Immobilier à Nashville 2025 : tendances brûlantes, quartiers en vogue et prévisions du marché sur 5 ans

Le marché immobilier de Nashville en 2025 reste dynamique et axé sur la croissance, alimenté par une migration continue, une économie résiliente et un développement soutenu. Bien que la frénésie de 2021–2022 se soit calmée, les prix des maisons continuent d’augmenter modestement, la demande des acheteurs persiste et l’offre s’élargit à partir de niveaux historiquement bas. L’immobilier commercial présente deux visages – des secteurs de la vente au détail et de l’industrie en plein essor face à un marché de bureaux plus mou – alors que la croissance rapide de la population et de l’emploi dans la ville soutient la plupart des types de biens. Dans ce rapport, nous analysons les principales tendances des marchés résidentiel, commercial et locatif ; mettons en lumière les quartiers en vogue et les projets à venir ; passons en revue les évolutions des politiques ; examinons les moteurs démographiques ; et présentons une prévision sur 3 à 5 ans du paysage immobilier de Nashville.

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Ventes et prix des maisons : Après un léger ralentissement en 2023, le marché résidentiel de Nashville en 2025 se stabilise vers un équilibre plus sain. Les ventes de maisons ont légèrement augmenté – juin 2025 a enregistré 3 185 transactions, soit une hausse d’environ 5 % par rapport à juin 2024 notyourordinaryagent.com. La migration continue et la création d’emplois soutiennent la demande, même si des taux hypothécaires plus élevés ont tempéré la frénésie des années précédentes. Les prix médians des maisons continuent d’afficher des hausses modérées. À la mi-2025, le prix médian d’une maison individuelle s’établit autour de 528 000 $, en hausse d’environ 4,6 % sur un an notyourordinaryagent.com. Cela est loin des hausses annuelles à deux chiffres observées pendant le boom pandémique, mais cela signale une appréciation régulière plutôt qu’un effondrement. (En comparaison, les prix des appartements en copropriété ont légèrement baissé, d’environ 1,4 % sur un an à environ 340 000 $ notyourordinaryagent.com, ce segment faisant face à une offre accrue et à des acheteurs plus sélectifs.)

Demande des acheteurs et équilibre du marché : Le marché immobilier de Nashville est essentiellement entré dans une « zone Boucles d’Or » d’équilibre relatif en 2025. Les guerres d’enchères se sont calmées, offrant aux acheteurs un peu de répit, mais les maisons bien évaluées se vendent toujours. L’indice d’action du marché se situe autour de la trentaine basse (sur une échelle de 100), indiquant un léger avantage pour les vendeurs – ni un marché de vendeurs effréné, ni un véritable marché d’acheteurs nestinginnashville.com nestinginnashville.com. Les maisons mettent plus de temps à se vendre qu’à l’époque de la frénésie : le nombre moyen de jours sur le marché s’est allongé à environ 105 jours (médiane ~67 jours) nestinginnashville.com, un changement radical par rapport aux ventes en 15–20 jours de 2021. En fait, environ 42 % des annonces subissent des baisses de prix avant d’être vendues nestinginnashville.com, ce qui souligne que une tarification réaliste est désormais cruciale. Les acheteurs ont retrouvé un certain pouvoir de négociation et peuvent prendre le temps de faire des inspections et d’obtenir un financement sans se précipiter nestinginnashville.com. Les vendeurs, quant à eux, doivent revoir leurs attentes – l’époque où l’on pouvait fixer n’importe quel prix et l’obtenir est révolue ; une tarification stratégique et une bonne préparation du bien sont essentielles nestinginnashville.com.

Inventaire et nouvelles constructions : Après des années de grave pénurie de logements, l’inventaire est enfin en hausse. En juin 2025, il y avait environ 14 416 biens sur le marché dans la région du Grand Nashville, soit une augmentation de 28 % par rapport à l’année précédente notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. Le nombre de maisons à vendre, bien que toujours limité, est nettement supérieur à la pénurie de 2021–2022. Cette croissance provient d’une combinaison de livraisons de nouvelles constructions et de reventes. Les constructeurs ont accéléré la production entre 2022 et 2024, et ces unités arrivent sur le marché ; en même temps, davantage de propriétaires mettent en vente maintenant que le marché ultra-favorable aux vendeurs s’est normalisé. Avec plus d’offre, les acheteurs ont des options – ce qui entraîne des délais de vente plus longs et une croissance des prix plus modérée. À noter, l’augmentation de l’inventaire à Nashville est la plus forte pour les maisons individuelles et les condos (chacun en hausse d’environ 30–36 % sur un an) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com, tandis que les annonces de terrains/lotissements ont progressé plus lentement. Malgré la hausse de l’inventaire, des études de planification locales mettent en garde contre un déficit de logements à venir : Nashville a besoin d’environ 90 000 à 120 000 nouveaux logements au cours de la prochaine décennie, mais selon les tendances actuelles, seulement ~70 000 seront construits wsmv.com. Cela a entraîné des mesures politiques (abordées plus loin) pour permettre la construction de plus de logements. Pour l’instant, l’augmentation de l’inventaire signifie que le marché de Nashville s’oriente vers des conditions neutres – un changement bienvenu après la période survoltée récente, mais avec encore assez de demande pour que les prix continuent de progresser.

Tendances de l’immobilier commercial (bureaux, commerces & industriel)

Les secteurs de l’immobilier commercial à Nashville présentent un tableau contrasté en 2025. Les biens commerciaux et industriels prospèrent grâce à la croissance démographique et à l’expansion des entreprises, tandis que le marché des bureaux reste atone en raison de taux de vacance élevés et d’une demande d’entreprises plus prudente après la pandémie. Nous détaillons chaque segment ci-dessous :

Marché des bureaux

Taux d’occupation et loyers : Le secteur des bureaux de Nashville traverse une période d’ajustement post-COVID en 2025. Le taux de vacance des bureaux de la métropole s’élevait à environ 18,4 % en mars 2025 commercialsearch.com – un niveau élevé par rapport à l’historique de Nashville, mais toujours inférieur à la moyenne nationale de 19,9 % commercialsearch.com. En d’autres termes, près d’un bureau sur cinq est vide, ce qui reflète à la fois l’arrivée de nouvelles surfaces et l’optimisation des espaces par les entreprises à l’ère du travail hybride. Les loyers moyens demandés pour les bureaux sont d’environ 31,64 $ par pied carré, soit légèrement en dessous de la moyenne américaine (33 $), ce qui place Nashville parmi les marchés de bureaux les plus abordables pour les locataires commercialsearch.com. La croissance des loyers est relativement stable ; les propriétaires rivalisent d’avantages pour attirer des locataires de qualité alors que la vacance reste élevée.

Nouvelle offre et développement : Fait remarquable, Nashville dispose de l’un des plus importants pipelines de construction de bureaux par rapport à sa taille. Au premier trimestre 2025, environ 1,5 million de pieds carrés de bureaux étaient en construction (≈2,5 % du stock existant), avec plusieurs grands projets prévus pour la fin 2025 commercialsearch.com. En fait, en incluant les projets planifiés, le pipeline représente près de 4,8 % du marché – soit un volume brut comparable à Manhattan commercialsearch.com. Des projets emblématiques comme Nashville Yards (un immense projet à usage mixte au centre-ville) et le campus Oracle prévu (plus d’informations à ce sujet plus loin) occupent les promoteurs. L’envers de la médaille est la pression du côté de l’offre : de nouveaux bureaux arrivent sur un marché qui absorbe encore de l’espace, ce qui devrait maintenir le taux de vacance dans la fourchette moyenne à élevée à court terme. Les ventes d’investissements de bureaux ont également fortement ralenti en raison de la hausse des taux d’intérêt – seuls deux immeubles de bureaux ont changé de mains au cours du premier trimestre 2025, avec un volume de ventes en baisse d’environ 63 % sur un an commercialsearch.com commercialsearch.com. En moyenne, les immeubles de bureaux de Nashville se sont vendus à environ 130 $ par pied carré début 2025, une véritable aubaine selon les standards nationaux commercialsearch.com.

