Marché immobilier de Nairobi 2025 : essor en banlieue ou bulle en centre-ville ?

Le paysage immobilier de Nairobi en 2025 est une histoire de deux marchés – des expansions suburbaines abordables en plein essor tandis que les enclaves huppées de la ville stagnent. Dans les secteurs résidentiel, commercial et industriel, la capitale kényane connaît des fortunes diverses. Les investisseurs et les acheteurs recherchent des opportunités dans de nouveaux territoires, même si la surabondance et les vents contraires économiques freinent la croissance dans les zones traditionnelles prisées. Le boom immobilier de Nairobi va-t-il durer ou une bulle est-elle en train de se former ? Plongeons dans les dernières tendances, chiffres et prévisions qui façonnent le marché pour 2025 et au-delà.

Aperçu actuel du marché (2025)

Le secteur immobilier de Nairobi s’est fortement redressé après la morosité liée à la pandémie, contribuant désormais à environ 10 % du PIB du Kenya. Selon les données officielles, la production du secteur au quatrième trimestre 2024 a atteint 283,1 milliards KSh – soit une hausse de 4,6 % sur un an cytonn.com. La demande reste soutenue : en 2023, un impressionnant 76,2 % des biens listés ont trouvé preneur, et près de 89 % des logements locatifs ont été loués knbs.or.ke knbs.or.ke, ce qui indique un taux d’absorption élevé. Cependant, la croissance est inégalement répartie selon les segments et les emplacements :

• Hausse dans les segments abordables et de milieu de gamme : Le plus fort élan se trouve dans les banlieues périphériques de Nairobi et les villes satellites, où les prix de l’immobilier se sont remis de la baisse de 2022. Au premier trimestre 2025, ces zones périphériques ont connu leur meilleure performance de prix depuis plus de 2 ans et demi peopledaily.digital. Des villes comme Kitengela, Ngong, Athi River et Juja ont affiché un net rebond de la valeur des logements, dépassant les marchés centraux de Nairobi peopledaily.digital biasharaleo.co.ke. Ce regain est alimenté par une demande renouvelée pour des logements abordables, l’amélioration des liaisons de transport et des acheteurs à la recherche d’un meilleur rapport qualité-prix en dehors du centre-ville onéreux peopledaily.digital. L’immobilier dans ces zones a “non seulement rebondi, mais a surpassé tous les autres segments du marché résidentiel,” note Sakina Hassanali de HassConsult peopledaily.digital.
• Les banlieues huppées sous pression : À l’inverse, les quartiers intérieurs traditionnellement aisés de Nairobi – Karen, Lavington, Kileleshwa, Muthaiga et autres – ont connu cinq trimestres consécutifs de baisse des prix de l’immobilier résidentiel à l’approche de 2025 peopledaily.digital biasharaleo.co.ke. La surabondance de logements haut de gamme, les coûts d’entrée élevés et l’évolution des préférences des acheteurs affaiblissent la demande dans ces enclaves de luxe peopledaily.digital. Par exemple, les quartiers chics comme Muthaiga, Nyari et Kilimani ont vu les prix des maisons reculer à nouveau au 1er trimestre 2025 biasharaleo.co.ke. De nombreux vendeurs aisés font face à une surabondance d’appartements de luxe (notamment à Kilimani, Lavington, Westlands), ce qui entraîne des taux de vacance élevés et des prix stagnants vineyardproperties.co.ke. Le marché signale clairement un basculement des projets spéculatifs haut de gamme vers des logements plus pratiques et de milieu de gamme.
• Immobilier commercial contrasté : Les secteurs des bureaux et du commerce de détail se stabilisent mais continuent de surmonter des défis récents. Les loyers des bureaux haut de gamme ont chuté d’environ 2 % en 2023 en raison de la surabondance et des nouvelles tendances du travail hybride risevest.com, bien qu’ils se soient depuis stabilisés. Les taux d’occupation des bureaux premium Grade A se sont améliorés, atteignant environ 80 % alors que les multinationales privilégient la qualité dans les immeubles modernes knightfrank.co.ke. L’immobilier commercial montre de la résilience avec l’expansion de grands détaillants locaux et internationaux (par exemple Carrefour, Naivas), maintenant des loyers de commerce de détail haut de gamme relativement stables et des rendements autour de 9 % knightfrank.com. Cependant, les anciens immeubles de bureaux et les centres commerciaux secondaires peinent encore avec des taux de vacance élevés.
• Industrie et logistique en plein essor : Le secteur de l’immobilier industriel se distingue par ses performances, soutenu par le e-commerce et la fabrication. Les entrepôts modernes à Nairobi affichent désormais un taux d’occupation d’environ 85 % (contre 78 % il y a un an) content.knightfrank.com, grâce à une demande croissante d’espaces de distribution. Les loyers logistiques prime ont augmenté (~5 % au cours de l’année écoulée) pour atteindre environ 6 $ US par m² par mois à Nairobi content.knightfrank.com, reflétant cette demande. En fait, le marché industriel prime de Nairobi a connu l’un des taux de croissance des loyers les plus rapides d’Afrique (+28 % entre 2018 et 2021) knightfrank.co.uk. Cela a positionné les biens industriels comme des actifs à rendement élevé, avec certains des rendements les plus élevés de la région.

En résumé, 2025 trouve le marché immobilier de Nairobi à un carrefour de tendances – forte croissance dans les secteurs abordables et les zones périphériques, contre des tendances à la baisse dans les segments ultra-prime. Ensuite, nous analyserons en détail les évolutions de prix, les rendements locatifs et ce qu’ils signifient pour les investisseurs et les propriétaires.

Tendances des prix et rendements locatifs

Les prix de l’immobilier à Nairobi en 2025 affichent des tendances divergentes selon l’emplacement et le type de bien. Les prix globaux augmentent modérément, mais la véritable histoire réside dans la répartition :

• Villes satellites vs banlieues de la ville : Au premier trimestre 2025, les prix moyens de vente des maisons à Nairobi ont augmenté de 2,45 %, marquant la plus forte hausse trimestrielle depuis 2022 biasharaleo.co.ke. Cette hausse a été entièrement portée par les villes satellites, qui ont connu une hausse de +2,4 % des prix des maisons au T1 biasharaleo.co.ke. En revanche, les banlieues de la ville ont enregistré leur cinquième baisse trimestrielle consécutive – environ –0,4 % au T1 (bien qu’il s’agisse d’une baisse plus modérée que les trimestres précédents) biasharaleo.co.ke. Les prix des terrains ont suivi une tendance similaire : en hausse de +2,4 % dans les villes satellites contre +1,7 % dans les banlieues intérieures au cours du T1 biasharaleo.co.ke biasharaleo.co.ke. Le tableau ci-dessous met en évidence ces tendances :

Changement du prix de l’immobilier T1 2025	Villes satellites	Banlieues de Nairobi	Global
Prix des terrains (T/T)	+2,4% biasharaleo.co.ke biasharaleo.co.ke	+1,7% biasharaleo.co.ke	–
Prix de vente des maisons (T/T)	+2,4% biasharaleo.co.ke	–0,4% biasharaleo.co.ke	+2,45% biasharaleo.co.ke
Loyers résidentiels (T/T)	+1,9% biasharaleo.co.ke	–0,8% biasharaleo.co.ke	+0,3% biasharaleo.co.ke

Tableau : Évolution des prix de l’immobilier à Nairobi au T1 2025. Les zones périphériques surperforment nettement les quartiers huppés traditionnels.

Ces données soulignent un changement axé sur la valeur : les acheteurs et investisseurs affluent vers des zones comme Juja (+4,2 % au T1), Limuru (+4,0 %) et d’autres en périphérie de Nairobi, tandis que les quartiers huppés du centre-ville (Muthaiga, Nyari, etc.) voient leurs valeurs baisser biasharaleo.co.ke biasharaleo.co.ke. La hausse des prix dans les villes satellites est directement liée à un regain de demande pour des logements abordables, de nouvelles infrastructures et l’étalement urbain alors que les gens recherchent des maisons plus grandes et économiques à distance de navettage peopledaily.digital peopledaily.digital. Parallèlement, les acheteurs sensibles aux prix se sont retirés des quartiers de luxe, forçant les prix à la baisse face à la surabondance de l’offre peopledaily.digital.

• Tendances du marché locatif : Les loyers ont été globalement atones, n’augmentant que de +0,3 % en moyenne au T1 2025 biasharaleo.co.ke. Une fois de plus, les villes satellites ont mené la tendance, avec des loyers en hausse de +1,9 % (notamment à Ruiru +5,3 %, Ngong +5,1 % d’un trimestre à l’autre) biasharaleo.co.ke. Dans les quartiers huppés de Nairobi, les loyers ont en fait baissé de –0,8 % en moyenne, alors que des zones comme Muthaiga (–4,9 %) et Kilimani (–4,6 %) ont vu les propriétaires baisser leurs loyers demandés face à une demande plus faible biasharaleo.co.ke. Les taux de vacance élevés dans les appartements de luxe ont donné l’avantage aux locataires, mettant davantage la pression sur les loyers de prestige vineyardproperties.co.ke. En revanche, les quartiers de classe moyenne et les lotissements urbains maintiennent des taux d’occupation plus stables, soutenant une croissance modérée des loyers dans ces zones.
• Rendements locatifs résidentiels : Pour les investisseurs immobiliers, les rendements locatifs varient considérablement selon les types de logements à Nairobi. Selon une enquête nationale, les petits studios (bedsitters) rapportent aussi peu que ~2,2 % par an, tandis qu’une maison de ville de 2 chambres bien positionnée peut générer environ 8,3 % de rendement – le plus élevé observé dans le segment résidentiel knbs.or.ke. En général, les logements abordables dans les villes satellites offrent des rendements supérieurs (souvent 6–9 % par an) grâce à des prix d’entrée plus bas et une demande locative constamment élevée vineyardproperties.co.ke. À l’inverse, les biens haut de gamme en centre-ville affichent des rendements bien plus faibles (parfois 3–5 %) en raison de valeurs capitales élevées et de vacances fréquentes vineyardproperties.co.ke. Cette dichotomie pousse les investisseurs vers les locations de milieu de gamme plutôt que les biens de luxe.
• Rendements commerciaux & industriels : Les rendements de l’immobilier commercial à Nairobi sont généralement attractifs, reflétant une valeur émergente après une période de correction des prix. En 2024, les bureaux de premier ordre rapportent environ 7,5–8 % tandis que les commerces de détail de premier ordre affichent en moyenne ~9 % cytonn.com. Le graphique ci-dessus montre que le commerce de détail (vert) surpasse actuellement les autres secteurs en termes de rendement locatif, soutenu par la bonne performance des centres commerciaux et supermarchés (de nombreux bailleurs de commerces rapportent ~9,5 % de rendement sur des actifs stabilisés) knightfrank.com. Les rendements des bureaux (orange) ont oscillé autour de ~7–8 %, ayant augmenté d’environ 0,2 % en 2024 grâce à une légère amélioration des loyers cytonn.com. Les biens industriels et logistiques à Nairobi offrent certains des rendements les plus élevés – souvent 8–10 % ou plus – ce qui est cohérent avec un secteur où les loyers ont fortement augmenté mais où la valeur des terrains dans les zones industrielles périphériques reste relativement basse content.knightfrank.com. Les investisseurs s’intéressent aux parcs logistiques, compte tenu de l’essor de la fabrication au Kenya et du boom du e-commerce, qui promettent une bonne occupation et une croissance des loyers.

