Pregled tržišta u 2025. (stambeni i komercijalni sektor)
Guangzhouovo tržište nekretnina u 2025. odražava mješoviti oporavak uslijed ranijih pritisaka pada. U stambenom sektoru cijene stanova bile su u padu tijekom 2024., ali su početkom 2025. pokazale znakove stabilizacije. Cijene novih stanova u Guangzhouu su u ožujku 2025. iznosile oko 24.700 RMB po četvornom metru – što je otprilike isto (+0,15% na godišnjoj razini) – dok su cijene polovnih stanova prosječno bile oko 36.400 RMB (još uvijek ~5,8% niže na godišnjoj razini). Obujam transakcija značajno se oporavio: ukupna prodana površina novih stanova u Q4 2024. skočila je na ~2,12 milijuna m², što je znatno premašilo novu ponudu (1,05 milijuna m²) jer se odgođena potražnja vratila nakon popuštanja politika savills.com pdf.savills.asia. Do siječnja 2025. gradovi prve kategorije (uključujući Guangzhou) zabilježili su rast prodaje novih stanova od 16% na godišnjoj razini (nakon prilagodbe utjecaja Lunarne nove godine), što pokazuje ponovno povjerenje kupaca na tržištu stambenih nekretnina u Guangzhouu.
Što se tiče komercijalnih nekretnina, 2025. godina donijela je val nove ponude i oprezan oporavak. U Uredima A klase Guangzhou je zabilježio značajne nove završetke u rastućim zonama poput podtržišta International Financial City (dodatnih ~255.000 m² u Q1 2025.) cushmanwakefield.com. Međutim, potražnja još uvijek nije potpuno nadoknadila ponudu, što je podiglo stopu nepopunjenosti ureda na oko 19,3% na razini grada i natjeralo vlasnike na snižavanje najamnina cushmanwakefield.com. U Q1 2025. prosječne najamnine za urede A klase pale su oko 4,8% u odnosu na prethodni kvartal na otprilike 125 RMB po m² mjesečno cushmanwakefield.com, što odražava uvjete pogodne za zakupce. Segment maloprodajnih nekretnina je stabilniji: temeljni maloprodajni fond iznosio je 5,8 milijuna m², a potrošnju su poticali vladini poticaji (npr. zamjena stare elektronike za novu), što je podržalo širenje najmoprimaca. Praznine u maloprodaji lagano su porasle na 8,7%, a prosječne najamnine za trgovine blago su pale (~1,1%) početkom 2025. Sve u svemu, komercijalno tržište Guangzhoua u 2025. obilježeno je visokom ponudom i prazninama u uredima, ali i poboljšanjem maloprodajne aktivnosti, dok se stambeno tržište postupno oporavlja nakon izazovne 2024.
Ključni tržišni trendovi u 2025.
- Trendovi cijena: Cijene nekretnina u Guangzhouu prošle su kroz korekciju 2024. godine, nakon čega je uslijedila stabilizacija u 2025. Cijene novih stanova pale su za oko 7% na godišnjoj razini do kraja 2024., ali su vladini poticaji pomogli zaustaviti pad. Do ožujka 2025. prosječne cijene novih stanova pale su samo 2,8% na godišnjoj razini u vodećim kineskim gradovima (i bile su praktički nepromijenjene u Guangzhouu). Slika 1 ispod prikazuje indeks cijena novih kuća u Guangzhouu, koji je znatno pao 2024., ali je početkom 2025. počeo rasti kako se poboljšalo raspoloženje kupaca. Cijene rabljenih stanova oporavljaju se sporije, još uvijek su oko 4–9% niže nego prije godinu dana u većim gradovima. U Guangzhouu vrijednost postojećih stanova ostaje slaba (-5,8% na godišnjoj razini u ožujku) iako su cijene novih stanova ojačale. U poslovnom sektoru, najamnine za urede pod pritiskom su zbog prevelike ponude, dok su najamnine za maloprodaju relativno otporne i bilježe samo blagi pad cushmanwakefield.com.