Perspectives : La reprise du secteur des bureaux est modérée. La croissance de l’emploi à Nashville et les relocalisations d’entreprises (AllianceBernstein, le hub d’Amazon, etc.) constituent un atout, mais il pourrait falloir plusieurs années pour occuper tous les nouveaux espaces et ceux vacants. Une tendance positive – la montée des conversions de bureaux en logements. Avec près de 21 anciens immeubles de bureaux (totalisant environ 1,7 million de pieds carrés) identifiés comme candidats idéaux pour une réutilisation adaptative commercialsearch.com commercialsearch.com, les promoteurs ont l’opportunité de transformer des bureaux sous-utilisés en appartements ou en condos, ce qui permet de réduire la surabondance de bureaux tout en ajoutant des logements. En résumé, on peut s’attendre à ce que le marché des bureaux de Nashville reste favorable aux locataires à court terme, avec un taux de vacance qui devrait se resserrer progressivement d’ici la fin de la décennie à mesure que l’économie occupera les nouveaux espaces.

Marché de la vente au détail

Vacance et loyers : L’immobilier de commerce de détail à Nashville est l’un des plus dynamiques du pays. Grâce à une croissance démographique explosive et à une forte consommation, le taux de vacance commerciale dans la métropole tourne autour de 3,2–3,3 % matthews.com matthews.com – un niveau exceptionnellement bas. En fait, le taux de vacance commerciale est resté en dessous de 3,5 % depuis le début de 2022 matthews.com, ce qui indique une occupation quasi totale dans de nombreux centres commerciaux. Certains sous-marchés de banlieue sont encore plus tendus : quelques zones sont entrées en 2025 avec un taux de vacance inférieur à 1 %, notamment Mt. Juliet–Lebanon et certaines parties des comtés de Dickson et Robertson marcusmillichap.com. Cette pénurie aiguë de locaux commerciaux a fait grimper les loyers en flèche. Le loyer moyen demandé pour les commerces de détail à Nashville a atteint 29,32 $ par pied carré au T2 2025, soit une hausse d’environ 4,8 % sur un an matthews.com. Au total, les loyers commerciaux ont augmenté de plus de 33 % depuis 2020 matthews.com – un témoignage de la forte demande d’espaces, ainsi que de la nouvelle construction de meilleure qualité qui fait grimper les prix. Les propriétaires ont un pouvoir de fixation des prix étant donné le manque d’options pour les commerçants ; même les grandes surfaces laissées vacantes par des fermetures nationales sont rapidement relouées à de nouveaux locataires à des loyers plus élevés matthews.com.

Facteurs de la demande : La demande des consommateurs dans la Music City est en plein essor, stimulée par la croissance de l’emploi, l’augmentation du tourisme et un afflux de nouveaux résidents. La population de la métropole de Nashville a augmenté de 7,7 % entre 2020 et 2024 (soit environ 160 000 personnes de plus, bien au-dessus de la croissance moyenne américaine de 3,1 %) matthews.com, et le développement du commerce de détail n’a tout simplement pas suivi – d’où la tension du marché. Les acheteurs sont revenus en force après la pandémie, et l’attrait de Nashville en tant que pôle régional du commerce de détail ne cesse de croître. Le commerce de détail du centre-ville est également florissant, avec des loyers sur les principaux axes (Broadway, Gulch, etc.) atteignant des niveaux record – par exemple, les loyers demandés au centre-ville ont atteint environ 25 $/p² NNN en 2024, soit une hausse de 33 % depuis 2020 globest.com. Dans les zones suburbaines, les nouveaux centres commerciaux se pré-louent rapidement. Notamment, les communautés périphériques connaissant une forte croissance résidentielle ont vu les loyers commerciaux bondir de 10 $/p² en un an (comme cela s’est produit à Mt. Juliet et dans le comté de Dickson) marcusmillichap.com, reflétant une demande intense pour des commerces et restaurants afin de desservir les nouveaux habitants.

Construction et perspectives : Les promoteurs ont été prudents dans l’ajout de nouvelles surfaces commerciales, ce qui prolonge le marché favorable aux propriétaires. Seulement environ 10 500 m² de nouveaux espaces commerciaux ont été livrés au deuxième trimestre 2025, et environ 55 700 m² au cours de l’année écoulée – en dessous des moyennes historiques matthews.com matthews.com. Environ 65 800 m² sont en construction à l’échelle de la métropole matthews.com matthews.com (soit seulement ~0,6 % du stock), et une grande partie de ces surfaces sont pré-louées, ce qui n’aura donc qu’un faible impact sur le taux de vacance. Ainsi, sauf retournement de la consommation, le secteur du commerce de détail à Nashville devrait rester très tendu. On peut s’attendre à ce que les faibles taux de vacance persistent et que les loyers continuent d’augmenter à un rythme soutenu (peut-être dans la fourchette de 4 à 5 % par an) compte tenu du nombre limité de nouveaux espaces. Pour les investisseurs, les biens commerciaux ont été attractifs : le volume annuel d’investissement dans le commerce de détail a atteint 1,0 milliard de dollars au cours de l’année écoulée – le plus élevé depuis deux ans – avec des taux de capitalisation autour de 6 % en raison d’une forte concurrence pour les actifs matthews.com matthews.com. Globalement, le marché du commerce de détail à Nashville est actuellement un rêve pour les propriétaires – forte demande, faible vacance et croissance soutenue des loyers, ce qui en fait l’un des marchés immobiliers commerciaux les plus dynamiques du pays.

Marché industriel

Offre et vacance : L’immobilier industriel de Nashville (entrepôts, centres de distribution, espaces de fabrication) est sur une trajectoire de croissance rapide. Les promoteurs ont ajouté d’énormes surfaces ces dernières années pour profiter du boom logistique. Plus de 10 millions de pieds carrés de nouveaux espaces industriels ont ouvert rien qu’en 2023 lumicre.com, et à la fin du deuxième trimestre 2025, 8 millions de pieds carrés supplémentaires sont en construction dans la métropole matthews.com matthews.com. Cette vague de construction, fortement concentrée dans les sous-marchés de Wilson County et du sud-est de Nashville (qui représentent 80 % des nouveaux espaces depuis 2020) matthews.com, a fait légèrement augmenter les taux de vacance à court terme. Le taux global de vacance industrielle s’établit autour de 6,0 % à la mi-2025 matthews.com, un peu plus élevé que les niveaux très serrés d’environ 4 % d’il y a quelques années lumicre.com. Au premier trimestre 2025, il a été rapporté à environ 6,2 % de vacance, soit une hausse d’environ 90 points de base sur un an savills.us. Essentiellement, certains nouveaux entrepôts sont en cours de location, ce qui provoque une hausse temporaire de la disponibilité. Le taux de disponibilité (qui inclut les espaces en sous-location et les nouvelles livraisons) était d’environ 8,9 % au deuxième trimestre matthews.com, reflétant l’arrivée sur le marché de ces projets spéculatifs. Cependant, la demande sous-jacente reste forte – certains trimestres enregistrent encore une absorption nette positive. Par exemple, au premier trimestre 2025, Nashville a enregistré +216 000 pieds carrés d’absorption industrielle (48 % de plus qu’au premier trimestre 2024) colliers.com, bien qu’au deuxième trimestre, on ait observé une absorption négative alors que de grands projets arrivaient sur le marché matthews.com.

