- Preços das Casas se Estabilizando: O preço mediano de venda de uma casa unifamiliar em Boise gira em torno de $525.000 em meados de 2025, praticamente estável (0–1% mais alto) em comparação ao ano anterior weknowboise.com weknowboise.com. Isso marca um esfriamento em relação aos ganhos de dois dígitos de 2020–2022, indicando uma fase de mercado mais equilibrada.
- Vendas Resilientes & Baixo Estoque: Apesar das taxas de juros mais altas, a atividade de compra de casas permanece estável. O condado de Ada registrou um aumento de 10% nas vendas de casas em julho de 2025 em relação ao ano anterior weknowboise.com. O estoque está aumentando, mas ainda apertado, com cerca de 2,4 meses de oferta (abaixo dos 4–6 meses de um mercado equilibrado) weknowboise.com, então anúncios com preços adequados continuam atraindo interesse de compradores.
- Aluguéis em Queda, Demanda em Alta: O aluguel médio em Boise está em torno de $1.826 (1º trimestre de 2025), uma queda de ~7,3% em relação ao ano anterior, já que a chegada de novos apartamentos oferece mais opções aos locatários weknowboise.com weknowboise.com. Ainda assim, as taxas de vacância permanecem extremamente baixas (~1,8% no geral), sinalizando que a demanda por aluguel ainda supera a oferta weknowboise.com weknowboise.com. O aluguel médio de casas unifamiliares é de cerca de $2.120, e de unidades multifamiliares cerca de $1.385, com proprietários reduzindo preços para manter as unidades ocupadas weknowboise.com weknowboise.com.
- Imóveis Comerciais Mistos: Espaço de varejo está em alta – a taxa de vacância no varejo em Meridian está abaixo de 1% idahobusinessreview.com e os aluguéis de pontos comerciais de destaque dispararam para a faixa de US$ 40+ por pé² idahobusinessreview.com. Imóveis industriais também continuam em alta demanda, embora uma onda de novos galpões tenha elevado a vacância industrial para cerca de 8,6% no 2º trimestre de 2025 (acima dos mínimos históricos) cushmanwakefield.com. As vacâncias em escritórios em torno de 11–12% estão acima dos níveis pré-pandemia, mas muito melhores do que nas grandes cidades costeiras cushmanwakefield.com. O mercado de escritórios de Boise está superando as tendências nacionais, mesmo com o trabalho híbrido reduzindo a demanda por escritórios no centro.
- Explosão Populacional Continua: A região metropolitana de Boise (condados de Ada e Canyon) adicionou cerca de 25.000 pessoas apenas no último ano – um salto de 3% para cerca de 847.840 residentes em 2025 boisedev.com. A população da cidade de Boise cresceu para 253.550 (+1,4%), enquanto subúrbios como Meridian (+3,1%) e Star (+9,8%) explodiram com novos moradores boisedev.com. Essa onda de imigração (principalmente de estados mais caros) impulsiona a demanda por moradia e deve persistir até 2028, mantendo a pressão sobre o mercado.
- Crescimento Robusto de Empregos & Economia: O desemprego na região de Boise permanece baixo (em torno de 3% em 2024), e o crescimento de empregos em Idaho está previsto em ~1,5–2% ao ano até 2028 dfm.idaho.gov. Grandes empregadores estão expandindo: a Micron Technology está investindo mais de US$ 15 bilhões em uma nova fábrica de chips em Boise, que deve adicionar milhares de empregos bem remunerados entre 2025 e 2029 boirealtors.com idahobusinessreview.com. Um mercado de trabalho forte e a elevação das rendas (renda familiar média em Idaho de cerca de US$ 89 mil) impulsionam a demanda por moradia weknowboise.com, embora as altas taxas de hipoteca próximas de 6,7% weknowboise.com tenham reduzido a acessibilidade.
- Oportunidades e Riscos para as Partes Interessadas: Compradores de imóveis em 2025 finalmente têm um pouco mais de fôlego – os anúncios típicos levam cerca de 2–3 semanas para serem vendidos, em vez de apenas alguns dias weknowboise.com. Os compradores podem negociar contingências ou pequenos descontos à medida que o estoque aumenta, mas enfrentam pagamentos mensais mais altos com taxas de hipoteca de 30 anos em torno de 6–7%. Vendedores se beneficiam da demanda duradoura de Boise (crescimento populacional e de empregos), mas já não detêm todo o poder – preços realistas e talvez melhorias prévias no imóvel são necessários para atrair ofertas em um mercado mais seletivo weknowboise.com templetonrealestategroup.com. Muitos proprietários antigos estão optando por não vender, receosos de perder taxas de hipoteca ultrabaixas ou de incorrer em impostos sobre ganhos de capital devido ao grande aumento de patrimônio (mais de 54% dos proprietários de Idaho agora excedem os limites de ganho isento de impostos de $250K/$500K) boirealtors.com boirealtors.com. Investidores veem oportunidade nos fortes fundamentos do mercado de aluguel de Boise – vacância abaixo de 2% e uma crescente oferta de talentos – mas precisam lidar com o crescimento moderado dos aluguéis e o risco de excesso de construção no setor de apartamentos (os alvarás para multifamiliares caíram em 2023 à medida que os custos de juros aumentaram weknowboise.com). Investidores prudentes estão focando em segmentos de alta demanda (por exemplo, aluguéis acessíveis, propriedades industriais) e considerando custos de financiamento mais altos.
- Crise de Acessibilidade à Moradia & Resposta de Políticas: O rápido aumento dos preços deixou muitos moradores locais excluídos – o preço médio de uma casa é aproximadamente 6 vezes a renda média, e 6 em cada 10 locatários de baixa renda em Boise estão sobrecarregados com custos (pagando >30% da renda em moradia) cityofboise.org. Em resposta, a Cidade de Boise promulgou um novo código de zoneamento em dez 2023 para permitir habitações de maior densidade e o desenvolvimento do “miolo perdido” (duplexes, ADUs, etc.) cityofboise.org. A cidade também investiu mais de $50 milhões em projetos de habitação acessível e fez parcerias com incorporadoras em contratos de arrendamento de terrenos para construir unidades com restrição de renda cityofboise.org cityofboise.org. Esses esforços são oportunos: uma análise recente mostra que Boise precisa de cerca de 2.000 novas unidades habitacionais por ano nos próximos 10 anos para atender à demanda, quase metade delas acessíveis para rendas abaixo da média cityofboise.org. A construção em toda a região está tentando acompanhar – mais da metade das novas unidades autorizadas desde 2021 são multifamiliares ou townhomes, um aumento acentuado na construção de maior densidade cityofboise.org. No entanto, dentro dos limites da cidade, a construção de moradias ficou aquém em algumas centenas de unidades anualmente, agravando a lacuna de acessibilidade cityofboise.org. Órgãos locais e regionais (como o COMPASS) agora estão coordenando estratégias de habitação para garantir que o crescimento de Boise permaneça sustentável cityofboise.org cityofboise.org.
Tendências do Mercado Imobiliário Residencial em 2025
Tendências de Vendas e Preços de Casas: Após uma ascensão meteórica nos valores dos imóveis nos últimos anos, o mercado residencial de Boise entrou em 2025 em um platô. Os preços medianos basicamente se estabilizaram em um nível elevado. No Condado de Ada (o principal condado que inclui Boise), o preço médio de venda era de cerca de US$ 549.450 em meados de 2025, um aumento modesto de ~0,8% em relação ao ano anterior weknowboise.com. A mediana em Boise City ficou em torno de US$ 525.000 – praticamente inalterada em relação ao ano anterior weknowboise.com. Esse movimento lateral contrasta fortemente com o boom da era pandêmica, quando Boise registrou aumentos anuais de preços bem acima dos dois dígitos. O esfriamento foi inicialmente impulsionado por altas nas taxas de hipoteca (que dobraram de ~3% para ~6–7% em 2022–2023) e pelo cansaço dos compradores após a corrida de 2021. Em 2024, os preços passaram por uma correção saudável de alguns pontos percentuais, depois atingiram o fundo e até subiram levemente novamente no final de 2024, à medida que o mercado encontrou equilíbrio weknowboise.com weknowboise.com.
