Tržište nekretnina u Shenzhenu 2025. godine doživljava ključni oporavak nakon razdoblja korekcije. Obujam transakcija naglo je porastao zahvaljujući mjerama potpore vlade, a cijene se stabiliziraju u kineskom tehnološkom megagradu. Tržište obuhvaća stambeni, komercijalni (uredski i maloprodajni) i industrijski sektor nekretnina, pri čemu svaki pokazuje različite trendove. Prodaja stanova skočila je početkom 2025. kako je oslobođena akumulirana potražnja sz.gov.cn, dok se komercijalni uredski sektor suočava s visokom ponudom i blagim padom najamnina sz.gov.cn. Industrijske i logističke nekretnine i dalje podupire proizvodna i tehnološka ekonomija Shenzhena. Ovo izvješće pruža sveobuhvatnu analizu cjenovnih trendova, prinosa od najma, dinamike ponude i potražnje, demografije, utjecaja politika, infrastrukturnih razvoja i stranih ulaganja koji utječu na tržište nekretnina u Shenzhenu. Također uspoređujemo trendove po četvrtima (od luksuznih Nanshan i Futian do pristupačnijeg Longganga) i ističemo značajne nadolazeće projekte koji će oblikovati budućnost tržišta.
Shenzhen, često nazivan kineskom Silicijskom dolinom, glavni je pokretač Greater Bay Area i cilja na rast BDP-a od 5,5% u 2025. cnbayarea.org.cn. Njegovo snažno gospodarstvo (rast od 5,8% u 2024.) i populacija od oko 18 milijuna (rastući oko 1,1% godišnje) savills.com stvaraju snažnu temeljnu potražnju za nekretninama. Međutim, grad i država naglašavaju da je „stanovanje za život, a ne za špekulaciju”, što je dovelo do politika koje daju prednost stabilnosti i pristupačnosti. U nastavku detaljno analiziramo svaki segment tržišta nekretnina u Shenzhenu 2025. i kasnije, pružajući vrijedne uvide za investitore, developere i kupce nekretnina.
Ekonomski i demografski utjecaji na nekretnine
Shenzhenovo procvatuće gospodarstvo vođeno tehnologijom i demografski trendovi postavljaju temelje za njegovo tržište nekretnina. Cilj BDP-a grada od 5,5% rasta u 2025. cnbayarea.org.cn naglašava povjerenje u nastavak ekspanzije, nakon snažnog rasta u 2024. Visokotehnološka proizvodnja, elektronika, financije i sektori istraživanja i razvoja ovdje cvjetaju, podržavajući otvaranje radnih mjesta (planirano 200.000 novih radnih mjesta u 2025.) i rast prihoda cnbayarea.org.cn – čimbenici koji jačaju potražnju za stanovanjem. Populacija Shenzhena dosegla je 17,99 milijuna u 2024., što je porast od 1,1% na godišnjoj razini savills.com, najbrži rast u području Velikog zaljeva, dijelom zbog migracije kvalificiranih talenata. Ovo mlado, rastuće stanovništvo (privučeno prilikama u tehnologiji i financijama) podupire potrebe krajnjih korisnika za stanovanjem, čak i dok se špekulativna potražnja ograničava.
Demografski gledano, rastuća srednja klasa grada i priljev obrazovanih “tehničkih migranata” potiču potražnju za boljim stanovima i kvalitetnim najmom. Blizina Shenzhena i poboljšana integracija s Hong Kongom također igraju ulogu – grad je pretekao Makao kao najpopularnije vikend odredište za stanovnike Hong Konga savills.com. Prekogranično kretanje potiče tržište maloprodajnih i ugostiteljskih nekretnina (više o tome u Komercijalni sektor), a neki kupci iz Hong Konga ulažu u stanove u Shenzhenu kako bi iskoristili relativnu pristupačnost i budući potencijal rasta. Sve u svemu, snažni ekonomski temelji i rast stanovništva čine čvrstu osnovu za tržište nekretnina, iako se tržište i dalje suočava s posljedicama šireg kineskog pada nekretnina u razdoblju 2022.–2023.
Vladina politika i regulacija stanovanja
Regulatorno okruženje bilo je presudan faktor u preokretu tržišta Shenzhena 2025. Nakon dugotrajnog pada tržišta nekretnina, kineske vlasti su krajem 2024. uvele značajne mjere popuštanja kako bi “oživjele transakcije nekretnina” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Shenzhen je odgovorio lokalnim prilagodbama politika oko rujna 2024., što je potaknulo nagli porast prodaje. Na primjer, zahtjevi za predujam i ograničenja za kupnju nekretnina su ublaženi, a kamatne stope na postojeće hipotekarne kredite su snižene kako bi se smanjili troškovi kupaca globalpropertyguide.com. Ove promjene su oslobodile akumuliranu potražnju: do četvrtog tromjesečja 2024. transakcije su naglo porasle, a cijene su se stabilizirale. U listopadu 2024. cijene novih stanova u Shenzhenu porasle su za 0,1% na mjesečnoj razini – prekinuvši 18-mjesečni pad szft.gov.cn – a cijene rabljenih stanova porasle su za 0,7% na mjesečnoj razini (nakon 13 mjeseci pada) szft.gov.cn. Zamah se nastavio i početkom 2025., potpomognut “povlaštenim politikama” kojima Savills pripisuje snažan rezultat tržišta u prvom tromjesečju sz.gov.cn.
Stav Pekinga ostaje da stanovanje treba biti pristupačno, a ne isključivo investicijsko sredstvo. U tijeku su rasprave o pilot-projektima poreza na nekretnine (Shenzhen je jedan od kandidata), a Shenzhen ima sustav kvota za upravljanje kupnjom stanova (npr. ograničenja za kupce koji nisu lokalni stanovnici itd.), iako je provedba donekle ublažena tijekom poticajnog vala 2024. U travnju 2025. Politbiro Kine naglasio je “ubrzavanje urbane obnove” – uključujući obnovu urbanih sela i zastarjelih stambenih objekata – te optimiziranje politika za apsorpciju neprodanih stanovanews.szhome.com. Ovo ukazuje na daljnju podršku strani ponude: projekti obnove i moguće otkupe viška stanova od strane vlade radi stabilizacije tržišta globalpropertyguide.com. Vlada Shenzhena također snažno ulaže u javni najam i subvencionirano stanovanje, s ciljem osiguravanja pristupačnih stanova za talente.