Loyers : Les loyers industriels à Nashville ont atteint des niveaux record. La métropole affiche désormais l’un des niveaux de loyers industriels les plus élevés du Sud-Est, à environ 12,00 $ par pied carré en moyenne matthews.com. Cette moyenne regroupe une fourchette : les grands entrepôts de stockage (plus de 100 000 pi²) se louent autour de 10,50 $/pi², tandis que les installations modernes plus petites de moins de 100 000 pi² (les plus demandées) peuvent atteindre 14 $/pi² matthews.com. Malgré l’arrivée de nouvelles offres, les loyers ont augmenté d’environ 5,9 % sur un an au deuxième trimestre 2025 matthews.com matthews.com. Ces dernières années, les loyers industriels ont connu une forte hausse – les loyers affichés au T2 étaient environ 10 % plus élevés qu’un an auparavant selon certains rapports de courtiers, et en hausse d’environ 35 à 40 % depuis 2018 (ce qui se reflète dans le fait que le prix au pied carré pour les actifs industriels a doublé depuis 2018 lors des ventes) matthews.com. Ce phénomène est porté par la forte demande du e-commerce, de la logistique (la position centrale de Nashville en fait un point stratégique de distribution) et des locataires industriels (notamment les fournisseurs du secteur automobile et les nouvelles opérations d’assemblage technologique). Avec un taux de vacance encore relativement bas et une grande partie des nouveaux espaces pré-loués ou rapidement absorbés, la croissance des loyers sur le marché industriel de Nashville continue de dépasser la moyenne nationale matthews.com.

Perspectives : Les perspectives du secteur industriel sont globalement positives, bien qu’on puisse observer un léger ralentissement à mesure que le pipeline de construction atteint son pic. La croissance de la population et de l’emploi à Nashville attire régulièrement des utilisateurs d’entrepôts et des petits industriels. De grands acteurs comme Amazon (avec son centre d’opérations ici) et de nombreux 3PL se sont développés dans la région. Avec 8 millions de pieds carrés en construction, le taux de vacance pourrait encore légèrement augmenter (dans la fourchette de 6 à 7 %) au cours des 1 à 2 prochaines années, mais il est important de noter que plus de 65–70 % des nouveaux espaces sont pré-loués matthews.com matthews.com ou construits sur mesure, ce qui limite le risque de surabondance. À mesure que ces projets se remplissent, l’absorption rattrapera son retard. En fait, les projections montrent que le taux de vacance redescendra et se stabilisera autour de 4 % d’ici 2026–27, à mesure que la demande rattrape l’offre lumicre.com. Les loyers devraient continuer à augmenter, mais à un rythme plus modéré (peut-être des hausses annuelles à un chiffre), compte tenu du niveau déjà élevé. L’investissement industriel reste dynamique : Nashville a enregistré 1,2 milliard de dollars de ventes de biens industriels au cours de l’année écoulée matthews.com, et les taux de capitalisation se sont resserrés alors que les investisseurs institutionnels affluent. En résumé – le marché industriel de Nashville se développe rapidement mais reste fondamentalement solide, soutenu par un emplacement stratégique et une croissance économique qui devraient garantir que ces nouveaux entrepôts ne restent pas vides longtemps.

Analyse du marché locatif (multifamilial)

Le marché locatif des appartements de Nashville en 2025 est à un point d’inflexion, passant d’une période de forte croissance de l’offre à une phase de rééquilibrage et de resserrement. Voici le détail :

Atténuation de la vague d’offre : Les promoteurs ont livré un nombre record de nouveaux logements multifamiliaux à Nashville entre 2021 et 2023, ce qui a fait augmenter les taux de vacance et freiné la croissance des loyers à court terme. En 2024, le taux de vacance des appartements est monté dans la fourchette de 8 à 9 % alors que des milliers de nouvelles unités arrivaient sur le marché. D’ici la mi-2025, cependant, la vague atteint son sommet. Les livraisons depuis le début de l’année 2025 totalisent environ 4 700 unités northmarq.com – un niveau toujours historiquement élevé, mais en baisse par rapport aux sommets des années précédentes alors que les constructeurs ralentissent. De nombreux promoteurs ont réduit le lancement de nouveaux projets pour se concentrer sur la location des projets existants northmarq.com. On prévoit qu’environ 9 000 nouvelles unités seront livrées au total en 2025, ce qui est nettement inférieur aux récents sommets (2022 a vu bien plus de 10 000 unités) northmarq.com. Cette diminution progressive de la nouvelle offre, combinée à la croissance continue de la population de Nashville, soulage la pression sur le marché locatif.

Vacance et absorption : Il existe des signes clairs que les taux de vacance ont atteint un sommet et commencent à baisser. Au deuxième trimestre 2025, Nashville a enregistré une amélioration trimestrielle du taux de vacance – la demande locative dans les principaux sous-marchés urbains et suburbains a dépassé les nouvelles livraisons pour la première fois depuis un certain temps northmarq.com. Le taux de vacance global des appartements, qui a commencé 2025 au-dessus de 8 %, devrait descendre sous les 8,0 % d’ici la fin de l’année northmarq.com, selon les analyses de Northmarq. Cette dynamique devrait se poursuivre par la suite, avec des taux de vacance « revenant vers les normes historiques » d’ici la fin 2026 northmarq.com (la norme d’avant-boom de Nashville était d’environ 5 à 6 % de vacance). Ce changement positif est porté par une forte absorption : la demande de locations reste soutenue, stimulée par la croissance de l’emploi et les acheteurs potentiels qui louent plus longtemps en raison des taux d’intérêt élevés. En particulier, le centre-ville de Nashville et certaines banlieues (par exemple, la zone Madison/Rivergate, Mt. Juliet et le comté de Sumner) connaissent une forte activité de location, resserrant ces sous-marchés northmarq.com.

Tendances des loyers : Les loyers étaient globalement stables en 2023 en raison de l’afflux de nouvelles offres, mais ils sont désormais de nouveau en hausse à mesure que le marché absorbe les logements. Au 2e trimestre 2025, une légère augmentation des loyers a été constatée parallèlement à la baisse du taux de vacance northmarq.com. Le loyer effectif moyen dans la métropole de Nashville est actuellement d’environ 1 600 à 1 700 $ par mois pour un 2 pièces standard, selon la source. Les prévisions indiquent qu’en 2026, le loyer moyen atteindra environ 1 730 $ par mois northmarq.com, ce qui implique une reprise de la croissance régulière des loyers. Cela représenterait un rythme de croissance annuel de 3–4 %, plus soutenable que les hausses à deux chiffres observées en 2021. Les propriétaires des nouveaux immeubles de catégorie A ont dû offrir des concessions au cours de l’année écoulée pour remplir les logements, mais ces offres devraient diminuer à mesure que les conditions se resserrent fin 2025 et en 2026. Il est important de noter que les loyers à Nashville restent abordables par rapport aux villes côtières, ce qui continue d’attirer de nouveaux arrivants sur son marché locatif.

Facteurs de la demande locative : Les tendances démographiques et de l’emploi soutiennent fermement le secteur locatif de Nashville. La ville attire de nombreux jeunes professionnels, créatifs et nouveaux diplômés (une grande cohorte de millennials et de la génération Z), qui louent souvent avant d’acheter. Les grands employeurs de la santé et de la technologie continuent d’embaucher, amenant des travailleurs relocalisés qui choisissent souvent de louer dans un premier temps. De plus, le statut de Nashville en tant que centre de divertissement et universitaire alimente la demande locative (étudiants, professionnels en tournée, etc.). La métropole accueille chaque jour des dizaines de nouveaux résidents (environ 66 personnes par jour qui s’installent) nestinginnashville.com, et tous ne peuvent ou ne veulent pas acheter immédiatement, ce qui garantit un flux constant de locataires. La tendance du build-to-rent émerge également : des communautés de maisons individuelles à louer sont développées pour répondre à ceux qui souhaitent une maison avec jardin mais préfèrent louer. Tous ces facteurs indiquent un marché locatif qui, après avoir absorbé un boom de la construction, est prêt à se resserrer à nouveau. D’ici fin 2025 et au-delà, on peut s’attendre à ce que les propriétaires d’appartements retrouvent un pouvoir de fixation des prix, que les taux de vacance baissent vers le milieu de la fourchette à un chiffre, et que la croissance des loyers s’accélère modérément.

