·······

Piața imobiliară din Melbourne: Perspective pentru 2025 și mai departe

iulie 24, 2025
by
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Piața imobiliară din Melbourne în 2025 arată semne clare de revenire după o perioadă dificilă. Atât sectorul rezidențial, cât și cel comercial experimentează dinamici în schimbare, pe măsură ce al doilea cel mai mare oraș al Australiei beneficiază de o cerere reînnoită, o creștere record a populației și o îmbunătățire a sentimentului pieței. În acest raport cuprinzător, analizăm cele mai recente tendințe din piața imobiliară din Melbourne – de la prețurile locuințelor și cartierele de interes, până la randamentele din chirii și impactul infrastructurii – și privim spre ceea ce pot aștepta investitorii, dezvoltatorii și proprietarii de locuințe în anii următori.

Tendințe pe piața proprietăților rezidențiale (2025)

Piața rezidențială din Melbourne a intrat în 2025 cu un avânt tot mai mare. După o scădere în perioada 2022–2023, când creșterea ratelor dobânzilor și perturbările cauzate de pandemie au determinat scăderea valorilor, situația începe să se schimbe. De fapt, valorile locuințelor din Melbourne au înregistrat acum mai multe luni consecutive de creștere la începutul lui 2025 propertyupdate.com.au. Aceasta marchează o revenire notabilă față de 2024, când prețurile scădeau în majoritatea lunilor propertyupdate.com.au. Sentimentul pieței se îmbunătățește pe măsură ce cumpărătorii își recapătă încrederea, pe fondul așteptărilor că ratele dobânzilor se vor stabiliza sau chiar vor începe să scadă mai târziu în acest an commercialrealestate.com.au. Este important de menționat că Melbourne rămâne susținut de fundamente solide – creșteri robuste ale populației, investiții majore în infrastructură și o economie diversificată – care îi consolidează statutul de piață imobiliară de top pe termen lung în Australia propertyupdate.com.au.

Mai mulți factori contribuie la actuala dinamică a pieței imobiliare. Pe partea de ofertă, construcția de locuințe noi nu a ținut pasul cu cererea. Autorizațiile de construcție în Victoria au stagnat la niveluri scăzute – doar aproximativ 56.000 de locuințe noi au fost aprobate în ultimul an (până în martie 2025), mult sub cele ~75.000 pe an necesare pentru a atinge țintele de creștere realestate.com.au realestate.com.au. Costurile ridicate de construcție și insolvențele dezvoltatorilor au restrâns și mai mult oferta nouă realestate.com.au realestate.com.au. Această lipsă de ofertă se ciocnește cu o cerere în creștere, determinată de creșterea populației, ceea ce creează competiție pentru locuințele existente. Numărul de proprietăți listate rămâne relativ scăzut; deși noile listări au crescut brusc în mai 2025 (a doua cea mai mare valoare pentru luna mai din istorie), numărul total de proprietăți de vânzare este încă mai mic față de anul trecut shapepropertygroup.com.au, ceea ce indică faptul că mulți vânzători amână – poate în așteptarea unor prețuri mai mari. Rezultatul este că locuințele bine prezentate, în special în cartierele dorite, atrag un interes puternic din partea cumpărătorilor și se vând mai rapid. Rata de adjudecare la licitații în Melbourne a ajuns la aproximativ 67% în mai 2025 – cel mai ridicat nivel din aproape doi ani, reflectând această încredere reînnoită a cumpărătorilor shapepropertygroup.com.au.

Notabil, nu toate segmentele pieței sunt egale. Casele independente și proprietățile potrivite pentru familii din zonele consacrate conduc revenirea. Prin contrast, apartamentele cu densitate mare din centrul orașului – în special unitățile vechi din blocuri înalte – continuă să se confrunte cu dificultăți din cauza suprasaturării pieței și a sentimentului precaut al investitorilor. Experții imobiliari avertizează împotriva achiziționării de apartamente „off-the-plan” în CBD-ul din Melbourne și în suburbiile interioare, care au avut performanțe slabe istoric din cauza ofertei abundente și a creșterii mai slabe a valorii pe termen lung propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Pe de altă parte, suburbiile din zona mediană cu ofertă redusă (de exemplu, case pe terenuri de dimensiuni bune) și cu atractivitate crescută pentru proprietarii-ocupanți înregistrează o cerere crescută. Per ansamblu, piața rezidențială în 2025 se mută de la o piață a cumpărătorului către una mai echilibrată sau chiar favorabilă vânzătorului. Cumpărătorii care puteau negocia reduceri semnificative acum un an, constată acum că această fereastră se îngustează pe măsură ce competiția se intensifică shapepropertygroup.com.au.

Tendințe pe piața proprietăților comerciale (2025)

Sectorul imobiliar comercial din Melbourne se află, de asemenea, la un punct de inflexiune în 2025. După ce a trecut prin pandemie și rate ridicate ale dobânzilor, diferite clase de active comerciale prezintă acum tendințe divergente:

  • Spațiu de birouri: Piața spațiilor de birouri din Melbourne rămâne slabă, în special în CBD. Orașul continuă să înregistreze cea mai mare rată de neocupare a birourilor din Australia, cu un nivel stabil al neocupării în CBD de aproximativ 18% în ianuarie 2025 propertycouncil.com.au. Aceasta este semnificativ peste media națională a CBD (~13,7%) și reflectă provocări continue precum munca la distanță și adăugarea de noi spații propertycouncil.com.au. Cererea pentru spații de birouri a fost negativă în ultimele perioade de raportare propertycouncil.com.au, deși există semne că perioada cea mai dificilă ar putea fi trecută. Birourile de clasă premium se descurcă ceva mai bine decât cele secundare, însă chiar și clădirile de clasă A din Melbourne au înregistrat o rată de neocupare de ~18,5% la începutul anului 2025 propertycouncil.com.au. Proprietarii răspund oferind stimulente și renovând birourile mai vechi pentru a atrage chiriași. Rata ridicată de neocupare și chiriile reduse în anumite zone oferă oportunități pentru companii de a-și îmbunătăți locațiile și pentru investitori de a achiziționa active de birouri la preț redus. Analiștii din industrie se așteaptă ca sectorul de birouri să își revină treptat spre 2026, pe măsură ce inițiativele de revenire la birou câștigă teren și economia se îmbunătățește commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Totuși, ar putea fi o revenire lentă; sprijinul politic (cum ar fi direcționarea angajaților guvernamentali înapoi la birou) ar putea juca un rol în revitalizarea cererii pentru birouri în CBD-ul din Melbourne propertycouncil.com.au.
  • Proprietăți comerciale de tip retail: După câțiva ani dificili, sectorul imobiliar de retail își revine. Traficul pietonal și cheltuielile de retail s-au îmbunătățit odată cu sfârșitul lockdown-urilor și revenirea turiștilor și a angajaților la birourile din oraș. Zonele comerciale stradale și centrele comerciale raportează o creștere a numărului de vizitatori, iar investitorii își recapătă interesul pentru activele de retail bine poziționate. De fapt, în 2024, proprietățile de retail au reprezentat o pondere tot mai mare din tranzacțiile comerciale, indicând o încredere reînnoită în sector commercialrealestate.com.au. Analiștii prezic că 2025 va aduce cea mai puternică cerere din partea investitorilor pentru proprietăți de retail din ultimul deceniu, pe măsură ce sentimentul se schimbă pozitiv commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Centrele comerciale premium și cele bazate pe servicii esențiale (ancorate de supermarketuri, retail de format mare etc.) s-au dovedit rezistente, iar multe centre comerciale s-au adaptat adăugând opțiuni de divertisment și restaurante pentru a atrage mai mulți vizitatori commercialrealestate.com.au. Deși există în continuare provocări precum comerțul electronic, retailul fizic din Melbourne – în special în coridoarele de creștere și în suburbiile consacrate – este din nou privit ca o clasă de active solidă. Randamentele din chirii pentru proprietățile de retail au devenit atractive după corecțiile de preț, iar dezvoltarea limitată de noi spații de retail în ultimii ani înseamnă că oferta este restrânsă în locațiile premium.
  • Industrial și Logistică: Sectorul proprietăților industriale a fost performerul remarcabil la nivel național, iar Melbourne nu face excepție. Cererea uriașă pentru depozite, centre de distribuție și facilități logistice (impulsionată de boom-ul comerțului electronic și de realinierea lanțurilor de aprovizionare) a dus la scăderea la minime record a gradului de neocupare industrială în ultimii doi ani. La mijlocul anului 2025, rata de neocupare industrială în Melbourne a crescut ușor la aproximativ 4% propertycouncil.com.au – o creștere ușoară datorată noii oferte apărute în suburbiile periferice – dar acest nivel este încă excepțional de scăzut după standardele globale și semnalează o piață foarte strânsă propertycouncil.com.au. În principalele zone industriale din estul și sud-estul Melbourne, gradul de neocupare este chiar mai mic (aproape 1–2%), în timp ce în vestul periferic, unde există un val de noi dezvoltări, spațiul disponibil este mai mare propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Chiriile pentru unitățile industriale și depozitele logistice au crescut semnificativ în ultimele 18 luni, iar deși creșterea chiriilor s-ar putea tempera pe măsură ce apare mai multă ofertă, se așteaptă ca ratele de ocupare să rămână ridicate. Interesul investitorilor pentru activele industriale rămâne robust, dar randamentele s-au comprimat la niveluri istoric scăzute, având în vedere popularitatea sectorului. Are loc o anumită normalizare – de exemplu, rata națională de neocupare industrială a crescut la 2,8% în S1 2025 de la aproape 1% la minim propertycouncil.com.au – totuși, piața industrială din Melbourne este încă printre cele mai strânse la nivel global, cu factori de cerere pe termen lung precum terenul industrial limitat și consumul susținut de bunuri propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Per ansamblu, sectorul imobiliar industrial continuă să ofere venituri stabile și potențial de creștere, deși perioada creșterilor de chirii cu două cifre pare să se tempereze.

