Nashvilles eigedomsmarknad i 2025 held fram med å vere dynamisk og vekstdriven, driven av jamn tilflytting, ein robust økonomi og kontinuerleg utvikling. Sjølv om galskapen frå 2021–2022 har roa seg, held bustadprisane fram med å stige moderat, etterspurnaden frå kjøparar held seg oppe, og tilgangen på bustader aukar frå historisk låge nivå. Næringsmarknaden fortel ei todelt historie – blomstrande detaljhandel/industri-sektorar mot ein mjukare kontormarknad – sidan byens raske folke- og jobbvekst støttar dei fleste eigedomstypar. I denne rapporten bryt vi ned sentrale trendar i bustad-, nærings- og leigemarknaden; peikar ut populære nabolag og komande prosjekt; gjennomgår politiske endringar; ser på demografiske drivkrefter; og presenterer ein 3–5 års prognose for eigedomslandskapet i Nashville.
Trendar i bustadmarknaden 2025
Bustadsal og prisar: Etter ein kort nedkjøling i 2023, stabiliserer bustadmarknaden i Nashville seg i 2025 til ein sunnare balanse. Bustadsalet har teke seg litt opp att – juni 2025 hadde 3 185 sal, om lag 5 % auke frå juni 2024 notyourordinaryagent.com. Vedvarande tilflytting og jobbskaping held etterspurnaden oppe, sjølv om høgare bustadlånsrenter har dempa galskapen frå tidlegare år. Medianprisen på bustader held fram med moderate auke. Midt i 2025 ligg medianprisen for einebustad på om lag $528 000, opp ~4,6 % frå året før notyourordinaryagent.com. Dette er langt frå dei tosifra årlege hopp under pandemiboom, men det signalerer jamn verdistigning heller enn ein sprekk. (Til samanlikning har prisane på leilegheiter dalt litt, ned ~1,4 % frå året før til om lag $340 000 notyourordinaryagent.com, sidan det segmentet har fått meir tilbod og meir kresne kjøparar.)
Kjøpar-etterspurnad og marknadsbalanse: Bustadmarknaden i Nashville har i hovudsak gått inn i ei “Gullhår-sone” av relativ balanse i 2025. Bodkrigar har roa seg, noko som gir kjøparar pusterom, men velprisa bustader blir framleis selde. Marknadsindeksen ligg rundt låge 30-talet (på ein skala til 100), noko som indikerer ein liten fordel for seljar – verken ein utprega seljarmarknad eller ein reell kjøparmarknad nestinginnashville.com nestinginnashville.com. Bustader brukar lengre tid på å bli selde enn i “frenzy”-perioden: gjennomsnittleg tid på marknaden har strekt seg til ~105 dagar (median ~67 dagar) nestinginnashville.com, ein dramatisk endring frå dei 15–20 dagane i 2021. Faktisk går om lag 42 % av oppføringane gjennom priskutt før dei blir selde nestinginnashville.com, noko som understrekar at realistisk prising no er avgjerande. Kjøparar har fått att noko forhandlingsmakt, og dei kan ta seg tid til inspeksjonar og finansiering utan å måtte skunde seg nestinginnashville.com. Seljarar, på si side, må justere forventningane – tida då ein kunne setje kva pris som helst og få det, er forbi; strategisk prising og god førebuing av eigedommen er nøkkelen nestinginnashville.com.
Lager og nybygg: Etter år med alvorleg bustadmangel, er lageret endeleg på veg oppover. Det var om lag 14 416 eigedomar på marknaden i juni 2025 i Stor-Nashville, ein auke på 28 % frå året før notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. Talet på bustader til sals, sjølv om det framleis ikkje er overflod, er betydeleg høgare enn under tørken i 2021–2022. Denne veksten kjem av ein kombinasjon av nybygg og bruktsal. Utbyggjarar auka produksjonen i 2022–2024, og desse einingane kjem no på marknaden; samstundes legg fleire bustadeigarar ut for sal no som den ekstreme seljarmarknaden har normalisert seg. Med meir tilbod har kjøparane valmoglegheiter – noko som fører til lengre salstider og meir moderat prisvekst. Merk at oppbygginga av lager i Nashville er sterkast for einebustader og leilegheiter (begge opp ~30–36 % år over år) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com, medan tomte-/landannonsar voks saktare. Trass i auka lager, åtvarar lokale planleggingsstudiar om bustadmangel framover: Nashville treng om lag 90 000–120 000 nye bustader det neste tiåret, men med dagens trendar vil berre om lag 70 000 bli bygd wsmv.com. Dette har ført til politiske tiltak (omtalt seinare) for å mogleggjere meir bustadbygging. For no betyr det auka lageret at marknaden i Nashville skiftar mot nøytrale tilstandar – ei velkomen endring frå den turbofylte fortida, men framleis med nok etterspurnad til at prisane stig litt.
Trendar innan næringseigedom (kontor, handel & industri)
Nashvilles næringseigedomssektorar viser eit blanda bilete i 2025. Handels- og industrieiendomar blomstrar på grunn av folkevekst og næringsutvikling, medan kontormarknaden framleis er dempa grunna høgare ledigheit og forsiktig etterspurnad frå bedrifter etter pandemien. Nedanfor bryt vi ned kvar delsektor:
Kontormarknaden
Utnytting og leigeprisar: Kontorsektoren i Nashville navigerer ein justeringsperiode etter COVID i 2025. Kontorvakansaraten i storbyområdet låg på om lag 18,4 % i mars 2025 commercialsearch.com – høgare enn Nashvilles eiga historie, men framleis under det nasjonale snittet på 19,9 % commercialsearch.com. Med andre ord står nesten eitt av fem kontorlokale tomme, noko som reflekterer både ny tilgang på marknaden og at selskap optimaliserer arealbruken i ei tid med hybridarbeid. Gjennomsnittleg etterspurd leigepris for kontor er om lag $31,64 per kvadratfot, litt under det amerikanske snittet ($33), og gjer Nashville til ein av dei meir rimelege kontormarknadene for leigetakarar commercialsearch.com. Leigeprisveksten er relativt flat; utleigarar konkurrerer om gode leigetakarar med ulike innrømmingar sidan vakansen held seg høg.
Ny tilgang og utvikling: Nashville har bemerkelsesverdig nok ein av dei største kontorbyggings-pipelinar i forhold til storleiken sin. Per Q1 2025 var om lag 1,5 millionar kvadratfot med kontorareal under bygging (≈2,5 % av eksisterande lager), med fleire store prosjekt som skal ferdigstillast innan slutten av 2025 commercialsearch.com. Når ein tek med planlagde prosjekt, utgjer pipelinen nesten 4,8 % av marknaden – på linje med Manhattan i råvolum commercialsearch.com. Høgprofilerte utviklingar som Nashville Yards (eit stort, blanda prosjekt i sentrum) og den planlagde Oracle-campusen (meir om det seinare) held utbyggjarane travle. Baksida er tilbodspress: nye kontor kjem ut i ein marknad som framleis absorberer areal, noko som truleg vil halde vakansen på mellom til høge tenåra på kort sikt. Sal av kontoreigedomar har òg stoppa opp på grunn av aukande rente – berre to kontoreigedomar skifta eigar i heile første kvartal 2025, med salvolum ned ~63 % frå året før commercialsearch.com commercialsearch.com. I snitt vart kontorbygg i Nashville selt for ~$130 per kvadratfot tidleg i 2025, ein relativt rimeleg pris samanlikna med nasjonale standardar commercialsearch.com.
