Piața imobiliară din Shenzhen în 2025 trece printr-o revenire esențială după o perioadă de corecție. Volumul tranzacțiilor a crescut pe fondul măsurilor de sprijin guvernamental, iar prețurile se stabilizează în megapolisul tehnologic al Chinei. Piața acoperă sectoarele de rezidențial, comercial (birouri și retail) și industrial, fiecare prezentând tendințe distincte. Vânzările de locuințe au crescut la începutul anului 2025, pe măsură ce cererea acumulată a fost eliberată sz.gov.cn, în timp ce sectorul birourilor comerciale gestionează un nivel ridicat de ofertă cu chirii în scădere sz.gov.cn. Proprietățile industriale și logistice rămân susținute de economia de producție și tehnologie a Shenzhenului. Acest raport oferă o analiză cuprinzătoare a tendințelor de preț, randamentelor din chirii, dinamicii cererii și ofertei, demografiei, influențelor politice, dezvoltărilor de infrastructură și investițiilor străine care influențează piața imobiliară din Shenzhen. De asemenea, comparăm tendințele din diferite districte (de la Nanshan și Futian, zone de lux, la Longgang, mai accesibil) și evidențiem proiecte notabile ce urmează să modeleze viitorul pieței.
Shenzhen, adesea numit Silicon Valley-ul Chinei, este un motor central al Greater Bay Area și vizează o creștere a PIB-ului de 5,5% în 2025 cnbayarea.org.cn. Economia sa robustă (creștere de 5,8% în 2024) și populația de aproximativ 18 milioane (în creștere cu ~1,1% anual) savills.com generează o cerere imobiliară puternică. Totuși, orașul și țara au subliniat că „locuințele sunt pentru locuit, nu pentru speculații”, ceea ce a dus la politici care prioritizează stabilitatea și accesibilitatea. Mai jos, analizăm fiecare segment al pieței imobiliare din Shenzhen în 2025 și ulterior, oferind perspective valoroase pentru investitori, dezvoltatori și cumpărători de locuințe.
Influențe economice și demografice asupra pieței imobiliare
Economia în plină expansiune a Shenzhen, bazată pe tehnologie, și tendințele demografice stabilesc contextul pentru piața imobiliară a orașului. Ținta de PIB a orașului de 5,5% creștere în 2025 cnbayarea.org.cn subliniază încrederea într-o expansiune continuă, după o creștere puternică în 2024. Sectoarele de producție high-tech, electronice, finanțe și cercetare & dezvoltare prosperă aici, susținând crearea de locuri de muncă (200.000 de noi locuri de muncă planificate în 2025) și creșterea veniturilor cnbayarea.org.cn – factori care stimulează cererea de locuințe. Populația Shenzhen a ajuns la 17,99 milioane în 2024, în creștere cu 1,1% față de anul precedent savills.com, cea mai rapidă creștere din Greater Bay Area, parțial datorită migrației de talente calificate. Această populație tânără și în creștere (atrăsă de oportunitățile din tehnologie și finanțe) susține nevoile de locuințe pentru utilizatorii finali, chiar dacă cererea speculativă este limitată.Din punct de vedere demografic, creșterea clasei de mijloc a orașului și afluxul de „migranți tech” educați alimentează cererea pentru locuințe de tip upgrader și pentru locuințe de închiriat de calitate. Proximitatea Shenzhen și integrarea îmbunătățită cu Hong Kong joacă, de asemenea, un rol – orașul a depășit Macau ca destinație de weekend preferată pentru rezidenții din Hong Kong savills.com. Mișcarea transfrontalieră stimulează sectorul imobiliar de retail și ospitalitate (mai multe detalii în Commercial Sector), iar unii cumpărători din Hong Kong investesc în locuințe din Shenzhen pentru a profita de accesibilitatea relativă și potențialul de creștere viitoare. Per ansamblu, fundamentele economice solide și creșterea populației formează o bază solidă pentru piața imobiliară, deși piața se confruntă și cu moștenirea declinului imobiliar la nivel național din China în 2022–2023.
Politica guvernamentală și reglementările privind locuințele
Mediul politic a fost un factor decisiv în redresarea pieței din Shenzhen în 2025. După o perioadă prelungită de declin al locuințelor, autoritățile chineze au implementat măsuri semnificative de relaxare la sfârșitul anului 2024 pentru a „revigora tranzacțiile imobiliare” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Shenzhen a răspuns cu ajustări locale de politici în jurul lunii septembrie 2024, care au stimulat o creștere a vânzărilor. De exemplu, cerințele pentru avans și restricțiile la achiziția de locuințe au fost relaxate, iar ratele la creditele ipotecare pentru împrumuturile existente au fost reduse pentru a diminua costurile cumpărătorilor globalpropertyguide.com. Aceste schimbări au eliberat cererea acumulată: până în trimestrul IV 2024, tranzacțiile au crescut vertiginos, iar prețurile s-au stabilizat. În octombrie 2024, prețurile locuințelor noi din Shenzhen au crescut cu 0,1% față de luna precedentă – rupând un declin de 18 luni szft.gov.cn – iar prețurile locuințelor la mâna a doua au crescut cu 0,7% față de luna precedentă (după 13 luni de scăderi) szft.gov.cn. Impulsul a continuat la începutul lui 2025, susținut de „politici preferențiale” pe care Savills le atribuie performanței puternice a pieței în primul trimestru sz.gov.cn.
Poziția Beijingului rămâne că locuințele ar trebui să fie accesibile și nu doar un vehicul de investiții. Există discuții în curs privind proiecte pilot de taxă pe proprietate (Shenzhen este un oraș candidat), iar Shenzhen are un sistem de cote pentru gestionarea achizițiilor de locuințe (de exemplu, limite pentru cumpărătorii non-locali etc.), deși aplicarea s-a relaxat oarecum în contextul stimulentelor din 2024. În aprilie 2025, Biroul Politic al Chinei a subliniat „accelerarea reînnoirii urbane” – inclusiv reamenajarea satelor urbane și a locuințelor vechi – și optimizarea politicilor pentru absorbția locuințelor nevândutenews.szhome.com. Acest lucru indică un sprijin suplimentar pentru partea de ofertă: proiecte de reamenajare și posibil achiziția de către guvern a stocului excedentar pentru stabilizarea pieței globalpropertyguide.com. Guvernul din Shenzhen investește, de asemenea, masiv în locuințe publice de închiriat și locuințe subvenționate, având ca scop asigurarea unei oferte de locuințe accesibile pentru talente.