În rezumat, piața comercială din Melbourne în 2025 se caracterizează prin redresare și oportunitate: sectorul de birouri oferă potențial investițional contra-ciclic pe măsură ce valorile ating pragul minim, retailul își revine datorită activității de consum amânate, iar sectorul industrial rămâne o forță, deși condițiile se relaxează ușor. Investitorii avizați încep să reintre pe piața comercială, profitând de activele reevaluate și anticipând creșterea pe termen lung odată cu schimbarea ciclului economic commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Informații cheie specifice suburbiilor: zone de creștere și cartiere cu cerere ridicată

Melbourne este o zonă metropolitană vastă, iar performanța imobiliară variază semnificativ de la un cartier la altul. În 2025, anumite locații se evidențiază ca puncte fierbinți de creștere datorită unor factori precum proiecte de infrastructură, tendințe demografice și accesibilitate relativă. Iată câteva informații cheie specifice suburbiilor:

  • Stele din zonele centrale și din inelul median: Suburbiile centrale prospere și zonele bine stabilite din inelul median prezintă o cerere rezistentă și, în unele cazuri, o creștere puternică a prețurilor. În ultimul an, cartierele de prestigiu precum Toorak și South Yarra au înregistrat creșteri ale valorii locuințelor de aproximativ $136k–$237k, mai mult decât salariul mediu anual propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Zona de est interioară (de exemplu, Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) a înregistrat, de asemenea, creșteri de șase cifre ale valorilor mediane propertyupdate.com.au. Aceste zone beneficiază de facilități premium, școli și un stil de viață atractiv, iar oferta limitată menține competiția ridicată. Suburbiile din inelul median aflate la 5–15 km de CBD – de exemplu, Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley și Box Hill – sunt semnalate de agenții cumpărătorilor ca oferind o valoare excelentă în 2025 auspropertyprofessionals.com.au. Acestea combină accesibilitatea relativă (comparativ cu centrul orașului) cu o cerere puternică de închiriere și infrastructură comunitară. Aceste suburbii, adesea în curs de gentrificare, sunt de așteptat să își revină rapid pe măsură ce piața își revine, datorită stocului limitat de locuințe și atractivității largi pentru cumpărători auspropertyprofessionals.com.au. Investitorii se uită, de asemenea, la suburbiile „surori” adiacente acestor zone fierbinți, anticipând un efect de undă asupra prețurilor odată ce zonele principale se încălzesc auspropertyprofessionals.com.au.
  • Coridoare de infrastructură emergente: Proiectele majore de transport remodelează harta imobiliară a Melbourne, iar suburbiile situate în apropierea noii infrastructuri sunt pregătite pentru creștere pe termen lung. Un exemplu de referință este Suburban Rail Loop (SRL) – o linie feroviară orbitală masivă aflată în construcție. Zonele de-a lungul traseului SRL, precum Clayton, Burwood și Cheltenham, atrag atenția investitorilor și dezvoltatorilor avizați auspropertyprofessionals.com.au. Aceste locații sunt programate să devină noduri bine conectate, ceea ce, de obicei, crește valorile proprietăților odată ce proiectele se apropie de finalizare. În mod similar, Metro Tunnel (care urmează să fie deschis în 2025) va aduce noi stații subterane la Arden (North Melbourne) și Parkville; zonele din jur deja înregistrează un interes crescut pentru dezvoltare. Sunshine, în suburbiile de vest, este un alt punct de urmărit – va fi un nod cheie de legătură pentru viitoarea linie feroviară către Aeroportul Melbourne și liniile de metrou, poziționându-l ca un nou centru de creștere. Pe măsură ce infrastructura devine operațională, accesibilitatea îmbunătățită și noile facilități tind să stimuleze atât cererea, cât și prețurile în aceste suburbii conectate.
  • Suburbii familiale în curs de gentrificare: O serie de suburbii anterior subevaluate trec acum printr-un proces rapid de gentrificare, atrăgând familii tinere și profesioniști în căutare de mai mult spațiu. În estul Melbourne, zone precum Ringwood, Blackburn și Glen Waverley au experimentat această tranziție auspropertyprofessionals.com.au. Acestea dispun de școli bune, parcuri și legături de transport, ceea ce le face atractive pentru proprietarii pe termen lung. Modernizările centrelor comerciale și a opțiunilor de luat masa (precum și unele îmbunătățiri de infrastructură în curs) ridică profilul acestor comunități. Ca urmare, cererea de locuințe în aceste suburbii este puternică, ceea ce duce la creșterea atât a prețurilor, cât și a chiriilor. De asemenea, zone din nord și nord-vest (de exemplu, Pascoe Vale, Preston și Coburg în nord) văd apariția unor noi cafenele, renovări și tineri cumpărători care transformă zona. Aceste locații în curs de gentrificare oferă adesea perspective solide de investiții, deoarece pornesc de la un preț de bază mai scăzut, dar au factori clari pentru creșterea capitalului.
  • Coridoare de creștere periferice: Suburbiile de la marginea exterioară a Melbourne – în special din vest și nord – continuă să absoarbă cea mai mare parte a creșterii populației orașului. Zone precum Fraser Rise–Plumpton (vestul exterior al Melbourne) au condus statul la creșterea populației anul trecut (+4.300 de persoane în 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, iar altele precum Cranbourne și Tarneit înfloresc cu noi ansambluri rezidențiale. Aceste coridoare de creștere oferă mult teren nou și pachete casă-și-teren care atrag cumpărătorii de prima casă și migranții. Totuși, cumpărătorii ar trebui să fie precauți: deși aceste zone înregistrează o creștere rapidă a populației, au adesea dezvoltări noi abundente și pot duce lipsă de facilități deja existente. După cum remarcă un analist, creșterea rapidă în locuri precum Melton și Werribee South reflectă în mare parte „creșterea populației și dezvoltarea nouă abundentă, dar nu neapărat creșterea valorii de capital” a proprietăților propertyupdate.com.au. Pe termen lung, infrastructura locală limitată – mai puține legături de transport, școli și spitale – poate limita aprecierea prețurilor în unele ansambluri îndepărtate propertyupdate.com.au. Pe scurt, suburbiile exterioare sunt accesibile și căutate pentru locuințe, dar, în general, prezintă un risc investițional mai ridicat și, de obicei, generează o creștere a valorii de capital mai lentă decât suburbiile interioare/mediane (cu excepția cazului în care beneficiază de modernizări majore de infrastructură).

În piața actuală, alegerea suburbiilor este esențială atât pentru investitori, cât și pentru cumpărătorii de locuințe. Cartierele bine localizate, cu cerere ridicată și ofertă limitată, își revin puternic și se așteaptă să aibă performanțe superioare, în timp ce suburbiile exterioare omogene, cu ofertă excesivă, pot rămâne în urmă. Monitorizarea planurilor de infrastructură și a previziunilor de dezvoltare ale consiliului poate ajuta la identificarea următorului cartier emergent. De exemplu, zonele din apropierea stațiilor SRL planificate sau a noilor noduri rutiere ar putea deveni punctele fierbinți ale proprietăților din 2030. Per ansamblu, geografia oportunităților din Melbourne în 2025 se întinde de la enclavele centrale de top la suburbiile medii în ascensiune și anumite noduri de creștere – oferind opțiuni pentru bugete și strategii diferite.