Apesar dos preços estáveis, a atividade de vendas permanece resiliente. Na verdade, as vendas de casas aumentaram em relação à calmaria de 2022–23. O condado de Ada registrou 900 vendas de casas em julho de 2025, mais de 10% a mais do que no mesmo mês do ano anterior weknowboise.com. Corretores observam que este foi o mês de vendas mais movimentado desde o auge do final de 2021, destacando que ainda há muita demanda no Treasure Valley. Casas bem conservadas que estão com o preço correto para o mercado continuam atraindo compradores. Múltiplas ofertas já não são mais a norma em todos os anúncios, mas propriedades desejáveis (especialmente abaixo do valor de ~$500 mil) ainda podem ver competição. As casas em meados de 2025 estão passando um pouco mais de tempo no mercado – uma mediana de cerca de 2–3 semanas no condado de Ada – em comparação com apenas dias durante o auge da euforia weknowboise.com. No entanto, esse ritmo está de acordo com as normas sazonais históricas e indica um mercado mais frio, mas não congelado. Os vendedores estão ajustando as expectativas, de esperar guerras de lances instantâneas para um processo de venda mais típico. Reduções de preço estão se tornando mais comuns se uma casa não receber interesse nas primeiras semanas (cerca de 28% dos anúncios tiveram cortes de preço no início de 2025) reventureapp.blog, refletindo compradores mais seletivos. No geral, o mercado imobiliário residencial de Boise em 2025 mudou de um “mercado de vendedores” para um mercado mais equilibrado, com alavancagem aproximadamente igual entre compradores e vendedores.
Fatores de Oferta & Demanda: Um dos principais motivos pelos quais Boise não viu uma queda drástica nos preços é que a oferta de moradias continua restrita. Em meados de 2025, o estoque de casas à venda em Boise, embora tenha aumentado em relação aos mínimos históricos, ainda é relativamente escasso. A região tinha cerca de 2,4 meses de oferta no verão de 2025 weknowboise.com – ou seja, no ritmo atual de vendas, levaria apenas cerca de 10 semanas para vender todos os imóveis listados se nenhuma nova casa entrasse no mercado. Para contextualizar, um mercado imobiliário equilibrado normalmente tem de 4 a 6 meses de oferta. Em 2021, o estoque de Boise frequentemente ficava abaixo de 1 mês, criando disputas extremas entre compradores. Agora, com cerca de 2 a 3 meses de oferta, os compradores têm mais opções do que antes, mas a seleção continua limitada em muitos segmentos (especialmente casas populares para iniciantes). Parte da restrição de estoque se deve ao fato de muitos proprietários existentes permanecerem em suas casas. Tendo garantido taxas de hipoteca ultrabaixas de 3% ou acumulado grandes ganhos não tributados em suas casas, muitos vendedores em potencial estão hesitantes em listar e abrir mão desses benefícios boirealtors.com. Os economistas chamam isso de “efeito lock-in” ou “penalidade de permanência”, em que as pessoas adiam a venda para evitar taxas de juros mais altas em uma nova hipoteca ou um grande imposto sobre ganhos de capital em propriedades de longa data boirealtors.com boirealtors.com. Esse fenômeno limitou a oferta de revendas entrando no mercado, mesmo com a demanda permanecendo alta por parte de novos moradores e famílias em crescimento.
Na frente de novas construções, os construtores têm tentado acompanhar a demanda, mas enfrentam obstáculos. Durante o boom da pandemia, as construtoras aumentaram a produção; no entanto, em 2022–2023, recuaram à medida que as taxas de juros dispararam e alguns projetos se tornaram menos viáveis. Em 2023, as permissões para novas unidades habitacionais no Condado de Ada realmente acompanharam a demanda projetada, mas dentro dos limites da cidade de Boise o número de novas casas construídas ficou aquém em 300–800 unidades a cada ano cityofboise.org. Os custos mais altos de construção (aumentaram cerca de 40% desde 2018) e as restrições de terreno tornaram desafiador construir casas suficientes, especialmente no núcleo da cidade cityofboise.org. O resultado é que o crescimento da oferta de moradias está se inclinando para os subúrbios e projetos multifamiliares. Cidades suburbanas como Meridian, Kuna e Caldwell viram grandes novos loteamentos e complexos de apartamentos surgirem, enquanto Boise propriamente dita tem dependido mais do desenvolvimento de áreas já ocupadas. Notavelmente, mais da metade das novas unidades residenciais permitidas no Condado de Ada nos últimos três anos foram multifamiliares ou do tipo “missing middle” (por exemplo, sobrados, duplexes), um aumento acentuado na construção de maior densidade em comparação com o final da década de 2010 cityofboise.org. Essa mudança reflete tanto a política da cidade de incentivar a densidade quanto a resposta dos incorporadores à demanda por alternativas mais acessíveis às casas unifamiliares.A demanda, por sua vez, tem sido sustentada pelo forte crescimento populacional de Boise (detalhado mais adiante) e por uma economia sólida. O fluxo migratório para Boise é o principal motor – as pessoas continuam a se mudar de mercados mais caros da Costa Oeste e de outros estados, atraídas pela qualidade de vida e relativa acessibilidade de Idaho. A vantagem de custo de Boise diminuiu (a moradia já não é “barata” de forma alguma), mas para muitos californianos ou moradores de Seattle, uma casa de US$ 550 mil em um terreno espaçoso em Idaho ainda é um bom negócio. Assim, mesmo com o aumento das taxas de juros, um fluxo constante de compradores tem sustentado o mercado. Além disso, as rendas familiares locais têm aumentado, graças ao baixo desemprego e ao crescimento dos salários. A renda familiar mediana do Condado de Ada subiu para cerca de US$ 88.900, o que sustenta a demanda por moradia ao possibilitar orçamentos de compra mais altos weknowboise.com. Vale notar, porém, que a acessibilidade está comprometida – o pagamento mensal de uma casa com preço mediano (considerando ~7% de juros) está muito acima do que uma renda mediana pode pagar confortavelmente tait.com. Os compradores de primeira viagem enfrentam desafios especialmente grandes devido aos altos preços e taxas, levando alguns a permanecer como locatários por mais tempo. Por ora, o equilíbrio entre oferta e demanda em Boise é delicado: estoque suficiente está finalmente chegando para dar opções aos compradores, mas ainda não o bastante para superar a demanda. Isso mantém os preços relativamente firmes. Olhando para frente, se as taxas de hipoteca caírem significativamente, Boise pode ver outro aumento na atividade de compradores (como ocorreu no final de 2024, quando as taxas caíram brevemente e as vendas dispararam) weknowboise.com weknowboise.com. Por outro lado, se muitos novos imóveis forem lançados de uma só vez ou se a economia enfraquecer, o aumento da oferta pode pressionar os preços. A maioria das previsões para Boise espera um crescimento moderado dos preços de cerca de 3–5% ao ano nos próximos anos templetonrealestategroup.com – bem diferente dos ganhos anuais de mais de 20% do boom, mas uma trajetória sustentável se a oferta permanecer relativamente restrita e a demanda estável.Preços Médios de Casas & Valores de Aluguel
Preços de Mercado de Propriedades: Como mencionado acima, os preços medianos das casas em Boise em 2025 estão essencialmente em paridade com o ano passado, após uma leve queda e recuperação. Para colocar os números recentes em perspectiva, o valor mediano de uma casa unifamiliar na cidade era de cerca de $524.000 no verão de 2022 (um recorde histórico naquele momento) sammamishmortgage.com. Os preços então enfraqueceram em 2023 alguns por cento em meio ao esfriamento do mercado nacional e custos de financiamento mais altos. No início de 2024, os preços medianos no Condado de Ada estavam em torno de $510 mil weknowboise.com. A segunda metade de 2024 viu um renovado interesse dos compradores, e em janeiro de 2025 a mediana voltou a subir para cerca de $539 mil no Condado de Ada (cerca de +5% ano a ano) weknowboise.com. Portanto, essencialmente, os valores das casas em Boise estabilizaram-se em um nível alto e estão subindo em taxas de um dígito baixo. O preço por metro quadrado continuou a subir modestamente (Boise teve uma média de ~$316/pé² em meados de 2025, +1% YoY weknowboise.com), indicando que casas menores e mais acessíveis estão em alta demanda. Casas de entrada permanecem o segmento mais competitivo – qualquer coisa abaixo do preço mediano da região tende a ser vendida rapidamente, enquanto casas de luxo (> $1M) podem demorar mais para vender e podem sofrer cortes de preço.
Para um contexto mais amplo, o preço mediano de venda de Boise (~$525K) ainda está bem acima da mediana dos EUA (em torno de $410K) steadily.com, refletindo como Boise se transformou em um mercado relativamente caro devido ao seu rápido crescimento. Dentro da região metropolitana, o Condado de Ada (Boise, Meridian, Eagle) apresenta os preços mais altos, enquanto o vizinho Condado de Canyon (Nampa, Caldwell) continua mais barato, com uma mediana em torno de $430K weknowboise.com. Essa diferença de preço levou muitos compradores preocupados com o orçamento a se mudarem para o oeste, para o Condado de Canyon, impulsionando um forte crescimento em cidades como Caldwell (que teve um aumento populacional de 5,7% no ano passado) boisedev.com. Mesmo dentro do Condado de Ada, áreas como Meridian e Eagle frequentemente têm medianas mais altas do que a cidade de Boise, devido às suas casas mais novas e maiores.
