Marché immobilier de Milan 2025 : tendances de la ville en plein essor, quartiers prisés et prévisions audacieuses

Le boom immobilier de Milan ne montre aucun signe de ralentissement – la capitale italienne de la mode et de la finance mène le marché immobilier national avec une croissance résiliente en 2025. Les secteurs résidentiel et commercial connaissent des évolutions dynamiques, allant d’une demande de logements en plein essor dans les quartiers émergents à des investissements records dans les bureaux, commerces et hôtels. Pour l’avenir, les experts prévoient des hausses de prix modérées et un intérêt soutenu pour l’immobilier milanais, portés par des projets de réaménagement urbain, des améliorations d’infrastructures (comme de nouvelles lignes de métro) et une économie florissante stimulée par le tourisme. Dans ce rapport complet, nous analysons les tendances de l’immobilier résidentiel et commercial à Milan, les prévisions de prix pour les prochaines années, les quartiers les plus prisés (et les perles cachées) pour les investisseurs, les grands projets qui transforment la ville, les changements réglementaires, ainsi que les forces économiques et démographiques en jeu.

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Reprise des ventes et croissance régulière des prix : Après un léger ralentissement en 2023, le marché du logement milanais repart à la hausse en 2025. Au premier trimestre, les ventes de logements à Milan ont bondi de plus de 7 % sur un an (5 505 transactions) dils.com, reflétant un regain de confiance des acheteurs. À l’échelle nationale, les transactions ont augmenté encore plus rapidement (+11,5 % sur un an au T1 2025), portées par l’assouplissement des taux hypothécaires qui a ramené davantage d’acheteurs sur le marché idealista.it idealista.it. Les banques restent quelque peu prudentes dans l’octroi de crédits, mais l’activité de financement globale est en hausse de 32 % par rapport à l’an dernier, les taux d’intérêt ayant légèrement baissé depuis leurs pics de 2022 idealista.it idealista.it. Les prix des logements augmentent modérément mais régulièrement – des enquêtes récentes montrent des gains annuels d’environ +1,1 % à +1,4 % dans les principales villes italiennes idealista.it. Milan, étant le marché le plus cher d’Italie, a connu de légères hausses de prix malgré des coûts d’emprunt plus élevés, grâce à une demande persistante et une offre limitée de logements neufs.

Centre vs. Périphérie – Tendances divergentes : Les quartiers du centre-ville de Milan les plus prisés se sont en grande partie stabilisés à des niveaux de prix élevés. Les valeurs globales dans le cœur historique ont en fait diminué de -0,8 % début 2024, alors que les acheteurs d’ultra-luxe se montraient plus prudents idealista.it idealista.it. Les biens haut de gamme dans des zones comme Brera et le Quadrilatero della Moda (quartier de la mode) atteignent toujours 15 000–17 000 €/mètre carré pour des appartements élégants et historiques, et les élites étrangères (notamment américaines et d’Europe de l’Est) continuent de les rechercher idealista.it. Cependant, avec des prix déjà élevés et une rareté de biens véritablement d’exception, le segment du luxe central reste globalement stable idealista.it idealista.it. Parallèlement, plusieurs quartiers semi-centraux et périphériques surperforment le marché avec une appréciation significative. Les acheteurs exclus du centre-ville – ou les investisseurs avisés – se tournent vers des zones revitalisées juste à l’extérieur du centre, où le renouvellement urbain et les nouvelles infrastructures font grimper les valeurs de 3 à 5 % par an idealista.it idealista.it. Notamment, les quartiers le long de la nouvelle ligne de métro M4 et à proximité de grands projets de réaménagement ont connu une forte hausse : par exemple, la macro-zone Lodi–Corsica (sud-est de Milan) a vu les prix bondir de +4,5 % l’an dernier suite à de nouveaux projets résidentiels autour de la Fondazione Prada et de Scalo Porta Romana idealista.it. De même, des quartiers populaires comme Corvetto et Grigioni (également en périphérie sud-est) attirent de jeunes acheteurs et investisseurs avec des prix abordables (~3 300–3 500 €/m²) et un fort potentiel de valorisationl’idealista.it. Dans Navigli–Famagosta (sud-ouest), la reconversion en cours d’anciens sites industriels (par exemple l’ancienne usine Richard Ginori) a fait grimper les prix de +3,4 % et a poussé les valeurs du neuf à 6 000–7 000 €/m² idealista.it. Même les banlieues les plus éloignées connaissent une renaissance : des quartiers comme Missaglia–Gratosoglio (sud) bénéficient de la proximité des stations de métro et des locataires étudiants, avec des appartements encore à 2 500–3 400 €/m² et en hausse régulière idealista.it. Dergano (nord-ouest) en est un autre exemple – la rénovation récente des espaces publics et la présence de grands appartements familiaux ont attiré de jeunes familles, faisant grimper les valeurs à 4 000–5 500 €/m² idealista.it.

Diminution de l’offre de logements neufs : Une caractéristique clé du marché milanais est la pénurie chronique de nouvelles constructions. Les logements neufs ne représentent qu’environ 9 à 10 % des ventes à Milan (un peu au-dessus de la moyenne nationale) dils.com, et de nombreux projets récents se sont vendus très rapidement. Les promoteurs sont confrontés à des coûts de construction élevés et à des retards d’obtention de permis, si bien que la rénovation des bâtiments existants est souvent privilégiée par rapport aux constructions neuves idealista.it. Les incitations gouvernementales à la rénovation (comme les crédits d’impôt « Superbonus » en Italie, bien qu’ils aient été récemment réduits) ont stimulé une vague de rénovations énergétiques. En conséquence, une part croissante des logements sur le marché affiche désormais de hautes performances énergétiques (classe A ou B), passant de 4,7 % à 7,3 % des ventes au cours des deux dernières années idealista.it. Ces logements modernisés ou neufs se vendent à prix fort et ont connu les plus fortes hausses de prix – fin 2024, les prix des biens neufs en Italie augmentaient d’environ +8 % sur un an, bien plus rapidement que les +2–3 % de hausse pour les logements anciens globalpropertyguide.com. Milan reflète cette tendance : les acheteurs sont prêts à payer le prix fort pour des logements clés en main et durables, tandis que les appartements anciens non rénovés connaissent une appréciation plus modérée, voire de légères baisses de prix d’un trimestre à l’autre globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cet écart de qualité dans les prix devrait se creuser à mesure que les règles européennes sur les bâtiments verts approchent, et qu’il sera probablement nécessaire de rénover les bâtiments anciens d’ici 2030.

Pression sur le marché locatif : La forte demande de locations de courte durée et d’étudiants à Milan a créé un marché locatif tendu. Après une longue période de stagnation, les loyers résidentiels ont grimpé en flèche – +4–5 % de croissance annuelle des loyers a été enregistrée en 2024 idealista.it, et 2025 voit des augmentations continues. Le nombre de contrats de location à Milan n’a augmenté que d’environ 1 % début 2025, l’offre restant limitée idealista.it. De nombreux propriétaires privés ont transféré leurs appartements vers des locations de courte durée lucratives (type Airbnb), ou attendent simplement en raison des faibles rendements des baux longue durée. Cela a conduit à moins de locations longue durée disponibles et à des “canoni” (loyers demandés) qui dépassent largement ce que de nombreuses familles locales peuvent se permettre idealista.it. En fait, les données du secteur montrent que les rendements locatifs à Milan atteignent en moyenne ~5,4 %, mais peuvent atteindre 6–7 % pour les petits appartements – ce qui attire les investisseurs globalpropertyguide.com. La forte demande de jeunes actifs, d’étudiants et de travailleurs en mobilité fait que les biens bien situés (notamment les logements modernes) partent très rapidement. Les locataires seuls, les jeunes couples et les familles recherchent de plus en plus des conditions flexibles, des baux plus courts ou des contrats transitoires idealista.it idealista.it. Le boom des locations de courte durée a été critiqué pour avoir aggravé cette tension sur le logement, poussant les décideurs à intervenir (comme discuté dans la section Mises à jour réglementaires). Notamment, certains investisseurs reviennent vers la location traditionnelle : le quartier San Siro de Milan, par exemple, a vu un regain d’intérêt pour les baux longue durée réglementés (à des loyers “convenus” modérés) – relançant l’activité transactionnelle après des années de dormance idealista.it.

Point clé à retenir pour le résidentiel : Le marché du logement à Milan en 2025 reste dynamique et segmenté. La tendance générale est une croissance régulière des prix (environ +1–3 % par an dans la plupart des quartiers idealista.it sarpi.it) malgré la hausse des taux d’intérêt, grâce à une demande solide et une offre limitée. Les adresses de luxe du centre conservent leur valeur avec une croissance stable ou légère, soutenues par des acheteurs internationaux et un stock limité idealista.it. Mais le véritable dynamisme se trouve dans les quartiers périphériques et en devenir, où de nouvelles infrastructures et des projets de réaménagement créent de la valeur. Certains quartiers extérieurs ont connu une appréciation impressionnante de plus de 40 % au cours des cinq dernières années – par exemple, Certosa/Cascina Merlata (NO), Corvetto/Rogoredo (SE), Forlanini (E), Affori/Bovisa (N), et Precotto/Turro (NE) ont tous vu les prix des logements grimper d’environ 40–46 % depuis 2020 ilgiorno.it ilgiorno.it. Cela confirme que Milan est un marché « à deux vitesses » : les zones centrales matures sont stables à des prix élevés, tandis que certains secteurs en périphérie offrent des opportunités de croissance à mesure qu’ils se transforment en nouveaux quartiers en vogue.

