Immobilier à San Diego en 2025 : maisons à 1 million de dollars, loyers exorbitants et marché en mutation

Le marché immobilier de San Diego en 2025 connaît un changement notable après des années de forte croissance. Les prix des logements restent proches de leurs niveaux records – autour de 1 million de dollars pour une maison typique – mais l’appréciation rapide de l’ère pandémique s’est stabilisée zillow.com alliedschools.com. Le stock de logements à vendre s’améliore progressivement après des creux historiques, donnant aux acheteurs un peu plus de pouvoir de négociation que ces dernières années alliedschools.com. Parallèlement, les locataires font face à des loyers records d’environ 2 500 $ par mois en moyenne, la croissance des loyers ralentissant enfin grâce à une vague de nouveaux appartements arrivant sur le marché obrag.org. Vous trouverez ci-dessous une analyse complète des tendances de l’immobilier résidentiel et commercial à San Diego, des performances des quartiers, des profils d’acheteurs/locataires, des perspectives d’investissement, des prévisions, du pipeline de développement, des nouvelles lois, des défis d’accessibilité et des principaux facteurs économiques – des taux d’intérêt à la migration – qui façonnent l’avenir du marché.

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Prix des logements : Les valeurs immobilières à San Diego se sont stabilisées en 2025 après la hausse fulgurante des années précédentes. Le prix médian de vente à la mi-2025 oscille autour de 950 000 $ à 1 000 000 $, soit environ 1 à 3 % de moins qu’un an plus tôt zillow.com alliedschools.com. L’indice de valeur des logements Zillow pour San Diego était d’environ 998 000 $ en juillet 2025, en baisse de 3,4 % sur un an zillow.com. De même, la California Association of Realtors a rapporté un prix médian des maisons individuelles dans le comté de San Diego à 1,025 million de dollars en juin 2025, soit une légère baisse de 2 à 3 % par rapport à juin 2024 patch.com. En résumé, les prix ont légèrement baissé par rapport à leur sommet mais restent historiquement élevés – près de 60 % plus élevés qu’il y a cinq ans, au début des années 2020 luxurysocalrealty.com. Ce plafonnement des prix marque un refroidissement après le boom effréné de l’ère pandémique, reflétant la résistance des acheteurs face aux limites d’accessibilité et à la hausse des coûts de financement.

Volume des ventes et inventaire : L’activité de vente de maisons a ralenti modestement. Jusqu’à la mi-2025, le nombre de ventes conclues est légèrement inférieur aux niveaux de l’année dernière (les ventes de maisons dans le comté de San Diego en juin 2025 étaient d’environ 2 % plus basses qu’en juin 2024) sdhousingmarket.com. Un facteur majeur est une pénurie d’annonces – bien que l’inventaire s’améliore, il reste limité. À la mi-2025, il y avait environ 3 500 maisons sur le marché dans la région de San Diego zillow.com, ce qui correspond à seulement environ 3,2 mois d’offre, contre ~2,4 mois un an auparavant alliedschools.com. Cette augmentation de 33 % de l’offre a donné aux acheteurs plus d’options qu’ils n’en avaient pendant la frénésie pandémique alliedschools.com. Cependant, l’inventaire global reste bien en dessous des normes d’avant 2020, car de nombreux propriétaires sont « bloqués » par des taux hypothécaires ultra-bas et ne veulent pas vendre (plus de 80 % des propriétaires californiens ont un taux hypothécaire inférieur à 5 %, ce qui les dissuade de passer à un prêt à 7 %) lao.ca.gov lao.ca.gov. Les nouvelles annonces à San Diego étaient en fait en baisse de plusieurs chiffres en glissement annuel au début de 2025 calmatters.org, contribuant à un marché qui, bien que plus calme, reste encore relativement tendu par rapport aux standards historiques.

Vitesse du marché et concurrence : Les maisons mettent un peu plus de temps à se vendre en moyenne, mais les biens recherchés partent toujours rapidement. Le délai médian sur le marché est passé à environ 24–27 jours (environ 3–4 semaines) à la mi-2025, soit un délai ~15–17 % plus long qu’il y a un an sdhousingmarket.com alliedschools.com. Les acheteurs sont devenus plus réfléchis alors que la hausse des taux d’intérêt réduit les budgets, et les guerres d’enchères sont moins frénétiques qu’en 2021–2022. Malgré cela, plus d’un tiers des annonces se vendent encore au-dessus du prix demandé zillow.com, et environ 37 % des ventes se sont conclues au-dessus du prix affiché au début de l’été zillow.com – signe que les maisons prêtes à emménager dans les quartiers prisés peuvent encore susciter la concurrence. En même temps, près de la moitié de toutes les ventes se font désormais en dessous du prix affiché zillow.com, ce qui reflète un pouvoir de négociation accru des acheteurs par rapport au marché hyper-compétitif de la pandémie. En somme, le marché résidentiel de San Diego en 2025 s’est orienté vers un état plus équilibré : les acheteurs gagnent en marge de manœuvre et en pouvoir de négociation à mesure que l’inventaire augmente et que les prix se stabilisent, tandis que les vendeurs bénéficient toujours de valorisations historiquement élevées et d’une pénurie persistante de logements.

Impact des taux d’intérêt : Des taux hypothécaires élevés dans la fourchette de 6,5–7% ont été un facteur clé du ralentissement du marché. Après que les taux d’intérêt soient passés d’environ 3 % à environ 7 % entre 2021 et 2023, l’accessibilité pour les acheteurs a diminué lao.ca.gov. Le résultat a été moins d’acheteurs qualifiés en haut de gamme et des offres plus prudentes. De nombreux move-up buyers préfèrent rester en place pour conserver leur prêt hypothécaire à faible taux, un phénomène qui limite l’offre de maisons à vendre lao.ca.gov lao.ca.gov. Les primo-accédants, quant à eux, font face à des mensualités de prêt immobilier presque 80% plus élevées qu’il y a quelques années à peine – une maison de milieu de gamme en Californie nécessite désormais un paiement d’environ 5 900 $, soit une hausse de 82% depuis 2020 lao.ca.gov. Ces taux élevés ont effectivement plafonné les prix de l’immobilier en 2025, mettant fin à l’appréciation effrénée. Les prévisions du secteur anticipent que les taux hypothécaires pourraient se modérer légèrement plus tard en 2025 (pouvant descendre dans la fourchette de 6 % milieu) themortgagereports.com, ce qui pourrait libérer une demande refoulée. Pour l’instant, le financement coûteux a inauguré une période de stabilisation des prix et de baisse du renouvellement sur le marché immobilier de San Diego.

Tendances de l’immobilier commercial

Alors que l’immobilier résidentiel se refroidit doucement, l’immobilier commercial à San Diego connaît des changements post-pandémiques plus marqués. Différents secteurs affichent des performances inégales :

Espace de bureau : Le marché des bureaux reste faible alors que les modes de travail à distance et hybrides persistent. Les taux de vacance des bureaux ont atteint des niveaux records en 2025. Le taux de vacance global des bureaux du comté a atteint 14,5 % au deuxième trimestre 2025, contre environ 14,2 % un an auparavant cushmanwakefield.com. De nombreuses entreprises ont réduit leur surface, sous-loué l’espace excédentaire ou opté pour des solutions de coworking. Les bureaux de catégorie A sont particulièrement sous-utilisés (les gratte-ciel du centre-ville, par exemple, affichent des taux de vacance bien supérieurs à 10 %) avisonyoung.us. Les propriétaires offrent des incitations et des réductions de loyer pour attirer les locataires dans ce marché favorable aux locataires. L’Institut Milken a classé l’économie métropolitaine de San Diego plus bas en 2025, en partie à cause de ces tendances en matière d’emploi et d’espace de bureau, notant que la croissance de l’emploi à court terme n’était que d’environ 0,5 % en 2024 – un retard significatif par rapport à la nation axios.com. Point positif, l’économie diversifiée de San Diego (avec les secteurs des sciences de la vie, de la défense et de la technologie) offre une certaine protection – mais les perspectives pour les bureaux dépendent du retour au bureau et d’un éventuel rebond de la croissance de l’emploi dans la tech/biotech.
Industriel et logistique : Après une période de forte croissance, le secteur de l’immobilier industriel voit les taux de vacance augmenter à partir de niveaux historiquement bas. Le taux de vacance industriel dans le comté était d’environ 7,7 % à la mi-2025, en forte hausse (+2,3 points de pourcentage sur un an) alors que de nouveaux entrepôts sont arrivés sur le marché et que la croissance du e-commerce s’est normalisée cushmanwakefield.com. Le marché des entrepôts du sud de la Californie sort d’une phase d’expansion frénétique, et San Diego ne fait pas exception – les locataires ont désormais plus de choix et la croissance des loyers s’est ralentie. Néanmoins, un taux de vacance industriel autour de 7 % reste sain selon les standards historiques, et la demande pour les centres de distribution et les espaces de fabrication biotech dans les sous-marchés clés (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley, etc.) persiste. Les loyers ont légèrement baissé par rapport à leur pic alors que les propriétaires se disputent un nombre réduit de locataires actifs latimes.com. Les analystes s’attendent à ce que le marché industriel retrouve son équilibre d’ici 2026, à mesure que l’économie régionale et la logistique des marchandises s’ajustent aux normes post-pandémiques jpmorgan.com.
Laboratoires des sciences de la vie : L’immobilier des sciences de la vie à San Diego – un sous-ensemble de bureaux spécialisés pour les laboratoires de biotechnologie – a connu un boom de la construction ces dernières années, ce qui a maintenant conduit à un excès d’espaces de laboratoire vacants. Le taux de vacance des laboratoires de sciences de la vie a grimpé à 26,3 % à la mi-2025, contre seulement 16,5 % un an plus tôt cushmanwakefield.com. Le financement en capital-risque pour la biotechnologie a ralenti par rapport à ses sommets de 2021, et certaines startups ont fermé ou réduit leur taille, laissant des bâtiments de laboratoires nouvellement construits à la recherche de locataires. Les principaux pôles comme Torrey Pines, UTC et Sorrento Mesa affichent une forte disponibilité de laboratoires. Cette offre excédentaire exerce une pression à la baisse sur les loyers du marché des laboratoires. Cependant, San Diego reste un pôle biotechnologique majeur au niveau national, et les experts du secteur anticipent qu’à mesure que de nouvelles startups pharmaceutiques et medtech se forment (et que les grands groupes pharmaceutiques continuent de s’associer localement), ces espaces de laboratoire vacants seront progressivement absorbés. En attendant, les propriétaires offrent des concessions et des incitations à l’aménagement pour attirer les locataires des sciences de la vie. Le taux élevé de vacance des laboratoires représente un risque à court terme pour les investisseurs commerciaux mais souligne à quel point de nouveaux espaces ont été livrés pour répondre à la demande biotechnologique pendant le boom.
Commerce de détail et hôtellerie : L’immobilier commercial à San Diego est relativement stable. Le taux de vacance des commerces est d’environ 5,1 % (T2 2025), soit à peine plus que l’an dernier cushmanwakefield.com. Les consommateurs sont en grande partie revenus aux achats et à la restauration en personne ; les zones touristiques et les centres de quartier ont tous deux bénéficié du fort rebond touristique de 2025. Le marché hôtelier de San Diego se redresse fortement – les taux d’occupation et les prix des chambres se sont améliorés avec le retour des congrès et du tourisme de loisirs axios.com. Cela a des effets d’entraînement positifs pour les espaces commerciaux et de restauration. Bien que la croissance du commerce en ligne se poursuive, la plupart des commerces bien situés (en particulier les centres commerciaux de plein air) ont bien résisté, et certains grands magasins vacants sont reconvertis en salles de sport, lieux de divertissement ou même en projets résidentiels. Les locations multifamiliales, souvent classées comme actifs commerciaux, affichent de bonnes performances (faibles taux de vacance autour de 4–5 % et croissance locative minimale cette année) obrag.org. Globalement, l’immobilier commercial de San Diego en 2025 est un panorama contrasté : les secteurs des bureaux et des laboratoires spécialisés font face à des vents contraires, l’industriel se normalise après une période faste, et le commerce/hôtellerie sont prudemment optimistes.

