San Diego Vastgoed 2025: Woningen van $1 Miljoen, Torenhoge Huren en een Veranderende Markt

De huizenmarkt van San Diego in 2025 ondergaat een duidelijke verschuiving na jaren van ongekende groei. De huizenprijzen blijven dicht bij recordhoogtes – rond de $1 miljoen voor een doorsnee woning – maar de snelle waardestijging van het pandemietijdperk is afgevlakt zillow.com alliedschools.com. Het aanbod van te koop staande woningen verbetert geleidelijk vanaf historische dieptepunten, waardoor kopers iets meer onderhandelingsruimte hebben dan in de afgelopen jaren alliedschools.com. Tegelijkertijd worden huurders geconfronteerd met recordhoge huren van gemiddeld rond de $2.500 per maand, waarbij de huurgroei eindelijk afkoelt door een golf van nieuwe appartementen die op de markt komen obrag.org. Hieronder volgt een uitgebreid overzicht van de trends in de residentiële en commerciële vastgoedmarkt van San Diego, de prestaties van buurten, profielen van kopers/huurders, investeringsvooruitzichten, prognoses, ontwikkelingspijplijn, nieuwe wetten, betaalbaarheidsuitdagingen en de belangrijkste economische factoren – van rentetarieven tot migratie – die de toekomst van de markt bepalen.

Trends in residentieel vastgoed in 2025

Huizenprijzen: De woningwaarden in San Diego zijn in 2025 gestabiliseerd na de meteoorachtige stijging van de voorgaande jaren. De mediane verkoopprijs in het midden van 2025 schommelt rond de $950.000 tot $1.000.000, ongeveer 1–3% lager dan een jaar eerder zillow.com alliedschools.com. De Home Value Index van Zillow voor San Diego bedroeg ongeveer $998.000 in juli 2025, een daling van 3,4% op jaarbasis zillow.com. Evenzo meldde de California Association of Realtors dat de mediane prijs van een vrijstaande woning in San Diego County in juni 2025 $1,025 miljoen bedroeg, een lichte daling van 2–3% ten opzichte van juni 2024 patch.com. Kortom, de prijzen zijn licht gedaald ten opzichte van hun piek, maar blijven historisch hoog – bijna 60% hoger dan vijf jaar geleden, begin jaren 2020 luxurysocalrealty.com. Deze afvlakking van de prijzen markeert een afkoeling na de hectische pandemiehausse en weerspiegelt de weerstand van kopers tegen betaalbaarheidsgrenzen en hogere financieringskosten.

Verkoopvolume en Voorraad: De activiteit op de woningmarkt is enigszins vertraagd. Tot halverwege 2025 ligt het aantal afgesloten verkopen iets onder het niveau van vorig jaar (het aantal woningverkopen in San Diego County in juni 2025 was ongeveer 2% lager dan in juni 2024) sdhousingmarket.com. Een belangrijke factor is een tekort aan aanbod – hoewel de voorraad verbetert, blijft deze beperkt. In het midden van 2025 stonden er ongeveer 3.500 woningen te koop in de regio San Diego zillow.com, wat neerkomt op slechts ongeveer 3,2 maanden voorraad, tegenover ~2,4 maanden een jaar eerder alliedschools.com. Die stijging van 33% in het aanbod heeft kopers meer keuzemogelijkheden gegeven dan tijdens de pandemie alliedschools.com. Toch blijft de totale voorraad ruim onder het niveau van vóór 2020, omdat veel huiseigenaren “vastzitten” aan extreem lage hypotheekrentes en niet willen verkopen (meer dan 80% van de huiseigenaren in Californië heeft een hypotheekrente onder de 5%, waardoor ze worden ontmoedigd om over te stappen naar een lening van 7%) lao.ca.gov lao.ca.gov. Nieuwe aanbiedingen in San Diego waren begin 2025 zelfs dubbelcijferig gedaald ten opzichte van het jaar ervoor calmatters.org, wat bijdraagt aan een markt die, hoewel afgekoeld, nog steeds relatief krap is in historisch perspectief.

Marktsnelheid en concurrentie: Woningen doen er gemiddeld iets langer over om te verkopen, maar gewilde panden gaan nog steeds snel van de hand. De mediane tijd op de markt is opgelopen tot ongeveer 24–27 dagen (ongeveer 3–4 weken) in het midden van 2025, wat een ~15–17% langere termijn is dan een jaar geleden sdhousingmarket.com alliedschools.com. Kopers zijn voorzichtiger geworden nu stijgende rentevoeten de budgetten onder druk zetten, en biedoorlogen zijn minder hectisch dan in 2021–2022. Toch wordt meer dan een derde van de woningen nog steeds verkocht boven de vraagprijs zillow.com, en ongeveer 37% van de verkopen werd in het begin van de zomer boven de vraagprijs afgesloten zillow.com – een teken dat instapklare woningen in populaire buurten nog steeds voor concurrentie kunnen zorgen. Tegelijkertijd wordt bijna de helft van alle woningen nu onder de vraagprijs verkocht zillow.com, wat wijst op een toegenomen onderhandelingspositie voor kopers vergeleken met de hypercompetitieve pandemiemarkt. Kortom, de woningmarkt van San Diego in 2025 is verschoven naar een meer gebalanceerde situatie: kopers krijgen meer ademruimte en onderhandelingsmacht nu het aanbod groeit en de prijzen stabiliseren, terwijl verkopers nog steeds profiteren van historisch hoge waarderingen en een aanhoudend woningtekort.

Invloed van rentevoeten: Verhoogde hypotheekrentes in de 6,5–7% range zijn een belangrijke factor geweest in het afremmen van het tempo van de markt. Nadat de rente tussen 2021 en 2023 steeg van ongeveer 3% naar ongeveer 7%, nam de betaalbaarheid voor kopers af lao.ca.gov. Het resultaat is dat er minder gekwalificeerde kopers zijn aan de bovenkant van de markt en dat er voorzichtiger wordt geboden. Veel potentiële move-up buyers blijven zitten om hun lage hypotheekrente te behouden, een fenomeen dat het aanbod van woningen te koop beperkt lao.ca.gov lao.ca.gov. Starters op de woningmarkt worden ondertussen geconfronteerd met maandelijkse hypotheeklasten die bijna 80% hoger liggen dan een paar jaar geleden – een huis in het middensegment in Californië vereist nu een maandlast van ongeveer $5.900, een stijging van 82% sinds 2020 lao.ca.gov. Deze hoge rentes hebben feitelijk een plafond gelegd op de huizenprijzen in 2025, waarmee een einde is gekomen aan de onstuimige waardestijging. De sector verwacht dat de hypotheekrente mogelijk matig zal dalen later in 2025 (mogelijk tot in het midden van de 6%) themortgagereports.com, wat wat opgekropte vraag zou kunnen loslaten. Voor nu heeft de dure financiering gezorgd voor een periode van prijsstabilisatie en minder doorstroming op de huizenmarkt van San Diego.

Trends in commercieel vastgoed

Terwijl de woningmarkt voorzichtig afkoelt, ondergaat het commercieel vastgoed in San Diego meer ingrijpende verschuivingen na de pandemie. Verschillende sectoren presteren ongelijk:

Kantoorruimte: De kantorenmarkt blijft zwak doordat thuiswerken en hybride werkpatronen aanhouden. Kantoorleegstand is in 2025 gestegen tot recordhoogtes. De totale kantoorleegstand in de county bereikte 14,5% in Q2 2025, tegenover ongeveer 14,2% een jaar eerder cushmanwakefield.com. Veel bedrijven hebben hun oppervlak verkleind, overtollige ruimte onderverhuurd of gekozen voor coworking-oplossingen. Vooral Class A-kantoren worden onderbenut (in het centrum staan hoge kantoorgebouwen bijvoorbeeld voor een groot deel leeg) avisonyoung.us. Verhuurders bieden incentives en huurkortingen om huurders aan te trekken in deze huurdersvriendelijke markt. Het Milken Institute rangschikte de economie van de San Diego-metropool lager in 2025, deels vanwege deze trends in banen en kantoorruimte, en merkte op dat de banengroei op korte termijn slechts ~0,5% bedroeg in 2024 – aanzienlijk achterblijvend bij het nationale gemiddelde axios.com. Positief is dat de gediversifieerde economie van San Diego (met sectoren als life sciences, defensie en technologie) enige buffer biedt – maar de vooruitzichten voor kantoren hangen af van de terugkeer-naar-kantoortrend en of de groei van banen in technologie/biotech weer aantrekt.
Industrieel en logistiek: Na een periode van sterke groei ziet de industriële vastgoedsector de leegstand licht stijgen vanaf historisch lage niveaus. De industriële leegstand in de county bedroeg ongeveer 7,7% medio 2025, een scherpe stijging (+2,3 procentpunt op jaarbasis) doordat er nieuw magazijn-aanbod op de markt kwam en de groei van e-commerce normaliseerde cushmanwakefield.com. De magazijnmarkt in Zuid-Californië komt uit een periode van hectische expansie, en San Diego is daarop geen uitzondering – huurders hebben nu meer keus en de huurgroei is afgekoeld. Toch blijft een industriële leegstand rond de 7% gezond in historisch perspectief, en de vraag naar distributiecentra en biotech-productieruimte in kerngebieden (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley, enz.) blijft bestaan. Huurprijzen zijn iets gedaald ten opzichte van hun piek doordat verhuurders concurreren om minder actieve huurders latimes.com. Analisten verwachten dat de industriële markt tegen 2026 weer in balans zal zijn naarmate de regionale economie en goederenstromen zich aanpassen aan de post-pandemische normen jpmorgan.com.
Life Sciences Labs: De vastgoedmarkt voor life sciences in San Diego – een subset van kantoren die gespecialiseerd is in biotechnologische laboratoria – heeft de afgelopen jaren een bouwhausse doorgemaakt, wat nu heeft geleid tot een overschot aan leegstaande labruimte. Het leegstandspercentage in de life sciences steeg tot 26,3% halverwege 2025, tegenover slechts 16,5% een jaar eerder cushmanwakefield.com. De durfkapitaalinvesteringen in biotech zijn afgekoeld ten opzichte van de piek in 2021, en sommige startups zijn failliet gegaan of hebben ingekrompen, waardoor nieuw gebouwde laboratoria op zoek zijn naar huurders. Belangrijke clusters zoals Torrey Pines, UTC en Sorrento Mesa hebben een groot aanbod aan labruimte. Dit overaanbod zet de huren in de labmarkt onder druk. Toch blijft San Diego een toonaangevende biotech-hub op nationaal niveau, en branche-experts verwachten dat naarmate nieuwe geneesmiddelen- en medtech-startups ontstaan (en grote farmaceuten lokaal blijven samenwerken), deze leegstaande labruimte geleidelijk zal worden opgevuld. In de tussentijd bieden verhuurders concessies en incentives voor de inrichting om life sciences-huurders aan te trekken. De hoge leegstand in laboratoria vormt een kortetermijnrisico voor commerciële investeerders, maar onderstreept hoeveel nieuwe ruimte er is opgeleverd om te profiteren van de biotech-boom.
Retail en Hospitality: Winkelvastgoed in San Diego is relatief stabiel. Leegstand in de retail ligt rond de 5,1% (Q2 2025), slechts iets hoger dan vorig jaar cushmanwakefield.com. Consumenten zijn grotendeels teruggekeerd naar fysiek winkelen en uit eten gaan; zowel toeristische gebieden als buurtcentra profiteren van het sterke herstel van het toerisme in 2025. De hospitality-markt in San Diego herstelt krachtig – hotelbezetting en kamerprijzen zijn gestegen door de terugkeer van congressen en vrijetijdsreizigers axios.com. Dit heeft positieve neveneffecten voor winkel- en horecaruimtes. Hoewel de groei van e-commerce doorgaat, houden de meeste goed gelegen winkelcentra (vooral openluchtcentra) stand, en worden sommige leegstaande grote winkels omgebouwd tot sportscholen, entertainmentlocaties of zelfs woonprojecten. Multifamily huurwoningen, vaak gecategoriseerd als commercieel vastgoed, presteren solide (lage leegstand rond 4–5% en slechts minimale huurgroei dit jaar) obrag.org. Al met al is het commerciële vastgoed in San Diego in 2025 een gemengd beeld: kantoor- en gespecialiseerde labsectoren hebben het moeilijk, de industrie normaliseert na een sterke periode, en retail/hospitality zijn voorzichtig optimistisch.