- Dinamika ponude i potražnje: Oprez developera i promjene politika ograničili su novu ponudu, a istovremeno potaknuli prodaju. Nova ponuda stambenih nekretnina u Guangzhouu u četvrtom tromjesečju 2024. pala je za oko 26% na kvartalnoj razini na oko 1,05 milijuna m², no kvartalna prodaja je skočila za 45% (na 2,12 milijuna m²) jer su se kupci vratili na tržište savills.com pdf.savills.asia. Taj nagli rast potražnje pomogao je smanjiti razinu zaliha. Aktivnost na tržištu zemljišta, međutim, ostala je slaba – ukupna transaktirana površina stambenog zemljišta u Guangzhouu pala je za oko 50% u 2024., što odražava slabiji apetit developera za nove projekte zbog izazova u financiranju. Na strani potražnje, kupnju nekretnina početkom 2025. potaknuli su blaže restrikcije i niže hipotekarne kamatne stope. U siječnju 2025. prodaja novih stanova u Guangzhouu snažno je porasla unatoč zimskim praznicima, dok je veljača zabilježila kratki pad (prodaja -26% na godišnjoj razini za Guangzhou) prije nego što se zamah ponovno povećao. Potražnja zakupaca u poslovnim sektorima je neujednačena: zakup ureda potiču nove industrije (tehnologija, financije itd.), ali nedovoljno da u potpunosti apsorbiraju novu ponudu cushmanwakefield.com, dok je zakup maloprodajnog prostora profitirao od sektora potrošnje poput elektronike i obrazovanja koji rastu uz državne poticaje.
- Stope zauzetosti: Visoka stopa praznih nekretnina značajan je problem, posebno u određenim četvrtima i vrstama nekretnina. Ukupna stopa praznih stambenih jedinica u Guangzhouu procjenjuje se na oko 15–20% u urbanim područjima, s većim brojem praznih stanova na rubovima grada. Na primjer, predgrađe Panyu ima najvišu prosječnu stambenu prazninu (~23%), u usporedbi s manje od 17% u centralnim četvrtima poput Tianhe, Haizhu i Yuexiu. Ovo ukazuje na značajan broj neprodanih ili praznih nekretnina u manje centralnim područjima. Na tržištu uredskih prostora, kako je već spomenuto, stopa praznih poslovnih prostora A klase porasla je na ~19% početkom 2025. godine cushmanwakefield.com zbog priljeva novih zgrada. Stope praznih prostora u maloprodaji su niže (jednocifrene), ali su također blago porasle (trenutno ~8,7% na razini cijelog grada). Visoka stopa praznih nekretnina utječe na pad cijena i najamnina te signalizira da je ponuda premašila kratkoročnu potražnju u pojedinim segmentima tržišta Guangzhoua. Vlasnici nekretnina odgovaraju fleksibilnijim uvjetima najma i promocijama kako bi popunili prazne prostore, a taj trend će vjerojatno potrajati dok se višak ponude ne apsorbira.
Profili ključnih četvrti (Tianhe, Haizhu, Yuexiu, Panyu)
Guangzhou je metropola raznolikih četvrti, od kojih svaka ima specifične karakteristike tržišta nekretnina. U nastavku slijedi analiza četiri važne urbane četvrti i njihovih razvojnih i investicijskih prednosti:
Četvrt Tianhe
Tianhe je financijsko i komercijalno središte Guangzhaua, u kojem se nalazi Tianhe CBD i Zhujiang New Town – najmodernija gradska silueta. Neprestano se svrstava kao najskuplja gradska četvrt za nekretnine, s prosječnim cijenama stanova znatno iznad gradskog prosjeka. Već 2017. godine, prosječne cijene novih stanova u Tianheu premašivale su 30.000 RMB/m² (otprilike dvostruko više od tadašnjeg gradskog prosjeka), a stambene jedinice u najprestižnijim dijelovima (npr. Zhujiang New Town CBD) dosezale su i do 70.000 RMB/m² scirp.org. Danas, 2025. godine, stambene vrijednosti u Tianheu ostaju u vrhu Guangzhaua (otprilike izjednačene s Yuexiuom), što odražava njegovu središnju lokaciju i vrhunsku ponudu. Ova četvrt nudi luksuzne trgovačke centre, kancelarije najviše klase te luksuzne stanove koji privlače imućne kupce i poslovne najmoprimce. Prednosti infrastrukture – poput razvijene metro mreže i nove linije 11 koja prolazi kroz Tianhe macaudailytimes.com.mo – dodatno povećavaju njegovu privlačnost. S investicijskog stajališta, Tianhe nudi stabilnost i prestiž: nekretnine ovdje zadržavaju svoju vrijednost zbog ograničenih površina i jake potražnje stručnjaka i iseljenika. Ipak, prinosi su relativno niski (zbog visokih cijena i umjerenih najamnina), a početni troškovi su znatni. Unatoč tome, kontinuirani razvoj Tianhea (npr. novo razvijeno područje Međunarodnog financijskog grada na istoku cushmanwakefield.com) i koncentracija Fortune 500 kompanija čine ga ključnim izborom za dugoročne investitore, unatoč visokoj cijeni.
