Marché immobilier à Melbourne : perspectives pour 2025 et au-delà

Le marché immobilier de Melbourne en 2025 montre des signes clairs de reprise après une période difficile. Les secteurs résidentiel et commercial connaissent tous deux des dynamiques changeantes alors que la deuxième plus grande ville d’Australie bénéficie d’une demande renouvelée, d’une croissance démographique record et d’un regain de confiance. Dans ce rapport complet, nous analysons les dernières tendances du marché immobilier de Melbourne – des prix de l’immobilier et des quartiers en vogue aux rendements locatifs et à l’impact des infrastructures – et nous nous projetons sur ce à quoi peuvent s’attendre les investisseurs, promoteurs et propriétaires dans les années à venir.

Tendances du marché résidentiel (2025)

Le marché résidentiel de Melbourne a entamé 2025 avec un élan croissant. Après une baisse durant 2022–2023, lorsque la hausse des taux d’intérêt et les perturbations liées à la pandémie ont fait chuter les valeurs, la tendance s’inverse. En effet, la valeur des logements à Melbourne a enregistré plusieurs mois consécutifs de croissance au début de 2025 propertyupdate.com.au. Il s’agit d’un retournement notable par rapport à 2024, où les prix étaient en baisse la plupart des mois propertyupdate.com.au. Le sentiment du marché s’améliore à mesure que les acheteurs retrouvent confiance, dans l’attente d’une stabilisation, voire d’une baisse, des taux d’intérêt plus tard dans l’année commercialrealestate.com.au. Il est important de noter que Melbourne reste soutenue par des fondamentaux solides – une forte croissance démographique, d’importants investissements dans les infrastructures et une économie diversifiée – ce qui renforce son statut de marché immobilier de premier plan à long terme en Australie propertyupdate.com.au.

Plusieurs facteurs contribuent à la dynamique actuelle du marché immobilier. Du côté de l’offre, la construction de nouveaux logements n’a pas suivi la demande. Les autorisations de construire à Victoria stagnent à des niveaux bas – seulement environ 56 000 nouveaux logements ont été approuvés au cours de l’année écoulée (jusqu’en mars 2025), bien en dessous des ~75 000 par an nécessaires pour atteindre les objectifs de croissance realestate.com.au realestate.com.au. Les coûts élevés de construction et les faillites d’entreprises du bâtiment ont encore limité la nouvelle offre realestate.com.au realestate.com.au. Cette sous-offre se heurte à une demande en forte hausse, alimentée par la croissance démographique, créant une concurrence pour les logements existants. Les annonces restent relativement limitées ; bien que les nouvelles annonces aient bondi en mai 2025 (le deuxième mois de mai le plus élevé jamais enregistré), le nombre total de biens à vendre reste inférieur à celui de l’an dernier shapepropertygroup.com.au, ce qui indique que de nombreux vendeurs attendent – peut-être dans l’espoir de prix plus élevés. Le résultat est que les logements bien présentés, en particulier dans les quartiers recherchés, suscitent un fort intérêt des acheteurs et se vendent plus rapidement. Les taux de réussite des ventes aux enchères à Melbourne ont atteint environ 67 % en mai 2025 – le plus haut niveau depuis près de deux ans, reflétant cette confiance renouvelée des acheteurs shapepropertygroup.com.au.

Notamment, tous les segments du marché ne sont pas égaux. Les maisons individuelles et les propriétés adaptées aux familles dans les quartiers établis mènent la reprise. En revanche, les appartements à forte densité du centre-ville – en particulier les anciens immeubles de grande hauteur – continuent de faire face à des vents contraires dus à la surabondance de l’offre et à la prudence des investisseurs. Les experts immobiliers mettent en garde contre les appartements sur plan dans le CBD de Melbourne et les quartiers proches, qui ont historiquement sous-performé en raison d’une offre abondante et d’une croissance du capital à long terme plus faible propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. D’un autre côté, les banlieues intermédiaires où l’offre est rare (par exemple, les maisons sur de grands terrains) et qui attirent fortement les propriétaires-occupants connaissent une demande accrue. Globalement, le marché résidentiel en 2025 passe d’un marché d’acheteurs à un marché plus équilibré, voire favorable aux vendeurs. Les acheteurs qui pouvaient négocier d’importantes remises il y a un an constatent désormais que cette fenêtre se rétrécit à mesure que la concurrence s’intensifie shapepropertygroup.com.au.

Tendances du marché de l’immobilier commercial (2025)

Le secteur de l’immobilier commercial à Melbourne est également à un point d’inflexion en 2025. Après avoir traversé la pandémie et des taux d’intérêt élevés, différents types d’actifs commerciaux affichent désormais des tendances divergentes :

• Espaces de bureaux : Le marché des bureaux à Melbourne reste faible, en particulier dans le CBD. La ville continue d’enregistrer le taux de vacance de bureaux le plus élevé d’Australie, avec des vacances dans le CBD stables autour de 18 % en janvier 2025 propertycouncil.com.au. Cela est nettement supérieur à la moyenne nationale des CBD (~13,7 %) et reflète des défis persistants tels que le travail à distance et l’ajout de nouvelles offres propertycouncil.com.au. La demande d’espaces de bureaux a été négative lors des dernières périodes de reporting propertycouncil.com.au, bien qu’il y ait des signes que le pire soit passé. Les bureaux de catégorie premium s’en sortent un peu mieux que les biens secondaires, mais même les immeubles de catégorie A à Melbourne affichaient un taux de vacance d’environ 18,5 % début 2025 propertycouncil.com.au. Les propriétaires réagissent en offrant des incitations et en rénovant les anciens bureaux pour attirer les locataires. Le taux de vacance élevé et la baisse des loyers dans certains secteurs offrent des opportunités aux entreprises pour améliorer leur emplacement, et aux investisseurs pour acquérir des actifs de bureaux à prix réduit. Les analystes du secteur s’attendent à ce que le secteur des bureaux se redresse progressivement à l’approche de 2026, à mesure que les initiatives de retour au bureau gagnent du terrain et que l’économie s’améliore commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Cependant, la reprise pourrait être lente ; un soutien politique (comme le fait que le gouvernement incite les travailleurs à retourner au bureau) pourrait jouer un rôle dans la revitalisation de la demande de bureaux dans le CBD de Melbourne propertycouncil.com.au.
• Immobilier de commerce : Après plusieurs années difficiles, l’immobilier de commerce connaît un retour en force. La fréquentation piétonne et les dépenses de détail se sont améliorées avec la fin des confinements et le retour des touristes et des travailleurs de bureau en ville. Les zones commerçantes de rue et les centres commerciaux enregistrent une hausse de la fréquentation, et les investisseurs retrouvent de l’intérêt pour les actifs commerciaux bien situés. En fait, 2024 a vu les biens commerciaux représenter une part croissante des transactions commerciales, ce qui indique un regain de confiance dans le secteur commercialrealestate.com.au. Les analystes prévoient que 2025 connaîtra la plus forte demande des investisseurs pour l’immobilier de commerce depuis environ une décennie, alors que le sentiment évolue positivement commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Les centres commerciaux de premier plan et les centres axés sur les services essentiels (supermarchés, grandes surfaces, etc.) se sont révélés résilients, et de nombreux centres commerciaux se sont adaptés en ajoutant des options de divertissement et de restauration pour attirer davantage de visiteurs commercialrealestate.com.au. Bien que des vents contraires comme le commerce en ligne persistent, le commerce physique à Melbourne – en particulier dans les corridors de croissance et les banlieues établies – est à nouveau considéré comme une classe d’actifs solide. Les rendements locatifs des biens commerciaux sont devenus attractifs après les corrections de prix, et le développement limité de nouveaux commerces ces dernières années signifie que l’offre est restreinte dans les emplacements de choix.
• Industriel et logistique : Le secteur de l’immobilier industriel a été le grand gagnant à l’échelle nationale, et Melbourne ne fait pas exception. L’énorme demande pour les entrepôts, centres de distribution et installations logistiques (dopée par l’essor du e-commerce et la réorganisation des chaînes d’approvisionnement) a fait chuter les taux de vacance industrielle à des niveaux historiquement bas au cours des deux dernières années. À la mi-2025, le taux de vacance industrielle à Melbourne est remonté à environ 4 % propertycouncil.com.au – une légère hausse due à l’arrivée de nouvelles offres dans les banlieues extérieures – mais cela reste exceptionnellement bas selon les standards mondiaux et indique un marché très tendu propertycouncil.com.au. Dans les principaux pôles industriels de l’est et du sud-est de Melbourne, la vacance est encore plus faible (proche de 1–2 %), tandis que l’ouest extérieur, avec une vague de nouveaux développements, présente une offre disponible plus importante propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Les loyers des locaux industriels et des entrepôts logistiques ont fortement augmenté au cours des 18 derniers mois, et bien que la croissance des loyers puisse se modérer avec l’arrivée de nouvelles offres, les taux d’occupation devraient rester élevés. L’intérêt des investisseurs pour les actifs industriels demeure solide, mais les rendements se sont comprimés à des niveaux historiquement bas compte tenu de la popularité du secteur. Une certaine normalisation est en cours – par exemple, le taux de vacance industrielle national est passé à 2,8 % au premier semestre 2025 contre près de 1 % au creux propertycouncil.com.au – pourtant, le marché industriel de Melbourne reste parmi les plus tendus au monde, avec des moteurs de demande à long terme tels que la rareté du foncier industriel et une consommation de biens soutenue propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Globalement, l’immobilier industriel continue d’offrir des revenus stables et un potentiel de croissance, même si l’époque des hausses de loyers à deux chiffres semble se calmer.