Tendances de l’immobilier commercial en 2025

Milan est l’épicentre des affaires en Italie, et ses secteurs d’immobilier commercial – bureaux, commerces, hôtellerie et logistique – connaissent un rebond post-pandémique robuste. Les investisseurs ont injecté des capitaux dans l’immobilier commercial italien début 2025, avec des volumes d’investissement en hausse de 50 % à l’échelle nationale au premier semestre 2025 par rapport à l’année précédente dils.com. Milan attire la majeure partie de ces capitaux en tant que premier marché du pays pour les bureaux, les enseignes de prestige et les nouveaux projets. Ci-dessous, nous détaillons les principaux segments commerciaux :

Marché des bureaux (la demande des entreprises pour la qualité explose)

Forte activité de location : Le marché des bureaux de Milan atteint des niveaux record en 2025. Au premier semestre de l’année, la demande de bureaux a atteint environ 205 000 m², soit une hausse de 15 % par rapport au S1 2024 et le semestre le plus actif jamais enregistré en nombre de transactions dils.com. Plus de 180 baux ont été signés – principalement pour des bureaux de taille moyenne (1 000–5 000 m²) alors que les entreprises continuent d’ajuster leur surface dils.com. La demande dépasse largement les niveaux d’avant la pandémie, reflétant l’attrait de Milan en tant que pôle d’affaires cushmanwakefield.com. Notamment, les bureaux de catégorie A dominent : plus de 74 % des surfaces louées au S1 2025 concernaient des immeubles neufs ou de très grande qualité dils.com. Les locataires privilégient clairement des bureaux modernes et durables avec de très bonnes prestations et des emplacements centraux, afin d’inciter les employés à revenir sur site. En conséquence, les bureaux plus anciens ou en périphérie peinent à trouver preneur (le taux de vacance hors centre-ville a tourné autour de 17 % ces dernières années) cushmanwakefield.com. Cette polarisation entraîne un écart croissant de loyers entre les emplacements prime et secondaires cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Loyers et perspectives : Dans le quartier central des affaires (CBD) de Milan et les quartiers d’affaires prisés, les loyers de bureaux augmentent en raison d’une offre limitée. Les loyers prime de bureaux atteignent environ 730–775 €/m²/an fin 2024 cushmanwakefield.com dils.com, et une hausse supplémentaire d’environ 3 % est attendue en 2025 cushmanwakefield.com. Les propriétaires de tours écoénergétiques et bien situées détiennent un pouvoir de fixation des prix, les locataires se disputant les espaces de qualité. En effet, les analystes anticipent une pression haussière sur les loyers jusqu’en 2026, bien qu’à un rythme plus modéré après 2025 cushmanwakefield.com. À l’inverse, les bureaux plus anciens en périphérie subissent une stagnation ou une baisse des loyers. Beaucoup de ces immeubles restent vacants, les locataires se recentrant sur le centre ou passant à des bâtiments plus verts. Certains propriétaires de bureaux en périphérie envisagent même une reconversion vers d’autres usages – hôtels, résidences ou logements étudiants – pour contrer la faible demande cushmanwakefield.com. L’investissement dans le secteur des bureaux à Milan est resté sélectif : en 2024, les bureaux ne représentaient qu’environ 20 % du volume d’investissement commercial italien cushmanwakefield.com, car la dynamique prix/rendement pour les actifs prime reste tendue. Cependant, le sentiment des investisseurs s’améliore début 2025. Avec un peu de correction des prix et de stabilisation des rendements, davantage de transactions sont attendues au fil de l’année cushmanwakefield.com. Les rendements des bureaux prime à Milan (~3,75–4,0 %) pourraient connaître une légère compression (≈-25 points de base) en 2025 avec le retour de la confiance cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com – surtout pour les actifs verts et bien loués. Globalement, les perspectives à long terme pour les bureaux sont positives à Milan : l’offre nouvelle limitée et les mises à niveau de durabilité imposées par l’UE devraient maintenir la rareté des espaces prime, soutenant la croissance des loyers dans les meilleurs emplacements cushmanwakefield.com.

Secteur de la vente au détail (Rebond des rues commerçantes)

Relance du commerce de détail post-pandémie : L’immobilier commercial de Milan – des boutiques de luxe des rues commerçantes aux centres commerciaux – connaît une reprise solide. Après les défis posés par le COVID et la disruption du e-commerce, la fréquentation et les ventes au détail ont rebondi, restaurant la confiance des investisseurs cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Fin 2024, les ventes dans les centres commerciaux italiens étaient en légère hausse (+0,6 % en glissement annuel en octobre 2024) et la fréquentation des centres commerciaux a augmenté de +1,5 %, indiquant que les consommateurs reviennent dans les magasins physiques cushmanwakefield.com. Milan, en tant que capitale de la mode italienne, a bénéficié de l’essor du tourisme et des dépenses de luxe. Ses rues commerçantes prestigieuses (Via Montenapoleone, Via Dante, Corso Vittorio Emanuele, etc.) non seulement se sont remises, mais établissent de nouveaux records : Cushman & Wakefield a classé la Via Montenapoleone comme la rue commerçante la plus chère du monde en 2024, après que les loyers y ont bondi de près de +30 % en deux ans cushmanwakefield.com. Les loyers des commerces de premier plan dans le centre de Milan augmentent désormais d’environ 2 % par an, avec de nouvelles hausses attendues en 2025 alors que la demande des détaillants reste forte cushmanwakefield.com. Les emplacements phares sont très recherchés par les marques de luxe et les détaillants internationaux désireux de s’implanter sur le marché dynamique de Milan.

Intérêt des investisseurs et tendances : Le rebond de la performance du commerce de détail a ravivé l’activité d’investissement. Au premier semestre 2025, les investissements dans l’immobilier de commerce en Italie ont atteint 1 milliard d’euros, le meilleur début depuis 2019 dils.com. Plusieurs transactions importantes de centres commerciaux et d’emplacements en pied d’immeuble ont montré que les investisseurs perçoivent de la valeur, notamment en raison des rendements plus élevés que le commerce offre désormais par rapport à d’autres actifs cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Les rendements des centres commerciaux prime et des boutiques en pied d’immeuble sont devenus très attractifs après la pandémie, et avec des banques progressivement plus enclines à prêter, de nouveaux acteurs arrivent sur le marché cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. À Milan, l’accent est mis sur les propriétés “trophées” à usage mixte et les bâtiments commerciaux emblématiques – souvent des biens anciens à repositionner. Les investisseurs privés comme les fonds institutionnels acquièrent des actifs commerciaux dans les quartiers les plus prisés de Milan, certains en vue d’une conversion en usage mixte (commerce plus bureaux ou hôtellerie). À noter, une opération majeure en 2025 a été la vente de Grandi Stazioni Retail (qui gère les espaces commerciaux dans les gares) à des investisseurs internationaux – soulignant la confiance retrouvée dans le commerce bien situé dils.com. À l’avenir, les analystes s’attendent à ce que les loyers et valeurs du commerce à Milan continuent de progresser doucement (~+2 % en 2025) cushmanwakefield.com, d’autant que les dépenses touristiques restent en hausse (les touristes assurent des ventes stables dans le luxe – voir Tendances du tourisme). Les rues principales montreront la voie, tandis que les zones commerciales secondaires et les centres commerciaux plus anciens devront être revitalisés pour rester compétitifs.

Immobilier hôtelier & touristique (investissement record)

Boom du secteur hôtelier : L’immobilier hôtelier de Milan est en plein essor grâce à un tourisme record et à l’appétit des investisseurs. 2024 a été une année exceptionnelle pour l’investissement hôtelier en Italie, avec plus de 2 milliards d’euros de transactions hôtelières, soit une hausse de 30 % par rapport à 2023 cushmanwakefield.com. Milan, aux côtés de Rome et Venise, a attiré une grande part de ces fonds, notamment dans les hôtels de luxe et lifestyle. Les fondamentaux du secteur sont excellents : en 2023, le nombre de visiteurs à Milan a dépassé les niveaux d’avant la pandémie – la ville a accueilli 8,5 millions de touristes en 2023, soit une hausse de 34 % par rapport à 2022 (et 14 % au-dessus des niveaux de 2019) areacmilano.it. Cet afflux, associé au retour des voyages d’affaires et des salons professionnels, a porté le taux d’occupation et les tarifs des chambres d’hôtel à Milan à des niveaux records en 2023–2024. Les exploitants hôteliers ont en grande partie pu répercuter la hausse des coûts grâce à des revenus plus élevés cushmanwakefield.com.

Des investisseurs du monde entier (du private equity aux family offices et aux enseignes hôtelières) ciblent le marché hôtelier de Milan, attirés par ses performances exceptionnelles et ses perspectives de croissance cushmanwakefield.com. L’Italie est désormais l’une des principales destinations européennes pour le capital hôtelier, et Milan se classe en tête grâce à une demande soutenue toute l’année, tant d’affaires que de loisirs. Les grandes transactions de 2024 ont inclus l’acquisition d’hôtels patrimoniaux de luxe et le développement de nouveaux établissements lifestyle destinés à la fois aux millennials et aux voyageurs aisés cushmanwakefield.com. Les rendements des actifs hôteliers prime à Milan sont restés stables malgré la hausse des taux d’intérêt – en fait, fin 2024, l’assouplissement des conditions de financement (la Banque centrale européenne a suspendu la hausse des taux) et l’abondance de liquidités ont permis une légère compression des rendements pour les hôtels haut de gamme cushmanwakefield.com. Des tendances telles que le rebranding d’hôtels anciens, la réaffectation de bâtiments historiques en hébergements de charme, et l’expansion de marques internationales (du luxe à l’économique) sont toutes visibles à Milan.

Perspectives – Optimisme jusqu’en 2026 : Les perspectives du secteur hôtelier pour 2025–2026 sont haussières. Les experts du secteur prévoient une croissance continue des revenus se stabilisant à des niveaux élevés et une compression progressive supplémentaire des rendements (pour les meilleurs actifs) alors que la demande des investisseurs reste forte cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Un catalyseur unique à l’horizon est les Jeux Olympiques d’hiver 2026 (co-organisés par Milan), qui suscitent déjà le développement de nouveaux hôtels et la rénovation des établissements existants, en particulier dans et autour du centre-ville de Milan. Les Jeux Olympiques et les événements associés devraient maintenir un nombre élevé de visiteurs jusqu’en 2026, au bénéfice de l’hôtellerie et du marché de la location de courte durée. En 2025, le capital privé, les groupes hôteliers et les fonds institutionnels sont tous activement à la recherche de la prochaine opération, et les volumes de transactions pourraient atteindre de nouveaux records si la dynamique se poursuit cushmanwakefield.com. Pour le marché immobilier milanais au sens large, le segment hôtelier en plein essor a également des effets d’entraînement – par exemple, la demande touristique croissante soutient les rendements de la location de courte durée (ce qui exerce aussi une pression sur le logement local, comme mentionné précédemment), et cela augmente l’attrait des projets à usage mixte intégrant hôtels, résidences avec services ou lieux de divertissement.

