Vagas Recordes e Preços em Alta: Por Dentro da Revolução Imobiliária de São Francisco em 2025 (Tendências e Previsões)

O mercado imobiliário de São Francisco em 2025 está desafiando classificações fáceis – uma história de dois setores seguindo em direções opostas. No setor residencial, os preços das casas e os aluguéis estão surpreendentemente resilientes, impulsionados pela escassez de inventário e uma retomada na demanda, mesmo com as altas taxas de juros testando o orçamento dos compradores. Enquanto isso, o setor comercial – especialmente os escritórios no centro – está enfrentando taxas de vacância recordes e as consequências do trabalho remoto. Investidores, compradores de imóveis, vendedores e profissionais do setor estão acompanhando essas tendências de perto, buscando oportunidades em meio à incerteza. Este relatório abrangente detalha os principais desenvolvimentos em imóveis residenciais e comerciais, desde estoque de moradias e tendências de preços até impactos das taxas de juros, mudanças demográficas, oportunidades de investimento e mudanças nas políticas locais. Estão incluídos insights de especialistas, dados atuais do mercado e previsões para os próximos anos para ajudá-lo a navegar o que vem a seguir no mercado imobiliário de São Francisco.

Tabela: Imobiliário de São Francisco 2025 – Principais Métricas de Mercado

Métrica (2025)	Residencial (Casas)	Comercial (Escritórios)
Preço Mediano de Venda	~US$ 1,5 milhão (junho de 2025) redfin.com (alta de ~2–8% ano a ano)	N/D (valores dos imóveis em queda; vendas recentes de escritórios em dificuldades a ~US$ 230–US$ 264 por pé² assets.cushmanwakefield.com)
Oferta & Estoque	~1,8 meses de oferta para casas unifamiliares (mercado de vendedores) thefrontsteps.com; ~3,8 meses para apartamentos (mercado de compradores) thefrontsteps.com – estoque historicamente baixo	~34,8% de taxa de vacância em escritórios (2º tri 2025) assets.cushmanwakefield.com – nível recorde de vacância
Atividade de Mercado	495 vendas de casas em junho de 2025 (+24% a/a) redfin.com; anúncios frequentemente recebem 4+ ofertas e ficam pendentes em ~20 dias redfin.com zillow.com	Absorção líquida negativa de -665.000 pés² no acumulado do ano (mais espaço desocupado do que alugado) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; movimento de pedestres no centro permanece reduzido
Preços & Aluguéis	Valor típico de casa ~US$ 1,27M (jul 2025) zillow.com; Aluguel mediano ~US$ 2.941/mês (junho de 2025), alta de 11% a/a sfchronicle.com (maior sdesde 2020)	Aluguel médio pedido para escritórios Classe A ~US$66,78 por pé² ao ano assets.cushmanwakefield.com (mantendo-se estável, algumas concessões dos proprietários)
Tendência/Perspectiva para 2025	Resiliente – Baixa oferta sustenta os preços; vendas aumentando apesar das taxas de hipoteca de 6–7%. As previsões variam de uma queda de -6% (Zillow) resiclubanalytics.com até um modesto aumento de +3% (NAR) nowbam.com nos preços das casas ao longo do próximo ano.	Transicional – Vacância próxima do pico; leve aumento de locações por empresas de IA e biotecnologia, mas recuperação lenta esperada. Incentivos da cidade para conversão de escritórios em moradias podem gradualmente reduzir as vacâncias no centro axios.com spur.org.

Tendências do Mercado Imobiliário Residencial em 2025

Estoque restrito alimenta um mercado favorável ao vendedor

O estoque de moradias de São Francisco permanece extremamente restrito em 2025, continuando uma tendência de queda de vários anos. “Simplesmente não há casas suficientes para todos”, como observou um relatório local de mercado thefrontsteps.com. Em maio de 2025, o número de casas à venda estava menor do que há um ano – os anúncios de casas unifamiliares caíram cerca de 2,5% em relação ao ano anterior, e os anúncios de condomínios caíram impressionantes ~14% thefrontsteps.com. Essa oferta restrita é um grande obstáculo para compradores e uma vantagem para vendedores, inclinando o mercado para o lado do vendedor.

Um mercado imobiliário saudável e equilibrado normalmente é considerado em torno de 3 meses de estoque (meses de oferta) na Califórnia thefrontsteps.com. São Francisco está bem abaixo desse parâmetro. O número de meses de oferta para casas unifamiliares caiu para apenas 1,8 meses em maio de 2025 (uma queda de 14% em relação ao ano anterior) thefrontsteps.com – caracterizando claramente um mercado do vendedor. Os condomínios têm cerca de 3,8 meses de oferta (queda de ~22% em relação ao ano anterior) thefrontsteps.com, o que está um pouco acima do nível de equilíbrio, deixando o segmento de condomínios tendendo para um mercado do comprador. Na prática, anúncios com preço adequado são rapidamente vendidos. A média de tempo de uma casa unifamiliar no mercado foi de apenas 13 dias (praticamente inalterado em relação ao ano passado), enquanto os condomínios ficaram em média 23 dias, 25% mais rápido do que há um ano thefrontsteps.com. Muitas casas estão recebendo múltiplas ofertas e sendo vendidas acima do preço pedido – de fato, cerca de 64% das vendas em meados de 2025 foram fechadas acima do preço de lista zillow.com, muitas vezes após disputas de lances.

Esta restrição de inventário manteve os preços das casas surpreendentemente firmes. Apesar de um arrefecimento nacional mais amplo, os preços medianos de venda das casas em São Francisco se recuperaram em 2025. Em maio de 2025, o preço mediano de uma casa unifamiliar vendida foi de $1.802.000, um aumento de 7,6% em relação ao ano anterior, enquanto o preço mediano de um condomínio vendido foi de $1.298.000 (alta de 8,3% ano a ano) thefrontsteps.com. Em junho, o preço mediano geral das casas estava em torno de $1,5 milhão, um aumento anual de +2,7% redfin.com. Isso marca um dos níveis de preço mais altos em mais de dois anos thefrontsteps.com, sinalizando que o mercado recuperou grande parte do terreno perdido durante a queda da pandemia. A baixa oferta é um fator-chave que sustenta os valores – como o relatório colocou, “esse fenômeno provavelmente se deve ao estoque em queda há anos” thefrontsteps.com.

Dito isso, diferentes fontes de dados mostram um quadro mais nuançado. O Índice de Valor Residencial da Zillow (que suaviza as tendências) estimou o valor típico de uma casa em São Francisco em $1,27M em meados de 2025, o que é na verdade 1,1% menor do que há um ano zillow.com. Isso sugere que, embora os preços vendidos tenham subido em relação à queda do ano passado, os valores gerais das casas na cidade estão aproximadamente estáveis ou ligeiramente em queda em comparação com meados de 2024. Essencialmente, os preços das casas em São Francisco atingiram o fundo do poço no final de 2022/início de 2023 em meio ao aumento das taxas de juros, e desde então se estabilizaram ou subiram modestamente. A recuperação é desigual – o segmento de luxo (casas de $5M ou mais) apresentou força renovada em 2025, enquanto o mercado de condomínios abaixo de $1M permanece mais contido, segundo agentes locais ruthkrishnan.com redfin.com. Mas de modo geral, as piores quedas de preço parecem ter ficado para trás, graças ao estoque escasso e à demanda persistente dos compradores.

Taxas de hipoteca altas e desafios de acessibilidade

O aumento nas taxas de juros de hipotecas nos últimos dois anos lançou uma longa sombra sobre o mercado imobiliário de São Francisco, mas seus efeitos são complexos. A taxa média de hipoteca fixa de 30 anos subiu de cerca de 3% em 2021 para 6–7% em 2023–2024, reduzindo drasticamente a acessibilidade para compradores. Esse “choque de taxa” inicialmente esfriou a demanda e contribuiu para a queda de preços em 2022. Mesmo em 2025, as taxas permanecem elevadas em relação aos padrões históricos – previsões do setor esperam que as taxas permaneçam acima de 6% durante a maior parte de 2025 nowbam.com. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) projeta uma média de 6,4% de taxa de hipoteca no segundo semestre de 2025, caindo apenas para cerca de 6,1% em 2026 nowbam.com. O economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, enfatiza que as taxas de juros são a “bala de prata” para o mercado imobiliário – muitos compradores estão “esperando e esperando” que as taxas caiam para destravar a acessibilidade nowbam.com.

Em São Francisco, onde os preços são altíssimos, os custos de financiamento mais elevados têm um grande impacto no poder de compra. Por exemplo, uma casa de US$ 1,5 milhão com 20% de entrada gera uma hipoteca mensal de cerca de US$ 7.000 a uma taxa de 6,5% (excluindo impostos/seguros) – quase o dobro do pagamento a 3% de juros. Isso afastou alguns potenciais compradores, especialmente os de primeira viagem sem patrimônio. A acessibilidade habitacional na Bay Area está próxima dos níveis mais baixos já registrados, e compradores à vista ou de alta renda têm vantagem nesse cenário. Como observou um corretor do Vale do Silício, “a grande maioria dos residentes [da Bay Area] se sente mais rica porque a grande maioria investe em ações ou possui RSUs de empresas” – após um mercado de ações em alta em 2023–24 (especialmente em tecnologia), muitos compradores abastados têm dinheiro disponível apesar das taxas altas financialsamurai.com. Esse efeito riqueza, concentrado entre trabalhadores de tecnologia e investidores, está ajudando a sustentar a demanda por casas mesmo enquanto os custos das hipotecas permanecem altos.

