De vastgoedmarkt van Nashville in 2025 blijft dynamisch en groeigedreven, aangejaagd door een gestage instroom van nieuwe inwoners, een veerkrachtige economie en voortdurende ontwikkeling. Hoewel de gekte van 2021–2022 is afgekoeld, blijven de huizenprijzen bescheiden stijgen, houdt de vraag van kopers aan en groeit het aanbod vanuit historisch lage niveaus. Commercieel vastgoed kent twee gezichten – bloeiende retail/industriële sectoren tegenover een zwakkere kantoormarkt – terwijl de snelle bevolkings- en banengroei van de stad de meeste vastgoedtypes ondersteunt. In dit rapport analyseren we de belangrijkste trends in de residentiële, commerciële en huurmarkt; belichten we populaire buurten en aankomende projecten; bespreken we beleidswijzigingen; onderzoeken we demografische drijfveren; en presenteren we een 3–5 jaar prognose voor het vastgoedlandschap van Nashville.
Trends in de woningmarkt in 2025
Huizenverkopen en prijzen: Na een korte afkoeling in 2023 stabiliseert de woningmarkt van Nashville zich in 2025 tot een gezondere balans. Het aantal woningverkopen is licht gestegen – in juni 2025 waren er 3.185 transacties, ongeveer 5% meer dan in juni 2024 notyourordinaryagent.com. De aanhoudende instroom van nieuwe inwoners en banengroei houden de vraag op peil, zelfs nu hogere hypotheekrentes de gekte van voorgaande jaren hebben getemperd. De mediane huizenprijzen laten nog steeds gematigde stijgingen zien. Halverwege 2025 ligt de mediane prijs van een vrijstaand huis rond de $528.000, een stijging van ongeveer 4,6% op jaarbasis notyourordinaryagent.com. Dit is een groot verschil met de dubbele-cijferige jaarlijkse stijgingen tijdens de pandemie, maar het duidt op een gestage waardestijging in plaats van een zeepbel. (Ter vergelijking: de prijzen van appartementen zijn licht gedaald, met ongeveer 1,4% op jaarbasis tot circa $340.000 notyourordinaryagent.com, omdat dat segment te maken heeft met een groter aanbod en kieskeurigere kopers.)
Vraag van kopers en marktevenwicht: De huizenmarkt van Nashville bevindt zich in 2025 feitelijk in een “Goudlokje-zone” van relatief evenwicht. Biedoorlogen zijn afgekoeld, waardoor kopers meer ademruimte hebben, maar goed geprijsde woningen worden nog steeds verkocht. De Market Action Index ligt rond de lage 30 (op een schaal van 100), wat wijst op een licht voordeel voor verkopers – noch een uitbundige verkopersmarkt, noch een echte kopersmarkt nestinginnashville.com nestinginnashville.com. Woningen doen er langer over om te verkopen dan in de hectische periode: het gemiddelde aantal dagen op de markt is opgelopen tot ongeveer 105 dagen (mediaan ~67 dagen) nestinginnashville.com, een dramatische verandering ten opzichte van de 15–20 dagen verkoop in 2021. Sterker nog, ongeveer 42% van de aanbiedingen ondergaat prijsverlagingen voordat ze worden verkocht nestinginnashville.com, wat benadrukt dat realistische prijsstelling nu cruciaal is. Kopers hebben weer wat onderhandelingsmacht teruggewonnen en kunnen de tijd nemen voor inspecties en financiering zonder te hoeven haasten nestinginnashville.com. Verkopers daarentegen moeten hun verwachtingen bijstellen – de tijd dat je zomaar elke prijs kon vragen en krijgen is voorbij; strategische prijsstelling en een goede voorbereiding van het huis zijn essentieel nestinginnashville.com.
Voorraad en nieuwbouw: Na jaren van ernstige woningnood, neemt de voorraad eindelijk toe. In juni 2025 stonden er ongeveer 14.416 woningen te koop in Greater Nashville, een stijging van 28% ten opzichte van een jaar eerder notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. Het aantal te koop staande woningen is, hoewel nog steeds niet overvloedig, aanzienlijk hoger dan tijdens de schaarste van 2021–2022. Deze groei komt door een combinatie van nieuwbouwopleveringen en doorverkoop. Bouwers hebben de productie opgevoerd in 2022–2024 en die woningen komen nu op de markt; tegelijkertijd zetten meer huiseigenaren hun woning te koop nu de extreme verkopersmarkt is genormaliseerd. Met meer aanbod hebben kopers keuze – wat leidt tot langere verkooptijden en gematigder prijsstijgingen. Opvallend is dat de voorraadgroei in Nashville het sterkst is bij eengezinswoningen en appartementen (beide ~30–36% YoY) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com, terwijl het aantal kavels/grondaanbiedingen langzamer groeide. Ondanks de toename van de voorraad, waarschuwen lokale planningsstudies voor een woningtekort in de toekomst: Nashville heeft naar schatting 90.000–120.000 nieuwe woningen nodig in het komende decennium, maar volgens de huidige trends zullen er slechts ~70.000 worden gebouwd wsmv.com. Dit heeft geleid tot beleidsmaatregelen (later besproken) om meer woningbouw mogelijk te maken. Voor nu betekent de toegenomen voorraad dat de markt in Nashville verschuift naar een neutrale situatie – een welkome verandering ten opzichte van het opgevoerde recente verleden, maar nog steeds met voldoende vraag om de prijzen licht te laten stijgen.
Trends in commercieel vastgoed (kantoor, retail & industrie)
De commerciële vastgoedsectoren van Nashville laten in 2025 een gemengd beeld zien. Retail- en industriële panden floreren dankzij bevolkingsgroei en bedrijfsuitbreiding, terwijl de kantorenmarkt achterblijft door hogere leegstand en voorzichtige zakelijke vraag na de pandemie. Hieronder lichten we elk segment toe:
Kantorenmarkt
Bezetting en huren: De kantoorsector van Nashville bevindt zich in 2025 in een post-COVID aanpassingsperiode. Het leegstandspercentage voor kantoren in de metroregio bedroeg rond de 18,4% in maart 2025 commercialsearch.com – hoger dan Nashville’s eigen historische cijfers, maar nog steeds onder het nationale gemiddelde van 19,9% commercialsearch.com. Met andere woorden, bijna één op de vijf kantoorruimtes staat leeg, wat zowel de nieuwe toevoer als bedrijven die hun ruimte optimaliseren in het hybride werken tijdperk weerspiegelt. De gemiddelde vraaghuur voor kantoorruimte bedraagt ongeveer $31,64 per vierkante voet, iets onder het Amerikaanse gemiddelde ($33) en plaatst Nashville onder de meer betaalbare kantoormarkten voor huurders commercialsearch.com. De huurgroei is relatief vlak; verhuurders concurreren om kwalitatief goede huurders met concessies, aangezien de leegstand hoog blijft.
Nieuwe toevoer en ontwikkeling: Opmerkelijk genoeg heeft Nashville een van de grootste kantoorbouwpijplijnen in verhouding tot zijn omvang. In Q1 2025 was er ongeveer 1,5 miljoen vierkante voet aan kantoorruimte in aanbouw (≈2,5% van de bestaande voorraad), met verschillende grote projecten die tegen eind 2025 worden opgeleverd commercialsearch.com. In feite, als geplande projecten worden meegerekend, komt de pijplijn neer op bijna 4,8% van de markt – vergelijkbaar met Manhattan qua volume commercialsearch.com. Hoogwaardige ontwikkelingen zoals Nashville Yards (een enorm mixed-use project in het centrum) en de geplande Oracle-campus (daarover later meer) houden bouwers bezig. De keerzijde is aanboddruk: nieuwe kantoren komen op een markt die nog steeds ruimte absorbeert, wat waarschijnlijk zal zorgen dat de leegstand op de middellange termijn in de midden- tot hoge tien procenten blijft. Kantoorbeleggingsverkopen zijn ook tot een minimum beperkt door stijgende rentevoeten – slechts twee kantoorpanden werden verhandeld in het hele eerste kwartaal van 2025, met een daling van het verkoopvolume van ongeveer 63% op jaarbasis commercialsearch.com commercialsearch.com. Gemiddeld werden kantoorgebouwen in Nashville begin 2025 verkocht voor ongeveer $130 per vierkante voet, een relatief koopje naar nationale maatstaven commercialsearch.com.
