Изглед тржишта некретнина Европске уније 2025–2028: трендови, ризици и могућности у стамбеном и пословном сектору

Увод

Тржиште некретнина Европске уније налази се на преломној тачки 2025. године. Након што су преживели турбулентан период раста инфлације, наглог повећања каматних стопа и поремећаја из пандемијског доба, и стамбени и комерцијални сектор улазе у фазу опрезног опоравка. Стабилизација макроекономских услова – укључујући ублажавање инфлације и прва смањења каматних стопа – побољшала је предвидљивост за инвеститоре и девелопере pwc.com mediaassets.cbre.com. Истовремено, упорни мањак стамбене понуде и еволуирајуће потражње корисника након пандемије обликују динамику тржишта широм земаља чланица ЕУ. Овај извештај пружа свеобухватну анализу пејзажа некретнина ЕУ у 2025. години, обухватајући макроекономски контекст, трендове у стамбеном и комерцијалном сектору, кључна национална тржишта (Немачка, Француска, Шпанија, Италија, Холандија, Пољска), кретања цена, баланс између понуде и потражње, токове инвестиција, грађевинску активност, промене у политици и прогнозу до 2028. године. Кључне теме укључују утицај високих (али стабилизујућих) каматних стопа, напоре у правцу одрживости и усклађености са ЕСГ стандардима, као и нове прилике упркос и даље присутним ризицима.

Макроекономски контекст у 2025.

Шири економски оквир Европе у 2025. години одликује умерен раст и смањење инфлације. Након што је за длаку избегнута рецесија у 2023, очекује се да ће економија ЕУ порасти за око 1,1% у 2025., при чему ће еврозона бити нешто испод 1% economy-finance.ec.europa.eu. Овај млак раст – у суштини раван учинку из 2024. – одражава и даље крхку потрошачку тражњу и спољне неизвесности. Посебно се Шпанија и Пољска издвајају са изнадпросечним прогнозама раста БДП-а (~2,5–3+%), док се за Немачку очекује да ће раст остати слаб око 0,8% mediaassets.cbre.com, због недавне индустријске стагнације. Француска и Италија вероватно ће пратити ЕУ просек са растом близу 1%, успореним због слабије личне потрошње и тражње за извозом cbre.fr.

Кључно за некретнине, инфлација је нагло пала са врхова из 2022. Главна инфлација у еврозони прогнозира се да ће у просеку износити ~2,1% у 2025. (са 2,4% у 2024.) pubaffairsbruxelles.eu, што је практично близу циља од 2% који је поставила ЕЦБ за 2025–2026. Ова дезинфлација, заједно са успоравањем раста базичних цена, омогућила је Европској централној банци да заустави и благо преокрене своје агресивно пооштравање. Након врхунца депо стопе од 4% крајем 2023, ЕЦБ је почела са смањењем стопа средином 2024; до априла 2025. референтна каматна стопа спуштена је на око 2,25% economy-finance.ec.europa.eu. Друге централне банке у Европи забележиле су сличне трендове. Као резултат, трошкови позајмљивања у 2025. остају високи у односу на 2010-е, али су ублажени у односу на врхове из 2023., што олакшава притиске на секторе зависне од кредита, као што је некретнине. На пример, просечне хипотекарне стопе у Француској су пале на око 3,3% почетком 2025. након што су прелазиле 3,5%, а централна банка Пољске смањила је референтну стопу са 6,75% на око 5% до 2025, повећавајући могућност купаца.

Утицај каматних стопа је, дакле, двострук: С једне стране, раст стопа у 2022–2023. озбиљно је погодио приступачност и обим инвестиција; с друге стране, стабилизација и благо смањење стопа до 2025. побољшали су расположење на тржишту. Девелопери и купци стамбених објеката сада имају више поверења да ће се услови финансирања постепено побољшавати, а не изненада погоршавати pwc.com. Заправо, услови финансирања постају подстицајнији за склапање уговора – позитивна полуга је „опет могућа“ како цене дуга благо падају, а распони приноса се стабилизују cbre.com cbre.com. Ипак, стопе се не враћају на ултра-ниске нивое из 2010-их mediaassets.cbre.com. Дугорочни приноси остају повишени што ограничава колико цене некретнина могу поново да расту. Консензус је да је 2024. била циклично дно за инвестиције, а да ће 2025. донети постепени опоравак пре него драматичан бум cbre.com.