Investissement et retour sur investissement (ROI) : Pour les investisseurs immobiliers, les biens locatifs de Nashville présentent un fort attrait. Les capitaux continuent d’affluer vers le multifamilial à Nashville – le volume des transactions au début de 2025 était comparable à celui de 2024 en nombre d’opérations, et le volume total en dollars a en fait bondi de près de 70 % d’une année sur l’autre (grâce à plusieurs acquisitions institutionnelles majeures) northmarq.com. Les acheteurs sont particulièrement intéressés par les communautés récentes de catégorie A/B, qui représentaient environ 70 % des biens échangés jusqu’à présent en 2025 northmarq.com. Les prix sont restés solides ; le prix médian de vente pour les propriétés de plus de 50 unités était d’environ 221 000 $/unité au premier semestre 2025, soit en hausse de 1 % par rapport à 2024 northmarq.com. Les taux de capitalisation ont recommencé à se comprimer à la mi-2025 alors que les perspectives de loyers s’améliorent northmarq.com, un signe du retour de la confiance des investisseurs. Globalement, avec des fondamentaux locatifs en amélioration (baisse de la vacance, reprise de la croissance des loyers) et la perspective d’une baisse des taux d’intérêt fin 2025, le marché multifamilial de Nashville est bien positionné pour une performance solide. Les investisseurs peuvent raisonnablement s’attendre à des hausses annuelles de loyers de l’ordre de 3 à 5 % au cours des prochaines années et à une potentielle appréciation s’ils achètent des actifs bien situés avant que le marché ne se resserre complètement.

Opportunités d’investissement et projections de retour sur investissement

La forte trajectoire économique et la croissance démographique de Nashville continuent d’en faire un marché attractif pour les investisseurs immobiliers en 2025. Les opportunités couvrent les segments résidentiel et commercial, avec généralement des rendements favorables prévus pour les prochaines années :

Résidentiel (Investissements Flip & Hold) : La valeur des maisons à Nashville a connu des gains remarquables à long terme – augmentant d’environ 150 % au cours de la dernière décennie mcsquaredluxury.com. Bien que la croissance future soit plus modérée, les prévisions annoncent toujours une appréciation régulière. Les modèles de Zillow projettent environ +3,4 % de croissance des prix des maisons jusqu’en 2025 mattwardhomes.com, et certaines analyses prévoient 4–6 % d’appréciation annuelle jusqu’en 2028 mcsquaredluxury.com dans la métropole de Nashville. Cela suggère qu’acheter et conserver un bien immobilier à Nashville peut générer une solide croissance de l’équité. Les investisseurs cherchant des revenus locatifs peuvent également bénéficier de rendements compétitifs : les loyers à Nashville, par rapport au prix d’achat, produisent souvent des ratios loyer/valeur conformes ou supérieurs à la moyenne nationale. Une location typique de maison individuelle ou de condo peut atteindre ~8–12 % de rendement locatif brut (loyer en % du prix d’achat) selon le quartier rentastic.io – ce qui est attractif pour les investisseurs recherchant du cash-flow. Les locations de courte durée (Airbnb/VRBO) dans les zones très touristiques sont particulièrement lucratives, générant souvent un ROI supérieur à la moyenne grâce à la scène touristique florissante de Nashville mcsquaredluxury.com. Les endroits populaires comme le centre-ville, The Gulch ou près de Broadway peuvent obtenir des tarifs nocturnes élevés grâce aux ~15+ millions de visiteurs annuels (un chiffre qui devrait atteindre 17,5 millions d’ici 2025, selon les estimations locales du tourisme). Cependant, les investisseurs doivent naviguer dans la réglementation locale des STR (qui limite les locations non occupées par le propriétaire dans certaines zones).
Investissements commerciaux : Du côté commercial, les biens de commerce et industriels offrent de solides perspectives. Les centres commerciaux bénéficient d’un faible taux de vacance et de loyers en hausse – les investisseurs ont injecté plus d’un milliard de dollars dans le commerce de détail à Nashville au cours de l’année écoulée matthews.com. Avec des taux de capitalisation autour de 6 % matthews.com et une croissance des loyers d’environ 5 % par an, les actifs commerciaux peuvent offrir un rendement total intéressant (revenu + appréciation). Certains sous-marchés de banlieue sont tellement sous-approvisionnés (vacance <1 % marcusmillichap.com) que de nouveaux projets de développement ou de valorisation pourraient capter des hausses de loyers exceptionnelles (en effet, les loyers dans certaines banlieues ont bondi de 10 $/pi² l’an dernier marcusmillichap.com). L’immobilier industriel est un autre secteur très prisé : les taux de capitalisation moyens à Nashville se situent entre 5,5 % et 6,5 %, et la demande des investisseurs est intense, car les fondamentaux du secteur sont parmi les meilleurs de la région. Avec des loyers industriels en hausse de ~6 % ou plus par an et des contraintes foncières dans les sous-marchés centraux, les propriétaires d’entrepôts bien situés peuvent s’attendre à une augmentation du NOI et de la valeur de leurs biens. Il est à noter que les prix de vente industriels au pied carré ont doublé depuis 2018 à Nashville matthews.com – reflet à la fois de la croissance des loyers et de la compression des taux de capitalisation – et même si ce rythme ne se répétera pas, les perspectives restent optimistes.
Bureaux et secteurs spécialisés : Le secteur des bureaux est davantage un pari contrarien. Des valeurs déprimées (prix de vente moyen d’environ 130 $/pi² commercialsearch.com) et un taux de vacance élevé signifient que les investisseurs peuvent acquérir des immeubles de bureaux à prix relativement réduit. L’essentiel est l’emplacement et la requalification. Les investisseurs prêts à miser sur la reconversion pourraient cibler d’anciens immeubles de bureaux du centre-ville pour les transformer en appartements ou en projets mixtes, en profitant de la volonté de la ville de revitaliser ces espaces. De plus, des secteurs de niche comme l’immobilier de santé (bureaux médicaux) restent des paris stables compte tenu de la forte présence du secteur de la santé à Nashville. Les investissements hôteliers rebondissent également, alors que le tourisme et l’activité des congrès à Nashville repartent à la hausse ; le marché a enregistré des revenus hôteliers records en 2023–24 et une croissance continue jusqu’en 2025, ce qui se traduit par un regain d’intérêt pour le développement et l’acquisition d’hôtels.

Conclusion : Les investisseurs sont attirés par Nashville pour son potentiel de croissance à long terme – une économie diversifiée, l’absence d’impôt sur le revenu d’État, une population en hausse et une relative accessibilité laissent présager une demande soutenue. Le marché est en maturation, donc les hausses annuelles de 20 % des prix de l’immobilier appartiennent probablement au passé, mais en échange, il y a plus de stabilité. Des rendements annuels à un chiffre élevé (en combinant revenus et appréciation) sont atteignables et réalistes. Comme l’a résumé une analyse immobilière, Nashville offre la rare combinaison de « fort potentiel d’appréciation avec un environnement fiscal avantageux » mcsquaredluxury.com. Pour ceux qui regardent vers 2025 et au-delà, des investissements stratégiques dans les bons quartiers ou types d’actifs à Nashville pourraient générer un excellent retour sur investissement, surtout s’ils sont achetés avant le prochain cycle haussier des valeurs immobilières.