Marktprestaties in verschillende buurten

De vastgoedmarkt van San Diego is zeer lokaal, met aanzienlijke verschillen per buurt en submarkt. Kustgebieden met luxe woningen, hippe stedelijke wijken en voorstedelijke gebieden vertonen in 2025 allemaal verschillende trends:

Luxe Kustmarkten: Hoogwaardige kustgemeenschappen (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe, enz.) hebben over het algemeen hun waarde behouden of zelfs stijgingen gezien, dankzij schaarse voorraad en kapitaalkrachtige kopers. Zo lag de mediane woningprijs in Del Mar begin 2025 rond de $3,0 miljoen – een enorme 55% hoger dan een jaar eerder sofi.com sofi.com. (Zo’n enorme sprong weerspiegelt waarschijnlijk een paar ultra-luxe verkopen die de mediaan vertekenen, in plaats van een algemene waardestijging.) Kustwoningen blijven gewild vanwege hun uitzicht op zee en levensstijl, en veel eigenaren in deze gebieden hebben de financiële middelen om marktschommelingen uit te zitten in plaats van met korting te verkopen. Dat gezegd hebbende, zelfs luxe markten zijn afgekoeld sinds de biedoorlogen van 2021 – in Del Mar stonden woningen gemiddeld zo’n 57 dagen te koop en werden ze ongeveer 4% onder de vraagprijs verkocht sofi.com sofi.com, wat aangeeft dat zelfs vermogende kopers onderhandelen in dit klimaat.
Centrale Stedelijke Wijken: Sommige van de hippe, historisch concurrerende wijken dichter bij het centrum hebben de laatste tijd prijsdalingen gezien. North Park, bijvoorbeeld – een trendy buurt voor jonge professionals – kende een daling van bijna 20% in woningprijzen van begin 2024 tot begin 2025 sofi.com. De mediane prijs in North Park daalde tot ongeveer $900.000 sofi.com doordat hogere rentevoeten sommige starters uit de markt duwden en de pandemie-gekte voor eengezinswoningen afkoelde. Evenzo zijn in delen van Downtown San Diego en Hillcrest de prijzen van appartementen gestabiliseerd of gedaald, vooral voor units zonder unieke kenmerken. Deze gebieden waren sterk gestegen in 2021–2022, dus een bescheiden terugval in 2023–2025 betekent een normalisatie van de markt. Toch blijft er vraag naar centraal gelegen woningen – de markt in North Park wordt als “zeer competitief” beschouwd, met woningen die vaak binnen slechts twee weken onder contract gaan, soms zelfs boven de vraagprijs voor de meest gewilde panden sofi.com sofi.com. In wezen heeft de afkoeling in stedelijke wijken weer wat relatieve koopjes (prijzen onder het piekniveau) geïntroduceerd, die slimme kopers snel oppikken.
Binnenlandse en Suburbane Gebieden: Meer betaalbare buitenwijken en binnenlandse gemeenschappen zijn hotspots van activiteit geworden nu kopers op zoek zijn naar waar voor hun geld. Regio’s zoals East County en North County Inland zien een gezond verkoopvolume. In juni 2025 waren de postcodes met de meeste woningverkopen grotendeels binnenlands: gebieden zoals Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977), en San Marcos (92078) voerden de provincie aan in transacties sdhousingmarket.com. Deze buurten bieden grotere percelen of meer ruimte tegen een relatief bescheiden prijs per vierkante meter, wat gezinnen en thuiswerkers aantrekt die niet dicht bij de kust hoeven te zijn sdhousingmarket.com. Zo hebben bijvoorbeeld Rancho Bernardo (een master-geplande gemeenschap landinwaarts) en San Marcos een mediane woningprijs die aanzienlijk lager ligt dan het kustgemiddelde, maar bieden ze toch goede scholen en voorzieningen – waardoor ze aantrekkelijke “value plays” zijn. Makelaarsanalyses merken op dat binnenlandse gemeenschappen kopers “meer huis voor hun geld” geven, samen met redelijke toegang tot parken, winkels en snelwegen sdhousingmarket.com. Hierdoor blijft de concurrentie scherp in veel van deze waardegebieden; sommige woningen trekken meerdere biedingen aan en worden snel onder voorbehoud verkocht als ze goed geprijsd zijn. Omgekeerd hadden enkele duurdere markten aan de kust van North County (Encinitas, Del Mar) tragere verkopen, simpelweg door een gebrek aan aanbod en extreem hoge prijzen. Over het geheel genomen presteert suburbaan San Diego solide, met matige prijsstijging in sommige delen en slechts lichte dalingen in andere. De verschuiving is dat de vraag meer is verschoven naar de exurbs en buitenwijken nu kopers relatieve betaalbaarheid zoeken in deze periode van hoge rente alliedschools.com alliedschools.com.
Zuidbaai en grensgebieden: In het zuidelijke deel van de county (bijv. Chula Vista, National City, Imperial Beach) is de vraag naar woningen ook sterk geweest. Vooral Chula Vista loopt voorop in de bouw van nieuwe woningen en verleent veel meer bouwvergunningen per hoofd van de bevolking dan de meeste steden in de county planetizen.com planetizen.com. Deze bouwactiviteit heeft het woningaanbod vergroot en de prijsstijgingen binnen de perken gehouden. Een huis in het middensegment in oostelijk Chula Vista of Otay Ranch is over het algemeen goedkoper dan een vergelijkbare woning verder naar het noorden, wat starters en militaire gezinnen aantrekt. Begin 2025 lag de mediane prijs van een vrijstaande woning in National City rond de $600.000, gedaald van een piek in de $700.000 dawnsellssandiego.com, wat wijst op enige correctie in het instapsegment. Wijken in de Zuidbaai blijven relatief betaalbaar en zijn van centraal belang in de regionale inspanningen om het woningtekort aan te pakken.

Samengevat is de prestatie van San Diego’s buurten gespleten: de ultra-exclusieve kustmarkten en bepaalde gewilde enclaves houden stand of bereiken zelfs nieuwe hoogten, terwijl veel buurten in het middensegment een bescheiden daling hebben gezien ten opzichte van de pieken tijdens de pandemie. Ondertussen ervaren perifere voorsteden met lagere prijzen een gestage vraag en betere verkoopcijfers doordat kopers die op zoek zijn naar betaalbaarheid daarheen trekken. Dit mozaïek van trends onderstreept het belang van locatie – zelfs in een over het algemeen afkoelende markt kunnen micro-markten zich heel verschillend gedragen.

Demografie & gedrag van kopers en huurders

Wie koopt er in 2025: De groep huizenkopers in San Diego is beperkt tot mensen met hogere inkomens, eigen vermogen of extern kapitaal, gezien de hoge prijzen en leenkosten. Doorstromers (bestaande huiseigenaren) en tweeverdienende professionele stellen vormen een groot deel van de kopers, vaak door gebruik te maken van het eigen vermogen uit een eerdere woningverkoop. De typische koper in San Diego is tegenwoordig meestal in de 30 of 40 (oudere millennials en Gen X), vaak werkzaam in sectoren als technologie, biotechnologie, gezondheidszorg of het leger. Starters zijn niet verdwenen, maar zij ondervinden aanzienlijke obstakels: met een mediane prijs van ongeveer $1 miljoen heeft een huishouden een inkomen van ongeveer $250.000+ nodig om comfortabel een mediane woning te kunnen kopen offthe56.com. Dat is ongeveer drie keer het daadwerkelijke mediane gezinsinkomen in de regio, wat betekent dat slechts ongeveer 15% van de huishoudens in San Diego zich een huis met de mediane prijs kan veroorloven tegen de huidige tarieven offthe56.com. Deze realiteit heeft veel jongere gezinnen en kopers met een gemiddeld inkomen uit de markt geduwd of richting appartementen, opknapwoningen of perifere gebieden. We zien ook nog steeds relocatiekopers naar San Diego komen – sommigen uit duurdere markten in Californië (zoals San Francisco of Orange County) op zoek naar relatief koopjes, en sommigen van buiten de staat die worden aangetrokken door het klimaat en de levensstijl. San Diego kent zelfs positieve migratie van mensen die op zoek zijn naar een betere levenskwaliteit, terwijl het tegelijkertijd ook inwoners verliest door de hoge kosten definesdre.com. Het resultaat is een zekere mate van doorstroming: nieuwkomers met eigen vermogen of contant geld vervangen vaak lokale bewoners die hun huis verkopen en vertrekken naar goedkopere staten.

Wie huurt: Gezien de obstakels voor het kopen van een huis, blijft een groot deel van de San Dieganen huurders. Slechts ongeveer 49% van de huishoudens in het San Diego metrogebied bezit een eigen huis (tegenover ~65% landelijk) kpbs.org. Huurders omvatten een brede mix van jonge professionals, studenten (met verschillende universiteiten in de omgeving), militair personeel en laagbetaalde werknemers in de dienstverlenende en toeristische sectoren. Opvallend is dat veel middenklassegezinnen die in vorige generaties een starterswoning zouden hebben gekocht, nu vanwege betaalbaarheidsproblemen tot ver in hun dertiger jaren blijven huren. De huurdersdemografie loopt dus uiteen van pas afgestudeerden in stedelijke appartementen tot gezinnen in suburbane rijtjeshuizen. Ook huurders met een hoog inkomen spelen een rol – sommige goedverdienende mensen kiezen ervoor om luxe appartementen of eengezinswoningen te huren (en betalen $3K+ per maand) omdat ze ofwel zijn uitgesloten van kopen, of flexibiliteit verkiezen. De mediane huurprijs in San Diego County bereikte begin 2025 ongeveer $2.500 obrag.org, dus zelfs huren vereist een goed inkomen. Toch is huren voor de meesten aanzienlijk haalbaarder dan kopen: de maandelijkse kosten om een mediane woning te kopen zijn ~70% hoger dan om een gelijkwaardige woning te huren, een verschil dat bijna recordhoogtes bereikt lao.ca.gov lao.ca.gov. Dit verschil houdt veel mensen op de huurmarkt.

Koopgedrag: Kopers van nu zijn voorzichtiger en berekender dan tijdens de koopgekte van een paar jaar geleden. Met hoge rente en economische onzekerheid hebben sommige kopers op de pauzeknop gedrukt – velen stellen aankopen uit of zijn erg kieskeurig en wachten op de juiste deal. Uit enquêtes blijkt dat zorgen over inflatie en recessie sommige consumenten huiverig maken voor grote financiële beslissingen alliedschools.com. Degenen die wel actief zijn op de markt, zoeken vaak naar verkopersconcessies (zoals hulp bij afsluitkosten of renteverlagingen) en zijn sneller geneigd af te haken als een huis niet wordt getaxeerd of als inspecties problemen aan het licht brengen. We zien ook dat kopers harder onderhandelen over de prijs; lage biedingen zijn in bepaalde segmenten niet langer ongewoon, vooral als een woning langer te koop staat. Dat gezegd hebbende, kunnen scherp geprijsde woningen in uitstekende staat nog steeds tot biedingen leiden – serieuze kopers weten dat instapklare woningen in toplocaties gewild blijven. Kopers die volledig contant betalen en investeerders spelen ook nog steeds een rol (ongeveer 20% van de verkopen in Californië zijn de afgelopen kwartalen volledig contant), wat de vraag aan de bovenkant en voor probleem- of ondergewaardeerde woningen ondersteunt.

