Perspectives du marché immobilier de Mexico en 2025 : tendances et prévisions pour le résidentiel et le commercial

Le marché immobilier de Mexico en 2025 reflète un mélange dynamique de demande robuste et d’optimisme prudent dans les secteurs résidentiel et commercial. En tant que l’un des plus grands centres urbains du monde (plus de 9 millions d’habitants dans la ville même), Mexico continue d’attirer investisseurs et nouveaux résidents, ce qui fait grimper la valeur des propriétés globalpropertyguide.com. Cependant, l’accessibilité et les déséquilibres du marché posent des défis. Ce rapport propose un aperçu complet des tendances actuelles de l’immobilier résidentiel et commercial, couvrant les tendances d’achat, de location et d’investissement, les données récentes et les prévisions, les principaux quartiers attractifs, ainsi que les facteurs macroéconomiques et réglementaires qui façonnent la trajectoire du marché.

Marché résidentiel immobilier à Mexico

Croissance des prix et tendances d’investissement

La valeur des propriétés résidentielles à Mexico a connu une appréciation significative au cours des dernières années. Depuis 2020, les prix des logements dans les quartiers prisés ont augmenté d’environ 30 %, dépassant largement l’inflation et la croissance des salaires thelatinvestor.com. Certains quartiers émergents ont connu des hausses encore plus spectaculaires : par exemple, l’arrondissement traditionnellement négligé de Venustiano Carranza a vu ses prix bondir de 55 % en cinq ans, en raison d’une gentrification rapide et d’améliorations d’infrastructures thelatinvestor.com. Les quartiers huppés comme Polanco, Roma et Santa Fe – déjà parmi les plus chers – ont vu leur valeur grimper d’environ 30 % supplémentaires depuis 2020, les logements d’entrée de gamme dans ces zones dépassant souvent désormais 5 millions MXN (environ 280 000 USD) thelatinvestor.com.

Les données récentes confirment la tendance haussière continue. Au quatrième trimestre 2024, le prix moyen affiché à Mexico atteignait environ 50 116 MXN par m² (~2 470 USD par m²), soit une hausse annuelle de 8,1 % globalpropertyguide.com. Les biens neufs affichaient une moyenne plus élevée (environ 60 839 MXN par m²), tandis que les biens de seconde main étaient en moyenne à ~44 400 MXN par m² globalpropertyguide.com. Les analystes du secteur s’attendent à ce que les prix continuent d’augmenter jusqu’en 2025, mais à un rythme quelque peu ralenti. Les prévisions tablent sur une appréciation de 3 à 7 % d’ici fin 2025, un léger ralentissement par rapport aux ~8 % de hausse constatés en 2024 mais restant largement au-dessus de l’inflation thelatinvestor.com. À plus long terme, le marché immobilier global du Mexique devrait croître d’environ 4 à 5 % par an jusqu’en 2028 thelatinvestor.com, avec Mexico comme moteur principal.

Plusieurs facteurs sous-tendent ces gains. L’offre de logements reste limitée – les obstacles bureaucratiques et les coûts de construction élevés freinent le développement de nouveaux projets, en particulier dans les quartiers centraux. On estime que la capitale a besoin d’environ 500 000 nouveaux logements pour répondre à la demande, alors que les plans actuels du gouvernement ne prévoient que ~26 000 logements abordables sur cinq ans thelatinvestor.com. Cette pénurie chronique, dans un contexte de demande soutenue, exerce une pression constante à la hausse sur les prix thelatinvestor.com. Parallèlement, les données démographiques et l’évolution des modes de vie stimulent la demande de logements : croissance de la population urbaine, augmentation du nombre de ménages d’une seule personne, et espérance de vie plus élevée entraînent un besoin accru en habitations. De plus, un afflux de acheteurs étrangers et expatriés – dont des nomades digitaux et travailleurs à distance venus des États-Unis, du Canada et d’Europe – a accru la concurrence pour les biens immobiliers dans les quartiers recherchés thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Des dynamiques monétaires favorables (un dollar fort par rapport au peso) rendent l’immobilier à Mexico attractif aux yeux de ces acheteurs internationaux : par exemple, un budget de 500 000 USD (~10 millions de MXN) permet d’acquérir des biens haut de gamme dans les meilleurs quartiers thelatinvestor.com. En réalité, les acheteurs étrangers (notamment les Américains) sont devenus des acteurs majeurs du segment haut de gamme, représentant environ ~40 % des ventes de logements de luxe en 2022 et pouvant atteindre 60 % dans les années à venir thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cet afflux de capitaux étrangers cible particulièrement les quartiers huppés et les propriétés prestigieuses, faisant encore grimper les prix dans ces segments.

L’intérêt des investisseurs pour les segments résidentiels reste fort sur l’ensemble du spectre. La croissance des prix la plus rapide récemment a été observée dans le segment du logement abordable « Populaire » (souvent subventionné par le gouvernement), qui a bondi de +12,06% sur un an fin 2024 globalpropertyguide.com. Cela a même dépassé le segment de luxe haut de gamme (+7,01% sur un an) globalpropertyguide.com, indiquant une demande croissante pour les logements de classe moyenne. Les investisseurs s’intéressent également aux biens offrant des caractéristiques adaptées au mode de vie post-pandémique : les maisons disposant d’espaces extérieurs (jardins, terrasses) bénéficient désormais d’une prime de 10 à 15%, car les acheteurs valorisent les équipements en plein air thelatinvestor.com. D’autres tendances de niche incluent les appartements « intelligents » équipés de technologies (avec internet haut débit intégré et espaces bureau à domicile) qui attirent les jeunes professionnels thelatinvestor.com, et les bâtiments « verts » durables – près de 30% des nouveaux projets intègrent désormais des caractéristiques éco-responsables comme les panneaux solaires et des systèmes économes en énergie thelatinvestor.com, ce qui séduit les acheteurs soucieux de l’environnement.

Il est à noter que les rendements locatifs du marché résidentiel de Mexico sont relativement attrayants au regard des standards internationaux, ce qui soutient l’intérêt des investisseurs. Dans les quartiers branchés et centraux comme Roma et Condesa, les rendements locatifs bruts étaient évalués autour de 5,7%–6,7% début 2024 thelatinvestor.com, grâce à une forte demande locative. À l’échelle de la ville, un quartier huppé comme Polanco offre un rendement moyen sur les locations de longue durée d’environ 5% thelatinvestor.com. Ces rendements solides, associés aux perspectives d’appréciation du capital, ont maintenu l’activité des investisseurs nationaux et étrangers dans l’achat d’appartements à des fins locatives.