Distrikt Haizhu
Haizhu se nalazi južno od rijeke Pearl i razvija se iz starijeg industrijsko/stambenog područja u novu zonu tehnologije i izložbi. Obuhvaća poddistrikt Pazhou – sada Pilot zonu umjetne inteligencije i digitalne ekonomije u Guangzhouu, gdje su mnoge tehnološke i e-commerce tvrtke otvorile urede. Ova transformacija pretvara Haizhu u tehnološko središte, što potiče potražnju za uredima i luksuznim stanovanjem u blizini. Distrikt također sadrži kompleks za Kanton sajam i nekoliko sveučilišta, što pridonosi živahnom tržištu najma. Nekretnine u Haizhuu su po cijeni uglavnom malo ispod Tianhea, no doživjele su značajnu aprecijaciju ulaskom investicija iz tehnološke industrije. Na primjer, novi stanovi u poželjnim dijelovima Haizhua (blizu Pazhoua ili uz obalu rijeke) postižu visoke cijene, iako su ukupni prosjeci još uvijek malo pristupačniji od središnjih područja Tianhe/Yuexiu. Atraktivnost Haizhua leži u spoju praktičnosti i novog potencijala rasta – blizu je centru grada, ima dobru prometnu povezanost i velike projekte urbane obnove. Investitori vide priliku u stalnoj urbanoj obnovi Haizhua, jer se stare tvornice i sela preuređuju u moderne komplekse. Rizik, međutim, postoji u lancu isporuke: ako se pokrene previše novih projekata istovremeno u Pazhouu, područje se može suočiti s povećanom prazninom ili smanjenjem najamnina. Ipak, srednjoročne prognoze su pozitivne jer infrastruktura (npr. nove linije metroa i mostovi) jača povezanost Haizhua, a državne politike potiču razvoj tehnološkog ekosustava.
Distrikt Yuexiu
Yuexiu je povijesni centar Guangzhoua i administrativno središte. Sadrži državne urede, zaštićenu arhitekturu i poznate komercijalne ulice. Stambeni fond u Yuexiuu uglavnom je starijeg datuma (mnogo tradicionalnih stanova), a zemljište za novu gradnju je ograničeno. Ipak, Yuexiu ostaje jedna od najtraženijih adresa zbog svoje središnje lokacije, razvijene infrastrukture i vrhunskih škola. Prosječne cijene stanova u Yuexiuu konkuriraju Tianheu – iznad 30.000 RMB/m² prije nekoliko godina i u stalnom porastu prema scirp.org. Privlačne stare četvrti i parkovi (poput parka Yuexiu ili Dongshana) privlače obitelji i bijele ovratnike, održavajući veliku potražnju. Investicijski potencijal u Yuexiuu proizlazi iz selektivnih projekata urbane obnove: lokalna vlast provodi inicijative za obnovu starih stambenih zajednica i unapređenje infrastrukture u starijim područjima. Budući da je veliko slobodno zemljište rijetkost, većina novogradnji nastaje preuređenjem, što su obično luksuzni projekti koje tržište brzo upija. Tržište najma u Yuexiuu je stabilno, podupire ga velik broj državnih službenika i dugoročnih stanovnika; međutim, rast najamnina je umjeren zbog starijeg stambenog fonda. Za investitore Yuexiu nudi nisku volatilnost i solidno dugoročno očuvanje vrijednosti. Nekretnine ovdje su manje spekulativne i više “plave čipove” naravi. Mogući nedostatak je sporiji moderni rast – s obzirom na ograničene nove komercijalne projekte, Yuexiu može djelovati statično u usporedbi s brzo rastućim distriktima. Ipak, kao kulturno i građansko središte Guangzhoua, Yuexiuova prestižnost i oskudica zemljišta jamče mu važnu ulogu na tržištu nekretnina.