Interessant genoeg beïnvloeden migratietrends wie er koopt: San Diego County ervaart een netto binnenlandse uit-migratie (duizenden lokale bewoners vertrekken elk jaar naar meer betaalbare regio’s), maar dit wordt gecompenseerd door internationale immigratie en enige instroom uit andere dure metropolen kpbs.org kpbs.org. Tussen midden 2023 en midden 2024 verlieten ongeveer 24.000 mensen San Diego voor elders in de VS, maar ongeveer hetzelfde aantal mensen verhuisde evenveel naar San Diego vanuit het buitenland, wat resulteerde in een vlakke bevolkingsverandering kpbs.org. Degenen die vertrekken zijn vaak middeninkomensgezinnen of gepensioneerden die op zoek zijn naar goedkopere huisvesting (de huisvestingskosten werden genoemd als de belangrijkste reden) kpbs.org. Binnenkomende immigranten en overgeplaatste werknemers zijn vaak mensen die banen vervullen in sectoren als biotechnologie, gezondheidszorg, academische wereld of technische beroepen – wat zorgt voor nieuwe vraag naar huisvesting, vaak aanvankelijk als huurders. Kortom, de vraag naar woningen in San Diego wordt in stand gehouden door de arbeidsmarkt en de aantrekkingskracht van de levensstijl, zelfs nu de hoge kosten sommige oude bewoners uit het gebied verdrijven.

Gedrag van huurders: Aan de huurkant hebben huurders in 2025 wat lichte verlichting gekregen. Na jaren van forse huurstijgingen is de huurgroei gestagneerd tot ongeveer 0–1% per jaar obrag.org. De leegstand is gestegen tot ongeveer 5% (van recorddieptes rond de 3% in 2021), door een toestroom van nieuwe appartementencomplexen obrag.org obrag.org. Hierdoor zien huurders meer promoties en concessies – het is gebruikelijk geworden dat nieuwe luxe complexen “één maand gratis” of andere aanbiedingen doen om huurders aan te trekken obrag.org. Huurders hebben nu wat meer onderhandelingsruimte, vooral in het duurdere segment. Velen maken hier gebruik van door huurcontracten te verlengen met kleinere verhogingen of te onderhandelen met verhuurders, wetende dat een leegstaande woning kostbaar is voor de eigenaar. Desondanks blijven de huren in het algemeen dicht bij historische hoogtepunten, waardoor de kosten zwaar drukken: een groot deel van de huurders betaalt ruim boven de aanbevolen 30% van het inkomen aan woonlasten. Sommige huurders wonen samen met huisgenoten of uitgebreide familie om het hoofd te bieden. We zien ook aanhoudende vraag naar eengezinswoning-verhuur – gezinnen die niet kunnen kopen, zoeken vaak een huis om te huren in een goede schoolwijk, een trend die de huren voor vrijstaande woningen hoog houdt. Institutionele investeerders zijn enigszins aanwezig op de huurmarkt van San Diego, al minder dan in goedkopere Sunbelt-steden – toch houden partijen die eengezinswoningen hebben gekocht om te verhuren deze aan, omdat verwacht wordt dat de huurgroei, hoewel trager, zal aanhouden gezien het woningtekort.

Samengevat: de kopersgroep in San Diego in 2025 is welvarender en voorzichtiger, terwijl de huurderspopulatie breed en groeiend is, en bestaat uit mensen die niet kunnen kopen. Beide groepen worden beïnvloed door de hoge kosten van levensonderhoud in de regio en passen zich aan – kopers door selectiever te worden of verder weg te gaan wonen, huurders door te zoeken naar aanbiedingen of woonruimte te delen. De overkoepelende uitdaging is dat de woonlasten de inkomens ver zijn voorbijgestreefd, waardoor moeilijke keuzes ontstaan over wie in San Diego kan blijven en op welke manier (eigenaar of huurder).

Investeringskansen en -risico’s

De vastgoedmarkt van San Diego blijft investeerders aantrekken – van kleine particuliere verhuurders tot grote bedrijven – maar 2025 biedt een meer genuanceerd landschap van kansen en risico’s voor investeringen:

Kansen:

Sterke vraag naar huurwoningen: Nu het eigenwoningbezit voor velen onbereikbaar is, is de vraag naar huurwoningen robuust, wat de rendementen voor investeerders in de huurmarkt aanjaagt alliedschools.com. De huren staan op een recordhoogte (mediaan ~$2.500) en hoewel de groei is afgevlakt, blijven de leegstandscijfers (~5%) laag in vergelijking met historische normen obrag.org. Dit maakt goed gelegen multifamily properties en eengezinswoningen aantrekkelijk voor investeerders die op zoek zijn naar inkomsten. Hoge huren en lage leegstand betekenen dat verhuurders een solide kasstroom kunnen realiseren, vooral in wijken die populair zijn bij jonge professionals of dicht bij werkgelegenheidscentra liggen. Investeren in bijvoorbeeld een duplex of fourplex in gebieden als North Park of Golden Hill kan zorgen voor een stabiele bezetting, omdat veel huurders deze centrale gebieden prefereren en weinig alternatieven voor eigendom hebben. Daarnaast blijft de vraag naar short-term rental (voor vakantieverhuur) in de toeristische gebieden van San Diego het hele jaar door sterk, hoewel dit nu wordt beperkt door regelgeving (hieronder besproken).
“Betaalbare” knooppunten en waardecreatie: Relatief betaalbare deelmarkten bieden groeipotentieel. Markten zoals Chula Vista, Escondido, San Marcos, en delen van East County hebben lagere instapprijzen maar zien een groei van bevolking en banen. Investeerders richten zich op deze gebieden waar huizenprijzen en huren nog kunnen stijgen richting het mediane niveau van de county. Volgens brancheprognoses zullen omliggende steden met goede vervoersverbindingen (zoals Chula Vista of Escondido) zowel huurders als kopers blijven aantrekken, waardoor investeerders hogere rendementen kunnen behalen dan in de beste kustgebieden alliedschools.com. Er is ook kans in fixer-uppers of oudere woningen: waardecreërende investeerders kunnen verouderde panden renoveren om ze met winst te verkopen of tegen een hogere huurprijs te verhuren. Omdat een groot deel van het woningaanbod in San Diego verouderd is (veel huizen uit de jaren 60–80), kan het opknappen van woningen waarde ontsluiten. De sleutel is het richten op wijken in opkomst – bijvoorbeeld Vista of Lemon Grove – waar verbeteringen aansluiten bij de groeiende vraag van kopers.
Accessoire-woningen (ADU’s): De pro-wetgeving voor huisvesting in Californië heeft het makkelijker gemaakt om ADU’s (kangoeroewoningen) toe te voegen op percelen voor één gezin, en San Diego County heeft dit omarmd als een manier om het woningaanbod te vergroten. Zowel investeerders als huiseigenaren profiteren hiervan door ADU’s te bouwen voor huurinkomsten. Het toevoegen van een ADU kan het rendement van een beleggingspand aanzienlijk verhogen – een huisje in de achtertuin kan afhankelijk van de locatie $1.500–$2.500 per maand opleveren, wat de kasstroom versterkt. De stad heeft zelfs vooraf goedgekeurde ADU-plannen en stimuleringsmaatregelen gecreëerd. Dit is een uitstekende kans voor kleinschalige investeerders: koop een huis met een groot perceel in een wijk nabij het centrum en voeg één of twee ADU’s toe. Gezien het hoge huurniveau kan de opbrengst sterk zijn, en de vraag van huurders naar deze units (vaak in gewilde woonwijken) is groot. ADU’s profiteren ook van gunstige regelgeving (geen aparte parkeergelegenheid vereist nabij openbaar vervoer, en versnelde vergunningen) definesdre.com.
Langetermijnwaardestijging: Ondanks kortetermijnschommelingen stijgt vastgoed in San Diego historisch gezien sterk op de lange termijn, door beperkte grond en constante vraag. Investeerders met een lange horizon rekenen op aanhoudende vermogensgroei. De aantrekkelijkheid van de regio – klimaat, kustlijn, gediversifieerde economie – suggereert dat de vastgoedwaarden waarschijnlijk in de loop van de tijd zullen stijgen, zij het in een gematigder tempo dan de afgelopen jaren. De huidige prognoses gaan uit van 3–5% jaarlijkse prijsstijging van woningen in de komende jaren alliedschools.com, in plaats van de dubbele cijfers die recentelijk werden gezien. Die gestage groei, gecombineerd met huurinkomsten, kan een aantrekkelijk totaalrendement opleveren voor buy-and-hold-investeerders. Bovendien is de markt van San Diego minder volatiel dan sommige technologiegerichte gebieden; deze neigt te vertragen in plaats van te crashen, wat enige veiligheid biedt aan langetermijnbezitters.

Risico’s:

Hoge instapkosten & rentepercentages: Het grootste obstakel voor investeerders nu zijn de hoge aankoop- en financieringskosten. Woningen rond de $1 miljoen betekenen forse aanbetalingen en hypotheken. Met leningen voor beleggingspanden vaak tegen zelfs hogere rentes (en zonder de lage herfinancieringsrentes die huiseigenaren hebben vastgezet), kan de rekensom lastig zijn. Financieringskosten van rond de 7%+ tasten de kasstroom aanzienlijk aan – veel panden zijn alleen rendabel bij een forse eigen inbreng of korting. Dit renterisico is cruciaal: als de rentes verder stijgen of zelfs hoog blijven, kunnen sterk gefinancierde investeerders te maken krijgen met magere of negatieve kasstromen. Daarnaast vergroten hoge prijzen het risico op een prijsdaling – hoewel een zware crash onwaarschijnlijk lijkt gezien het tekort aan aanbod, is het denkbaar dat bij een recessie de waarden verder kunnen dalen. Investeerders moeten voorbereid zijn om waardedalingen op de korte termijn uit te zitten.
Regelgevende en Wetgevende Risico’s: De regelgevende omgeving is een gemengd beeld voor investeerders. Aan de ene kant kunnen pro-woningwetten (ADU-regels, SB 9 die het mogelijk maakt om eengezinswoningen om te zetten naar duplexen) kansen creëren. Aan de andere kant zijn er nieuwe beperkingen: De verordening voor kortetermijnverhuur van San Diego is in 2023 van kracht geworden, waarbij het aantal volledige vakantiewoningen wordt beperkt tot ongeveer 1% van de woningen in de stad (ongeveer 5.400 eenheden) en een vergunning op basis van loting vereist is truvi.com. Dit heeft investeringen in Airbnb-achtige verhuur sterk ingeperkt – veel voorheen lucratieve vakantiewoningen (vooral in Mission Beach en kustgebieden) zijn hun vergunning kwijtgeraakt, wat de vastgoedwaarden heeft beïnvloed in die gebieden voor investeerders die rekenden op kortetermijninkomsten truvi.com truvi.com. Bovendien beperken de huurdersvriendelijke wetten in Californië (regels voor beëindiging van huurcontracten met gegronde reden, huurverhogingslimieten van ~10% per jaar onder AB 1482) agressieve huurverhogingen. Hoewel het staatsbrede huurlimiet (5% plus CPI, max ~10%) niet al te beperkend is geweest in een omgeving met 0,8% huurgroei obrag.org, kan het de rendementen drukken als de inflatie stijgt of als een investeerder een onder-markthuur naar marktniveau wil verhogen. Toekomstige wetgeving is ook een risico – er zijn in Californië voortdurend discussies over strengere huurregulering, leegstandsheffingen op lege woningen of nieuwe woningbelastingen. Investeerders moeten alert blijven op beleidswijzigingen die de winstgevendheid kunnen beïnvloeden.
Economische en Marktcycli: De economie van San Diego is divers, maar niet recessiebestendig. Een bredere economische neergang – vooral als deze de toerisme-, defensie-uitgaven of de technologie-/biotechsectoren treft – kan de werkloosheid verhogen en de vraag naar woningen verminderen. De banengroei is al vertraagd (slechts +0,5% in 2024, volgens EDC-gegevens) axios.com, en sommige lokale sectoren met hoge lonen (zoals life sciences en productie) zagen banenverlies eind 2024 axios.com. Als er een recessie plaatsvindt in 2025–2026, kunnen de huren verder dalen en de leegstand toenemen, omdat sommige huurders gaan samenwonen of de regio verlaten. Eigenaren van commercieel vastgoed, met name in kantoren en retail, lopen het risico op langere leegstand en druk op de huren als bedrijven blijven inkrimpen. Vastgoedinvesteerders moeten rekening houden met deze cyclische risico’s en niet uitgaan van ononderbroken groei. Het eerder genoemde overschot aan life science-kantoren is bijvoorbeeld een waarschuwend verhaal: ontwikkelaars bouwden te veel in de verwachting van eindeloze groei in biotech, en nu is de leegstand hoog. Een investeerder in een laboratoriumgebouw of kantoorcondo kan nu moeite hebben om huurders te vinden en schulden te betalen. Voorzichtigheid in die segmenten is geboden totdat de markt weer in balans is.
Klimaat- en Milieurisico’s: Een subtieler langetermijnrisico is klimaatverandering en milieuregelgeving. De kust- en canyongebieden van San Diego lopen risico’s door bosbranden, overstromingen (vooral met zeespiegelstijging) en seismische activiteit. Eigendommen in door bosbranden bedreigde binnenlandse zones kunnen te maken krijgen met sterk stijgende verzekeringskosten of verminderde beschikbaarheid van dekking – verzekeraars in Californië zijn voorzichtiger geworden na recente bosbrandverliezen. Kustpanden kunnen te maken krijgen met erosie of strengere bouwvoorschriften. Hoewel deze risico’s de waarden tot nu toe niet wezenlijk hebben aangetast, moeten investeerders ze meenemen in hun due diligence (bijvoorbeeld het controleren van brandzones, het verkrijgen van de juiste verzekering en het rekening houden met toekomstige openbaarmakingsvereisten).