Ključno je da kupci koji prvi put kupuju nekretninu uživaju povlašten status (s nižim predujmovima i subvencijama), a 2025. Shenzhen je prilagodio svoju definiciju “kupca prve nekretnine” kako bi bila blaža, čime je više ljudi postalo podobno za povoljnije hipotekarne kredite. Osim toga, porezi na transakcije za prelazak u veći stan su smanjeni globalpropertyguide.com, što potiče promet na tržištu. Neto učinak ovih politika bio je obnova povjerenja kupaca. Udruga posrednika za nekretnine u Shenzhenu zabilježila je “entuzijastičan odgovor tržišta” na promjene politika krajem 2024., nazvavši ih “čvrstim temeljem za održiv i zdrav razvoj” szft.gov.cn tržišta.Gledajući unaprijed, očekuje se da će kreatori politika ostati podržavajući, ali oprezni – daljnji nagli rast cijena nije cilj. Analitičari predviđaju blagi pad ili stagnaciju cijena na nacionalnoj razini u 2025., s umjerenim nastavkom rasta u 2026. (+1,2%) i 2027. (+2,0%) globalpropertyguide.com. Za gradove najvišeg ranga poput Shenzhena, očekuje se “blaga korekcija” prije stabilizacije do 2026. globalpropertyguide.com. Ukratko, vladine mjere u 2024.–2025. bile su usmjerene na poticanje rasta u sektoru stanovanja (nakon oštre “Tri crvene linije” represije nad investitorima ranije), s ciljem postizanja mekog slijetanja i postupnog oporavka kineskog tržišta nekretnina.
Glavni infrastrukturni i razvojni projekti
Infrastruktura i novi razvojni projekti mijenjaju krajolik nekretnina u Shenzhenu kroz različite okruge:
- Gradska željeznica i promet: Mreža metroa u Shenzhenu nastavlja se širiti, poboljšavajući povezanost s vanjskim okruzima poput Longganga, Pingshana i Guangminga. Nove linije i proširenja (npr. Linija 16 do Longganga, međugradske željeznice) čine više područja dostupnima, povećavajući potražnju za stanovanjem tamo. Međugradska željeznica Shenzhen–Dongguan–Huizhou i stalna unapređenja zračnih luka i luka u Shenzhenu (novi terminal Međunarodne zračne luke Bao’an, poboljšanja u Shekou Cruise Homeportu) dodatno integriraju gradski region.
- Zona suradnje Qianhai: Qianhai Shenzhen-Hong Kong zona suradnje moderne uslužne industrije na zapadu Shenzhena (na granici Bao’an/Nanshan) jedno je od najznačajnijih razvojnih područja. Qianhai prolazi kroz masivnu ekspanziju (planirano područje naraslo je na 120 km²) i puni se A-klasnim uredskim tornjevima, inovacijskim parkovima i luksuznim rezidencijama. Kao otvorena zona s posebnim politikama za privlačenje hongkonških i stranih tvrtki, Qianhai stvara novi CBD. Projekti poput Shenzhen Bay Technology Eco-Park i Qianhai Kerry Centre dodaju komercijalni prostor, što će utjecati na ponudu i najam ureda u cijelom gradu. Što se tiče stanovanja, blizina Qianhaija Hong Kongu (preko nove kopnene granice Shenzhen–Hong Kong u Qianhaiju) čini ga privlačnim za profesionalce koji rade preko granice; cijene ovdje pariraju onima u središnjim četvrtima.
- Baza super sjedišta Shenzhen Bay: U Futianu/Nanshanu, baza super sjedišta Shenzhen Bay ambiciozan je klaster supervisokih nebodera planiranih kao sjedišta za Fortune 500 kompanije. Iako je još uvijek u izgradnji (dovršetak se očekuje do kraja 2020-ih), ovaj projekt će učvrstiti status Shenzhena kao globalnog poslovnog središta. Obećanje ikoničnih tornjeva (neki viši od 400 m) i kompleksa mješovite namjene (uredi, luksuzni stanovi, maloprodaja) već podiže vrijednost zemljišta u okolici.
- Parkovi napredne proizvodnje: Shenzhen na jedinstven način inovira industrijski prostor izgradnjom višekatnih tvorničkih kampusa. Grad planira “ubrzati izgradnju 20 industrijskih parkova napredne proizvodnje i višekatnih tvornica” do 2025. godinesz.gov.cn u četvrtima kao što su Bao’an, Longhua, Guangming i Longgang. Ovi projekti (ukupne površine 300 km²) ugostit će tehnološku proizvodnju, robotiku, novu energiju i druge strateške industrije news.cgtn.com. Na primjer, okrug Guangming otvorio je novi park inteligentne proizvodnje u kojem posluju tvrtke iz područja umjetne inteligencije i preciznih instrumenata szgm.gov.cn. Takvi razvojni projekti ne samo da potiču potražnju za industrijskim nekretninama, već i stvaraju radna mjesta i potrebu za stanovanjem u tim četvrtima.
- Projekti urbane obnove: Shenzhen stalno preuređuje svoja starija područja. Značajni projekti urbane obnove u 2025. uključuju obnovu Lychee Gardena u Futianu i revitalizaciju područja Nantou Ancient Town u Nanshanu, kao i brojne prenamjene starih tvorničkih zona u parkove kreativne industrije ili stanove. Obnove bivših urbanih sela (“城中村”) – npr. sela Shuiwei i Baishizhou – dodaju novu stambenu ponudu u atraktivnim područjima. Gradska inicijativa “ažuriranja grada”, uz potporu središnjeg financiranja u 2025.news.szhome.com, znači više takvih projekata za zamjenu dotrajalih stambenih objekata modernim, gušćim razvojem.
- Značajni projekti nekretnina 2025+: Na stambenom planu, očekuje se izlazak na tržište nekoliko visokoprofilnih projekata. U Nanshanu, projekt CITIC Front Bay (Yuanwafu) u području Shenzhen Baya, ultra-luksuzni razvoj na obali mora, predviđa se da će “probiti” dosadašnji cjenovni plafon u Shenzhenu – budući da je Shenzhen ukinuo ograničenja cijena za nove stanove, ovaj projekt bi mogao biti lansiran po rekordnim cijenama za grad sohu.com. Također krajem 2024., China Resources Land i partnerski developeri platili su rekordnu cijenu zemljišta za parcelu u Houhaiju (područje Shenzhen Baya), što signalizira povjerenje u tržište najvišeg segmenta sohu.com. U Futianu, nadolazeći projekti poput Excellence & Kingkeyjeve obnove u Antuoshan i projekta New Worlda blizu Xiangmihu donijet će nove luksuzne rezidencije u 2025.–2026. sohu.com sohu.com. Na komercijalnoj strani, grade-A uredske zgrade koje se dovršavaju 2025. uključuju 14 novih uredskih projekata ukupne površine ~893.000 m² sz.gov.cn (mnogi u Qianhaiju, Houhaiju i Futianu), što će povećati uredski fond za ~7,9% sz.gov.cn. Ovaj priljev ponude utjecat će na stopu nepopunjenosti i najamnine u uredima, o čemu će biti više riječi kasnije.
Svi ovi infrastrukturni i razvojni projekti poboljšavaju povezanost i atraktivnost Shenzhena, ali također uvode novu ponudu koju tržište mora apsorbirati. Investitori bi trebali pratiti koji će okruzi imati koristi (npr. područja koja dobivaju nove prometne veze često bilježe rast vrijednosti nekretnina) i gdje bi se mogli pojaviti rizici od prevelike ponude (npr. višak uredskog prostora u određenim poslovnim četvrtima).
