Vacances record et envolée des prix : plongée dans le bouleversement immobilier de San Francisco en 2025 (tendances et prévisions)

Le marché immobilier de San Francisco en 2025 défie toute catégorisation facile – c’est l’histoire de deux secteurs évoluant dans des directions opposées. Du côté résidentiel, les prix des logements et les loyers sont surprenamment résistants, portés par une pénurie de biens et un rebond de la demande, même si les taux d’intérêt élevés mettent à l’épreuve le budget des acheteurs. Pendant ce temps, le secteur commercial – en particulier les bureaux du centre-ville – fait face à des taux de vacance records et aux conséquences du travail à distance. Les investisseurs, acheteurs, vendeurs et professionnels de l’immobilier suivent de près ces tendances, à la recherche d’opportunités dans l’incertitude. Ce rapport complet analyse les principaux développements de l’immobilier résidentiel et commercial, de l’offre de logements et des tendances de prix aux impacts des taux d’intérêt, évolutions démographiques, opportunités d’investissement, et changements de politiques locales. Des analyses d’experts, des données de marché actuelles et des prévisions pour les années à venir sont incluses pour vous aider à anticiper l’avenir de l’immobilier à San Francisco.

Tableau : Immobilier à San Francisco 2025 – Principaux indicateurs du marché

Métrique (2025)	Résidentiel (Maisons)	Commercial (Bureaux)
Prix médian de vente	~1,5 million $ (juin 2025) redfin.com (hausse d’environ 2–8 % sur un an)	N/A (valeurs immobilières en baisse ; ventes récentes de bureaux en difficulté à environ 230–264 $ par pied carré assets.cushmanwakefield.com)
Offre & Inventaire	~1,8 mois d’offre pour les maisons individuelles (marché de vendeurs) thefrontsteps.com ; ~3,8 mois pour les condos (marché d’acheteurs) thefrontsteps.com – inventaire historiquement bas	~34,8 % de taux de vacance des bureaux (T2 2025) assets.cushmanwakefield.com – niveau de vacance record
Activité du marché	495 ventes de maisons en juin 2025 (+24 % sur un an) redfin.com ; les annonces reçoivent souvent 4+ offres et sont sous contrat en ~20 jours redfin.com zillow.com	Absorption nette négative de -665 000 pieds carrés YTD (plus d’espace libéré que loué) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com ; la fréquentation du centre-ville reste faible
Prix & Loyers	Valeur typique d’une maison ~1,27 M$ (juil. 2025) zillow.com ; Loyer médian ~2 941 $/mois (juin 2025), en hausse de 11 % sur un an sfchronicle.com (plus élevé sdepuis 2020)	Loyer moyen demandé pour les bureaux de catégorie A ~66,78 $ par pied carré par an assets.cushmanwakefield.com (stable, quelques concessions des propriétaires)
Tendance/Perspectives 2025	Résilient – Faible offre soutient les prix ; les ventes reprennent malgré des taux hypothécaires de 6–7 %. Les prévisions vont d’une baisse de -6% (Zillow) resiclubanalytics.com à une légère hausse de +3% (NAR) nowbam.com des prix de l’immobilier résidentiel sur l’année à venir.	Transitionnel – Vacance proche du pic ; légère hausse des locations grâce à l’IA et aux entreprises de biotechnologie, mais reprise lente attendue. Les incitations de la ville pour la conversion de bureaux en logements pourraient progressivement réduire les vacances au centre-ville axios.com spur.org.

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Un stock limité alimente un marché de vendeurs

Le stock de logements à San Francisco reste extrêmement limité en 2025, poursuivant une tendance baissière de plusieurs années. Il “n’y a tout simplement pas assez de maisons pour tout le monde”, comme l’a noté un rapport local du marché thefrontsteps.com. En mai 2025, le nombre de maisons à vendre était inférieur à celui de l’an dernier – les annonces de maisons individuelles étaient en baisse d’environ 2,5 % sur un an, et les annonces de condos en baisse frappante d’environ 14 % thefrontsteps.com. Cette offre restreinte constitue un obstacle majeur pour les acheteurs et un avantage pour les vendeurs, faisant pencher le marché en faveur de ces derniers.

Un marché immobilier sain et équilibré est généralement considéré comme ayant environ 3 mois de stock (mois d’offre) en Californie thefrontsteps.com. San Francisco est bien en dessous de ce seuil. Le nombre de mois d’offre pour les maisons individuelles est tombé à seulement 1,8 mois en mai 2025 (une baisse de 14 % sur un an) thefrontsteps.com – clairement un marché de vendeurs. Les condos disposent d’environ 3,8 mois d’offre (en baisse d’environ 22 % sur un an) thefrontsteps.com, ce qui est légèrement au-dessus du niveau d’équilibre, laissant le segment des condos pencher vers un marché d’acheteurs. Concrètement, les annonces au bon prix partent très vite. La maison individuelle moyenne est restée seulement 13 jours sur le marché (quasiment inchangé par rapport à l’an dernier) tandis que les condos affichaient en moyenne 23 jours, soit 25 % plus rapide qu’il y a un an thefrontsteps.com. De nombreux biens reçoivent plusieurs offres et se vendent au-dessus du prix demandé – en fait, environ 64 % des ventes à la mi-2025 se sont conclues au-dessus du prix affiché zillow.com, souvent après des enchères.

Cette pénurie de stocks a maintenu les prix des logements étonnamment fermes. Malgré un refroidissement national plus large, les prix médians de vente à San Francisco ont rebondi en 2025. En mai 2025, le prix médian d’une maison individuelle s’est vendu à 1 802 000 $, en hausse de 7,6 % par rapport à l’année précédente, tandis que le prix médian d’un condo s’est vendu à 1 298 000 $ (en hausse de 8,3 % sur un an) thefrontsteps.com. En juin, le prix médian global des logements était d’environ 1,5 million de dollars, soit une augmentation annuelle de +2,7 % redfin.com. Cela marque l’un des niveaux de prix les plus élevés depuis plus de deux ans thefrontsteps.com, signalant que le marché a regagné une grande partie du terrain perdu pendant la récession liée à la pandémie. La faible offre est un facteur clé qui soutient les valeurs – comme le rapporte l’étude, « ce phénomène est probablement dû à une tendance baissière des stocks depuis des années maintenant » thefrontsteps.com.

Cela dit, différentes sources de données montrent une image nuancée. L’indice de valeur des logements de Zillow (qui lisse les tendances) a estimé la valeur typique d’un logement à San Francisco à 1,27 M$ à la mi-2025, ce qui est en réalité 1,1 % inférieur à l’an dernier zillow.com. Cela suggère que, bien que les prix des logements vendus aient augmenté par rapport au creux de l’an dernier, la valeur globale des logements dans la ville est globalement stable, voire légèrement en baisse par rapport à la mi-2024. Essentiellement, les prix des logements à San Francisco ont atteint leur point le plus bas fin 2022/début 2023 au milieu de la flambée des taux d’intérêt, et ont depuis stabilisé ou légèrement augmenté. La reprise est inégale – le segment du luxe (logements à 5 M$ et plus) a connu un regain de vigueur en 2025, tandis que le marché des condos à moins de 1 M$ reste plus calme, selon des agents locaux ruthkrishnan.com redfin.com. Mais dans l’ensemble, il semble que les pires baisses de prix soient passées, grâce à la rareté des stocks et à une demande d’acheteurs persistante.

Taux hypothécaires élevés et défis d’accessibilité

La hausse des taux d’intérêt hypothécaires au cours des deux dernières années a jeté une longue ombre sur le marché immobilier de San Francisco, mais ses effets sont complexes. Le taux moyen des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans est passé d’environ 3 % en 2021 à 6–7 % en 2023–2024, réduisant considérablement l’accessibilité pour les acheteurs. Ce « choc des taux » a d’abord refroidi la demande et contribué à la baisse des prix en 2022. Même en 2025, les taux restent élevés par rapport aux normes historiques – les prévisions du secteur s’attendent à ce que les taux restent au-dessus de 6 % pendant la majeure partie de 2025 nowbam.com. La National Association of Realtors (NAR) prévoit un taux hypothécaire moyen de 6,4 % au second semestre 2025, ne tombant qu’à environ 6,1 % en 2026 nowbam.com. L’économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun, souligne que les taux d’intérêt sont la « solution miracle » pour le marché immobilier – de nombreux acheteurs « attendent et attendent » que les taux baissent pour retrouver de l’accessibilité nowbam.com.

À San Francisco, où les prix sont extrêmement élevés, la hausse du coût de l’emprunt a un impact énorme sur la capacité d’achat. Par exemple, une maison à 1,5 million de dollars avec 20 % d’apport nécessite environ 7 000 $ de mensualité hypothécaire à un taux de 6,5 % (hors taxes/assurances) – soit près du double du paiement à 3 % d’intérêt. Cela a mis sur la touche certains acheteurs potentiels, en particulier les primo-accédants sans capital. L’accessibilité au logement dans la région de la Baie est proche de ses plus bas historiques, et les acheteurs tout en espèces ou à hauts revenus ont un avantage dans cet environnement. Comme l’a noté un agent immobilier de la Silicon Valley, « la grande majorité des résidents [de la Baie] se sentent plus riches car la grande majorité investit en bourse ou possède des RSU d’entreprise » – après un marché boursier en plein essor en 2023–24 (surtout dans la tech), de nombreux acheteurs aisés disposent de liquidités malgré des taux élevés financialsamurai.com. Cet effet de richesse, concentré chez les travailleurs de la tech et les investisseurs, contribue à soutenir la demande de logements même si les coûts hypothécaires restent élevés.