Kortom, San Diego blijft in veel opzichten een “investeerdersmarkt”, met solide huurfundamenten en langetermijngroeifactoren. Maar in tegenstelling tot de vrije markt van de vroege jaren 2020 vraagt de markt van 2025 om meer zorgvuldigheid en selectiviteit. Investeerders moeten ervoor zorgen dat deals uitkomen bij hogere rentetarieven, op de hoogte blijven van nieuwe regels (zoals het maximum voor kortetermijnverhuur) en voorbereid zijn op gematigde kortetermijnprijsvolatiliteit. Wie slim koopt – met focus op gewilde locaties of waarde toevoegt via ontwikkeling (ADU’s, renovaties) – kan nog steeds sterke kansen vinden in San Diego. De blijvende aantrekkingskracht van de regio en het beperkte aanbod betekenen dat goedgekozen vastgoedbeleggingen waarschijnlijk op de lange termijn renderen, mits men de huidige risico’s verstandig navigeert.

Voorspellingen voor Prijzen en Voorraad

Vooruitkijkend voorspellen de meeste analisten dat de woningmarkt van San Diego stabiel tot groeiend zal blijven in de komende jaren, tenzij er grote economische schokken optreden. Hier zijn de belangrijkste voorspellingen en verwachtingen voor prijzen, voorraad en de algemene marktomstandigheden:

Vooruitzichten voor woningprijzen: In plaats van de achtbaan van de afgelopen jaren, wordt verwacht dat de huizenprijzen in San Diego een bescheiden, gestage groei zullen laten zien. Volgens de consensus van makelaars en economen zal de jaarlijkse waardestijging naar verwachting ongeveer 3% tot 5% bedragen in 2025 en 2026 alliedschools.com. Dit weerspiegelt dat de markt een nieuw evenwicht vindt – verbeteringen in het aanbod en hoge hypotheekrentes houden de prijzen in toom, maar aanhoudende vraag en onvoldoende langetermijnbouw voorkomen een grote daling. De modellen van Zillow voorspellen bijvoorbeeld dat San Diego in 2025 tot de meer “concurrerende” markten van het land zal behoren, en waarschijnlijk beter zal presteren dan het Amerikaanse gemiddelde qua prijsstijging axios.com. De tijd van dubbele-cijferige jaarlijkse stijgingen lijkt echter voorlopig voorbij. Als de rente geleidelijk daalt tegen eind 2025 en 2026 (velen verwachten dat de 30-jaars hypotheekrente tegen 2026 zal dalen naar 5-6%), kan dat zelfs opnieuw prijsstijgingen aanwakkeren doordat de koopkracht verbetert. Omgekeerd, als de rente langer hoog blijft, kan de prijsstijging aan de onderkant van de prognoses uitkomen of tijdelijk stabiliseren. Opvallend is dat geen enkele geloofwaardige voorspeller een prijscrash voorspelt in San Diego – het ernstige woningtekort fungeert als een bodem onder de prijzen. Zelfs als de economische omstandigheden verslechteren, worden eventuele prijsdalingen verwacht gematigd (enkele procenten) en van korte duur te zijn, gezien het aanhoudende woningtekort in Californië.
Voorraad en Nieuwbouw: De verwachting is dat de voorraad geleidelijk zal toenemen in de komende paar jaar, al zal deze waarschijnlijk onder het ideale niveau blijven. San Diego is in 2022–2024 begonnen met het opschalen van woningbouw en dat momentum zet zich voort in 2025: de stad San Diego heeft ongeveer 8.500 nieuwe woningen vergund in 2024, bovenop bijna 10.000 in 2023 insidesandiego.org – enkele van de hoogste aantallen in decennia. Er zijn naar schatting 3.500 woningen in de pijplijn via speciale versnelde programma’s, volgens het kantoor van de burgemeester insidesandiego.org. Daarnaast zullen er in 2025 ongeveer 4.000 nieuwe appartementen in het hele district worden opgeleverd (vergelijkbaar met de toevoegingen in 2024) obrag.org. Deze consistente toevoeging van aanbod – vooral meergezinswoningen – zou moeten helpen om extreme prijs- en huurstijgingen te beperken. Echter, het bereiken van een echt evenwichtige markt zal tijd kosten. Analisten verwachten niet dat de voorraad het niveau van vóór de pandemie (2018-2019) zal bereiken vóór eind 2026 op zijn vroegst alliedschools.com. Tegen die tijd zouden sommige grotere ontwikkelingsprojecten (mogelijke herontwikkeling van de Sports Arena/Midway District, de huisvesting op de SDSU Mission Valley campus, enz.) ook nieuwe woningen kunnen opleveren. De bouwpijplijn in San Diego blijft vol, maar uitdagingen zoals personeelstekorten, hoge materiaalkosten en NIMBY-tegenstand betekenen dat niet alle geplande projecten op tijd zullen worden afgerond. Al met al zal de voorraad naar verwachting langzaam toenemen, waardoor de druk iets afneemt, maar niet tot het punt van een overschot.
Verkoopvolume en Marktbalans: Het wordt verwacht dat het aantal woningverkopen licht zal stijgen in de tweede helft van 2025 en in 2026, naarmate de markt zich aanpast. De California Association of Realtors merkte halverwege 2025 een verbeterd sentiment op de woningmarkt op en suggereerde dat de verkopen in de tweede helft van het jaar zouden kunnen herstellen patch.com. Veel potentiële kopers hebben het afgelopen jaar afgewacht; als de rente daalt of zelfs maar psychologisch stabiliseert, zal een deel van die vraag terugkeren. Evenzo zullen sommige huiseigenaren die het verkopen hebben uitgesteld, hun woning mogelijk eindelijk te koop zetten, vooral als ze zien dat de prijzen standhouden. Dit wijst op een geleidelijke toename van de transactie-activiteit. We bewegen waarschijnlijk richting een meer gebalanceerde markt: geen uitgesproken verkopersmarkt of kopersmarkt, maar iets daartussenin. In de praktijk betekent dit dat 2025 en 2026 mogelijk worden gekenmerkt door langere verkooptijden (maanden in plaats van weken voor duurdere woningen), meer prijsverlagingen bij lang te koop staande woningen, maar nog steeds snelle verkopen voor scherp geprijsde woningen in gewilde gebieden. Makelaars omschrijven dit als een gezonde normalisatie – na de gekte gedraagt de markt zich weer meer volgens het gebruikelijke seizoens- en conjunctuurpatroon. Kopers zullen meer keuze hebben en verkopers zullen realistischer moeten zijn over de prijsstelling. De Market Action Index voor San Diego was in augustus 2025 ongeveer 42 (volgens lokale data) youtube.com redfin.com, wat wijst op een licht verkopersvriendelijke markt (een neutrale index is vaak ~30). We verwachten dat deze index de komende tijd rond de 40±5 zal blijven, wat een licht voordeel voor verkopers weerspiegelt door het lage aanbod, maar veel minder extreem dan de score van 2021 (die in sommige maanden boven de 80 lag).
Huren en de huurmarkt: De vooruitzichten voor huurders zijn voorzichtig optimistisch. Met duizenden nieuwe appartementen die op de markt komen en een lichte stijging van de leegstand, zijn de huurstijgingen tot stilstand gekomen. CoStar verwacht dat de huren in San Diego in 2026 weer gematigd zullen stijgen, ongeveer in lijn met de historische normen (~3-4% per jaar) obrag.org. In 2024–2025 zal de huurgroei waarschijnlijk zeer laag blijven (0-2%) terwijl de markt het nieuwe aanbod verwerkt. Opvallend is dat ontwikkelaars in 2025 zijn gestopt met het starten van nieuwe multifamilieprojecten vanwege hogere financieringskosten en de huidige vertraging van de huurprijzen obrag.org obrag.org. Dit suggereert dat er na de opleveringen van 2025 in 2027 een dip in nieuw aanbod kan zijn, waardoor de markt mogelijk weer krapper wordt. Huurders hebben nu dus een periode met meer onderhandelingsmacht, maar de langetermijntrend van de huurprijzen in het gewilde San Diego blijft stijgend. Voor verhuurders/beleggers is het risico op korte termijn het aanbieden van concessies en vlakke huren, maar op de langere termijn is de verwachting dat de vraag naar huurwoningen sterk blijft en de groei doorzet zodra het huidige aanbod is opgenomen.
Economische Onzekerheden: Alle voorspellingen gaan uit van het uitblijven van grote schokken. Een onzekere factor is de bredere economie – als de VS in recessie raakt eind 2025, kan de vraag naar woningen tijdelijk afnemen. Het werkloosheidspercentage in San Diego steeg medio 2025 tot ongeveer 4,9% kpbs.org, en verdere baanverliezen (vooral in goedbetaalde sectoren) zouden de koopkracht en het consumentenvertrouwen verminderen. Een andere onzekere factor is het rentebeleid: als de inflatie weer oploopt en de hypotheekrente langdurig boven de 7,5% uitkomt, kan dat de vraag sterker drukken dan verwacht en voor lichte prijsdalingen zorgen. Aan de andere kant, als de Federal Reserve de rente sneller verlaagt dan verwacht in 2024–25, kunnen de hypotheekrentes dalen, wat mogelijk kopers massaal opnieuw activeert en een nieuwe prijspiek veroorzaakt. Het meest waarschijnlijke scenario is een middenweg: geleidelijk verbeterende betaalbaarheid doordat inkomens stijgen en de rente langzaam daalt, wat leidt tot een duurzaam niveau van verkopen en prijsstijgingen.