En résumé, le marché commercial de Melbourne en 2025 se caractérise par reprise et opportunité : le secteur des bureaux offre un potentiel d’investissement contracyclique alors que les valeurs atteignent leur point le plus bas, le commerce de détail rebondit grâce à une activité de consommation refoulée, et l’industriel reste une locomotive bien que les conditions s’assouplissent légèrement. Les investisseurs avisés commencent à réintégrer le marché commercial, profitant d’actifs réévalués et anticipant une croissance à long terme à mesure que le cycle économique évolue commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Aperçus clés par banlieue : zones de croissance et quartiers à forte demande

Melbourne est une vaste zone métropolitaine, et la performance de son marché immobilier varie considérablement d’une banlieue à l’autre. En 2025, certains emplacements émergent comme des points chauds de croissance en raison de facteurs tels que les projets d’infrastructure, les tendances démographiques et l’accessibilité relative. Voici quelques aperçus clés par banlieue :

• Étoiles des quartiers centraux et de la première couronne : Les banlieues aisées du centre-ville et les zones bien établies de la première couronne affichent une demande résiliente et, dans certains cas, une forte croissance des prix. Au cours de l’année écoulée, des quartiers prestigieux comme Toorak et South Yarra ont vu la valeur des maisons augmenter d’environ 136 000 $ à 237 000 $, soit plus que le salaire annuel moyen propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. La ceinture est du centre-ville (par exemple Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) a également enregistré des gains à six chiffres sur la valeur médiane propertyupdate.com.au. Ces zones bénéficient d’équipements haut de gamme, d’écoles et d’un attrait pour le mode de vie, et l’offre limitée maintient une forte concurrence. Les banlieues de la première couronne situées dans un rayon de 5 à 15 km du CBD – par exemple, Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley et Box Hill – sont signalées par les agents d’acheteurs comme offrant une excellente valeur en 2025 auspropertyprofessionals.com.au. Elles allient une relative accessibilité (comparée au centre-ville) à une forte demande locative et à des infrastructures communautaires. Ces banlieues, souvent en cours de gentrification, devraient se redresser rapidement à mesure que le marché repart, en raison d’un stock de logements limité et d’un large attrait pour les acheteurs auspropertyprofessionals.com.au. Les investisseurs s’intéressent également aux « banlieues sœurs » adjacentes à ces points chauds, anticipant un effet de ruissellement sur les prix une fois que les zones principales s’échaufferont auspropertyprofessionals.com.au.
• Corridors d’infrastructures émergents : D’importants projets de transport redessinent la carte immobilière de Melbourne, et les banlieues situées à proximité de nouvelles infrastructures sont prêtes pour une croissance à long terme. Un exemple phare est le Suburban Rail Loop (SRL) – une immense ligne ferroviaire orbitale en construction. Les zones situées le long du tracé du SRL, telles que Clayton, Burwood et Cheltenham, attirent l’attention des investisseurs et promoteurs avertis auspropertyprofessionals.com.au. Ces localités sont destinées à devenir des pôles bien connectés, ce qui a généralement pour effet de faire grimper la valeur des biens immobiliers à l’approche de la fin des travaux. De même, le Metro Tunnel (dont l’ouverture est prévue en 2025) offrira de nouvelles stations souterraines à Arden (North Melbourne) et Parkville ; les quartiers environnants suscitent déjà un intérêt croissant pour le développement. Sunshine, dans la banlieue ouest, est également à surveiller – il s’agira d’un point d’échange clé pour la future ligne de train de l’aéroport de Melbourne et les lignes de métro, ce qui en fera un nouveau centre de croissance. À mesure que les infrastructures sont mises en service, l’accessibilité améliorée et les nouveaux équipements ont tendance à stimuler à la fois la demande et les prix dans ces banlieues connectées.
• Banlieues familiales en voie de gentrification : Un certain nombre de banlieues auparavant sous-évaluées connaissent aujourd’hui une gentrification rapide, attirant de jeunes familles et des professionnels en quête de plus d’espace. À l’est de Melbourne, des zones comme Ringwood, Blackburn et Glen Waverley connaissent cette transition auspropertyprofessionals.com.au. Elles bénéficient de bonnes écoles, de parcs et de liaisons de transport, ce qui les rend attractives pour les propriétaires occupants à long terme. Les améliorations des commerces et restaurants locaux (ainsi que certains travaux d’infrastructure en cours) rehaussent le profil de ces communautés. En conséquence, la demande de logements dans ces banlieues est forte, ce qui fait grimper à la fois les prix et les loyers. De même, certains quartiers du nord et du nord-ouest (par exemple, Pascoe Vale, Preston et Coburg dans le nord) voient de nouveaux cafés, des rénovations et de jeunes acheteurs transformer la zone. Ces quartiers en voie de gentrification offrent souvent de bonnes perspectives d’investissement, car ils partent d’une base de prix plus basse mais disposent de moteurs clairs pour la croissance du capital.
• Corridors de croissance périphériques : Les banlieues en périphérie de Melbourne – en particulier à l’ouest et au nord – continuent d’absorber la majeure partie de la croissance démographique de la ville. Des zones comme Fraser Rise–Plumpton (périphérie ouest de Melbourne) ont mené l’État en termes d’augmentation de population l’an dernier (+4 300 personnes en 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, et d’autres comme Cranbourne et Tarneit connaissent un essor avec de nouveaux lotissements résidentiels. Ces corridors de croissance offrent de nombreux terrains neufs et des offres maison-et-terrain qui attirent les primo-accédants et les migrants. Cependant, les acheteurs doivent faire preuve de prudence : bien que ces zones connaissent une croissance démographique rapide, elles présentent souvent une abondance de nouveaux développements et peuvent manquer de commodités établies. Comme le note un analyste, la croissance rapide dans des endroits comme Melton et Werribee South « reflète en grande partie la croissance démographique et l’abondance de nouveaux développements, mais pas nécessairement la croissance du capital » en valeur immobilière propertyupdate.com.au. À long terme, l’infrastructure locale limitée – moins de liaisons de transport, d’écoles et d’hôpitaux – peut freiner l’appréciation des prix dans certains lotissements éloignés propertyupdate.com.au. En résumé, les banlieues périphériques sont abordables et recherchées pour le logement, mais elles comportent généralement un risque d’investissement plus élevé et offrent généralement une croissance du capital plus lente que les banlieues intérieures ou de la première couronne (sauf en cas de grands projets d’infrastructure).

Dans le marché actuel, le choix de la banlieue est crucial tant pour les investisseurs que pour les acheteurs occupants. Les quartiers bien situés, très demandés et à l’offre limitée rebondissent fortement et devraient surperformer, tandis que les banlieues périphériques homogènes en situation de surabondance pourraient prendre du retard. Surveiller les projets d’infrastructure et les prévisions de développement des conseils municipaux peut aider à identifier la prochaine banlieue émergente. Par exemple, les zones proches des futures stations SRL ou des nouveaux échangeurs autoroutiers pourraient devenir les points chauds de l’immobilier en 2030. Globalement, la géographie des opportunités à Melbourne en 2025 s’étend des enclaves centrales haut de gamme aux banlieues intermédiaires en plein essor et à certains pôles de croissance – offrant des options pour différents budgets et stratégies.

Prix de l’immobilier : tendances et prévisions

Après une période de correction, les prix de l’immobilier à Melbourne repartent à la hausse en 2025. Le prix médian des maisons à Melbourne a atteint un sommet début 2022 (au plus fort du boom pandémique), puis a chuté d’environ 10 % jusqu’en 2023 auspropertyprofessionals.com.au. Ce repli, provoqué par la hausse des taux d’intérêt et un exode temporaire des investisseurs, a fait de Melbourne l’un des marchés des capitales les plus « sous-évalués » d’Australie début 2024 auspropertyprofessionals.com.au. Avance rapide jusqu’à la mi-2025, et la situation s’améliore : les prix se sont stabilisés et commencent une légère remontée. L’indice des prix immobiliers de Domain montre que la valeur des logements à Melbourne sort de la croissance annuelle négative – en mai 2025, le recul annuel n’était plus que de -1,2 %, une nette amélioration par rapport à -7,8 % début 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. Mois après mois, les prix augmentent légèrement depuis février 2025 environ corelogic.com.au. Concrètement, acheteurs et vendeurs constatent que le plancher du marché est probablement passé.

En regardant vers l’avenir, les prévisionnistes annoncent une nouvelle croissance des prix pour Melbourne jusqu’en 2025 et 2026. Les dernières projections de Domain indiquent que Melbourne pourrait mener la nation lors de la prochaine reprise. D’ici la fin de l’exercice 2025–26 (juin 2026), le prix médian des maisons à Melbourne devrait atteindre un record d’environ 1,11 million de dollars, soit une hausse d’environ 6 % par rapport aux valeurs de mi-2025 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Cette augmentation (~66 000 $) effacerait complètement les pertes de la récente baisse et établirait un nouveau sommet de prix australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Les prix des appartements devraient également augmenter, mais à un rythme plus lent – le prix médian d’un appartement à Melbourne devrait atteindre environ 584 000 $ d’ici mi-2026, ce qui reste environ 3 % en dessous de son sommet de 2021 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Cette reprise plus modérée des appartements est attribuée à l’excédent persistant de stocks d’appartements invendus provenant des précédents booms de construction shapepropertygroup.com.au. Néanmoins, des facteurs tels qu’une meilleure accessibilité, des incitations pour les primo-accédants et la croissance démographique soutiendront le marché des appartements, ce qui devrait probablement faire augmenter la valeur des unités dans les années à venir shapepropertygroup.com.au.

