Warum Immobilien in Chicago 2025 und darüber hinaus Amerikas beste Investition sein könnten

Der Immobilienmarkt in Chicago im Jahr 2025 befindet sich an einem Wendepunkt zwischen Chancen und Wandel. Die Preise für Wohnimmobilien steigen stetig (aber nicht unkontrolliert), und die Nachfrage der Käufer bleibt widerstandsfähig, trotz höherer Zinssätze. Die gewerblichen Sektoren der Stadt zeigen ein gemischtes Bild: Industrie- und Mehrfamilienimmobilien boomen, während ältere Büros in der Innenstadt Rekordleerstände verzeichnen. Dennoch sorgt Chicagos Erschwinglichkeitsvorteil gegenüber den Küstenstädten für neues Interesse chicagorealtor.com. Von angespannten Mietmärkten und angesagten Stadtteilen bis hin zu großen Entwicklungsprojekten und politischen Veränderungen analysiert dieser Bericht die neuesten Trends. Könnte Chicago 2025 tatsächlich einer der klügsten Immobilienmärkte des Landes sein? Werfen wir einen Blick auf die Daten, Prognosen bis 2030 und die Schlüsselfaktoren, die diesen Markt prägen.

Trends im Wohnimmobilienmarkt 2025

Hauspreise und Verkäufe: Der Wohnungsmarkt in Chicago verzeichnet ein moderates Preiswachstum bei steigendem Verkaufsvolumen. Mitte 2025 liegt der mittlere Verkaufspreis eines Hauses in Chicago bei etwa 402.000 $, was einem Anstieg von ungefähr 4,4 % im Jahresvergleich entspricht redfin.com. Auch die Verkaufsaktivität ist gestiegen – im Juni 2025 wurden etwa 2.675 Häuser verkauft, ein Anstieg um 4 % gegenüber dem gleichen Monat des Vorjahres redfin.com. (Dies markiert eine Trendwende gegenüber 2024, als die Verkäufe rückläufig waren.) Die Häuser verkaufen sich auch etwas schneller (etwa 49 Tage auf dem Markt, ~5 Tage schneller als im Vorjahr) bei anhaltender Käufernachfrage redfin.com. Die folgende Tabelle fasst die aktuellen Kennzahlen für die Stadt zusammen:

Chicagoer Immobilienmarkt (Mitte 2025)	Wert	Jahresvergleich
Median-Verkaufspreis (Juni 2025)	$402.000	+4,4% redfin.com
Verkaufte Häuser (Juni 2025, alle Typen)	2.675	+4,2% redfin.com
Median-Tage auf dem Markt	49 Tage	5 Tage schneller redfin.com
Median-Preis pro Quadratfuß	$281	+3,7% Jahresvergleich redfin.com

Bestand und Angebot: Ein Grund für die steigenden Preise ist das begrenzte Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern. Das Angebot in Chicago ist anhaltend niedrig – im Mai 2025 lag die Zahl der auf dem Markt befindlichen Häuser etwa 16 % niedriger als ein Jahr zuvor heartlandro.realtor. Dieser Mangel an Angeboten schafft einen Wettbewerb. Selbst bei Hypothekenzinsen von etwa ~6,8 % greifen Käufer relativ schnell zu (daher der leichte Rückgang der Tage auf dem Markt). Makler berichten, dass 2024 wahrscheinlich den Tiefpunkt beim Bestand markierte, und mehr Hausbesitzer könnten ihre Immobilien Ende 2025 zum Verkauf anbieten, da Lebensveränderungen trotz niedriger bestehender Hypothekenzinsen zu Umzügen führen chicagorealtor.com chicagorealtor.com. Wenn neue Angebote tatsächlich zunehmen, könnte Chicago 2025 einen Anstieg der Hausverkäufe erleben – landesweit prognostiziert die NAR für dieses Jahr einen Anstieg der Hausverkäufe um 9–13 %, und Chicagos stetiges Beschäftigungswachstum sowie sinkende Zinsen könnten dazu beitragen, dass die Stadt diesem Trend folgt chicagorealtor.com.

Preisentwicklung nach Immobilientyp: Einfamilienhäuser haben in letzter Zeit die größten Preissteigerungen verzeichnet. In der Stadt Chicago lagen die Preise für Einfamilienhäuser im Mai 2025 etwa 9,4 % höher als ein Jahr zuvor heartlandro.realtor. Auch die Werte von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern sind gestiegen, allerdings moderater (bis Mai um etwa +4,4 % im Jahresvergleich) heartlandro.realtor. Bemerkenswert ist, dass das Verkaufsvolumen durch das Angebot begrenzt wurde – die Zahl der verkauften Einfamilienhäuser war im Mai tatsächlich leicht niedriger (–2 % im Jahresvergleich), und die Verkäufe von Eigentumswohnungen lagen etwa 10 % unter dem Vorjahreswert heartlandro.realtor heartlandro.realtor. Kurz gesagt: Es gibt weiterhin viele Kaufinteressenten auf dem Markt, aber sie konkurrieren um ein begrenztes Angebot an Immobilien. Die Erschwinglichkeit ist nach Großstadtmaßstäben immer noch ordentlich (der Medianpreis in Chicago liegt etwa 14 % unter dem US-Median), aber höhere Zinsen bedeuten, dass die monatlichen Zahlungen der Käufer höher ausfallen, was das Preiswachstum bremst. Insgesamt erwarten Experten moderate, stetige Wertsteigerungen statt sprunghafter Preissprünge – rechnen Sie kurzfristig mit etwa 3–5 % jährlichem Wachstum der Immobilienpreise libertybank.com.

Analyse des Mietmarktes: Mieten & Leerstandsquoten

Der Wohnungsmietmarkt in Chicago läuft 2025 heiß, mit steigenden Mieten und Leerständen nahe historischen Tiefstständen. Die Nachfrage nach Wohnungen ist gestiegen, da viele potenzielle Käufer weiterhin Mieter bleiben (bedingt durch hohe Zinsen und ein knappes Angebot an Einstiegsimmobilien). Hier sind die wichtigsten Kennzahlen zum Mietmarkt:

• Durchschnittliche Miete: Im gesamten Stadtgebiet beträgt die durchschnittliche Apartmentmiete etwa 1.929 $ pro Monat, was ~22 % höher ist als die durchschnittliche Miete in den USA von ~1.577 $ tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Die Mieten variieren je nach Wohnungsgröße und Lage – im Juni 2025 kostet ein typisches Studio etwa 1.872 $, Ein-Zimmer-Wohnungen rund 2.524 $ und Zwei-Zimmer-Wohnungen im Durchschnitt etwa 3.142 $ tritonrealtygroupllc.com (Luxuswohnungen in Hochhäusern sind noch teurer). Die Mieten steigen um etwa 3–4 % pro Jahr, und es wird erwartet, dass dieses Tempo bis 2025 anhält tritonrealtygroupllc.com.
• Belegung/Leerstand: Die Wohnungsbelegung ist extrem hoch – über 95 % der Einheiten sind im Durchschnitt belegt, in vielen gefragten Stadtteilen liegt die Leerstandsquote effektiv bei unter 5 %. In beliebten Gegenden wie Logan Square, Lincoln Park oder Andersonville sinken die Leerstandsraten auf sehr niedrige Werte chicagospropertymanagement.com. Vermieter berichten von mehreren Bewerbern für hochwertige Wohnungen; oft gibt es 8+ Mietinteressenten pro Inserat, ein Zeichen für starken Wettbewerb und minimale Leerstände tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Dieser enge Markt verschafft Vermietern Preissetzungsmacht (kaum Zugeständnisse) und führt dazu, dass neue Wohnungen, die auf den Markt kommen, schnell vermietet werden.
• Treiber der Mietnachfrage: Mehrere Faktoren befeuern den Mietboom in Chicago. Die urbane Wiederbelebung nach der Pandemie – da junge Berufstätige in die Stadt zurückkehren und Büros wieder öffnen – hat die Nachfrage nach zentral gelegenen Mietwohnungen gestärkt chicagorealtor.com chicagorealtor.com. Gleichzeitig halten hohe Hypothekenzinsen und wirtschaftliche Unsicherheit einige potenzielle Erstkäufer länger auf dem Mietmarkt, „was die Nachfrage weiter antreibt“ nach Mietwohnungen chicagospropertymanagement.com. Darüber hinaus bedeutet Chicagos begrenzter Neubau von Mehrfamilienhäusern in den letzten Jahren, dass das Angebot nicht mithält. Tatsächlich erlebt 2025 eine der engsten Mietwohnungsbestandsperioden der letzten Zeit, mit weniger neuen Einheiten, die auf den Markt kommen tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Dieses Ungleichgewicht (stetige Nachfrage bei schrumpfendem Angebot) ist ein Rezept für weiterhin steigende Mieten.
• Investitionsperspektive: Vermieter und Investoren profitieren von diesen Trends – hohe Auslastung, steigende Mieten und günstige Kapitalisierungsraten (Mietrenditen) im Vergleich zu teureren Küstenmärkten chicagospropertymanagement.com. Genau aus diesen Gründen hat Chicagos Mehrfamiliensektor nationales Investoreninteresse geweckt. Allerdings gibt es auch politische Aufmerksamkeit für den Mietmarkt: Kampagnen für Mietpreisbindung sind in Illinois wieder aufgekommen (obwohl eine landesweite Mietpreisbremse weiterhin verboten ist), und in bestimmten gentrifizierenden Gebieten hat die Stadt Maßnahmen ergriffen, um Verdrängung zu verhindern chicagospropertymanagement.com. Zum Beispiel gilt rund um den beliebten 606 Trail auf der Nordwestseite eine „Anti-Gentrifizierungsverordnung“, die nun Abrisse und Spekulationen einschränkt in Vierteln wie Logan Square und Humboldt Park, um explodierende Mieten einzudämmen und langjährige Bewohner zu schützen chicagospropertymanagement.com. Diese Maßnahmen unterstreichen den Balanceakt zwischen der Förderung von Investitionen und der Sicherstellung bezahlbaren Wohnraums.

Mietprognose: Es ist zu erwarten, dass die Mieten in Chicago in den kommenden Jahren weiterhin steigen werden, sofern es nicht zu einem größeren wirtschaftlichen Abschwung kommt. Vermietungsexperten prognostizieren ein jährliches Mietwachstum von etwa 3 %–4 % stadtweit, was den historischen Durchschnittswerten entspricht tritonrealtygroupllc.com. Die Leerstandsquoten sollten niedrig bleiben (unter 5–6 %), da das Angebot an neuen Wohnungen begrenzt ist und die Baukosten hoch sind. Mieter werden weiterhin mit einem wettbewerbsintensiven Markt konfrontiert sein – allerdings könnte die Mietnachfrage leicht nachlassen, falls die Zinsen sinken und der Immobilienkauf erschwinglicher wird, da dann einige Haushalte wieder auf den Kauf von Eigenheimen umsteigen könnten. Vorerst bleibt der Mietmarkt in Chicago jedoch vermieterfreundlich, gekennzeichnet durch „starkes Mietwachstum, begrenztes neues Angebot und intensiven Wettbewerb unter Mietern“ tritonrealtygroupllc.com.