Stambeni sektor nekretnina
Obujam prodaje, cijene i dinamika ponude i potražnje
Stambeno tržište Shenzhena oporavlja se u 2025., s naglim porastom volumena transakcija u odnosu na prethodnu godinu. U prvom tromjesečju 2025. prodano je više od 26.000 novih i rabljenih jedinica, što je povećanje od 67,7% na godišnjoj razini sz.gov.cn. Ovaj oporavak započeo je nakon popuštanja politika krajem 2024.: primjerice, u samo prva 24 dana studenog 2024. prodano je 7.800 novih stanova (dnevna prodaja porasla 201% na godišnjoj razini) i 5.477 rabljenih jedinica (porast od 118% na godišnjoj razini) szft.gov.cn. Takve brojke označile su najjaču aktivnost od 2021. Podaci Savillsa pokazuju da je površina prodanih novih stanova porasla 61,3% na godišnjoj razini u Q1 2025 sz.gov.cn, što odražava povratak kupaca na tržište.
Unatoč prodajnom bumu, cjenovni trendovi ostali su relativno stabilni – tržište se oporavlja u volumenu prije nego u cijeni. Nakon pada tijekom 2022.–2023., cijene stanova sada dosežu dno. Do ožujka 2025. cijene novih stanova u Shenzhenu bile su otprilike nepromijenjene na godišnjoj razini, čak su i pale za marginalnih 0,4% na godišnjoj razini globalpropertyguide.com. Cijene rabljenih (preprodajnih) stanova još su uvijek bile oko 3% niže na godišnjoj razini globalpropertyguide.com, ali padovi se sužavaju već nekoliko mjesecinews.szhome.com. U travnju 2025. cijene rabljenih stanova pale su samo 0,21% na mjesečnoj i –2,88% na godišnjoj razini u Shenzhenunews.szhome.comnews.szhome.com, što je najmanji pad među deset najvećih kineskih gradova. Zapravo, indeks cijena u Shenzhenu bio je najotporniji, što ukazuje na gotovo stabilizacijunews.szhome.com.
Trenutne razine cijena: Prema podacima CREIS-a, u ožujku 2025. prosječna cijena novih stanova u Shenzhenu iznosila je oko 52.700 ¥ po m², a rabljeni stanovi u prosjeku 67.600 ¥ po m² globalpropertyguide.com. Međutim, lokalni podaci o oglasima sugeriraju da su tražene cijene za preprodaju u cijelom gradu bliže gornjim 50.000 ¥ po m² sredinom 2025. (Anjuke izvještava oko 57.000 ¥), jer su prodavatelji u manje atraktivnim područjima snizili očekivanja. Cjenovni trendovi znatno variraju po četvrtima (vidi sljedeći odjeljak). Općenito, cijene stanova u gradu ostaju najviše na kopnu Kine, osim središnjeg Šangaja i Pekinga. Čak i nakon nedavne korekcije, priuštivost stanovanja je nategnuta – omjeri cijene i prihoda u gradovima prve kategorije poput Shenzhena izuzetno su visoki, a vlada je signalizirala da će spriječiti novi špekulativni val.
Na strani ponude, developeri u Shenzhenu su bili oprezni. Lansiranje novih projekata usporilo je 2022.–2023. zbog krize duga developera u Kini i slabog tržišnog raspoloženja. To je stvorilo zaostatak neapsorbiranih zaliha u nekim područjima. No, završetak projekata se ubrzava kako se projekti odgođeni zbog financijskih problema vraćaju na pravi put. Analitičari Morningstara očekuju da će “početak izgradnje novih domova ostati slab tijekom 2025.” u Kini, ali će završetak izgradnje rasti zahvaljujući podršci politike globalpropertyguide.com. U Shenzhenu to znači umjeren dotok novih stanova na tržište – dovoljno da kupci imaju izbor, ali ne i preplavu. Vlada je također izravno povećala ponudu priuštivog stanovanja; Shenzhen ima ambiciozan cilj imati milijun jedinica subvencioniranog stanovanja do 2035. Već su deseci tisuća jedinica stanova za talente i javnih najamnih stanova u izgradnji, što će s vremenom ublažiti dio potražnje na privatnom tržištu.
Dinamika potražnje: Trenutno je krajnja potražnja (od kupaca koji prvi put kupuju i onih koji nadograđuju) glavni pokretač, potaknuta nižim kamatama na hipoteku i ublažavanjem politika. Potražnja investitora (spekulativna kupnja radi kapitalne dobiti) ostaje prigušena u odnosu na godine procvata, zbog strože regulacije i sjećanja na nedavne padove cijena. Ipak, dugoročne perspektive Shenzhena i dalje privlače ulaganja imućnijih domaćih kupaca i nekih stranih kupaca (Hong Kong, iseljenici) koji vide vrijednost u padovima. Temeljni faktori grada – priljev stanovništva, ograničeno zemljište i ključna uloga u području Greater Bay – upućuju na urođeni pritisak potražnje. Za sada su razine zaliha na tržištu rabljenih nekretnina relativno visoke (mnogo oglasa jer vlasnici žele prodati tijekom oporavka), što održava umjeren rast cijena. No, podaci o transakcijama pokazuju da se pošteno cijenjeni stanovi, osobito u popularnim četvrtima, mogu brzo prodati (neki novi projekti krajem 2024. rasprodani su u roku od nekoliko sati szft.gov.cn).