Os vendedores, por outro lado, têm sido relutantes em anunciar, o que agrava a escassez de estoque. Muitos proprietários que garantiram hipotecas de 3% estão hesitantes em vender e abrir mão da taxa baixa, um fenômeno conhecido como “efeito lock-in”. Novos anúncios em São Francisco caíram cerca de 13% ano a ano para apartamentos e ficaram praticamente estáveis para casas em meados de 2025 thefrontsteps.com, refletindo essa hesitação dos vendedores. Em resumo, as taxas altas reduziram a mobilidade no mercado – menos pessoas estão vendendo, e quem compra está esticando o orçamento ou trazendo mais dinheiro. Essa dinâmica, ironicamente, ajuda a manter os preços elevados, já que a oferta permanece restrita.

Olhando para frente, taxas modestamente mais baixas podem ser um catalisador. Se a inflação continuar a diminuir, a maioria das previsões aponta que as taxas de hipoteca podem cair para cerca de ~6% até o final de 2025 nowbam.com. Isso pode melhorar um pouco a acessibilidade e trazer alguns compradores de volta ao mercado. De fato, já há sinais iniciais de adaptação dos compradores: as vendas de casas em San Francisco saltaram 24% em junho de 2025 em relação ao ano anterior redfin.com, sugerindo que a demanda está aumentando apesar das taxas permanecerem em torno de 6,5%. Especialistas esperam melhoras incrementais: a NAR prevê que as vendas de casas subirão cerca de 6% em 2025 e mais 11% em 2026, à medida que o mercado se ajusta gradualmente nowbam.com nowbam.com. A acessibilidade, no entanto, continuará sendo uma restrição crítica. O preço mediano das casas em San Francisco é mais de 214% maior que a média dos EUA redfin.com, e mesmo um retorno a 5% nas taxas de hipoteca (improvável antes de 2026) ainda manteria os pagamentos mensais elevados. Assim, compradores e investidores em 2025 estão navegando em um ambiente de taxas altas, muitas vezes usando estratégias criativas – entradas maiores, compra de taxa ou ARMs híbridos – para fazer as contas fecharem até que os custos de financiamento, com sorte, diminuam.

Mudanças Demográficas e Demanda Habitacional

As tendências populacionais de San Francisco desempenham um papel fundamental nas perspectivas do mercado imobiliário. A cidade experimentou um êxodo acentuado durante 2020–2021: a população despencou de cerca de 878.000 em abril de 2020 para cerca de 812.000 em 2022, uma queda de ~7,5% sfchronicle.com. Isso foi impulsionado pelo trabalho remoto na pandemia, demissões no setor de tecnologia e moradores buscando mais espaço ou custos mais baixos em outros lugares. No entanto, 2023–2024 registrou uma recuperação tímida. Em meados de 2024, a população de San Francisco foi estimada em pouco menos de 828.000, um aumento de ~1,7% em relação ao ponto mais baixo de 2022 sfchronicle.com. Todos os cinco condados da Bay Area voltaram a apresentar crescimento populacional modesto em 2024 costar.com, graças principalmente à imigração internacional e ao retorno de alguns residentes domésticos.

Crucialmente, quem está voltando (e quem não está) revela a mudança demográfica da cidade. Uma análise dos dados do Censo mostra que jovens adultos (20–24) têm retornado em grande número – provavelmente à medida que estudantes e trabalhadores em início de carreira repovoam a cidade sfchronicle.com. Certos grupos até cresceram além dos níveis pré-pandemia: por exemplo, o número de mulheres asiáticas de 35–39 anos e homens asiáticos de 40–44 anos em SF agora é cerca de 2% maior do que em 2020, após uma queda em 2020–22 e depois uma recuperação além do patamar anterior sfchronicle.com. Em contraste, muitos jovens profissionais brancos (final dos 20 e início dos 30 anos) que saíram não retornaram – São Francisco viu cerca de um quarto de sua população branca nessa faixa etária partir, e esse grupo permanece significativamente menor do que antes sfchronicle.com. Isso sugere que o trabalho remoto e preocupações com acessibilidade continuam a redirecionar parte da tradicional força de trabalho de tecnologia para outras regiões.

Essas mudanças demográficas têm efeitos mistos sobre a habitação. O retorno de estudantes e jovens trabalhadores sustenta o mercado de aluguel e vendas de entrada (por exemplo, condomínios), enquanto a perda de alguns profissionais em meio de carreira pode suavizar a demanda por aluguéis de luxo ou casas de troca. Além disso, São Francisco continua sendo a região metropolitana que mais envelhece nos EUA, com pouquíssimas crianças – famílias têm saído em busca de mais espaço ou subúrbios acessíveis sfchronicle.com. A baixa taxa de natalidade e a saída de famílias da cidade significam menos pressão sobre a demanda por casas unifamiliares de famílias em crescimento, mas uma tendência contínua para unidades menores e aluguéis para solteiros e casais.

Por outro lado, a imigração estrangeira tem reforçado a população. A recuperação da Bay Area tem sido impulsionada por imigrantes internacionais ocupando empregos e moradias; São Francisco ganhou milhares de novos residentes vindos do exterior no último ano costar.com. Muitos são trabalhadores altamente qualificados em tecnologia e biotecnologia, ou estudantes – grupos que geralmente alugam antes de comprar, contribuindo para a alta demanda por aluguel.

Talvez o maior fator demográfico/econômico seja o ressurgimento da indústria de tecnologia em 2023–2025, especialmente o boom da IA. São Francisco tornou-se um epicentro da revolução da inteligência artificial, atraindo empresas e talentos. Um financiamento massivo – US$ 75 bilhões em investimentos de capital de risco apenas no primeiro semestre de 2025 – foi direcionado para startups sediadas em SF, particularmente empresas de IA assets.cushmanwakefield.com. Empresas como OpenAI (avaliada em cerca de US$ 100 bilhões) e Anthropic (avaliada em mais de US$ 40 bilhões) estão expandindo rapidamente sua presença na cidade, contratando talentos e alugando espaços de escritório financialsamurai.com financialsamurai.com. Esse influxo de trabalhadores de tecnologia altamente remunerados já está criando novos milionários e reenergizando segmentos do mercado imobiliário. À medida que essas empresas amadurecem, funcionários com riqueza proveniente de IPOs de ações podem injetar liquidez no mercado imobiliário, ecoando booms tecnológicos anteriores financialsamurai.com. Um investidor de longa data argumenta que essa “quantidade extraordinária de riqueza [tecnológica]” criada inevitavelmente fluirá para compras de casas e melhorias de estilo de vida na Bay Area financialsamurai.com. De fato, o boom da IA é citado como um dos principais motivos pelos quais “2025 apresenta uma excelente oportunidade para investir em imóveis em São Francisco”, segundo alguns especialistas, que preveem demanda crescente por moradia à medida que o setor de tecnologia se expande financialsamurai.com financialsamurai.com.Em resumo, a demanda por moradia em San Francisco em 2025 reflete uma cidade em transformação: a população total está ainda cerca de 5–6% abaixo do nível pré-pandemia sfchronicle.com, mas voltando a crescer à medida que jovens adultos, imigrantes e inovadores do setor de tecnologia chegam. O impulso pelo retorno ao escritório por grandes empregadores (Google, Amazon, JPMorgan e outros agora exigindo mais trabalho presencial) financialsamurai.com está gradualmente reenchendo a cidade nos dias de semana, o que pode incentivar alguns trabalhadores a morarem mais perto do trabalho novamente. O trabalho remoto está longe de acabar – a frequência aos escritórios em San Francisco ainda está em torno de 50% dos níveis pré-COVID, em média sfchronicle.com batlingroup.com – mas o pêndulo está voltando aos poucos. Como disse um blogueiro do setor imobiliário, “a vida urbana está fazendo um forte retorno” e San Francisco está recuperando seu charme de gastronomia, cultura e empregos de classe mundial, o que “provavelmente fará os preços dos imóveis subirem nos próximos anos” financialsamurai.com. Do ponto de vista demográfico, a cidade está atraindo um público mais centrado em tecnologia e de alta renda, mesmo que algumas famílias de classe média e trabalhadores remotos permaneçam à margem. Essa polarização apresenta desafios (por exemplo, envelhecimento da população, menos famílias), mas a entrada de talentos com altos salários é um bom sinal para a demanda por moradia se a cidade conseguir reter esses recém-chegados a longo prazo.