Samengevat kun je verwachten dat de vastgoedmarkt van San Diego de komende jaren wordt gekenmerkt door stabiliteit en geleidelijke aanpassing: gematigde prijsstijgingen (in plaats van pieken of dalen), langzaam toenemend aanbod en keuzemogelijkheden, en een huurmarkt die duur blijft maar niet uit de hand loopt. De fundamentele mismatch – veel mensen die in San Diego willen wonen tegenover beperkt woningaanbod – zal de markt blijven ondersteunen. Zoals een woningmarktvoorspelling het verwoordde, betekenen de hoge aantrekkelijkheid van San Diego en de beperkte ruimte dat de stad waarschijnlijk beter zal presteren dan veel andere markten, zelfs als de groei niet langer extreem is axios.com axios.com. Tenzij er een onverwachte crisis plaatsvindt, is het “nieuwe normaal” een koelere, meer gebalanceerde markt die nog steeds in het voordeel is van degenen die er al in zitten (huiseigenaren), terwijl er geleidelijk meer nieuwkomers worden verwelkomd met extra aanbod.

Bouw en ontwikkelingspijplijn

Bouwhausse (tot op zekere hoogte): Als reactie op de woningcrisis heeft San Diego de bouw van nieuwe woningen versneld – vooral appartementen en rijtjeshuizen. Tussen 2018 en 2024 zijn er in de regio een aanzienlijk aantal woningen bijgekomen, en die trend zet zich voort in 2025. De stad San Diego liep voorop met het grootste absolute aantal nieuwe woningen dat in de county werd vergund planetizen.com, mede dankzij beleidswijzigingen die ontwikkeling stimuleren (besproken in de volgende sectie). Opvallend is dat Chula Vista een uitblinker is in nieuwbouw, met ongeveer 38 nieuwe woningen per 1.000 inwoners van 2018 tot 2024 – het meeste per hoofd van de bevolking in de county planetizen.com planetizen.com. Dit staat in contrast met kleinere steden zoals El Cajon, die slechts ongeveer 10 woningen per 1.000 inwoners hebben vergund en achterblijven planetizen.com planetizen.com. Het resultaat is dat de bouw sterk geconcentreerd is in bepaalde groeivriendelijke gemeenten (Chula Vista, de stad San Diego, delen van North County), terwijl andere weinig bijdragen.

Soorten woningen: De meerderheid van de nieuwbouwwoningen die worden gebouwd is multifamily. Ongeveer 60% van alle nieuwe woningen die de afgelopen jaren in de county zijn gebouwd, waren appartementen of condo’s voiceofsandiego.org. In Chula Vista bijvoorbeeld bestond 56% van hun nieuwe woningen uit complexen van 5+ eenheden (appartementen/condo’s), ~9% waren ADU’s en ~24% eengezinswoningen planetizen.com. Deze verschuiving naar meergezinsbouw is bewust – het is de meest efficiënte manier om woningen toe te voegen in een regio met beperkte ruimte. Spraakmakende projecten die in 2025 worden opgeleverd zijn onder andere de Alexan Camellia (531 appartementen in het Convoy District van Kearny Mesa) obrag.org, evenals diverse middelhoge woongebouwen in het centrum, Mission Valley en langs OV-corridors. Tegen het einde van 2025 zullen er naar verwachting ongeveer 3.500–4.000 nieuwe appartementen openen in heel San Diego County obrag.org obrag.org, vergelijkbaar met de jaartotalen van 2022–2024. Er is ook sprake van aanzienlijke uitbreiding van military housing nabij bases, student housing projecten bij UCSD en SDSU, en enkele master-planned communities die woningen toevoegen in Otay Ranch, San Marcos en andere randen.

Betaalbaar vs Marktconform: Een hardnekkig probleem is dat de meeste nieuwe ontwikkelingen geprijsd zijn op marktconform of luxe niveau, en dus niet echt “betaalbaar” zijn voor midden- of lage inkomens. Uit een analyse bleek dat ongeveer 78% van alle recent gebouwde woningen in San Diego County gericht was op kopers/huurders met een bovengemiddeld inkomen planetizen.com. Slechts een klein deel betreft woningen met een betaalbaarheidsrestrictie. Zo waren van de circa 1.894 nieuwe woningen die in 2024 in downtown San Diego zijn gebouwd, er slechts 174 (9%) betaalbare woningen voor huishoudens met een laag inkomen 10news.com. Door hoge bouwkosten (arbeid, materialen, grond) en heffingen moeten ontwikkelaars doorgaans hoge huren/prijzen vragen om projecten rendabel te maken. Daardoor openen nieuwe luxe appartementen vaak met huren boven de $3.000 voor een eenkamerappartement, wat, zoals waarnemers opmerken, “de betaalbaarheidscrisis niet direct helpt” obrag.org. Om dit aan te pakken hebben de stad en het county programma’s om betaalbare projecten te subsidiëren – bijvoorbeeld het “Bridge to Home”-programma investeerde $90 miljoen om bijna 2.000 betaalbare woningen te realiseren via samenwerkingen insidesandiego.org. Verschillende 100% betaalbare projecten (vaak van non-profits of de San Diego Housing Commission) zijn in voorbereiding, maar die zijn meestal kleinschaliger (tientallen, geen honderden woningen tegelijk).

Belangrijke Ontwikkelingen en Infrastructuur: Naast woningen zijn er grote ontwikkelingsprojecten die het vastgoedlandschap van San Diego zullen bepalen:

De Naval Information Warfare (NAVWAR) Revitalization nabij Old Town is een groot project dat mogelijk duizenden nieuwe mixed-use woningen zal omvatten (afhankelijk van federale goedkeuring).
De Sports Arena/Midway District herontwikkeling bevindt zich in de planningsfase, nadat kiezers de hoogtebeperking van 30 voet voor het gebied hebben opgeheven. Concurrerende voorstellen voorzien in een nieuwe arena plus maximaal 4.000 woningen, winkels en parken. Als de vergunning in 2025 wordt verleend, kan de bouw starten in 2026–27.
SDSU Mission Valley: De uitbreiding van San Diego State University op het Mission Valley stadionterrein is in aanbouw – inclusief een rivierpark, campusgebouwen en 4.600 woningen (mix van studenten-, betaalbare en marktconforme woningen) die gefaseerd worden opgeleverd tot in de late jaren 2020. Dit zal een nieuw stedelijk dorp creëren en de druk op studentenhuisvesting verlichten.
University City/UTC Vernieuwing: Met de verlenging van de trolley (Mid-Coast lijn) naar UTC zijn er meerdere projecten nabij de stations – hoogbouwappartementen, nieuwe laboratoriumgebouwen – waardoor er feitelijk een dichtbevolkt “tweede centrum” in het UTC-gebied ontstaat. Gemeenschapsplannen die in 2024 zijn geüpdatet voor University City hebben de toegestane dichtheid aanzienlijk verhoogd insidesandiego.org.
Grensoverschrijdende Infrastructuur: De langverwachte grensoverschrijdende terminal bij de luchthaven van Tijuana (CBX) heeft geleid tot de ontwikkeling van nabijgelegen hotels en parkeergelegenheden. Ook is de tweede grensovergang van Otay Mesa in aanbouw, wat de industriële en logistieke vastgoedmarkt een impuls kan geven zodra deze voltooid is (en mogelijk meer werknemerswoningen in dat gebied kan toestaan voor grenspendelaars).

De Vooruitzichten voor de Bouwsector: Bouwers in San Diego zijn voorzichtig optimistisch, maar ondervinden ook tegenwind. Stijgende rentevoeten maken bouwleningen duurder en kunnen projecten vertragen. De materiaalkosten blijven hoog (en invoerrechten op staal/hout hebben extra kosten toegevoegd) obrag.org obrag.org. Tekorten aan arbeidskrachten in de bouw zijn ook een beperking – er is meer werk dan arbeiders, wat de tijdlijnen kan vertragen. Toch weten ontwikkelaars dat er een opgekropte vraag is. Sommigen houden projecten aan tot de economie verbetert, maar velen gaan door dankzij publieke druk voor woningen en stimulansen (zoals de Californische “density bonus” wet, die extra wooneenheden toestaat als een deel daarvan betaalbaar is). Opvallend is dat het woningdoel van de regio (volgens staatsverplichtingen) voor 2021-2029 ambitieus is, en volgens sommige rapporten ligt San Diego County zelfs op schema om zijn staatswoningdoel met ~4.500 woningen te overtreffen tegen 2029 als het huidige vergunningsniveau aanhoudt timesofsandiego.com. Dat zou een positieve mijlpaal zijn, hoewel het doel zelf mogelijk nog steeds onvoldoende is ten opzichte van de vraag.

Samengevat, de ontwikkelingspijplijn van San Diego is robuust, vooral voor meergezinswoningen. Nieuwe woningen komen in het snelste tempo in jaren op de markt, wat de druk geleidelijk verlicht. De meeste nieuwe eenheden zijn echter marktconform en niet goedkoop, dus de betaalbaarheidscrisis wordt niet alleen door het aanbod opgelost. Voortdurende inspanningen – van beleidswijzigingen tot publiek-private samenwerkingen – zijn gericht op het verder stimuleren van de bouw, inclusief meer betaalbare en “missing middle” woningen (zoals rijtjeshuizen, ADU’s en duplexen). Als deze inspanningen aanhouden, kan San Diego geleidelijk het gat tussen woningaanbod en -vraag dichten, een cruciale factor voor langdurige marktstabiliteit.

Beleids- en Regelgevingswijzigingen die Vastgoed Beïnvloeden

In de afgelopen jaren hebben wetswijzigingen en regelgeving op zowel staats- als lokaal niveau het vastgoedlandschap van San Diego aanzienlijk beïnvloed. Beleidsmakers proberen de woningcrisis aan te pakken, ontwikkeling te stimuleren, huurders te beschermen en de zorgen van de gemeenschap in balans te brengen. Hier zijn de belangrijkste veranderingen en hun impact:

Woningdichtheid en hervormingen van bestemmingsplannen: Californië heeft verschillende wetten aangenomen om uitsluitende bestemmingsplannen te overrulen en woningbouw te stimuleren. SB 9, van kracht sinds 2022, maakt het mogelijk om de meeste percelen voor eengezinswoningen te splitsen of te bebouwen met maximaal 4 wooneenheden (duplexen/triplexen) zonder extra vergunningen. Dit betekent in feite een opwaardering van buurten die voorheen beperkt waren tot één woning per perceel. San Diego heeft SB 9 omarmd – de stad heeft zelfs bepaalde kosten kwijtgescholden om deelname te stimuleren – hoewel de impact tot nu toe bescheiden is (enkele honderden SB 9-projecten). Evenzo zijn de regels voor Accessory Dwelling Units (ADU) aangescherpt (AB 68 en andere), waardoor steden verplicht zijn om bijgebouwen en garage-omzettingen met minimale bureaucratie goed te keuren. San Diego heeft de lokale verordeningen aangepast om te voldoen, en zoals opgemerkt, is het aantal ADU-vergunningen sterk gestegen (ADU’s waren goed voor ~9% van de nieuwe woningen in de afgelopen jaren) planetizen.com. De stad heeft ook innovatieve programma’s gelanceerd zoals “Complete Communities” en “Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org, die extra bouwrechten en versnelde vergunningen bieden voor projecten nabij openbaar vervoer of met betaalbare woningen. Zo mogen ontwikkelaars via Complete Communities meer woningen bouwen dan normaal toegestaan als ze een deel betaalbare woningen opnemen en bijdragen aan voorzieningen in de buurt insidesandiego.org. Deze hervormingen van bestemmingsplannen beginnen hun vruchten af te werpen in de vorm van meer kleinschalige inbreidingsprojecten en appartementvoorstellen in gebieden met openbaar vervoer. Een concreet voorbeeld: Encinitas (ten noorden van San Diego) werd door de staat gedwongen om het bestemmingsplan te versoepelen na jarenlang verzet; sindsdien zijn er projecten met een hogere dichtheid goedgekeurd om aan de staatsverplichtingen voor woningbouw te voldoen planetizen.com.
Vergunningen Versnellen: De gemeentelijke overheid van San Diego, onder leiding van burgemeester Todd Gloria, heeft het versnellen van woninggoedkeuringen tot prioriteit gemaakt. Het Affordable Housing Expedite Program en initiatieven zoals “Permit Now” hebben de verwerking voor in aanmerking komende projecten versneld insidesandiego.org. De stad heeft zelfs een programma opgezet om elke woningproject nabij openbaar vervoer binnen 30 dagen te beoordelen (“Complete Communities Now”) insidesandiego.org. Daarnaast biedt de stad snelle beoordeling en zelfs zelfcertificering voor sommige bouwplannen insidesandiego.org. Deze maatregelen verminderen de beruchte vertragingen bij het realiseren van woningen. Ook de staat heeft bijgedragen: CEQA (California Environmental Quality Act) vrijstellingen zijn uitgebreid voor stedelijke woningbouw, en AB 2011 (van kracht sinds 2023) staat ministeriële goedkeuring toe van woningen op commercieel bestemde grond. We zouden binnenkort oude stripmalls of kantoorterreinen in San Diego kunnen zien die worden herontwikkeld tot woningen onder de bepalingen van AB 2011, die een deel van de lokale controle omzeilen ten gunste van rechtstreekse bouw met arbeidsnormen. Gezamenlijk proberen deze regelgevende verschuivingen de balans te verschuiven van NIMBY-obstructie naar een pro-woningbouwhouding.
Regelgeving voor kortetermijnverhuur: Zoals eerder aangestipt, was een belangrijke lokale regelgevingswijziging de harde aanpak van San Diego op kortetermijnvakantieverhuur. Sinds mei 2023 vereist de Short-Term Residential Occupancy (STRO) verordening dat iedereen die een volledige woning voor korte termijn (minder dan 30 dagen) verhuurt, een stadslicentie moet hebben. Cruciaal is dat de stad het aantal van deze licenties heeft beperkt tot 1% van de woningvoorraad (ongeveer 5.400 eenheden) voor het grootste deel van de stad, plus een beetje extra (~0,75% van de woningen) specifiek in Mission Beach truvi.com. Dit verkleinde direct de markt voor kortetermijnverhuur – eind 2023 had de stad meer dan 7.000 illegale vakantieverhuurwoningen zonder licentie verwijderd lajolla.ca nbcsandiego.com. Het effect: sommige investeerders die aan Airbnb deden, zijn overgestapt op langetermijnverhuur of hebben hun woningen verkocht. In Mission Beach, waar veel vakantieverhuur was, pasten de vastgoedwaarden en de verkoopactiviteit zich aan doordat veel voormalige verhuurwoningen op de markt kwamen. De niet-overdraagbaarheid van licenties (een nieuwe eigenaar kan de STR-licentie niet van een verkoper overnemen) heeft STR-zware panden ook minder aantrekkelijk gemaakt om te kopen truvi.com. Deze verordening was een reactie op klachten uit de gemeenschap over feesthuizen en het gevoel dat Airbnbs het woningaanbod verminderen. Voor de bredere markt heeft het waarschijnlijk een deel van de appartementen en huizen vrijgemaakt die terugkeerden naar de langetermijnverhuur of de koopmarkt, wat een kleine verlichting voor de beschikbaarheid van woningen betekende. Investeerders weten nu waar San Diego voor staat: kortetermijnverhuur is toegestaan, maar streng beperkt – een overweging die nieuwe investeringen meer richting traditionele verhuur stuurt.
Huurdersbescherming en huurplafonds: Californië voerde in 2020 AB 1482 op staatsniveau in, waarmee de huurverhogingen voor de meeste oudere (15+ jaar) meergezinswoningen worden beperkt tot 5% plus CPI (ongeveer 8–10% in recente jaren met hoge inflatie) en waarbij een gegronde reden voor uitzetting vereist is. San Diego voldoet hieraan; hoewel San Diego zelf geen strengere lokale huurregulering heeft, heeft de staatswet feitelijk een plafond gesteld aan hoeveel verhuurders de huur jaarlijks mogen verhogen voor de betreffende woningen. Aangezien de markthuren in 2023–2025 slechts met ongeveer 0–3% zijn gestegen, is dit plafond de laatste tijd niet bindend geweest obrag.org. Maar het biedt huurders wel zekerheid tegen extreme verhogingen. In 2022–2023, tijdens de scherpe huurstijgingen, werden veel huurders in San Diego inderdaad door deze wet beschermd tegen verhogingen van meer dan ongeveer 10%. Daarnaast zijn de uitzettingsbeschermingen tijdens COVID aangescherpt en sommige zijn verlengd – bijvoorbeeld, bij uitzettingen zonder schuld van de huurder is verhuisvergoeding vereist. De stad en het county hebben zelfs sterkere huurderbeschermingsverordeningen besproken (zoals recht op juridische bijstand of strengere regels voor gegronde reden), hoewel er op dit moment geen zijn ingevoerd die verder gaan dan de staatswet. Investeerders en vastgoedbeheerders hebben zich aan deze regels moeten aanpassen, die meer naleving vereisen en agressieve huurstrategieën beperken.
Ontwikkelingskosten en -stimulansen: San Diego heeft geprobeerd de heffingen voor infrastructuur in balans te brengen met het niet ontmoedigen van nieuwbouw. De stad heeft in 2020 haar inclusionary housing-eisen bijgewerkt, waardoor de meeste nieuwe woningprojecten nu ofwel 10%+ betaalbare woningen moeten bevatten of een afkoopsom moeten betalen. Sommige ontwikkelaars kiezen ervoor om betaalbare woningen toe te voegen om in aanmerking te komen voor extra bouwvolume. Er zijn ook kortingen op heffingen voor ADU’s en bepaalde kleine projecten. In het Housing Action Package 2.0 heeft de stad gekeken naar het verminderen van parkeereisen en het versoepelen van hoogtebeperkingen nabij openbaar vervoer, wat de bouwkosten per woning verlaagt insidesandiego.org. De ‘builder’s remedy’ van de staat (voor steden zonder goedgekeurd huisvestingsplan) is niet getest in de stad San Diego omdat de stad haar huisvestingstaken op orde heeft gehouden (in tegenstelling tot sommige steden in LA, bijvoorbeeld). Echter, een paar kleinere steden in SD County die achterlopen met hun huisvestingsplannen, zouden te maken kunnen krijgen met builder’s remedy-projecten (waarbij ontwikkelaars lokale bestemmingsplannen mogen omzeilen als aan betaalbaarheidseisen wordt voldaan). Deze dreiging stimuleert steden om te voldoen aan de bestemmingsplannen voor meer woningen.
Overdraagbaarheid van onroerendgoedbelasting: Proposition 19 (2021) in Californië staat oudere huiseigenaren (55+) toe om hun lage belastinggrondslag voor onroerend goed tot drie keer over te dragen naar een nieuwe woning, overal in de staat. Dit heeft sommige empty-nesters in San Diego geholpen om zonder grote belastingstijging kleiner te gaan wonen, en mogelijk wat aanbod vrijgemaakt van grotere woningen voor jongere gezinnen. Het is moeilijk te kwantificeren, maar Prop 19 heeft waarschijnlijk bijgedragen aan een toename van het aantal aanbiedingen in 2022–2025 van senioren die zich anders “opgesloten” voelden door de Prop 13-belasting op een nieuwe woning. Het is een kleine maar positieve factor voor mobiliteit.
Infrastructuur- en vervoersinvesteringen: Beleid betekent niet alleen woningwetgeving – ook infrastructuurbeslissingen beïnvloeden vastgoed. San Diego’s voortdurende inzet voor transitgerichte ontwikkeling wordt ondersteund door de Mid-Coast Trolley-uitbreiding (geopend in 2021) en het regionale vervoersplan van SANDAG uit 2021, dat meer OV-lijnen voorziet (hoewel de financiering omstreden is). De stad investeert ook in zaken als het Pure Water-project (verbetering van de waterinfrastructuur) universitycitynews.org en parkverbeteringen. Beter openbaar vervoer en voorzieningen kunnen bepaalde buurten aantrekkelijker maken voor ontwikkeling (bijvoorbeeld nieuwe appartementen die verrijzen langs de nieuwe trolleyhaltes van Old Town tot UTC).

Samengevat: beleidswijzigingen in San Diego zijn nu over het algemeen pro-woningbouw en pro-dichtheid, een verschuiving ten opzichte van de historisch trage groei. Staatswetten hebben de toon gezet door enkele lokale beperkingen te overrulen, en de stad heeft gereageerd met eigen pakketten om bouwen te stimuleren. Dit begint zijn vruchten af te werpen in de vorm van meer gebouwde woningen en een lichte verlichting van de crisis. Aan de andere kant zijn er regels zoals het maximum op kortetermijnverhuur en huurregulering ingevoerd om de beschikbaarheid van woningen en huurders te beschermen, en deze beperken enigszins bepaalde winstkansen voor eigenaren. De balans die beleidsmakers proberen te vinden is om voldoende nieuwe woningen te realiseren en bewoners te beschermen, zonder ontwikkelaars of verhuurders weg te jagen. San Diego werd medio 2025 zelfs geprezen door staatsleiders voor zijn inspanningen om woningbouw te versnellen, en werd als voorbeeld gesteld in Californië insidesandiego.org. Als deze wetgevende trends zich voortzetten (en dat is waarschijnlijk gezien het ernstige woningtekort), kunnen we verdere maatregelen verwachten zoals opwaardering langs nieuwe OV-lijnen, meer prikkels voor betaalbare woningen en mogelijk nieuwe huurdersteun. Vastgoedbelanghebbenden in San Diego moeten flexibel en goed geïnformeerd blijven nu de regelgeving verandert – het is net zo bepalend geworden als marktkrachten voor de uitkomsten.

Betaalbaarheid en uitdagingen in het woningaanbod

Ondanks enige recente afkoeling en beleidsmaatregelen, blijft betaalbaarheid van woningen de meest urgente vastgoeduitdaging van San Diego. De regio staat consequent bekend als een van de minst betaalbare woningmarkten in de Verenigde Staten. Belangrijke aspecten van deze uitdaging zijn onder andere:

Torenhoge woonkosten: Tegen midden 2025 vereist de mediane huizenprijs (~$1 miljoen) een jaarlijks inkomen van ongeveer $200.000–$250.000 om comfortabel te kunnen kopen offthe56.com lao.ca.gov. Toch is het mediane gezinsinkomen in San Diego slechts ongeveer $90.000. Dit verschil betekent dat slechts ongeveer 15% van de huishoudens zich dat huis met een mediane prijs kan veroorloven offthe56.com. Deze betaalbaarheidsindex (15%) is extreem laag – ter vergelijking: landelijk kan ongeveer 50% van de huishoudens het nationale mediane huis betalen. Zelfs vergeleken met de algehele slechte betaalbaarheid in Californië (17% van de huishoudens in de hele staat kon zich begin 2025 het mediane huis veroorloven) homes.com, zit San Diego in de knel. De hoge woonkosten drukken ook de economische concurrentiepositie van de regio; huisvesting was een factor in de daling van San Diego in het Milken’s Best-Performing Cities rapport axios.com axios.com.