Prețurile proprietăților: Tendințe și previziuni

După o perioadă de corecție, prețurile proprietăților din Melbourne sunt din nou în creștere în 2025. Prețul median al locuințelor din Melbourne a atins un vârf la începutul anului 2022 (aproape de apogeul boom-ului pandemic), apoi a scăzut cu aproximativ 10% până în 2023 auspropertyprofessionals.com.au. Această scădere, cauzată de creșterea ratelor dobânzilor și de o ieșire temporară a investitorilor, a făcut ca Melbourne să fie una dintre cele mai „subevaluate” piețe de orașe capitale din Australia la începutul anului 2024 auspropertyprofessionals.com.au. Avansând rapid până la mijlocul anului 2025, situația se îmbunătățește: prețurile s-au stabilizat și au început să crească ușor. Home Price Index al Domain arată că valorile locuințelor din Melbourne ies din scăderea anuală – până în mai 2025, scăderea anuală s-a redus la doar -1,2%, o îmbunătățire semnificativă față de -7,8% la începutul anului 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. De la o lună la alta, prețurile au început să crească treptat din jurul lunii februarie 2025 corelogic.com.au. În termeni practici, cumpărătorii și vânzătorii observă că pragul minim al pieței a fost probabil depășit.Privind spre viitor, analiștii prognozează o creștere suplimentară a prețurilor pentru Melbourne în 2025 și 2026. Cele mai recente proiecții ale Domain indică faptul că Melbourne ar putea conduce națiunea în următorul ciclu de creștere. Până la sfârșitul anului financiar 2025–26 (iunie 2026), prețul median al caselor din Melbourne este estimat să atingă un record de aproximativ 1,11 milioane de dolari, ceea ce reprezintă o creștere de aproximativ 6% față de valorile de la mijlocul anului 2025 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Această creștere (~66.000 de dolari) ar compensa complet pierderile din recenta scădere și ar stabili un nou vârf de preț australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Se așteaptă ca și prețurile apartamentelor să crească, deși într-un ritm mai lent – prețul median al unui apartament în Melbourne este estimat să ajungă la aproximativ 584.000 de dolari până la mijlocul anului 2026, ceea ce este încă cu aproximativ 3% sub vârful din 2021 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Această revenire mai modestă a apartamentelor este atribuită excedentului persistent de stoc de apartamente nevândute din valurile anterioare de construcții shapepropertygroup.com.au. Cu toate acestea, factori precum accesibilitatea îmbunătățită, stimulentele pentru cumpărătorii la prima casă și creșterea populației vor susține piața apartamentelor, probabil determinând creșterea valorii acestora în anii următori shapepropertygroup.com.au.Mai mulți factori determinanți stau la baza acestor previziuni de preț. În primul rând, se preconizează că costurile de împrumut vor scădea – piețele financiare anticipează că Banca de Rezervă a Australiei va începe să reducă ratele dobânzilor la sfârșitul anului 2025 commercialrealestate.com.au. Ratele mai mici ale creditelor ipotecare cresc capacitatea cumpărătorilor și, de obicei, stimulează cererea, ceea ce pune presiune ascendentă asupra prețurilor. Economiștii de la Domain observă că Sydney și Melbourne, care au printre cele mai ridicate niveluri de îndatorare a gospodăriilor, tind să răspundă cel mai rapid la modificările ratelor dobânzilor australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Aceasta înseamnă că, de îndată ce reducerile de dobândă sunt implementate sau chiar semnalate ferm, activitatea cumpărătorilor și creșterea prețurilor din Melbourne ar putea accelera. În al doilea rând, oferta limitată de locuințe este prognozată să persiste. Nu se așteaptă ca noile construcții să crească rapid (având în vedere provocările continue din industria construcțiilor), astfel încât deficitul de locuințe va continua să fie un factor cheie s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Creșterile puternice ale populației (discutate în secțiunea de demografie) în raport cu această ofertă restrânsă vor duce în mod natural la creșterea costurilor locuințelor. În cele din urmă, diversele programe de sprijin guvernamental – cum ar fi granturile pentru cumpărătorii la prima locuință, schemele de capital partajat și concesiunile la taxa de timbru pentru achizițiile la prețuri mai mici – oferă un anumit stimulent al cererii la nivel de intrare, ajutând mai mulți cumpărători să intre pe piață și, astfel, ridicând pragul general al prețurilor.Este de remarcat faptul că, în prezent, Melbourne oferă un avantaj valoric comparativ cu alte orașe mari, ceea ce ar putea alimenta o creștere suplimentară a prețurilor pe măsură ce investitorii și migranții din alte state observă această diferență. De exemplu, prețul median al unei case în Sydney este cu aproximativ 60–65% mai mare decât în Melbourne la începutul anului 2025 shapepropertygroup.com.au, o primă care s-a mărit considerabil din 2019. De asemenea, Brisbane și Adelaide – odinioară mult mai ieftine – au ajuns cu prețurile mai aproape de nivelul celor din Melbourne shapepropertygroup.com.au. Această accesibilitate relativă a Melbourne (în ciuda faptului că este un oraș global mare) îl transformă într-un magnet pentru cumpărătorii sensibili la preț. După cum a subliniat un raport, Melbourne este acum extrem de atractiv pentru investitori și cei care doresc să își îmbunătățească locuința și care consideră Sydney inaccesibil shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Dacă ratele dobânzilor vor scădea, acești cumpărători ar putea invada piața din Melbourne, profitând de discountul orașului și determinând creșterea valorilor shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.Desigur, previziunile implică incertitudini. Majoritatea analiștilor prognozează o creștere constantă, moderată (de ordinul a 4–6% pe an în următorii câțiva ani), mai degrabă decât o revenire la creșterile anuale de două cifre văzute în 2021. Constrângerile de accesibilitate – cu prețurile medii ale locuințelor de aproximativ 8–9 ori venitul – vor limita în mod natural cât de rapid pot crește prețurile, mai ales dacă salariile nu țin pasul s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Există, de asemenea, riscuri de scădere, cum ar fi o revenire a inflației care menține costurile de împrumut ridicate sau orice nou șoc economic care afectează ocuparea forței de muncă. Cu toate acestea, consensul dintre bănci și firmele de cercetare este că valorile locuințelor din Melbourne vor continua să crească până în 2026 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Pentru proprietari, acest lucru sugerează că echitatea se va reconstrui, iar pentru potențialii cumpărători, așteptarea ar putea însemna să plătească mai mult mai târziu.

În rezumat, după o perioadă mai slabă, prețurile din Melbourne sunt din nou în creștere, deși într-un ritm moderat. Se preconizează că orașul va atinge din nou vârfurile anterioare ale prețurilor în decurs de aproximativ un an australianpropertyupdate.com.au, apoi ar putea intra pe un teritoriu de maxime noi. În lipsa unor șocuri, perioada 2025–2027 ar trebui să fie una de creștere reînnoită a valorilor proprietăților, susținută de condiții de creditare mai ușoare, cerere generată de creșterea populației și atractivitatea durabilă a orașului Melbourne ca loc de trai și investiții.

Performanța pieței de închirieri (randamente și rate de neocupare)

Piața de închirieri din Melbourne a fost supusă unei presiuni extraordinare, caracterizată prin rate de neocupare la niveluri minime record și creșteri accentuate ale chiriilor, deși există semne că ritmul de creștere a chiriilor a început să se tempereze. Ratele de neocupare în Melbourne au scăzut vertiginos în perioada 2022–2023, pe măsură ce orașul a ieșit din lockdown-urile COVID și chiriașii s-au întors în număr mare (inclusiv studenții internaționali reveniți). Până la sfârșitul anului 2023, rata de neocupare în Melbourne a scăzut la aproximativ 1%–1,5%, un nivel extrem de scăzut care nu a mai fost atins de peste un deceniu. În unele luni, a coborât chiar sub 1% în anumite serii de date propertyupdate.com.au. La intrarea în 2025, rata de neocupare a crescut ușor – situându-se între aproximativ 1,5% și 2% la mijlocul anului 2025 – dar acest nivel este totuși excepțional de scăzut din punct de vedere istoric (pentru context, o rată de neocupare de 3% este adesea considerată o piață de închirieri „echilibrată”). Cele mai recente cifre arată că rata de neocupare a locuințelor de închiriat din Melbourne este de aproximativ 1,8% la începutul anului 2025, în creștere de la ~1,1% cu un an înainte propertyme.com.au, reflectând o ușoară relaxare. În mod similar, CoreLogic a raportat o creștere a ratelor de neocupare de la un minim de 1,4% la sfârșitul anului 2023 la ~1,9% la sfârșitul anului 2024 corelogic.com.au. Chiar și cu această ușoară relaxare, găsirea unei locuințe de închiriat rămâne o provocare serioasă pentru chiriași. Vizionările deschise în suburbiile populare atrag adesea zeci de solicitanți, iar proprietățile se închiriază în câteva zile.

Această situație de ofertă extrem de redusă a dus la chiriile la niveluri record. În timpul creșterii de după ridicarea restricțiilor, chiriile din Melbourne au crescut cu două cifre – în 2022, unele suburbii au înregistrat creșteri ale chiriilor de 15–20% într-un singur an. Până în 2023, creșterea anuală a chiriilor în Melbourne a atins un vârf de aproximativ ~11% corelogic.com.au corelogic.com.au. Totuși, pe măsură ce constrângerile de accesibilitate s-au accentuat, ritmul de creștere a chiriilor a încetinit. În anul încheiat la finalul lui 2024, chiriile din Melbourne au crescut cu un mai moderat ~4,1% corelogic.com.au – încă peste media pe termen lung, dar departe de boom-ul anterior. Pentru trimestrul din martie 2025, creșterile au fost de ordinul câtorva procente. Chiria medie săptămânală în Melbourne este acum de aproximativ 600+$ (pentru case și apartamente la un loc). La sfârșitul lui 2024, chiria medie pentru locuințe în Melbourne era de 604$ pe săptămână, ceea ce a făcut ca orașul să fie de fapt al doilea cel mai ieftin oraș-capitală pentru chiriași după Hobart corelogic.com.au. (Prin comparație, Sydney era la un nivel ridicat de 773$/săptămână corelogic.com.au, subliniind că Melbourne, deși scump, nu este la fel de costisitor ca Sydney pentru chiriași.) Chiriașii din Melbourne cheltuiesc în continuare o proporție mare din venit pe locuință – în medie aproximativ o treime din venitul gospodăriei, cel mai ridicat raport la nivel național din cel puțin 2006 încoace corelogic.com.au – ceea ce înseamnă că există o limită până la care chiriile mai pot crește fără a-i exclude pe chiriași.