Plusieurs facteurs sous-jacents expliquent ces prévisions de prix. Premièrement, les coûts d’emprunt devraient diminuer – les marchés financiers anticipent que la Reserve Bank of Australia commencera à baisser les taux d’intérêt fin 2025 commercialrealestate.com.au. Des taux hypothécaires plus bas augmentent la capacité d’achat des acquéreurs et stimulent généralement la demande, ce qui exerce une pression à la hausse sur les prix. Les économistes de Domain notent que Sydney et Melbourne, qui comptent parmi les niveaux d’endettement des ménages les plus élevés, ont tendance à réagir plus rapidement aux variations des taux d’intérêt australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Cela signifie qu’aussitôt que des baisses de taux sont mises en œuvre ou même clairement annoncées, l’activité des acheteurs et la croissance des prix à Melbourne pourraient s’accélérer. Deuxièmement, l’offre limitée de logements devrait persister. Il n’est pas prévu que la construction de nouveaux logements augmente rapidement (compte tenu des défis persistants du secteur du bâtiment), donc la pénurie de logements continuera d’être un facteur clé s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. La forte croissance démographique (abordée dans la section démographie) face à cette offre contrainte fera naturellement grimper les coûts du logement. Enfin, divers soutiens gouvernementaux – tels que les subventions pour primo-accédants, les dispositifs de copropriété et les exonérations de droits de timbre pour les achats à prix modéré – stimulent la demande au niveau d’entrée, aidant davantage d’acheteurs à accéder au marché et relevant ainsi le plancher des prix.Il convient de noter que Melbourne offre actuellement un avantage en termes de valeur par rapport aux autres grandes villes, ce qui pourrait alimenter une croissance supplémentaire des prix à mesure que les investisseurs et les migrants interétatiques remarquent l’écart. Par exemple, le prix médian d’une maison à Sydney est environ 60 à 65 % plus élevé que celui de Melbourne début 2025 shapepropertygroup.com.au, une prime qui s’est considérablement accrue depuis 2019. De même, Brisbane et Adélaïde – autrefois bien moins chères – ont vu leurs prix rattraper ceux de Melbourne shapepropertygroup.com.au. Cette relative accessibilité de Melbourne (malgré son statut de grande ville mondiale) en fait un aimant pour les acheteurs sensibles aux prix. Comme l’a souligné un rapport, Melbourne est désormais très attrayante pour les investisseurs et les personnes souhaitant monter en gamme qui trouvent Sydney hors de portée shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Si les taux d’intérêt baissent, ces acheteurs pourraient affluer sur le marché de Melbourne, profitant de la décote de la ville et faisant grimper les valeurs shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Bien sûr, les prévisions comportent des incertitudes. La plupart des analystes tablent sur une croissance stable et modérée (de l’ordre de 4 à 6 % par an pour les prochaines années) plutôt qu’un retour aux hausses annuelles à deux chiffres observées en 2021. Les contraintes d’accessibilité – avec des prix médians des maisons autour de 8 à 9 fois le revenu – limiteront naturellement la rapidité de la hausse des prix, surtout si les salaires ne suivent pas s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Il existe également des risques à la baisse tels qu’une résurgence de l’inflation maintenant les coûts d’emprunt élevés, ou tout nouveau choc économique affectant l’emploi. Néanmoins, le consensus parmi les banques et les instituts de recherche est que la valeur des logements à Melbourne continuera de progresser jusqu’en 2026 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Pour les propriétaires, cela suggère que la valeur nette va se reconstituer, et pour les acheteurs potentiels, attendre pourrait signifier payer plus cher plus tard.

En résumé, après une période de faiblesse, les prix à Melbourne repartent à la hausse, mais à un rythme mesuré. On prévoit que la ville retrouvera ses précédents sommets de prix d’ici un an environ australianpropertyupdate.com.au, puis pourrait atteindre de nouveaux records. Sauf choc, la période 2025–2027 devrait être marquée par une reprise de la croissance des valeurs immobilières, soutenue par des conditions de crédit plus souples, une demande portée par la population et l’attrait durable de Melbourne comme lieu de vie et d’investissement.

Performance du marché locatif (rendements et taux de vacance)

Le marché locatif de Melbourne a été soumis à une pression extraordinaire, caractérisé par des taux de vacance historiquement bas et de fortes augmentations de loyers, bien qu’il y ait des signes que le rythme de la croissance des loyers commence à se modérer. Les taux de vacance à Melbourne ont chuté en 2022–2023 alors que la ville sortait des confinements liés au COVID et que les locataires revenaient en masse (y compris le retour des étudiants internationaux). Fin 2023, le taux de vacance à Melbourne était tombé à environ 1%–1,5%, un niveau extrêmement tendu qui n’avait pas été observé depuis plus d’une décennie. Certains mois, il est même descendu sous la barre de 1% selon certaines séries de données propertyupdate.com.au. En entrant en 2025, le taux de vacance a légèrement augmenté – oscillant autour de 1,5% à 2% à la mi-2025 – mais cela reste exceptionnellement bas d’un point de vue historique (à titre de comparaison, un taux de vacance de 3% est souvent considéré comme un marché locatif « équilibré »). Les derniers chiffres montrent un taux de vacance locative à Melbourne d’environ 1,8% début 2025, contre ~1,1% un an auparavant propertyme.com.au, ce qui reflète un léger assouplissement. De même, CoreLogic a signalé une augmentation des taux de vacance, passant d’un creux de 1,4% fin 2023 à ~1,9% fin 2024 corelogic.com.au. Même avec ce léger répit, trouver un logement à louer reste un défi majeur pour les locataires. Les visites groupées dans les quartiers prisés attirent souvent des dizaines de candidats, et les biens sont loués en quelques jours.

Cet environnement de vacance extrêmement tendu a fait grimper les loyers à des niveaux record. Lors de la flambée post-confinement, les loyers à Melbourne ont bondi à deux chiffres – en 2022, certains quartiers ont vu les loyers augmenter de 15 à 20 % en une seule année. En 2023, la croissance annuelle des loyers à Melbourne a culminé autour de ~11 % corelogic.com.au corelogic.com.au. Cependant, à mesure que les contraintes d’accessibilité se sont installées, la croissance des loyers a ralenti. Sur l’année se terminant fin 2024, les loyers à Melbourne ont augmenté de façon plus modérée, d’environ ~4,1 % corelogic.com.au – toujours au-dessus de la moyenne à long terme, mais loin du boom précédent. Pour le trimestre de mars 2025, les hausses ont été de quelques pourcents seulement. Le loyer médian hebdomadaire à Melbourne est désormais d’environ 600 $+ (pour les maisons et appartements confondus). À la fin de 2024, le loyer médian des logements à Melbourne était de 604 $ par semaine, ce qui en faisait en réalité la deuxième capitale la moins chère pour les locataires après Hobart corelogic.com.au. (À titre de comparaison, Sydney affichait un montant élevé de 773 $/semaine corelogic.com.au, ce qui montre que Melbourne, bien que chère, n’est pas aussi coûteuse que Sydney pour les locataires.) Les locataires à Melbourne consacrent toujours une part importante de leur revenu au logement – en moyenne environ un tiers du revenu des ménages, le ratio le plus élevé au niveau national depuis au moins 2006 corelogic.com.au – ce qui signifie qu’il existe une limite à la hausse des loyers sans exclure les locataires du marché.L’un des développements les plus frappants du marché locatif de Melbourne a été la sortie de nombreux investisseurs/propriétaires, ce qui a réduit l’offre locative. Les données de la Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) du Victoria révèlent une tendance sans précédent : plus de cautions locatives sont remboursées (c’est-à-dire que les propriétaires quittent le marché et restituent les cautions) que de nouvelles cautions déposées. Au cours du trimestre de mars 2025, par exemple, 3 398 cautions de plus ont été remboursées que de nouvelles déposées dans l’État de Victoria propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. En d’autres termes, le nombre de locations actives diminue – ce qui ne s’était pas produit en plus de 20 ans de tenue de registres propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Depuis la mi-2023, le Victoria a perdu environ 25 000 à 30 000 logements locatifs sur le marché abc.net.au abc.net.au alors que les propriétaires vendent ou réaffectent leurs biens. Ce retrait des investisseurs est motivé par plusieurs facteurs : la hausse des taux d’intérêt (qui rend la détention de biens d’investissement plus coûteuse), des charges plus lourdes de taxe foncière et de droits de timbre dans le Victoria (ce qui a rendu la location moins rentable propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), et des lois sur la location plus strictes que certains propriétaires jugent trop favorables aux locataires (par exemple, des procédures d’expulsion difficiles, des normes d’entretien obligatoires) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Le gouvernement du Victoria a mis en œuvre plus de 130 changements dans la réglementation locative ces dernières années, accordant aux locataires plus de droits concernant la possession d’animaux, les modifications mineures et les résiliations de bail, ce qui – bien que bénéfique pour la sécurité des locataires – a été cité par des groupes de propriétaires comme une raison du départ de certains du marché propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Cette conjonction de facteurs a conduit à une réduction de l’offre locativedes annonces, exacerbant la pénurie de logements vacants. Paradoxalement, en imposant des politiques visant à aider les locataires (comme des plafonds de loyer ou des protections supplémentaires pour les locataires) et des taxes plus élevées pour les investisseurs, l’effet à court terme a été que de nombreux investisseurs se sont retirés, ce qui a réduit l’offre locative et exercé une pression à la hausse sur les loyers propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Pour les locataires, le marché actuel signifie une concurrence intense et des coûts en hausse. Pour les investisseurs immobiliers qui restent, cela signifie un taux de vacance historiquement bas et une amélioration des rendements locatifs. En effet, les rendements locatifs à Melbourne ont commencé à remonter après des niveaux historiquement bas. Lors du précédent boom, la valeur des biens immobiliers a augmenté beaucoup plus vite que les loyers, comprimant ainsi les rendements bruts (à un moment donné, le rendement moyen à Melbourne est tombé sous les 3 %). Désormais, grâce à la baisse des prix en 2022–23 et à la hausse des loyers, les rendements sont en hausse. Fin 2024, le rendement locatif brut de Melbourne pour les logements était monté à environ 3,7 % corelogic.com.au corelogic.com.au. Cela reste relativement bas (Darwin et certaines petites villes affichent des rendements de 5 à 6 %), mais c’est plus élevé que les ~3,4 % de l’année précédente. Les maisons à Melbourne ont tendance à offrir un rendement légèrement inférieur à celui des appartements (car les maisons sont plus chères) ; par exemple, les rendements des maisons à Melbourne tournent autour de 3,3 %, tandis que les rendements des appartements dépassent les 4 % dans de nombreux cas. Avec des taux d’intérêt actuellement supérieurs aux rendements locatifs, la plupart des biens restent en flux de trésorerie négatif, mais l’écart se réduit. Il est important de noter que si les taux d’intérêt baissent en 2025–2026 et que les loyers restent élevés, de nombreux biens locatifs à Melbourne pourraient devenir neutres ou positifs en termes de flux de trésorerie, ce qui serait une situation attrayante pour les investisseurs.