Gewerbeimmobilien: Gemischte Signale im Jahr 2025

Der Gewerbeimmobiliensektor Chicagos im Jahr 2025 erlebt unterschiedliche Trends je nach Immobilienart. Im Großen und Ganzen boomen Industrie- und Logistikimmobilien, Mehrfamilienhäuser sind robust (wie oben beschrieben), und sogar der Einzelhandel erlebt ein Comeback nach COVID, insbesondere in beliebten Stadtvierteln dailyherald.com. Auf der anderen Seite hat der Büromarkt mit hohen Leerständen und Wertverlusten zu kämpfen, ausgelöst durch den Wandel hin zu Remote-Arbeit. Nachfolgend analysieren wir den aktuellen Stand der wichtigsten Gewerbesegmente:

Büromarkt – Hohe Leerstände und Übergangsphase

Der Büroimmobilienmarkt in der Innenstadt von Chicago befindet sich in einer Phase der Korrektur. Der Anstieg von Remote-/Hybridarbeit hat viele Büros, insbesondere ältere Gebäude im The Loop, unterausgelastet zurückgelassen. Bis Mitte 2025 erreichte die gesamte CBD (Central Business District) Büro-Leerstandsquote einen Rekordwert im Bereich von Mitte 24–27% – ein Niveau, das vor einem Jahrzehnt undenkbar war bradfordallen.com chicagobusiness.com. Allein im zweiten Quartal 2025 verzeichneten die Büros in der Innenstadt eine negative Nettoabsorption von 1,5 Millionen Quadratfuß, was den direkten Leerstand auf 24,7% (ein Rekord) steigen ließ und die Angebotsmieten leicht nach unten drückte (41 $ pro Quadratfuß brutto) bradfordallen.com. Zum Vergleich: Der Leerstand in der Innenstadt lag Ende 2024 bei etwa 23 % und ist seitdem weiter gestiegen taylorjohnson.com taylorjohnson.com, was auf das 10. aufeinanderfolgende Quartal mit steigendem Leerstand zu Beginn des Jahres 2025 hinweist chicagobusiness.com. Die Vermieter spüren den Druck: Das Bürovermietungsvolumen lag 2024 bei nur 8,2 Millionen Quadratfuß, etwa auf dem Niveau von 2023 und deutlich unter den Werten vor der Pandemie taylorjohnson.com.

Innerhalb des Bürosektors gibt es jedoch eine Geschichte von zwei Teilmärkten. Neuere, mit Annehmlichkeiten ausgestattete Büros (und Spec-Suite-Flächen) ziehen weiterhin Mieter an, während ältere „Standard“-Bürogebäude zu kämpfen haben taylorjohnson.com. Nirgendwo ist diese Spaltung deutlicher als im Fulton Market (West Loop) im Vergleich zum historischen LaSalle Street Korridor. Fulton Market – ein ehemaliges Fleischverarbeitungsviertel, das sich zu einem angesagten Tech-Hub entwickelt hat – übertrifft weiterhin: Es weist die niedrigste Büro-Leerstandsquote aller Teilmärkte auf (etwa 16 % Leerstand, verglichen mit ~25 % im Innenstadt-Durchschnitt) und verzeichnete sogar positive Nettoabsorption im Jahr 2024 taylorjohnson.com. Große Mietverträge (z. B. große Technologie- und Werbeunternehmen) haben sich auf die Neubautürme mit modernen Annehmlichkeiten im Fulton Market konzentriert. Im Gegensatz dazu sind viele ältere Bürohochhäuser im Loop weitgehend leerstehend, einige sind im Grunde obsolet, sofern sie nicht umfassend modernisiert werden. Wie ein Stadtbeamter es ausdrückte, sind Teile der traditionellen Innenstadt „am Ende ihrer Kräfte“, mit veralteten Büros, die „vor einem Jahrhundert wie Festungen gebaut wurden“, zusammenbrechender Auslastung und einer schrumpfenden Steuerbasis chicago.suntimes.com.

Büroinvestitionen & Werte: Die Schwierigkeiten im Bürosektor haben sich in starken Wertverlusten bei Immobilien niedergeschlagen. Kürzliche Verkäufe von Bürogebäuden in der Innenstadt wurden mit massiven Abschlägen – im Durchschnitt etwa 73 % unter den vorherigen Verkaufspreisen taylorjohnson.com – abgeschlossen. In Dollar ausgedrückt wurden im gesamten Jahr 2024 etwa 405 Millionen US-Dollar an Büroimmobilien in der Innenstadt gehandelt (ein Anstieg gegenüber dem Tiefstand von 140 Mio. $ im Jahr 2023), aber dieses Volumen ist immer noch nur ein Bruchteil der über 1,4 Milliarden $ aus dem Jahr 2019 taylorjohnson.com. Investoren sind bei Büros äußerst vorsichtig; es kommen nur stark rabattierte, opportunistische Deals zustande. Der Silberstreif am Horizont ist, dass diese Schnäppchenpreise Käufer anziehen, die planen, Gebäude umzunutzen oder aufzuwerten, und tatsächlich erlebt Chicago eine Welle von Umwandlungsprojekten für Büros (mehr dazu im Abschnitt Entwicklungen). Es ist auch erwähnenswert, dass die Büroimmobilienmärkte im Umland von Chicago vor ähnlichen Herausforderungen stehen – die Leerstandsquote für Büros im Umland liegt bei etwa 24–25 %, ähnlich wie in der Innenstadt taylorjohnson.com. Einige Unternehmensstandorte im Umland werden umgebaut oder für neue Nutzungen (z. B. Labore für Life Sciences, Logistik) vermietet, da Unternehmen Flächen konsolidieren.

Insgesamt befindet sich der Büromarkt in Chicago im Umbruch. Vermieter konzentrieren sich auf Renovierungen, bieten ausgestattete Flächen an und statten Gebäude mit Annehmlichkeiten aus, um Mieter zu gewinnen. Der kurzfristige Ausblick bleibt verhalten – „mit 5,4 Milliarden US-Dollar an fälligen Chicagoer Büro-Krediten in den nächsten zwei Jahren könnte weiterer Stress auftreten“ taylorjohnson.com – aber es gibt erste Anzeichen für eine Stabilisierung. Die Vermietungsaktivität stieg Ende 2024 leicht an, und sowohl Mieter als auch Investoren zeigen Interesse an hochwertigen Flächen zum richtigen Preis. Büroimmobilien in Chicago stellen sich im Grunde auf ein neues Gleichgewicht ein: Es werden insgesamt weniger Büros benötigt, viele ältere Gebäude werden umgenutzt, und die verbleibenden Büros müssen erstklassige Umgebungen bieten, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

Industrie & Logistik – Ein starker Sektor

Im krassen Gegensatz zu Büros ist Industrieimmobilien in Chicago robust und bleiben eine der gefragtesten Immobilienarten. Chicago ist ein nationales Logistikzentrum – gestützt durch die Frachtkapazität des O’Hare-Flughafens, umfangreiche Schienen-/Lkw-Intermodals und seine zentrale Lage – und das sorgt weiterhin für starke Nachfrage nach Lager- und Distributionszentren. Wichtige Highlights des Industriemarktes 2025 sind:

• Leerstand & Flächenaufnahme: Die industrielle Leerstandsquote liegt Anfang 2025 nur bei etwa 5,5 % cawleycre.com, was unter sogar dem Niveau vor der Pandemie liegt und deutlich unter dem US-Durchschnitt für Industrieimmobilien (~7 %) cawleycre.com. In den letzten 12 Monaten hat Chicago rund 8–9 Millionen Quadratfuß Industriefläche absorbiert und bleibt damit einer der führenden US-Märkte für Nettobedarf cawleycre.com. Während eine große Welle neuer Lagerhäuser fertiggestellt wurde (im letzten Jahr wurden fast 15+ Millionen Quadratfuß hinzugefügt), gleichen sich Angebot und Nachfrage ungefähr aus, und die Leerstände bleiben gering.
• Mietwachstum: Industrielle Vermieter profitieren von stetigem Mietwachstum. Die Lagerhausmieten stiegen um etwa 3,3 % im Jahresvergleich (Stand Q1 2025) cawleycre.com, übertrafen damit den nationalen Durchschnitt und markierten das erste Mal seit über einem Jahrzehnt, dass das Mietwachstum für Industrieflächen in Chicago landesweit führend war cawleycre.com. Die durchschnittlichen Angebotsmieten liegen regionenweit bei etwa 9,70 $ pro Quadratfuß (Triple Net), wobei moderne „Big-Box“-Distributionsflächen in erstklassigen Teilmärkten 5–8 $ pro Quadratfuß erzielen und kleinere Infill-Flächen 11–12+ $ pro Quadratfuß erreichen cawleycre.com. Geringe Leerstände und starker Wettbewerb um gut gelegene Objekte sorgen weiterhin dafür, dass die Mieten steigen.
• Bau-Pipeline: Trotz hoher Nachfrage sind die Entwickler bei Neubauten diszipliniert. Nur etwa 1,1 % des Industrieflächenbestands in Chicago befinden sich im Bau (Stand 2025, deutlich weniger als in den Sunbelt-Märkten mit aggressiver Bautätigkeit) cawleycre.com. Diese zurückhaltende Pipeline hat ein Überangebot verhindert. Die Entwickler konzentrieren sich auf Build-to-Suit-Projekte und sind bei spekulativen Bauten vorsichtig. Die Verlangsamung bei neuen Fertigstellungen dürfte die industrielle Leerstandsquote stabil im mittleren 5 %-Bereich halten, selbst wenn das Wirtschaftswachstum nachlässt cawleycre.com. Kurz gesagt: Chicagos Industriemarkt baut nicht übermäßig – was für Vermieter gute Aussichten auf Preissetzungsmacht bedeutet.
• Bemerkenswerte Deals: Investitionen in Industrieimmobilien in Chicago bleiben aktiv. Im letzten Jahr wurden etwa 4,2 Milliarden $ an Industrieanlagen gehandelt, darunter große Portfoliodeals cawleycre.com. Die Anfangsrenditen sind mit den Zinssätzen leicht gestiegen, aber institutionelle Investoren sehen Lagerhäuser in Chicago weiterhin als attraktive Langzeitinvestments. So gab es Ende 2024 große Käufe wie den Erwerb eines 33.000 m² großen Distributionszentrums in Aurora durch Ares Management für 46 Mio. $ (~130 $/m²) und den Kauf einer 25.000 m² großen Logistikanlage durch Nuveen zu einer Anfangsrendite von 5,4 % cawleycre.com. Ein echter Hingucker: Ein spezialisiertes Rechenzentrum in Elk Grove wurde für beeindruckende 439 Mio. $ (über 2.300 $/m²) verkauft – das zeigt den Aufpreis für geschäftskritische Industrieanlagen cawleycre.com. Auf der Vermietungsseite haben Unternehmen wie ShipBob und Expeditors große neue Lagerverträge im Großraum zu soliden Mieten von etwa 7–8 $/m² abgeschlossen cawleycre.com. E-Commerce-, Lebensmittelvertriebs- und Fertigungsunternehmen expandieren weiterhin in den Industrie-Korridoren Chicagos und halten die Nachfrage stabil, selbst wenn einige nationale Märkte abkühlen.