Aan de huurkant zorgen mediane huren van rond de $2.500 ook voor druk op de budgetten. Een huishouden heeft ongeveer $100.000 inkomen nodig (bij 30% van het inkomen aan huur) om dat te kunnen betalen – veel meer dan veel huurders verdienen. Bijna de helft van de huurdershuishoudens in San Diego wordt als “cost-burdened” beschouwd (meer dan 30% van het inkomen gaat naar huur). Het eigenwoningbezitpercentage dat rond de 55% in de stad ligt (en ~60% in het county) weerspiegelt hoe moeilijk het is om de stap van huren naar kopen te maken kpbs.org. Veel middeninkomensberoepen – leraren, verpleegkundigen, ambtenaren, managers in de horeca – vinden het praktisch onmogelijk om een huis te kopen in de gemeenschap die ze bedienen. Deze betaalbaarheidscrisis gaat niet alleen over statistieken; het verandert het sociale weefsel, zoals hieronder besproken.

Onvoldoende woningaanbod: De kernoorzaak van de slechte betaalbaarheid is een klassiek vraag-en-aanbodprobleem. Decennialang heeft San Diego (net als het grootste deel van de kust van Californië) niet genoeg woningen gebouwd voor de groeiende bevolking en het aantal banen. Beperkende bestemmingsplannen (uitgestrekte gebieden uitsluitend voor vrijstaande woningen), verzet vanuit de gemeenschap tegen meer dichtheid (NIMBYisme), hoge heffingen en langdurige vergunningsprocedures hebben de woningbouwproductie laag gehouden. Zoals een rapport het verwoordde: “decennia van trage woningbouw hebben San Diego in een ernstige woningnood gebracht” axios.com. Toen de tech- en pandemische woninghausse van de jaren 2020 toesloeg, leidde dit beperkte aanbod tot biedoorlogen en torenhoge prijzen.

Om dit in te halen, heeft de regio tien- tot duizenden nieuwe woningen nodig. De staat heeft een Regional Housing Needs Allocation (RHNA) vastgesteld van ongeveer 171.000 nieuwe woningen voor San Diego County voor 2021–2029. Halverwege deze periode ligt het aantal woningen in de county niet helemaal op schema voor alle inkomensniveaus (hoewel het totale doel mogelijk wordt overschreden als de huidige trend zich voortzet) timesofsandiego.com. Het tekort is vooral nijpend bij betaalbare woningen: ongeveer 41.000 woningen voor lage inkomens zijn toegewezen, maar slechts enkele duizenden zitten in de pijplijn planetizen.com. Dus zelfs als de totale bouw toeneemt, blijft het aanbod voor mensen met een midden- en laag inkomen sterk achter. Totdat het aanbod de vraag daadwerkelijk overtreft, zal betaalbaarheid buiten bereik blijven.

Impact op mensen en economie: De menselijke impact van onbetaalbare huisvesting is aanzienlijk. Jongvolwassenen blijven langer bij hun ouders wonen of delen een woning met huisgenoten. Gezinnen stellen het kopen van een huis uit of zien er zelfs van af; sommigen stellen het krijgen van kinderen uit vanwege de woonlasten. Belangrijke werknemers vertrekken – er zijn verhalen van leraren, verpleegkundigen, politieagenten en anderen die verhuizen naar bijvoorbeeld Arizona of Texas omdat ze het niet kunnen veroorloven in San Diego te blijven. Sterker nog, de bescheiden bevolkingsgroei in de regio komt nu volledig door immigratie; er vertrekken meer mensen binnenlands dan er binnenkomen, en de woonkosten worden genoemd als de belangrijkste reden voor deze vertrekken kpbs.org. Deze “brain drain” en het verlies van werknemers kunnen op termijn lokale bedrijven en publieke diensten schaden.

Bovendien zorgen hoge woonlasten voor meer forenzen uit omliggende gebieden (bijvoorbeeld Temecula/Murrieta in Riverside County, waar mensen meer dan 60 mijl enkele reis rijden naar hun werk in San Diego om een huis te kunnen betalen). Dit leidt tot meer verkeersopstoppingen en vervuiling en vermindert de levenskwaliteit. Als alleen de welgestelden zich in veel buurten kunnen inkopen, leidt dit tot economische segregatie. San Diego loopt het risico een plek te worden waar alleen de zeer rijken of mensen die jaren geleden hebben gekocht, stabiele huisvesting kunnen hebben, terwijl jongere en minder welvarende bewoners geconfronteerd worden met onzekerheid en verdringing. Gemeenschapsactivisten wijzen erop dat dit de diversiteit en het karakter van de stad ondermijnt.

Dakloosheid en Woononzekerheid: Het extreme einde van de betaalbaarheidscrisis is zichtbaar in de daklozenpopulatie van San Diego, die de afgelopen jaren is gegroeid. Veel werkende armen die te maken krijgen met een huurverhoging of uitzetting hebben in zo’n dure markt nergens om naartoe te gaan en eindigen in auto’s of opvangcentra. Het gebrek aan goedkope woningen verergert de dakloosheid – zelfs als de stad nieuwe opvanglocaties of veilige kampeerplekken opent, raken mensen sneller dakloos dan dat ze opnieuw gehuisvest kunnen worden. Het klimaat van San Diego trekt ook daklozen van elders aan. Er wordt geschat dat duizenden inwoners van San Diego op een willekeurige nacht dakloos zijn, een situatie die direct verband houdt met de hoge kosten en het tekort aan woningen (samen met mentale gezondheids- en verslavingsfactoren). De stad en het district erkennen dat het zonder veel meer betaalbare/gesubsidieerde woningen onmogelijk zal zijn om dakloosheid aanzienlijk te verminderen.

Maatregelen die worden genomen: We hebben veel van de beleidsmaatregelen (densiteitsbonussen, versnelde goedkeuringen, enz.) uiteengezet die gericht zijn op het vergroten van het aanbod. De Housing Commission van San Diego en non-profitorganisaties proberen ook actief betaalbare woningen te creëren via aankopen en nieuwbouw (bijvoorbeeld het ombouwen van motels tot appartementen voor daklozen, met behulp van staatsfondsen van HomeKey). Er is een stimulans voor “missing middle” woningen – twee-onder-een-kapwoningen, rijtjeshuizen, appartementen rond een binnenplaats – die door hun ontwerp betaalbaarder kunnen zijn. De regio onderzoekt ook innovatieve ideeën zoals community land trusts (om woningen permanent betaalbaar te houden) en het uitbreiden van publieke huursubsidies, maar deze zijn nog kleinschalig in verhouding tot de behoefte.

Opvallend is dat de publieke houding langzaam verandert. Hoewel NIMBY-verzet tegen ontwikkeling nog steeds aanwezig is, groeit het besef dat enige toename van dichtheid noodzakelijk is om de betaalbaarheid te verbeteren. Jongere bewoners en belangenorganisaties laten YIMBY (“Yes In My Backyard”) geluiden horen. Zelfs sommige huiseigenaren van het eerste uur beseffen dat hun eigen kinderen niet in San Diego kunnen wonen zonder veranderingen. Dit heeft geholpen bij initiatieven zoals het opwaarderen van bestemmingsplannen in Hillcrest en University City, die zijn aangenomen door insidesandiego.org. Het blijft echter een uitdaging – elk project kan op buurtniveau een strijd worden.

Betaalbaarheid in de Vooruitzichten: Op de korte termijn kan de betaalbaarheid iets verbeteren simpelweg omdat de prijzen zijn gestabiliseerd en de inkomens langzaam stijgen. Zo kan de betaalbaarheidsindex voor woningen van CAR voor San Diego County een paar punten stijgen ten opzichte van het dieptepunt eind 2024. Maar fundamenteel zullen woningen nog steeds erg duur zijn in verhouding tot de inkomens. Het Legislative Analyst’s Office merkte op dat halverwege 2025 het inkomen dat nodig is om een doorsnee huis in Californië te kunnen betalen (~$237K) meer dan het dubbele was van het mediane inkomen lao.ca.gov – een situatie waarvoor geen snelle oplossing bestaat. Alleen een combinatie van aanzienlijk meer woningbouw (vooral in het lagere prijssegment) en/of hogere inkomensgroei kan dat gat dichten. San Diego werkt aan het eerste, maar het zal jaren duren voordat dit echt effect heeft.

Bottom Line: De betaalbaarheids- en woningaanboduitdaging in San Diego is een langdurig probleem dat voortkomt uit een tekort aan aanbod en hoge vraag. Het uit zich in de dagelijkse worsteling van gezinnen om de huur te betalen, in het onvermogen van essentiële werknemers om in de gemeenschappen te wonen die zij bedienen, en in de moeilijke keuzes die individuen maken om de regio te verlaten. Hoewel de koelere marktomstandigheden en beleidsmaatregelen van 2025 de druk enigszins hebben verlicht (met meer woningen die beschikbaar komen en een pauze in prijsinflatie), blijft wonen in San Diego onbetaalbaar voor de meerderheid van de inwoners offthe56.com. Dit is misschien wel de grootste bedreiging voor de toekomstige welvaart en inclusiviteit van de regio. Het aanpakken ervan vereist een voortdurende inspanning: het blijven toevoegen van aanbod op alle niveaus, het behouden en creëren van betaalbare woningen, en het vinden van creatieve oplossingen om de bouwkosten te verlagen. Het vermogen van San Diego om een levendige, diverse metropool te blijven, hangt af van de vooruitgang op dit gebied.

Impact van rentevoeten, migratie en macro-economische factoren

Tot slot bekijken we de bredere macro-economische factoren die de vastgoedmarkt van San Diego beïnvloeden: met name rentevoeten, migratiepatronen en het algemene economische klimaat. Deze factoren op macroniveau bepalen vaak de op- en neergaande bewegingen van de woningmarkt.

Stijgende rentevoeten: De snelle stijging van de hypotheekrente sinds 2022 is waarschijnlijk de grootste enkele factor geweest die de woningmarkt van San Diego in 2024–2025 heeft afgekoeld. Zoals vermeld, steeg de typische 30-jaars vaste hypotheekrente van ongeveer 3% eind 2021 naar meer dan 7% in 2023, waardoor de leenkosten dramatisch toenamen lao.ca.gov. In de praktijk is de maandelijkse betaling voor een gemiddelde woning nu ongeveer 80% hoger dan deze zou zijn geweest tegen de tarieven van 2020 lao.ca.gov. Deze renteschok heeft veel potentiële kopers buitenspel gezet en anderen gedwongen hun budget te verlagen, waardoor de vraag afnam en de prijzen stabiliseerden. Het heeft ook het “gouden handboeien”-effect voor verkopers gecreëerd – met 80% van de Californische huiseigenaren met leningen onder de 5% zijn zij terughoudend om te verkopen en dat lage tarief te verliezen lao.ca.gov. Het woningtekort in San Diego is deels het gevolg van deze lock-in, zoals hierboven vermeld.

Vooruitkijkend zal het verloop van de rente de marktactiviteit sterk beïnvloeden. Vanaf medio 2025 lijken de rentes zich te stabiliseren rond het midden van de 6%, en zelfs gedaald tot ongeveer 6,5% in augustus 2025 – het laagste punt in ongeveer 10 maanden kyma.com money.com. Hypotheekanalisten voorspellen dat de rentes geleidelijk zullen dalen in 2025; volgens de prognoses van Fannie Mae en MBA zal het gemiddelde 30-jaars tarief rond de 6,4% in 2025 liggen en mogelijk onder de 6% in 2026 themortgagereports.com fortune.com. Als deze voorspellingen uitkomen, zou San Diego een opleving van kopersactiviteit kunnen zien doordat financiering iets betaalbaarder wordt. Zelfs een daling van één procentpunt in de hypotheekrente vergroot de koopkracht aanzienlijk (of stelt meer huiseigenaren in staat te herfinancieren of te verhuizen zonder schrik voor hogere maandlasten). Daarom is renteverlaging een belangrijke positieve factor voor de huizenmarkt. Omgekeerd, als de inflatie onverwacht stijgt of andere economische factoren de rente opnieuw opdrijven, kan de markt verder tot stilstand komen. Op dit moment verwacht men over het algemeen dat we de piek in de rente hebben gezien, en dat de trend vlak tot dalend zal zijn – een positief teken voor vastgoed.