Recuperação do Mercado de Aluguéis: Da calmaria do inquilino ao mercado do proprietário

Após uma queda durante a pandemia, o mercado de aluguel de São Francisco voltou com força total em 2025. Apartamentos vagos que ficaram parados em 2021 agora estão atraindo filas na porta. Em junho de 2025, o aluguel médio de apartamentos em São Francisco subiu 11% em relação ao ano anterior – o aumento mais rápido de qualquer cidade dos EUA, mesmo com o aluguel médio nacional caindo 0,7% no mesmo período sfchronicle.com. O aluguel médio da cidade atingiu US$ 2.941 por mês, o maior valor desde 2020 (embora ainda um pouco abaixo do pico de 2019) sfchronicle.com. As taxas de vacância de apartamentos diminuíram drasticamente, caindo de cerca de 5,1% em meados de 2024 para apenas 3,5% em meados de 2025 sfchronicle.com. Em comparação, a taxa de vacância de aluguel nos EUA está em torno de 6% – a oferta de aluguel em São Francisco está extremamente restrita novamente.

Essa mudança repentina criou o que os proprietários descrevem como uma “frenesi alimentar”. Os locatários estão novamente enfrentando visitas abertas lotadas, guerras de lances e até ofertas acima do valor pedido (‘rent bid’). Um morador local relatou visitas abertas “tão lotadas, [as pessoas estavam] esbarrando umas nas outras” com dezenas de candidatos para uma unidade sfchronicle.com. Os candidatos estão escrevendo “cartas de amor” pessoais para os proprietários com currículos anexados, oferecendo vários meses de aluguel adiantado, e alguns proprietários relatam mais de 30 inscrições para unidades desejadas sfchronicle.com sfchronicle.com. “Não vejo isso desde antes da COVID”, disse um CEO de administração de propriedades que gerencia 1.100 unidades e alugou sete apartamentos em um único sábado sfchronicle.com. Praticamente todos os novos contratos estão sendo assinados com aluguéis mais altos do que o inquilino anterior, muitas vezes alguns centenas de dólares a mais sfchronicle.com. Nos bairros mais disputados (por exemplo, Mission, Potrero Hill, partes de Dogpatch), os proprietários estão vendo aumentos de 20% no aluguel em unidades de troca em comparação ao ano passado sfchronicle.com.

Vários fatores estão impulsionando este mercado do senhorio. Demanda reprimida é um dos principais: muitos jovens inquilinos dividiram moradia ou deixaram a cidade em 2020–21, e agora estão voltando ou buscando seu próprio lugar. Os altos preços dos imóveis e as taxas de juros também estão prendendo potenciais compradores de primeira viagem no mercado de aluguel – com hipotecas tão caras, muitos inquilinos “desistiram” de comprar por enquanto sfchronicle.com, o que mantém a demanda concentrada nos aluguéis. Além disso, as demissões no setor de tecnologia em 2022–23 não levaram a um mercado de aluguel fraco por muito tempo, porque muitos inquilinos mais ricos permaneceram ou foram substituídos por novas contratações em setores em crescimento como IA. Como observou Rob Warnock, pesquisador sênior da Apartment List: apesar da incerteza econômica, há “dinheiro de sobra para aumentar os aluguéis em um mercado com oferta restrita” em San Francisco sfchronicle.com. O boom de contratações em IA é um exemplo chave – empresas como OpenAI e Anthropic não apenas alugam escritórios, mas também trazem uma leva de funcionários bem pagos que precisam de moradia. Isso “criou mais milionários” e intensificou a competição por aluguéis de alto padrão, já que esses inquilinos podem pagar por unidades premium sfchronicle.com sfchronicle.com. Um supervisor da Associação de Corretores de Imóveis de SF observou que os bairros do leste próximos aos polos de tecnologia “100%” parecem tão aquecidos quanto na era pontocom; áreas ricas em startups estão vendo os aumentos de aluguel mais frenéticos sfchronicle.com.

Do lado da oferta, a rotatividade é baixa – os inquilinos existentes estão permanecendo por medo de não encontrar um novo lugar neste mercado frenético sfchronicle.com. A construção de novas moradias para aluguel em SF é lenta (mais sobre isso na seção de políticas), então a oferta efetiva não cresceu o suficiente para atender à demanda ressurgente. O resultado é um clássico aperto entre oferta e demanda: muitos locatários disputando poucas unidades. Os proprietários recuperaram o poder de precificação que esteve ausente nos últimos cinco anos. Em meados de 2025, os níveis de aluguel em San Francisco estão cerca de 10% abaixo do pico de 2019 em média, o que significa que ainda há espaço para crescer se o crescimento econômico continuar sfchronicle.com. Alguns edifícios de alto padrão já estão vendo os aluguéis voltarem ou superarem os níveis de 2019, enquanto unidades mais antigas/menores ficam um pouco atrás sfchronicle.com.

Importante ressaltar que os aluguéis são sazonais – tendem a atingir o pico no verão. O pico do verão de 2025 superou as expectativas, mas no inverno o mercado pode esfriar modestamente, como de costume. Ainda assim, a tendência mais ampla sugere que São Francisco está voltando a ser um mercado favorável aos proprietários após o período de alívio para inquilinos durante a pandemia. Para investidores, isso significa rendimentos crescentes em propriedades para aluguel. O aumento dos aluguéis combinado com pequenas quedas de preço em 2022–23 aumentou um pouco os cap rates, embora os rendimentos imobiliários em SF permaneçam relativamente baixos (~3-5% típicos) devido aos altos preços. O aumento dos aluguéis é uma faca de dois gumes: sinaliza demanda robusta (bom para proprietários e valores dos imóveis), mas também destaca a crise de acessibilidade habitacional que a cidade enfrenta (difícil para inquilinos e formuladores de políticas). Como um indicador do mercado apertado, alguns inquilinos agora oferecem um ano inteiro de aluguel adiantado para garantir o contrato – uma tática quase inédita, agora voltando à tona sfchronicle.com. Janan New, da SF Apartment Association, resumiu: “O mercado está louco agora. Muito competitivo… ouvimos histórias de até 30 candidatos em algumas visitas abertas” sfchronicle.com. Ela observou que ainda há alguns pontos fracos (por exemplo, SoMa e Tenderloin, que têm os aluguéis mais baixos da cidade devido ao trabalho remoto e às condições das ruas) sfchronicle.com, mas no geral 2025 é o mercado de aluguel mais forte que SF viu desde meados da década de 2010.

Tendências do Mercado Imobiliário Comercial em 2025

Colapso do Mercado de Escritórios e o Efeito Persistente do Trabalho Remoto

mercado imobiliário comercial de San Francisco – particularmente o setor de escritórios – está enfrentando uma grande reviravolta em 2025. A mudança para o trabalho remoto e híbrido durante a pandemia levou a uma crise de vacância de escritórios que mostra poucos sinais de resolução rápida. Em meados de 2025, o centro de San Francisco está enfrentando níveis recordes de escritórios vagos. A taxa geral de vacância de escritórios atingiu 34,8% no 2º trimestre de 2025 assets.cushmanwakefield.com, acima dos já altos ~33,5% do ano anterior. Isso significa que mais de 1/3 de todo o espaço de escritório na cidade está vazio, um número surpreendente para o que já foi um dos mercados de escritórios mais disputados do mundo. Em comparação, a vacância nacional de escritórios está em torno de 19–20% credaily.com axios.com, colocando San Francisco entre os mercados de escritórios de grandes cidades mais problemáticos dos EUA (de fato, uma pesquisa com 91 grandes cidades constatou que SF tinha a maior taxa de vacância de todas, com 34,7% axios.com).

As torres icônicas do centro, desde a Pirâmide Transamerica até os arranha-céus da Market Street, agora muitas vezes estão meio ocupadas, especialmente os prédios mais antigos. As propriedades de escritórios Classe B/C (prédios mais antigos, com menos comodidades) são as que mais estão enfrentando dificuldades – elas são “mais difíceis de alugar” na nova realidade do mercado spur.org. Torres premium Classe A com comodidades modernas ainda têm uma vacância relativamente menor (por exemplo, edifícios “troféu” de Nível 1 no Distrito Financeiro têm cerca de 10% de vacância direta assets.cushmanwakefield.com), pois as empresas que ainda querem espaço estão em um movimento de “fuga para a qualidade” buscando as melhores localizações. Mas até mesmo esses edifícios troféu estão oferecendo concessões e vendo algumas grandes desocupações. O padrão de devolução de espaços continuou em 2025: no segundo trimestre, o contrato de 365.000 pés quadrados do Google no One Market Plaza expirou e não foi renovado, adicionando um grande bloco de espaço vazio assets.cushmanwakefield.com. A empresa de veículos autônomos Cruise também colocou 182.000 pés quadrados no mercado de sublocação assets.cushmanwakefield.com. Estes são apenas dois exemplos entre muitos inquilinos que estão reduzindo ou saindo. No geral, a absorção líquida foi de -665.000 pés quadrados no primeiro semestre de 2025 (ou seja, mais espaço foi desocupado do que alugado) assets.cushmanwakefield.com. São Francisco agora teve quatro anos consecutivos de absorção negativa de escritórios, eliminando todos os ganhos de ocupação da década de 2010.