À l’avenir, les perspectives de location sont un véritable bras de fer entre l’offre et la demande. D’un côté, la demande pourrait être soulagée alors que la pression sur l’accessibilité au logement pousse certains locataires à devenir primo-accédants (profitant de dispositifs ou de prix légèrement plus bas en 2024) – en effet, le Victoria a constaté une hausse de l’activité des primo-accédants, ce qui pourrait atténuer légèrement la demande locative abc.net.au abc.net.au. Il existe également une limite naturelle à la hausse des loyers, car les locataires se regroupent ou restent en famille si les loyers deviennent trop élevés corelogic.com.au, ce qui réduit effectivement le taux de formation de nouveaux ménages. D’un autre côté, l’offre de logements locatifs ne devrait pas s’améliorer de façon significative à court terme. Les projets de build-to-rent (grands ensembles d’appartements locatifs) sont en préparation et le gouvernement les encourage par des incitations fiscales, mais il faudra des années avant qu’ils n’aient un impact notable. Le sentiment des investisseurs envers le Victoria doit se rétablir pour que le parc locatif puisse à nouveau croître. Le gouvernement de l’État reconnaît la crise locative et a commencé à explorer des mesures telles que l’accélération du développement dans les centres d’activité et l’examen de la fiscalité pour attirer de nouveau les investisseurs abc.net.au abc.net.au. Tant qu’un meilleur équilibre ne sera pas rétabli, attendez-vous à ce que le marché locatif de Melbourne reste favorable aux propriétaires avec un faible taux de vacance. Les augmentations de loyer d’une année sur l’autre pourraient se stabiliser autour de chiffres à un chiffre (par exemple 3–5 % par an) en supposant que le pic de tension soit passé corelogic.com.au corelogic.com.au, mais toute hausse de la migration ou tout retard dans la nouvelle offre de logements pourrait relancer une flambée rapide des loyers. Pour l’instant, les locataires de 2025 doivent encore s’attendre à des conditions difficiles, et les propriétaires profitent des rendements locatifs les plus élevés (et des délais de location les plus courts) observés à Melbourne depuis de nombreuses années.

Grands projets d’infrastructure et leur impact sur l’immobilier

Melbourne connaît actuellement un boom des infrastructures, avec plusieurs projets qui façonnent la ville en cours ou prévus. Ces projets – allant de nouvelles lignes ferroviaires à des autoroutes – transforment non seulement la façon dont les gens se déplacent dans la ville, mais influencent également la demande immobilière et les schémas de développement. Voici quelques-unes des principales initiatives d’infrastructure et leur impact attendu sur le marché immobilier de Melbourne :

• Metro Tunnel (Boucle ferroviaire souterraine) : Prévu pour être achevé en 2025, le Metro Tunnel crée une nouvelle ligne ferroviaire transversale avec cinq nouvelles stations souterraines (y compris Arden, Parkville, State Library, Town Hall et Anzac). En désengorgeant la City Loop très fréquentée et en augmentant la capacité, ce projet réduira considérablement les temps de trajet vers des quartiers clés comme le district hospitalier et universitaire de Parkville. Impact sur l’immobilier : Les zones autour des nouvelles stations connaissent déjà un regain d’intérêt de la part des investisseurs. Par exemple, l’ancien quartier industriel Arden est destiné à une importante reconversion en un pôle à usage mixte ; les premiers arrivants acquièrent des terrains en prévision d’une appréciation des prix. Parkville – qui abrite l’université de Melbourne et des installations biotechnologiques – bénéficiera d’une station, ce qui devrait stimuler la demande d’appartements et de logements étudiants à proximité. Globalement, une meilleure connectivité a tendance à augmenter la valeur des biens immobiliers en rendant les banlieues plus accessibles. Une fois opérationnel, le Metro Tunnel devrait réduire la pression sur les routes et les lignes existantes, renforçant l’attrait des banlieues situées sur les lignes Sunbury et Cranbourne/Pakenham (reliées par le tunnel). On peut s’attendre à un effet d’entraînement avec une densité de développement accrue et une hausse des prix de l’immobilier à distance de marche des nouvelles stations au fil du temps.
Boucle ferroviaire suburbaine (SRL) : Ce projet ambitieux, actuellement en construction (premières étapes), formera à terme un chemin de fer orbital de 90 km autour des banlieues intermédiaires de Melbourne, reliant des centres clés de Cheltenham (au sud-est) via Clayton et Box Hill, puis vers les banlieues nord et enfin vers l’aéroport de Melbourne et Sunshine à l’ouest. C’est une entreprise sur plusieurs décennies, mais la première phase (Cheltenham à Box Hill) vise une finalisation au début des années 2030. Impact sur l’immobilier : La SRL est souvent présentée comme un projet « transformateur de la ville » car elle créera de nouveaux pôles de transport et des aimants de développement en dehors du CBD. En prévision, l’immobilier dans les banlieues prévues pour accueillir des stations SRL s’est réchauffé. Par exemple, Clayton, qui accueillera un important échangeur SRL (et est déjà un pôle d’emplois avec l’Université Monash et le centre médical), connaît une demande accrue – les investisseurs anticipent une augmentation du bassin locatif et des opportunités de développement d’unités auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (près de l’Université Deakin) et Box Hill (un grand centre commercial) sont également bien placés pour la croissance, ce dernier connaissant déjà des développements de tours. Le gouvernement prévoit davantage de logements et de développements commerciaux autour de ces quartiers de gares SRL, ce qui pourrait ajouter des dizaines de milliers de nouveaux logements le long de la ligne au fil du temps vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Pour les propriétaires et investisseurs, être proche d’une future station SRL pourrait signifier des gains en capital significatifs à mesure que l’accessibilité et les commodités s’améliorent. Cependant, il s’agit d’un investissement à long terme ; à court terme, une certaine incertitude subsiste quant au calendrier du projet et à l’alignement exact, mais dans l’ensemble, la SRL insuffle de l’optimisme dans l’immobilier de la couronne intermédiaire de Melbourne.
• Tunnel West Gate & autres projets routiers : Le tunnel West Gate (attendu vers 2025–26) offrira une alternative au pont West Gate, chroniquement congestionné, en créant une nouvelle liaison autoroutière entre les banlieues ouest de Melbourne, le port et le CBD. C’est crucial pour des zones comme Wyndham (Werribee Point Cook) et Melton – actuellement, les navetteurs de ces zones en croissance font face à un trafic intense. Le nouveau tunnel et l’élargissement des autoroutes devraient réduire les temps de trajet depuis l’ouest, renforçant l’attrait des banlieues ouest tant pour les résidents que pour les entreprises logistiques. À mesure que les trajets deviennent plus faciles, des banlieues comme Altona, Laverton et Sunshine West pourraient voir la demande augmenter. De plus, l’énorme projet North East Link (reliant la rocade à Greensborough à l’Eastern Freeway) est en construction et devrait être achevé d’ici 2027. Cela comblera un maillon manquant dans le réseau autoroutier du nord-est de Melbourne, ce qui devrait faire grimper la valeur des propriétés dans des banlieues comme Heidelberg, Bundoora et Doncaster en réduisant la congestion et en rapprochant ces communautés des pôles d’emplois de la ville. Une meilleure connectivité routière tend à élargir le rayon de navettage possible, ce qui peut entraîner le développement de nouveaux lotissements et une hausse des prix pour les terrains bien situés en périphérie.
• Liaison ferroviaire avec l’aéroport : Les plans visant à enfin relier l’aéroport de Melbourne au réseau ferroviaire (via une antenne depuis Sunshine, intégrée au Metro Tunnel) avancent. Bien que les délais aient été repoussés (l’objectif est désormais la fin des années 2020), ce projet va changer la donne pour le corridor nord-ouest. Sunshine, désigné comme un super-hub, est déjà destiné à une croissance significative – incluant des projets résidentiels à haute densité et des projets commerciaux – grâce à l’interconnexion prévue entre le train de l’aéroport et le SRL. Les investisseurs s’intéressent à Sunshine et aux environs, notamment St Albans et Footscray (qui se trouvent sur une ligne directe vers l’aéroport via Sunshine), en tant que futurs points chauds. Un meilleur accès à l’aéroport pourrait également stimuler la création de parcs d’affaires et d’hôtels dans la région, dynamisant le segment de l’immobilier commercial. Les biens résidentiels dans les secteurs de Moonee Valley et Brimbank (par exemple Airport West, Keilor East) pourraient gagner en attrait pour les voyageurs fréquents et les employés du secteur aérien, une fois qu’un train pourra les amener au CBD ou à l’aéroport en quelques minutes.
• Secteurs de renouvellement urbain : Au-delà des transports, Melbourne dispose de vastes zones de renouvellement urbain telles que Fishermans Bend (une ancienne zone industrielle au sud du CBD en cours de transformation en quartier à usage mixte et à forte densité) et Arden (comme mentionné, lié au Metro Tunnel). Ce sont des projets à long terme mais qui ajouteront des milliers de logements et de lieux de travail. L’impact sur l’immobilier est double : ils offrent une nouvelle offre (ce qui aide à modérer les prix à l’échelle de la ville) mais créent aussi de nouveaux quartiers très recherchés qui peuvent atteindre des prix premium. Par exemple, si Fishermans Bend devient le pôle technologique et éducatif convoité comme prévu, les premiers acheteurs de biens immobiliers dans ce secteur pourraient voir une appréciation substantielle.