Cijene stanova po četvrtima i segmentima
Shenzhen je grad različitih podtržišta, s izraženim kontrastom između svojih središnjih četvrti i rubnih područja. Evo okvirne usporedbe prosječnih cijena rabljenih stanova po četvrtima (stanje sredinom 2025.):
| Distrikt | Prosječna cijena preprodaje (srp 2025) | Napomene o trendu |
|---|---|---|
| Nanshan (tehnološki i luksuzna obala) | ¥87,600/m² shenzhen.anjuke.com | Najviše cijene; mnoga luksuzna područja iznad ¥100k. Cijene su se oporavile ~+8,6% na godišnjoj razini nakon pada 2024. Snažna potražnja tehnološke elite i iseljenika. |
| Futian (CBD i središnji dio) | ¥73,200/m² shenzhen.anjuke.com | Premium središnji distrikt s luksuznim naseljima (mnoga naselja iznad ¥80k). ~10% godišnji rast s niske baze shenzhen.anjuke.com. Snažna potražnja za luksuzom, podržana vrhunskim školama i poslovima. |
| Luohu (stari gradski centar) | ¥47,800/m² shenzhen.anjuke.com | Srednji cjenovni razred; najstarije gradsko područje sa zastarjelim fondom. Blagi godišnji rast (~+6,9% shenzhen.anjuke.com) tijekom oporavka. Popularno među kupcima s ograničenim budžetom koji žele središnju lokaciju. |
| Bao’an (sjeverozapadni distrikt uključujući Qianhai) | ¥54,600/m² shenzhen.anjuke.com | Raznoliko: Qianhai/centar su skupi (~¥80k), ali ostala područja su pristupačnija. Ukupno ~+10,6% godišnje shenzhen.anjuke.com zahvaljujući novim metro linijama i projektima koji potiču rast. |
| Longgang (sjeveroistočni distrikt, velik i prigradski) | ¥36,000/m² shenzhen.anjuke.com | Najpristupačniji veći distrikt. Zabilježen ~+11% godišnji rast shenzhen.anjuke.com nakon velikih prethodnih padova. Obilna nova ponuda održava umjerene cijene. Privlači kupce prvi put. |
| Longhua (sjever, novo središte u nastajanju) | ~¥50,000–60,000/m² (procjena) | Brz razvoj; blizu Futiana, s novim projektima (npr. područje Shenzhen North). Cijene se oporavljaju; snažna potražnja za novim stanovima zbog poboljšanja infrastrukture. |
| Ostali (Yantian, Pingshan, Guangming, itd.) | ~¥30,000–50,000/m² (varira) | Yantian (¥45k) nudi život na obali, ali je daleko na istoku. Pingshan (¥28–30k) i Guangming (~¥33k) su relativno jeftini, namijenjeni industrijskom razvoju. Svi su zabilježili umjeren rast kako se poboljšava povezanost. |
Izvori: Anjuke cijene oglasa srpanj 2025. shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com.
Tablica ističe kako Nanshan i Futian dominiraju luksuznim segmentom. Nedavno istraživanje pokazalo je da 18 poddistrikata u Shenzhenu ima prosječne cijene rabljenih stanova iznad ¥80.000/m² – svi osim jednog nalaze se u Futianu ili Nanshanu sohu.com. Ove dvije četvrti su magneti za kupce iz visokog segmenta (tehnološke direktore, financijske stručnjake i imućne obitelji), nudeći najbolje škole, poslove i sadržaje. One su činile velik udio u vrijednosti transakcija; u 2024. godini, Futian i Nanshan su svaki prodali oko 9.000+ rabljenih stanova, zauzevši 2. i 3. mjesto po obujmu prodaje (odmah iza znatno većeg Longganga) sohu.com. Ovo ukazuje ne samo na visoke cijene, već i na likvidnost na tim tržištima.
Nasuprot tome, Longgang i Bao’an bilježe najveći obujam transakcija zbog obilne ponude i nižih cijena – oni služe masovnom tržištu i kupcima prve nekretnine. Longgang je, primjerice, predvodio 2024. po broju prodaja, što odražava njegove brojne nove projekte i pristupačna naselja. Kako se grad širi prema van, ove periferne četvrti brzo se urbaniziraju (s novim centrima poput Longgang CBD-a u Bantianu i obalnog centra Bao’ana). Rast cijena tamo može biti volatilniji (potaknut politikom i promjenama u ponudi), ali dugoročno, poboljšane prometne veze (npr. nove linije metroa) smanjuju razliku u odnosu na cijene u urbanom središtu.
Jaz između cijena novih i rabljenih stanova: Važno je napomenuti da se u Shenzhenu novi stanovi često prodaju po nešto nižim cijenama od usporedivih rabljenih jedinica, zbog vladinih smjernica za cijene i potrebe developera da brzo prodaju. Na primjer, u travnju 2024. prosječna cijena transakcije za novogradnju iznosila je ¥61.328/m², što je pad od 1,5% na godišnjoj razini pdf.savills.asia, dok su rabljeni stanovi u prosjeku bili skuplji. Ova razlika znači da nova lansiranja mogu privući veliki interes (neka postanu “rasprodana u jednom danu”, kao što je viđeno krajem 2024. szft.gov.cn). U 2025., s ublažavanjem ograničenja cijena, neki luksuzni novi projekti mogli bi biti lansirani po višim cijenama od rabljenih (npr. CITIC projekt u Shenzhen Bayu mogao bi postaviti rekord sohu.com). Općenito, međutim, nova ponuda u srednjem segmentu tržišta cijenom je postavljena tako da se jedinice brzo prodaju, što stvara konkurentski pritisak na vlasnike rabljenih stanova.
Tržište najma i prinosi
Stambeno tržište najma u Shenzhenu je aktivno, s obzirom na veliku migrantsku populaciju (mnogi mladi radnici iznajmljuju). Najamnine su bile relativno stagnirale ili padale tijekom godina COVID-a, ali kako se gospodarstvo ponovno otvorilo, potražnja za najmom je porasla. Ipak, rast najamnina nije pratio rast cijena nekretnina u posljednjem desetljeću, što je rezultiralo niskim prinosima od najma prema svjetskim standardima.
Od sredine 2025., bruto prinosi od najma u Shenzhenu u prosjeku iznose oko 2,6% godišnje globalpropertyguide.com – u skladu s ostalim kineskim gradovima prve kategorije. Konkretno, prosječan trosobni stan (~523.000 USD za kupnju, ~1.179 USD mjesečne najamnine) daje bruto prinos od oko 2,7% globalpropertyguide.com. Manje jedinice daju sličan prinos (2,6–2,7%). Nakon troškova (održavanje, porezi itd.), neto prinosi obično su samo oko 1% globalpropertyguide.com. Ove brojke pokazuju da investitori u stambene nekretnine u Shenzhenu prvenstveno računaju na kapitalnu dobit, a ne na prihod od najma.
Rečeno to, postoje znakovi da su prinosi dosegli dno: najamnine su počele lagano rasti kako se tržište rada poboljšava i diplomanti pristižu, dok su se kupoprodajne cijene stabilizirale. Zapravo, jedna analiza je zabilježila da su prinosi od najma u četiri najveća kineska grada porasli na oko 1,8% neto u prvoj polovici 2023. godine yicaiglobal.com, s povijesno niskih razina, kako su se cijene nekretnina korigirale. Pristupačnost najma u Shenzhenu (omjer najamnine i prihoda) i dalje je izazov za najmoprimce – prosječne najamnine za stanove lako mogu pojesti više od 30% prihoda mladih profesionalaca u centru grada. Vlada je promovirala dugoročne najamne stanove i podržala najamne platforme kako bi osigurala zdrav razvoj tržišta najma.
Za investitore, niski prinosi znače da su troškovi držanja visoki u odnosu na najamninu, što može odvratiti od špekulativnih kupnji. Ipak, neki iznajmljivači sada ostvaruju nešto bolje povrate: primjerice, kako su se granice ponovno otvorile, potražnja za luksuznim najmovima od strane iseljenika i profesionalaca iz Hong Konga porasla je, podržavajući najamnine u područjima poput Shekoua i Futian CBD-a. S druge strane, priljev institucionalnog najma (npr. Vankeov brend Port Apartment i drugi REIT-ovi koji pretvaraju neprodane poslovne prostore u najamne jedinice) mogao bi postupno povećati praznine i držati najamnine pod kontrolom.