Taxas de Aluguel e Vacância: O mercado de aluguel de Boise tem estado extraordinariamente restrito nos últimos anos e, embora esteja afrouxando levemente, continua muito competitivo para os inquilinos. No primeiro trimestre de 2025, o aluguel mensal médio para todos os tipos de imóveis em Boise era de $1.826 weknowboise.com. Isso representa, na verdade, uma queda de cerca de $144 (7,3%) em relação ao ano anterior weknowboise.com, marcando uma das primeiras quedas significativas no aluguel em mais de uma década. Após anos de aumentos acentuados (os aluguéis subiram quase 50% entre 2016 e 2021), o alívio está chegando para os locatários na forma de nova oferta. Centenas de novos apartamentos foram construídos em 2022–2023, e mais estão sendo entregues em 2024 (mais de 1.600 unidades em construção apenas na cidade de Boise no início de 2024) weknowboise.com. Essas adições começaram a desacelerar o crescimento dos aluguéis e até forçar alguns proprietários a reduzir os valores para atrair inquilinos. Por exemplo, o aluguel médio de apartamento caiu cerca de 5% em relação ao ano anterior, para cerca de $1.385, e especialmente o segmento de 1 quarto viu os aluguéis despencarem (de cerca de $1.300 para cerca de $848, embora esse valor tenha sido distorcido por uma amostra pequena) weknowboise.com. Por outro lado, alugueis maiores mantiveram seu valor: apartamentos de 2 e 3 quartos, na verdade, tiveram aumentos de 6–11% no ano, já que unidades para famílias continuam em falta weknowboise.com. Aluguéis de casas, que são populares entre famílias que se mudam para a região, ainda têm um valor elevado – a média de uma casa para alugar em Boise custa cerca de $2.120/mês, apenas cerca de 3% a menos que no ano anterior weknowboise.com. Notavelmente, os aluguéis de casas de 4 quartos caíram acentuadamente (–27% em relação ao ano anterior) após atingirem um recorde em 2024, indicando uma certa correção no topo do mercado de aluguel weknowboise.com.
Crucialmente, as taxas de vacância mostram que a demanda por aluguel está longe de ser fraca. A taxa geral de vacância para moradias de aluguel em Boise era de apenas 1,8% no início de 2025, praticamente inalterada em relação a 1,82% um ano antes weknowboise.com weknowboise.com. Para contextualizar, uma taxa de vacância de 5% é considerada um equilíbrio saudável; Boise permanece bem abaixo disso, ilustrando uma escassez contínua de aluguéis. Há alguns sinais de alívio: as vacâncias de apartamentos (multifamiliares) subiram de um apertadíssimo 0,9% para cerca de 1,5% weknowboise.com com a abertura de novos complexos. Mas os aluguéis de casas unifamiliares ficaram ainda mais escassos (a vacância caiu de 2,7% para 1,99%), possivelmente porque potenciais compradores de imóveis que foram excluídos do mercado de compra estão alugando casas em vez disso weknowboise.com. Essencialmente, os proprietários estão encontrando inquilinos quase tão rápido quanto conseguem anunciar as unidades, e qualquer leve aumento na vacância ocorreu às custas dos aluguéis – os proprietários cortaram ou estabilizaram os aluguéis para manter as unidades ocupadas. As razões aluguel/renda em Boise são altas, então há um teto prático para os aluguéis; no Condado de Ada, uma família com renda mediana de cerca de $89 mil poderia pagar cerca de $2.220 de aluguel (30% da renda) weknowboise.com, o que é apenas um pouco acima do nível médio atual de aluguel. Isso sugere que os aluguéis podem não ter muito espaço para subir ainda mais sem crescimento de renda, especialmente à medida que mais imóveis para aluguel chegam ao mercado.
A perspectiva de curto prazo para os aluguéis é cautelosamente otimista para os inquilinos. A continuidade da construção de apartamentos em 2024–2025 (mais de 3.600 unidades multifamiliares foram aprovadas na região metropolitana de Boise em 2022, e cerca de 3.628 em 2023, apesar de uma queda nas permissões no Condado de Ada) weknowboise.com adicionará a oferta necessária. Na verdade, analistas estimam que as cerca de 4.500 unidades de aluguel já em construção no final de 2023 irão satisfazer toda a nova demanda de aluguel da região metropolitana para o próximo ano ou dois lee-associates.com lee-associates.com. À medida que esses projetos forem alugados, os locatários poderão ver mais concessões ou aluguéis estáveis. Ainda assim, o forte crescimento populacional de Boise significa que a demanda continuará aumentando, provavelmente absorvendo as novas unidades no médio prazo. A Idaho Housing and Finance Association projeta que a demanda por aluguel permanecerá relativamente estável e forte pelos próximos 3 anos, com previsão de cerca de 5.900 novos domicílios de aluguel formados até 2026 lee-associates.com. Assim, embora os dias de aumentos anuais de aluguel acima de 10% provavelmente tenham acabado, espera-se que os aluguéis em Boise retomem uma subida lenta após essa queda temporária. Até 2026–2027, a vacância pode subir para níveis mais normais (especialmente se o crescimento do emprego desacelerar), mas a menos que haja excesso de construção, o ambiente de baixa vacância da região sugere um persistente mercado do proprietário. Por enquanto, os inquilinos podem se confortar com um pouco mais de poder de negociação, enquanto investidores imobiliários precisarão ser astutos – focando em localização e comodidades – para garantir que suas unidades se destaquem em um cenário de aluguel cada vez mais competitivo.
Tendências do Mercado Imobiliário Comercial (Escritórios, Varejo, Industrial)
A expansão econômica de Boise nos anos 2020 não se limitou à habitação; também impulsionou grandes desenvolvimentos em imóveis comerciais. O horizonte e os subúrbios da cidade estão repletos de novos escritórios, centros comerciais e armazéns em resposta ao crescimento. Em 2025, o mercado comercial é uma história de três setores – com o varejo em alta, o setor industrial crescendo (com alguma nova vacância) e o espaço de escritórios enfrentando desafios, mas se saindo melhor do que muitos mercados nacionalmente.
Espaço de Escritório: A pandemia alterou fundamentalmente o uso de escritórios em todos os lugares, e Boise não ficou imune à mudança para o trabalho remoto e híbrido. O centro de Boise viu um aumento na vacância de escritórios à medida que algumas empresas reduziram seus espaços. No entanto, graças ao fluxo constante de empresas e à escala relativamente menor de Boise, o mercado de escritórios aqui está enfrentando a tempestade de forma relativamente boa. No 2º trimestre de 2025, a taxa de vacância de escritórios em Boise estava em 11,4%, o que, embora seja mais alto do que o padrão pré-COVID de 8–9%, está bem abaixo dos níveis das grandes cidades (muitas metrópoles maiores agora enfrentam vacâncias de escritórios de 15–20% ou mais) cushmanwakefield.com. Essa taxa de vacância aumentou cerca de 1,6 ponto percentual no último ano cushmanwakefield.com, refletindo algumas novas entregas de escritórios e devoluções de espaço. Notavelmente, os edifícios de escritórios Classe A de Boise – especialmente aqueles em áreas atraentes como o centro ou Eagle – continuam atraindo interesse e mantêm ocupação estável. Empresas de tecnologia, bancos regionais e serviços profissionais ainda estão alugando espaços para acomodar o crescimento, mesmo que adotem agendas híbridas. Os alugueis pedidos para escritórios de alto padrão em Boise têm se mantido relativamente estáveis na faixa baixa a média dos 20 dólares por pé quadrado ao ano, uma pechincha relativa que até atraiu algumas empresas de fora do estado para abrir escritórios satélites aqui. A maior flexibilidade está principalmente em escritórios mais antigos ou menos bem localizados, onde os proprietários estão oferecendo incentivos (como mais verbas para melhorias ou prazos de locação mais curtos) para preencher os espaços. Alguns edifícios de escritórios desatualizados estão até sendo cogitados para conversão ou readequação – por exemplo, alguns incorporadores discutem transformar escritórios subutilizados em unidades residenciais ou espaços de uso misto, uma tendência que começa a acontecer em muitas cidades. No geral, o setor de escritórios de Boise em 2025 pode ser descrito como “cautelosamente estável.” Está se adaptando à nova realidade: as empresas estão usando o espaço de forma mais flexível, e a vacância pode subir um pouco mais (uma previsão alerta que a vacância de escritórios pode chegar à metade da casa dos 10% em Boise até 2026, à medida que contratos vencem) rentastic.io. Mas a forte criação de empregos em Boise é uma força contrária – enquanto o emprego local continuar crescendo, haverá demanda por espaço de escritório. De fato, os empregos em serviços profissionais e empresariais (um dos principais usuários de escritórios) têm aumentado na região, e algumas empresas que foram totalmente remotas agora estão trazendo funcionários de volta pelo menos em meio período, o que é um bom sinal para a utilização dos escritórios.
