Le marché immobilier de Shenzhen en 2025 connaît un rebond décisif après une période de correction. Les volumes de transactions ont bondi grâce aux mesures de soutien du gouvernement, et les prix se stabilisent dans la mégapole technologique chinoise. Le marché couvre les secteurs de l’immobilier résidentiel, commercial (bureaux et commerces), et industriel, chacun affichant des tendances distinctes. Les ventes de logements ont grimpé début 2025 avec la libération d’une demande refoulée sz.gov.cn, tandis que le secteur des bureaux commerciaux doit absorber une offre importante avec des loyers en baisse sz.gov.cn. Les biens industriels et logistiques restent portés par l’économie manufacturière et technologique de Shenzhen. Ce rapport propose une analyse complète des tendances des prix, rendements locatifs, dynamiques de l’offre et de la demande, démographie, influences politiques, développements d’infrastructures et investissements étrangers qui impactent l’immobilier à Shenzhen. Nous comparons également les tendances entre les différents districts (des quartiers huppés de Nanshan et Futian aux zones plus abordables de Longgang) et mettons en avant les projets majeurs à venir qui façonneront l’avenir du marché.
Shenzhen, souvent surnommée la Silicon Valley de la Chine, est un moteur central de la Greater Bay Area et vise une croissance du PIB de 5,5 % en 2025 cnbayarea.org.cn. Son économie robuste (croissance de 5,8 % en 2024) et sa population d’environ 18 millions d’habitants (croissant d’environ 1,1 % par an) savills.com créent une forte demande immobilière sous-jacente. Cependant, la ville et le pays ont souligné que « le logement est fait pour vivre, non pour spéculer », ce qui a conduit à des politiques privilégiant la stabilité et l’accessibilité. Ci-dessous, nous analysons chaque segment du marché immobilier de Shenzhen en 2025 et au-delà, en fournissant des informations précieuses aux investisseurs, promoteurs et acheteurs.
Influences économiques et démographiques sur l’immobilier
L’économie florissante de Shenzhen, axée sur la technologie, et les tendances démographiques posent le décor de son marché immobilier. L’objectif de PIB de la ville de 5,5 % de croissance en 2025 cnbayarea.org.cn témoigne de la confiance dans la poursuite de l’expansion, après une forte croissance en 2024. Les secteurs de la haute technologie, de l’électronique, de la finance et de la R&D y prospèrent, soutenant la création d’emplois (200 000 nouveaux emplois prévus en 2025) et la croissance des revenus cnbayarea.org.cn – des facteurs qui renforcent la demande de logements. La population de Shenzhen a atteint 17,99 millions en 2024, en hausse de 1,1 % sur un an savills.com, la croissance la plus rapide de la Greater Bay Area, en partie grâce à la migration de talents qualifiés. Cette population jeune et en expansion (attirée par les opportunités dans la technologie et la finance) soutient les besoins en logements des utilisateurs finaux, même si la demande spéculative est limitée.D’un point de vue démographique, l’essor de la classe moyenne et l’afflux de « migrants tech » éduqués alimentent la demande de logements de montée en gamme et de locations de qualité. La proximité de Shenzhen et son intégration renforcée avec Hong Kong jouent également un rôle – la ville a dépassé Macao en tant que destination de week-end la plus prisée des résidents de Hong Kong savills.com. Les mouvements transfrontaliers stimulent l’immobilier de commerce et d’hôtellerie (plus de détails dans Commercial Sector), et certains acheteurs hongkongais investissent dans des logements à Shenzhen pour profiter de l’accessibilité relative et du potentiel de valorisation. Globalement, des fondamentaux économiques solides et la croissance démographique forment une base robuste pour l’immobilier, même si le marché doit aussi composer avec l’héritage du ralentissement immobilier chinois de 2022–2023.
Politique gouvernementale et réglementation du logement
L’environnement politique a été un facteur décisif dans le redressement du marché de Shenzhen en 2025. Après une longue période de marasme immobilier, les autorités chinoises ont mis en place d’importantes mesures d’assouplissement fin 2024 pour « relancer les transactions immobilières » globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Shenzhen a réagi avec des ajustements de politiques locales autour de septembre 2024, ce qui a stimulé une forte hausse des ventes. Par exemple, les exigences d’apport initial et les restrictions d’achat de logements ont été assouplies, et les taux hypothécaires sur les prêts existants ont été abaissés pour réduire les coûts des acheteurs globalpropertyguide.com. Ces changements ont libéré une demande refoulée : au quatrième trimestre 2024, les transactions ont explosé et les prix se sont stabilisés. En octobre 2024, les prix des logements neufs à Shenzhen ont augmenté de 0,1 % en glissement mensuel – mettant fin à 18 mois de baisse szft.gov.cn – et les prix de l’ancien ont progressé de 0,7 % en glissement mensuel (après 13 mois de baisse) szft.gov.cn. La dynamique s’est poursuivie début 2025, soutenue par « des politiques préférentielles » auxquelles Savills attribue la solide performance du marché au premier trimestre sz.gov.cn.
La position de Pékin reste que le logement doit être abordable et non un simple véhicule d’investissement. Il y a un débat en cours sur des projets pilotes de taxe foncière (Shenzhen est une ville candidate), et Shenzhen dispose d’un système de quotas pour gérer les achats de logements (par exemple, des limites pour les acheteurs non locaux, etc.), bien que l’application se soit quelque peu relâchée lors de la relance de 2024. En avril 2025, le Politburo chinois a mis l’accent sur « l’accélération du renouvellement urbain » – y compris la réhabilitation des villages urbains et des logements anciens – et l’optimisation des politiques pour absorber les logements invendusnews.szhome.com. Cela indique un soutien supplémentaire du côté de l’offre : projets de réaménagement et possiblement l’achat par le gouvernement de stocks excédentaires pour stabiliser le marché globalpropertyguide.com. Le gouvernement de Shenzhen investit également massivement dans le logement locatif public et subventionné, afin de garantir une offre de logements abordables pour les talents.
De manière cruciale, les primo-accédants bénéficient d’un statut privilégié (avec des acomptes moins élevés et des subventions), et en 2025, Shenzhen a assoupli sa définition de « primo-accédant », rendant davantage de personnes éligibles aux prêts hypothécaires préférentiels. De plus, les taxes sur les transactions pour passer à un logement plus grand ont été réduites globalpropertyguide.com, encourageant ainsi la rotation sur le marché. L’effet net de ces politiques a été une restauration de la confiance des acheteurs. L’Association des intermédiaires immobiliers de Shenzhen a noté une « réponse enthousiaste du marché » aux changements de politique de fin 2024, les qualifiant de « base solide pour un développement durable et sain » szft.gov.cn du marché.