Performance du marché selon les quartiers

Le marché immobilier de San Diego est très localisé, avec des variations significatives selon les quartiers et les sous-marchés. Les enclaves côtières de luxe, les quartiers urbains branchés et les banlieues de l’intérieur affichent tous des tendances différentes en 2025 :

Marchés côtiers de luxe : Les communautés côtières haut de gamme (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe, etc.) ont généralement maintenu leur valeur ou même connu des hausses, grâce à une offre limitée et à des acheteurs aisés. Par exemple, le prix médian d’une maison à Del Mar était d’environ 3,0 millions de dollars début 2025 – soit 55 % plus élevé qu’un an auparavant sofi.com sofi.com. (Un tel bond reflète probablement quelques ventes ultra haut de gamme qui faussent la médiane, plutôt qu’une appréciation généralisée.) Les propriétés côtières restent recherchées pour leur vue sur l’océan et leur style de vie, et de nombreux propriétaires dans ces zones ont les moyens financiers de traverser les fluctuations du marché sans vendre à perte. Cela dit, même les marchés de luxe se sont refroidis depuis les guerres d’enchères de 2021 – à Del Mar, les maisons restaient environ 57 jours sur le marché et se vendaient en moyenne environ 4 % en dessous du prix demandé sofi.com sofi.com, ce qui indique que même les acheteurs fortunés négocient dans ce contexte.
Quartiers urbains centraux : Certains des quartiers branchés, historiquement compétitifs, proches du centre-ville ont récemment connu des corrections de prix. North Park, par exemple – un quartier tendance pour les jeunes professionnels – a enregistré une baisse de près de 20 % des prix des maisons entre début 2024 et début 2025 sofi.com. Le prix médian à North Park est tombé à environ 900 000 $ sofi.com alors que la hausse des taux d’intérêt a exclu certains primo-accédants, et que la frénésie pandémique pour les maisons individuelles s’est calmée. De même, certaines parties du centre-ville de San Diego et de Hillcrest ont vu les prix des condos stagner ou baisser, surtout pour les unités sans caractéristiques uniques. Ces quartiers avaient flambé en 2021–2022, donc un léger repli en 2023–2025 représente une normalisation du marché. La demande reste toutefois présente pour les logements bien situés – le marché de North Park est considéré comme « très compétitif », avec des annonces souvent sous contrat en seulement deux semaines, parfois au-dessus du prix demandé pour les biens les plus recherchés sofi.com sofi.com. Essentiellement, le ralentissement dans les quartiers urbains a réintroduit quelques opportunités relatives (prix en baisse par rapport aux sommets), que les acheteurs avisés saisissent rapidement.
Zones intérieures et suburbaines : Les banlieues plus abordables et les communautés de l’intérieur des terres sont devenues des points chauds d’activité alors que les acheteurs recherchent un bon rapport qualité-prix. Des régions comme East County et North County Inland connaissent un volume de ventes sain. En juin 2025, les codes postaux ayant enregistré le plus grand nombre de ventes de maisons étaient en grande partie situés à l’intérieur des terres : des zones comme Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) et San Marcos (92078) ont mené le comté en nombre de transactions sdhousingmarket.com. Ces quartiers offrent des terrains plus grands ou plus d’espace à un prix au mètre carré relativement modeste, ce qui attire les familles et les travailleurs à distance qui n’ont pas besoin d’être près de la côte sdhousingmarket.com. Par exemple, Rancho Bernardo (une communauté planifiée à l’intérieur des terres) et San Marcos affichent des prix médians nettement inférieurs à la médiane côtière, tout en offrant des écoles de qualité et des commodités – ce qui en fait des “valeurs sûres” attractives. Les analyses des agents immobiliers notent que les communautés de l’intérieur offrent aux acheteurs “plus de maison pour leur argent” ainsi qu’un accès correct aux parcs, commerces et autoroutes sdhousingmarket.com. En conséquence, la concurrence reste vive dans bon nombre de ces marchés attractifs ; certaines maisons reçoivent plusieurs offres et sont rapidement sous contrat si elles sont bien positionnées. À l’inverse, quelques marchés côtiers haut de gamme du North County (Encinitas, Del Mar) ont connu des ventes plus lentes simplement en raison du manque d’inventaire et de prix extrêmement élevés. Dans l’ensemble, la banlieue de San Diego affiche de bonnes performances, avec une croissance modérée des prix dans certains secteurs et seulement de légères baisses dans d’autres. Le changement observé est que la demande s’est davantage tournée vers les périphéries et banlieues alors que les acheteurs recherchent une relative accessibilité dans ce contexte de taux élevés alliedschools.com alliedschools.com.
South Bay et zones frontalières : Dans le South County (par exemple Chula Vista, National City, Imperial Beach), la demande de logements a également été soutenue. Chula Vista en particulier a été un leader dans la construction de nouveaux logements, délivrant beaucoup plus de permis de construire par habitant que la plupart des villes du comté planetizen.com planetizen.com. Cette construction a augmenté l’offre et limité la hausse des prix. Une maison de gamme moyenne à l’est de Chula Vista ou à Otay Ranch est généralement moins chère qu’une maison comparable plus au nord, attirant les primo-accédants et les familles de militaires. Début 2025, le prix médian d’une maison individuelle à National City était d’environ 600 000 $, en baisse par rapport à un pic dans les 700 000 $ dawnsellssandiego.com, montrant une certaine correction sur le segment d’entrée de gamme. Les quartiers du South Bay restent relativement abordables et sont au cœur des efforts de la région pour répondre au manque d’offre de logements.

En résumé, la performance des quartiers de San Diego est bifurquée : les marchés côtiers très haut de gamme et certains quartiers prisés résistent bien voire atteignent de nouveaux sommets, tandis que de nombreux quartiers de gamme moyenne ont connu de légères baisses par rapport aux pics de la pandémie. Parallèlement, les banlieues périphériques avec des prix plus bas connaissent une demande soutenue et un meilleur volume de ventes, les acheteurs en quête d’accessibilité s’y dirigeant en nombre. Cette mosaïque de tendances souligne l’importance de la localisation – même sur un marché globalement en ralentissement, les micro-marchés peuvent se comporter de manière très différente.

Démographie et comportement des acheteurs et des locataires

Qui achète en 2025 : Le bassin d’acheteurs de San Diego s’est réduit à ceux disposant de revenus plus élevés, d’un apport ou de liquidités extérieures, compte tenu des prix élevés et du coût de l’emprunt. Les acheteurs qui montent en gamme (propriétaires existants) et les couples de professionnels à double revenu représentent une grande part des acheteurs, utilisant souvent l’apport issu de la vente d’un précédent logement. L’acheteur type à San Diego aujourd’hui a généralement la trentaine ou la quarantaine (millennials plus âgés et génération X), et travaille fréquemment dans des secteurs comme la tech, la biotechnologie, la santé ou l’armée. Les primo-accédants n’ont pas disparu, mais ils font face à des obstacles importants : avec un prix médian d’environ 1 M$, un foyer doit disposer d’un revenu d’environ 250 000 $+ pour acheter confortablement la maison médiane offthe56.com. C’est environ trois fois le revenu médian réel des ménages de la région, ce qui signifie qu’environ 15 % des ménages de San Diego peuvent se permettre d’acheter une maison au prix médian aux taux actuels offthe56.com. Cette réalité a poussé de nombreuses jeunes familles et acheteurs à revenus modérés hors du marché ou vers des appartements, des biens à rénover ou des zones périphériques. On continue également de voir des acheteurs en relocalisation arriver à San Diego – certains venant de marchés californiens encore plus chers (comme San Francisco ou Orange County) à la recherche de bonnes affaires relatives, et d’autres venant d’autres États, attirés par le climat et le style de vie. En fait, San Diego bénéficie d’une migration entrante de personnes cherchant à améliorer leur qualité de vie, même si elle perd simultanément certains résidents à cause du coût de la vie élevé definesdre.com. Le résultat est un certain renouvellement : les nouveaux arrivants avec de l’apport ou des liquidités remplacent souvent les locaux qui vendent et partent pour des États moins chers.

Qui loue : Étant donné les obstacles à l’accession à la propriété, une grande partie des habitants de San Diego restent locataires. Seulement environ 49 % des ménages de la région métropolitaine de San Diego possèdent leur logement (contre ~65 % au niveau national) kpbs.org. Les locataires comprennent un large éventail de jeunes professionnels, d’étudiants (plusieurs universités se trouvent dans la région), de militaires et de travailleurs à faible revenu dans les secteurs des services et du tourisme. Il est à noter que de nombreuses familles de la classe moyenne, qui auraient acheté une première maison dans les générations précédentes, continuent aujourd’hui de louer bien après la trentaine en raison des problèmes d’accessibilité financière. La démographie des locataires s’étend donc des jeunes diplômés vivant dans des appartements urbains aux familles installées dans des maisons de ville en banlieue. Les locataires à hauts revenus sont également un facteur – certaines personnes bien rémunérées choisissent de louer des appartements de luxe ou des maisons individuelles (payant plus de 3 000 $ par mois) parce qu’elles sont soit exclues du marché de l’achat, soit préfèrent la flexibilité. Le loyer médian dans le comté de San Diego a atteint environ 2 500 $ début 2025 obrag.org, donc même la location nécessite un revenu solide. Pourtant, louer reste nettement plus abordable qu’acheter pour la plupart : le coût mensuel pour acheter une maison médiane est d’environ 70 % supérieur à celui de la location d’un logement équivalent, un écart proche des niveaux records lao.ca.gov lao.ca.gov. Cet écart maintient de nombreuses personnes sur le marché locatif.