Vooruitzicht: Het herstel van de kantoorsector blijft gematigd. De banengroei in Nashville en de verhuizing van bedrijven (AllianceBernstein, Amazon’s hub, enz.) zorgen voor rugwind, maar het kan meerdere jaren duren om alle nieuwe en leegstaande ruimtes weer op te vullen. Eén positieve trend – de opkomst van kantoor-naar-woning transformaties. Met bijna 21 oudere kantoorgebouwen (in totaal ~1,7 miljoen vierkante voet) die zijn aangewezen als uitstekende kandidaten voor herbestemming commercialsearch.com commercialsearch.com, hebben ontwikkelaars de kans om onderbenutte kantoren om te bouwen tot appartementen of condo’s, waarmee het overschot aan kantoorruimte wordt verminderd en er woningen bijkomen. Samengevat: verwacht dat de kantorenmarkt in Nashville op de korte termijn huurdersvriendelijk blijft, met een geleidelijke daling van de leegstand tegen het einde van het decennium naarmate de economie groeit en de nieuwe ruimte wordt benut.
Retailmarkt
Leegstand en Huurprijzen: Het winkelvastgoed in Nashville is een van de heetste van het land. Dankzij explosieve bevolkingsgroei en sterke consumentenbestedingen schommelt de leegstand in de detailhandel in de metro rond de 3,2–3,3% matthews.com matthews.com – uitzonderlijk laag. Sterker nog, de leegstand in de detailhandel zit sinds begin 2022 onder de 3,5% matthews.com, wat wijst op vrijwel volledige bezetting in veel winkelcentra. Sommige suburbane deelmarkten zijn zelfs nog krapper: enkele gebieden begonnen 2025 met een leegstand van minder dan 1%, met name Mt. Juliet–Lebanon en delen van Dickson en Robertson counties marcusmillichap.com. Dit acute tekort aan winkelruimte heeft de huren fors opgedreven. De gemiddelde vraaghuur voor winkelruimte in Nashville bereikte $29,32 per vierkante voet in Q2 2025, een stijging van ongeveer 4,8% op jaarbasis matthews.com. In totaal zijn de winkelhuren sinds 2020 met meer dan 33% gestegen matthews.com – een bewijs van hoe gewild de ruimte is, evenals de hogere kwaliteit van nieuwbouw die het prijsplafond verhoogt. Verhuurders hebben prijszettingsmacht gezien het gebrek aan opties voor winkeliers; zelfs grote leegstaande panden door nationale sluitingen worden snel opnieuw ingevuld door nieuwe huurders tegen hogere huren matthews.com.
Vraagfactoren: De consumentenvraag in Music City is booming, aangejaagd door banengroei, stijgend toerisme en een toestroom van nieuwe inwoners. De bevolking van de metropoolregio Nashville groeide met 7,7% van 2020 tot 2024 (ongeveer 160.000 mensen erbij, ruim boven het Amerikaanse gemiddelde van 3,1%) matthews.com, en de ontwikkeling van retail heeft dit simpelweg niet bijgehouden – vandaar de krappe markt. Shoppers zijn na de pandemie enthousiast teruggekeerd en de aantrekkingskracht van Nashville als regionaal retailcentrum groeit. Ook de retail in het centrum floreert, met huurprijzen op toplocaties (Broadway, Gulch, enz.) die tot recordhoogtes stijgen – bijvoorbeeld, de gevraagde huren in het centrum bereikten ~$25/sf NNN in 2024, een stijging van 33% sinds 2020 globest.com. In de buitenwijken worden nieuwe winkelcentra snel voorverhuurd. Opvallend is dat buitenwijken met sterke woninggroei retailhuren met $10/sf zagen stijgen in één jaar (zoals gebeurde in Mt. Juliet en Dickson County) marcusmillichap.com, wat de grote vraag naar winkels en restaurants voor de groeiende bevolking weerspiegelt.
Bouw en Vooruitzichten: Ontwikkelaars zijn voorzichtig geweest met het toevoegen van winkelruimte, wat de verhuurdersmarkt verlengt. Slechts ongeveer 10.500 m² aan nieuwe winkelruimte werd opgeleverd in Q2 2025, en ongeveer 55.700 m² in het afgelopen jaar – onder het historische gemiddelde matthews.com matthews.com. Ongeveer 65.800 m² is in aanbouw in de hele metropoolregio matthews.com matthews.com (slechts ~0,6% van de voorraad), en een groot deel daarvan is al voorverhuurd, dus dit zal de leegstand nauwelijks beïnvloeden. Dus, tenzij de consumentenbestedingen dalen, zou de retailsector van Nashville zeer krap moeten blijven. Verwacht dat de lage leegstand aanhoudt en de huren in een gezond tempo blijven stijgen (mogelijk in de orde van 4–5% per jaar) gezien de beperkte nieuwe ruimte. Voor investeerders zijn winkelpanden aantrekkelijk geweest: het jaarlijkse investeringsvolume in retail bereikte $1,0 miljard in het afgelopen jaar – het hoogste in twee jaar – met aanvangsrendementen in de lage 6% door felle concurrentie om activa matthews.com matthews.com. Al met al is Nashville retail momenteel een droom voor verhuurders – hoge vraag, lage leegstand en sterke huurgroei, waardoor het een van de meest robuuste retailvastgoedmarkten van het land is.
Industriële Markt
Aanbod en leegstand: De industriële vastgoedmarkt van Nashville (magazijnen, distributiecentra, productieruimte) bevindt zich op een snelle groeikoers. Ontwikkelaars hebben de afgelopen jaren enorme vierkante meters toegevoegd om te profiteren van de logistieke boom. In 2023 alleen al werd meer dan 10 miljoen vierkante voet aan nieuwe industriële ruimte opgeleverd lumicre.com, en per Q2 2025 is er nog eens 8 miljoen vierkante voet in aanbouw in de hele metropoolregio matthews.com matthews.com. Deze bouwgolf, sterk geconcentreerd in de deelmarkten Wilson County en Zuidoost-Nashville (die verantwoordelijk zijn voor 80% van de nieuwe ruimte sinds 2020) matthews.com, heeft de leegstand op korte termijn doen toenemen. Het totale leegstandspercentage voor industrieel vastgoed ligt rond de 6,0% medio 2025 matthews.com, iets hoger dan de extreem krappe ~4% van een paar jaar geleden lumicre.com. In Q1 2025 werd een leegstand van ~6,2% gerapporteerd, een stijging van ~90 basispunten jaar-op-jaar savills.us. In wezen zijn sommige nieuwe magazijnen nog in de verhuurfase, wat tijdelijk zorgt voor meer beschikbaarheid. Het beschikbaarheidspercentage (inclusief onderverhuur en nieuwe opleveringen) lag rond de 8,9% in Q2 matthews.com, wat die speculatieve projecten op de markt weerspiegelt. De onderliggende vraag blijft echter sterk – sommige kwartalen laten nog steeds netto positieve opname zien. Zo registreerde Nashville in Q1 2025 +216.000 vierkante voet industriële opname (48% hoger dan Q1 2024) colliers.com, hoewel Q2 een daling naar negatieve opname liet zien doordat grote projecten op de markt kwamen matthews.com.
Huren: De industriële huren in Nashville zijn gestegen tot recordhoogtes. De metro heeft nu een van de hoogste industriële huurprijzen in het zuidoosten met gemiddeld ongeveer $12,00 per vierkante voet matthews.com. Dat gemiddelde omvat een reeks: grote bulk magazijnen (100k+ vft) worden verhuurd rond $10,50/vft, terwijl kleinere moderne faciliteiten onder 100k vft (in de hoogste vraag) $14/vft kunnen vragen matthews.com. Ondanks de toestroom van nieuw aanbod, stegen de huren met ongeveer 5,9% jaar-op-jaar per Q2 2025 matthews.com matthews.com. In de afgelopen jaren zijn de industriële huren sterk gestegen – de vraagprijzen in Q2 lagen ongeveer 10% hoger dan een jaar eerder volgens sommige makelaarsrapporten, en ongeveer 35–40% hoger sinds 2018 (wat ook blijkt uit het feit dat de prijs per vft voor industriële activa verdubbeld is sinds 2018 bij verkopen) matthews.com. De oorzaak is de sterke vraag vanuit e-commerce, logistiek (Nashville’s centrale ligging is ideaal voor distributie), en productiehuurders (waaronder toeleveranciers voor de auto-industrie en nieuwe tech-assemblagebedrijven). Met de leegstand nog steeds relatief laag en veel van de nieuwe ruimte vooraf verhuurd of snel opgenomen, blijft de huurgroei op de industriële markt van Nashville boven het nationale gemiddelde matthews.com.