Logistique & Industriel (Expansion régulière)

La demande logistique reste élevée : Le Grand Milan est le centre logistique de l’Italie, et l’essor du e-commerce pendant la pandémie a durablement accru la demande d’entrepôts autour de la métropole. Au premier semestre 2025, l’immobilier logistique en Italie a poursuivi sa trajectoire de croissance : environ 1,05 million de m² d’espaces logistiques ont été absorbés à l’échelle nationale au S1 (bien que légèrement en dessous du niveau exceptionnel de 2024) dils.com. Milan et la région de Lombardie représentent une part importante de ce volume, en raison de leur position stratégique pour la distribution. Même si l’expansion effrénée de 2021–22 ralentit, la demande des utilisateurs reste forte pour des installations modernes et de grande taille, en particulier les centres de distribution du “dernier kilomètre” proches de la ville et les grands entrepôts le long des corridors autoroutiers A1/A4 dils.com. Au deuxième trimestre 2025, il y a eu un léger ralentissement du volume des transactions (seulement 141 M€ investis dans la logistique sur le trimestre), mais l’investissement total du S1 a atteint 785 M€, soit une hausse de 61 % par rapport au S1 2024 dils.com. Les investisseurs restent optimistes sur la logistique – toute baisse d’activité est considérée comme temporaire, avec un solide pipeline de transactions pour le S2 2025 et au-delà dils.com.

Loyers et rendements : Le marché logistique de Milan présente un taux de vacance très faible pour les espaces de qualité, ce qui a permis de maintenir les loyers prime stables à des niveaux records. Les loyers prime logistiques dans la région de Milan sont d’environ 70 €/m²/an en 2025 dils.com, le niveau le plus élevé d’Italie (égalé seulement par Rome). Sur certains marchés secondaires comme Vérone, les loyers continuent même d’augmenter (Vérone a bondi à 60 €/m²/an) dils.com. À Milan, les loyers se sont stabilisés début 2025 après une forte croissance les années précédentes, mais la demande soutenue (de la part des 3PL, des détaillants et des industriels relocalisant leur production) fait que les loyers restent fermes et pourraient repartir à la hausse si l’offre ne suit pas. Côté rendement, les rendements industriels se sont ajustés à la hausse au cours de l’année écoulée en ligne avec les tendances mondiales des taux d’intérêt, mais semblent se stabiliser. Le rendement prime logistique à Milan est d’environ 5,3 % au T2 2025 dils.com – un niveau élevé par rapport à d’autres classes d’actifs, ce qui explique l’attrait des investisseurs. On observe même des signes de re-compression des rendements avec le retour de la confiance et la stabilisation des coûts d’emprunt dils.com. Le foncier pour le développement de nouveaux entrepôts autour de Milan reste rare et cher, poussant certains projets vers la périphérie de la métropole ou vers des installations multi-étages. Globalement, la logistique devrait rester un secteur en croissance, mais pas au rythme explosif de 2020–21. Les moteurs structurels (e-commerce, reconfiguration des chaînes d’approvisionnement, demande de livraisons plus rapides) continuent de soutenir l’immobilier industriel milanais comme un pari d’investissement solide pour l’avenir.

Prévisions de prix et perspectives du marché (2025–2027)

Pour les années à venir, les prévisions suggèrent que le marché immobilier milanais poursuivra une trajectoire positive, mais avec une croissance plus modérée que lors du précédent boom. Le consensus parmi les analystes immobiliers et les groupes professionnels est que les prix continueront de croître progressivement jusqu’en 2025 et 2026, soutenus par des fondamentaux solides mais limités par des coûts de financement plus élevés et une modération économique. Voici quelques points clés des perspectives :

Croissance des prix résidentiels : Les prix de l’immobilier à Milan devraient augmenter d’environ +3–4 % en 2025 en moyenne, dépassant l’inflation sarpi.it. Les agents locaux notent que certaines zones en reconversion pourraient connaître des hausses encore plus importantes, tandis que les quartiers centraux les plus chers pourraient n’augmenter que légèrement sarpi.it sarpi.it. Nomisma, un institut de recherche italien de premier plan, prévoit que la valeur des logements continuera d’augmenter en termes nominaux mais à un rythme ralenti – en effet, la croissance des prix est passée d’environ +2 % en 2022 à environ +1,4 % en 2025 pour les logements en excellent état idealista.it. Cette tendance haussière modérée devrait se poursuivre jusqu’en 2026–2027, sauf choc majeur. La pénurie chronique de logements neufs à Milan et son statut de pôle économique italien devraient soutenir les prix, même si la hausse des taux d’intérêt limite la capacité d’achat des acquéreurs. D’ici 2027, la croissance cumulée des prix pourrait atteindre 5–10 % au-dessus des niveaux actuels, selon ces prévisions.
Volume des ventes et demande : Après un creux en 2023, les volumes de transactions sont en hausse et devraient rester solides. Nomisma prévoit environ 5 % de croissance des ventes de logements en 2025 au niveau national cushmanwakefield.com, Milan et Rome menant la reprise avec le retour des acheteurs. Cependant, beaucoup dépendra de l’évolution des taux hypothécaires – si les taux baissent ou se stabilisent davantage, la demande refoulée pourrait se libérer. En effet, le retour des primo-accédants et des petits investisseurs début 2025 (aidé par une légère baisse des taux hypothécaires) montre la résilience du marché idealista.it. À l’inverse, les critères de prêt prudents des banques italiennes et les limites d’accessibilité pour les jeunes acheteurs pèsent sur le marché. Globalement, il faut s’attendre à une activité de vente stable mais non explosive jusqu’en 2026. La demande continuera de se déplacer vers les zones périphériques et les banlieues, les acheteurs recherchant un meilleur rapport qualité-prix – une tendance qui favorise la périphérie de Milan et les villes satellites (demande de navetteurs) dans les années à venir idealista.it.
Perspectives commerciales et d’investissement : Les perspectives d’investissement plus larges pour l’immobilier à Milan sont prudemment optimistes. Les grandes sociétés immobilières mondiales (comme Cushman & Wakefield et Knight Frank) soulignent que les marchés de premier ordre en Italie restent résilients et attractifs pour les capitaux internationaux idealista.it idealista.it. Milan, en particulier, est considérée comme sous-évaluée par rapport à ses homologues européennes – par exemple, 1 million de dollars permet encore d’acheter environ 52 m² de biens immobiliers de premier ordre à Milan, soit plus qu’à Paris ou à Londres idealista.it idealista.it. Cette valeur comparative, combinée au régime fiscal italien favorable aux investisseurs pour les nouveaux résidents, devrait soutenir l’afflux continu d’acheteurs et d’investisseurs étrangers idealista.it. Les prévisions du secteur pour l’immobilier commercial en 2025 anticipent une stabilisation ou une légère croissance des valeurs après le réajustement des prix de 2022–23. Les loyers des bureaux de premier ordre à Milan devraient augmenter d’environ +3 % en 2025 et encore de +1–2 % en 2026 cushmanwakefield.com, ce qui reflète la confiance dans la reprise du secteur des bureaux. Les valeurs du commerce de détail devraient également progresser de quelques pourcents, tandis que la logistique devrait rester solide. Les volumes d’investissement en Italie pourraient augmenter si les taux d’intérêt se stabilisent – déjà, le premier semestre 2025 a vu une hausse de 50 % des montants investis en glissement annuel dils.com, et avec la découverte des prix en grande partie achevée, davantage de transactions devraient être conclues fin 2025 cushmanwakefield.com. En résumé, il faut s’attendre à une croissance modérée dans la plupart des segments plutôt qu’à une flambée ou un effondrement rapide.
Risques pour les perspectives : Quelques risques pourraient assombrir les perspectives immobilières de Milan. L’un d’eux est l’environnement des taux d’intérêt – si l’inflation repart à la hausse et que la Banque centrale européenne resserre encore sa politique, des coûts de financement plus élevés pourraient à nouveau refroidir la demande (le marché du logement italien est sensible aux taux hypothécaires). Un autre risque concerne l’économie au sens large : la croissance du PIB de l’Italie devrait rester modeste (~0,7–1 % par an en 2024–25) globalpropertyguide.com, donc toute récession ou choc pourrait affecter la confiance des consommateurs. Des changements politiques ou réglementaires (abordés plus loin) pourraient également influencer le sentiment des investisseurs – par exemple, un durcissement des contrôles sur les locations ou des modifications fiscales. À l’inverse, tout choc positif (comme une croissance économique plus rapide, ou un afflux d’investisseurs étrangers profitant d’un euro faible) pourrait entraîner une croissance immobilière supérieure aux attentes. Dans l’ensemble, le scénario de base est celui d’une stabilité avec une pente légèrement ascendante – Milan devrait continuer à être l’un des marchés immobiliers phares d’Europe du Sud, « prêt pour une croissance régulière » selon Knight Frank idealista.it.

Focus sur les quartiers : les districts populaires et émergents de Milan

L’un des aspects les plus passionnants de l’immobilier milanais ces dernières années est l’émergence de nouveaux quartiers en vogue. L’évolution continue de la ville – portée par la gentrification, les infrastructures et la rénovation urbaine – a bouleversé la hiérarchie des « meilleurs » endroits où vivre ou investir. Si les quartiers chics classiques comme Brera, le centre historique et Magenta restent toujours très prisés, de nombreuses zones autrefois périphériques gagnent rapidement en notoriété. Ci-dessous, nous mettons en avant quelques-uns des principaux quartiers de Milan, à la fois établis et en plein essor, avec leurs niveaux de prix actuels et les tendances récentes :

Zone / Quartier	Fourchette de prix (€/m²)	Tendance récente (évolution annuelle)
Centre historique ultra-prisé	12 000–17 000 € dans les emplacements les plus recherchés idealista.it idealista.it (ex. Quadrilatero, Brera)	Stable à légère baisse. Prix à des niveaux records, la demande étrangère maintient le segment luxe stable (moyenne centre -0,8% en 2024) idealista.it idealista.it.
Quartiers d’affaires (centraux)	~10 000–13 000 € pour des appartements modernes idealista.it (ex. Porta Nuova, CityLife)	Forte demande, offre limitée. Les biens récents conservent leur valeur ou augmentent légèrement ; les anciens ont connu de légères corrections idealista.it. Les bureaux/commodités haut de gamme renforcent l’attrait.
Zones tendance semi-centrales	~6 000–9 000 € dans les quartiers gentrifiés (ex. Porta Romana, Isola, Navigli)	En hausse. Les jeunes actifs stimulent la demande. Porta Romana ~10k € dans les meilleurs secteurs (stable) idealista.it ; Navigli en hausse de +3–4% avec les projets de réaménagement idealista.it.
Périphérie émergente (Est/Sud)	3 000–5 000 € dans les zones en revitalisation (ex. Lodi–Corvetto, Santa Giulia)	Forte croissance. Lodi-Corsica en hausse de +4,5% en 2024 idealista.it ; Corvetto ~3,4k €/m² àattirer des investisseurs idealista.it. Santa Giulia stable ~4 000–4 500 € mais prête à bondir avec les JO 2026 idealista.it.
Périphérie émergente (Nord)	3 500–5 500 € dans les pôles créatifs (ex. Bovisa, Dergano, Affori)	Mixte. Bovisa & Affori ont connu +41 % de croissance (2015–2020) ilgiorno.it et continuent d’évoluer (extension du campus Politecnico). Dergano ~4 000–5 500 €, toujours en hausse grâce aux nouveaux projets idealista.it.
Périphérie abordable	2 500–3 500 € dans l’extrême sud/nord (ex. Gratosoglio, Precotto)	Croissance modérée. Prix d’entrée de gamme avec récentes hausses (~+2–3 %). Precotto/Turro (+40 % en 5 ans) montrent du potentiel ilgiorno.it. La proximité du métro ou des universités est essentielle.