Pour l’avenir, on s’attend à ce que les décideurs restent favorables mais prudents – de nouvelles hausses brutales des prix ne sont pas l’objectif. Les analystes prévoient des baisses modérées ou des prix stables en 2025 à l’échelle nationale, avec une reprise modérée de la croissance en 2026 (+1,2 %) et 2027 (+2,0 %) globalpropertyguide.com. Pour les villes de premier rang comme Shenzhen, une « correction modérée » est anticipée avant une stabilisation d’ici 2026 globalpropertyguide.com. En résumé, les mesures gouvernementales de 2024–2025 ont penché en faveur de la croissance pour le logement (après la sévère répression des promoteurs des « Trois lignes rouges » auparavant), visant à orchestrer un atterrissage en douceur et une reprise progressive du marché immobilier chinois.
Grands projets d’infrastructures et de développement
Les infrastructures et les nouveaux développements redessinent le paysage immobilier de Shenzhen dans tous les districts :
- Réseau ferré urbain & transports : Le réseau de métro de Shenzhen continue de s’étendre, améliorant la connectivité avec les districts périphériques comme Longgang, Pingshan et Guangming. De nouvelles lignes et extensions (par exemple, la ligne 16 vers Longgang, les rails interurbains) rendent plus de zones accessibles, stimulant ainsi la demande de logements dans ces secteurs. Le rail interurbain Shenzhen–Dongguan–Huizhou et les améliorations en cours des aéroports et ports de Shenzhen (nouveau terminal de l’aéroport international de Bao’an, améliorations du port de croisière de Shekou) intègrent davantage la région urbaine.
- Zone de coopération de Qianhai : La zone de coopération de l’industrie moderne de Qianhai Shenzhen-Hong Kong, à l’ouest de Shenzhen (limitrophe de Bao’an/Nanshan), est l’une des zones de développement les plus remarquables. Qianhai connaît une expansion massive (la superficie prévue a atteint 120 km²) et se remplit de tours de bureaux de catégorie A, de parcs d’innovation et de résidences haut de gamme. En tant que zone ouverte avec des politiques spéciales pour attirer les entreprises de Hong Kong et étrangères, Qianhai crée un nouveau quartier d’affaires (CBD). Des projets comme Shenzhen Bay Technology Eco-Park et Qianhai Kerry Centre ajoutent de l’espace commercial, ce qui influencera l’offre et les loyers de bureaux dans toute la ville. Pour le résidentiel, la proximité de Qianhai avec Hong Kong (via le nouveau poste frontière terrestre Shenzhen–Hong Kong à Qianhai) la rend attrayante pour les professionnels transfrontaliers ; les prix ici rivalisent avec ceux des quartiers centraux.
- Base de super sièges sociaux de Shenzhen Bay : À Futian/Nanshan, la base de super sièges sociaux de Shenzhen Bay est un ambitieux ensemble de gratte-ciel super-hauts prévus comme sièges de sociétés du Fortune 500. Bien qu’encore en construction (avec des livraisons prévues jusqu’à la fin des années 2020), ce projet va asseoir le statut de Shenzhen en tant que pôle d’affaires mondial. La promesse de tours emblématiques (certaines dépassant 400 m de haut) et de complexes à usage mixte (bureaux, appartements de luxe, commerces) fait déjà grimper la valeur des terrains à proximité.
- Parcs de fabrication avancée : De façon unique, Shenzhen innove dans l’espace industriel en construisant des campus d’usines en hauteur. La ville prévoit d’« accélérer la construction de 20 parcs industriels de fabrication avancée et d’usines en hauteur » d’ici 2025sz.gov.cn dans des districts comme Bao’an, Longhua, Guangming et Longgang. Ces projets (couvrant au total 300 km²) accueilleront la fabrication technologique, la robotique, les nouvelles énergies et d’autres industries stratégiques news.cgtn.com. Par exemple, le district de Guangming a ouvert un nouveau parc de fabrication intelligente accueillant des entreprises d’IA et d’instruments de précision szgm.gov.cn. De tels développements stimulent non seulement la demande de biens industriels, mais créent aussi des emplois et des besoins en logements dans ces districts.
- Projets de régénération urbaine : Shenzhen renouvelle constamment ses quartiers anciens. Parmi les projets de rénovation urbaine notables en 2025 figurent la reconstruction du Lychee Garden à Futian et la revitalisation de la zone de l’ancienne ville de Nantou à Nanshan, ainsi que de nombreuses reconversions d’anciennes zones industrielles en parcs créatifs ou en appartements. Les réaménagements d’anciens villages urbains (« 城中村 ») – par exemple les villages de Shuiwei et Baishizhou – ajoutent une nouvelle offre de logements dans des zones de premier choix. L’initiative « mise à jour de la ville », soutenue par des fonds centraux en 2025news.szhome.com, signifie davantage de projets de ce type pour remplacer les logements délabrés par des développements modernes et à plus forte densité.
- Projets immobiliers notables 2025+ : Sur le plan résidentiel, plusieurs projets de grande envergure devraient arriver sur le marché. À Nanshan, le projet CITIC Front Bay (Yuanwafu) dans la baie de Shenzhen, un développement ultra-luxueux en bord de mer, devrait « dépasser » le plafond de prix précédent de Shenzhen – depuis que Shenzhen a supprimé les plafonds de prix sur les logements neufs, ce projet pourrait être lancé à des prix records pour la ville sohu.com. Également fin 2024, China Resources Land et ses partenaires promoteurs ont payé un prix record pour un terrain à Houhai (zone de la baie de Shenzhen), signalant leur confiance dans le marché haut de gamme sohu.com. À Futian, des projets à venir comme la reconversion Excellence & Kingkey à Antuoshan et le projet de New World près de Xiangmihu ajouteront de nouvelles résidences de luxe en 2025–2026 sohu.com sohu.com. Côté commercial, les livraisons de bureaux de grade A en 2025 incluent 14 nouveaux projets totalisant environ 893 000 m² sz.gov.cn (dont beaucoup à Qianhai, Houhai et Futian), ce qui augmentera le stock de bureaux d’environ 7,9 % sz.gov.cn. Cet afflux d’offre influencera le taux de vacance et les loyers des bureaux, comme discuté plus loin.
Tous ces projets d’infrastructures et de développement renforcent la connectivité et l’attractivité de Shenzhen, mais ils introduisent également une nouvelle offre que le marché devra absorber. Les investisseurs doivent suivre quels districts en bénéficieront (par exemple, les zones bénéficiant de nouveaux liens de transport voient souvent la valeur immobilière augmenter) et où des risques de sur-offre pourraient apparaître (par exemple, un excès de bureaux dans certains quartiers d’affaires).