Vooruitzichten: De vooruitzichten voor de industriële sector zijn grotendeels positief, hoewel we mogelijk een lichte afkoeling zien nu de bouwpijplijn zijn piek bereikt. De bevolkings- en banengroei van Nashville trekken magazijngebruikers en lichte producenten in een gestaag tempo aan. Grote spelers zoals Amazon (met zijn Operations Center hier) en tal van 3PL’s hebben zich in de regio uitgebreid. Met 8 miljoen vierkante voet in aanbouw kan de leegstand de komende 1–2 jaar nog iets stijgen (naar het 6–7% bereik), maar belangrijk is dat meer dan 65–70% van de nieuwe ruimte vooraf is verhuurd matthews.com matthews.com of op maat gebouwd, wat het risico op overaanbod beperkt. Naarmate deze projecten worden gevuld, zal de opname bijtrekken. Sterker nog, prognoses laten zien dat de leegstand weer daalt en stabiliseert rond de midden-4% in 2026–27, wanneer de vraag het aanbod inhaalt lumicre.com. Verwacht wordt dat de huren blijven stijgen, zij het in een gematigder tempo (mogelijk jaarlijkse stijgingen in het midden-enkelcijferige %), gezien het hoge uitgangspunt. Industriële investeringen blijven populair: Nashville noteerde $1,2 miljard aan verkopen van industrieel vastgoed in het afgelopen jaar matthews.com, en de aanvangsrendementen zijn gedaald doordat institutionele beleggers instappen. De bottom line – de industriële markt van Nashville groeit snel maar blijft fundamenteel sterk, ondersteund door een strategische ligging en economische groei die ervoor zorgen dat die nieuwe magazijnen niet lang leeg zullen staan.
Analyse van de huurmarkt (meergezinswoningen)
De appartementenhuurmarkt van Nashville in 2025 bevindt zich op een keerpunt, en verschuift van een periode van sterke aanbodgroei naar een fase van herijking en aanscherping. Hier volgt de analyse:
Aanbodgolf neemt af: Ontwikkelaars hebben in Nashville een recordaantal nieuwe multifamilie-eenheden opgeleverd in de periode 2021–2023, wat de leegstand deed stijgen en de huurgroei op korte termijn temperde. In 2024 steeg het leegstandspercentage van appartementen naar 8–9% doordat duizenden nieuwe eenheden op de markt kwamen. Halverwege 2025 bereikt deze golf echter zijn hoogtepunt. Het aantal opgeleverde eenheden tot nu toe in 2025 bedraagt ongeveer 4.700 eenheden northmarq.com – historisch gezien nog steeds hoog, maar lager dan de pieken van voorgaande jaren nu bouwers zich terugtrekken. Veel ontwikkelaars hebben het aantal nieuwe projecten verminderd om zich te richten op het verhuren van bestaande projecten northmarq.com. Naar verwachting zullen er in totaal ongeveer 9.000 nieuwe eenheden worden opgeleverd in 2025, wat aanzienlijk lager is dan de recente pieken (in 2022 werden er ruim 10.000 eenheden opgeleverd) northmarq.com. Deze geleidelijke afname van het nieuwe aanbod, gecombineerd met de aanhoudende bevolkingsgroei in Nashville, verlicht de druk op de huurmarkt.
Leegstand en opname: Er zijn duidelijke tekenen dat de leegstand een piek heeft bereikt en nu begint te dalen. In het tweede kwartaal van 2025 noteerde Nashville een kwartaalverbetering in leegstand – de vraag van huurders in belangrijke stedelijke en suburbane deelmarkten overtrof voor het eerst in lange tijd het nieuwe aanbod northmarq.com. De totale leegstand van appartementen, die begin 2025 boven de 8% lag, lijkt nu op schema om tegen het einde van het jaar onder de 8,0% te zakken northmarq.com, volgens Northmarq analytics. De positieve trend zal zich waarschijnlijk voortzetten, waarbij de leegstand “richting historische normen” beweegt tegen eind 2026 northmarq.com (de norm vóór de groeispurt in Nashville was ongeveer 5–6% leegstand). Deze positieve verschuiving wordt gedreven door sterke opname: de vraag naar huurwoningen blijft gezond, ondersteund door banengroei en potentiële huizenkopers die langer blijven huren vanwege de hoge rente. Vooral in het centrum van Nashville en enkele voorsteden (zoals Madison/Rivergate, Mt. Juliet en Sumner County) is er sprake van sterke verhuuractiviteit, waardoor deze deelmarkten verder aantrekken northmarq.com.
Huurtrends: De huren waren in wezen vlak in 2023 te midden van de grote hoeveelheid nieuw aanbod, maar ze beginnen nu weer te stijgen terwijl de markt de units opneemt. In Q2 2025 werd een bescheiden huurstijging opgemerkt samen met de daling van de leegstand northmarq.com. De gemiddelde effectieve huur in de Nashville metro bedraagt momenteel ongeveer $1.600–$1.700 per maand voor een typische 2-slaapkamer, afhankelijk van de bron. Prognoses voorspellen dat tegen 2026 de gemiddelde huren ongeveer $1.730 per maand zullen bereiken northmarq.com, wat wijst op een hervatting van consistente huurgroei. Dat zou neerkomen op een jaarlijkse groei van 3–4%, wat duurzamer is vergeleken met de dubbele cijfers huurstijgingen in 2021. Verhuurders van nieuwere Class A-gebouwen moesten het afgelopen jaar concessies doen om units te vullen, maar die aanbiedingen zullen waarschijnlijk afnemen naarmate de omstandigheden krapper worden eind 2025 en 2026. Belangrijk is dat het huurniveau in Nashville betaalbaar blijft in vergelijking met kuststeden, wat nog steeds nieuwkomers aantrekt naar de huurmarkt.
Aanjagers van huurvraag: De demografie en werkgelegenheidstrends ondersteunen de huurmarkt van Nashville stevig. De stad trekt veel jonge professionals, creatieven en pas afgestudeerden aan (een grote groep millennials en Gen Z), die vaak eerst huren voordat ze kopen. Grote werkgevers in de gezondheidszorg en technologie blijven mensen aannemen, waardoor er werknemers verhuizen die vaak eerst kiezen om te huren. Daarnaast voedt de status van Nashville als een entertainment- en universiteitscentrum de huurvraag (studenten, rondreizende professionals, enz.). De metroregio krijgt dagelijks tientallen nieuwe inwoners erbij (ongeveer 66 mensen per dag die verhuizen) nestinginnashville.com, en niet iedereen kan of wil direct een huis kopen, wat zorgt voor een gestage stroom van huurders. De build-to-rent trend komt ook op: gemeenschappen van eengezinswoningen voor verhuur worden ontwikkeld voor mensen die een huis en tuin willen, maar toch kiezen om te huren. Al deze factoren wijzen op een huurmarkt die, na het verwerken van een bouwhausse, weer strakker zal worden. Tegen eind 2025 en daarna kunnen verhuurders van appartementen weer prijszettingsmacht verwachten, zullen de leegstanden dalen richting het midden van de enkele cijfers, en zal de huurgroei bescheiden versnellen.
Investering en ROI: Voor vastgoedinvesteerders zijn de huurwoningen in Nashville zeer aantrekkelijk. Kapitaal richt zich nog steeds op Nashville multifamily – het transactievolume in het begin van 2025 was qua aantal deals vergelijkbaar met 2024, en het totale dollarvolume steeg zelfs met bijna 70% op jaarbasis (dankzij enkele grote institutionele aankopen) northmarq.com. Kopers zijn vooral geïnteresseerd in nieuwere Class A/B-complexen, die ongeveer 70% van de verhandelde panden in 2025 uitmaakten northmarq.com. De prijzen zijn veerkrachtig gebleven; de mediane verkoopprijs voor panden met meer dan 50 eenheden bedroeg ongeveer $221k per eenheid in de eerste helft van 2025, 1% hoger dan in 2024 northmarq.com. De cap rates zijn in de loop van 2025 weer begonnen te dalen nu de huurvooruitzichten verbeteren northmarq.com, een teken van terugkerend investeerdersvertrouwen. Al met al, met huurfundamenten die naar verwachting verbeteren (lagere leegstand, hervatte huurgroei) en het vooruitzicht van dalende rentevoeten eind 2025, is de multifamily-markt van Nashville klaar voor solide prestaties. Investeerders kunnen redelijkerwijs rekenen op jaarlijkse huurstijgingen in de orde van 3–5% in de komende jaren en potentiële waardestijging als ze goed gelegen panden kopen voordat de markt volledig aantrekt.