Још један макро фактор је геополитичка неизвесност, која и даље баца сенку на тржиште. Рат у Украјини и глобалне трговинске тензије су одржали цене енергената и пословног поверења променљивим. Иако су цене гаса/енергије у Европи знатно ниже него 2022, било који нови шок могао би да обнови инфлацију и натера централне банке да зауставе смањење стопа pwc.com. Политички догађаји – као што су предстојећи избори у Немачкој или потенцијалне промене трговинске политике САД – такође представљају ризик за раст и расположење инвеститора reuters.com reuters.com. За сада, међутим, базична очекивања за 2025. су стабилан, мада не и спектакуларан привредни раст, падајућа инфлација и плато каматних стопа, што све заједно обезбеђује стабилнију позадину за одлуке у сектору некретнина у односу на претходне две године.

Трендови у стамбеном сектору: Опоравак упркос мањку понуде

Европска стамбена тржишта у 2025. показују мешавину отпорности и ограничења. Након пада или успоравања у многим земљама током 2022–2023, цене стамбених објеката углавном се стабилизују или расту у 2025, подстакнуте хроничним недостатком понуде и побољшаним поверењем купаца како финансирање постаје лакше. Међутим, регионалне разлике су изражене: нека тржишта бележе нове рекорде, док се друга тек сада опорављају после недавног пада.

График: Номинални раст цена стамбених објеката у државама ЕУ, поређење годишње промене у Q4 2023 (плаве траке) наспрам Q4 2024 (жуте траке). Многа тржишта су прешла из опадања у раст до краја 2024. Неколико земаља (лева страна) забележило је двоцифрени раст цена у 2024, укључујући Шпанију, Холандију, Пољску, Португал, Мађарску и друге, док су Немачка, Шведска и Француска (десна страна) забележиле тек умерене добитке или наставак умерених падова economy-finance.ec.europa.eu. Ово одражава неуједначен опоравак на европским стамбеним тржиштима.

Трендови цена: Према подацима Еуростата, цене кућа у ЕУ порасле су око 4% (номинално) у 2024, а даљи раст се очекује у 2025 – иако интензитет снажно варира од земље до земље. У Немачкој, која је доживела једну од најоштријих корекција у Европи, цене су од 2022. до средине 2024. пале око 12% reuters.com, али су од тада стабилизоване. До Q4 2024 цене у Немачкој су први пут забележиле годишњи пораст (+1,9% YoY) након девет узастопних квартала пада globalpropertyguide.com. Анкете предвиђају да ће вредности стамбених објеката у Немачкој повратити око 3–3,5% у 2025 reuters.com, уз помоћ нижих хипотекарних стопа, иако су ризици на доњој страни ако економска или политичка неизвесност потраје reuters.com. У Француској, цене су благо опадале; Q3 2024 забележио је –3,96% YoY за постојеће стамбене објекте globalpropertyguide.com. Тај пад се ублажава, са очекивањем да ће пад успорити на –0,7% до почетка 2025. и да ће доћи до „подне“ цена око краја 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Вредности станова у Паризу, на пример, пале су око 5,5% у 2024. (13. узастопни квартал пада) globalpropertyguide.com, а очекује се стабилизација у 2025. захваљујући бољим кредитним условима и мерама државне подршке.