Distrikt Panyu
Panyu je prostrana četvrt na jugu grada, poznata po svojim stambenim ekspanzijama i obiteljskom okruženju. Nekada predgrađe, Panyu se brzo urbanizirao i sada je dobro povezan autocestama i metroom (gdje se nalazi Guangzhou South Railway Station, gradsko čvorište za brze vlakove). Stanovanje u Panyu-u znatno je pristupačnije nego u središnjem Guangzhou – cijene mogu biti upola manje ili čak još niže nego u Tianhe/Yuexiu, ovisno o lokaciji. U Panyu-u je izgrađeno mnogo velikih stambenih naselja, uključujući novije nebodere s bogatim sadržajima, kako bi se zadovoljile potrebe srednje klase i kupaca koji prvi put kupuju nekretninu. Zbog obilja zemljišta, ponuda u Panyu-u je velika, što doprinosi najvišoj stopi praznih stanova (~23%) u Guangzhou. Ovaj rizik prevelike ponude znači da je rast cijena u Panyu-u bio suzdržaniji. Ipak, privlačnost Panyu-a leži u ravnoteži povoljne cijene i infrastrukture u razvoju. Četvrt se može pohvaliti atrakcijama poput Chimelonga (velikog tematskog parka), kampusima sveučilišnog grada i novim industrijskim zonama. Nadolazeći projekti metroa i međugradskih vlakova dodatno će skratiti vrijeme putovanja između Panyu-a i gradskog centra macaudailytimes.com.mo macaudailytimes.com.mo. Za investitore, Panyu nudi prilike u prinosima od najma koji su nešto viši nego u središnjim četvrtima (zbog niže početne cijene) i u dugoročnom rastu vrijednosti kako Guangzhou širi svoj urbani doseg. Rizici su dulja razdoblja čekanja da dobit realizira i potencijalne poteškoće s likvidnošću (nekretnine se mogu prodavati sporije u slabijem tržištu). Općenito, Panyu se pozicionira kao “nova granica” urbanog razvoja Guangzhoua – četvrt u kojoj se može smjestiti budući priljev stanovništva po pristupačnijoj cijeni.Vladina stambena i zemljišna politika
Vladina politika bila je presudan čimbenik u putanji tržišta nekretnina u Guangzhouu. Krajem 2024. i početkom 2025. vlasti su uvele mjere za stabilizaciju stambenog tržišta i poticanje kupnje. Ključni potez bilo je popuštanje ograničenja za kupnju stanova (HPRs). Gradska uprava Guangzhoua zapravo je potpuno ukinula ograničenja za kupnju – do siječnja 2024. dopuštena je gotovo neograničena kupnja nekretnina u gradu. Na primjer, od 27. siječnja 2024., bilo koja stambena jedinica veća od 120 m² mogla se slobodno prometovati bez prethodnih ograničenja podobnosti pdf.savills.asia. Ovo je u suštini ukinulo ograničenja za posjedovanje više velikih stanova i imalo je cilj potaknuti potražnju kupaca koji žele unaprijediti svoj dom. Takvo lokalno popuštanje bilo je u skladu s nacionalnim signalima da je “stanovanje za život, a ne za špekulaciju”, ali i da bi opravdanu potražnju krajnjih kupaca trebalo podržati.
Druge poticajne politike uključuju smanjenje troškova hipoteka i poreza. Narodna banka Kine smanjila je kamatne stope (petogodišnja referentna stopa sada iznosi 4,3%) i uputila banke da snize stope na postojeće hipoteke, čime su brojni vlasnici stanova u Guangzhouu dobili smanjenje kamata od oko 0,5 postotnih bodova u 2024. Zahtjevi za predujmove su ujednačeni i smanjeni – sada najmanje 15% za prvu i drugu nekretninu na nacionalnoj razini – što olakšava kupcima nadogradnju doma. Vlada je također značajno smanjila poreze na transakcije za one koji prodaju svoju trenutnu nekretninu kako bi kupili novu (radi poticanja nadogradnje stanovanja). Zajedno, ove politike su oslobodile potražnju za stanovanjem smanjujući financijsko opterećenje kupaca.
S obzirom na ponudu zemljišta, Guangzhou je slijedio kineski centralizirani sustav aukcije zemljišta, no grad je smanjio prodaju zemljišta uslijed usporavanja tržišta. Kao što je spomenuto, površina prodane stambene zemlje u 2024. pala je za oko 50% na godišnjoj razini – namjeran potez radi sprječavanja prekomjerne ponude i stabilizacije cijena zemljišta. Grad je također promovirao obnovu neiskorištenog ili slabo iskorištenog gradskog zemljišta (poput starih sela) umjesto novog širenja na zelenim poljima, u skladu s nacionalnim politikama urbanog obnavljanja. Nadalje, Guangzhou je bio uključen na vladin “bijeli popis” sigurnijih investitora, što znači da odabrani financijski stabilni investitori mogu dobiti podršku i financiranje za pravovremenu isporuku projekata. Ovo pomaže vratiti povjerenje kupaca u unaprijed prodane nekretnine, osiguravajući da projekti u Guangzhouu ne zastanu zbog financijskih poteškoća investitora.
Ukratko, regulatorno okruženje u Guangzhouu za 2025. obilježeno je ciljanim popuštanjem i podrškom: ublažavanjem ograničenja kupnje, smanjenjem troškova financiranja i pažljivim upravljanjem ponudom zemljišta. Te su mjere već potaknule oživljavanje tržišne aktivnosti (osobito prodaje novih nekretnina), iako vlasti i dalje pažljivo prate moguće špekulacije. Ravnoteža između poticanja stvarne potražnje i suzbijanja špekulacija je osjetljiva – ali do sada je državna podrška bila ključna za preokret tržišta nekretnina u Guangzhouu prema oporavku u 2025.