Fazit: Chicagos Industrieimmobiliensektor ist äußerst widerstandsfähig und wächst weiterhin. Niedrige Leerstände, moderates neues Angebot und die logistischen Vorteile der Region deuten darauf hin, dass dieser Sektor eine tragende Säule bleibt und Investoren stabile Erträge und Wertsteigerungspotenzial bietet.

Einzelhandel & andere gewerbliche Segmente

Einzelhandel: Nach einigen schwierigen Jahren zeigt der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Chicago 2025 Anzeichen einer Erholung. Mit der Rückkehr der Laufkundschaft in Einkaufs- und Gastronomiemeilen expandieren Einzelhändler wieder (oder stoppen zumindest die Schließungswelle). Stadtnahe Ladenflächen in Vierteln wie West Loop, Fulton Market, Wicker Park und der Innenstadt rund um die Michigan Avenue verzeichnen wieder verstärktes Mieterinteresse. Lokale Makler berichten, dass „sogar der Einzelhandel in urbanen Korridoren wieder an Stärke gewinnt“, die eine hohe Passantenfrequenz und dichte Bevölkerung aufweisen dailyherald.com. So hat die Entwicklung des Fulton Market zu einem Hotspot für Gastronomie und Unterhaltung die Einzelhandelsmieten dort über das Vor-Pandemie-Niveau getrieben. Der Einzelhandel in den Top-Lagen der Innenstadt (z. B. Magnificent Mile) erholt sich noch von Leerständen, aber prominente Neuvermietungen (wie neue Flagship-Stores und Erlebnisangebote) füllen bereits einige Lücken.

Das gesagt, variiert die Gesundheit des Einzelhandelssektors je nach Standort und Format. Nachbarschaftliche Einkaufszentren, die von Supermärkten oder wichtigen Dienstleistungen als Ankermieter geprägt sind, blieben durchgehend stabil und entwickeln sich weiterhin gut. Große regionale Einkaufszentren in den Vororten sind ein gemischtes Bild – einige erstklassige Malls florieren, während schwächere für eine Umnutzung in Betracht gezogen werden. Insgesamt war die Konsumausgaben in Chicago solide, und die Leerstandsquoten für Einzelhandelsflächen sind von ihren Höchstständen im Jahr 2020 leicht gesunken. Die Mieten für erstklassige Einzelhandelsstandorte stabilisieren sich oder steigen wieder, obwohl Anreize zur Gewinnung von Mietern weiterhin üblich sind. In Zukunft ist zu erwarten, dass sich der Einzelhandel weiterentwickelt: mehr Pop-up-Nutzungen, mehr Gastronomie und Unterhaltung anstelle traditioneller Geschäfte sowie anhaltendes Wachstum bei gemischt genutzten Projekten, die Einzelhandel mit Wohnen oder Büro integrieren. Die vielfältigen Stadtteile Chicagos schaffen Mikromärkte für den Einzelhandel, sodass die Entwicklung weiterhin von lokalen demografischen Daten und Fußgängerströmen abhängen wird.

Hotel & Gastgewerbe: Die Hotelauslastung in Chicago hat sich mit der Rückkehr von Reisen und Kongressen deutlich erholt. Bis 2025 melden große Innenstadt-Hotels eine durchschnittliche Auslastung im mittleren bis hohen 60%-Bereich, verglichen mit etwa 40–50% in den Jahren 2020–21. Auch die Zimmerpreise haben sich erholt. Dieser Aufschwung ermutigt zu einigen neuen Hotelprojekten (insbesondere kleinere Boutique-Hotels in angesagten Gegenden wie dem Fulton Market) und zur Umwandlung alter Bürogebäude in Hotels. Bemerkenswert ist, dass die Stadt auch mit ihrem ersten Casino-Resort voranschreitet, das einen bedeutenden Gastgewerbe-Anteil enthalten wird (Details im nächsten Abschnitt). Auch wenn dies nicht der Schwerpunkt dieses Berichts ist, trägt die Gesundheit des Gastgewerbes zur Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen (Restaurants, Veranstaltungsorte usw.) bei und spiegelt die allgemeine Vitalität der Stadt wider.

Spezialisierte Sektoren: Andere gewerbliche Bereiche wie Life-Sciences-Labore, medizinische Praxen und Rechenzentren verdienen ebenfalls Erwähnung. Chicago versucht, seinen Life-Sciences-Bereich auszubauen – Entwicklungen wie das 14-stöckige Laborgebäude im Fulton Market und das geplante Innovationsviertel Bronzeville Lakefront sollen die Stadt für Biotech-Wachstum positionieren. Medizinische Bürogebäude entwickeln sich ordentlich, da die Gesundheitsbranche in vielen Gemeinden expandiert. Und Rechenzentren sind rund um Chicago (insbesondere in Vororten wie Elk Grove Village) zu einer wichtigen Immobiliennutzung geworden, dank Steueranreizen in Illinois und der Glasfaseranbindung der Region – Chicago ist inzwischen einer der führenden Rechenzentrumsstandorte in den USA. Jeder dieser Nischensektoren ergänzt das gewerbliche Immobilienmosaik der Stadt und bietet Investitionsalternativen jenseits der traditionellen Kategorien Büro/Einzelhandel/Industrie.

Wichtige Stadtteile und Bereiche im Fokus (Wachstum vs. Rückgang)

Chicago wird oft als „Stadt der Stadtteile“ bezeichnet, und Immobilientrends können sich im gesamten Großraum dramatisch unterscheiden. Im Jahr 2025 erleben bestimmte Stadtteile ein rasantes Wachstum und Investitionen, während andere vor Herausforderungen oder Umbrüchen stehen. Hier ein Blick auf einige Schlüsselbereiche:

Wachstumsstarke „Hot“-Stadtteile:

• Fulton Market & West Loop: Wenn ein Gebiet das Wachstum Chicagos verkörpert, dann ist es Fulton Market. Dieses ehemalige Lagerhausviertel auf der Near West Side hat einen enormen Entwicklungsschub erlebt. In den letzten Jahren haben hier Dutzende neue Bürozentralen, Apartmenttürme, Hotels und Restaurants eröffnet. Es ist Sitz der Google-Zentrale für den Mittleren Westen und vieler Technologie-/Kreativfirmen. Das Live-Work-Play-Flair von Fulton Market (trendige Restaurants, Boutique-Hotels, Luxusapartments) zieht sowohl Wohn- als auch Gewerbenachfrage an dailyherald.com. Derzeit weist es die niedrigste Büro-Leerstandsquote der Stadt (≈16 %) auf und verzeichnet weiterhin positive Flächenaufnahme, während andere Teilmärkte Schwierigkeiten haben taylorjohnson.com. Im Wohnbereich werden mehrere neue Luxuswohngebäude schnell vermietet, und die Wohnungspreise im angrenzenden West Loop sind gestiegen. Fulton Market/West Loop ist ein Paradebeispiel für eine urbane Erfolgsgeschichte und entwickelt sich zu „sowohl einem Wohn- als auch einem Gewerbe-Investitionszentrum“ in Chicago dailyherald.com. Hier ist weiteres Wachstum zu erwarten, auch wenn sich das Tempo neuer Projekte verlangsamen könnte, da das Gebiet sich weiter füllt.
• Near South Side (Bronzeville, Motor Row usw.): Bronzeville, ein historisches afroamerikanisches Viertel auf der South Side, erlebt erneute Investitionen und Entwicklung. Von der Stadt geführte Revitalisierungsmaßnahmen und die Nähe zur Innenstadt haben Projekte wie neuen Wohnraum mit gemischtem Einkommen, Einzelhandel und sogar Pläne für einen großen Innovationspark (die Bronzeville Lakefront Mega-Entwicklung auf dem ehemaligen Gelände des Michael Reese Hospital) angestoßen. Die Immobilienpreise in Bronzeville steigen, da neue Käufer und Entwickler den alten, prachtvollen Wohnungsbestand des Viertels wiederentdecken. Prognosen heben Bronzeville als ein Viertel hervor, das „aufgrund von Revitalisierungsmaßnahmen und gestiegenem Käuferinteresse mit bemerkenswertem Wachstum rechnen kann.“ libertybank.com Tatsächlich machen die Erschwinglichkeit des Viertels (im Vergleich zur North Side) und das kulturelle Erbe es für diejenigen attraktiv, die mehr Platz in Zentrumsnähe suchen. Weiter südlich entstehen in Gebieten wie Motor Row und Teilen des South Loop in der Nähe des McCormick Place Convention Centers ebenfalls neue Wohnungen und Annehmlichkeiten. Das geplante Obama Presidential Center etwas weiter südlich (im angrenzenden Woodlawn, nahe Hyde Park) ist ein weiterer Impulsgeber (siehe unten). Insgesamt befindet sich die erweiterte Near South Side im Aufschwung, wobei darauf geachtet wird, dass auch langjährige Bewohner vom Wachstum profitieren.
• Nordwestliche Stadtviertel (Logan Square, Avondale): Logan Square ist seit mehreren Jahren eines der angesagtesten Viertel Chicagos und wächst auch 2025 weiter. Junge Berufstätige und Familien sind wegen der Parks, der guten Verkehrsanbindung und der Restaurant-/Barszene nach Logan Square gezogen. Diese hohe Nachfrage hat die Mieten und Immobilienwerte deutlich steigen lassen, und das Angebot bleibt knapp. Tatsächlich sind die Leerstandsquoten in gefragten Gegenden wie Logan Square (sowie in den benachbarten Lincoln Park und Andersonville auf der Nordseite) extrem niedrig chicagospropertymanagement.com. Logan Square zeigt auch die Kehrseite des Wachstums – Sorgen um Gentrifizierung. Es ist eines der Gebiete, die von der städtischen Anti-Gentrifizierungsverordnung rund um den The 606 Trail betroffen sind, die darauf abzielt, Abrisse und teure Neubauten zu verlangsamen chicagospropertymanagement.com. Dennoch ist mit einer weiteren Wertsteigerung der Immobilien in Logan Square zu rechnen. Ähnliche angesagte Viertel – Avondale, Pilsen, West Town usw. – verzeichnen ebenfalls eine starke Nachfrage. Laut Marktprognosen werden Gebiete mit „starker Gemeinschaftsanbindung und Infrastrukturentwicklung“ voraussichtlich eine überdurchschnittliche Wertsteigerung erleben, und Orte wie Logan Square passen genau in dieses Profil libertybank.com.
• Stabile und luxuriöse Enklaven: Nicht jede Gegend boomt oder schwächelt – einige etablierte Viertel bleiben stabil, was an sich schon bemerkenswert ist. Lincoln Park auf der Nordseite und Hyde Park auf der Südseite sind Beispiele für „ruhige, stabile“ Märkte libertybank.com. Diese Gegenden sind seit langem begehrt (Lincoln Park wegen seiner gehobenen Häuser und Schulen, Hyde Park wegen des Einflusses der University of Chicago und des Zugangs zum Seeufer) und haben daher keine extremen Preisschwankungen erlebt. Sie halten eine konstante Nachfrage und Preisstabilität aufrecht und bieten Chancen für Käufer, die eine stabilere Investition suchen. Ebenso bleiben Gold Coast, Lakeview und Oak Park (direkt außerhalb der Stadtgrenzen) zuverlässige Märkte – wobei die Luxussegmente in diesen Gegenden von vermögenden Käufern angetrieben werden, selbst wenn sich die mittleren Marktsegmente normalisieren.