A causa raiz é o trabalho remoto e os cronogramas híbridos reduzindo drasticamente a necessidade de espaço de escritório. A frequência semanal aos escritórios ainda está em apenas ~45–50% dos níveis anteriores à pandemia nos distritos comerciais de San Francisco blog.bayareametro.gov. Muitas empresas de tecnologia adotaram modelos híbridos permanentes, abrindo mão do espaço excedente. Mesmo empresas que estão expandindo (geralmente startups de IA) tendem a alugar escritórios menores, flexíveis ou espaços de coworking em vez de andares inteiros. A demanda por escritórios em San Francisco em 2025 está cerca de 30% abaixo dos níveis de 2019 segundo a maioria das métricas, o que se alinha ao aumento da vacância. E a nova oferta não tem sido o problema – pouquíssimos novos prédios de escritórios foram inaugurados desde 2020. Trata-se realmente de um choque de demanda: a presença da indústria de tecnologia (a maior base de locatários de escritórios de SF) diminuiu. Grandes empregadores como Salesforce, Meta, Dropbox e outros sublocaram ou desocuparam partes de seus escritórios em SF nos últimos 2–3 anos.

Financeiramente, essa queda no mercado de escritórios está atingindo duramente proprietários e investidores. Os valores das propriedades comerciais despencaram desde o pico – prédios que eram vendidos por $800/pé² antes da pandemia agora estão sendo negociados com grandes descontos. Em 2023–24, vários edifícios de destaque no centro foram executados ou vendidos em leilão por uma fração do valor anterior. Por exemplo, o Market Center (complexo do 555 California) foi vendido por meio de leilão do credor em 2025 por cerca de $230 por pé², e outra torre na 300 Howard foi vendida por ~$264 por pé². assets.cushmanwakefield.com. Esses preços estão mais de 70% abaixo dos valores de pico, indicando o grau de estresse do mercado. Tais vendas “de liquidação” atraíram alguns investidores oportunistas – um deles foi até citado como “um dos maiores valores por metro quadrado que SF viu nos últimos anos”, destacando o quão baixo o patamar caiu assets.cushmanwakefield.com. Os cap rates (retornos de investimento) para escritórios em SF subiram para dígitos altos ou mais para atrair compradores, refletindo a incerteza sobre a renda futura.

Os níveis de aluguel, curiosamente, não caíram tanto quanto a ocupação. O aluguel médio pedido para escritórios em San Francisco era de cerca de US$ 66,78 por pé² por ano (full-service gross) no 2º trimestre de 2025, praticamente estável em relação aos US$ 66,61 do trimestre anterior assets.cushmanwakefield.com. Escritórios Classe A no CBD pedem cerca de US$ 73/pé², e espaços de alto padrão ainda podem exigir mais de US$ 100/pé² assets.cushmanwakefield.com. Os aluguéis nominais estão se mantendo porque os proprietários não querem “redefinir” o mercado para baixo – em vez disso, oferecem grandes concessões (meses de aluguel grátis, maiores valores para melhorias de inquilinos) para fechar negócios. Os aluguéis efetivos caíram, mas as taxas anunciadas sugerem que os proprietários esperam que essa recessão seja temporária. Há uma sensação de fundo do poço: um relatório observou que o mercado de escritórios “continuou a se estabilizar” em meados de 2025, com a atividade de locação realmente aumentando mesmo com as taxas de vacância subindo levemente devido ao término de contratos antigos assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Na verdade, o volume de novos contratos de locação no primeiro semestre de 2025 foi o mais forte desde 2019 assets.cushmanwakefield.com – um sinal de que alguns inquilinos estão aproveitando ofertas mais baratas e flexíveis para se mudar ou melhorar de espaço. Muitos desses inquilinos são empresas menores de tecnologia e IA que estão fechando contratos de curto prazo (muitas vezes sublocações) a preços de barganha assets.cushmanwakefield.com. A oferta de sublocações, que disparou no início da pandemia, na verdade diminuiu um pouco (de cerca de 7 milhões de pés² para 6,2 milhões de pés²) à medida que algumas sublocações expiraram ou foram retiradas assets.cushmanwakefield.com.

Apesar desses pequenos sinais positivos, a realidade é que o centro de SF tem um enorme excesso de espaço de escritórios que pode levar anos para ser absorvido. Com cerca de 35% de vacância, aproximadamente 25 milhões de pés quadrados estão vazios – equivalente a quase todo o espaço de escritórios no centro de Atlanta desocupado, para comparação. Mesmo previsões otimistas não veem a vacância voltar a ficar abaixo de 20% até o final desta década sem uma grande intervenção. Proprietários com empréstimos vencendo enfrentam dificuldades – refinanciar é difícil com juros altos e baixa ocupação, então mais inadimplências e vendas de ativos problemáticos são esperadas.

A persistência do trabalho remoto é o desafio fundamental. Muitas empresas agora usam um esquema híbrido de 2-3 dias no escritório, precisando efetivamente de 40–60% menos espaço por funcionário do que antes de 2020. Além disso, algumas grandes empresas se mudaram ou expandiram para outros lugares (Texas, Flórida, etc.), reduzindo estruturalmente a demanda por escritórios em SF. Um ponto positivo é o setor de ciências da vida – a demanda por laboratórios em Mission Bay e Dogpatch continua sólida, já que laboratórios úmidos não podem ser remotos. Mas isso representa apenas uma fração do mercado total. Provedores de coworking e espaços flexíveis também estão expandindo (por exemplo, concorrentes da WeWork e startups locais de coworking) para acomodar empresas que buscam compromissos de curto prazo.

Em resumo, o mercado de escritórios de San Francisco em 2025 está no meio de uma reestruturação sem precedentes. A vacância em torno de 35% é território desconhecido, e a receita de aluguel na cidade caiu cerca de 7% em relação a 2019 enquanto os custos operacionais subiram cerca de 28% para os proprietários sfchronicle.com, criando dificuldades financeiras. A economia do centro foi duramente atingida – menos trabalhadores de escritório significam menos movimento para lojistas (discutido abaixo) e menor uso do transporte público. O caminho à frente provavelmente envolve reaproveitar escritórios obsoletos e esperar pelo retorno gradual de alguma demanda à medida que a economia evolui. O trabalho híbrido veio para ficar, mas San Francisco aposta que suas forças – inovação, cultura e localização – eventualmente atrairão empresas e trabalhadores de volta com mais força. Autoridades municipais e investidores agora buscam ativamente estratégias para preencher o vazio, desde converter escritórios em moradias até oferecer incentivos para novos usos, que exploramos nas próximas seções.

Sinais mistos no varejo e comércio

Os problemas dos escritórios no centro se espalharam para o setor de varejo e hospitalidade de San Francisco. Menos trabalhadores no núcleo da cidade significa menos clientes para lojas, cafés e restaurantes, especialmente nos dias de semana. Union Square e Market Street, os principais corredores de varejo da cidade, foram visivelmente afetados – com fechamentos de destaque e vitrines vazias ganhando manchetes. Em 2023, tanto Nordstrom quanto o Westfield Mall anunciaram que estavam deixando o centro: a Westfield devolveu o controle de seu shopping SF Center ao credor, e a Nordstrom fechou sua loja principal em SF, citando queda no fluxo de pessoas e preocupações com segurança globest.com sfist.com. Eles estavam entre dezenas de varejistas – de grandes redes como Old Navy e Anthropologie a pequenas boutiques – que fecharam ou se mudaram desde 2020 sfist.com. No início de 2025, a vacância do varejo em Union Square foi estimada em cerca de 25%, e algumas ruas laterais no Distrito Financeiro viram até 1/3 das vitrines vazias abc7news.com. Isso contrasta fortemente com a vacância de quase 5% no varejo antes da pandemia.

No entanto, nem tudo são más notícias para o varejo de SF. Há sinais de adaptação e recuperação em 2025. Vários novos negócios abriram no centro este ano, incluindo alguns restaurantes, lojas de experiências e espaços de entretenimento, sugerindo que empreendedores veem oportunidade nos aluguéis mais baratos downtownsf.org. A cidade até flexibilizou certas regulamentações – por exemplo, San Francisco afrouxou seus limites para abertura de redes em corredores-chave como a Van Ness Avenue para atrair novos inquilinos para espaços vazios youtube.com abc7news.com. O Distrito de Benefícios Comunitários do Centro relatou que pelo menos quatro novos negócios abriram no início de 2025 na região da Union Square, com mais planejados, como parte dos esforços para “impulsionar o centro” downtownsf.org. E enquanto grandes varejistas de luxo saíram, outros chegaram (por exemplo, a IKEA está abrindo uma nova loja em formato urbano na região de mid-Market em 2025, visando atrair consumidores e ancorar uma revitalização ali).

