Aperçu du marché en 2025 (résidentiel & commercial)
Le marché immobilier de Guangzhou en 2025 reflète une reprise mitigée après les pressions baissières antérieures. Dans le secteur résidentiel, les prix des logements avaient chuté tout au long de 2024, mais des signes de stabilisation sont apparus début 2025. Le prix des logements neufs à Guangzhou était d’environ 24 700 RMB par mètre carré en mars 2025 – quasiment stable (+0,15 % sur un an) – tandis que les prix de l’ancien atteignaient en moyenne 36 400 RMB (toujours ~5,8 % de moins sur un an). Les volumes de transactions ont nettement rebondi : la surface totale des ventes de logements neufs au quatrième trimestre 2024 a bondi à ~2,12 millions de m², dépassant largement la nouvelle offre (1,05 million de m²) alors que la demande refoulée s’est manifestée après l’assouplissement des politiques savills.com pdf.savills.asia. En janvier 2025, les villes de premier rang (dont Guangzhou) ont vu les ventes de logements neufs bondir de 16 % sur un an (corrigé de l’effet du Nouvel An lunaire), ce qui traduit une nouvelle confiance des acheteurs sur le marché résidentiel de Guangzhou.
Du côté de l’immobilier commercial, 2025 a apporté une vague de nouvelles livraisons et une reprise prudente. Dans le segment des bureaux de grade A, Guangzhou a enregistré de nombreuses livraisons dans des quartiers émergents comme le sous-marché de la Cité Financière Internationale (ajout d’environ 255 000 m² au premier trimestre 2025) cushmanwakefield.com. Cependant, la demande n’a pas complètement suivi, faisant grimper le taux de vacance des bureaux à environ 19,3 % à l’échelle de la ville et obligeant les propriétaires à baisser les loyers cushmanwakefield.com. Au premier trimestre 2025, les loyers moyens des bureaux de grade A ont reculé d’environ 4,8 % par rapport au trimestre précédent, atteignant environ 125 RMB par m² par mois cushmanwakefield.com, reflet de conditions favorables aux locataires. Le segment des commerces de détail est plus stable : le stock de commerces de premier plan est resté à 5,8 millions de m², des mesures politiques favorisant la consommation (ex : primes à la reprise pour l’électronique) soutiennent l’expansion des locataires. Le taux de vacance des commerces n’a augmenté que légèrement à 8,7 %, et les loyers moyens des boutiques ont perdu environ 1,1 % début 2025. Dans l’ensemble, le marché commercial de Guangzhou en 2025 se caractérise par une offre et des vacances élevées dans les bureaux mais une activité de détail en amélioration, tandis que le marché résidentiel touche progressivement le fond après une année 2024 difficile.
Principales tendances du marché en 2025
- Tendances des prix : Les prix de l’immobilier à Guangzhou ont subi une correction en 2024, suivie d’une stabilisation en 2025. Les prix des logements neufs ont chuté d’environ 7 % en glissement annuel fin 2024, mais les mesures de relance gouvernementales ont permis d’enrayer le déclin. En mars 2025, les prix des logements neufs n’avaient baissé que de 2,8 % en moyenne sur un an dans les principales villes chinoises (et étaient essentiellement stables à Guangzhou). La Figure 1 ci-dessous montre l’indice des prix des logements neufs à Guangzhou, qui a plongé en 2024 mais a recommencé à augmenter début 2025 avec l’amélioration du sentiment des acheteurs. Les prix des logements anciens se rétablissent plus lentement, restant encore environ 4 à 9 % inférieurs à ceux de l’an passé dans les grandes villes. À Guangzhou, la valeur des logements existants reste faible (-5,8 % sur un an en mars) même si les prix des logements neufs se sont raffermis. Dans le secteur commercial, les loyers de bureaux sont soumis à une pression baissière à cause de la surabondance de l’offre, tandis que les loyers de commerces sont relativement résistants avec seulement de légers reculs cushmanwakefield.com.