Centre de Milan : Le cœur de la ville – comprenant des quartiers comme Duomo, Brera, Castello et Porta Venezia – affiche les valeurs immobilières les plus élevées d’Italie. Ces zones se caractérisent par des bâtiments historiques, des boutiques de luxe et peu de nouvelles constructions. Les prix varient généralement de 8 000 € à plus de 15 000 € par mètre carré selon la rue et le prestige du bien sarpi.it. Comme indiqué, le marché central est arrivé à maturité ; les acheteurs nationaux et internationaux restent intéressés (les étrangers recherchent souvent des biens modernes prêts à vivre avec terrasses, sécurité, etc. idealista.it), mais la forte appréciation des dernières années s’est stabilisée. En 2024, les données de Tecnocasa ont montré une légère baisse des valeurs centrales (-0,8 %) idealista.it, bien que les adresses ultra-prisées soient restées stables. Un sous-marché central qui reste dynamique est Porta Nuova–Moscova, le quartier des gratte-ciel moderne près de la Piazza Gae Aulenti. Ici, les nouvelles résidences exclusives atteignent plus de 12 000 €/m² et la demande dépasse l’offre idealista.it. De même, le quartier adjacent CityLife (anciens terrains d’exposition réaménagés avec des tours et un parc) reste très recherché ; ses appartements modernes dépassent régulièrement 8 000 €/m² et bénéficient d’un environnement haut de gamme et autonome.

Quartiers semi-centraux : Juste à l’extérieur du centre historique, plusieurs quartiers allient accessibilité relative et attrait de vie. Porta Romana, par exemple, est devenue un hotspot « bourgeois-bohème » avec des cafés et des galeries. Les prix autour de 6k–10k €/m² sont courants – élevés selon des critères plus larges, mais encore en dessous du centre – et le quartier bénéficiera encore du développement du Village Olympique (nous y reviendrons plus tard). Isola, au nord de la gare Garibaldi, s’est transformé d’une enclave ouvrière en un quartier branché après les tours Bosco Verticale et le projet Porta Nuova ; les prix y ont grimpé dans la fourchette de 6k–8k €/m². Navigli, connu pour ses canaux et sa vie nocturne, reste populaire tant auprès des acheteurs que des locataires. Il a connu une nouvelle croissance des prix grâce à l’amélioration et à la reconversion des terrains industriels voisins idealista.it. Cependant, certaines zones semi-centrales connaissent des « douleurs de croissance » : par exemple, le marché locatif de Porta Romana a récemment ralenti en raison d’une abondance d’appartements de faible qualité que les locataires évitent désormais idealista.it – un rappel que même les quartiers tendance ont besoin d’une offre de qualité pour prospérer.

Nouvelles frontières – La périphérie en plein essor : Les histoires immobilières les plus spectaculaires de Milan se déroulent dans des quartiers périphériques autrefois considérés comme marginaux. Grâce à des investissements urbains ciblés, ces zones sont désormais des « achats de valeur » avec un potentiel de hausse significatif. Le quadrant nord-ouest de la ville en offre un exemple de choix : Cascina Merlata (près du site de l’Expo 2015) et la voisine Certosa ont connu une vague de développement (un immense nouveau centre commercial, des complexes résidentiels modernes, etc.), entraînant une hausse de +46 % des prix de l’immobilier en cinq ans – la plus forte de la ville ilgiorno.it. Les appartements neufs à Cascina Merlata coûtent encore un raisonnable ~4 000 €/m², ce qui laisse présager une marge de progression. Dans le grand nord, les quartiers populaires Affori et Bovisa ont connu un essor similaire (plus de +40 % en 5 ans) ilgiorno.it. Bovisa, qui accueille un campus de l’université Politecnico, doit encore s’agrandir (projet « MOLECOLA », un grand parc scientifique et technologique) idealista.it, ce qui pourrait changer la donne à l’avenir. À l’est, le secteur de Precotto et Turro (le long de la ligne 1 du métro) s’est discrètement apprécié d’environ 40 % depuis 2018 ilgiorno.it alors que de jeunes familles découvraient sa praticité et que de nouveaux projets remplaçaient d’anciennes usines. Au sud, les zones autour de la Fondazione Prada et du vaste projet de réaménagement Scalo Porta Romana (par exemple Lodi, Corvetto, Chiaravalle) ont explosé. Même Rogoredo, autrefois simple zone de gare éloignée, est désormais sous les projecteurs grâce au quartier d’affaires Santa Giulia et à la future patinoire olympique – les prix y ont bondi, tout comme à Corvetto, d’environ 45 % ces dernières années ilgiorno.it. Tous ces exemples illustrent un thème clé : l’infrastructure et la régénération stimulent la demande. Alors que Milan continue d’investir dans sa périphérie (nouvelles stations de métro, parcs, campus, etc.), attendez-vous à ce que d’autres quartiers « sous-estimés » deviennent les prochaines coqueluches des investisseurs.

Enclaves de luxe et marchés spéciaux : Milan possède également sa part d’enclaves de luxe de niche en dehors du centre. Par exemple, le quartier San Siro (autour du célèbre stade) comprend à la fois des poches de logements sociaux et des poches très aisées (villas et appartements haut de gamme près du parc de l’Hippodrome). Les meilleures adresses de San Siro peuvent atteindre 8 000–10 000 €/m² idealista.it, bien que la moyenne du quartier soit bien inférieure. Il a récemment attiré l’attention en raison de projets (encore incertains) de construction de nouveaux stades de football et peut-être de réaménagement de l’ancien site du stade – ce qui pourrait considérablement augmenter l’attrait immobilier. Un autre exemple est l’« axe Politecnico » au nord (de Bovisa à l’Université de Milan à Bicocca) : les étudiants et le personnel universitaire y alimentent la demande locative, et les investisseurs peuvent y trouver des appartements multi-pièces à 3 000–4 000 €/m² à louer en colocation. Avec la hausse de la population étudiante à Milan, ces quartiers universitaires (y compris Città Studi à l’est) sont des marchés fiables. Enfin, les nouveaux complexes de luxe méritent d’être mentionnés – des programmes comme les penthouses de Porta Nuova, les Résidences de CityLife, ou de plus petits projets dans des zones comme San Gimignano s’adressent à des acheteurs fortunés recherchant le confort moderne hors des contraintes du centre historique. Les promoteurs milanais rapportent que ces projets se vendent souvent très rapidement, confirmant que pour le bon produit, la demande est très forte dans toute la ville.

Opportunités d’investissement et risques potentiels

Le marché robuste de Milan offre une gamme d’opportunités d’investissement, allant des opérations de revente résidentielle dans des quartiers en devenir à des développements commerciaux de grande envergure. Cependant, les investisseurs doivent également prendre en compte certains risques et défis. Voici un aperçu des principales opportunités et risques pour 2025 et au-delà :

Principales opportunités d’investissement

Quartiers émergents à fort potentiel : Comme détaillé ci-dessus, plusieurs quartiers de Milan sont en pleine transformation. Investir tôt dans des zones comme Certosa/Cascina Merlata (NO), Corvetto/Santa Giulia (SE), ou Affori/Bovisa (N) pourrait générer d’importantes plus-values. Ces zones offrent encore des prix d’entrée relativement abordables et bénéficient de nouvelles infrastructures (lignes de métro, autoroutes) et de projets phares. Au cours des cinq dernières années, ces quartiers ont connu des hausses de prix de +35–45 %, dépassant largement la moyenne de la ville ilgiorno.it ilgiorno.it. Avec l’arrivée de nouveaux campus, d’installations olympiques et de transports publics, la tendance à l’appréciation devrait se poursuivre à moyen terme.
Projets à valeur ajoutée et de repositionnement : Milan dispose d’un stock important de bureaux et de bâtiments industriels anciens pouvant être repositionnés. Étant donné la forte demande pour des espaces modernes et des logements, la conversion de biens obsolètes est une stratégie prometteuse. Par exemple, les investisseurs s’intéressent aux immeubles de bureaux des années 1970 en périphérie pour une conversion en logements résidentiels ou étudiants cushmanwakefield.com. L’effort de la ville pour la régénération urbaine (avec des procédures d’approbation simplifiées grâce à la loi « Salva Milano ») facilite la démolition et la reconstruction de structures obsolètes fanpage.it fanpage.it. Ceux qui savent naviguer dans les procédures d’approbation peuvent créer des actifs de catégorie A à partir de bâtiments vieillissants – une opération potentiellement lucrative.
Investissements locatifs & Build-to-Rent : Le marché locatif tendu à Milan signifie que les biens locatifs bien situés peuvent générer des rendements solides (~5 % en moyenne, plus dans certains cas) globalpropertyguide.com. Les investisseurs, des particuliers aux grands fonds, ont une opportunité dans les projets de build-to-rent (BTR). La demande locative non satisfaite est énorme, en particulier pour des appartements de qualité destinés aux jeunes actifs et pour des logements étudiants. Les résidences étudiantes construites à cet effet (PBSA) sont particulièrement attractives – avec les universités de Milan attirant de plus en plus d’étudiants internationaux, les investissements dans le logement étudiant représentaient environ 33 % de l’investissement résidentiel au premier semestre 2025 dils.com. Beaucoup de ces projets sont financés à l’avance et seront livrés dans les prochaines années, probablement avec des taux d’occupation et de loyers élevés. La conversion du Village Olympique en résidences étudiantes (après 2026) est un exemple emblématique de cette opportunité en action scaloportaromana.com.
Actifs de luxe et d’hôtellerie : Le statut de Milan en tant que ville mondiale signifie qu’il y a toujours de l’intérêt pour les actifs de prestige. Les immeubles de commerce de luxe, les magasins phares et les hôtels haut de gamme du centre-ville sont recherchés par les investisseurs internationaux (les actifs dits « core »). Les transactions récentes montrent que les capitaux mondiaux sont prêts à payer des prix élevés pour des commerces de la Via Montenapoleone ou des hôtels cinq étoiles en raison de l’attrait durable de Milan cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Avec un tourisme atteignant des records et des événements comme les Jeux Olympiques 2026 à l’horizon, les investissements hôteliers (hôtels, appartements avec services, portefeuilles de locations courte durée) offrent un fort potentiel de revenus. Le prestige culturel de l’Italie et les incitations fiscales pour les étrangers (comme le régime de flat tax) attirent également les personnes fortunées à investir dans des résidences de luxe à Milan idealista.it – ce qui signifie que les projets de développement ou de rénovation de luxe peuvent trouver un marché prêt à acheter.
Rénovation verte et ESG : Une opportunité souvent négligée est d’investir dans les améliorations de l’efficacité énergétique. L’UE et l’Italie se dirigent vers des normes d’efficacité des bâtiments plus strictes (la directive européenne proposée sur les « bâtiments verts » pourrait exiger que les logements atteignent des classes énergétiques supérieures d’ici 2030). Rénover les anciens bâtiments milanais avec des panneaux solaires, de l’isolation et des systèmes modernes peut considérablement augmenter leur valeur et les préparer pour l’avenir. Il existe un potentiel pour que des incitations publiques reviennent (sous une forme ou une autre) pour soutenir les rénovations écologiques. Les biens immobiliers dotés de certifications de durabilité affichent déjà des loyers et des prix plus élevés dans le secteur des bureaux, et cette tendance ne fera que croître. Les investisseurs spécialisés dans les améliorations ESG (Environnement, Social, Gouvernance) peuvent libérer de la valeur dans le parc immobilier vieillissant de Milan tout en bénéficiant également de taux de vacance plus faibles et d’une demande locative plus forte pour des espaces éco-responsables cushmanwakefield.com.