Unul dintre cele mai remarcabile evoluții pe piața chiriilor din Melbourne a fost ieșirea multor investitori/proprietari, ceea ce a redus oferta de locuințe de închiriat. Datele de la Autoritatea pentru Garanții de Închiriere Rezidențială din Victoria (RTBA) dezvăluie o tendință fără precedent: se restituie mai multe garanții de închiriere (adică proprietarii ies din piață și returnează garanțiile) decât se depun garanții noi. De exemplu, în trimestrul martie 2025, cu 3.398 mai multe garanții au fost restituite decât depuse în Victoria propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Cu alte cuvinte, numărul locuințelor de închiriat active este în scădere – ceva ce nu s-a mai întâmplat în peste 20 de ani de evidență propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Din a doua jumătate a anului 2023, Victoria a pierdut aproximativ 25.000–30.000 de proprietăți de închiriat de pe piață abc.net.au abc.net.au deoarece proprietarii vând sau își schimbă destinația proprietăților. Această retragere a investitorilor este determinată de mai mulți factori: rate mai mari ale dobânzilor (ceea ce face mai costisitoare deținerea proprietăților de investiții), impozite pe teren și taxe de timbru mai mari în Victoria (care au făcut ca statutul de proprietar să fie mai puțin profitabil propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), și legi stricte privind închirierea pe care unii proprietari le consideră prea favorabile chiriașilor (de exemplu, proceduri dificile de evacuare, standarde obligatorii de întreținere a proprietății) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Guvernul din Victoria a implementat peste 130 de modificări ale regulilor de închiriere în ultimii ani, oferind chiriașilor mai multe drepturi privind deținerea animalelor de companie, modificări minore și rezilierea contractelor, ceea ce – deși este benefic pentru siguranța chiriașilor – a fost invocat de grupurile de proprietari ca motiv pentru care unii părăsesc piața propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Această furtună perfectă a dus la o reducere a chiriilorlistările, exacerbând criza de locuințe disponibile. Paradoxal, prin impunerea unor politici menite să ajute chiriașii (cum ar fi plafoanele de chirie sau protecții suplimentare pentru chiriași) și taxe mai mari pentru investitori, efectul pe termen scurt a fost că mulți investitori s-au retras, astfel reducând oferta de locuințe de închiriat și punând presiune ascendentă asupra chiriilor propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Pentru chiriași, piața actuală înseamnă concurență intensă și costuri în creștere. Pentru investitorii imobiliari care rămân, aceasta înseamnă un nivel record de scăzut al gradului de neocupare și randamente ale chiriilor în creștere. Într-adevăr, randamentele chiriilor în Melbourne au început să crească după minime istorice. În timpul boom-ului anterior, valorile proprietăților au crescut mult mai rapid decât chiriile, comprimând randamentele brute (la un moment dat, randamentul mediu din Melbourne a scăzut sub 3%). Acum, datorită scăderii prețurilor în 2022–23 și creșterii chiriilor, randamentele au început să crească. Până la sfârșitul anului 2024, randamentul brut al chiriilor din Melbourne pentru locuințe a crescut la aproximativ 3,7% corelogic.com.au corelogic.com.au. Acesta este încă relativ scăzut (Darwin și unele orașe mai mici au randamente de 5–6%), dar este mai mare decât randamentele de ~3,4% din urmă cu un an. Casele din Melbourne tind să aibă un randament puțin sub cel al apartamentelor (deoarece casele au prețuri mai mari); de exemplu, randamentele caselor din Melbourne sunt în jur de 3,3%, în timp ce randamentele apartamentelor depășesc 4% în multe cazuri. Cu ratele dobânzilor în prezent mai mari decât randamentele chiriilor, majoritatea proprietăților încă generează flux de numerar negativ, dar diferența se reduce. Important, dacă ratele dobânzilor vor scădea în 2025–2026 și chiriile vor rămâne ridicate, multe proprietăți de închiriat din Melbourne ar putea ajunge la un flux de numerar neutru sau pozitiv, ceea ce ar fi o situație atractivă pentru investitori.

Privind spre viitor, perspectiva pentru închirieri este o luptă între cerere și ofertă. Pe de o parte, cererea ar putea primi o ușurare, deoarece presiunile privind accesibilitatea locuințelor determină unii chiriași să devină cumpărători de prima casă (profitând de scheme sau de prețuri ușor mai mici în 2024) – într-adevăr, Victoria a înregistrat o creștere a activității cumpărătorilor de prima casă, ceea ce ar putea reduce marginal cererea de închirieri abc.net.au abc.net.au. Există, de asemenea, o limită naturală a creșterii chiriilor, deoarece chiriașii se mută împreună sau stau cu familia dacă chiriile devin prea mari corelogic.com.au, reducând efectiv rata de formare a gospodăriilor. Pe de altă parte, oferta de locuințe de închiriat nu este probabil să se îmbunătățească drastic pe termen scurt. Dezvoltările build-to-rent (proiecte de apartamente de închiriat la scară mare) sunt în pregătire, iar guvernul le încurajează prin stimulente fiscale, dar va dura ani până când acestea vor avea un impact semnificativ. Sentimentul investitorilor față de Victoria trebuie să se recupereze pentru ca stocul de locuințe de închiriat să crească din nou. Guvernul statului recunoaște criza chiriilor și a început să exploreze măsuri precum accelerarea dezvoltării în centrele de activitate și examinarea setărilor fiscale pentru a atrage investitorii înapoi abc.net.au abc.net.au. Până când se va restabili mai mult echilibru, se așteaptă ca piața de închirieri din Melbourne să rămână favorabilă proprietarilor, cu o rată scăzută de neocupare. Creșterile anuale ale chiriilor s-ar putea stabiliza la procente de o singură cifră (de exemplu, 3–5% pe an), presupunând că vârful de stres a trecut corelogic.com.au corelogic.com.au, dar orice creștere a migrației sau întârziere în livrarea de noi locuințe ar putea reaprinde creșterile rapide ale chiriilor. Pentru moment, chiriașii din 2025 se confruntă în continuare cu condiții dificile, iar proprietarii se bucură de cele mai mari randamente din chirii (și cele mai scurte perioade de închiriere) văzute în Melbourne în ultimii ani.

Proiecte majore de infrastructură și impactul lor asupra proprietăților

Melbourne se află în plin boom de infrastructură, cu mai multe proiecte care modelează orașul aflate în desfășurare sau în planificare. Aceste proiecte – de la noi linii de tren la autostrăzi – nu doar transformă modul în care oamenii se deplasează prin oraș, ci influențează și cererea imobiliară și modelele de dezvoltare. Iată câteva dintre principalele inițiative de infrastructură și impactul lor așteptat asupra pieței imobiliare din Melbourne:

  • Metro Tunnel (Buclă feroviară subterană): Programat pentru finalizare în 2025, Metro Tunnel creează o nouă linie feroviară care traversează orașul, cu cinci noi stații subterane (inclusiv Arden, Parkville, State Library, Town Hall și Anzac). Prin decongestionarea aglomeratei City Loop și creșterea capacității, acest proiect va reduce semnificativ timpii de călătorie către zone-cheie precum districtul spitalelor și universităților din Parkville. Impact imobiliar: Zonele din jurul noilor stații deja înregistrează un val de interes din partea investitorilor. De exemplu, fostul cartier industrial Arden este programat pentru o reamenajare majoră într-un centru cu utilizare mixtă; primii investitori achiziționează terenuri anticipând creșterea prețurilor. Parkville – unde se află Universitatea din Melbourne și facilități biotehnologice – va beneficia de o stație, ceea ce probabil va crește cererea pentru apartamente și cazare pentru studenți în apropiere. În general, conectivitatea îmbunătățită tinde să crească valorile proprietăților prin accesibilizarea suburbiilor. Odată operațional, Metro Tunnel ar trebui să reducă presiunea asupra drumurilor și liniilor existente, sporind atractivitatea suburbiilor de pe liniile Sunbury și Cranbourne/Pakenham (pe care le leagă tunelul). Ne putem aștepta la un efect de undă cu densitate mai mare de dezvoltare și creșterea prețurilor locuințelor la distanță de mers pe jos de noile stații, în timp.
  • Suburban Rail Loop (SRL): Acest proiect ambițios, aflat acum în construcție (etapele inițiale), va forma în cele din urmă o cale ferată orbitală de 90 km în jurul suburbiilor medii ale Melbourne, conectând centre cheie de la Cheltenham (în sud-est) prin Clayton și Box Hill, apoi către suburbiile nordice și, în final, către Aeroportul Melbourne și Sunshine în vest. Este un demers de zeci de ani, dar prima fază (Cheltenham până la Box Hill) are ca termen de finalizare începutul anilor 2030. Impact asupra proprietăților: SRL este adesea prezentat ca un proiect care „modelează orașul” deoarece va crea noi noduri de transport și magneți de dezvoltare în afara CBD-ului. În așteptare, piața imobiliară din suburbiile desemnate pentru stațiile SRL s-a încălzit. De exemplu, Clayton, care va găzdui un important nod de interschimb SRL (și este deja un centru de locuri de muncă cu Universitatea Monash și centrul medical), înregistrează o cerere mai mare – investitorii prevăd acolo un potențial crescut pentru chirii și dezvoltări de unități auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (lângă Universitatea Deakin) și Box Hill (un mare centru comercial) sunt, de asemenea, pregătite pentru creștere, cel din urmă trecând deja prin dezvoltări de tip zgârie-nori. Guvernul plănuiește mai multe locuințe și dezvoltări comerciale în jurul acestor zone ale stațiilor SRL, adăugând potențial zeci de mii de noi locuințe de-a lungul liniei, în timp vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Pentru proprietari și investitori, a fi aproape de o viitoare stație SRL ar putea însemna câștiguri de capital semnificative pe măsură ce accesibilitatea și facilitățile se îmbunătățesc. Totuși, este o investiție pe termen lung; pe termen scurt, există încă unele incertitudini legate de termenele proiectului și aliniamentul exact, dar, per ansamblu, SRL aduce optimism pe piața imobiliară din zona mediană a Melbourne.
  • West Gate Tunnel & Alte Proiecte Rutiere: West Gate Tunnel (așteptat în jurul anilor 2025–26) va oferi o alternativă la podul West Gate, cronic aglomerat, creând o nouă legătură de autostradă din suburbiile de vest ale Melbourne către port și CBD. Acest lucru este crucial pentru zone precum Wyndham (Werribee Point Cook) și Melton – în prezent, navetiștii din aceste zone în expansiune se confruntă cu trafic intens. Noul tunel și autostrăzile lărgite ar trebui să reducă timpii de călătorie din vest, sporind atractivitatea suburbiilor de vest atât pentru rezidenți, cât și pentru afacerile de logistică. Pe măsură ce naveta devine mai ușoară, suburbiile precum Altona, Laverton și Sunshine West ar putea vedea o creștere a cererii. În plus, masivul proiect North East Link (care leagă centura de ocolire din Greensborough de Eastern Freeway) este în construcție și are ca termen de finalizare anul 2027. Acesta va completa o verigă lipsă de autostradă în nord-estul Melbourne, probabil ridicând valorile proprietăților în suburbiile precum Heidelberg, Bundoora și Doncaster prin reducerea congestiei și apropierea acestor comunități de centrele de locuri de muncă din oraș. Îmbunătățirea conectivității rutiere tinde să extindă raza de navetă fezabilă, ceea ce poate duce la dezvoltarea de noi cartiere rezidențiale și la creșterea prețurilor pentru terenurile bine poziționate la periferie.
  • Airport Rail Link: Planurile de a conecta în sfârșit Aeroportul Melbourne la rețeaua feroviară (prin intermediul unei linii secundare din Sunshine, integrată cu Metro Tunnel) avansează. Deși termenele au fost amânate (ținta este acum sfârșitul anilor 2020), acest proiect va schimba regulile jocului pentru coridorul de nord-vest. Sunshine, desemnat ca un super-hub, este deja vizat pentru o creștere semnificativă – inclusiv locuințe cu densitate mare și proiecte comerciale – datorită legăturii feroviare cu aeroportul și interschimbului SRL planificat acolo. Investitorii urmăresc Sunshine și zonele apropiate St Albans și Footscray (care se află pe o linie directă către aeroport prin Sunshine) ca viitoare puncte fierbinți. Accesul îmbunătățit la aeroport ar putea stimula, de asemenea, apariția mai multor parcuri de afaceri și hoteluri în regiune, impulsionând segmentul imobiliar comercial. Proprietățile rezidențiale din zonele Moonee Valley și Brimbank (de exemplu, Airport West, Keilor East) ar putea deveni mai atractive pentru cei care călătoresc frecvent cu avionul și pentru angajații din industria aeriană, odată ce un tren îi poate duce în câteva minute la CBD sau la aeroport.
  • Zone de reînnoire urbană: Dincolo de transport, Melbourne are mari zone de reînnoire urbană precum Fishermans Bend (o fostă zonă industrială la sud de CBD, transformată într-un cartier cu densitate mare și utilizare mixtă) și Arden (după cum s-a menționat, legată de Metro Tunnel). Acestea sunt proiecte pe termen lung, dar vor adăuga mii de locuințe și locuri de muncă. Impactul asupra proprietăților este dublu: oferă o nouă ofertă (ajutând la moderarea prețurilor la nivelul întregului oraș), dar creează și cartiere noi, foarte dorite, care pot comanda prețuri premium. De exemplu, dacă Fishermans Bend se dezvoltă într-un hub tehnologic și educațional căutat, așa cum este planificat, primii cumpărători de proprietăți de acolo ar putea vedea o apreciere substanțială.