En résumé, les tendances des prix à Nairobi récompensent les chasseurs de bonnes affaires : ceux qui investissent dans le logement abordable, les villes de banlieue ou les nouvelles installations logistiques constatent de forts gains en capital et des flux de trésorerie importants, tandis que les propriétaires de maisons de luxe haut de gamme ou de bureaux vieillissants font face à un marché plus lent. Nous examinons ensuite les principaux projets de développement et d’infrastructures qui redéfinissent le paysage immobilier de la ville.

Principaux projets de développement & d’infrastructures

Des améliorations stratégiques des infrastructures et de nouveaux projets jouent un rôle clé dans la dynamique immobilière de Nairobi. Le gouvernement et le secteur privé investissent massivement dans des projets qui améliorent la connectivité et ouvrent de nouveaux terrains à l’urbanisation, influençant ainsi la valeur des biens immobiliers. Parmi les principaux projets de développement et d’infrastructures prévus en 2025, on peut citer :

• Routes & Autoroutes : Le projet phare Nairobi Expressway – une autoroute à péage de 27 km ouverte à la mi-2022 – a considérablement réduit les temps de trajet de l’aéroport international Jomo Kenyatta à travers la ville jusqu’à Westlands. Cela a renforcé l’attrait des banlieues le long de Mombasa Road et Waiyaki Way, rendant des zones comme Syokimau et Athi River beaucoup plus accessibles et attractives pour les navetteurs linkedin.com. De même, l’élargissement et la mise à double sens des contournements (Eastern, Northern et Western Bypass) autour de Nairobi ont ouvert de nouvelles ceintures de banlieue. Autrefois périphéries endormies, Ruiru, Kitengela, Thika, Ngong sont désormais des “centres résidentiels et commerciaux dynamiques” grâce à ces améliorations routières linkedin.com. Les autoroutes améliorées se traduisent directement par une hausse des prix des terrains et du développement dans des zones autrefois éloignées.
• Rail et transports en commun de masse : Le gouvernement accélère les projets ferroviaires urbains dans le cadre du plan directeur du Nairobi Commuter Rail. La phase I du projet Nairobi Railway City (NRC) est en cours dans le centre-ville – un plan visant à transformer la zone autour de la gare centrale de Nairobi en un pôle multimodal moderne avec des composantes commerciales et résidentielles cytonn.com. De plus, une nouvelle ligne ferroviaire de banlieue Riruta–Lenana–Ngong est en cours d’achèvement pour desservir la zone en forte croissance de la ville de Ngong cytonn.com. Parallèlement aux travaux en cours sur les corridors de Bus Rapid Transit (BRT), ces investissements promettent de renforcer la connectivité entre le centre-ville et les banlieues, ce qui pourrait faire grimper la valeur des biens immobiliers le long des axes de transport.
• Nouveaux projets de logements : Nairobi connaît un essor des projets de logements à grande échelle, dont beaucoup relèvent du programme gouvernemental de logements abordables (AHP). Parmi les projets notables dans ou près de la ville figurent des ensembles d’appartements à haute densité à Ngara, Pangani et Starehe (quartiers centraux où les anciens logements sont en cours de réaménagement) vineyardproperties.co.ke. Plusieurs de ces projets seront achevés en 2025, livrant des milliers de nouveaux logements destinés aux acheteurs à revenus moyens et faibles. Dans le secteur privé, des communautés planifiées et des résidences sécurisées se multiplient : par exemple, Tatu City (une nouvelle ville de 5 000 acres à Kiambu) continue de se développer avec des villages résidentiels et un parc industriel, Tilisi et Migaa Golf Estate à Kiambu ajoutent des logements suburbains modernes avec des équipements vineyardproperties.co.ke, et Northlands City (un méga-projet au nord de Nairobi) prévoit d’inclure des zones industrielles, commerciales et résidentielles. Ces grands projets façonnent de nouveaux sous-marchés immobiliers à la périphérie de Nairobi, avec des écoles, des hôpitaux et des centres commerciaux qui stimulent encore la demande.
• Parcs industriels & zones économiques spéciales : Le développement de l’immobilier industriel est en plein essor autour de Nairobi. Les principaux pôles incluent Athi River/Mavoko dans le comté de Machakos (qui abrite la zone de traitement des exportations et plusieurs parcs logistiques), Ruiru et Thika à Kiambu (avec des sites comme Tatu Industrial Park), et Limuru. L’initiative du gouvernement kényan pour les zones économiques spéciales (SEZ) et l’investissement manufacturier – dans le cadre de son programme de transformation économique ascendante (BETA) – a conduit à la création de nouveaux parcs industriels avec des entrepôts modernes knightfrank.com. La demande des occupants est forte : de nombreux nouveaux entrepôts sont pré-loués avant même leur achèvement, et comme mentionné précédemment, le taux d’occupation des entrepôts modernes est d’environ 85 % à Nairobi content.knightfrank.com. Les infrastructures telles que l’amélioration de l’alimentation électrique, les liaisons ferroviaires de fret et de meilleures routes vers ces zones (par exemple, le terminus de fret SGR à Athi River reliant le port de Mombasa) renforcent encore les perspectives de l’immobilier industriel. Pour les promoteurs et les REIT, les parcs logistiques sont très recherchés, compte tenu du stock existant limité et de la croissance à deux chiffres des loyers ces dernières années.
• Pôles commerciaux et tours de bureaux : Alors que le quartier central des affaires (CBD) stagne, de nouveaux pôles commerciaux émergent. Westlands reste le principal quartier d’affaires de Nairobi, avec des tours comme le Global Trade Centre (GTC) et de nouveaux immeubles de catégorie A attirant les multinationales. Upper Hill, qui avait surconstruit des bureaux à la fin des années 2010, absorbe progressivement l’excédent d’offre alors que les entreprises recherchent de grands plateaux. Notamment, certains anciens bâtiments sont rénovés pour répondre aux normes écologiques et de catégorie A afin d’attirer les locataires knightfrank.com. On observe également une tendance aux projets à usage mixte (MUDs) – combinant bureaux, commerces et logements – tels que Two Rivers, Karen Waterfront et de nouveaux projets à venir à Gigiri. Ces projets intégrés sont populaires car ils offrent un environnement « vivre-travailler-se divertir » et ont tendance à générer des loyers premium (les rendements des MUDs ont atteint ~8,4 % en 2024, légèrement au-dessus des bureaux à usage unique) cytonn.com. Un autre développement intéressant est la reconversion de certains immeubles commerciaux ; par exemple, des bureaux anciens en difficulté sont envisagés pour une transformation en logements ou en hôtels, reflétant la reconversion adaptative du marché en réponse à l’évolution de la demande.

Globalement, les infrastructures et les nouvelles constructions ouvrent littéralement la voie à l’expansion immobilière de Nairobi. L’amélioration des réseaux de transport rend les zones périphériques viables pour les déplacements et le commerce, libérant des terrains pour le logement et augmentant la valeur dans ces corridors. Parallèlement, des projets ambitieux (des appartements abordables aux centres commerciaux modernes) redéfinissent l’offre immobilière. Ces projets réduisent collectivement les goulets d’étranglement (comme la pénurie de logements) mais élèvent aussi le niveau de la concurrence – les biens plus anciens qui ne s’adaptent pas aux nouvelles normes risquent l’obsolescence.

Indicateurs économiques influençant l’immobilier

Les tendances économiques sous-jacentes au Kenya sont essentielles pour comprendre le marché immobilier de Nairobi en 2025. De manière générale, l’environnement macroéconomique s’est amélioré par rapport à la turbulence de 2022–2023, mais certains défis persistent :