Tendances du marché locatif et nouvelles réglementations

Le marché locatif de Mexico est en plein essor, stimulé par une vague de jeunes professionnels, d’étudiants et d’expatriés qui préfèrent louer dans le centre urbain. L’arrivée de nouvelles entreprises multinationales et de talents étrangers a particulièrement accru la demande de locations. En 2024, des entreprises internationales ont annoncé leur intention d’investir plus de 39 milliards de dollars américains au Mexique (notamment dans l’industrie manufacturière et les services), créant des emplois et attirant des expatriés dans la capitale thelatinvestor.com. De nombreux Américains et Européens – y compris des nomades numériques en télétravail – se sont installés à Mexico pour son mode de vie dynamique et son coût de la vie plus bas, augmentant ainsi le taux d’occupation des logements locatifs. Des enclaves populaires auprès des expatriés telles que Colonia Roma enregistrent des taux d’occupation locative record, l’afflux de locataires étrangers tirant les loyers vers le haut thelatinvestor.com. Les propriétaires situés dans les quartiers plébiscités par les expatriés (par exemple Roma, Condesa, Polanco et San Miguel Chapultepec) signalent une forte demande et la possibilité de facturer un surcoût pour des logements bien situés et meublés thelatinvestor.com.

Dans l’ensemble, les loyers sont en hausse. Une étude menée par une société de proptech a révélé que les loyers moyens à Mexico ont augmenté d’environ 3,8 % en 2023 et 4,1 % en 2024, suivant à peu près l’inflation nearshoreamericas.com. Cependant, ces moyennes modérées masquent des hausses de loyer bien plus marquées dans les quartiers centraux à la mode, qui ont attiré de nouveaux arrivants à plus hauts revenus ces dernières années. La montée en flèche des locations de courte durée (Airbnb destinées aux étrangers) a également réduit l’offre locative à long terme dans certains quartiers, contribuant à la hausse des loyers et à des préoccupations sur l’accessibilité pour les locaux.

En réponse à une crise d’accessibilité – qui poussait de nombreux habitants vers la périphérie urbaine – les autorités ont mis en place de nouvelles mesures de contrôle des loyers fin 2024. Le Parlement de Mexico a adopté la loi de contrôle des loyers la plus stricte depuis des décennies, limitant les augmentations de loyer résidentiel à l’inflation (jusqu’à 10 % par an) nearshoreamericas.com. Les propriétaires sont désormais limités dans les hausses de loyer lors du renouvellement de bail, toute augmentation étant indexée sur le taux d’inflation bimensuel publié par la banque centrale nearshoreamericas.com. De plus, un registre numérique des contrats de location est en train d’être mis en place, obligeant les propriétaires à enregistrer les nouveaux baux auprès des autorités de la ville nearshoreamericas.com. Ces mesures visent à accroître la transparence et à limiter la flambée des loyers. Les responsables municipaux se sont également engagés à développer l’offre de logements locatifs abordables (y compris des programmes de logements sociaux) afin que les jeunes habitants ne soient « pas relégués à la périphérie » de la ville nearshoreamericas.com.

Un autre changement réglementaire majeur cible le marché des locations de courte durée. Dans le but d’endiguer la « gentrification numérique » causée par des plateformes comme Airbnb, Mexico a adopté ce qu’on appelle officieusement la « loi Airbnb » fin 2024. Les locations de courte durée sont désormais limitées à 180 jours par an — concrètement, un bien ne peut être loué que la moitié de l’année sur les plateformes de partage de logement nearshoreamericas.com. En plafonnant le nombre de jours (environ 6 mois maximum), la ville cherche à décourager les investisseurs de transformer trop de logements destinés à la résidence principale en locations de vacances toute l’année. Ces règles, accompagnées d’obligations d’enregistrement pour les hôtes, visent à protéger l’offre de logements pour les habitants et à stabiliser les loyers. Les premières indications suggèrent que la réglementation commence à ralentir la croissance des annonces Airbnb à temps plein, allégeant potentiellement la pression sur les quartiers prisés.

Malgré ces interventions, la demande locative reste exceptionnellement élevée par rapport à l’offre. Le défi de l’accessibilité au logement stimule l’innovation dans le secteur locatif. Une tendance notable est la montée des espaces de co-living – des logements meublés et communs loués à la chambre. Le co-living a connu une hausse de 20 % de la demande ces dernières années alors que de jeunes professionnels recherchent des options plus abordables dans des quartiers centraux thelatinvestor.com. Avec des loyers mensuels moyens pour un appartement une chambre de base dans le centre-ville dépassant désormais 1 000 USD (contre environ 880 $ au début de 2020) thelatinvestor.com, de nombreux locataires Milléniaux et Gen-Z trouvent un soulagement dans le coût réduit du co-living. Ces formules répondent également au besoin de flexibilité et de communauté, offrant des commodités partagées et des événements sociaux. Alors que les coûts du logement continuent d’augmenter, le co-living devrait gagner encore plus de terrain comme alternative pratique pour les locataires souhaitant vivre dans le centre de Mexico sans se ruiner thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Quartiers clés et points chauds

L’immense étendue urbaine de Mexico comprend une grande diversité de quartiers (colonias), chacun avec des caractéristiques immobilières distinctes. En 2025, certains secteurs se démarquent par leur forte activité et leur potentiel d’investissement :

