznamenkasto (Knight Frank je zabilježio nacionalni rast od 483% u segmentu ultra-luksuza u jednom nedavnom izvješću) business-standard.com, a developeri su kod prodaje premium stanova ostvarili snažan priljev sredstava. Primjerice, luksuzni projekti u Južnom Mumbaiju i Bandri renomiranih investitora često se rasprodaju odmah imućnim kupcima, dok prodajni uredi priuštivih stanova na rubu grada bilježe slabiju posjećenost.
Utjecaj politike na odnos ponude i potražnje: Vladini poticaji (ili njihov izostanak) također oblikuju dinamiku tržišta. U 2020. privremeno smanjenje pristojbe na stambene ugovore (sa 5% na 2%) dovelo je do velikog skoka u prodaji. Nakon povratka na staru stopu, prodaja se normalizirala, ali je ostala snažna zbog stvarne potražnje. Trenutno je pristojba na promet nekretninama oko 6% (uključujući metro naknadu) u Mumbaiju, što je jedan od viših transakcijskih troškova u Indiji. Razvojni investitori i industrijska udruženja (kao što je CREDAI) zalagali su se za smanjenje pristojbi ili za povrat ulaznog PDV-a na stanove kako bi se povećala ponuda pristupačnog stanovanja, ali od 2025. nema novih olakšica. RERA (Agencija za regulaciju nekretnina) implementirana je u Maharashtri od 2017. te je poboljšala povjerenje kupaca i eliminirala mnoge neregistrirane “ad hoc” investitore. To je pozitivno utjecalo na potražnju (osobito za projekte u izgradnji) jer kupci više vjeruju RERA-registriranim projektima. Sa strane ponude, RERA je natjerala građevinare da se fokusiraju na dovršavanje projekata (kako bi izbjegli kazne), čime se smanjila zaliha zaostalih jedinica. Stroga usklađenost MahaRERA-e (kao što je zahtjev za redovitim izvještajima o tijeku projekata i rješavanje pritužbi kupaca) znači da ugledni investitori – često s pristupom financijskim sredstvima – dominiraju novom ponudom, dodatno osiguravajući pouzdaniju isporuku i time stabilnu potražnju.
Nepordane zalihe i trendovi u gradnji: Važno je napomenuti da dobar dio “neprodanih” zaliha u Mumbaiju čine projekti koji su još uvijek u izgradnji (a ne izgrađene i neprodane jedinice). To je zato što developeri obično prodaju 70-80% stanova tijekom izgradnje, a preostale jedinice prodaju po završetku gradnje ili kasnije. Gotovo da nema potpuno neprodane gotove zgrade, osim u nekim udaljenim lokacijama. Stoga brojke o zalihama mogu biti malo varljive – ako se prodaja uspori, developeri odgađaju lansiranje novih faza, čime službenu brojku “neprodanih” jedinica drže prihvatljivom. Ova taktika je viđena u drugom tromjesečju 2025.: broj lansiranja smanjen je za 36% u MMR indiatoday.in, učinkovito sprječavajući gomilanje neprodanih stanova. Građevinska aktivnost je snažna za projekte u tijeku (jer investitori žele isporučiti i predati objekte kako bi izbjegli troškove kamata i probleme s RERA-om), no u ranoj 2025. u Mumbaiju je usporilo započinjanje novih projekata. U drugoj polovici 2025. možemo očekivati porast najava novih projekata ako prodaja ponovno poraste, kako se predviđa.
Pokretači potražnje: Potražnja za nekretninama u Mumbaiju temeljena je na njegovoj ulozi financijskog i poslovnog središta Indije. Grad svake godine otvara tisuće radnih mjesta, privlačeći migrante koji na kraju teže vlasništvu nad stanom. Širenje “bijelog ovratnika” (IT, bankarstvo, financije, startupovi) ključni je pokretač potražnje za stanovima srednjeg i višeg ranga. Dodatno, posljednjih nekoliko godina NRI-i i HNI-i investiraju u nekretnine u Mumbaiju, videći ih kao stabilnu imovinu u vrijeme globalne nesigurnosti – što se očitovalo u porastu kupovina luksuznih nekretnina (uključujući više od ₹100+ milijuna poslova u SoBo-u). Investitori/špekulanti: Za razliku od razdoblja prije 2010., sada ima manje isključivo investitora, no neki se vraćaju radi specifičnih prilika (npr. unaprijed iznajmljene komercijalne nekretnine ili skupne kupnje nedovršenih stanova s popustom). Da bi tržište ostalo zdravo, ponuda krajnjim korisnicima mora ostati glavni pokretač, i trenutačno to i jest – krajnji korisnici (stvarni stanari) navodno čine 80-85% prodaje stanova u Mumbaiju, što je vrlo pozitivan pokazatelj.
