Nehnuteľnosti v Nashville 2025: Horúce trendy, najžiadanejšie štvrte a 5-ročná predpoveď trhu

25 augusta, 2025
Nashville Real Estate 2025: Red‑Hot Trends, Neighborhood Hotspots & 5‑Year Market Forecast

Nashvillský trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 zostáva dynamický a poháňaný rastom, podporovaný stabilným prisťahovalectvom, odolnou ekonomikou a prebiehajúcim rozvojom. Hoci ošiaľ rokov 2021–2022 utíchol, ceny domov naďalej mierne rastú, dopyt kupujúcich pretrváva a ponuka sa rozširuje z historických miním. Komerčné nehnuteľnosti sú príbehom dvoch svetov – prudko rastúce maloobchodné/priemyselné sektory verzus slabší trh s kanceláriami – keďže rýchly rast populácie a pracovných miest v meste podporuje väčšinu typov nehnuteľností. V tejto správe rozoberáme kľúčové trendy v rezidenčných, komerčných a nájomných trhoch; poukazujeme na horúce štvrte a pripravované projekty; hodnotíme zmeny v politike; skúmame demografické faktory; a predstavujeme 3–5 ročnú prognózu pre trh s nehnuteľnosťami v Nashville.

Trendy v rezidenčných nehnuteľnostiach v roku 2025

Predaj a ceny domov: Po krátkom ochladení v roku 2023 sa rezidenčný trh v Nashville v roku 2025 stabilizuje do zdravšej rovnováhy. Predaj domov mierne vzrástol – v júni 2025 bolo zaznamenaných 3 185 uzavretých obchodov, čo je asi 5% nárast oproti júnu 2024 notyourordinaryagent.com. Pretrvávajúce prisťahovalectvo a tvorba pracovných miest udržiavajú dopyt, aj keď vyššie hypotekárne sadzby zmiernili ošiaľ predchádzajúcich rokov. Mediánová cena domov naďalej zaznamenáva mierny rast. K polovici roka 2025 je mediánová cena samostatne stojaceho domu okolo 528 000 USD, čo je medziročný nárast približne 4,6 % notyourordinaryagent.com. To je ďaleko od dvojciferných ročných skokov počas pandémie, ale naznačuje to stabilné zhodnocovanie namiesto prepadu. (Pre porovnanie, ceny bytov mierne klesli, medziročne o ~1,4 % na približne 340 000 USD notyourordinaryagent.com, keďže tento segment čelí zvýšenej ponuke a náročnejším kupujúcim.)

Dopyt kupujúcich a rovnováha na trhu: Trh s nehnuteľnosťami v Nashville sa v roku 2025 v podstate presunul do „zóny Zlatovlásky“ relatívnej rovnováhy. Súboje o ponuky sa upokojili, čo dáva kupujúcim viac priestoru, no dobre ocenené domy sa stále predávajú. Index trhovej aktivity sa pohybuje okolo nízkych 30 (na stupnici do 100), čo naznačuje miernu výhodu pre predávajúcich – nejde ani o prudký trh predávajúcich, ani o skutočný trh kupujúcich nestinginnashville.com nestinginnashville.com. Predaj domov trvá dlhšie ako v období ošiaľu: priemerný počet dní na trhu sa natiahol na ~105 dní (medián ~67 dní) nestinginnashville.com, čo je dramatická zmena oproti 15–20 dňovým predajom v roku 2021. V skutočnosti asi 42 % ponúk prejde znížením ceny pred predajom nestinginnashville.com, čo zdôrazňuje, že realistické stanovenie ceny je teraz kľúčové. Kupujúci opäť získali určitú vyjednávaciu silu a môžu si dopriať čas na inšpekcie a financovanie bez zhonu nestinginnashville.com. Predávajúci si medzitým musia upraviť očakávania – časy, keď si mohli určiť akúkoľvek cenu a dostať ju, sú preč; kľúčom je strategické stanovenie ceny a dobrá príprava nehnuteľnosti nestinginnashville.com.

Inventár a nová výstavba: Po rokoch vážneho nedostatku bývania sa inventár konečne zvyšuje. V júni 2025 bolo v oblasti Greater Nashville na trhu približne 14 416 nehnuteľností, čo je nárast o 28 % oproti predchádzajúcemu roku notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. Počet domov na predaj, hoci stále nie je vysoký, je výrazne vyšší ako počas sucha v rokoch 2021–2022. Tento rast je výsledkom kombinácie nových developerských projektov a opätovných predajov. Stavebníci zvýšili produkciu v rokoch 2022–2024 a tieto jednotky sa teraz dostávajú na trh; zároveň viac majiteľov domov ponúka svoje nehnuteľnosti na predaj, keďže extrémne výhodný trh pre predávajúcich sa normalizoval. S väčšou ponukou majú kupujúci viac možností – čo vedie k dlhšiemu času predaja a miernejšiemu rastu cien. Pozoruhodné je, že nárast inventára v Nashville je najsilnejší pri rodinných domoch a bytoch (každý približne o 30–36 % medziročne) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com, zatiaľ čo ponuka pozemkov rástla pomalšie. Napriek nárastu inventára miestne plánovacie štúdie varujú pred nedostatkom bývania v budúcnosti: Nashville bude v nasledujúcom desaťročí potrebovať odhadom 90 000–120 000 nových domov, no pri súčasných trendoch sa postaví len približne 70 000 wsmv.com. To podnietilo prijatie politických opatrení (diskutovaných neskôr) na podporu výstavby ďalšieho bývania. Zvýšený inventár zatiaľ znamená, že trh v Nashville sa posúva smerom k neutrálnym podmienkam – čo je vítaná zmena oproti nedávnej prehriatej minulosti, no stále je tu dostatočný dopyt na to, aby ceny mierne rástli.

Trendy v komerčných nehnuteľnostiach (kancelárie, maloobchod a priemysel)

Komerčné nehnuteľnosti v Nashville vykazujú v roku 2025 zmiešaný obraz. Maloobchodné a priemyselné nehnuteľnosti prosperujú vďaka rastu populácie a rozširovaniu podnikania, zatiaľ čo kancelársky trh zostáva utlmený kvôli vyššej neobsadenosti a opatrnému dopytu firiem po pandémii. Nižšie rozoberáme každý segment:

Kancelársky trh

Obsadenosť a nájomné: Kancelársky sektor v Nashville prechádza v roku 2025 obdobím prispôsobenia po COVID-e. Miera neobsadenosti kancelárií v metropole bola k marcu 2025 na úrovni približne 18,4 % commercialsearch.com – čo je zvýšené v porovnaní s historickými hodnotami Nashvillu, no stále pod celonárodným priemerom 19,9 % commercialsearch.com. Inými slovami, takmer každý piaty kancelársky priestor je prázdny, čo odráža jednak príchod novej ponuky na trh, ako aj optimalizáciu firemných priestorov v ére hybridnej práce. Priemerné požadované nájomné za kancelárske priestory je približne 31,64 USD za štvorcový stopu, čo je mierne pod americkým priemerom (33 USD) a radí Nashville medzi cenovo dostupnejšie kancelárske trhy pre nájomcov commercialsearch.com. Rast nájomného je relatívne stagnujúci; prenajímatelia súťažia o kvalitných nájomcov ústupkami, keďže neobsadenosť zostáva vysoká.

Nová ponuka a výstavba: Je pozoruhodné, že Nashville má jeden z najväčších objemov výstavby kancelárií v pomere k svojej veľkosti. K prvému štvrťroku 2025 bolo vo výstavbe približne 1,5 milióna štvorcových stôp kancelárskych priestorov (≈2,5 % existujúceho inventára), pričom niekoľko veľkých projektov má byť dokončených do konca roka 2025 commercialsearch.com. Ak sa započítajú aj plánované projekty, objem výstavby predstavuje takmer 4,8 % trhu – čo je v absolútnych číslach porovnateľné s Manhattanom commercialsearch.com. Významné projekty ako Nashville Yards (veľký zmiešaný projekt v centre) a plánovaný kampus Oracle (o tom viac neskôr) udržiavajú stavebníkov zaneprázdnených. Na druhej strane je tu tlak zo strany ponuky: nové kancelárie prichádzajú na trh, ktorý ešte stále absorbuje voľné priestory, čo pravdepodobne udrží neobsadenosť v najbližšom období v stredných až vyšších tínedžerských hodnotách. Predaje kancelárskych investícií sa tiež výrazne spomalili v dôsledku rastúcich úrokových sadzieb – v celom prvom štvrťroku 2025 sa predali len dve kancelárske nehnuteľnosti, pričom objem predaja medziročne klesol o približne 63 % commercialsearch.com commercialsearch.com. V priemere sa kancelárske budovy v Nashville predávali začiatkom roka 2025 za približne 130 USD za štvorcovú stopu, čo je podľa národných štandardov relatívne výhodná cena commercialsearch.com.

