Tržište nekretnina u San Franciscu 2025. godine prkosi jednostavnim opisima – priča o dva sektora koji se kreću u suprotnim smjerovima. Na stambenoj strani, cijene kuća i najamnine su iznenađujuće otporne, potaknute oskudnom ponudom i ponovnim rastom potražnje, čak i dok visoke kamatne stope stavljaju na kušnju budžete kupaca. U međuvremenu, komercijalni sektor – posebno uredi u centru grada – suočava se s rekordno visokim stopama praznih prostora i posljedicama rada na daljinu. Investitori, kupci, prodavatelji i stručnjaci za nekretnine pomno prate ove trendove, tražeći prilike u uvjetima neizvjesnosti. Ovo sveobuhvatno izvješće razlaže ključna zbivanja u stambenom i komercijalnom sektoru nekretnina, od ponude stanova i trendova cijena do utjecaja kamatnih stopa, demografskih promjena, prilika za ulaganje i lokalnih promjena politika. Uključeni su stručni uvidi, aktualni tržišni podaci i prognoze za naredne godine kako bi vam pomogli da se snađete u onome što slijedi za tržište nekretnina u San Franciscu.
Tablica: Tržište nekretnina u San Franciscu 2025. – Ključni tržišni pokazatelji
| Metrički podatak (2025) | Stambeni (kuće) | Komercijalni (uredi) |
|---|---|---|
| Srednja prodajna cijena | ~1,5 milijuna USD (lipanj 2025) redfin.com (rast ~2–8% na godišnjoj razini) | N/A (vrijednosti nekretnina u padu; nedavne prodaje uredskih prostora u problemima po ~$230–$264 po kvadratnom stopalu assets.cushmanwakefield.com) |
| Ponuda i zalihe | ~1,8 mjeseci zaliha za obiteljske kuće (tržište prodavatelja) thefrontsteps.com; ~3,8 mjeseci za stanove (tržište kupaca) thefrontsteps.com – povijesno niska ponuda | ~34,8% stopa praznih ureda (Q2 2025) assets.cushmanwakefield.com – rekordno visoka razina praznih prostora |
| Tržišna aktivnost | 495 prodanih kuća u lipnju 2025. (+24% na godišnjoj razini) redfin.com; oglasi često dobivaju 4+ ponude i budu prodani za ~20 dana redfin.com zillow.com | Neto negativna apsorpcija od -665.000 kvadratnih stopa YTD (više prostora ispražnjeno nego iznajmljeno) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; promet u centru i dalje slab |
| Cijene i najamnine | Tipična vrijednost kuće ~$1,27M (srp 2025) zillow.com; Srednja najamnina ~$2.941/mjesečno (lipanj 2025), porast 11% na godišnjoj razini sfchronicle.com (najviša sod 2020.) | Prosječna tražena najamnina za uredski prostor klase A ~66,78 USD po kvadratnom stopalu godišnje assets.cushmanwakefield.com (ostaje stabilna, neki ustupci od strane najmodavaca) |
| Trend/Izgledi za 2025. | Otpornost – Niska ponuda podupire cijene; prodaja raste unatoč hipotekarnim kamatama od 6–7%. Prognoze se kreću od -6% pada (Zillow) resiclubanalytics.com do umjerenog +3% rasta (NAR) nowbam.com cijena nekretnina tijekom sljedeće godine. | Prijelazno – Popunjenost blizu vrhunca; blagi porast najma od AI i biotehnoloških tvrtki, ali se očekuje spor oporavak. Gradski poticaji za prenamjenu ureda u stambene prostore mogli bi postupno smanjiti praznine u centru grada axios.com spur.org. |
Trendovi stambenog tržišta nekretnina u 2025.
Ograničena ponuda potiče tržište naklonjeno prodavateljima
Stambena ponuda u San Franciscu ostaje izuzetno ograničena u 2025., nastavljajući višegodišnji silazni trend. “Jednostavno nema dovoljno kuća za sve,” kako navodi jedno lokalno izvješće o tržištu thefrontsteps.com. Do svibnja 2025., broj kuća na prodaju bio je niži nego prošle godine – broj oglasa za obiteljske kuće pao je za oko 2,5% u odnosu na prethodnu godinu, a broj oglasa za stanove pao je za značajnih ~14% thefrontsteps.com. Ova ograničena ponuda predstavlja veliku prepreku za kupce i prednost za prodavatelje, što tržište preusmjerava u korist prodavatelja.
Zdravo, uravnoteženo tržište nekretnina obično se smatra oko 3 mjeseca zaliha (mjeseci ponude) u Kaliforniji thefrontsteps.com. San Francisco je znatno ispod tog praga. Mjeseci ponude za obiteljske kuće pali su na samo 1,8 mjeseci u svibnju 2025. (pad od 14% na godišnjoj razini) thefrontsteps.com – što je čvrsto tržište prodavatelja. Stanovi imaju oko 3,8 mjeseci ponude (pad od ~22% na godišnjoj razini) thefrontsteps.com, što je malo iznad uravnotežene razine, pa segment stanova naginje prema tržištu kupaca. U praksi, dobro cijenjeni oglasi brzo se prodaju. Prosječna obiteljska kuća provela je samo 13 dana na tržištu (gotovo nepromijenjeno u odnosu na prošlu godinu), dok su stanovi u prosjeku 23 dana, 25% brže nego prošle godine thefrontsteps.com. Mnoge kuće primaju više ponuda i prodaju se iznad tražene cijene – zapravo, oko 64% prodaja sredinom 2025. zaključeno je iznad tražene cijene zillow.com, često nakon nadmetanja.
Ova nestašica ponude održala je cijene kuća iznenađujuće čvrstima. Unatoč širem nacionalnom zahlađenju, medijalne prodajne cijene u San Franciscu su se oporavile u 2025. U svibnju 2025. medijalna cijena obiteljske kuće iznosila je 1.802.000 USD, što je 7,6% više nego godinu ranije, dok je medijalna cijena stana iznosila 1.298.000 USD (porast od 8,3% na godišnjoj razini) thefrontsteps.com. Do lipnja, medijalna ukupna cijena kuće bila je oko 1,5 milijuna USD, što je +2,7% godišnjeg rasta redfin.com. Ovo predstavlja jednu od najviših razina cijena u više od dvije godine thefrontsteps.com, što ukazuje da je tržište povratilo veći dio izgubljene vrijednosti tijekom pandemijske recesije. Niska ponuda je ključni faktor koji podupire vrijednosti – kako izvještaj navodi, “ovaj fenomen vjerojatno je posljedica višegodišnjeg pada zaliha” thefrontsteps.com.S druge strane, različiti izvori podataka prikazuju nijansiranu sliku. Zillowov Home Value Index (koji izravnava trendove) procijenio je tipičnu vrijednost kuće u San Franciscu na 1,27 milijuna USD sredinom 2025., što je zapravo 1,1% niže nego godinu ranije zillow.com. To sugerira da su, iako su prodajne cijene porasle u odnosu na prošlogodišnji pad, ukupne vrijednosti kuća u gradu otprilike nepromijenjene ili blago niže u odnosu na sredinu 2024. U suštini, cijene kuća u San Franciscu su dosegle dno krajem 2022./početkom 2023. uslijed rasta kamatnih stopa, a od tada su se stabilizirale ili blago porasle. Oporavak je neujednačen – luksuzni segment (kuće od 5 milijuna USD i više) bilježi obnovljenu snagu u 2025., dok je tržište stanova ispod 1 milijun USD i dalje suzdržanije, prema lokalnim agentima ruthkrishnan.com redfin.com. No općenito, čini se da su najgori padovi cijena iza nas, zahvaljujući oskudnoj ponudi i postojanoj potražnji kupaca.
Visoke hipotekarne kamate i izazovi pristupačnosti
Naglo porast kamatnih stopa na hipotekarne kredite tijekom posljednje dvije godine bacio je dugu sjenu na tržište nekretnina u San Franciscu, ali njegovi su učinci složeni. Prosječna kamatna stopa na 30-godišnji fiksni hipotekarni kredit porasla je s oko 3% u 2021. na 6–7% u 2023.–2024., dramatično smanjujući pristupačnost za kupce. Ovaj “šok kamatnih stopa” u početku je ohladio potražnju i pridonio padu cijena u 2022. Čak i u 2025., stope ostaju povišene u odnosu na povijesne standarde – industrijske prognoze očekuju da će stope ostati iznad 6% tijekom većeg dijela 2025. nowbam.com. Nacionalna udruga agenata za nekretnine (NAR) predviđa prosječnu kamatnu stopu na hipoteku od 6,4% u drugoj polovici 2025., koja će pasti tek na oko 6,1% u 2026. nowbam.com. Glavni ekonomist NAR-a Lawrence Yun naglašava da su kamatne stope “čarobni metak” za tržište nekretnina – mnogi kupci “čekaju i čekaju” da stope padnu i omoguće pristupačnost nowbam.com.
U iznimno skupom San Franciscu, viši troškovi zaduživanja imaju ogroman utjecaj na kupovnu moć. Na primjer, kuća od 1,5 milijuna dolara s 20% učešća nosi otprilike 7.000 dolara mjesečne rate hipoteke uz kamatu od 6,5% (bez poreza/osiguranja) – gotovo dvostruko više nego pri 3% kamate. To je izbacilo iz igre neke potencijalne kupce, posebno one koji prvi put kupuju i nemaju vlastiti kapital. Pristupačnost stanovanja u Bay Area-i je blizu rekordno niskih razina, a kupci koji plaćaju gotovinom ili imaju visoke prihode imaju prednost u ovom okruženju. Kako je jedan agent za nekretnine iz Silicijske doline primijetio, “velika većina [stanovnika Bay Area-e] osjeća se bogatije jer velika većina ulaže u dionice ili ima RSU-ove tvrtke” – nakon procvata burze 2023.–24. (posebno u tehnološkom sektoru), mnogi imućni kupci imaju gotovinu spremnu unatoč visokim stopama financialsamurai.com. Taj učinak bogatstva, koncentriran među tehnološkim radnicima i investitorima, pomaže održati potražnju za domovima čak i dok troškovi hipoteka ostaju visoki.