Izgledi: Lanac opskrbe za sljedećih nekoliko godina uključuje projekte obnove (obnova starih zgrada) i velike integrirane stambene četvrti na rubu grada. Nedavno odredbe DCPR 2034 (objašnjene u nastavku) postepeno će osloboditi više zemljišta i omogućiti veći FSI, što znači da bi se potencijalna ponuda stambenih jedinica u Mumbaiju mogla značajno povećati – do 3.700 hektara novog zemljišta za izgradnju do 2034., uključujući slane močvare i NDZ-ove homesfy.in, kao i više zgrade s FSI-om od 3.0 do 5.0 u različitim zonama homesfy.in. Ovo je dvosjekli mač: ako se izvede kvalitetno, može se riješiti kroničan manjak i donijeti stabilnost cijena u Mumbai; ako ne, ili dođe do kašnjenja, grad bi i dalje mogao imati ograničenu ponudu i pritisak na rast cijena zbog ograničenih zaliha. Trenutno ravnotežu na tržištu pažljivo održava oprezni pristup developera (lansiranje u skladu s apsorpcijom). Bilo kakav brzi poticaj politike (poput subvencije kamata ili porezne olakšice) mogao bi osloboditi više latentne potražnje, što bi developeri potom požurili zadovoljiti – što može dovesti do naglog rasta prodaje i izgradnje. S druge strane, vanjski šokovi (globalna recesija itd.) mogli bi smanjiti potražnju, ali developeri su sada bolje pripremljeni s čistijim bilancama i mogu brzo prilagoditi ponudu (kao što je to viđeno u H1 2025). Dakle, dinamika ponude i potražnje u Mumbaiju u bliskoj budućnosti izgleda stabilna, s izgledima za umjereni rast kako se ekonomski uvjeti poboljšaju do 2026. godine.
Ažuriranja politike i regulative (RERA, DCPR 2034, itd.)
Sektor nekretnina u Mumbaiju značajno je pod utjecajem okvira politika i regulatornih promjena. Posljednjih godina vlasti su uvele reforme usmjerene na povećanje transparentnosti, zaštitu kupaca i omogućavanje planiranog rasta. U nastavku su ključni aspekti politike/regulative i najnovija ažuriranja:
- MahaRERA (Maharashtra Real Estate Regulatory Authority): Maharashtra je bila predvodnik u provedbi Zakona o regulaciji i razvoju nekretnina (Real Estate (Regulation & Development) Act, 2016). MahaRERA, koja djeluje od 2017., nalaže da se svi novi projekti moraju registrirati, uz obavezu promotora da daju detalje o projektu, rokovima te osiguraju sredstva kupaca na escrow računu. Ovo je znatno povećalo povjerenje potrošača na tržištu nekretnina u Mumbaiju. Do 2025., RERA je postala duboko ukorijenjena – kupci redovito provjeravaju RERA status projekata prije ulaganja. Glavna prednost je mehanizam za rješavanje sporova: MahaRERA rješava pritužbe i izrekla je povrat novca/kazne nepoštenim investitorima, što odvraća od nepravilnosti. Nedavne novosti povezane s RERA-om uključuju strožu provedbu redovitog ažuriranja projekta (investitori moraju tromjesečno ažurirati status izgradnje). U 2023.–24., MahaRERA je pokrenula mjere protiv zaustavljenih projekata, tražeći od investitora da ih ožive ili se suoče s deregistracijom, čime se potiče završetak radova. Usklađenost je visoka među organiziranim investitorima, iako se neki manji investitori još uvijek suočavaju s RERA sankcijama zbog nepoštivanja pravila. Još jedna inicijativa je osnivanje MahaRERA forumâ za mirenje, gdje se sporovi između kupaca i investitora posreduju – ovo je ubrzalo rješenja i povoljno je za potrošače. Općenito, RERA je povećala regulatornu odgovornost i smanjila rizik za kupce stanova u Mumbaiju. Transparentni RERA portal (na kojem se mogu vidjeti odobrenja projekata, sudski sporovi i dr.) osnažuje kupce da donose informirane odluke. Prisutnost RERA-e vjerojatno je pridonijela održanoj potražnji u 2025. unatoč nekim tržišnim preprekama, jer kupci vjeruju da su novi projekti regulirani i da su njihova ulaganja zaštićena.
- Ostale regulatorne novosti:
- Porez na promet nekretnina i porezi: Nakon poticaja iz 2020. u obliku smanjenja poreza na promet nekretnina (koji je završio u ožujku 2021.), država nije ponovno uvela smanjenje unatoč zahtjevima industrije, prvenstveno zato što su državni prihodi od poreza na promet nekretnina dosegnuli rekordne iznose (Mumbai je prikupio ₹6.699 milijardi u H1 2025., +14% na godišnjoj razini ndtvprofit.com). Umjesto toga, 1% Metro dodatak uveden je 2022., čime je efektivna stopa poreza na promet u Mumbaiju 6% (5% osnovica +1%). U travnju 2025. vlada Maharaštre povećala je Ready Reckoner (RR) stope za 3,9% za fiskalnu godinu 2025-26 ndtvprofit.com. RR stope se koriste za izračun poreza na promet nekretnina; ovo povećanje blago povećava transakcijske troškove. Najava povećanja RR stopa izazvala je navalu registracija u ožujku 2025. jer su kupci pokušavali zaključiti ugovore prije većih RR (i samim time viših poreza) ndtvprofit.com. U budućnosti nisu najavljene nove promjene poreza, ali ako državna vlast bude pod pritiskom prihoda, malo je vjerojatno da će uvoditi olakšice. Pravilo poreza na dohodak središnje vlade, kojim se ograničava razlika između ugovorene i RR vrijednosti na 10% (radi izbjegavanja dodatnog poreza), relaksirano je tijekom 2021.–22. za pristupačne stanove (bila je dopuštena razlika do 20%) – ta privremena mjera je završila, što bi moglo blago utjecati na fleksibilnost developera pri davanju popusta.