Focus quartiers : zones en vogue et en croissance

La croissance rapide de Nashville est en train de transformer de nombreux quartiers, avec des zones autrefois négligées devenant des vedettes de l’immobilier. Voici quelques quartiers émergents et zones clés à surveiller, ainsi que les tendances de gentrification et d’infrastructures qui expliquent leur essor :

East Nashville : Longtemps connu pour sa scène artistique et musicale éclectique, East Nashville s’est imposé comme un haut lieu de l’immobilier. Les jeunes professionnels et familles affluent ici pour les bungalows historiques, les restaurants branchés et l’ambiance créative. Début 2025, le prix médian d’une maison à East Nashville était d’environ 585 000 $ – en hausse de 10,8 % par rapport à l’année précédente walkerluxuryandland.com. Cette forte appréciation reflète à la fois la faible offre et la forte demande dans cette enclave tendance. Des secteurs comme Lockeland Springs et Cleveland Park connaissent une gentrification rapide : les anciennes maisons sont rénovées ou reconstruites, et de nouveaux projets mixtes apparaissent le long des grands axes. Malgré la hausse des prix, East Nashville reste légèrement plus abordable que les quartiers huppés de West Nashville, maintenant ainsi un fort intérêt des acheteurs. L’authenticité et la convivialité du quartier (pensez aux incontournables locaux comme Five Points et Riverside Village) garantissent qu’il restera un choix de premier plan. Attendez-vous à des investissements continus ici, surtout à mesure que le méga-projet East Bank tout proche (de l’autre côté du fleuve) progresse, apportant parcs, emplois (campus Oracle) et une meilleure connectivité à East Nash.
The Nations (West Nashville) : Il y a quelques années, The Nations était une modeste zone industrielle ; aujourd’hui, c’est l’un des quartiers de Nashville qui se transforment le plus rapidement. Situé à West Nashville, près de la 51e Avenue, The Nations a vu ses entrepôts transformés en brasseries populaires, studios et restaurants, attirant une clientèle branchée. De nouveaux projets de maisons en rangée et de condos ont rempli de nombreux pâtés de maisons, et la valeur des propriétés a augmenté en conséquence. L’attrait du quartier réside dans sa “rue principale” piétonne (51e Ave) avec ses boutiques et restaurants, ainsi que dans sa situation relativement centrale et son caractère industriel-chic original. À titre d’exemple, un grand projet à usage mixte, Silo Bend, a ajouté des centaines de logements. The Nations incarne la tendance à la revitalisation urbaine à Nashville : transformer un ancien quartier industriel en un centre résidentiel dynamique. La gentrification est bien avancée, mais le charme du quartier et son accessibilité relative (comparé au centre-ville) continuent de stimuler la demande. Les investisseurs s’intéressent à The Nations pour les opportunités de réaménagement, et de nouvelles infrastructures (routes améliorées, voies vertes) sont en cours pour soutenir la croissance de la population.
Wedgewood-Houston (WeHo) : Juste au sud du centre-ville, Wedgewood-Houston – ou “WeHo” – est un autre point chaud de la gentrification. Cet ancien quartier industriel et d’artistes est devenu un pôle de développement grâce à sa proximité du centre urbain et à son cachet culturel (il abrite des galeries, des ateliers d’artisans et le Nashville Design District). Ces dernières années, WeHo a vu l’arrivée de nouveaux immeubles de condos, de projets de réutilisation adaptative et de lieux branchés (comme le stade de soccer Nashville NYC FC à proximité, et le Soho House). L’arrivée de brasseries, de cafés et de startups technologiques a transformé WeHo en une destination où l’on peut vivre, travailler et se divertir. Les prix de l’immobilier et les loyers ont augmenté à mesure que les jeunes professionnels cherchent des alternatives au centre-ville coûteux. Le quartier bénéficie également d’améliorations des infrastructures : la ville a ciblé la zone WeHo pour des connexions de transport et des aménagements de voirie améliorés afin de gérer la croissance. À mesure que ces changements se poursuivent, attendez-vous à ce que les lofts d’entrepôt et les maisons de ville modernes de WeHo prennent encore de la valeur, même si l’accessibilité et le déplacement des résidents de longue date restent des préoccupations dans cette histoire de gentrification.
Madison & Rivergate (banlieues nord de Nashville) : Toutes les zones en vogue ne se trouvent pas dans le centre urbain – certaines banlieues de première couronne connaissent aussi une montée en puissance. Le secteur de Madison (une communauté à environ 13 km au nord du centre-ville) et les environs de Rivergate/Comté de Sumner suscitent un intérêt croissant pour le développement. Traditionnellement plus ouvrières et abordables, ces zones offrent des terrains plus grands et des trajets plus faciles via l’I-65. Aujourd’hui, alors que Nashville se développe, les promoteurs ont commencé à construire de nouveaux logements (y compris des maisons en rangée et des appartements) à Madison pour répondre à la demande d’options moins coûteuses. En fait, Madison/Rivergate est cité comme un endroit où l’essor du multifamilial s’accélère – de nouveaux complexes d’appartements en banlieue se louent très bien northmarq.com. La croissance du commerce de détail et des activités commerciales suit l’arrivée de nouveaux habitants, avec des taux de vacance extrêmement bas pour les commerces de détail dans les sous-marchés périphériques. Les prix relativement bas des maisons à Madison augmentent progressivement à mesure que les investisseurs rénovent d’anciennes maisons de plain-pied et que les primo-accédants découvrent le secteur. Les améliorations des infrastructures, comme le futur centre de transit à Madison et les projets d’amélioration du service de bus sur Gallatin Pike, pourraient encore dynamiser ces quartiers. En résumé, gardez un œil sur les communautés du nord de Nashville qui passent d’oubliées à prometteuses, offrant un meilleur rapport qualité-prix tout en profitant de la croissance de la métropole.
Réaménagement du centre-ville et de l’East Bank : Le cœur urbain de Nashville évolue lui-même, grâce en partie à d’énormes projets d’infrastructure. L’East Bank (côté est de la rivière Cumberland, en face du centre-ville) fait l’objet d’un plan de transformation. Avec le nouveau stade des Tennessee Titans approuvé en 2023 (un stade couvert de plus de 2 milliards de dollars qui devrait ouvrir d’ici 2027) planning.org, l’East Bank sera le point d’ancrage d’un réaménagement à usage mixte de 350 acres comprenant des parcs, des sentiers verts, des logements et des améliorations du transport planning.org planning.org. Parallèlement, Oracle Corp. a prévu un campus technologique de 1,2 milliard de dollars à River North (East Bank) qui devrait accueillir 8 500 emplois planning.org. Ces projets transforment ce qui était autrefois des terrains industriels vides en le prochain grand quartier de la ville. On peut s’attendre à ce que de nouveaux condos, appartements et commerces voient le jour dans les zones adjacentes à l’East Bank (Germantown, le front de mer d’East Nashville) pour répondre à l’afflux d’emplois et de visiteurs. Déjà, les promoteurs ont proposé plus de 2,2 milliards de dollars de projets en prévision planning.org. Le centre-ville de Nashville, quant à lui, continue de prospérer avec des projets comme Nashville Yards, le développement Fifth + Broadway, et de nombreuses tours résidentielles de grande hauteur qui redessinent la ligne d’horizon. Les préoccupations liées à la gentrification accompagnent cet essor – alors que de nouvelles tours étincelantes s’élèvent, l’accessibilité au centre-ville devient un problème, et des efforts sont faits pour inclure des logements abordables dans des plans comme Imagine East Bank planning.org planning.org. Néanmoins, la zone centre-ville/East Bank est sans aucun doute un point focal d’investissement dans les infrastructures qui va faire grimper la valeur des propriétés dans les quartiers environnants au cours des 5 prochaines années.

Mises à jour des politiques, réglementations et du zonage

Plusieurs évolutions en matière de politique et de zonage prévues pour 2025 sont sur le point d’impacter le paysage immobilier de Nashville, notamment en ce qui concerne l’offre de logements et les modes de développement :

options de logement abordables et denses

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deux nouvelles catégories de zonage résidentiel

Quartier résidentiel

Résidentiel limité

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« logement intermédiaire »

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des limites de hauteur pour préserver le caractère des quartiers