En général, les améliorations d’infrastructures sont bénéfiques pour les marchés immobiliers. De meilleurs liens de transport rendent les zones périphériques plus accessibles, réduisant souvent l’écart de prix avec les quartiers centraux. On voit déjà des promoteurs cibler les terrains autour des nouveaux sites de gares pour construire des appartements, des maisons de ville ou des centres commerciaux, convaincus que la demande suivra l’arrivée des trains. Les grands projets d’infrastructure injectent également des emplois dans l’économie pendant la construction, ce qui peut soutenir la demande de logements à court terme (travailleurs ayant besoin de locations, etc.). Le pipeline d’infrastructures actuel de Melbourne – qui fait partie du “Big Build” de l’État – est l’un des plus importants de son histoire, et le marché immobilier y réagit en conséquence. Les acheteurs tournés vers l’avenir pourraient envisager de se positionner dans des quartiers qui, bien que peut-être négligés aujourd’hui, seront “proches d’une ligne de train” ou bénéficieront de temps de trajet réduits dans quelques années. L’histoire montre qu’une fois qu’une zone devient beaucoup plus pratique (grâce à une nouvelle sortie d’autoroute ou une gare), la valeur des biens immobiliers augmente souvent.

Cependant, il est important de tempérer les attentes : chaque projet ne garantit pas un boom immobilier, et le timing compte (les valeurs augmentent souvent en anticipation, puis stagnent pendant la construction). De plus, certains quartiers subiront des désagréments (par exemple, des années de bruit de chantier ou des expropriations) qui peuvent être un inconvénient à court terme. Pourtant, dans l’ensemble, les grands projets d’infrastructure de Melbourne devraient améliorer la qualité de vie et la croissance économique de la ville – des facteurs qui se reflètent finalement positivement sur le marché immobilier. Les investisseurs ont raison de “suivre l’infrastructure” lorsqu’ils recherchent la prochaine zone de croissance, ce qui en fait un élément clé de la stratégie immobilière à Melbourne pour 2025 et au-delà.

Croissance démographique et évolutions démographiques

L’histoire démographique de Melbourne est celle d’une croissance remarquable et de résilience, et elle constitue un moteur essentiel de l’avenir du marché immobilier. Après un bref arrêt pendant la pandémie (lorsque la fermeture des frontières a entraîné une baisse de la migration nette), la croissance démographique de Melbourne est repartie de plus belle, dépassant désormais les tendances d’avant la pandémie. En fait, Melbourne a connu la plus forte augmentation de population de toutes les villes australiennes en 2023–24, ajoutant environ 142 600 nouveaux résidents rien que cette année-là abs.gov.au abs.gov.au. Ce taux de croissance annuel de 2,7 % est l’un des plus rapides du pays et nettement supérieur à la croissance de 2,0 % de Sydney sur la même période abs.gov.au. La population du Grand Melbourne s’élevait à environ 5,35 millions en juin 2024 abs.gov.au, réduisant l’écart avec Sydney (5,56 millions) abs.gov.au. Si ces tendances se poursuivent, Melbourne est en passe de dépasser Sydney pour devenir la ville la plus peuplée d’Australie dans la prochaine décennie (certaines projections évoquent 2030 ou peu après). L’attrait de la ville – notamment l’abondance d’emplois, les opportunités éducatives et les atouts culturels – associé à une forte migration internationale, soutient cette croissance robuste.

La migration nette de l’étranger a été le principal moteur de la croissance démographique de Melbourne récemment. Avec la réouverture des frontières australiennes et l’augmentation des objectifs d’immigration pour combler les pénuries de compétences, Melbourne (ville prisée des migrants) profite de cet afflux. Les étudiants internationaux, en particulier, sont revenus en masse dans les universités de Melbourne. Cela se reflète dans la demande locative du centre-ville (où les étudiants louent des appartements) et dans certains quartiers à forte communauté migrante. Par exemple, Melbourne a connu une migration importante en provenance de pays comme l’Inde, la Chine et le Népal, contribuant à la croissance de quartiers tels que Clayton et Tarneit (diaspora indienne), Box Hill et Glen Waverley (diaspora chinoise), etc. Ces dynamiques démographiques influencent souvent les préférences en matière de logement – par exemple, une forte demande pour de grandes maisons familiales dans les zones prisées par les migrants qui vivent souvent en familles multigénérationnelles, ou une demande pour des appartements à louer près des universités de la part des étudiants internationaux.

Un autre changement lié au COVID et à l’après-pandémie concerne les tendances de migration interne. Pendant 2020–2021, Melbourne a connu un exode de résidents vers les régions et d’autres États (en particulier le Queensland), le travail à distance et les confinements ayant poussé à une réévaluation des modes de vie. Cependant, plus récemment, cette tendance s’est atténuée ou inversée. La croissance démographique régionale dans le Victoria reste positive, mais les capitales (surtout Melbourne) captent à nouveau la majeure partie de la croissance abs.gov.au abs.gov.au. L’attrait des emplois en ville, de l’éducation et des commodités semble ramener les gens. Les zones de croissance en banlieue extérieure de Melbourne (comme celles à l’ouest, au nord et au sud-est de la ville) en témoignent : elles ont été les régions SA2 à la croissance la plus rapide au niveau national en 2023–24, ce qui indique que de nombreuses personnes emménagent dans ces nouveaux quartiers depuis d’autres endroits abs.gov.au abs.gov.au. Essentiellement, la périphérie urbaine s’étend rapidement avec de jeunes familles et des migrants. Parallèlement, certains quartiers du centre-ville qui avaient perdu des habitants pendant le confinement (comme certaines parties du CBD et du sud intérieur) ont rebondi maintenant que les bureaux, restaurants et la vie culturelle ont repris pleinement.

En ce qui concerne la composition démographique, Melbourne reste un véritable creuset cosmopolite. Près de 40 % des Melbourniens sont nés à l’étranger, et cette part devrait augmenter avec la vague migratoire actuelle. Cette diversité se manifeste souvent dans des enclaves culturelles dynamiques (Footscray pour les communautés africaines, Springvale pour l’Asie du Sud-Est, etc.), chacune avec ses propres particularités sur le marché immobilier. On observe aussi des évolutions démographiques comme le vieillissement de la population dans certains quartiers établis – il y a une cohorte croissante de personnes âgées et de retraités dans des zones comme Beaumaris ou Ivanhoe, par exemple, ce qui stimule la demande pour des logements faciles à entretenir et des maisons de ville. À l’inverse, le baby-boom dans les zones en croissance entraîne une demande pour des maisons plus grandes, des écoles et des parcs dans ces secteurs.

Une projection notable : on s’attend à ce que Victoria (et Melbourne par extension) mène la nation en termes de croissance démographique d’ici l’exercice 2027 shapepropertygroup.com.au. L’État devrait passer de la troisième place (en croissance en pourcentage) à la première, dépassant les taux de croissance d’États comme le Queensland ou l’Australie-Occidentale, qui étaient récemment en tête shapepropertygroup.com.au. C’est significatif car cela implique une demande soutenue et élevée de logements à Melbourne à moyen terme. Une population jeune et en croissance maintient des taux élevés de formation de ménages, nécessitant ainsi plus de logements. Le défi, comme discuté, sera de fournir suffisamment de logements – d’où l’accent mis sur les réformes de la planification et les objectifs de construction (l’Accord sur le logement du gouvernement fédéral vise à ajouter 1,2 million de logements à l’échelle nationale d’ici 2029, une part importante étant nécessaire dans les corridors de croissance de Melbourne).

Une autre tendance démographique post-pandémique à mentionner est le retour de l’immigration et des populations étudiantes dans le centre de Melbourne, ce qui a revitalisé la ville. Des quartiers comme le CBD, Carlton et Southbank, qui avaient vu les taux de vacance locative exploser en 2020, affichent désormais des taux de vacance très faibles grâce à l’afflux d’étudiants et de jeunes professionnels venus de l’étranger. Cela contribue à redynamiser le marché des appartements dans le centre-ville. Cela signifie aussi que le caractère de ces quartiers – restaurants internationaux, festivals culturels, etc. – prospère à nouveau, faisant de Melbourne la ville diverse et connectée au monde pour laquelle elle est connue.