În general, modernizările infrastructurii tind să fie un avantaj pentru piețele imobiliare. Legăturile de transport îmbunătățite fac ca zonele periferice să fie mai accesibile, reducând adesea diferența de preț dintre acestea și suburbiile centrale. Vedem deja dezvoltatori care vizează terenuri din jurul noilor stații pentru a construi apartamente, case înșiruite sau centre comerciale, convinși că cererea va urma trenurile. Proiectele mari de infrastructură aduc, de asemenea, locuri de muncă în economie în timpul construcției, ceea ce poate susține cererea de locuințe pe termen scurt (muncitori care au nevoie de chirii etc.). Actualul portofoliu de infrastructură al Melbourne – parte a “Big Build” a statului – este unul dintre cele mai mari din istoria sa, iar piața imobiliară reacționează în consecință. Cumpărătorii cu viziune de viitor ar putea lua în considerare poziționarea în suburbiile care, deși poate trecute cu vederea acum, vor fi “lângă o linie de tren” sau vor beneficia de timpi de călătorie reduși peste câțiva ani. Istoria arată că, odată ce o zonă devine mult mai convenabilă (prin intermediul unei noi ieșiri de autostradă sau a unei stații de tren), valorile proprietăților primesc adesea un impuls.

Totuși, este important să temperăm așteptările: nu fiecare proiect garantează un boom imobiliar, iar momentul contează (valorile cresc adesea în anticipare, apoi stagnează în timpul construcției). De asemenea, unele cartiere vor avea parte de perturbări (de exemplu, ani de zgomot de construcție sau proprietăți expropriate), ceea ce poate fi un aspect negativ pe termen scurt. Totuși, per ansamblu, marile proiecte de infrastructură ale Melbourne sunt menite să îmbunătățească locuibilitatea și creșterea economică a orașului – factori care, în cele din urmă, se reflectă pozitiv pe piața imobiliară. Investitorii sunt înțelepți să “urmeze infrastructura” atunci când caută următoarea zonă de creștere, făcând din aceasta o parte esențială a strategiei imobiliare în Melbourne pentru 2025 și mai departe.

Creșterea populației și schimbările demografice

Povestea populației din Melbourne este una de creștere remarcabilă și reziliență, fiind un factor esențial pentru viitorul pieței imobiliare. După o scurtă stagnare în timpul pandemiei (când granițele închise au dus la scăderea migrației nete), creșterea populației din Melbourne a revenit în forță, depășind acum tendințele de dinainte de pandemie. De fapt, Melbourne a avut cea mai mare creștere a populației dintre toate orașele australiene în 2023–24, adăugând aproximativ 142.600 de noi rezidenți doar în acel an abs.gov.au abs.gov.au. Această rată anuală de creștere de 2,7% este printre cele mai rapide din țară și semnificativ mai mare decât creșterea de 2,0% a Sydney-ului în aceeași perioadă abs.gov.au. Populația zonei metropolitane Melbourne era de aproximativ 5,35 milioane în iunie 2024 abs.gov.au, reducând diferența față de Sydney (5,56 milioane) abs.gov.au. Dacă aceste tendințe continuă, Melbourne este pe cale să depășească Sydney ca cel mai populat oraș al Australiei în următorul deceniu (unele proiecții sugerează până în 2030 sau la scurt timp după). Atractivitatea orașului – inclusiv locuri de muncă numeroase, oportunități educaționale și facilități culturale – împreună cu migrația puternică din străinătate, stau la baza acestei creșteri robuste.

Migrația netă din străinătate a fost principalul motor al creșterii populației din Melbourne în ultima perioadă. Odată cu redeschiderea granițelor Australiei și creșterea țintelor de imigrare pentru a acoperi lipsa de forță de muncă calificată, Melbourne (fiind preferat de migranți) beneficiază de acest aflux. Studenții internaționali, în special, s-au întors în număr mare la universitățile din Melbourne. Acest lucru este evident în cererea de închirieri din centrul orașului (unde studenții închiriază apartamente) și în anumite suburbii cu comunități mari de migranți. De exemplu, Melbourne a înregistrat o migrație semnificativă din țări precum India, China și Nepal, contribuind la creșterea în suburbii precum Clayton și Tarneit (diaspora indiană), Box Hill și Glen Waverley (diaspora chineză) și așa mai departe. Aceste tipare demografice influențează adesea preferințele locative – de exemplu, cerere ridicată pentru case de familie mai mari în zonele preferate de migranți care locuiesc adesea în gospodării multigeneraționale, sau cerere pentru apartamente de închiriat lângă universități din partea studenților internaționali.

O altă schimbare legată de COVID și perioada de după este reprezentată de tendințele de migrație internă. În perioada 2020–2021, Melbourne a înregistrat un exod de rezidenți către zonele regionale și alte state (în special Queensland), pe măsură ce munca la distanță și carantinele au determinat reevaluări ale stilului de viață. Totuși, recent această tendință s-a moderat sau chiar s-a inversat. Creșterea populației regionale în Victoria este încă pozitivă, însă capitalele (în special Melbourne) atrag din nou cea mai mare parte a creșterii abs.gov.au abs.gov.au. Atracția locurilor de muncă din oraș, a educației și a facilităților pare să readucă oamenii. Zonele de creștere suburbană de la periferia Melbourne (precum cele din vestul, nordul și sud-estul orașului) ilustrează acest lucru: au fost cele mai rapide regiuni SA2 în creștere la nivel național în 2023–24, indicând că mulți oameni se mută în aceste noi suburbii din alte părți abs.gov.au abs.gov.au. Practic, periferia urbană se extinde rapid cu familii tinere și migranți. Între timp, unele zone din centrul orașului care au pierdut rezidenți în timpul carantinei (precum părți din CBD și sudul interior) și-au revenit acum, odată ce birourile, restaurantele și viața culturală au revenit la normal.

În ceea ce privește compoziția demografică, Melbourne continuă să fie un adevărat creuzet cosmopolit. Aproape 40% dintre locuitorii din Melbourne s-au născut în străinătate, iar această pondere va crește probabil odată cu valul actual de migrație. Această diversitate se manifestă adesea în enclave culturale vibrante (Footscray pentru comunitățile africane, Springvale pentru cele din Asia de Sud-Est etc.), fiecare cu propriile nuanțe ale pieței imobiliare. Observăm, de asemenea, schimbări demografice precum îmbătrânirea populației în unele suburbii consacrate – există un segment tot mai mare de persoane care se mută în locuințe mai mici sau pensionari în zone precum Beaumaris sau Ivanhoe, ceea ce determină cererea pentru unități și case la curte cu întreținere redusă. Pe de altă parte, boom-ul demografic din zonele de creștere înseamnă cerere pentru case mai mari, școli și parcuri în acele locații.

Unul dintre cele mai notabile prognoze: Victoria (și, prin extensie, Melbourne) este de așteptat să conducă națiunea în creșterea populației până în anul fiscal 2027 shapepropertygroup.com.au. Se preconizează că va urca de pe locul trei (ca procent de creștere) pe primul loc, depășind ratele de creștere ale unor state precum Queensland sau WA, care au fost lideri recent shapepropertygroup.com.au. Acest lucru este semnificativ deoarece implică o cerere susținută și ridicată pentru locuințe în Melbourne pe termen mediu. O populație tânără și în creștere menține ratele de formare a gospodăriilor ridicate, necesitând astfel mai multe locuințe. Provocarea, așa cum s-a discutat, va fi să se asigure suficiente locuințe – de aici și accentul pus pe reformele de planificare și țintele de locuințe (Acordul pentru Locuințe al guvernului federal își propune să adauge 1,2 milioane de locuințe la nivel național până în 2029, o parte semnificativă fiind necesară în coridoarele de creștere ale Melbourne).