- Dynamique de l’offre et de la demande : La prudence des promoteurs et les changements de politique ont limité l’offre de logements neufs tout en stimulant les ventes. L’offre résidentielle neuve à Guangzhou au T4 2024 a diminué d’environ 26 % par rapport au trimestre précédent, à environ 1,05 million de m², alors que les ventes trimestrielles ont bondi de 45 % (atteignant 2,12 millions de m²) avec le retour des acheteurs sur le marché savills.com pdf.savills.asia. Cet élan de la demande a permis de réduire les stocks. Cependant, l’activité du marché foncier est restée modérée – la superficie totale de terrains résidentiels transigée à Guangzhou a chuté d’environ 50 % en 2024, reflétant l’appétit moindre des promoteurs pour de nouveaux projets face aux difficultés de financement. Du côté de la demande, l’achat de logements début 2025 a été stimulé par un assouplissement des restrictions et la baisse des taux hypothécaires. En janvier 2025, le volume des ventes de logements neufs à Guangzhou a fortement augmenté malgré les vacances d’hiver, mais février a connu un bref ralentissement (ventes en baisse de 26 % sur un an à Guangzhou) avant un nouveau rebond. La demande des occupants dans les secteurs commerciaux est contrastée : la location de bureaux est portée par les industries émergentes (technologie, finance, etc.) sans toutefois absorber complètement la nouvelle offre cushmanwakefield.com, tandis que la location de commerces a profité de l’expansion des secteurs de la consommation comme l’électronique et l’éducation grâce aux incitations gouvernementales.
- Taux de vacance : Un taux de vacance élevé est une préoccupation notable, en particulier dans certains quartiers et types de biens. Le taux de vacance global des logements à Guangzhou est estimé à environ 15–20 % dans les zones urbaines, avec des taux encore plus élevés en périphérie de la ville. Par exemple, le district suburbain de Panyu présente le taux de vacance résidentielle le plus élevé (~23 % en moyenne), contre moins de 17 % dans les quartiers centraux comme Tianhe, Haizhu et Yuexiu. Cela indique un stock important de logements invendus ou vides dans les zones moins centrales. Sur le marché des bureaux, comme noté, la vacance des immeubles de catégorie A est montée à ~19 % début 2025 cushmanwakefield.com en raison de l’afflux de nouveaux bâtiments. Les taux de vacance dans le commerce de détail sont plus bas (un chiffre) mais ont également augmenté (actuellement ~8,7 % à l’échelle de la ville). Un taux de vacance élevé exerce une pression à la baisse sur les prix et les loyers, et signifie que l’offre a dépassé la demande à court terme dans certains segments du marché de Guangzhou. Les propriétaires réagissent par des conditions de location plus flexibles et des promotions pour remplir les unités vides, une tendance qui devrait se poursuivre jusqu’à absorption de l’excédent d’offre.
Profils des principaux quartiers (Tianhe, Haizhu, Yuexiu, Panyu)
Guangzhou est une métropole composée de quartiers variés, chacun ayant des caractéristiques immobilières distinctes. Ci-dessous, une analyse de quatre quartiers urbains importants, ainsi que de leur attrait en termes de développement et d’investissement :
District de Tianhe
Tianhe est le centre financier et commercial de Guangzhou, abritant le CBD de Tianhe et Zhujiang New Town – la ligne d’horizon la plus moderne de la ville. Il est constamment classé comme le quartier le plus cher en termes d’immobilier, avec des prix moyens de logement bien supérieurs à la moyenne de la ville. Dès 2017, les prix moyens des logements neufs à Tianhe dépassaient 30 000 RMB/m² (environ le double de la moyenne municipale à cette époque), et les appartements dans les zones de prestige (par exemple le CBD de Zhujiang New Town) ont atteint jusqu’à 70 000 RMB/m² scirp.org. Aujourd’hui, en 2025, les valeurs résidentielles de Tianhe restent parmi les plus élevées à Guangzhou (à peu près au même niveau que Yuexiu), reflétant son emplacement central et ses équipements haut de gamme. Le district se distingue par ses centres commerciaux de luxe, bureaux de catégorie A, et appartements haut de gamme qui attirent une clientèle aisée et des locataires d’entreprise. Les avantages en termes d’infrastructures – comme d’importantes connexions au métro et la nouvelle ligne 11 circulaire desservant Tianhe macaudailytimes.com.mo – renforcent encore son attrait. D’un point de vue investissement, Tianhe offre stabilité et prestige : les propriétés ici conservent leur valeur en raison de la rareté du foncier et de la forte demande des professionnels et expatriés. Toutefois, les rendements y sont relativement faibles (en raison de prix élevés et de loyers modérés) et les coûts d’entrée importants. Pourtant, le développement continu de Tianhe (par exemple, la nouvelle zone de la International Financial City à l’est cushmanwakefield.com) et la concentration d’entreprises du Fortune 500 en font un pôle central pour les investisseurs à long terme malgré son prix élevé.District de Haizhu