Prodavatelji, s druge strane, nevoljko izlaze na tržište, što pogoršava nestašicu ponude. Mnogi vlasnici kuća koji su zaključali hipoteke s 3% kamate oklijevaju prodati i odreći se svoje niske stope, fenomen poznat kao “učinak zaključavanja.” Novi oglasi u San Franciscu bili su niži za oko 13% na godišnjoj razini za stanove i otprilike nepromijenjeni za kuće sredinom 2025. thefrontsteps.com, što odražava ovu neodlučnost prodavatelja. Ukratko, visoke stope su smanjile mobilnost na tržištu – manje ljudi prodaje, a oni koji kupuju rastežu budžete ili donose više gotovine. Ova dinamika ironično pomaže održati cijene, jer ponuda ostaje ograničena.
Gledajući unaprijed, umjereno niže kamatne stope mogle bi biti katalizator. Ako se inflacija nastavi smirivati, većina prognoza predviđa da će hipotekarne stope pasti bliže ~6% do kraja 2025. nowbam.com. To bi moglo donekle poboljšati pristupačnost i vratiti neke kupce s margine. Doista, postoje rani znakovi prilagodbe kupaca: prodaja nekretnina u San Franciscu skočila je za 24% u lipnju 2025. u odnosu na prethodnu godinu redfin.com, što sugerira da potražnja raste unatoč tome što se stope drže oko 6,5%. Stručnjaci očekuju postepena poboljšanja: NAR predviđa da će prodaja nekretnina porasti za ~6% u 2025. i dodatnih 11% u 2026. kako se tržište postupno prilagođava nowbam.com nowbam.com. Pristupačnost, međutim, i dalje će ostati ključni ograničavajući faktor. Medijalna cijena kuće u San Franciscu je preko 214% viša od američkog prosjeka redfin.com, a čak i povratak na 5% hipotekarne stope (što je malo vjerojatno prije 2026.) i dalje bi održavao visoke mjesečne rate. Kupci i investitori u 2025. tako se snalaze u okruženju visokih kamata, često koristeći kreativne strategije – veće predujmove, otkup kamata ili hibridne ARMs – kako bi matematika funkcionirala dok se troškovi financiranja, nadamo se, ne smanje.
Demografske promjene i potražnja za stanovanjem
Demografski trendovi San Francisca igraju ključnu ulogu u izgledu tržišta nekretnina. Grad je doživio nagli egzodus tijekom 2020.–2021.: populacija je pala s ~878.000 u travnju 2020. na oko 812.000 u 2022., što je pad od ~7,5% sfchronicle.com. To su uzrokovali rad na daljinu tijekom pandemije, otkazi u tehnološkom sektoru i stanovnici koji su tražili više prostora ili niže troškove drugdje. Međutim, 2023.–2024. donijele su oporavak. Do sredine 2024. procijenjeno je da San Francisco ima nešto manje od 828.000 stanovnika, što je porast od ~1,7% u odnosu na najnižu točku iz 2022. sfchronicle.com. Svih pet okruga Bay Area ponovno je zabilježilo umjeren rast stanovništva u 2024. costar.com, ponajviše zahvaljujući međunarodnoj imigraciji i povratku dijela domaćih stanovnika.
Ključno je da tko se vraća (a tko ne) otkriva promjenjivu demografiju grada. Analiza podataka popisa stanovništva pokazuje da se mladi odrasli (20–24) vraćaju u velikom broju – vjerojatno kako studenti i radnici na početku karijere ponovno naseljavaju grad sfchronicle.com. Određene skupine čak su narasle iznad razine prije pandemije: primjerice, broj Azijatkinja u dobi 35–39 i Azijata u dobi 40–44 u San Franciscu sada je oko 2% veći nego 2020., nakon pada u razdoblju 2020.–22. i potom povratka iznad stare razine sfchronicle.com. Nasuprot tome, mnogi mlađi bijeli profesionalci (kasne 20-e do rane 30-e) koji su otišli nisu se vratili – San Francisco je izgubio oko četvrtinu svoje bijele populacije u toj dobnoj skupini, a ta kohorta i dalje je znatno manja nego prije sfchronicle.com. To sugerira da rad na daljinu i zabrinutost zbog pristupačnosti i dalje preusmjeravaju dio tradicionalne tehnološke radne snage u druge regije.Ove demografske promjene imaju mješovite učinke na stanovanje. Povratak studenata i mladih radnika podupire tržište najma i prodaju početnih nekretnina (npr. stanova), dok bi gubitak dijela profesionalaca srednje karijere mogao ublažiti potražnju za luksuznim najmovima ili većim kućama. Osim toga, San Francisco ostaje najbrže staraća metropola u SAD-u, s vrlo malo djece – obitelji odlaze u potrazi za više prostora ili pristupačnijim predgrađima sfchronicle.com. Gradska nizak natalitet i iseljavanje obitelji znače manji pritisak na potražnju za obiteljskim kućama zbog rasta kućanstava, ali i daljnju sklonost prema manjim jedinicama i najmu za samce i parove.
S pozitivne strane, strana imigracija je ojačala populaciju. Oporavak Bay Area-e potaknut je međunarodnim migrantima koji popunjavaju radna mjesta i stanove; San Francisco je prošle godine dobio tisuće novih stanovnika iz inozemstva costar.com. Mnogi su visoko kvalificirani radnici u tehnološkom i biotehnološkom sektoru ili studenti – skupine koje često iznajmljuju prije kupnje, čime doprinose velikoj potražnji za najmom.
Možda je najveći demografski/ekonomski faktor ponovni uspon tehnološke industrije u razdoblju 2023.–2025., posebno AI boom. San Francisco je postao epicentar revolucije umjetne inteligencije, privlačeći tvrtke i talente. Ogromna sredstva – 75 milijardi dolara VC ulaganja samo u prvoj polovici 2025. – slila su se u startupove sa sjedištem u SF-u, osobito AI tvrtke assets.cushmanwakefield.com. Tvrtke poput OpenAI (procijenjena vrijednost ~100 mlrd $) i Anthropic (procijenjena vrijednost 40 mlrd $+) brzo šire svoje prisustvo u gradu, zapošljavaju talente i unajmljuju uredski prostor financialsamurai.com financialsamurai.com. Ovaj priljev visoko plaćenih tech radnika već stvara nove milijunaše i ponovno oživljava dijelove tržišta nekretnina. Kako te tvrtke sazrijevaju, zaposlenici puni bogatstva od IPO-a mogli bi uliti likvidnost na tržište nekretnina, što podsjeća na prijašnje tehnološke boomove financialsamurai.com. Jedan dugogodišnji investitor tvrdi da će “izvanredna količina [tech] bogatstva” koja je stvorena neizbježno poteći u kupnju domova i poboljšanje životnog stila u Bay Area financialsamurai.com. Doista, boom umjetne inteligencije navodi se kao ključni razlog zašto “2025. predstavlja izvrsnu priliku za ulaganje u nekretnine u San Franciscu”, prema nekim stručnjacima koji predviđaju naglu potražnju za stanovanjem kako se tehnološki sektor širi financialsamurai.com financialsamurai.com.U sažetku,potražnja za stanovanjem u San Franciscu 2025. odražava grad u promjeni: ukupna populacija je još uvijek ~5–6% ispod razine prije pandemije sfchronicle.com, ali ponovno raste kako mladi odrasli, imigranti i tehnološki inovatori dolaze. Poticaj za povratak u urede od strane velikih poslodavaca (Google, Amazon, JPMorgan i drugi sada zahtijevaju više rada uživo) financialsamurai.com postupno ponovno puni grad radnim danima, što bi moglo potaknuti neke radnike da ponovno žive bliže uredu. Rad na daljinu daleko je od mrtvog – prosječna popunjenost ureda u San Franciscu još uvijek je samo ~50% razine prije COVID-a sfchronicle.com batlingroup.com – ali klatno se polako vraća. Kako je jedan bloger o nekretninama rekao, “urbani život doživljava snažan povratak” i San Francisco ponovno stječe svoju privlačnost vrhunske gastronomije, kulture i poslova, što “vjerojatno vodi do rasta cijena nekretnina u narednim godinama” financialsamurai.com. Demografski, grad privlači sve više tehnološki orijentiranih, imućnih ljudi iako neke obitelji srednje klase i radnici na daljinu ostaju po strani. Ova polarizacija donosi izazove (npr. starenje stanovništva, manje obitelji), ali priljev visokoplaćenih talenata daje dobre izglede za potražnju za stanovanjem ako grad uspije dugoročno zadržati te novopridošlice.