Comportement des acheteurs : Les acheteurs d’aujourd’hui se montrent plus prudents et calculés qu’au cours de la frénésie d’achat d’il y a quelques années. Avec des taux d’intérêt élevés et une incertitude économique ambiante, certains acheteurs ont appuyé sur le bouton pause – beaucoup retardent leurs achats ou se montrent très exigeants, attendant la bonne affaire. Les enquêtes indiquent que les inquiétudes liées à l’inflation et à la récession rendent certains consommateurs frileux face aux grandes décisions financières alliedschools.com. Ceux qui sont actifs sur le marché recherchent souvent des concessions du vendeur (comme une aide pour les frais de clôture ou une réduction de taux) et sont plus enclins à se retirer si une maison n’est pas évaluée à sa juste valeur ou si les inspections révèlent des problèmes. On observe également que les acheteurs négocient plus fermement sur le prix ; les offres basses ne sont plus rares dans certains segments, surtout si une annonce reste longtemps sur le marché. Cela dit, les maisons bien évaluées et en excellent état peuvent encore déclencher des surenchères – les acheteurs sérieux savent que les logements clé en main dans les quartiers recherchés restent demandés. Les acheteurs tout en espèces et les investisseurs continuent également de jouer un rôle (environ 20 % des ventes en Californie sont réalisées comptant ces derniers trimestres), contribuant à soutenir la demande sur le haut de gamme et pour les biens en difficulté ou sous-évalués.

Fait intéressant, les tendances migratoires influencent qui achète : le comté de San Diego connaît une émigration intérieure nette (des milliers de résidents locaux quittent chaque année pour des régions plus abordables), mais cela est compensé par l’immigration internationale et un certain afflux en provenance d’autres grandes métropoles coûteuses kpbs.org kpbs.org. Entre la mi-2023 et la mi-2024, environ 24 000 personnes ont quitté San Diego pour d’autres régions des États-Unis, mais à peu près le même nombre de personnes ont déménagé à San Diego depuis l’étranger, ce qui a entraîné un changement de population nul kpbs.org. Ceux qui partent sont souvent des familles à revenu moyen ou des retraités cherchant un logement moins cher (le coût du logement a été cité comme la raison n°1) kpbs.org. Les immigrants et les personnes transférées qui arrivent sont généralement des travailleurs occupant des emplois dans des secteurs comme la biotechnologie, la santé, le milieu universitaire ou les métiers spécialisés – générant une nouvelle demande de logements, souvent d’abord en tant que locataires. En somme, la demande de logements à San Diego est soutenue par sa base d’emplois et son attrait de style de vie, même si les coûts élevés poussent certains habitants de longue date à quitter la région.

Comportement des locataires : Du côté de la location, les locataires ont bénéficié d’un léger répit en 2025. Après des années de fortes hausses de loyers, la croissance des loyers s’est stabilisée autour de 0–1% par an obrag.org. Les taux de vacance ont augmenté pour atteindre environ 5% (contre des niveaux historiquement bas proches de 3% en 2021), en raison d’un afflux de nouveaux immeubles d’appartements obrag.org obrag.org. En conséquence, les locataires voient davantage de promotions et concessions – il est devenu courant que les nouveaux complexes de luxe offrent « un mois gratuit » ou d’autres offres pour attirer des baux obrag.org. Les locataires disposent désormais d’un peu plus de pouvoir de négociation, en particulier dans le segment des appartements haut de gamme. Beaucoup en profitent en renouvelant leur bail avec de plus faibles augmentations ou en négociant avec les propriétaires, sachant qu’un logement vide coûte cher au propriétaire. Malgré cela, les loyers globaux restent proches de niveaux historiquement élevés, donc la charge financière reste intense : une grande part des locataires paie bien au-dessus des 30% de revenu recommandés pour le logement. Certains locataires se regroupent avec des colocataires ou de la famille élargie pour faire face. On observe également une demande continue pour les locations de maisons individuelles – les familles incapables d’acheter cherchent souvent à louer une maison dans un bon quartier scolaire, une tendance qui maintient les loyers des maisons individuelles assez élevés. Les investisseurs institutionnels sont présents sur le marché locatif de San Diego, bien que moins que dans les villes moins chères du Sunbelt – néanmoins, les entités ayant acheté des maisons individuelles pour les louer les conservent, car la croissance des loyers, bien que plus lente, devrait se poursuivre compte tenu de la pénurie de logements.

En résumé, le bassin d’acheteurs de San Diego en 2025 est plus aisé et plus prudent face au risque, tandis que la population de locataires est large et en croissance, accueillant ceux qui ne peuvent pas acheter. Les deux groupes sont influencés par le coût de la vie élevé de la région et s’adaptent – les acheteurs en devenant plus sélectifs ou en s’éloignant, et les locataires en cherchant des offres ou en partageant leur logement. Le défi principal est que le coût du logement a largement dépassé les revenus, forçant des choix difficiles sur qui peut rester à San Diego et sous quelle forme (propriétaire ou locataire).

Opportunités et risques d’investissement

Le marché immobilier de San Diego continue d’attirer les investisseurs – des petits propriétaires aux grandes entreprises – mais 2025 présente un paysage plus nuancé d’opportunités et de risques pour l’investissement :

Opportunités :

Forte demande locative : Avec l’accession à la propriété hors de portée pour beaucoup, la demande de locations est robuste, alimentant les rendements des investisseurs sur le marché locatif alliedschools.com. Les loyers atteignent des sommets historiques (médiane ~2 500 $) et, bien que la croissance se soit stabilisée, les taux de vacance (~5 %) restent faibles par rapport aux normes historiques obrag.org. Cela rend les immeubles multifamiliaux bien situés et les locations de maisons individuelles attractifs pour les investisseurs recherchant des revenus. Des loyers élevés et de faibles vacances signifient que les propriétaires peuvent obtenir un flux de trésorerie solide, surtout dans les quartiers prisés par les jeunes professionnels ou proches des pôles d’emploi. Par exemple, investir dans un duplex ou un quadruplex dans des secteurs comme North Park ou Golden Hill peut garantir une occupation régulière, car de nombreux locataires préfèrent ces zones centrales et ont peu d’alternatives pour devenir propriétaires. De plus, la demande de locations de courte durée (pour les locations de vacances) dans les zones touristiques de San Diego reste forte toute l’année, bien qu’elle soit désormais plafonnée par la réglementation (voir ci-dessous).
Secteurs “abordables” et potentiel de valorisation : Les sous-marchés abordables présentent un potentiel de croissance. Des marchés comme Chula Vista, Escondido, San Marcos et certaines parties de East County affichent des prix d’entrée plus bas mais connaissent une croissance démographique et de l’emploi. Les investisseurs s’intéressent à ces zones où les prix des logements et les loyers peuvent encore progresser vers la médiane du comté. Selon les prévisions du secteur, les villes périphériques bien desservies par les transports (comme Chula Vista ou Escondido) continueront d’attirer locataires et acheteurs, offrant aux investisseurs des rendements plus élevés que les secteurs côtiers prisés alliedschools.com. Il existe aussi des opportunités dans les biens à rénover ou les maisons anciennes : les investisseurs en valorisation peuvent rénover des biens datés pour les revendre ou les louer à un prix supérieur. Avec un parc immobilier vieillissant à San Diego (beaucoup de maisons des années 1960 à 1980), la modernisation permet de dégager de la valeur. L’essentiel est de cibler les quartiers en plein essor – par exemple Vista ou Lemon Grove – où les améliorations répondent à une demande émergente d’acheteurs.
Unités d’habitation accessoires (ADU) : Les lois pro-logement de la Californie ont facilité l’ajout d’ADU (studios indépendants) sur des terrains résidentiels unifamiliaux, et le comté de San Diego a adopté cette solution pour augmenter l’offre de logements. Les investisseurs et propriétaires en profitent en construisant des ADU pour générer des revenus locatifs. Ajouter une ADU peut augmenter considérablement le rendement d’un bien d’investissement – un cottage en fond de cour pourrait se louer entre 1 500 et 2 500 $ selon l’emplacement, renforçant ainsi la trésorerie. La ville a même créé des plans d’ADU pré-approuvés et des incitations. C’est une excellente opportunité pour les petits investisseurs : acheter une maison avec un grand terrain dans un quartier central et y ajouter une ou deux ADU. Compte tenu des loyers élevés, le rendement peut être important, et la demande des locataires pour ces unités (souvent dans des quartiers résidentiels recherchés) est forte. Les ADU bénéficient également de réglementations favorables (pas de stationnement séparé requis près des transports en commun, et permis simplifiés) definesdre.com.
Appréciation à long terme : Malgré des fluctuations à court terme, l’immobilier à San Diego s’apprécie historiquement fortement sur le long terme en raison du manque de terrains et d’une demande constante. Les investisseurs à long terme misent sur la poursuite de la croissance de la valeur nette. L’attrait de la région – climat, littoral, économie diversifiée – suggère que la valeur des biens devrait continuer à augmenter avec le temps, mais à un rythme plus modéré que ces dernières années. Les prévisions actuelles tablent sur une croissance annuelle des prix des maisons de 3 à 5 % dans les prochaines années alliedschools.com, plutôt que les hausses à deux chiffres observées récemment. Cette croissance régulière, combinée aux revenus locatifs, peut offrir un rendement total intéressant pour les investisseurs qui conservent leurs biens. De plus, le marché de San Diego est moins volatil que certaines zones axées sur la technologie ; il a tendance à ralentir plutôt qu’à s’effondrer, offrant une certaine sécurité aux détenteurs à long terme.

Risques :