Haizhu se trouve juste au sud de la rivière des Perles et évolue d’une ancienne zone industrielle/résidentielle vers une nouvelle zone de technologie et d’exposition. Elle englobe le sous-district de Pazhou – aujourd’hui zone pilote en intelligence artificielle et économie numérique de Guangzhou, où de nombreuses entreprises technologiques et sociétés de e-commerce ont installé leurs bureaux. Cette transformation fait de Haizhu un pôle technologique, stimulant la demande tant pour des bureaux que pour des logements haut de gamme à proximité. Le district accueille également le complexe de la Foire de Canton et plusieurs universités, contribuant à un marché locatif dynamique. L’immobilier à Haizhu est généralement un peu moins cher qu’à Tianhe, mais a connu une forte appréciation grâce à l’afflux d’investissements de l’industrie technologique. Par exemple, les nouveaux appartements dans les parties recherchées de Haizhu (près de Pazhou ou le long des rives) atteignent des prix élevés, même si les moyennes générales restent un peu plus abordables que celles du cœur de Tianhe/Yuexiu. L’attractivité de Haizhu réside dans son mélange de commodité et de potentiel de croissance – il est proche du centre-ville, bien desservi par les transports et dispose de projets de réaménagement d’envergure. Les investisseurs voient une opportunité dans le renouvellement urbain en cours à Haizhu, alors que d’anciennes usines et villages sont transformés en complexes modernes. Un risque demeure toutefois concernant le pipeline de l’offre : si trop de nouveaux projets voient le jour simultanément à Pazhou, le secteur pourrait faire face à une hausse des vacances locatives ou une dilution des loyers. Malgré cela, les perspectives à moyen terme restent positives, car les infrastructures (nouvelles lignes de métro, ponts, etc.) renforcent la connectivité de Haizhu et les politiques gouvernementales encouragent l’écosystème technologique sur place.
District de Yuexiu
Yuexiu est le centre historique et administratif de Guangzhou. On y trouve des bureaux gouvernementaux, une architecture patrimoniale et des rues commerçantes établies. Le parc résidentiel de Yuexiu a tendance à être plus ancien (beaucoup d’appartements traditionnels), et les terrains disponibles pour de nouveaux projets sont limités. Néanmoins, Yuexiu reste l’une des adresses les plus recherchées en raison de sa centralité, de ses commodités matures et de ses meilleures écoles. Les prix moyens de l’immobilier à Yuexiu rivalisent avec ceux de Tianhe – au-dessus de 30 000 RMB/m² il y a quelques années et en hausse depuis scirp.org. Les quartiers anciens attractifs du district et ses parcs (comme le parc Yuexiu, Dongshan) attirent familles et cols blancs, maintenant une forte demande. Le potentiel d’investissement à Yuexiu provient de projets de renouvellement urbain ciblés : le gouvernement local a des initiatives pour rénover les anciennes communautés résidentielles et moderniser les infrastructures dans les quartiers vieillissants. Comme les grandes parcelles vacantes sont rares, la plupart des nouveaux logements proviennent de réhabilitations, généralement haut de gamme et rapidement absorbées par le marché. Le marché locatif de Yuexiu est stable, soutenu par une population importante de fonctionnaires et de résidents de longue date ; néanmoins, la croissance des loyers reste modérée en raison du bâti ancien. Pour les investisseurs, Yuexiu offre une faible volatilité et une bonne valorisation à long terme. L’immobilier y est moins spéculatif et fait figure de valeur sûre. Un inconvénient potentiel est la croissance moderne plus lente – avec peu de nouveaux projets commerciaux, Yuexiu peut sembler statique comparé aux districts à forte croissance. Pourtant, comme cœur culturel et civique de Guangzhou, le prestige de Yuexiu et la rareté du foncier lui garantissent de rester un acteur incontournable du paysage immobilier.
District de Panyu
Panyu est un vaste district situé au sud de la ville, connu pour ses extensions résidentielles et son environnement convivial pour les familles. Autrefois suburbain, Panyu s’est urbanisé rapidement et est maintenant bien intégré grâce aux autoroutes et au métro (accueillant la gare de Guangzhou Sud, le pôle ferroviaire à grande vitesse de la ville). Le logement à Panyu est nettement plus abordable que dans le centre de Guangzhou – les prix peuvent être divisés par deux, voire plus, par rapport à Tianhe/Yuexiu, selon l’emplacement. De nombreux grands ensembles résidentiels, dont de nouvelles communautés de gratte-ciel avec de nombreux services, ont été développés à Panyu pour répondre aux besoins de la classe moyenne et des primo-accédants. En raison de l’abondance de terrains, l’offre à Panyu a été élevée, ce qui contribue au taux de vacance (~23%) le plus élevé de Guangzhou. Ce risque de surabondance signifie que l’appréciation des prix à Panyu a été plus modérée. Cependant, l’attrait de Panyu réside dans son équilibre entre des coûts raisonnables et des infrastructures en amélioration. Le district propose des attractions telles que Chimelong (un grand parc à thème), des campus universitaires et de nouveaux parcs industriels. Les projets de métro et de liaisons ferroviaires interurbaines à venir réduiront encore les temps de trajet entre Panyu et le centre-ville macaudailytimes.com.mo macaudailytimes.com.mo. Pour les investisseurs, Panyu offre des opportunités de rendement locatif légèrement supérieur à celui des quartiers centraux (en raison de prix d’entrée plus bas) et de croissance du capital à long terme à mesure que l’empreinte urbaine de Guangzhou s’étend. Les risques sont des périodes de détention plus longues pour voir les gains se matérialiser et des éventuels problèmes de liquidité (les biens peuvent mettre plus de temps à se vendre sur un marché mou). Globalement, Panyu est considéré comme la « prochaine frontière » de la croissance urbaine de Guangzhou – un district où l’afflux futur de population de la ville pourra être accueilli à un prix plus accessible.