• Croissance du PIB : L’économie du Kenya suit une trajectoire de croissance modérée. Après avoir surmonté des chocs (sécheresse, inflation mondiale) ces dernières années, la croissance du PIB est attendue à environ 5 % en 2025. La Banque centrale du Kenya (CBK) a récemment révisé sa prévision de croissance du PIB pour 2025 à 5,2 % (contre 5,4 %), invoquant des vents contraires tels que la hausse des droits de douane mondiaux reuters.com. (À titre de comparaison, la Banque mondiale prévoit une croissance légèrement plus prudente de 4,7 % pour 2025 reuters.com.) De tels taux de croissance, bien que non exceptionnels, sont suffisamment solides pour soutenir la demande immobilière – d’autant plus que l’agriculture du Kenya rebondit grâce à de bonnes pluies et que des services comme le tourisme se redressent, injectant des revenus dans l’économie cytonn.com. Un PIB en croissance signifie généralement plus d’emplois et de pouvoir d’achat, ce qui est de bon augure pour l’absorption de biens immobiliers, même si, en cas de croissance inférieure aux attentes, l’immobilier haut de gamme pourrait être le premier touché.
• Taux d’intérêt & crédit : Un changement significatif en 2025 est l’assouplissement de la politique monétaire. La CBK avait fortement relevé ses taux en 2022–23 pour lutter contre l’inflation (le taux directeur avait culminé à 12,25 %), mais avec l’inflation désormais maîtrisée, les taux baissent. En juin 2025, la CBK a abaissé son taux de prêt à 9,75 %, la sixième baisse consécutive depuis fin 2024 reuters.com. C’est la première fois depuis près d’un an que le taux de base du Kenya repasse en dessous de 10 %. Des taux d’intérêt plus bas sont une aubaine pour le secteur immobilier : ils réduisent les taux des prêts hypothécaires et le coût des prêts au développement, ce qui devrait encourager davantage de prêts immobiliers et de financements à la construction. En effet, la CBK a signalé une position plus accommodante à venir, visant à améliorer l’accès à des emprunts abordables tant que l’inflation le permet cytonn.com cytonn.com. Le marché hypothécaire kenyan reste très limité (moins de 30 000 prêts hypothécaires résidentiels à l’échelle nationale), mais des initiatives comme la Kenya Mortgage Refinance Company (KMRC) élargissent l’accès en fournissant aux banques des fonds à long terme pour les prêts immobiliers. Les récentes baisses de taux et les taux à un chiffre de la KMRC pour les prêts au logement abordable devraient stimuler progressivement la souscription de prêts hypothécaires, permettant à davantage de Kényans de la classe moyenne de devenir propriétaires.
• Inflation : Après avoir atteint des niveaux à deux chiffres en 2022 (en raison des prix mondiaux du carburant et des denrées alimentaires), l’inflation au Kenya a fortement reculé. Début 2025, l’inflation est tombée à environ 3,8–4,5 %, bien à l’intérieur de la fourchette cible du gouvernement de 2,5–7,5 % centralbank.go.ke. En mai 2025, l’inflation n’était que de 3,8 % – une nette amélioration par rapport à ~9 % un an plus tôt facebook.com. Ce recul est attribué à de meilleures pluies (qui ont fait baisser les prix des denrées alimentaires), à des mesures de subvention et à une politique monétaire stricte auparavant. Une faible inflation est positive pour l’immobilier à plusieurs égards : elle préserve le pouvoir d’achat des consommateurs (important pour les loyers et les ventes de logements), stabilise les coûts des intrants de construction (la volatilité des prix du ciment et de l’acier s’est atténuée), et permet une planification à plus long terme sans crainte d’une flambée des coûts. En 2025, les promoteurs peuvent mieux prévoir les dépenses des projets, et les ménages trouvent plus facile de budgétiser les loyers/crédits immobiliers lorsque les prix du carburant et des produits de base sont stables. La CBK prévoit que l’inflation restera en dessous du point médian de la fourchette cible à court terme reuters.com, sauf choc majeur. Cependant, un risque à surveiller est celui des prix du pétrole – toute flambée pourrait faire remonter l’inflation et forcer une nouvelle hausse des taux d’intérêt.
• Taux de change et coûts des matériaux : Le shilling kényan s’était fortement déprécié en 2022–23 face au dollar américain, ce qui a fait grimper le coût des matériaux de construction importés. Par exemple, le prix d’un sac de ciment a augmenté de plus de 10 % en 2024, en partie à cause de la faiblesse de la monnaie et des coûts mondiaux cytonn.com cytonn.com. Cependant, en 2025, la chute du shilling a ralenti ; en fait, les données récentes montrent un « shilling renforcé » qui contribue à l’optimisme des perspectives économiques cytonn.com. Une monnaie plus stable aide les promoteurs à importer acier, équipements et accessoires à des prix prévisibles et rassure les investisseurs étrangers sur le fait que leurs rendements ne seront pas érodés par des pertes de change. Cela dit, le shilling reste vulnérable aux déficits courants du Kenya. Les investisseurs immobiliers doivent surveiller les tendances monétaires, car une dépréciation rapide pourrait augmenter les coûts de construction et affecter l’accessibilité des importations de matériaux libellés en dollars (comme les ascenseurs, les finitions) – ce qui pourrait réduire les marges des promoteurs ou forcer des hausses de prix.
• Revenus des ménages & emploi : Les indicateurs économiques pertinents pour l’immobilier incluent également les taux d’emploi urbain et les revenus. L’emploi dans le secteur tertiaire à Nairobi se redresse à mesure que les entreprises normalisent leurs activités. Le rebond du tourisme et de l’hôtellerie ramène des emplois (le taux d’occupation des hôtels et la demande Airbnb sont en hausse, comme discuté plus loin). Cela dit, le coût de la vie élevé et les récentes hausses d’impôts ont mis les consommateurs sous pression. La loi de finances 2023 du gouvernement a introduit ou augmenté divers impôts (TVA, tranches d’imposition, etc.), et bien que l’inflation soit faible, de nombreux Kényans estiment que leur pouvoir d’achat reste limité par une fiscalité plus lourde et les hausses de prix passées cytonn.com. Cela signifie que les familles de la classe moyenne disposent de moins de revenu disponible pour des choses comme la rénovation de leur logement ou des loyers plus élevés, un facteur qui pourrait freiner la croissance de la demande de logements à court terme cytonn.com. L’aspect positif est que si l’économie continue de croître d’environ 5 % par an, on peut s’attendre à une augmentation progressive des revenus et à la création d’emplois, ce qui devrait soutenir l’accessibilité au logement à moyen terme, en particulier pour les segments de marché bas et moyen de gamme.
• Envois de fonds de la diaspora : Un facteur souvent négligé mais extrêmement important pour l’immobilier kényan est l’argent envoyé par les Kényans de l’étranger. Les envois de fonds de la diaspora ont atteint un niveau record de 4,95 milliards de dollars US (environ 641 milliards de KSh) en 2024, soit une hausse de 18 % par rapport à l’année précédente kenyanwallstreet.com. Ces flux – désormais première source de devises étrangères du pays – ont un impact direct : une part importante est investie dans des terrains, des maisons et des projets de développement par des Kényans épargnant à l’étranger. De nombreux projets immobiliers financés par la diaspora (de la construction individuelle à de grands investissements dans des lotissements) sont en cours à Nairobi et dans ses environs. La croissance continue des envois de fonds (soutenue par une importante communauté kényane expatriée en Amérique du Nord, en Europe et au Moyen-Orient) apporte un flux régulier de capitaux sur le marché immobilier. Il n’est donc pas surprenant que les promoteurs immobiliers ciblent activement les acheteurs de la diaspora via des roadshows et des salons pendant les vacances. Par exemple, certaines entreprises proposent désormais des offres de logements abordables ciblant la diaspora – reconnaissant que ces acheteurs acquièrent souvent des biens à distance comme investissement ou pour leur future retraite. Cette tendance devrait se poursuivre, compte tenu de la forte dynamique des envois de fonds et de la préférence culturelle de la diaspora pour investir dans l’immobilier au pays.

En somme, l’immobilier à Nairobi s’inscrit dans un contexte économique en amélioration prudente : des taux d’intérêt plus bas, une faible inflation et une croissance régulière soutiennent les fondamentaux du marché, même si la fiscalité élevée et les difficultés économiques passées maintiennent certains acheteurs/vendeurs en retrait. Si le Kenya parvient à maintenir la stabilité macroéconomique, le secteur immobilier disposera d’une base solide pour croître – mais les acteurs devront surveiller tout changement (comme des modifications de politique ou des chocs externes) susceptible de modifier cet équilibre.

Politiques gouvernementales et mises à jour réglementaires

Les politiques publiques et les réglementations au Kenya ont une influence profonde sur le secteur immobilier, et 2025 voit plusieurs développements importants à ce sujet. L’agenda du gouvernement est fortement axé sur la résolution des déficits de logements et la rationalisation de l’environnement opérationnel pour le développement immobilier. Voici les principales mesures politiques et réglementaires affectant l’immobilier à Nairobi :