Les vendeurs, en revanche, se montrent réticents à mettre en vente, ce qui aggrave la pénurie de stocks. De nombreux propriétaires ayant verrouillé des prêts hypothécaires à 3 % hésitent à vendre et à abandonner leur faible taux, un phénomène connu sous le nom de « lock-in effect ». Les nouvelles annonces à San Francisco étaient en baisse d’environ 13 % sur un an pour les appartements en copropriété et à peu près stables pour les maisons à la mi-2025 thefrontsteps.com, ce qui reflète cette hésitation des vendeurs. En résumé, des taux élevés ont réduit la mobilité sur le marché – moins de personnes vendent, et ceux qui achètent étirent leur budget ou apportent plus de liquidités. Cette dynamique contribue ironiquement à maintenir les prix élevés, car l’offre reste limitée.

En regardant vers l’avenir, des taux modestement plus bas pourraient être un catalyseur. Si l’inflation continue de baisser, la plupart des prévisions voient les taux hypothécaires descendre vers ~6% d’ici fin 2025 nowbam.com. Cela pourrait améliorer quelque peu l’accessibilité et ramener certains acheteurs qui étaient en retrait. En effet, il y a des signes précoces d’adaptation des acheteurs : les ventes de maisons à San Francisco ont bondi de 24% en juin 2025 par rapport à l’année précédente redfin.com, ce qui suggère que la demande repart malgré des taux autour de 6,5%. Les experts s’attendent à des améliorations progressives : la NAR prévoit que les ventes de maisons augmenteront d’environ 6% en 2025 et de 11% supplémentaires en 2026 à mesure que le marché s’ajuste progressivement nowbam.com nowbam.com. L’accessibilité, cependant, restera une contrainte majeure. Le prix médian d’une maison à San Francisco est de plus de 214% supérieur à la moyenne américaine redfin.com, et même un retour à des taux hypothécaires de 5% (peu probable avant 2026) maintiendrait des mensualités élevées. Les acheteurs et investisseurs en 2025 naviguent donc dans un environnement à taux élevés, utilisant souvent des stratégies créatives – apports plus importants, rachats de taux, ou ARMs hybrides – pour faire fonctionner les calculs en attendant une éventuelle baisse du coût du financement.

Évolutions démographiques et demande de logements

Les tendances démographiques de San Francisco jouent un rôle clé dans les perspectives immobilières. La ville a connu un exode marqué durant 2020–2021 : la population est passée d’environ 878 000 en avril 2020 à environ 812 000 en 2022, soit une baisse d’environ 7,5% sfchronicle.com. Cela a été provoqué par le télétravail lié à la pandémie, les licenciements dans la tech, et des résidents cherchant plus d’espace ou un coût de la vie plus bas ailleurs. Cependant, 2023–2024 a vu un rebond timide. À la mi-2024, la population de San Francisco était estimée à un peu moins de 828 000, soit une hausse d’environ 1,7% par rapport au creux de 2022 sfchronicle.com. Les cinq comtés de la Bay Area sont tous revenus à une croissance démographique modérée en 2024 costar.com, grâce en grande partie à l’immigration internationale et à quelques retours domestiques.

Fait crucial, qui revient (et qui ne revient pas) révèle les changements démographiques de la ville. L’analyse des données du recensement montre que les jeunes adultes (20–24 ans) sont revenus en grand nombre – probablement parce que les étudiants et les jeunes actifs réinvestissent la ville sfchronicle.com. Certains groupes ont même dépassé les niveaux d’avant la pandémie : par exemple, le nombre de femmes asiatiques de 35–39 ans et d’hommes asiatiques de 40–44 ans à SF est maintenant environ 2 % plus élevé qu’en 2020, après avoir baissé en 2020–22 puis dépassé l’ancien niveau de référence sfchronicle.com. En revanche, de nombreux jeunes professionnels blancs (fin de la vingtaine à début de la trentaine) qui sont partis ne sont pas revenus – San Francisco a vu environ un quart de sa population blanche dans cette tranche d’âge partir, et ce groupe reste nettement plus petit qu’avant sfchronicle.com. Cela suggère que le travail à distance et les préoccupations liées à l’accessibilité continuent de rediriger une partie de la main-d’œuvre technologique traditionnelle vers d’autres régions.

Ces changements démographiques ont des effets mitigés sur le logement. Le retour des étudiants et des jeunes actifs soutient le marché locatif et les ventes d’entrée de gamme (par exemple, les condos), tandis que la perte de certains professionnels en milieu de carrière pourrait atténuer la demande pour les locations de luxe ou les maisons de transition. De plus, San Francisco reste la métropole qui vieillit le plus rapidement aux États-Unis, avec très peu d’enfants – les familles partent à la recherche de plus d’espace ou de banlieues abordables sfchronicle.com. Le faible taux de natalité et l’exode des familles signifient moins de pression sur la demande de maisons individuelles de la part des ménages en croissance, mais un biais persistant en faveur des petits logements et des locations pour les célibataires et les couples.

Côté positif, l’immigration étrangère a renforcé la population. Le redressement de la région de la Baie a été alimenté par les migrants internationaux qui occupent des emplois et des logements ; San Francisco a accueilli des milliers de nouveaux résidents venus de l’étranger l’an dernier costar.com. Beaucoup sont des travailleurs hautement qualifiés dans la tech et la biotechnologie, ou des étudiants – des groupes qui louent souvent avant d’acheter, contribuant ainsi à la forte demande locative.

Peut-être que le plus grand facteur démographique/économique est la résurgence de l’industrie technologique en 2023–2025, en particulier le boom de l’IA. San Francisco est devenue un épicentre de la révolution de l’intelligence artificielle, attirant entreprises et talents. Un financement massif – 75 milliards de dollars d’investissements en capital-risque rien que pour le premier semestre 2025 – a afflué vers les startups basées à SF, en particulier les entreprises d’IA assets.cushmanwakefield.com. Des entreprises comme OpenAI (valorisée à environ 100 milliards de dollars) et Anthropic (valorisée à plus de 40 milliards de dollars) étendent rapidement leur présence dans la ville, recrutant des talents et louant des bureaux financialsamurai.com financialsamurai.com. Cet afflux de travailleurs tech très bien payés crée déjà de nouveaux millionnaires et redynamise certains segments du marché immobilier. À mesure que ces entreprises mûrissent, les employés, enrichis par les introductions en bourse, pourraient injecter de la liquidité sur le marché immobilier, rappelant les précédents booms technologiques financialsamurai.com. Un investisseur de longue date affirme que cette “quantité extraordinaire de richesse [technologique]” créée finira inévitablement par se déverser dans l’achat de maisons et l’amélioration du style de vie dans la région de la Baie financialsamurai.com. En effet, le boom de l’IA est cité comme une raison clé pour laquelle “2025 représente une excellente opportunité d’investir dans l’immobilier à San Francisco” selon certains experts, qui prévoient une demande de logements en forte hausse à mesure que le secteur technologique se développe financialsamurai.com financialsamurai.com.En résumé, la demande de logements à San Francisco en 2025 reflète une ville en pleine mutation : la population totale est toujours ~5–6 % en dessous du niveau d’avant la pandémie sfchronicle.com, mais elle augmente à nouveau avec l’arrivée de jeunes adultes, d’immigrants et d’innovateurs dans la tech. La pression pour le retour au bureau exercée par les grands employeurs (Google, Amazon, JPMorgan et d’autres exigent désormais plus de travail en présentiel) financialsamurai.com remplit progressivement la ville en semaine, ce qui pourrait inciter certains employés à vivre de nouveau plus près de leur lieu de travail. Le télétravail est loin d’être mort – la fréquentation des bureaux à San Francisco n’atteint en moyenne qu’environ 50 % du niveau d’avant COVID sfchronicle.com batlingroup.com – mais la tendance repart lentement à la hausse. Comme l’a dit un blogueur immobilier, « la vie urbaine fait un retour en force » et San Francisco retrouve son attrait pour la gastronomie, la culture et les emplois de classe mondiale, ce qui « devrait faire grimper les prix de l’immobilier dans les années à venir » financialsamurai.com. D’un point de vue démographique, la ville attire une population plus axée sur la tech et aisée alors que certaines familles de la classe moyenne et des télétravailleurs restent en retrait. Cette polarisation pose des défis (par exemple, un vieillissement de la population, moins de familles), mais l’arrivée de talents à hauts revenus est de bon augure pour la demande de logements si la ville parvient à retenir ces nouveaux arrivants sur le long terme.

Rebond du marché locatif : d’un marché favorable aux locataires à un marché de propriétaires

Après une baisse due à la pandémie, le marché locatif de San Francisco est reparti en flèche en 2025. Les appartements vacants qui restaient inoccupés en 2021 attirent désormais des files d’attente à la porte. En juin 2025, le loyer médian des appartements à San Francisco a bondi de 11 % sur un an – la plus forte augmentation de loyer de toutes les villes américaines, alors même que le loyer médian national a baissé de 0,7 % sur la même période sfchronicle.com. Le loyer médian de la ville a atteint 2 941 $ par mois, son plus haut niveau depuis 2020 (bien qu’encore légèrement en dessous du pic de 2019) sfchronicle.com. Les taux de vacance des appartements se sont fortement resserrés, passant d’environ 5,1 % à la mi-2024 à seulement 3,5 % à la mi-2025 sfchronicle.com. À titre de comparaison, le taux de vacance locative aux États-Unis est d’environ 6 % – l’offre locative à San Francisco est de nouveau extrêmement limitée.