• Polanco – Longtemps établi comme le quartier de luxe par excellence de la ville, Polanco affiche certains des prix les plus élevés d’Amérique latine. Les appartements haut de gamme ici coûtent en moyenne 4 000 à 5 500 USD par m² (environ 80 000 à 110 000 MXN par m²) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, et des zones exclusives près du parc Chapultepec dépassent les 100 000 MXN par m² (plus de 5 000 $/m²) globalpropertyguide.com. Polanco reste un aimant pour les acheteurs aisés nationaux et les investisseurs étrangers, grâce à ses commerces, restaurants et bureaux haut de gamme. Il est également en tête pour l’inventaire de bureaux dans la ville (environ 20 % du parc de bureaux de catégorie A se trouve à Polanco) et a connu une forte activité locative dans ce secteur mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Les investisseurs privilégient Polanco pour sa valeur à long terme – les propriétés ici offrent des rendements locatifs d’environ 5-6 % thelatinvestor.com et ont tendance à s’apprécier régulièrement grâce à la rareté de l’offre et au prestige du quartier.
• Roma & Condesa – Ces deux colonies centrales voisines ont connu un essor de popularité grâce à leur charme historique, leurs commodités culturelles et la vitalité de leur vie de rue. Roma et Condesa sont devenus des hotspots pour les expatriés et les nomades numériques, ce qui fait grimper la valeur de l’immobilier dans ces quartiers. Les prix des propriétés y ont notablement augmenté ces dernières années, soutenus par leur réputation branchée. Outre l’appréciation du capital, les propriétaires profitent de rendements locatifs supérieurs à la moyenne ici : les rendements récents à Roma/Condesa étaient d’environ 5,7%–6,7% thelatinvestor.com, reflétant une forte demande locative de la part des jeunes professionnels et des étrangers. Les cafés, parcs et la vie nocturne du quartier – mis en avant par des événements comme le festival Corredor Cultural Roma-Condesa – continuent d’attirer de nouveaux résidents thelatinvestor.com. Avec des centaines de nouvelles entreprises et de développements communautaires lancés après la pandémie, Roma et Condesa devraient rester en pleine croissance aussi bien pour la qualité de vie que pour le potentiel d’investissement thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
• Santa Fe – Quartier moderne à l’ouest de la ville, Santa Fe est connu pour sa concentration de tours de bureaux d’entreprise, de condos de luxe et d’une large population expatriée. Majoritairement développé dans les années 1990–2000 sur d’anciens terrains de ranch, Santa Fe accueille désormais des sièges de multinationales, une université internationale et des centres commerciaux haut de gamme. Les prix résidentiels y sont comparables à Polanco pour le segment haut de gamme (dépassant également les 5 millions de MXN pour de nombreux logements thelatinvestor.com). La skyline de Santa Fe continue de grandir, même si le quartier affiche actuellement l’un des plus hauts taux de vacance de bureaux de la ville (jusqu’à 25–26% de l’espace de bureau vacant se concentre à Santa Fe) mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Malgré cela, les améliorations continues des infrastructures – dont une nouvelle ligne de train de banlieue (voir section Infrastructure) – visent à mieux connecter Santa Fe au reste de la ville, ce qui pourrait renforcer son attractivité. Pour les investisseurs, Santa Fe propose des biens spacieux et récents et reste un pôle pour les locataires aisés (de nombreux cadres étrangers choisissent les immeubles sécurisés de Santa Fe).
• Lomas de Chapultepec & San Miguel Chapultepec – Adjacent à Polanco et au parc Chapultepec, ce sont des zones résidentielles traditionnelles et huppées, composées de grandes maisons individuelles et d’appartements de luxe à faible densité. Lomas de Chapultepec en particulier est un quartier exclusif (où résident de nombreux milliardaires et diplomates) où les demeures se vendent couramment à des prix de plusieurs millions de dollars thelatinvestor.com. Avec une construction neuve limitée et une réputation prestigieuse, Lomas demeure une zone d’investissement stable pour les ultra-riches. Le quartier voisin San Miguel Chapultepec, bien que plus petit, est également devenu un lieu chic et prisé, notamment auprès des expatriés recherchant un mélange de condos modernes et de rues arborées thelatinvestor.com.
• Quartiers périphériques émergents – Alors que les quartiers centraux deviennent inabordables, l’attention se porte sur l’amélioration des zones en périphérie de la ville. L’amélioration du transport public est ici un catalyseur. Par exemple, l’introduction de nouvelles lignes de Cablebús (téléphérique urbain) dans les arrondissements extérieurs comme Iztapalapa et Gustavo A. Madero a considérablement réduit les temps de trajet (de 1,5 heure à quelques minutes dans certains cas) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. La ligne 2 du Cablebús à Iztapalapa – le plus long téléphérique urbain d’Amérique latine – transporte désormais environ 70 000 à 80 000 passagers par jour thelatinvestor.com, suscitant l’intérêt pour l’immobilier tout au long de son trajet. Les quartiers périphériques autrefois négligés, désormais connectés grâce à ces améliorations du transport, voient la valeur des propriétés augmenter et de nouveaux développements résidentiels apparaître thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Les quartiers au nord et à l’est éloignés de la ville, qui offrent des prix plus accessibles, deviennent ainsi de plus en plus attrayants pour les acheteurs de la classe moyenne et les jeunes familles prêtes à échanger un trajet plus long (raccourci désormais par les transports) contre des logements abordables.
• Banlieues de l’État de Mexico – Au-delà des frontières de la capitale, la grande région métropolitaine de Mexico (dans l’État de Mexico) offre un parc immobilier abordable pour ceux qui sont exclus des prix de la ville. Les zones dans l’État de Mexico peuvent afficher des prix aussi bas que 1 000 USD par m² (~20 000 MXN/m²) pour un logement de gamme moyenne thelatinvestor.com, ce qui représente une fraction des coûts du centre-ville. Ces banlieues (telles que Naucalpan, Tlalnepantla, Ecatepec, etc.) connaissent une demande stable, bien que le potentiel d’investissement varie. Certaines sont principalement des cités-dortoirs, tandis que d’autres bénéficient de la croissance industrielle (par exemple, Cuautitlán Izcalli et Toluca connaissent une expansion logistique et manufacturière liée au nearshoring). Des infrastructures clés à venir (comme la nouvelle ligne de train interurbaine) devraient améliorer la connectivité de certaines banlieues, ce qui pourrait améliorer leurs perspectives immobilières (voir plus loin ci-dessous).

Marché de l’immobilier commercial à Mexico

Conditions du secteur des bureaux

Mexico dispose du plus grand marché de bureaux du pays – environ 7,4 millions de m² d’espaces de bureaux de catégorie A/A+ à la fin de 2024 mexicobusiness.news – mais la ville fait face à un taux de vacance élevé et à une demande changeante dans le sillage de la pandémie et de l’évolution des modes de travail. Après un creux pendant la pandémie, 2024 a montré quelques signes de reprise : l’absorption nette d’espaces de bureaux a été positive, et au troisième trimestre 2024, le taux de vacance s’est amélioré pour atteindre 21,6 %, contre un pic d’environ 23,7 % un an auparavant mexicobusiness.news mexicobusiness.news. La location par les entreprises a repris en 2024, sous l’impulsion notamment des secteurs technologies de l’information et services financiers qui représentaient ensemble près de 60 % des surfaces louées au troisième trimestre 2024 mexicobusiness.news. Les quartiers stratégiques comme Lomas-Palmas, Polanco et Insurgentes ont mené l’activité locative de ce trimestre mexicobusiness.news, ce qui indique que les espaces bien situés et de qualité continuent à attirer les locataires. Aucun nouveau projet de bureaux n’a été lancé fin 2024, ce qui a contribué à stabiliser l’offre ; les promoteurs ont largement suspendu de nouveaux chantiers jusqu’à ce que l’excédent de vacance soit absorbé mexicobusiness.news mexicobusiness.news.