- Financiranje i REIT-ovi: Politika u pogledu financiranja se poboljšala – banke su sada spremnije financirati projekte budući da su ugledni investitori i RERA nadzor na snazi. Vlada je također produljila neke sheme subvencioniranih kredita (CLSS) za pristupačno stanovanje (PMAY shema) u rane 2020-e, iako su trenutno istekle i čekaju obnovu. Ako budu ponovno uvedene, CLSS bi mogao pomoći kupcima koji prvi put kupuju nekretninu i potaknuti potražnju u tom segmentu. REIT regulative su dodatno usavršene za lakši ulazak – do 2025. Indija ima 4 kotirana REIT-a uključujući neke s imovinom u Mumbaiju. To pruža izlazni put za developere i mogućnost ulaganja u komercijalne nekretnine za investitore – politika neizravno podupire šira ulaganja u nekretnine.
- Ekološki i obalni propisi: Razvoj Mumbaija također je podložan pravilima o Obalnoj zoni regulacije (CRZ) i ekološkim dozvolama. U 2019. godini CRZ pravila su malo liberalizirana (područja CRZ-II i III) kako bi se omogućio određeni razvoj bliže obali uz zaštitne mjere. To je omogućilo projekte poput Obalne ceste (Coastal Road), kao i obnovu na obalnim pojasima. Međutim, ekološki aktivizam je snažan – primjerice, sječa drveća u Aareyu za skladište metroa izazvala je negodovanje javnosti i političke sukobe, što pokazuje da nisu svi projekti lako provedivi. Donositelji politika moraju balansirati razvoj i održivost. Jedan noviji primjer: BMC je 2023. predložio formalizaciju izgradnje privremenih struktura za Ganesh pandale izmjenom DCPR-a, što pokazuje kako čak i mikro-politička pitanja utječu na korištenje zemljišta u nekretninama indianexpress.com.
- Poticaji za pristupačno stanovanje: Iako nije specifično za Mumbai, Union Budget 2023 povećao je izdvajanja za PMAY pristupačno stanovanje, što neizravno koristi Mumbaiju kroz subvencije za neke kupce. Postoje najave da bi se sheme subvencioniranja kamata mogle vratiti ako prodaja stanova padne, što bi potaknulo potražnju. Na regulatornom planu, jedinstveni prozor za izdavanje dozvola za projekte nekretnina je nešto što developeri u Mumbaiju već dugo traže kako bi se skratila kašnjenja u dobivanju odobrenja – država je krenula prema online jedinstvenom prozoru, ali puna implementacija još traje. Ako se to ostvari, moglo bi skratiti zloglasno dugo vrijeme odobravanja u Mumbaiju (koje može trajati 1-2 godine za sve dozvole) i tako smanjiti troškove projekata.
Ukratko, regulatorno okruženje Mumbaija razvija se prema transparentnosti i planskom rastu. RERA je uvelike vratila povjerenje među kupcima. DCPR 2034 postavio je temelje za širenje Mumbaija prema gore i prema van, iako će njegov uspjeh ovisiti o provedbi i mogućem dodatnom prilagođavanju (npr. osiguravanju da infrastruktura prati razvoj s većim FSI-jem kako bi se izbjeglo preopterećenje komunalija i prometa). Čini se da su kreatori politika svjesni da pitanjima poput priuštivosti i infrastrukturnih uskih grla treba stalna pažnja – činjenica da DP 2034 naglašava priuštivo stanovanje i da je RBI oprezan s kamatnim stopama upućuje na fokus na pristupačnost stanovanja. Tržište bi pozdravilo dodatne poticaje (porezne olakšice na stambene kredite, smanjen GST na stanove u izgradnji itd.), ali niti jedan za sada nije uveden u 2025. Ipak, postojeće politike pružaju okvir za stabilnije i snažnije tržište nekretnina – tržište gdje su interesi krajnjih korisnika zaštićeni, a ponuda može rasti na kontroliran i održiv način globalpropertyguide.com homesfy.in.