Esențial, cumpărătorii pentru prima dată beneficiază de un statut favorizat (cu avansuri mai mici și subvenții), iar în 2025 Shenzhen și-a ajustat definiția de „cumpărător de locuință pentru prima dată” pentru a fi mai permisivă, făcând ca mai multe persoane să fie eligibile pentru credite ipotecare preferențiale. În plus, taxele de tranzacționare pentru trecerea la o locuință mai mare au fost reduse globalpropertyguide.com, încurajând astfel rotația pe piață. Efectul net al acestor politici a fost restabilirea încrederii cumpărătorilor. Asociația Intermediarilor Imobiliari din Shenzhen a remarcat un „răspuns entuziast al pieței” la modificările de politici de la sfârșitul anului 2024, numindu-le „o bază solidă pentru o dezvoltare durabilă și sănătoasă” szft.gov.cn a pieței.Privind spre viitor, se așteaptă ca factorii de decizie să rămână susținători, dar precauți – creșterile bruște de preț nu sunt scopul. Analiștii prognozează scăderi ușoare sau prețuri stabile la nivel național în 2025, cu reluarea creșterii moderate în 2026 (+1,2%) și 2027 (+2,0%) globalpropertyguide.com. Pentru orașele de top precum Shenzhen, se anticipează o „corecție ușoară” înainte de stabilizare până în 2026 globalpropertyguide.com. În rezumat, măsurile guvernamentale din 2024–2025 au înclinat balanța spre creștere pentru sectorul locuințelor (după represiunea dură a dezvoltatorilor „Trei Linii Roșii” anterior), având ca scop realizarea unei aterizări line și a unei recuperări treptate a pieței imobiliare din China.
Proiecte majore de infrastructură și dezvoltare
Infrastructura și noile dezvoltări remodelează peisajul imobiliar al Shenzhen-ului în toate districtele:
- Cale ferată urbană & transport: Rețeaua de metrou a Shenzhen continuă să se extindă, îmbunătățind conectivitatea cu districtele periferice precum Longgang, Pingshan și Guangming. Linii și extensii noi (de exemplu, Linia 16 către Longgang, căi ferate interurbane) fac ca mai multe zone să fie accesibile, stimulând cererea de locuințe acolo. Calea ferată interurbană Shenzhen–Dongguan–Huizhou și modernizările continue ale aeroporturilor și porturilor din Shenzhen (noul terminal al Aeroportului Internațional Bao’an, îmbunătățiri la Shekou Cruise Homeport) integrează și mai mult regiunea orașului.
- Zona de Cooperare Qianhai: Zona de Cooperare pentru Industria Modernă de Servicii Shenzhen-Hong Kong Qianhai, situată în vestul Shenzhen (la granița cu Bao’an/Nanshan), este una dintre cele mai notabile zone de dezvoltare. Qianhai trece printr-o extindere masivă (suprafața planificată a crescut la 120 km²) și se umple cu turnuri de birouri de clasa A, parcuri de inovație și reședințe de lux. Ca zonă deschisă cu politici speciale pentru a atrage firme din Hong Kong și străine, Qianhai creează un nou CBD. Proiecte precum Shenzhen Bay Technology Eco-Park și Qianhai Kerry Centre adaugă spațiu comercial, ceea ce va influența oferta și chiriile de birouri la nivelul întregului oraș. Pentru rezidențial, apropierea Qianhai de Hong Kong (prin noua graniță terestră Shenzhen–Hong Kong la Qianhai) o face atractivă pentru profesioniștii transfrontalieri; prețurile aici rivalizează cu cele din districtele centrale.
- Baza de Super Sediu Shenzhen Bay: În Futian/Nanshan, Baza de Super Sediu Shenzhen Bay este un ansamblu ambițios de zgârie-nori super-înalți planificați ca sedii pentru companii din Fortune 500. Deși este încă în construcție (cu finalizări până la sfârșitul anilor 2020), acest proiect va consolida statutul Shenzhen ca hub global de afaceri. Promisiunea unor turnuri iconice (unele depășind 400 m înălțime) și a unor complexe mixte (birouri, apartamente de lux, retail) crește deja valoarea terenurilor din apropiere.
- Parcuri de Producție Avansată: În mod unic, Shenzhen inovează în spațiul industrial prin construirea de campusuri de fabrici pe verticală. Orașul plănuiește să „accelereze construcția a 20 de parcuri industriale de producție avansată și fabrici pe verticală” până în 2025sz.gov.cn în districte precum Bao’an, Longhua, Guangming și Longgang. Aceste proiecte (acoperind în total 300 km²) vor găzdui producție de tehnologie, robotică, energie nouă și alte industrii strategice news.cgtn.com. De exemplu, districtul Guangming a deschis un nou parc de producție inteligentă care găzduiește firme de AI și instrumente de precizie szgm.gov.cn. Astfel de dezvoltări nu doar stimulează cererea pentru proprietăți industriale, ci și creează locuri de muncă și nevoi de locuințe în acele districte.
- Proiecte de Regenerare Urbană: Shenzhen își reamenajează constant zonele mai vechi. Proiecte notabile de reînnoire urbană în 2025 includ Reamenajarea Grădinii Lychee din Futian și revitalizarea zonei Orașului Vechi Nantou din Nanshan, precum și numeroase conversii ale vechilor zone industriale în parcuri creative sau apartamente. Reamenajările fostelor sate urbane (“城中村”) – de exemplu satele Shuiwei și Baishizhou – adaugă noi locuințe în zonele centrale. Inițiativa orașului de „actualizare urbană”, susținută de finanțare centrală în 2025news.szhome.com, înseamnă mai multe astfel de proiecte pentru a înlocui locuințele degradate cu dezvoltări moderne, cu densitate mai mare.
- Proiecte imobiliare notabile 2025+: Pe segmentul rezidențial, mai multe proiecte de profil înalt sunt așteptate să ajungă pe piață. În Nanshan, proiectul CITIC Front Bay (Yuanwafu) din Shenzhen Bay, o dezvoltare ultra-luxoasă pe malul mării, este anticipat să „spargă plafonul” anterior al prețurilor din Shenzhen – de când Shenzhen a eliminat plafoanele de preț pentru locuințele noi, acest proiect ar putea fi lansat la prețuri record pentru oraș sohu.com. De asemenea, la sfârșitul anului 2024, China Resources Land și dezvoltatorii parteneri au plătit un preț record pentru un teren în Houhai (zona Shenzhen Bay), semnalând încredere în segmentul de top al pieței sohu.com. În Futian, proiecte viitoare precum reconversia Excellence & Kingkey din Antuoshan și proiectul New World de lângă Xiangmihu vor adăuga noi reședințe de lux în 2025–2026 sohu.com sohu.com. Pe segmentul comercial, finalizările de birouri de clasa A din 2025 includ 14 proiecte noi de birouri totalizând ~893.000 m² sz.gov.cn (multe în Qianhai, Houhai și Futian), ceea ce va crește stocul de birouri cu ~7,9% sz.gov.cn. Acest aflux de ofertă va influența gradul de neocupare și chiriile pentru birouri, așa cum este discutat mai târziu.