Investeringskansen en ROI-verwachtingen
Nashville’s sterke economische groei en bevolkingsgroei blijven het in 2025 een aantrekkelijke markt maken voor vastgoedinvesteerders. De kansen liggen zowel in de residentiële als commerciële sector, met over het algemeen gunstige rendementen die de komende jaren worden verwacht:
- Residentieel (Flip & Hold-investeringen): De woningwaarden in Nashville hebben opmerkelijke langetermijnwinsten laten zien – een stijging van ongeveer 150% in het afgelopen decennium mcsquaredluxury.com. Hoewel de toekomstige groei rustiger zal verlopen, voorspellen prognoses nog steeds een gestage waardestijging. De modellen van Zillow voorspellen ongeveer +3,4% groei van de huizenprijzen tot 2025 mattwardhomes.com, en sommige analyses voorzien 4–6% jaarlijkse waardestijging tot 2028 mcsquaredluxury.com in de regio Nashville. Dit suggereert dat het kopen en aanhouden van vastgoed in Nashville solide vermogensgroei kan opleveren. Investeerders die op zoek zijn naar huurinkomsten kunnen ook profiteren van concurrerende rendementen: de huren in Nashville ten opzichte van de aankoopprijs leveren vaak huur-tot-waarde-ratio’s op die in lijn zijn met of boven het nationale gemiddelde. Een typische eengezinswoning of appartement kan een ~8–12% bruto huur-ROI (huur als % van de aankoopprijs) behalen, afhankelijk van de buurt rentastic.io – wat het aantrekkelijk maakt voor investeerders die op cashflow mikken. Korte termijn verhuur (Airbnb/VRBO) in toeristische gebieden zijn vooral lucratief en genereren vaak boven gemiddeld rendement dankzij de bloeiende toerismesector in Nashville mcsquaredluxury.com. Populaire plekken zoals downtown, The Gulch of nabij Broadway kunnen hoge nachtprijzen vragen van de ~15+ miljoen jaarlijkse bezoekers (een aantal dat naar verwachting 17,5 miljoen zal bereiken in 2025, volgens lokale toerisme schattingen). Echter, investeerders moeten rekening houden met lokale STR-regelgeving (die niet-eigenaar-bewoonde verhuur in sommige zones beperkt).
- Commerciële investeringen: Aan de commerciële kant bieden winkel- en industriële panden sterke vooruitzichten. Winkelcentra profiteren van een lage leegstand en stijgende huren – investeerders hebben het afgelopen jaar meer dan $1 miljard geïnvesteerd in retail in Nashville matthews.com. Met cap rates rond de 6% matthews.com en een huurgroei van ongeveer 5% per jaar, kunnen retailbeleggingen een gezond totaalrendement opleveren (inkomsten + waardestijging). Sommige winkelgebieden in de buitenwijken zijn zo onderbedeeld (leegstand <1% marcusmillichap.com) dat nieuwe ontwikkelingen of waarde-toevoegende retailprojecten kunnen profiteren van buitensporige huursprongen (in sommige buitenwijken stegen de huren vorig jaar zelfs met $10/sf marcusmillichap.com). Industrieel vastgoed is een andere populaire keuze: de gemiddelde cap rates voor industrieel vastgoed in Nashville liggen tussen de 5,5% en 6,5%, en de vraag van investeerders is groot omdat de fundamenten van deze sector tot de beste van de regio behoren. Met industriële huren die jaarlijks met ~6%+ stijgen en beperkte grond in de kerngebieden, kunnen eigenaren van goed gelegen magazijnen een stijgende NOI en vastgoedwaarde verwachten. Opvallend is dat de verkoopprijzen/SF van industrieel vastgoed sinds 2018 zijn verdubbeld in Nashville matthews.com – een weerspiegeling van zowel huurgroei als cap rate compressie – en hoewel dat tempo zich niet zal herhalen, blijft de vooruitblik positief.
- Kantoor en speciaal vastgoed: De kantorsector is meer een contrair spel. Gedaalde waarden (gemiddeld ~$130/sf verkoopprijs commercialsearch.com) en hoge leegstand betekenen dat investeerders kantoorgebouwen relatief goedkoop kunnen aankopen. De sleutel is locatie en herpositionering. Investeerders die openstaan voor adaptief hergebruik kunnen oudere kantoorgebouwen in het centrum ombouwen tot appartementen of gemengde projecten, gebruikmakend van de stadsinspanningen voor revitalisering. Daarnaast blijven nichesectoren zoals gezondheidszorgvastgoed (medische kantoren) stabiele keuzes gezien de grote aanwezigheid van de zorgsector in Nashville. Hotelinvesteringen maken ook een comeback, nu het toerisme en de congresactiviteiten in Nashville weer aantrekken; de markt noteerde record hotelomzetten in 2023–24 en aanhoudende groei tot in 2025, wat leidt tot hernieuwde interesse in hotelontwikkeling en -overnames.
Bottom Line: Investeerders worden aangetrokken tot Nashville vanwege het langetermijngroeiverhaal – een diverse economie, geen inkomstenbelasting op staatsniveau, een groeiende bevolking en relatieve betaalbaarheid wijzen allemaal op aanhoudende vraag. De markt is aan het volwassen worden, dus jaarlijkse prijsstijgingen van 20% zijn waarschijnlijk verleden tijd, maar daar staat meer stabiliteit tegenover. Jaarlijkse rendementen in de hoge enkele cijfers (combinatie van inkomen en waardestijging) zijn haalbaar en realistisch. Zoals een vastgoedanalist het verwoordde, biedt Nashville de zeldzame combinatie van “sterk waardestijgingspotentieel met een belastingvriendelijk klimaat” mcsquaredluxury.com. Voor wie naar 2025 en verder kijkt, kunnen strategische investeringen in de juiste buurten of vastgoedtypes in Nashville een zeer gezond rendement opleveren, vooral als ze vóór de volgende opwaartse cyclus in vastgoedwaarden worden gekocht.
Wijk in de Spotlight: Hotspots en Groeigebieden
De snelle groei van Nashville is veel wijken aan het transformeren, waarbij voorheen over het hoofd geziene gebieden nu vastgoedpareltjes worden. Hier zijn enkele opkomende buurten en belangrijke gebieden om in de gaten te houden, samen met trends in gentrificatie en infrastructuur die hun opkomst aanjagen:
- East Nashville: Al lang bekend om zijn eclectische kunst- en muziekscene, is East Nashville volledig uitgegroeid tot een vastgoed-hotspot. Jonge professionals en gezinnen zijn hierheen getrokken voor de historische bungalows, hippe eetgelegenheden en creatieve sfeer. Begin 2025 lag de mediane huizenprijs in East Nashville rond de $585.000 – een stijging van 10,8% ten opzichte van het jaar ervoor walkerluxuryandland.com. Die sterke waardestijging weerspiegelt zowel een laag aanbod als een grote vraag in deze hippe wijk. Gebieden als Lockeland Springs en Cleveland Park ondergaan snelle gentrificatie: oudere huizen worden gerenoveerd of herbouwd, en nieuwe gemengde ontwikkelingen verschijnen langs de hoofdwegen. Ondanks de stijgende prijzen blijft East Nashville iets betaalbaarder dan de luxe buurten van West Nashville, waardoor de belangstelling van kopers groot blijft. De authenticiteit en de wandelbaarheid van de wijk (denk aan lokale favorieten als Five Points en Riverside Village) zorgen ervoor dat het een topkeuze blijft. Verwacht hier voortdurende investeringen, vooral naarmate de nabijgelegen East Bank-megadevelopment (aan de overkant van de rivier) vordert, met parken, banen (Oracle-campus) en verbeterde verbindingen met East Nash.
- The Nations (West Nashville): Een paar jaar geleden was The Nations nog een bescheiden industriegebied; nu is het een van Nashville’s snelst veranderende buurten. Gelegen in West Nashville aan 51st Avenue, heeft The Nations gezien hoe pakhuizen zijn omgebouwd tot populaire brouwerijen, studio’s en eetgelegenheden, wat een hip publiek aantrekt. Nieuwe projecten met stadswoningen en appartementencomplexen vullen veel straten, en de huizenprijzen zijn navenant gestegen. De aantrekkingskracht van het gebied zit in de wandelbare “hoofdstraat” (51st Ave) met boetieks en restaurants, en de relatief centrale ligging met een eigenzinnig industrieel-chique karakter. Als voorbeeld van de groei heeft een groot gemengd project, Silo Bend, honderden woningen toegevoegd. The Nations belichaamt de stedelijke revitaliseringstrend in Nashville: een oud industriegebied omvormen tot een bruisend woongebied. Gentrificatie is hier volop aan de gang, maar de charme en relatieve betaalbaarheid (vergeleken met downtown) blijven de vraag aanjagen. Investeerders zijn geïnteresseerd in The Nations vanwege herontwikkelingskansen, en nieuwe infrastructuur (verbeterde wegen, groene zones) wordt aangelegd om de groeiende bevolking te ondersteunen.