Importante, o turismo tem se recuperado, o que ajuda o varejo e a hotelaria. A ocupação hoteleira em San Francisco está se recuperando com o retorno de convenções e turistas, embora ainda esteja abaixo dos níveis de 2019. O turismo internacional, especialmente da Europa e da Ásia, aumentou em 2023–2024 com a demanda reprimida por viagens. Isso traz mais compradores e clientes de volta à Union Square e Fisherman’s Wharf. A Copa do Mundo de 2026 e outros eventos no horizonte também estão impulsionando esforços para revitalizar o centro da cidade.

No espectro mais amplo de imóveis comerciais além de escritórios e varejo, espaços industriais e de armazém em San Francisco permaneceram escassos (a cidade tem pouco estoque industrial e forte demanda de distribuição de última milha e indústrias criativas). Prédios multifamiliares (5+ unidades) voltaram a ser commodities disputadas por investidores, graças ao aumento dos aluguéis – embora o rigoroso controle de aluguel e as proteções aos inquilinos em SF deixem os investidores cautelosos, os edifícios de apartamentos de alto padrão (isentos de controle de aluguel) estão tendo bom desempenho, com aluguéis e ocupação em alta.

No geral, a perspectiva para imóveis comerciais em SF é mista: escritórios e varejo no centro passam por um ajuste doloroso, enquanto outros segmentos como locação residencial, laboratórios e varejo de bairro mostram resiliência. A saúde econômica da cidade nos próximos anos dependerá de revigorar o centro e conseguir dar novos usos aos espaços comerciais subutilizados. Os formuladores de políticas estão bem cientes disso, levando a uma série de mudanças locais para tentar reverter a situação.

Mudanças nas Políticas Locais e Seu Impacto

Diante desses desafios sem precedentes, os líderes de San Francisco (em parceria com o governo estadual da Califórnia) lançaram uma série de mudanças de políticas para fortalecer o mercado imobiliário e enfrentar questões antigas. As principais iniciativas para 2024–2025 visam desde produção e acessibilidade de moradias até revitalizar o centro com novos usos. Abaixo estão as principais mudanças e o que elas significam para o mercado:

Acelerando a Produção de Moradias e Facilitando o Desenvolvimento

São Francisco tem uma reputação bem estabelecida por desenvolvimento habitacional lento – atrasos notórios nas permissões, zoneamento rigoroso e frequente oposição dos bairros têm limitado novas construções há décadas. Em 2023, o estado da Califórnia notificou São Francisco de que isso precisava mudar. O Plano Habitacional da cidade, exigido pelo estado (2023–2031), estabeleceu uma meta ambiciosa de mais de 82.000 novas moradias até 2031 para aliviar a crise de acessibilidade gov.ca.gov. No entanto, uma revisão habitacional estadual no final de 2023 constatou que as práticas de SF não estavam em conformidade com a lei estadual, observando que, se o ritmo atual continuasse (menos de 1 unidade habitacional aprovada por dia em 2023), a cidade ficaria muito aquém de sua meta gov.ca.gov gov.ca.gov. Em resposta, o estado prescreveu 18 Ações Obrigatórias para São Francisco, basicamente forçando a cidade a agilizar e reformar seu processo de aprovação habitacional gov.ca.gov. Isso inclui: eliminar algumas revisões discricionárias de projetos, reformar como o CEQA (análise ambiental) é aplicado localmente, acelerar as permissões pós-aprovação e aumentar a transparência/responsabilidade no processo de planejamento gov.ca.gov. O governador Gavin Newsom enfatizou que as aprovações habitacionais de SF, “complexas, onerosas e imprevisíveis”, precisam ser corrigidas para inaugurar uma “nova era habitacional” com maior oferta gov.ca.gov.

Já estamos vendo mudanças. Em 2023–2024, São Francisco adotou uma série de decretos para “reduzir a burocracia” na habitação. Por exemplo, a cidade passou a cumprir novas leis estaduais como SB 35/SB 423, que permitem que certos projetos multifamiliares recebam aprovação ministerial (“por direito”) se atenderem aos critérios de acessibilidade e zoneamento spur.org. O departamento de planejamento está atualizando os códigos para reduzir análises subjetivas de design e exigências de uso condicional. A prefeita London Breed (até 2024) e o novo prefeito Daniel Lurie (a partir de 2025) ambos defenderam medidas pró-habitação. O prefeito Lurie, que assumiu o cargo com uma plataforma de restaurar a vitalidade de São Francisco, apoia políticas para “trazer o bom senso de volta” ao desenvolvimento – facilitando a construção de moradias e atraindo famílias de volta financialsamurai.com. Há um otimismo cauteloso de que a política local está mudando do NIMBYismo para uma abordagem mais YIMBY (Yes-In-My-Backyard), dada a pressão estadual e a necessidade visível de mais moradias.

Uma mudança de política tangível: as taxas de impacto e exigências foram flexibilizadas para certos projetos. Em 2023, SF legalizou quadruplexes na maioria dos lotes unifamiliares (em resposta à SB9 da Califórnia), e iniciou programas para incentivar Unidades de Habitação Acessória (ADUs). A cidade também reduziu algumas exigências de habitação acessível que estavam travando projetos – por exemplo, reduzindo temporariamente os percentuais de zoneamento inclusivo em certos projetos para melhorar a viabilidade, e oferecendo isenção de taxas para empreendimentos 100% acessíveis. Esses esforços visam destravar projetos parados; de fato, alguns projetos anteriormente aprovados, mas não construídos, começaram as obras em 2024 após esses ajustes. Ainda assim, o progresso é lento: até o final de 2024, SF estava atrás de muitas outras cidades da Bay Area no cumprimento de suas metas habitacionais sfchronicle.com sfstandard.com, com apenas alguns milhares de unidades permitidas desde 2023. O teste será se as reformas conseguirão acelerar significativamente a construção em 2025–2026.

Conversões de Escritórios para Residenciais e Revitalização do Centro

Talvez as mudanças de políticas locais mais notórias sejam aquelas projetadas para reinventar o centro de San Francisco. Com tanto espaço de escritório vazio, os líderes da cidade veem uma oportunidade de resolver dois problemas ao mesmo tempo: preencher edifícios vagos e criar moradias tão necessárias. Em 2023, o think tank SPUR lançou um relatório importante, “From Workspace to Homebase”, analisando quais edifícios de escritórios poderiam ser viavelmente convertidos em residências spur.org. As conclusões: muitos escritórios antigos de Classe B/C são fisicamente adequados para conversão, mas eram financeiramente inviáveis sob as regras vigentes na época spur.org. O relatório propôs seis mudanças-chave de política para viabilizar conversões em larga escala spur.org.

O governo de San Francisco respondeu rapidamente. Até meados de 2025, a cidade implementou todas as seis recomendações da SPUR spur.org, promulgando um dos pacotes de incentivos pró-conversão mais agressivos do país:

Códigos de Construção e Aprovações Flexibilizados: Em 2023, foi aprovada uma legislação para dispensar certos requisitos do código de planejamento para projetos de conversão de escritórios em residências spur.org. Isso criou um caminho de aprovação mais rápido e ministerial (isento de longas revisões discricionárias e até mesmo da CEQA em muitos casos). O Departamento de Inspeção Predial também publicou diretrizes mais claras para reuso adaptativo para ajudar os desenvolvedores a navegar por atualizações sísmicas e de segurança contra incêndio em escritórios antigos spur.org spur.org.

março de 2025

isenta de todos os requisitos de habitação acessível (inclusiva) e taxas de impacto municipal para até 7 milhões de pés² de escritórios convertidos em residenciais

spur.org

Incentivos Fiscais: Em 2024, os eleitores aprovaram a Proposição C, que isenta o imposto de transferência imobiliária para até 5 milhões de pés² de espaço convertido spur.org spur.org. Como São Francisco possui altos impostos de transferência (até 6% em grandes transações), isso representa uma economia significativa para projetos de conversão. Além disso, a Califórnia aprovou a AB 2488 (Ting) em 2024, permitindo que SF crie um “distrito de financiamento” especial para apoiar conversões spur.org. Em junho de 2025, a cidade estabeleceu esse distrito, que irá reembolsar os desenvolvedores com o incremento futuro do imposto predial – essencialmente devolvendo parte dos novos impostos prediais de um edifício convertido ao projeto para fechar lacunas financeiras spur.org spur.org. Essa ferramenta única ajudará a compensar os altos custos de construção para reformar e readaptar escritórios.
Reserva da Prop M: A Proposição M de São Francisco (um limite para novos empreendimentos de escritórios) foi modificada para que qualquer espaço de escritório removido por meio de conversão seja adicionado de volta à cota permitida de escritórios da cidade no futuro spur.org. Esse “banco de espaço” significa que a cidade não está perdendo permanentemente o potencial de espaço para empregos – uma vez que o mercado se recupere, novos escritórios de última geração poderão ser construídos para substituir o estoque convertido, teoricamente. Foi um compromisso político para obter amplo apoio às conversões.