Uporedite ovo sa Španijom, gde je tržište nekretnina užurbano. Cene stanova u Španiji porasle su impresivnih +11% u 2024. u proseku – najbrže od 2007. – i još uvek su bile više za ~11.2% na godišnjem nivou u prvom kvartalu 2025. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Snažna domaća tražnja, povratak stranih kupaca i rastuća ekonomija (rast preko 2%) održali su tržište nekretnina u Španiji „užurbanim tokom 2025.“ prema brojnim izveštajima idealista.com. Čak i konzervativne prognoze predviđaju novi rast cena u Španiji od 5–8% u 2025. godini spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Poljska takođe beleži snažan rast cena: usled visoke inflacije i rasta plata, cene stanova u Poljskoj na sekundarnom tržištu porasle su ~8% na godišnjem nivou početkom 2025. (i ~4–6% na novogradnji) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Uprkos naglom padu prodaje u 2023, tražnja kupaca u Poljskoj sada se oporavlja zahvaljujući smanjenju kamatnih stopa i državnom programu subvencionisanih stambenih kredita od 2% za kupce prve nekretnine globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Holandija daje još jedan primer – nakon kratkotrajnog pada u 2023, vrednosti stanova u Holandiji skočile su +8.7% u 2024. na rekordne nivoe abnamro.com. Banke predviđaju novi rast od ~7% u 2025. navodeći smanjenje kamatnih stopa na kredite, rast prihoda i uporno ograničenu ponudu kao ključne pokretače abnamro.com. Zaista, cene stanova u Holandiji rasle su više od 7% godišnje u svim poslednjim godinama osim 2023. abnamro.com abnamro.com. Čak i tamo gde su tržišta bila slaba, znakovi oporavka su očigledni: Švedska, Austrija i Nemačka, koje su doživele značajne padove u 2023, vratile su se na blagi pozitivan rast cene do kraja 2024, dok su Francuska i Finska bila poslednja velika tržišta koja su još uvek pokazivala blage godišnje padove economy-finance.ec.europa.eu. Sveukupno, očekuje se da će većina evropskih tržišta nekretnina beležiti rast cena u 2025. kako se ciklus okreće naviše fitchratings.com.Osnove ponude i tražnje: Ključni faktor koji podržava cene stambenih nekretnina jeste neusaglašenost između tražnje i ponude. Jednostavno rečeno, Evropa ne gradi dovoljno stanova u odnosu na potrebe domaćinstava i trendove urbanizacije, a ovaj deficit se poslednjih godina pogoršava. Ponuda stanova je naglo opala od 2022., pošto su investitori odustali zbog visokih kamatnih stopa, inflacije cena materijala i zastoja sa dozvolama economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Na nivou cele EU, završetak novih stanova je u periodu 2023–2024. opao dvocifreno, a broj građevinskih dozvola dostigao je višedecenijske minimume economy-finance.ec.europa.eu. Na primer, u Nemačkoj nova stanogradnja praktično se urušava – dozvole u 2023. pale su za ~27%, a započeti projekti za 25%, što je najniži obim od 2000. globalpropertyguide.com. Nemačka sada gradi znatno manje od ~320.000 jedinica godišnje koliko joj treba da ispuni čak i revidirane ciljeve (državna studija procenjuje potrebu za ~2,5 miliona novih stanova do 2030, daleko iznad trenutne gradnje) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nedostatak je očigledan: „ogromna praznina između potrebnog i izgrađenog“, kako je to rekao jedan nemački ekonomski stručnjak za stanogradnju globalpropertyguide.com. Ovo dodatno pojačava deficit stanova u Nemačkoj, naročito u velikim gradovima gde broj stanovnika raste zbog migracija (Berlin, Minhen itd. godišnje zahtevaju desetine hiljada novih jedinica) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.Slične priče se čuju širom EU. Francuska je u dugotrajnom padu stanogradnje – 2023. je broj dozvola i početih gradnji pao za oko 23–25% na godišnjem nivou globalpropertyguide.com, a 2024. će biti još lošija i u branši je označena kao „katastrofalna“ globalpropertyguide.com. U 2024. Francuska je imala jedva oko 260.000 novih gradnji globalpropertyguide.com, što je najniže od najmanje 2000. godine. Građevinci se suočavaju sa rastućim cenama materijala (posle rata u Ukrajini) i novim ekološkim propisima koji povećavaju troškove, dok su za kupce kamate na stambene kredite skupe globalpropertyguide.com. Iako vlasti očekuju stabilizaciju sredinom 2025, Francuska federacija građevinara predviđa stagnaciju i samo ~239.000 novih gradnji u 2025. globalpropertyguide.com. Italija takođe ima slabu novogradnju – dozvoljene nove stambene zgrade u 2024. su ponovo pale (–0,2% posle –7,7% pada u 2023.) na svega ~55.000 jedinica, što je tek deo nivoa iz sredine 2000-ih globalpropertyguide.com. Ovaj dugotrajni pad (u Italiji se 2000-ih gradilo 250k+ stanova godišnje, a sada ~50k) doprinosi manjoj ponudi u atraktivnim gradovima globalpropertyguide.com. Čak i u užarenoj Španiji, gradnja je tek oprezno pojačana: 2024. je započeto ~112.000 novih stanova, što je porast od 14,5% na prethodnu godinu jer investitori reaguju na rast cena globalpropertyguide.com. To je ipak malo u odnosu na potrebe Španije i daleko ispod