Secteur de l’immobilier résidentiel
Volume des ventes, prix et dynamiques offre-demande
Le marché résidentiel de Shenzhen rebondit en 2025, avec des volumes de transactions en forte hausse par rapport à l’année précédente. Au premier trimestre 2025, plus de 26 000 logements neufs et d’occasion ont été vendus, soit une augmentation annuelle de 67,7 % sz.gov.cn. Cette reprise a commencé après les assouplissements des politiques fin 2024 : par exemple, rien que sur les 24 premiers jours de novembre 2024, 7 800 nouveaux appartements ont été vendus (ventes quotidiennes en hausse de 201 % sur un an) et 5 477 logements d’occasion ont été vendus (en hausse de 118 % sur un an) szft.gov.cn. De tels chiffres ont marqué la plus forte activité depuis 2021. Les données de Savills ont montré que la surface des ventes de logements neufs a augmenté de 61,3 % sur un an au T1 2025 sz.gov.cn, reflétant le retour en force des acheteurs sur le marché.
Malgré ce boom des ventes, les tendances des prix sont restées relativement stables – le marché retrouve d’abord du volume avant de voir les prix évoluer. Après avoir baissé en 2022–2023, les prix des logements atteignent désormais un plancher. En mars 2025, les prix des logements neufs à Shenzhen étaient globalement stables sur un an, voire en légère baisse de 0,4 % sur un an globalpropertyguide.com. Les prix des logements d’occasion (revente) restaient environ 3 % plus bas sur un an globalpropertyguide.com, mais la baisse se réduit depuis plusieurs moisnews.szhome.com. En avril 2025, les prix de l’ancien n’ont reculé que de 0,21 % sur un mois et de –2,88 % sur un an à Shenzhennews.szhome.comnews.szhome.com, soit la plus faible baisse parmi les dix plus grandes villes chinoises. En fait, l’indice des prix de Shenzhen a été le plus résilient, indiquant une quasi-stabilisationnews.szhome.com.
Niveaux de prix actuels : Selon les données de CREIS, en mars 2025, le prix moyen des logements neufs à Shenzhen était d’environ 52 700 ¥ par m² et les logements d’occasion affichaient une moyenne de 67 600 ¥ par m² globalpropertyguide.com. Cependant, les données locales d’annonces suggèrent que les prix de vente affichés en ville pour la revente se situent plutôt autour de la fourchette haute des 50 000 ¥ par m² à la mi-2025 (Anjuke indique ~57 000 ¥), les vendeurs des zones moins centrales ayant revu leurs attentes à la baisse. Les tendances de prix varient fortement selon les districts (voir section suivante). Globalement, les prix des logements de la ville restent les plus élevés de Chine continentale, à l’exception du centre de Shanghai et de Pékin. Même après la récente correction, l’accessibilité au logement reste très tendue – les ratios prix/revenu dans les villes de premier rang comme Shenzhen sont extrêmement élevés, et le gouvernement a indiqué qu’il empêcherait une nouvelle flambée spéculative.
Du côté de l’offre, les promoteurs à Shenzhen sont restés prudents. Les lancements de nouveaux projets ont ralenti en 2022–2023 en raison de la crise de la dette des promoteurs en Chine et d’un sentiment de marché faible. Cela a créé un stock d’invendus dans certaines zones. Mais les livraisons reprennent à mesure que les projets retardés par des problèmes de financement se remettent sur les rails. Les analystes de Morningstar s’attendent à ce que « les nouveaux chantiers restent faibles jusqu’en 2025 » en Chine, mais que les livraisons s’améliorent grâce au soutien des politiques globalpropertyguide.com. À Shenzhen, cela signifie un flux modéré de nouveaux appartements arrivant sur le marché – suffisant pour offrir du choix aux acheteurs, mais sans excès. Le gouvernement a également augmenté directement l’offre de logements abordables ; Shenzhen s’est fixé un objectif ambitieux de 1 million d’unités de logements subventionnés d’ici 2035. Déjà, des dizaines de milliers d’unités de logements pour talents et appartements locatifs publics sont en construction, ce qui finira par alléger une partie de la demande sur le marché privé.
Dynamique de la demande : La demande des utilisateurs finaux (primo-accédants et acheteurs en amélioration) est actuellement le principal moteur, stimulée par la baisse des taux hypothécaires et l’assouplissement des politiques. La demande des investisseurs (achats spéculatifs pour plus-value) reste faible par rapport aux années de boom, en raison d’une réglementation plus stricte et du souvenir des récentes baisses de prix. Cela dit, les perspectives à long terme de Shenzhen continuent d’attirer des investissements de la part d’acheteurs domestiques plus aisés et de certains acheteurs étrangers (Hong Kong, expatriés) qui voient une opportunité dans les baisses. Les fondamentaux de la ville – afflux de population, foncier limité, et rôle clé dans la Greater Bay Area – suggèrent une pression de demande intrinsèque. Pour l’instant, les niveaux de stock sur le marché de l’occasion sont relativement élevés (beaucoup d’annonces, les propriétaires cherchant à vendre lors de la reprise), ce qui limite la croissance des prix. Mais les données de transaction indiquent que les logements proposés à un prix juste, surtout dans les quartiers populaires, peuvent se vendre rapidement (certains nouveaux lancements fin 2024 se sont vendus en quelques heures szft.gov.cn).
Prix résidentiels par district et segment
Shenzhen est une ville de sous-marchés divers, avec un contraste marqué entre ses quartiers centraux et ses zones périphériques. Voici une comparaison indicative des prix moyens de l’ancien résidentiel selon les districts (à la mi-2025) :
| District | Prix moyen de revente (juil. 2025) | Notes sur la tendance |
|---|---|---|
| Nanshan (Technologie & haut de gamme côtier) | 87 600 ¥/m² shenzhen.anjuke.com | Prix les plus élevés ; de nombreux quartiers de luxe au-dessus de 100 000 ¥. Les prix ont rebondi d’environ +8,6 % en glissement annuel après la baisse de 2024. Forte demande des élites technologiques et des expatriés. |
| Futian (CBD et centre) | 73 200 ¥/m² shenzhen.anjuke.com | Quartier central haut de gamme avec des résidences de luxe (de nombreux quartiers à 80 000 ¥+). Environ 10 % de hausse annuelle depuis un niveau bas shenzhen.anjuke.com. Forte demande haut de gamme, soutenue par les meilleures écoles et emplois. |
| Luohu (Ancien centre-ville) | 47 800 ¥/m² shenzhen.anjuke.com | Prix de milieu de gamme ; plus ancien centre-ville avec un parc immobilier vieillissant. Légère hausse annuelle (~+6,9 % shenzhen.anjuke.com) lors de la reprise. Populaire auprès des acheteurs soucieux de leur budget cherchant un emplacement central. |
| Bao’an (District NO incluant Qianhai) | 54 600 ¥/m² shenzhen.anjuke.com | Diversifié : Qianhai/Centre sont chers (~80 000 ¥) mais d’autres zones sont plus abordables. Environ +10,6 % de hausse annuelle shenzhen.anjuke.com grâce à de nouvelles lignes de métro et projets stimulant la croissance. |
| Longgang (District NE, vaste & suburbain) | 36 000 ¥/m² shenzhen.anjuke.com | District majeur le plus abordable. Rebond d’environ +11 % en glissement annuel shenzhen.anjuke.com après de fortes baisses précédentes. Offre neuve abondante maintenant les prix modérés. Attire les primo-accédants. |
| Longhua (Nord, nouveau sous-centre) | ~50 000–60 000 ¥/m² (est.) | Développement rapide ; proche de Futian, avec de nouveaux projets (ex. zone Shenzhen Nord). Les prix se redressent ; forte demande pour les logements neufs, grâce à l’amélioration des infrastructures. |
| Autres (Yantian, Pingshan, Guangming, etc.) | ~30 000–50 000 ¥/m² (variable) | Yantian (45 000 ¥) offre un cadre de vie côtier mais est à l’extrême est. Pingshan (28–30 000 ¥) et Guangming (~33 000 ¥) sont relativement bon marché, ciblés pour la croissance industrielle. Tous ont connu de légères hausses avec l’amélioration de la connectivité. |
Sources : Prix des annonces Anjuke juillet 2025 shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com.