Oporavak tržišta najma: od zatišja za najmoprimce do tržišta za najmodavce
Nakon pada tijekom pandemije, tržište najma u San Franciscu ponovno je snažno oživjelo 2025. godine. Prazni stanovi koji su zjapili prazni 2021. sada privlače redove ljudi pred vratima. U lipnju 2025. medijan najamnine za stan u San Franciscu porastao je za 11% u odnosu na prethodnu godinu – što je najbrži rast najamnina u bilo kojem američkom gradu, čak i dok je nacionalni medijan najamnine pao za 0,7% u istom razdoblju sfchronicle.com. Medijan najamnine u gradu dosegao je 2.941 $ mjesečno, najvišu razinu od 2020. (iako još uvijek nešto ispod vrhunca iz 2019.) sfchronicle.com. Stopa slobodnih stanova dramatično se smanjila, pala je s oko 5,1% sredinom 2024. na samo 3,5% sredinom 2025. sfchronicle.com. Za usporedbu, stopa slobodnih najamnina u SAD-u je oko 6% – ponuda stanova za najam u San Franciscu je opet izuzetno ograničena.Ovaj nagli preokret stvorio je ono što iznajmljivači opisuju kao “pomamu za najmom.” Najmoprimci se ponovno suočavaju s prepunim razgledavanjima stanova, natjecanjem u nadmetanju i čak ponudama iznad tražene najamnine. Jedan lokalni najmoprimac opisao je razgledavanja “toliko pretrpana da su se ljudi sudarali jedni s drugima” s desecima prijava za jedan stan sfchronicle.com. Prijavitelji pišu osobna “pisma ljubavi” iznajmljivačima s priloženim životopisima, nude nekoliko mjeseci najamnine unaprijed, a neki iznajmljivači izvještavaju o 30+ prijava za atraktivne stanove sfchronicle.com sfchronicle.com. “Ovo nisam vidio od prije COVID-a,” rekao je jedan direktor upravljanja nekretninama koji upravlja s 1.100 stanova, a iznajmio je sedam stanova u jednoj suboti sfchronicle.com. Gotovo svaki novi ugovor o najmu potpisuje se po višoj cijeni od prethodnog najmoprimca, često za nekoliko stotina dolara više sfchronicle.com. U najtraženijim četvrtima (npr. Mission, Potrero Hill, dijelovi Dogpatcha), iznajmljivači bilježe skokove najamnina od 20% na stanovima u prometu u odnosu na prošlu godinu sfchronicle.com.
Nekoliko čimbenika potiče ovo tržište u korist najmodavaca. Nagomilana potražnja je jedan od glavnih: mnogi mladi najmoprimci su se udružili ili napustili grad 2020.–21., a sada se vraćaju ili traže vlastiti stan. Visoke cijene nekretnina i kamatne stope također zadržavaju potencijalne kupce-prvokupce na tržištu najma – s tako skupim hipotekama, mnogi najmoprimci su “odustali” od kupnje za sada sfchronicle.com, što održava potražnju na tržištu najma. Dodatno, otkazi u tehnološkom sektoru 2022.–23. nisu dugo doveli do slabog tržišta najma, jer su mnogi imućniji najmoprimci ostali ili su ih zamijenili novi zaposlenici u rastućim sektorima poput umjetne inteligencije. Kako je primijetio Rob Warnock, viši istraživač u Apartment Listu: unatoč ekonomskoj neizvjesnosti, u San Franciscu ima “dovoljno novca da podigne najamnine na tržištu s ograničenom ponudom” sfchronicle.com. Bum zapošljavanja u AI sektoru je ključan primjer – tvrtke poput OpenAI i Anthropic ne iznajmljuju samo urede, već dovode i priljev dobro plaćenih zaposlenika kojima je potreban smještaj. To je “stvorilo više milijunaša” i pojačalo konkurenciju za luksuzne najmove, jer si ti najmoprimci mogu priuštiti premium stanove sfchronicle.com sfchronicle.com. Jedan nadzornik Udruge agenata za nekretnine SF-a primijetio je da istočne četvrti blizu tehnoloških središta “100%” djeluju užareno kao u doba dot-coma; područja bogata startupovima bilježe najžešći rast najamnina sfchronicle.com.
Na strani ponude, promet je nizak – postojeći najmoprimci ostaju na mjestu iz straha da neće pronaći novi stan na ovom užurbanom tržištu sfchronicle.com. Nova izgradnja stanova za najam u SF-u je spora (više o tome u dijelu o politici), pa efektivna ponuda nije dovoljno porasla da zadovolji obnovljenu potražnju. Rezultat je klasična stiska ponude i potražnje: previše najmoprimaca traži premalo stanova. Vlasnici su povratili moć određivanja cijena koja je nedostajala posljednjih pet godina. Do sredine 2025., razina najamnina u San Franciscu je u prosjeku otprilike 10% ispod vrhunca iz 2019. godine, što znači da još ima prostora za rast ako se ekonomski rast nastavi sfchronicle.com. Neke luksuznije zgrade već bilježe najamnine na ili iznad razine iz 2019., dok starije/manje jedinice malo zaostaju sfchronicle.com.Važno je napomenuti da su najamnine sezonske – obično dosežu vrhunac ljeti. Ljetni skok 2025. premašio je očekivanja, ali zimi bi se tržište moglo blago ohladiti kao i obično. Ipak, širi trend sugerira da se San Francisco vraća u tržište naklonjeno vlasnicima nakon pandemijskog razdoblja povoljnog za najmoprimce. Za investitore, to znači poboljšanje prinosa na nekretnine za najam. Rast najamnina u kombinaciji s blagim padom cijena u 2022.–23. povećao je kapitalizacijske stope malo, iako prinosi na nekretninama u SF-u i dalje ostaju relativno niski (tipično oko 3-5%) zbog visokih cijena. Nagli rast najamnina je dvosjekli mač: signalizira snažnu potražnju (dobro za vlasnike i vrijednost nekretnina), ali također naglašava krizu pristupačnosti stanovanja s kojom se grad suočava (teško za najmoprimce i donositelje politika). Kao jedan od pokazatelja zategnutog tržišta, neki najmoprimci sada nude cijelu godinu najamnine unaprijed kako bi osigurali najam – gotovo nezamisliva taktika, sada se vraća sfchronicle.com. Janan New iz Udruge stanodavaca SF-a sažela je situaciju: “Tržište je sada ludo. Vrlo konkurentno… čuli smo priče o do 30 prijavitelja na nekim otvorenim kućama” sfchronicle.com. Napomenula je da su neka područja još uvijek slaba (npr. SoMa i Tenderloin, koji imaju najniže najamnine u gradu zbog rada na daljinu i stanja na ulicama) sfchronicle.com, ali općenito 2025. je najjače tržište najma u SF-u od sredine 2010-ih.
Trendovi komercijalnih nekretnina u 2025.
Kolaps uredskog tržišta i utjecaj rada na daljinu
San Franciscoovo tržište poslovnih nekretnina – posebno uredski sektor – suočava se s dramatičnim preokretom u 2025. godini. Prijelaz na rad na daljinu i hibridni rad tijekom pandemije doveo je do krize praznih ureda koja ne pokazuje znakove brzog rješenja. Sredinom 2025. godine, središnji dio San Francisca suočava se s rekordno visokim brojem praznih ureda. Ukupna stopa praznih ureda dosegla je 34,8% u drugom kvartalu 2025. assets.cushmanwakefield.com, što je porast u odnosu na već ionako visokih ~33,5% godinu ranije. To znači da je više od 1/3 svih uredskih prostora u gradu prazno, što je zapanjujuća brojka za tržište koje je nekad bilo jedno od najtraženijih na svijetu. Za usporedbu, nacionalna stopa praznih ureda iznosi oko 19–20% credaily.com axios.com, što San Francisco svrstava među najugroženija tržišta uredskih prostora u velikim američkim gradovima. (Naime, jedno istraživanje 91 većeg grada pokazalo je da SF ima najvišu stopu praznih ureda od svih, 34,7% axios.com).Ikonične kule centra grada, od Transamerica Piramide do visokih zgrada na Market Streetu, sada su često polupopunjene, posebno starije zgrade. Uredi klase B/C (starije zgrade s manje sadržaja) najviše se bore – one su “teže za iznajmljivanje” u novoj tržišnoj stvarnosti spur.org. Premium tornjevi klase A s modernim sadržajima i dalje imaju relativno nižu stopu praznih prostora (na primjer, “trofejne” zgrade Tier 1 u Financijskoj četvrti imaju oko 10% izravne praznine assets.cushmanwakefield.com), jer tvrtke koje žele prostor “bježe prema kvaliteti” tražeći najbolje lokacije. No čak i te trofejne zgrade nude ustupke i bilježe neka velika iseljenja. Obrazac vraćanja prostora nastavio se i kroz 2025.: u drugom kvartalu, Googleov najam od 365.000 kvadratnih stopa u One Market Plaza istekao je i nije obnovljen, čime je dodan veliki blok praznog prostora assets.cushmanwakefield.com. Tvrtka za autonomna vozila Cruise također je stavila 182.000 kvadratnih stopa na tržište podnajma assets.cushmanwakefield.com. Ovo su samo dva primjera među mnogim zakupcima koji smanjuju ili napuštaju prostore. Ukupna neto apsorpcija iznosila je -665.000 kvadratnih stopa u prvoj polovici 2025. (što znači da je više prostora ispražnjeno nego što je novo iznajmljeno) assets.cushmanwakefield.com. San Francisco sada ima četiri uzastopne godine negativne apsorpcije uredskog prostora, čime su izbrisani svi dobici u popunjenosti iz 2010-ih.