Toate aceste proiecte de infrastructură și dezvoltare sporesc conectivitatea și atractivitatea Shenzhen, dar introduc și ofertă nouă pe care piața trebuie să o absoarbă. Investitorii ar trebui să urmărească ce districte vor beneficia (de exemplu, zonele care primesc noi legături de transport văd adesea o creștere a valorii proprietăților) și unde ar putea apărea riscuri de suprasaturare (de exemplu, un exces de spații de birouri în anumite districte de afaceri).
Sectorul rezidențial imobiliar
Volumul vânzărilor, prețurile și dinamica cererii-ofertei
Piața rezidențială din Shenzhen își revine în 2025, cu volumele de tranzacționare în creștere accentuată față de anul precedent. În T1 2025, peste 26.000 de unități noi și la mâna a doua au fost vândute, o creștere anuală de 67,7% sz.gov.cn. Această revenire a început după relaxarea politicilor la sfârșitul lui 2024: de exemplu, doar în primele 24 de zile ale lunii noiembrie 2024, 7.800 de apartamente noi vândute (vânzările zilnice în creștere cu 201% YoY) și 5.477 de unități la mâna a doua vândute (în creștere cu 118% YoY) szft.gov.cn. Astfel de cifre au marcat cea mai puternică activitate din 2021. Datele Savills au arătat că suprafața vândută de locuințe noi a crescut cu 61,3% YoY în T1 2025 sz.gov.cn, reflectând revenirea rapidă a cumpărătorilor pe piață.
În ciuda boomului vânzărilor, tendințele de preț au fost relativ stabile – piața își revine mai întâi la volum, apoi la preț. După scăderile din 2022–2023, prețurile locuințelor ating acum pragul minim. Până în martie 2025, prețurile locuințelor noi din Shenzhen au fost aproximativ stabile față de anul anterior, chiar în scădere marginală cu 0,4% YoY globalpropertyguide.com. Prețurile locuințelor la mâna a doua (revanzoare) erau încă cu aproximativ 3% mai mici YoY globalpropertyguide.com, dar scăderile s-au redus de câteva luninews.szhome.com. În aprilie 2025, prețurile la mâna a doua au scăzut doar cu 0,21% față de luna precedentă și –2,88% YoY în Shenzhennews.szhome.comnews.szhome.com, cea mai mică scădere dintre primele zece orașe din China. De fapt, performanța indicelui de preț din Shenzhen a fost cea mai rezistentă, indicând o aproape stabilizarenews.szhome.com.
Nivelurile actuale ale prețurilor: Conform datelor CREIS, în martie 2025 prețul mediu al locuințelor noi de tip commodity din Shenzhen era de aproximativ ¥52.700 pe m², iar locuințele la mâna a doua aveau o medie de ¥67.600 pe m² globalpropertyguide.com. Totuși, datele locale de listare sugerează că prețurile cerute la revânzare la nivel de oraș sunt mai aproape de zona superioară a valorii de ¥50.000 pe m² la mijlocul lui 2025 (Anjuke raportează ~¥57.000), deoarece vânzătorii din zonele mai puțin centrale și-au redus așteptările. Tendințele de preț variază semnificativ în funcție de district (vezi secțiunea următoare). Per ansamblu, prețurile locuințelor din oraș rămân cele mai ridicate din China continentală, cu excepția centrului Shanghai și Beijing. Chiar și după corecția recentă, accesibilitatea locuințelor este tensionată – raportul preț-venit în orașele de nivel 1 precum Shenzhen este extrem de ridicat, iar guvernul a semnalat că va preveni un nou val speculativ.
Pe partea de ofertă, dezvoltatorii din Shenzhen au fost precauți. Lansările de proiecte noi au încetinit în 2022–2023 din cauza crizei datoriilor dezvoltatorilor din China și a sentimentului slab al pieței. Acest lucru a creat un stoc restant de locuințe neabsorbite în unele zone. Totuși, finalizările de proiecte sunt în creștere, pe măsură ce proiectele întârziate din cauza problemelor de finanțare revin pe drumul cel bun. Analiștii Morningstar se așteaptă ca „noile construcții de locuințe să rămână la un nivel scăzut pe tot parcursul anului 2025” în China, însă finalizările vor crește datorită sprijinului politic globalpropertyguide.com. În Shenzhen, asta înseamnă un flux moderat de apartamente noi care ajung pe piață – suficient pentru a oferi cumpărătorilor opțiuni, dar nu un val masiv. Guvernul a crescut, de asemenea, direct oferta de locuințe accesibile; Shenzhen are o țintă ambițioasă de a avea 1 milion de unități de locuințe subvenționate până în 2035. Deja, zeci de mii de unități de locuințe pentru talente și apartamente publice de închiriat sunt în construcție, ceea ce va atenua în cele din urmă o parte din cererea de pe piața privată.Dinamica cererii: Cererea din partea utilizatorilor finali (cumpărători pentru prima dată și cei care doresc să își îmbunătățească locuința) este în prezent principalul motor, stimulată de ratele mai mici ale creditelor ipotecare și de relaxarea politicilor. Cererea investitorilor (achiziții speculative pentru câștiguri de capital) rămâne redusă comparativ cu anii de boom, din cauza reglementărilor mai stricte și a amintirii scăderilor recente de preț. Totuși, perspectivele pe termen lung ale Shenzhen continuă să atragă investiții din partea cumpărătorilor interni mai înstăriți și a unor cumpărători străini (Hong Kong, expați) care văd oportunități în perioadele de scădere. Fundamentele orașului – afluxul de populație, terenul limitat și rolul său esențial în Greater Bay Area – sugerează o presiune inerentă a cererii. Pentru moment, nivelurile de stoc pe piața de locuințe la mâna a doua sunt relativ ridicate (multe anunțuri, deoarece proprietarii caută să vândă pe fondul revenirii pieței), ceea ce menține creșterea prețurilor modestă. Totuși, datele privind tranzacțiile indică faptul că locuințele cu preț corect, în special în districtele populare, se pot vinde rapid (unele lansări noi la sfârșitul lui 2024 s-au epuizat în câteva ore szft.gov.cn).