Dans l’ensemble, la croissance démographique est une arme à double tranchant : c’est un atout majeur pour la demande immobilière (plus de personnes = plus de logements nécessaires à tous les niveaux de prix), mais cela met aussi sous pression les infrastructures et peut aggraver l’accessibilité si l’offre de logements ne suit pas. Les urbanistes de Melbourne sont sous pression pour accueillir cette croissance de manière durable – en augmentant la densité dans les zones établies, en développant les transports et en créant de nouveaux quartiers avec des services adaptés. Du point de vue d’un investisseur, cependant, parier sur une ville à forte croissance démographique comme Melbourne est généralement judicieux pour la croissance du capital à long terme. Chaque nouvel habitant a besoin d’un logement, donc les zones qui accueillent le plus de nouveaux résidents (et qui offrent des emplois ou une bonne connectivité) voient souvent une appréciation immobilière supérieure à la moyenne. La démographie de Melbourne dresse ainsi le portrait d’une ville avec une trajectoire de croissance robuste, alimentant le marché immobilier pour la prochaine décennie.

Politiques gouvernementales et impacts des taux d’intérêt

Les politiques gouvernementales et les facteurs macroéconomiques – en particulier les taux d’intérêt – ont une influence profonde sur le marché immobilier de Melbourne. La période 2022–2024 l’a clairement démontré : les hausses agressives des taux d’intérêt par la Banque de réserve et plusieurs changements de politique au niveau de l’État ont nettement ralenti le marché. À l’approche de 2025, l’environnement politique et les paramètres monétaires évoluent de manière à façonner les perspectives immobilières.

Politique monétaire (taux d’intérêt) : La Reserve Bank of Australia (RBA) a relevé rapidement le taux directeur, passant de niveaux historiquement bas (0,1 % en 2021) à environ 4,1 % à la mi-2023, afin de lutter contre la forte inflation. Cette forte hausse des taux hypothécaires a considérablement réduit la capacité d’emprunt – pour de nombreux acheteurs, le montant qu’ils pouvaient se permettre de payer pour un logement a chuté de 20 à 30 %. Par conséquent, les prix de l’immobilier ont baissé en 2022–23. Désormais, en 2025, l’inflation commence à se calmer et la RBA a mis en pause les hausses. Les marchés financiers et les économistes s’attendent largement à ce que les prochaines mesures soient des baisses de taux, qui pourraient débuter fin 2025 commercialrealestate.com.au. En effet, certaines prévisions suggèrent que la RBA pourrait baisser les taux à deux reprises au second semestre 2025 si l’inflation est maîtrisée commercialrealestate.com.au. La perspective de taux d’intérêt plus bas soutient déjà le moral des acheteurs – savoir que les prêts hypothécaires pourraient devenir moins chers augmente la confiance pour acheter. Des taux plus bas réduisent les mensualités ou permettent aux acheteurs d’emprunter un peu plus, ce qui peut stimuler la demande et la croissance des prix. Melbourne a historiquement été sensible aux taux, et comme le note la directrice de la recherche de Domain, la ville a tendance à réagir rapidement aux variations des taux d’intérêt australianpropertyupdate.com.au. Ainsi, tout signal concret de baisse des taux pourrait entraîner une vague d’activité (comme on l’a vu lors des cycles précédents où la baisse des taux a relancé le marché immobilier). À l’inverse, si l’inflation s’avère tenace et que la RBA retarde les baisses ou augmente encore les taux, cela freinerait la reprise immobilière. Pour l’instant, la plupart des indicateurs pointent vers une politique monétaire stable ou plus souple à venir, ce qui est favorable à l’immobilier.

Gouvernement fédéral et politique d’immigration : Le gouvernement fédéral australien influence le marché immobilier de façon indirecte via les niveaux de migration et les programmes de logement. Le gouvernement actuel a maintenu des objectifs d’immigration élevés pour soutenir la croissance économique – de l’ordre de plus de 300 000 migrants nets par an pour l’Australie, dont une part importante s’installe à Melbourne. Cela stimule la demande de logements. Au niveau fédéral, il existe aussi des dispositifs comme le First Home Guarantee (qui permet aux primo-accédants d’acheter avec seulement 5 % d’apport, garanti par l’État) et le Regional First Home Buyer Guarantee, qui aident les gens à accéder au marché. En 2025, l’éligibilité à certains dispositifs a été élargie (par exemple, des amis ou des frères et sœurs peuvent acheter ensemble dans le cadre du FHG), ce qui pourrait avoir un effet positif marginal sur la demande. Le Commonwealth a également lancé le Housing Australia Future Fund destiné à financer la construction de logements abordables, bien que cela concerne le logement subventionné et que la livraison effective de logements prenne du temps.

Peut-être l’initiative fédérale la plus ambitieuse est l’Accord National sur le Logement (visant 1,2 million de nouveaux logements à l’échelle nationale d’ici 2029). Le succès de cet accord est incertain – comme mentionné précédemment, les taux actuels d’approbation de construction ne sont pas en bonne voie pour atteindre cet objectif realestate.com.au. Cependant, l’existence même de cet objectif a stimulé les discussions sur la réforme de la planification et les incitations pour augmenter l’offre. Si les gouvernements fédéral ou étatiques introduisent des incitations supplémentaires pour le « build-to-rent », simplifient les processus d’approbation ou investissent dans les infrastructures pour ouvrir de nouveaux terrains, ces politiques pourraient progressivement améliorer l’offre de logements à Melbourne (atténuant ainsi la hausse des prix et la pression sur les loyers). Jusqu’à présent, 2024–2025 a vu des ajustements politiques modestes – par exemple, de légères augmentations de l’aide au logement du Commonwealth, quelques incitations fiscales pour le logement locatif institutionnel – mais pas encore de solution miracle à la pénurie de logements.

Politique de l’État de Victoria – Taxes et Réglementations : Dans l’État de Victoria, la politique gouvernementale a été mitigée pour les acteurs de l’immobilier. D’un côté, Victoria offre des incitations généreuses pour les primo-accédants (par exemple, droits de timbre supprimés pour les logements jusqu’à 600 000 $, et réduits jusqu’à 750 000 $, plus une subvention de 10 000 $ pour les nouvelles constructions dans la métropole de Melbourne) auspropertyprofessionals.com.au. Cela soutient la demande sur le segment inférieur du marché. D’un autre côté, le gouvernement victorien a, ces dernières années, augmenté plusieurs taxes ciblant les investisseurs immobiliers et les propriétaires de biens de grande valeur dans le but d’augmenter les recettes et d’améliorer l’accessibilité au logement. Les principaux changements incluent :

• Une refonte de la taxe foncière à partir du 1er janvier 2024 : le seuil d’exonération de la taxe foncière pour les investisseurs a été abaissé de 300 000 $ à seulement 50 000 $, entraînant de nombreux autres propriétaires dans le filet de la taxe foncière propertyupdate.com.au. De plus, de nouveaux taux de taxe foncière ont été imposés (une redevance fixe jusqu’à 975 $ plus 0,1 % supplémentaire sur les biens fonciers de plus de 300 000 $) propertyupdate.com.au. Cela signifie que même les petits investisseurs « Monsieur et Madame Tout-le-Monde » avec un petit appartement doivent désormais payer une taxe foncière annuelle, alors qu’auparavant ils n’en payaient pas.
• Une extension de la taxe sur les terrains résidentiels vacants à tout l’État à partir de 2025 propertyupdate.com.au. Désormais, si un bien reste vacant plus de 6 mois par an, le propriétaire paie une taxe (alors qu’auparavant cela ne s’appliquait qu’au centre de Melbourne). Cela peut toucher ceux qui possèdent des résidences secondaires ou les promoteurs détenant des terrains, ajoutant un coût pour garder des biens hors du marché locatif.
Un nouvel Windfall Gains Tax (en vigueur depuis juillet 2023) impose jusqu’à 50 % d’impôt sur la plus-value foncière lorsque des terrains sont reclassés pour un usage plus rentable propertyupdate.com.au. Cette mesure vise les promoteurs et propriétaires fonciers qui profitent du reclassement, en particulier en périphérie de Melbourne. Bien qu’elle soit destinée à capter de la valeur pour le bien public, les critiques affirment qu’elle décourage le développement précisément dans les zones où de nouveaux logements sont nécessaires.
• Augmentation des frais et prélèvements : par exemple, la Emergency Services Levy intégrée dans les taxes municipales a augmenté, fonctionnant comme une taxe foncière de facto propertyupdate.com.au. De plus, les droits de timbre supplémentaires pour les acheteurs étrangers et les surtaxes pour les propriétaires absents restent en vigueur dans le Victoria, ce qui pourrait freiner certains investissements internationaux.

De plus, le Victoria dispose de lois très favorables aux locataires comme détaillé précédemment (pas d’expulsions « sans motif », approbation des animaux de compagnie facilitée, entretien obligatoire, etc.). Toutes ces mesures visaient à offrir une plus grande sécurité et équité pour les locataires, mais elles ont sans doute amené certains investisseurs à hésiter à acheter à Melbourne plutôt qu’à Brisbane ou Perth (où les régimes sont moins contraignants). En conséquence, le Victoria a acquis en 2024–2025 la réputation d’être moins favorable aux propriétaires – un point même reconnu par les analystes de Domain, qui notent que des taxes plus élevées et une capacité limitée de dépenses en infrastructures pourraient rendre le Victoria moins attractif que d’autres États pour l’investissement australianpropertyupdate.com.au.