Cependant, en entrant dans 2025, le secteur des bureaux a rencontré des vents contraires liés à l’incertitude macroéconomique. Au cours des deux premiers mois de 2025, l’activité de location de bureaux au Mexique (en particulier les nouveaux baux) a chuté brusquement – en baisse de 27 % au niveau national par rapport à la même période en 2024 riotimesonline.com riotimesonline.com. Mexico, qui représente environ 64 % de la demande nationale de bureaux, a été la plus touchée. Les données de la société de conseil immobilier Solili ont montré que le taux d’occupation des bureaux dans la capitale a plongé de 40 % sur un an en jan–fév 2025 riotimesonline.com. En d’autres termes, de nombreuses entreprises ont abandonné des espaces ou reporté des expansions, entraînant une baisse significative de l’occupation nette par rapport à l’année précédente. Environ 56 000 m² d’espaces de bureaux ont été libérés à travers le Mexique début 2025, et 80 % de cette superficie vacante se trouvait à Mexico riotimesonline.com. Cette vague de départs a fait remonter le taux de vacance de la ville vers le haut de la fourchette des 10 % au 1T 2025. Les estimations situent la vacance autour de 19-20 % début 2025, ce qui, bien que légèrement meilleur que les pics de 2023, reste élevé mexicobusiness.news solili.mx. Les loyers demandés moyens pour les bureaux de prestige sont restés autour de ~20 USD par m² par mois dans la capitale début 2025 mexicobusiness.news, certains sous-marchés (par exemple Polanco, Reforma) affichant des tarifs encore plus élevés en USD compte tenu de leur prestige.

Les causes de ce ralentissement du marché des bureaux sont à la fois cycliques et structurelles. L’incertitude macroéconomique – en particulier les tensions commerciales avec les États-Unis – a rendu les entreprises prudentes. Début 2025, les États-Unis ont imposé de nouveaux droits de douane sur certains produits mexicains, ce qui a fait baisser la confiance des entreprises riotimesonline.com. De nombreuses sociétés ont adopté une attitude attentiste, retardant les engagements de location jusqu’à ce qu’il y ait plus de visibilité sur les politiques commerciales et l’économie riotimesonline.com. Parallèlement, des changements structurels dans le travail (télétravail et travail hybride depuis le COVID-19) poussent certaines entreprises à réduire leurs besoins en espace ou à privilégier des solutions flexibles de coworking plutôt que des baux de longue durée. L’effet combiné a entraîné une baisse de la demande pour les bureaux traditionnels à court terme. Par conséquent, la construction de nouveaux bureaux est quasiment à l’arrêt – début 2025, seuls 1 000 m² de nouveaux projets de bureaux étaient en construction à Mexico (soit une addition négligeable) riotimesonline.com. Les promoteurs s’abstiennent de lancer la construction de grandes tours de bureaux tant que le taux de vacance ne baisse pas et que la demande ne repart pas clairement à la hausse riotimesonline.com.

Dans la ville, la vacance est inégalement répartie. Les pôles d’affaires modernes et excentrés comme Santa Fe concentrent une grande part des bureaux inoccupés (environ un quart de tous les espaces vacants) mexicobusiness.news, certaines entreprises y ayant regroupé leurs effectifs ou sous-loué leurs locaux. Polanco et le corridor Insurgentes disposent également d’un stock vacant conséquent (chacun représentant environ 13 à 17 % de l’offre disponible de la ville) mexicobusiness.news, en partie du fait des ajouts récents à l’offre immobilière et du choix par certains locataires de privilégier des surfaces de meilleure qualité au détriment de la quantité. À l’inverse, le secteur Reforma/Centro – où se trouvent de nombreux sièges d’entreprise le long du Paseo de la Reforma – a connu une occupation plus stable, et des sous-marchés comme Lomas Palmas (une petite zone de bureaux haut de gamme) s’en sortent relativement bien avec de nouveaux baux signés mexicobusiness.news.

Malgré les défis, il existe des signes de résilience. Au premier trimestre 2025, le taux de vacance avait en fait diminué à environ 19,5 % (le plus bas depuis la pandémie), selon CBRE, grâce à la conclusion de quelques baux importants et à l’absence de nouvelle offre massive sur le marché mexicobusiness.news. Et des rapports du deuxième trimestre 2025 suggèrent que l’absorption nette est redevenue positive (+60 % au 2T25), certaines entreprises ayant profité de loyers modérés pour moderniser leurs bureaux mexicobusiness.news. Monterrey et d’autres villes mexicaines ont même affiché une croissance de la demande de bureaux début 2025 riotimesonline.com, ce qui souligne que la surabondance de bureaux à Mexico pourrait commencer à se résorber une fois les incertitudes économiques dissipées. Dans l’ensemble, les perspectives du secteur des bureaux sont celles d’une reprise prudente : les locataires restent sensibles aux prix et flexibles, mais avec l’économie mexicaine et la tendance du nearshoring qui devraient générer une nouvelle activité d’entreprise, les analystes prévoient une amélioration progressive de l’occupation dans les années à venir (sauf choc externe majeur).

Secteurs du commerce de détail et de l’industrie

L’immobilier de détail à Mexico a connu un fort rebond après le ralentissement causé par la pandémie. Après de nombreuses fermetures de commerces en 2020, la fréquentation des consommateurs et la demande des locataires se sont rétablies, faisant ainsi baisser le taux de vacance dans les centres commerciaux. Fin 2024, l’occupation des biens immobiliers de détail dans toute la ville a atteint environ 93,3 %, soit un niveau à peine inférieur aux taux d’occupation d’environ 95 % observés avant 2019 siila.com businesswire.com. En fait, un important propriétaire de commerces, FIBRA Macquarie, a affiché un taux d’occupation de 93,3 % dans son portefeuille de commerces au 4ème trimestre 2024, en hausse de 130 points de base par rapport à l’année précédente businesswire.com. Les centres commerciaux prime (notamment les « lifestyle centers » et les grands centres commerciaux régionaux) affichent les meilleures performances, avec des taux d’occupation souvent dans la fourchette 93–94 % siila.com.mx. Les consommateurs sont revenus en force, et les commerçants ayant survécu à la pandémie se sont en grande partie développés à nouveau ou ont été remplacés par de nouveaux entrants – selon l’analyse sectorielle, pour chaque 10 magasins définitivement fermés, environ 12 nouveaux ont ouvert, ce qui reflète une expansion nette des locataires commerciaux à l’approche de 2025. Les quartiers commerçants populaires (la grande rue de Polanco, le quartier des centres commerciaux de Santa Fe, le Centro historique, etc.) profitent du regain de la dépense de consommation et du tourisme. Les loyers pour les surfaces commerciales commencent à augmenter modérément dans les emplacements de choix, et certains FPI de commerces constatent une évolution positive des loyers lors des renouvellements (hausse des loyers de l’ordre de 5 % ou plus) fibramacquarie.com.

Quelques tendances caractérisent le paysage du commerce de détail : premièrement, la dynamique du commerce de détail expérientiel et « lifestyle » est en hausse – les centres commerciaux axés sur le divertissement, la restauration et les concepts en plein air attirent davantage de visiteurs et maintiennent un taux d’occupation très élevé (plus de 93 %) siila.com.mx. Deuxièmement, l’intégration du e-commerce avec le commerce physique stimule la demande de locaux logistiques modernes (développée plus loin ci-dessous) et de centres de distribution du dernier kilomètre autour de la ville. Bien que la croissance du e-commerce ait initialement menacé les magasins traditionnels, de nombreux commerçants se sont adaptés en utilisant leurs boutiques comme showrooms ou points de distribution, maintenant ainsi un faible taux de vacance commerciale. Les perspectives globales du commerce de détail sont positives : sauf ralentissement économique, la demande des consommateurs dans la capitale devrait rester forte jusqu’en 2026, et de nouveaux projets commerciaux sont prudemment planifiés dans les zones de croissance (souvent dans le cadre de projets à usage mixte).