Coûts d’entrée et taux d’intérêt élevés : Le principal obstacle pour les investisseurs actuellement est le coût élevé d’acquisition et de financement. Des prix proches de 1 M$ signifient des acomptes et des hypothèques importants. Les prêts pour biens d’investissement sont souvent à des taux plus élevés (et sans possibilité de refinancement à taux bas comme les propriétaires occupants), ce qui complique les calculs. Les coûts de financement autour de 7 % ou plus réduisent considérablement la trésorerie – de nombreux biens ne seront rentables que s’ils sont achetés avec un apport important ou à prix réduit. Ce risque de taux d’intérêt est crucial : si les taux augmentent encore ou restent élevés, les investisseurs très endettés pourraient voir leur trésorerie devenir faible ou négative. De plus, les prix élevés font planer le risque d’une correction des prix – même si un krach sévère semble peu probable compte tenu de la pénurie d’offre, il est concevable qu’en cas de récession, les valeurs baissent davantage. Les investisseurs doivent être prêts à conserver leurs biens en cas de baisse temporaire de la valeur.
Risques réglementaires et législatifs : L’environnement réglementaire est mitigé pour les investisseurs. D’un côté, les lois favorables au logement (règles sur les ADU, SB 9 permettant la conversion de lots unifamiliaux en duplex) peuvent créer des opportunités. De l’autre, de nouvelles contraintes apparaissent : l’ordonnance de San Diego sur les locations de courte durée est entrée en vigueur en 2023, limitant les locations de vacances de maisons entières à environ 1 % du parc immobilier de la ville (environ 5 400 unités) et exigeant une licence attribuée par tirage au sort truvi.com. Cela a considérablement réduit les investissements de type Airbnb – de nombreuses locations de vacances auparavant lucratives (notamment à Mission Beach et dans les zones côtières) ont perdu leur permis, ce qui a impacté la valeur des biens immobiliers dans ces secteurs pour les investisseurs misant sur des revenus à court terme truvi.com truvi.com. De plus, les lois californiennes favorables aux locataires (règles d’expulsion pour motif valable, plafonnement des hausses de loyer à ~10 % par an selon l’AB 1482) limitent les augmentations de loyer agressives. Bien que le plafonnement des loyers à l’échelle de l’État (5 % plus l’IPC, maximum ~10 %) n’ait pas été trop restrictif dans un contexte de croissance des loyers de 0,8 % obrag.org, il pourrait réduire les rendements si l’inflation s’envole ou si un investisseur tente d’aligner un loyer sous-évalué sur le marché. La législation future constitue également un risque – des discussions sont en cours en Californie sur un contrôle des loyers plus strict, des taxes sur les logements vacants ou de nouveaux impôts sur le logement. Les investisseurs doivent rester vigilants face aux changements de politique susceptibles d’affecter la rentabilité.
Cycles économiques et de marché : L’économie de San Diego est diversifiée, mais pas à l’abri d’une récession. Un ralentissement économique plus large – surtout s’il touche le tourisme, les dépenses de défense ou les secteurs technologique/biotechnologique – pourrait augmenter le chômage et réduire la demande de logements. Déjà, la croissance de l’emploi a ralenti (seulement +0,5 % en 2024, selon les données de l’EDC) axios.com, et certaines industries locales à hauts salaires (comme les sciences de la vie et la fabrication) ont connu des pertes d’emplois fin 2024 axios.com. Si une récession survient en 2025–2026, les loyers pourraient encore baisser et les vacances augmenter, certains locataires se regroupant ou quittant la région. Les propriétaires de biens commerciaux, en particulier dans les bureaux et le commerce de détail, font face au risque de vacances prolongées et à une pression sur les loyers si les entreprises continuent de réduire leurs effectifs. Les investisseurs immobiliers doivent tenir compte de ces risques cycliques et ne pas supposer une croissance ininterrompue. Par exemple, la sursaturation des bureaux de sciences de la vie mentionnée plus tôt est un avertissement : les promoteurs ont trop construit en s’attendant à une croissance biotechnologique sans fin, et maintenant les vacances sont élevées. Un investisseur dans un immeuble de laboratoires ou un bureau en copropriété pourrait actuellement avoir du mal à trouver des locataires et à rembourser sa dette. La prudence dans ces segments est de mise jusqu’à ce que le marché se rééquilibre.
Risques climatiques et environnementaux : Un risque à plus long terme, plus subtil, est le changement climatique et la réglementation environnementale. Les zones côtières et de canyon de San Diego présentent des risques de feux de forêt, d’inondations (surtout avec la montée du niveau de la mer) et d’activité sismique. Les propriétés situées dans les zones intérieures sujettes aux incendies pourraient voir les coûts d’assurance grimper ou la disponibilité de la couverture diminuer – les assureurs californiens sont devenus méfiants après les récentes pertes dues aux incendies. Les propriétés côtières pourraient faire face à l’érosion ou à des codes de construction plus stricts. Bien que ces risques n’aient pas encore eu d’impact matériel sur les valeurs, ils doivent être pris en compte lors de la diligence raisonnable (par exemple, vérifier les zones à risque d’incendie, obtenir une assurance adéquate et considérer les futures obligations de divulgation).

En somme, San Diego reste un « marché d’investisseurs » à bien des égards, avec des fondamentaux locatifs solides et des moteurs de croissance à long terme. Mais contrairement à la période de tous les excès du début des années 2020, le marché de 2025 exige plus de rigueur et de sélectivité. Les investisseurs doivent s’assurer que les opérations sont rentables malgré des taux d’intérêt plus élevés, rester informés des nouvelles règles (comme le plafonnement des locations de courte durée) et se préparer à une volatilité modérée des prix à court terme. Ceux qui achètent intelligemment – en se concentrant sur des emplacements recherchés ou en créant de la valeur par le développement (ADU, rénovations) – peuvent encore trouver de belles opportunités à San Diego. L’attrait pérenne de la région et l’offre limitée signifient que les investissements immobiliers bien choisis ont de fortes chances de porter leurs fruits à long terme, à condition de naviguer prudemment dans les risques actuels.

Prévisions pour les prix et l’inventaire

Pour l’avenir, la plupart des analystes prévoient que le marché immobilier de San Diego restera stable à en croissance dans les années à venir, sauf choc économique majeur. Voici les principales prévisions et attentes concernant les prix, l’inventaire et les conditions générales du marché :

Perspectives sur les prix de l’immobilier : Plutôt que les montagnes russes des dernières années, les prix des maisons à San Diego devraient connaître une croissance modérée et régulière. Les prévisions consensuelles des agents immobiliers et des économistes tablent sur une appréciation annuelle de l’ordre de 3 % à 5 % jusqu’en 2025 et 2026 alliedschools.com. Cela reflète un marché trouvant un nouvel équilibre – l’amélioration de l’offre et des taux hypothécaires élevés limitent la hausse des prix, mais la demande persistante et l’insuffisance de la construction à long terme empêchent toute baisse majeure. Les modèles de Zillow, par exemple, prévoient que San Diego sera l’un des marchés les plus « compétitifs » du pays en 2025, probablement supérieur à la moyenne américaine en termes de croissance des prix axios.com. Cependant, l’époque des hausses annuelles à deux chiffres semble terminée pour l’instant. Si les taux d’intérêt baissent progressivement d’ici fin 2025 et 2026 (beaucoup s’attendent à ce que les taux hypothécaires sur 30 ans descendent dans la fourchette de 5 à 6 % d’ici 2026), cela pourrait en fait relancer une certaine croissance des prix à mesure que le pouvoir d’achat s’améliore. À l’inverse, si les taux restent élevés plus longtemps, la croissance des prix pourrait se situer dans le bas de la fourchette des prévisions ou stagner temporairement. Il est à noter que aucun prévisionniste crédible ne prévoit un effondrement des prix à San Diego – la grave pénurie de logements fait office de plancher pour les prix. Même si les conditions économiques se détérioraient, toute baisse des prix devrait être modérée (quelques pourcents) et de courte durée, compte tenu de la pénurie persistante de logements en Californie.
Inventaire et nouvelles constructions : L’inventaire devrait s’élargir progressivement au cours des prochaines années, bien qu’il restera probablement en dessous des niveaux idéaux. San Diego a commencé à accélérer la construction de logements entre 2022 et 2024 et cette dynamique se poursuit en 2025 : la ville de San Diego a autorisé environ 8 500 nouveaux logements en 2024, en plus de près de 10 000 en 2023 insidesandiego.org – certains des chiffres les plus élevés depuis des décennies. On estime à 3 500 le nombre d’unités de logement en préparation dans le cadre de programmes spéciaux accélérés, selon le bureau du maire insidesandiego.org. De plus, environ 4 000 nouveaux appartements devraient ouvrir dans tout le comté en 2025 (similaire aux ajouts de 2024) obrag.org. Cet ajout régulier d’offre – en particulier de logements multifamiliaux – devrait aider à contenir les hausses extrêmes des prix et des loyers. Cependant, atteindre un marché véritablement équilibré prendra du temps. Les analystes ne s’attendent pas à ce que l’inventaire retrouve les niveaux d’avant la pandémie (2018-2019) avant fin 2026 au plus tôt alliedschools.com. D’ici là, certains projets de développement plus importants (potentiel réaménagement du Sports Arena/Midway District, logements du campus SDSU Mission Valley, etc.) pourraient également apporter de nouvelles unités. Le pipeline de construction à San Diego reste bien rempli, mais des défis comme la pénurie de main-d’œuvre, le coût élevé des matériaux et l’opposition NIMBY signifient que tous les projets prévus ne seront pas achevés dans les délais. Globalement, on peut s’attendre à ce que l’inventaire augmente lentement, ce qui atténuera une partie de la pression, mais pas au point de créer un excédent.
Volume des ventes et équilibre du marché : Les volumes de ventes de maisons devraient augmenter légèrement dans la seconde moitié de 2025 et en 2026 à mesure que le marché s’ajuste. L’Association des agents immobiliers de Californie a noté une amélioration du sentiment sur le logement à la mi-2025 et a suggéré que les ventes pourraient rebondir au second semestre de l’année patch.com. Beaucoup d’acheteurs potentiels sont restés en retrait l’an dernier ; si les taux d’intérêt baissent ou même se stabilisent psychologiquement, une partie de cette demande reviendra sur le marché. De même, certains propriétaires qui avaient retardé la vente pourraient enfin mettre leur bien en vente, surtout s’ils constatent que les prix se maintiennent. Cela indique une reprise progressive de l’activité transactionnelle. Nous nous dirigeons probablement vers un marché plus équilibré : ni un marché de vendeurs féroce, ni un marché d’acheteurs, mais quelque chose d’intermédiaire. Concrètement, cela signifie que 2025 et 2026 pourraient se caractériser par des délais de mise en vente plus longs (des mois, et non des semaines, pour les biens haut de gamme), davantage de baisses de prix sur les annonces stagnantes, mais des ventes toujours rapides pour les biens bien positionnés dans les quartiers recherchés. Les agents immobiliers qualifient cela de normalisation saine – après la frénésie, le marché se comporte de façon plus saisonnière et cyclique. Les acheteurs auront plus de choix, et les vendeurs devront être réalistes sur les prix. L’indice d’action du marché pour San Diego en août 2025 était d’environ 42 (selon les données locales) youtube.com redfin.com, ce qui indique un marché légèrement favorable aux vendeurs (un indice neutre étant souvent ~30). Nous prévoyons que cet indice restera dans la fourchette de 40±5 à l’avenir, reflétant cet avantage modéré pour les vendeurs en raison de la faible offre, mais bien moins extrême que le score de 2021 (qui dépassait 80 certains mois).
Loyers et marché locatif : Les perspectives de loyer sont prudemment optimistes pour les locataires. Avec des milliers de nouveaux appartements mis sur le marché et une légère augmentation des logements vacants, la hausse des loyers s’est arrêtée. CoStar prévoit que les loyers à San Diego reprendront des augmentations modérées d’ici 2026, à peu près en ligne avec les normes historiques (~3-4% par an) obrag.org. En 2024–2025, la croissance des loyers pourrait rester très faible (0-2%) alors que le marché absorbe la nouvelle offre. Il est à noter que les promoteurs ont ralenti le lancement de nouveaux projets multifamiliaux en 2025 en raison de coûts de financement plus élevés et du ralentissement actuel des loyers obrag.org obrag.org. Cela suggère qu’après les livraisons de 2025, il pourrait y avoir une accalmie dans l’arrivée de nouveaux logements d’ici 2027, ce qui pourrait resserrer à nouveau le marché. Ainsi, les locataires bénéficient actuellement d’une fenêtre de négociation plus favorable, mais la tendance à long terme des loyers dans le très demandé San Diego reste à la hausse. Pour les propriétaires/investisseurs, le risque à court terme est d’offrir des concessions et de faire face à des loyers stables, mais le pronostic à plus long terme est une demande locative forte et une croissance continue une fois le stock actuel de nouveaux logements absorbé.
Facteurs économiques imprévisibles : Toutes les prévisions supposent l’absence de chocs majeurs. Un facteur d’incertitude est l’économie au sens large – si les États-Unis entrent en récession fin 2025, la demande de logements pourrait temporairement s’affaiblir. Le taux de chômage à San Diego est monté à environ 4,9% à la mi-2025 kpbs.org, et de nouvelles pertes d’emplois (surtout dans les secteurs à hauts salaires) réduiraient le pouvoir d’achat et la confiance des consommateurs. Un autre facteur d’incertitude est la politique des taux d’intérêt : si l’inflation repart à la hausse et que les taux hypothécaires dépassent 7,5% pendant longtemps, cela pourrait freiner la demande plus que prévu et exercer une légère pression à la baisse sur les prix. À l’inverse, si la Réserve fédérale baisse les taux plus rapidement que prévu en 2024–25, les taux hypothécaires pourraient baisser, redynamisant massivement les acheteurs et provoquant une nouvelle flambée des prix. Le scénario le plus probable est une voie médiane : une amélioration progressive de l’accessibilité à mesure que les revenus augmentent et que les taux baissent lentement, menant à un niveau durable de ventes et de croissance des prix.