Výhľad: Oživenie kancelárskeho sektora je utlmené. Rast pracovných miest v Nashville a presuny spoločností (AllianceBernstein, centrum Amazonu atď.) poskytujú podporu, no môže trvať niekoľko rokov, kým sa zaplnia všetky nové a prázdne priestory. Jeden pozitívny trend – nárast konverzií kancelárií na bývanie. Takmer 21 starších kancelárskych budov (spolu približne 1,7 milióna štvorcových stôp) bolo identifikovaných ako hlavní kandidáti na adaptívne využitie commercialsearch.com commercialsearch.com, čo dáva developerom príležitosť premeniť nevyužité kancelárie na byty alebo kondomíniá, čím sa zmierni prebytok kancelárií a zároveň pribudne bývanie. Zhrnuté, očakávajte, že kancelársky trh v Nashville bude naďalej priaznivý pre nájomcov v krátkodobom horizonte, pričom miera neobsadenosti sa bude postupne znižovať ku koncu desaťročia, ako sa ekonomika rozšíri do nových priestorov.

Trh s maloobchodom

Neobsadenosť a nájomné: Maloobchodné nehnuteľnosti v Nashville sú jedny z najžiadanejších v krajine. Vďaka explozívnemu rastu populácie a silnej spotrebiteľskej spotrebe sa neobsadenosť maloobchodných priestorov v metropole pohybuje okolo 3,2–3,3 % matthews.com matthews.commimoriadne nízko. V skutočnosti sa neobsadenosť maloobchodných priestorov drží pod 3,5 % už od začiatku roku 2022 matthews.com, čo naznačuje prakticky plnú obsadenosť v mnohých nákupných centrách. Niektoré prímestské subtrhy sú ešte napätejšie: niektoré oblasti vstúpili do roku 2025 s neobsadenosťou pod 1 %, najmä Mt. Juliet–Lebanon a časti okresov Dickson a Robertson marcusmillichap.com. Tento akútny nedostatok obchodných priestorov výrazne zvýšil nájomné. Priemerné požadované nájomné za maloobchodné priestory v Nashville dosiahlo 29,32 USD za štvorcový stopu v 2. štvrťroku 2025, čo je medziročne nárast približne o 4,8 % matthews.com. Kumulatívne vzrástlo nájomné za maloobchodné priestory od roku 2020 o viac ako 33 % matthews.com – čo svedčí o vysokej dopytovanosti priestorov, ako aj o vyššej kvalite novej výstavby, ktorá zvyšuje cenový strop. Prenajímatelia majú cenovú silu vzhľadom na nedostatok možností pre maloobchodníkov; dokonca aj veľké voľné priestory po národných zatvoreniach sú rýchlo obsadzované novými nájomcami za vyššie nájomné matthews.com.

Hnacie sily dopytu: Spotrebiteľský dopyt v Music City prudko rastie, poháňaný rastom pracovných miest, zvyšujúcim sa turizmom a prílevom nových obyvateľov. Populácia metropolitnej oblasti Nashvillu vzrástla od roku 2020 do 2024 o 7,7 % (pribudlo približne 160 000 ľudí, čo je výrazne nad priemerom USA, ktorý je 3,1 %) matthews.com, a rozvoj maloobchodu jednoducho nestíha držať krok – preto je trh taký napätý. Nakupujúci sa po pandémii nadšene vrátili a Nashville si upevňuje pozíciu regionálneho maloobchodného centra. Maloobchod v centre mesta tiež prosperuje, pričom nájomné na hlavných koridoroch (Broadway, Gulch atď.) dosahuje rekordné výšky – napríklad požadované nájomné v centre dosiahlo v roku 2024 približne 25 $/sf NNN, čo je nárast o 33 % od roku 2020 globest.com. V prímestských uzloch sa nové maloobchodné centrá rýchlo predprenajímajú. Zvlášť v okrajových komunitách s veľkým rastom bývania vzrástlo nájomné v maloobchode o 10 $/sf za rok (ako sa to stalo v Mt. Juliet a Dickson County) marcusmillichap.com, čo odráža intenzívny dopyt po obchodoch a reštauráciách pre rastúci počet domácností.

Výstavba a výhľad: Developeri boli opatrní pri pridávaní maloobchodných priestorov, čo predlžuje trh priaznivý pre prenajímateľov. V druhom štvrťroku 2025 bolo dodaných len približne 113 000 štvorcových stôp nových maloobchodných priestorov a za posledný rok asi 600 000 štvorcových stôp – čo je pod historickým priemerom matthews.com matthews.com. Približne 708 000 štvorcových stôp je vo výstavbe v rámci celej metropolitnej oblasti matthews.com matthews.com (len asi 0,6 % zásob), pričom veľká časť z toho je už predprenajatá, takže to výrazne neovplyvní mieru neobsadenosti. Preto, ak nenastane pokles spotrebiteľských výdavkov, maloobchodný sektor v Nashville by mal zostať veľmi napätý. Očakávajte, že nízka neobsadenosť bude pretrvávať a nájomné bude naďalej rásť zdravým tempom (možno v rozmedzí 4–5 % ročne) vzhľadom na obmedzené nové priestory. Pre investorov boli maloobchodné nehnuteľnosti atraktívne: ročný objem investícií do maloobchodu dosiahol za posledný rok 1,0 miliardy dolárov – najviac za posledné dva roky – s výnosmi v rozmedzí nízkych 6 % uprostred silnej konkurencie o aktíva matthews.com matthews.com. Celkovo, maloobchod v Nashville je momentálne snom prenajímateľa – vysoký dopyt, nízka neobsadenosť a silný rast nájomného, čo z neho robí jeden z najrobustnejších maloobchodných realitných trhov v krajine.

Priemyselný trh

Ponuka a neobsadenosť: Priemyselné nehnuteľnosti v Nashville (sklady, distribučné centrá, výrobné priestory) sú na rýchlej rastovej trajektórii. Developeri v posledných rokoch pridali obrovské množstvo štvorcových stôp, aby využili boom v logistike. Len v roku 2023 sa otvorilo viac ako 10 miliónov štvorcových stôp nových priemyselných priestorov lumicre.com, a k druhému štvrťroku 2025 je ďalších 8 miliónov štvorcových stôp vo výstavbe v rámci metropolitnej oblasti matthews.com matthews.com. Táto vlna výstavby, silno sústredená v subtrhoch Wilson County a juhovýchodný Nashville (ktoré predstavujú 80 % nových priestorov od roku 2020) matthews.com, krátkodobo zvýšila mieru neobsadenosti. Celková miera neobsadenosti priemyselných priestorov je okolo 6,0 % v polovici roka 2025 matthews.com, čo je o niečo viac ako extrémne nízka úroveň ~4 % spred niekoľkých rokov lumicre.com. V prvom štvrťroku 2025 bola hlásená neobsadenosť na úrovni ~6,2 %, čo je nárast o ~90 bázických bodov medziročne savills.us. V podstate niektoré nové sklady sú ešte vo fáze prenajímania, čo spôsobuje dočasné zvýšenie dostupnosti. Miera dostupnosti (ktorá zahŕňa aj priestory na podnájom a nové dodávky) bola približne 8,9 % v druhom štvrťroku matthews.com, čo odráža špekulatívne projekty prichádzajúce na trh. Základný dopyt však zostáva silný – v niektorých štvrťrokoch stále dochádza k čistému pozitívnemu pohlcovaniu. Napríklad v Q1 2025 Nashville zaznamenal +216 000 štvorcových stôp priemyselného pohlcovania (o 48 % viac ako v Q1 2024) colliers.com, hoci v Q2 došlo k poklesu do negatívneho pohlcovania, keď sa na trh dostali veľké projekty matthews.com.

Nájmy: Priemyselné nájmy v Nashville vystrelili na rekordné úrovne. Metropola sa teraz môže pochváliť jednou z najvyšších úrovní priemyselných nájmov na juhovýchode USA, v priemere okolo 12,00 USD za štvorcový stopu matthews.com. Tento priemer zahŕňa rôzne typy: veľké skladové haly (nad 100 000 sf) sa prenajímajú okolo 10,50 USD/sf, zatiaľ čo menšie moderné priestory pod 100 000 sf (najžiadanejšie) môžu dosiahnuť až 14 USD/sf matthews.com. Napriek prílevu novej ponuky nájmy medziročne vzrástli o približne 5,9 % k 2. štvrťroku 2025 matthews.com matthews.com. V posledných rokoch priemyselné nájmy prudko rástli – požadované ceny v 2. štvrťroku boli podľa niektorých maklérskych správ približne o 10 % vyššie ako pred rokom a o približne 35–40 % vyššie od roku 2018 (čo sa odráža aj v tom, že cena za SF priemyselných nehnuteľností sa zdvojnásobila od roku 2018 pri predajoch) matthews.com. Hlavným dôvodom je silný dopyt zo strany e-commerce, logistiky (centrálna poloha Nashvillu je ideálna na distribúciu) a výrobných nájomcov (vrátane dodávateľov pre automobilový priemysel a nové technologické montážne prevádzky). Keďže obsadenosť zostáva relatívne vysoká a väčšina nových priestorov je predprenajatá alebo rýchlo obsadená, rast nájmov na priemyselnom trhu v Nashville naďalej prekonáva celonárodný priemer matthews.com.