• Programme de Logement Abordable (AHP) : Le Programme de Logement Abordable du gouvernement kényan est au cœur de sa politique immobilière. Il vise à combler le déficit de logements en facilitant la construction de plus de 200 000 nouvelles unités abordables chaque année knbs.or.ke. En 2025, ce programme a pris encore plus d’ampleur. Selon l’Association des Architectes du Kenya, le pipeline de l’AHP compte plus de 730 000 unités de logement à différents stades de construction par les secteurs public et privé – un témoignage de l’ampleur de l’activité en cours. Les principaux outils politiques incluent la mise à disposition de terrains par le gouvernement, des incitations fiscales pour les promoteurs et des garanties d’achat pour certains projets. Notamment, le Affordable Housing Bill 2023 a été promulgué en loi fin 2024. Cette loi fournit un cadre juridique pour les initiatives de logement, y compris les partenariats public-privé et les dispositifs d’accession à la propriété pour les locataires. Les premiers résultats de l’AHP sont visibles à Nairobi : des projets à Ngara, Pangani, Park Road et Kibera ont livré des milliers d’unités (coûtant aussi peu que 1 à 4 millions de KSh), et beaucoup d’autres sont en cours vineyardproperties.co.ke. L’AHP donne la priorité aux acheteurs à faibles et moyens revenus (souvent via des loteries) et propose des taux hypothécaires subventionnés via la KMRC. Pour les investisseurs et promoteurs, l’alignement avec l’AHP est devenu lucratif – ceux qui construisent selon les critères « abordables » bénéficient d’exonérations de TVA sur les intrants de construction et d’approbations accélérées. L’AHP est sans doute en train de remodeler la composition du logement à Nairobi, injectant une offre à des niveaux de prix auparavant négligés. Un défi demeure cependant : s’assurer que ces unités atteignent réellement la population cible et que le financement utilisateur final (prêts hypothécaires) soit disponible ; le partenariat continu du gouvernement avec les banques vise à résoudre ce problème via des prêts concessionnels.
• Saga de la taxe sur le logement : Pour financer le logement abordable, le gouvernement a introduit une taxe sur le logement de 1,5 % sur les salaires bruts en 2023, une mesure controversée. Cela a effectivement agi comme une taxe sur le logement (avec une contribution équivalente des employeurs) afin de lever des fonds pour les projets AHP. Cependant, la taxe a suscité une vive opposition publique et rencontré des obstacles juridiques. En 2023, les tribunaux ont suspendu la taxe obligatoire et l’ont ensuite déclarée inconstitutionnelle gbcghanaonline.com, en raison d’une procédure législative inappropriée. En 2025, le sort de cette taxe reste incertain – le gouvernement a indiqué qu’il pourrait la réintroduire avec des modifications, tandis que les opposants plaident pour qu’elle devienne volontaire. Ce revirement politique a créé une certaine incertitude dans le financement immobilier. D’un côté, une taxe générerait un fonds massif pour la construction de logements (potentiellement favorable aux promoteurs construisant dans le cadre de l’AHP). De l’autre, son caractère obligatoire a irrité de nombreux travailleurs du secteur formel qui se sentaient déjà accablés par de nouvelles retenues. Pour l’instant, la taxe est suspendue en attendant les appels, et le gouvernement explore d’autres sources de financement (comme les obligations pour le logement abordable et les fonds de la diaspora). Les décideurs apprennent que trouver un équilibre entre l’adhésion du public et des plans ambitieux de logement est complexe – toute future taxe sur le logement pourrait nécessiter des garanties plus claires de retour (comme l’attribution prioritaire de logements aux contributeurs) pour être acceptée.
• Réformes de la propriété foncière et des titres : Une révolution silencieuse est en cours dans le registre foncier du Kenya – la numérisation. Le ministère des Terres a lancé la plateforme numérique Ardhisasa, et d’ici 2025, elle rend les transactions immobilières beaucoup plus transparentes et efficaces. Les registres fonciers de Nairobi sont entièrement numérisés, permettant des recherches de titres, des transferts et des paiements en ligne vineyardproperties.co.ke. Cela réduit considérablement la fraude et les retards – un atout majeur dans un pays où les escroqueries sur les titres et les dossiers manquants ont longtemps nui aux investisseurs. Les acheteurs de la diaspora, par exemple, peuvent désormais vérifier la propriété foncière à distance sur Ardhisasa, ce qui renforce la confiance et réduit les risques des transactions vineyardproperties.co.ke. De plus, le gouvernement réprime les transactions foncières illicites et accélère la délivrance des titres (y compris pour les baux en attente depuis longtemps). Pour les promoteurs, un registre numérique signifie une vérification plus rapide et la possibilité d’enregistrer des biens (pour les ventes sur plan ou les hypothèques) bien plus rapidement. Au-delà de la numérisation, le comté de Nairobi met également à jour ses rôles d’évaluation foncière et sa réglementation sur le zonage. En 2020, le comté a adopté de nouveaux règlements de zonage qui ont augmenté la densité autorisée dans de nombreux quartiers (pour encourager la construction d’appartements), et d’ici 2025, davantage d’anciennes zones à faible densité (comme certaines parties de Kilimani, Kileleshwa) ont été reclassées pour des résidences en hauteur. Bien que ce reclassement ait parfois rencontré une résistance locale, il reflète une politique visant à augmenter l’offre de logements urbains. Les investisseurs doivent noter quelles zones sont destinées à une densité plus élevée ou à un usage commercial, car le cadre de planification à Nairobi évolue (par exemple, le Plan directeur intégré de développement urbain de Nairobi guide ces changements).
• Incitations fiscales et à l’investissement : Le gouvernement a mis en place des incitations spécifiques pour stimuler l’investissement immobilier. Les promoteurs construisant au moins 100 logements abordables bénéficient d’un taux d’imposition sur les sociétés réduit (de 30 % à 15 % sur les bénéfices) – cela a attiré de grands acteurs vers le segment abordable. La Finance Act 2023 a également accordé des exonérations de TVA sur les intrants pour le logement abordable et supprimé certains droits de timbre pour les primo-accédants à faible coût. Les Real Estate Investment Trusts (REITs) ont été encouragés par des exonérations fiscales (pas de TVA sur les transactions REIT, pas d’impôt sur le revenu au niveau du trust). Cependant, malgré ces incitations, le marché des REITs au Kenya reste naissant – un seul REIT coté existe (ILAM Fahari), et ses performances ont été modestes. Les décideurs examinent la réglementation pour rendre les REITs plus attractifs (par exemple, permettre aux REITs de développement d’opérer plus librement). Côté financement, l’État a fait pression sur les banques pour augmenter les prêts à la construction en offrant des garanties de crédit. Il est également question de réduire la paperasserie pour les autorisations : le comté de Nairobi a lancé un système de permis de construire en ligne pour réduire les délais d’approbation, et le gouvernement national a ordonné en 2024 que les autorisations de construire ne prennent pas plus de 30 jours. Si ces mesures sont mises en œuvre, elles amélioreront la facilité de faire des affaires pour les promoteurs (qui ont historiquement fait face à des retards bureaucratiques et à des coûts de conformité élevés).
• Risques réglementaires : À l’inverse, quelques questions réglementaires présentent des risques. L’appétit croissant du gouvernement pour les recettes fiscales pourrait entraîner une augmentation des taxes foncières ou des taxes sur les plus-values à l’avenir. En 2023, le Kenya a réintroduit une taxe sur les plus-values (CGT) de 15 % sur les ventes immobilières (contre 5 % auparavant), ce qui affecte les reventes rapides et les ventes d’investissement. De plus, le comté de Nairobi prévoit de réévaluer les propriétés pour les taxes annuelles (taxe foncière) après de nombreuses décennies – cela pourrait augmenter considérablement les coûts de détention pour les propriétaires fonciers une fois les nouveaux taux appliqués. Par ailleurs, l’application du code du bâtiment se renforce après plusieurs défaillances structurelles tragiques ; les promoteurs font désormais face à un contrôle plus strict sur la qualité des constructions et les normes de sécurité. Si cela est positif pour la réputation du secteur, cela signifie aussi que les coûts de conformité peuvent augmenter. Enfin, une réglementation particulière : les restrictions sur la propriété étrangère subsistent (les non-citoyens ne peuvent posséder des terrains qu’en bail emphytéotique de 99 ans, pas en pleine propriété), ce qui freine parfois les investisseurs institutionnels étrangers dans les projets de développement. Globalement, cependant, le climat réglementaire du Kenya est perçu comme en amélioration – la volonté de clarté et de formalisation (comme les systèmes numériques) réduit les obstacles informels qui entravaient autrefois les transactions immobilières.

En résumé, la politique gouvernementale en 2025 est globalement un vent favorable pour l’immobilier à Nairobi – notamment grâce à l’agenda ambitieux du logement abordable et aux efforts de modernisation de l’administration foncière. Les promoteurs et investisseurs qui s’alignent sur ces politiques (en se concentrant sur les logements abordables, en utilisant les systèmes numériques, en profitant des avantages fiscaux) devraient en tirer profit. Cependant, il est crucial de rester attentif aux évolutions juridiques (comme la taxe logement) et aux changements fiscaux, car ils peuvent rapidement modifier les calculs du marché.

Quartiers clés et analyse du zonage

L’histoire immobilière de Nairobi est avant tout une histoire de quartiers – chacun avec des tendances uniques façonnées par l’emplacement, les infrastructures et le zonage. Détaillons les zones clés et ce qui s’y passe concrètement en 2025 :

Nouveaux pôles satellites et banlieues – Les nouveaux hotspots

Les projecteurs sont braqués sur les villes satellites et les banlieues périphériques de Nairobi, qui sont devenues les moteurs de croissance du marché immobilier :

• Kitengela, Athi River & Syokimau (Sud-Est) : Ces zones, à la frontière de Nairobi et du comté de Machakos, connaissent un essor grâce à l’amélioration des transports (proximité de l’Expressway et de la gare SGR) et à l’abondance de terrains disponibles. Kitengela et Athi River ont mené la croissance des prix début 2025, avec une forte hausse des valeurs foncières et immobilières peopledaily.digital peopledaily.digital. Autrefois connues pour l’industrie et les logements-dortoirs, elles attirent désormais des familles de la classe moyenne et des promoteurs qui construisent des lotissements de maisons pour primo-accédants. Le doublement en cours de la route de Mombasa et les nouveaux échangeurs autoroutiers rendent les trajets domicile-travail beaucoup plus rapides depuis ces localités, renforçant leur attractivité. De plus, la zone industrielle d’Athi River offre des emplois locaux, créant une demande de logements à proximité. De nombreux projets d’appartements et de maisonnettes abordables (prix de 3 à 6 millions KSh) voient le jour ici, ciblant les primo-accédants. Les gouvernements locaux (Kajiado et Machakos) ont été favorables, accélérant les permis et les infrastructures pour encourager la croissance linkedin.com. Résultat : ces villes, autrefois périphériques, sont désormais des parties intégrantes du marché immobilier métropolitain de Nairobi – et devraient continuer à surperformer la moyenne de la ville à court terme peopledaily.digital.
• Ngong, Ongata Rongai & Kiserian (Sud-Ouest) : De l’autre côté de la ville, ces villes du nord de Kajiado se sont également réveillées. Ngong et Kiserian ont enregistré certaines des plus fortes hausses de prix des terrains au T1 2025 (prix des terrains à Kiserian en hausse de +5 % en glissement trimestriel) biasharaleo.co.ke, reflétant un regain d’intérêt des promoteurs. Les moteurs incluent la nouvelle route à double voie de Ngong Road et le projet de train de banlieue reliant la ville de Ngong au centre de Nairobi cytonn.com. La meilleure connectivité routière de Ngong (via Karen) en a fait une banlieue viable pour les travailleurs de la ville, offrant un climat plus frais et des vues panoramiques sur les collines de Ngong. Parallèlement, Ongata Rongai (populairement “Rongai”) reste une banlieue très peuplée connue pour ses loyers relativement abordables – elle continue de s’étendre mais doit faire face à la congestion (jusqu’à la fin des contournements). Les terrains de la zone sont presque tous lotis, et des immeubles d’appartements poussent là où se trouvaient autrefois des bungalows. Il est important de noter que des améliorations d’infrastructures comme l’élargissement de Magadi Road et une meilleure distribution d’eau sont en cours, ce qui devrait permettre une croissance supplémentaire. Ces villes du sud-ouest profitent des acheteurs recherchant plus d’espace pour moins cher – un thème récurrent en 2025.
• Thika, Juja & Ruiru (Nord-Est) : Le long du corridor de la Thika Superhighway dans le comté de Kiambu, l’étalement urbain s’étend depuis longtemps. Mais 2025 a apporté une chaleur supplémentaire à des endroits comme Juja et Ruiru, en partie à cause du débordement des zones saturées plus proches de la ville. Les prix des maisons à Juja ont grimpé d’environ 4,2 % au premier trimestre, en tête de toutes les villes satellites biasharaleo.co.ke, grâce à l’amélioration des services (Juja City Mall, nouvelles universités) et à la construction en cours de parcs industriels à proximité (Tatu City n’est pas loin). Ruiru – autrefois une zone tranquille de culture du café – est aujourd’hui une ville à part entière, avec des lotissements et des immeubles, bien qu’elle ait connu une légère baisse des prix des terrains récemment (peut-être une pause après une forte hausse) biasharaleo.co.ke. Un grand atout ici est que le CBD de Nairobi est accessible en 30 à 40 minutes via l’autoroute (en dehors des heures de pointe), et encore plus facilement avec le train de banlieue depuis la gare de Ruiru. La ville de Thika, plus éloignée, connaît une relance manufacturière et des infrastructures comme la Thika Bypass, qui soutiennent également l’immobilier. Le comté de Kiambu fait activement la promotion de ces zones pour l’investissement, offrant des incitations et des règlements favorables au développement linkedin.com. Le zonage ici est assez libéral – de grandes parcelles agricoles sont rapidement converties en lotissements résidentiels. Les investisseurs trouvent le corridor Nord-Est attractif pour les communautés fermées ciblant la diaspora kenyane et les professionnels locaux – offrant des maisons plus grandes à une fraction du prix de Nairobi.
• Limuru & Naivasha (périphérie nord-ouest) : Bien qu’un peu plus éloignées, des zones comme Limuru (dans le comté de Kiambu) et même Naivasha (dans le comté de Nakuru) méritent d’être mentionnées comme des pôles émergents influençant le marché de Nairobi. Les prix des terrains et des maisons à Limuru ont augmenté d’environ 4 % au premier trimestre 2025 biasharaleo.co.ke, portés par la route Southern Bypass et la réputation de la région pour ses maisons de campagne haut de gamme (certains quittant Nairobi lorgnent Limuru pour sa tranquillité). Naivasha, à environ 90 km de Nairobi, dispose du train de passagers SGR et d’une zone industrielle en expansion (ciment, logistique). Certains promoteurs misent sur Naivasha comme future ville satellite – il est encore tôt, mais si les trajets ultra-longs ou le télétravail se développent, même des villes éloignées pourraient faire partie de la sphère immobilière du Grand Nairobi.