Politiques publiques en matière de logement et de foncier
La politique publique a été un facteur décisif dans la trajectoire de l’immobilier à Guangzhou. Fin 2024 et en 2025, les autorités ont mis en place des mesures pour stabiliser le marché du logement et encourager l’achat. Une mesure clé a été l’assouplissement des restrictions d’achat immobilier (HPR). Le gouvernement municipal de Guangzhou a en fait complètement levé les limites d’achat – dès janvier 2024, il a autorisé presque sans restriction l’acquisition de logements dans la ville. Par exemple, à partir du 27 janvier 2024, toute unité résidentielle de plus de 120 m² pouvait être librement transférée sans la limitation préalable d’éligibilité pdf.savills.asia. Cela a essentiellement levé les restrictions sur la possession de plusieurs grands appartements et visait à stimuler la demande des acheteurs qui souhaitent faire évoluer leur logement. Un tel assouplissement local allait dans le sens des signaux nationaux indiquant que « le logement est fait pour y vivre, non pour spéculer », tout en soutenant la demande raisonnable des utilisateurs finaux.
D’autres politiques de soutien incluent la baisse des coûts hypothécaires et des taxes. La Banque populaire de Chine a réduit les taux d’intérêt (le taux préférentiel des prêts à 5 ans est descendu à 4,3 %) et a guidé les banques à diminuer les taux des prêts hypothécaires existants, offrant à de nombreux propriétaires de Guangzhou une réduction d’environ 0,5 point de pourcentage pour 2024. Les exigences en matière d’apport initial ont été unifiées et abaissées — désormais un minimum de 15 % pour les premiers et deuxièmes achats de logements à l’échelle nationale — facilitant ainsi l’accession à un logement supérieur. Le gouvernement a aussi réduit de manière significative les taxes sur les transactions pour les personnes vendant leur logement actuel afin d’en acheter un nouveau (pour encourager les montées en gamme dans le logement). L’ensemble de ces politiques a libéré la demande de logements en allégeant le fardeau financier des acheteurs.
Du côté de l’offre foncière, Guangzhou a suivi le système centralisé chinois de vente aux enchères de terrains, mais la ville a réduit la mise en vente de terrains en raison du ralentissement du marché. Comme mentionné, la superficie des terrains résidentiels vendus en 2024 a chuté d’environ 50 % en glissement annuel — une décision délibérée pour éviter la surabondance et stabiliser les prix du foncier. La ville a également favorisé la réhabilitation des terrains urbains inoccupés ou sous-utilisés (comme les anciens villages) plutôt que des expansions sur des zones non bâties, conformément aux initiatives de rénovation urbaine du paquet de politiques nationales. De plus, Guangzhou a été incluse dans la “liste blanche” du gouvernement central concernant les promoteurs jugés plus sûrs, ce qui signifie que certains promoteurs financiers stables peuvent bénéficier de soutien et de financement pour garantir l’achèvement des projets. Cela contribue à rassurer les acheteurs de logements en vente sur plan, en veillant à ce que les projets à Guangzhou ne soient pas interrompus à cause de problèmes de liquidités des promoteurs.
En résumé, l’environnement politique de Guangzhou en 2025 est celui d’un assouplissement ciblé et de soutien : allègement des restrictions d’achat, baisse des coûts de financement et gestion prudente de l’offre foncière. Ces mesures ont commencé à revitaliser l’activité du marché (notamment les ventes de logements neufs), même si les autorités restent vigilantes face à toute forme de spéculation excessive. L’équilibre entre le soutien à la demande réelle et la limitation de la spéculation est délicat — mais jusqu’à présent, l’appui politique a joué un rôle pivot pour orienter le marché immobilier de Guangzhou vers la reprise en 2025.