U sažetku, prinosi od najma ostaju umjereni (~2–3% bruto) globalpropertyguide.com u Shenzhenu, što odražava visoke procjene vrijednosti. Investitori trebaju uzeti u obzir da će prihod od najma jedva pokriti troškove financiranja po trenutnim kamatnim stopama, pa se investicijska teza oslanja na dugoročni rast cijena i možda valutnu diverzifikaciju (za strane kupce). Stabilne ili blago rastuće najamnine u 2025. pozitivni su znak stvarne potražnje, ali dramatičan skok najamnina nije vjerojatan s obzirom na značajnu ponudu stanova u najavi i budnost vlade oko troškova stanovanja.
Sektor komercijalnih nekretnina
Uredski prostor (poslovni uredi)
Shenzhenska tržište uredskih prostora A klase u 2025. karakterizira obilna nova ponuda, visoka praznina i najamnine povoljne za najmoprimce. Brzi rast gradske siluete posljednjih godina doveo je do prevelike ponude ureda u nekim područjima, baš kad su COVID i problemi u tehnološkoj industriji smanjili potražnju. Kao rezultat, uredski sektor je u fazi tržišta povoljnog za najmoprimce:
- Ponuda i nepopunjenost: U 2025. godini, Shenzhen dodaje otprilike 0,9 milijuna m² nove vrhunske uredske površine sz.gov.cn, čime se ukupna ponuda povećava za oko 7,9% sz.gov.cn. Glavne dovršetke u Q1–Q2 čine tornjevi u Qianhaiu, Houhaiju i Nanshan Science Parku. Ovo dolazi uz značajnu ponudu isporučenu u razdoblju 2022.–2024. Kao posljedica toga, stopa nepopunjenosti ureda na razini cijelog grada kreće se oko 27–30% početkom 2025. godine pdf.savills.asia cushmanwakefield.com. Do kraja Q4 2024. iznosila je ~29,0% savills.com, a ostala je povišena i u Q1 2025. (Knight Frank je izvijestio o “fazi duboke prilagodbe” uz nepopunjenost i dalje blizu rekordnih razina). Neka podtržišta, poput Qianhaija, imaju još veću nepopunjenost zbog istovremenog otvaranja više novih zgrada.
- Pokretači potražnje: Unatoč izazovima, raznolika ekonomija Shenzhena osigurava određenu potražnju. Tehnološki i IT sektor i dalje je glavni pokretač najma ureda sz.gov.cn – domaći tehnološki divovi i startupovi šire svoje prostore za R&D laboratorije i urede. U Q1 2025. tvrtke povezane s “novim kvalitetnim proizvodnim snagama” (emerging tech) aktivno su unajmljivale prostore sz.gov.cn. Samo internetski sektor činio je oko 25% volumena najma ureda u Q1 sz.gov.cn. Dodatno, sektori financija, profesionalnih usluga i potrošačkih usluga također doprinose stabilnoj potražnji za uredima sz.gov.cn. Značajan trend je rast tvrtki za prekograničnu e-trgovinu i njihovih pružatelja usluga, koji su zauzeli značajne uredske prostore (npr. jedan segment unajmio je ~10.000 m² u Q1) sz.gov.cn zahvaljujući procvatu online trgovine i integraciji Greater Bay Area.
- Najamnine: S obzirom na to da ponuda nadmašuje potražnju, najmodavci su snižavali najamnine kako bi privukli i zadržali najmoprimce. U prvom tromjesečju 2025. prosječna gradska najamnina za uredski prostor A klase pala je na oko 163 RMB po m² mjesečno, što je pad od oko 3,5% u odnosu na prethodno tromjesečje assets.cushmanwakefield.com. Na godišnjoj razini, najamnine su pale za otprilike 9% krajem 2024. pdf.savills.asia i nastavile su padati u 2025. Savillsov indeks pokazao je –9,0% godišnji pad najamnina na kraju četvrtog tromjesečja 2024. pdf.savills.asia, a taj se trend nastavio. Efektivne najamnine (s poticajima) su još niže, jer mnogi najmodavci nude razdoblja bez najamnine ili subvencije za uređenje prostora. Pritisak je prisutan u svim segmentima: čak su i vrhunski uredi u Futian CBD-u zabilježili pad najamnina, dok su nove zgrade u decentraliziranim područjima znatno snizile početne najamnine kako bi privukle zakupce. Za sada, prosječna najamnina na tržištu uredskih prostora je u silaznom trendu sz.gov.cn i očekuje se daljnji pad u 2025. prije nego što dosegne dno.
- Izgledi: Opći je konsenzus da će stopa nepopunjenosti ureda u Shenzhenu ostati visoka u bliskoj budućnosti. “Uporna neravnoteža između ponude i potražnje” znači da se očekuje da će gradska nepopunjenost ostati povišena i najamnine će dodatno padati research.jllapsites.com tijekom 2025. Ipak, postoje pozitivni znakovi: oporavak gospodarstva i širenje poslovanja u sektorima poput novih energetskih vozila, umjetne inteligencije i financija mogli bi postupno apsorbirati prostor. Neto apsorpcija u prvom tromjesečju 2025. zapravo se poboljšala (na nacionalnoj razini, neto preuzimanje uredskih prostora u gradovima prve kategorije poraslo je, a Shenzhen je zabilježio rast od oko 50–200% na godišnjoj razini) cbre.com.cn. Ako se trend nastavi, 2025. bi mogla označiti dno ciklusa uredskih prostora, uz spor oporavak nakon toga. Investitori pokazuju određeni interes – u prvom tromjesečju 2025. uredska imovina postala je u fokusu investicijskih fondova (u Kini su osnovne uredske zgrade bile glavni cilj ulaganja, osobito od strane osiguravajućih fondova) cbre.com.cn. Kapitalizacijske stope/prinosi za urede u Shenzhenu blago su porasli zbog nižih cijena, što bi moglo privući kupce koji očekuju budući rast.
Maloprodajne i ugostiteljske nekretnine
Sektor maloprodajnih nekretnina u Shenzhenu je na putu oporavka u 2025., potaknut oporavkom potrošnje i priljevom turista (posebno iz Hong Konga). Nakon zatišja tijekom pandemije, kupci i turisti su se vratili, što se vidi u padu praznih prostora u trgovačkim centrima i stabilizaciji najamnina:
- Praznine i potražnja: Do Q1 2025., stopa praznih prostora u trgovačkim centrima u Shenzhenu pala je na ~6,8%, najnižu od 2020. savills.com. Ovo je označilo šest uzastopnih tromjesečja pada praznina, što pokazuje da se maloprodajni prostori upijaju. Podaci Savillsa pokazuju pad praznina za 1,8 postotnih bodova na godišnjoj razini, na 6,8% u Q1 savills.com. Tako niska stopa praznina – znatno ispod nacionalnog prosjeka od ~7,3% cbre.com.cn – naglašava koliko je snažan oporavak maloprodaje u Shenzhenu, dijelom zahvaljujući uspješnom suzbijanju COVID-a ranije i brzom povratku potrošnje. Popularne trgovačke četvrti (npr. Dongmen u Luohuu, područje Futian COCO Park, područje Coastal City u Nanshanu) bilježe visoku popunjenost kako domaći brendovi i F&B operateri šire poslovanje. Čak su i noviji centri u prigradskim područjima počeli popunjavati prostore kako rastu stambene zajednice.