Ce revirement soudain a créé ce que les propriétaires décrivent comme une « frénésie ». Les locataires font à nouveau face à des visites groupées bondées, des enchères et même des offres supérieures au loyer demandé. Un locataire local a raconté des visites “tellement bondées que [les gens] se bousculaient”, avec des dizaines de candidats pour un seul logement sfchronicle.com. Les candidats rédigent des “lettres de motivation” personnelles aux propriétaires, avec CV en pièce jointe, proposent plusieurs mois de loyer d’avance, et certains propriétaires reçoivent plus de 30 candidatures pour les logements attractifs sfchronicle.com sfchronicle.com. « Je n’ai pas vu ça depuis avant le COVID », a déclaré un PDG de gestion immobilière supervisant 1 100 logements, qui a loué sept appartements en un seul samedi sfchronicle.com. Presque chaque nouveau bail est signé à un loyer supérieur à celui du locataire précédent, souvent de plusieurs centaines de dollars en plus sfchronicle.com. Dans les quartiers les plus recherchés (par exemple Mission, Potrero Hill, certaines parties de Dogpatch), les propriétaires constatent des hausses de loyer de 20 % sur les logements remis en location par rapport à l’an dernier sfchronicle.com.

Plusieurs facteurs alimentent ce marché de propriétaires. La demande refoulée en est un facteur majeur : de nombreux jeunes locataires se sont regroupés ou ont quitté la ville en 2020–21, et reviennent maintenant ou cherchent leur propre logement. Les prix élevés de l’immobilier et les taux d’intérêt piègent également les primo-accédants potentiels sur le marché locatif – avec des prêts hypothécaires si chers, de nombreux locataires ont « abandonné » l’idée d’acheter pour l’instant sfchronicle.com, ce qui maintient la demande sur les locations. De plus, les licenciements dans la tech en 2022–23 n’ont pas entraîné un marché locatif mou très longtemps, car de nombreux locataires aisés sont restés ou ont été remplacés par de nouvelles recrues dans des secteurs en croissance comme l’IA. Comme l’a observé Rob Warnock, chercheur principal chez Apartment List : malgré l’incertitude économique, il y a « beaucoup d’argent pour faire grimper les loyers dans un marché contraint par l’offre » à San Francisco sfchronicle.com. Le boom des embauches en IA en est un exemple clé – des entreprises comme OpenAI et Anthropic louent non seulement des bureaux, mais amènent aussi un afflux d’employés bien rémunérés qui ont besoin de se loger. Cela a « créé plus de millionnaires » et intensifié la concurrence pour les locations haut de gamme, car ces locataires peuvent se permettre des logements premium sfchronicle.com sfchronicle.com. Un superviseur de la SF Association of Realtors a noté que les quartiers de l’est proches des pôles technologiques « 100% » donnent l’impression d’être aussi dynamiques qu’à l’époque de la bulle internet ; les zones riches en startups connaissent les hausses de loyers les plus frénétiques sfchronicle.com.

Du côté de l’offre, le taux de rotation est faible – les locataires actuels restent en place par crainte de ne pas trouver un nouveau logement dans ce marché frénétique sfchronicle.com. La construction de nouveaux logements locatifs à SF est lente (plus de détails dans la section politique), donc l’offre effective n’a pas suffisamment augmenté pour répondre à la demande renaissante. Le résultat est un resserrement classique de l’offre et de la demande : trop de locataires pour trop peu de logements. Les propriétaires ont retrouvé un pouvoir de fixation des prix qui avait disparu ces cinq dernières années. À la mi-2025, les loyers à San Francisco sont en moyenne environ 10 % en dessous de leur pic de 2019, ce qui signifie qu’il y a encore une marge de progression si la croissance économique se poursuit sfchronicle.com. Certains immeubles haut de gamme voient déjà les loyers revenir à, voire dépasser, les niveaux de 2019, tandis que les logements plus anciens/petits accusent un léger retard sfchronicle.com.

Il est important de noter que les loyers sont saisonniers – ils ont tendance à culminer en été. Le pic estival de 2025 a dépassé les attentes, mais en hiver, le marché pourrait se refroidir légèrement comme d’habitude. Néanmoins, la tendance générale suggère que San Francisco bascule de nouveau vers un marché favorable aux propriétaires après la parenthèse favorable aux locataires pendant la pandémie. Pour les investisseurs, cela signifie des rendements en amélioration sur les biens locatifs. La hausse des loyers combinée à une légère baisse des prix en 2022–23 a fait progresser les taux de capitalisation un peu, même si les rendements immobiliers à SF restent relativement faibles (~3-5 % typique) en raison des prix élevés. La flambée des loyers est une arme à double tranchant : elle signale une demande robuste (bon pour les propriétaires et la valeur des biens), mais souligne aussi la crise de l’accessibilité au logement à laquelle la ville est confrontée (difficile pour les locataires et les décideurs). Comme indicateur de la tension du marché, certains locataires proposent désormais une année entière de loyer d’avance pour obtenir un bail – une tactique presque inédite, qui fait son retour sfchronicle.com. Janan New de la SF Apartment Association résume la situation : « Le marché est fou en ce moment. Très compétitif… nous avons entendu parler de jusqu’à 30 candidats lors de certaines visites » sfchronicle.com. Elle note que quelques quartiers restent encore souples (par exemple SoMa et le Tenderloin, qui affichent les loyers les plus bas de la ville en raison du télétravail et des conditions de rue) sfchronicle.com, mais dans l’ensemble 2025 est le marché locatif le plus fort que SF ait connu depuis le milieu des années 2010.

Tendances de l’immobilier commercial en 2025

Effondrement du marché des bureaux et impact du télétravail

Le marché immobilier commercial de San Francisco – en particulier le secteur des bureaux – fait face à un bouleversement spectaculaire en 2025. Le passage au travail à distance et hybride pendant la pandémie a entraîné une crise de vacance des bureaux qui montre peu de signes de résolution rapide. À la mi-2025, le centre-ville de San Francisco lutte contre des taux de vacance des bureaux record. Le taux global de vacance des bureaux a atteint 34,8 % au deuxième trimestre 2025 assets.cushmanwakefield.com, en hausse par rapport à un niveau déjà élevé d’environ 33,5 % un an plus tôt. Cela signifie que plus de 1/3 de tous les espaces de bureaux de la ville sont inoccupés, un chiffre saisissant pour ce qui était autrefois l’un des marchés de bureaux les plus tendus au monde. À titre de comparaison, la vacance nationale des bureaux est d’environ 19–20 % credaily.com axios.com, plaçant San Francisco parmi les marchés de bureaux des grandes villes les plus en difficulté des États-Unis. (En effet, une enquête menée auprès de 91 grandes villes a révélé que SF avait le taux de vacance le plus élevé de toutes, à 34,7 % axios.com).

Les tours emblématiques du centre-ville, de la Transamerica Pyramid aux gratte-ciel de Market Street, sont désormais souvent à moitié occupées, en particulier les bâtiments les plus anciens. Les immeubles de bureaux de catégorie B/C (bâtiments plus anciens, avec moins de services) sont ceux qui peinent le plus – ils sont « plus difficiles à louer » dans la nouvelle réalité du marché spur.org. Les tours de catégorie A haut de gamme avec des équipements modernes affichent encore un taux de vacance relativement plus faible (par exemple, les immeubles « trophées » de niveau 1 dans le Financial District ont environ 10 % de vacance directe assets.cushmanwakefield.com), car les entreprises qui souhaitent encore des locaux font un « flight-to-quality » en recherchant les meilleurs emplacements. Mais même ces immeubles trophées offrent des concessions et voient certains grands départs. Le phénomène de restitution d’espaces s’est poursuivi en 2025 : au deuxième trimestre, le bail de Google pour 365 000 pieds carrés à One Market Plaza a expiré et n’a pas été renouvelé, ajoutant un énorme bloc d’espace vacant assets.cushmanwakefield.com. L’entreprise de véhicules autonomes Cruise a également mis 182 000 pieds carrés sur le marché de la sous-location assets.cushmanwakefield.com. Ce ne sont là que deux exemples parmi de nombreux locataires qui réduisent leur surface ou quittent les lieux. Au total, l’absorption nette a été de -665 000 pieds carrés au premier semestre 2025 (c’est-à-dire que plus d’espace a été libéré que nouvellement loué) assets.cushmanwakefield.com. San Francisco en est maintenant à quatre années consécutives d’absorption nette négative de bureaux, effaçant tous les gains d’occupation des années 2010.