Le tableau met en évidence comment Nanshan et Futian dominent le segment du luxe. Une enquête récente a montré que 18 sous-districts de Shenzhen affichent des prix moyens de seconde main supérieurs à 80 000 ¥/m² – tous sauf un se trouvent à Futian ou Nanshan sohu.com. Ces deux districts attirent les acheteurs haut de gamme (cadres de la tech, professionnels de la finance et familles aisées), offrant les meilleures écoles, emplois et commodités. Ils représentaient une grande part de la valeur des transactions ; en 2024, Futian et Nanshan ont chacun vendu plus de 9 000 logements de seconde main, se classant 2e et 3e en volume (juste derrière le beaucoup plus grand Longgang) sohu.com. Cela indique non seulement des prix élevés mais aussi une grande liquidité sur ces marchés.
En revanche, Longgang et Bao’an enregistrent les volumes de transactions les plus élevés en raison d’une offre abondante et de prix plus bas – ils s’adressent au marché de masse et aux primo-accédants. Longgang, par exemple, a été en tête des ventes en 2024, reflétant ses nombreux nouveaux projets et résidences abordables. À mesure que la ville s’étend vers l’extérieur, ces districts périphériques s’urbanisent rapidement (avec de nouveaux centres comme le CBD de Longgang à Bantian et le centre côtier de Bao’an). La croissance des prix y est plus volatile (sous l’effet des politiques et des variations d’offre), mais à long terme, l’amélioration des liaisons de transport (par exemple, de nouvelles lignes de métro) réduit l’écart avec les prix du centre-ville.
Écart de prix entre le neuf et l’occasion : Il est important de noter qu’à Shenzhen, les logements neufs sont souvent vendus à des prix légèrement inférieurs à ceux des biens d’occasion comparables, en raison de l’encadrement des prix par le gouvernement et du besoin des promoteurs de vendre rapidement. Par exemple, en avril 2024, le prix moyen des transactions de première main (neuf) était de 61 328 ¥/m², en baisse de 1,5 % sur un an pdf.savills.asia, tandis que l’occasion affichait une moyenne plus élevée. Cet écart signifie que les nouveaux lancements peuvent susciter un vif intérêt (certains sont épuisés en une journée, comme observé fin 2024 szft.gov.cn). En 2025, avec l’assouplissement des plafonds de prix, certains projets neufs haut de gamme pourraient être lancés à des prix supérieurs à ceux de l’occasion (par exemple, le projet CITIC à Shenzhen Bay pourrait établir un record sohu.com). De manière générale, cependant, l’offre neuve sur le segment intermédiaire est tarifée pour écouler les lots, exerçant une pression concurrentielle sur les propriétaires de biens à la revente.
Marché locatif et rendements
Le marché locatif résidentiel de Shenzhen est dynamique, compte tenu de l’importante population migrante (de nombreux jeunes travailleurs louent). Les loyers étaient restés relativement stables ou en baisse pendant les années COVID, mais avec la réouverture de l’économie, la demande locative a augmenté. Cependant, la hausse des loyers n’a pas suivi celle des prix de l’immobilier au cours de la dernière décennie, ce qui se traduit par de faibles rendements locatifs selon les standards mondiaux.
À la mi-2025, les rendements locatifs bruts à Shenzhen s’élèvent en moyenne à environ 2,6 % par an globalpropertyguide.com – un niveau similaire à celui des autres villes chinoises de premier rang. Plus précisément, un appartement moyen de 3 chambres (~523 000 $ à l’achat, ~1 179 $ de loyer mensuel) génère un rendement brut d’environ 2,7 % globalpropertyguide.com. Les petites surfaces offrent des rendements similaires (2,6–2,7 %). Après déduction des coûts (entretien, taxes, etc.), les rendements nets ne sont généralement que d’environ 1 % globalpropertyguide.com. Ces chiffres montrent que les investisseurs résidentiels à Shenzhen misent principalement sur l’appréciation du capital plutôt que sur les revenus locatifs.
Cela dit, il y a des signes que les rendements locatifs ont atteint un plancher : les loyers ont commencé à augmenter doucement à mesure que le marché de l’emploi s’améliore et que les diplômés affluent, tandis que les prix d’achat se sont stabilisés. En fait, une analyse a noté que les rendements locatifs dans les quatre principales villes de Chine ont légèrement augmenté pour atteindre environ 1,8 % net au premier semestre 2023 yicaiglobal.com, après des niveaux historiquement bas, alors que les prix de l’immobilier se sont corrigés. L’accessibilité locative à Shenzhen (ratio loyer/revenu) reste un défi pour les locataires – le loyer moyen d’un appartement peut facilement consommer plus de 30 % du revenu d’un jeune actif dans le centre-ville. Le gouvernement a promu les appartements en location longue durée et soutenu les plateformes de location pour assurer un développement sain du marché locatif.
Pour les investisseurs, les faibles rendements signifient que les coûts de détention sont élevés par rapport aux loyers, ce qui peut décourager les achats spéculatifs. Cependant, certains propriétaires constatent désormais des rendements légèrement meilleurs : par exemple, avec la réouverture des frontières, la demande de locations haut de gamme de la part des expatriés et des professionnels de Hong Kong a augmenté, soutenant les loyers dans des quartiers comme Shekou et le CBD de Futian. Du côté de l’offre, un afflux de logements locatifs institutionnels (par exemple, la marque Port Apartment de Vanke et d’autres REITs convertissant certains espaces commerciaux invendus en unités locatives) pourrait progressivement augmenter la vacance et contenir les loyers.