Investicijske vruće točke i budući koridori rasta
Kako se tržište nekretnina Mumbaija širi izvan zasićene jezgre, nekoliko novih vrućih točaka i koridora rasta došlo je u fokus za investitore i kupce nekretnina. To su lokacije predodređene za iznadprosječan rast zbog infrastrukturnih projekata, dostupnosti zemljišta ili strateške važnosti. Evo nekoliko ključnih investicijskih vrućih točaka i koridora na koje treba obratiti pažnju u 2025. i u nekoliko sljedećih godina:
- Zona utjecaja zračne luke Navi Mumbai (Ulwe–Panvel–Dronagiri): Možda najčešće spominjana vruća točka je pojas oko nadolazeće međunarodne zračne luke Navi Mumbai. Ulwe, nekoć uspavani kvart, danas je užarena destinacija za ulaganja – cijene nekretnina u Ulweu navodno su se udvostručile u posljednjih 5-6 godina. Zemljišta u Ulweu, Kharkoparu, Pushpak Nagaru (naseljima koja se razvijaju uz samu lokaciju zračne luke) ubrzano kupuju developeri. S otvaranjem zračne luke planiranim za 2025./26., ova bi područja mogla doživjeti brzu tranziciju iz faze izgradnje u nastanjene rezidencijalne klastere. Panvel, nešto udaljeniji, razvija se kao komercijalno središte s poslovnim parkovima koji očekuju početak rada zračne luke. Također, Dronagiri i područje JNPT-a ciljaju se za širenje logistike i skladištenja (vlada promovira Integriranu industrijsku ekonomsku zonu blizu JNPT-a). Kako napominje analiza NDTV-a, Ulwe, Chirle, Karanjade, Panvel očekuju veliku korist od poboljšanja prometne povezanosti (putem MTHL-a, novih željezničkih veza) i nove zračne luke, pri čemu i CBD Belapur, Seawoods, Kharghar, Taloja – već etablirana čvorišta Navi Mumbaija – također bilježe obnovljeni zamah rasta ndtvprofit.com. Investitori koji gledaju rok od 5-10 godina optimistični su oko ulaganja prije nego infrastruktura postane potpuno operativna. Rizik je u tajmingu – ako dođe do kašnjenja projekata, kratkoročna likvidnost može biti upitna – ali općenit konsenzus jest da je ovaj koridor najvažniji rastući prostor Mumbaija.
- Trans-harbour koridor (Sewri-Wadala do Navi Mumbai): Kao nadopuna gore navedenome, područje Sewri-Wadala u Mumbaiju (gdje počinje MTHL) samo po sebi je nova vruća točka. Sewri će iz relativno samozatajnog industrijskog područja postati važno tranzitno čvorište koje povezuje s Navi Mumbaijem. Postoji i plan za razvoj Istočne obale Mumbai Port Trusta (oko Sewrija, Reay Road) – DP 2034 predviđa oko 250+ hektara za prenamjenu u višefunkcionalne projekte nalik Canary Wharf stilu obale homesfy.in. Ako se provede, ovaj Istočni Waterfront projekt mogao bi stvoriti potpuno novu poslovnu četvrt i rezidencijalnu zonu s pogledom na more, što bi bilo iznimno privlačno. Wadala u blizini već je na radaru investitora zbog novih metro linija i novog terminala. Neki čak Wadalu zovu “BKC 2.0” jer Mumbai Metropolitan Region Development Authority (MMRDA) planira preseliti neke svoje operacije tamo i potaknuti dolazak korporacija. Zemljišta u Wadali, koja su nekad bila uglavnom industrijska/skladišna, sada su otvorena za komercijalni najam. Cijeli ovaj trans-harbour koridor – od Wadala/Sewri na strani Mumbaija do Uran/Ulwe na strani Navi Mumbaija – može se promatrati kao linearna investicijska zona koja profitira od značajnog iskoraka u povezivanju.
- Palava-Taloja-Panvel pojas: Pomaknuvši se malo prema unutrašnjosti, Palava City (Dombivli) koju je razvila Lodha i okolna regija Kalyan-Dombivli i dalje su aktivna tržišta ulaganja za pristupačnije stanovanje. Nadolazeća Kalyan-Taloja metro linija i druga poboljšanja cesta pozicioniraju ovaj pojas kao koridor rasta koji povezuje središnji MMR s Navi Mumbaijem. Taloja u Navi Mumbaiju je industrijska zona koja također bilježi nastanak stambenih projekata, potaknuta hypeom oko aerodroma NAVI Mumbai i produžetkom Metro Linije 1 od Belapura do Taloje (planirano). Područje Shilphata – Mahape, koje povezuje Thane s Navi Mumbaijem, još je jedno mikrotržište s mnogo novih projekata naselja; koristi od blizine IT koridora Thane-Belapur i nadolazeće infrastrukture Navi Mumbaija. Ulagači koji traže niže početne troškove često razmatraju ova područja – iako su dalje, mogu donijeti dobru aprecijaciju kako urbanizacija napreduje. Vladin plan razvoja logističkih centara u Bhiwandiju (zbog pristupa DFC-u i autocesti) mogao bi također neizravno koristiti stanovanju u obližnjim predgrađima stvaranjem radnih mjesta.
- Proširenja zapadnih predgrađa (Mira Road-Virar, Thane-Ghodbunder): Na zapadnoj strani, Mira Road i Bhayandar su već uspostavljene pristupačne stambene zone, ali sjevernije Vasai-Virar je grad s ogromnom neiskorištenom zemljištem. Državni plan za proširenje Mumbai metroa (Linija 9 do Mira-Bhayandar i daljnji planovi prema Viraru) te predloženi brzi vlak između Mumbaija i Ahmedabada (stanica u Viraru) stavili su Vasai-Virar na spekulativnu mapu. Dodatno, Virar-Alibaug višemodalni koridor, veliki cestovni projekt, prolazit će tim područjem. Ako se to ostvari, nekretnine u Vasai/Viraru, trenutno vrlo jeftine (₹4k–₹6k po kvadratu), mogle bi značajno narasti u vrijednosti. U okrugu Thane, Ghodbunder Road koji povezuje Thane s Bhayandarom na zapadu prepun je novih projekata i imat će koristi od planiranog tunela Borivali-Thane koji će zapravo stvoriti novi cestovni koridor ispod nacionalnog parka do 2026. Lokacije poput Kasarvadavali, Ovala na Ghodbunderu dobre su za srednjoročna ulaganja; bilježe stalan razvoj zbog izvrsne cestovne povezanosti i dobit će metro povezanost (kao završne točke Linije 4).