Prețuri rezidențiale pe districte și segmente
Shenzhen este un oraș cu subpiețe diverse, cu un contrast puternic între districtele centrale și zonele periferice. Iată o comparație orientativă a prețurilor medii la locuințele la mâna a doua pe districte (la mijlocul anului 2025):
| District | Preț mediu de revânzare (iul. 2025) | Note despre tendință |
|---|---|---|
| Nanshan (tehnologie & coastă de lux) | ¥87.600/m² shenzhen.anjuke.com | Cele mai ridicate prețuri; multe zone de lux peste ¥100k. Prețurile au revenit ~+8,6% YoY după scăderea din 2024. Cerere puternică din partea elitelor tech și a expaților. |
| Futian (CBD și central) | ¥73.200/m² shenzhen.anjuke.com | Cartier central premium cu proprietăți de lux (multe cartiere peste ¥80k). Creștere de ~10% YoY de la o bază scăzută shenzhen.anjuke.com. Cerere robustă pe segmentul high-end, susținută de școli de top și locuri de muncă. |
| Luohu (centrul vechi al orașului) | ¥47.800/m² shenzhen.anjuke.com | Prețuri medii; cea mai veche zonă centrală cu stoc imobiliar îmbătrânit. Ușoară creștere YoY (~+6,9% shenzhen.anjuke.com) pe măsură ce își revine. Popular printre cumpărătorii cu buget redus care caută locație centrală. |
| Bao’an (district NV incl. Qianhai) | ¥54.600/m² shenzhen.anjuke.com | Divers: Qianhai/Centrul sunt scumpe (~¥80k) dar alte zone mai accesibile. Per total ~+10,6% YoY shenzhen.anjuke.com cu noi linii de metrou și proiecte care stimulează creșterea. |
| Longgang (district NE, mare & suburban) | ¥36.000/m² shenzhen.anjuke.com | Cel mai accesibil district major. A înregistrat o revenire de ~+11% YoY shenzhen.anjuke.com după scăderi accentuate anterioare. Oferta nouă abundentă menține prețurile moderate. Atractiv pentru cumpărătorii la prima achiziție. |
| Longhua (Nord, subcentru emergent) | ~¥50.000–60.000/m² (estimare) | În dezvoltare rapidă; aproape de Futian, cu proiecte noi (ex. zona Shenzhen North). Prețurile își revin; cerere puternică pentru locuințe noi, datorită îmbunătățirii infrastructurii. |
| Altele (Yantian, Pingshan, Guangming, etc.) | ~¥30.000–50.000/m² (variază) | Yantian (¥45k) oferă viață la malul mării, dar este departe în est. Pingshan (¥28–30k) și Guangming (~¥33k) sunt relativ ieftine, vizate pentru creștere industrială. Toate au înregistrat creșteri modeste pe măsură ce conectivitatea se îmbunătățește. |
Surse: Prețuri de listare Anjuke iulie 2025 shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com.
Tabelul evidențiază cum Nanshan și Futian domină segmentul de lux. Un sondaj recent a arătat că 18 sub-districte din Shenzhen au prețuri medii la mâna a doua de peste ¥80.000/m² – toate, cu excepția uneia, sunt în Futian sau Nanshan sohu.com. Aceste două districte sunt magneți pentru cumpărătorii de top (directori din tehnologie, profesioniști din finanțe și familii înstărite), oferind cele mai bune școli, locuri de muncă și facilități. Ele au reprezentat o mare parte din valoarea tranzacțiilor; în 2024, Futian și Nanshan au vândut fiecare peste 9.000 de locuințe la mâna a doua, ocupând locurile 2 și 3 ca volum (imediat după mult mai marele Longgang) sohu.com. Acest lucru indică nu doar prețuri ridicate, ci și lichiditate pe aceste piețe.
Prin contrast, Longgang și Bao’an înregistrează cele mai mari volume de tranzacții datorită ofertei abundente și prețurilor mai mici – ele deservesc piața de masă și cumpărătorii de prima casă. Longgang, de exemplu, a condus în 2024 la numărul de vânzări, reflectând numeroasele sale proiecte noi și ansambluri accesibile. Pe măsură ce orașul se extinde spre exterior, aceste districte periferice se urbanizează rapid (cu noi centre precum Longgang CBD în Bantian și centrul de coastă al Bao’an). Creșterea prețurilor acolo poate fi mai volatilă (influențată de politici și fluctuații de ofertă), dar pe termen lung, îmbunătățirea legăturilor de transport (de exemplu, noi linii de metrou) reduce diferența față de prețurile din zona centrală.
Diferența de preț între locuințe noi și second-hand: Merită menționat că în Shenzhen, locuințele noi sunt adesea vândute la prețuri mai mici decât unitățile second-hand comparabile, din cauza ghidajului de preț impus de guvern și a nevoii dezvoltatorilor de a vinde rapid. De exemplu, în aprilie 2024, prețul mediu de tranzacționare pentru locuințele noi era de ¥61.328/m², în scădere cu 1,5% față de anul precedent pdf.savills.asia, în timp ce prețul mediu pentru locuințele second-hand era mai mare. Această diferență face ca noile lansări să atragă un interes intens (unele devin „sold out” în prima zi, așa cum s-a văzut la sfârșitul lui 2024 szft.gov.cn). În 2025, odată cu relaxarea plafoanelor de preț, unele proiecte noi de lux ar putea fi lansate la prețuri peste cele ale locuințelor second-hand (de exemplu, proiectul CITIC din Shenzhen Bay ar putea stabili un record sohu.com). În general, însă, oferta nouă din segmentul mediu este prețuită pentru a se vinde rapid, punând presiune competitivă pe proprietarii care doresc să revândă.
Piața de închiriere și randamentele
Piața rezidențială de închiriere din Shenzhen este activă, având în vedere populația mare de migranți (mulți tineri angajați închiriază). Chiriile au fost relativ stagnante sau în scădere în anii COVID, dar odată cu redeschiderea economiei, cererea de închiriere a crescut. Totuși, creșterile de chirii nu au ținut pasul cu creșterea prețurilor locuințelor în ultimul deceniu, rezultând în randamente scăzute la închiriere conform standardelor globale.
La mijlocul anului 2025, randamentele brute la închiriere în Shenzhen sunt în medie de aproximativ 2,6% pe an globalpropertyguide.com – similar cu alte orașe de nivel 1 din China. Mai exact, un apartament mediu cu 3 camere (~523.000 USD pentru cumpărare, ~1.179 USD chirie lunară) oferă un randament brut de ~2,7% globalpropertyguide.com. Unitățile mai mici oferă randamente similare (2,6–2,7%). După costuri (mentenanță, taxe etc.), randamentele nete sunt de obicei doar ~1% globalpropertyguide.com. Aceste cifre subliniază că investitorii rezidențiali din Shenzhen mizează în principal pe aprecierea capitalului, nu pe veniturile din chirii.
Asta fiind spus, există semne că randamentele au atins un minim: chiriile au început să crească ușor pe măsură ce piața muncii se îmbunătățește și absolvenții sosesc în număr mare, în timp ce prețurile de achiziție s-au stabilizat. De fapt, o analiză a remarcat că randamentele din chirii în primele patru orașe ale Chinei au crescut ușor până la aproximativ 1,8% net în S1 2023 yicaiglobal.com, de la minime istorice, pe măsură ce prețurile locuințelor s-au corectat. Accesibilitatea chiriilor în Shenzhen (raportul chirie-venit) rămâne o provocare pentru chiriași – chiriile medii pentru apartamente pot consuma cu ușurință peste 30% din venitul unui tânăr profesionist în centrul orașului. Guvernul a promovat apartamentele de închiriat pe termen lung și a susținut platformele de închiriere pentru a asigura o dezvoltare sănătoasă a pieței de leasing.