Risques et défis potentiels

Risque de taux d’intérêt et de financement : La hausse rapide des taux d’intérêt en 2022–2023 a servi d’avertissement. Si les taux restent élevés ou augmentent encore, les coûts de financement limiteront les acheteurs et les promoteurs. Les taux hypothécaires élevés ont déjà ralenti le marché milanais en 2023 (les ventes ont baissé et la hausse des prix a décéléré). Bien que les taux aient légèrement baissé en 2025, le risque d’un retour de l’inflation ou d’un resserrement de la politique monétaire pourrait à nouveau peser sur l’accessibilité. De plus, les banques en Italie sont restées prudentes – Nomisma note que malgré une augmentation des souscriptions de prêts hypothécaires en 2025, la politique de prêt prudente des banques reste « un frein à la demande potentielle » idealista.it. Les investisseurs qui comptent sur l’effet de levier doivent prendre en compte la possibilité d’un crédit plus cher ou plus rare.
Changements réglementaires et fiscaux : L’environnement réglementaire est en évolution (voir section suivante). Si certains changements sont positifs (par exemple, la loi « Salva Milano » qui accélère les permis), d’autres pourraient impacter les rendements. Un point important est la réglementation des locations de courte durée : le gouvernement national et les autorités locales durcissent les règles sur les locations de vacances pour répondre à la pénurie de logements et au « surtourisme ». À partir de 2024, l’Italie a relevé la taxe forfaitaire sur les revenus des locations de courte durée de 21 % à 26 % pour les propriétaires de plusieurs biens homeunity.it, et a imposé des codes d’enregistrement obligatoires et des normes de sécurité homeunity.it homeunity.it. Milan envisage également des restrictions locales dans les zones les plus touristiques. Si ces règles se durcissent, les investisseurs dans des biens de type Airbnb pourraient voir leurs rendements diminuer ou leurs coûts de conformité augmenter. Un autre changement potentiel pourrait concerner la fiscalité immobilière – l’Italie discute depuis longtemps de la mise à jour des valeurs cadastrales (pour l’impôt foncier IMU). Bien que politiquement sensible, toute réforme future pourrait augmenter les coûts de détention pour les propriétaires de biens de grande valeur à Milan. Surveiller les décisions politiques de Rome est donc judicieux pour tout investisseur ici.
Climat économique et politique : Bien que l’économie de Milan soit relativement forte, elle n’est pas à l’abri des défis plus larges de l’Italie. La faible croissance nationale (prévision d’environ 0,8 % en 2025) globalpropertyguide.com, la dette publique élevée ou l’instabilité politique pourraient créer des vents contraires. Une récession en Europe ou des chocs mondiaux pourraient freiner la demande tant des acheteurs locaux que des investisseurs étrangers. De plus, la démographie italienne – une population vieillissante et une main-d’œuvre en diminution – pose des questions à long terme pour la demande de logements (même si Milan attire elle-même des jeunes d’autres régions). Sur le plan politique, bien que le gouvernement actuel soit favorable au développement (par exemple, en facilitant la croissance de Milan), de futures administrations pourraient changer de priorités. Les investisseurs doivent prendre en compte un peu du fameux « risque italien » : les choses peuvent prendre plus de temps que prévu, qu’il s’agisse d’un retard bureaucratique ou d’un changement soudain de loi.
Risques d’exécution et de construction : Développer à Milan peut être gratifiant mais n’est pas sans obstacles. Les coûts de construction restent élevés (les prix des matériaux de construction ont fortement augmenté depuis 2017 idealista.it), ce qui réduit les marges des promoteurs. Les pénuries de main-d’œuvre qualifiée et les problèmes de chaîne d’approvisionnement peuvent également impacter les délais des projets. Le scandale des permis en 2023 – où environ 150 projets ont été arrêtés – met en évidence le risque que même les projets approuvés puissent faire l’objet d’une vérification juridique. Bien que le décret Salva Milano vise à résoudre ce problème spécifique fanpage.it fanpage.it, les promoteurs doivent toujours respecter scrupuleusement la réglementation pour éviter les difficultés (surtout dans une ville avec des sites historiques et des communautés actives). Tout projet qui s’éternise risque de manquer le bon timing du marché ou de dépasser le budget. Ainsi, les investisseurs privilégient souvent les actifs existants ou les légères rénovations à Milan pour limiter le risque de développement.
Saturation du marché dans certains segments : Bien que la plupart des segments bénéficient d’une demande saine, il existe une possibilité de surabondance dans les marchés de niche. Par exemple, si trop de condos de luxe arrivent sur le marché en même temps, le haut de gamme pourrait s’assouplir (ce n’est pas le cas actuellement, mais il faut surveiller le pipeline futur). Dans les bureaux, si les entreprises adoptent pleinement le travail à distance/hybride, même la forte demande de Milan pour des espaces de qualité pourrait se stabiliser, laissant les bureaux moins adaptables en difficulté pour trouver des locataires. Et dans le commerce de détail, la croissance structurelle du e-commerce signifie que les emplacements secondaires pourraient ne jamais se rétablir complètement ; les investisseurs dans ces actifs pourraient faire face à des loyers stagnants. Être sélectif – se concentrer sur l’emplacement de choix et des concepts pérennes – est essentiel pour éviter de se retrouver avec un bien délaissé.

En résumé, Milan reste l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Europe, avec bien plus d’opportunités que de menaces. Les solides fondamentaux de la ville, son attrait international et son élan en faveur du développement la placent dans une position favorable pour les investisseurs. Cependant, les investisseurs prudents géreront activement les risques mentionnés ci-dessus – en testant la résistance de leurs investissements face aux variations des taux d’intérêt, en se tenant informés des lois, et en choisissant des projets avec une marge suffisante pour faire face aux imprévus. L’immobilier milanais a fait preuve d’une remarquable résilience, et ceux qui investissent judicieusement ont de fortes chances d’être récompensés dans les années à venir.

Principaux développements et projets d’infrastructure qui façonnent Milan

Milan connaît une transformation physique grâce à une série de projets de développement urbain et de modernisation des infrastructures. Ces initiatives ne changent pas seulement la silhouette de la ville, mais influencent aussi directement la valeur de l’immobilier en améliorant la connectivité et en convertissant des zones sous-utilisées en nouveaux quartiers dynamiques. Voici quelques-uns des projets et plans clés qui impactent (ou impacteront bientôt) le marché immobilier milanais :