Glavni uzrok je rad na daljinu i hibridni rasporedi koji drastično smanjuju potrebu za uredskim prostorom. Tjedna posjećenost uredima i dalje je samo ~45–50% u odnosu na razinu prije pandemije u poslovnim četvrtima San Francisca blog.bayareametro.gov. Mnoge tehnološke tvrtke prihvatile su trajni hibridni model, odričući se viška prostora. Čak i tvrtke koje se šire (često AI startupovi) obično unajmljuju manje, fleksibilne urede ili coworking prostore umjesto cijelih tornjeva. Potražnja za uredima u San Franciscu 2025. otprilike je 30% ispod razine iz 2019. godine prema većini mjerenja, što se podudara s porastom praznih prostora. Novi prostori nisu problem – vrlo malo novih uredskih zgrada otvoreno je od 2020. godine. Radi se zapravo o šoku potražnje: otisak tehnološke industrije (najveće baze zakupaca ureda u SF-u) se smanjio. Veliki poslodavci poput Salesforcea, Mete, Dropboxa i drugih su u posljednje 2–3 godine podnajmili ili napustili dijelove svojih SF ureda.
Financijski, ovaj pad uredskog tržišta teško pogađa vlasnike i investitore. Vrijednosti uredskih nekretnina su drastično pale u odnosu na vrhunac – zgrade koje su se prije pandemije prodavale za 800 $/kvadratnom stopi sada se prodaju uz velike popuste. U 2023–24. nekoliko poznatih zgrada u centru otišlo je u ovrhu ili je prodano na dražbi za djelić svoje nekadašnje vrijednosti. Na primjer, Market Center (kompleks na 555 California) promijenio je vlasnika putem prodaje od strane vjerovnika 2025. za oko 230 $ po kvadratnoj stopi, a drugi toranj na adresi 300 Howard prodan je za oko 264 $ po kvadratnoj stopi. assets.cushmanwakefield.com. Ove cijene su 70%+ ispod vrhunskih procjena, što pokazuje razinu problema. Takve rasprodaje privukle su neke oportunističke investitore – jedan je čak naveden kao “jedna od najviših cijena koje je SF vidio posljednjih godina”, što naglašava koliko je niska osnovica assets.cushmanwakefield.com. Kapitalizacijske stope (prinosi na ulaganja) za SF urede skočile su na visoke jednoznamenkaste ili više kako bi privukle kupce, što odražava neizvjesnost oko budućih prihoda.
Razina najamnina, zanimljivo, nisu pale toliko koliko i popunjenost. Prosječna tražena najamnina za uredski prostor u San Franciscu iznosila je oko 66,78 USD po kvadratnom metru godišnje (full-service gross) u 2. tromjesečju 2025., što je gotovo isto kao 66,61 USD prethodnog tromjesečja assets.cushmanwakefield.com. Uredi klase A u središnjem poslovnom okrugu traže oko 73 USD/kvadratnom metru, a vrhunski prostori i dalje mogu postići više od 100 USD/kvadratnom metru assets.cushmanwakefield.com. Nominalne najamnine se drže jer vlasnici ne žele “resetirati” tržište na niže – umjesto toga nude velike ustupke (besplatni mjeseci najma, veći iznosi za uređenje prostora) kako bi sklopili ugovore. Efektivna najamnina je pala, ali oglašene cijene sugeriraju da vlasnici očekuju da je ovaj pad privremen. Osjeća se dosezanje dna: jedno izvješće navodi da se tržište ureda “nastavilo stabilizirati” sredinom 2025., a aktivnost najma zapravo je porasla iako su stope slobodnih prostora blago porasle zbog isteka starih ugovora assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Zapravo, novi volumen najma u prvoj polovici 2025. bio je najjači od 2019. godine assets.cushmanwakefield.com – znak da neki najmoprimci iskorištavaju jeftinije, fleksibilne ugovore za preseljenje ili unaprjeđenje prostora. Mnogi od tih najmoprimaca su manje tehnološke i AI tvrtke koje uzimaju kratkoročne najmove (često podnajmove) po povoljnim cijenama assets.cushmanwakefield.com. Dostupnost podnajmova, koja je naglo porasla na početku pandemije, zapravo je nešto pala (s ~7 milijuna kvadratnih stopa na 6,2 milijuna kvadratnih stopa) jer su neki podnajmovi istekli ili su povučeni assets.cushmanwakefield.com.
Unatoč ovim malim pozitivnim znakovima, stvarnost je da centar San Francisca ima ogroman višak uredskog prostora koji bi mogao trebati godine da se apsorbira. S otprilike 35% praznih prostora, otprilike 2,3 milijuna četvornih metara je prazno – što je, za usporedbu, gotovo sve uredske površine u centru Atlante koje stoje prazne. Čak ni optimistične prognoze ne predviđaju pad praznih prostora ispod 20% prije kraja ovog desetljeća bez značajnih intervencija. Vlasnici zgrada kojima dospijevaju krediti suočavaju se s problemima – refinanciranje je teško zbog visokih kamatnih stopa i niske popunjenosti, pa se očekuje više neplaćanja i prodaja pod pritiskom.
Ustrajnost rada na daljinu je temeljni izazov. Mnoge tvrtke sada koriste hibridni raspored 2-3 dana u uredu, što znači da im je potrebno 40–60% manje prostora po zaposleniku nego prije 2020. Osim toga, neke velike tvrtke su se preselile ili proširile drugdje (Teksas, Florida itd.), što je strukturno smanjilo potražnju za uredima u San Franciscu. Jedina svijetla točka je sektor biotehnologije – potražnja za laboratorijskim prostorom u Mission Bayu i Dogpatchu ostaje stabilna, jer se mokri laboratoriji ne mogu obavljati na daljinu. No, to je samo mali dio ukupnog tržišta. Pružatelji coworking i fleksibilnih prostora također se šire (npr. konkurenti WeWorka i lokalni coworking startupovi) kako bi zadovoljili tvrtke koje traže kratkoročne obveze.
Ukratko, tržište uredskih prostora u San Franciscu 2025. prolazi kroz neviđenu transformaciju. Praznih 35% prostora je neistražen teritorij, a prihodi od najma u cijelom gradu su oko 7% niži nego 2019., dok su operativni troškovi za vlasnike porasli oko 28% sfchronicle.com, što stvara financijske probleme. Gospodarstvo centra grada teško je pogođeno – manje uredskih radnika znači manje pješačkog prometa za trgovce (o čemu će biti riječi u nastavku) i manji broj putnika u javnom prijevozu. Daljnji razvoj vjerojatno uključuje prenamjenu zastarjelih ureda i čekanje na postupni povratak dijela potražnje kako se gospodarstvo bude razvijalo. Hibridni rad ostaje, ali San Francisco računa na to da će njegove prednosti – inovacije, kultura i lokacija – s vremenom ponovno snažnije privući tvrtke i radnike. Gradski dužnosnici i investitori sada aktivno traže strategije za popunjavanje praznina, od pretvaranja ureda u stanove do pružanja poticaja za nove namjene, što ćemo istražiti u sljedećim odjeljcima.
Mješoviti signali u maloprodaji i komercijalnom sektoru
Problemi ureda u centru prelili su se i na maloprodajni i ugostiteljski sektor San Francisca. Manje radnika u središtu grada znači i manje kupaca za trgovine, kafiće i restorane, osobito radnim danima. Union Square i Market Street, glavne gradske maloprodajne ulice, vidljivo su pogođene – zatvaranja poznatih trgovina i prazni izlozi pune novinske stupce. U 2023. godini, i Nordstrom i Westfield Mall najavili su odlazak iz centra: Westfield je predao upravljanje svojim SF Center trgovačkim centrom zajmodavcu, a Nordstrom je zatvorio svoju glavnu trgovinu u SF-u, navodeći pad broja posjetitelja i zabrinutost za sigurnost globest.com sfist.com. Bili su među desecima trgovaca – od velikih lanaca poput Old Navy i Anthropologie do malih butika – koji su zatvorili ili preselili poslovanje od 2020. godine sfist.com. Do početka 2025., stopa praznih maloprodajnih prostora na Union Squareu procjenjivala se na oko 25%, a neke sporedne ulice u Financijskoj četvrti imale su do 1/3 praznih izloga abc7news.com. To je u oštrom kontrastu s gotovo 5% praznih prostora prije pandemije.
Ipak, nije sve tako crno za maloprodaju u SF-u. Postoje znakovi prilagodbe i oporavka u 2025. Nekoliko novih poduzeća je otvoreno u centru ove godine, uključujući restorane, doživljajne trgovine i zabavne prostore, što sugerira da poduzetnici vide priliku u nižim najamninama downtownsf.org. Grad je čak ublažio određene propise – primjerice, San Francisco je olakšao ograničenja za otvaranje lanaca na ključnim koridorima poput Van Ness Avenue kako bi privukao nove zakupce u prazne prostore youtube.com abc7news.com. Downtown Community Benefit District izvijestio je da su najmanje četiri nova poduzeća otvorena početkom 2025. u području Union Squarea, a planira se još, kao dio napora da se “potakne zamah centra” downtownsf.org. I dok su veliki luksuzni trgovci otišli, drugi su uselili (na primjer, IKEA otvara novu urbanu trgovinu srednjeg formata u području mid-Market 2025., s ciljem privlačenja kupaca i pokretanja revitalizacije tog dijela).
Važno je napomenuti da se turizam oporavlja, što pomaže maloprodaji i ugostiteljstvu. Popunjenost hotela u San Franciscu ponovno raste s povratkom konvencija i turista, iako je još uvijek ispod razine iz 2019. godine. Međunarodni turizam, posebno iz Europe i Azije, porastao je 2023.–2024. zbog nagomilane potražnje za putovanjima. To dovodi više kupaca i gostiju natrag na Union Square i Fisherman’s Wharf. Svjetsko prvenstvo 2026. i drugi nadolazeći događaji također potiču napore za uljepšavanje centra grada.