Infrastrukturni razvoj koji utječu na tržište nekretnina
Masivna ulaganja u infrastrukturu u Guangzhouu mijenjaju grad i utječu na vrijednosti nekretnina. U 2025. godini, prometna mreža Guangzhoua prolazi kroz veliko proširenje. Grad planira otvoriti 10 novih metro i međugradskih željezničkih linija unutar godine, dodajući 173 kilometra pruge macaudailytimes.com.mo. Ova brza izgradnja uključuje potpuno nove metro linije i proširenja koja poboljšavaju pristup perifernim četvrtima. Na primjer, Metro linija 11, unutarnja kružna linija duljine 44 km, otvorena je krajem 2024., povezujući ključne četvrti Tianhe, Yuexiu, Liwan, Haizhu i Baiyun u krug macaudailytimes.com.mo. Takva poboljšanja povezivosti čine prethodno udaljene četvrti privlačnijima za stambeni i poslovni razvoj. Nekretnine u blizini novih stanica (na primjer, uz rutu linije 11 ili nadolazeće linije 10 u gusto naseljenim područjima barchart.comeguangzhou.gov.cn) očekuje se porast vrijednosti i veću potražnju zbog skraćenog vremena putovanja na posao.
Guangzhou također jača svoju integraciju unutar Greater Bay Area (GBA) kroz poboljšani međugradski prijevoz. Novo sjeverno proširenje međugradske željeznice Guangzhou-Qingyuan nedavno je otvoreno macaudailytimes.com.mo, a brza željeznička veza između Guangzhoua i Hong Konga bilježi veliki porast korištenja – tijekom 2024. ostvareno je više od 27 milijuna putovanja između Guangdong i Hong Konga brzom željeznicom, što je 37% više nego prethodne godine macaudailytimes.com.mo. Ova veća mobilnost olakšava poslovna putovanja i putovanja na posao diljem regije, povećavajući privlačnost Guangzhoua kao regionalnog središta. To potencijalno može privući prekogranična ulaganja i povećati potražnju za stanovanjem (npr. kupci iz Hong Konga koji traže nekretnine u Guangzhouu zbog lakšeg pristupa).
Osim prijevoza, industrijski i tehnološki parkovi su ključna infrastruktura koja oblikuje tržište nekretnina. Razvoj Pazhou zone za umjetnu inteligenciju i digitalnu ekonomiju u Haizhiju u Guangzhouu je odličan primjer. Ova zona od 81 km² (s Pazhouom kao jezgrom) privlači tehnološke tvrtke i start-upove, uz podršku vladinih inicijativa cnbayarea.org.cn newsgd.com. Kako se u Pazhouu pune novi uredi i inovacijski laboratoriji, raste i potražnja za obližnjim stanovima, restoranima i hotelima. Slično tome, u okrugu Huangpu (neposredno izvan naša četiri fokusirana okruga), projekti poput Sino-Singapore Guangzhou Knowledge City i Guangzhou Science City privlače profesionalce, što povećava potrebu za stanovanjem u istočnom Guangzhouu i susjednim područjima.
Projekti urbane obnove su još jedan aspekt infrastrukturnog razvoja. Vlasti Guangzhoua renoviraju stare četvrti i bivše tvorničke lokacije kako bi stvorile novi upotrebljivi prostor. Primjerice, stara urbana sela na atraktivnim lokacijama preuređuju se u moderne višenamjenske zajednice. Ove urbane obnove ne samo da poboljšavaju uvjete života, već i učinkovito povećavaju ponudu u središnjim dijelovima grada bez širenja gradskog područja. Jedan od značajnih projekata je aktualna obnova područja Tongde Wei u Yuexiu i dijelovima Haizhua, gdje se derutni stanovi pretvaraju u stanove srednje klase – što povećava stambenu ponudu tamo gdje je najpotrebnije. Dodatno, Guangzhou ulaže u javne sadržaje (parkove, šetnice duž Biserne rijeke, kulturne institucije) što povećava atraktivnost četvrti i na taj način vrijednost nekretnina.
U suštini, infrastrukturni procvat u Guangzhouu – od prometnih linija preko tehnoloških parkova pa do obnove starih četvrti – glavni je zamašnjak za tržište nekretnina ovog grada. Poboljšani prijevoz snažnije povezuje metropolitansko područje, smanjujući premiju centralnosti i ravnomjernije raspoređujući potražnju. Novi poslovni centri (financijske četvrti, inovacijske zone) stvaraju zapošljavanja izvan tradicionalnog središta, što dodatno potiče stambeno tržište u tim lokacijama. Ovakav razvoj očekuje se i do 2030. godine, podupirući rast nekretnina, iako područja s lošijom povezanošću mogu imati manje koristi. Za investitore i kupce stanova blizina novoj infrastrukturi sve je važniji faktor u Guangzhouu, jer često znači veći potencijal za rast vrijednosti.