- Thane CBD i Navi Mumbai CBD: Thane razvija novi poslovni distrikt u Majiwadi s nekoliko uredskih projekata u dolasku. Kako se više tvrtki decentralizira iz Mumbaija, Thane bi mogao doživjeti porast ulaganja u komercijalne nekretnine, što bi potaknulo potražnju za stanovanjem. Airoli u Navi Mumbaiju bilježi rast prisutnosti korporacija (Mindspace IT park, itd.), što čini Airoli-Koparkhairane još jednim pojasom na koji treba obratiti pažnju; stambeni projekti ovdje bi mogli imati koristi zbog ljudi koji žele kraće putovanje do tih ureda.
- Zone za obnovu u gradu Mumbaiju: Iako se puno govori o novim rastućim područjima, unutar grada obnova starih zgrada u područjima poput Lower Parel, Worli, Bandra (Pali Hill) i Andheri (Lokhandwala) može stvoriti mikro ulagačke prilike. Na primjer, stare kolonije Housing Boarda u Worliu predviđene su za obnovu i izgradnju modernih visokih zgrada; ove će se nalaziti na izvrsnim lokacijama, nudeći ulagačima ulaz u fazi obnove (često po nižim cijenama od potpuno izgrađenih novih luksuznih tornjeva). Slično tome, obnova Dharavija je iščekivani mega-projekt. Vlada je 2022. konačno dodijelila obnovu slamova u Dharaviju tvrtki Adani. Ako do toga dođe, Dharavi (odmah pored BKC-a) mogao bi postati ogromna vruća točka za nekretnine s mješovitom namjenom, s obzirom na svoju centralnu lokaciju. To je dugoročnija investicija (10+ godina), ali značajna za pejzaž Mumbaija.
- Budući rast izvan MMR-a: Utjecaj Mumbaija seže i izvan gradskih granica. Gradovi poput Pune, Nashik ponekad se smatraju alternativama zbog prelijevanja rasta (izvješće Chambers-a navodi kako je zasićenost u Mumbaiju preusmjerila pažnju na druge gradove) practiceguides.chambers.com. Ipak, unutar MMR-a postoje planovi za razvoj satelitskih gradova u okrugu Raigad i poticanje rasta ondje, djelomično radi smanjenja gužve u Mumbaiju. Uspjeh takvih planova odredit će hoće li potpuno novi koridori (poput Pen-Alibaug ili Uran-Sanpada) zaživjeti. Za sada, realni koridori rasta ostaju oni vezani uz konkretne projekte, bilo dovršene ili u tijeku.
Ključni savjet stručnjaka: Idite tamo gdje dolazi infrastruktura. Kako je jedan konzultant za nekretnine rekao, „slijedite metro kartu i planove autocesta kako biste pronašli sljedeće vruće točke nekretnina.” Tu logiku već vidimo na djelu: već je vidljiv interes za Dahisar (zbog metroa, novih poveznih cesta), Wadala (metro + trans-harbour), Kharghar/Ulwe (metro + zračna luka) i Kalyan-Dombivli (metro + željezničke nadogradnje) ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Svi ovi koridori se ističu kao područja visokog rasta. Naravno, ulagači moraju biti oprezni – problemi poput izvlaštenja zemljišta ili dozvola mogu odgoditi projekte i povrat ulaganja. No, s kroničnim nedostatkom stanova i ekonomskom gravitacijom Mumbaija, područja s poboljšanom prometnom povezanošću gotovo neizbježno poskupljuju nakon što tržište prepozna prednosti. Za krajnje korisnike, ovi koridori rasta predstavljaju priliku za ranu kupnju u području koje će kroz 5-7 godina biti daleko pristupačnije i ugodnije za život. Ukratko, budući rast Mumbaija bit će raspršeniji i vođen infrastrukturom: sljedeće desetljeće vjerojatno donosi višecentričnu metro regiju gdje se poslovi i stanovanje šire po novim čvorištima, a ta su čvorišta sada glavne točke za praćenje (i ulaganje).
Izazovi i rizici na tržištu nekretnina u Mumbaiju
Iako je priča o nekretninama u Mumbaiju uglavnom optimistična, tržište se suočava s nekoliko izazova i rizika koji bi mogli omesti rast ili povećati neizvjesnost. Važno je da dionici budu svjesni ovih čimbenika rizika:
- Regulatorna uska grla i kašnjenja u odobravanju: Razvoj nekretnina u Mumbaiju uključuje snalaženje u složenoj mreži odobrenja od strane BMC-a, odjela za urbani razvoj, okolišnih vlasti itd. Povijesno gledano, dobivanje svih dozvola (obavijest o odbijanju, potvrda o početku gradnje, razni NOC-i) moglo je potrajati 12-24 mjeseca ili više, što povećava troškove i rokove projekata. Unatoč pokušajima pojednostavljenja, birokratska kašnjenja i dalje postoje, osobito za velike ili sporne projekte. Bilo koje proizvoljne radnje ili kašnjenja od strane vlasti mogu se pravno osporiti practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, no i to samo po sebi povećava troškove i vrijeme. Vlada je propisala rokove za odobravanje planova, ali provedba je slaba i često investitori završe čekajući ili koristeći klauzule o “pretpostavljenom odobrenju” koje nose rizik practiceguides.chambers.com. Ovo je rizik jer može odvratiti ulaganja i usporiti tempo dodavanja novih nekretnina na tržište. Jedinstveno mjesto za izdavanje dozvola još uvijek nije stvarnost; dok se to ne ostvari, ovo ostaje strukturni izazov. Regulatorna neizvjesnost – poput naglih promjena u građevinskim pravilima ili naknadama za dozvole – također stvara rizik. Na primjer, ako vlada previše poveća razvojne naknade (kao što je bilo predloženo za dodatni FSI prema DP 2034), projekti mogu postati neisplativi usred gradnje indianexpress.com. Industrija mora kontinuirano lobirati kako bi osigurala stabilno političko okruženje.