- Wedgewood-Houston (WeHo): Net ten zuiden van het centrum is Wedgewood-Houston – of “WeHo” – een andere hotspot van gentrificatie. Deze voormalige industriële/kunstenaarsbuurt is een magneet geworden voor ontwikkeling vanwege de nabijheid van het stadscentrum en culturele uitstraling (het is de thuisbasis van galerieën, makerspaces en het Nashville Design District). De afgelopen jaren heeft WeHo nieuwe appartementencomplexen, herbestemmingsprojecten en trendy locaties verwelkomd (zoals het Nashville NYC FC voetbalstadion in de buurt, en de Soho House). De toestroom van brouwerijen, koffiebars en tech-startups heeft van WeHo een plek gemaakt waar je kunt wonen, werken en ontspannen. De huizenprijzen en huren zijn gestegen nu jonge professionals op zoek zijn naar alternatieven voor het dure centrum. De buurt profiteert ook van infrastructuurverbeteringen: de stad heeft het WeHo-gebied aangewezen voor betere OV-verbindingen en straatinrichting om de groei op te vangen. Naarmate deze veranderingen doorgaan, zullen de lofts in pakhuizen en moderne stadswoningen in WeHo waarschijnlijk verder in waarde stijgen, al blijven betaalbaarheid en verdringing van oude bewoners een punt van zorg in dit gentrificatieverhaal.
- Madison & Rivergate (noordelijke buitenwijken van Nashville): Niet alle populaire gebieden liggen in het stedelijk centrum – sommige eerste ring buitenwijken worden ook steeds populairder. Het Madison-gebied (een gemeenschap op ongeveer 13 km ten noorden van het centrum) en het nabijgelegen Rivergate/Sumner County zien een toegenomen interesse van ontwikkelaars. Traditioneel meer arbeidersklasse en betaalbaar, bieden deze gebieden grotere percelen en gemakkelijkere woon-werkverkeer via de I-65. Nu Nashville groeit, zijn ontwikkelaars begonnen met het bouwen van nieuwe woningen (waaronder rijtjeshuizen en appartementen) in Madison om te voldoen aan de vraag naar goedkopere opties. Sterker nog, Madison/Rivergate wordt genoemd als een plek waar de groei van meergezinswoningen toeneemt – nieuwe appartementencomplexen in de buitenwijken worden snel verhuurd northmarq.com. De groei van winkels en bedrijven volgt de nieuwe woningen, met extreem lage leegstandscijfers voor winkels in de buitenwijken. De relatief lage huizenprijzen in Madison stijgen langzaam nu investeerders oudere ranchwoningen renoveren en starters de buurt ontdekken. Verbeteringen aan de infrastructuur, zoals het aankomende transitcentrum in Madison en plannen om de busdienst op Gallatin Pike te verbeteren, kunnen deze buurten verder versterken. Samengevat: houd de noordelijke Nashville-gemeenschappen in de gaten die overgaan van over het hoofd gezien naar opkomend, en meer waar voor je geld bieden terwijl ze toch aansluiten bij de groei van de stad.
- Herontwikkeling van Downtown & East Bank: Het stedelijk centrum van Nashville is zelf ook in ontwikkeling, mede dankzij enorme infrastructuurprojecten. De East Bank (de oostkant van de Cumberland River, tegenover het centrum) ondergaat een ingrijpend transformatieplan. Met het nieuwe Tennessee Titans stadion dat in 2023 is goedgekeurd (een overdekt stadion van meer dan $2 miljard dat in 2027 moet openen) planning.org, zal de East Bank het middelpunt vormen van een 350 hectare grote herontwikkeling met gemengd gebruik, met parken, groene zones, woningen en verbeteringen aan het openbaar vervoer planning.org planning.org. Tegelijkertijd heeft Oracle Corp. een technologisch campus van $1,2 miljard gepland in River North (East Bank), waar 8.500 banen zullen komen planning.org. Deze projecten veranderen wat vroeger lege industrieterreinen waren in de volgende geweldige wijk van de stad. We kunnen verwachten dat er nieuwe appartementen, flats en winkels zullen verrijzen in de gebieden grenzend aan East Bank (Germantown, de oever van East Nashville) om te voorzien in de toestroom van banen en bezoekers. Er zijn nu al meer dan $2,2 miljard aan projecten voorgesteld door ontwikkelaars in afwachting hiervan planning.org. Het centrum van Nashville blijft ondertussen bloeien met projecten als Nashville Yards, de Fifth + Broadway ontwikkeling en talrijke woontorens die de skyline veranderen. Zorgen over gentrificatie gaan gepaard met deze groei – nu er glanzende nieuwe torens verrijzen, is betaalbaarheid in het centrum een probleem, en er worden inspanningen geleverd om betaalbare woningen op te nemen in plannen zoals Imagine East Bank planning.org planning.org. Niettemin is het centrum/East Bank zonder twijfel een belangrijk punt van infrastructuurinvesteringen die de vastgoedwaarden zullen verhogen in omliggende wijken in de komende 5 jaar.
Beleid, regelgeving & updates over bestemmingsplannen
Verschillende beleids- en bestemmingsplanontwikkelingen in 2025 zullen waarschijnlijk invloed hebben op het vastgoedlandschap van Nashville, vooral wat betreft het woningaanbod en de ontwikkelingspatronen:
- Hervorming van bestemmingsplannen voor “Missing Middle” woningen: In augustus 2025 voert Metro Nashville een grote herziening van het bestemmingsplan door, gericht op het creëren van meer betaalbare en compacte huisvestingsopties in traditioneel eengezinswijken wsmv.com wsmv.com. Het Metro Planning Department heeft, als onderdeel van een studie naar Wonen & Infrastructuur, vastgesteld dat de regio in het komende decennium meer dan 100.000 nieuwe woningen nodig heeft om aan de vraag te voldoen wsmv.com. Om deze groei mogelijk te maken, hebben planners twee nieuwe residentiële bestemmingsplancategorieën voorgesteld – voorlopig genaamd Residential Neighborhood (RN) en Residential Limited (RL) wsmv.com. Deze zouden vormen van “middle housing” (zoals twee-onder-een-kapwoningen, drie-onder-een-kapwoningen, rijtjeshuizen, cottage courts) toestaan in gebieden waar voorheen alleen eengezinswoningen waren toegestaan wsmv.com. Het idee is om buurten geleidelijk te verdichten zonder hoogbouw, door woningtypes toe te voegen die passen bij de schaal van de gemeenschap. Belangrijk is dat het voorstel hoogtebeperkingen om het karakter van de buurt te behouden bevat – zodat hoge gebouwen niet boven bestaande woningen uitsteken wsmv.com. Gemeenschapsbijeenkomsten en feedbacksessies werden gehouden in augustus 2025, waarbij de Planning Commission en Metro Council de wijzigingen naar verwachting eind 2025 zullen beoordelen wsmv.com. Als het wordt aangenomen, kan deze hervorming een doorbraak betekenen: het zou veel woonwijken openstellen voor infill-ontwikkeling, wat mogelijk een golf van nieuwe rijtjeshuizen en kleine multiplexprojecten in 2026 en daarna op gang brengt. Het doel is niet alleen om aan de vraag naar woningen te voldoen, maar ook om meer wandelbare, leefbare gemeenschappen te creëren door woningtypes te mengen wsmv.com. Uiteraard is er discussie – sommige bewoners vrezen dat toegenomen dichtheid gentrificatie kan aanwakkeren of het karakter van de buurt kan veranderen wsmv.com. Planners balanceren deze zorgen via publieke input een fasering. Over het geheel genomen is deze herziening van het bestemmingsplan een proactieve stap om het woningtekort in Nashville aan te pakken en de groei op een slimme manier te sturen.
- Regels voor kortetermijnverhuur: Nashville heeft een bekende haat-liefdeverhouding met Airbnb en kortetermijnverhuur (STR’s). In de afgelopen jaren heeft de stad regels opgelegd om de dichtheid van STR’s in woonwijken te beperken en vergunningen te vereisen, vooral nadat sommige buurten klaagden over “feesthuizen”. Vanaf 2025 blijven deze regels van kracht – niet-eigenaar-bewoonde STR’s zijn beperkt in veel woonwijken en moeten een vergunning verkrijgen (die per censusgebied kan worden beperkt). Handhaving is aangescherpt, waarbij de stad vergunningen intrekt van overtreders en hoge boetes oplegt voor illegale STR-activiteiten. Voor investeerders betekent dit dat grondig onderzoek nodig is voordat je een woning koopt voor Airbnb-gebruik. Het voordeel is dat in toeristvriendelijke zones (zoals downtown, The Gulch) waar STR’s zijn toegestaan, de bezettingsgraad en tarieven hoog zijn, waardoor het een lucratieve maar beperkte niche is. Er is een voortdurende beleidsdiscussie over het mogelijk aanpassen van STR-regels (ofwel versoepelen om de toerismecapaciteit te vergroten, of verder aanscherpen om de woningvoorraad te beschermen), maar tot nu toe zijn er in 2025 geen grote wijzigingen doorgevoerd. Het is een ontwikkeling om in de gaten te houden, aangezien toekomstige wijzigingen in de regelgeving de vastgoedwaarde van appartementen/huizen die als STR worden gebruikt kunnen beïnvloeden.