Pentru investitori, randamentele scăzute înseamnă că costurile de deținere sunt ridicate în raport cu chiria, ceea ce poate descuraja achizițiile speculative. Totuși, unii proprietari observă acum randamente ușor mai bune: de exemplu, odată cu redeschiderea granițelor, cererea pentru chirii de lux din partea expatriaților și a profesioniștilor din Hong Kong a crescut, susținând chiriile în zone precum Shekou și Futian CBD. Pe partea de ofertă, un aflux de locuințe de închiriat instituționale (de exemplu, brandul Port Apartment al Vanke și alte REIT-uri care convertesc unele spații comerciale nevândute în unități de închiriat) ar putea crește treptat gradul de neocupare și menține chiriile sub control.
În concluzie, randamentele din chirii rămân modeste (~2–3% brut) globalpropertyguide.com în Shenzhen, reflectând evaluări ridicate. Investitorii ar trebui să țină cont că veniturile din chirii abia dacă vor acoperi costurile de finanțare la ratele actuale ale creditelor ipotecare, astfel încât teza investițională se bazează pe creșterea prețurilor pe termen lung plus, eventual, diversificarea valutară (pentru cumpărătorii străini). Chiriile stabile sau ușor în creștere în 2025 sunt un semn pozitiv al cererii reale, dar o creștere dramatică a chiriilor este puțin probabilă având în vedere oferta semnificativă de locuințe aflată în dezvoltare și vigilența guvernului privind costurile locuințelor.
Sectorul imobiliar comercial
Piața birourilor (spații de birouri comerciale)
Piața birourilor de clasa A din Shenzhen în 2025 se caracterizează printr-o ofertă nouă abundentă, un grad ridicat de neocupare și chirii favorabile chiriașilor. Creșterea rapidă a skyline-ului orașului din ultimii ani a dus la o suprasaturare cu birouri în unele zone, tocmai când COVID și dificultățile din industria tehnologică au redus cererea. Ca urmare, sectorul birourilor se află într-o fază de piață favorabilă chiriașilor:
- Ofertă & Rată de neocupare: În 2025, Shenzhen adaugă aproximativ 0,9 milioane m² de noi spații de birouri de clasa A sz.gov.cn, extinzând stocul total cu aproximativ 7,9% sz.gov.cn. Finalizările majore din T1–T2 includ turnuri în Qianhai, Houhai și Nanshan Science Park. Acest lucru se adaugă la oferta semnificativă livrată în 2022–2024. Drept urmare, rata de neocupare a birourilor la nivelul întregului oraș se situează în jur de 27–30% la începutul anului 2025 pdf.savills.asia cushmanwakefield.com. Până la sfârșitul T4 2024 era de ~29,0% savills.com, și a rămas ridicată în T1 2025 (Knight Frank a raportat „o fază profundă de ajustare” cu rate de neocupare încă aproape de maximele istorice). Unele subpiețe, precum Qianhai, au rate de neocupare și mai mari din cauza deschiderii simultane a mai multor clădiri noi.
- Factori de cerere: În ciuda provocărilor, economia diversificată a Shenzhen oferă totuși cerere. Sectorul tehnologic și IT rămâne principalul motor al închirierii de birouri sz.gov.cn – atât giganții tehnologici locali, cât și startup-urile își extind spațiile pentru laboratoare de cercetare și birouri. În T1 2025, firmele legate de „noile forțe productive de calitate” (tehnologii emergente) au închiriat activ sz.gov.cn. Sectorul internetului singur a reprezentat ~25% din volumul de închirieri de birouri în T1 sz.gov.cn. În plus, sectoarele de finanțe, servicii profesionale și servicii pentru consumatori contribuie cu o cerere constantă de închiriere sz.gov.cn. O tendință notabilă este creșterea companiilor de comerț electronic transfrontalier și a furnizorilor lor de servicii, care au ocupat spații de birouri semnificative (de exemplu, un segment a închiriat ~10.000 m² în T1) sz.gov.cn pe măsură ce beneficiază de comerțul online în plină expansiune și de integrarea în Greater Bay Area.
- Chirii: Odată ce oferta depășește cererea, proprietarii au redus chiriile pentru a atrage și păstra chiriașii. În T1 2025, chiria medie la nivel de oraș pentru birouri de clasa A a scăzut la aproximativ 163 RMB pe m² pe lună, în scădere cu ~3,5% față de trimestrul anterior assets.cushmanwakefield.com. Comparativ cu anul precedent, chiriile au scăzut cu aproximativ 9% la sfârșitul lui 2024 pdf.savills.asia și au continuat să scadă în 2025. Indicele Savills a arătat o scădere anuală de –9,0% a chiriilor la T4 2024 pdf.savills.asia, iar această tendință a persistat. Chiriile efective (cu stimulente) sunt și mai mici, deoarece mulți proprietari oferă perioade fără chirie sau subvenții pentru amenajare. Presiunea este generalizată: chiar și birourile premium din Futian CBD au înregistrat scăderi de chirii, în timp ce clădirile noi din zonele descentralizate au lansat chirii profund reduse pentru a atrage ocupanți. Pentru moment, chiria medie pe piața de birouri este pe un trend descendent sz.gov.cn și se așteaptă să scadă în continuare în 2025 înainte de a atinge un minim.
- Perspective: Consensul este că rata de neocupare a birourilor din Shenzhen va rămâne ridicată pe termen scurt. „Dezechilibrul persistent dintre cerere și ofertă” înseamnă că rata de neocupare la nivel de oraș este de așteptat să rămână ridicată și chiriile să scadă în continuare research.jllapsites.com pe parcursul lui 2025. Totuși, există și aspecte pozitive: economia în revenire și extinderea afacerilor în sectoare precum vehiculele electrice noi, AI și finanțe ar putea absorbi treptat spațiul. Absorbția netă în T1 2025 s-a îmbunătățit de fapt (la nivel național, absorbția netă de birouri în orașele de prim rang a crescut, Shenzhen revenind cu ~50–200% YoY la absorbție) cbre.com.cn. Dacă tendința continuă, 2025 ar putea marca minimul ciclului pieței de birouri, urmat de o recuperare lentă. Investitorii manifestă un anumit interes – în T1 2025, activele de birouri au devenit un punct de interes pentru fondurile de investiții (în China, clădirile de birouri de bază au fost principala țintă de investiții, în special pentru fondurile de asigurări) cbre.com.cn. Ratele de capitalizare/randamentele pentru birourile din Shenzhen au crescut ușor din cauza prețurilor mai mici, ceea ce ar putea atrage cumpărători care se așteaptă la o creștere viitoare.