Investicijske prilike i rizici
Investicijske prilike: Guangzhou nudi niz mogućnosti za domaće i strane investitore u nekretnine, zahvaljujući svom statusu grada prve kategorije i pokretačkoj snazi u području Velike zaljevske regije. Jedna od prilika je iskorištavanje pada tržišta: nakon korekcija cijena u 2024., ulazne cijene u 2025. relativno su privlačne u povijesnom kontekstu, osobito u prigradskim četvrtima. Investitori sa srednjoročnom perspektivom mogli bi profitirati od očekivanog oporavka i umjerenog porasta cijena u narednim godinama. Snažni ekonomski temelji Guangzhoa (raznolike industrije, proizvodna baza, rastući tehnološki sektor) i kontinuirani rast stanovništva jamče stalnu potražnju krajnjih korisnika za stanovanjem. Nekretnine za najam također mogu biti privlačne – gradska inicijativa za pristupačne dugoročne stambene najmove i porast institucionalnih najmodavaca upućuju na sazrijevanje tržišta najma. Iako bruto prinosi od najma nisu visoki (u prosjeku oko 2–3% u najatraktivnijim područjima), nešto su bolji u jeftinijim četvrtima poput Panyua ili predgrađa, a potražnja za najmom je solidna zbog brojne populacije studenata i migranata.
Druga prilika leži u segmentima komercijalnih nekretnina koji bilježe rast. Primjerice, sektor logistike i industrijskih nekretnina u Guangzhouu doživljava nadogradnju i širenje – moderni skladišni i poslovni parkovi na lokacijama poput Nansha i u blizini luka traženi su kako e-trgovina i trgovina rastu. Investitori mogu pronaći vrijednost u tim ne-stambenim nekretninama s višim prinosima. Uredski prostor, iako je trenutno slab, pruža prilike u novim podtržištima: nekretnine u novom International Financial Cityju ili području Pazhoua mogu se kupiti uz popust dok se to područje još razvija, s potencijalom rasta kako četvrti sazrijevaju i popunjavaju se zakupcima. Međunarodni investitori mogu razmotriti i turističke i trgovačke nekretnine u Guangzhouu, predviđajući oporavak turizma i potrošnje kako se kinesko gospodarstvo normalizira nakon pandemije (Guangzhou je povijesno domaćin mnogim sajmovima i kongresima koji povećavaju potražnju za hotelima).
Poticajna politika također otvara investicijske prilike. Vladin pozitivan stav prema stanovima za najam (uključujući dodjelu zemljišta za projekte najma i porezne olakšice) mogao bi učiniti izgradnju stanova za najam financijski atraktivnom. Također, projekti urbane obnove često su otvoreni za privatno-investicijska partnerstva – developeri specijalizirani za urbanu obnovu mogli bi u Guangzhouovim inicijativama pronaći plodno tlo, jer gradske vlasti žele zajednička ulaganja za revitalizaciju starijih dijelova grada. Konačno, kao grad GBA regije, Guangzhou ima koristi od regionalne integracije; investitori mogu ciljati nekretnine u blizini prometnih čvorišta (poput Guangzhou South Station ili novih međugradskih željezničkih stanica) koje bi u budućnosti mogle postati važna komercijalna središta.
Investicijski rizici: Unatoč svojim prilikama, tržište nekretnina u Guangzhouu nosi nekoliko rizika na koje investitori moraju obratiti pažnju. Jedan od glavnih rizika je trajna prevelika ponuda u određenim segmentima. Visoke stope praznih stanova u područjima poput Panyua ukazuju na to da bi neke nekretnine mogle imati poteškoća s popunjavanjem ili rastom vrijednosti na kratki rok. Ako se oporavak potražnje odvije sporije od očekivanog, investitori koji posjeduju više jedinica mogli bi se suočiti s dugotrajnijim vremenom prodaje ili bi morali nuditi znatne popuste. Prevelika ponuda ureda je još jedan rizik – uz gotovo 20% praznih prostora i dodatne projekte u pripremi cushmanwakefield.com, najamnine za urede mogle bi ostati niske godinama, što otežava ostvarenje privlačnih prinosa na uredske investicije.