nivoa pre 2008. Poljska, jedno od najbrže rastućih tržišta u Evropi, zabeležila je pad završenih stanova od preko 20% u 2022–2023. zbog visokih kamata, iako se umeren oporavak očekuje kako kamate budu padale globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ukratko, nova ponuda je ograničena gotovo svuda zbog visokih troškova finansiranja i gradnje, regulatornih prepreka i nedostatka zemljišta, dok pokretači tražnje (rast urbane populacije, manja domaćinstva, bolje plate) i dalje snažno utiču globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Mnoge zemlje beleže rekordno nisku slobodnu ponudu za iznajmljivanje i jaku konkurenciju kupaca za kvalitetnim nekretninama.Sa strane tražnje, formiranje domaćinstava i migracije održavaju potrebu za stanovanjem na visokom nivou. Nemačka je, na primer, povećala broj stanovnika za 3% tokom poslednje decenije (uglavnom putem imigracije), što je koncentrisano u velikim gradovima globalpropertyguide.com. Poljska je prihvatila preko milion ukrajinskih izbeglica, od kojih mnogi sada iznajmljuju ili kupuju stanove globalpropertyguide.com. Čak i tamo gde je ukupno stanovništvo stagnira, pomak ka domaćinstvima sa jednom osobom i nastavak urbanizacije podržavaju potražnju za stanovanjem. Tako potražnja premašuje ponudu širom većeg dela Evrope, što održava cene uprkos izazovima pristupačnosti. Evropska komisija ističe da je u mnogim državama članicama “ograničena ponuda novog stanovanja postala jedan od glavnih pokretača kontinuiranog rasta cena kuća” u 2024. godini economy-finance.ec.europa.eu. Ovo je posebno izraženo na tržištima sa malom ponudom kao što su Holandija, gde hronični nedostatak stanova održava cene na uzlaznoj putanji u 2024–25 abnamro.com.Kirije i tržište najma: Uska ponuda takođe podiže kirije, iako su neke zemlje uvele ograničenja rasta kirija. Nemačka i dalje ima visok udeo stanara (preko 52% domaćinstava iznajmljuje globalpropertyguide.com) i stalna potražnja podigla je kirije za oko 3,5% u 2024. godini (pad sa 5% u 2023) globalpropertyguide.com. Ostala tržišta sa snažnim rastom kirija uključuju Irsku, Holandiju i Centralnu Evropu. Posebno, stanarine u Holandiji trebalo bi da porastu i do 7–8% u 2025. godine po osnovu indeksacije inflacije, kao i zbog toga što privatni stanodavci prodaju stanove zbog novih propisa (smanjujući ponudu stanova za iznajmljivanje) iamexpat.nl abnamro.com. Poljska je zabeležila veliki priliv stanara (ukrajinske porodice), što podstiče rast stanarine i prinosa – bruto prinosi na iznajmljivanje prelaze 6% u poljskim gradovima globalpropertyguide.com. Ponuda stanova za iznajmljivanje u nekim zemljama zapravo se smanjuje: na primer, novi propisi i porezi u Holandiji (Zakon o prihvatljivoj kiriji) navode male stanodavce da izlaze sa tržišta i prodaju jedinice pojedinačnim kupcima abnamro.com. Ova „privatizacija“ bivših iznajmljenih stanova, primećena i u Nemačkoj i Španiji, dodatno smanjuje ponudu najma i može paradoksalno dugoročno pogoršati pristupačnost mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Donosioci odluka su pod pritiskom da intervenišu dok pristupačnost zakupaca opada, ali mere kao što su ograničavanje kirija mogu odvratiti investitore i smanjiti ponudu na duži rok mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.Hipoteke i pristupačnost: Nagli rast kamatnih stopa iz kasne 2023. i početka 2024. značajno je oslabio pristupačnost stanovanja, ali su se uslovi počeli popravljati u 2024. godini. U celoj EU, kreditna sposobnost domaćinstava je oštro pala 2022–23 – prihodi nisu mogli da prate rastuće troškove hipoteka, zbog čega su mnogi kupci odložili kupovinu economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Kreditna ekspanzija za stanove prešla je u negativnu vrednost a cene su padale kao odgovor. Sada, sa postepenim padom kamatnih stopa, kreditna sposobnost je snažno porasla u 2024., nadmašujući rast cena stanova economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Ovo je ključno “signal preokreta” za stanovanje: kupci koji su bili isključeni pri kamati od 3,5% ili 4% mogu se vratiti na tržište ako kamate padnu na, recimo, 2,5–3%. Ipak, pristupačnost ostaje napeta – odnos cena stanova prema kreditnoj sposobnosti je znatno iznad dugoročnih proseka economy-finance.ec.europa.eu, što znači da je i dalje istorijski veliki napor potreban za kupovinu stana. U mnogim zemljama stvarne cene nekretnina su u poslednjih pet godina nadmašile rast prihoda, stvarajući jaz u pristupačnosti economy-finance.ec.europa.eu. Stroži kriterijumi kreditiranja delimično su umanjili rizik (npr. holandske i poljske banke primenjuju stroge granice duga prema prihodu, što, prema ABN AMRO, čini domaćinstva „finansijski stabilnim“ i kad rastu cene abnamro.com). Ali, gledano unapred, ograničenja pristupačnosti će ograničiti tempo rasta cena – najbrže rastuća tržišta (Španija, Holandija itd.) mogu se ohladiti ako kupci dosegnu maksimum onoga što mogu da plate.Pregled po državama – stanovanje:

• Nemačka: Visoka potražnja, mala izgradnja, oprezan oporavak. Stambena nestašica u Nemačkoj je akutna – veliki gradovi suočavaju se sa “izraženim disbalansom” potražnje i ponude globalpropertyguide.com. Nove vladine mere iz 2025. imaju cilj da podstaknu izgradnju (npr. ubrzano izdavanje dozvola, više zemljišta) globalpropertyguide.com, ali efekti će kasniti. Posle dve godine pada, cene kuća u Nemačkoj se stabilizuju. Kraj 2024. je doneo nominalni rast cena (~+1–2% na godišnjem nivou) globalpropertyguide.com, iako su realne cene bile ravne ili blago negativne. Prognoze predviđaju umeren rast cena (~3%) u 2025. reuters.com pod uslovom nastavka smanjenja kamatnih stopa. Rizici uključuju sporu nemačku privredu (koja je bila u padu 2023–24) reuters.com i neizvesnost oko politike pred savezne izbore 2025 reuters.com. Kirije i dalje rastu, ali sporije – 3–4% godišnje globalpropertyguide.com. Sa više od polovine stanovnika u najmu i malo pristupačnih stanova na prodaju, politički pritisak da se poveća ponuda je jak – u suprotnom, i kirije i cene će nastaviti da rastu do 2025–2028 (ali umerenije).
• Francuska: Dosezanje dna nakon blage korekcije. Francusko tržište je doživelo blagi pad cena tokom 2021–2024, sa kumulativnim padom od ~5–10% realno. Krajem 2024. cene postojećih stanova bile su ~4% niže u odnosu na prethodnu godinu globalpropertyguide.com, iako je tempo pada značajno usporen (samo –0,7% na godišnjem nivou u februaru 2025) globalpropertyguide.com. Vrednosti u Parizu su ispod maksimuma (pad ~5% na godišnjem nivou), što donekle poboljšava pristupačnost globalpropertyguide.com. 2025 bi trebalo da označi tačku preokreta ka stabilizaciji ili blagom rastu, uz državnu podršku kupcima (npr. prošireni beskamatni krediti, produženi rokovi otplate) i očekivanim olakšavanjem kreditnih uslova globalpropertyguide.com. Oporavak će, međutim, biti ograničen vrlo niskom novom izgradnjom – u 2024–25 je najmanja u poslednjim decenijama globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zalihe novih stanova su male što može ograničiti promet, ali i postaviti „pod“ cenama. Makroekonomski kontekst je slab (skoro nulti rast BDP i rastuća nezaposlenost u 2024–25 cbre.fr cbre.fr), ali niska ponuda i jak nivo štednje domaćinstava ublažavaju pad. Očekuje se da cene u Francuskoj stagniraju u 2025. i eventualno blago porastu 2026, uz velike regionalne razlike (Pariz će verovatno zaostajati za manjim gradovima u oporavku).
• Španija: Vruće tržište, rast u više segmenata. Španija je jedan od evropskih lidera: cene stanova rasle su ~8–11% godišnje i 2023. i 2024. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, a i prognoze za 2025. su optimistične (npr. +6% do +8% prema Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Potražnja je podstaknuta rastućom ekonomijom (BDP Španije predviđen za rast 2–2,5% u 2025 mediaassets.cbre.com), niskom nezaposlenošću i povratkom stranih investitora/turista. I pored viših kamata, španski kupci su imali više kredita sa fiksnom kamatom i rastuće dohotke. Izgradnja se oporavlja – početak gradnje porastao je +14,5% u 2024 globalpropertyguide.com – ali ponuda i dalje ne prati bum potražnje, pa traje žestoka konkurencija za stanovanje. Obalske oblasti i Madrid/Barcelona bilježe najveći rast cena, dok untrašnjost ostaje stabilnija. Kirije takođe rastu. Španska vlada je 2023. donela novi zakon kojim ograničava rast kirija u „stresiranim“ oblastima i nudi poreske olakšice za dostupne stanove – to može ublažiti rast kirija u velikim gradovima, ali zbog ograničene ponude i snažnog rasta cena, inflacija kirija oko 5%+ očekuje se i u 2025. Ukupno, perspektive Španije (osim u slučaju šoka spolja) ostaju pozitivne, snažno tržište se verovatno nastavlja u 2026, mada ne nužno dvocifrenim tempom jer će pristupačnost sa vremenom ponovo biti izazov.
• Italija: Umiran rast uz ograničenja. Italijansko tržište nekretnina je prilično mirno. Posle godina stagnacije, cene su porasle oko 2021–2022, pa stagnirale. Zvanični podaci beleže cene kuća više ~4,5% na godišnjem nivou u Q4 2024. (najbrže u skoro 3 godine) globalpropertyguide.com, pokreću ih veća potražnja i vrlo mala ponuda kvalitetnih domova. Cene novih stanova naročito su skočile (+9,3% na godišnjem nivou) zbog rasta građevinskih troškova globalpropertyguide.com. Međutim, privatne liste pokazuju blagi pad u Q1 2025, s prosečnim cenama nižim ~2,6% na godišnjem nivou (–4,6% realno) jer su visoke kamate početkom 2024. smanjile aktivnost globalpropertyguide.com. Suštinski, tržište Italije je ravno realno gledano, uz možda blagi nominalni rast. Glavni gradovi Milano