- Najamnine: Iako se popunjenost poboljšala, najamnine sporo rastu. Do Q1 2025., prosječna najamnina u vrhunskim trgovačkim centrima u Shenzhenu bila je još uvijek oko 2,4% niža na godišnjoj razini savills.com. Najmodavci su uglavnom zadržali najamnine stabilnima ili nudili blaga smanjenja kako bi podržali oporavak zakupaca. Do sredine 2025. pojavljuju se znakovi da su najamnine dosegle dno – s poboljšanjem prometa i maloprodaje, neki najmodavci postupno ukidaju privremene olakšice na najamninu. Opće okruženje je oprezno optimistično: stabilne najamnine omogućuju trgovcima da se oporave, a rast najamnina vjerojatno će uslijediti 2026. kada se prodaja potpuno normalizira. Posebno su segmenti poput luksuzne maloprodaje i vrhunske gastronomije u Shenzhen Bayu i Futianu zabilježili relativno brži oporavak najamnina zbog postojane potražnje imućnih potrošača.
- Procvat prekogranične kupovine: Jedinstveni pokretač maloprodaje u Shenzhenu bio je porast posjetitelja iz Hong Konga nakon ponovnog otvaranja granice. “Hongkonžani idu na sjever trošiti” postao je trend, a Shenzhen je sada najpopularnije vikend odredište za stanovnike HK-a savills.com. Privlače ih veliki trgovački centri u Shenzhenu, raznovrsne obiteljske atrakcije i relativno niže cijene (zbog deprecijacije RMB-a i drugačijeg asortimana proizvoda). Ovaj priljev posebno je povećao prodaju u Luohuu (blizu granice) i Nanshanu (tematski parkovi, outleti). Na primjer, turisti iz Hong Konga značajno su povećali popunjenost hotela i prihode od hrane i pića u Shenzhenu. U međuvremenu, turisti s kopna u Hong Kong sada su više usmjereni na razgledavanje nego na kupovinu savills.com, što znači da maloprodajni dobitci Shenzhena nisu jednako nadoknađeni u HK-u – radi se o jednosmjernoj koristi savills.com. Ova dinamika potiče međunarodne trgovce da otvaraju trgovine u trgovačkim centrima Shenzhena kako bi privukli i lokalnu i turističku potrošnju.
- Strukturni trendovi: Mlada populacija Shenzhena znači da je iskustvena maloprodaja ključna. Operateri trgovačkih centara dodjeljuju više prostora restoranima, zabavi (e-sport arene, imerzivna kina) i uslugama životnog stila kako bi privukli posjetitelje. “White-box” pop-up trgovine i novi domaći brendovi (“white brand” proizvodi) su u porastu cushmanwakefield.com, što ukazuje na evoluirajući maloprodajni miks. Također, integracija e-trgovine je očita – mnoge fizičke trgovine služe i kao izložbeni i kao centri za ispunjavanje online narudžbi. Vladina inicijativa za “povećanje potrošnje” savills.com daje dodatni poticaj, a događaji poput shopping festivala i subvencija za kućanske aparate ili automobile (neki dodijeljeni 2023.–24.) neizravno potiču korištenje maloprodajnih nekretnina (izložbeni saloni itd.).
- Hoteli i ugostiteljstvo: Sektor ugostiteljstva u komercijalnim nekretninama također se oporavlja. Popunjenost hotela i cijene soba u Shenzhenu poboljšali su se s povratkom poslovnih putovanja i turizma. Iako nije izričito traženo, vrijedi napomenuti da se novi hoteli (često dio višenamjenskih projekata) otvaraju u Qianhaiju i blizu Shenzhen World Exhibition Center-a kako bi zadovoljili rastuću potražnju za MICE (sastanci, poticaji, konferencije, izložbe). Ova poboljšanja ugostiteljske infrastrukture dodatno podupiru maloprodaju (budući da turisti troše u trgovačkim centrima).
Gledajući unaprijed, izgledi za maloprodajne nekretnine u Shenzhenu su pozitivni, posebno u usporedbi s prije nekoliko godina. Uz višegodišnje niske stope nepopunjenosti i snažan priljev turista (npr. porast međunarodnih turista kroz zračnu luku Shenzhen od 115% u 2024.)savills.com, vlasnici trgovačkih centara ponovno stječu povjerenje. Ipak, maloprodaja je sektor koji se stalno razvija – stariji trgovački centri na manje atraktivnim lokacijama možda će trebati repozicioniranje (neki su katove pretvarali u prostore za coworking ili obrazovne centre). U udaljenim četvrtima i dalje postoje trgovački centri s lošijim rezultatima i većom nepopunjenošću research.jllapsites.com, ali na razini cijelog grada trend je oporavka. Investitorima su maloprodajna imovina ponovno privlačna s obzirom na kineski poticaj domaće potrošnje; a Shenzhen, sa svojim visokim prihodima i tehnološki osviještenim kupcima, predvodi nove maloprodajne koncepte.
Industrijske i logističke nekretnine
Industrijski sektor nekretnina u Shenzhenu – uključujući proizvodne prostore, poslovne parkove i logistiku (skladišta) – često je u sjeni stambenog i uredskog tržišta, ali ostaje ključan. U 2025. ovaj sektor karakteriziraju otpornost i transformacija:
- Proizvodni i R&D prostori: Shenzhen agresivno unapređuje svoju industrijsku bazu. S industrijskom proizvodnjom koja čini 35% BDP-a Shenzhenasz.gov.cn, grad je iznio planove za vodeću ulogu u naprednoj proizvodnji. Do 2025. cilj je uspostaviti više industrijskih klastera vrijednih bilijun juana (npr. u elektronici, telekomunikacijama, opremi)sz.gov.cn. Kako bi to podržao, Shenzhen ulaže u nove industrijske parkove i inovacijske centre. Uvodi se koncept višekatnih “pametnih” tvornica, što omogućuje proizvodnju visoke vrijednosti na ograničenom zemljištu. Četvrti poput Bao’an, Longhua, Guangming i Pingshan su među korisnicima – primjerice, 20 parkova napredne proizvodnje na oko 300 km² je u izgradnji u tim četvrtima news.cgtn.com. To ne samo da povećava industrijski prostor, već i podiže standarde (s pametnim objektima, zelenim građevinskim značajkama). Vlada čak nudi izdašne subvencije (do 100 milijuna ¥ po velikom projektu) tvrtkama za tehnološku nadogradnju tvornicasz.gov.cn, potičući popunjenost tih novih prostora. Potražnja za modernim industrijskim prostorima velika je iz sektora poput električnih vozila, biotehnologije i zrakoplovstva (kako se Shenzhen diverzificira izvan same elektronike). Stariji tvornički kompleksi u urbanim područjima se preuređuju ili prenamjenjuju (neki u urede kreativne industrije ili stanove kao dio urbane obnove), koncentrirajući industrijsku aktivnost u planiranim zonama.