U širem spektaru komercijalnih nekretnina izvan ureda i maloprodaje, industrijski i skladišni prostori u San Franciscu ostali su ograničeni (grad ima malo industrijskih kapaciteta i snažnu potražnju od strane industrija za distribuciju zadnje milje i proizvođača). Višestambene zgrade (5+ jedinica) ponovno su postale tražena roba među investitorima zahvaljujući rastućim najamninama – iako stroga kontrola najamnina i zaštita stanara u San Franciscu čine investitore opreznima, luksuzne nove stambene zgrade (koje su izuzete od kontrole najamnina) bilježe dobre rezultate s rastućim najamninama i popunjenošću.
Općenito, izgledi za komercijalne nekretnine u San Franciscu su mješoviti: uredi i maloprodaja u centru prolaze kroz bolnu prilagodbu, dok drugi segmenti poput stanova za najam, laboratorija i kvartovske maloprodaje pokazuju otpornost. Ekonomsko zdravlje grada u narednim godinama ovisit će o oživljavanju centra i uspješnom prenamjenjivanju nedovoljno iskorištenih komercijalnih prostora. Donositelji politika toga su itekako svjesni, što je dovelo do niza lokalnih promjena politika s ciljem preokreta situacije.
Lokalne promjene politika i njihov utjecaj
Suočeni s ovim bezpresedanskim izazovima, čelnici San Francisca (u partnerstvu s državnom vladom Kalifornije) pokrenuli su niz promjena politika kako bi ojačali tržište nekretnina i riješili dugotrajne probleme. Ključne inicijative za 2024.–2025. usmjerene su na sve, od izgradnje i pristupačnosti stanovanja do oživljavanja centra novim namjenama. U nastavku su glavne promjene politika i njihovo značenje za tržište:
Ubrzavanje izgradnje stanova i olakšavanje razvoja
San Francisco ima zasluženu reputaciju po sporom razvoju stanogradnje – ozloglašena kašnjenja u izdavanju dozvola, stroga prostorna pravila i česta protivljenja susjedstva ograničavaju novu izgradnju već desetljećima. Godine 2023., savezna država Kalifornija upozorila je San Francisco da se to mora promijeniti. Državni, obavezni Stambeni element grada (2023.–2031.) postavio je ambiciozan cilj od više od 82.000 novih domova do 2031. godine kako bi se ublažila kriza pristupačnosti stanovanja gov.ca.gov. Međutim, državni pregled stanogradnje krajem 2023. utvrdio je da SF-ove prakse nisu u skladu s državnim zakonom, napominjući da bi, ako se trenutni tempo nastavi (manje od 1 odobrene stambene jedinice dnevno u 2023.), grad ozbiljno promašio svoj cilj gov.ca.gov gov.ca.gov. Kao odgovor, država je propisala 18 obaveznih mjera za San Francisco, čime zapravo prisiljava grad da pojednostavi i reformira svoj proces odobravanja stanogradnje gov.ca.gov. To uključuje: ukidanje nekih diskrecijskih pregleda projekata, reformu načina na koji se lokalno primjenjuje CEQA (ekološka procjena), ubrzavanje izdavanja dozvola nakon odobrenja i povećanje transparentnosti/odgovornosti u procesu planiranja gov.ca.gov. Guverner Gavin Newsom naglasio je da SF-ova “složena, glomazna, nepredvidiva” odobrenja za stanogradnju moraju biti popravljena kako bi se otvorila “nova era stanogradnje” s većom ponudom gov.ca.gov.Već vidimo promjene. U razdoblju 2023.–2024. San Francisco je usvojio niz uredbi za “smanjenje birokracije” u stambenom sektoru. Na primjer, grad je počeo poštovati nove državne zakone poput SB 35/SB 423, koji omogućuju određenim višestambenim projektima da dobiju odobrenje po skraćenom postupku (“po pravu”) ako ispunjavaju kriterije pristupačnosti i zoniranja spur.org. Odjel za urbanizam ažurira pravilnike kako bi smanjio subjektivne preglede dizajna i zahtjeve za uvjetnu upotrebu. Gradonačelnica London Breed (do 2024.) i novi gradonačelnik Daniel Lurie (od 2025.) oboje su zagovarali mjere za poticanje stanogradnje. Gradonačelnik Lurie, koji je preuzeo dužnost s platformom obnove živosti San Francisca, podržava politike za “vraćanje zdravog razuma” u razvoj – olakšavajući izgradnju stanova i privlačenje obitelji natrag financialsamurai.com. Postoji oprezni optimizam da se lokalna politika mijenja od NIMBY-izma prema više YIMBY (Yes-In-My-Backyard) pristupu, s obzirom na pritisak države i vidljivu potrebu za više stanova.
Jedna konkretna promjena politike: smanjene su naknade i zahtjevi za određene projekte. U 2023. SF je legalizirao četverostambene objekte na većini parcela za obiteljske kuće (kao odgovor na kalifornijski SB9), te pokrenuo programe za poticanje pomoćnih stambenih jedinica (ADU). Grad je također ograničio neke zahtjeve za pristupačnim stanovanjem koji su usporavali projekte – primjerice, privremeno smanjujući postotke uključivog zoniranja za određene projekte radi poboljšanja izvedivosti, te nudeći oslobađanje od naknada za 100% pristupačne stambene projekte. Ovi napori imaju za cilj pokrenuti zaustavljene projekte; doista, nekoliko prethodno odobrenih, ali neizgrađenih projekata započelo je izgradnju 2024. nakon ovih prilagodbi. Ipak, napredak je spor: do kraja 2024. SF je zaostajao za mnogim drugim gradovima Bay Area u ispunjavanju svojih stambenih ciljeva sfchronicle.com sfstandard.com, s tek nekoliko tisuća odobrenih jedinica od 2023. Test će biti mogu li reforme znatno ubrzati izgradnju u 2025.–2026.
Prenamjena ureda u stanove i oživljavanje centra grada
Možda su najistaknutije lokalne promjene politika one koje su osmišljene za preoblikovanje centra San Francisca. S obzirom na to da je toliko uredskog prostora prazno, gradski čelnici vide priliku da riješe dva problema odjednom: popuniti prazne zgrade i stvoriti prijeko potrebne stambene jedinice. Godine 2023. think tank SPUR objavio je veliko izvješće, “Od radnog prostora do doma”, analizirajući koje se uredske zgrade mogu realno prenamijeniti u stambene spur.org. Rezultati: mnoge starije uredske zgrade klase B/C fizički su pogodne za prenamjenu, ali su bile financijski neisplative prema tadašnjim pravilima spur.org. Izvješće je predložilo šest ključnih promjena politika kako bi prenamjene postale izvedive u većem opsegu spur.org.
Vlada San Francisca brzo je reagirala. Do sredine 2025. grad je proveo svih šest SPUR-ovih preporuka spur.org, donoseći jedan od najagresivnijih nacionalnih paketa poticaja za prenamjenu:
- Olakšani građevinski propisi i odobrenja: Godine 2023. doneseno je zakonodavstvo kojim se ukinuli određeni zahtjevi urbanističkog plana za projekte prenamjene ureda u stanove spur.org. Time je stvoren brži, administrativni put odobravanja (izuzimajući projekte od dugotrajnih diskrecijskih pregleda, pa čak i CEQA-e u mnogim slučajevima). Odjel za građevinsku inspekciju također je objavio jasnije smjernice za adaptivnu prenamjenu kako bi pomogao investitorima u snalaženju kod seizmičkih i protupožarnih nadogradnji u starijim uredima spur.org spur.org. Uključivo stanovanje i ukidanje naknada za utjecaj: Ključna promjena dogodila se u ožujku 2025., kada je Odbor nadzornika odobrio zakon kojim se ukidaju svi zahtjevi za pristupačno stanovanje (uključivo stanovanje) i gradske naknade za utjecaj za do 7 milijuna kvadratnih stopa uredskog prostora pretvorenog u stambeni spur.org spur.org. Inače, novo stanovanje mora uključivati postotak stanova ispod tržišne cijene ili platiti visoke naknade – sada su one suspendirane za projekte konverzije koji ispunjavaju uvjete, što znatno smanjuje troškove.
- Porezne olakšice: Birači su 2024. usvojili Proposition C, koji ukida porez na prijenos nekretnina za do 5 milijuna kvadratnih stopa pretvorenog prostora spur.org spur.org. Budući da SF ima visoke poreze na prijenos (do 6% na velike transakcije), ovo predstavlja značajnu uštedu za projekte konverzije. Dodatno, Kalifornija je 2024. donijela AB 2488 (Ting), čime je omogućeno SF-u da stvori posebni “financijski distrikt” za podršku konverzijama spur.org. U lipnju 2025. grad je uspostavio ovaj distrikt, koji će nadoknaditi developerima budući prirast poreza na imovinu – u suštini, vraćajući dio novih poreza na imovinu od pretvorene zgrade natrag projektu kako bi se zatvorile financijske rupe spur.org spur.org. Ovaj jedinstveni alat pomoći će nadoknaditi visoke troškove rekonstrukcije i prenamjene ureda.
- Prop M rezerva: San Francisco je Proposition M (ograničenje nove uredske izgradnje) izmijenio tako da svaki uredski prostor uklonjen konverzijom ponovno ulazi u gradski dopušteni uredski kvotu u budućnosti spur.org. Ova “banka prostora” znači da grad ne gubi trajno potencijalni prostor za radna mjesta – kad se tržište oporavi, mogli bi se izgraditi novi, suvremeni uredi koji bi zamijenili pretvorene prostore, barem teoretski. To je bio politički kompromis kako bi se dobila široka podrška za konverzije.