Utsikter: Gjenopphentinga i kontorsektoren er dempa. Jobbvekst og selskapsflyttingar til Nashville (AllianceBernstein, Amazon sitt knutepunkt, osv.) gir medvind, men det kan ta fleire år å fylle opp alt det nye og ledige arealet. Ein positiv trend – auken i ombygging frå kontor til bustad. Med nesten 21 eldre kontorbygg (til saman ~1,7 millionar kvadratfot) identifisert som gode kandidatar for ombruk commercialsearch.com commercialsearch.com, har utbyggjarar moglegheit til å gjere lite brukte kontor om til leilegheiter eller bustader, noko som lettar overfloda av kontor samtidig som det gir fleire bustader. Oppsummert: Forvent at kontormarknaden i Nashville vil halde seg leigetakarvennleg på kort sikt, med gradvis strammare ledigheit mot slutten av tiåret etter kvart som økonomien veks inn i det nye arealet.
Detaljhandelsmarknad
Ledigheit og leigeprisar: Nashville sitt detaljhandelseigedom er ein av dei mest ettertrakta i landet. Takket vere eksplosiv folkevekst og sterk forbrukarhandel, ligg ledigheita for detaljhandel i storbyområdet på rundt 3,2–3,3 % matthews.com matthews.com – usedvanleg låg. Faktisk har ledigheita for detaljhandel vore under 3,5 % sidan tidleg i 2022 matthews.com, noko som tyder på så godt som full utnytting i mange kjøpesenter. Nokre forstadmarknader er endå strammare: nokre område gjekk inn i 2025 med ledigheit under 1 %, særleg Mt. Juliet–Lebanon og delar av Dickson og Robertson fylke marcusmillichap.com. Denne akutte underdekninga av butikklokale har pressa leigene kraftig oppover. Gjennomsnittleg etterspurd leigepris for detaljhandel i Nashville nådde $29,32 per kvadratfot i Q2 2025, opp om lag 4,8 % frå året før matthews.com. Samla sett har detaljhandelsleigene auka med over 33 % sidan 2020 matthews.com – eit prov på kor ettertrakta lokala er, i tillegg til at nybygg av høgare kvalitet løftar prisnivået. Utleigarar har prissetjingsmakt på grunn av mangel på alternativ for butikkdrivarar; sjølv store ledige lokale etter nasjonale butikkstengingar blir raskt fylt opp av nye leigetakarar til høgare pris matthews.com.
Etterspursdrivarar: Forbrukaretterspurnaden i Music City eksploderer, driven av jobbvekst, aukande turisme og ein tilstrøyming av nye innbyggjarar. Nashville sitt folketal i storbyområdet voks med 7,7 % frå 2020 til 2024 (med ~160 000 fleire menneske, langt over den amerikanske snittveksten på 3,1 %) matthews.com, og detaljhandelsutviklinga har rett og slett ikkje halde tritt – difor det stramme marknaden. Kundane har kome sterkt tilbake etter pandemien, og Nashville si rolle som ein regional detaljhandelsknutepunkt veks. Detaljhandel i sentrum blomstrar òg, med leigeprisar på dei beste gatene (Broadway, Gulch, osv.) som stig til rekordhøge nivå – til dømes nådde forespurte leigeprisar i sentrum om lag $25/kvadratfot NNN i 2024, opp 33 % sidan 2020 globest.com. I forstadsområda blir nye detaljhandelssenter raskt førehandsleigd. Særleg har utkantområde med stor bustadvekst sett detaljhandelsleiger auke med $10/kvadratfot på eitt år (slik som i Mt. Juliet og Dickson County) marcusmillichap.com, noko som speglar den sterke etterspurnaden etter butikkar og restaurantar for å betene dei nye bustadområda.
Bygging og utsikter: Utviklarar har vore varsame med å leggje til nytt butikklokale, noko som forlenger utleigar sin marknad. Berre om lag 113 000 kvadratfot med nytt butikklokale vart levert i 2. kvartal 2025, og om lag 600 000 kvadratfot det siste året – under historiske gjennomsnitt matthews.com matthews.com. Om lag 708 000 kvadratfot er under bygging i heile storbyområdet matthews.com matthews.com (berre om lag 0,6 % av totalen), og ein stor del av dette er førehandsleigd, så det vil ikkje auke ledigheita særleg. Difor, med mindre det kjem ein nedgang i forbrukarane si pengebruk, bør detaljhandelssektoren i Nashville halde seg svært stram. Forvent at låg ledigheit held fram og at leigene held fram med å stige i eit godt tempo (kanskje i området 4–5 % årleg) sidan det er avgrensa med nytt areal. For investorar har butikklokale vore attraktive: årleg investeringsvolum i detaljhandelen nådde 1,0 milliardar dollar det siste året – det høgaste på to år – med avkastningskrav i låge 6 %-området grunna hard konkurranse om eigedomane matthews.com matthews.com. Alt i alt er Nashville detaljhandel ein draum for utleigarar akkurat no – høg etterspurnad, låg ledigheit og sterk leigevekst, noko som gjer det til ein av dei mest robuste marknadene for butikklokale i landet.
Industri-marknaden
Tilbod og vakanse: Nashvilles industrielle eigedomsmarknad (lager, distribusjonssenter, produksjonslokale) har vore på ein rask vekstbane. Utviklarar har lagt til enorme kvadratmeter dei siste åra for å dra nytte av logistikkboomen. Meir enn 10 millionar kvadratfot med ny industriplass opna berre i 2023 lumicre.com, og per Q2 2025 er ytterlegare 8 millionar kvadratfot under bygging i heile storbyområdet matthews.com matthews.com. Denne byggeboomen, sterkt konsentrert i Wilson County og Sørøst-Nashville-delmarknadene (som står for 80 % av ny plass sidan 2020) matthews.com, har ført til auka vakanse på kort sikt. Den totale industrielle vakanseraten ligg på om lag 6,0 % midt i 2025 matthews.com, litt høgare enn dei svært låge ~4 % for eit par år sidan lumicre.com. I Q1 2025 vart det rapportert om ~6,2 % vakanse, opp ~90 bps frå året før savills.us. I hovudsak er nokre nye lagerbygg i innflyttingsfasen, noko som gir ein mellombels auke i tilgjenge. Tilgjengegraden (som inkluderer underleige og nye ferdigstilte bygg) var om lag 8,9 % i Q2 matthews.com, noko som speglar at spekulative prosjekt kjem på marknaden. Etterspurnaden er likevel sterk – enkelte kvartal har framleis netto positiv absorpsjon. Til dømes hadde Nashville i Q1 2025 +216 000 kvadratfot industriell absorpsjon (48 % høgare enn Q1 2024) colliers.com, sjølv om Q2 fekk ein nedgang til negativ absorpsjon då store prosjekt vart ferdigstilt matthews.com.
Leigeprisar: Industrielle leigeprisar i Nashville har skote i vêret til rekordhøge nivå. Byområdet kan no skilte med ein av dei høgaste industrielle leigeprisane i Sørstatane på om lag $12,00 per kvadratfot i snitt matthews.com. Dette gjennomsnittet dekkjer eit spenn: store lagerbygg (over 100 000 kvadratfot) blir leigd ut for rundt $10,50/kvadratfot, medan mindre, moderne anlegg under 100 000 kvadratfot (dei mest etterspurde) kan krevje $14/kvadratfot matthews.com. Trass i tilstrøyming av ny kapasitet, steig leigeprisane med om lag 5,9 % frå året før per Q2 2025 matthews.com matthews.com. Dei siste åra har industrielle leigeprisar auka kraftig – i Q2 var prisane om lag 10 % høgare enn året før ifølgje enkelte meklarrapportar, og opp om lag 35–40 % sidan 2018 (noko som også viser seg i at prisen per kvadratfot for industrieiendom har dobla seg sidan 2018 i sal) matthews.com. Drivkrafta er sterk etterspurnad frå netthandel, logistikk (Nashvilles sentrale plassering er ideell for distribusjon), og produksjonsleigetakarar (inkludert leverandørar til bilindustrien og nye teknologiselskap innan montering). Med framleis relativt låg ledig kapasitet og mykje av den nye plassen førehandsleigd eller raskt teken i bruk, held leigeprisveksten i Nashvilles industrimarknad fram med å overgå landsgjennomsnittet matthews.com.