Imobiliare de Retail și Ospitalitate
Sectorul de proprietăți de retail din Shenzhen se află pe o traiectorie de revenire în 2025, susținut de o redresare a cheltuielilor de consum și de un aflux de turiști (în special din Hong Kong). După perioada de acalmie din pandemie, cumpărătorii și turiștii s-au întors, iar acest lucru se reflectă în scăderea gradului de neocupare în mall-uri și stabilizarea chiriilor:
- Grad de neocupare și cerere: Până în T1 2025, rata de neocupare a mall-urilor din Shenzhen a scăzut la ~6,8%, cel mai scăzut nivel din 2020 savills.com. Aceasta a marcat șase trimestre consecutive de scădere a neocupării, indicând că spațiile de retail sunt absorbite. Datele Savills au arătat o scădere anuală de 1,8 puncte procentuale a neocupării, ajungând la 6,8% în T1 savills.com. Un grad de neocupare atât de scăzut – mult sub media națională de ~7,3% cbre.com.cn – subliniază cât de puternică a fost revenirea retailului în Shenzhen, datorită, parțial, gestionării eficiente a COVID și revenirii rapide a consumului. Districtele comerciale populare (de exemplu, Dongmen din Luohu, zona COCO Park din Futian, zona Coastal City din Nanshan) raportează un grad ridicat de ocupare, pe măsură ce brandurile locale și operatorii F&B se extind. Chiar și mall-urile noi din zonele suburbane au început să fie închiriate pe măsură ce comunitățile rezidențiale de acolo cresc.
- Chirii: Deși gradul de ocupare s-a îmbunătățit, chiriile au crescut lent. La T1 2025, chiriile medii pentru mall-urile de top din Shenzhen erau încă cu aproximativ 2,4% mai mici față de anul anterior savills.com. Proprietarii au menținut în mare parte chiriile stabile sau au oferit reduceri ușoare pentru a sprijini revenirea chiriașilor. Până la mijlocul lui 2025, există semne că chiriile au atins un minim – odată cu creșterea traficului pietonal și a vânzărilor, unii proprietari elimină treptat reducerile temporare de chirie. Mediul general este prudent optimist: chiriile stabile permit retailerilor să-și revină, iar orice creștere a chiriilor va avea loc probabil în 2026, odată ce vânzările se normalizează complet. Notabil, segmente precum retailul de lux și restaurantele high-end din Shenzhen Bay și Futian au înregistrat o revenire mai rapidă a chiriilor datorită cererii rezistente din partea consumatorilor cu venituri mari.
- Boom-ul cumpărăturilor transfrontaliere: Un factor unic pentru retailul din Shenzhen a fost creșterea numărului de vizitatori din Hong Kong după redeschiderea graniței. „Hong Kong-ezii merg spre nord să cheltuiască” a devenit o tendință, Shenzhen fiind acum o destinație de top pentru weekend pentru rezidenții din HK savills.com. Aceștia sunt atrași de marile mall-uri din Shenzhen, varietatea de atracții pentru familii și prețurile relativ mai mici (datorită deprecierii RMB și mixului diferit de produse). Acest aflux a crescut vânzările în special în Luohu (aproape de graniță) și Nanshan (parcuri tematice, outlet-uri). De exemplu, turiștii din Hong Kong au crescut semnificativ gradul de ocupare a hotelurilor și veniturile F&B din Shenzhen. Între timp, turiștii din China continentală către Hong Kong sunt acum mai interesați de vizitare decât de cumpărături savills.com, ceea ce înseamnă că câștigurile din retail ale Shenzhen nu sunt egalate de HK – un flux de beneficii într-o singură direcție savills.com. Această dinamică încurajează retailerii internaționali să deschidă magazine în mall-urile din Shenzhen pentru a capta atât cheltuielile localnicilor, cât și ale turiștilor.
- Tendințe structurale: Populația tânără a Shenzhen face ca retailul experiențial să fie esențial. Operatorii de mall-uri alocă mai mult spațiu restaurantelor, divertismentului (arene e-sports, cinematografe imersive) și serviciilor de lifestyle pentru a atrage vizitatori. Magazinele pop-up „white-box” și noile branduri locale („produse white brand”) sunt în creștere cushmanwakefield.com, indicând o evoluție a mixului de retail. De asemenea, integrarea e-commerce este evidentă – multe magazine fizice funcționează și ca showroom și centru de livrare pentru comenzile online. Impulsul guvernului central de a „crește consumul” savills.com oferă un sprijin suplimentar, cu evenimente precum festivaluri de shopping și subvenții pentru electrocasnice sau mașini (unele acordate în 2023–24) care stimulează indirect utilizarea proprietăților de retail (showroom-uri etc.).
- Hoteluri și ospitalitate: Segmentul de ospitalitate al sectorului imobiliar comercial își revine, de asemenea. Gradul de ocupare și tarifele camerelor de hotel din Shenzhen s-au îmbunătățit odată cu revenirea călătoriilor de afaceri și a turismului. Deși nu a fost menționat explicit, merită notat că noi hoteluri (adesea parte a unor dezvoltări mixte) apar în Qianhai și lângă Shenzhen World Exhibition Center pentru a răspunde cererii tot mai mari de MICE (întâlniri, stimulente, conferințe, expoziții). Aceste îmbunătățiri ale infrastructurii de ospitalitate susțin suplimentar retailul (deoarece turiștii cheltuiesc în mall-uri).
Imobiliare Industriale și Logistice
Sectorul proprietăților industriale din Shenzhen – care include spații de producție, parcuri de afaceri și logistică (depozite) – este adesea umbrit de piețele rezidențiale și de birouri, însă rămâne esențial. În 2025, acest sector se remarcă prin reziliență și transformare:
- Spații de Producție și Cercetare & Dezvoltare: Shenzhen își modernizează agresiv baza industrială. Cu o producție industrială care reprezintă 35% din PIB-ul Shenzhensz.gov.cn, orașul a stabilit planuri pentru a deveni lider în producția avansată. Până în 2025, își propune să stabilească mai multe clustere industriale de trilioane de yuani (de exemplu, în electronică, telecomunicații, echipamente)sz.gov.cn. Pentru a susține acest lucru, Shenzhen investește în noi parcuri industriale și hub-uri de inovație. Conceptul de fabrici „inteligente” pe mai multe etaje este implementat, permițând producția cu valoare adăugată mare pe terenuri limitate. Districte precum Bao’an, Longhua, Guangming și Pingshan beneficiază – de exemplu, 20 de parcuri de producție avansată pe o suprafață de ~300 km² sunt în construcție în aceste districte news.cgtn.com. Acest lucru nu doar crește suprafața industrială, ci și ridică standardele (cu facilități inteligente, caracteristici de clădiri verzi). Guvernul oferă chiar și subvenții generoase (de până la ¥100 milioane per proiect major) companiilor pentru modernizarea tehnologică a fabricilorsz.gov.cn, stimulând ocuparea acestor noi spații. Cererea pentru spații industriale moderne este ridicată din partea sectoarelor precum vehicule electrice, biotehnologie și aerospațial (pe măsură ce Shenzhen se diversifică dincolo de electronică). Vechele complexe de fabrici din zonele urbane sunt reamenajate sau reconvertite (unele în birouri pentru industrii creative sau apartamente ca parte a reînnoirii urbane), concentrând activitatea industrială în zone planificate.