L’impact de ces politiques est évident : les prêts aux investisseurs dans le Victoria ont chuté et de nombreux investisseurs ont vendu leurs biens (comme discuté dans la section sur la location). À court terme, cela a réduit l’offre locative et fait grimper les loyers – une conséquence involontaire à laquelle le gouvernement doit désormais faire face. Les décideurs politiques sont dans une position difficile, essayant d’améliorer l’accessibilité pour les locataires et les primo-accédants sans décourager les investisseurs et promoteurs nécessaires à la construction de logements. L’industrie continue de demander au Victoria de reconsidérer certains de ces paramètres (par exemple, relever le seuil de la taxe foncière ou offrir des incitations pour les projets build-to-rent en accordant des réductions de taxe foncière). À la mi-2025, aucun revirement majeur n’a été mis en œuvre, mais c’est un domaine à surveiller de près. Tout changement de politique futur – comme une éventuelle réforme des droits de timbre (la Nouvelle-Galles du Sud propose désormais une option de taxe annuelle, le Victoria pourrait suivre) ou de nouvelles règles de zonage permettant davantage de logements de densité moyenne – pourrait modifier considérablement le paysage du marché immobilier. Fin 2024, le gouvernement victorien a annoncé son intention de stimuler l’offre de logements dans les banlieues établies en élargissant son programme de centres d’activité (rehaussement du zonage autour des pôles de transport) abc.net.au abc.net.au, visant 300 000 nouveaux logements dans ces zones d’ici 2051 gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Si cela est mené à bien, cela pourrait atténuer les pressions à long terme.

En ce qui concerne le sentiment du marché à court terme, les actions du gouvernement ont aussi un effet psychologique. L’annulation des Jeux du Commonwealth 2026 par le Victoria en 2023 (pour des raisons budgétaires) a par exemple ébranlé la confiance dans les finances de l’État, mais l’impact direct sur l’immobilier a été minime, à part certains projets régionaux abandonnés. Plus positivement, toute subvention ou mesure de relance gouvernementale (comme des réductions temporaires de droits de timbre ou des aides à l’achat) tend à provoquer des pics d’activité – par exemple, lorsque la subvention HomeBuilder a été proposée au niveau national en 2020, cela a entraîné un boom de la construction dans les banlieues de Melbourne. Aucune de ces aides n’est actuellement en vigueur, mais si le marché avait besoin de soutien, les gouvernements pourraient introduire des mesures qui seraient alors rapidement intégrées dans les prix.

En résumé, l’environnement des politiques et des taux en 2025 est en phase de transition. Les vents contraires importants liés à la hausse des taux et à la fiscalité des investisseurs auxquels Melbourne a été confrontée semblent s’atténuer : les taux d’intérêt sont sur le point de baisser dans l’année à venir commercialrealestate.com.au, et le gouvernement, face à la crise locative, pourrait modérer toute nouvelle mesure défavorable aux investisseurs. Pour les investisseurs, l’environnement actuel à Melbourne a été difficile, mais tout changement (baisse des taux, ou ajustement des politiques pour encourager l’offre) pourrait inverser la tendance. Pour les propriétaires-occupants, la perspective de prêts hypothécaires moins chers est une bonne nouvelle, même s’ils doivent faire face à des coûts d’entrée toujours élevés et à la concurrence. L’expérience de Melbourne montre que la politique gouvernementale peut influencer de manière significative le cycle immobilier – avec le bon équilibre, elle peut encourager une croissance et une offre durables, mais si elle est mal calibrée, elle peut créer des distorsions à court terme (comme l’exode des propriétaires-bailleurs). Les acteurs du marché suivront de près les prochaines décisions de la RBA et toute annonce concernant le logement dans les budgets de l’État ou du gouvernement fédéral, car ces éléments contribueront à donner le ton de l’immobilier à Melbourne pour les prochaines années.

Opportunités et risques d’investissement à Melbourne

Pour les investisseurs et promoteurs immobiliers, le marché de Melbourne en 2025 présente à la fois des opportunités attrayantes et des risques notables. Le cycle immobilier de la ville semble repartir à la hausse, et ceux qui sauront bien se positionner durant cette phase pourraient récolter d’importantes récompenses dans les années à venir. Cependant, une stratégie réfléchie est nécessaire pour naviguer dans les défis propres au marché de Melbourne. Détaillons les principales opportunités et risques :

Opportunités :

• Moment d’achat contre-cyclique : Melbourne vient tout juste de sortir d’une période de baisse/stagnation des prix, ce qui signifie que les valeurs dans de nombreux quartiers restent inférieures à leurs récents sommets. Cette phase – lorsque le marché se redresse mais n’est pas encore en plein essor – peut être un moment idéal pour acheter. Comme le dit un expert, c’est actuellement une opportunité contre-cyclique d’investir, avec des prix encore sous les niveaux de pointe et une dynamique qui s’installe propertyupdate.com.au. Les acheteurs de 2025 peuvent acquérir des biens à des prix qui pourraient sembler être une bonne affaire rétrospectivement si les prévisions de croissance annuelle de 5 à 6 % se réalisent. L’histoire du début des années 2020 a montré que les cycles immobiliers de Melbourne se retournent relativement vite ; ceux qui ont acheté lors du creux de 2019 ont vu de fortes plus-values dès 2021, par exemple. Nous pourrions être à un point d’inflexion similaire où acheter avant le retour de la foule offre les meilleurs gains.
• Solides fondamentaux à long terme : Les fondamentaux de Melbourne – croissance démographique, économie diversifiée (finance, technologie, éducation, santé) et investissements massifs dans les infrastructures – en font un pari solide à long terme. La ville est constamment classée parmi les plus agréables à vivre au monde, ce qui attire à la fois les personnes et les entreprises. La croissance démographique, en particulier, est un atout pour les investisseurs ; plus de population signifie une demande continue de logements. Avec Melbourne prévue comme la ville à la croissance la plus rapide d’Australie dans les années à venir shapepropertygroup.com.au, les investisseurs peuvent être confiants qu’il y aura un large bassin de locataires et de futurs acheteurs pour les biens bien situés. L’économie diversifiée permet également d’amortir la volatilité ; même si un secteur (par exemple les étudiants internationaux) baisse, d’autres (comme la migration intérieure ou un essor technologique) peuvent compenser.
• Amélioration des rendements locatifs et des revenus : Comme souligné, les loyers ont fortement augmenté et les rendements sont remontés après avoir touché un creux. Dans certains segments (appartements, locations de maisons de ville), des rendements bruts de 4 à 5 % sont désormais possibles, ce qui est nettement mieux qu’il y a quelques années. Avec des taux de vacance <2 %, les propriétaires ont un pouvoir de fixation des prix pour continuer à augmenter modérément les loyers. Ce marché locatif solide améliore la trésorerie des investisseurs et pourrait en attirer davantage à Melbourne. De plus, si les taux d’intérêt baissent, l’écart entre le rendement locatif et le taux hypothécaire se réduira, permettant potentiellement un flux de trésorerie positif sur certains biens – un scénario inédit à Melbourne depuis de nombreuses années. Les investisseurs qui achètent avant les baisses de taux (et donc avant tout regain d’intérêt des investisseurs) peuvent profiter à la fois de la croissance du capital et d’une période de meilleurs rendements locatifs.
• Accessibilité relative (intérêt interétatique et international) : Comparé à Sydney, l’immobilier à Melbourne est une véritable aubaine – des maisons à deux tiers du prix de Sydney, des appartements encore moins chers shapepropertygroup.com.au. Cela suscite l’intérêt des acheteurs d’autres États et aussi des investisseurs étrangers (notamment d’Asie) qui considèrent Melbourne comme offrant un bon rapport qualité-prix pour une ville de classe mondiale. Avec la normalisation des voyages, on pourrait assister au retour des acheteurs étrangers (la Chine a quelque peu assoupli les restrictions sur les sorties de capitaux en 2023–24), et Melbourne a toujours été une favorite pour l’investissement immobilier étranger après Sydney. L’écart de valeur est une opportunité ; les investisseurs peuvent acquérir de l’immobilier de premier choix à Melbourne avec des rendements égaux ou supérieurs à ceux de Sydney, pour un prix d’entrée bien inférieur, en espérant qu’avec le temps Melbourne puisse combler une partie de cet écart shapepropertygroup.com.au.
• Secteurs de croissance ciblés : Certains segments spécifiques sont mûrs pour l’investissement. Les maisons familiales sur des terrains dans les banlieues intermédiaires en voie de gentrification restent des choix de premier ordre, car elles bénéficient à la fois de la demande des propriétaires-occupants et des locataires. Les maisons de ville et les appartements de faible hauteur et de style boutique dans des zones scolaires recherchées ou proches des transports constituent un autre créneau intéressant – ils s’adressent aux personnes souhaitant réduire la taille de leur logement et aux jeunes familles exclues du marché des maisons. De plus, des investissements de niche comme les logements étudiants pourraient à nouveau prospérer avec le retour des étudiants internationaux, et les projets build-to-rent bénéficient du soutien du gouvernement (exonérations de taxe foncière sur 25 ans en Victoria pour les projets éligibles), ce qui en fait une opportunité naissante mais en croissance. Le secteur commercial offre également des opportunités : par exemple, les installations logistiques de haute qualité ou les centres commerciaux de proximité dans les corridors de croissance connaîtront probablement un taux d’occupation élevé et une croissance des loyers, de sorte que les investisseurs ayant un horizon plus long et un budget plus important pourraient trouver de bonnes affaires dans ces secteurs avant que les taux de capitalisation ne se resserrent à nouveau à mesure que l’économie se redresse.
• Potentiel de soutien politique : Alors que les politiques récentes étaient un frein, la situation pourrait s’inverser. Si le gouvernement victorien, sous la pression de la crise locative, introduit des mesures favorables aux investisseurs (telles qu’un allègement de la taxe foncière ou de nouveaux incitatifs), la valeur des biens et la demande des investisseurs pourraient bondir. De même, toute relance fédérale pour le logement (comme de nouvelles subventions ou avantages fiscaux) stimulerait le marché. Les investisseurs avisés surveillent le climat politique pour saisir tout avantage législatif.