Développements d’infrastructures ayant un impact sur l’immobilier
D’importants investissements dans les infrastructures à Guangzhou sont en train de transformer la ville et d’influencer la valeur de l’immobilier. En 2025, le réseau de transport de Guangzhou connaît une expansion majeure. La ville prévoit d’ouvrir 10 nouvelles lignes de métro et de train interurbain dans l’année, ajoutant 173 kilomètres de voies macaudailytimes.com.mo. Cette construction rapide comprend de toutes nouvelles lignes de métro et des extensions qui améliorent l’accès aux districts périphériques. Par exemple, la Ligne 11 du métro, une boucle intérieure de 44 km, a été inaugurée fin 2024, reliant en cercle les principaux districts Tianhe, Yuexiu, Liwan, Haizhu et Baiyun macaudailytimes.com.mo. De telles améliorations de la connectivité rendent les quartiers autrefois éloignés plus attractifs pour le développement résidentiel et commercial. Les propriétés situées à proximité des nouvelles stations (par exemple, le long de la ligne 11 ou de la future ligne 10 dans les zones denses barchart.comeguangzhou.gov.cn) devraient connaître une appréciation de la valeur et une demande accrue grâce à la réduction des temps de trajet.
Guangzhou renforce également son intégration au sein de la Grande Baie (GBA) grâce à l’amélioration du transport interurbain. Une nouvelle extension nord de la ligne interurbaine Guangzhou-Qingyuan a récemment été ouverte macaudailytimes.com.mo, et la liaison ferroviaire à grande vitesse entre Guangzhou et Hong Kong connaît une forte hausse d’utilisation : plus de 27 millions de voyages entre le Guangdong et Hong Kong y ont été effectués en 2024, soit une augmentation de 37% par rapport à l’année précédente macaudailytimes.com.mo. Cette mobilité accrue facilite les voyages d’affaires et les trajets quotidiens à travers la région, renforçant l’attrait de Guangzhou en tant que pôle régional. Cela pourrait potentiellement attirer des investissements transfrontaliers et une demande de logements (par exemple des acheteurs hongkongais cherchant un bien à Guangzhou grâce à un accès facilité).
Au-delà des transports, les parcs industriels et technologiques constituent des infrastructures clés qui façonnent le marché immobilier. Le développement par Guangzhou de la Zone d’Intelligence Artificielle et d’Économie Numérique de Pazhou à Haizhu en est un exemple emblématique. Cette zone de 81 km² (avec Pazhou comme centre) attire des entreprises technologiques et des start-ups, soutenues par des initiatives gouvernementales cnbayarea.org.cn newsgd.com. À mesure que Pazhou se remplit de nouveaux campus de bureaux et de laboratoires d’innovation, la demande pour des appartements, restaurants et hôtels à proximité augmente simultanément. De même, dans le district de Huangpu (juste en dehors de nos quatre quartiers ciblés), des projets comme la Cité de la Connaissance Sino-Singapour de Guangzhou et la Guangzhou Science City attirent des professionnels, ce qui accroît les besoins en logements dans l’est de Guangzhou et les zones adjacentes.
Les projets de renouvellement urbain représentent un autre aspect du développement des infrastructures. Les autorités de Guangzhou ont rénové des quartiers vétustes et d’anciens sites industriels pour créer de nouveaux espaces utilisables. Par exemple, d’anciens villages urbains situés à des emplacements stratégiques sont transformés en communautés modernes à usage mixte. Ces efforts de renouvellement urbain améliorent non seulement les conditions de vie mais ajoutent également de l’offre dans les zones centrales sans étendre l’emprise de la ville. Un projet notable est la modernisation en cours du secteur de Tongde Wei à Yuexiu et dans certaines parties de Haizhu, convertissant des logements délabrés en appartements de gamme moyenne – ce qui augmente le stock de logements là où le besoin est le plus grand. De plus, Guangzhou investit dans les équipements publics (parcs, promenades au bord de la rivière des Perles, installations culturelles), ce qui accroît l’attractivité des quartiers et, par conséquent, la valeur de l’immobilier.
En somme, le boom des infrastructures de Guangzhou – des lignes de transport aux parcs technologiques en passant par le renouvellement des anciens quartiers – constitue un important moteur pour son marché immobilier. L’amélioration des transports rapproche l’aire métropolitaine, réduit la prime de centralité et répartit la demande de manière plus homogène. Les nouveaux pôles commerciaux (quartiers financiers, zones d’innovation) créent des centres d’emploi en dehors du centre-ville traditionnel, ce qui stimule à son tour les marchés résidentiels environnants. Ces développements devraient se poursuivre jusqu’en 2030 et soutenir la croissance immobilière, bien que les zones moins connectées puissent en profiter moins. Pour les investisseurs comme pour les acheteurs, la proximité des nouvelles infrastructures devient un facteur clé à Guangzhou, car elle est souvent synonyme de potentiel d’appréciation du capital.