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ouvrirait de nombreuses zones résidentielles au développement intercalaire

communautés marchables et agréables à vivre

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Réglementations sur la location à court terme : Nashville entretient une relation bien connue d’amour-haine avec Airbnb et les locations à court terme (STR). Ces dernières années, la ville a imposé des réglementations pour limiter la densité des STR dans les zones résidentielles et exiger des permis, surtout après que certains quartiers se sont plaints de « maisons de fête ». En 2025, ces réglementations restent en vigueur – les STR non occupées par leur propriétaire sont restreintes dans de nombreuses zones résidentielles et doivent obtenir un permis (qui peut être plafonné par secteur de recensement). L’application de la loi s’est renforcée, la ville révoquant les permis des contrevenants et infligeant de lourdes amendes pour exploitation illégale de STR. Pour les investisseurs, cela signifie qu’une diligence raisonnable est nécessaire avant d’acheter un bien pour un usage Airbnb. L’avantage est que dans les zones touristiques (comme le centre-ville, The Gulch) où les STR sont autorisées, le taux d’occupation et les tarifs sont élevés, ce qui en fait un créneau lucratif mais limité. Des discussions politiques sont en cours sur un éventuel ajustement des règles STR (soit en les assouplissant pour augmenter la capacité touristique, soit en les renforçant pour protéger le parc de logements), mais aucun changement majeur n’a été adopté en 2025 jusqu’à présent. C’est un sujet à surveiller, car toute modification future de l’ordonnance pourrait affecter la valeur des biens immobiliers utilisés comme STR.
Réévaluation de la taxe foncière 2025 : Nashville/Comté de Davidson a procédé à une réévaluation foncière en 2025 (dans le cadre de son cycle régulier). En raison de la forte hausse des valeurs immobilières depuis le dernier cycle, de nombreux propriétaires ont constaté une augmentation substantielle de la valeur de leur bien. Cependant, la loi du Tennessee impose que le taux de la taxe foncière soit ajusté (certifié) afin que la réévaluation globale soit neutre en termes de revenus pour le comté (hors nouvelles constructions). En 2025, le Conseil Métropolitain a effectivement abaissé le taux d’imposition après la réévaluation pour compenser la hausse des valeurs. L’effet net pour de nombreux propriétaires a été une augmentation modérée de la facture fiscale, mais non proportionnelle à la forte hausse de valeur des dernières années. Cela maintient les taxes foncières de Nashville relativement raisonnables – un facteur important pour les investisseurs (le Tennessee n’ayant pas d’impôt sur le revenu d’État, la taxe foncière est une source clé de revenus mais reste modérée comparée à certains États). À l’avenir, tout changement significatif de politique fiscale (comme de nouveaux incitatifs ou un financement par augmentation de taxe pour les projets de développement) influencera le climat immobilier. En 2025, Nashville continue d’utiliser des outils comme le PILOT (paiements en lieu et place de taxes) pour encourager certains projets de logements abordables et commerciaux, et des discussions sont en cours pour élargir ces programmes afin de garantir que le développement profite à l’ensemble de la communauté.
Initiatives d’infrastructure et de planification : Le gouvernement métropolitain utilise également la politique pour orienter la croissance via l’infrastructure. Le plan Imagine East Bank (lié au nouveau stade, mentionné précédemment) est un plan directeur mené par la ville qui veille à ce que le zonage et la conception urbaine dans ce district favorisent l’usage mixte, le transport en commun et la résilience face aux inondations planning.org planning.org. De plus, Nashville explore des améliorations du transport en commun – bien qu’un référendum sur le transport de masse ait échoué en 2018, la ville a depuis investi dans un meilleur service de bus (par exemple, des lignes de bus rapides) et étudie les possibilités futures de trains de banlieue. En 2025, il y a un regain de discussions au niveau régional sur un plan de la Nashville transit authority pour la prochaine décennie, qui pourrait influencer les zones de développement axées sur le transport en commun si cela se concrétise. Sur le plan réglementaire, la simplification des permis et des codes est un autre axe : la Métropole a mis à jour les codes du bâtiment et les processus de délivrance de permis pour les rendre plus efficaces pour les promoteurs, notamment afin d’encourager la construction de logements.

En résumé, l’environnement politique de Nashville en 2025 s’attaque activement aux défis de la croissance. Les réformes du zonage pour la densité, la planification minutieuse des méga-projets et l’attention portée à l’accessibilité au logement (par le biais d’incitations et d’un éventuel zonage inclusif dans certains projets) sont tous à l’ordre du jour. Ces mesures visent à garantir que le développement de la ville soit durable et inclusif – et elles façonneront quoi, où et comment les nouveaux projets arriveront sur le marché dans les années à venir.

Tendances démographiques et migratoires ayant un impact sur le logement

Les gens sont le moteur du marché immobilier de Nashville. Au cours de la dernière décennie, la région métropolitaine de Nashville a été l’une des régions à la croissance la plus rapide des États-Unis, et 2025 ne fait pas exception. Comprendre qui s’installe (et reste) à Nashville – et pourquoi – est essentiel pour évaluer la demande de logements :

Croissance continue de la population : La croissance démographique de Nashville est robuste et ne montre aucun signe de ralentissement. De 2020 à 2024, la métropole a accueilli environ 160 000 nouveaux résidents, soit une augmentation de 7,7 % en seulement quatre ans matthews.com. Pour mettre cela en perspective, ce taux de croissance est plus du double de la moyenne nationale (3,1 %) sur la même période matthews.com. En 2025, la population de la région métropolitaine de Nashville est d’environ 1,35 million mattwardhomes.com. Cela reflète une augmentation annuelle d’environ 1,3 % depuis 2024 – un rythme très soutenu pour une ville américaine. En chiffres bruts, cela équivaut à plus de 66 personnes qui s’installent chaque jour dans la région de Nashville nestinginnashville.com en moyenne. De tels flux constants créent une demande continue de logements, à l’achat comme à la location. La croissance du Grand Nashville n’est pas seulement un phénomène urbain ; les comtés environnants comme Williamson, Rutherford, Wilson et Sumner connaissent également une forte augmentation de population, les gens s’éloignant à la recherche d’un logement.
Migration intérieure : Une grande partie de la croissance de Nashville provient de la migration intérieure – des personnes qui déménagent depuis d’autres États ou régions. Nashville est devenue un aimant pour ceux qui quittent des zones à coût de la vie élevé et à croissance plus lente. On note notamment un afflux de résidents venant de Californie, du Nord-Est et du Midwest, attirés par le marché immobilier relativement abordable de Nashville et son marché de l’emploi en plein essor. L’avantage du coût de la vie de la ville (pas d’impôt sur le revenu de l’État, prix de l’immobilier raisonnables selon les standards nationaux) attire particulièrement les personnes venant, par exemple, de New York ou Los Angeles, qui peuvent vendre leur maison là-bas et acheter à Nashville pour une fraction du prix. De plus, beaucoup arrivent d’autres États du Sud-Est (Atlanta, Floride, etc.), car la scène culturelle et les opportunités professionnelles de Nashville se sont développées. Le solde migratoire de Nashville figure parmi les plus élevés du pays ces dernières années. Cet afflux intérieur concerne principalement des jeunes professionnels et familles dans la vingtaine à la quarantaine, ce qui stimule la demande tant pour les locations urbaines que pour les maisons de banlieue destinées aux primo-accédants.
Emplois et économie comme aimants : La principale raison pour laquelle les gens viennent à Nashville est l’opportunité économique. Le taux de chômage de la région début 2025 était d’environ 3,2 % (près de ses plus bas historiques) assets.cushmanwakefield.com, et la croissance de l’emploi dépasse celle du pays. Des secteurs clés attirent les talents : la santé, portée par des géants comme HCA Healthcare et Vanderbilt, offre des dizaines de milliers d’emplois bien rémunérés. La technologie progresse rapidement – le centre d’excellence opérationnel d’Amazon a ouvert au centre-ville (5 000 emplois), et le futur campus d’Oracle promet des milliers d’emplois technologiques supplémentaires mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. L’industrie de la musique et du divertissement reste un pilier – il n’y a pas que les artistes, mais tout un écosystème de professionnels du business musical qui résident ici, ainsi qu’un secteur hôtelier en plein essor pour servir le tourisme mcsquaredluxury.com. Et n’oublions pas l’automobile et la fabrication avancée dans la région au sens large (l’immense usine de Nissan se trouve juste à côté, à Smyrna, TN). En résumé, l’économie diversifiée de Nashville (santé, technologie, musique, éducation, logistique) offre une base stable qui attire les chercheurs d’emploi de tout le pays. À leur arrivée, ces personnes alimentent la demande d’appartements dans un premier temps, puis de maisons lorsqu’elles s’installent à long terme.
Démographie jeune : Le profil démographique de Nashville est plutôt jeune, ce qui influence les préférences en matière de logement. La ville compte une forte concentration de millennials et une population de la génération Z en croissance, grâce à ses universités et à son attrait de style de vie. L’âge médian à Nashville est d’environ 35 ans. Cela signifie une large cohorte de personnes en âge de fonder un foyer – une recette pour une forte demande de logements. Les jeunes professionnels louent souvent dans des quartiers dynamiques (comme Midtown, Germantown, East Nashville) avant d’acheter. Leurs préférences (pour la marche, les commodités, les petits ménages) stimulent le développement d’appartements urbains et de maisons en rangée. En même temps, alors que certains millennials atteignent la trentaine et fondent une famille, beaucoup recherchent des maisons en banlieue, ce qui stimule la demande (et les prix) dans les banlieues familiales et alimente le boom suburbain.
Migration pour le mode de vie : Il convient de noter que tous les nouveaux arrivants ne viennent pas uniquement pour le travail – la qualité de vie est un atout majeur. La réputation de Nashville en tant que « Music City », avec sa riche scène culturelle, sa gastronomie et ses divertissements, attire ceux qui peuvent travailler de n’importe où. À l’ère du travail à distance, certains ont choisi Nashville pour son style de vie dynamique et son coût de la vie plus bas, tout en conservant leur emploi à distance dans d’autres États. Le climat relativement doux de la ville (à l’exception des étés chauds) et sa situation centrale sont des avantages. De plus, Nashville est devenue une destination populaire pour la retraite de certains baby-boomers recherchant des hivers plus doux que dans le Midwest/Nord-Est, mais avec plus de culture et de collines qu’en Floride – ce flux de retraités alimente la demande de logements dans certaines zones (par exemple, les communautés pour adultes actifs en périphérie de Nashville).
Défis – Accessibilité et inclusion : Le revers de la popularité de Nashville est la hausse des coûts du logement, qui peut peser sur les résidents à faibles revenus et les habitants de longue date. On observe des signes de départs parmi certains locaux qui sont exclus par les prix – par exemple, certains natifs de Nashville déménagent vers des régions moins chères du Tennessee ou des États voisins à mesure que les prix augmentent. De plus, les populations minoritaires et à faibles revenus de la ville ont ressenti la pression de la gentrification dans les quartiers urbains. Nashville tente de répondre à cela avec des initiatives de logements abordables et en surveillant un développement équitable afin que sa croissance ne chasse pas les personnes mêmes qui ont fait la ville telle qu’elle est. D’un point de vue démographique, Nashville se diversifie : la croissance de la région inclut une population hispanique en hausse et d’autres communautés immigrées, enrichissant le tissu culturel et les besoins en logement (avec certaines préférences spécifiques pour l’habitat multigénérationnel, etc.).