Dans le secteur industriel et logistique, Mexico fait partie d’un essor national plus large porté par le nearshoring – la tendance des entreprises à rapprocher leurs opérations de fabrication et de chaîne d’approvisionnement du marché américain. Bien que la croissance industrielle la plus spectaculaire ait eu lieu dans le nord du Mexique (villes frontalières et Monterrey, où les taux de vacance industrielle sont souvent de 1–3 % bcg.com bcg.com), la région de la capitale en bénéficie également. L’aire métropolitaine de Mexico (y compris l’État de Mexico voisin) constitue un important marché de consommation et un centre de distribution, si bien que les espaces d’entrepôts sont très demandés autant pour le commerce électronique que pour les chaînes d’approvisionnement régionales. Fin 2024, les taux de vacance industrielle au Mexique ont légèrement augmenté après avoir atteint des niveaux historiquement bas – le taux de vacance au niveau national a augmenté pendant quelques trimestres consécutifs mais est resté sain, autour de 2–3 % en moyenne siila.com.mx blog.frontierindustrial.mx. Dans le centre du Mexique (par exemple, le corridor Toluca–Mexico), les taux de vacance sont eux aussi restés bas, bien qu’un certain nombre de nouveaux bâtiments « à risque » aient été mis sur le marché. Les promoteurs se sont empressés de construire des entrepôts en 2022–2023 en prévision de la demande liée au nearshoring, et en 2024 quelques poches d’espace se sont libérées, mais dans l’ensemble, le marché industriel est proche de la pleine occupation.

Pour la ville de Mexico en particulier, une grande partie de la nouvelle activité immobilière industrielle se situe juste en dehors des limites de la ville — dans des marchés comme Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán (ensemble connus sous le nom de corridor “CTT”), ainsi que Toluca et Puebla un peu plus loin. Ces sous-marchés industriels ont vu de grands contrats de location par des entreprises de logistique, de commerce de détail et de fabrication. Les loyers des installations logistiques modernes augmentent en raison d’un faible taux de vacance et de coûts de construction élevés, et ils devraient continuer à grimper progressivement en 2025. Un rapport a indiqué que les loyers industriels au niveau national ont augmenté de plus de 8 % en 2024 businesswire.com. Alors que le Mexique consolide sa position de pôle manufacturier pour l’Amérique du Nord, l’investissement immobilier industriel afflue: par exemple, des investisseurs étrangers (dont des fonds mondiaux et des FPI) acquièrent et développent des entrepôts autour de Mexico pour répondre à la demande. Les secteurs public et privé collaborent également sur de nouveaux parcs industriels dotés de caractéristiques durables (soutenus par des initiatives telles qu’un prêt IFC de 150 millions de dollars pour des parcs industriels verts) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, ce qui témoigne d’une confiance dans la croissance à long terme. Globalement, le segment industriel dans la région de Mexico devrait rester solide jusqu’en 2025 et au-delà, avec la relocalisation et le e-commerce comme principaux moteurs — même si des perturbations économiques ou commerciales mondiales (comme des questions de tarifs douaniers américains) pourraient freiner ce rythme effréné.

Facteurs macroéconomiques et réglementaires

La performance du marché immobilier est étroitement liée aux conditions macroéconomiques générales. L’économie du Mexique s’est révélée relativement résiliente, avec une croissance du PIB d’environ 3 % en 2022–2023 et une classe moyenne en expansion qui contribue à la demande de logements. La ville de Mexico, en tant que capitale, bénéficie d’une part importante de l’activité économique nationale (le PIB de la ville a augmenté de 2,3 % en rythme annuel début 2024 mexicobusiness.news). Les principaux facteurs macroéconomiques ayant un impact sur le marché en 2025 incluent :

• Taux d’intérêt et inflation : La banque centrale du Mexique (Banxico) a maintenu des taux d’intérêt directeurs élevés jusqu’en 2024 (dans la fourchette de 10 à 11 %) pour lutter contre l’inflation. Bien que l’inflation se soit atténuée à des niveaux plus modérés (~4-5 % fin 2024), le coût du crédit pour les prêts hypothécaires reste relativement élevé. Les taux hypothécaires typiques pour les acheteurs locaux se situent autour ou au-dessus de 10 %, rendant le financement coûteux et pouvant freiner une partie de l’activité des acheteurs. (Pour les acheteurs étrangers, des produits hypothécaires transfrontaliers offrent des taux de ~7-9 % en USD thelatinvestor.com, ce qui, bien que supérieur aux prêts immobiliers américains, attire tout de même des investisseurs misant sur une forte appréciation thelatinvestor.com.) Des taux d’intérêt élevés augmentent également le coût du financement de la construction, ralentissant le développement de nouveaux projets. Ainsi, l’environnement de taux élevés a été une arme à double tranchant : il refroidit légèrement la demande et limite l’expansion de l’offre, mais la demande globale de logements à Mexico a été suffisamment robuste pour soutenir une croissance des prix supérieure à l’inflation thelatinvestor.com. Si Banxico décide de baisser les taux fin 2025 (comme certains s’y attendent si l’inflation reste sous contrôle riotimesonline.com), cela pourrait stimuler davantage l’activité immobilière en rendant le crédit plus accessible.
• Croissance économique et emploi : Les tendances de l’emploi à Mexico sont favorables – le taux de chômage de la ville n’était que d’environ 2,4 % fin 2024 assets.cushmanwakefield.com, et la création d’emplois formels a été dynamique, notamment dans les services et l’industrie manufacturière. Un marché de l’emploi dynamique soutient la demande de logements (à la location comme à l’achat). De plus, les investissements liés au nearshoring (usines, centres logistiques, expansions d’entreprises) injectent du capital dans le pays. Les rapports de mi-2025 montrent que le Mexique attire d’importants investissements étrangers directs, avec 67,6 % de tous les IDE immobiliers en 2023 allant à Mexico thelatinvestor.com. Ces tendances renforcent la confiance dans la croissance à moyen terme du secteur immobilier.
• Taux de change : Le taux de change du peso mexicain affecte le pouvoir d’achat étranger. Ces dernières années, le peso est resté relativement fort, mais il fluctue toujours dans une fourchette de ~17 à 20 MXN par USD. Un taux de change favorable (du point de vue d’un acheteur américain ou européen) rend l’immobilier de Mexico relativement bon marché. Par exemple, des appartements de luxe pouvant coûter 1 million de dollars US aux États-Unis peuvent coûter la moitié de ce prix ou moins à Mexico pour une qualité similaire, ce qui attire des acheteurs internationaux. La stabilité continue du peso et l’absence de toute dévaluation majeure sont importantes pour maintenir les flux d’investissement étranger dans l’immobilier.