Utsikter: Utsiktene for industrisektoren er stort sett positive, sjølv om vi kan sjå ei lett avkjøling når byggeaktiviteten når toppen. Nashvilles folke- og jobbvekst tiltrekker seg lagerbrukarar og lett industri i jamt tempo. Store aktørar som Amazon (med sitt Operations Center her) og fleire 3PL-ar har utvida i regionen. Med 8 millionar kvadratfot under bygging, kan ledigheita stige litt til (inn i 6–7 %-området) dei neste 1–2 åra, men viktigast er at over 65–70 % av ny plass er førehandsleigd matthews.com matthews.com eller bygd etter behov, noko som avgrensar risikoen for overflod. Når desse prosjekta blir fylte, vil opptaket ta seg opp. Faktisk viser prognosar at ledigheita vil søkke attende og stabilisere seg på midt-4 %-nivå innan 2026–27 når etterspurnaden tek att tilbodet lumicre.com. Leigene er venta å halde fram med å stige, om enn i eit roligare tempo (kanskje middels einsifra prosentvekst årleg) grunna det høge utgangspunktet. Industriinvesteringane er framleis sterke: Nashville registrerte $1,2 milliardar i sal av industrieiendom det siste året matthews.com, og avkastningskrava har blitt pressa ned ettersom institusjonelle investorar strøymer til. Konklusjonen – Nashvilles industrimarknad veks raskt, men er framleis grunnleggjande sterk, støtta av strategisk plassering og økonomisk vekst som bør sikre at dei nye lagerbygga ikkje står tomme lenge.
Analyse av leigemarknaden (fleirbustad)
Nashvilles leigemarknad for leilegheiter i 2025 er ved eit vendepunkt, og går frå ein periode med stor tilvekst i tilbodet til ein fase med rebalansering og innstramming. Her er oversikta:
Auke i tilbodet avtar: Utbyggjarar leverte eit rekordhøgt tal nye fleirmannsbustader i Nashville i perioden 2021–2023, noko som førte til auka ledigheit og dempa leigeprisvekst på kort sikt. I 2024 steig ledigheitsgraden for leilegheiter til 8–9 % då tusenvis av nye einingar kom på marknaden. Ved midten av 2025 toppar bølgja seg. Fullførte einingar hittil i 2025 utgjer om lag 4 700 einingar northmarq.com – framleis historisk høgt, men ned frå toppane dei siste åra ettersom utbyggjarar trappar ned. Mange utbyggjarar har redusert igangsettinga for å fokusere på utleige av eksisterande prosjekt northmarq.com. Det er venta at om lag 9 000 nye einingar vil bli levert totalt i 2025, noko som er betydeleg under dei siste toppane (2022 hadde godt over 10 000 einingar) northmarq.com. Denne gradvise nedtrappinga av nytt tilbod, kombinert med vidare folkevekst i Nashville, lettar presset på leigemarknaden.
Ledigheit og opptak: Det er tydelege teikn på at ledigheitstoppen er nådd og at trenden no peikar nedover. I 2. kvartal 2025 registrerte Nashville ein kvartalsvis betring i ledigheit – etterspurnaden frå leigetakarar i sentrale by- og forstadsområde overgjekk nye ferdigstilte einingar for første gong på ei stund northmarq.com. Den totale ledigheita for leilegheiter, som starta 2025 over 8 %, er no på veg til å falle under 8,0 % innan årsslutt northmarq.com, ifølgje Northmarq-analysar. Denne utviklinga er venta å halde fram, med ledigheit “på veg mot historiske nivå” mot slutten av 2026 northmarq.com (Nashvilles nivå før boomen låg på rundt 5–6 % ledigheit). Dette positive skiftet er drevet av sterkt opptak: Etterspurnaden etter utleigeleilegheiter er framleis god, støtta av jobbvekst og at potensielle bustadkjøparar leiger lenger grunna høge renter. Særleg i sentrum av Nashville og utvalde forstader (t.d. Madison/Rivergate-området, Mt. Juliet og Sumner County) er det sterk utleigeaktivitet, noko som strammar inn desse delmarknadene northmarq.com.
Leigetrenadar: Leigene har vore nesten flate i 2023 midt i ein straum av ny tilførsel, men dei stig no igjen etter kvart som marknaden absorberer einingane. I 2. kvartal 2025 vart det registrert ein moderat auke i leigeprisane samtidig som ledigheita gjekk ned northmarq.com. Gjennomsnittleg effektiv leige i Nashville-området ligg no på rundt $1 600–$1 700 per månad for ein typisk 2-roms, avhengig av kjelde. Prognosar spår at innan 2026 vil gjennomsnittleg leige nå om lag $1 730 per månad northmarq.com, noko som tyder på at jamn leigevekst tek seg opp att. Det vil tilsvare ein årleg vekst på 3–4 %, som er meir berekraftig samanlikna med tosifra leigehopp i 2021. Utleigarar av nyare klasse A-bygningar har måtta tilby insentiv det siste året for å fylle einingane, men desse tilboda vil truleg avta etter kvart som tilhøva strammar seg til mot slutten av 2025 og i 2026. Viktig: Leigenivåa i Nashville er framleis rimelege samanlikna med kystbyar, noko som held fram med å trekkje til seg nye leigetakarar.
Drivkrefter for leigeetterspurnad: Demografi og jobbtrendar støttar Nashville sin leigesektor sterkt. Byen tiltrekkjer seg mange unge profesjonelle, kreative og nyutdanna (ein stor del millennials og Gen Z), som ofte leiger før dei kjøper. Store arbeidsgjevarar innan helse og teknologi held fram med å tilsetje, og bringer inn tilflyttarar som ofte vel å leige i starten. I tillegg bidreg Nashville sin status som underhaldnings- og universitetsby til leigeetterspurnaden (studentar, turnerande profesjonelle, osv.). Området får fleire titals nye innbyggjarar kvar dag (om lag 66 personar dagleg som flyttar inn) nestinginnashville.com, og ikkje alle kan eller vil kjøpe bustad med ein gong, noko som gir ein jamn straum av leigetakarar. Trenden build-to-rent er òg på veg inn: einebustad-leigefelt blir utvikla for å møte behovet til dei som vil ha hus og hage, men vel å leige. Alt dette peikar mot ein leigemarknad som, etter å ha fordøyd ein byggeboom, er klar for å stramme seg til igjen. Mot slutten av 2025 og vidare kan ein vente at utleigarar får meir prissetjingsmakt, ledigheita går ned mot midtsifra prosent, og leigeveksten tek seg forsiktig opp.
Investering og avkastning (ROI): For eigedomsinvestorar har utleigeeigendomar i Nashville stor appell. Kapitalen rettar seg framleis mot fleirmannsbustader i Nashville – transaksjonsvolumet tidleg i 2025 var på nivå med 2024 målt i tal på avtalar, og den totale dollarmengda auka faktisk med nesten 70 % frå året før (takka vere fleire store institusjonelle oppkjøp) northmarq.com. Kjøparar er spesielt interesserte i nyare klasse A/B-bustadkompleks, som utgjorde om lag 70 % av eigedomane som har blitt seld så langt i 2025 northmarq.com. Prisane har vore motstandsdyktige; median salgspris for eigedomar med 50+ einingar var om lag $221 000 per eining i første halvår 2025, litt opp 1 % frå 2024 northmarq.com. Avkastningskrava (cap rates) har byrja å falle igjen midt i 2025 etter kvart som leigeutsiktene betrar seg northmarq.com, eit teikn på at investortilliten er på veg tilbake. Alt i alt, med leigemarknadsfundamenta i betring (lågare lediggang, gjenopptatt leigevekst) og utsikter til lågare renter mot slutten av 2025, ligg Nashville sin fleirmannsbustadmarknad an til solid utvikling. Investorar kan med rimelegheit forvente årlege leigeaukar på 3–5 % dei neste åra og mogleg verdistigning dersom dei kjøper sentralt plasserte eigedomar før marknaden strammar seg heilt til.