Ovi poticaji su među najizdašnijima u zemlji za prenamjenu uredskih prostora. Rezultat: developeri i vlasnici nekretnina sada ozbiljno razmatraju mnoge zgrade za stambenu prenamjenu. Studija The Kaplan Groupa pokazala je da San Francisco ima potencijal za oko 61.600 stambenih jedinica kroz prenamjenu ureda (ako bi svi odgovarajući prazni uredi bili prenamijenjeni) axios.com axios.com – drugi najveći potencijal u SAD-u, odmah nakon New Yorka. Gradski dužnosnici žele iskoristiti ovu priliku. Prvi projekti prenamjene nakon pandemije već napreduju: primjerice, povijesna Humboldt Bank Building na Market Streetu predviđena je za stanovanje axios.com. Brojni drugi prijedlozi su u pripremi, s fokusom na starije tornjeve u financijskoj četvrti i uredske zgrade u SoMa četvrti iz 1960-ih do 1980-ih s velikom stopom praznih prostora.
Iako izazovi i dalje postoje – troškovi prenamjene su i dalje visoki (mnoge zgrade mogu biti isplative samo ako se kupe po sniženim cijenama) – ove promjene u politici znatno poboljšavaju računicu. Oslobađanjem od milijuna dolara pristojbi i poreza te ubrzavanjem odobrenja, SF je dao do znanja da je “duboko predan ponovnom osmišljavanju centra grada kao mješovite zone” spur.org. Očekivane koristi su višestruke: ekonomske (zamjena praznih ureda s vrijednim stanovima trebala bi povećati prihode od poreza na imovinu i prodaju spur.org), društvene (dodavanje stanova moglo bi dovesti tisuće novih stanovnika koji bi podržali male poduzetnike, umjetnost i noćni život u centru spur.org), i stambene (više stanova, uključujući potencijalno više pristupačnih jedinica, u području bogatom javnim prijevozom). Jedan gradski vijećnik izjavio je: “Ne ubrzavamo samo prijeko potrebnu izgradnju stanova — ažuriramo odluke o korištenju zemljišta iz 20. stoljeća kako bismo stvorili uspješne mješovite četvrti 21. stoljeća.” axios.com
Osim prenamjena, Gradska uprava pokrenula je širi Plan oporavka centra grada. Godine 2023. gradonačelnica Breed okupila je radnu skupinu (koja nastavlja s radom pod vodstvom gradonačelnika Lurieja) kako bi privukla nove industrije – npr. laboratorije za biološke znanosti, AI istraživačke i razvojne centre, pa čak i umjetničke i obrazovne institucije – u prazne prostore u centru grada. Vode se rasprave o fleksibilnosti zoniranja kako bi se omogućilo više noćnog života, prostora za događanja, pa čak i stambenih hotela u bivšim uredskim zgradama. Predloženi su porezni poticaji za poslodavce koji vrate radnike u urede. Grad također ulaže u poboljšanje kvalitete života: povećava broj policijskih ophodnji pješice i čišćenje ulica u centru kako bi se riješila pitanja sigurnosti i čistoće, što je odvraćalo neke uredske radnike i kupce. Gradonačelnik Lurie naglasio je potrebu da bude “stroži prema kriminalu, uklanjanju beskućništva s ulica, [i] rješavanju dilera droge” kako bi se poboljšala slika centra grada financialsamurai.com. Početkom 2025. pojačani su napori za premještanje kampova beskućnika u skloništa i suzbijanje otvorenih tržnica droge u četvrti Tenderloin. Iako ti društveni problemi i dalje postoje, svaki uspjeh u stvaranju sigurnijeg i živahnijeg centra grada mogao bi izravno utjecati na tržište nekretnina privlačenjem ljudi natrag.
Pristupačnost stanovanja i zaštita stanara
Na stambenoj strani, San Francisco je nastavio svoju tradiciju snažne zaštite stanara, ali s nekim novim zaokretima. Gradski “porez na prazne domove” – mjera koju su odobrili birači (Prop M 2022) za oporezivanje vlasnika jedinica koje su prazne više od pola godine – trebao je stupiti na snagu 2024. godine. Cilj mu je bio vratiti dio od procijenjenih 4.000 praznih jedinica natrag na tržište najma i prikupiti sredstva za stanovanje sfchronicle.com sfchronicle.com. Međutim, taj je zakon naišao na pravnu prepreku: u listopadu 2024. sudac Višeg suda ukinuo je porez na prazne domove kao neustavan i preuzet državnim zakonom sfchronicle.com sfchronicle.com. Grad je uložio žalbu na presudu sfchronicle.com, i za sada je provedba poreza na čekanju. Zagovornici poput nadzornika Deana Prestona tvrde da je to potreban alat za povećanje ponude najma, dok kritičari tvrde da zadire u vlasnička prava sfchronicle.com sfchronicle.com. Ovisno o ishodu žalbe (ili revidirane mjere), ovo bi se moglo vratiti u nekom obliku – što bi potencijalno moglo utjecati na to koliko vlasnika stanova drži jedinice praznima u odnosu na iznajmljivanje. Za sada je, međutim, porez na prazne domove u neizvjesnosti sfchronicle.com sfchronicle.com.Kontrola najamnina i dalje je čvrsto na snazi: većina višestambenih zgrada izgrađenih prije 1979. godine podliježe gradskoj uredbi o stabilizaciji najamnina, koja u 2025. dopušta godišnja povećanja najamnina od samo 1,4% sf.gov. U razdoblju visoke inflacije 2022.–2023., to je značilo da su troškovi mnogih stanodavaca znatno nadmašili dopuštena povećanja najamnina (jedno istraživanje pokazalo je da su operativni troškovi porasli za otprilike 20–30% od 2019., dok su prihodi od najamnina pod kontrolom pali za oko 7%) sfchronicle.com. Neki mali stanodavci su zbog toga prodali nekretnine, a te starije zgrade često su kupovali investitori koji se klade na dugoročnu aprecijaciju umjesto na kratkoročni novčani tok.
Kako bi se riješila pristupačnost, San Francisco u 2025. također istražuje nove izvore financiranja za stanovanje. Očekuje se da će se na skorom glasanju naći lokalna mjera za izdavanje obveznica za pristupačno stanovanje (u rasponu od 300 do 500 milijuna dolara). Grad također koristi državna i savezna sredstva: gradonačelnica Breed (prije odlaska s dužnosti) najavila je planove za korištenje novog saveznog programa za financiranje 3.700 novih pristupačnih domova kao dio svoje inicijative “Stanovanje za sve” s ciljem ispunjavanja cilja od 82.000 jedinica sf.gov. To uključuje izgradnju na javnom zemljištu i prenamjenu turističkih hotela u SRO-stil smještaja za beskućnike i stanovnike s niskim prihodima.
Ukratko, lokalna politika u 2025. aktivno se razvija kako bi potaknula tržište nekretnina: ubrzava se izgradnja stanova, agresivno promiče adaptivna prenamjena praznih ureda i poduzimaju se mjere (ponekad eksperimentalno ili kontroverzno) za poboljšanje poslovne klime i kvalitete života u gradu. Stručni konsenzus je da su ove politike nužni prvi koraci, ali provedba će biti ključna. Kako je istaknula glavna direktorica za politiku SPUR-a Sujata Srivastava, prenamjena ureda “donosi ekonomske, društvene, ekološke i fiskalne koristi”, a slični programi oživjeli su središta gradova poput New Yorka i Philadelphije – sada “s nestrpljenjem očekujemo što će se sljedeće dogoditi u San Franciscu.” spur.org spur.org Sljedeće godine će pokazati koliko ove poluge politike doista mogu izvući San Francisco iz zastoja na tržištu poslovnih nekretnina i ublažiti nedostatak stanova.
Investicijske prilike i izgledi
Suprotstavljene sudbine stambenog i poslovnog tržišta San Francisca u 2025. predstavljaju jedinstven krajolik za investitore. Prilike postoje, ali i rizici, a uspjeh će ovisiti o pažljivoj strategiji i pravom vremenu. Evo nekoliko ključnih investicijskih uvida i stručnih predviđanja za budućnost:
Stambeni sektor: Kupnja na dnu i jašanje na tehnološkom valu
Za investitore u nekretnine i kupce domova, stambeni sektor San Francisca u 2025. nudi potencijalno atraktivan ulaz – barem prema nekim iskusnim promatračima. Cijene nekretnina, iako se oporavljaju, još su uglavnom ispod svog vrhunca iz 2018.–2020. (posebno za stanove), a visoke kamatne stope prorijedile su konkurenciju u odnosu na ludilo iz kasnih 2010-ih. Financijski analitičari poput autora Financial Samurai tvrde da je 2025. “izvrsna prilika” za kupnju u San Franciscu financialsamurai.com. Obrazloženje: tehnologija cvjeta, a grad je vjerojatno na točki preokreta neposredno prije novog uzleta. S NASDAQ-om koji je snažno porastao 2023.–24. i ogromnim stvaranjem bogatstva u AI sektoru, mnogi lokalci imaju novo bogatstvo u dionicama koje će se na kraju pretvoriti u kupnju nekretnina financialsamurai.com. Kako to tehnološko/AI bogatstvo “neizbježno” prelije u nekretnine, potražnja (i cijene) bi mogle naglo porasti – što znači da bi oni koji kupe sada mogli imati značajnu dobit u narednim godinama financialsamurai.com financialsamurai.com.