Esses incentivos estão entre os mais generosos do país para conversão de escritórios. O resultado: desenvolvedores e proprietários de imóveis agora estão avaliando seriamente muitos prédios para reutilização residencial. Um estudo do The Kaplan Group descobriu que São Francisco tem potencial para cerca de 61.600 unidades habitacionais por meio de conversões de escritórios (se todos os escritórios vagos elegíveis fossem convertidos) axios.com axios.com – o segundo maior potencial nos EUA, depois de Nova York. Autoridades municipais estão ansiosas para aproveitar isso. Os primeiros projetos de conversão pós-pandemia estão avançando: por exemplo, o histórico Humboldt Bank Building na Market Street está previsto para se tornar moradia axios.com. Numerosas outras propostas estão em andamento, com foco em torres antigas do distrito financeiro e prédios de escritórios de SoMa das décadas de 1960-1980 que apresentam altas taxas de vacância.

Embora desafios permaneçam – os custos de conversão ainda são altos (muitos prédios só podem ser viáveis se adquiridos a preços depreciados) – essas mudanças de política melhoram muito a equação. Ao isentar milhões em taxas e impostos e agilizar as aprovações, São Francisco sinalizou que está “profundamente comprometida em reinventar o centro como um distrito de uso misto” spur.org. Os benefícios esperados são múltiplos: econômicos (substituir escritórios vazios de baixo valor por residências valiosas deve aumentar a arrecadação de impostos sobre propriedades e vendas spur.org), sociais (adicionar moradias pode trazer milhares de residentes para apoiar pequenos negócios, artes e vida noturna no centro spur.org), e de habitação (mais unidades, incluindo potencialmente mais unidades acessíveis, em uma área rica em transporte público). Um supervisor da cidade declarou: “Não estamos apenas acelerando o progresso necessário na produção de moradias — estamos atualizando decisões de uso do solo do século XX para criar bairros de uso misto prósperos do século XXI.” axios.com

Além das conversões, a Prefeitura lançou um Plano de Recuperação do Centro mais amplo. Em 2023, a prefeita Breed reuniu uma força-tarefa (continuada sob o comando da prefeita Lurie) para atrair novas indústrias – por exemplo, laboratórios de ciências da vida, centros de P&D em IA, até instituições de arte e educação – para os espaços vagos no centro. Há discussões sobre flexibilidade de zoneamento para permitir mais vida noturna, locais para eventos e até hotéis residenciais em antigos prédios de escritórios. Foram sugeridos créditos fiscais para empregadores que trouxerem trabalhadores de volta ao escritório. A cidade também está investindo em melhorias na qualidade de vida: aumento das patrulhas policiais a pé e da limpeza das ruas no centro para lidar com segurança e limpeza, fatores que afastaram alguns trabalhadores de escritório e consumidores. A prefeita Lurie enfatizou ser “mais rigorosa com o crime, limpar as ruas da população em situação de rua, [e] acabar com os traficantes de drogas” para melhorar a imagem do centro financialsamurai.com. No início de 2025, houve esforços intensificados para realocar acampamentos para abrigos e reprimir mercados de drogas a céu aberto no Tenderloin. Embora essas questões sociais persistam, qualquer sucesso em tornar o centro mais seguro e vibrante pode impactar diretamente o mercado imobiliário ao atrair as pessoas de volta.

Acessibilidade Habitacional e Proteções ao Inquilino

No lado residencial, São Francisco continuou sua tradição de fortes proteções aos inquilinos, mas com algumas novidades. O “Imposto sobre Casas Vazias” da cidade – uma medida aprovada pelos eleitores (Prop M 2022) para taxar proprietários de unidades que ficam vazias por mais de metade do ano – estava previsto para entrar em vigor em 2024. O objetivo era colocar de volta no mercado de aluguel algumas das estimadas 4.000 unidades vazias e arrecadar fundos para habitação sfchronicle.com sfchronicle.com. No entanto, essa lei enfrentou um obstáculo legal: em outubro de 2024, um juiz da Corte Superior anulou o Imposto sobre Casas Vazias por considerá-lo inconstitucional e preterido pela lei estadual sfchronicle.com sfchronicle.com. A cidade tem recorrido da decisão sfchronicle.com, e, por enquanto, a implementação do imposto está suspensa. Defensores como o Supervisor Dean Preston argumentam que é uma ferramenta necessária para aumentar a oferta de aluguel, enquanto críticos afirmam que fere os direitos de propriedade sfchronicle.com sfchronicle.com. Dependendo do resultado do recurso (ou de uma medida revisada), isso pode voltar de alguma forma – potencialmente influenciando quantos proprietários de condomínios mantêm unidades vazias em vez de alugá-las. Por enquanto, porém, o Imposto sobre Casas Vazias está em um limbo sfchronicle.com sfchronicle.com.

O controle de aluguel permanece firmemente em vigor: a maioria dos prédios multifamiliares construídos antes de 1979 está sob a ordenança de estabilização de aluguéis da cidade, que em 2025 permite aumentos anuais de aluguel de apenas 1,4% sf.gov. No período de alta inflação de 2022–2023, isso significou que os custos de muitos proprietários superaram em muito os aumentos de aluguel permitidos (uma pesquisa constatou que as despesas operacionais aumentaram cerca de 20–30% desde 2019, enquanto as receitas controladas por aluguel caíram cerca de 7%) sfchronicle.com. Alguns pequenos proprietários venderam propriedades como resultado, e esses prédios mais antigos muitas vezes foram adquiridos por investidores apostando na valorização de longo prazo em vez do fluxo de caixa de curto prazo.

Para enfrentar a questão da acessibilidade, São Francisco em 2025 também está explorando novas fontes de financiamento para habitação. Uma medida local para emitir títulos para habitação acessível (na faixa de US$ 300–500 milhões) é esperada em uma próxima votação. E a cidade está acessando fundos estaduais e federais: a prefeita Breed (antes de deixar o cargo) anunciou planos para usar um novo programa federal para financiar 3.700 novas moradias acessíveis como parte de sua iniciativa “Habitação para Todos”, visando atingir a meta de 82.000 unidades sf.gov. Isso inclui construir em terrenos públicos e converter hotéis turísticos em moradias no estilo SRO para residentes sem-teto e de baixa renda.

Em resumo, a política local em 2025 está evoluindo ativamente para estimular o mercado imobiliário: acelerando a construção de moradias, promovendo agressivamente a reutilização adaptativa de escritórios vazios, e tomando medidas (às vezes experimentais ou controversas) para melhorar o clima de negócios e a habitabilidade da cidade. O consenso de especialistas é que essas políticas são passos iniciais necessários, mas a execução será fundamental. Como observou Sujata Srivastava, Diretora de Políticas da SPUR, converter escritórios “traz benefícios econômicos, sociais, ambientais e fiscais” e programas semelhantes revitalizaram centros de cidades como Nova York e Filadélfia – agora “estamos ansiosos para ver o que acontece a seguir em São Francisco.” spur.org spur.org Os próximos anos revelarão o quanto essas alavancas políticas podem realmente tirar São Francisco de sua crise imobiliária comercial e aliviar sua escassez de moradias.

Oportunidades de Investimento e Perspectivas

Os destinos contrastantes dos mercados residencial e comercial de São Francisco em 2025 apresentam um cenário único para investidores. Existem oportunidades, mas também riscos, e o sucesso dependerá de estratégia cuidadosa e timing. Aqui estão alguns insights de investimento e previsões de especialistas para os próximos anos:

Residencial: Comprando na Baixa e Surfando a Onda da Tecnologia

Para investidores imobiliários e compradores de imóveis, o setor residencial de São Francisco em 2025 oferece um ponto de entrada potencialmente atraente – pelo menos de acordo com alguns observadores experientes. Os preços das casas, embora estejam se recuperando, ainda estão geralmente abaixo do pico de 2018–2020 (especialmente para apartamentos), e as altas taxas de hipoteca reduziram a concorrência em comparação com a febre do final dos anos 2010. Analistas financeiros como o autor do Financial Samurai argumentam que 2025 é uma “excelente oportunidade” para comprar em São Francisco financialsamurai.com. A justificativa: a tecnologia está em alta, e a cidade provavelmente está em um ponto de inflexão pouco antes de uma nova alta. Com o NASDAQ em forte alta em 2023–24 e uma enorme criação de riqueza em IA, muitos moradores locais têm novas riquezas em ações que eventualmente serão convertidas em compras de imóveis financialsamurai.com. À medida que essa riqueza de tecnologia/IA “inevitavelmente” chega ao mercado imobiliário, a demanda (e os preços) podem disparar – ou seja, quem comprar agora pode se beneficiar de uma valorização significativa nos próximos anos financialsamurai.com financialsamurai.com.