Investeringstilbod og avkastningsprognosar
Nashville si sterke økonomiske utvikling og folkevekst gjer byen framleis til ein attraktiv marknad for eigedomsinvestorar i 2025. Moglegheitene spenner over både bustad- og næringseigedom, med generelt gode avkastningsutsikter dei komande åra:
- Bustad (Flip & Hold-investeringar): Bustadverdiane i Nashville har vist imponerande langsiktig vekst – dei har stige om lag 150 % dei siste ti åra mcsquaredluxury.com. Sjølv om framtidig vekst vil vere rolegare, spår prognosar framleis jamn verdistiging. Zillows modellar anslår om lag +3,4 % bustadprisvekst fram til 2025 mattwardhomes.com, og enkelte analysar ser føre seg 4–6 % årleg verdistiging fram til 2028 mcsquaredluxury.com i Nashville-området. Dette tyder på at kjøp og hald av eigedom i Nashville kan gi god eigenkapitalvekst. Investorar som ønskjer leigeinntekter kan òg dra nytte av konkurransedyktig avkastning: Leigeprisane i Nashville i forhold til kjøpspris gir ofte leige-til-verdi-forhold på linje med eller over landsgjennomsnittet. Ein vanleg einebustad eller leilegheit for utleige kan oppnå om lag 8–12 % brutto leigeavkastning (leige som % av kjøpspris) avhengig av nabolag rentastic.io – noko som gjer det attraktivt for investorar som ønskjer kontantstraum. Korttidsutleige (Airbnb/VRBO) i turisttunge område er spesielt lønnsamt, og gir ofte over gjennomsnittleg avkastning på grunn av den eksplosive turistnæringa i Nashville mcsquaredluxury.com. Populære område som sentrum, The Gulch eller nær Broadway kan ta høge døgnprisar frå dei ~15+ millionar årlege besøkande (eit tal som er venta å nå 17,5 millionar innan 2025, ifølgje lokale turistanslag). Likevel må investorar navigere lokale STR-reguleringar (som avgrensar utleige utan eigarbusetnad i enkelte soner).
- Kommersielle investeringar: På den kommersielle sida, har detaljhandel og industrieiendommar sterke utsikter. Kjøpesenter tener på låg ledigheit og aukande leigeprisar – investorar har investert over 1 milliard dollar i detaljhandel i Nashville det siste året matthews.com. Med avkastningsgradar på midten av 6 % matthews.com og leigevekst på om lag 5 % årleg, kan detaljeigedommar gi ein sunn totalavkastning (inntekt + verdistigning). Nokre forstadsområde for detaljhandel har så låg tilgang (ledigheit <1 % marcusmillichap.com) at nyutvikling eller verdiøkande detaljprosjekt kan fange opp store leigehopp (faktisk steig leigene i visse forstader med $10/kvadratfot i fjor marcusmillichap.com). Industriell eigedom er eit anna heitt område: Nashvilles gjennomsnittlege avkastningsgrad for industri ligg på 5,5–6,5 %, og etterspurnaden frå investorar er stor sidan sektoren har dei beste fundamentale forholda i regionen. Med industri-leiger som stig ~6 %+ årleg og arealavgrensingar i kjerneområda, kan eigarar av sentralt plasserte lager forvente aukande driftsresultat og eigedomsverdiar. Det er verdt å merke seg at salgsprisar/kvadratfot for industri har dobla seg sidan 2018 i Nashville matthews.com – eit resultat av både leigevekst og press på avkastningsgrad – og sjølv om den takta ikkje vil halde fram, er utsiktene framleis positive.
- Kontor og spesialsegment: Kontorsektoren er meir eit motstraumsval. Låge verdiar (snitt ~$130/kvadratfot salgspris commercialsearch.com) og høg ledigheit betyr at investorar kan kjøpe kontorbygg til ein relativt låg pris. Nøkkelen er lokasjon og omstilling. Investorar som tør satse på ombygging kan sikte seg inn på eldre kontorbygg i sentrum for omgjering til bustader eller blandingsbruk, og dra nytte av byens satsing på revitalisering. I tillegg er nisjesegment som helseeigedom (medisinske kontor) framleis stabile val gitt Nashvilles store helsesektor. Hotellinvesteringar tek seg òg opp att, ettersom turisme og konferanseaktivitet i Nashville aukar; marknaden hadde rekordhøge hotellinntekter i 2023–24 og vidare vekst inn i 2025, noko som gir fornya interesse for utvikling og oppkjøp innan hotellbransjen.
Konklusjon: Investorar blir trekte til Nashville på grunn av den langsiktige veksthistoria – ein mangfaldig økonomi, ingen statleg inntektsskatt, aukande folketal og relativt rimelege bustader peikar alle mot vedvarande etterspurnad. Marknaden er i ferd med å modnast, så 20 % årlege hopp i bustadprisar er truleg forbi, men til gjengjeld er det meir stabilitet. Årlege avkastningar på høgt énsifra nivå (kombinert inntekt og verdistigning) er oppnåeleg og realistisk. Som ein eigedomsanalyse sa det, tilbyr Nashville den sjeldne kombinasjonen av “sterkt verdistigningspotensial med eit skattevennleg miljø” mcsquaredluxury.com. For dei som ser mot 2025 og vidare, kan strategiske investeringar i dei rette nabolaga eller eigedomsklassane i Nashville gje svært god avkastning, særleg om ein kjøper før neste oppsving i eigedomsverdiane.
Nabolagsfokus: Hotspots og vekstområde
Nashvilles raske vekst er i ferd med å endre mange nabolag, der tidlegare oversette område har blitt eigedomsfavorittar. Her er nokre framveksande nabolag og sentrale område å følgje med på, saman med trendar innan gentrifisering og infrastruktur som driv deira vekst:
- East Nashville: Lenge kjend for sitt eklektiske kunst- og musikkliv, har East Nashville for alvor blitt eit heitt eigedomsområde. Unge profesjonelle og familiar har strøymd hit for dei historiske bungalowane, trendy serveringsstader og kreativ atmosfære. Tidleg i 2025 låg medianprisen for bustader i East Nashville på om lag $585 000 – opp 10,8 % frå året før walkerluxuryandland.com. Den bratte prisauken speglar både lite utval og sterk etterspurnad i denne populære bydelen. Område som Lockeland Springs og Cleveland Park opplever rask gentrifisering: eldre hus blir renovert eller bygde om, og nye bygg med blanda bruk dukkar opp langs hovudårene. Trass i stigande prisar er East Nashville framleis litt rimelegare enn dei eksklusive områda i West Nashville, noko som held kjøparinteressa oppe. Nabolaget sin autentisitet og gangvenlege struktur (tenk lokale favorittar som Five Points og Riverside Village) gjer at det vil halde seg populært. Forvent vidare investeringar her, særleg etter kvart som det nærliggande East Bank-megaprosjektet (på andre sida av elva) utviklar seg, med parkar, arbeidsplassar (Oracle-campus) og betre samband til East Nash.
- The Nations (Vest-Nashville): For nokre år sidan var The Nations eit beskjedent industriområde; no er det eitt av Nashvilles raskast forvandla nabolag. Ligg i Vest-Nashville ved 51st Avenue, og The Nations har sett lagerbygg bli omgjort til populære bryggeri, studio og serveringsstader, noko som tiltrekkjer eit trendy publikum. Nye rekkehus- og leilegheitsprosjekt har fylt mange kvartal, og bustadverdiane har stige tilsvarande. Området sin appell ligg i den gangvenlege “hovedgata” (51st Ave) med butikkar og restaurantar, og den relativt sentrale plasseringa med ein særeigen industri-chic karakter. Eit døme på vekst er det store fleirbruksprosjektet Silo Bend, som har lagt til hundrevis av bustader. The Nations er eit døme på trenden med urban revitalisering i Nashville: å ta eit gammalt industriområde og skape ein levande bustadknutepunkt. Gentrifiseringa er godt i gang, men nabolaget sin sjarm og relative rimelegheit (samanlikna med sentrum) held fram med å drive etterspurnaden. Investorar er interesserte i The Nations for ombyggingsmoglegheiter, og ny infrastruktur (betre vegar, grøntområde) kjem for å støtte den veksande folkesetnaden.