Migratie en bevolkingsverschuivingen: De bevolkingsdynamiek van San Diego is complex. Enerzijds ervaart het als dure regio netto binnenlandse uitmigratie – oftewel, meer Amerikaanse inwoners verhuizen weg uit San Diego naar andere staten of provincies dan andersom. Deze trend versnelde eind jaren 2010 en begin jaren 2020 doordat thuiswerken sommigen in staat stelde te verhuizen en de hoge woonlasten anderen wegduwden. Populaire bestemmingen voor voormalige inwoners van San Diego zijn goedkopere binnenlandse gebieden (zoals Riverside County) of andere staten (Nevada, Arizona, Texas, enz.). Zoals eerder vermeld, werden er bijna 24.000 netto binnenlandse vertrekkers geregistreerd in de periode 2023-2024 kpbs.org. Deze uitstroom verlicht de vraagdruk op de woningmarkt enigszins, vooral in het starterssegment.

Echter, San Diego in het algemeen is erin geslaagd om de bevolking min of meer stabiel te houden (ongeveer 3,3 miljoen in de county) dankzij natuurlijke aanwas (geboorten minus sterfgevallen) en internationale immigratie. Sterker nog, van 2023 tot 2024 was de lichte bevolkingsgroei in de county volledig te danken aan een toestroom van ongeveer 24.000 internationale immigranten, die het vertrek van mensen compenseerden kpbs.org. Veel van deze immigranten komen voor werk (denk aan H1-B visumhouders in de tech/biotech, of militaire bondgenoten, of grensoverschrijdende migratie gezien de nabijheid van Tijuana). Zij zorgen voor extra vraag naar woningen, vaak huren ze in eerste instantie. Het netto-effect is dus dat de woningmarkt van San Diego nog steeds te maken heeft met een groeiende (of in ieder geval niet krimpende) bevolking, ook al zouden alleen de Amerikaanse migratietrends op een daling wijzen.

Een andere factor is interne migratie binnen Zuid-Californië: bijvoorbeeld, Zillow identificeerde Riverside County als een “overdrukventiel” voor de betaalbaarheidscrisis in San Diego axios.com. Sommige inwoners van San Diego, die lokaal zijn weggeprijsd, kopen in Zuidwest Riverside (Temecula/Murrieta) en nemen lange woon-werkverkeer voor lief. Omgekeerd verhuist een klein aantal mensen met een hoger inkomen uit Los Angeles of Orange County naar San Diego vanwege de relatief lagere huizenprijzen (vergeleken met de Westside van LA of de kust van Orange County) of omwille van de levensstijl. Daarnaast zorgt de grote militaire aanwezigheid in San Diego ervoor dat duizenden militaire gezinnen elk jaar komen en gaan, wat invloed heeft op huur- en koopgedrag, vooral rond Camp Pendleton, MCAS Miramar en Naval Base San Diego.

Vooruitkijkend is de macro-migratieverwachting dat Californië als geheel zijn bevolkingsverlies heeft vertraagd en mogelijk stabiliseert (de bevolking van de staat is in 2024 zelfs licht gestegen) gov.ca.gov. Volgens SANDAG zal San Diego naar verwachting bescheiden groeien (met ~113.000 mensen van 2022 tot 2050, ongeveer +3,5%) sandag.org – een tragere groei dan historisch gezien, wat deze tegenwind weerspiegelt. Voor de woningmarkt geldt dat als de uittocht op het huidige niveau blijft, dit fungeert als een overdrukventiel dat extreme krapte voorkomt. Maar als San Diego er op de een of andere manier in zou slagen het vertrek te stoppen (door betere betaalbaarheid of meer banen), zou de vraag toenemen. Omgekeerd, als er meer mensen vertrekken dan verwacht (bijvoorbeeld als thuiswerken populair blijft en meer mensen besluiten te vertrekken), zou dat de vraag naar woningen kunnen verzachten. Tot nu toe is het netto-effect klein geweest – genoeg immigratie en geboorten om een lichte positieve druk op de woningmarkt te houden.

Macroeconomisch klimaat: De vastgoedmarkt van San Diego kan niet ontsnappen aan bredere economische trends:

Arbeidsmarkt: De economie van San Diego is in 2025 relatief sterk, maar kent enkele zwakke plekken. De werkloosheid in de county ligt tussen de 4–5% kpbs.org, beter dan Californië’s 5,4%. Echter, zoals Axios meldde, vertraagde de banengroei tot ongeveer 0,5% in 2024 axios.com. Sectoren zoals technologie en life sciences zagen ontslagen of een aannamepauze (onderdeel van een wereldwijde tech-terugval), wat de vraag naar duurdere woningen enigszins afkoelde. Het goede nieuws is dat toerisme en horeca volledig zijn hersteld na COVID axios.com, wat de huurmarkt en het lagere segment van de woningmarkt helpt (dienstverleners vinden weer werk). Ook blijft defensie-uitgaven een steunpilaar – militaire werkgelegenheid en contracten in San Diego zorgen voor stabiliteit (en vaak veteranen die met VA-leningen een huis kopen). Als de nationale tech-industrie herstelt eind 2025 zoals sommigen voorspellen axios.com, kan San Diego’s aanzienlijke techsector (Qualcomm, biotech-startups, enz.) weer banen gaan toevoegen, wat zich vertaalt in meer vraag van huurders en kopers, vooral in het midden- en hogere prijssegment.
Inflatie en Inkomen: De hoge inflatie van 2021-2023 heeft de reële inkomens uitgehold en de rente opgedreven. Halverwege 2025 is de inflatie aanzienlijk gedaald, maar de prijzen (ook voor bouwmaterialen en grond) blijven hoog. De lonen in San Diego zijn gestegen (gemiddeld uurloon ~23% omhoog sinds 2020) lao.ca.gov, maar niet zo snel als de woonlasten (hypotheekbetalingen 82% omhoog) lao.ca.gov. Als de inflatie gematigd blijft en de loonstijging doorzet, zal dat de betaalbaarheid op termijn iets verbeteren. Als er een recessie komt en de werkloosheid stijgt, kunnen sommige huishoudens gaan samenwonen of vertrekken, wat de vraag op korte termijn vermindert. Dat scenario leidt echter vaak tot renteverlagingen, wat de woningmarkt juist kan stimuleren. Er zijn dus tegenwerkende krachten.
Investeerdersklimaat: Wereldwijd en nationaal zijn investeerders voorzichtiger geworden met vastgoed vanwege de gestegen financieringskosten. In San Diego zien we minder biedoorlogen van institutionele investeerders op eengezinswoningen dan in 2021. Als de aandelenmarkt sterk is (zoals in 2023–25), hebben kopers in het hogere segment meer middelen voor een aanbetaling. Als die tegenvalt, kan de luxemarkt een dip zien. San Diego heeft niet zoveel tweede-woning-dynamiek als bijvoorbeeld een puur vakantiegebied, maar sommige welgestelde kopers van buiten de regio kopen hier; hun interesse wordt beïnvloed door het bredere economische vertrouwen.
Geopolitieke factoren: Als grensstad wordt het vastgoed in San Diego zelfs beïnvloed door de situatie in het naburige Tijuana en Baja California. Gezinnen en investeerders die over de grens actief zijn, spelen een rol (sommige Mexicaanse burgers kopen onroerend goed in San Diego als stabiele investering, en sommige Amerikanen wonen in Tijuana vanwege de lagere huurprijzen en pendelen). Wijzigingen in het grensbeleid of de veiligheid kunnen kleine rimpelingen veroorzaken op de woningmarkt. Daarnaast kunnen grote militaire inzet of veranderingen in militaire strategie tijdelijk invloed hebben op het wonen nabij bases (bijvoorbeeld, wanneer een marineschip in de haven ligt versus is uitgezonden, fluctueert de huurbezetting rond de basis).

Samengevat: rentevoeten, migratie en macro-economie vormen de achtergrondmuziek waarop de woningmarkt van San Diego danst. De stijging van de rente heeft het tempo van de markt aanzienlijk vertraagd; nu kijkt iedereen uit naar het moment dat de Fed versoepelt, want dat zal waarschijnlijk de vraag naar woningen weer aanwakkeren. Migratie zorgt voor een zachte duw-en-trek – zolang San Diego een zeer gewilde plek blijft, zullen mensen komen, maar als het extreem duur blijft, zullen sommigen vertrekken. De macro-economie zal ondertussen banen en inkomens beïnvloeden – belangrijke factoren voor hoeveel mensen kunnen deelnemen aan de woningmarkt. Op dit moment (midden 2025) wijzen de indicatoren op voorzichtige optimisme: inflatie omlaag, rente stabiliseert, werkgelegenheid stabiel en het consumentenvertrouwen verbetert. Als deze trends aanhouden, zou de vastgoedmarkt van San Diego een periode van duurzame activiteit kunnen ingaan – niet oververhit en niet instortend, maar groeiend in lijn met de bredere economie. Het volgen van de Federal Reserve, migratiestatistieken en lokale arbeidsmarktrapporten zal aanwijzingen geven over waar de markt in deze dynamische Zuid-Californische stad naartoe gaat.

Bronnen:

Zillow Research, San Diego Housing Market Overview (juli 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, San Diego Housing Market Trends & Forecast 2025 (17 juli 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Home Sales Decline In San Diego County (City News Service, 22 juli 2025) patch.com patch.com
Redfin Data Center, San Diego Huisvestingsmarkt Update – juni 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, San Diego Huisvestingsmarkt: Trends & Prijzen (2025) sofi.com sofi.com
OB Rag, 4.000 Appartementen Komen Naar San Diego County in 2025 (3 april 2025) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, San Diego wordt verwacht een van de heetste markten van 2025 te zijn (14 jan 2025) axios.com axios.com
KPBS, Bevolking van San Diego County stijgt licht, maar alleen door immigratie (17 mrt 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, San Diego’s Huisvestingscrisis: Kunnen We Het Ons Permitteren Om Te Blijven? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, Welke steden in San Diego County bouwen nieuwe woningen? (29 juli 2025) planetizen.com planetizen.com
Legislative Analyst’s Office, CA Tracker Betaalbaarheid Wonen (Q2 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, Vertraagde banengroei drukt San Diego’s economische ranking omlaag (29 jan 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, San Diego Korte-Termijn Verhuurwet – Impact van de ‘23 Regels’ (23 mei 2024) truvi.com truvi.com

San Diego Vastgoed 2025: Woningen van $1 Miljoen, Torenhoge Huren en een Veranderende Markt

Trends in residentieel vastgoed in 2025

Trends in commercieel vastgoed

Marktprestaties in verschillende buurten

Demografie & gedrag van kopers en huurders

Investeringskansen en -risico’s

Voorspellingen voor Prijzen en Voorraad

Bouw en ontwikkelingspijplijn

Beleids- en Regelgevingswijzigingen die Vastgoed Beïnvloeden

Betaalbaarheid en uitdagingen in het woningaanbod

Impact van rentevoeten, migratie en macro-economische factoren

Roman Bednarski

Search

Latest Posts

Vastgoedmarkt van San Jose 2025: Trends, Voorspellingen & Technologiegedreven Veranderingen

Vastgoedmarkt in de Algarve, Portugal: 2025 en Verder