En résumé, attendez-vous à ce que le marché immobilier de San Diego dans les années à venir soit caractérisé par la stabilité et un ajustement progressif : une appréciation modérée des prix (plutôt que des booms ou des effondrements), une augmentation lente de l’offre et des choix, et un marché locatif qui reste cher mais sans devenir incontrôlable. Le décalage fondamental – beaucoup de personnes souhaitant vivre à San Diego face à un logement limité – continuera de soutenir le marché. Comme l’a indiqué une prévision immobilière, la forte attractivité de San Diego et la rareté des terrains signifient qu’elle devrait probablement surperformer de nombreux marchés, même si la croissance n’est plus vertigineuse axios.com axios.com. Sauf crise imprévue, la « nouvelle normalité » est un marché plus calme, plus équilibré, qui favorise toujours ceux qui y sont déjà (propriétaires) tout en essayant progressivement d’accueillir de nouveaux arrivants grâce à une offre accrue.

Construction et pipeline de développement

Boom de la construction (dans une certaine mesure) : En réponse à la crise du logement, San Diego a accéléré la construction de nouveaux logements – en particulier des appartements et maisons en rangée. Entre 2018 et 2024, la région a ajouté un nombre significatif d’unités, et cette tendance se poursuit en 2025. La ville de San Diego a été en tête avec le plus grand nombre absolu de nouveaux logements autorisés dans le comté planetizen.com, grâce en partie à des changements de politique encourageant le développement (abordés dans la section suivante). De façon impressionnante, Chula Vista a été un acteur phare dans la nouvelle construction, autorisant environ 38 nouveaux logements pour 1 000 habitants de 2018 à 2024 – le plus grand nombre par habitant du comté planetizen.com planetizen.com. Cela contraste avec certaines petites villes comme El Cajon, qui n’a autorisé qu’environ 10 unités pour 1 000 habitants et qui sont à la traîne planetizen.com planetizen.com. Il en résulte que la construction est fortement concentrée dans certaines juridictions favorables à la croissance (Chula Vista, la ville de San Diego, certaines parties du North County) tandis que d’autres contribuent peu.

Types de logements : La majorité des nouveaux logements construits sont des multifamiliaux. Environ 60 % de toutes les nouvelles habitations construites dans le comté ces dernières années étaient des appartements ou des condos voiceofsandiego.org. Par exemple, selon le décompte de Chula Vista, 56 % de leurs nouveaux logements étaient dans des complexes de 5 unités ou plus (appartements/condos), ~9 % étaient des ADU, et ~24 % des maisons individuelles planetizen.com. Cette orientation vers la construction multi-unités est délibérée – c’est la façon la plus efficace d’ajouter des logements dans une région où le foncier est limité. Parmi les projets phares qui seront achevés en 2025 figurent le Alexan Camellia (complexe de 531 logements dans le quartier Convoy de Kearny Mesa) obrag.org, ainsi que divers immeubles résidentiels de taille moyenne au centre-ville, à Mission Valley et le long des corridors de transport en commun. D’ici la fin 2025, environ 3 500 à 4 000 nouveaux appartements devraient ouvrir dans tout le comté de San Diego obrag.org obrag.org, soit un niveau comparable aux totaux annuels de 2022 à 2024. On note également une expansion notable des logements militaires près des bases, des projets de logements étudiants près de l’UCSD et de la SDSU, ainsi que quelques communautés planifiées ajoutant des logements à Otay Ranch, San Marcos et d’autres périphéries.

Abordable vs Prix du marché : Un problème persistant est que la plupart des nouveaux développements sont proposés à des prix du marché ou de luxe, et ne sont pas réellement « abordables » pour les résidents à revenu moyen ou faible. Une analyse a révélé qu’environ 78 % de tous les nouveaux logements récemment construits dans le comté de San Diego étaient destinés à des acheteurs/locataires à revenu supérieur à la moyenne planetizen.com. Seule une petite fraction correspond à des logements abordables soumis à des restrictions d’acte. Par exemple, sur environ 1 894 nouveaux logements construits dans le centre-ville de San Diego en 2024, seulement 174 (9 %) étaient des logements abordables pour les ménages à faible revenu 10news.com. Les coûts élevés de construction (main-d’œuvre, matériaux, terrain) et les frais signifient que les promoteurs doivent généralement pratiquer des loyers/prix élevés pour que les projets soient rentables. Par conséquent, de nouveaux appartements de luxe ouvrent souvent avec des loyers dépassant 3 000 $ pour un une-chambre, ce qui, comme le notent certains observateurs, « n’aide pas directement la crise du logement abordable » obrag.org. Pour y remédier, la ville et le comté ont mis en place des programmes pour subventionner les projets abordables – par exemple, le programme « Bridge to Home » a investi 90 millions de dollars pour créer près de 2 000 logements abordables via des partenariats insidesandiego.org. Plusieurs projets 100 % abordables (souvent portés par des associations ou la San Diego Housing Commission) sont en préparation, mais ils sont généralement de plus petite taille (des dizaines, et non des centaines, d’unités à la fois).

Principaux projets et infrastructures : Au-delà du logement, d’importants projets de développement vont façonner le paysage immobilier de San Diego :

La revitalisation de la Naval Information Warfare (NAVWAR) près d’Old Town est un vaste projet qui pourrait inclure des milliers de nouveaux logements à usage mixte (en attente d’approbation fédérale).
Le réaménagement du Sports Arena/Midway District est en phase de planification, après que les électeurs ont supprimé la limite de hauteur de 30 pieds pour la zone. Les propositions concurrentes prévoient une nouvelle arène ainsi que jusqu’à 4 000 logements, des commerces et des parcs. Si le projet est approuvé en 2025, les travaux pourraient débuter d’ici 2026–27.
SDSU Mission Valley : L’extension de la San Diego State University sur le site du stade de Mission Valley est en cours de construction – comprenant un parc riverain, des bâtiments universitaires et 4 600 logements (mélange d’étudiants, abordables, prix du marché) qui seront livrés par phases jusqu’à la fin des années 2020. Cela créera un nouveau village urbain et atténuera la pression sur le logement étudiant.
Rénovation de University City/UTC : Avec l’extension du tramway (ligne Mid-Coast) jusqu’à UTC, plusieurs projets voient le jour près des stations – des immeubles résidentiels de grande hauteur, de nouveaux bâtiments de laboratoires – créant ainsi un véritable « second centre-ville » dans la zone UTC. Les mises à jour du plan communautaire en 2024 pour University City ont considérablement augmenté la densité autorisée insidesandiego.org.
Infrastructures transfrontalières : Le terminal aéroportuaire transfrontalier de Tijuana (CBX), longtemps envisagé, a stimulé le développement d’hôtels et de parkings à proximité. De plus, le deuxième poste frontière d’Otay Mesa est en construction, ce qui pourrait dynamiser l’immobilier industriel et logistique une fois terminé (et potentiellement permettre plus de logements pour les travailleurs transfrontaliers dans cette zone).

Perspectives de la construction : Les constructeurs à San Diego sont prudemment optimistes mais font aussi face à des vents contraires. La hausse des taux d’intérêt rend les prêts à la construction plus coûteux et peut retarder les projets. Les coûts des matériaux restent élevés (et les droits de douane sur l’acier/le bois ont ajouté des dépenses) obrag.org obrag.org. Les pénuries de main-d’œuvre dans les métiers du bâtiment constituent également une contrainte – il y a plus de travail que de travailleurs, ce qui peut ralentir les délais. Pourtant, les promoteurs savent qu’il existe une demande refoulée. Certains mettent des terrains en réserve en attendant une amélioration de la conjoncture, mais beaucoup poursuivent grâce à la pression publique pour le logement et aux incitations (comme la loi californienne sur le bonus de densité, qui permet des unités supplémentaires si certaines sont abordables). Notamment, l’objectif de logement de la région (issu des mandats de l’État) pour 2021-2029 est ambitieux, et selon certains rapports, le comté de San Diego est en fait en bonne voie pour dépasser son objectif de logements de l’État d’environ 4 500 logements d’ici 2029 si le rythme actuel des permis se poursuit timesofsandiego.com. Ce serait une étape positive, même si l’objectif lui-même pourrait rester insuffisant par rapport à la demande.

En résumé, le pipeline de développement de San Diego est solide, en particulier pour le logement multifamilial. De nouveaux logements arrivent sur le marché à un rythme inédit depuis des années, ce qui atténue progressivement la pénurie. Cependant, la plupart des nouvelles unités sont à prix de marché et non abordables, donc la crise du logement n’est pas résolue par l’offre seule. Les efforts se poursuivent – des réformes politiques aux partenariats public-privé – pour stimuler davantage la construction, y compris de logements abordables et de type « intermédiaire » (comme les maisons en rangée, ADU et duplex). Si ces efforts se maintiennent, San Diego pourrait progressivement combler l’écart entre l’offre et la demande de logements, un facteur clé pour la stabilité du marché à long terme.