- Wedgewood-Houston (WeHo): Rett sør for sentrum er Wedgewood-Houston – eller “WeHo” – ein annan gentrifiserings-hotspot. Dette tidlegare industri-/kunstnar-nabolaget har blitt ein magnet for utvikling på grunn av nærleiken til bykjernen og kulturell status (her finn du galleri, verkstader og Nashville Design District). Dei siste åra har WeHo fått nye leilegheitsbygg, ombruk-prosjekt og trendy stader (som Nashville NYC FC fotballstadion i nærleiken, og Soho House). Tilstrøyminga av bryggeri, kaffibarar og teknologiselskap har gjort WeHo til ein stad for å bu, jobbe og ha det kjekt. Bustadprisar og leiger har stige etter kvart som unge profesjonelle ser etter alternativ til dyre sentrum. Nabolaget tener òg på forbetringar i infrastrukturen: byen har peika ut WeHo-området for oppgraderte kollektivtilbod og gatebilete for å handtere veksten. Etter kvart som desse endringane held fram, kan ein vente at WeHo sine lagerloft og moderne rekkehus vil stige ytterlegare i verdi, sjølv om rimelegheit og fortrenging av gamle innbyggjarar framleis er bekymringar i denne gentrifiseringshistoria.
- Madison & Rivergate (nordlege forstader til Nashville): Ikkje alle dei populære områda ligg i bykjernen – nokre førstering-forstader er òg i ferd med å bli meir attraktive. Madison-området (eit lokalsamfunn om lag 8 mil nord for sentrum) og nærliggande Rivergate/Sumner County opplever auka interesse frå utbyggjarar. Tradisjonelt meir arbeidarklasse og rimeleg, tilbyr desse områda større tomter og lettare pendling via I-65. No, etter kvart som Nashville veks, har utbyggjarar byrja å byggje nye bustader (inkludert rekkehus og leilegheiter) i Madison for å møte etterspurnaden etter rimelegare alternativ. Faktisk blir Madison/Rivergate nemnt som ein stad der fleirfamilie-bustader har medvind – nye forstadsleilegheiter blir raskt utleigde northmarq.com. Vekst innan handel og næring følgjer etter bustadbygginga, og ledigheita for butikkar i ytre marknader er svært låg. Dei relativt låge bustadprisane i Madison stig etter kvart som investorar pussar opp eldre einebustader og førstegangskjøparar oppdagar området. Oppgraderingar av infrastruktur, som det komande kollektivknutepunktet i Madison og planar om å betre busstilbodet på Gallatin Pike, kan gje desse nabolaga eit ytterlegare løft. Oppsummert: Følg med på dei nordlege Nashville-samfunna som går frå å vere oversette til å bli populære, og som gir meir for pengane samstundes som dei er knytte til byveksten.
- Sentrum & Austbreidda gjenutvikling: Nashvilles bykjerne er sjølv i endring, delvis takka vere massive infrastrukturprosjekt. Austbreidda (austsida av Cumberland-elva, rett overfor sentrum) er under ein transformasjonsplan. Med det nye Tennessee Titans-stadionet godkjent i 2023 (eit innelukka stadion til over 2 milliardar dollar som skal opne innan 2027) planning.org, vil Austbreidda vere anker for ei 350 mål stor, blanda utbygging med parkar, grøntdrag, bustader og kollektivforbetringar planning.org planning.org. Samstundes har Oracle Corp. planlagt ein teknologicampus til 1,2 milliardar dollar i River North (Austbreidda) som skal huse 8 500 arbeidsplassar planning.org. Desse prosjekta gjer tidlegare tomme industrilandområde om til byens neste store nabolag. Vi kan vente oss nye leilegheiter, bustader og butikkar som veks fram i områda rundt Austbreidda (Germantown, Aust-Nashvilles elvebreidd) for å møte tilstrøyminga av arbeidsplassar og besøkande. Allereie har utbyggjarar foreslått prosjekt for over 2,2 milliardar dollar i påvente planning.org. Samstundes held sentrum av Nashville fram med å blomstre med prosjekt som Nashville Yards, Fifth + Broadway-utviklinga og ei rekkje høghus som endrar bysilhuetten. Gentrifiseringsbekymringar følgjer denne veksten – når nye, glitrande tårn reiser seg, blir det dyrare å bu i sentrum, og det blir gjort forsøk på å inkludere rimelege bustader i planar som Imagine East Bank planning.org planning.org. Likevel er sentrum/Austbreidda utan tvil eit fokuspunkt for infrastrukturinvesteringar som vil auke eigedomsverdiane i dei nærliggande nabolaga dei neste fem åra.
Politikk, regulering & soneoppdateringar
Fleire politiske og reguleringsmessige utviklingar i 2025 er venta å påverke eigedomsmarknaden i Nashville, særleg når det gjeld bustadtilbod og utbyggingsmønster:
- Soneomforming for «Missing Middle»-bustadar: I august 2025 går Metro Nashville vidare med ei stor soneomforming med mål om å skapa fleire rimelege og tettare bustadalternativ i tradisjonelle einebustadområde wsmv.com wsmv.com. Metro Planning Department, som del av ei utgreiing om bustad og infrastruktur, har funne at regionen treng over 100 000 nye bustader dei neste ti åra for å møta etterspurnaden wsmv.com. For å leggja til rette for denne veksten, har planleggjarane føreslått to nye bustadsonekategoriar – førebels kalla Residential Neighborhood (RN) og Residential Limited (RL) wsmv.com. Desse vil tillata former for «middle housing» (som tomannsbustader, tremannsbustader, rekkjehus, småhusfelt) i område som tidlegare berre tillét einebustader wsmv.com. Tanken er å forsiktig auka bustadtettleiken utan høghus, og leggja til bustadtypar som passar inn i storleiken på nabolaget. Viktig er det òg at forslaget inneheld høgdeavgrensingar for å ta vare på nabolagskarakteren – slik at høge bygg ikkje ruvar over eksisterande bustader wsmv.com. Det vart halde folkemøte og innspelsrundar gjennom august 2025, og det er venta at Planning Commission og Metro Council skal vurdera endringane seint i 2025 wsmv.com. Dersom det vert vedteke, kan denne reforma bli ei stor endring: ho vil opna opp mange bustadområde for fortettingsprosjekt, og kan setja i gang ei bølgje av nye rekkjehus- og småfleirmannsbustadprosjekt i 2026 og vidare. Målet er ikkje berre å møta bustadbehovet, men å skapa fleire gangbare, levande lokalsamfunn ved å blanda bustadtypar wsmv.com. Sjølvsagt er det debatt – nokre innbyggjarar fryktar at auka tettleik kan føra til gentrifisering eller endra nabolagskjensle wsmv.com. Planleggjarane balanserer desse omsyna gjennom offentleg innspel ogog fasing. Alt i alt er denne reguleringsoppdateringa eit proaktivt steg for å møte bustadsklemma i Nashville og styre veksten på ein smart måte.