Risques :

• Risque de taux d’intérêt/financement : Le principal risque est que l’inflation ne se stabilise pas et que les taux d’intérêt restent « élevés plus longtemps ». Si la RBA ne baisse pas les taux ou, pire, les augmente encore, le coût de l’emprunt restera un frein. Des taux hypothécaires élevés limitent non seulement les nouveaux emprunts mais mettent aussi sous pression les propriétaires existants (même si la plupart peuvent gérer grâce aux marges de sécurité, il existe toujours un risque de ventes forcées si les taux montent de façon inattendue). Bien que le consensus actuel prévoie un assouplissement, les investisseurs doivent tester la solidité de leurs finances dans un scénario où les taux restent proches des niveaux actuels ou ne baissent que lentement. L’ère de l’argent ultra-bon marché est terminée ; ceux qui espèrent un retour à des taux hypothécaires de 2 % risquent d’être déçus. De plus, les conditions de crédit se sont durcies – les banques sont plus strictes sur la capacité d’emprunt. Si les normes de prêt se resserrent encore (par exemple, si les régulateurs augmentent les exigences de fonds propres ou les marges de sécurité), cela représente un risque pour la demande immobilière.
• Risque fiscal et réglementaire : La tendance du Victoria à utiliser l’immobilier comme une « vache à lait » (comme l’a dit un commentateur sur propertyupdate.com.au) n’est pas près de s’arrêter. L’État fait face à des déficits budgétaires, et il existe un risque que de nouvelles taxes ou charges soient introduites (par exemple, des discussions sur d’éventuels contrôles des loyers ou de nouvelles hausses de la taxe foncière si la situation budgétaire s’aggrave). De telles mesures pourraient effrayer les investisseurs ou réduire les rendements. De même, des réformes supplémentaires du droit locatif – telles que des plafonds de loyer, réclamés par certains défenseurs des locataires – limiteraient directement le potentiel de revenus des investisseurs (même si, pour l’instant, le Victoria n’a pas mis en place de plafonds de loyer, contrairement à certaines villes européennes). Les investisseurs doivent être conscients que le risque politique est plus élevé dans le Victoria que dans de nombreux autres États, et en tenir compte dans leur stratégie. Diversifier son portefeuille ou structurer la détention pour optimiser la fiscalité (en obtenant de bons conseils) est essentiel.
• Surabondance dans certains segments : Bien que Melbourne connaisse globalement une pénurie de logements, il existe un risque de surabondance localisée. Les appartements en hauteur du centre-ville en sont un exemple ; un grand nombre de nouvelles tours d’appartements dans le CBD/Southbank seront achevées autour de 2025–26, y compris de nombreux projets build-to-rent. Cela pourrait temporairement augmenter le taux de vacance dans ces zones et faire baisser les loyers ou les prix des unités génériques en hauteur. De même, la division de terrains en périphérie peut entraîner des excédents – si une récession ou une crise du crédit survient, ces marchés de maisons et terrains pourraient voir les prix baisser à mesure que les promoteurs bradent les stocks invendus. Les investisseurs doivent être prudents et éviter de surpayer les constructions neuves dans les segments concurrentiels, et plutôt se concentrer sur des biens présentant une certaine rareté (caractéristiques uniques, emplacements à offre limitée).
• Facteurs économiques et d’emploi : Le marché immobilier de Melbourne, comme tout autre, est lié à l’économie globale. Il existe des risques tels qu’un ralentissement économique mondial (si, par exemple, l’économie chinoise ralentit fortement, cela pourrait impacter Melbourne via une baisse des flux d’étudiants ou des pertes d’emplois liées aux matières premières au niveau national) ou une récession domestique qui augmenterait le chômage. Un taux de chômage plus élevé nuirait à la demande de logements et pourrait accroître les défauts de paiement hypothécaires. Actuellement, le chômage est faible et les revenus augmentent, ce qui est positif, mais si la tendance s’inverse, cela devient un risque. La concentration de certaines industries (Melbourne possède un grand secteur financier et de services professionnels) signifie qu’un choc dans ces secteurs (par exemple, une crise financière ou la relocalisation de grandes entreprises) pourrait affecter la demande dans les marchés haut de gamme.
• Climat et planification environnementale : Il s’agit d’un risque à plus long terme mais qui mérite d’être mentionné. Certaines parties de Melbourne (notamment les quartiers en bord de baie et les banlieues basses de l’ouest) font face à des risques d’inondation et de montée du niveau de la mer dans les décennies à venir. Déjà, les coûts d’assurance augmentent dans certaines zones sujettes aux inondations. Bien que ce ne soit pas immédiat, les investisseurs ayant un horizon très long pourraient considérer la résilience environnementale de l’emplacement de leur bien. De plus, les normes d’efficacité énergétique pour les locations deviennent plus strictes ; les propriétés anciennes pourraient nécessiter des rénovations (un coût supplémentaire) pour se conformer.
• Volatilité du marché et timing : Le marché de Melbourne peut être cyclique. Un investisseur peut acheter en anticipant un boom, mais celui-ci peut prendre plus de temps à se matérialiser. Par exemple, si les baisses de taux d’intérêt sont retardées jusqu’en 2026, les prix pourraient rester relativement stables en 2025 et n’augmenter que plus tard. Le coût d’opportunité de l’argent est à prendre en compte – dans un environnement de taux élevés, placer son argent dans l’immobilier rapporte ~3-4% alors qu’on peut obtenir 5% dans un dépôt à terme sécurisé. Certains investisseurs peuvent juger que cela n’en vaut pas la peine, ce qui représente un risque psychologique pour la demande. Il faut être prêt à conserver le bien assez longtemps pour traverser les périodes creuses et ne pas compter sur des reventes rapides en période d’incertitude.

En pesant ces facteurs, de nombreux experts considèrent toujours Melbourne en 2025 comme favorable pour un investissement stratégique à long terme. La clé est la discrimination : choisissez des actifs avec un attrait durable (par exemple, des maisons d’époque dans les quartiers centraux, des biens proches des transports et des emplois, etc.), évitez les constructions neuves standardisées sans rareté, et assurez-vous que votre budget peut supporter toute augmentation de taux prévisible ou vacance locative. C’est le moment d’être sélectif mais optimiste. Comme le note Michael Yardney, un conseiller en investissement de renom : Les investisseurs avisés se concentrent sur des biens de haute qualité, « de catégorie investissement », avec de solides fondamentaux, plutôt que de courir après des modes spéculatives propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Ils adoptent une vision à long terme, comprenant que la dynamique de croissance de Melbourne reste intacte et que les défis à court terme créent souvent les meilleures opportunités d’entrée.

En conclusion, le marché immobilier de Melbourne à l’approche de 2025 et au-delà offre un récit convaincant – une ville en rebond, débordante de nouvelles infrastructures et de nouveaux habitants, et qui devrait, selon les prévisions, mener la croissance immobilière au niveau national. Pour les investisseurs et parties prenantes, la tâche consiste à tirer parti des opportunités de cette reprise (hausse des prix, forte demande locative, valeur relative) tout en gérant les risques (changements de politique, taux d’intérêt et subtilités de l’offre). Ceux qui y parviendront pourraient constater que Melbourne est à nouveau à la hauteur de sa réputation de destination de choix pour l’investissement immobilier, les prochaines années posant les bases de gains solides et de prospérité dans son secteur immobilier.

Sources :

• CoreLogic Monthly Housing Chart Pack – Juin 2025 corelogic.com.au corelogic.com.au
• Michael Yardney, Prévisions du marché immobilier de Melbourne 2025, PropertyUpdate (1er juillet 2025) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au
• Prévisions des prix des maisons Domain pour l’exercice 2025–26 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• Shape Property Group, Marché en mouvement : les prix prêts à rebondir (27 juin 2025) shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au
• AusProperty Professionals, Analyse du marché de Melbourne 2025 (5 mai 2025) auspropertyprofessionals.com.au auspropertyprofessionals.com.au auspropertyprofessionals.com.au
• Données régionales de population de l’ABS 2023–24 (publiées le 27 mars 2025) abs.gov.au abs.gov.au abs.gov.au
• ABC News, La vente des investisseurs réduit le stock locatif victorien (12 mai 2025) abc.net.au abc.net.au
• Property Council of Australia – Rapport sur le marché des bureaux (janv. 2025) propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au
• Property Council Australia, Le taux de vacance industriel augmente à 2,8 % (2 juillet 2025) propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au
• CoreLogic Revue trimestrielle des loyers (T4 2024) corelogic.com.au corelogic.com.au
• Realestate.com.au News, Les autorisations de construire en Victoria en baisse (7 mai 2025) realestate.com.au realestate.com.au
• CommercialRealEstate.com.au, Secteur de l’immobilier commercial en 2025 (13 janv. 2025) commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au
• SmartPropertyInvestment, Tendances du commerce de détail et de l’industrie 2025 commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au
• Communiqués de presse du gouvernement victorien / Mises à jour de l’urbanisme abc.net.au gleneira.vic.gov.au
• CoreLogic/PropertyUpdate, données sur les cautions locatives du Victoria propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au
• Domain/PropertyUpdate, commentaires de la Dr Nicola Powell australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au