O altă tendință demografică post-pandemică ce merită menționată este revenirea imigrației și a populației de studenți în centrul Melbourne, care a revitalizat orașul. Zone precum CBD, Carlton și Southbank, care au înregistrat creșteri uriașe ale locuințelor vacante în 2020, au acum din nou o rată foarte scăzută a locuințelor vacante datorită afluxului de studenți și tineri profesioniști din străinătate. Acest lucru ajută la revigorarea pieței apartamentelor din centrul orașului. De asemenea, înseamnă că specificul acelor zone – restaurante internaționale, festivaluri culturale etc. – înflorește din nou, făcând din Melbourne orașul divers și conectat global pentru care este cunoscut.

Per ansamblu, creșterea populației este o sabie cu două tăișuri: este un mare avantaj pentru cererea de proprietăți (mai mulți oameni = mai multe locuințe necesare la toate nivelurile de preț), dar pune și presiune pe infrastructură și poate agrava accesibilitatea dacă oferta de locuințe nu ține pasul. Planificatorii din Melbourne sunt sub presiune să acomodeze această creștere într-un mod sustenabil – prin creșterea densității în zonele deja dezvoltate, extinderea transportului și dezvoltarea de noi suburbii cu servicii adecvate. Din perspectiva unui investitor, însă, a paria pe un oraș cu o creștere puternică a populației precum Melbourne este, în general, o alegere înțeleaptă pentru creșterea capitalului pe termen lung. Fiecare nou rezident are nevoie de un loc unde să locuiască, așa că zonele care adaugă rezidenți cel mai rapid (și au locuri de muncă sau conectivitate) văd adesea o apreciere a proprietăților peste medie. Demografia Melbourne conturează astfel imaginea unui oraș cu o traiectorie robustă de creștere, alimentând piața imobiliară bine în următorul deceniu.

Politica guvernamentală și impactul ratelor dobânzilor

Politicile guvernamentale și factorii macroeconomici – în special ratele dobânzilor – au o influență profundă asupra pieței imobiliare din Melbourne. Perioada 2022–2024 a demonstrat acest lucru clar: creșterile agresive ale ratelor dobânzilor de către Banca de Rezervă și mai multe schimbări de politici la nivel de stat au răcit considerabil piața. Pe măsură ce avansăm în 2025, atât mediul politic, cât și setările monetare evoluează în moduri care vor modela rezultatele pe piața imobiliară.

Politica monetară (Ratele dobânzilor): Banca de Rezervă a Australiei (RBA) a crescut rapid rata de referință de la minime record (0,1% în 2021) până la aproximativ 4,1% la mijlocul lui 2023, pentru a combate inflația ridicată. Această creștere abruptă a ratelor la creditele ipotecare a redus considerabil capacitatea de împrumut – pentru mulți cumpărători, suma pe care și-o puteau permite pentru o locuință a scăzut cu 20–30%. Drept urmare, prețurile locuințelor au scăzut în 2022–23. Acum, în 2025, inflația a început să se tempereze și RBA a pus pauză majorărilor. Piețele financiare și economiștii se așteaptă pe scară largă ca următoarele mișcări să fie reduceri de dobândă, posibil începând cu sfârșitul lui 2025 commercialrealestate.com.au. De fapt, unele prognoze sugerează că RBA ar putea reduce dobânzile de două ori în a doua jumătate a lui 2025 dacă inflația este sub control commercialrealestate.com.au. Perspectiva unor rate mai mici ale dobânzii deja stimulează încrederea cumpărătorilor – știind că ipotecile ar putea deveni mai ieftine crește încrederea de a cumpăra. Ratele mai mici reduc ratele lunare sau permit cumpărătorilor să împrumute puțin mai mult, ceea ce poate stimula cererea și creșterea prețurilor. Melbourne a fost istoric sensibil la modificările de dobândă, iar după cum remarcă șeful de cercetare al Domain, orașul tinde să răspundă rapid la schimbările de dobândă australianpropertyupdate.com.au. Prin urmare, orice semnal concret de reducere a dobânzilor ar putea duce la o creștere a activității (așa cum s-a văzut în ciclurile trecute când scăderea ratelor a declanșat o revenire a pieței imobiliare). Pe de altă parte, dacă inflația se dovedește persistentă și RBA amână reducerile sau chiar crește din nou dobânzile, acest lucru ar acționa ca o frână asupra redresării pieței imobiliare. Pentru moment, majoritatea indicatorilor arată spre o politică monetară stabilă sau relaxată în viitor, ceea ce este favorabil pentru sectorul imobiliar.

Guvernul federal și politica de imigrație: Guvernul federal australian influențează indirect piața imobiliară prin nivelurile de migrație și programele de locuințe. Guvernul actual a menținut ținte ridicate de imigrație pentru a stimula creșterea economică – în jur de 300.000+ migranți net pe an pentru Australia, o parte semnificativă stabilindu-se în Melbourne. Acest lucru este un avantaj pentru cererea de locuințe. La nivel federal, există și scheme precum First Home Guarantee (care permite cumpărătorilor la prima locuință să achiziționeze cu un avans de doar 5%, garantat de guvern) și Regional First Home Buyer Guarantee, care ajută oamenii să intre pe piață. În 2025, eligibilitatea pentru unele scheme a fost extinsă (de exemplu, prietenii sau frații pot cumpăra împreună sub FHG), ceea ce ar putea avea un efect pozitiv marginal asupra cererii. Commonwealth-ul a lansat, de asemenea, Housing Australia Future Fund destinat finanțării construcției de locuințe accesibile, deși acesta se concentrează pe locuințe subvenționate și ar putea dura până să se materializeze efectiv unități pe teren.

Poate cea mai ambițioasă inițiativă federală este Acordul Național pentru Locuințe (care urmărește construirea a 1,2 milioane de locuințe noi la nivel național până în 2029). Succesul acordului este incert – după cum s-a menționat anterior, ratele actuale de aprobare a construcțiilor nu sunt pe drumul cel bun pentru a atinge acest obiectiv realestate.com.au. Totuși, însăși existența acestei ținte a stimulat discuții despre reforma planificării și stimulente pentru creșterea ofertei. Dacă guvernele federale sau de stat introduc stimulente suplimentare pentru construcția de locuințe pentru închiriere, simplifică procesele de aprobare sau investesc în infrastructură pentru a debloca noi terenuri, aceste politici ar putea îmbunătăți treptat oferta de locuințe în Melbourne (temperând astfel creșterea prețurilor și presiunea asupra chiriilor). Până acum, 2024–2025 a adus ajustări modeste de politici – de exemplu, creșteri ușoare ale Asistenței pentru Chirie din partea Commonwealth-ului, unele stimulente fiscale pentru locuințele de închiriat instituționale – dar încă nu există o soluție miraculoasă pentru criza locuințelor.

Politica statului Victoria – Taxe și reglementări: În Victoria, politica guvernului de stat a fost un amestec pentru participanții la piața imobiliară. Pe de o parte, Victoria oferă stimulente generoase pentru cumpărătorii de prima casă (de exemplu, scutire de la taxa de timbru pentru locuințe de până la 600.000 $, și reducere până la 750.000 $, plus un grant de 10.000 $ pentru prima casă nou construită în zona metropolitană Melbourne) auspropertyprofessionals.com.au. Acestea ajută la susținerea cererii la capătul inferior al pieței. Pe de altă parte, guvernul statului Victoria a crescut în ultimii ani mai multe taxe care vizează investitorii imobiliari și proprietarii de proprietăți de mare valoare în încercarea de a crește veniturile și de a îmbunătăți accesibilitatea locuințelor. Modificările cheie includ:

  • O reformă a taxei pe teren de la 1 ianuarie 2024: pragul de scutire de la taxa pe teren pentru investitori a fost redus de la 300.000 $ la doar 50.000 $, atrăgând mult mai mulți proprietari de imobile în rețeaua taxei pe teren propertyupdate.com.au. În plus, au fost impuse noi cote de taxă pe teren (o taxă fixă de până la 975 $ plus 0,1% suplimentar pentru terenuri de peste 300.000 $) propertyupdate.com.au. Aceasta înseamnă că chiar și investitorii mici, de tip “Mama și Tata”, cu o garsonieră, se confruntă acum cu o factură anuală la taxa pe teren, unde anterior nu plăteau nimic.
  • O extindere a Taxei pe Terenuri Rezidențiale Vacante pentru a acoperi întregul stat din 2025 propertyupdate.com.au. Acum, dacă o proprietate este lăsată goală mai mult de 6 luni pe an, proprietarul plătește o taxă (în timp ce anterior se aplica doar în zona centrală a Melbourne-ului). Aceasta poate afecta pe cei cu case de vacanță sau pe dezvoltatorii care dețin terenuri, adăugând un cost pentru menținerea proprietăților în afara pieței de închiriere.
  • O nouă Taxă pe câștigurile excepționale (în vigoare din iulie 2023) care impune o taxă de până la 50% pe creșterea valorii terenului atunci când terenul este reclasificat pentru o utilizare mai valoroasă propertyupdate.com.au. Aceasta vizează dezvoltatorii și proprietarii de terenuri care beneficiază de reclasificare, în special în zona periferică a Melbourne-ului. Deși are ca scop captarea valorii pentru binele public, criticii spun că descurajează dezvoltarea exact în zonele unde este nevoie de locuințe noi.
  • Creșterea taxelor și a contribuțiilor: de exemplu, Taxa pentru Serviciile de Urgență inclusă în taxele locale a crescut, funcționând ca o taxă imobiliară de facto propertyupdate.com.au. De asemenea, taxa suplimentară pe timbrul de transfer pentru cumpărătorii străini și suprataxa pentru proprietarii absenți rămân în vigoare în Victoria, ceea ce ar putea reduce o parte din investițiile internaționale.