Gebiete mit Herausforderungen oder im Wandel:

• Der LaSalle Street Corridor im Loop: Das einst geschäftige Herz von Chicagos Finanzdistrikt (LaSalle St. im zentralen Loop) ist heute eines der am stärksten herausgeforderten Gebiete. Wie im Abschnitt über Büros besprochen, stehen viele ältere Bürogebäude hier größtenteils leer, was lokalen Unternehmen und Immobilienwerten schadet. Die Stadt greift aktiv ein, um eine Abwärtsspirale zu verhindern: Die Initiative „LaSalle Street Reimagined“ bietet Anreize, diese Büros in Wohnungen, Hotels oder andere Nutzungen umzuwandeln. Im Jahr 2025 genehmigte der Stadtrat etwa 65 Millionen Dollar an TIF-Subventionen, um zwei große LaSalle-Bürogebäude in Wohnraum umzuwandeln (Hunderte neue Wohnungen, darunter auch bezahlbare Einheiten) chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com. In den nächsten Jahren werden wir wahrscheinlich sehen, wie die LaSalle Street zu einem gemischt genutzten Viertel wird mit Tausenden neuen Bewohnern, was das Gebiet wiederbeleben könnte. Aber in der Zwischenzeit befindet sich dieser Teil des Loops im Wandel – Immobilieneigentümer kämpfen mit hohen laufenden Kosten für meist leere Türme. Kurzfristiger Ausblick: Es ist mit weiteren Büroschließungen und Notverkäufen zu rechnen, gefolgt von Bauarbeiten, um diese Blocks bis 2030 neu zu gestalten.
• South Shore und Woodlawn (Auswirkungen des Obama Centers): Am South Side entlang des Sees sind South Shore und Woodlawn Stadtteile im Wandel. Das kommende Obama Presidential Center im angrenzenden Jackson Park (Eröffnung voraussichtlich 2025) ist für diese Gemeinden ein zweischneidiges Schwert. Einerseits verspricht es neue Investitionen, Tourismus und verbesserte Infrastruktur – ein „Leuchtturm“ der Chancen für die South Side. Andererseits befürchten langjährige Bewohner, dass es die Gentrifizierung beschleunigt und das Gebiet zunehmend unerschwinglich macht, wodurch einkommensschwächere Haushalte verdrängt werden theguardian.com. Schon jetzt kaufen Investoren Immobilien in Erwartung von Wertsteigerungen, und die Immobilienpreise in Woodlawn stiegen nach der Ankündigung des Centers. Die Stadt verabschiedete eine Community Benefits Agreement (CBA), um Verdrängung zu verhindern, einschließlich Vorgaben für bezahlbaren Wohnraum. Dennoch gab es insbesondere in South Shore Mieterhöhungen und Spekulationen, was zu Protesten und Forderungen nach weiterem Schutz führte chicago.suntimes.com inthesetimes.com. Zusammengefasst haben diese Viertel Wachstumspotenzial (sie verfügen über schöne Bausubstanz und eine Lage am See), aber eine inklusive Entwicklung wird entscheidend sein. Immobilienbeobachter werden verfolgen, wie sich die Werte nach der Eröffnung des Obama Centers verändern und ob langjährige Bewohner am Aufschwung teilhaben können.
• Ausgewählte West- und Südseitenviertel: Leider kämpfen einige Teile Chicagos weiterhin mit Desinvestition, hoher Kriminalität oder Bevölkerungsverlust. Zum Beispiel haben Gebiete im äußersten Süden wie Roseland oder West Pullman und Teile der West Side wie Garfield Park nicht den Immobilienboom erlebt, der anderswo stattfand. Die Immobilienwerte in diesen Vierteln bleiben relativ niedrig, und leerstehende Grundstücke oder verlassene Gebäude sind häufig. Die INVEST South/West-Initiative der Stadt (gestartet 2019) richtet sich mit öffentlichen Mitteln und Anreizen für die Entwicklung an viele dieser Stadtteile – und es gibt kleine Erfolge (neue Supermärkte, Wohnungsrenovierungen usw.). Aber der Fortschritt ist langsam, und der private Markt bleibt vorsichtig. Die Hoffnung ist, dass bis 2030 einige dieser Korridore die Wende schaffen. In der Zwischenzeit sind dies Hochrisiko-, aber potenziell ertragreiche Gebiete für Investoren – man kann Immobilien sehr günstig erwerben, aber der Weg zu einer deutlichen Wertsteigerung ist ungewiss und stark lokalisiert.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Trends in Chicagos Stadtteilen den Wandel der Stadt widerspiegeln. Die angesagtesten Gegenden (West Loop, Teile des Near Northwest und Near South) ziehen neue Bewohner, Unternehmen und Entwicklungen in rasantem Tempo an. Stabile, wohlhabende Viertel entwickeln sich weiterhin gut. Und die zurückgebliebenen Gebiete stehen im Fokus neuer Aufmerksamkeit, wobei die Ergebnisse dort von einer effektiven Politik und wirtschaftlicher Teilhabe abhängen werden. Für alle, die sich für Immobilien in Chicago interessieren, ist das Verständnis der Dynamik in den einzelnen Stadtteilen entscheidend – dies ist kein Markt nach dem Prinzip „one size fits all“.

Große Entwicklungen und Bauprojekte

Trotz Gegenwind in einigen Sektoren gibt es in Chicago eine Reihe von bedeutenden Immobilienentwicklungen und Infrastrukturprojekten, die voranschreiten. Diese Projekte werden das Stadtbild und die Marktdynamik für die kommenden Jahre prägen. Hier sind einige der bemerkenswertesten:

• LaSalle Street Büro-zu-Wohnungs-Umwandlungen: Wie erwähnt, verfolgt die Stadt aggressiv die Umwandlung veralteter Bürogebäude in der Innenstadt in Wohnungen (oft mit Anforderungen an gemischte Einkommensverhältnisse). Anfang 2025 genehmigten die Behörden TIF-Subventionen (etwa 65 Millionen Dollar), um zwei große Umwandlungsprojekte in der LaSalle Street zu unterstützen chicago.suntimes.com. Zum Beispiel werden Entwickler bei 111 W. Monroe 14 Etagen eines historischen Bürohochhauses mit Hilfe von 40 Mio. $ an städtischen TIF-Mitteln in 349 Wohneinheiten (105 davon bezahlbar) umwandeln chicago.suntimes.com. Ein weiteres Projekt bei 208 S. LaSalle wird 226 Wohnungen (68 davon bezahlbar) mit etwa 26 Mio. $ TIF-Unterstützung schaffen chicago.suntimes.com. Diese sind Teil des umfassenderen Plans „LaSalle Street Reimagined“, der unter der ehemaligen Bürgermeisterin Lori Lightfoot entwickelt und vom aktuellen Bürgermeister Brandon Johnson übernommen wurde chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com. Durch die Bereitstellung von Anreizen will Chicago „überschüssigen Bürobestand abbauen“ und neues Wohnen und Leben in den Loop bringen taylorjohnson.com. Mehrere andere Gebäude (wie das alte Clark-Adams-Gebäude und 19 S. LaSalle) befinden sich ebenfalls in der Pipeline, um zu Wohnungen oder Hotels zu werden taylorjohnson.com. Dieser Trend wird transformativ sein – es ist zu erwarten, dass sich der zentrale Loop bis 2030 allmählich zu einem stärker durchmischten Wohnviertel entwickelt.
• Die Megaprojekte The 78 und Lincoln Yards: Chicago hat in den letzten Jahren einige Mega-Entwicklungspläne genehmigt, um neue gemischt genutzte Stadtviertel von Grund auf zu schaffen. Die beiden größten sind „The 78“ (25 Hektar entlang des South Loop Riverfront) und „Lincoln Yards“ (21 Hektar entlang des North Branch des Chicago River zwischen Lincoln Park und Bucktown). Beide sind milliardenschwere Visionen für neue Stadtteile mit Millionen Quadratfuß an Büros, Wohnungen, Einzelhandel, Parks usw. Allerdings verläuft der Fortschritt langsam. Es sind über fünf Jahre vergangen, seit diese genehmigt wurden, aber bis Ende 2024 ist sehr wenig Hochbau erfolgt chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Die Gründe: Die Pandemie hat „die Büronachfrage ausgelöscht“ und die hohen Zinsen erschweren die Finanzierung von Megaprojekt-Phasen chicago.urbanize.city. Bei The 78 sind nur einige Infrastrukturen (eine neue Straße und Versorgungsarbeiten) vorhanden; Pläne für ein universitäres Forschungszentrum scheiterten 2024, und ein Vorschlag, ein Baseballstadion einzubeziehen, ist weiterhin nur eine Idee chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Bei Lincoln Yards wurde ein Wohngebäude fertiggestellt (bei 1229 W. Concord), aber die nächsten Phasen kamen ins Stocken, da sich große Investoren zurückzogen und Sterling Bay (der Entwickler) nach neuem Kapital sucht chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Ausblick: Diese Megaprojekte sind genehmigt und bereit, sobald sich die Marktbedingungen verbessern. Sie werden wahrscheinlich erst Ende der 2020er oder Anfang der 2030er Jahre vollständig realisiert. Wenn/sofern sie gebaut werden, könnten sie Tausende Wohneinheiten und erhebliche Gewerbeflächen hinzufügen, was ein echter Wendepunkt wäre. Im Moment stellen sie Potenzial dar, nicht aber das aktuelle Angebot. (Eine Wendung: Der Besitzer des Chicago Fire Fußballteams hat das The 78-Gelände für ein neues Fußballstadion im Blick – falls das an Fahrt gewinnt, könnte es die Entwicklung dort früher anstoßen) chicago.urbanize.city.
• Bronzeville Lakefront (Michael Reese Gelände): Ein weiteres Mega-Entwicklungsprojekt ist der Bronzeville Lakefront-Plan auf der Südseite der Stadt (auf dem Gelände des ehemaligen Michael Reese Krankenhauses, in der Nähe von McCormick Place). Es handelt sich um einen 3,8-Milliarden-Dollar-Vorschlag zur Schaffung eines 48 Hektar großen gemischt genutzten Innovationsviertels in Bronzeville, einschließlich Labors, Büros, Einzelhandel und Wohnraum chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Die erste Phase sollte das ARC Innovation Center (in Partnerschaft mit einem israelischen medizinischen Zentrum) und ein Gemeindezentrum umfassen chicago.urbanize.city. Die Stadt veranstaltete sogar 2023 einen Spatenstich chicago.urbanize.city. Bis Ende 2024 war das Projekt jedoch ins Stocken geraten, ohne festen Zeitplan für den Hochbau chicago.urbanize.city. Schwierigkeiten bei der Finanzierung sowie ein Bürgermeisterwechsel haben das Tempo verlangsamt. Interessanterweise wurde dieses Gelände als möglicher Standort für den Bau eines überdachten NFL-Stadions für die Chicago Bears ins Gespräch gebracht (da das Team im Streit mit dem Vorort Arlington Heights steht) chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Das bleibt jedoch spekulativ. Vorerst ist Bronzeville Lakefront ein weiteres „abwarten und sehen“ – ein großer Plan, der auf den richtigen Moment wartet. Sollte er umgesetzt werden, könnte er Arbeitsplätze und Bewohner nach Bronzeville bringen und die Renaissance des Viertels fortsetzen.
• Chicago Casino – Bally’s Resort: Eine Entwicklung, die voranschreitet, ist Chicagos erstes Casino. Im Jahr 2022 wählte die Stadt die Bally’s Corporation aus, um ein 1,7 Milliarden Dollar teures Casino- und Entertainment-Komplex auf dem Gelände der ehemaligen Tribune Publishing-Anlage in River West zu errichten. Ab 2025 ist ein temporäres Casino bereits im Medinah Temple in Betrieb, und das permanente Resort befindet sich in der Planungs- und frühen Bauphase. Gaming & Leisure Properties zahlte 250 Millionen Dollar für das Tribune-Gelände Ende 2022 cawleycre.com, und Bally’s plant, das vollständige Resort bis 2026 zu eröffnen. Das Projekt wird ein Casino, Hotel, Restaurants und möglicherweise eine Veranstaltungsstätte umfassen – und damit eine neue Hauptattraktion am Chicago River schaffen. Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Das Casino wird Arbeitsplätze schaffen und könnte weitere Entwicklungen in River West anstoßen (z. B. Hotels, Wohnraum für Arbeitskräfte), obwohl einige sich wegen Staus sorgen. Bemerkenswert ist, dass eine große Druckerei übernommen und umgewandelt wird für diese unkonventionelle Nutzung – ein Zeichen für Chicagos sich wandelnde Wirtschaft.
• Verkehrsinfrastruktur – Red Line Extension: Im Bereich Infrastruktur ist eines der größten Projekte die CTA Red Line Extension im äußersten Süden der Stadt. Nach jahrzehntelangen Diskussionen hat die Stadt die Finanzierung gesichert (darunter einen Bundeszuschuss von etwa 2 Milliarden Dollar), um die Red Line um 5,6 Meilen südlich von ihrem derzeitigen Endpunkt an der 95th Street bis zur 130th Street zu verlängern. Der Spatenstich wird für Ende 2025 erwartet, mit Betriebsaufnahme bis 2030 railwayage.com railwayage.com. Dieses Projekt wird vier neue Stationen in unterversorgten Vierteln schaffen und den Zugang zum öffentlichen Nahverkehr für den äußersten Süden Chicagos erheblich verbessern. Über die Mobilität hinaus wird erwartet, dass die Red Line Extension ein Impulsgeber für Entwicklung ist: Es wird geschätzt, dass sie bis 2040 25.000 Arbeitsplätze und etwa 1,7 Milliarden Dollar an Immobilieninvestitionen entlang der neuen Strecke generiert railwayage.com. Wir können mit neuen, auf den Nahverkehr ausgerichteten Wohnprojekten, Einzelhandel in der Nähe der Stationen und steigenden Immobilienwerten in Gegenden wie Roseland und West Pullman rechnen. Die Stadt und Gemeinschaftsgruppen entwickeln bereits Strategien, um sicherzustellen, dass die Anwohner durch bezahlbaren Wohnraum und Maßnahmen gegen Verdrängung rund um die Stationen profitieren. Dies ist eine transformative Infrastrukturinvestition, die einen Teil Chicagos stärken könnte, der beim Wachstum zurückgeblieben ist.
• O’Hare Flughafen-Erweiterung: Obwohl es sich nicht um eine Immobilienentwicklung im herkömmlichen Sinne handelt, ist die laufende O’Hare 21-Erweiterung aufgrund ihrer wirtschaftlichen Auswirkungen erwähnenswert. Chicago investiert 8,5–12 Milliarden US-Dollar, um den O’Hare International Airport mit neuen Terminals, Gates und Annehmlichkeiten zu modernisieren; die Fertigstellung ist für 2028–2030 geplant chicago.gov youtube.com. Dieses riesige Projekt wird Tausende von Arbeitsplätzen im Bauwesen schaffen und nach seiner Fertigstellung Chicagos Status als globales Verkehrsdrehkreuz stärken. Eine Studie des Illinois Economic Policy Institute schätzte, dass die Fertigstellung der O’Hare-Erweiterung die Wirtschaft um über 18 Milliarden US-Dollar wachsen lassen und Zehntausende von Arbeitsplätzen schaffen wird journal-topics.com. Für den Immobilienmarkt bedeutet ein besserer O’Hare eine erhöhte Nachfrage nach Hotels in der Nähe, Büros (für Logistik- und reiseorientierte Unternehmen) und Industriehallen (für Luftfracht). Die Gebiete rund um den Flughafen, wie Rosemont und Elk Grove Village, könnten von Investitionen profitieren. Zudem ist eine leichtere globale Anbindung ein Verkaufsargument für Unternehmen, die einen Standort in Chicago gegenüber anderen Städten in Erwägung ziehen.
• Weitere bemerkenswerte Projekte: Noch ein paar Highlights – das Obama Presidential Center im Jackson Park (bereits erwähnt) befindet sich im Bau und soll 2025/26 eröffnet werden. Es handelt sich um ein Projekt im Wert von etwa 500 Millionen US-Dollar, das ein Museum, eine Bibliothek und Parkverbesserungen umfasst und Touristen sowie Aufmerksamkeit auf die South Side von Chicago ziehen dürfte thegateuchicago.com. Im West Loop wurde ein neuer Wolkenkratzer bei 320 S. Canal („BMO Tower“) 2022 eröffnet und wird nun vermietet, und die letzten Arbeiten am Salesforce Tower (333 W. Wolf Point) sind abgeschlossen, wodurch moderne Büroflächen entstehen (obwohl die Vermietung schleppend verläuft). Die Skyline von Chicago entwickelt sich weiter: Der 101-stöckige St. Regis Tower wurde 2021 eröffnet, und Vorschläge für neue Hochhäuser wie einen Supertall bei 1000M (South Michigan Ave) sind aufgrund der Marktlage in der Schwebe. Im Bereich Eigentumswohnungen sind mehrere luxuriöse Midrise-Projekte in wohlhabenden Gegenden (Gold Coast, Lincoln Park) im Bau. Und auf Nachbarschaftsebene summieren sich zahllose kleinere Entwicklungen – von neuen 3-Familienhäusern auf innerstädtischen Baulücken bis hin zu Erweiterungen von Vorortsiedlungen.

Insgesamt ist die Entwicklungsszene in Chicago aktiv, aber auch pragmatisch im Jahr 2025. Einige große Projekte sind aufgrund wirtschaftlicher Realitäten auf Eis gelegt, doch viele gezielte Investitionen (Umnutzungen, Verkehr, institutionelle Projekte) werden umgesetzt. Der Ansatz der Stadt scheint Reinvestition und Anpassung zu sein – die Umnutzung bestehender Gebäude (alte Büros, Industrieflächen) und die Stärkung der Infrastruktur, um die Grundlage für zukünftiges Wachstum zu schaffen.

Investitionschancen und Risiken

Aus der Sicht eines Investors bietet der Immobilienmarkt in Chicago im Jahr 2025 eine einzigartige Mischung aus Chancen und Risiken. Nachfolgend finden Sie eine strukturierte Übersicht darüber, was diesen Markt attraktiv macht und wo Vorsicht geboten ist:

Wichtige Chancen:

• Midwest Value Play & Cashflow: Chicago ist bekannt für seine erschwinglichen Preise im Vergleich zu anderen Großstädten, was für Investoren höhere Kapitalisierungsraten (Mietrenditen) bedeuten kann. Anders als in den Küstenmärkten, wo Käufer mit extrem hohen Preisen und geringen Renditen konfrontiert sind, kann man in Chicago hochwertige Objekte zu einem vernünftigen Preis erwerben. Diese Erschwinglichkeit im Mittleren Westen, kombiniert mit einer stabilen Nachfrage, verschafft Chicago den Ruf eines „Value“-Marktes mit solidem Cashflow chicagospropertymanagement.com. Investoren, die einkommensgenerierende Immobilien suchen – egal ob Mehrfamilienhäuser, Industrieimmobilien oder sogar Value-Add-Büros – finden oft Kapitalisierungsraten, die um 100–300 Basispunkte höher liegen als in Städten wie New York oder San Francisco. Daher rückt Chicago zunehmend in den Fokus sowohl institutioneller als auch privater Investoren, die auf der Suche nach verlässlichen Renditen sind.
• Starke Nachfrage im Industrie- und Logistikbereich: Wie bereits beschrieben, ist Chicagos Industriesektor ein herausragender Performer. Logistikimmobilien sind stark nachgefragt, die Leerstandsquote ist niedrig (~5 %) und das Mietwachstum ist stabil cawleycre.com. E-Commerce- und Distributionsmieter (Amazon, Target, Drittanbieter-Logistikfirmen usw.) werden hier weiterhin Flächen benötigen, da Chicago strategisch günstig gelegen ist. Für Investoren bedeutet das die Möglichkeit, Lagerhallen zu kaufen oder zu entwickeln – mit Vertrauen in eine langfristige Vermietung. Die Kapitalisierungsraten für Industrieimmobilien in Chicago liegen bei etwa 5–6 % für Objekte der Klasse A (bei Klasse B/C höher) und bieten ein gutes risikoadjustiertes Renditepotenzial. Die Disziplin des Marktes bei Neubauten verringert zudem das Risiko eines Überangebots. Kurz gesagt: Industrieimmobilien in Chicago bleiben eine solide Wahl – ein „Brot-und-Butter“-Sektor, in dem man Kapital parken und mit stabilem Einkommenswachstum rechnen kann.
• Mehrfamilienhäuser & Build-to-Rent: Die Grundlagen für Mehrfamilienhäuser in Chicago sind derzeit ausgezeichnet – hohe Auslastung, steigende Mieten und begrenztes neues Angebot. Dies schafft einen fruchtbaren Boden für Mietinvestitionen, von kleinen Gebäuden mit 2-4 Einheiten bis hin zu großen Wohnanlagen. Wir haben tatsächlich gesehen, dass das Investitionsvolumen in Mehrfamilienhäusern Anfang 2025 gestiegen ist, da Investoren das Potenzial erkennen (einige Berichte vermerkten, dass der Verkauf von Wohnungen in Chicago im 1. Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt wurde) northmarq.com. Stadtweite Stadtteile und sogar Vororte erleben ein Mietwachstum, das das NOI (Netto-Betriebsergebnis) steigert. „Stetige, stabile Leistung“ wird laut Analysten von J.P. Morgan auf dem Mehrfamilienhausmarkt in Chicago weiterhin erwartet, dank eingeschränkter Bautätigkeit und anhaltender Mieternachfrage jpmorgan.com. Darüber hinaus gibt es Interesse an Build-to-Rent-Einfamilienhaus-Gemeinschaften in den Vororten, die Familien ansprechen, die ein Haus mieten möchten (dies ist eine aufkommende Anlageklasse). Das Hauptrisiko hier ist regulatorischer Natur (siehe Mietpreisbremse unten) oder ein wirtschaftlicher Abschwung, aber ansonsten sind Wohnungen ein Lichtblick für Investitionen.
• Umwandlung von notleidenden Bürogebäuden (Adaptive Reuse): Für opportunistische Investoren/Entwickler mit einem Faible für Komplexität bietet Chicagos notleidender Bürosektor einzigartige Möglichkeiten. Wie bereits erwähnt, werden viele Büros in der Innenstadt mit 60–70 % Abschlag gegenüber den Höchstwerten verkauft taylorjohnson.com. Dies eröffnet klugen Käufern die Möglichkeit, Gebäude in Top-Lage für einen Bruchteil der Wiederbeschaffungskosten zu erwerben. Die Strategie besteht dann darin, diese Gebäude zu repositionieren oder umzuwandeln – in Wohnungen, Hotels oder modernisierte Büros – und so Wert zu schaffen. Die Stadt subventioniert solche Umwandlungen in der LaSalle Street buchstäblich chicago.suntimes.com, was das finanzielle Risiko verringert. Frühe Akteure in diesem Bereich könnten davon profitieren, weiße Elefanten in rentable Vermögenswerte zu verwandeln. Es ist nicht einfach (Zonierung, Bauherausforderungen usw.), aber Unternehmen, die sich auf adaptive Wiederverwendung spezialisiert haben, schauen sich Chicago aktiv an. Im Wesentlichen hat der Abschwung im Bürosektor auch eine positive Seite: Er bietet eine einmalige Gelegenheit in einer Generation, um Immobilien in der Innenstadt zu Schnäppchenpreisen zu kaufen und sie für die zukünftige Nachfrage neu zu erfinden.
• Öffentlich-private Initiativen und Anreize: Die Regierung Chicagos ist sehr proaktiv, wenn es darum geht, mit Immobilieninitiativen zusammenzuarbeiten. Von TIF-Distrikten über Steueranreize bis hin zu Investitionen in die Infrastruktur setzt die Stadt Instrumente ein, die Investoren nutzen können. Zum Beispiel wird der Transit TIF für die Red Line-Erweiterung dazu beitragen, dieses Projekt zu finanzieren und die Gebiete entlang der Strecke zu stärken. Die Stadt bietet außerdem Anreize für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum, den Erhalt von Baudenkmälern (historische Steuergutschriften) und hat Programme wie INVEST South/West, die Projekte in aufstrebenden Stadtteilen fördern. Wie die Daily Herald feststellte, „erschließen öffentlich-private Partnerschaften und Anreizprogramme neues Potenzial“ in Chicago, insbesondere für Entwickler mit lokalem Know-how und strategischem Ansatz dailyherald.com. Investoren, die sich mit diesen Initiativen abstimmen (z. B. Bau von Wohnungen mit gemischtem Einkommen, um Steuergutschriften zu erhalten, oder Nutzung eines TOD-Anreizes in der Nähe eines Verkehrsprojekts), können Kosten und Risiken senken. Darüber hinaus signalisieren große Arbeitgeber (wie zum Beispiel Google), die sich an Immobilien beteiligen (Google übernimmt das Thompson Center als Büro), Vertrauen und können neue Investitionen anstoßen. Insgesamt gilt: Wer Hand in Hand mit den Plänen der Stadt arbeitet – bei der Revitalisierung der Innenstadt, dem Bau von bezahlbarem Wohnraum usw. – kann sowohl finanzielle als auch Genehmigungsunterstützung finden, was Projekte rentabler macht.

Wesentliche Risiken und Herausforderungen:

• Unsicherheit im Bürosektor: Die Kehrseite der Büro-Chance ist, dass es ein langer Weg zur Erholung ist und nicht jedes Gebäude gerettet werden kann. Die Leerstände in Büros sind auf Rekordniveau und könnten sogar noch steigen, wenn weitere Unternehmen verkleinern. Die bevorstehende Welle von Kreditfälligkeiten (>5 Milliarden Dollar bis 2027) bedeutet, dass wir möglicherweise Zahlungsausfälle oder Notverkäufe sehen werden, wenn Eigentümer nicht refinanzieren können taylorjohnson.com. Dies könnte die Immobilienwerte weiter drücken und Kreditgeber belasten (bietet aber auch Chancen für Umnutzungen). Zudem bergen Umnutzungsprojekte selbst Risiken – nicht jedes Büro kann physisch oder wirtschaftlich in Wohnungen umgewandelt werden, und es gibt eine Grenze, wie viele Einheiten der Innenstadtmarkt in kurzer Zeit aufnehmen kann. Bis ein neues Gleichgewicht erreicht ist (was vermutlich noch einige Jahre dauert), wird der Büromarkt in der Innenstadt volatil bleiben. Investoren in Gebäude oder CMBS-Darlehen, die an Chicagoer Büros gebunden sind, sollten auf Wertschwankungen und potenzielle Verluste vorbereitet sein. Es gibt auch ein größeres wirtschaftliches Risiko: Wenn die Innenstadt schwächelt, wirkt sich das auf Steuereinnahmen und umliegende Unternehmen aus, was wiederum sekundäre Effekte auf die Stadt haben könnte, wenn es nicht gemanagt wird.
• Steigende Zinssätze und Finanzierungskosten: Das höhere Zinsumfeld ist ein landesweites Problem, betrifft aber insbesondere Märkte wie Chicago, die auf moderates Wachstum und Rendite angewiesen sind. Wenn die Fremdkapitalkosten steigen, sehen fremdfinanzierte Investoren geringere Cashflows. Einige Entwicklungsprojekte wurden pausiert, weil Baukredite zu teuer sind. Hohe Zinsen „erhöhen den Druck auf neue und bestehende Entwicklungen“, wie festgestellt wurde, zusammen mit strengeren Kreditbedingungen, die Kreditgeber vorsichtiger machen dailyherald.com. Wenn die Inflation hartnäckig bleibt und die Fed die Zinsen hoch hält (oder wenn Regionalbanken sich aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung zurückziehen), könnte das Transaktionsvolumen gedämpft bleiben und einige Eigentümer könnten in Zahlungsverzug geraten, anstatt zu deutlich höheren Zinsen zu refinanzieren. In Chicago, wo die Anfangsrenditen ohnehin höher sind, ist der Abstand zu den Fremdkapitalkosten noch angemessen – aber der Spielraum für Fehler ist geringer. Im Wesentlichen müssen Investoren Deals vorsichtiger kalkulieren, mit höheren laufenden Kosten rechnen und möglicherweise mehr Eigenkapital einbringen. Solange die Zinsen nicht stabilisieren oder sinken, bleibt dies ein Gegenwind für den Immobilienmarkt, der das Preiswachstum und die Liquidität potenziell dämpft.
• Fiskalische/politische Risiken: Das finanzielle und politische Klima Chicagos kann Risiken mit sich bringen. Die Grundsteuern in Illinois (und Cook County) gehören zu den höchsten im Land, und hohe Steuerbescheide können die Immobilienrenditen schmälern. Es besteht immer die Möglichkeit von Steuererhöhungen oder neuen Gebühren, da Stadt und County mit Pensionsverpflichtungen zu kämpfen haben. So hat der neue Bürgermeister beispielsweise eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer auf hochpreisige Immobilienverkäufe vorgeschlagen, um Obdachlosenhilfe zu finanzieren – ein ehrenwertes Ziel, aber ein zusätzlicher Kostenfaktor für Investoren. Auf regulatorischer Seite ist die Mietpreisbremse in Illinois derzeit zwar verboten, aber die politischen Verhältnisse könnten sich ändern. Es gab erneute Forderungen nach einer Mietpreisbremse von Mietergruppen aufgrund steigender Mieten chicagospropertymanagement.com. Sollte dies jemals (auch nur in begrenzter Form) eingeführt werden, könnte es das Mietwachstum und die Werte von Mehrfamilienhäusern begrenzen. Zusätzlich verpflichten Dinge wie die Affordable Requirements Ordinance (ARO) Entwickler dazu, bezahlbare Einheiten einzuplanen oder Gebühren zu zahlen, was die Wirtschaftlichkeit von Projekten beeinflussen kann. Zusammengefasst müssen Investoren ein Auge auf das Rathaus und Springfield haben – unterstützende Politik kann den Markt stärken, aber es besteht auch das Risiko von Maßnahmen, die die Rentabilität beeinflussen (sei es durch höhere Steuern, strengere Bebauungsvorschriften oder Mieterschutz). Sich am politischen Prozess zu beteiligen und konservativ auf potenzielle Kosten zu kalkulieren, ist ratsam.
• Bevölkerungs- und demografische Trends: Ein grundlegendes langfristiges Risiko besteht darin, dass das Bevölkerungswachstum Chicagos in den letzten Jahren stagnierte oder sogar rückläufig war. Die eigentliche Stadt verlor in den späten 2010er Jahren und erneut während der Pandemie durch Abwanderung einige Einwohner. Während 2022–2023 eine gewisse Stabilisierung zu beobachten war, gibt es keinen starken Bevölkerungsboom wie in den Sunbelt-Städten. Tatsächlich prognostizierte eine McKinsey-Studie eine „gedämpfte Nachfrage“ nach Wohnraum in Chicago bis 2030 aufgrund von Herausforderungen des städtischen Lebens und post-COVID-Veränderungen chicagobusiness.com. Wenn Chicago seine Bevölkerung oder seinen Arbeitsplatzbestand nicht kräftig ausbaut, könnte die Immobiliennachfrage nur langsam steigen. Das kann das Wertsteigerungspotenzial begrenzen – Investoren könnten hier zwar bessere Cashflows erzielen, aber weniger Kapitalwachstum im Vergleich zu wachstumsstarken Metropolregionen. Es besteht auch das Risiko einer anhaltenden Abwanderung, wenn Probleme wie Kriminalität, Steuern oder Remote-Arbeit andere Orte für Unternehmen und Familien attraktiver machen. Im Wesentlichen muss Chicago Menschen anziehen und halten, um den Immobilienmarkt langfristig zu beleben. Sollte es der Stadt gelingen, ihre Erschwinglichkeit zu nutzen (z. B. Remote-Arbeiter oder neue Unternehmen von den Küsten anzuziehen), verringert sich dieses Risiko. Andernfalls könnte eine stagnierende Bevölkerung mittelfristig zu einem Überangebot in bestimmten Immobilienarten führen (insbesondere, wenn wir an den falschen Standorten zu viel Wohnraum schaffen).
• Wirtschaftliche & externe Risiken: Schließlich gelten allgemeine wirtschaftliche Risiken. Eine US-Rezession würde Chicagos Wirtschaft beeinträchtigen – Arbeitsplatzverluste würden die Leerstände im Gewerbebereich erhöhen und könnten zu einem Anstieg von Zwangsversteigerungen oder Zahlungsausfällen im Wohnbereich führen. Branchen wie Produktion oder Transport sind konjunkturanfällig, was sich wiederum auf Industrieimmobilien auswirken würde. Darüber hinaus könnten unvorhersehbare Ereignisse (eine weitere Pandemiewelle, geopolitische Probleme usw.) die Märkte erschüttern. Chicago steht außerdem vor Wahrnehmungsproblemen in Bezug auf Kriminalität in bestimmten Gegenden, was – wenn es nicht angegangen wird – die Attraktivität von Stadtteilen beeinträchtigen kann (obwohl die Kriminalität in vielen Kategorien 2023–2024 zurückgegangen ist, hält sich die Wahrnehmung weiterhin). Im Bausektor bleiben hohe Baukosten und Arbeitskräftemangel ein Problem, was Projekte verzögern oder zu Budgetüberschreitungen führen kann – ein Risiko für Entwicklungsprojekte.