Dans l’ensemble, les villes satellites sont devenues le « nouveau Nairobi » pour de nombreux acheteurs de logements – offrant des prix abordables, moins de congestion et, de plus en plus, des infrastructures décentes. Comme l’a noté un analyste, « les villes satellites pourraient continuer à surpasser le marché du centre-ville tout au long de 2025 » si les tendances actuelles se maintiennent peopledaily.digital. Ces zones offrent également des opportunités pour les investisseurs fonciers spéculatifs – de nombreux terrains dans ces villes ont doublé de valeur au cours des 5 à 7 dernières années, et d’autres gains sont probables à mesure que l’urbanisation progresse.

Quartiers traditionnels de banlieue huppée & CBD – Défis et transitions

En ce qui concerne les quartiers établis de Nairobi et son centre commercial, le récit est plus complexe :

• Upper Hill, Westlands & Kilimani (pôles commerciaux/haute densité) : Ces quartiers étaient les vedettes du dernier boom immobilier, mais font désormais face à un marché plus concurrentiel. Upper Hill – le quartier financier en devenir de Nairobi – connaît une surabondance de bureaux (environ 5,8 millions de pieds carrés excédentaires en 2023) cytonn.com, ce qui maintient les loyers et les taux d’occupation à la baisse. Certains immeubles restent à moitié vides des années après leur achèvement. Cependant, des signes de stabilisation apparaissent : les nouveaux bureaux de catégorie A à Upper Hill, dotés de caractéristiques écologiques, se remplissent lentement, et les bâtiments plus anciens sont rénovés ou repositionnés pour attirer les ONG et les entreprises de BPO. Westlands, en revanche, reste relativement résilient. C’est l’emplacement privilégié des multinationales, ambassades et commerces haut de gamme (par exemple, Westgate Mall, Sarit Centre). Les loyers de bureaux à Westlands sont restés stables et ont même augmenté pour les immeubles de prestige, et le taux d’occupation a progressé jusqu’à ~80 % pour les bureaux haut de gamme knightfrank.co.ke. Le quartier bénéficie du terminus de l’Expressway et de nombreux équipements (hôtels, restaurants). Kilimani, qui combine usage commercial et résidentiel, est dans une situation plus difficile. Il a connu une frénésie de construction d’appartements de luxe en hauteur à la fin des années 2010 ; en 2025, nombre de ces unités restent invendues ou sont louées à prix réduit vineyardproperties.co.ke. La surabondance d’appartements 3 chambres à Kilimani a entraîné une stagnation des prix et un taux de vacance élevé, forçant les promoteurs à se tourner vers des unités plus petites, abordables ou des appartements avec services pour se différencier. Le changement de zonage du comté à Kilimani (autorisant la haute densité) l’a transformé en jungle de béton, et aujourd’hui, les conséquences se font sentir car la demande n’a pas suivi l’offre pour les logements de luxe. À l’avenir, on peut s’attendre à ce que Kilimani connaisse une correction des prix et une période d’absorption ; déjà, certains vendeurs baissent les prix ou convertissent pour un usage Airbnb afin d’augmenter le rendement.
• Muthaiga, Karen, Runda et les quartiers verdoyants : Les quartiers chics traditionnels de Nairobi – caractérisés par de grandes villas individuelles sur des terrains d’un demi-acre – subissent une transformation lente mais notable. Des zones comme Muthaiga, Nyari, Runda (au nord du centre-ville) et Karen (au sud-ouest) accueillent toujours l’élite de Nairobi et des expatriés, mais leur marché immobilier s’est récemment assoupli. Comme mentionné, les prix dans ces banlieues haut de gamme ont diminué pendant plusieurs trimestres consécutifs peopledaily.digital. Les raisons sont multiples : une suroffre de maisons de luxe (à la fois de nouveaux manoirs et des appartements haut de gamme à proximité), moins d’arrivées d’expatriés ces dernières années, et le fait que les acheteurs locaux fortunés sont devenus plus prudents – certains préfèrent acheter plusieurs logements locatifs moins chers (pour le revenu) plutôt qu’une seule maison de prestige. Malgré la baisse des prix, les valeurs dans ces quartiers restent extrêmement élevées (par exemple, le terrain à Muthaiga ou Karen coûte toujours plus d’un million de dollars par acre). La légère consolation est que les zones à faible densité comme Spring Valley, Karen et Gigiri ont connu de petites hausses de prix (~2–4 %) au 1er trimestre 2025, ce qui indique que des biens uniques dans des emplacements de choix trouvent encore preneur biasharaleo.co.ke biasharaleo.co.ke. Par exemple, Spring Valley a enregistré une hausse trimestrielle de 3,7 % biasharaleo.co.ke – peut-être parce qu’il s’agit d’une petite enclave avec une offre limitée. Gigiri (où se trouvent le siège de l’ONU et des diplomates) reste très recherché pour la location, sinon pour l’achat. Un changement en cours : pressions liées au zonage. Il y a une opposition des riverains dans ces quartiers contre le développement de grands immeubles (pour préserver le caractère verdoyant), mais les besoins en logement de Nairobi ont conduit à l’approbation de maisons en bande ou de petits immeubles dans certaines zones autrefois intouchables. Karen compte désormais plusieurs lotissements sécurisés, et Runda voit apparaître des maisons de ville de luxe sur des terrains de ¼ d’acre. Ces quartiers conserveront probablement leur prestige, mais leur croissance de valeur sera lente et régulière plutôt qu’explosive – ce sont des marchés arrivés à maturité. De plus, à mesure que les propriétaires de la génération précédente réduisent la taille de leur logement, davantage de propriétés haut de gamme pourraient discrètement arriver sur le marché, ce qui pourrait encore faire baisser les prix à moins qu’une nouvelle vague d’acheteurs ultra-riches n’émerge.
• Nairobi CBD et Eastlands : Le quartier central des affaires (CBD) de Nairobi, autrefois le cœur commercial, est en déclin relatif alors que les entreprises se déplacent vers des pôles comme Upper Hill et Westlands. Le CBD souffre de bâtiments vieillissants, de congestion et d’un manque de stationnement adéquat. De nombreuses entreprises ont déplacé leur siège, laissant d’anciens immeubles de bureaux avec des taux de vacance en hausse. Les loyers dans le CBD comptent parmi les plus bas pour les espaces commerciaux, et certains bâtiments sont convertis en hôtels économiques ou en établissements d’enseignement. Le projet Nairobi Railway City et les rénovations prévues (comme la régénération en cours du City Market et les nouveaux terminaux de bus) visent à revitaliser le centre. Si elles réussissent, ces initiatives pourraient attirer du passage et peut-être de nouveaux développements à usage mixte dans le CBD dans les années à venir. Pendant ce temps, Eastlands (à l’est du CBD, comprenant des zones comme Buruburu, Donholm, Embakasi) – traditionnellement des quartiers résidentiels de classe moyenne et populaire – reste densément peuplé et relativement abordable. Le gouvernement a ciblé les quartiers d’Eastlands pour le renouvellement urbain : les anciens immeubles du conseil municipal à Jericho, Shauri Moyo, Kariobangi doivent être réaménagés en appartements modernes de taille moyenne dans le cadre de partenariats public-privé. Certains projets sont à l’arrêt, mais d’autres (comme un nouveau développement de condos à Shauri Moyo) sont en cours. Eastlands bénéficie de la proximité des centres d’emplois industriels et de J.K.I.A. Notamment, les quartiers Embakasi et Tassia ont connu un mini-boom avec le terminus du SGR et l’agrandissement de l’aéroport – les prix des terrains y ont grimpé dans l’attente d’une croissance commerciale. L’agrandissement de la Outer Ring Road il y a quelques années a également augmenté la valeur des quartiers le long de cet axe. Cependant, ces zones font face à des retards d’infrastructures (eau, égouts) compte tenu de la forte population. En 2025, on peut s’attendre à ce qu’Eastlands reste un marché de volume – beaucoup de transactions à des prix plus bas, avec de petites hausses de prix progressives à mesure que les familles passent de la location à la propriété dans ces quartiers.

En résumé, les dynamiques immobilières intra-urbaines de Nairobi sont en mutation. Les quartiers huppés se réajustent à de nouvelles réalités de la demande, les zones commerciales se repositionnent, et certaines zones du centre-ville sont prêtes pour la régénération. Les changements de zonage restent un facteur imprévisible – si le comté de Nairobi autorise une plus grande densification dans certains quartiers, cela pourrait modifier l’équilibre de l’offre. Pour les investisseurs, la micro-localisation est primordiale : un côté de la ville peut offrir une croissance à deux chiffres tandis qu’un autre stagne. Les plus avisés diversifient géographiquement – par exemple, en détenant un mélange de biens dans des zones à la fois prisées et émergentes pour couvrir leurs risques.