- Logistika i skladišta: Uloga Shenzhena kao trgovačkog i e-commerce čvorišta osigurava snažnu potražnju za logistikom, iako su visoki troškovi zemljišta doveli do toga da se dio skladišnog prostora preselio u obližnje Dongguan/Huizhou. Ipak, 2025. donosi novu logističku ponudu u regiji, a apsorpcija je bila snažna. U Q1 2025. kineski sektor skladišnih nekretnina zabilježio je rekordnu neto apsorpciju (2,57 milijuna m²), a stopa nepopunjenosti na nacionalnoj razini pala je na 20,3% cbre.com.cn. U samom Shenzhenu, veliki 3PL (third-party logistics) i e-commerce tvrtke (poput JD.com, SF Express koji je sa sjedištem u Shenzhenu) kontinuirano traže moderan skladišni prostor, osobito u blizini luka i zračnih luka. Rast cross-border e-commercea (slanje robe globalnim potrošačima) potaknuo je potražnju za carinskim logističkim objektima u Shenzhenu. Qianhai logistički park i logistički centar zračne luke imaju nisku nepopunjenost. Međutim, ukupna nepopunjenost logističkih prostora u širem području Shenzhena može biti viša (niskih desetak posto ili oko 20%) zbog nekih novih dovršenih objekata. Najamnine za logističke prostore ostaju stabilne, a najam vrhunskih skladišta u Shenzhenu iznosi oko 30–40 RMB po m²/mjesečno, ovisno o lokaciji.
- Hi-Tech industrijski parkovi i poslovni parkovi: Značajan podsegment su znanstveni i tehnološki parkovi. Shenzhen High-Tech Industrial Park (SHIP) u Nanshanu – često nazivan jezgrom kineske Silicijske doline – i dalje je vrlo tražen; popunjenost je gotovo potpuna, a najamnine su visoke za industrijske/uredske prostore (to je polu-uredski R&D prostor). Noviji parkovi u Longgangu (Securities Tech Park), Bao’anu i drugdje usmjereni su na specifične industrije (AI, biotehnologija). Vladina inicijativa Made in China 2025 usmjerila je resurse u ove parkove tearline.mil, što je rezultiralo visokokvalitetnim objektima. Na primjer, Guangming Science City razvija se u veliku R&D bazu s najsuvremenijim laboratorijima i potaknut će potražnju za laboratorijskim prostorom i pratećim uredima/stanovanjem u tom području.
- Zemljište i politika: Ograničeno zemljište u Shenzhenu znači da je industrijsko zemljište dragocjeno. Grad je bio kreativan, kao što je spomenuto, gradeći u visinu (vertikalne tvornice) i također “otključavajući” ruralno zemljište za industrijsku upotrebu putem reformi. Jedan od pristupa politici je poticanje tvornica da grade više ili se presele u intenzivne industrijske parkove, čime se oslobađa dio zemljišta za stanovanje – to je kontinuirana strategija opskrbe zemljištem. U međuvremenu, središnja vlada potiče logističku učinkovitost (smanjenje troškova u % BDP-a), a Shenzhen doprinosi kroz pametnu logističku infrastrukturu (automatizacija u lukama itd.).
Izgledi za industrijske nekretnine u Shenzhenu su snažni. Kako se globalni opskrbni lanci rekonfiguriraju, dio proizvodnje vraća se ili seli na jug Kine – Shenzhen, sa svojom inovativnom prednošću, trebao bi privući visokotehnološku proizvodnju, dok će niže segmente outsourcati u jeftinije gradove u Guangdongu. Strana ulaganja u tvornice rastu (npr. Teslina nova tvornica baterija u Šangaju signalizira povjerenje u kinesku proizvodnju; Shenzhen bi mogao vidjeti slične projekte u tehnološkim područjima). Za logistiku, integracija Greater Bay Area (s infrastrukturom poput mosta Hong Kong-Zhuhai-Macau i novih kopnenih luka) dodatno će ojačati logistički sektor Shenzhena kao čvorište koje povezuje GBA i svijet.
Industrijska nekretnina obično donosi veće prinose od stambene – često 5–7% bruto – što je čini privlačnom za investitore, osobito s obzirom na podržavajući stav vlade (npr. uspostava prvih kineskih REIT-ova bila je u logističkim parkovima). Možemo očekivati kontinuiranu podršku politici za industrijske i logističke nekretnine, budući da je to izravno povezano s ciljevima gospodarskog rasta. Ukratko, iako nije toliko u fokusu javnosti kao stanovi ili uredi, industrijski/logistički sektor nekretnina u Shenzhenu je temeljni sektor sa stabilnom potražnjom i podrškom vlade, koji će se vjerojatno širiti paralelno s planovima za industrijsku nadogradnju grada.Strana ulaganja i izgledi
Shenzhen je povijesno imao manje izravnih stranih ulaganja u nekretnine u usporedbi s gradovima poput Šangaja ili Pekinga, zbog restriktivnijih pravila i tržišta kojim dominiraju domaći kupci. Ipak, on je ključni dio inicijative Greater Bay Area za privlačenje stranih poduzeća i kapitala. U komercijalnom sektoru vidimo širenje prisutnosti stranih tvrtki – npr. strane financijske institucije u Qianhaiju i multinacionalne tehnološke kompanije koje otvaraju R&D centre – što neizravno povećava popunjenost ureda. Qianhai zona suradnje nudi poticaje za tvrtke iz Hong Konga i inozemstva, što dovodi do sklapanja ugovora o najmu ureda sa stranim subjektima.
Kada je riječ o kapitalu za ulaganje u nekretnine, 2024.–2025. zabilježeno je ograničeno strano institucionalno ulaganje u kineske nekretnine zbog šire zabrinutosti (dugovi developera itd.), ali postoje znakovi povratka interesa za kvalitetnom imovinom. Primjerice, neki strani private equity fondovi i developeri iz Hong Konga udružili su se u projektima u Shenzhenu, osjetivši dno u procjenama vrijednosti. Obujam ulaganja u komercijalne nekretnine u Kini u Q1 2025. iznosio je 56,1 milijardu RMB cbre.com.cn – iako je niži na godišnjoj razini, uključivao je nekoliko velikih akvizicija ureda u gradovima prve kategorije, vjerojatno uz sudjelovanje stranog kapitala. Razvojna priča Shenzhena i nedavna korekcija cijena mogli bi privući više stranih investitora koji traže dugoročne prilike, osobito ako kineska vlada pruži jamstva i povoljnije poslovno okruženje.