Opportunités et risques d’investissement
Opportunités d’investissement : Guangzhou offre une gamme d’opportunités tant pour les investisseurs immobiliers nationaux qu’internationaux, grâce à son statut de ville de premier rang et de moteur dans la région de la Grande Baie. L’une des opportunités consiste à profiter du repli du marché : après les corrections de prix de 2024, les prix d’entrée en 2025 restent relativement attractifs dans un contexte historique, tout particulièrement dans les districts suburbains. Les investisseurs ayant une vision à moyen terme pourraient bénéficier de la reprise attendue et de la hausse modérée des prix au cours des prochaines années. Les solides fondamentaux économiques de Guangzhou (industries diversifiées, base manufacturière, secteur technologique en croissance) et la croissance continue de la population garantissent une demande stable pour le logement des utilisateurs finaux. Les biens locatifs peuvent également être attrayants : la politique de la ville en faveur du logement locatif abordable à long terme et la montée des bailleurs institutionnels témoignent de la maturité croissante du marché de la location. Bien que les rendements locatifs bruts ne soient pas élevés (en moyenne ~2–3% dans les quartiers centraux), ils sont quelque peu meilleurs dans les districts moins chers comme Panyu ou en périphérie, et la demande locative reste solide grâce à la forte population étudiante et ouvrière migrante.
Une autre opportunité réside dans les segments de l’immobilier commercial en pleine croissance. Par exemple, le secteur de la logistique et des propriétés industrielles de Guangzhou se modernise et s’étend : les entrepôts modernes et les parcs d’affaires dans des zones comme Nansha ou à proximité des ports sont recherchés à mesure que le e-commerce et le commerce prospèrent. Les investisseurs peuvent trouver de la valeur dans ces actifs non résidentiels qui offrent de meilleurs rendements. Le marché des bureaux, bien que mou actuellement, présente des opportunités dans de nouveaux sous-marchés : les biens dans la nouvelle International Financial City ou la zone de Pazhou peuvent être acquis à prix réduit tant que la zone est encore en développement, avec un potentiel de valorisation ultérieur à mesure que ces quartiers se développent et accueillent de nouveaux locataires. Les investisseurs internationaux peuvent également s’intéresser aux actifs hôteliers et commerciaux de Guangzhou, anticipant un rebond du tourisme et des dépenses de consommation à mesure que l’économie chinoise se normalise après la pandémie (Guangzhou accueille historiquement de nombreux salons et conventions qui alimentent la demande hôtelière).
Le soutien politique crée également des perspectives d’investissement. La position favorable du gouvernement envers le logement locatif (y compris l’attribution de terrains pour des projets locatifs et les incitations fiscales) pourrait rendre les projets de construction à la location financièrement attractifs. De même, les projets de renouvellement urbain accueillent souvent des partenariats avec des investisseurs privés : les promoteurs spécialisés en réhabilitation urbaine pourraient trouver dans les initiatives de Guangzhou un terrain fertile, les autorités municipales étant désireuses de former des coentreprises pour revitaliser les quartiers anciens. Enfin, en tant que ville de la GBA, Guangzhou devrait profiter de l’intégration régionale ; les investisseurs pourraient cibler des biens situés à proximité de pôles de transport (comme la gare de Guangzhou Sud ou les nouvelles gares du réseau ferroviaire interurbain) susceptibles de devenir de futurs pôles commerciaux.
Risques d’investissement : Malgré ses opportunités, le marché immobilier de Guangzhou comporte plusieurs risques auxquels les investisseurs doivent prêter attention. Un risque majeur est la surdéclaration persistante dans certains segments. Les taux de vacance résidentielle élevés dans des quartiers comme Panyu signalent que certaines propriétés pourraient avoir du mal à trouver preneur ou à prendre de la valeur à court terme. Si la reprise de la demande est plus lente que prévu, les investisseurs détenant plusieurs unités pourraient faire face à des délais de vente prolongés ou devoir accorder des remises importantes. La surabondance de l’offre dans le secteur des bureaux est un autre risque – avec près de 20% de vacance et de nombreux projets à venir cushmanwakefield.com, les loyers de bureaux pourraient rester déprimés pendant des années, rendant difficile l’obtention de rendements attractifs sur les investissements de ce secteur.