Além disso, o estoque está tão baixo que qualquer aumento na demanda rapidamente se traduzirá em pressão para alta nos preços. Há sinais de que isso está começando – por exemplo, a primavera de 2024 viu guerras de lances intensas em certos bairros novamente financialsamurai.com. Com muitos compradores esperando à margem, até mesmo uma queda moderada nas taxas de hipoteca ou um IPO chamativo de uma empresa de tecnologia local pode desencadear uma nova onda de compras. A demanda reprimida é real: famílias que ficaram de fora durante a pandemia ou locatários que finalmente querem comprar podem voltar, criando o que um especialista chama de “guerra de lances massiva” assim que as condições melhorarem financialsamurai.com. A expectativa é que a vida continua – casamentos, famílias crescendo, mudanças de emprego – e as pessoas não vão esperar para sempre, então mesmo com taxas de 6-7% elas eventualmente voltarão ao mercado em massa financialsamurai.com.

San Francisco também continua sendo um lugar de escassez perene de moradias. Geograficamente pequena e cercada por água em três lados, a cidade não pode se expandir horizontalmente. Zoneamento rigoroso historicamente limitou a densidade (embora isso esteja afrouxando um pouco agora). Esses fatores criam uma restrição de oferta de longo prazo – “a cidade tem apenas 7×7 milhas, a demanda sempre superará a oferta no longo prazo”, como observou um investidor financialsamurai.com. Assim, manter propriedades por um longo período em San Francisco historicamente tem sido uma fórmula vencedora, salvo flutuações de curto prazo. Investidores com um horizonte de 5 anos ou mais geralmente estão confiantes de que os valores estarão mais altos no futuro.

Dito isso, cautela é recomendada no curto prazo. Algumas previsões são decididamente pessimistas para o futuro próximo: o modelo mais recente do Zillow prevê que San Francisco terá um dos maiores declínios de preços de imóveis do país no próximo ano – projetando uma queda de -6,1% até meados de 2026 resiclubanalytics.com. Esse pessimismo decorre das pressões de acessibilidade e do início de um aumento modesto do estoque disponível no mercado. Economistas do Zillow observam que, nacionalmente, o aumento das listagens deu mais poder de negociação aos compradores, e em mercados como San Francisco, com acessibilidade pressionada, “maior oferta proporciona mais opções e pressiona os preços para baixo” resiclubanalytics.com. Em essência, se proprietários suficientes decidirem vender (motivados talvez pelo medo de uma queda ou por se mudarem de SF), a demanda ainda frágil pode ser sobrecarregada e levar à queda dos preços. O cenário pessimista também cita crescimento populacional fraco e a possibilidade de maior desemprego no setor de tecnologia como riscos – se a economia enfraquecer ou o “boom da IA” perder força, a demanda por moradia pode estagnar. Como Rob Warnock, da Apartment List, alertou sobre o mercado de aluguel: “Se a economia permanecer pelo menos tão forte quanto hoje, é óbvio que [os aluguéis] ficarão mais caros… Se a IA estourar como uma bolha, isso pode mudar as coisas.” sfchronicle.com A mesma lógica se aplica aos valores dos imóveis: muito depende do desempenho da economia de tecnologia em geral.

A maioria dos especialistas, no entanto, prevê crescimento modesto ou estabilização em vez de uma queda brusca. A National Association of Realtors projeta que os preços das casas nos EUA subam cerca de 3% em 2025 e 4% em 2026 nowbam.com, e São Francisco pode estar nessa faixa, assumindo que a economia local permaneça sólida. A Mortgage Bankers Association é mais cautelosa, esperando uma valorização anual inferior a 2% nacionalmente até 2026 nowbam.com. Uma pesquisa Real Estate Expectations com 100 economistas colocou SF perto do final do ranking das metrópoles para as perspectivas de 2025, mas mesmo isso pode significar uma pequena queda de um dígito, não um colapso. O consenso é que a correção de 2022 tirou um pouco do excesso do mercado, e o que temos agora está próximo de um novo equilíbrio. Salvo uma recessão, os valores dos imóveis provavelmente oscilarão ou subirão gradualmente no próximo ano ou dois.

Para investidores em imóveis para aluguel, o cenário é mais claro: os aluguéis estão subindo e a vacância está baixa, então ativos multifamiliares bem localizados devem gerar fluxos de caixa crescentes. Bairros com alta demanda (por exemplo, Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) estão com ocupação quase total e aumentos de aluguel, o que eleva o rendimento. Alguns investidores estão de olho em pequenos prédios de apartamentos e duplexes que ainda podem ser encontrados com descontos relativos em comparação a alguns anos atrás, apostando que o crescimento dos aluguéis mais a eventual queda das taxas tornarão esses investimentos muito lucrativos. Também há interesse em ADUs (unidades acessórias) – adicionar uma unidade de aluguel a uma propriedade existente pode aumentar a renda, e as leis da Califórnia agora facilitam a aprovação de ADUs.

Além disso, condomínios – que ficaram para trás na recuperação – podem ser uma oportunidade. Condomínios no centro/SOMA foram negociados com desconto significativo em relação ao pico e às casas unifamiliares. Com o retorno da vitalidade da cidade e o aumento do retorno ao escritório, os condomínios urbanos podem se valorizar. Investidores estão comprando condomínios seletivamente para alugar (embora seja preciso considerar as taxas de condomínio e o controle de aluguel, se aplicável).

Resumindo, a perspectiva residencial para investidores: otimismo cauteloso. Aqueles com dinheiro ou financiamento sólido veem 2025 como uma chance de “comprar na baixa” (relativamente falando, para SF) antes de uma alta. House hackers e compradores de primeira viagem têm mais espaço para negociar agora do que em frenesis passados. Mas paciência e uma boa reserva financeira são essenciais, já que a volatilidade de curto prazo é possível e os custos de manutenção (hipoteca, impostos) são altos. Se as taxas de juros caírem em 2025–2026 como previsto nowbam.com, quem comprou com taxas mais altas pode refinanciar e potencialmente ver um bom ganho de patrimônio tanto pela queda da taxa quanto pela valorização do imóvel – um cenário que investidores atentos estão de olho.

Comercial: Transformando Dificuldades em Oportunidades

No âmbito comercial, o próprio sofrimento que está assolando o centro pode ser uma mina de ouro para investidores ousados. O colapso nas avaliações de escritórios significa que ativos de prestígio estão disponíveis a preços inimagináveis há alguns anos. Investidores com grande poder financeiro (private equity, fundos institucionais, indivíduos de alto patrimônio) estão de olho. Por exemplo, em 2025 alguns investidores institucionais como a Blackstone começaram a comprar edifícios de escritórios em San Francisco com grandes descontos, acreditando que podem superar a crise assets.cushmanwakefield.com. A aposta é que “San Francisco vai se recuperar” como fez em crises anteriores (estouro da bolha das pontocom, Grande Recessão), e possuir imóveis de primeira linha a um valor muito abaixo do custo de reposição trará retornos extraordinários no longo prazo. Mesmo com 30% de ocupação, se você comprou uma torre por 20 centavos de dólar, a matemática pode funcionar com paciência.

O esforço da cidade para converter escritórios em residências também abre novas possibilidades. Incorporadoras especializadas em reuso adaptativo estão de olho em SF. Os 7 milhões de pés quadrados de espaço elegíveis para isenção de taxas spur.org e outros incentivos funcionam, na prática, como um grande subsídio. Se um incorporador conseguir adquirir um escritório obsoleto por um preço baixo (e muitos estarão disponíveis via execução hipotecária ou venda de títulos), ele pode potencialmente convertê-lo em apartamentos com custos indiretos muito menores agora. Incentivos estaduais e municipais (isenção de impostos, licenciamento acelerado, etc.) reduzem o risco, e há uma vantagem óbvia em criar moradias que a cidade precisa desesperadamente. Nem todos os edifícios servirão – fatores como tamanho da laje, disposição das janelas e custos de retrofit sísmico podem viabilizar ou inviabilizar uma conversão – mas SF tem muitos prédios do início e meados do século XX que são bons candidatos. Podemos ver o surgimento de um novo tipo de investidor em SF: aqueles que montam um portfólio de conversões no centro, transformando escritórios vazios em residências para aluguel ou uso misto. Se tiverem sucesso, estarão na linha de frente da renovação do centro e poderão lucrar muito ao transformar aluguéis de escritórios de $30/pé² em apartamentos alugados por $4.000 por mês.

Além das conversões, a permissão da cidade para reaproveitar a alocação de escritórios da Prop M para espaços removidos spur.org significa que novos empreendimentos de escritórios podem se tornar viáveis no futuro. Não é uma jogada imediata, mas terrenos ou prédios antigos podem ser comprados agora, mantidos em carteira, e depois serem transformados em escritórios de última geração ou espaços de laboratório quando o mercado se recuperar, digamos, em 5-7 anos. Podem ser especialmente valiosos os terrenos que possam receber laboratórios de ciências da vida ou saúde, setores em crescimento. Já estamos vendo alguns escritórios do centro considerarem a conversão não para moradia, mas para laboratórios de biotecnologia (que têm requisitos construtivos diferentes, mas alta demanda perto da UCSF e Mission Bay).