Kupci nekretnina iz Hong Konga zaslužuju spomen: s normalizacijom putovanja, sve više stanovnika Hong Konga razmatra kupnju nekretnina u Shenzhenu radi ulaganja ili obitelji (neke privlače obrazovne mogućnosti za djecu u Shenzhenu ili jednostavno veći životni prostor po uloženom dolaru u odnosu na Hong Kong). Jedno izvješće navodi više ljudi iz Hong Konga ulaže u nekretnine u Shenzhenu od 2025. godine, privučeni razlikom u cijenama i lakoćom putovanja (samo nekoliko minuta preko granice brzim vlakom ili metroom) sohu.com. Ova prekogranična potražnja uglavnom je usmjerena na područja blizu granice s Hong Kongom ili poznate luksuzne projekte. I dalje je riječ o nišnom, ali značajnom faktoru koji doprinosi potražnji za luksuznim stanovima.
Projekcije za sljedećih nekoliko godina
Gledajući dalje od 2025., opći izgledi za tržište nekretnina u Shenzhenu su oprezno optimistični, uz određene izazove:
- Stambeni: Nakon snažnog oporavka transakcija, očekuje se da će cijene u 2025. biti uglavnom stabilne ili blago niže (konsenzus analitičara je oko –2,5% promjene za 2025. globalpropertyguide.com). Do 2026. većina prognoza predviđa stabilizaciju ili blagi rast cijena na tržištu nekretnina u Shenzhenu, s obzirom na temeljne pokazatelje grada. Gradovi prvog reda poput Shenzhena trebali bi predvoditi oporavak s niskim jednoznamenkastim rastom cijena u 2026.–2027. globalpropertyguide.com, pod uvjetom da šire gospodarstvo ostane stabilno. Vlada će vjerojatno prilagođavati politike kako bi spriječila pregrijavanje – ako tržište prebrzo poraste, mogli bismo vidjeti nove mjere hlađenja (poput strožih kreditnih uvjeta). Nova ponuda iz prenamjene i programa stambene skrbi također će se pojaviti, što bi moglo umanjiti dugoročni rast cijena, ali poboljšati pristupačnost. Za investitore: sljedećih nekoliko godina vjerojatno neće donijeti snažne skokove cijena kao u prošlosti, već umjeren rast i fokus na poboljšanje prinosa od najma.
- Komercijalni (uredi/maloprodaja): Oporavak uredskog sektora kasnit će. 2025.–2026. bi i dalje moglo biti izazovno s visokom stopom nepopunjenosti. JLL očekuje da će “nepopunjenost ostati visoka, a najamnine dodatno padati” u uredima u Shenzhenu u kratkom roku research.jllapsites.com, a prekretnica se očekuje krajem 2026. kada se smanji nova ponuda i gospodarski rast apsorbira prostor. Do 2027. očekujemo zdravije tržište ureda ako se prošire nove industrije (poput umjetne inteligencije, fintech-a, metaverse kompanija). Najamnine bi mogle postupno rasti od 2026. nadalje, ali moglo bi proći nekoliko godina prije nego što dosegnu razine iz 2020. Maloprodajne nekretnine, s druge strane, trebale bi bilježiti kontinuirano poboljšanje. Kako stanovništvo i prihodi u Shenzhenu rastu, a turizam cvjeta, najamnine za maloprodaju mogle bi ponovno rasti do 2026. Ključni maloprodajni projekti (poput obnovljenog Luohu Commercial Cityja, novih trgovačkih centara u širećim predgrađima) bit će otvoreni, ali se očekuje da će potražnja potrošača pratiti tempo.
- Industrijski/logistički: Ovaj segment je spreman za stabilan rast. Poticaj za industrijsku nadogradnju i samodostatnost u tehnološkoj proizvodnji vjerojatno će se pojačati, što ide u prilog Shenzhenu. Predviđamo blagi rast industrijskih najamnina i visoku popunjenost kvalitetnih objekata. Jedan od rizika je da bi proizvodne tvrtke mogle tražiti jeftinije lokacije jer su zemljište i rad u Shenzhenu skupi, ali strategija grada je zadržati samo proizvodnju s visokom dodanom vrijednošću – što se čini da dobro provode. Potražnja za logistikom rast će s e-trgovinom i regionalnom trgovinom; do 2026.–2027., ako globalno budu niže kamatne stope, mogli bismo vidjeti val ulaganja u logističku imovinu (uključujući više REIT-ova) u području Greater Bay, pri čemu je Shenzhen ključno područje za takva sredstva.
- Vlada i politika: Neizvjesni faktor za projekcije je intervencija vlade. Ako kinesko tržište nekretnina na nacionalnoj razini ostane slabo, moglo bi uslijediti više poticaja – npr. daljnje smanjenje kamatnih stopa na hipotekarne kredite, ublažavanje kvota za kupnju stanova ili čak nove ideje poput državnih kupaca nekretnina za čišćenje zaliha (neki analitičari su predložili velika državna otkupljivanja neprodanih stanova globalpropertyguide.com). Takvi potezi mogli bi brzo poboljšati raspoloženje i cijene. S druge strane, ako špekulacije previše porastu, ograničenja bi se mogla vratiti. Shenzhen će vjerojatno biti poligon za uravnoteženu stambenu politiku, s obzirom na njegovu važnost. Dodatno, svaki napredak uvođenja poreza na nekretnine mogao bi promijeniti investicijsku računicu povećanjem troškova držanja – nešto na što treba obratiti pažnju nakon 2025.
Zaključno, tržište nekretnina u Shenzhenu 2025. pokazuje sliku oporavka i otpornosti kroz sve sektore. Prodaja stambenih nekretnina je snažna, a cijene su blizu preokreta prema gore, potpomognute poticajnim politikama i stvarnom potražnjom. Komercijalne nekretnine prolaze kroz razdoblje prilagodbe, ali gospodarska dinamika grada i nadogradnja infrastrukture postavljaju temelje za buduću apsorpciju. Industrijske nekretnine ostaju okosnica, razvijajući se s visokotehnološkim ambicijama grada. Za investitore, developere i kupce, Shenzhen nudi prilike – bilo da se radi o pravovremenom ulasku na tržište tijekom ove faze stabilizacije, ili fokusiranju na područja i segmente s visokim potencijalom (poput stanova za masovno tržište u područjima rasta, ureda najviše klase u cikličkim niskim fazama, ili logističkih objekata vezanih uz e-trgovinu). Sljedećih nekoliko godina vjerojatno će donijeti novo ravnotežno stanje na tržištu nekretnina u Shenzhenu, obilježeno održivim rastom umjesto prijašnje nestabilnosti, u skladu s vizijom grada o razvoju visoke kvalitete.
Izvori: sz.gov.cn szft.gov.cn savills.com globalpropertyguide.com sohu.com i drugi kako je navedeno gore.