Výhľad: Výhľad pre priemyselný sektor je väčšinou pozitívny, hoci môžeme zaznamenať mierne ochladenie, keďže stavebný pipeline dosahuje vrchol. Nashville rast populácie a pracovných miest priťahuje používateľov skladov a ľahkých výrobcov stabilným tempom. Veľkí hráči ako Amazon (so svojím Operations Center tu) a početné 3PL spoločnosti sa v regióne rozšírili. Vzhľadom na 8 miliónov štvorcových stôp vo výstavbe sa môže miera neobsadenosti ešte trochu zvýšiť (do rozmedzia 6–7 %) v nasledujúcich 1–2 rokoch, ale dôležité je, že viac ako 65–70 % nových priestorov je predprenajatých matthews.com matthews.com alebo stavaných na mieru, čo obmedzuje riziko nadbytku. Keď sa tieto projekty zaplnia, absorpcia dobehne. Projekcie dokonca ukazujú, že miera neobsadenosti opäť klesne a stabilizuje sa v rozmedzí stredných 4 % do rokov 2026–27, keď dopyt dobehne ponuku lumicre.com. Očakáva sa, že nájomné bude naďalej rásť, hoci miernejším tempom (možno ročný rast v stredných jednociferných percentách) vzhľadom na vysoký základ. Priemyselné investície zostávajú horúcou témou: Nashville zaznamenal 1,2 miliardy dolárov v predaji priemyselných nehnuteľností za posledný rok matthews.com, a kapitalizačné sadzby sa znížili, keďže inštitucionálni investori prichádzajú vo veľkom. Zhrnutie – priemyselný trh v Nashville sa rýchlo rozširuje, ale zostáva fundamentálne silný, podporený strategickou polohou a ekonomickým rastom, ktorý by mal zabezpečiť, že nové sklady nezostanú dlho prázdne.

Analýza trhu s prenájmom (viacbytové bývanie)

Nashvillský trh s prenájmom bytov v roku 2025 je na bode zlomu, prechádza z obdobia silného rastu ponuky do fázy vyvažovania a sprísňovania. Tu je rozbor:

Uvoľňovanie nárastu ponuky: Developeri dodali rekordný počet nových bytových jednotiek v Nashville v rokoch 2021–2023, čo v krátkodobom horizonte zvýšilo mieru neobsadenosti a zmiernilo rast nájomného. V roku 2024 sa miera neobsadenosti bytov zvýšila do rozmedzia 8–9 %, keď na trh prišli tisíce nových jednotiek. Do polovice roka 2025 však táto vlna vrcholí. Dokončené projekty v roku 2025 zatiaľ predstavujú približne 4 700 jednotiek northmarq.com – stále historicky vysoké číslo, ale menej ako v predchádzajúcich rokoch, keď developeri obmedzujú výstavbu. Mnohí developeri znížili počet začatých projektov, aby sa zamerali na prenajímanie existujúcich projektov northmarq.com. Odhaduje sa, že v roku 2025 bude celkovo dodaných približne 9 000 nových jednotiek, čo je výrazne menej ako nedávne maximá (v roku 2022 to bolo viac ako 10 000 jednotiek) northmarq.com. Tento postupný pokles novej ponuky v kombinácii s pokračujúcim rastom populácie v Nashville uvoľňuje tlak na trh s nájmami.

Neobsadenosť a absorpcia: Existujú jasné náznaky, že miera neobsadenosti dosiahla vrchol a začína klesať. V 2. štvrťroku 2025 Nashville zaznamenalo štvrťročné zlepšenie v miere neobsadenosti – dopyt po prenájme v kľúčových mestských a prímestských subtrhoch prvýkrát po dlhšom čase prekonal nové dodávky northmarq.com. Celková neobsadenosť bytov, ktorá na začiatku roka 2025 presahovala 8 %, smeruje podľa analytikov Northmarq k tomu, že do konca roka klesne pod 8,0 % northmarq.com. Tento trend by mal pokračovať aj naďalej, pričom neobsadenosť bude „smerovať k historickým normám“ do konca roka 2026 northmarq.com (predboomová norma v Nashville bola okolo 5–6 % neobsadenosti). Tento pozitívny posun je spôsobený silnou absorpciou: dopyt po prenájmoch zostáva zdravý, podporený rastom zamestnanosti a tým, že potenciálni kupci domov zostávajú dlhšie v prenájme kvôli vysokým úrokovým sadzbám. Najmä centrum Nashville a vybrané predmestia (napr. oblasť Madison/Rivergate, Mt. Juliet a Sumner County) zaznamenávajú silnú aktivitu pri prenajímaní, čo tieto subtrhy ešte viac sprísňuje northmarq.com.

Trendy v nájomnom bývaní: Nájomné bolo v roku 2023 prakticky stabilné v dôsledku prílivu novej ponuky, no teraz opäť mierne rastie, keď trh absorbuje nové jednotky. V 2. štvrťroku 2025 bol zaznamenaný mierny nárast nájomného spolu s poklesom neobsadenosti northmarq.com. Priemerné efektívne nájomné v oblasti Nashville je momentálne okolo 1 600–1 700 dolárov mesačne za typický dvojizbový byt, v závislosti od zdroja. Prognózy predpovedajú, že do roku 2026 dosiahne priemerné nájomné približne 1 730 dolárov mesačne northmarq.com, čo naznačuje obnovenie stabilného rastu nájomného. To by znamenalo ročné tempo rastu 3–4 %, čo je udržateľnejšie v porovnaní s dvojcifernými nárastmi v roku 2021. Prenajímatelia novších budov triedy A museli v uplynulom roku ponúkať ústupky, aby zaplnili jednotky, no tieto výhody pravdepodobne ubudnú, keď sa podmienky sprísnia koncom roka 2025 a v roku 2026. Dôležité je, že úroveň nájomného v Nashville zostáva dostupná v porovnaní s pobrežnými mestami, čo naďalej priťahuje nových obyvateľov na trh s nájmom.

Hlavné faktory dopytu po nájme: Demografické a pracovné trendy pevne podporujú nájomný sektor v Nashville. Mesto priťahuje mnoho mladých profesionálov, kreatívcov a čerstvých absolventov (veľkú skupinu milenialov a generácie Z), ktorí často najprv bývajú v prenájme, než si kúpia vlastné bývanie. Veľkí zamestnávatelia v zdravotníctve a technológiách naďalej prijímajú nových pracovníkov, ktorí sa často najprv rozhodnú pre nájom. Okrem toho postavenie Nashville ako centra zábavy a univerzít podporuje dopyt po nájme (študenti, cestujúci profesionáli atď.). Do metropolitnej oblasti denne pribúdajú desiatky nových obyvateľov (približne 66 ľudí denne sa prisťahuje) nestinginnashville.com, a nie všetci môžu alebo chcú hneď kupovať nehnuteľnosť, čo znamená stabilný prísun nájomníkov. Objavuje sa aj trend build-to-rent: vznikajú komunity prenajímaných rodinných domov pre tých, ktorí chcú dom so záhradou, ale preferujú nájom. Všetky tieto faktory naznačujú, že trh s nájmom, po zvládnutí stavebného boomu, sa opäť sprísni. Koncom roka 2025 a neskôr môžeme očakávať, že prenajímatelia bytov opäť získajú cenovú silu, neobsadenosť klesne k stredným jednociferným hodnotám a rast nájomného sa mierne zrýchli.

Investície a návratnosť investícií (ROI): Pre investorov do nehnuteľností majú nájomné nehnuteľnosti v Nashville silnú príťažlivosť. Kapitál stále smeruje do segmentu multifunkčných nehnuteľností v Nashville – objem transakcií na začiatku roka 2025 bol podľa počtu obchodov na úrovni roku 2024 a celkový objem v dolároch dokonca medziročne vzrástol takmer o 70 % (vďaka viacerým veľkým inštitucionálnym akvizíciám) northmarq.com. Kupujúci majú obzvlášť záujem o novšie komunity triedy A/B, ktoré tvorili približne 70 % predaných nehnuteľností v roku 2025 northmarq.com. Ceny zostali odolné; mediánová predajná cena pre nehnuteľnosti s viac ako 50 jednotkami bola v 1. polroku 2025 približne 221 000 USD/jednotka, o 1 % vyššie ako v roku 2024 northmarq.com. Kapitalizačné sadzby sa v polovici roka 2025 opäť začali znižovať v dôsledku zlepšenej prognózy nájomného northmarq.com, čo je signálom návratu dôvery investorov. Celkovo, s očakávaným zlepšením základných ukazovateľov prenájmu (nižšia neobsadenosť, obnovený rast nájomného) a vyhliadkou na pokles úrokových sadzieb koncom roka 2025, je multifunkčný trh v Nashville pripravený na solídny výkon. Investori môžu rozumne očakávať ročné zvýšenie nájomného v rozmedzí 3–5 % v nasledujúcich rokoch a potenciálne zhodnotenie, ak kúpia dobre situované aktíva pred úplným sprísnením trhu.