Propriedades de Varejo: Em uma reviravolta surpreendente, o varejo físico no Treasure Valley está prosperando. Longe do “apocalipse do varejo” previsto anos atrás, o setor varejista de Boise emergiu no pós-pandemia como um dos segmentos comerciais mais aquecidos. A vacância no varejo no Condado de Ada está extremamente baixa – cerca de 3% no total e, em alguns locais, praticamente 0% idahobusinessreview.com. Por exemplo, Meridian (o maior subúrbio de Boise) tem menos de 1% de vacância no varejo em 2025, o que significa, essencialmente, que todos os centros comerciais e lojas estão ocupados ou rapidamente alugados idahobusinessreview.com. Até mesmo cidades pequenas em rápido crescimento, como Star, registram vacância no varejo abaixo de 0,5% idahobusinessreview.com, indicando uma demanda reprimida por lojas, restaurantes e serviços para atender às populações em expansão. Os únicos submercados com vacância mais alta no varejo estão em partes do Condado de Canyon – por exemplo, os corredores Nampa/Caldwell estão com cerca de 6–7% de vacância idahobusinessreview.com, ainda uma taxa historicamente baixa, mas um pouco mais flexível do que a do Condado de Ada. Novas construções de varejo estão acompanhando o crescimento residencial: incorporadores estão ativamente construindo centros comerciais ancorados por supermercados e empreendimentos de uso misto em áreas suburbanas. Um projeto de destaque é o planejado supermercado Fred Meyer de 155.000 pés quadrados em Caldwell, com início das obras previsto para 2026 boirealtors.com, que trará um novo grande polo varejista para a região. Da mesma forma, Meridian e Kuna têm novos complexos de varejo em desenvolvimento para atender ao crescimento de seus residentes.
A força no varejo é impulsionada por gastos robustos dos consumidores e crescimento populacional. À medida que milhares de pessoas se mudam para novos loteamentos, os varejistas veem oportunidades. Os padrões de consumo também se normalizaram após a COVID – os moradores estão ansiosos para comprar presencialmente, sair para comer e participar de atividades, o que aumentou a ocupação de tudo, desde grandes lojas até cafés de bairro. Em Boise, os aluguéis de varejo dispararam devido à oferta limitada. Espaços de varejo de primeira linha (“Classe A”) agora alcançam aluguéis na faixa de meados de US$ 40 por pé quadrado ao ano – isso é o dobro ou mais do que os melhores pontos de varejo alcançavam antes de 2020 idahobusinessreview.com. Proprietários de centros de varejo de qualidade estão em posição privilegiada, aumentando os aluguéis à medida que redes nacionais e negócios locais competem por pontos comerciais escassos. Até mesmo espaços de varejo mais antigos (“Classe B”) estão se beneficiando; com a Classe A tão cara, muitos inquilinos estão optando por espaços Classe B, permitindo que esses proprietários aumentem os aluguéis para a faixa de ~US$ 20/pé² após anos de estagnação idahobusinessreview.com. Setores que estão se destacando incluem supermercados, lojas de materiais de construção, academias e clínicas de saúde – muitos desses locatários estão expandindo. Entretenimento e alimentação também se recuperaram fortemente em Boise, ocupando espaços vagos durante a pandemia. Vale destacar que o mercado de varejo de Boise agora é considerado um polo regional de compras – atrai clientes de todo o Idaho e até de partes do leste do Oregon, dada a falta de grandes shoppings ou distritos comerciais nas proximidades. A perspectiva é de expansão contínua do varejo. Os incorporadores, no entanto, estão atentos às taxas de juros e aos custos de construção (que continuam altos); uma nova oferta de varejo chegará gradualmente, mas, dado o baixo índice de vacância, pode levar anos até que a oferta acompanhe a demanda. Por enquanto, o varejo é o “queridinho” do mercado imobiliário comercial de Boise idahobusinessreview.com, um ponto positivo inesperado que vai na contramão das tendências nacionais.Industrial & Warehouse: O setor de imóveis industriais na região metropolitana de Boise também está em expansão, embora esteja passando por alguns desafios devido ao aumento de novas construções. A localização estratégica e o crescimento de Boise a tornaram um polo logístico e de manufatura em Idaho. A vacância em propriedades industriais atingiu mínimas históricas (em torno de 3–4%) em 2021–2022 durante o boom do comércio eletrônico, impulsionando uma onda de desenvolvimento especulativo. Nos últimos 18 meses, os incorporadores entregaram milhões de pés quadrados de novos armazéns e centros de distribuição em locais como Meridian, Nampa e ao longo da I-84. Essa nova oferta elevou a taxa de vacância industrial para cerca de 8,6% em meados de 2025 cushmanwakefield.com – um aumento notável de 2,2 pontos percentuais em relação ao ano anterior, embora ainda dentro de faixas saudáveis. O aumento da vacância é em grande parte intencional: os incorporadores anteciparam a demanda futura e construíram antes, então parte do espaço está agora em fase de locação. Por exemplo, vários grandes armazéns (acima de 100 mil pés²) concluídos no início de 2025 ainda estão em busca de locatários, o que eleva as estatísticas de vacância. No entanto, corretores relatam interesse constante, especialmente de distribuidores regionais, fornecedores de materiais de construção e fabricantes leves que buscam expandir no mercado de Boise. Os aluguéis de espaços industriais se estabilizaram ou até caíram um pouco devido às novas vacâncias, mas permanecem historicamente fortes – com média de cerca de US$ 7–8 por pé quadrado NNN (triple net) para espaços de armazém modernos. Com ganhos populacionais e crescimento dos negócios contínuos, espera-se que grande parte da nova capacidade seja absorvida nos próximos 1–2 anos.
Um dos principais motores no horizonte é a expansão maciça da Micron. A Micron Technology, com sede em Boise, está construindo uma nova fábrica de semicondutores (fab) em seu campus no sudeste de Boise – um projeto que ultrapassa US$ 15 bilhões em investimentos. Quando estiver totalmente construída até 2029, poderá empregar diretamente cerca de 2.000 trabalhadores altamente qualificados lee-associates.com lee-associates.com (líderes empresariais locais especulam ainda mais empregos – alguns dizem que mais de 7.000 empregos diretos – podem ser gerados à medida que a empresa expande) idahobusinessreview.com. Isso está prestes a impulsionar significativamente o segmento de imóveis industriais e de P&D. Já, a construção em andamento da Micron e fornecedores relacionados têm impulsionado a demanda por pátios industriais, espaços flexíveis e instalações para empreiteiros. Além disso, outras empresas de tecnologia e manufatura estão de olho em Boise para possivelmente se juntar a um ecossistema de alta tecnologia em crescimento ancorado pela Micron. A perspectiva industrial para Boise é, portanto, muito positiva: a vacância pode subir temporariamente à medida que novos projetos são concluídos, mas uma forte absorção deve seguir. Corretores industriais, na verdade, veem com bons olhos uma vacância em dígitos altos de um dígito – isso dá opções para empresas em crescimento e impede que os valores de aluguel disparem demais. O leste de Idaho viu uma tendência semelhante (vacâncias subindo para cerca de 8,5% em 2023 devido a novas construções) tokcommercial.com, e Boise está seguindo o mesmo caminho em uma escala maior. Em resumo, o mercado imobiliário comercial de Boise em 2025 reflete uma economia local em expansão: consumidores estão ativos (varejo em alta), mercadorias circulando (industrial em expansão) e empresas contratando (escritórios estáveis). Esse crescimento comercial equilibrado sustenta a saúde do mercado imobiliário como um todo e dá confiança de que novos residentes continuarão encontrando empregos e comodidades no Treasure Valley.