- Nedostatak zemljišta i zasićenost: Mumbai je otok-grad sa vrlo malo dostupnog zemljišta. Izgradivo zemljište izuzetno je rijetko i skupo, posebno u središnjem dijelu grada i predgrađima. Prepoznavanje zasićenosti u jezgri Mumbaija jedan je od razloga zašto DP 2034 pokušava otvoriti nova područja practiceguides.chambers.com. No, oslobađanje zemljišta (poput solana) često nailazi na ekološke ili pravne izazove. Nadalje, okupljanje većih, povezanih parcela zemljišta za mega razvoj u gradu izuzetno je teško. Većina preostalog rasta mora doći iz preuređenja starih objekata, što je spor, pregovarački proces s postojećim stanarima. U Mumbaiju na obnovu čeka na desetke tisuća zgrada s odobrenom naknadom i starih zgrada društava. Međutim, takvi projekti često zapnu zbog sporova među stanarima, slabog interesa investitora (ako su ekonomski uvjeti projekta loši) ili regulatornih prepreka. Rehabilitacija slamova još je jedan način oslobađanja zemljišta, ali projekti poput Dharavija stagniraju desetljećima zbog složenosti. Spori tempo preuređenja znači da čak i ako Mumbai teoretski može obnoviti sam sebe s višim FSI-jem (smještajući više stanova na isto zemljište), u praksi to možda neće ići dovoljno brzo. Ovaj problem zemljišta i zasićenosti znači da cijene nekretnina ostaju visoke – velika potražnja juri ograničenu, odmah dostupnu ponudu. Također znači da bi prevelika koncentracija razvoja bez infrastrukture mogla pogoršati kvalitetu života (gužve, opterećenje komunalija), što dugoročno može naštetiti atraktivnosti grada.
- Pristupačnost i odljev srednje klase: Mumbai se dosljedno svrstava među najmanje pristupačna tržišta nekretnina na svijetu kada se usporede srednji prihod i srednja cijena kuće. Mnoge srednjoklasne obitelji jednostavno si ne mogu priuštiti kupnju čak ni 1BHK u gradu. Oni ili ostaju u najmu ili se sele u udaljena predgrađa (ili potpuno izvan MMR-a). Ovo je socio-ekonomski rizik jer može dovesti do odljeva talenata ili situacije u kojoj samo bogati mogu biti vlasnici stanova u gradu. Iako se tijekom 2020.–21. dogodilo kratkotrajno poboljšanje pristupačnosti (zbog niskih kamatnih stopa i stabilnih cijena), rast cijena od 2022. do 2024. i povećanje kamatnih stopa do 2023. poništili su te dobitke jll.com jll.com. JLL je naveo da je do 2023. pristupačnost pala u odnosu na vrhunac iz 2021. u svim gradovima, zbog toga što je rast cijena nadmašio rast prihoda jll.com. Ako cijene nastave rasti bez odgovarajućeg rasta prihoda ili olakšica na kamate, vlasništvo nad nekretninama ostat će izvan dosega za velik dio stanovništva Mumbaija. To bi dugoročno moglo smanjiti potražnju i natjerati developere da se usmjere na manje stanove ili projekte na periferiji. Vladin poticaj za poticanje pristupačnih stanova trebao bi to riješiti, ali u stvarnosti, kako smo spomenuli, ponuda pristupačnih stanova je nedostatna. Bez intervencije politike (poput ponovnog uvođenja subvencija za kamate ili drugih poticaja), segment masovnog stanovanja mogao bi stagnirati, što je rizik jer predstavlja velik dio temeljne potražnje. Visoki mjesečni anuiteti (EMI) također povećavaju rizik od neplaćanja kredita ako se ekonomski uvjeti pogoršaju.