- Logistică și depozite: Rolul Shenzhen ca hub de comerț și e-commerce asigură o cerere puternică pentru logistică, deși costurile ridicate ale terenurilor au determinat ca o parte din depozite să fie mutate în apropiere, în Dongguan/Huizhou. Totuși, 2025 aduce o nouă ofertă logistică în regiune, iar absorbția a fost robustă. În T1 2025, sectorul de proprietăți pentru depozite din China a înregistrat o absorbție netă record (2,57 milioane m²), iar rata de neocupare la nivel național a scăzut la 20,3% cbre.com.cn. În Shenzhen, marile companii 3PL (logistică terță parte) și firmele de e-commerce (precum JD.com, SF Express, care are sediul în Shenzhen) caută continuu spații moderne de depozitare, în special lângă porturi și aeroporturi. Creșterea e-commerce-ului transfrontalier (expedierea de bunuri către consumatori globali) a alimentat cererea pentru facilități logistice cu regim vamal în Shenzhen. Parcul logistic Qianhai și centrul logistic de la aeroport au o rată scăzută de neocupare. Totuși, rata generală de neocupare logistică în zona extinsă a Shenzhen ar putea fi mai mare (la niveluri mici de două cifre sau în jur de 20%) având în vedere unele finalizări noi. Chiria pentru spațiile logistice rămâne stabilă, cu chirii pentru depozite premium în Shenzhen de aproximativ 30–40 RMB per m²/lună, în funcție de locație.
- Parcuri industriale high-tech și parcuri de afaceri: Un sub-segment notabil îl reprezintă parcurile științifice și tehnologice. Shenzhen High-Tech Industrial Park (SHIP) din Nanshan – adesea numit nucleul Silicon Valley al Chinei – rămâne foarte căutat; gradul de ocupare este aproape complet, iar chiriile sunt ridicate pentru spațiile industriale/birouri (este un spațiu de tip birou R&D cvasi-industrial). Parcuri mai noi din Longgang (Securities Tech Park), Bao’an și alte zone deservesc industrii specifice (AI, biotehnologie). Inițiativa guvernamentală Made in China 2025 a direcționat resurse către aceste parcuri tearline.mil, rezultând facilități de înaltă calitate. De exemplu, Guangming Science City devine o bază majoră de cercetare și dezvoltare cu laboratoare de ultimă generație și va stimula cererea atât pentru spații de laborator, cât și pentru birouri/locuințe de suport în acea zonă.
- Terenuri și politici: Terenul limitat din Shenzhen face ca terenul industrial să fie prețios. Orașul a fost creativ, după cum s-a menționat, construind pe verticală (fabrici verticale) și, de asemenea, „deblocând” terenuri rurale pentru uz industrial prin reforme. O abordare politică este încurajarea fabricilor să construiască mai sus sau să se relocheze în parcuri industriale intensive, eliberând astfel teren pentru locuințe – aceasta este o strategie continuă de furnizare a terenurilor. Între timp, guvernul central promovează eficiența logistică (reducerea procentului de cost din PIB), iar Shenzhen contribuie prin infrastructură logistică inteligentă (automatizare în porturi etc.).
Perspectivele pentru sectorul imobiliar industrial din Shenzhen sunt solide. Pe măsură ce lanțurile globale de aprovizionare se reconfigurează, o parte din producție se relochează sau revine în sudul Chinei – Shenzhen, cu avantajul său inovator, ar trebui să atragă producția high-tech, externalizând producția de nivel inferior către orașe mai ieftine din Guangdong. Investițiile străine în fabrici sunt în creștere (de exemplu, noua fabrică de baterii Tesla din Shanghai semnalează încredere în producția din China; Shenzhen ar putea vedea proiecte similare în domenii tehnologice). Pentru logistică, integrarea Greater Bay Area (cu infrastructură precum Podul Hong Kong-Zhuhai-Macau și noi porturi terestre) va stimula și mai mult sectorul logistic din Shenzhen ca nod de legătură între GBA și restul lumii.
Randamentele proprietăților industriale sunt de obicei mai mari decât cele rezidențiale – adesea 5–7% brut – ceea ce le face atractive pentru investitori, mai ales având în vedere poziția favorabilă a guvernului (de exemplu, primele REIT-uri din China au fost în parcuri logistice). Ne putem aștepta la sprijin continuu din partea politicilor pentru sectorul imobiliar industrial și logistic, deoarece acesta este direct legat de obiectivele de creștere economică. Pe scurt, deși nu atrage la fel de multă atenție ca apartamentele sau birourile, sectorul imobiliar industrial/logistic din Shenzhen este unul fundamental, cu cerere constantă și susținere guvernamentală, probabil să se extindă în tandem cu planurile orașului de modernizare industrială.
Investiții străine și perspective
Shenzhen a avut istoric mai puține investiții imobiliare străine directe comparativ cu orașe precum Shanghai sau Beijing, din cauza unor reguli mai restrictive și a faptului că piața este dominată de cumpărători locali. Totuși, orașul este o parte cheie a inițiativei Greater Bay Area pentru atragerea afacerilor și capitalului străin. În sectorul comercial, observăm extinderea prezenței firmelor străine – de exemplu, instituții financiare din străinătate în Qianhai și companii multinaționale de tehnologie care deschid centre de cercetare și dezvoltare – ceea ce crește indirect gradul de ocupare a birourilor. Zona de cooperare Qianhai oferă stimulente pentru firmele din Hong Kong și internaționale, ceea ce duce la contracte de închiriere de birouri cu entități străine.
Când vine vorba de capital de investiții imobiliare, în 2024–2025 s-au înregistrat investiții instituționale străine limitate în proprietățile din China, din cauza unor preocupări mai largi (datorii ale dezvoltatorilor etc.), dar există semne de revenire a interesului pentru active solide. De exemplu, unele fonduri de private equity străine și dezvoltatori din Hong Kong au format parteneriate în proiecte din Shenzhen, simțind că evaluările au atins un minim. Volumul investițiilor în imobiliare comerciale din China în T1 2025 a fost de 56,1 miliarde RMB cbre.com.cn – deși în scădere față de anul precedent, a inclus câteva achiziții mari de birouri în orașe de nivel 1, probabil cu implicarea capitalului străin. Povestea de creștere a Shenzhen și corecția recentă a prețurilor ar putea atrage mai mulți investitori străini interesați de investiții pe termen lung, mai ales dacă guvernul chinez oferă garanții și un mediu de afaceri mai prietenos.