Opportunités et risques (2025–2030)

À l’approche de l’horizon à court et moyen terme, le marché immobilier de Nairobi présente un mélange d’opportunités attrayantes et de risques notables. Ci-dessous, nous présentons les principaux points que les investisseurs, promoteurs, acheteurs et décideurs doivent garder à l’esprit :

Opportunités :

• Urbanisation rapide et demande de logements : Les tendances démographiques du Kenya sont très favorables à l’immobilier. Avec une urbanisation d’environ 3,8 % par an et une croissance démographique d’environ 2 % (bien au-dessus des moyennes mondiales) cytonn.com, Nairobi continuera de voir affluer de nouveaux habitants. Des dizaines de milliers d’unités de logement sont nécessaires chaque année à Nairobi pour accompagner cette croissance et répondre au déficit de logements existant (estimé à plus de 200 000 unités par an). Cette demande fondamentale – en particulier pour des logements abordables et de milieu de gamme – constitue une base solide pour le marché. Les promoteurs capables de livrer des logements de qualité à des prix accessibles trouveront un vaste bassin d’acheteurs et de locataires pour les années à venir.
• Les infrastructures ouvrent de nouvelles zones : La poursuite des investissements dans les infrastructures (routes, chemins de fer, services publics) élargit le champ du développement immobilier. Des projets comme la Nairobi Expressway, les déviations, les lignes de train de banlieue et les extensions prévues des services publics (eau, électricité) vers la périphérie ouvrent des terres auparavant inaccessibles. Cela crée des opportunités dans des zones autrefois rurales – en somme des marchés pionniers dans l’orbite de Nairobi. Les investisseurs qui s’installent tôt dans ces corridors de croissance liés aux infrastructures peuvent bénéficier d’une appréciation significative de la valeur foncière à mesure que le développement suit le bitume. Par exemple, les zones proches des futurs pôles de transport (nouvelles gares, terminaux de bus) sont idéales pour des projets axés sur le transport. De plus, l’amélioration des commodités (internet fibre, centres commerciaux, écoles) dans les villes satellites rend ces marchés plus autonomes, permettant des opportunités immobilières commerciales et de détail (on voit déjà de nouveaux centres commerciaux à Kitengela et Ruaka). Suivre les infrastructures restera une stratégie gagnante.
• Émergence de nouvelles classes d’actifs : L’immobilier à Nairobi se diversifie au-delà des catégories traditionnelles. Il existe des niches sous-desservies qui émergent comme de nouveaux marchés lucratifs :
  • Logements étudiants construits à dessein (PBSA) : Avec l’augmentation des inscriptions universitaires et la rareté des logements sur les campus, les résidences étudiantes privées près des universités (par exemple autour de Kenyatta University, JKUAT Juja, Strathmore) sont très demandées. Les appartements étudiants modernes offrant des chambres meublées, le Wi-Fi et la sécurité affichent des rendements attractifs et un faible taux de vacance vineyardproperties.co.ke. Les investisseurs reconnaissent le PBSA comme une source de revenus stable, relativement protégée des cycles économiques (les étudiants ont toujours besoin de se loger).
  • Immobilier de santé et sciences de la vie : Les investissements dans les hôpitaux privés, cliniques et complexes médicaux à Nairobi sont en hausse. Par exemple, les quartiers autour d’Upper Hill et Parklands accueillent de nombreux hôpitaux – l’immobilier de santé (et les bureaux médicaux associés) a tendance à être résilient et est soutenu par la demande croissante de la classe moyenne pour des soins de qualité. Plusieurs projets mixtes intègrent désormais des installations médicales.
  • Logistique et centres de données : Au-delà des entrepôts, Nairobi se positionne comme un pôle technologique d’Afrique de l’Est. La demande pour les installations de centres de données augmente (par exemple, Africa Data Centres et d’autres augmentent leur capacité) pour servir le secteur TIC en plein essor et l’utilisation croissante d’internet. Les investisseurs immobiliers peuvent profiter de cette tendance via des terrains à usage industriel et des bâtiments spécialisés. De plus, la logistique du dernier kilomètre (petits centres de distribution en ville) est en demande en raison du e-commerce – un créneau qui existait à peine il y a dix ans.
  • Reprise de l’hôtellerie : Le secteur des hôtels et des appartements avec services à Nairobi, durement touché par le COVID-19, rebondit. Les voyages d’affaires et les conférences sont en hausse, et Nairobi reste un pôle régional. Les biens hôteliers bien situés (notamment ceux ciblant les voyageurs d’affaires et les clients de longue durée) ont un potentiel renouvelé. Certains hôtels fermés rouvrent sous de nouvelles enseignes, et des opérateurs internationaux recherchent des opportunités, encouragés par l’amélioration des chiffres du tourisme.
• Technologie et PropTech : La transformation numérique de l’immobilier est un facteur d’opportunités. L’utilisation généralisée des portails immobiliers (BuyRentKenya, Property24, Jiji) et des places de marché sur les réseaux sociaux a facilité et réduit le coût d’accès aux acheteurs/locataires. Les promoteurs peuvent vendre des unités sur plan via des visites virtuelles à des clients de la diaspora – élargissant ainsi la base d’acheteurs. La numérisation des registres fonciers par le gouvernement (Ardhisasa) réduit les risques et le temps de transaction, ce qui renforce la confiance des investisseurs (notamment pour les étrangers ou les Kényans de l’étranger qui craignaient auparavant la fraude sur les titres) vineyardproperties.co.ke. Des startups PropTech émergent également à Nairobi, proposant des solutions allant des plateformes de crédit immobilier numériques à la domotique. Adopter la technologie peut donner un avantage concurrentiel aux promoteurs et agents – ceux qui exploitent l’appariement immobilier par IA, la blockchain pour la sécurité des titres, ou les outils de gestion immobilière en ligne peuvent réduire les coûts et renforcer leur proposition de valeur linkedin.com linkedin.com. En résumé, les acteurs de l’immobilier à Nairobi qui innovent technologiquement attireront une clientèle de plus en plus avertie et jeune.
• Initiatives gouvernementales favorables : L’environnement politique, comme discuté, est en grande partie favorable. La position agressive du gouvernement sur le logement (via l’AHP) signifie un flux continu de projets et de partenariats potentiels pour les entreprises privées. Les incitations fiscales (pour le logement abordable et les REITs) améliorent les rendements dans ces segments. L’État met également en place des institutions comme la KMRC pour combler les lacunes du marché (financement du logement). Si l’on regarde les marchés comparables, la volonté politique en faveur du logement peut catalyser de tout nouveaux secteurs (par exemple, le refinancement hypothécaire abordable, les programmes de bons de location, etc.). De plus, la stabilité politique relative du Kenya (après les élections de 2022) et l’orientation pro-entreprises du régime actuel (qui recherche des investissements étrangers) créent un climat favorable. L’ouverture du Kenya au capital étranger – y compris les investisseurs chinois, européens et du Golfe dans l’immobilier – représente une opportunité pour les grands projets de sécuriser des financements ou des partenariats. Déjà, nous avons constaté un fort intérêt des investisseurs étrangers à Nairobi, allant des fonds de capital-investissement aux obligations de la diaspora, car le Kenya offre une histoire de croissance convaincante et un système juridique relativement transparent comparé à de nombreux marchés africains vineyardproperties.co.ke. Tant que le Kenya maintiendra le cap des réformes économiques et des infrastructures, il restera un pôle d’attraction pour l’investissement immobilier dans la région.

Risques :

• Risques économiques et financiers : Malgré des améliorations récentes, l’économie kényane présente des vulnérabilités qui pourraient affecter l’immobilier. La dette publique élevée et les déficits budgétaires pourraient forcer des mesures d’austérité ou de nouvelles hausses d’impôts, ce qui pourrait freiner la consommation et l’expansion des entreprises (affectant la demande de biens immobiliers). Par exemple, si le gouvernement augmente significativement la TVA ou l’impôt sur le revenu pour accroître les recettes, le revenu disponible de la classe moyenne baisserait, réduisant le pouvoir d’achat immobilier. Le risque de taux d’intérêt est une autre préoccupation – bien que les taux baissent actuellement, toute résurgence de l’inflation (par exemple, due à une flambée des prix mondiaux du pétrole ou à une mauvaise saison agricole) pourrait pousser la CBK à relever à nouveau les taux, augmentant fortement les coûts d’emprunt. Cela freinerait la souscription de prêts hypothécaires et mettrait sous pression les promoteurs très endettés. Le taux de change du shilling est également à double tranchant : une forte dépréciation (si elle se produisait) augmenterait les coûts d’importation pour la construction et pourrait décourager les investisseurs étrangers craignant des pertes de change. À l’inverse, un shilling très fort pourrait nuire à l’économie en rendant les exportations non compétitives, affectant indirectement le PIB et, à terme, la demande immobilière. En résumé, les fluctuations macroéconomiques restent un risque – les investisseurs prudents prévoiront des scénarios avec des taux d’intérêt supérieurs de 3 à 4 %, par précaution, et éviteront le surendettement.
• Risque politique et de gouvernance : Bien que le Kenya soit généralement stable, il a un historique de tensions politiques, notamment lors des élections. Les prochaines élections générales en 2027 pourraient introduire une période d’incertitude à moyen terme. Les saisons électorales voient souvent les investisseurs adopter une attitude attentiste, et les transactions immobilières peuvent fortement ralentir à l’approche du scrutin (comme observé en 2017 et 2022). Toute flambée de troubles ou des résultats contestés pourraient temporairement perturber le marché ou nuire à la confiance des investisseurs. De plus, la cohérence des politiques n’est pas garantie – une nouvelle administration pourrait changer de priorités ou annuler certains avantages (par exemple, un futur gouvernement pourrait ne pas accorder la même priorité au logement abordable, ou imposer un contrôle des loyers sous la pression populiste – le Kenya a brièvement envisagé un projet de loi sur le contrôle des loyers par le passé). La corruption et la bureaucratie restent également des risques ; l’accaparement des terres et la corruption dans les autorisations, bien qu’en baisse, existent encore. Si les réformes de gouvernance stagnent, cela pourrait ajouter des « taxes » cachées au développement. Par conséquent, les parties prenantes doivent surveiller la trajectoire politique du Kenya, effectuer une diligence raisonnable sur la propriété foncière (pour éviter les litiges de titres liés à la corruption passée), et peut-être planifier les investissements majeurs en dehors des périodes électorales immédiates.
• Surabondance dans certains segments : Un risque clair et actuel est la surabondance dans certains segments immobiliers, ce qui peut peser sur les rendements pendant des années. Nous l’observons déjà dans :
  • Résidentiel haut de gamme : Trop d’appartements de luxe et pas assez d’acheteurs. Les promoteurs qui injectent encore plus d’offres dans ce segment saturé risquent de voir leurs projets s’arrêter ou de devoir consentir à de fortes remises. Sans signaux clairs de la demande (par exemple, des préventes), lancer de nouveaux appartements haut de gamme à Nairobi est aujourd’hui très risqué.
  • Bureaux : Malgré des signes positifs, Nairobi doit encore absorber un important excédent d’espaces de bureaux cytonn.com. L’essor du travail à distance/hybride et du coworking pousse les entreprises à optimiser l’utilisation de l’espace plutôt qu’à augmenter fortement leur surface. Si les promoteurs continuent de construire des bureaux au rythme d’avant 2020, la vacance persistera et les loyers resteront stables ou baisseront. Les immeubles de bureaux plus anciens risquent l’obsolescence s’ils ne se modernisent pas (les locataires privilégieront les espaces plus récents et écologiques). Certains propriétaires devront peut-être reconvertir ou vendre à perte. Tant que l’absorption n’aura pas rattrapé (ce qui pourrait prendre plusieurs années), le secteur des bureaux restera vulnérable.
  • Pôles commerciaux : Le boom des centres commerciaux dans les années 2010 a mené à quelques cas de surabondance (certains centres peinent à dépasser 50 % d’occupation). Avec la croissance du e-commerce (encore modeste au Kenya) et la consommation affectée récemment par l’inflation, les habitudes de dépenses évoluent. Les nouveaux projets commerciaux doivent être étudiés avec beaucoup de soin pour évaluer la demande de la zone de chalandise. Les emplacements secondaires pour les centres commerciaux sont risqués, car les consommateurs privilégient quelques pôles dominants.
  • Hôtel/Loisirs : De nombreux nouveaux lits d’hôtel sont arrivés sur le marché avant le COVID (pensez à tous les nouveaux hôtels entre 2015 et 2019). La reprise post-pandémique est en cours, mais une récession mondiale ou une baisse du tourisme pourrait rapidement faire chuter le taux d’occupation. Les appartements avec services ont connu une surabondance dans des endroits comme Westlands (de nombreux promoteurs résidentiels se sont tournés vers les unités avec services sans étude de faisabilité suffisante). Ceux qui travaillent dans l’hôtellerie doivent s’assurer d’avoir une offre unique ou un partenariat avec des voyagistes/canaux de voyages d’affaires pour éviter d’être un concurrent générique de plus dans un secteur saturé.