În plus, Victoria are legi privind închirierea foarte favorabile chiriașilor, așa cum s-a detaliat anterior (fără evacuări „fără vină”, aprobări mai ușoare pentru animale de companie, întreținere obligatorie etc.). Toate acestea au fost bine intenționate pentru a oferi mai multă siguranță și echitate pentru chiriași, dar, se poate argumenta, i-au făcut pe unii investitori să se gândească de două ori înainte de a cumpăra în Melbourne, spre deosebire de Brisbane sau Perth (care au reglementări mai puțin împovărătoare). Drept urmare, Victoria a căpătat în 2024–2025 reputația de a fi mai puțin prietenoasă cu proprietarii – un aspect recunoscut chiar și de analiștii Domain, care menționează că taxele mai mari și capacitatea limitată de investiții în infrastructură ar putea face ca Victoria să fie mai puțin atractivă decât alte state pentru investiții australianpropertyupdate.com.au.

Impactul acestor politici este evident: creditarea pentru investitori în Victoria a scăzut și mulți investitori și-au vândut proprietățile (așa cum s-a discutat în secțiunea despre închirieri). Pe termen scurt, acest lucru a redus oferta de locuințe de închiriat și a dus la creșterea chiriilor – o consecință neintenționată cu care guvernul se confruntă acum. Factorii de decizie politică se află într-o poziție dificilă, încercând să îmbunătățească accesibilitatea pentru chiriași și cumpărătorii de prima casă fără a alunga investitorii și dezvoltatorii necesari pentru a furniza locuințe. Există apeluri continue din partea industriei ca Victoria să reconsidere unele dintre aceste setări (de exemplu, creșterea pragului pentru taxa pe teren sau oferirea de stimulente pentru proiecte build-to-rent prin acordarea de reduceri la taxa pe teren). Până la mijlocul anului 2025, nu au fost implementate inversări majore, dar acesta va fi un domeniu important de urmărit. Orice viitoare schimbare de politică – cum ar fi o posibilă reformă a taxei de timbru (NSW a trecut la oferirea unei opțiuni de taxă anuală, Victoria ar putea urma exemplul) sau noi reguli de zonare pentru a permite mai multe locuințe de densitate medie – ar putea schimba semnificativ peisajul pieței imobiliare. La sfârșitul anului 2024, guvernul victorian a anunțat planuri de a crește oferta de locuințe în suburbiile deja dezvoltate prin extinderea programului Activity Centres (upzoning în jurul nodurilor de transport) abc.net.au abc.net.au, vizând 300.000 de locuințe noi în acele zone până în 2051 gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Dacă va fi implementat cu succes, acest lucru ar putea reduce presiunile pe termen lung.

În ceea ce privește sentimentul pieței pe termen scurt, acțiunile guvernului au și un efect psihologic. Anularea Jocurilor Commonwealth din 2026 de către Victoria în 2023 (din cauza problemelor bugetare), de exemplu, a zdruncinat încrederea în finanțele statului, dar impactul direct asupra pieței imobiliare a fost minim, cu excepția unor proiecte de dezvoltare regională care au fost amânate. Mai pozitiv, orice granturi sau stimulente guvernamentale (cum ar fi reducerile temporare la taxa de timbru sau granturile pentru cumpărători de locuințe) tind să provoace valuri de activitate de cumpărare – de exemplu, când grantul HomeBuilder a fost oferit la nivel național în 2020, a dus la o explozie de construcții în suburbiile din Melbourne. În prezent nu există astfel de granturi active, dar dacă piața ar avea nevoie de sprijin, guvernele ar putea introduce măsuri care ar fi rapid capitalizate în prețuri.

În concluzie, mediul de politici și rate în 2025 se află într-o stare de tranziție. Marile obstacole ale creșterii ratelor și taxelor pentru investitori cu care s-a confruntat Melbourne par să se atenueze: ratele dobânzilor sunt pregătite să scadă în următorul an commercialrealestate.com.au, iar guvernul, văzând criza chiriilor, ar putea modera orice alte descurajări pentru investitori. Pentru investitori, mediul actual din Melbourne a fost provocator, dar orice schimbare (scăderi de rate sau ajustări de politici pentru a încuraja oferta) ar putea face ca pendulul să se întoarcă. Pentru proprietarii-ocupanți, perspectiva unor credite ipotecare mai ieftine este o veste bună, deși trebuie să facă față unor costuri de intrare încă ridicate și concurenței. Experiența Melbourne evidențiază că politica guvernamentală poate influența semnificativ ciclul imobiliar – cu echilibrul potrivit, poate încuraja creșterea și oferta sustenabilă, dar dacă este calibrată greșit, poate crea distorsiuni pe termen scurt (precum exodul proprietarilor de locuințe pentru închiriere). Actorii din piață vor urmări cu atenție deciziile viitoare ale RBA și orice anunțuri privind locuințele din bugetele de stat sau federale, deoarece acestea vor ajuta la stabilirea tonului pentru piața imobiliară din Melbourne în următorii câțiva ani.

Oportunități și riscuri de investiții în Melbourne

Pentru investitorii și dezvoltatorii imobiliari, piața din Melbourne în 2025 prezintă un peisaj cu oportunități tentante, dar și riscuri notabile. Ciclul imobiliar al orașului pare să fie pe un trend ascendent, iar cei care se poziționează bine în această fază ar putea obține recompense semnificative în anii următori. Totuși, este nevoie de o strategie atentă pentru a naviga provocările unice ale pieței din Melbourne. Să detaliem principalele oportunități și riscuri:

Oportunități:

  • Moment de cumpărare contra-ciclic: Melbourne tocmai a ieșit dintr-o perioadă de scădere/stagnare a prețurilor, ceea ce înseamnă că valorile din multe zone sunt încă sub maximele recente. Această fază – când piața își revine, dar nu a explodat încă – poate fi un moment ideal pentru achiziții. După cum spune un expert, acum este o oportunitate contra-ciclică de a investi, cu prețuri încă sub nivelurile de vârf și cu un avânt în creștere propertyupdate.com.au. Cumpărătorii din 2025 pot achiziționa proprietăți la prețuri care ar putea părea chilipiruri retrospectiv, dacă previziunile de creștere anuală de 5–6% se materializează. Istoria începutului anilor 2020 a arătat că ciclurile imobiliare din Melbourne se întorc relativ rapid; cei care au cumpărat în scăderea din 2019 au înregistrat câștiguri mari până în 2021, de exemplu. Este posibil să ne aflăm într-un punct de inflexiune similar, unde achiziția înainte ca mulțimea să revină aduce cele mai bune câștiguri.
  • Fundamente solide pe termen lung: Fundamentele Melbourne – creșterea populației, economie diversificată (finanțe, tehnologie, educație, sănătate) și investiții masive în infrastructură – fac din acest oraș o alegere solidă pe termen lung. Orașul este constant clasat printre cele mai locuibile din lume, ceea ce atrage atât oameni, cât și afaceri. Creșterea populației, în special, reprezintă un avantaj pentru investitori; mai mulți oameni înseamnă cerere continuă pentru locuințe. Cu Melbourne prognozat să fie cel mai rapid oraș în creștere din Australia în următorii ani shapepropertygroup.com.au, investitorii pot fi încrezători că va exista o bază largă de chiriași și viitori cumpărători pentru proprietățile bine poziționate. Economia diversificată oferă, de asemenea, protecție împotriva volatilității; chiar dacă un sector (de exemplu, studenții internaționali) scade, altele (cum ar fi migrația internă sau un boom tehnologic) pot compensa.
  • Randamente și venituri din chirii în creștere: După cum s-a evidențiat, chiriile au crescut puternic, iar randamentele au urcat de la minime. În unele segmente (apartamente, case tip townhouse), se pot găsi acum randamente brute de 4–5%, ceea ce este considerabil mai bine decât în urmă cu câțiva ani. Cu o rată de neocupare <2%, proprietarii au putere de stabilire a prețului pentru a continua să crească moderat chiriile. Această piață puternică a chiriilor îmbunătățește fluxul de numerar pentru investitori și ar putea atrage mai mulți dintre aceștia înapoi la Melbourne. În plus, dacă ratele dobânzilor scad, diferența dintre randamentul din chirii și rata la creditul ipotecar se va micșora, permițând chiar și flux de numerar pozitiv la unele proprietăți – un scenariu care nu a mai fost văzut în Melbourne de mulți ani. Investitorii care achiziționează proprietăți înainte de scăderea ratelor (și deci înainte de orice revenire a investitorilor) pot profita atât de creșterea capitalului, cât și de o perioadă cu randamente mai bune din chirii.
  • Accesibilitate relativă (interes interstatal și internațional): Comparativ cu Sydney, proprietățile din Melbourne sunt o adevărată afacere – casele la două treimi din prețul celor din Sydney, apartamentele chiar mai ieftine shapepropertygroup.com.au. Acest lucru atrage interesul cumpărătorilor din alte state și al investitorilor străini (în special din Asia) care văd Melbourne ca oferind valoare pentru bani pentru un oraș de talie mondială. Pe măsură ce călătoriile se normalizează, este posibil să vedem revenirea cumpărătorilor străini (China a relaxat oarecum restricțiile privind ieșirile de capital în 2023–24), iar Melbourne a fost istoric o destinație preferată pentru investițiile imobiliare din străinătate după Sydney. Diferența de valoare este o oportunitate; investitorii pot cumpăra proprietăți de top în Melbourne cu randamente egale sau mai bune decât în Sydney, la un preț de intrare mult mai mic, așteptându-se ca, în timp, Melbourne să reducă o parte din acest decalaj shapepropertygroup.com.au.
  • Zone de creștere țintite: Există segmente specifice pregătite pentru investiții. Case prietenoase pentru familii pe teren în suburbiile de mijloc aflate în proces de gentrificare rămân alegeri de top, deoarece beneficiază atât de cererea proprietarilor-ocupanți, cât și a chiriașilor. Casele tip townhouse și apartamentele boutique cu regim mic de înălțime în zone școlare dezirabile sau aproape de transport reprezintă un alt punct forte – acestea se adresează persoanelor care doresc să se mute într-o locuință mai mică și tinerelor familii care nu își permit case. De asemenea, investițiile de nișă precum cazarea pentru studenți ar putea prospera din nou având în vedere revenirea studenților internaționali, iar proiectele build-to-rent beneficiază de sprijin guvernamental (concesii la taxa pe teren pe 25 de ani în Victoria pentru dezvoltările eligibile), ceea ce le face o oportunitate incipientă, dar în creștere. Partea comercială oferă și ea oportunități: de exemplu, facilități logistice de înaltă calitate sau centre comerciale de proximitate în coridoare de creștere vor avea probabil o rată mare de ocupare și creștere a chiriilor, astfel încât investitorii cu orizonturi mai lungi și bugete mai mari ar putea găsi achiziții bune în aceste sectoare înainte ca ratele de capitalizare să se comprime din nou pe măsură ce economia își revine.
  • Potenzial pentru vânturi favorabile din partea politicilor: Deși politicile recente au fost un obstacol, situația s-ar putea inversa. Dacă guvernul din Victoria, sub presiunea crizei chiriilor, introduce schimbări favorabile investitorilor (cum ar fi reduceri de taxe pe teren sau noi stimulente), valorile proprietăților și cererea investitorilor ar putea crește. În mod similar, orice stimulent federal pentru locuințe (precum noi granturi sau beneficii fiscale) ar impulsiona piața. Investitorii inteligenți urmăresc climatul politic pentru a profita de orice avantaje legiferate.