Du côté réglementaire, au-delà du contrôle des loyers et des restrictions Airbnb évoqués précédemment, d’autres politiques et plans influencent le marché :

• Initiatives de logements abordables : La nouvelle administration fédérale (entrée en fonction fin 2024) a annoncé un ambitieux programme de logements abordables, visant à construire 1 million de logements à l’échelle nationale d’ici 2030, dont environ 26 000 unités prévues pour Mexico thelatinvestor.com. Bien que ce soit une étape positive face à la pénurie de logements, les analystes notent que c’est une échelle insuffisante pour une agglomération de plus de 20 millions d’habitants – cela ne fera qu’éroder légèrement le déficit thelatinvestor.com. Néanmoins, si ces projets (probablement des développements de logements sociaux de densité moyenne à élevée) sont mis en œuvre, ils pourraient apporter un certain soulagement aux segments à faibles revenus et atténuer légèrement la pression à long terme. Le gouvernement de la ville encourage également la reconversion des biens sous-utilisés (par exemple, transformer d’anciens bureaux en logements) et accélère l’octroi de permis pour le logement à bas coût.
• Incitations à la durabilité et à la construction écologique : Les autorités de Mexico encouragent le développement immobilier durable. Le Programme de Certification des Bâtiments Durables offre des réductions fiscales sur l’eau, la masse salariale et les taxes foncières, ainsi que des permis accélérés, pour les projets qui respectent les normes de construction écologique thelatinvestor.com. Cela a mené à une augmentation notable de la construction verte : rien qu’en 2023, 86 nouveaux projets dans la ville ont obtenu la certification LEED pour les bâtiments écologiques, plaçant le Mexique parmi les 10 premiers pays au monde pour le nombre de bâtiments certifiés LEED thelatinvestor.com. De plus, des banques et des institutions internationales soutiennent cette tendance – par exemple, un prêt lié à la durabilité de 150 millions de dollars de la SFI finance des améliorations énergétiques et des parcs industriels écologiques au Mexique thelatinvestor.com. Ces mesures profitent non seulement à l’environnement, mais tendent également à augmenter la valeur des propriétés et à attirer des investisseurs/locataires socialement responsables. Attendez-vous à un soutien réglementaire continu en faveur du développement durable, rendant les caractéristiques vertes de plus en plus courantes (et même attendues) dans les nouveaux projets commerciaux et résidentiels.
• Climat politique et stabilité : La transition politique du Mexique en 2024 (année d’élection présidentielle) a introduit une certaine incertitude. L’élection de la présidente Claudia Sheinbaum et la majorité maintenue du parti au pouvoir ont initialement provoqué une attitude de « wait-and-see » chez certains investisseurs, en raison du programme politique progressiste de l’administration thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Des inquiétudes concernant d’éventuelles réformes constitutionnelles ou fiscales liées à la propriété ont été soulevées, mais jusqu’à présent le nouveau gouvernement n’a pris aucune mesure drastique impactant les droits de propriété. En réalité, le gouvernement a exprimé son soutien au développement immobilier et à la propriété (excepté la lutte contre les augmentations abusives des loyers) thelatinvestor.com. Les tensions commerciales avec les États-Unis (y compris les menaces de tarifs douaniers) constituent une préoccupation plus immédiate pour le secteur immobilier, notamment sur le segment commercial mexicobusiness.news. Le lien étroit du Mexique à l’économie américaine implique que tout changement de politique commerciale ou ralentissement américain peut impacter la demande pour les bureaux et l’immobilier industriel. Néanmoins, le consensus reste que le Mexique restera une pièce maîtresse des chaînes d’approvisionnement nord-américaines, et les investisseurs immobiliers nationaux comme étrangers gardent une perspective positive à long terme malgré le bruit politique à court terme businesswire.com businesswire.com.

En résumé, un environnement macroéconomique globalement stable — caractérisé par une augmentation des investissements, des taux d’intérêt élevés mais en baisse, et des politiques de logement proactives (quoique modestes) — prépare le terrain pour que le marché immobilier de Mexico poursuive son expansion. Des réformes réglementaires sont mises en œuvre pour améliorer l’accessibilité et la durabilité, ce qui pourrait remodeler progressivement certains segments (notamment la qualité et la disponibilité de la location).

Grands projets d’infrastructure et de développement impactant l’immobilier

Plusieurs projets d’infrastructure et développements de grande envergure sont en cours ou ont été récemment achevés à Mexico, et ces derniers produisent des effets concrets sur la dynamique immobilière :