Drugi čimbenik rizika je nesigurnost politike i regulatorna kontrola. Iako su postojeće politike poticajne, kineska vlada može brzo promijeniti propise o stanovanju kao odgovor na tržišne uvjete. Na primjer, ako bi cijene ponovno prebrzo porasle, vlasti bi mogle ponovno uvesti ograničenja kupnje ili strožu kontrolu kredita, što bi smanjilo aktivnost investitora. Međunarodni ulagači također se suočavaju s rizikom deviznih tečajeva i repatrijacije kapitala – Kina održava kontrolu kapitala, pa je premještanje velikih iznosa prihoda od najma ili prihoda od prodaje iz zemlje izazovno. Štoviše, fluktuacije valute (vrijednost RMB-a) mogu utjecati na stvarni povrat za strane investitore.
Rizici vezani uz gospodarsko stanje i zdravlje developera također su prisutni. Širi pad tržišta nekretnina u Kini doveo je nekoliko developera u probleme. Iako je tržište u Guangzhouu relativno zdravije, neki lokalni developeri (uključujući one povezane s Evergrandeom ili druge) suočili su se s problemima likvidnosti, što potencijalno može odgoditi završetke projekata. Vladina podrška kroz “bijelu listu” to ublažava, ali investitori koji kupuju stanove u fazi preprodaje ili sudjeluju u razvojnim projektima moraju provesti dubinsku analizu financija developera. Makroekonomski faktori, kao što su kretanje kamatnih stopa i usporavanja gospodarstva povezana s trgovinom, također predstavljaju rizik; veća nezaposlenost ili sporiji rast prihoda u regiji mogli bi oslabiti potražnju za stanovima u nadolazećim godinama.
Na kraju, investitori bi trebali uzeti u obzir niske prinose i visoke valuacije u gradovima prve kategorije. U gradovima poput Guangzhoua, veći dio povrata na stambene nekretnine povijesno dolazi od rasta kapitalne vrijednosti, a ne od prihoda od najma. Ako je era dvoznamenkastog rasta cijena prošla (kako mnogi analitičari predviđaju umjerenih 1-3% godišnjeg rasta nakon 2025.), tada se izračun ulaganja mijenja. Dugoročni investitori i dalje bi mogli ostvariti solidne prinose, ali kratkoročni preprodavači će teže ostvariti profit. Zaključno, Guangzhou nudi profitabilan, ali složen investicijski krajolik: razboriti investitori će diverzificirati (preko različitih okruga i vrsta imovine), iskoristiti prednosti trenutnih politika i imati dovoljno dug investicijski horizont da prebrode ciklička usporavanja.
Izgledi tržišta i prognoze (2026.–2030.)
Gledajući unaprijed, konsenzus među stručnjacima je da će tržište nekretnina u Guangzhouu ući u razdoblje postupnog oporavka i umjerenog rasta. Nakon faze korekcije, 2025. godina se smatra prekretnicom: Reutersova anketa analitičara predviđa da će cijene nekretnina u Kini pasti za oko 2–2,5% u 2025., a zatim se stabilizirati i vratiti blagom rastu do 2026. reuters.com. U skladu s tim, očekuje se da će cijene stanova u Guangzhouu dosegnuti dno i zatim rasti umjerenim tempom kroz kasne 2020-e. Jedna projekcija sugerira da bi nacionalne cijene mogle porasti oko 1–2% u 2026.–2027. Za Guangzhou konkretno (kao prvi grad s jakim osnovama), rast cijena mogao bi lagano premašiti nacionalni prosjek – možda u niskim jednoznamenkastim postotcima godišnje – pod uvjetom da šire gospodarstvo ostane zdravo. Postoji uzlazni potencijal od integracije Velike zaljevske regije, što bi moglo donijeti dodatnu potražnju za stanovanjem i ulaganja u Guangzhou do 2030. godine.
S komercijalne strane, oporavak tržišta uredskih prostora mogao bi biti spor. Neki analitičari čak govore o „izgubljenom desetljeću” za kineske urede zbog strukturnog viška ponude i novih trendova rada. Praznine u uredima u Guangzhouu mogle bi ostati povišene i do kraja 2020-ih dok se višak kapaciteta ne apsorbira. Međutim, nastavak gospodarske ekspanzije u sektorima visoke vrijednosti (financije, tehnologija, napredno proizvođanje) trebao bi postupno poboljšati iskorištenost uredskih prostora. Do 2030. godine, najam za vrhunske uredske prostore u Guangzhouu mogao bi ponovno bilježiti rastući trend, iako su dani brzih skokova najamnina iz 2010-ih vjerojatno iza nas. Maloprodajne nekretnine imaju pozitivniju perspektivu, potaknutu rastom stanovništva i potrošnje u Guangzhouu. Međunarodni maloprodajni i F&B brendovi i dalje vide Guangzhou kao ključno tržište, pa se očekuje da će najamnine i popunjenost atraktivnih maloprodajnih prostora ostati snažni, uz otvaranje novih iskustvenih maloprodajnih projekata (trgovački centri integrirani sa zabavom i kulturom) do 2030.