Wenn man Chicagos Chancen und Risiken abwägt, könnte man sagen, dass die Stadt solide, stabile Renditen, aber ohne das Turbo-Wachstum der Sunbelt-Märkte bietet. Es ist ein Ort, an dem Diversifikation und sorgfältige Auswahl der Projekte entscheidend sind. Viele Investoren sehen Chicago als einen guten Markt für langfristige Anlagen – wahrscheinlich kein Ort, an dem man sein Geld über Nacht verdoppelt, aber mit Fundamentaldaten, die Krisen überstehen können (wie beim Crash 2008 relativ gut geschehen) und einer Regierung, die – wenn auch nicht perfekt – aktiv versucht, die Immobilienherausforderungen direkt anzugehen.

Marktausblick bis 2030

Was bringen die nächsten 5–10 Jahre für den Immobilienmarkt in Chicago? Auch wenn Prognosen immer unsicher sind, können aktuelle Trends und Vorhersagen einen Eindruck von der Entwicklung bis 2030 vermitteln. Hier ein Ausblick auf die einzelnen Sektoren:

Ausblick für den Wohnimmobilienmarkt: Es wird erwartet, dass der Wohnungsmarkt in Chicago im Laufe des Jahrzehnts einen Kurs von mäßigem, nachhaltigem Wachstum einschlägt. Es herrscht weitgehend Einigkeit darüber, dass das landesweite Preiswachstum bei Immobilien in den kommenden Jahren verhaltener ausfallen wird (nach dem rasanten Anstieg von 2020–2022). Eine Analyse prognostiziert beispielsweise, dass die nächsten fünf Jahre mehr Verkaufsaktivität, aber flachere Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt insgesamt bringen werden realestate.usnews.com. Chicago, mit seinem historisch stetigen Preiswachstum, wird diesem Trend wahrscheinlich folgen. Der Case-Shiller Home Price Index für Chicago dürfte weiterhin jährlich steigen, aber vermutlich im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich (z. B. durchschnittlich ~3 % pro Jahr) libertybank.com. Das bedeutet, dass bis 2030 die mittleren Immobilienwerte in Chicago etwa 20–30 % höher liegen könnten als heute – was den mittleren Verkaufspreis möglicherweise im Bereich von 480.000–520.000 $ ansiedelt (sofern keine Inflationseffekte oder größeren wirtschaftlichen Veränderungen eintreten). Boom-/Bust-Zyklen werden nicht erwartet; stattdessen ist mit langsamem und stetigem Wertzuwachs zu rechnen, gestützt durch die relative Erschwinglichkeit der Stadt und die stabile Wirtschaft des Mittleren Westens.

Was das Verkaufsvolumen betrifft, so könnten wir, sobald sich die Zinssätze stabilisieren (möglicherweise bis 2025–2026), eine Wiederbelebung der Transaktionen erleben, da aufgestaute Nachfrage freigesetzt wird. Die NAR hat einen Anstieg der Verkäufe bestehender Häuser um 7–12 % im Jahr 2025 und einen weiteren Anstieg um ~10 % oder mehr im Jahr 2026 landesweit bankrate.com prognostiziert. Sollte Chicago einen ähnlichen Trend verzeichnen, würde dies einen deutlich lebhafteren Markt in der Mitte der 2020er Jahre bedeuten. Nach diesem anfänglichen Aufschwung könnten sich die Verkäufe auf ein normaleres Niveau einpendeln. Wichtig ist, dass jedes Wachstum beim Immobilienkauf vom Angebot abhängt – mehr Bestand (durch Neubauten oder mehr Angebote) ist erforderlich. Bis 2030 könnte Chicago zudem einen Zustrom von jüngeren Käufern (Millennials und Gen Z) erleben, die schließlich im Alter von 30 oder 40 Jahren Immobilien erwerben und so die Nachfrage demografisch ankurbeln.

Ausblick für den Mietmarkt: Der Mietsektor in Chicago dürfte stark, aber vielleicht nicht mehr so hektisch bis Ende der 2020er Jahre bleiben. Kurzfristig (2025–2026) ist angesichts des aktuellen Angebotsengpasses weiterhin mit niedrigen Leerstandsquoten und Mieterhöhungen, die die Inflation übertreffen, zu rechnen. Sollte der Wohnungsbau später im Jahrzehnt anziehen – was wahrscheinlich ist, wenn die Mieten hoch bleiben – könnten neue Wohnprojekte zwischen 2027 und 2030 die Leerstände leicht erhöhen und das Mietwachstum dämpfen. Aber sofern es keinen massiven Überbau gibt, wird Chicago wahrscheinlich auch langfristig eine gesunde Belegungsquote im Bereich von 93–95 % aufweisen, wobei die Mieten real um etwa 2–3 % jährlich steigen. Die relative Erschwinglichkeit der Stadt im Vergleich zu Küstenstädten könnte zudem mehr Remote-Arbeiter oder Neuankömmlinge anziehen, die in Chicago mieten und so für zusätzliche Nachfrage sorgen.

Eine Einschränkung: Politische Änderungen könnten das Mietumfeld verändern. Falls hypothetisch bis 2030 eine Mietpreisbremse eingeführt würde (ein großes if, da dies derzeit auf Landesebene verboten ist), könnte das Mieterhöhungen begrenzen und die Investitionskalkulation verändern. Alternativ könnte eine starke Förderung von neuem, bezahlbarem Wohnraum in Chicago das Angebot in bestimmten Preissegmenten erhöhen. Abgesehen von solchen Veränderungen bleibt das Basisszenario continued landlord-favorable conditions, das sich allmählich dem Gleichgewicht annähert, wenn mehr Einheiten gebaut werden. Mieter könnten eine leichte Entlastung spüren, wenn das Lohnwachstum aufholt und mehr Auswahlmöglichkeiten entstehen, aber es ist unwahrscheinlich, dass Chicago zum Mietermarkt mit hoher Leerstandsquote der späten 2000er Jahre zurückkehrt.

Ausblick für Gewerbeimmobilien: Jeder Bereich hat seine eigene Prognose:

• Büro: Bis 2030 wird der Büromarkt in Chicago voraussichtlich smaller but healthier sein. Wir erwarten, dass ein erheblicher Teil der derzeit leerstehenden älteren Büros removed from inventory wird – entweder abgerissen oder in andere Nutzungen umgewandelt. Dies wird dazu beitragen, die Leerstandsquote in der Innenstadt von den derzeitigen Höchstständen zu senken. Es ist denkbar, dass die Leerstandsquote im Loop, die derzeit bei etwa 25 % liegt, bis 2030 in den mittleren bis hohen Zehnerbereich sinken könnte, wenn genügend Umwandlungen stattfinden und das Beschäftigungswachstum in bürolastigen Branchen wieder einsetzt. Die verbleibenden Büros werden tendenziell neuer oder kürzlich renoviert sein, da der veraltete Bestand aussortiert wird. Die Mieten für erstklassige Class-A-Büros könnten sich festigen, sobald das Überangebot abgebaut ist (Eigentümer der verbleibenden Gebäude könnten tatsächlich gegen Ende des Jahrzehnts wieder Preissetzungsmacht erlangen). Allerdings wäre eine Rückkehr zu einer Leerstandsquote unter 15 % wie vor 2020 wohl zu optimistisch; remote work is here to stay in gewissem Maße, was die Nachfrage begrenzt. Die große Unbekannte ist das economic growth – wenn es Chicago gelingt, neue Unternehmen oder Expansionen (zum Beispiel in den Bereichen Technologie, Life Sciences, Finanzen) anzuziehen, könnte das die Büroflächennachfrage ankurbeln. Umgekehrt wird der Weg länger, wenn Unternehmen weiterhin ihre Flächen verkleinern. Insgesamt ist mit einem right-sized office sector zu rechnen: weniger Gesamtquadratmeter, aber besser genutzt und lebendiger mit gemischten Nutzungen. Die Innenstadt könnte mehr Bewohner und Touristen und etwas weniger 9-bis-5-Pendler haben, was ihren Charakter verändert.
• Industrie: Die Aussichten für die Industrie sind stark und stabil. Chicagos Rolle als Logistikzentrum nimmt nicht ab – im Gegenteil, E-Commerce, die Umstrukturierung der Lieferketten (mehr Sicherheitsbestände) und das Bevölkerungswachstum im Mittleren Westen werden die Nachfrage hoch halten. Bis 2030 könnten neue Logistik-Teilmärkte am Stadtrand entstehen, falls die näher gelegenen Flächen vollständig belegt sind. Die Leerstandsquote im Industriesektor dürfte in einem niedrigen Bereich bleiben (vielleicht 5–7 %), vorausgesetzt, der Wirtschaftszyklus verläuft normal. Das Mietwachstum könnte sich langfristig auf Inflationsniveau (2–3 % jährlich) einpendeln, insbesondere wenn später im Jahrzehnt mehr Entwickler neue Flächen schaffen. Aber Chicagos Industriemarkt hat einen strukturellen Vorteil durch seine Infrastruktur cawleycre.com – solange die US-Wirtschaft Waren bewegt, wird Chicago ein wichtiger Knotenpunkt bleiben. Investoren können davon ausgehen, dass Industrieimmobilien weiterhin verlässliche Renditen liefern werden, und weitere technologische Veränderungen (wie Automatisierung in Lagerhäusern oder autonomer Lkw-Verkehr) könnten den Wert gut gelegener Distributionszentren sogar noch steigern. Ein Punkt zum Beobachten: Umwelt- und Gemeindebedenken könnten den Druck auf die Entwicklung von Lagerhäusern in einigen Gebieten erhöhen (es gab Proteste wegen Diesel-Lkw-Verkehrs auf der South Side), was möglicherweise beeinflusst, wo neue Anlagen entstehen können.
• Einzelhandel: Bis 2030 wird sich der Einzelhandel in Chicago weiterentwickelt haben. Wir gehen davon aus, dass sich die wichtigsten Einkaufsviertel (North Michigan Ave, Armitage Avenue, Fulton Market usw.) mit mehr Erlebnis- und gemischten Einzelhandelsangeboten neu erfunden haben werden und wahrscheinlich einen Großteil ihrer Lebendigkeit zurückgewinnen. Einzelhandelszentren der Klasse B/C könnten höhere Leerstände verzeichnen, wenn sie sich nicht neu positionieren (einige könnten zu Mischnutzungen werden oder teilweise als Last-Mile-Distributionsstandorte oder andere Konzepte umgenutzt werden). Der Trend, dass der Einzelhandel dem Wohnungswachstum folgt, wird anhalten – erwarten Sie mehr Einzelhandel in Stadtteilen mit Bevölkerungszuwachs (z. B. werden Mega-Entwicklungen wie Lincoln Yards und The 78 Einzelhandel integrieren, wenn sie ausgebaut werden). Nachbarschaftseinzelhandel, der den täglichen Bedarf deckt, sollte gut abschneiden, aber jeder Einzelhändler, der sich bis 2030 nicht auf Omnichannel eingestellt hat, wird Schwierigkeiten haben. Der Anstieg des Online-Shoppings wird sich wahrscheinlich bei einem bestimmten Marktanteil einpendeln, was bedeutet, dass der stationäre Handel sich auf einem neuen Normalniveau stabilisieren sollte. Für Investoren kann städtischer Einzelhandel in Chicago eine gute Option sein, wenn er zu den heute korrigierten Mieten gekauft wird und wenn man Standorte mit hoher (oder potenziell hoher) Kundenfrequenz auswählt. Die Kapitalisierungsraten für Einzelhandel sind derzeit aufgrund des wahrgenommenen Risikos höher, aber gegen Ende des Jahrzehnts könnten diejenigen, die auf gut gelegene Einzelhandelsimmobilien gesetzt haben, eine schöne Wertsteigerung erleben, wenn sich der Sektor stabilisiert.
• Mehrfamilienhäuser (Wohnungen): Wir haben Mietwohnungen bereits früher angesprochen; ergänzend dazu sollte Mehrfamilienbesitz als Investition in Chicago weiterhin attraktiv und aktiv bleiben. Bis 2030 könnte es deutlich mehr institutionellen Besitz am Mietwohnungsbestand Chicagos geben (der Trend, dass große Investoren Mietwohnungen im Sunbelt kaufen, könnte sich auf Chicago ausweiten, wenn die Renditen stimmen). Die Stadt wird wahrscheinlich die Entwicklung von mehr Wohnraum fördern und möglicherweise einige Zonenvorschriften lockern, um in bestimmten Vierteln mehr Dichte zuzulassen. Bleibt Chicagos Wirtschaft stabil, gibt es das Argument, dass die Wohnungsnachfrage sogar steigen könnte, da Menschen aus überteuerten Städten umziehen – das „Midwest Affordability Magnet“-Szenario. In diesem Fall würden sowohl Miet- als auch Eigentumswohnungen stärker profitieren als derzeit prognostiziert. Umgekehrt gilt: Wenn die Bevölkerungszahl stagniert oder sinkt, könnte das neue Angebot zu groß sein und zu einer Abschwächung führen. Derzeit ist das Basisszenario ein moderates Haushaltswachstum, ausreichend, um die geplanten neuen Einheiten zu füllen. Die Leerstandsquote bei Mehrfamilienhäusern könnte bis 2030 leicht von den derzeit extrem niedrigen Werten auf etwa 6 % steigen (ein normalisierter Wert), und das Mietwachstum könnte sich auf Inflationsniveau einpendeln. Dennoch werden Investoren Chicagos Mehrfamilienmarkt weiterhin wegen seiner Kombination aus Rendite und Stabilität attraktiv finden.

Entwicklung und Infrastruktur 2030: Bis 2030 werden mehrere der besprochenen Großprojekte (hoffentlich) Realität sein. Die Red Line-Verlängerung sollte in Betrieb sein und rund um ihre Stationen transitorientierte Entwicklungen anstoßen. Der O’Hare-Ausbau wird abgeschlossen sein und Chicago möglicherweise noch attraktiver für Geschäftsreisen und verwandte Branchen machen. Das Obama Center wird seit Jahren geöffnet sein, und wir werden sehen, ob es tatsächlich einen kleinen Immobilienboom in Woodlawn/South Shore ausgelöst hat. In der Innenstadt sollten die LaSalle Street-Umwandlungen bis 2030 abgeschlossen oder in der Endphase sein und Tausende neue Bewohner in die Loop bringen – eine drastische Veränderung, die ein 24/7-Quartier in einem bisher abends verwaisten Gebiet schaffen könnte. Wenn The 78 und Lincoln Yards wieder Fahrt aufnehmen, könnten Teile davon bebaut sein (die vollständige Fertigstellung dürfte aber eher nach 2035 erfolgen). So könnte die Stadt bis 2030 ein oder zwei völlig neue Stadtviertel gewinnen, mit Namen wie „River District“ oder „Lincoln Yards“, die geläufig werden.

Was die Infrastruktur betrifft, werden neben dem Nahverkehr Verbesserungen wie stadtweite 5G- und Breitbandausbau leise das technologische Rückgrat gestärkt haben und Chicago vielleicht zu einem größeren Tech-Hub machen. Und hoffentlich sind die Finanzen der Stadt stabil, sodass weiterhin in Parks, Schulen und Sicherheit investiert werden kann – alles entscheidend für die Attraktivität des Immobilienmarktes.

Zusammenfassung der Marktentwicklung: Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Prognose für den Immobilienmarkt in Chicago 2025–2030 von vorsichtigem Optimismus geprägt ist. Es wird nicht erwartet, dass Chicago eine Boomtown wird, aber ein Niedergang ist ebenfalls nicht in Sicht. Wahrscheinlicher ist, dass es Amerikas verlässlicher Performer sein wird – mit Aufwärtspotenzial durch Umstrukturierungen und relativem Wert, während die schlimmsten Exzesse vermieden werden. Für Investoren bedeutet das, dass Chicago ein kluger langfristiger Schachzug sein könnte: Man wird nicht das explosive Wachstum wie in Austin oder Miami erleben, erhält aber auch einen gewissen Schutz vor extremer Volatilität sowie höhere Einkommensrenditen. Wie ein Bericht feststellte, verzeichnet Chicagos Markt meist „stetige, aber nicht explosive Zuwächse“ und fungiert als Gradmesser für Stabilität im Mittleren Westen libertybank.com libertybank.com.

Die Unbekannten (positiv oder negativ) werden sein: Kann Chicago neue Einwohner anziehen? Wird Remote-Arbeit abnehmen oder sich umkehren? Wie werden sich die aggressiven Eingriffe der Stadt in den Immobilienmarkt auswirken? Wenn mehr Menschen entscheiden, dass Chicago die erschwingliche Großstadt ist, in der sie leben und arbeiten möchten, könnte das nächste Jahrzehnt positiv überraschen (hinsichtlich Immobilienwerten und Entwicklung). Umgekehrt könnte der Markt verhalten bleiben, wenn der aktuelle Bevölkerungsrückgang nicht gestoppt wird und Unternehmen nicht wachsen.

Fazit: Auf dem Weg ins Jahr 2030 ist der Immobilienmarkt in Chicago so positioniert, dass er vernünftiges Wachstum mit überschaubarem Risiko bietet. Es könnte sich tatsächlich, wie unser Titel andeutet, als eine von Amerikas besten Chancen erweisen – besonders für Investoren, die einen ausgewogenen Markt mit soliden Fundamentaldaten suchen. Wie immer sind Sorgfalt und lokale Marktkenntnisse entscheidend, aber Chicagos Kombination aus Größe, Vielfalt und relativem Wert verleiht dem Markt eine dauerhafte Attraktivität.

Quellen:

• Chicago Association of REALTORS® – 2025 Marktausblick (Prognose von Lawrence Yun) chicagorealtor.com chicagorealtor.com
• Illinois Realtors & IHS – Illinois Immobilienmarktprognose, Juni 2025 heartlandro.realtor heartlandro.realtor
• Redfin – Trends auf dem Wohnungsmarkt in Chicago (Juni 2025) redfin.com redfin.com
• Triton Realty Group – Chicagos Mehrfamilien-Mietwohnungsmarkt 2025 tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com
• Chicago’s Property Management Blog – Mietmarktprognose 2025 chicagospropertymanagement.com chicagospropertymanagement.com
• Daily Herald (J. VanDahm) – Trends, die den Gewerbeimmobilienmarkt in Chicago 2025 prägen dailyherald.com dailyherald.com
• Bradford Allen – Q2 2025 Bericht zum Büroimmobilienmarkt in der Innenstadt bradfordallen.com; Jahresendbericht 2024 (via Taylor Johnson) taylorjohnson.com taylorjohnson.com
• Cawley Commercial – Update zum Industrieimmobilienmarkt Chicago 2025 cawleycre.com cawleycre.com
• Chicago Sun-Times (F. Spielman) – LaSalle Street Umgestaltung TIF-Subventionen chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com
• Railway Age – CTA Red Line Erweiterung Finanzierung railwayage.com
• Liberty Bank – Trends auf dem Wohnungsmarkt in Chicago 2025 libertybank.com libertybank.com
• U.S. News – Wohnungsmarktprognosen 2025–2030 realestate.usnews.com
• Crain’s Chicago Business – McKinsey-Prognose für die Wohnungsnachfrage in der Stadt chicagobusiness.com
• The Guardian – Obama Center und Wohnungsbau auf der South Side theguardian.com