En résumé, l’histoire démographique de Nashville est celle d’une croissance robuste – un afflux de jeunes talents éduqués, un flux constant de nouvelles familles, et même certains retraités, tous attirés par les perspectives économiques et l’attrait culturel de la ville. Ce renouvellement et cette croissance continus de la population soutiennent une forte demande immobilière sur tous les segments, et c’est une des principales raisons pour lesquelles les experts restent optimistes quant à la résilience du marché immobilier de Nashville à l’avenir.

Prévisions pour les 3 à 5 prochaines années

Que réserve l’avenir pour l’immobilier à Nashville pour le reste des années 2020 ? Les perspectives pour les 3 à 5 prochaines années (2025–2030) sont globalement positives, bien qu’avec un rythme plus modéré que la frénésie du début des années 2020. Voici un aperçu des attentes par secteur, en supposant l’absence de chocs économiques majeurs :

Prix des maisons & marché résidentiel : Les valeurs des maisons à Nashville devraient continuer à augmenter, mais à un rythme contrôlé. Fini les hausses annuelles de 15 % ; il faut plutôt s’attendre à une appréciation annuelle de 3 à 5 % en moyenne à court terme mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. Les principaux prévisionnistes (comme Zillow) prévoient des gains en pourcentage à un chiffre jusqu’en 2025 et 2026, reflétant une demande continue équilibrée par une amélioration de l’offre. Cela signifie qu’une maison valant 500 000 $ aujourd’hui pourrait valoir environ 580 000 à 600 000 $ dans cinq ans – une croissance significative, mais qui, espérons-le, sera accompagnée d’une augmentation des revenus pour maintenir l’accessibilité. Le volume des ventes devrait augmenter légèrement à mesure que les taux d’intérêt se stabilisent ou diminuent. Si les taux hypothécaires baissent par rapport à leurs sommets de 2023–2024 (qui étaient d’environ 7 %) pour se rapprocher de 5–6 % d’ici 2026, de nombreux acheteurs en attente reviendront sur le marché. Cela pourrait stimuler les transactions et éventuellement exercer une légère pression à la hausse sur les prix au-delà des prévisions actuelles. Malgré tout, Nashville devrait rester beaucoup plus équilibrée que durant les années de frénésie ; l’ère des guerres d’enchères effrénées est probablement révolue, sauf en cas de pénurie inattendue de logements. La construction de nouvelles maisons se poursuivra, surtout si la ville adopte les réformes de zonage – on pourrait voir davantage de développements de maisons en rangée et de densification ajoutant des logements. D’ici 2030, Nashville comptera probablement des dizaines de milliers de nouvelles maisons, maintenant un équilibre offre-demande plus sain. Résultat : les propriétaires peuvent s’attendre à de solides gains en capital, et les acheteurs potentiels pourraient faire face à des prix légèrement plus élevés chaque année, mais avec plus de choix et des conditions plus raisonnables qu’il y a quelques années.

Location et multifamilial : Les prochaines années devraient voir un renforcement du marché locatif. Le pic de nouvelles livraisons est en train de passer, donc d’ici 2026–2027, le taux de vacance des appartements devrait retomber vers ~5–6% (norme historique) northmarq.com. Ce resserrement donnera aux propriétaires un levier pour augmenter les loyers plus rapidement. Nous anticipons une croissance annuelle des loyers de l’ordre de 3–4% en 2025, pouvant accélérer à 4–5% en 2026 à mesure que le marché se tend. Les loyers moyens, actuellement autour de 1 600–1 700 $, pourraient approcher les 1 800 $+ d’ici 2027 si la tendance se maintient northmarq.com. Le pipeline de développement pour le multifamilial se réduit (environ 9 000 unités en 2025, probablement moins en 2026), ce qui devrait éviter la surabondance. D’ici 2027–2028, Nashville pourrait même revenir à un besoin de plus d’appartements, surtout si la croissance démographique se poursuit sans relâche. Les investisseurs dans le multifamilial peuvent s’attendre à une amélioration du NOI à mesure que l’occupation augmente et que les concessions disparaissent. Les taux de capitalisation pourraient légèrement se comprimer si les taux d’intérêt baissent, augmentant la valeur des biens. Un point à surveiller : le déficit de logements abordables. Nashville devra s’attaquer à l’offre locative abordable, car la hausse des loyers pourrait dépasser la croissance des revenus des ménages à faibles salaires. On pourrait voir davantage de partenariats public-privé et d’incitations à la construction de logements abordables dans les prochaines années. Globalement, les perspectives du multifamilial sont optimistes – les moteurs de la demande devraient faire de Nashville l’un des marchés locatifs les plus performants du Sud-Est au cours des 5 prochaines années.