La cause principale est que le travail à distance et les horaires hybrides réduisent drastiquement le besoin d’espaces de bureaux. La fréquentation hebdomadaire des bureaux n’atteint encore qu’environ 45–50 % des niveaux d’avant la pandémie dans les quartiers d’affaires de San Francisco blog.bayareametro.gov. De nombreuses entreprises technologiques ont adopté des modèles hybrides permanents, abandonnant l’espace excédentaire. Même les entreprises en expansion (souvent des startups IA) ont tendance à louer des bureaux plus petits, flexibles ou des espaces de coworking plutôt que des tours entières. La demande de bureaux à San Francisco en 2025 est environ 30 % inférieure aux niveaux de 2019 selon la plupart des mesures, ce qui correspond à la flambée des vacances. Et la nouvelle offre n’a pas été le problème – très peu de nouveaux immeubles de bureaux ont ouvert depuis 2020. Il s’agit vraiment d’un choc de la demande : l’empreinte de l’industrie technologique (le plus grand locataire de bureaux de SF) a diminué. D’importants employeurs comme Salesforce, Meta, Dropbox et d’autres ont sous-loué ou quitté une partie de leurs bureaux à SF au cours des 2–3 dernières années.

Financièrement, ce ralentissement du marché des bureaux frappe durement les propriétaires et les investisseurs. La valeur des biens de bureaux a chuté depuis leur sommet – des immeubles vendus à 800 $/pied² avant la pandémie se négocient désormais à des prix fortement réduits. En 2023–24, plusieurs immeubles emblématiques du centre-ville ont été saisis ou vendus aux enchères pour une fraction de leur valeur antérieure. Par exemple, Market Center (le complexe du 555 California) a changé de mains via une vente par le prêteur en 2025 pour environ 230 $ par pied², et une autre tour au 300 Howard s’est vendue à environ 264 $ par pied². assets.cushmanwakefield.com. Ces prix sont supérieurs à 70 % en dessous des valorisations maximales, ce qui montre l’ampleur de la détresse. De telles ventes à prix cassés ont attiré certains investisseurs opportunistes – l’une d’elles a même été qualifiée de « l’un des prix les plus élevés vus à SF ces dernières années », soulignant à quel point le niveau de référence a chuté assets.cushmanwakefield.com. Les taux de capitalisation (rendements des investissements) pour les bureaux de SF ont grimpé à des niveaux élevés à un chiffre ou plus pour attirer les acheteurs, reflétant l’incertitude sur les revenus futurs.

Fait intéressant, les niveaux de loyer n’ont pas chuté autant que le taux d’occupation. Le loyer moyen demandé pour les bureaux à San Francisco était d’environ 66,78 $ par pied carré par an (loyer global tout compris) au deuxième trimestre 2025, pratiquement stable par rapport à 66,61 $ le trimestre précédent assets.cushmanwakefield.com. Les bureaux de catégorie A dans le CBD affichent un loyer d’environ 73 $/pc, et les espaces haut de gamme peuvent encore dépasser 100 $/pc assets.cushmanwakefield.com. Les loyers nominaux se maintiennent car les propriétaires ne veulent pas “réinitialiser” le marché à la baisse – ils préfèrent offrir d’importantes concessions (mois de loyer gratuit, plus grandes allocations pour l’aménagement des locaux) pour conclure des accords. Les loyers effectifs ont baissé, mais les tarifs affichés suggèrent que les propriétaires s’attendent à ce que ce ralentissement soit temporaire. Il y a un sentiment de toucher le fond : un rapport a noté que le marché des bureaux “continuait de se stabiliser” à la mi-2025, avec une activité de location en hausse même si les taux de vacance augmentaient légèrement en raison de la fin d’anciens baux assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. En fait, le volume de nouveaux baux au premier semestre 2025 a été le plus élevé depuis 2019 assets.cushmanwakefield.com – signe que certains locataires profitent d’offres moins chères et plus flexibles pour déménager ou améliorer leurs locaux. Beaucoup de ces locataires sont de petites entreprises technologiques et d’IA qui saisissent des baux de courte durée (souvent des sous-locations) à des loyers avantageux assets.cushmanwakefield.com. La disponibilité des sous-locations, qui avait explosé au début de la pandémie, a en fait quelque peu diminué (d’environ 7 millions de pieds carrés à 6,2 millions de pieds carrés) car certaines sous-locations ont expiré ou ont été retirées assets.cushmanwakefield.com.

Malgré ces petits signes positifs, la réalité est que le centre-ville de SF connaît un énorme surplus d’espaces de bureaux qui pourrait prendre des années à absorber. Avec environ 35 % de vacance, environ 25 millions de pieds carrés sont inoccupés – soit l’équivalent de presque tout l’espace de bureaux du centre-ville d’Atlanta laissé vacant, à titre de comparaison. Même les prévisions optimistes ne voient pas le taux de vacance redescendre sous les 20 % avant la fin de cette décennie sans intervention majeure. Les propriétaires dont les prêts arrivent à échéance sont en difficulté – le refinancement est difficile avec des taux d’intérêt élevés et une faible occupation, donc davantage de défauts de paiement et de ventes en difficulté sont attendus.

La persistance du travail à distance est le défi fondamental. De nombreuses entreprises utilisent désormais un modèle hybride avec 2 à 3 jours au bureau, ce qui réduit effectivement de 40 à 60 % l’espace nécessaire par employé par rapport à avant 2020. De plus, certaines grandes entreprises ont déménagé ou se sont développées ailleurs (Texas, Floride, etc.), réduisant structurellement la demande de bureaux à SF. Un point positif est le secteur des sciences de la vie – la demande d’espaces de laboratoires à Mission Bay et Dogpatch reste solide, car les laboratoires humides ne peuvent pas être à distance. Mais cela ne représente qu’une fraction du marché global. Les fournisseurs d’espaces de coworking et d’espaces flexibles se développent également (par exemple, les concurrents de WeWork et les startups locales de coworking) pour répondre aux besoins des entreprises recherchant des engagements à court terme.

En résumé, le marché des bureaux de San Francisco en 2025 traverse une période de bouleversement sans précédent. Un taux de vacance d’environ 35 % est inédit, et les revenus locatifs à l’échelle de la ville ont baissé d’environ 7 % par rapport à 2019 tandis que les coûts d’exploitation ont augmenté d’environ 28 % pour les propriétaires sfchronicle.com, créant des difficultés financières. L’économie du centre-ville a été durement touchée – moins de travailleurs de bureau signifie moins de passage pour les commerçants (voir ci-dessous) et une baisse de la fréquentation des transports en commun. La voie à suivre impliquera probablement la reconversion des bureaux obsolètes et l’attente d’un retour progressif d’une partie de la demande à mesure que l’économie évolue. Le travail hybride est là pour rester, mais San Francisco parie que ses atouts – innovation, culture et emplacement – finiront par attirer à nouveau entreprises et travailleurs de façon plus marquée. Les responsables municipaux et les investisseurs cherchent désormais activement des stratégies pour combler le vide, allant de la conversion de bureaux en logements à l’offre d’incitations pour de nouveaux usages, que nous explorerons dans les prochaines sections.

Signaux contradictoires pour le commerce de détail et les locaux commerciaux

Les difficultés des bureaux du centre-ville se sont répercutées sur le secteur du commerce de détail et de l’hôtellerie de San Francisco. Moins de travailleurs dans le centre-ville signifie moins de clients pour les magasins, cafés et restaurants, surtout en semaine. Union Square et Market Street, les principaux axes commerciaux de la ville, ont été visiblement touchés – avec des fermetures très médiatisées et des vitrines vides faisant la une des journaux. En 2023, à la fois Nordstrom et Westfield Mall ont annoncé leur départ du centre-ville : Westfield a rendu le contrôle de son centre commercial SF Center au prêteur, et Nordstrom a fermé son magasin phare de SF, invoquant une baisse de la fréquentation piétonne et des préoccupations de sécurité globest.com sfist.com. Ils faisaient partie de dizaines de détaillants – des grandes chaînes comme Old Navy et Anthropologie aux petites boutiques – qui ont fermé ou déménagé depuis 2020 sfist.com. Début 2025, le taux de vacance commerciale d’Union Square était estimé à environ 25 %, et certaines rues secondaires du Financial District affichaient jusqu’à 1/3 des vitrines vacantes abc7news.com. Cela contraste fortement avec le taux de vacance commerciale d’environ 5 % avant la pandémie.

Cependant, tout n’est pas sombre pour le commerce à SF. Il y a des signes d’adaptation et de reprise en 2025. Plusieurs nouvelles entreprises ont ouvert dans le centre-ville cette année, notamment des restaurants, des magasins expérientiels et des lieux de divertissement, ce qui suggère que des entrepreneurs voient une opportunité dans la baisse des loyers downtownsf.org. La ville a même assoupli certaines réglementations – par exemple, San Francisco a assoupli ses restrictions sur l’ouverture de chaînes dans des axes clés comme Van Ness Avenue pour attirer de nouveaux locataires dans les locaux vacants youtube.com abc7news.com. Le Downtown Community Benefit District a signalé au moins quatre nouvelles entreprises ouvertes début 2025 dans le secteur d’Union Square, avec d’autres prévues, dans le cadre d’efforts pour « dynamiser le centre-ville » downtownsf.org. Et si de grands détaillants de luxe sont partis, d’autres se sont installés (par exemple, IKEA ouvre un nouveau magasin urbain au format réduit dans le secteur de mid-Market en 2025, visant à attirer les clients et à ancrer une revitalisation du quartier).

Fait important, le tourisme est en train de se redresser, ce qui aide le commerce de détail et l’hôtellerie. Le taux d’occupation des hôtels à San Francisco repart à la hausse avec le retour des congrès et des touristes, même s’il reste inférieur aux niveaux de 2019. Le tourisme international, en particulier en provenance d’Europe et d’Asie, a repris en 2023–2024 grâce à une demande de voyages refoulée. Cela ramène plus de clients et de convives à Union Square et Fisherman’s Wharf. La Coupe du Monde 2026 et d’autres événements à venir incitent également à des efforts pour embellir le centre-ville.