- Gospodarski rizici i rizici kamatnih stopa: Tržište nekretnina osjetljivo je na makroekonomske čimbenike. Visoke kamatne stope u 2022.–2023. (s kamatama na stambene kredite oko 8,5%) utjecale su na raspoloženje kupaca – zabilježili smo pad prodaje od 12–20% na godišnjoj razini početkom 2025. dijelom zbog toga indiatoday.in. Ako inflacija ili drugi čimbenici ponovno prisile na povećanje kamatnih stopa (umjesto očekivanih smanjenja), to bi moglo usporiti oporavak potražnje. Nadalje, tržište u Mumbaiju oslanja se na zdravo gospodarstvo – kao financijsko i uslužno središte, bilo kakva globalna recesija ili usporavanje lokalnog gospodarstva može utjecati na zaposlenost u ključnim sektorima (financije, IT, zabava), što potom utječe na potražnju za nekretninama. Izvješće India Today-a navodi kako su geopolitičke napetosti (rat u Ukrajini, sukob u Izraelu) nakratko navele kupce da zauzmu stav čekanja u drugom tromjesečju 2025. indiatoday.in. To pokazuje da vanjski čimbenici mogu brzo utjecati na raspoloženje. Također, tečajne fluktuacije mogu utjecati na NRI investicijske tokove – slabija rupija može učiniti nekretnine jeftinijima za NRI-je, ali ako indijski rast posustane, mogli bi se suzdržati od ulaganja. Nekretnine su ciklička imovina; nakon velikog uzlaznog ciklusa 2020.–2022. postoji rizik od silaznog ciklusa ako se gospodarski uvjeti pogoršaju. Ipak, konsenzus je da će indijsko gospodarstvo ostati među boljima globalno, što bi trebalo ublažiti rizik za Mumbai – ali svakako se treba pratiti situacija.
- Zaostajanje infrastrukture i urbani izazovi: Iako smo pohvalili infrastrukturne projekte, postoji i rizik da infrastruktura ne prati razvoj. Ako se tisuće novih stambenih jedinica izgrade, primjerice, u dalekim predgrađima, ali se izgradnja metroa odgodi za pet godina, ti će stanovnici biti suočeni s dugim putovanjima na posao, a investitori možda neće vidjeti očekivane prinose. Mnogi infrastrukturni projekti u Mumbaiju doživjeli su kašnjenja ili prekoračenja troškova (npr. slučaj Metro Linije 3 zbog problema s spremištem za vagone). Dakle, rizik odgode je stvaran. Dodatno, Mumbai se suočava s trajnim urbanim izazovima – poplavama tijekom monsuna, prometnim gužvama, pretrpanim javnim prijevozom, zagađenjem itd. Ako se ti problemi ne budu učinkovito rješavali, mogu umanjiti kvalitetu života i posredno privlačnost gradske nekretninske scene. Primjerice, godišnje poplave u pojedinim niskim stambenim dijelovima mogu te mikrolokacije učiniti manje poželjnima (pa čak i neosigurljivima u ekstremnim slučajevima). Grad ulaže u odvodnju i mjere prilagodbe klimatskim promjenama, ali klimatski rizik ostaje dugorošna prijetnja (podizanje razine mora, intenzivnije oborine).
- Financijsko zdravlje developera i konsolidacija: Posljednjih nekoliko godina svjedočili smo padu nekih velikih developera (zbog problema s dugom) i konsolidaciji u industriji. Sada novi projekti dominira nekoliko velikih, dobro kapitaliziranih developera. To je dobro za potrošače u smislu pouzdanosti, ali također znači da ako bilo koji od njih zapadne u probleme, velik dio ponude mogao bi biti pogođen. Manji developeri koji posluju na rubnim tržištima i dalje mogu imati problema s financiranjem – banke uglavnom posuđuju etabliranim igračima, dok su manji prisiljeni pribjegavati skupim NBFC zajmovima ili predprodajama. Ako prodaja uspori, oni s slabijim financijama mogli bi zaustaviti projekte. RERA pomaže jer omogućuje kupcima da poduzmu mjere ili vlastima da interveniraju, no pravni proces može biti dugotrajan. Dakle, specifičan rizik projekta ostaje: kupci moraju pažljivo birati developere. Tržište je zdravije nego prije, ali nije imuno na poteškoće s likvidnošću – npr. ako kamatne stope ostanu visoke, developeri bi mogli imati problema s refinanciranjem kredita, iako su mnogi posljednjih godina smanjili zaduženost.
- Ovisnost tržišta o luksuznom segmentu: Kao što je ranije spomenuto, veliki dio nedavnog rasta predvodio je luksuzni segment. Knight Frank i drugi upozoravaju da je “velika ovisnost tržišta o rastu luksuznog segmenta” ranjivost globalpropertyguide.com. Potražnja za luksuzom može biti hirovita – ovisi o apetitu bogatih pojedinaca za ulaganja, koji se može mijenjati zajedno s uspjehom burze ili politikom (npr. viši porezi na druge nekretnine mogli bi odvratiti neke investitore). Ako luksuzni segment u nekom trenutku uspori (primjerice, zbog dodatnog poreza na kupnju vrijednih nekretnina, ili jednostavno zbog prezasićenosti luksuznom ponudom), a nema snažnog srednjeg segmenta koji bi preuzeo vodstvo, ukupni rast tržišta mogao bi zastati. Uravnotežena potražnja kroz sve segmente je zdravija. Trenutačno je potražnja srednjeg segmenta donekle slaba, što je rizik ako luksuz posustane.