Principais Projetos de Desenvolvimento que Estão Moldando Boise
Vários grandes projetos de desenvolvimento em andamento ou planejados estão prestes a moldar o cenário imobiliário de Boise nos próximos anos. Isso inclui investimentos comerciais de grande escala, infraestrutura e empreendimentos residenciais que vão influenciar tanto o lado da demanda quanto da oferta do mercado:
- Expansão do Campus de Alta Tecnologia da Micron: De longe, o projeto mais impactante é a nova fábrica da Micron Technology no sudeste de Boise. Anunciado no final de 2022 como parte dos incentivos do CHIPS Act, este projeto é um dos maiores investimentos privados da história de Idaho. Espera-se que a primeira fase esteja operacional até 2025, com a conclusão total até 2029. A previsão é que a Micron adicione pelo menos 2.000 empregos diretos na fábrica (engenheiros, técnicos, etc.), e potencialmente milhares de empregos indiretos por meio de contratados e fornecedores lee-associates.com idahobusinessreview.com. A presença deste “megafab” não só aumenta a demanda por moradias (já que esses novos trabalhadores precisarão de casas), mas também por imóveis de apoio – desde instalações de escritórios/P&D ampliadas até mais comércio e serviços na região. Antecipando isso, incorporadoras de habitação estão de olho em terrenos próximos no sul de Boise e Kuna para novos loteamentos destinados a acomodar funcionários da Micron. Autoridades locais também esperam que a chegada da Micron atraia empresas de tecnologia auxiliares e startups, reforçando a imagem de Boise como um polo tecnológico em crescimento.
- Projetos no Centro de Boise: O centro de Boise está passando por uma onda de reurbanização. Um dos projetos de destaque é a proposta de construção do prédio mais alto de Boise, uma torre de uso misto que pode chegar a 27 andares no local do antigo Boise Sports Park (os planos ainda estão sendo finalizados em 2025). Esta torre incluiria condomínios de alto padrão, escritórios e comércio no térreo. Além disso, a cidade aprovou vários novos projetos residenciais no centro – incluindo complexos de apartamentos de médio porte voltados para aumentar as opções de moradia urbana. O objetivo é adicionar densidade ao núcleo central e trazer mais moradias a uma curta distância de empregos e entretenimento. Um exemplo notável é o empreendimento Venture Boise, um projeto planejado de vários edifícios com apartamentos, hotel e comércio na Front Street (exemplo hipotético baseado em desenvolvimentos típicos). Projetos como esses vão adicionar centenas de unidades ao centro nos próximos anos, aliviando parte da pressão habitacional e dinamizando o centro urbano.
- Transporte & Infraestrutura: Para apoiar o crescimento, Boise também está investindo em infraestrutura que impactará indiretamente o mercado imobiliário. Um plano importante em andamento é a modernização do Corredor de Trânsito da State Street, que prevê um sistema de ônibus rápido (BRT) ligando o centro de Boise aos subúrbios a oeste. Embora ainda esteja em fase de planejamento, isso pode estimular o desenvolvimento orientado ao transporte ao longo da rota nos próximos anos. Expansões viárias também estão em andamento – por exemplo, o alargamento da I-84 por Caldwell e Nampa (concluído em 2024) melhorou os tempos de deslocamento e abriu mais terrenos para parques industriais ao longo da rodovia. O Aeroporto de Boise também está expandindo seu terminal para receber mais voos, um reforço de infraestrutura que frequentemente antecede o aumento do interesse de relocação corporativa. Esses investimentos aumentam a capacidade de crescimento de Boise e podem abrir novas áreas para desenvolvimento imobiliário.
- Centros Comerciais Suburbanos: Fora da cidade de Boise, cada subúrbio tem seus próprios grandes projetos. Meridian, agora a segunda maior cidade de Idaho, está desenvolvendo um novo distrito central ao redor do Lakeview Golf Club, com um centro cívico, escritórios e apartamentos planejados. Nampa conta com um enorme centro de distribuição da Amazon (construído em 2020), que continua a impulsionar o desenvolvimento de armazéns/logística nas proximidades, além de um esforço de revitalização de seu centro histórico com novas cervejarias e lojas. Caldwell não só aguarda o Fred Meyer em 2026 boirealtors.com, mas também inaugurou recentemente a Indian Creek Plaza, uma praça pública que se tornou um ponto focal, valorizando os imóveis do centro. Todos esses projetos mostram uma região em modo de expansão, onde cada comunidade busca criar suas próprias comodidades e polos de emprego para que os moradores possam trabalhar e se divertir mais perto de casa.
- Empreendimentos Habitacionais: No setor residencial, comunidades planejadas são uma grande tendência. Nas colinas de Boise, novos bairros (como o fictício “Trailhead Ridge”) estão sendo construídos nas encostas, oferecendo casas de luxo com vistas e acesso à natureza. Esses empreendimentos costumam passar por uma análise rigorosa devido a preocupações ambientais e de trânsito, mas atendem à demanda por moradias de alto padrão. Enquanto isso, no segmento acessível, ONGs e a prefeitura colaboram em projetos como o Windy Court Apartments (nome hipotético), um novo complexo habitacional de 200 unidades em construção próximo ao centro para famílias de baixa renda. Esses projetos utilizam Créditos Fiscais Federais para Habitação de Baixa Renda e subsídios municipais para oferecer aluguéis abaixo do mercado – algo crucial em uma cidade onde a acessibilidade é uma crise crescente. Boise também está experimentando moradias inovadoras: por exemplo, uma vila de tiny homes para veteranos foi inaugurada no final de 2024, e a cidade está testando incentivos para unidades residenciais acessórias (ADUs) por meio de flexibilização do zoneamento, esperando que os proprietários construam e aluguem casas de fundo para aumentar a oferta de moradias cityofboise.org.
Em resumo, o horizonte de Boise e seus subúrbios estão repletos de guindastes e obras em 2025. Esses grandes empreendimentos – da fábrica da Micron a novos arranha-céus e centros comerciais – terão papel fundamental na formação da trajetória do mercado imobiliário. Eles trazem empregos, moradores e infraestrutura moderna, o que geralmente aumenta a demanda por imóveis em todos os segmentos. Ao mesmo tempo, adicionar oferta (seja de moradias, escritórios ou espaços comerciais) pode ajudar a conter picos extremos de preços e acomodar o crescimento de forma sustentável. Os próximos anos serão um exercício de equilíbrio: entregar desenvolvimento suficiente para atender às necessidades de Boise sem sobreaquecer o mercado ou sobrecarregar a infraestrutura.
Perspectiva de Crescimento Populacional e de Empregos (2025–2028)
As perspectivas imobiliárias de Boise estão intimamente ligadas à sua trajetória demográfica e econômica. Todos os sinais apontam para um crescimento contínuo da população e do emprego na região metropolitana de Boise, embora talvez em um ritmo um pouco mais moderado em comparação com a última década explosiva.
Crescimento Populacional: A área metropolitana de Boise (frequentemente chamada de Treasure Valley) tem sido uma das regiões que mais crescem nos Estados Unidos. Em 2024, a população de Idaho ultrapassou 2 milhões pela primeira vez dfm.idaho.gov, graças em grande parte ao crescimento nos condados de Ada e Canyon. O relatório demográfico da COMPASS para 2025 destacou que os condados de Ada e Canyon juntos atingiram 847.840 residentes boisedev.com. Para efeito de comparação, isso representa um aumento de 14% (mais de 120.000 novas pessoas) desde o Censo de 2020 – essencialmente, Boise adicionou o equivalente a outra cidade do tamanho de Nampa em apenas cinco anos boisedev.com. Olhando para o futuro, as previsões oficiais projetam que a população de Idaho continuará crescendo entre 1,5–1,9% ao ano até 2029 dfm.idaho.gov. Isso é aproximadamente o dobro da taxa de crescimento nacional. Especificamente para a região metropolitana de Boise, espera-se que o crescimento se concentre nas cidades suburbanas e áreas não incorporadas, à medida que o terreno disponível na cidade de Boise se torna mais escasso. Lugares como Kuna, Star, Middleton e partes do Condado de Canyon podem apresentar o maior crescimento percentual (5–8% ao ano, embora a partir de bases menores), enquanto a Cidade de Boise pode crescer cerca de 1–2% ao ano por meio de adensamento e reurbanização boisedev.com. Mesmo em um ritmo “mais lento” de 1%, a Cidade de Boise adicionaria cerca de 2.500 pessoas por ano, exigindo aproximadamente 1.000 novas unidades habitacionais anualmente apenas na cidade para acompanhar o ritmo.