En résumé, les rendements locatifs restent modestes (~2–3 % brut) globalpropertyguide.com à Shenzhen, reflétant des valorisations élevées. Les investisseurs doivent prendre en compte que les revenus locatifs seuls couvriront à peine les coûts de financement aux taux hypothécaires actuels, donc la thèse d’investissement repose sur la croissance des prix à long terme et peut-être la diversification monétaire (pour les acheteurs étrangers). La stabilité ou la légère hausse des loyers en 2025 est un signe positif d’une demande réelle, mais une flambée spectaculaire des loyers est peu probable compte tenu de l’offre importante de logements à venir et de la vigilance du gouvernement sur le coût du logement.
Secteur de l’immobilier commercial
Marché des bureaux (espaces de bureaux commerciaux)
Le marché des bureaux de catégorie A de Shenzhen en 2025 se caractérise par une nouvelle offre abondante, un taux de vacance élevé et des loyers favorables aux locataires. La croissance rapide de la skyline de la ville ces dernières années a conduit à une surabondance de bureaux dans certains quartiers, alors que le COVID et les vents contraires du secteur technologique ont freiné la demande. En conséquence, le secteur des bureaux est dans une phase de marché favorable aux locataires :
- Offre & Vacance : En 2025, Shenzhen ajoutera environ 0,9 million de m² de nouveaux bureaux de catégorie A sz.gov.cn, augmentant le stock total d’environ 7,9 % sz.gov.cn. Les principales livraisons au T1–T2 incluent des tours à Qianhai, Houhai et Nanshan Science Park. Cela s’ajoute à une offre importante livrée en 2022–2024. Par conséquent, le taux de vacance des bureaux à l’échelle de la ville oscille autour de 27–30 % début 2025 pdf.savills.asia cushmanwakefield.com. Fin T4 2024, il était d’environ 29,0 % savills.com, et il est resté élevé au T1 2025 (Knight Frank a signalé « une phase d’ajustement profonde » avec des vacances toujours proches des records). Certains sous-marchés, comme Qianhai, affichent même un taux de vacance plus élevé en raison de l’ouverture simultanée de plusieurs nouveaux immeubles.
- Moteurs de la demande : Malgré les défis, l’économie diversifiée de Shenzhen génère une certaine demande. Le secteur de la technologie et de l’informatique reste le principal moteur de la location de bureaux sz.gov.cn – les géants technologiques locaux comme les startups étendent leurs espaces pour les laboratoires de R&D et les bureaux. Au T1 2025, les entreprises liées aux « nouvelles forces productives de qualité » (technologies émergentes) étaient actives dans la location sz.gov.cn. Le secteur de l’internet à lui seul représentait environ 25 % du volume de location de bureaux au T1 sz.gov.cn. De plus, les secteurs finance, services professionnels et services aux consommateurs contribuent à une demande locative stable sz.gov.cn. Une tendance notable est la croissance des entreprises de commerce électronique transfrontalier et de leurs prestataires de services, qui ont occupé une part importante de bureaux (par exemple, un segment a loué ~10 000 m² au T1) sz.gov.cn alors qu’ils bénéficient de l’essor du commerce en ligne et de l’intégration de la Greater Bay Area.
- Loyers : Avec une offre dépassant la demande, les propriétaires ont baissé les loyers pour attirer et retenir les locataires. Au premier trimestre 2025, le loyer moyen des bureaux de catégorie A à l’échelle de la ville est tombé à environ 163 RMB par m² par mois, soit une baisse d’environ 3,5 % par rapport au trimestre précédent assets.cushmanwakefield.com. Sur une base annuelle, les loyers étaient en baisse d’environ 9 % fin 2024 pdf.savills.asia et ont continué à baisser en 2025. L’indice de Savills a montré une baisse annuelle de –9,0 % des loyers au quatrième trimestre 2024 pdf.savills.asia, et cette tendance a persisté. Les loyers effectifs (avec incitations) sont encore plus bas, car de nombreux propriétaires offrent des périodes de gratuité ou des subventions pour l’aménagement. La pression est généralisée : même les bureaux de prestige dans le CBD de Futian ont vu leurs loyers baisser, tandis que les nouveaux immeubles dans les zones décentralisées ont proposé des loyers de lancement fortement réduits pour attirer les occupants. Pour l’instant, le loyer moyen du marché des bureaux est sur une tendance baissière sz.gov.cn et devrait continuer à baisser en 2025 avant de toucher le fond.
- Perspectives : Le consensus est que le taux de vacance des bureaux à Shenzhen restera élevé à court terme. « Déséquilibre persistant entre l’offre et la demande » signifie que le taux de vacance à l’échelle de la ville devrait rester élevé et que les loyers devraient encore baisser research.jllapsites.com jusqu’en 2025. Cependant, il existe des points positifs : la reprise économique et l’expansion des entreprises dans des secteurs comme les véhicules à énergie nouvelle, l’IA et la finance pourraient progressivement absorber l’espace. L’absorption nette au premier trimestre 2025 s’est en fait améliorée (au niveau national, l’absorption nette des bureaux dans les villes de premier rang a augmenté, avec un rebond de Shenzhen d’environ 50 à 200 % en glissement annuel) cbre.com.cn. Si la tendance se poursuit, 2025 pourrait marquer le creux du cycle des bureaux, suivi d’une lente reprise. Les investisseurs manifestent un certain intérêt – au premier trimestre 2025, les actifs de bureaux sont devenus une cible privilégiée pour les fonds d’investissement (en Chine, les immeubles de bureaux de catégorie « core » étaient la principale cible d’investissement, notamment pour les fonds d’assurance) cbre.com.cn. Les taux de capitalisation/rendements des bureaux à Shenzhen ont légèrement augmenté en raison de la baisse des prix, ce qui pourrait attirer les acheteurs anticipant une reprise future.
Immobilier de commerce et d’hôtellerie
Le secteur de l’immobilier de commerce à Shenzhen est sur la voie de la reprise en 2025, porté par un rebond de la consommation et un afflux de touristes (notamment venus de Hong Kong). Après le creux de la pandémie, les consommateurs et touristes sont de retour, ce qui se traduit par une baisse des vacances dans les centres commerciaux et une stabilisation des loyers :
- Vacance et demande : Au premier trimestre 2025, le taux de vacance des centres commerciaux de Shenzhen est tombé à environ 6,8 %, son niveau le plus bas depuis 2020 savills.com. Cela marque six trimestres consécutifs de baisse de la vacance, signe que les espaces commerciaux sont absorbés. Les données de Savills montrent une baisse de 1,8 point de pourcentage en glissement annuel à 6,8 % au T1 savills.com. Un taux de vacance aussi bas – bien inférieur à la moyenne nationale d’environ 7,3 % cbre.com.cn – souligne la vigueur de la reprise du commerce à Shenzhen, grâce notamment à la gestion efficace du COVID et à la reprise rapide de la consommation. Les quartiers commerçants populaires (par exemple Dongmen à Luohu, COCO Park à Futian, Coastal City à Nanshan) affichent un taux d’occupation élevé alors que les marques nationales et les opérateurs de restauration se développent. Même les centres commerciaux plus récents en périphérie commencent à se remplir à mesure que les quartiers résidentiels s’y développent.