Un autre facteur de risque est l’incertitude politique et le contrôle réglementaire. Même si les politiques actuelles sont favorables, le gouvernement chinois peut modifier rapidement la réglementation du logement en fonction de l’évolution des conditions du marché. Par exemple, si les prix rebondissaient trop vite, les autorités pourraient réimposer des restrictions à l’achat ou des contrôles de crédit plus stricts, ce qui freinerait l’activité des investisseurs. Les investisseurs internationaux sont également exposés au risque de change et de rapatriement – la Chine maintient des contrôles des capitaux, il peut donc être difficile de transférer d’importants revenus locatifs ou les produits de la vente hors du pays. De plus, les fluctuations de la devise (valeur du RMB) peuvent affecter le rendement réel pour les investisseurs étrangers.
Des risques liés à la conjoncture économique et à la santé des promoteurs existent également. Le ralentissement généralisé du secteur immobilier en Chine a mis plusieurs promoteurs en difficulté. Bien que le marché de Guangzhou soit relativement plus sain, certains promoteurs locaux (y compris quelques-uns liés à Evergrande ou d’autres) ont rencontré des problèmes de liquidités, pouvant entraîner des retards dans la livraison des projets. Le soutien apporté par la “liste blanche” du gouvernement atténue ce risque, mais les investisseurs qui achètent sur plan ou s’associent à des projets de développement doivent effectuer une vérification approfondie des finances des promoteurs. Les facteurs macroéconomiques, comme les tendances des taux d’intérêt et les ralentissements économiques liés au commerce, présentent aussi des risques ; un chômage plus élevé ou une croissance des revenus plus lente dans la région pourraient freiner la demande de logements au cours des prochaines années.
Enfin, les investisseurs doivent prendre en compte l’environnement de faible rendement et de valorisation élevée des villes de premier rang. À Guangzhou, une grande partie de la rentabilité de l’immobilier résidentiel provient historiquement de l’appréciation du capital, et non du rendement locatif. Si l’ère de la croissance à deux chiffres des prix est révolue (car beaucoup d’analystes prédisent des gains annuels modestes, de 1 à 3% après 2025), le calcul d’investissement change. Les investisseurs de long terme pourraient toujours obtenir de bons rendements, mais les spéculateurs à court terme auront plus de mal à tirer profit. En résumé, Guangzhou offre un environnement d’investissement attrayant mais complexe : les investisseurs prudents diversifieront (entre les districts et les types d’actifs), profiteront des vents favorables actuels de la politique et s’assureront d’avoir un horizon suffisant pour traverser les creux cycliques.
Perspectives du marché et prévisions (2026–2030)
En perspective, le consensus parmi les experts est que le marché immobilier de Guangzhou entrera dans une période de reprise progressive et de croissance modérée. Après la phase de correction, 2025 est perçue comme un tournant : un sondage Reuters auprès d’analystes prévoit que les prix des logements chinois baisseront d’environ 2–2,5 % en 2025, puis se stabiliseront et retrouveront une légère croissance d’ici 2026 reuters.com. Dans cette logique, les prix des logements à Guangzhou devraient toucher le fond puis augmenter à un rythme modéré vers la fin des années 2020. Une projection suggère que les prix à l’échelle nationale pourraient augmenter de ~1–2 % en 2026–2027. Pour Guangzhou en particulier (en tant que ville de premier rang aux bases solides), la croissance des prix pourrait légèrement dépasser la moyenne nationale – sans doute dans le bas de la fourchette à un chiffre chaque année – à condition que l’économie reste saine. Le projet d’intégration de la Greater Bay Area présente un potentiel de hausse, car il pourrait générer une demande de logement et des investissements supplémentaires à Guangzhou jusqu’en 2030.
Du côté commercial, la reprise du marché des bureaux pourrait être lente. Certains analystes évoquent même une « décennie perdue » pour les bureaux chinois en raison d’un excès structurel d’offre et des nouvelles tendances du travail. Le taux de vacance des bureaux à Guangzhou pourrait rester élevé jusqu’à la fin des années 2020, le temps d’absorber le stock excédentaire. Cependant, la poursuite de l’expansion économique dans les secteurs à forte valeur ajoutée (finance, technologie, industrie avancée) devrait graduellement améliorer l’absorption des bureaux. D’ici 2030, les loyers des bureaux de catégorie A à Guangzhou pourraient retrouver une dynamique de croissance une fois le marché rééquilibré, même si les fortes hausses de loyers des années 2010 semblent révolues. L’immobilier de commerce bénéficie d’une perspective plus positive, soutenue par la croissance démographique et l’augmentation des dépenses des ménages à Guangzhou. Les enseignes internationales et les marques de restauration continuent de considérer Guangzhou comme un marché clé ; ainsi, les loyers et l’occupation des commerces de premier plan devraient rester solides, avec de nouveaux projets de centres commerciaux intégrant loisirs et culture prévus d’ici 2030.