Changements politiques et réglementaires impactant l’immobilier

Au cours des dernières années, des changements législatifs et réglementaires aux niveaux étatique et local ont considérablement affecté le paysage immobilier de San Diego. Les décideurs tentent de répondre à la crise du logement, d’encourager le développement, de protéger les locataires et d’équilibrer les préoccupations communautaires. Voici les principaux changements et leurs impacts :

Réformes de la densité de logement et du zonage : La Californie a adopté plusieurs lois pour passer outre le zonage exclusif et stimuler la construction de logements. SB 9, en vigueur depuis 2022, permet à la plupart des terrains unifamiliaux d’être divisés ou aménagés avec jusqu’à 4 logements (duplex/triplex) de plein droit. Cela permet de reclasser les quartiers auparavant limités à une seule maison par parcelle. San Diego a adopté SB 9 – la ville a même supprimé certains frais pour encourager son adoption – bien que son impact reste modeste pour l’instant (quelques centaines de projets SB 9). De même, les lois sur les unités d’habitation accessoires (ADU) ont été renforcées (AB 68 et autres), obligeant les villes à approuver les logements en fond de cour et les conversions de garages avec un minimum de formalités administratives. San Diego a mis à jour ses ordonnances locales pour se conformer, et comme indiqué, la délivrance de permis ADU a explosé (les ADU représentaient ~9 % des nouveaux logements ces dernières années) planetizen.com. La ville a également lancé des programmes innovants comme « Complete Communities » et « Housing Action Package 2.0 » insidesandiego.org, qui offrent des bonus de densité et des permis accélérés pour les projets proches des transports ou comportant des logements abordables. Par exemple, Complete Communities permet aux promoteurs de construire plus de logements que normalement autorisé s’ils incluent des logements à faible revenu et contribuent aux équipements de quartier insidesandiego.org. Ces réformes du zonage commencent à porter leurs fruits sous la forme de nouveaux projets de densification à petite échelle et de propositions d’immeubles dans les zones desservies par les transports. Un cas concret : Encinitas (au nord de San Diego) a été contrainte par l’État d’assouplir son zonage après une longue résistance ; elle a depuis approuvé des projets à plus forte densité pour répondre aux exigences de l’État en matière de logement planetizen.com.
Rationalisation des permis : Le gouvernement municipal de San Diego, sous la direction du maire Todd Gloria, a fait de la rationalisation des approbations de logements une priorité. Le Programme d’accélération du logement abordable et des initiatives comme « Permit Now » ont accéléré le traitement des projets admissibles insidesandiego.org. La ville a même mis en place un programme pour examiner tout projet de logement près des transports en commun en 30 jours (« Complete Communities Now ») insidesandiego.org. De plus, la ville propose une révision rapide et même l’auto-certification pour certains plans de construction insidesandiego.org. Ces mesures réduisent les retards notoires dans la mise en chantier des logements. L’État a également contribué : les exemptions à la CEQA (California Environmental Quality Act) ont été élargies pour le logement urbain, et la AB 2011 (entrée en vigueur en 2023) permet l’approbation ministérielle des logements sur des terrains à usage commercial. Nous pourrions bientôt voir d’anciens centres commerciaux ou parcs de bureaux à San Diego être réaménagés en logements selon les dispositions de l’AB 2011, qui contournent une partie du contrôle local au profit de constructions de plein droit avec des normes de travail. Collectivement, ces changements réglementaires tentent de faire pencher la balance de l’obstruction NIMBY vers une position favorable au logement.
Réglementations sur la location de courte durée : Comme mentionné précédemment, un changement réglementaire majeur au niveau local a été la répression par San Diego des locations de vacances de courte durée. Depuis mai 2023, l’ordonnance sur l’occupation résidentielle de courte durée (STRO) exige que toute personne louant une maison entière pour une courte durée (moins de 30 jours) obtienne une licence municipale. Point crucial, la ville a plafonné ces licences à 1 % du parc de logements (environ 5 400 unités) pour la majeure partie de la ville, plus un peu plus (~0,75 % du parc de logements) spécifiquement à Mission Beach truvi.com. Cela a immédiatement réduit le marché de la location de courte durée – fin 2023, la ville avait supprimé plus de 7 000 locations de vacances illégales qui n’avaient pas de licence lajolla.ca nbcsandiego.com. L’impact : certains investisseurs qui faisaient de l’Airbnb sont passés à la location longue durée ou ont vendu leurs biens. Mission Beach, qui comptait beaucoup de locations de vacances, a vu la valeur des propriétés et l’activité de vente s’ajuster alors que de nombreux anciens logements de location arrivaient sur le marché. La non-transférabilité des licences (un nouveau propriétaire ne peut pas hériter de la licence STR d’un vendeur) a également rendu les biens à forte proportion de STR moins attractifs à l’achat truvi.com. Cette ordonnance répondait aux plaintes de la communauté concernant les maisons de fête et au sentiment que les Airbnb réduisent l’offre de logements. Pour le marché dans son ensemble, cela a probablement libéré un certain nombre de condos et de maisons qui sont revenus sur le marché de la location longue durée ou de la propriété, un léger soulagement pour la disponibilité des logements. Les investisseurs connaissent désormais la position de San Diego : la location de courte durée est autorisée mais strictement limitée – un élément qui oriente les nouveaux investissements davantage vers la location traditionnelle.
Protections des locataires et plafonds de loyer : La Californie a mis en place AB 1482 à l’échelle de l’État en 2020, qui plafonne les augmentations de loyer pour la plupart des immeubles collectifs anciens (15 ans et plus) à 5 % plus l’IPC (environ 8–10 % ces dernières années de forte inflation) et exige un motif valable pour les expulsions. San Diego se conforme à cette loi ; bien que San Diego n’ait pas de contrôle des loyers local plus strict, la loi de l’État a effectivement fixé un plafond sur le montant que les propriétaires peuvent augmenter les loyers annuellement sur les logements concernés. Étant donné que les loyers du marché n’ont augmenté que d’environ 0–3 % entre 2023 et 2025, ce plafond n’a pas été contraignant récemment obrag.org. Mais il offre une sécurité aux locataires contre des hausses extrêmes. En 2022–2023, lors des fortes augmentations de loyer, de nombreux locataires de San Diego ont effectivement été protégés par cette loi contre des hausses supérieures à ~10 %. De plus, les protections contre les expulsions ont été renforcées pendant le COVID et certaines ont été prolongées – par exemple, les expulsions sans faute nécessitent une aide à la relocalisation. La ville et le comté ont discuté d’ordonnances de protection des locataires encore plus strictes (comme le droit à un avocat ou des règles de motif valable plus strictes), bien qu’aucune n’ait été adoptée au-delà de la loi de l’État pour le moment. Les investisseurs et gestionnaires immobiliers ont dû s’adapter à ces règles, qui introduisent plus de conformité et limitent les stratégies de hausse agressive des loyers.
Frais de développement et incitations : San Diego a tenté d’équilibrer les frais d’impact pour financer les infrastructures sans décourager la construction. La ville a mis à jour ses exigences d’habitat inclusif en 2020, exigeant que la plupart des nouveaux projets résidentiels incluent au moins 10 % de logements abordables ou paient une contribution compensatoire. Certains promoteurs choisissent d’inclure des logements pour obtenir des bonus de densité. Il existe également des réductions de frais d’impact pour les ADU et certains petits projets. Dans le Housing Action Package 2.0, la ville a envisagé de réduire les exigences de stationnement et d’assouplir les limites de hauteur près des transports en commun, ce qui réduit le coût de construction par logement insidesandiego.org. Le « builder’s remedy » de l’État (pour les villes sans plan de logement conforme) n’a pas été testé à San Diego car la ville a respecté ses obligations en matière de planification du logement (contrairement à certaines villes de LA, par exemple). Cependant, quelques petites villes du comté de SD qui sont en retard sur la planification du logement pourraient faire face à des projets « builder’s remedy » (permettant aux promoteurs de contourner le zonage local si les critères d’accessibilité sont respectés). Cette menace incite les villes à se conformer au zonage pour plus de logements.
Transferts de taxes foncières : La Proposition 19 (2021) en Californie a permis aux propriétaires plus âgés (55+) de transférer leur faible base d’imposition foncière vers une nouvelle maison n’importe où dans l’État jusqu’à 3 fois. Cela a aidé certains « empty-nesters » à San Diego à réduire la taille de leur logement sans subir un choc fiscal important, et a potentiellement libéré une partie du stock de grandes maisons pour les jeunes familles. Il est difficile de quantifier, mais la Prop 19 a probablement contribué à une certaine augmentation des mises en vente en 2022–2025 de la part de seniors qui se sentaient autrement « coincés » par les taxes de la Prop 13 sur une nouvelle maison. C’est un petit facteur positif pour la mobilité.
Investissements dans l’infrastructure et le transport en commun : La politique ne se limite pas aux lois sur le logement – les décisions en matière d’infrastructure affectent également l’immobilier. L’effort continu de San Diego pour le développement axé sur le transport en commun est soutenu par l’extension du Mid-Coast Trolley (ouverte en 2021) et le plan régional de transport de SANDAG de 2021, qui envisage davantage de lignes de transport (bien que le financement soit controversé). La ville a également investi dans des projets tels que le projet Pure Water (amélioration des infrastructures d’eau) universitycitynews.org et l’amélioration des parcs. Un meilleur transport en commun et de meilleures commodités peuvent rendre certains quartiers plus attractifs pour le développement (par exemple, de nouveaux appartements apparaissent le long des nouvelles stations de la ligne de tramway, de Old Town à UTC).

En résumé, les changements de politique à San Diego sont désormais généralement favorables au logement et à la densité, un changement par rapport à la position historiquement axée sur la croissance lente. Les lois de l’État ont donné le ton en annulant certaines restrictions locales, et la ville a répondu en innovant avec ses propres mesures pour encourager la construction. Cela commence à porter ses fruits avec plus d’unités construites et une légère atténuation de la crise. À l’inverse, des réglementations comme le plafonnement des locations de courte durée et le contrôle des loyers ont été mises en place pour protéger la disponibilité des logements et les locataires, et elles limitent quelque peu certaines sources de profit pour les propriétaires. L’équilibre que les décideurs tentent d’atteindre est de stimuler suffisamment de nouvelles offres et de protéger les résidents, sans décourager les promoteurs ou les propriétaires. À la mi-2025, San Diego a même été félicitée par les dirigeants de l’État pour ses efforts de simplification du logement, érigée en modèle en Californie insidesandiego.org. Si ces tendances législatives se poursuivent (et cela semble probable, compte tenu de la gravité de la pénurie de logements), on peut s’attendre à d’autres mesures telles que le changement de zonage le long des nouvelles lignes de transport, plus d’incitations pour le logement abordable, et peut-être de nouvelles aides aux locataires. Les acteurs de l’immobilier à San Diego doivent rester agiles et informés à mesure que l’environnement réglementaire évolue – cela est devenu aussi crucial que les forces du marché pour façonner les résultats.