Réaménagement des anciennes gares de triage (Scali Ferroviari) : Le plan ambitieux de Milan visant à régénérer sept anciennes gares de triage désaffectées (le projet “Scali”) est bien avancé. Le plus grand et le plus notable est Scalo Porta Romana au sud-est : un site de 190 000 m² en cours de transformation en un éco-quartier à usage mixte. Il accueillera le village olympique 2026, hébergeant 1 400 athlètes, et après les Jeux, les résidences neuves seront converties en logements étudiants et sociaux très attendus scaloportaromana.com perenews.com. En plus des logements, le Parco Romana (un grand nouveau parc) et des espaces commerciaux sont en cours de création, intégrant cette zone au tissu urbain. À proximité, la Fondazione Prada et d’autres pôles culturels ont déjà valorisé le quartier ; l’achèvement du village olympique d’ici 2026 (avec l’arrivée des étudiants fin 2026) devrait fortement renforcer l’attrait et les prix de l’immobilier à Porta Romana. D’autres gares de triage concernées incluent Scalo Farini (nord-ouest), qui doit devenir un vaste parc et un quartier d’innovation d’ici 2030, et Scalo San Cristoforo (extrémité sud-ouest de la nouvelle ligne M4), qui se concentrera sur la durabilité et peut-être la logistique. Ces projets créent véritablement de nouveaux quartiers – injectant des espaces verts, des liaisons de transport et des bâtiments modernes sur des sites auparavant à l’abandon. Au fur et à mesure de leur avancement, les zones environnantes (souvent semi-industrielles auparavant) connaissent un effet d’entraînement sur la hausse des valeurs, en raison de l’amélioration attendue de la qualité de vie.
Extensions de lignes de métro (M4 et au-delà) : Les infrastructures de transport sont un moteur majeur des tendances immobilières à Milan. En 2022–2023, la ville a ouvert des sections de la toute nouvelle ligne de métro M4 (la « Ligne Bleue »), et d’ici 2024 elle a atteint le centre-ville ; début 2025, la ligne devrait être entièrement opérationnelle de l’aéroport de Linate (est) à San Cristoforo (extrême sud-ouest). C’est un changement radical : des zones autrefois non desservies par le métro (comme certaines parties de Solari, Washington et l’axe est Forlanini/Corsica) bénéficient désormais de liaisons rapides. On observe déjà une hausse des prix de l’immobilier autour des nouvelles stations M4 avant même l’ouverture de la ligne idealista.it idealista.it. Parallèlement, des extensions de lignes existantes sont prévues : la M1 (Rouge) est prolongée vers l’ouest jusqu’à Baggio, et la M5 (Lilas) est en construction vers le nord jusqu’à Monza (prévue pour 2030). Une nouvelle ligne M6 est même à l’étude. Tous ces projets de transport ont tendance à faire grimper la valeur des biens en améliorant l’accessibilité. Des quartiers comme Washington/Bolivar (sur la M4), Via Mecenate (près du terminus est de la M4), ou Bicocca (qui bénéficiera de l’extension de la M5) devraient voir la demande augmenter. De plus, le concept de « Circle Line » – utilisant les voies ferrées existantes pour créer un service ferroviaire orbital autour de Milan – prend de l’ampleur. Les premiers éléments pourraient voir le jour d’ici 2026–2030, connectant encore davantage les pôles suburbains. Pour les investisseurs et acheteurs, être proche d’une station de métro actuelle ou future reste l’un des moyens les plus sûrs de valoriser un bien à Milan.
CityLife et Porta Nuova – Évolution continue : Les deux grands exemples de réaménagement urbain de Milan, Porta Nuova et CityLife, ont servi de modèle pour les quartiers urbains modernes en Italie. Porta Nuova (zone Garibaldi/Isola) est essentiellement achevée mais continue d’évoluer – par exemple, UniCredit étend sa présence de siège, et de nouveaux petits projets résidentiels voient le jour à Isola. L’influence de la zone s’est étendue aux quartiers voisins Chinatown et Garibaldi, où d’anciens immeubles sont réaménagés grâce à l’environnement haut de gamme à proximité. CityLife, le trio de tours étincelantes (Allianz, Generali, PwC) au cœur d’un parc paysager et d’un quartier commerçant, est aussi presque terminé. Les derniers lots résidentiels et peut-être un immeuble de bureaux supplémentaire de taille moyenne sont en préparation. Cette zone a définitivement établi Tre Torri comme l’un des quartiers résidentiels les plus chers de Milan. À mesure que ces projets s’achèvent, leur succès (en termes de taux d’occupation élevé et de création de valeur) incite la ville à poursuivre des projets d’envergure similaire (comme les Scali mentionnés). Ils ancrent aussi l’emploi – par exemple, Porta Nuova est devenue un pôle pour les entreprises fintech et de mode ; CityLife a attiré des cabinets de conseil et des compagnies d’assurance – ce qui stimule à son tour la demande de logements dans les quartiers environnants.
Milano Innovation District (MIND) : Sur le site de l’Expo 2015 (périphérie nord-ouest, Rho-Fiera), un campus high-tech appelé MIND est en train d’émerger. Ce projet public-privé vise à créer un parc dédié aux sciences de la vie et à la technologie, incluant le centre de recherche Human Technopole, un nouveau campus universitaire (les facultés scientifiques de l’Université de Milan y seront transférées), ainsi que des sièges privés de R&D. L’hôpital ultramoderne Galeazzi y a déjà ouvert ses portes. Bien que MIND soit en dehors du centre-ville, il constitue en réalité une extension de la métropole milanaise et est relié par les transports en commun. Ce développement a des implications à long terme : il pourrait générer des milliers d’emplois et devenir un pôle d’innovation scientifique, augmentant la demande de bureaux et de logements dans le secteur nord-ouest (Rho, Pero, ainsi que des quartiers comme Certosa). Certains promoteurs résidentiels commencent d’ailleurs à cibler les villes proches de MIND, anticipant que des professionnels souhaiteront vivre à proximité plutôt que dans la ville surpeuplée.
Infrastructures des Jeux Olympiques d’Hiver 2026 : Milan (avec Cortina) accueillera les Jeux d’Hiver en février 2026, ce qui a catalysé plusieurs projets importants. Le village olympique mentionné plus haut à Porta Romana en est un ; un autre est le Palazzetto dello Sport (PalaItalia) à Santa Giulia – une nouvelle arène pour le hockey sur glace et les événements. Santa Giulia, un vaste projet à usage mixte au sud de Rogoredo, avait connu un développement lent pendant des années, mais les Jeux ont donné l’impulsion pour construire l’arène et achever davantage de bureaux/logements prévus. De grandes entreprises comme Sky Italia ont déjà leur siège à Santa Giulia, et après les Jeux, la zone devrait inclure des parcs et une importante communauté résidentielle. De plus, en préparation des Jeux, Milan modernise certains réseaux de transport et espaces publics – par exemple, en améliorant les liaisons ferroviaires vers les stations de ski et en embellissant les zones touristiques. Bien que ce ne soit pas aussi transformateur que l’Expo 2015, les Jeux Olympiques agissent comme un accélérateur, garantissant que certains projets respectent un calendrier fixe et attirant l’attention mondiale. Les zones autour des sites olympiques (par exemple Porta Romana, Santa Giulia) devraient connaître un essor des locations de courte durée pendant l’événement et un gain durable grâce à l’amélioration des équipements et à la visibilité internationale.
Autres projets notables : De nombreux autres développements ont lieu dans les quartiers de Milan. Quelques exemples : la zone Ex Richard Ginori le long du Naviglio Grande est en cours de réaménagement en un quartier résidentiel et créatif, soutenant la croissance de la valeur dans Navigli/Famagosta idealista.it. La Piazza d’Armi (ancien terrain d’entraînement militaire au sud-ouest) doit devenir un parc avec quelques constructions résidentielles en périphérie. Piazza Cordusio dans le centre est en train d’être réinventée en zone de commerce de luxe et de bureaux (bâtiments historiques transformés en magasins phares et bureaux, comme le nouveau Starbucks Roastery et le futur magasin Louis Vuitton) ilgiorno.it. De même, de nombreux anciens bâtiments du centre historique (par exemple autour de la Via Turati, Via Manzoni) sont en cours de rénovation pour accueillir des commerces haut de gamme ou des bureaux, maintenant ainsi l’évolution du centro. Côté résidentiel, les petits projets d’urbanisation sont omniprésents – des immeubles de copropriété boutique dans la Via Savona/Tortona (quartier de la mode) aux conversions de lofts à Lambrate (quartier du design émergent à l’est). L’immobilier milanais est un véritable patchwork de ces micro-développements qui, ensemble, rehaussent l’attrait de la ville.

En somme, le paysage urbain de Milan à la fin des années 2020 sera marqué par de nouveaux espaces verts, une mobilité améliorée et des quartiers flambant neufs là où se trouvaient d’anciennes infrastructures. Ces changements exercent généralement une influence positive sur la valeur de l’immobilier – les biens situés près de nouveaux parcs ou stations bénéficient de primes. Le Plan Urbain 2030 de la Ville de Milan met l’accent sur une croissance durable, la reconversion des friches industrielles et le développement axé sur les transports, autant d’éléments favorables à une ville plus vivable (et donc plus valorisée). Les acteurs du marché immobilier – des acheteurs aux promoteurs – auraient tout intérêt à « suivre les grues » et les plans d’infrastructure, car les chantiers d’aujourd’hui signalent souvent les futurs points chauds de l’immobilier.

Mises à jour réglementaires et juridiques affectant l’immobilier

Le cadre légal et réglementaire en Italie, et à Milan en particulier, a connu d’importantes évolutions récemment, certaines visant à stimuler le marché et d’autres à répondre à des préoccupations sociales. Se tenir informé de ces changements est crucial pour les investisseurs et les acheteurs, car ils peuvent avoir un impact sur les coûts de transaction, la gestion locative et les délais de développement. Les principales nouveautés incluent :

« Salva Milano » (Sauver Milan)