- Onroerendgoedbelasting hertaxatie 2025: Nashville/Davidson County heeft in 2025 een hertaxatie van onroerend goed ondergaan (als onderdeel van de reguliere cyclus). Door de aanzienlijke stijging van de vastgoedwaarden sinds de vorige cyclus, zagen veel eigenaren een forse toename van hun vastgestelde waarden. De wet van Tennessee schrijft echter voor dat het tarief van de onroerendgoedbelasting wordt aangepast (gecertificeerd) zodat de totale hertaxatie budgetneutraal is voor de county (exclusief nieuwbouw). In 2025 heeft de Metro Council inderdaad het belastingtarief verlaagd na de hertaxatie om de waardestijgingen te compenseren. Het netto-effect voor veel huiseigenaren was een gematigde stijging van de belastingaanslag, maar niet evenredig aan de enorme waardestijgingen van de afgelopen jaren. Dit houdt de onroerendgoedbelasting in Nashville relatief redelijk – een belangrijke factor voor investeerders (Tennessee heeft geen inkomstenbelasting op staatsniveau, dus onroerendgoedbelasting is een belangrijke inkomstenbron maar blijft gematigd vergeleken met sommige andere staten). Met het oog op de toekomst zullen eventuele belangrijke wijzigingen in het belastingbeleid (zoals nieuwe stimulansen of tax-increment financing voor ontwikkelingen) het vastgoedklimaat beïnvloeden. Vanaf 2025 blijft Nashville gebruik maken van instrumenten zoals PILOT (betalingen in plaats van belastingen) om bepaalde betaalbare huisvesting en commerciële projecten te stimuleren, en er wordt gesproken over het uitbreiden van dergelijke programma’s om ervoor te zorgen dat ontwikkelingen brede maatschappelijke doelen dienen.
- Infrastructuur- en planningsinitiatieven: De Metro-overheid zet ook beleid in om groei te sturen via infrastructuur. Het Imagine East Bank-plan (verbonden aan het nieuwe stadion, eerder genoemd) is een door de stad geleid masterplan dat ervoor zorgt dat de bestemmingsplannen en het stedelijk ontwerp in dat district gemengd gebruik, openbaar vervoer en overstromingsbestendige planning.org planning.org bevorderen. Daarnaast onderzoekt Nashville verbeteringen in het openbaar vervoer – hoewel een referendum over massatransport in 2018 is mislukt, heeft de stad sindsdien geïnvesteerd in betere busdiensten (bijv. snelle buslijnen) en wordt er gekeken naar toekomstige mogelijkheden voor forensenspoorlijnen. In 2025 is er op regionaal niveau hernieuwde discussie over een Nashville transit authority-plan voor het komende decennium, wat invloed kan hebben op zones voor transitgerichte ontwikkeling als het wordt gerealiseerd. Op het gebied van regelgeving is het stroomlijnen van vergunningen en bouwvoorschriften een ander speerpunt: Metro werkt aan het actualiseren van bouwvoorschriften en vergunningsprocessen om deze efficiënter te maken voor ontwikkelaars, met name om meer woningbouw te stimuleren.
Samengevat: het beleidsklimaat in Nashville in 2025 pakt de uitdagingen van groei actief aan. Bestemmingsplanhervormingen voor meer dichtheid, zorgvuldige planning van megaprojecten en aandacht voor betaalbaarheid van woningen (door middel van stimulansen en mogelijke inclusieve bestemmingsplannen bij specifieke projecten) staan allemaal op de agenda. Deze maatregelen zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat de ontwikkeling van de stad duurzaam en inclusief is – en ze zullen bepalen wat, waar en hoe nieuwe projecten de komende jaren op de markt komen.
Demografische & migratiepatronen die de woningmarkt beïnvloeden
Mensen zijn de motor van de vastgoedmarkt in Nashville. In het afgelopen decennium was het grootstedelijk gebied van Nashville een van de snelst groeiende regio’s in de VS, en 2025 vormt daarop geen uitzondering. Begrijpen wie er naar Nashville verhuist (en blijft) – en waarom – is essentieel om de vraag naar woningen in te schatten:
- Aanhoudende bevolkingsgroei: De bevolkingsgroei van Nashville is sterk en vertoont geen tekenen van stoppen. Van 2020 tot 2024 kwamen er in de metropool ongeveer 160.000 nieuwe inwoners bij, een stijging van 7,7% in slechts vier jaar matthews.com. Ter vergelijking: dat groeipercentage is meer dan het dubbele van het nationale gemiddelde (3,1%) in dezelfde periode matthews.com. In 2025 bedraagt de bevolking van het grootstedelijk gebied Nashville ongeveer 1,35 miljoen mattwardhomes.com. Dit weerspiegelt een jaarlijkse stijging van ~1,3% vanaf 2024 – een zeer gezond tempo voor een Amerikaanse stad. In absolute aantallen betekent dit dat er gemiddeld meer dan 66 mensen per dag naar het gebied van Nashville verhuizen nestinginnashville.com. Zulke constante instroom zorgt voor een voortdurende vraag naar woningen, zowel om te kopen als te huren. De groei van Greater Nashville is niet alleen een stedelijk fenomeen; omliggende counties zoals Williamson, Rutherford, Wilson en Sumner groeien ook, omdat mensen uitwijken op zoek naar een huis.
- Binnenlandse migratie: Een groot deel van de groei van Nashville komt door binnenlandse migratie – mensen die verhuizen vanuit andere staten of regio’s. Nashville is een magneet geworden voor mensen die duurdere, minder snel groeiende gebieden verlaten. Opvallend is de toestroom van inwoners uit Californië, het noordoosten en het midwesten, aangetrokken door de relatief betaalbare woningen en de bloeiende arbeidsmarkt van Nashville. Het voordeel in kosten van levensonderhoud van de stad (geen staatsinkomstenbelasting, redelijke huizenprijzen naar nationale maatstaven) is een grote aantrekkingskracht voor mensen uit bijvoorbeeld New York of Los Angeles, die daar hun huis kunnen verkopen en in Nashville voor een fractie van de prijs kunnen kopen. Daarnaast komen velen uit andere Zuidoostelijke staten (Atlanta, Florida, enz.), omdat het culturele aanbod en de werkgelegenheid in Nashville sterk zijn toegenomen. De netto migratie naar Nashville behoort de afgelopen jaren consequent tot de hoogste van het land. Deze binnenlandse instroom bestaat vooral uit jongere professionals en gezinnen in de leeftijd van 20 tot 40 jaar, wat de vraag naar zowel stedelijke huurwoningen als starterswoningen in de buitenwijken vergroot.
- Banen en economie als magneten: De voornaamste reden waarom mensen naar Nashville komen is economische kansen. Het werkloosheidspercentage in de regio was begin 2025 slechts ongeveer 3,2% (bijna historisch laag) assets.cushmanwakefield.com, en de banengroei overtreft het nationale gemiddelde. Belangrijke sectoren trekken talent aan: gezondheidszorg, met als ankers giganten als HCA Healthcare en Vanderbilt, biedt tienduizenden goedbetaalde banen. Technologie groeit snel – het Operations Center of Excellence van Amazon opende in het centrum (5.000 banen), en de toekomstige campus van Oracle belooft nog duizenden extra tech-functies mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. De muziek- en entertainmentindustrie blijft een vaste waarde – niet alleen artiesten, maar een heel ecosysteem van muziekprofessionals woont hier, samen met een bloeiende horecasector die het toerisme bedient mcsquaredluxury.com. En vergeet automotive en geavanceerde productie in de bredere regio niet (de enorme fabriek van Nissan ligt net buiten de stad in Smyrna, TN). Kortom, de gediversifieerde economie van Nashville (gezondheidszorg, technologie, muziek, onderwijs, logistiek) biedt een stabiele basis die werkzoekenden uit het hele land aantrekt. Als deze mensen arriveren, zorgen ze eerst voor vraag naar appartementen en later, wanneer ze zich langdurig vestigen, naar koopwoningen.