En termes de prévisions quantitatives, les cabinets d’études avancent des estimations globales : le marché immobilier chinois (globalement) devrait croître à un rythme annuel composé d’environ 3,9 % de 2025 à 2030, atteignant près de 7 000 milliards de dollars américains en valeur à l’horizon 2030. Pour le segment résidentiel, une estimation prévoit que la valeur totale des transactions résidentielles en Chine atteindra 20 000 milliards de RMB en 2030, dont une part significative proviendra de Guangzhou, l’un des principaux marchés. Les cabinets de conseil immobiliers JLL et CBRE affichent un optimisme prudent – ils estiment que les ventes et les prix de l’immobilier à Guangzhou devraient se stabiliser en 2025 puis progresser légèrement, portés par la solide base économique de la ville et l’amélioration des infrastructures (comme l’achèvement de plusieurs lignes de métro d’ici 2027). À l’horizon 2030, Guangzhou devrait aussi bénéficier des flux migratoires liés à l’urbanisation et de son attractivité pour les talents au sein de la GBA. Le 14e Plan quinquennal de la ville (2021–2025) et les orientations futures incluent des objectifs d’ajout de millions de mètres carrés de logements et de contrôle de l’accessibilité, ce qui laisse entendre que l’offre suivra la demande démographique.
Il est important de noter que des incertitudes subsistent quant aux perspectives à long terme. Celles-ci incluent la conjoncture économique mondiale, l’orientation de la politique chinoise (par exemple, l’introduction possible d’une taxe foncière d’ici 2030 pourrait modifier les comportements d’investissement) et les évolutions technologiques comme le travail à distance (qui pourrait affecter la demande de bureaux). Néanmoins, la position de Guangzhou en tant que centre industriel et commercial majeur ainsi que nœud régional de transport lui confère de la résilience. L’attente générale est celle d’une croissance modérée et durable plutôt qu’un retour à des périodes de forte expansion. Comme l’a résumé un analyste : « Nous prévoyons une stabilisation des prix des logements neufs en 2025, puis une légère hausse par la suite ». La plupart des prévisions à l’horizon 2030 envisagent un marché immobilier guangzhouïen aligné sur une croissance économique stable – des augmentations de prix progressives, des volumes élevés mais en amélioration et un marché en maturation privilégiant la qualité et la durabilité.
Tableau 1 : Prix de l’immobilier résidentiel dans les villes de premier rang en Chine (mars 2025)
| Ville | Prix moyen logement neuf (RMB/m²) | Évol. annuelle (neuf) | Prix moyen ancien (RMB/m²) | Évol. annuelle (ancien) |
|---|---|---|---|---|
| Pékin | 46 079 (6 420 $US) | +1,8 % | 68 714 (9 580 $US) | –6,5 % |
| Shanghai | 57 588 (8 030 $US) | +10,1 % | 59 500 (8 290 $US) | –6,3 % |
| Guangzhou | 24 744 (3 450 $US) | +0,15 % | 36 385 (5 070 $US) | –5,8 % |
| Shenzhen | 52 705 (7 350 $US) | –0,4 % | 67 587 (9 420 $US) | –3,3 % |
Source : CREIS via Global Property Guide. Le logement à Guangzhou est en moyenne moins cher que celui de Pékin, Shanghai ou Shenzhen, ce qui montre une accessibilité relative parmi les villes de premier rang.
Dans l’ensemble, le marché immobilier de Guangzhou à l’horizon 2030 devrait être plus vaste, mieux équilibré et plus institutionnalisé. La progression des prix des logements sera probablement modérée mais positive, soutenue par la demande réelle plutôt que la spéculation. Le logement locatif prendra une place plus importante sur le marché. La ville poursuivra ses investissements dans la connectivité et la qualité de vie, intégrant davantage ses districts et les villes environnantes. Pour les investisseurs et les parties prenantes, les cinq à dix prochaines années à Guangzhou promettent des gains réguliers avec moins d’extrêmes – un processus de maturation marquant la transition de Guangzhou vers un marché immobilier global, véritablement moderne.
Sources : Ce rapport a été élaboré à partir de communiqués officiels, de rapports d’études de marché et d’analyses de presse, incluant des données de Savills, Cushman & Wakefield, Global Property Guide, Reuters, ainsi que des statistiques de la ville de Guangzhou cushmanwakefield.com pdf.savills.asia. Ces sources fournissent une vision actualisée (mi-2025) et des projections éclairées pour le marché immobilier de Guangzhou jusqu’en 2030. Toutes les données monétaires sont exprimées en Yuan chinois (RMB) sauf mention contraire.