Vários fatores continuarão atraindo pessoas para Boise: um mercado de trabalho forte, custo de vida comparativamente acessível (especialmente em relação à Califórnia ou Seattle) e o estilo de vida familiar e recreação ao ar livre da região. A migração líquida (mais pessoas chegando do que saindo) é o principal componente do crescimento – Idaho tem recebido residentes de outros estados em uma das maiores taxas do país (a migração doméstica representou um ganho populacional de 8,3% só em 2024 para Idaho) boirealtors.com. Aposentados em busca de um ritmo mais tranquilo, trabalhadores remotos e jovens famílias contribuem para as mudanças de entrada. Há alguma expectativa de que a migração possa moderar se o custo de vida em Boise continuar subindo; já houve uma leve desaceleração no crescimento de Idaho, de 3% em 2022 para cerca de 1,5% em 2024 dfm.idaho.gov. Mas o fluxo de interesse em se mudar para Boise continua forte, como evidenciado pela demanda por moradia e por tendências de migração como as da U-Haul (Idaho frequentemente aparece entre os primeiros colocados). O perfil demográfico do estado também está ficando mais jovem à medida que mais profissionais em idade ativa chegam, o que é um bom sinal para a formação de novos lares e demanda por moradia no futuro.Mercado de Trabalho e Economia: A economia de Boise está em uma fase de forte expansão e diversificação. O desemprego na região metropolitana de Boise tem se mantido próximo de mínimas históricas (na faixa de 2–3%) entre 2023 e 2025, indicando um mercado de trabalho aquecido. A Divisão de Gestão Financeira de Idaho prevê que o emprego fora do setor agrícola crescerá de forma consistente a cada ano até 2029 – na ordem de ~1,5–2% ao ano em todo o estado dfm.idaho.gov. A região metropolitana de Boise, sendo o motor econômico do estado, provavelmente igualará ou superará esse ritmo de crescimento de empregos. As principais indústrias que impulsionam o crescimento de Boise incluem tecnologia, manufatura, saúde, educação e logística. O setor de tecnologia, ancorado pela Micron e por um número crescente de startups e escritórios satélites, deve adicionar um número significativo de empregos. A expansão da Micron sozinha (com potencial de 2.000 a 7.000 empregos, como mencionado) criará um efeito multiplicador para empresas de serviços e fornecedores. O setor de educação e serviços de saúde é outro segmento de crescimento confiável – os hospitais, clínicas e a Boise State University continuam a se expandir para atender à população maior (o estado projeta que educação/saúde continuará sendo uma das maiores fontes de geração de empregos) lee-associates.com.
Enquanto isso, o crescimento salarial tem sido forte em Idaho – as rendas pessoais aumentaram cerca de 4-5% ao ano nos últimos anos e a previsão é que superem o crescimento salarial nacional até 2028 dfm.idaho.gov. Isso é fundamental para o mercado imobiliário, já que o aumento das rendas ajuda a manter a acessibilidade à medida que os preços das casas e aluguéis sobem. A renda familiar mediana de Boise, agora em torno de US$ 80–90 mil no Condado de Ada, pode chegar facilmente à faixa dos US$ 100 mil no final da década se os empregos bem remunerados em tecnologia e áreas profissionais se multiplicarem cityofboise.org. Uma população mais abastada pode sustentar preços e aluguéis mais altos, embora isso também amplie a diferença para quem está na base da pirâmide.
Um possível obstáculo é a economia dos EUA em geral. Alguns analistas preveem uma desaceleração do crescimento nacional em 2025–2026, com crescimento do PIB real abaixo de 2% e talvez uma leve recessão devido aos efeitos das altas taxas de juros dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov. Se uma recessão atingir os EUA, Boise não ficará imune – setores como construção e manufatura podem sofrer uma pausa. No entanto, Boise tem um histórico de resiliência. Notavelmente, durante a breve recessão da COVID em 2020, Boise teve apenas uma queda de 0,2% nos empregos, muito menos severa do que o impacto nacional lee-associates.com, e se recuperou rapidamente. A diversidade da economia de Boise (governo, tecnologia, agricultura, etc.) oferece certa proteção. Além disso, qualquer recessão nacional pode aliviar um pouco a crise habitacional de Boise ao reduzir a migração e esfriar a demanda, mas dado o impulso de Boise, uma reversão dramática parece improvável, a menos que ocorra uma grande crise econômica.
Em resumo, todos os indicadores sugerem que Boise continuará crescendo de forma constante até 2028. A população está a caminho de se aproximar ou ultrapassar 1 milhão na região metropolitana no início da década de 2030, se as tendências atuais continuarem. O emprego também vai crescer, embora em um ritmo mais sustentável do que o boom pós-pandemia. Para o mercado imobiliário, isso significa um fluxo contínuo de novos domicílios precisando de moradia – um fator positivo de demanda tanto para vendas quanto para aluguéis. Os planejadores estão usando essas projeções para orientar o zoneamento e a infraestrutura – daí o esforço da cidade por mais densidade habitacional e o plano regional de coordenação habitacional (concluído em 2023) para acomodar dezenas de milhares de novos moradores cityofboise.org. Salvo circunstâncias imprevistas, os próximos anos de Boise devem apresentar crescimento moderado, porém persistente, o que sustenta uma perspectiva favorável para os valores dos imóveis (valorização gradual) e ocupação (demanda sólida em todos os tipos de propriedades).
Oportunidades e Riscos para Investidores, Compradores e Vendedores
À medida que o mercado imobiliário de Boise faz a transição de um estado extremamente aquecido para um estado mais normalizado, diferentes partes interessadas – investidores, compradores e vendedores – enfrentam uma nova combinação de oportunidades e desafios no horizonte de 2025–2028.
Para Compradores de Imóveis: Após anos de competição acirrada, os compradores de imóveis em Boise finalmente têm alguma oportunidade de negociar. O aumento do estoque, embora não seja enorme, significa que os compradores podem ser um pouco mais seletivos e evitar decisões precipitadas. Em 2025, aproximadamente 58% das casas foram vendidas abaixo do preço de anúncio em Boise, indicando que muitos vendedores estão dispostos a reduzir o preço ou pagar custos de fechamento steadily.com. Os compradores agora podem frequentemente insistir em inspeções e contingências, que eram frequentemente dispensadas durante o auge do boom. Essa dinâmica mais saudável permite que compradores diligentes encontrem valor, especialmente em casas um pouco mais antigas ou que precisam de pequenas atualizações cosméticas. Além disso, a leve queda nos preços em relação ao pico de 2022 significa que algumas casas estão mais acessíveis do que há alguns anos – efetivamente, uma casa em Boise hoje pode custar de 5 a 10% menos do que no topo absoluto (dependendo da área), o que pode economizar dezenas de milhares de dólares aos compradores.
No entanto, os compradores enfrentam o grande obstáculo dos custos de financiamento mais altos. Em meados de 2025, as taxas de hipoteca fixa de 30 anos estão em torno de 6,5–7% weknowboise.com, aproximadamente o dobro das taxas comuns em 2021. Isso afeta dramaticamente a acessibilidade: uma hipoteca de uma casa de $500 mil agora gera cerca de $1.000 a mais em juros mensais do que geraria a 3% de juros. Como resultado, o orçamento dos compradores está mais apertado. Muitos compradores em potencial percebem que precisam ajustar suas expectativas – por exemplo, considerar townhomes ou locais mais afastados – para manter os pagamentos gerenciáveis. Alguns compradores de primeira viagem recuaram e estão esperando ou economizando mais para a entrada, na esperança de que as taxas caiam ou sua renda aumente. A volatilidade das taxas de hipoteca é um risco a ser observado: se as taxas subirem ainda mais (digamos, acima de 8%), o grupo de compradores qualificados em Boise diminuirá e os preços podem enfraquecer na margem. Por outro lado, se as taxas caírem para a faixa de 6% baixos ou 5% altos, uma onda de demanda reprimida pode retornar, potencialmente elevando os preços novamente. Os compradores em Boise também devem ficar atentos à situação do imposto sobre a propriedade – os impostos sobre a propriedade em Idaho são moderados, mas a rápida valorização fez com que as contas de impostos aumentassem, e há um debate contínuo sobre medidas de alívio. No geral, a aquisição de imóveis em Boise continua sendo uma boa aposta a longo prazo, dado o crescimento da região, mas os compradores devem planejar cuidadosamente o orçamento, talvez optar por hipotecas de taxa ajustável ou com buydown, e ter paciência para encontrar a casa certa pelo preço certo.
Para vendedores: Os vendedores de casas em Boise já não têm mais a vantagem irrestrita, mas o mercado ainda está fundamentalmente a seu favor se precificarem de forma realista. A boa notícia para os vendedores é que os valores das casas estão próximos dos recordes históricos e a demanda é constante, impulsionada pelo aumento populacional. Se você anunciar uma casa bem conservada em uma área desejada (e precificá-la próxima ao valor de mercado), ela deve ser vendida em até um mês com base nas médias atuais do mercado weknowboise.com. Os vendedores ainda podem, muitas vezes, contar com um ganho significativo de patrimônio – muitos venderão por muito mais do que pagaram, considerando o aumento de ~60% nos preços em Boise nos últimos 5 anos. Dito isso, os vendedores precisam ajustar as expectativas em relação ao mercado frenético da pandemia. É crucial precificar sua casa corretamente desde o início; supervalorizar provavelmente fará com que ela fique parada no mercado e leve a cortes de preço. A era dos preços aspiracionais e de esperar que compradores ofereçam acima do pedido acabou na maioria dos casos, exceto em situações raras (por exemplo, uma casa impecavelmente reformada no North End ainda pode gerar uma disputa de lances). Preparar a casa e fazer pequenas melhorias pode valer a pena agora, enquanto em 2021 qualquer coisa era vendida em qualquer condição.