Gérer le risque de surabondance nécessite une étude de marché et éventuellement une différenciation du produit. Il est conseillé aux promoteurs d’examiner où se trouve la demande non satisfaite – par exemple, au lieu d’un autre immeuble d’appartements générique à Kilimani, peut-être des unités abordables à Rongai ou une résidence pour seniors (créneau encore inexploité). La créativité et le ciblage des lacunes (comme le logement étudiant, comme mentionné) peuvent permettre d’éviter le piège de la surabondance.

• Coût de construction & viabilité du projet : Construire au Kenya est devenu plus cher au fil du temps, et les dépassements de coûts ou les manques de financement sont un risque. Les entrepreneurs citent le prix élevé des matériaux de construction (certains prix ont augmenté de 20 à 30 % ces dernières années) et les nouveaux coûts réglementaires (par exemple, frais d’enregistrement de projet NCA, conformité à des normes plus strictes) comme des défis. Bien que l’inflation soit faible actuellement, l’héritage des coûts élevés demeure – si les promoteurs sous-estiment les coûts, les projets peuvent s’arrêter en cours de route à cause de problèmes de trésorerie (un certain nombre de projets à Nairobi sont actuellement à l’arrêt). De plus, l’environnement de financement local pour les promoteurs est difficile : les banques exigent des garanties élevées et des taux d’intérêt d’environ 13–15 % (bien qu’en baisse, cela reste élevé). De nombreux promoteurs comptent sur les ventes sur plan pour financer la construction ; si les ventes ralentissent, ils risquent de faire défaut et de laisser les acheteurs dans l’embarras. Nous avons vu des retards et des échecs de projets entacher la confiance des acheteurs dans certaines ventes sur plan. Ce risque signifie que les acheteurs deviennent plus prudents, préférant des unités achevées ou des promoteurs ayant fait leurs preuves. Les nouveaux promoteurs sans financement solide peuvent avoir du mal à gagner la confiance. Par ailleurs, toute reprise des prix mondiaux des matières premières pourrait à nouveau augmenter le coût des matériaux, réduisant les marges. Le meilleur moyen d’atténuer ce risque est une planification financière rigoureuse, éventuellement en utilisant des financements alternatifs (coentreprises, capital-investissement, ou même recours aux REITs), et une exécution du projet par phases alignée sur la trésorerie réelle.
• Risques réglementaires et juridiques : Bien que le gouvernement soit favorable à l’immobilier, il existe des écueils réglementaires à connaître :
  • Litiges sur la propriété foncière : Le nettoyage du registre foncier du Kenya est en cours, mais pas terminé. Il existe encore des cas de double titrage ou de revendications historiques. Les investisseurs doivent effectuer des recherches minutieuses sur les titres et, si de grandes parcelles sont concernées, faire appel à des géomètres pour confirmer les limites. Les procès fonciers peuvent bloquer des projets pendant des années – un risque à éviter grâce à la diligence raisonnable.
  • Changements de réglementation : Une politique comme la taxe sur le logement abordable (tentée en 2023) peut surgir de nulle part et impacter les flux de trésorerie (dans ce cas, elle aurait effectivement réduit le revenu net des acheteurs potentiels). De même, un renforcement de l’application des codes du bâtiment pourrait entraîner des coûts de conformité plus élevés. Les réglementations environnementales (par exemple, les approbations de la NEMA) sont appliquées de manière plus stricte ; les promoteurs qui bâclent les procédures risquent des fermetures. L’application du zonage est un autre aspect – le comté de Nairobi procède parfois à l’application du zonage (par exemple, la fermeture de boîtes de nuit bruyantes dans les zones résidentielles fin 2022, impactant l’utilisation commerciale des propriétés résidentielles). Ceux qui exploitent des locations de courte durée ou des opérations à usage mixte dans des zones non autorisées doivent se méfier des répressions, peut-être déclenchées par des plaintes de résidents.
  • Fiscalité :* La tendance semble être à la hausse – la taxe sur les plus-values a été triplée ces dernières années gbcghanaonline.com, et les exonérations de TVA peuvent être supprimées si le gouvernement a besoin de recettes. L’immobilier, étant relativement illiquide, peut souffrir si les taxes sur les transactions ou la détention deviennent trop lourdes. Par exemple, si Nairobi augmente significativement les taux fonciers (taxes annuelles sur les terrains) après le nouveau rôle d’évaluation, la détention de terrains inoccupés pourrait devenir très coûteuse, forçant des ventes en difficulté. C’est un risque particulièrement pour les spéculateurs fonciers.
• Facteurs mondiaux : Nairobi n’est pas à l’abri des cycles immobiliers mondiaux et des événements géopolitiques. Une récession mondiale pourrait réduire les investissements directs étrangers et pousser les multinationales à réduire leur taille (ce qui toucherait la demande de bureaux et de logements haut de gamme). Cela pourrait également entraîner un resserrement de la liquidité mondiale, rendant plus difficile pour les banques ou promoteurs kenyans de lever des fonds à l’étranger. De plus, la position de Nairobi en tant que hub régional rend la sécurité primordiale – toute instabilité régionale (chez les voisins ou menaces terroristes) pourrait affecter la résidence des expatriés et la perception des investisseurs. Le changement climatique est un autre risque qui se profile ; bien que non immédiat, des problèmes comme la pénurie d’eau (déjà ressentie avec le rationnement à Nairobi) pourraient s’aggraver, et des conditions météorologiques erratiques peuvent impacter la construction (fortes pluies retardant les travaux ou causant des dégâts d’inondation). Ces facteurs mondiaux ou environnementaux sont plus difficiles à prévoir mais doivent faire partie d’une évaluation stratégique des risques.

Pour naviguer entre ces opportunités et risques, les investisseurs et parties prenantes ont besoin d’une approche avisée et fondée sur la recherche. La diversification (entre segments et emplacements), le partenariat avec des entreprises locales expérimentées, et le maintien d’une flexibilité pour adapter la stratégie seront essentiels. Le marché de Nairobi est dynamique – des fortunes peuvent être faites en surfant sur la bonne vague, mais mal lire les tendances ou ignorer les risques peut coûter cher.

Perspectives et prévisions

En regardant vers l’avenir, à quoi peut-on s’attendre pour le marché immobilier de Nairobi dans les prochaines années ? Bien que les boules de cristal soient toujours troubles, une synthèse des avis d’experts et des trajectoires actuelles donne la perspective suivante :