i Rim prednjače – npr. Rim +3,4% na godišnjem nivou u Q1 2025 globalpropertyguide.com i Milano na novim maksimumima – dok manja tržišta zaostaju ili lagano padaju. Potražnja u Italiji se stabilizuje; promet u ranoj 2024. stagnira (+0,3% na godišnjem nivou) posle pada u 2023 globalpropertyguide.com. Ponuda je limitirana – Italija ne gradi nov stanbeni fond (dozvole u 2024. stagniraju na ~55.000 jedinica globalpropertyguide.com), a izdašan program renovacije (Superbonus 110%) je ukinut, što je srozalo brojke o aktivnostima građevinara globalpropertyguide.com. Pozitivno je da je pristup kreditima blago poboljšan (manje odbijenih zahteva za kredit prema Banci Italije) globalpropertyguide.com. Za 2025–2027. Italija može očekivati blagi rast cena u skladu s inflacijom (~2% godišnje) – nema ni buma, ni pada. Sever (Milano itd.) ostaje dinamičniji od juga.
• Holandija: Snažan oporavak, trajan deficit. Holandija je imala jedan od najvećih „bumova“ cena tokom korone (+15% u 2021), praćen korekcijom 2022–23 usled oštrog rasta kamata. Ta korekcija bila je kratka – od sredine 2024. cene su ponovo rasle, a 2024. završena uz +8,7% rasta – rekordni nivo abnamro.com. Razlozi: strukturalni manjak stanova (procena je na stotine hiljada jedinica), rast plata i brzo normalizovanje kreditiranja. U 2025. progniziran rast cena od ~7–9% u Holandiji abnamro.com abnamro.com – što je među najbrže u zapadnoj Evropi – da bi se usporilo na ~3–5% u 2026. kad ponovo ojačaju ograničenja pristupačnosti. Zanimljivo, sada manje sredine i ruralne oblasti vode po rastu cena, dok Amsterdam i veliki gradovi bilježe manji rast abnamro.com. Razlog su i državne politike (pooštravanje pravila za iznajmljivanje, najavljena kontrola kirija u srednjem segmentu) koje navode investitore na prodaju stanova, čime raste ponuda za kupce abnamro.com. Obim transakcija ponovo raste – ABN AMRO je revidirao prognozu prodaje za 2025. na +5% godišnje, uz napomenu da stanodavci požuruju s prodajama pre izmena propisa abnamro.com. Ipak, ukupna ponuda stanova je i dalje uska a nova izgradnja ograničena ekološkim pravilima (ograničenja na emisije azota usporavaju projekte) i manjkom radne snage. Dakle, perspektiva za holandsko tržište je trajan rast cena i kirija, ali umerenije posle 2025. i s dugotrajnim izazovima pristupačnosti za mlade kupce.
• Poljska: Veliki potencijal rasta, uticaj eksternih faktora. Poljsko tržište nekretnina je ubrzano raslo proteklu deceniju, i posle „šoka“ kamatnih stopa 2022–23 ostaje na putanji rasta. Početkom 2025. cene stanova u većim gradovima bile su i dalje +5–10% veće na godišnjem nivou globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tržište je palo 2023. kada su prodaje novogradnje pale (–31% godišnje) usled skupih kredita globalpropertyguide.com, ali se ton vraća u “umereno optimističan” zbog pada inflacije i nižih kamata Narodne banke globalpropertyguide.com. Novi program subvencionisanih kredita „Prvi dom“ (fiksna kamata 2% za mlade) od sredine 2023. podigao je tražnju za pristupačnim stanovima globalpropertyguide.com. Ipak, oporavak je neujednačen: u Q1 2025. prodaja novih stanova je još ~17% niža na godišnjem nivou, a neki gradovi (Krakov, Lođ) imaju i pad preko 25%, pa je na zalihama sve više neprodatih stanova globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL upozorava na nesklad na pojedinim tržištima – npr. Krakov sada ima više od 2 godine ponude novogradnje na trenutnom slabom nivou prodaje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varšava i Trójmiasto su uravnoteženiji globalpropertyguide.com. Stručnjaci predviđaju stabilizaciju potražnje 2025., podstaknutu opštim rastom plata i nižim kamatama, bez „pucanja“ tržišta i masovnog bankrota investitora globalpropertyguide.com. Poseban trend: strani kupci su sve aktivniji i čine već više od 30% kupovine u nekim novogradnjama (posebno na širem području Varšave) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Najviše je Ukrajinaca (mnogi planiraju dugoročno ostati), ali i drugih iz CIE i Azije, svima je Poljska privlačna zbog stabilnosti i pristupačnih cena globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovaj priliv pruža dodatan „vetar u leđa“. Gledano unapred, jača ekonomija Poljske (prognozirano 3–4% rast BDP-a) i manjak stambenog prostora (posebno u Varšavi i Krakovu) sugerišu nastavak rasta cena i kirija. Državne intervencije (iznenadne subvencije ili regulative) mogu stvarati volatilnost globalpropertyguide.com, ali srednjoročne prognoze su pozitivne, te Poljsku često navode kao top priliku za međunarodne investitore u evropske nekretnine.