Dans le secteur plus large de l’immobilier commercial au-delà des bureaux et du commerce de détail, les espaces industriels et d’entreposage à San Francisco restent rares (la ville dispose d’un stock industriel limité et d’une forte demande de la part de la distribution du dernier kilomètre et des industries artisanales). Les immeubles d’appartements multifamiliaux (5+ unités) sont redevenus des biens très recherchés par les investisseurs, grâce à la flambée des loyers – bien que le contrôle strict des loyers et la protection des locataires à SF rendent les investisseurs prudents, les nouveaux immeubles haut de gamme (qui sont exemptés du contrôle des loyers) affichent de bonnes performances avec des loyers et un taux d’occupation en hausse.

Dans l’ensemble, les perspectives de l’immobilier commercial à SF sont contrastées : les bureaux et le commerce de détail du centre-ville traversent une phase d’ajustement difficile, tandis que d’autres segments comme la location résidentielle, les laboratoires et le commerce de quartier font preuve de résilience. La santé économique de la ville dans les années à venir dépendra de la capacité à revitaliser le centre-ville et à reconvertir avec succès les espaces commerciaux sous-utilisés. Les décideurs en sont pleinement conscients, ce qui a entraîné une série de changements de politiques locales visant à inverser la tendance.

Changements de politiques locales et leur impact

Face à ces défis sans précédent, les dirigeants de San Francisco (en partenariat avec le gouvernement de l’État de Californie) ont lancé une série de changements de politiques pour soutenir le marché immobilier et s’attaquer à des problèmes de longue date. Les principales initiatives de 2024–2025 visent tout, de la production de logements et l’accessibilité à la revitalisation du centre-ville avec de nouveaux usages. Voici les principaux changements de politique et ce qu’ils signifient pour le marché :

Accélérer la production de logements et faciliter le développement

San Francisco a une réputation bien méritée de développement lent du logement – des retards notoires dans l’octroi des permis, un zonage strict et une opposition fréquente des quartiers ont freiné la construction de nouveaux logements pendant des décennies. En 2023, l’État de Californie a averti San Francisco que cela devait changer. L’élément logement imposé par l’État (2023–2031) de la ville a fixé un objectif ambitieux de plus de 82 000 nouveaux logements d’ici 2031 pour atténuer la crise de l’accessibilité gov.ca.gov. Cependant, une évaluation du logement par l’État fin 2023 a constaté que les pratiques de San Francisco n’étaient pas conformes à la loi de l’État, notant que si le rythme actuel se poursuivait (moins d’une unité de logement approuvée par jour en 2023), la ville manquerait gravement son objectif gov.ca.gov gov.ca.gov. En réponse, l’État a prescrit 18 mesures obligatoires pour San Francisco, forçant essentiellement la ville à rationaliser et réformer son processus d’approbation des logements gov.ca.gov. Celles-ci incluent : l’élimination de certains examens discrétionnaires de projets, la réforme de l’application locale de la CEQA (examen environnemental), l’accélération des permis après approbation, et l’augmentation de la transparence/de la responsabilité dans le processus de planification gov.ca.gov. Le gouverneur Gavin Newsom a souligné que les approbations de logements à San Francisco, « complexes, lourdes, imprévisibles », doivent être corrigées pour inaugurer une « nouvelle ère du logement » avec une offre accrue gov.ca.gov.Déjà, nous constatons des changements. En 2023–2024, San Francisco a adopté une série d’ordonnances pour « réduire la bureaucratie » dans le logement. Par exemple, la ville s’est mise en conformité avec de nouvelles lois d’État comme SB 35/SB 423, qui permettent à certains projets multifamiliaux d’obtenir une approbation ministérielle (« de plein droit ») s’ils respectent les critères d’accessibilité et de zonage spur.org. Le service d’urbanisme met à jour les codes pour réduire les examens de conception subjectifs et les exigences d’utilisation conditionnelle. La maire London Breed (jusqu’en 2024) et le nouveau maire Daniel Lurie (à partir de 2025) ont tous deux défendu des mesures favorables au logement. Le maire Lurie, qui a pris ses fonctions avec un programme visant à restaurer le dynamisme de San Francisco, soutient des politiques pour « ramener le bon sens » dans le développement – facilitant la construction de logements et le retour des familles financialsamurai.com. Un optimisme prudent règne quant au fait que la politique locale évolue pour s’éloigner du NIMBYisme au profit d’une approche plus YIMBY (Yes-In-My-Backyard), compte tenu de la pression de l’État et du besoin visible de logements supplémentaires.

Un changement de politique concret : les frais d’impact et les exigences ont été assouplis pour certains projets. En 2023, SF a légalisé les quadruplexes sur la plupart des lots unifamiliaux (en réponse à la SB9 de Californie), et a lancé des programmes pour encourager les unités d’habitation accessoires (ADU). La ville a également réduit certaines obligations de logements abordables qui bloquaient des projets – par exemple, en diminuant temporairement les pourcentages de zonage inclusif sur certains projets pour améliorer leur faisabilité, et en offrant des exonérations de frais pour les projets 100 % abordables. Ces efforts visent à débloquer des projets en attente ; en effet, quelques projets précédemment approuvés mais non construits ont démarré en 2024 après ces ajustements. Cependant, les progrès restent lents : fin 2024, SF accusait un retard par rapport à de nombreuses autres villes de la Bay Area dans la réalisation de ses objectifs de logement sfchronicle.com sfstandard.com, avec seulement quelques milliers d’unités autorisées depuis 2023. Le test sera de voir si les réformes peuvent réellement accélérer la construction en 2025–2026.

Conversions de bureaux en logements et revitalisation du centre-ville

Peut-être que les changements de politique locale les plus médiatisés sont ceux conçus pour réinventer le centre-ville de San Francisco. Avec autant d’espaces de bureaux vides, les dirigeants de la ville voient une opportunité de résoudre deux problèmes à la fois : remplir les bâtiments vacants et créer des logements très attendus. En 2023, le groupe de réflexion SPUR a publié un rapport majeur, « From Workspace to Homebase », analysant quels immeubles de bureaux pourraient être raisonnablement convertis en résidences spur.org. Les conclusions : de nombreux anciens bureaux de catégorie B/C sont physiquement adaptés à la conversion mais étaient financièrement irréalisables selon les règles alors en vigueur spur.org. Le rapport a proposé six changements de politique clés pour rendre les conversions viables à grande échelle spur.org.

Le gouvernement de San Francisco a réagi rapidement. À la mi-2025, la ville a mis en œuvre les six recommandations de SPUR spur.org, adoptant l’un des ensembles d’incitations à la conversion les plus ambitieux du pays :

Assouplissement des codes du bâtiment et des procédures d’approbation : En 2023, une législation a été adoptée pour exempter certains projets de conversion de bureaux en logements de certaines exigences du code d’urbanisme spur.org. Cela a créé une procédure d’approbation accélérée et ministérielle (exemptant les projets de longs examens discrétionnaires et même de la CEQA dans de nombreux cas). Le Département de l’inspection des bâtiments a également publié des directives plus claires pour la réutilisation adaptative afin d’aider les promoteurs à gérer les mises à niveau sismiques et de sécurité incendie dans les anciens bureaux spur.org spur.org.

mars 2025

supprimant toutes les exigences de logement abordable (inclusif) et les frais d’impact urbain pour jusqu’à 7 millions de pieds carrés de bureaux convertis en logements

spur.org

Incitations fiscales : Les électeurs ont adopté en 2024 la Proposition C, qui supprime la taxe de transfert immobilier sur jusqu’à 5 millions de pieds carrés d’espaces convertis spur.org spur.org. Puisque SF applique des taxes de transfert élevées (jusqu’à 6 % sur les grandes transactions), cela représente une économie significative pour les opérations de conversion. De plus, la Californie a adopté en 2024 la AB 2488 (Ting), permettant à SF de créer un « district de financement » spécial pour soutenir les conversions spur.org. En juin 2025, la ville a établi ce district, qui remboursera les promoteurs avec l’augmentation future de l’impôt foncier – remboursant en quelque sorte une partie des nouveaux impôts fonciers issus d’un bâtiment converti au projet afin de combler les écarts financiers spur.org spur.org. Cet outil unique aidera à compenser les coûts élevés de transformation et de rénovation des bureaux.
Réserve Prop M : La Proposition M de San Francisco (un plafond sur les nouveaux développements de bureaux) a été modifiée afin que tout espace de bureau supprimé via conversion soit réintégré dans le quota de bureaux autorisé de la ville à l’avenir spur.org. Cette « banque d’espaces » signifie que la ville ne perd pas définitivement du potentiel d’espaces de travail – une fois le marché rétabli, de nouveaux bureaux ultramodernes pourraient théoriquement être construits pour remplacer le stock converti. Il s’agissait d’un compromis politique pour obtenir un large soutien aux conversions.