- Jeugdige demografie: Het demografisch profiel van Nashville is relatief jong, wat invloed heeft op de woonvoorkeuren. De stad heeft een hoge concentratie millennials en een groeiende Gen Z-populatie, mede dankzij de universiteiten en de aantrekkelijke levensstijl. De mediane leeftijd in Nashville ligt rond de midden dertig. Dit betekent een grote groep mensen in de belangrijkste jaren voor het vormen van een huishouden – een recept voor sterke vraag naar woningen. Jongere professionals huren vaak in levendige wijken (zoals Midtown, Germantown, East Nashville) voordat ze uiteindelijk kopen. Hun voorkeuren (voor wandelbaarheid, voorzieningen, kleinere huishoudens) stimuleren de ontwikkeling van stedelijke appartementen en stadswoningen. Tegelijkertijd, nu sommige millennials de dertig passeren en gezinnen stichten, zoeken velen een huis in de buitenwijken, wat de vraag (en prijzen) in gezinsvriendelijke suburbs verhoogt en bijdraagt aan de suburbanisatie.
- Migratie voor levensstijl: Het is belangrijk op te merken dat niet alle verhuizers puur voor werk komen – de kwaliteit van leven is een grote aantrekkingskracht. Nashville’s reputatie als “Music City”, met zijn rijke culturele scene, eten en entertainment, maakt het aantrekkelijk voor mensen die overal kunnen werken. In het tijdperk van thuiswerken hebben sommigen voor Nashville gekozen vanwege de levendige levensstijl en de lagere kosten van levensonderhoud, terwijl ze hun baan op afstand in andere staten behouden. Het relatief milde klimaat van de stad (behalve de hete zomers) en de centrale ligging zijn extra pluspunten. Daarnaast is Nashville een populaire bestemming geworden voor gepensioneerden uit de Babyboomgeneratie die op zoek zijn naar mildere winters dan in het Midwesten/Noordoosten, maar met meer cultuur en heuvels dan Florida – deze toestroom van gepensioneerden zorgt voor extra vraag naar woningen in bepaalde gebieden (bijvoorbeeld actieve seniorenwijken aan de rand van Nashville).
- Uitdagingen – Betaalbaarheid en inclusie: De keerzijde van de populariteit van Nashville zijn de stijgende huizenprijzen, die een druk leggen op mensen met een lager inkomen en op bewoners die er al lang wonen. Er zijn tekenen van wegtrek onder sommige locals die zich de prijzen niet meer kunnen veroorloven – zo verhuizen sommige geboren en getogen Nashvillians naar goedkopere delen van Tennessee of naar buurstaten naarmate de prijzen stijgen. Daarnaast voelen minderheden en mensen met een lager inkomen in de stad de druk van gentrificatie in stedelijke wijken. Nashville probeert dit aan te pakken met initiatieven voor betaalbare woningen en let op eerlijke ontwikkeling, zodat de groei niet juist de mensen verdringt die de stad hebben gemaakt tot wat ze is. Demografisch gezien wordt Nashville diverser: de groei in de regio omvat een toenemende Spaanse bevolking en andere immigrantengemeenschappen, wat bijdraagt aan het culturele weefsel en de woonbehoeften (met soms specifieke voorkeuren voor multigenerationele woningen, enzovoort).
Samengevat: het demografische verhaal van Nashville is er een van sterke groei – een toestroom van jonge, hoogopgeleide talenten, een gestage stroom nieuwe gezinnen en zelfs enkele gepensioneerden, allemaal aangetrokken door de economische vooruitzichten en culturele aantrekkingskracht van de stad. Deze voortdurende bevolkingsgroei en -verandering ligt aan de basis van sterke vraag naar onroerend goed in alle segmenten, en het is een belangrijke reden waarom experts optimistisch blijven over de veerkracht van de woningmarkt in Nashville voor de toekomst.
Verwachting voor de komende 3–5 jaar
Wat brengt de toekomst voor het vastgoed in Nashville in de rest van de jaren 2020? De vooruitzichten voor de komende 3–5 jaar (2025–2030) zijn over het algemeen positief, al zal het tempo gematigder zijn dan de stormachtige groei van het begin van de jaren 2020. Hier volgt een overzicht van de verwachtingen per sector, ervan uitgaande dat er geen grote economische schokken zijn:
Huizenprijzen & Woningmarkt: De woningwaarden in Nashville zullen naar verwachting blijven stijgen, maar in een beheerst tempo. De jaarlijkse pieken van 15% zijn voorbij; denk nu aan een jaarlijkse waardestijging van 3–5% gemiddeld op de korte termijn mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. Grote voorspellers (zoals Zillow) verwachten stijgingen in het middensegment van enkele procenten tot en met 2025 en 2026, wat een aanhoudende vraag weerspiegelt die in balans wordt gebracht door een verbeterend aanbod. Dit betekent dat een huis dat nu $500K waard is, over vijf jaar ongeveer $580–600K waard kan zijn – een aanzienlijke groei, hopelijk gepaard met inkomensgroei om de betaalbaarheid te behouden. Het verkoopvolume zal naar verwachting licht stijgen naarmate de rente stabiliseert of daalt. Als de hypotheekrente daalt van de pieken in 2023–2024 (die rond de 7% lagen) naar ongeveer 5–6% in 2026, zullen veel afwachtende kopers weer de markt betreden. Dat kan het aantal transacties verhogen en mogelijk lichte opwaartse druk op de prijzen veroorzaken boven de huidige prognoses. Toch zal Nashville waarschijnlijk veel gebalanceerder blijven dan in de jaren van gekte; het tijdperk van wilde biedoorlogen is waarschijnlijk voorbij, tenzij er onverwacht een tekort aan woningen ontstaat. De bouw van nieuwe woningen zal doorgaan, vooral als de stad de bestemmingsplannen aanpast – we kunnen meer townhouse- en infill-ontwikkelingen verwachten die woningen toevoegen. Tegen 2030 zal Nashville waarschijnlijk tienduizenden nieuwe woningen hebben, waardoor een gezondere balans tussen vraag en aanbod wordt behouden. Conclusie: huiseigenaren kunnen rekenen op solide vermogensgroei, en potentiële kopers krijgen waarschijnlijk elk jaar te maken met iets hogere prijzen, maar met meer keuze en gezondere marktomstandigheden dan een paar jaar geleden.
Huur & Multifamily: De komende jaren zouden een versterkende huurmarkt moeten brengen. De piek van het nieuwe aanbod is voorbij, dus tegen 2026–2027 zou het appartementenleegstandspercentage moeten terugvallen naar ~5–6% (historische norm) northmarq.com. Deze aanscherping zal verhuurders meer ruimte geven om de huren sneller te verhogen. We verwachten jaarlijkse huurgroei in de orde van 3–4% in 2025, mogelijk versnellend naar 4–5% in 2026 naarmate de markt krapper wordt. De gemiddelde huren, die nu rond de $1.600–$1.700 liggen, zouden tegen 2027 $1.800+ kunnen benaderen als de trends aanhouden northmarq.com. De ontwikkelingspijplijn voor multifamily wordt afgebouwd (ongeveer 9.000 eenheden in 2025, waarschijnlijk minder in 2026), wat overaanbod zou moeten voorkomen. Tegen 2027–2028 zou Nashville zelfs weer behoefte kunnen krijgen aan meer appartementen, vooral als de bevolkingsgroei onverminderd doorgaat. Investeerders in multifamily kunnen een verbeterende NOI verwachten naarmate de bezettingsgraad stijgt en kortingen verdwijnen. Cap rates kunnen licht dalen als de rente daalt, wat de vastgoedwaarden verhoogt. Eén punt om op te letten: de kloof in betaalbare huisvesting. Nashville zal betaalbare huurwoningen moeten aanpakken, aangezien de huurstijgingen de inkomens van lagerbetaalde bewoners kunnen overstijgen. We zouden de komende jaren meer publiek-private samenwerkingen en stimulansen kunnen zien om betaalbare woningen te bouwen. Al met al is de vooruitzichten voor multifamily positief – sterke vraag zal Nashville waarschijnlijk tot een van de best presterende huurmarkten in het zuidoosten maken in de komende 5 jaar.
Commerciële sectoren:
- Retail: Verwacht voortdurende outperformance. De leegstand in de detailhandel in Nashville zal naar verwachting zeer laag blijven (in de orde van 3–4%) omdat er weinig nieuwbouw is en de vraag blijft stijgen. Tegen 2028, zelfs met nieuwe winkelcentra in groeiende buitenwijken, zal de leegstand mogelijk slechts licht stijgen, als het al stijgt, omdat de bevolkingsgroei de nieuwe ruimte zal hebben opgevangen. De huren in de detailhandel zullen daarom blijven stijgen, hoewel het groeitempo kan afnemen van bijna 5% nu naar misschien 3–4% per jaar naarmate de basishuur hoger wordt. We zullen waarschijnlijk meer ervaringsgerichte en gemengde retailprojecten zien (geïntegreerd in grote ontwikkelingen zoals de East Bank of langs OV-corridors). Tenzij er een recessie komt die de consumentenbestedingen raakt, is het detailhandelsvastgoed in Nashville goed gepositioneerd om te floreren. Investeerders zullen waarschijnlijk zien dat de cap rates laag blijven (rond de 6% of lager) gezien de solide fundamenten.