Investičné príležitosti a projekcie návratnosti investícií

Silná ekonomická trajektória a rast populácie v Nashville naďalej robia z tohto mesta atraktívny trh pre investorov do nehnuteľností v roku 2025. Príležitosti zahŕňajú rezidenčný aj komerčný segment, pričom sa vo všeobecnosti očakávajú priaznivé výnosy v nasledujúcich rokoch:

  • Rezidenčné (investície Flip & Hold): Hodnoty nehnuteľností v Nashville zaznamenali pozoruhodný dlhodobý rast – za posledné desaťročie vzrástli približne o 150 % mcsquaredluxury.com. Aj keď bude budúci rast miernejší, prognózy stále predpovedajú stabilné zhodnocovanie. Modely spoločnosti Zillow predpovedajú približne +3,4 % rast cien nehnuteľností do roku 2025 mattwardhomes.com a niektoré analýzy očakávajú 4–6 % ročné zhodnotenie do roku 2028 mcsquaredluxury.com v metropolitnej oblasti Nashville. To naznačuje, že kúpa a držba nehnuteľnosti v Nashville môže priniesť solídny rast vlastného imania. Investori, ktorí hľadajú príjem z prenájmu, môžu tiež profitovať z konkurenčných výnosov: nájomné v Nashville v pomere k cene často prináša pomer nájomného k hodnote na úrovni alebo nad národným priemerom. Typický prenájom rodinného domu alebo bytu môže dosiahnuť ~8–12 % hrubé ROI z prenájmu (nájom ako % z kúpnej ceny) v závislosti od štvrte rentastic.io – čo je atraktívne pre investorov zameraných na cash-flow. Krátkodobé prenájmy (Airbnb/VRBO) v turisticky vyťažených oblastiach sú obzvlášť výnosné, často generujú nadpriemerné ROI vďaka rozvíjajúcej sa turistickej scéne v Nashville mcsquaredluxury.com. Populárne lokality ako centrum mesta, The Gulch alebo v blízkosti Broadway môžu dosahovať vysoké ceny za noc od ~15+ miliónov ročných návštevníkov (podľa miestnych odhadov cestovného ruchu by toto číslo malo do roku 2025 dosiahnuť 17,5 milióna). Avšak, investori musia zvládnuť miestne predpisy pre STR (ktoré obmedzujú prenájmy nehnuteľností bez trvalého pobytu majiteľa v niektorých zónach).
  • Komerčné investície: Na komerčnej strane maloobchodné a priemyselné nehnuteľnosti ponúkajú silné vyhliadky. Maloobchodné centrá profitujú z nízkej neobsadenosti a rastúcich nájmov – investori za posledný rok naliali do nashvillského maloobchodu viac ako 1 miliardu dolárov matthews.com. Pri výnosoch z kapitálu v rozmedzí stredných 6 % matthews.com a raste nájomného ~5 % ročne môžu maloobchodné aktíva priniesť zdravý celkový výnos (príjem + zhodnotenie). Niektoré prímestské maloobchodné subtrhy sú tak nedostatočne zásobené (neobsadenosť <1 % marcusmillichap.com), že nová výstavba alebo projekty s pridanou hodnotou by mohli zachytiť nadpriemerné skoky v nájmoch (v niektorých predmestiach nájmy skutočne vyskočili o 10 $/sf minulý rok marcusmillichap.com). Priemyselné nehnuteľnosti sú ďalším horúcim artiklom: priemerné výnosy z priemyselných nehnuteľností v Nashville sú v rozmedzí 5,5 %–6,5 % a dopyt investorov je intenzívny, keďže fundamenty tohto sektora patria medzi najlepšie v regióne. Pri raste priemyselných nájmov ~6 %+ ročne a obmedzených možnostiach pozemkov v kľúčových subtrhoch môžu majitelia dobre situovaných skladov očakávať rastúci čistý prevádzkový príjem a hodnotu nehnuteľností. Je pozoruhodné, že predajné ceny priemyselných nehnuteľností za SF sa v Nashville od roku 2018 zdvojnásobili matthews.com – čo odráža rast nájmov aj kompresiu výnosov – a hoci toto tempo sa už nezopakuje, výhľad zostáva optimistický.
  • Kancelárie a špecializované segmenty: Kancelársky sektor je skôr kontrariánskou stávkou. Depresívne hodnoty (priemerná predajná cena ~130 $/sf commercialsearch.com) a vysoká neobsadenosť znamenajú, že investori môžu získať kancelárske budovy za relatívne nízku cenu. Kľúčom je lokalita a repositioning. Investori, ktorí majú chuť na adaptívne zmeny využitia, môžu cieliť na staršie kancelárske budovy v centre na prestavbu na byty alebo zmiešané využitie, pričom využijú snahu mesta o revitalizáciu. Navyše, špecifické segmenty ako zdravotnícke nehnuteľnosti (lekárske kancelárie) zostávajú stabilnou voľbou vzhľadom na silnú prítomnosť zdravotníckeho priemyslu v Nashville. Investície do hotelov sa tiež zotavujú, keďže turistický ruch a kongresová činnosť v Nashville opäť rastú; trh zaznamenal rekordné hotelové tržby v rokoch 2023–24 a pokračujúci rast do roku 2025, čo sa premieta do obnoveného záujmu o rozvoj a akvizície v oblasti hotelierstva.

Spodná línia: Investorov priťahuje Nashville kvôli jeho dlhodobému rastovému príbehu – rôznorodá ekonomika, žiadna štátna daň z príjmu, rastúca populácia a relatívna cenová dostupnosť všetko naznačujú trvalý dopyt. Trh dozrieva, takže 20% ročné nárasty cien nehnuteľností sú pravdepodobne minulosťou, no výmenou za to je väčšia stabilita. Ročné výnosy v horných jednociferných číslach (kombinácia príjmu a zhodnotenia) sú dosiahnuteľné a realistické. Ako to zhrnula jedna realitná analýza, Nashville ponúka vzácnu kombináciu „silného potenciálu zhodnotenia s daňovo priaznivým prostredím“ mcsquaredluxury.com. Pre tých, ktorí sa pozerajú na rok 2025 a ďalej, strategické investície do správnych štvrtí alebo typov nehnuteľností v Nashville môžu priniesť veľmi zdravé ROI, najmä ak sa nakúpia pred ďalším rastovým cyklom cien nehnuteľností.

Prehľad štvrtí: Horúce miesta a rastové oblasti

Rýchly rast Nashvillu pretvára mnohé štvrte, pričom kedysi prehliadané oblasti sa stávajú realitnými hitmi. Tu je niekoľko nastupujúcich štvrtí a kľúčových oblastí, ktoré sa oplatí sledovať, spolu s trendmi gentrifikácie a infraštruktúry, ktoré poháňajú ich vzostup:

  • East Nashville: Už dlho známy svojou eklektickou umeleckou a hudobnou scénou, East Nashville sa naplno stal horúcou realitnou lokalitou. Mladí profesionáli a rodiny sem prichádzajú kvôli historickým bungalovom, trendovým reštauráciám a kreatívnej atmosfére. Začiatkom roka 2025 bola mediánová cena domu v East Nashville okolo 585 000 dolárov – nárast o 10,8 % oproti predchádzajúcemu roku walkerluxuryandland.com. Tento prudký nárast odráža nízku ponuku a intenzívny dopyt v tejto štýlovej štvrti. Oblasti ako Lockeland Springs a Cleveland Park zažívajú rýchlu gentrifikáciu: staršie domy sa renovujú alebo stavajú nanovo a nové zmiešané projekty vyrastajú pozdĺž hlavných ulíc. Napriek rastúcim cenám zostáva East Nashville stále o niečo dostupnejší ako luxusné štvrte West Nashville, čo udržiava vysoký záujem kupujúcich. Autenticita a pešia dostupnosť tejto štvrte (napríklad obľúbené miesta ako Five Points a Riverside Village) zaručujú, že zostane top voľbou. Očakávajte pokračujúce investície, najmä ako sa rozvíja blízky mega-projekt East Bank (na druhej strane rieky), ktorý prinesie parky, pracovné miesta (kampus Oracle) a lepšie prepojenie s East Nash.
  • The Nations (West Nashville): Pred niekoľkými rokmi bola štvrť The Nations skromnou priemyselnou oblasťou; dnes patrí medzi najrýchlejšie sa meniace štvrte Nashvillu. Nachádza sa v západnej časti Nashvillu pri 51. Avenue a v The Nations sa z bývalých skladov stali obľúbené pivovary, štúdiá a reštaurácie, ktoré priťahujú moderné publikum. Nové projekty radových domov a bytoviek zaplnili mnohé bloky a hodnota nehnuteľností podľa toho vzrástla. Oblasť láka najmä svojou pešou “hlavnou ulicou” (51st Ave) s butikmi a reštauráciami a relatívne centrálnou polohou s originálnym industriálno-šik charakterom. Príkladom rastu je veľký zmiešaný projekt Silo Bend, ktorý pridal stovky rezidencií. The Nations je ukážkou trendu mestskej revitalizácie v Nashville: zo starej priemyselnej štvrte vzniká živé rezidenčné centrum. Gentrifikácia je v plnom prúde, no čaro štvrte a relatívna cenová dostupnosť (v porovnaní s centrom) naďalej zvyšujú dopyt. Investori majú o The Nations záujem kvôli možnostiam prestavby a nová infraštruktúra (vylepšené cesty, zelené chodníky) prichádza, aby podporila rastúcu populáciu.
  • Wedgewood-Houston (WeHo): Len južne od centra je Wedgewood-Houston – alebo “WeHo” – ďalším horúcim miestom gentrifikácie. Táto bývalá priemyselná/umelecká štvrť sa stala magnetom pre rozvoj vďaka svojej blízkosti k mestskému jadru a kultúrnemu významu (sídlia tu galérie, kreatívne priestory a Nashville Design District). V posledných rokoch WeHo privítalo nové bytové domy, projekty adaptívneho využitia a trendové podniky (napríklad blízky futbalový štadión Nashville NYC FC a Soho House). Prílev pivovarov, kaviarní a technologických startupov premenil WeHo na miesto pre život, prácu aj zábavu. Ceny nehnuteľností a nájmov stúpajú, keďže mladí profesionáli hľadajú alternatívy k drahému centru. Štvrť tiež profituje z zlepšovania infraštruktúry: mesto vybralo oblasť WeHo na modernizáciu dopravných spojení a ulíc, aby zvládlo rast. Ako tieto zmeny pokračujú, očakáva sa ďalší rast hodnoty loftov v skladoch a moderných radových domov, hoci cenová dostupnosť a vytláčanie dlhoročných obyvateľov zostávajú v tomto príbehu gentrifikácie stále aktuálnym problémom.
  • Madison & Rivergate (severné predmestia Nashvillu): Nie všetky horúce oblasti sú v mestskom jadre – niektoré prvé prstencové predmestia sa tiež rozbiehajú. Oblasť Madison (komunita asi 8 míľ severne od centra) a blízky Rivergate/Sumner County zaznamenávajú zvýšený záujem o rozvoj. Tradične viac robotnícke a cenovo dostupné, tieto oblasti ponúkajú väčšie pozemky a jednoduchšie dochádzanie po I-65. Teraz, keď Nashville rastie, developeri začali v Madison stavať nové bývanie (vrátane radových domov a bytov), aby uspokojili dopyt po lacnejších možnostiach. V skutočnosti je Madison/Rivergate uvádzaný ako miesto, kde rastie dynamika viacbytovej výstavby – nové prímestské bytové komplexy sa rýchlo prenajímajú northmarq.com. Maloobchodný a komerčný rast nasleduje za bývaním, pričom miera neobsadenosti v maloobchode v okrajových subtrhoch je extrémne nízka. Relatívne nízke ceny domov v Madison postupne rastú, keď investori renovujú staršie rančové domy a prví kupujúci objavujú túto oblasť. Zlepšenia infraštruktúry, ako je pripravované tranzitné centrum v Madison a plány na zlepšenie autobusovej dopravy na Gallatin Pike, by mohli tieto štvrte ešte viac podporiť. Zhrnuté, sledujte komunity v severnom Nashville, ktoré prechádzajú z prehliadaných na perspektívne, ponúkajú viac za vaše peniaze a zároveň sú napojené na rast metropoly.
  • Obnova centra mesta a East Bank: Samotné jadro Nashvillu sa vyvíja, čiastočne vďaka masívnym infraštruktúrnym projektom. East Bank (východná strana rieky Cumberland, oproti centru) prechádza transformačným plánom. S novým štadiónom Tennessee Titans schváleným v roku 2023 (viac ako 2 miliardy dolárov, uzavretý štadión, ktorý by sa mal otvoriť do roku 2027) planning.org, sa East Bank stane jadrom 350-akrovej zmiešanej obnovy s parkami, zelenými trasami, bývaním a zlepšením dopravy planning.org planning.org. Súčasne spoločnosť Oracle Corp. plánuje technologický kampus v hodnote 1,2 miliardy dolárov v River North (East Bank), ktorý by mal zamestnať 8 500 ľudí planning.org. Tieto projekty menia bývalé prázdne priemyselné pozemky na ďalšiu skvelú štvrť mesta. Môžeme očakávať, že nové byty, apartmány a maloobchodné prevádzky vyrastú v priľahlých oblastiach East Bank (Germantown, nábrežie East Nashville), aby slúžili prílevu pracovných miest a návštevníkov. Už teraz developeri navrhli projekty v hodnote viac ako 2,2 miliardy dolárov v očakávaní planning.org. Centrum Nashvillu medzitým naďalej prosperuje s projektmi ako Nashville Yards, Fifth + Broadway a početnými výškovými obytnými vežami, ktoré menia panorámu mesta. Obavy z gentrifikácie sprevádzajú tento rozmach – s novými lesklými vežami rastie problém dostupnosti bývania v centre a v plánoch ako Imagine East Bank sa snažia zahrnúť aj cenovo dostupné bývanie planning.org planning.org. Napriek tomu je oblasť centra/East Bank bezpochyby ohniskom investícií do infraštruktúry, ktoré zvýšia hodnotu nehnuteľností v okolitých štvrtiach v priebehu nasledujúcich 5 rokov.

Aktualizácie politík, regulácií a územného plánovania

Niekoľko politických a územnoplánovacích zmien v roku 2025 má potenciál ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami v Nashville, najmä z hľadiska ponuky bývania a vývojových trendov:

  • Reforma zónovania pre „chýbajúce stredné“ bývanie: V auguste 2025 Metro Nashville posúva významnú reformu zónovania, ktorej cieľom je vytvoriť viac dostupných a hustejších možností bývania v tradične rodinných štvrtiach wsmv.com wsmv.com. Oddelenie územného plánovania mesta v rámci štúdie o bývaní a infraštruktúre zistilo, že región bude v nasledujúcom desaťročí potrebovať viac ako 100-tisíc nových domov, aby uspokojil dopyt wsmv.com. Na umožnenie tohto rastu plánovači navrhli dve nové kategórie rezidenčného zónovania – predbežne nazvané Rezidenčná štvrť (RN) a Obmedzené bývanie (RL) wsmv.com. Tie by umožnili výstavbu „stredného bývania“ (ako sú dvojdomy, trojdomy, radové domy, skupiny chatiek) v oblastiach, kde boli doteraz povolené len samostatne stojace rodinné domy wsmv.com. Myšlienkou je jemne zahusťovať štvrte bez výškových budov, pridať typy bývania, ktoré zodpovedajú mierke komunity. Dôležité je, že návrh zahŕňa výškové obmedzenia na zachovanie charakteru štvrtí – aby sa zabránilo tomu, že vysoké stavby budú prevyšovať existujúce domy wsmv.com. Komunitné stretnutia a diskusie prebiehali počas augusta 2025, pričom sa očakáva, že plánovacia komisia a mestská rada budú zmeny posudzovať koncom roka 2025 wsmv.com. Ak bude reforma prijatá, môže to byť zásadná zmena: otvorí mnohé rezidenčné oblasti pre zahusťovaciu výstavbu, čo môže v roku 2026 a neskôr podnietiť vlnu nových projektov radových domov a menších bytových domov. Cieľom nie je len uspokojiť dopyt po bývaní, ale vytvoriť viac peších, obývateľných komunít zmiešaním typov bývania wsmv.com. Samozrejme, prebieha diskusia – niektorí obyvatelia sa obávajú, že zvýšená hustota môže podporiť gentrifikáciu alebo zmeniť charakter štvrtí wsmv.com. Plánovači tieto obavy vyvažujú prostredníctvom verejného vstupu aa fázovanie. Celkovo je táto aktualizácia zónovania proaktívnym krokom na riešenie nedostatku bývania v Nashville a na inteligentné usmernenie rastu.
  • Regulácie krátkodobých prenájmov: Nashville je známe svojím rozporuplným vzťahom k Airbnb a krátkodobým prenájmom (STR). V posledných rokoch mesto zaviedlo regulácie na obmedzenie hustoty STR v rezidenčných zónach a vyžaduje povolenia, najmä po sťažnostiach niektorých štvrtí na „party domy“. K roku 2025 tieto regulácie stále platia – krátkodobé prenájmy, ktoré nevlastní majiteľ, sú v mnohých rezidenčných zónach obmedzené a musia získať povolenie (ktoré môže byť obmedzené na základe sčítacieho obvodu). Vymáhanie sa sprísnilo, mesto odoberá povolenia porušovateľom a udeľuje vysoké pokuty za nelegálnu prevádzku STR. Pre investorov to znamená, že je potrebná dôkladná kontrola pred kúpou nehnuteľnosti na účely Airbnb. Výhodou je, že v turisticky atraktívnych zónach (ako centrum mesta, The Gulch), kde sú STR povolené, je obsadenosť a ceny vysoké, čo z toho robí lukratívny, ale obmedzený segment. Prebiehajú diskusie o možných úpravách pravidiel STR (buď ich uvoľnenie na podporu turizmu, alebo ďalšie sprísnenie na ochranu bytového fondu), ale v roku 2025 zatiaľ neboli prijaté žiadne zásadné zmeny. Je to oblasť, ktorú sa oplatí sledovať, keďže akékoľvek budúce zmeny nariadení môžu ovplyvniť hodnotu nehnuteľností využívaných ako STR.
  • Reaplikácia dane z nehnuteľnosti 2025: Nashville/Davidson County prešli v roku 2025 reaplikáciou dane z nehnuteľnosti (v rámci pravidelného cyklu). Vzhľadom na výrazný nárast hodnôt nehnuteľností od posledného cyklu mnohí majitelia zaznamenali výrazné zvýšenie svojich posudzovaných hodnôt. Avšak zákon štátu Tennessee vyžaduje, aby bola sadzba dane z nehnuteľnosti upravená (certifikovaná) tak, aby celková reaplikácia bola pre kraj neutrálnou z hľadiska príjmov (okrem novej výstavby). V roku 2025 mestská rada skutočne znížila sadzbu dane po reaplikácii, aby kompenzovala nárast hodnôt. Čistý efekt pre mnohých majiteľov domov bol mierny nárast daňového zaťaženia, ale nie úmerný obrovskému rastu hodnôt za posledné roky. To udržiava dane z nehnuteľností v Nashville relatívne rozumné – čo je dôležitý faktor pre investorov (Tennessee nemá štátnu daň z príjmu, takže daň z nehnuteľnosti je kľúčovým zdrojom príjmov, ale stále je mierna v porovnaní s niektorými štátmi). Do budúcnosti akékoľvek významné zmeny daňovej politiky (ako nové stimuly alebo financovanie rozvoja prostredníctvom daňových prírastkov) ovplyvnia realitné prostredie. K roku 2025 Nashville naďalej používa nástroje ako PILOT (platby namiesto daní) na podporu niektorých projektov dostupného bývania a komerčných projektov a diskutuje sa o rozšírení takýchto programov, aby rozvoj prinášal úžitok širokej komunite.
  • Iniciatívy v oblasti infraštruktúry a plánovania: Mestská vláda Metro tiež využíva politiku na riadenie rastu prostredníctvom infraštruktúry. Plán Imagine East Bank (spojený s novým štadiónom, spomenutým vyššie) je hlavným plánom vedeným mestom, ktorý zabezpečuje, že územné plánovanie a urbanistický dizajn v tejto štvrti podporujú zmiešané využitie, tranzit a plánovanie odolnosti voči povodniam planning.org planning.org. Okrem toho Nashville skúma zlepšenia v oblasti dopravy – hoci referendum o hromadnej doprave v roku 2018 zlyhalo, mesto odvtedy investovalo do lepších autobusových služieb (napr. rýchle autobusové linky) a skúma možnosti budúcej prímestskej železnice. V roku 2025 sa na regionálnej úrovni opäť diskutuje o pláne Nashville transit authority na nasledujúce desaťročie, ktorý by mohol ovplyvniť zóny rozvoja orientovaného na dopravu, ak sa uskutoční. V oblasti regulácie je ďalším zameraním zjednodušenie povoľovania a kódexov: Metro aktualizuje stavebné kódexy a povoľovacie procesy, aby boli efektívnejšie pre developerov, najmä s cieľom podporiť výstavbu ďalšieho bývania.

Zhrnuté, politické prostredie Nashvillu v roku 2025 aktívne rieši výzvy rastu. Reformy územného plánovania pre vyššiu hustotu, starostlivé plánovanie veľkých projektov a dôraz na cenovú dostupnosť bývania (prostredníctvom stimulov a potenciálne aj inkluzívneho územného plánovania v konkrétnych projektoch) sú všetko na stole. Tieto opatrenia majú zabezpečiť, aby rozvoj mesta bol udržateľný a inkluzívny – a ovplyvnia, čo, kde a ako budú nové projekty v nasledujúcich rokoch prichádzať na trh.

Demografické a migračné vzorce ovplyvňujúce bývanie

Ľudia sú motorom realitného trhu v Nashville. Za posledné desaťročie bola metropolitná oblasť Nashville jedným z najrýchlejšie rastúcich regiónov v USA a rok 2025 nie je výnimkou. Pochopenie toho, kto sa do Nashvillu sťahuje (a zostáva tam) – a prečo – je kľúčom k odhadu dopytu po bývaní:

  • Pokračujúci rast populácie: Rast populácie v Nashville je silný a nevykazuje žiadne známky spomalenia. Od roku 2020 do 2024 pribudlo v metropolitnej oblasti približne 160 000 nových obyvateľov, čo predstavuje 7,7% nárast len za štyri roky matthews.com. Pre porovnanie, táto miera rastu je viac ako dvojnásobná oproti celoštátnemu priemeru (3,1%) za rovnaké obdobie matthews.com. K roku 2025 má metropolitná oblasť Nashville približne 1,35 milióna obyvateľov mattwardhomes.com. To predstavuje približne 1,3% ročný nárast od roku 2024 – veľmi zdravé tempo pre americké mesto. V absolútnych číslach to znamená, že sa do oblasti Nashville každý deň v priemere prisťahuje viac ako 66 ľudí nestinginnashville.com. Takýto stabilný prílev vytvára neustály dopyt po bývaní, či už na kúpu alebo prenájom. Rast oblasti Greater Nashville nie je len mestským fenoménom; okolité okresy ako Williamson, Rutherford, Wilson a Sumner tiež rastú, keďže sa ľudia rozširujú v hľadaní bývania.
  • Domáca migrácia: Veľká časť rastu Nashville pochádza z domácej migrácie – teda od ľudí, ktorí sa sťahujú z iných štátov alebo regiónov. Nashville je magnetom pre tých, ktorí opúšťajú oblasti s vyššími nákladmi a pomalším rastom. Výrazný je prílev obyvateľov z Kalifornie, severovýchodu a stredozápadu, ktorých láka v porovnaní dostupnejšie bývanie a rozvíjajúci sa trh práce v Nashville. Významnou výhodou mesta je nižšie životné náklady (žiadna štátna daň z príjmu, rozumné ceny nehnuteľností podľa národných štandardov), čo je veľkým lákadlom napríklad pre ľudí z New Yorku alebo Los Angeles, ktorí môžu predať svoj dom tam a v Nashville kúpiť za zlomok ceny. Okrem toho prichádza mnoho ľudí aj z iných juhovýchodných štátov (Atlanta, Florida atď.), keďže kultúrna scéna a pracovné príležitosti v Nashville rozkvitli. Čistá migrácia do Nashville patrí v posledných rokoch medzi najvyššie v krajine. Tento domáci prílev je zameraný najmä na mladších profesionálov a rodiny vo veku 20-40 rokov, čo zvyšuje dopyt po mestských prenájmoch aj po prímestských štartovacích domoch.
  • Pracovné miesta a ekonomika ako magnety: Hlavným dôvodom, prečo ľudia prichádzajú do Nashvillu, je ekonomická príležitosť. Miera nezamestnanosti v regióne bola začiatkom roku 2025 len okolo 3,2 % (blízko historických miním) assets.cushmanwakefield.com, a rast pracovných miest predbieha celonárodný priemer. Kľúčové odvetvia priťahujú talenty: zdravotníctvo, ktorého základom sú giganti ako HCA Healthcare a Vanderbilt, poskytuje desaťtisíce dobre platených pracovných miest. Technológie rýchlo rastú – Amazon otvoril v centre Operations Center of Excellence (5 000 pracovných miest) a budúci kampus Oracle sľubuje tisíce ďalších technologických pozícií mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. Hudobný a zábavný priemysel zostáva stálicou – nejde len o umelcov, ale celý ekosystém hudobných profesionálov tu žije spolu s rozvíjajúcim sa sektorom pohostinstva pre turistov mcsquaredluxury.com. A nezabúdajme na automobilový priemysel a pokročilú výrobu v širšom regióne (obrovský závod Nissanu je len kúsok cesty v Smyrne, TN). Stručne povedané, diverzifikovaná ekonomika Nashvillu (zdravotníctvo, technológie, hudba, vzdelávanie, logistika) poskytuje stabilný základ, ktorý priťahuje uchádzačov o prácu z celých Spojených štátov. Keď títo ľudia prichádzajú, najprv zvyšujú dopyt po bytoch a neskôr, keď sa usadia dlhodobo, po domoch.
  • Mladá demografia: Demografický profil Nashvillu je skôr mladší, čo ovplyvňuje preferencie v bývaní. Mesto má vysokú koncentráciu milenialov a rastúcu populáciu generácie Z, vďaka univerzitám a atraktívnemu životnému štýlu. Medián veku v Nashvillu je okolo polovice 30-ky. To znamená veľkú skupinu ľudí v najlepších rokoch na zakladanie domácností – recept na silný dopyt po bývaní. Mladší profesionáli často bývajú v prenájme v živých štvrtiach (ako Midtown, Germantown, East Nashville), kým si neskôr nekúpia vlastné bývanie. Ich preferencie (pešia dostupnosť, vybavenosť, menšie domácnosti) poháňajú výstavbu mestských bytov a radových domov. Zároveň, keď niektorí mileniáli dosiahnu 30-tku a zakladajú rodiny, mnohí hľadajú domy na predmestí, čo zvyšuje dopyt (a ceny) v rodinne orientovaných predmestiach a prispieva k predmestskej expanzii.
  • Migrácia za životným štýlom: Stojí za zmienku, že nie všetci, ktorí sa sťahujú, prichádzajú len za prácou – kvalita života je veľkým lákadlom. Nashville má povesť „Mesta hudby“ vďaka svojej bohatej kultúrnej scéne, gastronómii a zábave, čo ho robí atraktívnym pre tých, ktorí môžu pracovať odkiaľkoľvek. V ére práce na diaľku si niektorí vybrali Nashville pre jeho pulzujúci životný štýl a nižšie životné náklady, pričom si ponechali prácu na diaľku z iných štátov. Relatívne mierne podnebie mesta (okrem horúcich letných mesiacov) a jeho centrálna poloha sú ďalšími výhodami. Navyše, Nashville sa stal obľúbenou destináciou na dôchodok pre niektorých príslušníkov generácie Baby Boomers, ktorí hľadajú miernejšie zimy ako na Stredozápade/severovýchode, ale viac kultúry a kopcov ako na Floride – tento prírastok dôchodcov zvyšuje dopyt po bývaní v určitých oblastiach (napr. komunity pre aktívnych seniorov na okraji Nashvillu).
  • Výzvy – dostupnosť a inklúzia: Odvrátenou stranou popularity Nashvillu sú rastúce náklady na bývanie, ktoré môžu zaťažovať obyvateľov s nižšími príjmami a dlhoročných rezidentov. Objavujú sa náznaky odchodu niektorých miestnych obyvateľov, ktorí si už nemôžu dovoliť bývanie – napríklad niektorí rodáci z Nashvillu sa sťahujú do lacnejších častí Tennessee alebo susedných štátov, keď ceny stúpajú. Okrem toho menšinové a nízkopríjmové skupiny v meste pociťujú tlak gentrifikácie v mestských štvrtiach. Nashville sa snaží tento problém riešiť iniciatívami na podporu dostupného bývania a dohliadať na spravodlivý rozvoj, aby rast mesta nevytlačil práve tých ľudí, ktorí ho vytvorili. Z hľadiska demografie sa Nashville diverzifikuje: rast regiónu zahŕňa zvyšujúcu sa hispánsku populáciu a ďalšie prisťahovalecké komunity, čo prispieva k pestrosti kultúry a potrebám bývania (s určitými špecifickými preferenciami, napr. pre viacgeneračné bývanie atď.).

Zhrnuté, demografický príbeh Nashvillu je príbehom silného rastu – prílev mladých, vzdelaných ľudí, stabilný prísun nových rodín a dokonca aj niektorých dôchodcov, ktorých lákajú ekonomické vyhliadky a kultúrna príťažlivosť mesta. Tento neustály pohyb a rast obyvateľstva je základom silného dopytu po nehnuteľnostiach vo všetkých segmentoch, a je to jeden z hlavných dôvodov, prečo odborníci zostávajú optimistickí ohľadom odolnosti trhu s bývaním v Nashvillu do budúcnosti.

Prognóza na najbližšie 3–5 rokov

Čo čaká trh s nehnuteľnosťami v Nashvillu v zvyšku 20. rokov? Výhľad na najbližších 3–5 rokov (2025–2030) je všeobecne pozitívny, hoci s miernejším tempom ako v búrlivých začiatkoch 20. rokov. Tu je rozdelenie očakávaní podľa segmentov, za predpokladu, že nenastanú žiadne veľké ekonomické otrasy:

Ceny domov a rezidenčný trh: Hodnoty domov v Nashville sa predpokladajú, že budú naďalej rásť, ale kontrolovaným tempom. Preč sú 15% ročné nárasty; namiesto toho počítajte s 3–5% ročným zhodnotením v priemere v blízkej budúcnosti mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. Hlavní prognostici (ako Zillow) predpovedajú stredne jednociferné percentuálne prírastky do roku 2025 a 2026, čo odráža pokračujúci dopyt vyvážený zlepšujúcou sa ponukou. To znamená, že dom v hodnote 500 000 $ dnes môže mať približne 580–600 000 $ o päť rokov – významný rast, ktorý by však mal byť sprevádzaný rastom príjmov na udržanie dostupnosti. Objem predaja by sa mal mierne zvýšiť, keď sa úrokové sadzby stabilizujú alebo klesnú. Ak hypotekárne sadzby klesnú z ich maxím v rokoch 2023–2024 (ktoré boli okolo 7 %) bližšie k 5–6 % do roku 2026, mnohí kupujúci, ktorí čakali, sa vrátia na trh. To by mohlo zvýšiť počet transakcií a prípadne vyvolať mierny tlak na rast cien nad rámec súčasných prognóz. Napriek tomu by Nashville mal zostať oveľa viac vyvážený ako v rokoch šialenstva; éra búrlivých dražieb je pravdepodobne preč, pokiaľ nenastane nečakaný nedostatok ponuky. Výstavba nových domov bude pokračovať, najmä ak mesto prijme reformy územného plánovania – mohli by sme vidieť viac radových domov a výstavby v existujúcej zástavbe, ktoré pridajú nové jednotky. Do roku 2030 bude mať Nashville pravdepodobne desaťtisíce nových domov, čím si udrží zdravšiu rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Záver: majitelia domov môžu očakávať solídny rast vlastného imania a potenciálni kupujúci môžu čeliť mierne vyšším cenám každý rok, ale s väčším výberom a rozumnejšími podmienkami ako pred pár rokmi.

Prenájom a viacbytové bývanie: Nasledujúce roky by mali priniesť posilnenie trhu s prenájmom. Vrchol novej ponuky už prechádza, takže do rokov 2026–2027 by sa miera neobsadenosti bytov mala vrátiť späť na ~5–6 % (historická norma) northmarq.com. Toto sprísnenie dá prenajímateľom priestor zvyšovať nájomné rýchlejším tempom. Očakávame ročný rast nájomného v rozmedzí 3–4 % v roku 2025, s možným zrýchlením na 4–5 % v roku 2026, keď sa trh ešte viac utiahne. Priemerné nájomné, ktoré je teraz okolo 1 600–1 700 dolárov, by mohlo do roku 2027 dosiahnuť 1 800+ dolárov, ak sa trendy udržia northmarq.com. Výstavba viacbytových projektov sa spomaľuje (približne 9 000 jednotiek v roku 2025, pravdepodobne menej v roku 2026), čo by malo zabrániť prebytku ponuky. Do rokov 2027–2028 by Nashville mohol dokonca opäť potrebovať viac bytov, najmä ak bude rast populácie pokračovať bez obmedzení. Investori do viacbytových nehnuteľností môžu očakávať zlepšenie NOI, keďže obsadenosť stúpa a ústupia ústupky. Cap rates sa môžu mierne znížiť, ak klesnú úrokové sadzby, čo zvýši hodnotu nehnuteľností. Jedna vec, ktorú treba sledovať: medzera v dostupnom bývaní. Nashville bude musieť riešiť dostupné možnosti prenájmu, keďže rast nájomného môže predbehnúť príjmy obyvateľov s nižšími mzdami. V nasledujúcich rokoch môžeme vidieť viac verejno-súkromných partnerstiev a stimulov na výstavbu dostupných bytov. Celkovo je výhľad pre viacbytové bývanie optimistický – silné faktory dopytu pravdepodobne urobia z Nashvillu jeden z najvýkonnejších trhov s prenájmom na juhovýchode v nasledujúcich 5 rokoch.