Što se tiče kvantitativnih prognozi, istraživačke tvrtke daju neke opće procjene: Tržište nekretnina u Kini (ukupno gledano) predviđa se da će rasti po prosječnoj godišnjoj stopi od oko 3,9% od 2025. do 2030., dosegnuvši približno 7 bilijuna USD vrijednosti do 2030. Za stambeni segment, jedna procjena navodi ukupnu vrijednost transakcija za stambene nekretnine u Kini na 20 bilijuna RMB do 2030., od čega će Guangzhou činiti značajan udio kao jedno od vodećih tržišta. Konzultantske kuće za nekretnine JLL i CBRE pokazuju oprezni optimizam – očekuju da će se prodaja i cijene nekretnina u Guangzhouu stabilizirati 2025. i tada malo porasti, poduprte snažnom ekonomskom bazom grada i poboljšanjima infrastrukture (poput dovršetka više metro linija do 2027.). Do 2030. godine, očekuje se i da će Guangzhou imati koristi od dolaska novih stanovnika zbog urbanizacije i privlačnosti za talente unutar GBA. Gradski 14. petogodišnji plan (2021.–2025.) i dalje uključuje ciljeve za dodavanje milijuna četvornih metara stambenih površina i kontrolu dostupnosti stanovanja, što sugerira da će i rast ponude biti usklađen s demografskim potrebama.
Važno je napomenuti da i dalje postoje neizvjesnosti u dugoročnim prognozama. One uključuju globalne ekonomske uvjete, smjer kineske politike (npr. potencijalni porez na nekretnine do 2030. godine mogao bi promijeniti ponašanje investitora) i tehnološke promjene poput rada na daljinu (što bi moglo utjecati na potražnju za uredima). Ipak, pozicija Guangzhoua kao trgovačke i industrijske sile te regionalnog prometnog čvorišta daje mu otpornost. Opće očekivanje je umjeren, održiv rast, a ne povratak vremenima ekspanzije. Kako je jedan analitičar sažeo: “Očekujemo stabilizaciju cijena novih stanova u 2025. i njihov blagi rast nakon toga”. Većina prognoza do 2030. vidi tržište nekretnina Guangzhoua kako se usklađuje sa stabilnim gospodarskim rastom – postupnim povećanjem cijena, velikim ali poboljšavajućim volumenima te zrelijim tržištem s većim naglaskom na kvalitetu i održivost.
Tablica 1: Cijene nekretnina u kineskim gradovima prve kategorije (ožujak 2025.)
| Grad | Prosječna cijena novogradnje (RMB/m²) | Godišnja promjena (Nova) | Prosječna cijena rabljenih stanova (RMB/m²) | Godišnja promjena (Rabljeno) |
|---|---|---|---|---|
| Peking | 46,079 (US$6,420) | +1,8% | 68,714 (US$9,580) | –6,5% |
| Šangaj | 57,588 (US$8,030) | +10,1% | 59,500 (US$8,290) | –6,3% |
| Guangzhou | 24,744 (US$3,450) | +0,15% | 36,385 (US$5,070) | –5,8% |
| Shenzhen | 52,705 (US$7,350) | –0,4% | 67,587 (US$9,420) | –3,3% |
Izvor: CREIS preko Global Property Guide. Stanovanje u Guangzhouu je u prosjeku jeftinije nego u Pekingu, Šangaju ili Shenzhenu, što ukazuje na relativnu pristupačnost među gradovima prve kategorije.
Općenito, tržište nekretnina u Guangzhouu do 2030. zamišlja se kao veće, uravnoteženije i institucionaliziranije. Rast cijena stanova vjerojatno će biti umjeren, ali pozitivan, potaknut potražnjom krajnjih korisnika, a ne špekulacijama. Najam će imati veću ulogu na tržištu. Grad će nastaviti ulagati u povezanost i kvalitetu života, još jače integrirajući svoje četvrti i okolne gradove. Za investitore i dionike, sljedećih 5–10 godina u Guangzhouu obećava stabilan rast s manje ekstrema – proces sazrijevanja koji označava prijelaz Guangzhoua u istinski moderno globalno tržište nekretnina.
Izvori: Službena vladina priopćenja, tržišna istraživanja i analize vijesti korišteni su za izradu ovog izvještaja, uključujući podatke Savillsa, Cushman & Wakefielda, Global Property Guidea, Reutersa i statistike grada Guangzhou cushmanwakefield.com pdf.savills.asia. Oni pružaju trenutačan pregled (od sredine 2025.) i informirane projekcije za tržište nekretnina u Guangzhouu do 2030. Sve novčane vrijednosti izražene su u kineskim juanima (RMB) osim ako nije drugačije navedeno.