Um risco para os vendedores, especialmente para os proprietários de longa data, é o imposto sobre ganhos de capital na venda de imóveis. Com a valorização dos imóveis, mais vendedores em Boise estão acima da exclusão fiscal federal (que permite $250 mil de lucro isento de impostos para solteiros e $500 mil para casais). Mais de 54,9% dos proprietários de imóveis em Idaho agora provavelmente excedem a isenção de ganho de $250 mil para declarantes solteiros, e cerca de 14% excedem a isenção de $500 mil para casais boirealtors.com boirealtors.com. Ultrapassar esses limites significa que os vendedores podem ter que pagar impostos sobre os ganhos, uma surpresa desagradável para quem comprou suas casas há décadas, quando os preços eram uma fração dos atuais. Essa situação, combinada com o fato de Idaho tributar ganhos de capital como renda comum (com uma alíquota estadual de cerca de 5,8%) boirealtors.com, pode reduzir o lucro dos vendedores e tem levado alguns proprietários a optarem por não vender (“penalidade de permanência”, em que não vendem para evitar impostos) boirealtors.com. Os formuladores de políticas estão discutindo aumentar essas exclusões, mas até lá, os proprietários com alta valorização precisam planejar possíveis implicações fiscais ou considerar trocas 1031 (se for um imóvel de investimento). Outra consideração para muitos potenciais vendedores é, se venderem, para onde irão? Trocar de imóvel em Boise significa comprar pelos preços e taxas de juros atuais – o que pode ser pouco atraente se atualmente possuem uma hipoteca de 3%. Alguns proprietários estão optando por alugar o imóvel antigo em vez de vender, para aproveitar os aluguéis elevados, o que ironicamente reduz ainda mais o estoque disponível para venda. Em resumo, vendedores que precisam ou querem se mudar certamente encontrarão compradores neste mercado, mas devem agir com uma estratégia inteligente: precificação competitiva, bom marketing e talvez incentivos como cobrir parte dos custos de fechamento, especialmente se o imóvel estiver em uma faixa de preço mais alta, onde há menos compradores.Para investidores imobiliários: Boise está no radar dos investidores há anos e continua sendo uma opção atraente, porém em evolução, tanto para investidores locais quanto de fora do estado. No lado de investimento residencial (aluguéis e reformas para revenda), os dias de valorização ultra-alta provavelmente já passaram, então os investidores precisam focar nos fundamentos como rendimento de aluguel e gestão de propriedades. O ponto positivo para os proprietários: a taxa de vacância extremamente baixa em Boise (~1–2%) significa que imóveis bem conservados devem permanecer ocupados e gerar fluxo de caixa consistente weknowboise.com. Os aluguéis diminuíram um pouco, mas o aluguel médio (acima de $1.800) em relação aos preços de compra ainda proporciona retornos razoáveis, especialmente para multifamiliares. Pequenas propriedades multifamiliares (duplex, quadruplex) estão em alta demanda entre investidores porque equilibram custo e renda de aluguel; no 1º trimestre de 2025, quadruplexes em Boise foram vendidos a uma mediana de ~$205.800 por unidade weknowboise.com – um valor que muitos investidores consideram razoável, já que cada unidade pode ser alugada por cerca de $1.200–$1.500. Cap rates em Boise foram comprimidos para cerca de 5% ou menos nos últimos anos, mas com o aumento das taxas de juros, os cap rates podem subir um pouco, dando aos compradores um rendimento de entrada um pouco melhor. Existe o risco de excesso de construção no setor de apartamentos – o pipeline de novos grandes complexos significa que até 2025–2026, os inquilinos terão mais opções. Investidores em aluguéis de luxo classe A podem enfrentar concessões e locações mais lentas. No entanto, os aluguéis de mercado intermediário (apartamentos mais antigos, casas unifamiliares em bairros médios) devem permanecer sólidos, pois atendem à maior parte da força de trabalho que não pode pagar por unidades ou casas novas.
Para quem busca reformar e revender imóveis ou fazer melhorias de valor, o mercado de Boise não é mais uma arbitragem fácil de comprar e revender instantaneamente por um valor maior. Os flippers precisam considerar a normalização dos preços e custos de manutenção mais altos. O lado positivo é que ocasionalmente há vendedores motivados agora (algo raro em 2021), então investidores que conseguem resolver problemas – por exemplo, propriedades que precisam de reforma ou estão em inventário – ainda podem encontrar oportunidades e criar valor por meio de reformas. Mas uma análise cuidadosa do negócio é fundamental; assumir uma valorização anual de 10% para salvar uma reforma marginal já não é realista. No investimento comercial, Boise apresenta oportunidades especialmente nos setores industrial e varejista. Centros comerciais com locatários nacionais estão indo muito bem – alguns investidores podem vender devido à baixa vacância e altos aluguéis. O desenvolvimento industrial tem um risco de vacância no curto prazo, mas potencial de valorização no longo prazo à medida que Boise se torna um polo logístico; investidores experientes podem comprar em parques industriais enquanto a vacância está um pouco elevada e a locação está em andamento, para aproveitar a próxima onda de absorção. Investimentos em escritórios são mais arriscados – é preciso ser seletivo, focando em escritórios médicos ou pequenos escritórios bem locados, já que o futuro da demanda por escritórios é um pouco incerto.
Os investidores também devem ficar atentos a mudanças nas políticas. Por exemplo, a reescrita do código de zoneamento de Boise abre possibilidades para construir ADUs ou dúplexes em mais áreas – um proprietário-investidor astuto pode adicionar uma ADU a um terreno unifamiliar para gerar renda extra. Por outro lado, se a acessibilidade piorar, existe a chance (ainda que pequena no Idaho, que favorece proprietários) de que os reguladores possam considerar medidas como estabilização de aluguel ou mais proteções aos inquilinos, o que poderia impactar os retornos de investimento a longo prazo. Por fim, os custos de construção continuam altos, então projetos de desenvolvimento carregam risco – mas se as taxas de juros estabilizarem ou caírem, podemos ver outro surto de construção do qual os investidores podem participar (seja como construtores ou fornecendo capital). No geral, a forte economia e o crescimento populacional de Boise proporcionam um vento favorável para todos os investidores, mas os lucros fáceis do boom acabaram. O sucesso agora virá para quem analisar os negócios de forma conservadora, se manter informado sobre as tendências locais e, talvez, focar em nichos como habitação acessível ou desenvolvimento de áreas subutilizadas, onde a demanda é mais forte.
Políticas Governamentais, Reformas de Zoneamento & Acessibilidade Habitacional
As rápidas mudanças no mercado imobiliário de Boise chamaram atenção significativa do governo local e formuladores de políticas, com foco em questões de gestão do crescimento, modernização do zoneamento e acessibilidade habitacional. Aqui está uma visão geral das principais medidas políticas e seu impacto:
Reescrita do Código de Zoneamento (Cidade de Boise): Em dezembro de 2023, Boise implementou uma modernização de seu código de zoneamento há muito aguardada – a primeira reescrita abrangente em décadas cityofboise.org. O novo código foi projetado para incentivar uma maior variedade de tipos de moradia e aumentar a densidade em áreas específicas. Por exemplo, introduziu regras mais liberais para unidades residenciais acessórias (ADUs) em toda a cidade e rezoneou certos corredores para permitir casas geminadas, dúplexes e pequenos prédios de apartamentos onde antes só eram permitidas casas unifamiliares cityofboise.org. A intenção é viabilizar moradias do “meio ausente” e facilitar a adição de unidades, aumentando assim a oferta e reduzindo os custos ao longo do tempo. Indicações iniciais mostram um aumento nos pedidos de licença para ADUs após a mudança do código – Boise até lançou programas-piloto com ONGs para incentivar a construção de ADUs (incluindo a permissão de minicasas móveis sobre rodas como ADUs) cityofboise.org. A reescrita do código também reformulou as exigências de estacionamento (reduzindo-as em algumas áreas para baixar os custos de desenvolvimento) e criou bonificações de densidade para projetos que incluam unidades acessíveis. Essas mudanças de zoneamento devem, gradualmente, resultar em um estoque habitacional mais diversificado: espere ver mais conversões para dúplex/tríplex em bairros antigos, mais conjuntos de casas compactas e prédios residenciais mais altos ao longo de rotas de transporte público. Embora alguns vizinhos tenham inicialmente se oposto ao aumento da densidade, autoridades de Boise enfatizaram que, sem essas mudanças, a cidade se espalharia para fora muito mais rápido e a acessibilidade pioraria. Em 2025, o novo código já está em vigor e a comunidade de desenvolvimento está se ajustando; levará alguns anos para ver totalmente seu impacto, mas é um passo importante para atender às necessidades habitacionais.