Secteurs commerciaux :

Commerce de détail : Attendez-vous à une surperformance continue. Le taux de vacance des commerces à Nashville devrait rester très bas (dans la fourchette de 3–4 %) car la construction neuve est limitée et la demande ne cesse d’augmenter. D’ici 2028, même avec de nouveaux centres commerciaux construits dans les banlieues en croissance, les vacances pourraient à peine augmenter, car la croissance démographique absorbera les nouveaux espaces. Les loyers commerciaux devraient donc continuer à augmenter, même si le rythme de croissance pourrait ralentir de près de 5 % actuellement à peut-être 3–4 % par an à mesure que le loyer de base augmente. On pourrait voir davantage de projets de commerce expérientiel et à usage mixte (intégrés dans de grands développements comme East Bank ou le long des corridors de transport). Sauf récession affectant la consommation, l’immobilier commercial à Nashville est bien positionné pour prospérer. Les investisseurs devraient voir les taux de capitalisation rester bas (autour de 6 % ou moins) compte tenu des fondamentaux solides.
Industriel : Les prochaines années consisteront à absorber l’énorme vague d’offre, mais d’ici 2027, le marché industriel devrait retrouver un équilibre. Le taux de vacance pourrait culminer autour de 7 % lorsque les livraisons restantes de 2025 arriveront, puis redescendre vers 4–5 % d’ici 2028 après la location de ces bâtiments. La croissance du e-commerce, de la logistique et de la fabrication au centre du Tennessee devrait se poursuivre, portée par les avantages géographiques et l’infrastructure de Nashville (la région se trouve à une journée de route d’une grande partie de la population américaine). Nous prévoyons également que la croissance des loyers restera supérieure à l’inflation – peut-être 4–5 % par an en moyenne – compte tenu de la demande locative continue (le récent ralentissement de la croissance des loyers de plus de 6 % à moins de 5 % en glissement annuel suggère un marché en maturation) matthews.com. D’ici 2030, Nashville disposera d’un inventaire industriel bien plus important, mais toujours sain, à condition qu’il n’y ait pas de surconstruction massive au-delà des plans actuels. Un facteur imprévisible : de grands méga-projets comme des usines de véhicules électriques ou de batteries pourraient choisir la région, ce qui ferait encore grimper la demande d’espaces industriels. Quoi qu’il en soit, le secteur industriel de Nashville devrait rester un acteur vedette, avec un taux d’occupation élevé et un rendement solide pour les propriétaires.
Bureaux : Le marché des bureaux est le plus incertain. Au cours des 3 à 5 prochaines années, nous anticipons une reprise progressive mais pas un retour complet aux niveaux d’occupation d’avant la pandémie. Les nouvelles livraisons en 2025–26 feront grimper le taux de vacance près de 20 %, mais à partir de 2026, la croissance de l’emploi (notamment dans la tech et les relocalisations d’entreprises) devrait commencer à absorber cet excès d’espace. D’ici 2030, le taux de vacance des bureaux à Nashville pourrait se stabiliser dans les bas pourcentages à deux chiffres – mieux qu’actuellement, mais probablement encore un peu au-dessus du niveau très serré de moins de 10 % observé en 2019. Beaucoup dépendra de l’évolution du télétravail ; Nashville pourrait bénéficier de son statut de pôle à moindre coût dans lequel les entreprises se regroupent (certaines pourraient transférer leurs opérations depuis des villes coûteuses vers les nouveaux bureaux de Nashville). Les loyers de bureaux resteront probablement relativement stables en termes réels pendant quelques années, puis augmenteront si la vacance s’améliore sensiblement d’ici la fin de la décennie. Toute croissance des loyers sera probablement inférieure à l’inflation tant que le marché ne se resserrera pas réellement. Un point positif est que le nouveau parc de bureaux de Nashville est de haute qualité, ce qui pourrait attirer des locataires et justifier des loyers plus élevés – par exemple, les tours de bureaux de Nashville Yards et du Gulch pourraient obtenir des tarifs premium. De plus, comme mentionné, la réutilisation adaptative permettra de retirer du stock certains bureaux obsolètes. Nous prévoyons que plusieurs anciens immeubles de bureaux du centre-ville seront convertis en logements/hôtels d’ici 2028, ce qui contribuera à réduire la surabondance de bureaux et à revitaliser ces espaces. Ainsi, les perspectives pour les bureaux sont à un optimisme prudent : douleur à court terme, stabilisation à long terme. Les investisseurs patients pourraient trouver des opportunités maintenant et récolter les fruits plus tard s’ils reconvertissent ou attendent que le marché rebondisse.

Développement & Infrastructure : La seconde moitié des années 2020 verra d’importants projets aboutir. D’ici 2027, le nouveau stade des Titans ouvrira, probablement suivi d’un essor du développement autour (quartier de divertissement, hôtels, etc.). Le campus Oracle devrait être opérationnel d’ici 2027–28, amenant des milliers de travailleurs du secteur technologique – cela stimulera la demande de logements, en particulier à East Nashville et au centre-ville, et pourrait encourager la construction de plus de tours de condos et d’appartements pour les accueillir. La transformation de East Bank (parcs, usage mixte) sera progressivement déployée, renforçant l’attrait de la ville et pouvant faire grimper la valeur des propriétés dans les quartiers adjacents. De plus, l’aéroport de Nashville (BNA), qui a connu une importante expansion (« BNA Vision ») achevée en 2023, a désormais la capacité d’accueillir plus de vols – en 2025, il bat des records de passagers. Plus de connectivité signifie plus de tourisme et de voyages d’affaires, ce qui alimente l’immobilier via les hôtels et le besoin de plus d’espaces d’accueil/commerces. Si les dirigeants de Nashville font avancer les plans de transport en commun d’ici la fin des années 2020 (tels que d’éventuelles lignes de bus à haut niveau de service ou une proposition de tramway relancée), cela pourrait débloquer des développements axés sur le transport en commun autour des nouveaux pôles de transit dans les années 2030.

Risques : Aucune prévision n’est complète sans mentionner les risques. Pour Nashville, les principaux risques sont macroéconomiques – si les États-Unis entrent en récession, l’immobilier de Nashville en ressentirait les effets (ralentissement des ventes, baisse de l’occupation). Une forte hausse des taux d’intérêt au-delà de ce que nous avons connu freinerait également la demande. Il y a aussi la question de la surconstruction : si les promoteurs deviennent trop enthousiastes (surtout pour les appartements ou les bureaux), cela pourrait entraîner un excédent qui mettrait du temps à se résorber. Et l’accessibilité financière est un défi imminent – si Nashville devient trop cher par rapport aux revenus locaux, cela pourrait freiner la migration qui l’a alimentée, ou forcer des interventions politiques qui modifieraient les calculs des investisseurs.

Tout bien considéré, Nashville est bien positionnée pour la croissance. Sa forte croissance démographique, son économie diversifiée et sa planification proactive suggèrent que, sur les 3 à 5 prochaines années, elle continuera d’être l’un des points forts de l’immobilier national. Les parties prenantes peuvent s’attendre à une période de croissance plus durable : des hausses annuelles modestes des prix des logements, un marché locatif qui se resserre de façon bénéfique, des secteurs de la vente au détail/industrie florissants, et à terme un secteur des bureaux ajusté à la demande. Comme l’a noté un président local de l’immobilier, la « résilience continue » de Nashville est soutenue par la migration et la croissance de l’emploi qui ne montrent aucun signe de ralentissement notyourordinaryagent.com. En résumé, l’essor de Nashville évolue, il ne s’effondre pas – et les années à venir devraient voir la ville consolider son statut de marché immobilier dynamique et en croissance avec des opportunités pour les propriétaires, les locataires et les investisseurs.

Sources :

Données et rapports de marché de Greater Nashville Realtors notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com
Analyse du marché immobilier local (Nesting in Nashville, août 2025) nestinginnashville.com nestinginnashville.com nestinginnashville.com
Études de Cushman & Wakefield, Colliers, Marcus & Millichap sur les marchés de bureaux et de commerces de Nashville commercialsearch.com marcusmillichap.com
Rapports T2 2025 de Matthews Commercial Real Estate matthews.com matthews.com matthews.com matthews.com
Aperçu du marché multifamilial de Northmarq Nashville T2 2025 northmarq.com northmarq.com
WSMV Nouvelles – Changements de zonage Metro Nashville (août 2025) wsmv.com wsmv.com
Prévisions Matt Ward Realtors Nashville 2026 (citant Zillow) mattwardhomes.com mattwardhomes.com
Aperçus d’investissement McSquared Realty (août 2025) mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com
Planning Magazine (APA) – Développement East Bank & Stade (nov. 2024) planning.org planning.org
Walker & Co. extrait du marché East Nashville walkerluxuryandland.com
Faits saillants démographiques et économiques du Grand Nashville matthews.com mcsquaredluxury.com

Housing market shifting in Nashville

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