Défis d’accessibilité et d’offre de logements

Malgré un certain refroidissement récent et des interventions politiques, l’accessibilité au logement reste le défi immobilier le plus pressant de San Diego. La région figure constamment parmi les marchés immobiliers les moins abordables des États-Unis. Les aspects clés de ce défi incluent :

Coût du logement exorbitant : À la mi-2025, le prix médian d’une maison (~1 million de dollars) nécessite un revenu annuel d’environ 200 000 à 250 000 dollars pour acheter confortablement offthe56.com lao.ca.gov. Pourtant, le revenu médian des ménages à San Diego n’est que d’environ 90 000 dollars. Cet écart signifie qu’environ 15 % des ménages peuvent se permettre d’acheter cette maison au prix médian offthe56.com. Cet indice d’accessibilité (15 %) est extrêmement bas – à titre de comparaison, au niveau national, environ 50 % des ménages peuvent se permettre d’acheter la maison médiane nationale. Même comparé à la faible accessibilité globale de la Californie (17 % des ménages à l’échelle de l’État pouvaient se permettre la maison médiane début 2025) homes.com, San Diego est en situation critique. Les coûts élevés du logement font également baisser le classement de la région en matière de compétitivité économique ; le logement a été un facteur dans la chute de San Diego dans le rapport Milken’s Best-Performing Cities axios.com axios.com.

Du côté de la location, les loyers médians autour de 2 500 dollars pèsent aussi lourdement sur les budgets. Un ménage a besoin d’environ 100 000 dollars de revenus (en consacrant 30 % de ses revenus au loyer) pour se permettre cela – bien au-dessus de ce que gagnent de nombreux locataires. Près de la moitié des ménages locataires de San Diego sont considérés comme « surchargés par le coût » (payant plus de 30 % de leurs revenus en loyer). Le taux de propriété qui stagne autour de 55 % dans la ville (et ~60 % dans le comté) reflète la difficulté de passer de la location à l’achat kpbs.org. De nombreux professionnels à revenu moyen – enseignants, infirmiers, fonctionnaires, responsables de l’hôtellerie – trouvent pratiquement impossible d’acheter une maison dans la communauté qu’ils servent. Cette crise de l’accessibilité ne se résume pas à des statistiques ; elle transforme le tissu social, comme expliqué ci-dessous.

Offre de logements insuffisante : La cause principale de la mauvaise accessibilité est un classique déséquilibre entre l’offre et la demande. Pendant des décennies, San Diego (comme la plupart de la Californie côtière) n’a pas construit assez de logements pour sa population et sa base d’emplois en croissance. Le zonage restrictif (d’immenses zones réservées aux maisons individuelles), l’opposition des communautés à la densification (NIMBYisme), les frais élevés et la longueur des procédures de permis ont tous freiné la production de logements. Comme l’a résumé un rapport, « des décennies de construction au ralenti ont plongé San Diego dans une grave pénurie de logements » axios.com. Lorsque le boom immobilier lié à la tech et à la pandémie des années 2020 a frappé, cette offre limitée a entraîné des guerres d’enchères et une flambée des prix.

Pour rattraper le retard, la région a besoin de dizaines de milliers de nouveaux logements. L’État a fixé un objectif régional (RHNA) d’environ 171 000 nouveaux logements pour le comté de San Diego entre 2021 et 2029. À mi-parcours, le comté n’est pas tout à fait sur la bonne voie pour tous les niveaux de revenus (même s’il pourrait dépasser l’objectif total si la tendance actuelle se poursuit) timesofsandiego.com. Le déficit est particulièrement marqué dans le logement abordable : environ 41 000 logements pour les faibles revenus étaient prévus, mais seuls quelques milliers sont en projet planetizen.com. Ainsi, même si la construction globale s’accélère, l’offre pour les ménages à revenus moyens et faibles reste très insuffisante. Tant que l’offre ne dépassera pas nettement la demande, l’accessibilité restera hors de portée.

Impact sur les personnes et l’économie : L’impact humain du manque d’accessibilité au logement est considérable. Les jeunes adultes vivent plus longtemps chez leurs parents ou partagent un logement avec des colocataires. Les familles retardent ou renoncent à devenir propriétaires ; certaines repoussent même le fait d’avoir des enfants à cause du coût du logement. Des travailleurs essentiels partent – on rapporte des cas d’enseignants, d’infirmiers, de policiers et d’autres déménageant vers des États comme l’Arizona ou le Texas car ils ne peuvent plus se permettre de rester à San Diego. En fait, la faible croissance démographique de la région provient désormais entièrement de l’immigration ; plus de personnes partent vers d’autres États qu’il n’en arrive, et le coût du logement est cité comme la raison n°1 de ces départs kpbs.org. Cette « fuite des cerveaux » et cette perte de main-d’œuvre peuvent nuire, à terme, aux entreprises locales et aux services publics.

De plus, le coût élevé du logement entraîne davantage de trajets domicile-travail depuis les zones périphériques (par exemple, Temecula/Murrieta dans le comté de Riverside, où des personnes font plus de 100 km aller-retour chaque jour pour travailler à San Diego et pouvoir acheter un logement). Cela aggrave la congestion routière et la pollution, et réduit la qualité de vie. Lorsque seuls les plus aisés peuvent acheter dans de nombreux quartiers, cela conduit à une ségrégation économique. San Diego risque de devenir un lieu où seuls les très riches ou ceux qui ont acheté il y a longtemps peuvent avoir un logement stable, tandis que les jeunes et les moins aisés font face à l’instabilité et à l’éviction. Les militants associatifs soulignent que cela nuit à la diversité et à l’identité de la ville.

Sans-abrisme et insécurité en matière de logement : L’extrémité la plus visible de la crise de l’accessibilité financière se manifeste dans la population sans-abri de San Diego, qui a augmenté ces dernières années. De nombreux travailleurs pauvres qui subissent une hausse de loyer ou une expulsion n’ont nulle part où aller dans un marché aussi cher et finissent par vivre dans leur voiture ou dans des refuges. Le manque de logements à bas coût aggrave le sans-abrisme – même si la ville ouvre de nouveaux refuges ou des sites de camping sécurisés, les gens tombent dans le sans-abrisme plus vite qu’ils ne peuvent être relogés. Le climat de San Diego attire aussi des personnes sans-abri venant d’ailleurs. On estime que des milliers de San Diegans vivent une situation de sans-abrisme chaque nuit, une situation directement liée au coût élevé et à la pénurie de logements (ainsi qu’aux facteurs de santé mentale et de toxicomanie). La ville et le comté ont reconnu que sans beaucoup plus de logements abordables/subventionnés, il sera impossible de réduire significativement le sans-abrisme.

Mesures prises : Nous avons présenté de nombreuses mesures politiques (bonus de densité, procédures d’approbation accélérées, etc.) visant à augmenter l’offre. La Housing Commission de San Diego et les organisations à but non lucratif tentent également de créer des logements abordables par le biais d’acquisitions et de nouvelles constructions (par exemple, la conversion de motels en appartements pour les personnes sans-abri, en utilisant des fonds HomeKey de l’État). Il y a une volonté de développer des logements « intermédiaires manquants » – duplex, maisons en rangée, appartements en cour – qui peuvent être plus abordables par conception. La région explore aussi des idées innovantes comme les fiducies foncières communautaires (pour garder les logements abordables de façon permanente) et l’élargissement des bons de logement publics, mais ces initiatives restent à petite échelle par rapport aux besoins.

Il est à noter que l’attitude du public évolue lentement. Bien que la résistance NIMBY au développement soit toujours présente, la prise de conscience grandit que une augmentation de la densité est nécessaire pour améliorer l’accessibilité. Les jeunes résidents et les groupes de défense expriment des opinions YIMBY (« Yes In My Backyard »). Même certains propriétaires de longue date réalisent que leurs propres enfants ne pourront pas vivre à San Diego sans changements. Cela a permis à des initiatives comme le changement de zonage à Hillcrest et University City d’être adoptées insidesandiego.org. Cela reste toutefois un défi – chaque projet peut devenir un combat à l’échelle du quartier.

Prévisions sur l’accessibilité : À court terme, l’accessibilité pourrait s’améliorer légèrement simplement parce que les prix se sont stabilisés et que les revenus augmentent lentement. Par exemple, l’indice d’accessibilité au logement de la CAR pour le comté de San Diego pourrait remonter de quelques points par rapport à son niveau le plus bas à la fin de 2024. Mais fondamentalement, le logement restera très cher par rapport aux revenus. Le Legislative Analyst’s Office a noté qu’à la mi-2025, le revenu nécessaire pour acheter une maison typique en Californie (~237 000 $) était plus du double du revenu médian lao.ca.gov – une situation qui n’a pas de solution rapide. Seule une combinaison d’une construction de logements nettement plus importante (surtout à des prix plus bas) et/ou d’une croissance plus forte des revenus peut combler cet écart. San Diego travaille sur le premier point, mais il faudra des années pour faire bouger les choses de manière significative.

Conclusion : Le problème d’accessibilité et d’offre de logements à San Diego est un enjeu de long terme, né d’une sous-offre et d’une forte demande. Il se manifeste dans la lutte quotidienne des familles pour payer leur loyer, dans l’incapacité des travailleurs essentiels à vivre dans les communautés qu’ils servent, et dans les choix difficiles que font certains de quitter la région. Bien que les conditions de marché plus calmes de 2025 et les mesures politiques aient légèrement atténué la pression (avec plus d’unités mises sur le marché et une pause dans l’inflation des prix), le logement à San Diego reste inabordable pour la majorité des résidents offthe56.com. C’est peut-être la plus grande menace pour la prospérité et l’inclusivité futures de la région. Y répondre nécessitera un effort soutenu : continuer à augmenter l’offre à tous les niveaux, préserver et créer des logements abordables, et trouver des solutions créatives pour réduire les coûts de construction. La capacité de San Diego à rester une métropole dynamique et diversifiée dépend des progrès réalisés sur ce front.

Impact des taux d’intérêt, de la migration et des facteurs macroéconomiques

Enfin, nous examinons les facteurs macroéconomiques plus larges qui influencent l’immobilier à San Diego : principalement les taux d’intérêt, les mouvements migratoires, et le climat économique général. Ces forces d’ensemble dictent souvent les hauts et les bas du marché immobilier.

Hausse des taux d’intérêt : La hausse rapide des taux d’intérêt hypothécaires depuis 2022 a sans doute été le facteur unique le plus important pour refroidir le marché immobilier de San Diego en 2024–2025. Comme mentionné, le taux hypothécaire fixe sur 30 ans est passé d’environ 3 % fin 2021 à plus de 7 % en 2023, augmentant considérablement le coût d’emprunt lao.ca.gov. Concrètement, la mensualité d’une maison médiane est aujourd’hui environ 80 % plus élevée qu’elle ne l’aurait été avec les taux de 2020 lao.ca.gov. Ce choc des taux a exclu de nombreux acheteurs marginaux et forcé d’autres à revoir leur budget à la baisse, ce qui a freiné la demande et stabilisé les prix. Cela a aussi créé l’effet de « menottes dorées » pour les vendeurs – avec 80 % des propriétaires californiens ayant des prêts à moins de 5 %, ils hésitent à vendre et à perdre ce taux bas lao.ca.gov. La pénurie d’inventaire à San Diego est en partie le résultat de ce blocage, comme mentionné plus haut.