Cumpărătorii de locuințe din Hong Kong merită menționați: odată cu normalizarea călătoriilor, tot mai mulți rezidenți din Hong Kong iau în considerare achiziția de locuințe în Shenzhen pentru investiții sau familie (unii sunt atrași de oportunitățile educaționale din Shenzhen pentru copiii lor sau pur și simplu de spațiul de locuit mai mare pe dolar comparativ cu Hong Kong). Un raport a menționat mai mulți oameni din Hong Kong care investesc în imobiliare în Shenzhen în 2025, atrași de diferența de preț și de ușurința călătoriei (doar câteva minute peste graniță cu trenul de mare viteză sau metroul) sohu.com. Această cerere transfrontalieră se concentrează în principal pe zonele apropiate de granița cu Hong Kong sau pe proiecte de lux cunoscute. Rămâne un factor de nișă, dar notabil, care contribuie la cererea pentru apartamente de lux.
Proiecții pentru următorii ani
Privind dincolo de 2025, perspectivele generale pentru piața imobiliară din Shenzhen sunt prudent optimiste, cu anumite provocări:
- Rezidențial: După revenirea puternică a tranzacțiilor, prețurile în 2025 sunt așteptate să fie în general stabile sau ușor în scădere (consensul analiștilor este de aproximativ –2,5% schimbare pentru 2025 globalpropertyguide.com). Până în 2026, majoritatea previziunilor indică o stabilizare sau o ușoară creștere a prețurilor pe piața locuințelor din Shenzhen, având în vedere fundamentele orașului. Orașele de nivel 1 precum Shenzhen ar trebui să conducă revenirea cu creșteri de preț de o singură cifră în 2026–2027 globalpropertyguide.com, presupunând că economia generală rămâne pe drumul cel bun. Guvernul va calibra probabil politicile pentru a preveni supraîncălzirea – dacă piața crește prea rapid, am putea vedea noi măsuri de răcire (cum ar fi restricții de credit). De asemenea, va apărea o nouă ofertă din reamenajări și programe de locuințe sociale, ceea ce ar putea modera creșterea prețurilor pe termen lung, dar va îmbunătăți accesibilitatea. Pentru investitori: următorii câțiva ani s-ar putea să nu aducă creșterile spectaculoase de preț din trecut, ci mai degrabă o creștere modestă și accent pe îmbunătățirea randamentului din chirii.
- Comercial (Birouri/Retail): Revenirea sectorului de birouri va întârzia. 2025–2026 ar putea fi în continuare provocatoare, cu un grad ridicat de neocupare. JLL se așteaptă ca gradul de neocupare să „rămână ridicat și chiriile să scadă în continuare” în birourile din Shenzhen pe termen scurt research.jllapsites.com, cu un punct de inflexiune probabil la sfârșitul lui 2026, când noile livrări se vor reduce și creșterea economică va absorbi spațiul. Până în 2027, anticipăm o piață de birouri mai sănătoasă dacă noile industrii (precum inteligența artificială, fintech, companiile din metavers) se extind. Chiriile ar putea crește treptat din 2026, dar ar putea dura câțiva ani pentru a ajunge la nivelurile de dinainte de 2020. Imobiliarele de retail, pe de altă parte, ar trebui să vadă o îmbunătățire susținută. Pe măsură ce populația și veniturile din Shenzhen cresc, iar turismul înflorește, chiriile din retail ar putea reveni la creștere pozitivă până în 2026. Proiecte cheie de retail (precum renovarea Luohu Commercial City, noi mall-uri în suburbiile în expansiune) vor fi lansate, dar se așteaptă ca cererea consumatorilor să țină pasul.
- Industrial/Logistică: Acest segment este pregătit pentru o creștere stabilă. Impulsul pentru modernizări industriale și autonomie în producția de tehnologie se va intensifica probabil, în beneficiul Shenzhen. Preconizăm o creștere ușoară a chiriilor industriale și un grad ridicat de ocupare pentru facilitățile de calitate. Un risc este ca firmele de producție să caute locații mai ieftine, deoarece terenul/munca în Shenzhen sunt scumpe, dar strategia orașului este să păstreze doar producția cu valoare adăugată mare – ceea ce pare să execute bine. Cererea de logistică va crește odată cu comerțul electronic și comerțul regional; până în 2026–2027, dacă ratele dobânzilor vor fi mai mici la nivel global, am putea vedea un val de investiții în active logistice (inclusiv mai multe REIT-uri) în Greater Bay Area, cu Shenzhen ca zonă principală pentru astfel de fonduri.
- Guvern și politici: Un factor imprevizibil pentru proiecții este intervenția guvernamentală. Dacă piața imobiliară a Chinei la nivel național rămâne apatică, ar putea urma mai multe stimulente – de exemplu, noi reduceri ale ratelor la creditele ipotecare, relaxarea cotelor de achiziție a locuințelor sau chiar idei noi precum cumpărători de proprietăți susținuți de stat pentru a elimina stocurile (unii analiști au sugerat achiziții la scară largă de locuințe nevândute de către stat globalpropertyguide.com). Astfel de măsuri ar putea îmbunătăți rapid sentimentul și prețurile. Pe de altă parte, dacă speculațiile se încing, restricțiile ar putea reveni. Shenzhen este probabil un teren de testare pentru politici de locuințe echilibrate, având în vedere importanța sa. În plus, orice progres privind o taxă pe proprietate ar putea schimba calculele investiționale prin creșterea costurilor de deținere – un aspect de urmărit după 2025.
În concluzie, piața imobiliară din Shenzhen în 2025 prezintă o imagine de revenire și reziliență pe toate segmentele. Vânzările rezidențiale sunt solide, iar prețurile sunt aproape de un punct de inflexiune ascendent, susținute de politici favorabile și cerere reală. Segmentul imobiliar comercial traversează o perioadă de ajustare, însă dinamismul economic al orașului și modernizările infrastructurii pun bazele pentru absorbția viitoare. Imobiliarele industriale rămân un pilon, evoluând odată cu ambițiile high-tech ale orașului. Pentru investitori, dezvoltatori și cumpărători, Shenzhen oferă oportunități – fie că este vorba de momentul intrării pe piață în această fază de stabilizare, fie de focalizarea pe districte și segmente cu potențial ridicat (precum locuințe de masă în zone de creștere, birouri de clasa A la minime ciclice sau facilități logistice legate de comerțul electronic). În următorii ani, este probabil ca piața imobiliară din Shenzhen să găsească un nou echilibru, caracterizat de creștere sustenabilă, nu de volatilitatea din trecut, în concordanță cu viziunea orașului pentru dezvoltare de înaltă calitate.
Surse: sz.gov.cn szft.gov.cn savills.com globalpropertyguide.com sohu.com și altele menționate mai sus.