Komerčné sektory:

  • Maloobchod: Očakávajte pokračujúcu nadpriemernú výkonnosť. Očakáva sa, že miera neobsadenosti maloobchodných priestorov v Nashville zostane veľmi nízka (v rozmedzí 3–4 %), pretože nová výstavba je obmedzená a dopyt stále rastie. Do roku 2028, aj pri výstavbe nových nákupných centier v rastúcich predmestiach, by sa neobsadenosť mohla zvýšiť len mierne, ak vôbec, keďže rast populácie pohltí nové priestory. Nájomné v maloobchode by preto malo naďalej rásť, hoci tempo rastu sa môže zmierniť z takmer 5 % na možno 3–4 % ročne, keď základné nájomné stúpa. Môžeme vidieť viac zážitkových a zmiešaných maloobchodných projektov (integrovaných vo veľkých projektoch ako East Bank alebo pozdĺž dopravných koridorov). Ak nenastane recesia, ktorá by zasiahla spotrebiteľské výdavky, maloobchodné nehnuteľnosti v Nashville sú pripravené prosperovať. Investori pravdepodobne nájdu cap rates na nízkej úrovni (okolo 6 % alebo nižšie) vzhľadom na silné základy.
  • Priemyselné nehnuteľnosti: Nasledujúce dva roky budú o absorbovaní obrovskej vlny ponuky, ale do roku 2027 by sa mal priemyselný trh opäť dostať do rovnováhy. Miera neobsadenosti môže dosiahnuť vrchol okolo 7 %, keď budú dokončené zostávajúce projekty v roku 2025, potom by mala do roku 2028 opäť klesnúť smerom k 4–5 %, keď sa tieto budovy prenajmú. Rast e-commerce, logistiky a výroby v strednom Tennessee by mal pretrvať, poháňaný geografickými výhodami a infraštruktúrou Nashvillu (región je v dosahu jednodňovej jazdy od veľkej časti obyvateľstva USA). Očakávame tiež, že rast nájomného zostane nad úrovňou inflácie – možno v priemere 4–5 % ročne – vzhľadom na pretrvávajúci dopyt nájomcov (nedávne spomalenie z viac ako 6 % na menej ako 5 % medziročného rastu nájomného naznačuje zretie trhu) matthews.com. Do roku 2030 bude mať Nashville oveľa väčší priemyselný fond, ale stále zdravý, za predpokladu, že nedôjde k masívnemu nadmernému budovaniu nad rámec súčasných plánov. Jedným neznámym faktorom sú veľké megaprojekty, ako sú továrne na elektromobily alebo batérie, ktoré by si mohli vybrať túto oblasť, čo by ešte viac zvýšilo dopyt po priemyselných priestoroch. V každom prípade by mal priemyselný sektor Nashvillu zostať hviezdnym výkonom, s vysokou obsadenosťou a solídnou návratnosťou investícií pre majiteľov.
  • Kancelárie: Trh s kanceláriami je najviac neistý. V nasledujúcich 3–5 rokoch očakávame postupné zotavenie, ale nie úplný návrat na úroveň obsadenosti pred pandémiou. Nové projekty v rokoch 2025–26 zvýšia neobsadenosť na takmer 20 %, ale od roku 2026 by mal rast pracovných miest (najmä v oblasti technológií a presunov firiem) začať znižovať tento prebytok priestorov. Do roku 2030 by sa neobsadenosť kancelárií v Nashville mohla ustáliť na úrovni nízkych tínedžerských percent – lepšie ako teraz, ale pravdepodobne stále o niečo vyššie ako ultra-nízkych <10 % v roku 2019. Veľa závisí od toho, ako sa vyvinú trendy práce z domu; Nashville môže profitovať z toho, že je lacnejším centrom, do ktorého sa firmy konsolidujú (niektoré spoločnosti môžu presunúť prevádzky z drahých miest do nových kancelárií v Nashville). Nájomné za kancelárie pravdepodobne zostane v reálnom vyjadrení niekoľko rokov relatívne stabilné, potom vzrastie, ak sa neobsadenosť výrazne zníži ku koncu desaťročia. Akýkoľvek rast nájomného pravdepodobne zaostane za infláciou, kým sa trh skutočne nespevní. Pozitívom je, že nové kancelárske priestory v Nashville sú vysokokvalitné, čo by mohlo prilákať nájomcov a odôvodniť vyššie nájomné – napríklad kancelárske veže Nashville Yards a Gulch môžu dosiahnuť prémiové ceny. Ako už bolo spomenuté, adaptívne znovuvyužitie odstráni časť zastaraných kancelárskych priestorov z ponuky. Očakávame, že niekoľko starých kancelárskych budov v centre mesta sa do roku 2028 premení na bývanie/hotel, čo pomôže znížiť prebytok kancelárií a oživiť tieto priestory. Prognóza pre kancelárie je teda opatrný optimizmus: krátkodobá bolesť, dlhodobá stabilizácia. Investori s trpezlivosťou môžu teraz nájsť výhodné ponuky a neskôr získať odmeny, ak priestory prerobia alebo počkajú na oživenie trhu.

Rozvoj a infraštruktúra: V druhej polovici 20. rokov 21. storočia sa začnú realizovať hlavné projekty. Do roku 2027 sa otvorí nový štadión Titans, po ktorom pravdepodobne nastane rozmach výstavby v jeho okolí (zábavná štvrť, hotely atď.). Očakáva sa, že kampus Oracle bude funkčný v rokoch 2027–28, čo prinesie tisíce technologických pracovníkov – to zvýši dopyt po bývaní, najmä vo východnom Nashville a v centre, a môže to podnietiť výstavbu ďalších bytových veží a apartmánov, aby ich bolo možné ubytovať. Transformácia East Bank (parky, zmiešané využitie) sa bude postupne zavádzať, čím sa zvýši atraktivita mesta a potenciálne zvýši hodnotu nehnuteľností v priľahlých štvrtiach. Letisko v Nashville (BNA), ktoré prešlo veľkou expanziou („BNA Vision“) dokončenou v roku 2023, má teraz kapacitu na viac letov – do roku 2025 prekonáva rekordy v počte cestujúcich. Väčšia prepojenosť znamená viac turizmu a služobných ciest, čo sa premieta do realitného trhu prostredníctvom hotelov a potreby väčších pohostinských/obchodných priestorov. Ak vedenie Nashvillu posunie dopravné plány do konca 20. rokov (napríklad potenciálne linky rýchlej autobusovej dopravy alebo obnovený návrh ľahkej železnice), mohlo by to odomknúť rozvoj orientovaný na dopravu okolo nových dopravných uzlov v 30. rokoch.

Riziká: Žiadna prognóza nie je úplná bez spomenutia rizík. Pre Nashville sú hlavnými rizikami makroekonomické faktory – ak by sa USA dostali do recesie, pocítil by to aj realitný trh v Nashville (spomalenie predaja, pokles obsadenosti). Prudký nárast úrokových sadzieb nad úroveň, ktorú sme doteraz videli, by tiež utlmil dopyt. Otázkou je aj nadmerná výstavba: ak by developeri boli príliš optimistickí (najmä pri bytoch alebo kanceláriách), mohlo by to viesť k prebytku, ktorý by trvalo nejaký čas absorbovať. A dostupnosť bývania je hroziacou výzvou – ak by sa Nashville stal príliš drahým v porovnaní s miestnymi príjmami, mohlo by to utlmiť migráciu, ktorá ho poháňa, alebo si vynútiť zásahy do politiky, ktoré by zmenili kalkulácie investorov.

Celkovo vzaté, Nashville je dobre pripravený na rast. Silný prílev obyvateľov, diverzifikovaná ekonomika a proaktívne plánovanie naznačujú, že v nasledujúcich 3–5 rokoch bude naďalej jedným z najvýraznejších realitných trhov v krajine. Zainteresované strany môžu očakávať obdobie udržateľnejšieho rastu: mierne ročné zvyšovanie cien domov, priaznivé sprísňovanie trhu s prenájmami, prosperujúce maloobchodné/priemyselné sektory a nakoniec správne veľký kancelársky sektor. Ako poznamenal jeden z miestnych prezidentov realitnej spoločnosti, „pokračujúca odolnosť“ Nashvillu je podložená migráciou a rastom pracovných miest, ktoré nevykazujú žiadne známky spomalenia notyourordinaryagent.com. Stručne povedané, boom v Nashville sa vyvíja, nie končí – a v nasledujúcich rokoch by malo mesto upevniť svoj status živého, rastúceho realitného trhu s príležitosťami pre majiteľov domov, nájomcov aj investorov.

Zdroje:

Housing market shifting in Nashville

Don't Miss