- Reguleringar for korttidsutleige: Nashville har eit velkjent kjærleiks-/hatforhold til Airbnb og korttidsutleige (STR). Dei siste åra har byen innført reguleringar for å avgrense tettheita av STR i bustadsoner og krevje løyve, spesielt etter at enkelte nabolag klaga på “partyhus.” Per 2025 gjeld desse reguleringane framleis – STR som ikkje er eigar-okkupert er avgrensa i mange bustadsoner og må ha løyve (som kan ha eit tak per folketeljingsområde). Handhevinga har blitt strengare, og byen trekkjer tilbake løyve for brot og gir høge bøter for ulovleg STR-drift. For investorar betyr dette at ein må gjere grundig undersøking før ein kjøper eigedom for Airbnb-bruk. Fordelen er at i turistvenlege område (som sentrum, The Gulch) der STR er tillate, er belegget og prisane høge, noko som gjer det til ein lønnsam, men avgrensa nisje. Det pågår ein politisk diskusjon om å kanskje justere STR-reglane (anten ved å mjuke dei opp for å auke turistkapasiteten, eller stramme dei inn for å verne bustadmarknaden), men ingen store endringar er vedtekne i 2025 så langt. Det er eit område å følgje med på, sidan framtidige endringar i lovverket kan påverke eigedomsverdien for leilegheiter/hus brukt som STR.
- Eigedomsskattetaksering 2025: Nashville/Davidson County gjennomførte ein eigedomsskattetaksering i 2025 (som del av den faste syklusen). På grunn av den store auken i eigedomsverdiar sidan førre syklus, fekk mange eigarar ein betydeleg auke i taksert verdi. Men lova i Tennessee krev at eigedomsskattesatsen blir justert (sertifisert) slik at den totale takseringa er inntektsnøytral for fylket (utanom nybygg). I 2025 senka Metro Council faktisk skattesatsen etter takseringa for å vege opp for verdihoppet. Nettoeffekten for mange huseigarar var ein moderat auke i skatterekninga, men ikkje proporsjonal med dei store verdiøkningane dei siste åra. Dette held eigedomsskatten i Nashville relativt rimeleg – ein viktig faktor for investorar (Tennessee har ingen statleg inntektsskatt, så eigedomsskatt er ei viktig inntektskjelde, men er likevel moderat samanlikna med enkelte andre statar). Ser ein framover, vil alle større endringar i skattepolitikken (som nye insentiv eller skatteauke for utviklingsprosjekt) påverke eigedomsmarknaden. Per 2025 brukar Nashville framleis verkemiddel som PILOT (betaling i staden for skatt) for å stimulere visse bustad- og næringsprosjekt, og det er diskusjon om å utvide slike program for å sikre at utviklinga kjem heile lokalsamfunnet til gode.
- Infrastruktur- og planleggingsinitiativ: Metro-styresmaktene nyttar òg politikk for å styre veksten gjennom infrastruktur. Imagine East Bank-planen (knytt til det nye stadionet, nemnt tidlegare) er ein byleia masterplan som skal sikre at regulering og byutforming i det området fremjar blanda bruk, kollektivtransport og flaumførebygging planning.org planning.org. I tillegg utforskar Nashville forbetringar av kollektivtransport – sjølv om ein folkerøysting om massetransport i 2018 feila, har byen sidan investert i betre busstilbod (t.d. snøggbusslinjer) og undersøkjer framtidige moglegheiter for pendlarjernbane. I 2025 er det fornya samtalar på regionalt nivå om ein Nashville transit authority-plan for det neste tiåret, som kan påverke soner for kollektivorientert utvikling dersom den vert realisert. På det regulative området er forenkling av byggesøknader og reglar eit anna fokus: Metro har oppdatert byggereglar og søknadsprosessar for å gjere dei meir effektive for utbyggjarar, særleg for å oppmode til meir bustadbygging.
Oppsummert: Politikkmiljøet i Nashville i 2025 tek aktivt tak i utfordringane med vekst. Reguleringsreformer for auka tettleik, grundig planlegging av store prosjekt, og merksemd på bustadprisar (gjennom insentiv og mogleg krav om inkluderande bustadbygging i visse prosjekt) er alle på bordet. Desse tiltaka har som mål å sikre at byutviklinga vert berekraftig og inkluderande – og dei vil forme kva, kvar og korleis nye prosjekt kjem på marknaden dei komande åra.
Demografiske og migrasjonsmønster som påverkar bustadmarknaden
Folk er motoren i eigedomsmarknaden i Nashville. Dei siste ti åra har Nashville-området vore ein av dei raskast veksande regionane i USA, og 2025 er ikkje noko unntak. Å forstå kven som flyttar til (og blir verande i) Nashville – og kvifor – er nøkkelen til å vurdere etterspurnaden etter bustader:
- Vedvarande folkevekst: Nashvilles folkevekst er sterk og viser ingen teikn til å stoppe. Frå 2020 til 2024 fekk storbyområdet om lag 160 000 nye innbyggjarar, ein auke på 7,7 % på berre fire år matthews.com. Til samanlikning er denne veksttakten meir enn dobbelt så høg som landsgjennomsnittet (3,1 %) i same periode matthews.com. Per 2025 er folketalet i storbyområdet Nashville om lag 1,35 millionar mattwardhomes.com. Dette tilsvarar ein årleg auke på ~1,3 % frå 2024 – ein svært sunn vekst for ein amerikansk by. I reine tal betyr det at 66+ personar flyttar til Nashville-området kvar dag nestinginnashville.com i snitt. Slik jamn tilflytting skaper konstant etterspurnad etter bustad, anten for kjøp eller leige. Veksten i Greater Nashville er ikkje berre eit byfenomen; omliggande fylke som Williamson, Rutherford, Wilson og Sumner veks òg etter kvart som folk spreier seg ut på jakt etter bustad.
- Innenlandsk tilflytting: Ein stor del av Nashvilles vekst kjem frå innenlandsk migrasjon – folk som flyttar frå andre statar eller regionar. Nashville har vore ein magnet for dei som forlet område med høgare kostnader og lågare vekst. Særleg har det vore ein tilstrøyming av innbyggjarar frå California, Nordaust-USA og Midtvesten, lokka av Nashvilles relativt rimelege bustader og blomstrande arbeidsmarknad. Byen sitt kostnadsfortrinn (ingen statleg inntektsskatt, rimelege bustadprisar etter nasjonal målestokk) er eit stort trekkplaster for folk frå til dømes New York eller Los Angeles, som kan selje bustaden der og kjøpe i Nashville for ein brøkdel av prisen. I tillegg kjem mange frå andre søraustlege statar (Atlanta, Florida, osv.), sidan Nashvilles kulturliv og jobbmarknad har blomstra. Netto tilflytting til Nashville har dei siste åra vore blant dei høgaste i landet. Denne innanlandske tilflyttinga er særleg yngre yrkesaktive og familiar i 20-40-åra, noko som aukar etterspurnaden etter både urbane leilegheiter og einebustader i forstadene.
- Jobbar og økonomi som magnetar: Den viktigaste grunnen til at folk kjem til Nashville er økonomiske moglegheiter. Arbeidsløysa i regionen tidleg i 2025 var berre om lag 3,2 % (nær historisk lågt) assets.cushmanwakefield.com, og jobbveksten er høgare enn i landet elles. Nøkkelindustriar trekkjer til seg talent: helsevesen, med store aktørar som HCA Healthcare og Vanderbilt, gir titusenvis av høgtlønna jobbar. Teknologi veks raskt – Amazons Operations Center of Excellence opna i sentrum (5 000 jobbar), og Oracles framtidige campus lovar tusenvis fleire teknologistillingar mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. Musikk- og underhaldningsindustrien er framleis ein bærebjelke – ikkje berre artistar, men eit heilt økosystem av musikkbransjefolk bur her, saman med ein blomstrande reiselivssektor for å betene turistane mcsquaredluxury.com. Og ikkje gløym bilindustri og avansert produksjon i regionen elles (Nissan sin enorme fabrikk ligg berre eit stykke unna i Smyrna, TN). Kort sagt, Nashvilles breie næringsliv (helse, teknologi, musikk, utdanning, logistikk) gir eit stabilt fundament som tiltrekkjer jobbsøkjarar frå heile landet. Når desse kjem, aukar dei etterspurnaden etter leilegheiter i starten og etter bustader når dei slår seg ned på lang sikt.