Trendovi komercijalnih nekretnina: Sektorske promene i oprezan optimizam

Sektor komercijalnih nekretnina u Evropi prolazio je kroz izazovnu prilagodbu i sada je pred postepenim oporavkom. Šok kamatnih stopa 2022–23 doveo je do revalorizacije imovine (više prinose, niže procene) i oštrog pada investicija u 2023. U 2024. raspoloženje se popravilo, a 2025. se očekuje dalja stabilizacija i selektivan rast po sektorima. Glavni trend je “bekstvo u kvalitet”: korisnici i investitori preferiraju visokokvalitetne, „otpornije“ objekte (bilo moderne kancelarije ili logističke centre na prestižnim lokacijama), dok slabija imovina beleži manju tražnju. Istovremeno, neki komercijalni segmenti koji su teško pogođeni pandemijom (npr. maloprodaja, hoteli) konačno koračaju ka oporavku, dok „alternativni“ sektori (npr. data centri, biomedicina, studentski domovi) dobijaju na značaju. U nastavku analiziramo trendove po sektorima: kancelarije, maloprodaja, industrija/logistika, ugostiteljstvo i novi niš-sektori.

Kancelarije: Tržišta kancelarijskog prostora u Evropi se oprezno oporavljaju nakon poremećaja izazvanih pandemijom i revolucije rada na daljinu. Potražnja za zakupom kancelarija se oporavlja, iako u mnogim gradovima i dalje ostaje ispod nivoa iz perioda pre 2020. Podržana rastućim zaposlenjem u kancelarijama i stabilnijim stopama prisustva na radu, očekuje se da će 2025. doći do daljeg povećanja obima zakupa – CBRE predviđa povećanje aktivnosti zakupa od 5–10% u 2025., čime se tržište približava istorijskim prosečnim vrednostima mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Zaista, nakon što su velike korporacije u periodu 2021–2023 preispitivale svoje potrebe za prostorom, jasnija slika o „hibridnom radu” sada se nazire, i kompanije ponovo donose dugoročne odluke o zauzimanju prostora. Prisustvo u kancelarijama se poboljšalo – više od 60% kompanija izveštava o prosečnom prisustvu od 40–80% (više od 10 poena u odnosu na prošlu godinu) i mnoge očekuju da će to dodatno povećati, što zauzvrat podržava potražnju za prostorom mediaassets.cbre.com. Kao rezultat toga, stope slobodnih kancelarija počinju da dostižu vrhunac, pa čak i opadaju u nekim gradovima u 2025, nakon rasta u prethodnim godinama mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Međutim, svako smanjenje praznina uglavnom se dešava kod najkvalitetnijih objekata, dok ukupne stope praznih prostora ostaju povišene u pojedinim tržištima (npr. delovi Pariza, sekundarni nemački gradovi).