Ces incitations figurent parmi les plus généreuses du pays pour la reconversion de bureaux. Le résultat : les promoteurs et propriétaires immobiliers évaluent désormais sérieusement de nombreux immeubles pour une réutilisation résidentielle. Une étude du Kaplan Group a révélé que San Francisco a un potentiel d’environ 61 600 logements grâce à la reconversion de bureaux (si tous les bureaux vacants éligibles étaient convertis) axios.com axios.com – le deuxième potentiel le plus élevé aux États-Unis après New York. Les responsables municipaux sont impatients de saisir cette opportunité. Les premiers projets de reconversion post-pandémie avancent : par exemple, l’historique Humboldt Bank Building sur Market Street doit devenir des logements axios.com. De nombreuses autres propositions sont en préparation, ciblant les anciennes tours du quartier financier et les immeubles de bureaux de SoMa des années 1960-1980 qui affichent de fortes vacances.

Bien que des défis subsistent – les coûts de conversion restent élevés (de nombreux immeubles ne sont rentables que s’ils sont acquis à des prix décotés) – ces changements de politique améliorent considérablement l’équation. En supprimant des millions de frais et de taxes et en accélérant les approbations, SF a montré qu’elle est « profondément engagée à réinventer le centre-ville en un quartier à usage mixte » spur.org. Les avantages espérés sont multiples : économiques (remplacer des bureaux vides à faible valeur par des logements de valeur devrait augmenter les recettes fiscales foncières et de vente spur.org), sociaux (ajouter des logements pourrait amener des milliers de résidents pour soutenir les petites entreprises, les arts et la vie nocturne du centre-ville spur.org), et en matière de logement (plus d’unités, y compris potentiellement plus de logements abordables, dans une zone bien desservie par les transports). Un conseiller municipal a déclaré : « Nous n’accélérons pas seulement le progrès nécessaire en matière de production de logements — nous mettons à jour les décisions d’urbanisme du XXe siècle pour créer des quartiers dynamiques à usage mixte du XXIe siècle. » axios.com

Au-delà des conversions, la mairie a lancé un plan de relance du centre-ville plus large. En 2023, la maire Breed a réuni un groupe de travail (poursuivi sous la maire Lurie) pour attirer de nouvelles industries – par exemple, des laboratoires de sciences de la vie, des centres de R&D en IA, voire des institutions artistiques et éducatives – dans les espaces vacants du centre-ville. Des discussions sont en cours concernant la flexibilité du zonage afin de permettre davantage de vie nocturne, de salles d’événements et même d’hôtels résidentiels dans d’anciens immeubles de bureaux. Des crédits d’impôt pour les employeurs ramenant les travailleurs au bureau ont été évoqués. La ville investit également dans des améliorations de la qualité de vie : augmentation des patrouilles de police à pied et du nettoyage des rues du centre-ville pour répondre aux problèmes de sécurité et de propreté, qui avaient dissuadé certains employés de bureau et acheteurs. La maire Lurie a insisté sur la nécessité d’être « plus ferme contre la criminalité, de débarrasser les rues des sans-abri, [et] d’éliminer les trafiquants de drogue » pour améliorer l’image du centre-ville financialsamurai.com. Début 2025, les efforts se sont intensifiés pour reloger les campements dans des abris et réprimer les marchés de drogues à ciel ouvert dans le Tenderloin. Bien que ces problèmes sociaux persistent, tout succès pour rendre le centre-ville plus sûr et plus dynamique pourrait avoir un impact direct sur l’immobilier en attirant de nouveau les gens.

Abordabilité du logement et protections des locataires

Du côté résidentiel, San Francisco a poursuivi sa tradition de fortes protections des locataires, mais avec quelques nouveautés. La « taxe sur les logements vides » de la ville – une mesure approuvée par les électeurs (Prop M 2022) visant à taxer les propriétaires de logements restés vacants plus de la moitié de l’année – devait entrer en vigueur en 2024. Elle visait à remettre sur le marché locatif une partie des quelque 4 000 logements vacants estimés et à lever des fonds pour le logement sfchronicle.com sfchronicle.com. Cependant, cette loi a rencontré un obstacle juridique : en octobre 2024, un juge de la Cour supérieure a annulé la taxe sur les logements vides, la jugeant inconstitutionnelle et préemptée par la loi de l’État sfchronicle.com sfchronicle.com. La ville a fait appel de la décision sfchronicle.com, et pour l’instant, la mise en œuvre de la taxe est suspendue. Les partisans comme le superviseur Dean Preston affirment qu’il s’agit d’un outil nécessaire pour augmenter l’offre locative, tandis que les opposants estiment qu’elle porte atteinte aux droits de propriété sfchronicle.com sfchronicle.com. Selon l’issue de l’appel (ou d’une mesure révisée), cela pourrait revenir sous une forme ou une autre – influençant potentiellement le nombre de propriétaires de condos qui laissent leurs logements vides plutôt que de les louer. Pour l’instant, cependant, la taxe sur les logements vides est en suspens sfchronicle.com sfchronicle.com.

Le contrôle des loyers reste fermement en place : la plupart des immeubles multifamiliaux construits avant 1979 sont soumis à l’ordonnance de stabilisation des loyers de la ville, qui en 2025 n’autorise que des augmentations annuelles de loyer de 1,4 % sf.gov. Durant la période de forte inflation de 2022–2023, cela signifiait que les coûts de nombreux propriétaires dépassaient largement les hausses de loyer autorisées (une enquête a révélé que les dépenses d’exploitation avaient augmenté d’environ 20 à 30 % depuis 2019, tandis que les revenus sous contrôle des loyers avaient chuté d’environ 7 %) sfchronicle.com. Certains petits propriétaires ont vendu leurs biens en conséquence, et ces immeubles anciens ont souvent été rachetés par des investisseurs misant sur l’appréciation à long terme plutôt que sur la trésorerie à court terme.

Pour répondre à la question de l’accessibilité, San Francisco en 2025 explore également de nouvelles sources de financement pour le logement. Une mesure locale visant à émettre des obligations pour le logement abordable (dans une fourchette de 300 à 500 millions de dollars) devrait figurer sur un prochain bulletin de vote. Et la ville puise dans des fonds étatiques et fédéraux : la maire Breed (avant de quitter ses fonctions) a annoncé des plans pour utiliser un nouveau programme fédéral afin de financer 3 700 nouveaux logements abordables dans le cadre de son initiative « Housing for All » visant à atteindre l’objectif de 82 000 unités sf.gov. Cela inclut la construction sur des terrains publics et la conversion d’hôtels touristiques en logements de type SRO pour les résidents sans-abri et à faible revenu.

En résumé, la politique locale en 2025 évolue activement pour stimuler le marché immobilier : accélération de la construction de logements, promotion agressive de la réaffectation adaptative des bureaux vides, et prise de mesures (parfois expérimentales ou controversées) pour améliorer le climat des affaires et la qualité de vie dans la ville. Le consensus des experts est que ces politiques sont des premières étapes nécessaires, mais que l’exécution sera déterminante. Comme l’a noté Sujata Srivastava, directrice de la politique chez SPUR, la conversion des bureaux « apporte des avantages économiques, sociaux, environnementaux et fiscaux » et des programmes similaires ont revitalisé les centres-villes de villes comme New York et Philadelphie – désormais « nous sommes impatients de voir ce qui va se passer ensuite à San Francisco. » spur.org spur.org Les années à venir révéleront dans quelle mesure ces leviers politiques pourront réellement sortir San Francisco de son marasme de l’immobilier commercial et atténuer sa pénurie de logements.

Opportunités d’investissement et perspectives

Les fortunes contrastées des marchés résidentiel et commercial de San Francisco en 2025 offrent un paysage unique aux investisseurs. Des opportunités existent, mais aussi des risques, et le succès dépendra d’une stratégie et d’un timing soigneux. Voici quelques informations clés pour l’investissement et prédictions d’experts pour l’avenir :

Résidentiel : Acheter lors du creux et surfer sur la vague technologique

Pour les investisseurs immobiliers et les acheteurs de maison, le secteur résidentiel de San Francisco en 2025 offre un point d’entrée potentiellement attractif – du moins selon certains observateurs chevronnés. Les prix des logements, bien qu’en reprise, restent généralement inférieurs à leur pic de 2018–2020 (surtout pour les appartements en copropriété), et les taux hypothécaires élevés ont réduit la concurrence par rapport à la frénésie de la fin des années 2010. Des analystes financiers comme l’auteur de Financial Samurai soutiennent que 2025 est une “excellente opportunité” pour acheter à San Francisco financialsamurai.com. La logique : la tech est en plein essor, et la ville se trouve probablement à un point d’inflexion juste avant une nouvelle phase de croissance. Avec le NASDAQ en forte hausse en 2023–24 et une création de richesse massive dans l’IA, de nombreux habitants disposent de nouvelles fortunes boursières qui finiront par être converties en achats immobiliers financialsamurai.com. À mesure que cette richesse tech/IA “inéluctablement” se déverse dans l’immobilier, la demande (et les prix) pourraient s’envoler – ce qui signifie que ceux qui achètent maintenant pourraient bénéficier d’une appréciation significative dans les années à venir financialsamurai.com financialsamurai.com.

De plus, l’offre est si faible que toute hausse de la demande se traduira rapidement par une pression à la hausse sur les prix. Des signes montrent que cela commence – par exemple, le printemps 2024 a vu de féroces guerres d’enchères dans certains quartiers à nouveau financialsamurai.com. Avec de nombreux acheteurs en attente, même une baisse modérée des taux hypothécaires ou une introduction en bourse spectaculaire d’une entreprise tech locale pourrait déclencher une nouvelle vague d’achats. La demande refoulée est réelle : les familles qui ont mis leur projet en pause pendant la pandémie ou les locataires souhaitant enfin acheter pourraient revenir, créant ce qu’un expert appelle un environnement de “guerre d’enchères massive” dès que les conditions s’améliorent financialsamurai.com. L’attente est que la vie continue – mariages, agrandissement des familles, changements d’emploi – et que les gens n’attendront pas indéfiniment, donc même avec des taux à 6-7 %, ils finiront par revenir massivement sur le marché financialsamurai.com.