- Loyers : Si l’occupation s’est améliorée, les loyers peinent à remonter. Au T1 2025, le loyer moyen des centres commerciaux prime de Shenzhen restait environ 2,4 % inférieur en glissement annuel savills.com. Les propriétaires ont globalement maintenu les loyers stables ou consenti de légères baisses pour soutenir la reprise des locataires. Mi-2025, des signes de stabilisation des loyers apparaissent – avec l’augmentation de la fréquentation et des ventes, certains propriétaires mettent fin aux mesures temporaires d’allègement de loyer. L’environnement général est prudemment optimiste : des loyers stables permettent aux commerçants de se redresser, et toute hausse significative n’est attendue qu’en 2026, une fois les ventes normalisées. À noter, les segments du luxe et de la restauration haut de gamme à Shenzhen Bay et Futian ont connu une reprise plus rapide des loyers grâce à une demande soutenue des consommateurs aisés.
- Boom du shopping transfrontalier : Un moteur unique pour le commerce de détail à Shenzhen a été l’afflux de visiteurs de Hong Kong depuis la réouverture de la frontière. « Les Hongkongais montent au nord pour dépenser » est devenu une tendance, Shenzhen étant désormais une destination de week-end prisée des résidents de HK savills.com. Ils sont attirés par les grands centres commerciaux de Shenzhen, la variété d’attractions familiales et des prix comparativement plus bas (dus à la dépréciation du RMB et à des assortiments de produits différents). Cet afflux a stimulé les ventes à Luohu (près de la frontière) et à Nanshan (parcs à thème, outlets) en particulier. Par exemple, les touristes hongkongais ont significativement augmenté les taux d’occupation hôtelière et les revenus F&B à Shenzhen. Parallèlement, les touristes du continent à Hong Kong viennent désormais davantage pour le tourisme que pour le shopping savills.com, ce qui signifie que les gains du commerce de détail à Shenzhen ne sont pas compensés à l’identique à HK – un flux de bénéfices à sens unique savills.com. Cette dynamique encourage les détaillants internationaux à s’implanter dans les centres commerciaux de Shenzhen pour capter à la fois la clientèle locale et touristique.
- Tendances structurelles : La population jeune de Shenzhen fait de l’expérience client un enjeu clé. Les exploitants de centres commerciaux allouent plus d’espace aux restaurants, aux loisirs (arènes d’e-sport, cinémas immersifs) et aux services lifestyle pour attirer les visiteurs. Les pop-up stores « white-box » et les nouvelles marques nationales (« produits white brand ») sont en hausse cushmanwakefield.com, signe d’une évolution de l’offre commerciale. De plus, l’intégration du e-commerce est évidente – de nombreux magasins physiques servent aussi de vitrines et de centres de traitement pour les commandes en ligne. L’incitation du gouvernement central à « augmenter la consommation » savills.com donne un coup de pouce, avec des événements comme les festivals de shopping et des subventions pour l’électroménager ou les voitures (certaines accordées en 2023–24) stimulant indirectement l’utilisation des biens commerciaux (showrooms, etc.).
- Hôtellerie et hospitalité : Le secteur hôtelier de l’immobilier commercial se redresse également. Le taux d’occupation et les prix des chambres à Shenzhen se sont améliorés avec le retour des voyages d’affaires et du tourisme. Bien que cela n’ait pas été explicitement demandé, il convient de noter que de nouveaux hôtels (souvent intégrés à des projets mixtes) voient le jour à Qianhai et près du Shenzhen World Exhibition Center pour répondre à la demande croissante du secteur MICE (meetings, incentives, conferences, exhibitions). Ces améliorations de l’infrastructure hôtelière soutiennent également le commerce de détail (puisque les touristes dépensent dans les centres commerciaux).
En regardant vers l’avenir, les perspectives du secteur de l’immobilier de détail à Shenzhen sont positives, surtout comparées à il y a quelques années. Avec un taux de vacance à son plus bas niveau depuis plusieurs années et des flux touristiques robustes (par exemple, une hausse de 115 % des touristes internationaux via l’aéroport de Shenzhen en 2024)savills.com, les propriétaires de centres commerciaux retrouvent confiance. Cela dit, le commerce de détail est un secteur en constante évolution – les centres commerciaux plus anciens situés dans des emplacements moins privilégiés pourraient nécessiter un repositionnement (certains transforment des étages en espaces de coworking ou en centres éducatifs). Les quartiers périphériques voient encore des centres commerciaux sous-performants avec un taux de vacance plus élevéresearch.jllapsites.com, mais à l’échelle de la ville, la tendance est à la reprise. Les investisseurs trouvent à nouveau les actifs de détail attrayants, compte tenu de l’accent mis par la Chine sur la consommation intérieure ; et Shenzhen, avec ses revenus élevés et ses consommateurs férus de technologie, est à l’avant-garde des nouveaux concepts de commerce de détail.
Immobilier industriel et logistique
Le secteur de l’immobilier industriel de Shenzhen – comprenant les espaces de fabrication, les parcs d’affaires et la logistique (entrepôts) – est souvent éclipsé par les marchés résidentiel et de bureaux, mais il reste crucial. En 2025, ce secteur se caractérise par résilience et transformation :
- Espaces de fabrication et de R&D : Shenzhen modernise agressivement sa base industrielle. Avec une production industrielle représentant 35 % du PIB de Shenzhensz.gov.cn, la ville a défini des plans pour devenir leader dans la fabrication avancée. D’ici 2025, elle vise à établir plusieurs clusters industriels de mille milliards de yuans (par exemple dans l’électronique, les télécommunications, l’équipement)sz.gov.cn. Pour soutenir cela, Shenzhen investit dans de nouveaux parcs industriels et pôles d’innovation. Le concept d’usines « intelligentes » à plusieurs étages est en cours de déploiement, permettant une production à forte valeur ajoutée sur un espace foncier limité. Des districts comme Bao’an, Longhua, Guangming et Pingshan en bénéficient – par exemple, 20 parcs de fabrication avancée sur environ 300 km² sont en construction dans ces districts news.cgtn.com. Cela augmente non seulement la surface industrielle mais élève aussi les standards (avec des installations intelligentes, des caractéristiques de construction écologique). Le gouvernement offre même des subventions généreuses (jusqu’à 100 millions de yuans par grand projet) aux entreprises pour la modernisation technologique des usinessz.gov.cn, incitant à occuper ces nouveaux espaces. La demande pour des locaux industriels modernes est forte dans des secteurs comme les véhicules électriques, la biotechnologie et l’aérospatiale (alors que Shenzhen se diversifie au-delà de l’électronique). Les anciens complexes d’usines en zone urbaine sont réaménagés ou reconvertis (certains en bureaux pour industries créatives ou en appartements dans le cadre du renouvellement urbain), concentrant l’activité industrielle dans des zones planifiées.