- Industrieel: De komende paar jaar zullen in het teken staan van het absorberen van de enorme golf aan aanbod, maar tegen 2027 zou de industriële markt weer in evenwicht moeten zijn. De leegstand kan pieken rond de 7% wanneer de resterende opleveringen in 2025 plaatsvinden, waarna deze tegen 2028 weer zal dalen richting 4–5% zodra die gebouwen verhuurd zijn. De groei van e-commerce, logistiek en productie in Midden-Tennessee zal aanhouden, gestimuleerd door de geografische voordelen en infrastructuur van Nashville (de regio ligt op een dag rijden van een groot deel van de Amerikaanse bevolking). We verwachten ook dat de huurgroei boven de inflatie zal blijven – wellicht gemiddeld 4–5% per jaar – gezien de aanhoudende vraag van huurders (de recente vertraging van meer dan 6% naar minder dan 5% jaar-op-jaar huurgroei wijst op een volwassen wordende markt) matthews.com. Tegen 2030 zal Nashville een veel grotere industriële voorraad hebben, maar nog steeds gezond, ervan uitgaande dat er geen grootschalige overbouw plaatsvindt buiten de huidige plannen om. Een onzekere factor: grote megaprojecten zoals fabrieken voor elektrische voertuigen of batterijen zouden voor de regio kunnen kiezen, wat de vraag naar industriële ruimte nog verder zou doen stijgen. In elk geval zal de industriële sector van Nashville een toppresteerder blijven, met een hoge bezettingsgraad en solide rendement voor eigenaren.
- Kantoor: De kantorenmarkt is het meest onzeker. In de komende 3–5 jaar verwachten we een geleidelijk herstel, maar geen volledige terugkeer naar het bezettingsniveau van voor de pandemie. Nieuwe opleveringen in 2025–26 zullen de leegstand richting 20% duwen, maar vanaf 2026 zou de banengroei (vooral in technologie en bedrijfsverplaatsingen) moeten helpen om dat overschot aan ruimte te verminderen. Tegen 2030 zou de kantoorleegstand in Nashville kunnen uitkomen op een percentage in de lage tien, beter dan nu, maar waarschijnlijk nog steeds iets boven de zeer krappe <10% van 2019. Veel hangt af van hoe thuiswerktrends zich ontwikkelen; Nashville kan profiteren van het feit dat het een goedkoper knooppunt is waar bedrijven zich kunnen concentreren (sommige bedrijven zouden hun activiteiten kunnen verplaatsen van dure steden naar de nieuwe kantoren in Nashville). Kantoorhuren zullen waarschijnlijk een paar jaar relatief stabiel blijven in reële termen, en dan stijgen als de leegstand tegen het einde van het decennium daadwerkelijk verbetert. Elke huurgroei zal waarschijnlijk achterblijven bij de inflatie totdat de markt echt aantrekt. Een positief punt is dat het nieuwe kantoorvastgoed in Nashville van hoge kwaliteit is, wat huurders kan aantrekken en hogere huren kan rechtvaardigen – zo kunnen de kantoortorens van Nashville Yards en Gulch mogelijk premiumprijzen vragen. Ook, zoals eerder genoemd, zal adaptief hergebruik een deel van de verouderde kantoorvoorraad uit de markt halen. We verwachten dat verschillende oude kantoorgebouwen in het centrum tegen 2028 worden omgebouwd tot woningen/hotels, wat zal helpen het kantooroverschot te verminderen en die ruimtes nieuw leven in te blazen. Dus, de prognose voor kantoren is voorzichtige optimisme: korte-termijn pijn, lange-termijn stabilisatie. Investeerders met geduld kunnen nu koopjes vinden en later profiteren als ze herbestemmen of wachten tot de markt herstelt.
Ontwikkeling & Infrastructuur: In de tweede helft van de jaren 2020 zullen grote projecten tot voltooiing komen. Tegen 2027 zal het nieuwe Titans-stadion openen, waarschijnlijk gevolgd door een golf van ontwikkeling eromheen (entertainmentdistrict, hotels, enz.). De Oracle-campus wordt naar verwachting operationeel in 2027–28, wat duizenden techwerkers zal aantrekken – dit zal de vraag naar woningen verhogen, vooral in East Nashville en het centrum, en kan leiden tot de bouw van meer woontorens en appartementen om hen te huisvesten. De transformatie van East Bank (parken, gemengd gebruik) zal geleidelijk worden uitgerold, waardoor de aantrekkelijkheid van de stad toeneemt en mogelijk de vastgoedwaarden verhoogt in aangrenzende buurten. Daarnaast heeft de luchthaven van Nashville (BNA), die een grote uitbreiding (“BNA Vision”) heeft ondergaan en in 2023 is afgerond, nu de capaciteit voor meer vluchten – in 2025 worden passagiersrecords gebroken. Meer connectiviteit betekent meer toerisme en zakenreizen, wat de vastgoedmarkt voedt via hotels en de behoefte aan meer horeca-/winkelruimte. Als het stadsbestuur van Nashville tegen het einde van de jaren 2020 de transitplannen doorzet (zoals mogelijke bus rapid transit-lijnen of een hernieuwd lightrailvoorstel), kan dat transitgerichte ontwikkelingen rond nieuwe transitknooppunten in de jaren 2030 mogelijk maken.
Risico’s: Geen enkele prognose is compleet zonder risico’s te benoemen. Voor Nashville zijn de belangrijkste risico’s macroeconomisch – als de VS in een recessie belandt, zal de vastgoedmarkt in Nashville dat merken (vertraging van de verkoop, dalende bezettingsgraad). Een scherpe stijging van de rente boven wat we tot nu toe hebben gezien, zou de vraag ook temperen. Er is ook de kwestie van overaanbod: als ontwikkelaars te enthousiast worden (vooral bij appartementen of kantoren), kan dat leiden tot een overschot dat tijd kost om te verwerken. En betaalbaarheid is een dreigende uitdaging – als Nashville te duur wordt ten opzichte van de lokale inkomens, kan dat de migratie die de stad heeft aangedreven afremmen, of beleidsmaatregelen afdwingen die de berekeningen van investeerders veranderen.
Alles bij elkaar genomen is Nashville goed gepositioneerd voor groei. De sterke bevolkingsgroei, gediversifieerde economie en proactieve planning suggereren dat het de komende 3–5 jaar een van de opvallende vastgoedmarkten van het land zal blijven. Belanghebbenden kunnen een periode van meer duurzame groei verwachten: bescheiden jaarlijkse stijgingen van de huizenprijzen, een huurmarkt die gunstig aantrekt, bloeiende retail-/industriële sectoren en uiteindelijk een goed afgestemde kantoorsector. Zoals een lokale vastgoedpresident opmerkte, wordt Nashville’s “voortdurende veerkracht” ondersteund door migratie en banengroei die geen tekenen van afname vertonen notyourordinaryagent.com. Kortom, de bloei van Nashville ontwikkelt zich, stort niet in – en de komende jaren zullen de stad haar status als een levendige, groeiende vastgoedmarkt met kansen voor huiseigenaren, huurders en investeerders verder versterken.
Bronnen:
- Greater Nashville Realtors gegevens en marktanalyses notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com
- Lokale vastgoedmarktanalyse (Nesting in Nashville, aug 2025) nestinginnashville.com nestinginnashville.com nestinginnashville.com
- Cushman & Wakefield, Colliers, Marcus & Millichap onderzoek naar de Nashville kantoor- en retailmarkten commercialsearch.com marcusmillichap.com
- Matthews Commercial Real Estate Q2 2025 rapporten matthews.com matthews.com matthews.com matthews.com
- Northmarq Nashville multifamily inzicht Q2 2025 northmarq.com northmarq.com
- WSMV Nieuws – Metro Nashville bestemmingsplannen wijzigingen (aug 2025) wsmv.com wsmv.com
- Matt Ward Realtors Nashville 2026 voorspelling (volgens Zillow) mattwardhomes.com mattwardhomes.com
- McSquared Realty investeringsinzichten (aug 2025) mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com
- Planning Magazine (APA) – East Bank Ontwikkeling & Stadion (nov 2024) planning.org planning.org
- Walker & Co. East Nashville marktfragment walkerluxuryandland.com
- Belangrijkste demografische en economische punten van Greater Nashville matthews.com mcsquaredluxury.com