Dodatno, ponuda je toliko niska da će svaki porast potražnje brzo rezultirati pritiskom na rast cijena. Postoje znakovi da to već počinje – npr. proljeće 2024. donijelo je žestoke nadmetanja u nekim četvrtima ponovno financialsamurai.com. S obzirom na to da mnogi kupci čekaju sa strane, čak i umjeren pad kamatnih stopa ili atraktivan IPO neke lokalne tehnološke tvrtke mogao bi pokrenuti novi val kupnji. Akumulirana potražnja je stvarna: obitelji koje su preskočile pandemiju ili podstanari koji napokon žele kupiti mogli bi se vratiti, stvarajući ono što jedan stručnjak naziva “masovno nadmetanje” čim se uvjeti poboljšaju financialsamurai.com. Očekuje se da život ide dalje – brakovi, širenje obitelji, promjene posla – i ljudi neće čekati zauvijek, pa će se čak i uz kamate od 6-7% na kraju masovno vratiti na tržište financialsamurai.com.
San Francisco također ostaje mjesto trajnog nedostatka stambenog prostora. Geografski malen i omeđen vodom s tri strane, grad se ne može širiti. Stroga prostorna regulacija povijesno je ograničavala gustoću (iako se to sada malo ublažava). Ovi čimbenici stvaraju dugoročnu ograničenost ponude – “grad je samo 7×7 milja, potražnja će dugoročno uvijek nadmašivati ponudu”, kako je primijetio jedan investitor financialsamurai.com. Stoga je dugoročno zadržavanje nekretnina u San Franciscu povijesno bila dobitna formula, osim kratkoročnih fluktuacija. Investitori s horizontom od 5+ godina općenito su uvjereni da će vrijednosti u budućnosti biti više.
Ipak, potrebna je opreznost u kratkom roku. Neke prognoze su izrazito pesimistične za blisku budućnost: najnoviji model Zillowa predviđa da će San Francisco zabilježiti jedan od najvećih padova cijena nekretnina u zemlji u sljedećoj godini – predviđa se pad od -6,1% do sredine 2026. godine resiclubanalytics.com. Ovaj pesimizam proizlazi iz pritiska na pristupačnost i blagog rasta ponude na tržištu. Zillowovi ekonomisti napominju da je na nacionalnoj razini porast broja oglasa dao kupcima veću pregovaračku moć, a na tržištima poput San Francisca, gdje je pristupačnost ograničena, “veća ponuda pruža više opcija i stavlja pritisak na pad cijena”resiclubanalytics.com. U suštini, ako dovoljno vlasnika odluči prodati (možda motivirani strahom od pada tržišta ili preseljenjem iz SF-a), još uvijek krhka potražnja mogla bi biti preplavljena i dovesti do slabljenja cijena. Pesimistički scenarij također navodi slab rast stanovništva i mogućnost veće nezaposlenosti u tehnološkom sektoru kao rizike – ako gospodarstvo oslabi ili “AI boom” splasne, potražnja za nekretninama mogla bi stagnirati. Kako je Rob Warnock iz Apartment Lista upozorio na tržište najma: “Ako gospodarstvo ostane barem jednako snažno kao danas, jasno je da će [najamnine] poskupjeti… Ako AI pukne kao balon, to bi moglo promijeniti stvari.” sfchronicle.com Ista logika vrijedi i za vrijednosti nekretnina: mnogo toga ovisi o uspješnosti šire tehnološke ekonomije.
Većina stručnjaka, međutim, predviđa umjeren rast ili stabilizaciju, a ne pad. Nacionalna udruga agenata za nekretnine predviđa da će cijene kuća u SAD-u porasti oko 3% u 2025. i 4% u 2026. nowbam.com, a San Francisco bi mogao biti u tom rasponu pod uvjetom da lokalno gospodarstvo ostane stabilno. Udruga hipotekarnih banaka je suzdržanija, očekujući manje od 2% godišnjeg rasta vrijednosti na nacionalnoj razini do 2026. nowbam.com. Anketa o očekivanjima na tržištu nekretnina među 100 ekonomista stavila je SF blizu dna među gradovima za prognozu 2025., ali čak i to bi moglo značiti mali jednoznamenkasti pad, a ne slobodan pad. Konsenzus je da je korekcija iz 2022. uklonila dio prenapuhanosti s tržišta, i da je sadašnje stanje blizu nove ravnoteže. Ako ne dođe do recesije, vrijednosti nekretnina vjerojatno će stagnirati ili postupno rasti u sljedećih godinu ili dvije.
Za ulagače u najamne nekretnine, situacija je jasnija: najamnine rastu, a popunjenost je visoka, pa bi dobro smještene višestambene nekretnine trebale ostvarivati sve bolje novčane tokove. Četvrti s velikom potražnjom (npr. Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) bilježe gotovo potpunu popunjenost i rast najamnina, što povećava prinos. Neki ulagači ciljaju na male stambene zgrade i dvojnice koje se još uvijek mogu pronaći po relativno nižim cijenama u odnosu na prije nekoliko godina, kladeći se da će rast najamnina i eventualni pad kamatnih stopa te investicije učiniti vrlo isplativima. Također postoji interes za ADU-ove (pomoćne stambene jedinice) – dodavanje najamne jedinice postojećoj nekretnini može povećati prihod, a kalifornijski zakoni sada olakšavaju dobivanje dozvola za ADU-ove.
Dodatno, stanovi (condos) – koji su zaostajali u oporavku – mogli bi biti prilika. Stanovi u centru/SOMA prodavali su se uz značajan popust u odnosu na svoj vrhunac i na obiteljske kuće. Kako se gradska živost vraća i povećava povratak u urede, gradski stanovi bi mogli dobiti na vrijednosti. Ulagači selektivno kupuju stanove za iznajmljivanje (iako treba uzeti u obzir HOA pristojbe i kontrolu najamnina, ako je primjenjivo).
Ukratko, stambena perspektiva za ulagače: oprezni optimizam. Oni s gotovinom ili solidnim financiranjem vide 2025. kao priliku za “kupnju po nižoj cijeni” (relativno gledano, za SF) prije mogućeg rasta. House hackeri i kupci prvi put sada imaju više prostora za pregovore nego tijekom prošlih tržišnih ludila. No, strpljenje i snažan financijski jastuk su ključni, jer je kratkoročna volatilnost moguća, a troškovi držanja (kredit, porezi) su visoki. Ako kamatne stope padnu u 2025.–2026. kako se predviđa nowbam.com, svi koji su kupili po višim stopama mogu refinancirati i potencijalno ostvariti lijepu dobit i od pada kamate i od rasta vrijednosti nekretnine – scenarij koji iskusni ulagači pomno prate.
Komercijalno: Pretvaranje problema u priliku
U komercijalnoj sferi, upravo ta nevolja koja muči centar grada mogla bi biti rudnik zlata za hrabre investitore. Pad vrijednosti uredskih prostora znači da su vrhunske nekretnine dostupne po cijenama koje su prije nekoliko godina bile nezamislive. Investitori s dubokim džepom (private equity, institucionalni fondovi, pojedinci s velikim bogatstvom) kruže uokolo. Na primjer, 2025. godine neki institucionalni investitori poput Blackstonea počeli su selektivno kupovati uredske zgrade u San Franciscu po velikim popustima, vjerujući da mogu prebroditi pad assets.cushmanwakefield.com. Oklada je da će “San Francisco se oporaviti” kao i nakon prošlih kriza (dot-com krah, Velika recesija), te da će posjedovanje vrhunske nekretnine po cijeni znatno nižoj od troška zamjene dugoročno donijeti iznimne prinose. Čak i uz 30% popunjenosti, ako ste kupili toranj za 20 centi na dolar, matematika može funkcionirati uz strpljenje.
Gradska inicijativa za pretvaranje ureda u stambene prostore također otvara nove mogućnosti. Investitori specijalizirani za adaptivnu prenamjenu aktivno proučavaju SF. 7 milijuna kvadratnih stopa prostora koji ispunjava uvjete za oslobađanje od naknada spur.org i druge poticaje zapravo predstavljaju ogromnu subvenciju. Ako investitor može jeftino kupiti zastarjeli ured (a mnogi će biti dostupni putem ovrhe ili prodaje potraživanja), potencijalno ga može pretvoriti u stanove uz znatno niže meke troškove sada. Državni i gradski poticaji (porezne olakšice, ubrzane dozvole itd.) smanjuju rizik, a očita je i korist u stvaranju prijeko potrebnog stanovanja. Neće sve zgrade biti pogodne – faktori poput veličine tlocrta, rasporeda prozora i troškova seizmičkog ojačanja mogu odlučiti o uspjehu ili neuspjehu prenamjene – ali SF ima mnogo zgrada iz ranog 20. i sredine stoljeća koje su dobri kandidati. Možda ćemo svjedočiti pojavi nove vrste investitora u SF-u: onih koji sastavljaju portfelj prenamjena u centru grada, pretvarajući prazne urede u stambene ili mješovite prostore. Ako uspiju, bit će na čelu obnove centra i mogli bi znatno profitirati pretvaranjem uredskih najamnina od 30 USD/kvadratnoj stopi u stanove koji se iznajmljuju za 4.000 USD mjesečno.
Osim prenamjena, gradska dozvola za povrat Prop M uredske kvote za uklonjeni prostor spur.org znači da bi nova izgradnja ureda mogla postati isplativa u budućnosti. Ovo nije trenutna prilika, ali zemljište ili starije zgrade mogu se kupiti sada, čuvati i kasnije prenamijeniti u uredske ili laboratorijske prostore nove generacije kada se tržište oporavi, recimo, za 5-7 godina. Posebno vrijedne mogle bi biti lokacije koje mogu dobiti dozvole za laboratorije za biološke znanosti ili zdravstvo, sektore u rastu. Već sada vidimo da neki uredi u centru razmatraju prenamjenu ne u stanove, već u laboratorijski prostor za biotehnologiju (koji ima drugačije građevinske zahtjeve, ali i veliku potražnju blizu UCSF-a i Mission Baya).