• Nouvel Aéroport International (AIFA) : L’Aéroport International Felipe Ángeles, inauguré en 2022 dans la zone nord du métro, représente une addition significative. Bien que le volume de passagers soit encore en pleine croissance, la présence de l’aéroport (ainsi que l’amélioration des routes associées) stimule le développement dans la périphérie nord. Les municipalités proches de l’aéroport voient apparaître de nouveaux hôtels, parcs industriels et logements pour les travailleurs. Avec le temps, une meilleure connectivité avec l’AIFA pourrait augmenter la valeur des propriétés dans le nord de Mexico et dans certaines parties de l’État de Mexico. Une ligne ferroviaire de banlieue reliant le centre-ville (station Buenavista) au nouvel aéroport est également en construction, ce qui intégrera davantage cette région une fois terminée (prévu pour 2025–26). Les investisseurs immobiliers surveillent les opportunités de terrains et de logistique le long de ce corridor en prévision de l’augmentation de l’utilisation de l’aéroport.
• Train Interurbain Mexico-Toluca (El Insurgente) : Après des années de construction, une ligne ferroviaire à grande vitesse reliant Mexico à Toluca (capitale de l’État de Mexico voisin) est partiellement opérationnelle. Portant le nom de « El Insurgente », la ligne a ouvert ses premiers tronçons fin 2023 et est arrivée dans l’ouest de Mexico (zone de Santa Fe) en août 2024 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Le tronçon final vers le terminal du centre-ville Observatorio devrait être achevé en 2025 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Cette ligne ferroviaire moderne réduira considérablement les temps de trajet entre Mexico et Toluca (un trajet qui prenait plus d’une heure en voiture pourrait prendre environ 20 à 30 minutes en train). Les répercussions immobilières sont notables : le quartier d’affaires de Santa Fe dispose désormais d’une gare, ce qui devrait faciliter les déplacements de ses employés et potentiellement augmenter le taux d’occupation des bureaux sur place. De même, les zones autour d’Observatorio (qui sera connectée au système de métro) sont prévues pour un développement orienté vers les transports, incluant de nouveaux projets mixtes pour revitaliser la zone. À Toluca et dans les gares intermédiaires, on prévoit une hausse de la demande de logements de la part des personnes pouvant travailler facilement à Mexico tout en vivant plus à l’ouest. Dans l’ensemble, le train interurbain est un véritable changement pour la connectivité régionale et devrait augmenter la valeur des biens immobiliers près des gares à ses deux extrémités, tout en rendant la vaste mégalopole mexicaine plus intégrée.
• Expansion du transport urbain (Cablebús et Métro) : Mexico a étendu son réseau de transports publics avec des solutions innovantes comme le Cablebús, un système de télécabine desservant des quartiers vallonnés et mal desservis. Deux lignes de Cablebús sont actuellement en service (la ligne 1 au nord et la ligne 2 à l’est), améliorant considérablement le transport dans des zones comme Iztapalapa. Le succès de ces lignes (des dizaines de milliers de passagers quotidiens) thelatinvestor.com thelatinvestor.com a conduit à des plans prévoyant de nouveaux itinéraires. Ces projets ont déjà suscité un intérêt accru pour l’immobilier autour de leurs terminus – par exemple, de nouveaux centres commerciaux, des complexes d’appartements et des équipements communautaires sont prévus autour des stations de Cablebús en raison de l’afflux de personnes et de la réduction des temps de trajet. Parallèlement, le système de métro de la ville poursuit son expansion et sa modernisation. La ligne 12 (dont un tronçon avait été fermé après un accident en 2021) a été entièrement réparée et rouverte en 2023, rétablissant le service vers le corridor sud-est. D’autres extensions sont en cours (comme le prolongement de la ligne 12 jusqu’à Observatorio pour l’interconnexion avec le train de Toluca, et de nouvelles lignes ou itinéraires BRT proposés en périphérie). Chaque amélioration des transports tend à débloquer le développement immobilier dans les zones adjacentes en les rendant plus accessibles et attractives tant pour les résidents que les entreprises. Par exemple, l’extension du BRT Insurgentes Sur il y a quelques années a contribué à un mini-boom de résidences de hauteur moyenne le long de son trajet. On peut s’attendre à des booms localisés similaires à mesure que de nouveaux nœuds de transport entreront en service.
• Grands projets à usage mixte : La silhouette et le paysage urbains de la ville sont transformés par plusieurs grands projets à usage mixte. Un exemple est le projet Mítikah dans le quartier sud de Coyoacán – un méga-projet comprenant l’une des plus hautes tours résidentielles d’Amérique latine, un centre commercial et des bureaux (ouvert en plusieurs phases jusqu’en 2022). Ces projets régénèrent souvent le quartier environnant, augmentant la valeur des terrains et attirant des résidents aisés. Au centre-ville, des efforts de revitalisation tels que le Proyecto Chapultepec (améliorations culturelles et parc autour de Chapultepec) et la reconversion d’anciens espaces industriels à Nuevo Polanco en pôles commerciaux/résidentiels modernes sont en cours. De plus, certains immeubles de bureaux vieillissants du centre historique et de couloirs comme Reforma sont ciblés pour une conversion en logements ou hôtels, compte tenu de la forte vacance des bureaux. Le gouvernement a indiqué soutenir ces projets de réutilisation adaptative pour répondre aux besoins en logement et éviter la dégradation urbaine. Bien que les progrès soient graduels, même quelques reconversions réussies pourraient faire jurisprudence, ajoutant potentiellement des centaines de nouveaux logements dans les quartiers centraux au cours des prochaines années.
• Parcs industriels liés au nearshoring : En dehors du cœur urbain immédiat, de nombreux projets de parcs industriels autour de la grande région de Mexico sont en cours de développement, portés par la tendance du nearshoring. Par exemple, de nouveaux parcs logistiques sont prévus le long de l’autoroute Mexico-Querétaro ainsi qu’à Huehuetoca et Zumpango (au nord de la ville). Ces projets, souvent soutenus par des investisseurs internationaux, intègrent des conceptions durables (énergie solaire, certifications écologiques) comme mentionné précédemment sur thelatinvestor.com. À mesure que ces pôles industriels se développent, ils génèrent un effet d’entraînement sur la demande de logements locaux — ouvriers et cadres cherchent des résidences à distance raisonnable. Les villes proches de ces parcs pourront voir apparaître de nouveaux lotissements résidentiels et centres commerciaux. De plus, le succès dans l’attraction de la fabrication (ex. : l’aéronautique à Querétaro, l’automobile à Puebla) bénéficie indirectement à l’économie de Mexico, car la capitale assure les services financiers et professionnels qui soutiennent ces industries. En ce sens, la tendance macro de développement du nearshoring constitue un contexte essentiel : elle remplit non seulement les entrepôts et usines, mais elle apporte aussi des investissements dans l’infrastructure (autoroutes, liaisons ferroviaires, projets énergétiques) qui améliorent la connectivité à travers le centre du Mexique. Tout cela vient renforcer l’attrait de la ville de Mexico en tant que pôle d’affaires régional, ce qui soutient in fine la demande immobilière tant commerciale que résidentielle.

Dynamiques de l’offre et la demande et perspectives du marché

Offre vs. Demande : Le marché immobilier de Mexico en 2025 peut être qualifié de contraint par l’offre en logements et commerces de détail, mais de suroffre de bureaux (avec l’industriel quelque part entre les deux, tendant vers une sous-offre). Du côté résidentiel, le déséquilibre fondamental entre un stock de logements limité et une demande croissante devrait probablement persister. Le pipeline de construction de logements ne suit pas la formation de nouveaux ménages dans la capitale. Comme mentionné, même les programmes publics ambitieux ne couvrent qu’une fraction du déficit thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cela suggère qu’en l’absence de récession ou de choc externe majeur, les prix des logements et les loyers devraient continuer leur tendance à la hausse dans les prochaines années. L’accessibilité au logement restera un problème crucial, ce qui pourrait entraîner davantage de réponses réglementaires ou de solutions créatives du marché (coliving, micro-appartements, etc.) pour accueillir les résidents. Les investisseurs et promoteurs se tournent de plus en plus vers les « quartiers émergents » à la périphérie de la ville, où le terrain est moins cher, afin de bâtir la prochaine vague de logements globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ces zones, stimulées par des améliorations du transport, pourraient connaître la plus forte appréciation relative des prix à l’avenir alors qu’elles rattrapent le reste de la ville.