fanpage.it

temporaire

tant qu’ils se trouvent dans des zones déjà urbanisées

fanpage.it

permet à tous ces chantiers bloqués de redémarrer

fanpage.it

qu’une vague de nouveaux logements arrivera sur le marché

Incitations fiscales pour les acheteurs de logements : Le gouvernement italien a mis en place ou prolongé des incitations pour soutenir l’accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants. Dans le cadre de la Loi de finances 2025, l’un des changements utiles a été l’extension du délai pour vendre un logement précédent tout en conservant les avantages fiscaux de la « première maison ». En général, les acheteurs qui acquièrent une résidence principale avec des avantages fiscaux doivent vendre leur ancienne résidence principale dans les 12 mois pour ne pas perdre le bénéfice ; ce délai a été doublé à 24 mois à partir du 1er janvier 2025 globalpropertyguide.com. Cela donne effectivement aux propriétaires plus de marge de manœuvre pour changer de logement sans encourir de taxes plus élevées, encourageant ainsi la mobilité sur le marché. De plus, il existe toujours des subventions hypothécaires généreuses pour les jeunes primo-accédants (moins de 36 ans) qui couvrent les taxes et offrent des garanties de l’État – celles-ci ont été introduites en 2021 et prolongées au moins jusqu’en 2023–24, et leur maintien est attendu car elles ont rencontré un grand succès. De telles mesures maintiennent la demande des primo-accédants (un segment clé à Milan) plus forte qu’elle ne le serait autrement dans un contexte de crédit coûteux.
Réglementation des locations de courte durée : Peut-être le sujet le plus brûlant est la réglementation des locations de courte durée (affitti brevi) comme Airbnb, qui se sont multipliées à Milan. Les autorités tentent de trouver un équilibre entre la croissance du tourisme et l’accessibilité au logement pour les résidents. Au niveau national, plusieurs nouvelles règles sont entrées en vigueur : à partir de 2024, les hôtes qui louent plus d’un bien via des locations de courte durée sont désormais soumis à un impôt forfaitaire plus élevé de 26 % (contre le taux standard de 21 % pour un seul bien) homeunity.it. Cette mesure vise les « multi-hôtes » – ceux qui gèrent en pratique de véritables mini-empire hôteliers – afin de décourager le retrait de trop de logements du marché locatif de longue durée homeunity.it. De plus, à partir du 1er janvier 2025, chaque location de courte durée en Italie devra obtenir un Code d’Identification National (CIN) et s’enregistrer dans une base de données centrale homeunity.it. Les hôtes devront afficher ce code dans les annonces et sur le bien, sous peine de lourdes amendes homeunity.it. Par ailleurs, de nouvelles exigences en matière de sécurité incendie (par exemple, détecteurs de gaz, extincteurs dans chaque unité) sont devenues obligatoires fin 2024 pour toutes les locations touristiques homeunity.it homeunity.it. Ces réglementations augmentent la transparence et la sécurité, mais imposent aussi des coûts supplémentaires aux hôtes. À Milan, la municipalité a également affiché une position plus stricte. Sans interdire totalement les locations de courte durée (une mesure prise par des villes comme Barcelone et Amsterdam dans certaines zones), Milan cible certains effets secondaires : par exemple, la ville a interdit l’utilisation de boîtes à clés sur le domaine public (rampes, panneaux, etc.) pour les arrivées Airbnb, à compter du printemps 2025 fanpage.it fanpage.it. Les responsables ont qualifié cette mesure de geste symbolique contre la prolifération incontrôlée des mini-hôtels et un « abus de l’espace public » fanpage.it fanpage.it. De plus, Milan plaide pour davantage de pouvoirs afin d’imposer limits dans les zones avec un excès de locations touristiques. Une récente décision de justice (avril 2025 par le Conseil d’État) a ouvert la voie pour que les villes désignent des « zones de saturation » où les nouvelles locations de courte durée peuvent être restreintes homeunity.it homeunity.it. Il ne serait pas surprenant que Milan, sous la pression des habitants face à la hausse des loyers, décide prochainement de plafonner le nombre de jours de location de courte durée ou les licences dans les quartiers centraux les plus touchés. Les investisseurs sur le marché de la location courte durée devraient suivre de près ces évolutions, car les rendements pourraient être affectés par des taxes plus élevées ou de nouvelles limitations locales (par exemple, une règle selon laquelle les locations de moins de 30 jours ne sont autorisées que si vous louez une chambre et non l’ensemble de l’appartement – un concept qui a été évoqué au niveau national tg24.sky.it).
Durabilité et codes du bâtiment : Aux niveaux européen et italien, les réglementations poussent l’immobilier vers la durabilité. Bien que ce ne soit pas encore une loi, la Directive sur la performance énergétique des bâtiments proposée par l’UE pourrait exiger que les bâtiments atteignent certains niveaux d’efficacité à des dates limites fixées (par exemple, classe E d’ici 2030, D d’ici 2033). L’Italie devra l’appliquer sous une forme ou une autre. De plus, Milan a ses propres objectifs climatiques – la politique de la ville (dans le cadre du Plan Air et Climat) vise la neutralité carbone d’ici 2050, et dès 2023, les nouveaux bâtiments doivent être quasi zéro énergie. Ces tendances réglementaires signifient que les propriétaires de bâtiments anciens et inefficaces pourraient faire face à de nouvelles obligations (et coûts) pour rénover l’isolation, moderniser les chaudières, etc. À l’inverse, les promoteurs de bâtiments verts pourraient bénéficier de procédures d’approbation facilitées ou d’incitations. Une autre réglementation en vigueur est la classification antisismique et les dispositifs de bonus – bien que Milan soit à faible risque sismique, les bâtiments à l’échelle nationale sont classés pour la sécurité sismique, ce qui pourrait influencer la valeur ou l’assurance à l’avenir. Pour l’instant, la priorité de Milan est la réduction des émissions : le centre-ville applique le strict péage de congestion Area C et les prochaines zones à faibles émissions pourraient indirectement influencer l’immobilier en rendant les logements centraux et bien desservis encore plus recherchés.
Réformes des contrats de location : Du côté de la location longue durée, il n’y a pas encore eu de changements radicaux, mais le débat s’intensifie sur la manière de rendre la location plus abordable et sécurisée dans des villes comme Milan. Le gouvernement encourage l’utilisation des contrats « canone concordato », où les loyers sont fixés par des accords locaux standardisés en échange d’avantages fiscaux pour les propriétaires. L’utilisation de ces contrats augmente à Milan (la reprise locative de San Siro leur est en partie due idealista.it). Certains réclament de nouvelles incitations fiscales ou subventions pour les propriétaires qui proposent des baux longue durée à des tarifs raisonnables, afin de ramener des logements de la location courte à la location longue. Fin 2023, le conseil municipal de Milan a également débattu de mesures telles qu’un registre des locations et d’éventuels plafonds si la situation s’aggrave, bien qu’aucun plafond n’ait été instauré (tout contrôle strict des loyers nécessiterait probablement une législation nationale et ferait l’objet de contestations juridiques). Les propriétaires doivent noter que la tendance est à un contrôle accru – par exemple, s’assurer que tous les revenus locatifs sont déclarés (le gouvernement lutte contre la fraude via le croisement du nouveau registre CIN et des données de la taxe de séjour homeunity.it homeunity.it) – et possiblement à l’encouragement des baux offrant une stabilité résidentielle.
Politiques pour les acheteurs étrangers et les visas dorés : Contrairement à certains autres pays européens, l’Italie ne dispose pas d’un véritable « visa doré » pour l’achat de biens immobiliers. Cependant, elle propose quelque chose d’encore plus attrayant pour les étrangers fortunés : le régime de Flat Tax (introduit en 2017), qui permet aux nouveaux résidents de payer un impôt forfaitaire de 100 000 € par an sur tous les revenus de source étrangère. Ce régime, ainsi qu’un dispositif similaire pour les retraités (imposition forfaitaire de 7 % pour les retraités s’installant dans certaines régions du sud), rendent l’Italie – et Milan en particulier – attractive pour les relocalisations de personnes à hauts revenus globalpropertyguide.com idealista.it. Il n’y a eu aucun changement remettant en cause ces régimes jusqu’à présent ; en réalité, l’Italie les met en avant pour attirer les personnes aisées. Pour les investisseurs internationaux, l’Italie a également supprimé certains obstacles : il n’y a pas de taxes supplémentaires pour les acheteurs étrangers (contrairement au Canada ou à la Nouvelle-Zélande, par exemple). Le seul point de vigilance concerne la conformité mondiale à la lutte contre le blanchiment d’argent – les agents immobiliers et notaires en Italie appliquent des contrôles plus stricts sur les fonds des acheteurs, après quelques affaires médiatisées d’argent illicite dans l’immobilier. Mais de manière générale, la réglementation est accueillante envers les acheteurs étrangers, et Milan a vu une augmentation des acheteurs américains, chinois et nord-européens dans le segment du luxe idealista.it. On peut s’attendre à ce que l’Italie maintienne, voire élargisse, ces incitations, car elles apportent des capitaux dans le pays.

En résumé, le paysage réglementaire évolue avec l’objectif de concilier vitalité du marché et besoins sociaux. Le marché milanais en 2025 bénéficie de mesures de soutien comme le Salva Milano (qui libère le développement) et des incitations à l’achat, mais doit aussi faire face à de nouvelles règles concernant la location et la durabilité qui influenceront la stratégie d’investissement. Les acteurs du marché doivent s’adapter en veillant à la conformité (codes de location, normes énergétiques) et en tirant parti des incitations disponibles (avantages fiscaux, permis accélérés) pour garder une longueur d’avance sur la scène immobilière milanaise en constante évolution.

Tendances économiques, démographiques et touristiques

Enfin, il est important de prendre en compte le contexte économique et démographique plus large dans lequel opère le marché immobilier milanais. Des facteurs tels que l’évolution de la population, les tendances de l’emploi et le tourisme peuvent fortement influencer la demande et la valeur des biens. Pour Milan – une ville souvent considérée comme le moteur économique de l’Italie – nombre de ces tendances sont plus favorables que dans d’autres régions du pays, mais non sans défis.

Climat économique à Milan : L’économie italienne dans son ensemble connaît une croissance lente ; le PIB devrait augmenter d’environ 0,8–1 % en 2025 globalpropertyguide.com. Cependant, Milan surpasse constamment la moyenne nationale. En tant que capitale financière et économique du pays, Milan bénéficie d’un taux de chômage plus bas et de niveaux de revenus plus élevés que la plupart des villes italiennes. Les principales industries ici incluent la finance, la mode, le design, les startups technologiques, les médias et la fabrication (dans la zone métropolitaine), contribuant toutes à un marché de l’emploi dynamique qui attire des personnes de toute l’Italie. En 2023–2024, Milan a connu un rebond particulièrement fort dans des secteurs comme la finance, les services professionnels et le tourisme, ce qui a permis de maintenir la demande de logements même lorsque les taux d’intérêt ont grimpé. Cela dit, la forte inflation et les hausses de taux de la BCE en 2022–23 ont temporairement affecté le marché immobilier italien (en augmentant le coût des emprunts). En 2025, l’inflation s’est modérée et les taux d’intérêt se sont stabilisés, voire légèrement réduits, comme en témoigne l’amélioration de la souscription de prêts hypothécaires idealista.it. De plus, les fonds européens de relance (PNRR) injectent des investissements dans diverses régions italiennes ; Milan tire parti de certains de ces fonds pour des infrastructures et des pôles d’innovation, ce qui devrait renforcer son économie dans les années à venir.

Population et démographie : Contrairement à de nombreuses villes italiennes qui rétrécissent, la population de Milan a progressivement augmenté ces dernières années (avant la pandémie et la tendance se poursuit aujourd’hui). La ville intra-muros compte environ 1,4 million d’habitants (2023), soit une hausse d’environ 7–8 % depuis 2011 yournextmilano.it. Les projections du bureau des statistiques de la ville prévoient que Milan pourrait atteindre ~1,44 million d’habitants d’ici 2030 comune.milano.it. Cette croissance est alimentée à la fois par la migration intérieure (jeunes Italiens venant du sud ou de petites villes pour travailler à Milan) et par l’immigration internationale. Milan compte d’importantes communautés d’étrangers – des étudiants aux professionnels de multinationales – ce qui accroît non seulement la demande locative mais aussi l’achat de logements (les résidents étrangers sont actifs dans certains segments). La ville affiche un profil nettement plus jeune que la moyenne italienne, grâce à l’afflux d’étudiants et de jeunes actifs. Alors que l’Italie fait face à une crise démographique (taux de natalité historiquement bas et population vieillissante au niveau national), Milan atténue ce phénomène en jouant le rôle de pôle d’attraction des talents. Chaque année, des dizaines de milliers de diplômés et de professionnels s’y installent, ce qui soutient la demande pour les appartements, les espaces de co-living et les premiers achats immobiliers. Une tendance démographique qui stimule un segment de marché spécifique est la croissance du nombre de étudiants internationaux : les universités milanaises (comme le Politecnico, Bocconi, Université de Milan) ont progressé dans les classements mondiaux et attirent de nombreux étudiants d’Europe, d’Asie et des Amériques. Le nombre d’étudiants étrangers est en hausse, ce qui alimente le fort intérêt pour le développement de logements étudiants cushmanwakefield.com.