À l’avenir, l’évolution des taux d’intérêt influencera fortement l’activité du marché. À la mi-2025, les taux ont montré des signes de stabilisation autour de 6 % et demi, voire une baisse jusqu’à environ 6,5 % en août 2025 – le niveau le plus bas depuis environ 10 mois kyma.com money.com. Les analystes du crédit immobilier prévoient que les taux vont baisser progressivement en 2025 ; les prévisions de Fannie Mae et de la MBA estiment que le taux sur 30 ans sera en moyenne d’environ 6,4 % en 2025 et potentiellement en dessous de 6 % d’ici 2026 themortgagereports.com fortune.com. Si ces prévisions se confirment, San Diego pourrait voir un regain d’activité des acheteurs, le financement devenant un peu plus abordable. Même une baisse d’un point de pourcentage des taux hypothécaires augmente significativement le pouvoir d’achat (ou, alternativement, permet à davantage de propriétaires de refinancer ou de déménager sans choc de paiement). Ainsi, un allègement des taux d’intérêt est un facteur positif clé pour le marché immobilier. À l’inverse, si l’inflation surprend à la hausse ou si d’autres facteurs économiques forcent une remontée des taux, le marché pourrait encore marquer le pas. À ce stade, la plupart pensent que le pic des taux est passé et que la tendance sera stable à la baisse – un signe positif pour l’immobilier.

Migrations et évolutions démographiques : La dynamique de la population à San Diego est complexe. D’un côté, en tant que zone à coût élevé, elle connaît une migration intérieure nette négative – c’est-à-dire que plus de résidents américains quittent San Diego pour d’autres États ou comtés que l’inverse. Cette tendance s’est accélérée à la fin des années 2010 et au début des années 2020, le travail à distance ayant permis à certains de déménager et le coût du logement en ayant poussé d’autres à partir. Les destinations populaires pour les anciens habitants de San Diego incluent des zones intérieures moins chères (le comté de Riverside, par exemple) ou d’autres États (Nevada, Arizona, Texas, etc.). Comme mentionné précédemment, près de 24 000 départs nets domestiques ont été enregistrés sur la période 2023-2024 kpbs.org. Ce flux soulage quelque peu la pression sur la demande de logements, en particulier sur le segment d’entrée de gamme.

Cependant, San Diego dans l’ensemble a réussi à maintenir une population relativement stable (environ 3,3 millions dans le comté) grâce à l’accroissement naturel (naissances moins décès) et à l’immigration internationale. En fait, de 2023 à 2024, le léger gain de population du comté était entièrement dû à un afflux d’environ 24 000 immigrants internationaux compensant les départs kpbs.org. Beaucoup de ces immigrants viennent pour le travail (pensez aux travailleurs sous visa H1-B dans la tech/biotech, aux alliés militaires, ou à la migration transfrontalière étant donné la proximité de Tijuana). Ils augmentent la demande de logements, louant souvent dans un premier temps. Ainsi, l’effet net est que le marché immobilier de San Diego doit toujours faire face à une population en croissance (ou du moins qui ne diminue pas), même si les tendances migratoires américaines seules laisseraient supposer un déclin.

Un autre facteur est la migration interne au sein du sud de la Californie : par exemple, Zillow a identifié le comté de Riverside comme une « soupape de sécurité » pour la crise d’accessibilité de San Diego axios.com. Certains habitants de San Diego, exclus du marché local, achètent dans le sud-ouest de Riverside (Temecula/Murrieta) et endurent de longs trajets. À l’inverse, une petite partie de personnes à revenus plus élevés de Los Angeles ou du comté d’Orange s’installent à San Diego pour ses prix immobiliers relativement plus bas (comparé à la Westside de LA ou à la côte du comté d’Orange) ou pour des raisons de style de vie. De plus, la forte présence militaire à San Diego signifie que des milliers de familles de militaires arrivent et repartent chaque année, influençant les tendances de location et d’achat, en particulier autour de Camp Pendleton, MCAS Miramar et Naval Base San Diego.

À l’avenir, les perspectives macro-migratoires indiquent que la Californie dans son ensemble a ralenti sa perte de population et pourrait se stabiliser (la population de l’État a même légèrement augmenté en 2024) gov.ca.gov. Selon les projections de SANDAG, San Diego devrait croître modestement (d’environ 113 000 personnes de 2022 à 2050, soit +3,5 %) sandag.org – une croissance plus lente qu’historiquement, reflétant ces vents contraires. Pour le logement, si l’exode se poursuit à son niveau actuel, cela agit comme une soupape de sécurité empêchant une tension extrême. Mais si San Diego parvenait à enrayer les départs (grâce à une meilleure accessibilité ou à plus d’emplois), la demande augmenterait. À l’inverse, si plus de personnes partaient que prévu (par exemple, si le télétravail restait très répandu et que davantage décidaient de vendre et de partir), cela pourrait atténuer la demande de logements. Jusqu’à présent, l’effet net a été faible – suffisamment d’immigration et de naissances pour maintenir une légère pression positive sur le logement.

Environnement macroéconomique : L’immobilier à San Diego ne peut échapper aux tendances économiques générales :

Marché de l’emploi : L’économie de San Diego en 2025 est relativement solide mais présente quelques points faibles. Le chômage dans le comté se situe entre 4 et 5 % kpbs.org, mieux que les 5,4 % de la Californie. Cependant, comme l’a rapporté Axios, la croissance de l’emploi a ralenti à environ 0,5 % en 2024 axios.com. Des secteurs comme la tech et les sciences de la vie ont connu des licenciements ou des gels d’embauche (dans le cadre d’un ralentissement mondial de la tech), ce qui a un peu refroidi la demande pour les logements haut de gamme. La bonne nouvelle est que le tourisme et l’hôtellerie ont complètement rebondi après le COVID axios.com, ce qui aide le marché locatif et les logements d’entrée de gamme (les travailleurs des services trouvant des emplois). De plus, les dépenses de défense restent un pilier – l’emploi militaire et les contrats à San Diego apportent de la stabilité (et souvent des acheteurs anciens combattants avec des prêts VA). Si l’industrie technologique nationale rebondit fin 2025 comme certains le prévoient axios.com, le secteur technologique important de San Diego (Qualcomm, startups biotech, etc.) pourrait recommencer à créer des emplois, ce qui se traduirait par une demande accrue de locataires et d’acheteurs, surtout dans les gammes de prix moyennes à élevées.
Inflation et revenus : La forte inflation de 2021-2023 a érodé les revenus réels et fait grimper les taux d’intérêt. Mi-2025, l’inflation avait nettement baissé, mais les prix (y compris pour les matériaux de construction et le foncier) restent élevés. Les salaires à San Diego ont augmenté (le salaire horaire moyen a progressé d’environ 23 % depuis 2020) lao.ca.gov, mais pas aussi vite que les coûts du logement (paiements immobiliers en hausse de 82 %) lao.ca.gov. Si l’inflation reste modérée et que la croissance des salaires se poursuit, cela améliorera légèrement l’accessibilité au fil du temps. Si une récession survient et que le chômage augmente, certains ménages pourraient se regrouper ou partir, réduisant la demande à court terme. Cependant, ce scénario entraîne souvent des baisses de taux d’intérêt, ce qui pourrait en fait stimuler le logement. Il y a donc des forces contraires.
Climat pour les investisseurs : À l’échelle mondiale et nationale, les investisseurs sont devenus plus prudents dans l’immobilier en raison de la hausse des coûts de financement. À San Diego, on a observé moins de guerres d’enchères de la part des investisseurs institutionnels sur les maisons individuelles par rapport à 2021. Si la bourse est forte (comme elle l’a été en 2023–25), les acheteurs haut de gamme disposent de plus de ressources pour l’apport. Si elle fléchit, les marchés du luxe pourraient connaître un repli. San Diego n’a pas autant de dynamiques de marché de résidences secondaires que, par exemple, une zone purement de villégiature, mais certains acheteurs aisés venant d’autres régions achètent ici ; leur appétit dépend de la confiance économique générale.
Facteurs géopolitiques : En tant que ville frontalière, l’immobilier de San Diego est également influencé par les conditions dans la voisine Tijuana et la Basse-Californie. Les familles et investisseurs transfrontaliers jouent un rôle (certains citoyens mexicains achètent des biens à San Diego comme investissement stable, et certains Américains vivent à Tijuana pour des loyers moins chers et font la navette). Les changements de politique ou de sécurité à la frontière peuvent avoir de légères répercussions sur le marché du logement. De plus, tout déploiement important ou changement de stratégie militaire peut temporairement affecter le logement près des bases (par exemple, lorsqu’un navire de la Marine est au port ou en mission, l’occupation locative autour de la base fluctue).

En résumé, les taux d’intérêt, la migration et la macroéconomie sont la toile de fond sur laquelle évolue le marché immobilier de San Diego. La hausse des taux d’intérêt a nettement ralenti le rythme du marché ; désormais, tous les regards sont tournés vers le moment où la Fed relâchera la pression, car cela devrait probablement redynamiser la demande immobilière. La migration exerce une douce poussée-tirage – tant que San Diego reste un lieu très recherché, les gens viendront, mais si cela reste extrêmement coûteux, certains partiront. La macroéconomie, quant à elle, influencera l’emploi et les revenus – des facteurs clés pour déterminer combien peuvent participer au marché immobilier. À l’heure actuelle (mi-2025), les indicateurs suggèrent un optimisme prudent : l’inflation baisse, les taux se stabilisent, l’emploi est stable et le moral des consommateurs s’améliore. Si ces tendances se maintiennent, l’immobilier à San Diego pourrait entrer dans une période d’activité durable – ni surchauffée ni en chute, mais en croissance en phase avec l’économie générale. Garder un œil sur la Réserve fédérale, les statistiques migratoires et les rapports locaux sur l’emploi donnera des indices sur la direction que prendra le marché dans cette ville dynamique du sud de la Californie.

Sources :

Zillow Research, San Diego Housing Market Overview (July 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, San Diego Housing Market Trends & Forecast 2025 (17 juillet 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Home Sales Decline In San Diego County (City News Service, 22 juillet 2025) patch.com patch.com
Centre de données Redfin, Mise à jour du marché immobilier de San Diego – Juin 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, Marché immobilier de San Diego : tendances et prix (2025) sofi.com sofi.com
OB Rag, 4 000 appartements arrivent dans le comté de San Diego en 2025 (3 avril 2025) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, San Diego devrait être l’un des marchés les plus dynamiques de 2025 (14 janv. 2025) axios.com axios.com
KPBS, La population du comté de San Diego augmente légèrement, mais uniquement grâce à l’immigration (17 mars 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, Crise du logement à San Diego : pouvons-nous nous permettre de rester ? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, Quelles villes du comté de San Diego construisent de nouveaux logements ? (29 juillet 2025) planetizen.com planetizen.com
Legislative Analyst’s Office, Suivi de l’accessibilité au logement en Californie (T2 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, La croissance de l’emploi ralentie fait baisser le classement économique de San Diego (29 janvier 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, Loi sur les locations de courte durée à San Diego – Impact des « réglementations 2023 » (23 mai 2024) truvi.com truvi.com