Dans le secteur commercial, l’offre de bureaux dépasse toujours la demande actuelle, mais le pire pourrait être passé si les conditions économiques se stabilisent. Les entreprises réabsorbent lentement l’espace et l’offre nouvelle est pratiquement gelée, ce qui aidera le marché à se rééquilibrer avec le temps. Un indicateur clé à surveiller est le taux d’occupation des bureaux par rapport aux tendances du télétravail : si davantage d’entreprises imposent le retour au bureau ou si de nouvelles sociétés (notamment liées au nearshoring) s’installent à Mexico, l’absorption pourrait s’accélérer. Un taux de vacance de l’ordre de 20 % est élevé, mais pas catastrophique ; les propriétaires sont devenus plus flexibles et offrent des concessions pour attirer les locataires. Il est prévu que le taux de vacance des bureaux diminuera progressivement pour retomber dans la zone des 10 à 19 % d’ici 2 à 3 ans, sans toutefois revenir aux niveaux à un chiffre d’avant 2019, en raison des changements structurels dans l’utilisation des bureaux. Les immeubles de meilleure qualité, bien situés, se loueront en premier, tandis que les immeubles anciens ou mal placés pourraient avoir des difficultés (et constituer des candidats à des reconversions).

Pour le détaillant, la situation de l’offre et de la demande est favorable – il y a relativement peu de nouveaux espaces commerciaux en construction, tandis que la demande des commerçants a rebondi, de sorte que l’occupation et les loyers devraient rester solides. Les consommateurs ont montré un besoin refoulé de faire leurs achats en personne, et les marques internationales s’étendent au Mexique, autant de points qui soutiennent le secteur immobilier de détail. Nous pouvons voir le lancement de certains nouveaux projets de commerce de détail dans des quartiers sous-desservis à mesure que les promoteurs retrouvent confiance dans la reprise (éventuellement intégrés dans des formats à usage mixte). À moins d’un choc important sur la consommation, le taux de vacance commerciale devrait rester dans de faibles chiffres (autour de 5 à 7 % ou moins), ce qui signifie effectivement un marché de propriétaires dans les centres de premier plan.

Dans l’immobilier industriel, la demande devrait rester robuste jusqu’en 2025 et au-delà. Même si le nearshoring ralentit légèrement (certains rapports signalent un léger ralentissement en 2024 alors que les entreprises digèrent les espaces loués en 2021–2022 siila.com.mx), l’avantage stratégique du Mexique suggère un afflux continu d’opérations manufacturières et logistiques. Les taux de vacance dans les parcs industriels pourraient légèrement augmenter si de nombreux nouveaux projets spéculatifs sont livrés, mais ils repartent de niveaux historiquement bas proches de 2 %. Même une hausse allant, par exemple, à 4–5 % indiquerait toujours un marché très serré, favorable aux propriétaires. La croissance des loyers industriels pourrait continuer de dépasser l’inflation, surtout dans les zones proches de la ville où le foncier est rare.

Principaux risques et facteurs à surveiller : Les perspectives, bien que globalement positives, comportent quelques réserves. L’une d’elles est l’environnement économique mondial – si l’économie américaine ralentit nettement ou que les tensions commerciales s’aggravent (par exemple, des droits de douane comme ceux imposés au début de 2025 riotimesonline.com), la Ville de Mexico pourrait être affectée par une réduction de l’expansion des entreprises et un déclin de l’appétit des investisseurs étrangers. Un autre facteur est la continuité de la politique intérieure : la politique actuelle du gouvernement est plutôt favorable au marché dans la pratique, mais tout revirement soudain (par exemple, modification de la fiscalité foncière ou réglementations plus strictes au-delà du contrôle des loyers) pourrait influer sur le sentiment des investisseurs. En outre, les questions d’accessibilité et sociales (comme l’opposition locale à la gentrification) pourraient influencer la politique. Nous avons déjà vu la pression communautaire aboutir à la loi Airbnb et au plafonnement des loyers ; d’autres mesures pourraient inclure des incitations pour les promoteurs de logements abordables ou même des taxes sur la vacance des unités de luxe inutilisées.

D’un autre côté, les fondamentaux de la Ville de Mexico demeurent très solides. Elle reste la capitale économique et culturelle du pays, attirant talents et investissements. Son économie diversifiée (de la finance aux start-ups technologiques en passant par les industries créatives) lui confère une certaine résilience. Les investissements dans l’infrastructure améliorent progressivement la qualité de vie et la connectivité, ce qui tend à augmenter la valeur de l’immobilier avec le temps. Et l’accent mis sur la durabilité et la modernisation de l’immobilier valorise à long terme le patrimoine bâti de la ville – les nouveaux immeubles verts et les initiatives de ville intelligente rendent le marché plus attractif pour les investisseurs institutionnels.

En conclusion, le marché immobilier de Mexico en 2025 se caractérise par la croissance et les opportunités, en particulier pour ceux qui investissent dans le logement et les actifs commerciaux bien positionnés, mais également par la nécessité de naviguer entre les changements réglementaires et la performance inégale des secteurs. L’immobilier résidentiel bénéficie d’une forte demande tant de la part des locaux que des étrangers, avec des tendances de prix qui devraient rester à la hausse (même si l’augmentation sera peut-être un peu moins marquée que ces dernières années) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. L’immobilier commercial raconte deux histoires : les segments du commerce de détail et de l’industrie prospèrent grâce à une forte consommation et à la délocalisation à proximité, tandis que le segment des bureaux est en phase de reprise progressive suite à une situation de sur-offre riotimesonline.com mexicobusiness.news. Les quartiers clés comme Polanco, Roma/Condesa et Santa Fe continueront d’être des points centraux d’activité, tandis que de nouvelles zones émergentes gagneront du terrain grâce à de nouveaux axes de transport et des projets de développement. Il est conseillé aux investisseurs de surveiller de près les évolutions des politiques (comme les nouveaux contrôles des loyers) et de cibler les segments aux fondamentaux solides (par exemple, le logement pour les classes moyennes ou les installations logistiques) pour obtenir les meilleurs rendements à long terme. Globalement, le marché immobilier de Mexico aborde la seconde moitié des années 2020 avec confiance, soutenue par une forte demande, une offre limitée dans les secteurs stratégiques, et le rôle central et durable de la ville comme moteur de l’économie mexicaine.

Sources

• Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel mexicain 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• TheLatinvestor – Les prix de l’immobilier à Mexico augmentent-ils ? (Juin 2025) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• TheLatinvestor – 15 grandes tendances pour le marché immobilier de Mexico en 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• Mexico Business News – La location de bureaux chute de 27% en 2025, celle de Mexico de 40% mexicobusiness.news mexicobusiness.news
• The Rio Times – Le secteur des bureaux à Mexico enregistre une baisse de 40% du taux d’occupation (mars 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com
• Mexico Business News – Le taux de vacance des bureaux à Mexico est tombé à 21,56% au 3T24 mexicobusiness.news mexicobusiness.news
• Nearshore Americas – Mexico limite les augmentations de loyer nearshoreamericas.com nearshoreamericas.com
• FIBRA Macquarie (BusinessWire) – Résultats du T4 2024 (Occupation commerciale) businesswire.com
• Mexico Business News – Instantané du marché immobilier de 2025 (Bernardo Cordero, Mexico Business News) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Commentaire d’expert sur les conditions du marché)