- Logistique et entrepôts : Le rôle de Shenzhen en tant que centre du commerce et du e-commerce assure une forte demande logistique, bien que le coût élevé du foncier ait entraîné le déplacement de certains entrepôts vers les villes voisines de Dongguan/Huizhou. Néanmoins, 2025 verra une nouvelle offre logistique dans la région, et l’absorption a été robuste. Au 1er trimestre 2025, le secteur des entrepôts en Chine a enregistré une absorption nette record (2,57 millions de m²) et le taux de vacance national est tombé à 20,3 % cbre.com.cn. À Shenzhen même, les principaux prestataires logistiques 3PL (logistique tierce partie) et les entreprises de e-commerce (comme JD.com, SF Express basée à Shenzhen) recherchent en permanence des entrepôts modernes, en particulier près des ports et des aéroports. La croissance du e-commerce transfrontalier (expédition de marchandises aux consommateurs mondiaux) a stimulé la demande pour des installations logistiques sous douane à Shenzhen. Le parc logistique de Qianhai et le centre logistique aéroportuaire affichent un faible taux de vacance. Cependant, le taux de vacance logistique global dans la grande région de Shenzhen pourrait être plus élevé (autour de 10-20 %) en raison de nouvelles livraisons. Les loyers des espaces logistiques restent stables, avec des loyers d’entrepôts prime à Shenzhen autour de 30–40 RMB par m²/mois selon l’emplacement.
- Parcs industriels high-tech et parcs d’affaires : Un sous-segment notable est celui des parcs scientifiques et technologiques. Le parc industriel high-tech de Shenzhen (SHIP) à Nanshan – souvent appelé le cœur de la Silicon Valley chinoise – reste très recherché ; le taux d’occupation y est quasi total et les loyers sont élevés pour l’industriel/bureaux (il s’agit d’espaces R&D quasi-bureaux). Des parcs plus récents à Longgang (Securities Tech Park), Bao’an et ailleurs ciblent des industries spécifiques (IA, biotechnologies). L’initiative gouvernementale Made in China 2025 a canalisé des ressources vers ces parcs tearline.mil, aboutissant à des installations de haute qualité. Par exemple, la Guangming Science City émerge comme une grande base de R&D avec des laboratoires ultramodernes et stimulera la demande à la fois pour des espaces de laboratoires et des bureaux/résidences de soutien dans cette zone.
- Foncier et politique : Le foncier limité de Shenzhen rend le terrain industriel précieux. La ville a fait preuve de créativité, comme mentionné, en construisant en hauteur (usines verticales) et aussi en « libérant » des terres rurales pour un usage industriel via des réformes. Une approche politique consiste à encourager les usines à construire plus haut ou à se relocaliser dans des parcs industriels intensifs, libérant ainsi du terrain pour le logement – il s’agit d’une stratégie continue d’approvisionnement foncier. Parallèlement, le gouvernement central encourage l’efficacité logistique (réduction du coût en % du PIB), et Shenzhen y contribue grâce à des infrastructures logistiques intelligentes (automatisation dans les ports, etc.).
Les perspectives pour l’immobilier industriel à Shenzhen sont solides. À mesure que les chaînes d’approvisionnement mondiales se reconfigurent, une partie de la production manufacturière revient ou se relocalise dans le sud de la Chine – Shenzhen, avec son avantage en innovation, devrait capter la fabrication high-tech tout en externalisant la production bas de gamme vers des villes moins coûteuses du Guangdong. L’investissement étranger dans les usines repart à la hausse (par exemple, la nouvelle usine de batteries de Tesla à Shanghai témoigne de la confiance dans la fabrication en Chine ; Shenzhen pourrait voir des projets similaires dans les domaines technologiques). Pour la logistique, l’intégration de la Greater Bay Area (avec des infrastructures comme le pont Hong Kong-Zhuhai-Macao et de nouveaux ports terrestres) stimulera encore le secteur logistique de Shenzhen en tant que nœud reliant la GBA et le monde.
Les rendements de l’immobilier industriel sont généralement plus élevés que ceux du résidentiel – souvent 5–7 % brut – ce qui le rend attractif pour les investisseurs, d’autant plus que le gouvernement adopte une position favorable (par exemple, la création des premiers REITs de Chine a eu lieu dans des parcs logistiques). On peut s’attendre à un soutien politique continu pour l’immobilier industriel et logistique, car il est directement lié aux objectifs de croissance économique. En résumé, bien que moins médiatisé que les appartements ou les bureaux, l’immobilier industriel/logistique de Shenzhen est un secteur fondamental avec une demande stable et un soutien gouvernemental, qui devrait se développer parallèlement aux plans de montée en gamme industrielle de la ville.
Investissement étranger et perspectives
Historiquement, Shenzhen a connu moins d’investissements immobiliers étrangers directs que des villes comme Shanghai ou Pékin, en raison de règles plus restrictives et d’un marché dominé par les acheteurs nationaux. Cependant, elle constitue une composante clé de l’initiative Greater Bay Area visant à attirer entreprises et capitaux étrangers. Dans le secteur commercial, on observe une expansion de la présence des entreprises étrangères – par exemple, des institutions financières étrangères à Qianhai, et des multinationales technologiques qui y installent des centres de R&D – ce qui stimule indirectement l’occupation des bureaux. La zone de coopération de Qianhai offre des incitations aux entreprises de Hong Kong et internationales, ce qui conduit à des contrats de location de bureaux impliquant des entités étrangères.
En ce qui concerne le capital d’investissement immobilier, 2024–2025 a vu un investissement institutionnel étranger limité dans l’immobilier chinois en raison de préoccupations plus larges (dette des promoteurs, etc.), mais des signes d’intérêt réapparaissent pour les actifs solides. Par exemple, certains fonds de capital-investissement étrangers et promoteurs de Hong Kong se sont associés sur des projets à Shenzhen, anticipant un point bas dans les valorisations. Le volume d’investissement en immobilier commercial en Chine au T1 2025 était de 56,1 milliards de RMB cbre.com.cn – bien qu’en baisse sur un an, il comprenait d’importantes acquisitions de bureaux dans les villes de premier rang, probablement avec des capitaux étrangers. L’histoire de la croissance de Shenzhen et la récente correction des prix pourraient attirer davantage d’investisseurs étrangers à la recherche de placements à long terme, surtout si le gouvernement chinois offre des garanties et un environnement commercial plus favorable.