• Croissance du marché avec un optimisme prudent : Les analystes anticipent globalement que le secteur immobilier de Nairobi va continuer à croître, mais à un rythme mesuré. La société d’investissement Cytonn Investments, par exemple, maintient une perspective « Neutre » sur le secteur immobilier kényan dans son ensemble cytonn.com. Ils s’attendent à ce que la performance du secteur soit soutenue par des fondamentaux positifs – une population jeune et croissante, une demande de logements soutenue, des améliorations continues des infrastructures et un regain de confiance dans l’hôtellerie/le tourisme cytonn.com. Ces facteurs devraient maintenir le marché sur une tendance de croissance. Cependant, Cytonn signale également que la surabondance dans certains segments (bureaux commerciaux et commerce de détail), un environnement commercial difficile avec une fiscalité élevée, et l’aversion au risque des investisseurs dans les projets haut de gamme pourraient limiter le potentiel de hausse cytonn.com. En somme, l’industrie va croître, mais pas de manière uniforme ; des poches d’excellence se démarqueront, tandis que les segments plus faibles persisteront.
• Prévisions pour le secteur résidentiel : Attendez-vous à ce que le segment du logement abordable et de milieu de gamme soit le meilleur performeur. L’initiative gouvernementale implique que des dizaines de milliers de nouveaux logements abordables arriveront sur le marché de Nairobi dans les 2 à 3 prochaines années, ce qui devrait progressivement contribuer à modérer la pénurie extrême de logements. Cette offre massive pourrait contenir l’explosion des prix dans le logement bas de gamme (ce qui est positif pour les acheteurs), mais la demande est si forte que les projets bien situés continueront de se vendre rapidement. Les prix des maisons dans les quartiers de classe moyenne et les villes satellites devraient maintenir une trajectoire ascendante, avec une croissance potentielle de 5 à 10 % par an à court terme, selon certaines agences immobilières – en particulier dans les zones bénéficiant de nouvelles routes ou de la proximité de pôles économiques. La demande locative pour les logements de milieu de gamme restera également robuste (le Kenya étant encore principalement un marché locatif en zone urbaine). Le marché résidentiel haut de gamme devrait rester stable jusqu’en 2025–2026, avec toute croissance des prix dans les quartiers huppés limitée à de faibles chiffres annuels (voire de légères baisses supplémentaires) jusqu’à absorption du stock existant. Le recours au crédit hypothécaire pourrait s’améliorer légèrement à mesure que les taux d’intérêt baissent et que les prêts KMRC se généralisent, mais étant donné que la plupart des Kényans achètent encore leur logement via l’épargne et les prêts SACCO, un boom du marché hypothécaire n’est pas à prévoir immédiatement – ce sera un changement progressif. Globalement, l’immobilier résidentiel continuera d’être un pilier de l’investissement, avec les meilleurs rendements provenant soit des projets de logements abordables (tirant parti des incitations gouvernementales et des ventes en gros), soit d’achats fonciers stratégiques dans les corridors de croissance.
• Prévisions pour les bureaux commerciaux : Le secteur des bureaux devrait se stabiliser progressivement. Le Kenya Market Update (S2 2024) de Knight Frank a indiqué que les loyers des bureaux de prestige avaient cessé de baisser et que le taux d’occupation augmentait légèrement, une tendance qui devrait se poursuivre en 2025. Nous pourrions observer une légère hausse des loyers moyens des bureaux (peut-être 1 à 3 % par an) pour les immeubles de prestige à mesure que l’économie se développe et que les entreprises recherchent la qualité. Les bureaux secondaires, cependant, devraient continuer à subir des pressions – les anciens immeubles de catégorie B/C pourraient devoir baisser leurs loyers ou cibler des locataires de niche. Les rendements globaux des bureaux pourraient légèrement se comprimer (si les loyers augmentent moins vite que la valeur des biens), mais devraient rester dans la fourchette attrayante d’environ 7-8 % pour les investisseurs content.knightfrank.com. Une sous-tendance prometteuse : une nouvelle demande du secteur BPO/call center – illustrée par des entreprises mondiales comme Teleperformance qui ouvrent de grands bureaux à Nairobi cytonn.com. Si Nairobi se positionne comme un pôle régional de l’externalisation (en tirant parti d’un bon niveau d’éducation et de compétences en anglais), cela pourrait absorber une part importante de l’espace de bureaux dans les années à venir. Toutefois, avec un excédent d’offre, aucun boom majeur de la construction de bureaux n’est attendu – les promoteurs devraient privilégier les projets sur mesure ou mixtes plutôt que les tours de bureaux spéculatives pour l’instant. D’ici 2027, nous pourrions atteindre un équilibre plus sain entre l’offre et la demande de bureaux si la croissance économique se maintient et qu’aucune nouvelle surabondance n’est créée.
• Prévisions pour le commerce de détail et l’hôtellerie : Les perspectives du secteur du commerce de détail sont stables à positives. Comme le note Cytonn, les détaillants locaux et internationaux (chaînes de supermarchés, grands magasins) sont en phase d’expansion cytonn.com. Les centres commerciaux de Nairobi qui s’adaptent (offrant de l’expérience, de la restauration, du divertissement, et pas seulement du shopping) prospéreront. Nous pourrions observer une légère croissance des loyers de commerces de premier choix, en particulier pour les centres commerciaux bien situés (2 à 5 % par an), et les taux de vacance dans les 5 meilleurs centres devraient rester faibles. Les nouveaux développements commerciaux seront probablement limités aux zones sous-desservies (par exemple, un nouveau centre commercial dans une ville satellite en forte croissance) plutôt qu’au centre de Nairobi déjà saturé. Du côté de l’hôtellerie, les experts prévoient une reprise continue – les taux d’occupation et les prix des chambres augmentent à mesure que le tourisme et les voyages d’affaires reprennent. D’ici 2025, le secteur hôtelier de Nairobi s’approche des performances d’avant la pandémie. Les grandes marques hôtelières internationales reprennent leurs projets (certains avaient été mis en pause en 2020) – par exemple, Four Points de Marriott est en expansion, et d’autres marques comme Hilton (malgré la fermeture de l’Hilton du CBD) envisagent de nouveaux partenariats à Nairobi. Le risque de surcapacité existe si trop de nouveaux hôtels ouvrent en même temps, mais compte tenu de la prudence des investisseurs, le scénario probable est une augmentation mesurée du nombre de chambres. Les appartements avec services à Westlands/Kilimani pourraient se regrouper ou diversifier leur offre pour rester compétitifs. Les locations Airbnb/courte durée sont bien revenues, avec une forte demande de la part des visiteurs de la diaspora et des voyageurs d’affaires régionaux – bien que la concurrence entre hôtes soit intense, poussant les hôtes à améliorer leur niveau de service (ceux qui le font pourraient atteindre un taux d’occupation supérieur à 80 %). À noter, la recherche mondiale de Knight Frank a souligné que 15 % des logements de Nairobi sont passés à la location courte durée (Airbnb) ces dernières années, entraînant une hausse de 10 % des loyers dans les quartiers de premier choix knightfrank.com.hk content.knightfrank.com – une tendance intéressante à surveiller, car la régulation ou la saturation du marché pourrait la modifier.
• Prévisions pour l’industrie et la logistique : Tous les indicateurs montrent que le segment industriel/logistique va poursuivre sa forte croissance. Avec la priorité donnée au e-commerce et à la fabrication, la demande d’espaces d’entreposage restera élevée. Nous prévoyons une croissance annuelle de 5 à 10 % des loyers industriels prime dans les principaux parcs logistiques de Nairobi au cours des prochaines années, jusqu’à ce qu’une offre supplémentaire vienne rééquilibrer le marché content.knightfrank.com. Le taux d’occupation dans les installations modernes devrait rester élevé (80-90 %). Les investisseurs sont de plus en plus attirés par l’immobilier industriel en raison de ces rendements élevés ; nous pourrions voir le lancement du premier REIT industriel kényan ou de fonds spécialisés axés sur les actifs d’entreposage. Le développement de zones économiques spéciales comme la Northlands SEZ ou l’extension de l’EPZ d’Athi River créera des opportunités immobilières (usines, logements pour travailleurs, centres commerciaux autour de ces zones). De plus, l’amélioration de la connectivité, comme la future route de liaison du dépôt intérieur de conteneurs de Nairobi et peut-être une autoroute vers le corridor nord, intégrera encore davantage Nairobi au commerce régional, stimulant la demande d’immobilier logistique. En résumé, le secteur industriel à Nairobi est prêt pour une croissance robuste, sans doute le segment le plus porteur de tous.
• Points de vue des investisseurs et des institutions : Les investisseurs institutionnels (capital-investissement, institutions de financement du développement, fonds de pension) s’intéressent de plus en plus à l’immobilier kényan en raison de ses rendements et de la stabilité du Kenya. Nous pourrions voir des investissements et des partenariats plus structurés. Par exemple, des promoteurs internationaux s’associent à des entreprises locales sur de grands projets (comme on le voit avec les entreprises chinoises dans le logement abordable, ou les fonds américains dans le logement étudiant). Le secteur des retraites kényan, doté de nouvelles limites d’allocation d’actifs, devrait augmenter son allocation à l’immobilier via des REITs ou des projets directs, compte tenu du besoin de rendements à long terme. Les prévisions d’experts d’entités telles que HassConsult suggèrent que le marché immobilier va se segmenter de plus en plus – avec les segments moyen et bas-moyen qui tirent les volumes, et le luxe devenant plus personnalisé. Ils s’attendent à ce que la croissance des villes satellites « reste sur une trajectoire élevée jusqu’en 2025 » et probablement au-delà, à condition que les infrastructures suivent peopledaily.digital. Le rapport Afrique 2024/25 de Knight Frank est optimiste pour le Kenya, notant que plus de 95 % des marchés immobiliers africains (y compris celui du Kenya) ont désormais retrouvé leur niveau d’activité d’avant la pandémie knightfrank.com, et souligne le rôle de Nairobi en tant que pôle régional d’investissement qui continuera d’attirer des capitaux importants. Ils mettent également en avant la durabilité et l’ESG comme thèmes émergents – prédisant une valeur plus élevée pour les bâtiments certifiés verts alors que les investisseurs et occupants mondiaux les exigent knightfrank.com.hk. Cela pourrait signifier des loyers futurs plus élevés pour les développements de Nairobi qui répondent à ces normes.
• Conclusion – Croissance modérée, succès sélectifs : En résumé, le consensus semble être une croissance modérée et durable pour l’immobilier à Nairobi dans les 3 à 5 prochaines années. Nous avons probablement dépassé l’époque des booms immobiliers généralisés. Désormais, la croissance sera sélective :
  • Logements abordables et appartements locatifs – forte croissance et rendements élevés.
  • Logistique/industriel de catégorie A – forte croissance, rendements élevés.
  • Bureaux de prestige dans les meilleurs emplacements – stables avec une légère croissance.
  • Commerce de détail haut de gamme – stable, croissance au niveau de l’inflation.
  • Résidentiel de luxe – faible croissance (peut même être inférieure à l’inflation dans certains secteurs jusqu’à ce que la surabondance soit absorbée).
  • Ancien parc commercial – croissance faible ou négative (sauf reconversion).

Chocs externes mis à part, l’immobilier à Nairobi est prêt à se développer parallèlement à la croissance économique et démographique de la ville. La prise de décision basée sur les données et la diligence raisonnable seront essentielles, comme le souligne un rapport, pour différencier les investissements gagnants des moins performants vineyardproperties.co.ke. Ceux qui s’adaptent aux nouvelles tendances – qu’il s’agisse de logements abordables, de technologies intelligentes ou de l’évolution des préférences des consommateurs – prospéreront, tandis que ceux qui s’accrochent à des modèles dépassés pourraient rencontrer des difficultés.

En conclusion, Nairobi en 2025+ demeure l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques d’Afrique. Les opportunités abondent – de la construction du prochain lotissement de logements abordables qui transforme des vies, à la création de centres logistiques ultra-modernes qui stimulent le commerce. L’avenir immobilier de la ville est prometteur mais exige une navigation stratégique. Les parties prenantes qui restent informées, agiles et centrées sur le client sont prêtes à surfer sur la vague immobilière de Nairobi vers un grand succès. Après tout, comme l’évolution de Nairobi le montre, l’emplacement reste roi – mais l’accessibilité et l’innovation sont désormais la reine et l’as sur ce marché dynamique biasharaleo.co.ke.