- Ung demografi: Nashvilles demografiske profil er på den yngre sida, noko som påverkar bustadpreferansar. Byen har høg konsentrasjon av millennials og ein veksande Gen Z-populasjon, takka vere universiteta og livsstilen. Medianalderen i Nashville er rundt midten av 30-åra. Dette betyr ein stor gruppe menneske i dei viktigaste åra for å etablere hushald – ein oppskrift på sterk bustadetterspurnad. Yngre yrkesaktive leiger ofte i livlege nabolag (som Midtown, Germantown, East Nashville) før dei eventuelt kjøper. Deira preferansar (for gangavstand, fasilitetar, mindre hushald) driv utviklinga av urbane leilegheiter og rekkehus. Samstundes, når nokre millennials blir eldre og får familiar, er det mange som ser etter einebustader i forstadene, noko som aukar etterspurnaden (og prisane) i familievenlege forstader og bidreg til forstadsboomen.
- Migrasjon for livsstil: Det er verdt å merke seg at ikkje alle som flyttar kjem berre for jobb – livskvalitet er ein stor trekkplaster. Nashvilles rykte som “Music City,” med sitt rike kulturliv, mat og underhaldning, gjer byen attraktiv for dei som kan jobbe frå kvar som helst. I fjernarbeidets tidsalder har nokre valt Nashville for den livlege livsstilen og lågare buutgifter, medan dei held på fjernjobbar frå andre statar. Byen sitt relativt milde klima (bortsett frå varme somrar) og sentrale plassering er bonusar. I tillegg har Nashville blitt ein populær pensjonistdestinasjon for nokre Baby Boomers som ønskjer mildare vintrar enn i Midtvesten/Nordaust, men med meir kultur og åsar enn Florida – denne straumen av pensjonistmigrasjon aukar etterspurnaden etter bustader i visse område (t.d. aktive vaksen-bustadfelt i utkanten av Nashville).
- Utfordringar – Prisnivå og inkludering: Baksida av Nashvilles popularitet er aukande bustadprisar, noko som kan belaste låginntekts- og langtidsbuande. Det er teikn til utflytting blant enkelte lokale som blir pressa ut – til dømes flyttar nokre innfødde nashvilliansarar til billegare delar av Tennessee eller nabostatar når prisane stig. I tillegg har byens minoritets- og låginntektsgrupper merka presset frå gentrifisering i urbane nabolag. Nashville prøver å møte dette med tiltak for rimelege bustader og fokus på rettferdig utvikling, slik at veksten ikkje pressar ut dei som har gjort byen til det han er. Demografisk blir Nashville meir mangfaldig: regionen veks med ein aukande latinamerikansk befolkning og andre innvandrarmiljø, noko som bidreg til det kulturelle mangfaldet og bustadbehovet (med nokre spesielle ønskje om fleirgenerasjonsbustader, osb.).
Oppsummert er Nashvilles demografiske historie ei forteljing om sterk vekst – ein tilstrøyming av ung, utdanna arbeidskraft, ein jamn straum av nye familiar, og til og med nokre pensjonistar, alle tiltrekte av byens økonomiske utsikter og kulturelle appell. Denne kontinuerlege befolkningsutskiftinga og veksten ligg til grunn for sterk etterspurnad etter eigedom på tvers av marknaden, og det er ein viktig grunn til at ekspertar framleis er optimistiske med tanke på Nashvilles bustadmarknad framover.
Framskriving for dei neste 3–5 åra
Kva har framtida i vente for eigedomsmarknaden i Nashville resten av 2020-åra? Utsiktene for dei neste 3–5 åra (2025–2030) er overordna positive, men med eit meir moderat tempo enn den stormfulle starten på 2020-åra. Her er ei oversikt over forventningane per sektor, føreset at det ikkje kjem store økonomiske sjokk:
Bustadarprisar & bustadmarknad: Bustadverdiane i Nashville er venta å fortsetje å stige, men i eit kontrollert tempo. Dei 15 % årlege hoppane er borte; tenk heller 3–5 % årleg verdistigning i snitt på kort sikt mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. Store prognosemakarar (som Zillow) spår vekst på mellomlåg einsifra prosent gjennom 2025 og 2026, noko som speglar vedvarande etterspurnad balansert av betre tilbod. Dette betyr at eit hus verdt $500 000 i dag kan vere om lag $580–600 000 om fem år – ein betydeleg vekst, men forhåpentlegvis følgd av auka inntekt for å halde på kjøpekrafta. Salstal er venta å auke litt etter kvart som rentene stabiliserer seg eller går ned. Dersom bustadlånsrentene fell frå toppane i 2023–2024 (~7 %) ned mot 5–6 % innan 2026, vil mange som har stått på sidelinja kome tilbake på marknaden. Det kan auke talet på transaksjonar og kanskje gi litt oppoverpress på prisane utover dagens prognosar. Likevel bør Nashville halde seg mykje meir balansert enn i dei ville åra; epoken med hemningslause bodrundar er truleg over, med mindre det kjem ein uventa mangel på bustader. Nybygginga vil halde fram, særleg om byen vedtek reguleringsendringane – vi kan få meir rekkehus og fortettingsprosjekt som gir fleire einingar. Innan 2030 vil Nashville truleg ha titusenvis av nye bustader, noko som held balansen mellom tilbod og etterspurnad sunnare. Konklusjon: bustadeigarar kan vente seg god verdistigning, og kjøparar må rekne med litt høgare prisar kvart år, men med fleire val og rolegare forhold enn for eit par år sidan.
Leige og fleirfamilie: Dei neste åra bør gi ein sterkare leigemarknad. Toppen av ny tilførsel er forbi, så innan 2026–2027 bør leilegheitsvakansar falle tilbake mot ~5–6% (historisk nivå) northmarq.com. Denne innstramminga vil gi utleigarar høve til å auke leiga raskare. Vi ventar årleg leigevekst på 3–4% i 2025, og kanskje opp mot 4–5% i 2026 når marknaden strammar seg til. Gjennomsnittleg leige, som no ligg rundt $1,600–$1,700, kan nærme seg $1,800+ innan 2027 om utviklinga held fram northmarq.com. Utbyggingsløpet for fleirfamilie er på veg ned (om lag 9 000 einingar i 2025, truleg færre i 2026), noko som bør hindre overtilbod. Innan 2027–2028 kan Nashville til og med få behov for fleire leilegheiter, særleg om folkeveksten held fram. Investorar i fleirfamilie kan vente betre driftsresultat etter kvart som utleigegraden aukar og rabattar forsvinn. Avkastningskrava kan bli litt lågare om rentene fell, noko som aukar eigedomsverdiane. Ein ting å følgje med på: gapet i tilgjengeleg rimeleg bustad. Nashville må ta tak i rimelege leigealternativ, sidan leigeauke kan gå raskare enn lønsvekst for låginntektsgrupper. Vi kan få sjå fleire offentleg-private samarbeid og insentiv for å byggje rimelege einingar dei neste åra. Alt i alt er utsiktene for fleirfamilie positive – sterke etterspørselsdrivarar vil truleg gjere Nashville til ein av dei best presterande leigemarknadene i Sør-Aust-USA dei neste fem åra.
Kommersielle sektorar:
- Detaljhandel: Forvent framleis betre utvikling enn snittet. Ledigheita i detaljhandelen i Nashville er venta å halde seg svært låg (på 3–4%) fordi nybygginga er avgrensa og etterspørselen aukar. Innan 2028, sjølv med nye kjøpesenter i veksande forstader, kan ledigheita berre stige litt, om i det heile, sidan folkeveksten vil ta unna nye areal. Leigene for detaljhandel bør difor halde fram med å stige, sjølv om veksttakta kan gå ned frå nesten 5% no til kanskje 3–4% årleg etter kvart som grunnleiga blir høgare. Vi kan få sjå fleire opplevingsbaserte og kombinerte detaljhandelsprosjekt (integrert i store utbyggingar som East Bank eller langs kollektivaksar). Om vi unngår ein resesjon som rammar forbruket, er Nashville sin detaljhandelseigedom godt posisjonert for vekst. Investorar vil truleg oppleve at avkastningskrava held seg låge (rundt 6% eller lågare) gitt dei solide fundamenta.