Investidores também estão de olho em varejo no térreo e ativos de hospitalidade que estão em situação de dificuldade. Por exemplo, alguns hotéis da Union Square (por exemplo, o Hilton Union Square teve inadimplência do empréstimo em 2023) podem mudar de mãos por preços baixos, e um operador experiente pode reposicionar ou esperar que o turismo se recupere totalmente e colher ganhos. As lojas de varejo, da mesma forma, podem ser compradas por preços baixos e readequadas – talvez em academias, espaços de entretenimento ou até centros de retirada de logística – antecipando que o movimento de pedestres no centro vai melhorar gradualmente.

Uma oportunidade direta vinda de políticas públicas: o novo distrito de financiamento para revitalização do centro axios.com. Desenvolvedores que investirem em prédios subutilizados em áreas designadas (Market St., Financial District, Union Square, East Cut etc.) podem ser reembolsados via incremento do imposto predial por parte dos custos de desenvolvimento axios.com spur.org. Isso melhora efetivamente o retorno do projeto. É um sinal verde para projetos criativos – de hubs de coworking a híbridos residenciais – sabendo que a cidade está compartilhando parte do risco.

Claro, os riscos no setor comercial são altos. Os custos de manutenção de um prédio de escritórios vazio são enormes (impostos, segurança, seguro, renda mínima). O financiamento está muito restrito – os bancos estão hesitantes em emprestar para ativos de escritórios em SF, o que significa que muitos negócios precisam ser feitos à vista ou com financiamento de alto risco. O prazo para recuperação é incerto; investidores podem ter que manter propriedades por muitos anos com fluxo de caixa negativo. Aqueles que convertem prédios enfrentam risco de construção e possível resistência da comunidade (embora o clima político atualmente os favoreça). Em resumo, o jogo comercial é para quem tem forte capitalização e estômago para volatilidade.

Previsões de Especialistas e o Caminho à Frente

O que os especialistas preveem para o mercado imobiliário de San Francisco nos próximos anos? Em linhas gerais, a maioria vê melhora gradual, mas sem um boom rápido. A frase “otimismo cauteloso” aparece repetidamente.

No lado residencial, como mencionado, as previsões divergem. O leve pessimismo do Zillow de uma queda de 2% nos preços das casas nos EUA em 2025 (e significativamente mais em SF) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com contrasta com a expectativa da NAR e da Fannie Mae de crescimento nacional dos preços das casas de 3–4% nowbam.com nowbam.com. Para São Francisco especificamente, observadores do setor acreditam que 2025 será um ano de estabilização, com os preços possivelmente terminando estáveis ou levemente em alta. Muito depende das taxas de juros: se o Fed começar a cortar as taxas entre 2024-25 e as taxas de hipoteca caírem abaixo de 6%, isso pode “trazer de volta mais compradores que atualmente estão à margem”, liberando uma demanda latente nowbam.com. O pior cenário (exceto uma recessão econômica) é uma queda lenta dos preços em mais alguns pontos percentuais devido à restrição de acessibilidade. Mas nenhuma grande empresa prevê um colapso – a escassez de oferta é severa demais. Como concluiu uma pesquisa com corretores imobiliários, “Os analistas concordam que o mercado já passou do seu ponto mais baixo, mas a recuperação levará tempo” nowbam.com. Até 2026, se as taxas se normalizarem em torno de 5-6%, a maioria espera que o mercado imobiliário de SF retome uma valorização modesta, talvez em linha com o crescimento da renda.

As previsões para o setor comercial/perspectivas são mais difíceis de quantificar, mas o sentimento geral é que 2025 será o fundo do poço para escritórios, com talvez uma leve alta no final de 2025 ou 2026 à medida que a economia cresce. A presença nos escritórios em SF está subindo lentamente – aumento de cerca de 21% no último ano, segundo dados da Placer.ai, um dos maiores saltos entre as metrópoles sfchronicle.com – indicando que as empresas estão trazendo os funcionários de volta com mais frequência. Muitos acreditam que a vacância atingiu o pico em torno de meados dos 30% e começará a cair à medida que conversões removerem parte do espaço e a locação melhorar gradualmente. No entanto, até os otimistas admitem que pode levar mais de 5 anos para reduzir a vacância a um nível saudável (~15%). CBRE e JLL preveem que a vacância de escritórios em SF permanecerá acima de 25% pelo menos até 2027 em seus modelos conservadores. As previsões de aluguel para escritórios são estáveis; os proprietários provavelmente continuarão com grandes concessões em vez de reduzir significativamente os aluguéis nominais, até que a ocupação melhore.

Para o varejo, a recuperação depende do retorno dos trabalhadores e turistas. Se a ocupação dos escritórios melhorar e as convenções/turismo continuarem se recuperando, o varejo no centro deve se estabilizar até 2026. As iniciativas da cidade para agilizar a abertura de lojas de rede e preencher vagas podem trazer mudanças perceptíveis em 1–2 anos (por exemplo, menos vitrines fechadas com tábuas em ruas principais).

Crucialmente, o sucesso das iniciativas políticas irá moldar os resultados de médio prazo. Se ao menos um quarto daquele potencial de 61.000 unidades de conversão de escritórios for realizado (digamos, cerca de 15.000 unidades nos próximos 5–7 anos), isso pode ser um divisor de águas: milhares de novos moradores vivendo no centro, criando um bairro 24/7 em vez de uma monocultura de escritórios das 9 às 17h. Isso aumentaria a segurança, o varejo e o valor geral dos imóveis no núcleo urbano. Os líderes da cidade basicamente apostaram nessa estratégia – o tempo dirá se os desenvolvedores irão cumprir. Já há um movimento no pipeline de conversões e novas moradias, o que é um sinal encorajador.

Nos comentários de especialistas, há o reconhecimento de que São Francisco frequentemente alterna entre pessimismo e prosperidade. A narrativa atual tem sido negativa – manchetes sobre um “ciclo de decadência” no centro – mas especialistas locais apontam que a cidade tem uma maneira de se reinventar. Como disse um corretor comercial, “O medo de hoje é a oportunidade imobiliária de amanhã.” Para quem tem um perfil mais contracorrente, São Francisco em 2025 parece aquele momento em que o dinheiro inteligente entra silenciosamente.

Em conclusão, o mercado imobiliário de São Francisco em 2025 está em uma encruzilhada. O setor residencial está aquecido devido à baixa oferta, mostrando resiliência apesar dos altos custos de financiamento – preparando o terreno para um possível salto se os ventos econômicos forem favoráveis. O setor comercial, por outro lado, passa por uma transformação dolorosa, mas dessa dor surgem novas oportunidades por meio de inovação orientada por políticas e preços de ativos em níveis mínimos históricos. Investidores, compradores e profissionais que compreendem essas dinâmicas – a interação entre estoque, taxas de juros, demografia e políticas – estarão mais bem posicionados para prosperar.

À medida que avançamos para 2026 e além, todos os olhares estarão voltados para saber se São Francisco conseguirá alcançar um “grande renascimento urbano”: preenchendo suas torres com nova vida (seja de moradores ou novas indústrias), mantendo a moradia acessível em meio à prosperidade tecnológica e preservando a vibrante cultura única que faz as pessoas quererem viver e investir nesta cidade. As previsões são otimistas, mas cautelosas – crescimento modesto dos preços, lenta recuperação das taxas de vacância e ganhos incrementais em vendas e construção. Nas palavras de um boletim do setor, “Espere uma melhora modesta em 2025, com uma recuperação mais forte até 2026… a recuperação levará tempo.” nowbam.com O mercado imobiliário de São Francisco já enfrentou muitas tempestades, e a história de 2025 – uma mistura de alta e baixa – é mais um capítulo em sua evolução dinâmica. Com desafios vêm oportunidades, e na Cidade à Beira da Baía, há muitas de ambas no horizonte.

Fontes:

Samurai Financeiro – Comentário de especialista “Por que comprar em 2025” financialsamurai.comSF Chronicle – citações sobre o mercado de aluguel (Warnock, Huang) sfchronicle.com

Atualização do mercado de San Francisco e estatísticas de habitação (junho de 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
Índice de Valor de Casas Zillow & dados de mercado (julho de 2025) zillow.com zillow.com
Tendências do mercado imobiliário de San Francisco pela Redfin (junho de 2025) redfin.com redfin.com
San Francisco Chronicle – tendências demográficas e mudanças populacionais (junho de 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
San Francisco Chronicle – relatório do mercado de aluguel “mercado do proprietário” (julho de 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (vacância, aluguéis) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
Axios – potencial de conversão de escritórios e classificações de vacância (junho de 2025) axios.com axios.com
SPUR – Mudanças de políticas para conversões de escritórios em residências (julho de 2025) spur.org spur.org
SF Chronicle – Batalha judicial sobre o Imposto de Casas Vazias (março de 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
Governador da CA – Revisão da política habitacional de SF e meta de 82.000 casas (outubro de 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
NowBAM/ HousingWire – Previsões para 2025 (preços de casas, vendas, taxas) nowbam.com nowbam.com
ResiClub Analytics – Previsão do Zillow para SF (-6,1%) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com