Les acheteurs de logements venus de Hong Kong méritent d’être mentionnés : avec la normalisation des déplacements, de plus en plus de résidents de Hong Kong envisagent d’acheter un logement à Shenzhen pour investir ou pour leur famille (certains sont attirés par les opportunités éducatives de Shenzhen pour leurs enfants, ou simplement par la surface habitable plus grande pour le même prix qu’à Hong Kong). Un rapport a noté une augmentation des investissements des Hongkongais dans l’immobilier à Shenzhen en 2025, attirés par l’écart de prix et la facilité de déplacement (quelques minutes seulement de l’autre côté de la frontière en train à grande vitesse ou en métro) sohu.com. Cette demande transfrontalière se concentre principalement sur les zones proches de la frontière de Hong Kong ou sur des projets de luxe bien connus. Cela reste un facteur de niche mais notable contribuant à la demande de condos haut de gamme.
Prévisions pour les prochaines années
Au-delà de 2025, les perspectives générales pour l’immobilier à Shenzhen sont prudemment optimistes, avec certains défis :
- Résidentiel : Après le fort rebond des transactions, les prix en 2025 devraient globalement rester stables ou légèrement baisser (le consensus des analystes table sur une variation d’environ –2,5 % pour 2025 globalpropertyguide.com). D’ici 2026, la plupart des prévisions anticipent une stabilisation ou une légère hausse des prix sur le marché du logement à Shenzhen, compte tenu des fondamentaux de la ville. Les villes de premier rang comme Shenzhen devraient mener la reprise avec une croissance des prix à un chiffre faible en 2026–2027 globalpropertyguide.com, à condition que l’économie générale reste sur la bonne voie. Le gouvernement ajustera probablement ses politiques pour éviter toute surchauffe – si le marché grimpe trop vite, de nouvelles mesures de refroidissement pourraient être mises en place (comme un crédit plus strict). De nouvelles offres issues de la rénovation urbaine et des programmes de logements sociaux arriveront également, ce qui pourrait modérer la croissance des prix à long terme mais améliorer l’accessibilité. Pour les investisseurs : les prochaines années ne devraient pas connaître les flambées de prix du passé, mais plutôt une croissance modérée et un accent mis sur l’amélioration du rendement locatif.
- Commercial (Bureaux/Commerce) : La reprise du secteur des bureaux sera plus lente. 2025–2026 pourrait rester difficile avec un taux de vacance élevé. JLL prévoit que la vacance « restera élevée et que les loyers continueront de baisser » dans les bureaux de Shenzhen à court terme research.jllapsites.com, avec un point d’inflexion probable fin 2026 lorsque l’ajout d’offres ralentira et que la croissance économique absorbera les espaces. D’ici 2027, nous anticipons un marché des bureaux plus sain si de nouvelles industries (comme l’intelligence artificielle, la fintech, les entreprises du métavers) se développent. Les loyers pourraient progressivement repartir à la hausse à partir de 2026, mais il faudra probablement plusieurs années pour retrouver les niveaux d’avant 2020. L’immobilier commercial, en revanche, devrait connaître une amélioration continue. Avec la croissance de la population et des revenus à Shenzhen, et l’essor du tourisme, les loyers commerciaux pourraient renouer avec la croissance positive d’ici 2026. Des projets commerciaux majeurs (comme la rénovation de Luohu Commercial City, de nouveaux centres commerciaux dans les banlieues en expansion) verront le jour, mais la demande des consommateurs devrait suivre le rythme.
- Industriel/Logistique : Ce segment est prêt pour une croissance stable. L’accent mis sur la montée en gamme industrielle et l’autonomie dans la fabrication technologique devrait s’intensifier, au bénéfice de Shenzhen. Nous prévoyons une légère hausse des loyers industriels et un taux d’occupation élevé pour les installations de qualité. Un risque est que les entreprises manufacturières cherchent des sites moins chers, car le foncier et la main-d’œuvre sont coûteux à Shenzhen, mais la stratégie de la ville est de ne conserver que la production à forte valeur ajoutée – ce qu’elle semble bien mettre en œuvre. La demande logistique augmentera avec le commerce électronique et les échanges régionaux ; d’ici 2026–2027, si les taux d’intérêt mondiaux sont plus bas, on pourrait assister à un afflux d’investissements dans les actifs logistiques (y compris davantage de REITs) dans la région de la Grande Baie, Shenzhen étant une zone privilégiée pour ces fonds.
- Gouvernement et politique : Un facteur imprévisible pour les projections est l’intervention du gouvernement. Si le marché immobilier chinois reste morose au niveau national, de nouvelles mesures de relance pourraient être mises en place – par exemple, de nouvelles baisses des taux hypothécaires, l’assouplissement des quotas d’achat de logements, ou même des idées novatrices comme des acheteurs immobiliers soutenus par l’État pour écouler les stocks (certains analystes ont suggéré des achats massifs de logements invendus par l’État globalpropertyguide.com). De telles mesures pourraient rapidement améliorer le sentiment et les prix. À l’inverse, si la spéculation s’emballe, des restrictions pourraient revenir. Shenzhen devrait être un terrain d’expérimentation pour une politique du logement équilibrée, compte tenu de son importance. Par ailleurs, toute avancée sur une taxe foncière pourrait modifier le calcul d’investissement en augmentant les coûts de détention – un point à surveiller au-delà de 2025.
En conclusion, le marché immobilier de Shenzhen en 2025 présente un tableau de reprise et de résilience dans tous les secteurs. Les ventes résidentielles sont solides et les prix sont proches d’un point d’inflexion à la hausse, soutenus par des politiques favorables et une demande réelle. L’immobilier commercial traverse une période d’ajustement, mais le dynamisme économique de la ville et les améliorations des infrastructures préparent le terrain pour une absorption future. L’immobilier industriel reste un pilier, évoluant avec les ambitions technologiques de la ville. Pour les investisseurs, promoteurs et acheteurs, Shenzhen offre des opportunités – qu’il s’agisse de choisir le bon moment pour entrer sur le marché pendant cette phase de stabilisation, ou de cibler des quartiers et segments à fort potentiel (comme le logement de masse dans les zones en croissance, les bureaux de catégorie A à des niveaux cycliques bas, ou les installations logistiques liées au e-commerce). Les prochaines années devraient voir le marché immobilier de Shenzhen trouver un nouvel équilibre, caractérisé par une croissance durable plutôt que par la volatilité passée, conformément à la vision de la ville pour un développement de haute qualité.
Sources : sz.gov.cn szft.gov.cn savills.com globalpropertyguide.com sohu.com et autres sources citées ci-dessus.