Investitori također gledaju na maloprodajne prostore u prizemlju i ugostiteljske objekte koji su u problemima. Na primjer, neki hoteli na Union Squareu (npr. kredit za Hilton Union Square je otišao u zatezanje 2023.) mogli bi promijeniti vlasnika po niskim cijenama, a iskusni operater mogao bi ih preusmjeriti ili pričekati potpuni oporavak turizma i ostvariti dobit. Maloprodajni prostori, slično, mogli bi se jeftino kupiti i prenamijeniti – možda u teretane, zabavne prostore ili čak logističke centre za preuzimanje – uz očekivanje da će se pješački promet u centru postupno poboljšavati.
Jedna izravna prilika iz politike: nova financijska zona za revitalizaciju centra grada axios.com. Investitori koji ulažu u nedovoljno iskorištene zgrade u određenim područjima (Market St., Financial District, Union Square, East Cut itd.) mogu biti nadoknađeni putem povećanja poreza na imovinu za dio svojih troškova razvoja axios.com spur.org. Ovo zapravo poboljšava povrat na ulaganje projekta. To je zeleno svjetlo za kreativne projekte – od co-working centara do stambenih hibrida – uz sigurnost da grad dijeli dio rizika.
Naravno, rizici u komercijalnom sektoru su visoki. Troškovi održavanja prazne poslovne zgrade su ogromni (porezi, sigurnost, osiguranje, minimalni prihodi). Financiranje je vrlo ograničeno – banke oklijevaju davati kredite za poslovne prostore u San Franciscu, što znači da mnoge transakcije moraju biti gotovinske ili financirane skupim kreditima. Vremenski okvir za oporavak je neizvjestan; investitori možda moraju držati nekretnine godinama uz negativan novčani tok. Oni koji preuređuju zgrade suočavaju se s rizikom izgradnje i mogućim protivljenjem zajednice (iako su politički vjetrovi trenutno na njihovoj strani). Ukratko, komercijalni sektor je za one s jakim kapitalom i želucem za volatilnost.
Prognoze stručnjaka i put naprijed
Što stručnjaci predviđaju za tržište nekretnina u San Franciscu u sljedećih nekoliko godina? U grubim crtama, većina očekuje postupno poboljšanje, ali ne i brzi procvat. Izraz “oprezni optimizam” često se ponavlja.
Na stambenoj strani, kao što je navedeno, prognoze se razlikuju. Blagi pesimizam Zillowa o padu cijena nekretnina u SAD-u od 2% u 2025. (i znatno više u SF-u) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com suprotstavlja se očekivanjima NAR-a i Fannie Mae o 3–4% rasta cijena nekretnina na nacionalnoj razini nowbam.com nowbam.com. Za San Francisco konkretno, promatrači iz industrije smatraju da će 2025. biti godina stabilizacije, s cijenama koje bi mogle završiti ravno ili blago u plusu. Mnogo toga ovisi o kamatnim stopama: ako Fed počne snižavati stope do 2024-25. i hipotekarne stope padnu ispod 6%, to bi moglo “vratiti više kupaca koji trenutno čekaju sa strane”, oslobađajući latentnu potražnju nowbam.com. Najgori scenarij (osim ekonomske recesije) je polagani pad cijena za još nekoliko postotnih bodova zbog problema s pristupačnošću. No, nijedna velika tvrtka ne predviđa krah – nestašica ponude je prevelika. Kako je zaključila jedna anketa među agentima za nekretnine, “Prognozeri se slažu da je tržište prošlo svoju najnižu točku, ali oporavak će potrajati” nowbam.com. Do 2026., ako se stope normaliziraju oko 5-6%, većina očekuje da će SF nekretnine nastaviti s umjerenim rastom vrijednosti, možda u skladu s rastom prihoda.Prognoze za komercijalni sektor/perspektive teže je kvantificirati, ali opći je osjećaj da će 2025. biti dno za uredski prostor, s mogućim blagim oporavkom krajem 2025. ili 2026. kako gospodarstvo raste. Posjećenost uredima u SF-u polako raste – porasla je oko 21% u protekloj godini prema podacima Placer.ai, što je jedan od najvećih skokova među metropolama sfchronicle.com – što ukazuje da tvrtke češće vraćaju zaposlenike u urede. Mnogi vjeruju da je praznina dosegla vrhunac oko srednjih 30% i da će početi lagano padati kako se dio prostora prenamijeni, a najam postupno poboljša. Međutim, čak i optimisti priznaju da bi moglo trebati 5+ godina da se praznina smanji na zdravu razinu (~15%). CBRE i JLL predviđaju da će praznina u uredima u SF-u ostati iznad 25% barem do 2027. prema njihovim konzervativnim modelima. Prognoze najamnina za urede su ravne; najmodavci će vjerojatno nastaviti s visokim ustupcima umjesto znatnog smanjenja najamnina, sve dok se popunjenost ne poboljša.
Za maloprodaju, oporavak ovisi o povratku radnika i turista. Ako se popunjenost ureda poboljša i konvencije/turizam nastave oporavljati, maloprodaja u centru grada trebala bi se stabilizirati do 2026. Gradske mjere za pojednostavljenje otvaranja lanaca trgovina i popunjavanje praznih prostora mogle bi donijeti vidljive promjene unutar 1–2 godine (npr. manje zabijenih prozora na ključnim ulicama).Ključno je da će uspjeh političkih inicijativa oblikovati srednjoročne rezultate. Ako se ostvari i četvrtina od potencijalnih 61.000 jedinica prenamjene ureda (recimo ~15.000 jedinica u sljedećih 5–7 godina), to bi moglo biti prekretnica: tisuće novih stanovnika u centru, stvarajući četvrt koja živi 24/7 umjesto uredske monokulture od 9 do 5. To bi povećalo sigurnost, maloprodaju i ukupnu vrijednost nekretnina u urbanom središtu. Gradski čelnici su zapravo uložili na ovu strategiju – vrijeme će pokazati hoće li developeri to i pratiti. Već sada, projekti prenamjene i nove stambene izgradnje su pokrenuti, što je ohrabrujući znak.
U stručnim komentarima, prepoznaje se da San Francisco često prelazi iz pesimizma u procvat. Trenutna naracija je negativna – naslovi o “petlji propasti” u centru – ali lokalni stručnjaci ističu da se grad zna iznova izmisliti. Kako je rekao jedan komercijalni posrednik, “Današnji strah je sutrašnja prilika u nekretninama.” Za one s kontrarnim pristupom, San Francisco 2025. izgleda kao ono vrijeme kada pametan kapital tiho ulazi.
Zaključno, tržište nekretnina u San Franciscu 2025. nalazi se na raskrižju. Stambene nekretnine su stabilne zbog niske ponude, pokazuju otpornost unatoč visokim troškovima zaduživanja – što postavlja temelje za mogući rast ako ekonomski vjetrovi ojačaju. Komercijalne nekretnine, nasuprot tome, prolaze kroz bolnu transformaciju, ali iz te boli nastaju nove prilike kroz inovacije potaknute politikama i izuzetno niske cijene imovine. Investitori, kupci i profesionalci koji razumiju ove dinamike – međudjelovanje ponude, kamatnih stopa, demografije i politike – bit će najbolje pozicionirani za uspjeh.
Kako ulazimo u 2026. i dalje, svi će pratiti može li San Francisco ostvariti “veliki urbani povratak”: ispuniti svoje tornjeve novim životom (bilo stanovnicima ili novim industrijama), održati pristupačnost stanovanja usprkos tehnološkom prosperitetu i sačuvati jedinstvenu kulturnu živost zbog koje ljudi žele živjeti i ulagati u ovaj grad. Prognoze su optimistične, ali odmjerene – umjeren rast cijena, sporo smanjenje stope praznih prostora i postupan rast prodaje i izgradnje. Kako navodi jedan industrijski bilten, “Očekujte umjeren napredak u 2025., s jačim oporavkom do 2026.… oporavak će potrajati.” nowbam.com Nekretnine u San Franciscu preživjele su mnoge oluje, a priča iz 2025. – mješavina procvata i pada – još je jedno poglavlje u njegovoj dinamičnoj evoluciji. S izazovima dolaze i prilike, a u Gradu na zaljevu, na horizontu ih ima napretek.
Izvori:
- Ažuriranje tržišta San Francisca i statistika stanovanja (lipanj 2025.) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
- Zillow indeks vrijednosti kuća i tržišni podaci (srpanj 2025.) zillow.com zillow.com
- Redfin trendovi stanovanja u San Franciscu (lipanj 2025.) redfin.com redfin.com
- San Francisco Chronicle – demografski trendovi i promjene stanovništva (lipanj 2025.) sfchronicle.com sfchronicle.com
- San Francisco Chronicle – izvješće o tržištu najma “tržište stanodavaca” (srpanj 2025.) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (praznine, najamnine) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- Axios – potencijal prenamjene ureda i rangiranje praznih prostora (lipanj 2025.) axios.com axios.com
- SPUR – Promjene politika za prenamjenu ureda u stambene prostore (srpanj 2025.) spur.org spur.org
- SF Chronicle – Pravna bitka oko poreza na prazne domove (ožujak 2025.) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Guverner Kalifornije – Pregled stambene politike SF-a i cilj od 82.000 domova (listopad 2023.) gov.ca.gov gov.ca.gov
- NowBAM/ HousingWire – Prognoze za 2025. (cijene kuća, prodaja, kamate) nowbam.com nowbam.com
- ResiClub Analytics – Zillow prognoza za SF (-6,1%) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com Financijski Samurai – Stručno mišljenje “Zašto kupiti 2025.” financialsamurai.com financialsamurai.com
- SF Chronicle – citati o tržištu najma (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com