San Francisco reste également un lieu de pénurie de logements perpétuelle. Géographiquement petite et entourée d’eau sur trois côtés, la ville ne peut pas s’étendre. Le zonage strict a historiquement limité la densité (même si cela s’assouplit légèrement aujourd’hui). Ces facteurs créent une contrainte d’offre à long terme – « la ville ne fait que 7×7 miles, la demande dépassera toujours l’offre sur le long terme » comme l’a noté un investisseur financialsamurai.com. Ainsi, détenir un bien immobilier sur le long terme à San Francisco a historiquement été une formule gagnante, à l’exception des fluctuations à court terme. Les investisseurs avec un horizon de 5 ans ou plus sont généralement confiants que les valeurs seront plus élevées à l’avenir.

Cela dit, la prudence est de mise à court terme. Certaines prévisions sont résolument pessimistes pour l’avenir proche : le dernier modèle de Zillow prévoit que San Francisco connaîtra l’une des plus fortes baisses de prix de l’immobilier du pays au cours de l’année à venir – anticipant une baisse de -6,1 % d’ici mi-2026 resiclubanalytics.com. Ce pessimisme provient des pressions sur l’accessibilité et d’un inventaire qui commence à augmenter légèrement sur le marché. Les économistes de Zillow notent qu’au niveau national, l’augmentation des annonces donne plus de pouvoir de négociation aux acheteurs, et dans des marchés comme San Francisco où l’accessibilité est tendue, « une offre plus importante offre plus d’options et exerce une pression à la baisse sur les prix » resiclubanalytics.com. En somme, si suffisamment de propriétaires décident de vendre (peut-être motivés par la crainte d’un ralentissement ou par un départ de SF), la demande, encore fragile, pourrait être submergée et entraîner un fléchissement des prix. Le scénario pessimiste cite également une faible croissance démographique et la possibilité d’un chômage plus élevé dans la tech comme risques – si l’économie faiblit ou si le « boom de l’IA » s’essouffle, la demande de logements pourrait stagner. Comme l’a averti Rob Warnock d’Apartment List à propos du marché locatif : « Si l’économie reste au moins aussi forte qu’aujourd’hui, il est évident que [les loyers] vont devenir plus chers… Si l’IA éclate comme une bulle, cela pourrait changer la donne. » sfchronicle.com La même logique s’applique aux valeurs immobilières : beaucoup dépend de la performance de l’économie technologique au sens large.

La plupart des experts, cependant, prévoient une croissance modeste ou une stabilisation plutôt qu’un krach. La National Association of Realtors prévoit que les prix des logements aux États-Unis vont augmenter d’environ 3 % en 2025 et de 4 % en 2026 nowbam.com, et San Francisco pourrait se situer dans cette fourchette à condition que l’économie locale reste solide. La Mortgage Bankers Association est plus prudente, anticipant une appréciation annuelle inférieure à 2 % au niveau national jusqu’en 2026 nowbam.com. Une enquête Real Estate Expectations auprès de 100 économistes place SF près du bas du classement des métropoles pour les perspectives 2025, mais cela pourrait tout de même signifier un léger recul à un chiffre, et non une chute libre. Le consensus est que la correction de 2022 a éliminé une partie de la surchauffe du marché, et que la situation actuelle s’approche d’un nouvel équilibre. Sauf récession, la valeur des logements devrait stagner ou augmenter progressivement au cours de l’année ou des deux prochaines années.

Pour les investisseurs en immobilier locatif, la situation est plus claire : les loyers augmentent et la vacance est faible, donc les biens multifamiliaux bien situés devraient générer des flux de trésorerie en amélioration. Les quartiers à forte demande (par exemple Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) affichent un taux d’occupation quasi complet et des hausses de loyers, ce qui augmente le rendement. Certains investisseurs ciblent de petits immeubles d’appartements et des duplex qui peuvent encore être trouvés à des prix relativement bas par rapport à il y a quelques années, pariant que la croissance des loyers et la baisse éventuelle des taux rendront ces investissements très rentables. Il y a aussi un intérêt pour les ADU (unités accessoires) – ajouter une unité locative à une propriété existante peut augmenter les revenus, et la législation californienne facilite désormais l’obtention de permis pour les ADU.

De plus, les condos – qui ont pris du retard dans la reprise – pourraient représenter une opportunité. Les condos du centre-ville/SOMA se sont négociés à un prix nettement inférieur à leur pic et à celui des maisons individuelles. Avec le retour du dynamisme de la ville et l’augmentation du retour au bureau, les condos urbains pourraient s’apprécier. Les investisseurs achètent de façon sélective des condos à louer (il faut toutefois tenir compte des charges de copropriété et du contrôle des loyers si applicable).

En résumé, les perspectives résidentielles pour les investisseurs : optimisme prudent. Ceux qui disposent de liquidités ou d’un financement solide voient 2025 comme une opportunité de « acheter bas » (relativement parlant, pour SF) avant une reprise. Les house hackers et primo-accédants ont plus de marge de négociation maintenant qu’au cours des précédentes frénésies. Mais la patience et un solide matelas financier sont essentiels, car la volatilité à court terme est possible et les coûts de détention (prêt, taxes) sont élevés. Si les taux d’intérêt baissent en 2025–2026 comme prévu nowbam.com, ceux qui ont acheté à des taux plus élevés pourront refinancer et potentiellement réaliser un joli gain en capital grâce à la baisse des taux et à l’appréciation du bien – un scénario que les investisseurs avisés surveillent de près.

Commercial : Transformer la détresse en opportunité

Dans le domaine commercial, la même détresse qui frappe le centre-ville pourrait être une mine d’or pour les investisseurs audacieux. L’effondrement de la valeur des bureaux signifie que des actifs de prestige sont disponibles à des prix inimaginables il y a quelques années. Les investisseurs disposant de fonds importants (capital-investissement, fonds institutionnels, particuliers fortunés) sont à l’affût. Par exemple, en 2025, certains investisseurs institutionnels comme Blackstone ont commencé à acheter sélectivement des immeubles de bureaux à San Francisco à des prix fortement réduits, pensant pouvoir traverser la crise assets.cushmanwakefield.com. Le pari est que « San Francisco rebondira » comme lors des crises précédentes (éclatement de la bulle Internet, Grande Récession), et que posséder de l’immobilier de premier ordre à un prix bien inférieur au coût de remplacement générera des rendements exceptionnels à long terme. Même avec un taux d’occupation de 30 %, si vous achetez une tour à 20 cents pour un dollar, les calculs peuvent être favorables avec de la patience.

L’initiative de la ville pour la reconversion de bureaux en logements ouvre également de nouvelles perspectives. Les promoteurs spécialisés dans la réutilisation adaptative s’intéressent activement à SF. Les 7 millions de pieds carrés d’espace éligibles à des exonérations de frais spur.org et autres incitations constituent en pratique une énorme subvention. Si un promoteur peut acquérir un bureau obsolète à bas prix (et beaucoup seront disponibles via saisie ou vente de créances), il pourra potentiellement le transformer en appartements avec des coûts indirects bien moindres aujourd’hui. Les incitations de l’État et de la ville (exonérations fiscales, permis accélérés, etc.) réduisent le risque, et il y a un avantage évident à créer des logements dont la ville a désespérément besoin. Tous les immeubles ne seront pas adaptés – des facteurs comme la taille des plateaux, la disposition des fenêtres et les coûts de mise aux normes sismiques peuvent faire ou défaire une reconversion – mais SF possède de nombreux immeubles du début et du milieu du XXe siècle qui sont de bons candidats. On pourrait voir émerger une nouvelle catégorie d’investisseurs à SF : ceux qui constituent un portefeuille de reconversions au centre-ville, transformant des bureaux vides en logements locatifs ou en espaces mixtes. S’ils réussissent, ils seront à l’avant-garde de la renaissance du centre-ville et pourraient tirer de gros profits en transformant des loyers de bureaux à 30 $/pied² en appartements loués 4 000 $ par mois.

En plus des reconversions, la possibilité pour la ville de récupérer l’allocation de bureaux de la Prop M pour les espaces supprimés spur.org signifie que de nouveaux projets de bureaux pourraient devenir viables à l’avenir. Ce n’est pas une opportunité immédiate, mais des terrains ou des bâtiments anciens pourraient être achetés maintenant, mis en réserve, puis réaménagés en bureaux ou laboratoires de nouvelle génération lorsque le marché se redressera, disons, dans 5 à 7 ans. Les sites pouvant obtenir des autorisations pour des laboratoires de sciences de la vie ou de santé, des secteurs en croissance, pourraient être particulièrement précieux. On voit déjà certains bureaux du centre-ville envisager une reconversion non pas en logements, mais en laboratoires de biotechnologie (qui ont des exigences différentes mais une forte demande près de l’UCSF et de Mission Bay).