Iniciativas de Habitação Acessível: A liderança de Boise tem sido proativa na tentativa de enfrentar a acessibilidade da habitação. A cidade comprometeu fundos locais significativos (complementados por subsídios federais) para apoiar o desenvolvimento de habitação acessível. Mais de US$ 50 milhões em fundos locais e federais foram investidos como “financiamento de lacuna” para viabilizar projetos de habitação acessível cityofboise.org. Por exemplo, Boise ajuda a subsidiar projetos de apartamentos para baixa renda fornecendo terrenos de propriedade da cidade com condições favoráveis de arrendamento ou isentando certas taxas. Eles também codificaram novos incentivos de zoneamento: sob o código revisado, os incorporadores podem obter alívio nos limites de altura ou densidade se incluírem uma parte das unidades com aluguéis restritos por renda cityofboise.org. Basicamente, Boise está tentando usar políticas para direcionar o mercado a produzir mais unidades abaixo do valor de mercado, já que a construção puramente a preços de mercado tem se concentrado em residências de luxo. Um exemplo em prática é a parceria da cidade em um empreendimento próximo a uma linha de transporte público, onde a cidade contribuiu com terreno e fundos em troca de o incorporador tornar 20% das unidades acessíveis para quem ganha menos de 60% da renda média da área. Além disso, Boise criou um fundo de terras para habitação para reservar terrenos para futuras habitações acessíveis e está explorando modelos de “community land trust” para criar oportunidades de propriedade de moradia permanentemente acessível.
A cooperação regional também está crescendo. No final de 2023, a Community Planning Association of Southwest Idaho (COMPASS) concluiu um plano regional de coordenação de habitação para os condados de Ada e Canyon cityofboise.org. Este plano descreve estratégias como harmonizar políticas de zoneamento entre as cidades, expandir o transporte público para abrir mais áreas para habitação e buscar apoio estadual para programas habitacionais. Uma ideia sugerida é um fundo regional de habitação ao qual várias cidades contribuiriam, podendo financiar empreendimentos acessíveis de maior porte. Embora Idaho historicamente tenha tido intervenção limitada em habitação (preferindo soluções orientadas pelo mercado), a escala do problema de acessibilidade em Boise – onde até famílias de classe média têm dificuldade para comprar casas – está levando a abordagens mais criativas.
Políticas Estaduais: No nível estadual, Idaho geralmente favoreceu uma abordagem de livre mercado. Não há leis de controle de aluguel (na verdade, Idaho impede que os municípios implementem controle de aluguel), e as proteções aos inquilinos são relativamente básicas. Isso tornou Idaho atraente para proprietários e investidores, já que enfrentam menos regulamentações em comparação com estados como a Califórnia. No entanto, há algumas discussões na legislatura estadual sobre alívio do imposto sobre a propriedade, já que a rápida valorização levou a avaliações e contas de impostos mais altas. Em 2022, Idaho aprovou um pacote de redução do imposto sobre a propriedade que proporcionou algum alívio aos proprietários, e novos ajustes estão sendo debatidos para ajustar a isenção do proprietário ou alocar mais receita do imposto sobre vendas para os governos locais para compensar os impostos sobre a propriedade. Quaisquer mudanças na política de imposto sobre a propriedade podem afetar indiretamente o mercado imobiliário – por exemplo, mais alívio pode incentivar residentes mais velhos a permanecerem em suas casas (eles se sentem menos “expulsos pelos impostos” de suas casas em valorização), ou, ao contrário, incentivar alguns a vender se souberem que o impacto fiscal sobre o ganho está diminuindo.
A questão do imposto sobre ganhos de capital mencionada anteriormente chegou até os representantes federais de Idaho – eles estão apoiando o proposto More Homes on the Market Act no Congresso, que dobraria a exclusão de ganhos de capital para vendas de residências principais e a indexaria à inflação boirealtors.com. Se aprovada, isso poderia aliviar o efeito de “retenção” para proprietários de longa data e potencialmente liberar parte do estoque (embora até 2025 ainda não seja lei). No lado do planejamento, o Condado de Ada está prevendo crescimento e incentivando as cidades a seguirem o exemplo de Boise na atualização do zoneamento. Cidades suburbanas como Meridian e Caldwell também estão revisando seus planos diretores para permitir mais moradias – por exemplo, Meridian está criando novas zonas de uso misto para fomentar tanto apartamentos quanto desenvolvimento comercial em áreas em expansão.
Métricas de Acessibilidade à Moradia: Apesar dos esforços, a acessibilidade continua sendo uma preocupação séria. A atualização da Análise de Necessidades Habitacionais em 2023 deixou claro que quase 47% da nova demanda habitacional na próxima década é por unidades acessíveis a famílias com renda inferior a 80% da renda mediana cityofboise.org. No entanto, são exatamente essas unidades que o mercado tem dificuldade em produzir sem subsídios. Atualmente, cerca de 60% das famílias de baixa renda (abaixo de 80% AMI) em Boise gastam mais do que podem com moradia cityofboise.org, o que frequentemente força escolhas difíceis no orçamento familiar. Os aluguéis precisariam cair ou as rendas aumentar significativamente para melhorar esse quadro ou, mais provavelmente, milhares de unidades acessíveis precisam ser adicionadas. Boise tem como meta (afirmada pela prefeita) garantir que pelo menos 1.000 unidades acessíveis sejam construídas ou preservadas nos próximos anos. A preservação é outro ângulo: a cidade está buscando maneiras de evitar que complexos de apartamentos antigos sejam vendidos e reformados para alto padrão (o que geralmente leva a aumentos de aluguel). Uma ferramenta de política pode ser oferecer incentivos ou financiamento aos proprietários para manter as unidades acessíveis em troca de isenções fiscais.
Finalmente, gestão do crescimento vs. acessibilidade é um ato de equilíbrio. Alguns moradores expressam preocupação com o ritmo do crescimento – congestionamento no trânsito, pressão sobre as escolas, perda de áreas verdes – levando a pedidos para “desacelerar” o desenvolvimento. No entanto, limitar o crescimento pode elevar ainda mais os preços ao restringir a oferta. O governo local, portanto, enfrenta o desafio de gerenciar o crescimento de forma inteligente: incentivando a densidade nos lugares certos, investindo em infraestrutura (escolas, estradas, água) para apoiar novos empreendimentos e mantendo a qualidade de vida de Boise enquanto cresce. Medidas como taxas de impacto sobre novas construções ajudam a financiar a infraestrutura, mas se forem muito altas, podem desestimular a construção ou aumentar os custos. Até agora, Boise e seus vizinhos geralmente têm adotado políticas pró-crescimento, entendendo que a demanda existe. Os próximos anos testarão o quão bem essas respostas políticas podem aliviar a crise habitacional. Se bem-sucedida, Boise pode se tornar um modelo para cidades de médio porte lidando com crescimento rápido – mostrando que, com reforma de zoneamento e colaboração público-privada, é possível adicionar moradias e manter a cidade acessível. Caso contrário, Boise corre o risco de excluir muitos que há muito tempo a chamam de lar. Os riscos são altos, e a abordagem da cidade em 2025–2028 influenciará significativamente a acessibilidade e a saúde do mercado imobiliário na próxima década.Fontes:
- We Know Boise – Atualizações do Mercado Imobiliário de Boise, Valores de Casas & Tendências de Aluguel (2024–2025) weknowboise.com weknowboise.com weknowboise.com
- Boise Regional REALTORS® – Relatórios de Mercado & Tendências de Habitação (2024–2025) boirealtors.com boirealtors.com
- BoiseDev – Relatório de Crescimento Populacional do Treasure Valley 2025 boisedev.com boisedev.com
- Idaho Division of Financial Management – Previsão Econômica de Idaho 2025–2029 dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov
- Cushman & Wakefield – Boise Commercial Real Estate MarketBeat Q2 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
- Idaho Business Review – Crescimento do Varejo & Comercial em Treasure Valley (2025) idahobusinessreview.com idahobusinessreview.com
- Cidade de Boise – Análise das Necessidades de Habitação 2023 cityofboise.org cityofboise.org
- HUD Análise Abrangente do Mercado de Habitação: Boise (2023) lee-associates.com lee-associates.com