Cela dit, Milan n’est pas épargnée par le vieillissement – l’âge moyen augmente lentement comme dans le reste de l’Italie. Un besoin croissant se fait sentir pour les logements pour seniors et l’immobilier lié à la santé (certains investisseurs explorent les résidences pour personnes âgées dans la métropole). Globalement, cependant, les perspectives démographiques de Milan sont bien plus favorables que, par exemple, celles de l’Italie rurale ou même de Rome, ce qui implique une demande sous-jacente stable pour le logement dans la ville pour les années à venir.

Boom du tourisme : Le tourisme est devenu une pierre angulaire de l’économie milanaise et une influence majeure sur l’immobilier (notamment le commerce de détail et l’hôtellerie). Historiquement considérée comme une destination d’affaires, Milan a réussi à se rebrander en tant que ville de loisirs toute l’année – célèbre pour le shopping, la gastronomie, la culture (La Cène de Léonard, l’opéra de La Scala, etc.), et comme porte d’entrée du nord de l’Italie. Les arrivées de touristes ont atteint des niveaux record en 2023, avec 8,5 millions de visiteurs séjournant dans la ville, soit 14 % de plus que le pic pré-Covid areacmilano.it. En incluant la grande aire métropolitaine, les visites ont atteint l’énorme chiffre de 17,6 millions en 2023 areacmilano.it. Cette hausse a été stimulée par plusieurs facteurs : reprogrammation d’événements et de salons après le Covid, marketing efficace de Milan, et reprise mondiale des voyages. Les États-Unis, la France, l’Allemagne, le Royaume-Uni et des marchés émergents comme la Chine et le Moyen-Orient sont des pays sources clés pour les touristes étrangers areacmilano.it. Les touristes dépensent beaucoup – Milan était la deuxième ville d’Italie pour les dépenses touristiques en 2024 (environ 1,85 milliard d’euros) wetheitalians.com, au bénéfice des entreprises locales et des investisseurs dans le commerce et l’hôtellerie. La durée moyenne de séjour est d’environ 2 à 3 nuits areacmilano.it, ce qui soutient également le marché de la location de courte durée.

Ce boom touristique a quelques implications immobilières : la demande pour les hôtels est très forte (d’où le record d’investissements dans l’hôtellerie mentionné précédemment). De nombreux nouveaux hôtels sont en projet – du budget au 5 étoiles – souvent via la reconversion d’anciens bâtiments. De plus, les propriétaires de commerces de détail ont vu les bénéfices d’un trafic piétonnier élevé – par exemple, les boutiques de luxe du quartier de la mode ont prospéré grâce aux visiteurs dépensiers (le profil touristique de Milan penche vers des voyageurs aisés, avec une part croissante en provenance du Golfe et d’Asie en.wikipedia.org). Côté résidentiel, la popularité de Milan auprès des touristes a un double effet : elle incite les propriétaires à louer à court terme (rendements plus élevés), contribuant à la pénurie de logements pour les locaux. La ville équilibre cela en favorisant le développement hôtelier (pour que les touristes aient des options et que les locaux ne perdent pas tous les appartements au profit d’Airbnb) et en envisageant éventuellement de plafonner les locations de courte durée comme mentionné. Un autre pic touristique est attendu autour de 2026 pour les Jeux Olympiques d’hiver – bien que les jeux d’hiver soient plus petits que les jeux d’été, ils amèneront tout de même un afflux de visiteurs, de médias et d’investissements. Milan devrait profiter d’une manne touristique soutenue en 2025–2026 grâce aux événements pré-olympiques, et possiblement d’un effet d’héritage par la suite. D’un point de vue immobilier, des quartiers comme le Duomo, les Navigli, Porta Nuova et tous les sites liés aux Jeux olympiques verront la demande la plus directement liée au tourisme.

Marché du travail et télétravail : La pandémie de COVID-19 a accéléré le travail à distance dans le monde entier, et Milan n’a pas fait exception. Cependant, la tendance ici semble être hybride plutôt que totalement à distance pour de nombreux secteurs. Les banques, agences de design et bureaux gouvernementaux à Milan ont en grande partie fait revenir les employés en présentiel au moins quelques jours par semaine. Cela a permis au secteur des bureaux de rester assez résilient (comme nous l’avons vu avec l’augmentation de la demande en 2024–25). Cela signifie aussi que la crainte d’un « exode urbain » de travailleurs vers la campagne a été limitée en Italie. Certains Milanais ont acheté des maisons au bord des lacs de Côme ou Majeur ou dans la campagne lombarde pendant la pandémie, mais dans l’ensemble, la population de Milan n’a pas chuté. En fait, à mesure que les bureaux se remplissent à nouveau et que la vie sociale reprend, les gens redécouvrent le plaisir de vivre en ville. Si la pandémie a souligné une chose, c’est la valeur de disposer d’un peu plus d’espace ou d’un balcon – d’où un léger glissement de préférence vers des logements plus grands ou avec un espace extérieur (ce qui a été noté dans les enquêtes sur les préférences des acheteurs globalpropertyguide.com). Cela pourrait progressivement influencer le développement, avec plus d’accent sur les terrasses, les coins bureau à domicile et les commodités dans les nouveaux projets. Le marché du travail milanais reste très robuste – les entreprises continuent d’y créer des emplois (y compris de nouveaux sièges sociaux multinationaux ou pôles technologiques qui choisissent Milan). Le chômage à Milan est environ la moitié de la moyenne italienne. Un emploi élevé est généralement corrélé à une forte demande de logements, car plus de personnes ont des revenus stables pour louer ou acheter. À l’inverse, les pénuries de main-d’œuvre dans la construction et l’hôtellerie sont un défi ; si elles ne sont pas résolues, elles peuvent ralentir les projets ou augmenter les coûts, affectant indirectement l’offre immobilière.

Conclusion : Les perspectives immobilières de Milan sont soutenues par une vitalité économique, une population croissante et internationale, et un tourisme en plein essor. Ces facteurs créent un cercle vertueux : les emplois attirent les gens, qui ont besoin de logements ; les visiteurs dépensent de l’argent, ce qui stimule la croissance du commerce et de l’hôtellerie ; une ville dynamique attire plus d’entreprises et d’événements, etc. Bien que l’Italie fasse face à certains vents contraires macroéconomiques et démographiques, Milan donne souvent l’impression d’évoluer dans sa propre bulle plus optimiste. Le défi de la ville sera de s’assurer que cette croissance soit durable et inclusive – en fournissant suffisamment de logements, en modernisant les infrastructures pour une population plus nombreuse, et en maintenant la qualité de vie. Du point de vue d’un investisseur ou propriétaire, les fondamentaux de Milan restent solides : la demande est large (locale et étrangère, résidentielle et commerciale), et le profil international de la ville s’élève. Tant que Milan reste sur sa trajectoire actuelle, son marché immobilier devrait rester dans les prochaines années l’un des plus dynamiques et attractifs d’Europe.

Sources :

Dils – Marché immobilier S1 2025 en Italie (juillet 2025) : Volumes d’investissement, performance sectorielle et statistiques milanaises dils.com dils.com.
Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel en Italie 2025 (avril 2025) : indices des prix des logements en Italie et comparaison des prix à Milan globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Cushman & Wakefield – Aperçu des tendances 2025 de l’immobilier italien (déc. 2024) : Prévisions pour les bureaux (croissance des loyers +3% en 2025), reprise du commerce de détail, tendances du secteur résidentiel cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
Idealista/Tecnocasa – Tendances des prix à Milan par zone (nov. 2024) : +1,3% global en 2024, centre -0,8%, périphérie jusqu’à +4,5% ; détails des prix par quartier idealista.it idealista.it.
Il Giorno – Boom immobilier : quartiers +40% (avr. 2025) : Les cinq quartiers à la plus forte croissance 2020–2025 (Certosa, Corvetto, Forlanini, Bovisa, Precotto ~40–46%) ilgiorno.it ilgiorno.it.
Nomisma – Observatoire immobilier 2025 (juil. 2025) : Ventes +11,5% au T1 2025, reprise des crédits immobiliers, croissance des prix +1,1% sur un an, déplacement vers la périphérie, hausse des loyers idealista.it idealista.it.
Fanpage – Locations courtes & Sauver Milan (Nov 2024) : Milan interdit les boîtes à clés Airbnb, notant 20 000 unités en location courte durée ; la loi Sauver Milan pour relancer 150 projets bloqués, assouplissant les règles de permis pour les reconstructions fanpage.it fanpage.it.
HomeUnity – Guide des locations courtes 2025 (2024) : Nouvelles règles nationales – code CIN obligatoire d’ici 2025, exigences de sécurité, taxe forfaitaire de 26 % pour les locations courtes multi-propriétés à partir de janvier 2024 homeunity.it.
Areac Milano – Statistiques touristiques à Milan (2024) : 8,5 millions de touristes en 2023 (record, +34 % vs 2022), démographie et dépenses des touristes areacmilano.it areacmilano.it.
Knight Frank (Idealista news) – Aperçu du Wealth Report 2025 (mars 2025) : prix du luxe à Milan +3,5 % en 2024, perspectives prime Italie « croissance régulière » avec une demande internationale et des prix compétitifs idealista.it idealista.it.

Marché immobilier de Milan 2025 : tendances de la ville en plein essor, quartiers prisés et prévisions audacieuses

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Tendances de l’immobilier commercial en 2025

Marché des bureaux (la demande des entreprises pour la qualité explose)

Secteur de la vente au détail (Rebond des rues commerçantes)

Immobilier hôtelier & touristique (investissement record)

Logistique & Industriel (Expansion régulière)

Prévisions de prix et perspectives du marché (2025–2027)

Focus sur les quartiers : les districts populaires et émergents de Milan

Opportunités d’investissement et risques potentiels

Principales opportunités d’investissement

Risques et défis potentiels

Principaux développements et projets d’infrastructure qui façonnent Milan

Mises à jour réglementaires et juridiques affectant l’immobilier

Tendances économiques, démographiques et touristiques

Marcin Frąckiewicz

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