- Pravni i vlasnički rizici: Mumbai ima dugu povijest, a s njom dolaze i komplicirani vlasnički odnosi nad zemljištem i pravni sporovi. Nije neuobičajeno da se projekti nađu u sudskim procesima – bilo da je riječ o ekološkoj javnoj tužbi koja zaustavlja gradnju (npr. aktivisti su na kratko blokirali gradnju obalne ceste ili su se vodili sudski sporovi oko sječe mangrova za zračnu luku Navi Mumbai), ili sporovima oko vlasništva (neki sudski slučajevi oko zemljišta tvornica vukli su se godinama). Čak i nakon izgradnje, kupci se povremeno suočavaju s problemima poput sukoba u stambenim zadrugama i slično. Iako je sada dostupno osiguranje vlasničkog lista (teoretski obvezno za RERA projekte), primjena je minimalna. Kupci i investitori trebaju biti svjesni ove pravne zbrke – dubinska analiza je ključna jer sudsko zaustavljanje projekta može dugoročno blokirati kapital. Primjerice, ako netko uloži u projekt obnove a neki stanari pokrenu sudski spor, radovi mogu stati. Ovi pravni rizici, iako vezani za pojedinačne slučajeve, doprinose ukupnom riziku investiranja/gradnje u Mumbaiju.
- Troškovi izgradnje i kvaliteta: Troškovi izgradnje su porasli (inflacija čelika, cementa). Mnogi su developeri pogođeni inflacijom cijena sirovina 2022. godine, što je smanjilo profitne marže. Ako troškovi ostanu visoki, ili će cijene rasti (što utječe na priuštivost) ili će dobiti developera pasti (što ugrožava održivost projekata). Također, brza izgradnja kako bi se ispoštovali RERA rokovi ne smije kompromitirati kvalitetu – u prošlosti je žurba s gradnjom dovodila do curenja, grešaka (zbog jakih kiša u Mumbaiju, kvaliteta je neupitna). Svaki slučaj loše izgradnje (urušavanje zgrada itd., što se događalo s ilegalnim ili jako starim građevinama) narušava imidž tržišta. Vlasti su sve strože po pitanju kvalitete i sigurnosti (primjerice, BMC sada provodi revizije strukturne sigurnosti zgrada, posebno nakon požara u zgradi Nirav Modi itd.), ali to i dalje predstavlja rizično područje.
Zaključno, iako tržište nekretnina u Mumbaiju ima snažne temelje, ovi izazovi zahtijevaju kontinuirano upravljanje. Vlada i industrija svjesni su mnogih izazova – npr. zasićenje se rješava poticanjem razvoja novih gradova practiceguides.chambers.com, priuštivost kroz sheme i odredbe DP 2034 homesfy.in i regulatorna kašnjenja kroz digitalizaciju procesa. Međutim, neočekivane prepreke uvijek se mogu pojaviti (pandemija je bila nedavni primjer koja je nakratko zaustavila izgradnju i prodaju). Sudionici na tržištu moraju stoga usvojiti oprezni optimizam: planirati zalihe za moguće kašnjenja, biti financijski razboriti i diverzificirati rizik. Mumbai je pokazao otpornost – čak i nakon padova na tržištu, zbog velike potražnje tržište se naposljetku oporavi. No, snalaženje kroz kratkoročne poteškoće ključno je za ostvarenje dugoročnih dobitaka u ovoj dinamičnoj metropoli.
Izvori:
- Knight Frank India – Indijsko tržište nekretnina: tržište uredskih i stambenih prostora Q1 2025 knightfrank.com cxotoday.com cxotoday.com (tržišni trendovi, potražnja za uredima, podaci o prodaji stambenih nekretnina)
- Anarock Research – medijsko praćenje u NDTV Profit i India Today ndtvprofit.com indiatoday.in indiatoday.in (prodaja stanova, cjenovni i trendovi zaliha u H1/Q2 2025)
- Hindustan Times & India Today – izvještaji o prinosima od najma i povratu na tržištu hindustantimes.com indiatoday.in (poboljšanja prinosa od najma, ukupni indeks povrata)
- NDTV – Hoće li velika infrastrukturna ulaganja potaknuti prodaju malih stanova? (travanj 2025.) ndtvprofit.com ndtvprofit.com i registracije nekretnina u Mumbaiju H1 2025 ndtvprofit.com ndtvprofit.com (utjecaj infrastrukture na stanovanje, struktura i vrijednosti prodaje)
- Global Property Guide – Analiza indijskog stanbenog tržišta 2025 (ožujak 2025.) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (cjenovni trendovi, projekcije stručnjaka, kontekst DP2034)
- India Today (lipanj 2025.) – Prodaja stanova pala za 20% u 2. kvartalu 2025. indiatoday.in indiatoday.in (neravnoteža ponude i sentiment)
- Hindustan Times (listopad 2024.) – Nariman Point najamnine rastu, nadmašujući BKC hindustantimes.com hindustantimes.com (trendi najma poslovnih prostora, oporavak potaknut infrastrukturom)
- JLL India – Indeks pristupačnosti kupnje nekretnina (studeni 2024.) jll.com jll.com (pregled pristupačnosti, prognoza prodaje)
- Homesfy.in – Sažetak Mumbai DP 2034 homesfy.in homesfy.in (ključne značajke DP 2034: otpuštanje zemljišta, izmjene FSI-a, ciljevi stambene izgradnje)
- Chambers and Partners – Nekretnine 2025: Indija practiceguides.chambers.com (industrijska perspektiva o zasićenosti tržišta i razvojnim trendovima)
- CREDAI-MCHI i više izvještaja u medijima o promjenama politike (porez na promet nekretnina, RERA itd.) ndtvprofit.com indianexpress.com.