- Industrielt: Dei neste par åra vil handle om å absorbere den enorme bølgja av tilbod, men innan 2027 bør det industrielle marknaden finne tilbake til ein balanse. Ledigheit kan nå toppen rundt 7 % når dei siste leveransane i 2025 kjem, for så å gå ned mot 4–5 % innan 2028 etter kvart som desse bygga blir leigde ut. Vekst innan netthandel, logistikk og produksjon i Midt-Tennessee bør halde fram, driven av Nashvilles geografiske fortrinn og infrastruktur (regionen ligg innan ein dags køyring frå store delar av den amerikanske befolkninga). Vi ventar òg at leigeprisveksten held seg over inflasjonen – kanskje 4–5 % i året i snitt – gitt vedvarande etterspurnad frå leigetakarar (den nylege nedgangen frå over 6 % til under 5 % årleg leigevekst tyder på ein marknad i modning) matthews.com. Innan 2030 vil Nashville ha mykje større industrielt lager, men framleis sunt, så lenge det ikkje blir bygd altfor mykje utover dagens planar. Eit usikkerheitsmoment: store mega-prosjekt som elbil- eller batterifabrikkar kan velje området, noko som vil auke etterspurnaden etter industrilokale endå meir. Uansett bør Nashvilles industrisektor halde seg som ein stjerneaktør, med høg utleigegrad og solid avkastning for eigarar.
- Kontor: Kontormarknaden er den mest usikre. Dei neste 3–5 åra ventar vi ei gradvis opphenting, men ikkje full retur til nivåa før pandemien. Nye leveransar i 2025–26 vil presse ledigheita opp mot 20 %, men frå 2026 og utover bør jobbvekst (særleg innan teknologi og bedriftsflyttingar) bidra til å ta unna overskotsarealet. Innan 2030 kan Nashvilles kontorledigheit stabilisere seg på låge tenårsprosentar – betre enn no, men truleg framleis litt over det svært stramme <10 % ein såg i 2019. Mykje avheng av korleis heimekontor-trenden utviklar seg; Nashville kan dra nytte av å vere eit lågkostnadssenter som selskap samlar seg i (nokre kan flytte verksemd frå dyre byar til Nashvilles nye kontorbygg). Kontorleigene vil truleg halde seg relativt flate reelt sett i eit par år, for så å ta seg opp om ledigheita faktisk går ned mot slutten av tiåret. All leigevekst vil truleg ligge under inflasjonen til marknaden verkeleg strammar seg til. Ein positiv faktor er at Nashvilles nye kontorbygg held høg kvalitet, noko som kan tiltrekke leigetakarar og forsvare høgare leiger – til dømes kan Nashville Yards og Gulch-kontortårna krevje premiumprisar. Som nemnt vil òg ombygging til nye formål fjerne noko utdatert kontorareal frå marknaden. Vi ventar at fleire gamle kontorbygg i sentrum blir omgjort til bustad/hotell innan 2028, noko som vil hjelpe mot kontoroverskotet og gi nytt liv til desse lokala. Prognosen for kontor er altså forsiktig optimisme: kortvarig smerte, langsiktig stabilisering. Investorar med tolmod kan finne gode kjøp no og få gevinst seinare om dei omformar eller ventar på at marknaden tek seg opp att.
Utvikling & infrastruktur: Den siste halvdelen av 2020-åra vil sjå store prosjekt bli realisert. I 2027 vil det nye Titans-stadionet opne, truleg etterfølgt av ein eksplosjon av utvikling rundt det (underhaldningsdistrikt, hotell, osb.). Oracle-campusen er venta å vere operativ i 2027–28, og vil bringe tusenvis av teknologiarbeidarar – dette vil auke etterspurnaden etter bustader, spesielt i East Nashville og sentrum, og kan føre til at fleire leilegheitstårn og bustadkompleks blir bygde for å huse dei. Omforminga av East Bank (parkar, blanda bruk) vil gradvis bli rulla ut, og gjere byen meir attraktiv og potensielt auke eigedomsverdiane i nabolaga rundt. I tillegg har flyplassen i Nashville (BNA), som gjennomgjekk ei stor utviding (“BNA Vision”) ferdigstilt i 2023, no kapasitet til fleire flygingar – innan 2025 slår den passasjerrekordar. Meir tilknyting betyr meir turisme og forretningsreiser, noko som påverkar eigedomsmarknaden gjennom hotell og behov for meir serverings-/butikkareal. Dersom leiinga i Nashville fremjar kollektivplanar innan slutten av 2020-åra (som til dømes mogleg buss-snarveg-linjer eller eit gjenoppliva bybaneforslag), kan det opne for kollektivorientert utvikling rundt nye kollektivknutepunkt på 2030-talet.
Risikoar: Ingen prognose er komplett utan å nemne risikoar. For Nashville er hovudrisikoane makroøkonomiske – dersom USA går inn i ein resesjon, vil eigedomsmarknaden i Nashville merke det (salet går tregare, utleigegraden fell). Ein kraftig auke i rentene utover det vi har sett, vil òg dempe etterspurnaden. Det er òg spørsmål om overbygging: dersom utbyggjarane blir for optimistiske (særleg innan leilegheiter eller kontor), kan det føre til eit overskot som tek tid å jobbe seg gjennom. Og prisnivået er ei utfordring – dersom Nashville blir for dyrt i forhold til lokale inntekter, kan det dempe den innflyttinga som har drive veksten, eller tvinge fram politiske inngrep som endrar investorreknestykket.
Alt i alt er Nashville godt posisjonert for vekst. Den sterke tilflyttinga, den varierte økonomien og den proaktive planlegginga tyder på at byen dei neste 3–5 åra vil halde fram med å vere ein av dei mest attraktive eigedomsmarknadene i landet. Aktørar kan vente seg ein periode med meir berekraftig vekst: moderate årlege bustadprisaukar, ein leigemarknad som strammar seg til på ein gunstig måte, blomstrande detaljhandel/industri, og etter kvart ein kontorsektor i rett storleik. Som ein lokal eigedomsleiar sa, er Nashvilles “vedvarande motstandskraft” forankra i tilflytting og jobbvekst som ikkje viser teikn til å avta notyourordinaryagent.com. Kort sagt: Boomen i Nashville utviklar seg, ikkje kollapsar – og dei komande åra vil byen styrke posisjonen sin som ein levande, veksande eigedomsmarknad med moglegheiter for både huseigarar, leigetakarar og investorar.
Kjelder:
- Data og marknadsrapportar frå Greater Nashville Realtors notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com
- Lokal analyse av eigedomsmarknaden (Nesting in Nashville, aug 2025) nestinginnashville.com nestinginnashville.com nestinginnashville.com
- Cushman & Wakefield, Colliers, Marcus & Millichap sin forsking på kontor- og detaljhandelsmarknaden i Nashville commercialsearch.com marcusmillichap.com
- Matthews Commercial Real Estate rapportar for Q2 2025 matthews.com matthews.com matthews.com matthews.com
- Northmarq Nashville multifamilie-innsikt Q2 2025 northmarq.com northmarq.com
- WSMV Nyhende – Endringar i soneinndeling i Metro Nashville (aug 2025) wsmv.com wsmv.com
- Matt Ward Realtors Nashville 2026-framskriving (med kjelde Zillow) mattwardhomes.com mattwardhomes.com
- McSquared Realty investeringsinnsikt (aug 2025) mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com
- Planning Magazine (APA) – East Bank-utvikling & stadion (nov 2024) planning.org planning.org
- Walker & Co. marknadsnotat for East Nashville walkerluxuryandland.com
- Demografiske og økonomiske høgdepunkt for Greater Nashville matthews.com mcsquaredluxury.com