Riscuri:

  • Risc de dobândă/finanțare: Cel mai mare risc este dacă inflația nu se temperează și ratele dobânzilor rămân „mai ridicate pentru mai mult timp”. Dacă RBA nu reduce dobânzile sau, mai rău, le crește, costurile de împrumut vor rămâne o constrângere. Ratele mari la credite ipotecare nu doar că limitează împrumuturile noi, dar pun și presiune pe proprietarii existenți (deși majoritatea pot gestiona datorită rezervelor, există întotdeauna riscul unor vânzări forțate dacă dobânzile cresc neașteptat de mult). Deși consensul actual prevede relaxare, investitorii ar trebui să-și testeze finanțele pentru un scenariu în care dobânzile rămân la nivelurile actuale sau scad doar lent. Era banilor extrem de ieftini s-a încheiat; cei care se așteaptă la o revenire la dobânzi ipotecare de 2% ar putea fi dezamăgiți. În plus, condițiile de creditare s-au înăsprit – băncile sunt mai stricte cu evaluarea bonității. Dacă standardele de creditare devin și mai stricte (de exemplu, dacă autoritățile de reglementare cresc cerințele de capital sau rezervele), acesta este un risc pentru cererea de proprietăți.
  • Risc fiscal și de reglementare: Tendința Victoriei de a folosi proprietatea ca pe o „vacă de muls” (după cum a spus un comentator propertyupdate.com.au) nu este garantat că se va opri. Statul se confruntă cu deficite bugetare și există riscul ca noi taxe sau tarife să fie introduse (de exemplu, discuții despre posibile controale ale chiriilor sau noi creșteri ale taxei pe teren dacă situația fiscală se înrăutățește). Astfel de măsuri ar putea speria investitorii sau reduce randamentele. De asemenea, reforme suplimentare ale legislației privind chiriașii – cum ar fi plafoanele de chirie, pe care unii susținători ai chiriașilor le solicită – ar limita direct potențialul de venit al investitorilor (deși în prezent Victoria nu a implementat plafoane de chirie, spre deosebire de unele orașe europene). Investitorii trebuie să fie conștienți că riscul politic este mai mare în Victoria decât în multe alte state și să țină cont de acest lucru în strategie. Diversificarea portofoliului sau structurarea proprietății pentru optimizarea fiscală (apelând la consultanță de specialitate) este esențială.
  • Supraofertă în anumite segmente: Deși, per ansamblu, Melbourne se confruntă cu un deficit de locuințe, există riscul unei supraoferte localizate. Un exemplu îl reprezintă apartamentele tip high-rise din centrul orașului; un număr mare de noi turnuri de apartamente din CBD/Southbank vor fi finalizate în jurul anilor 2025–26, inclusiv multe proiecte build-to-rent. Acest lucru ar putea crește temporar rata de neocupare în acele zone și ar putea reduce chiriile sau prețurile pentru unitățile high-rise generice. În mod similar, parcelarea terenurilor la periferie poate duce la un exces de ofertă – dacă apare o recesiune sau o criză de credit, acele piețe de case și terenuri ar putea înregistra scăderi de prețuri pe măsură ce dezvoltatorii reduc prețurile la stocul nevândut. Investitorii ar trebui să fie precauți să nu plătească prea mult pentru construcțiile noi din segmentele competitive și, în schimb, să se concentreze pe proprietăți cu un anumit grad de raritate (caracteristici unice, locații cu ofertă limitată).
  • Factori economici și de ocupare a forței de muncă: Piața imobiliară din Melbourne, ca oricare alta, este legată de economia generală. Există riscuri precum o recesiune economică globală (dacă, de exemplu, economia Chinei încetinește semnificativ, acest lucru ar putea afecta Melbourne prin reducerea fluxului de studenți sau pierderi de locuri de muncă la nivel național în sectoarele bazate pe materii prime) sau o recesiune internă care crește șomajul. O rată mai mare a șomajului ar afecta cererea de locuințe și ar putea crește întârzierile la plata creditelor ipotecare. În prezent, șomajul este scăzut și veniturile sunt în creștere, ceea ce este pozitiv, dar dacă această tendință se inversează, reprezintă un risc. Concentrarea anumitor industrii (Melbourne are un sector important de servicii financiare și profesionale) înseamnă că o lovitură pentru acestea (de exemplu, o criză financiară sau relocarea unor companii mari) ar putea afecta grupurile de cumpărători din piețele de top.
  • Planificare climatică și de mediu: Acesta este un risc pe termen mai lung, dar merită menționat. Părți din Melbourne (în special suburbii de lângă golf și cele joase din vest) se confruntă cu riscuri de inundații și creștere a nivelului mării în deceniile următoare. Deja costurile de asigurare cresc în unele zone predispuse la inundații. Deși nu este un risc imediat, investitorii cu un orizont foarte lung ar putea lua în considerare reziliența mediului a locației proprietății. De asemenea, standardele de eficiență energetică pentru chirii devin mai stricte; proprietățile mai vechi ar putea necesita modernizări (un cost suplimentar) pentru a se conforma.
  • Volatilitatea pieței și momentul achiziției: Piața din Melbourne poate fi ciclică. Un investitor ar putea cumpăra anticipând un boom, dar acesta ar putea întârzia să apară. De exemplu, dacă reducerile de dobândă sunt amânate până în 2026, prețurile ar putea rămâne relativ stabile în 2025 și să crească abia ulterior. Costul de oportunitate al banilor este un aspect de luat în calcul – într-un mediu cu dobânzi ridicate, investirea banilor în proprietăți aduce un randament de ~3-4%, în timp ce un depozit bancar sigur poate oferi 5%. Unii investitori pot decide că nu merită, ceea ce reprezintă un risc psihologic pentru cerere. Trebuie să fii pregătit să deții proprietatea suficient de mult pentru a trece peste perioadele de stagnare și să nu mizezi pe câștiguri rapide în vremuri incerte.

Cântărind acești factori, mulți experți consideră în continuare că Melbourne în 2025 este favorabil pentru investiții strategice pe termen lung. Cheia este discriminarea: alegeți active cu atractivitate durabilă (de exemplu, case de epocă în cartierele centrale, proprietăți aproape de transport și locuri de muncă etc.), evitați construcțiile noi de tip „one-size-fits-all” fără caracter de raritate și asigurați-vă că bugetul poate face față oricăror creșteri previzibile ale ratelor sau perioadelor de neocupare. Este un moment selectiv, dar optimist. După cum remarcă Michael Yardney, un consilier de investiții de renume: Investitorii inteligenți se concentrează pe proprietăți de înaltă calitate, „investment-grade”, cu fundamente solide, în loc să urmărească mode speculative propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Ei adoptă o perspectivă pe termen lung, înțelegând că povestea de creștere a Melbourne rămâne intactă și că provocările pe termen scurt creează adesea cele mai bune puncte de intrare.

În concluzie, piața imobiliară din Melbourne la intrarea în 2025 și dincolo de acest an oferă o narațiune convingătoare – un oraș care își revine, plin de infrastructură nouă și oameni, și care, potrivit previziunilor, este pregătit să conducă creșterea proprietăților la nivel național. Pentru investitori și părțile interesate, sarcina este să valorifice oportunitățile acestei reveniri (creșterea prețurilor, cerere puternică de închiriere, valoare relativă) gestionând în același timp riscurile (schimbări de politici, rate ale dobânzilor și nuanțe de ofertă). Cei care fac acest lucru ar putea descoperi că Melbourne își confirmă din nou reputația de destinație de investiții imobiliare de top, iar următorii ani vor pune bazele unor câștiguri solide și prosperității în sectorul său imobiliar.

Surse:

Marcin Frąckiewicz

Don't Miss

Courchevel 1850 Real Estate Market Report 2025: Luxury Alpine Trends & Outlook 2026–2028

Raport privind piața imobiliară Courchevel 1850 2025: Tendințe și perspective alpine de lux 2026–2028

Dinamica sezonieră și impactul acesteia asupra prețurilor & disponibilității Sezonul
Beyond GPT-5: The Next Frontier of Foundation Models

Dincolo de GPT-5: Următoarea frontieră a modelelor fundamentale

Modelele fundamentale precum GPT-4 de la OpenAI au transformat deja