Les investisseurs s’intéressent également aux commerces de détail en rez-de-chaussée et aux actifs hôteliers en difficulté. Par exemple, certains hôtels d’Union Square (par exemple, le Hilton Union Square dont le prêt a fait défaut en 2023) pourraient changer de mains à bas prix, et un opérateur avisé pourrait les repositionner ou attendre que le tourisme rebondisse complètement pour en récolter les bénéfices. Les vitrines commerciales, de la même manière, pourraient être achetées à bas prix et réaménagées – peut-être en salles de sport, lieux de divertissement, ou même centres de retrait logistique – en anticipant une amélioration progressive de la fréquentation piétonne du centre-ville.

Une opportunité directe issue de la politique : le nouveau district de financement pour la revitalisation du centre-ville axios.com. Les promoteurs qui investissent dans des bâtiments sous-utilisés dans des zones désignées (Market St., Financial District, Union Square, East Cut, etc.) peuvent être remboursés via l’augmentation de la taxe foncière pour une partie de leurs coûts de développement axios.com spur.org. Cela améliore effectivement le retour sur investissement du projet. C’est un feu vert pour des projets créatifs – des espaces de coworking aux hybrides résidentiels – en sachant que la ville partage une partie du risque.

Bien sûr, les risques dans le secteur commercial sont élevés. Les coûts de portage pour un immeuble de bureaux vide sont énormes (taxes, sécurité, assurance, revenus minimes). Le financement est très restreint – les banques hésitent à prêter sur des actifs de bureaux à SF, ce qui signifie que de nombreuses transactions doivent être financées entièrement en fonds propres ou par des prêts à taux élevé. Le calendrier de la reprise est incertain ; les investisseurs pourraient devoir conserver les biens pendant de nombreuses années avec un flux de trésorerie négatif. Ceux qui convertissent les bâtiments font face à un risque de construction et à une possible opposition de la communauté (même si le contexte politique leur est actuellement favorable). En résumé, l’investissement commercial s’adresse à ceux qui disposent d’un capital solide et d’une forte tolérance à la volatilité.

Prévisions des experts et perspectives d’avenir

Que prédisent les experts pour l’immobilier à San Francisco dans les prochaines années ? Dans l’ensemble, la plupart anticipent une amélioration progressive mais pas de reprise rapide. L’expression « optimisme prudent » revient fréquemment.

Du côté résidentiel, comme indiqué, les prévisions divergent. Le léger pessimisme de Zillow concernant une baisse de 2 % des prix des logements aux États-Unis en 2025 (et nettement plus à SF) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com contraste avec l’attente de la NAR et de Fannie Mae d’une hausse nationale des prix de l’immobilier de 3 à 4 % nowbam.com nowbam.com. Pour San Francisco en particulier, les observateurs du secteur pensent que 2025 sera une année de stabilisation, avec des prix qui pourraient finir stables ou légèrement en hausse. Beaucoup dépend des taux d’intérêt : si la Fed commence à baisser les taux d’ici 2024-25 et que les taux hypothécaires passent sous les 6 %, cela pourrait « ramener davantage d’acheteurs actuellement en attente », libérant une demande latente nowbam.com. Le pire scénario (hors récession économique) serait une lente érosion des prix de quelques points supplémentaires en raison de la baisse de l’accessibilité. Mais aucune grande entreprise ne prévoit de krach – la pénurie d’offre est trop importante. Comme l’a conclu une enquête auprès d’agents immobiliers, « Les prévisionnistes s’accordent à dire que le marché a dépassé son point le plus bas, mais la reprise prendra du temps » nowbam.com. D’ici 2026, si les taux se normalisent autour de 5-6 %, la plupart s’attendent à ce que le marché immobilier de SF reprenne une appréciation modérée, peut-être en phase avec la croissance des revenus.

Les prévisions commerciales/perspectives sont plus difficiles à quantifier, mais le sentiment général est que 2025 sera le point bas pour les bureaux, avec peut-être une légère reprise fin 2025 ou 2026 à mesure que l’économie croît. La fréquentation des bureaux à SF augmente lentement – en hausse d’environ 21 % sur l’année écoulée selon les données de Placer.ai, l’une des plus fortes progressions parmi les métropoles sfchronicle.com – ce qui indique que les entreprises font revenir les employés plus fréquemment. Beaucoup pensent que le taux de vacance a atteint un pic autour de 35 % et commencera à baisser à mesure que les conversions réduiront l’offre et que la location s’améliorera progressivement. Cependant, même les optimistes reconnaissent qu’il pourrait falloir plus de 5 ans pour ramener le taux de vacance à un niveau sain (~15 %). CBRE et JLL prévoient que la vacance des bureaux à SF restera supérieure à 25 % au moins jusqu’en 2027 dans leurs scénarios prudents. Les prévisions de loyers pour les bureaux sont stables ; les propriétaires continueront probablement à accorder d’importantes concessions plutôt qu’à baisser sensiblement les loyers affichés, tant que l’occupation ne s’améliorera pas.

Pour le commerce de détail, la reprise dépend du retour des travailleurs et des touristes. Si l’occupation des bureaux s’améliore et que les conventions/le tourisme continuent de rebondir, le commerce de détail du centre-ville devrait retrouver une stabilité d’ici 2026. Les initiatives de la ville pour simplifier l’ouverture de chaînes de magasins et combler les locaux vacants pourraient apporter des changements notables d’ici 1 à 2 ans (par exemple, moins de vitrines barricadées sur les rues principales).

De façon cruciale, le succès des initiatives politiques déterminera les résultats à moyen terme. Si même un quart des 61 000 unités potentielles de conversion de bureaux se concrétise (disons ~15 000 unités dans les 5 à 7 prochaines années), cela pourrait tout changer : des milliers de nouveaux résidents vivant au centre-ville, créant un quartier animé 24h/24 et 7j/7 plutôt qu’une monoculture de bureaux de 9h à 17h. Cela renforcerait la sécurité, le commerce de détail et la valeur globale de l’immobilier dans le centre urbain. Les dirigeants de la ville ont en quelque sorte misé sur cette stratégie – le temps dira si les promoteurs suivent. Déjà, le pipeline de conversions et de nouveaux logements commence à bouger, ce qui est un signe encourageant.

Dans les commentaires d’experts, on reconnaît que San Francisco alterne souvent entre pessimisme et prospérité. Le discours actuel est négatif – des gros titres sur une “spirale de déclin” du centre-ville – mais les experts locaux soulignent que la ville sait se réinventer. Comme l’a dit un courtier commercial, « La peur d’aujourd’hui est l’opportunité immobilière de demain. » Pour les esprits contraires, San Francisco en 2025 ressemble à ce moment où l’argent avisé s’installe discrètement.

En conclusion, le marché immobilier de San Francisco en 2025 est à la croisée des chemins. Le marché résidentiel est soutenu par une faible offre, montrant de la résilience malgré des coûts d’emprunt élevés – préparant le terrain pour une possible envolée si les vents économiques deviennent favorables. Le marché commercial, en revanche, subit une transformation douloureuse, mais de cette douleur naissent de nouvelles opportunités grâce à l’innovation politique et à des prix d’actifs au plus bas. Les investisseurs, acheteurs et professionnels qui comprennent ces dynamiques – l’interaction entre l’inventaire, les taux d’intérêt, la démographie et la politique – seront les mieux placés pour prospérer.

À l’approche de 2026 et au-delà, tous les regards seront tournés vers la capacité de San Francisco à réussir un « grand renouveau urbain » : remplir ses tours de vie nouvelle (qu’il s’agisse de résidents ou de nouvelles industries), maintenir l’accessibilité du logement malgré la prospérité technologique, et préserver la vitalité culturelle unique qui donne envie de vivre et d’investir dans cette ville. Les prévisions sont optimistes mais prudentes – une croissance modérée des prix, une lente amélioration des taux de vacance, et des progrès progressifs dans les ventes et la construction. Comme le dit une lettre d’information du secteur, « Attendez-vous à une amélioration modérée en 2025, avec un rebond plus fort d’ici 2026… la reprise prendra du temps. » nowbam.com L’immobilier à San Francisco a traversé de nombreuses tempêtes, et l’histoire de 2025 – un mélange de prospérité et de crise – n’est qu’un nouveau chapitre de son évolution dynamique. Les défis apportent des opportunités, et dans la Ville sur la Baie, il y en a beaucoup à l’horizon.

Sources :

Samouraï Financier – Commentaire d’expert « Pourquoi acheter en 2025 » financialsamurai.comSF Chronicle – citations sur le marché locatif (Warnock, Huang) sfchronicle.com

Mise à jour du marché de San Francisco et statistiques sur le logement (juin 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
Indice de valeur des maisons Zillow & données du marché (juillet 2025) zillow.com zillow.com
Tendances du logement à San Francisco selon Redfin (juin 2025) redfin.com redfin.com
San Francisco Chronicle – tendances démographiques et évolutions de la population (juin 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
San Francisco Chronicle – rapport sur le marché locatif “marché des propriétaires” (juillet 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat T2 2025 (vacance, loyers) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
Axios – potentiel de conversion de bureaux et classement des vacances (juin 2025) axios.com axios.com
SPUR – Changements de politique pour les conversions de bureaux en logements (juillet 2025) spur.org spur.org
SF Chronicle – Bataille juridique sur la taxe sur les logements vides (mars 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
Gouverneur de Californie – Revue de la politique du logement à SF et objectif de 82 000 logements (oct. 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
NowBAM/ HousingWire – Prévisions 2025 (prix des logements, ventes, taux) nowbam.com nowbam.com
ResiClub Analytics – Prévision Zillow pour SF (-6,1 %) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com