Ključni trend je polarizacija kvaliteta. Zakupci konsoliduju i često smanjuju svoje portfolije, ali daju prednost kancelarijama visokog kvaliteta, energetske efikasnosti i dobre lokacije („A klasa“ prostora). Ovaj beg ka kvalitetu znači da novije ili nedavno renovirane zgrade sa odličnošću u pogodnostima uživaju veliku potražnju, pa čak i rast zakupnina, dok starije, nerenovirane kancelarije zaostaju. Vlasnici sekundarnih kancelarijskih prostora su pod pritiskom da renoviraju ili prenamene te nekretnine. Kako je jedan izvršni direktor iz industrije izjavio, potreba za obezbeđivanjem visokokvalitetnih radnih okruženja dovodi do šireg jaza u prihodima između vrhunskih i lošijih objekata mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Tokom 2025, zakupnine za najbolje kancelarije u centralnim zonama sa ograničenom ponudom mogle bi umjereno porasti (zbog niskih stopa praznih visokokvalitetnih prostora), dok zakupnine kod sekundarnih objekata ostaju iste ili opadaju. Novi razvoj kancelarijskog prostora je usporen (usled visokih troškova gradnje i problema sa finansiranjem), što ironično pomaže da se situacija sa prazninama popravi – sa manje novih zgrada, tržišta mogu postepeno da upijaju postojeće prazne kapacitete.

Investitorski sentiment prema kancelarijama, iako još uvek oprezan, poboljšava se u odnosu na dno iz 2023. godine. Kancelarije tradicionalno čine najveći deo investicija u nekretnine, i iako su mnogi institucionalni investitori prošle godine bili van tržišta, sve je veći apetit za „core-plus” ili „value-add” investicione poslove po korigovanim cenama mediaassets.cbre.com. Pojavljuje se i ponuda kreditiranja za kancelarije, s tim što su zajmodavci spremniji da finansiraju dobre nekretnine (iako po nižim odnosima kredita prema vrednosti) mediaassets.cbre.com. Kod vrhunskih kancelarija posebno, procene vrednosti mogu početi da se stabilizuju u 2025. kako se kamatne stope stabilizuju i kupci i prodavci postignu dogovor. Očekujemo da se obim transakcija za kancelarije umereno poveća u 2025, s fokusom na nekretnine koje imaju snažnu potražnju zakupaca ili su pogodne za prenamenu (npr. starije kancelarije pretvorene u zelene, moderne prostore). Ipak, oporavak sektora kancelarija biće postupan i neujednačen: izazovi su i dalje smanjenje portfolija (mnoge firme i dalje umanjuju svoje prisustvo za 10–20% dok se hibridni rad nastavlja) i ekonomska neizvesnost koja čini zakupce opreznim kod širenja mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Dodatno, rizik od zastarevanja je veliki – zgrade koje ne mogu da zadovolje nove energetske standarde ili očekivanja zakupaca imaće poteškoća da privuku korisnike ili investitore (više o ESG uticajima kasnije). U zaključku, 2025. bi trebalo da donese blagi porast zakupa i investicija u kancelarije – promenu trenda – ali sledeći ciklus rasta sektora biće definisan razlikovanjem po kvalitetu i možda manjom ukupnom kvadraturom potrebnom po zaposlenom nego ranije.

Maloprodaja: Nakon dugotrajnog zastoja, sektor maloprodajnih nekretnina u Evropi konačno pokazuje znake oživljavanja. Trgovine su bile pogođene konkurencijom e-trgovine a potom i zatvaranjima tokom pandemije, što je dovelo do rasta praznih prostora i sniženja zakupnina od 2020. do 2022. Ipak, kako se potrošačke navike normalizuju, a investitori prilagođavaju novim okolnostima, vraća se poverenje. Tokom 2024. zabeležen je rast prometa i posete kupaca, naročito u segmentima kao što su luksuzne šoping ulice i ritejl parkovi. Do 2025, maloprodajne investicije su spremne za povratak: posebno veliki tržni centri – koji su do nedavno izbegavani – ponovo su u žiži pažnje. Prema CBRE, 2025. godine očekuje se povratak velikih transakcija za dominantne tržne centre, jer su njihove cene sada privlačne u poređenju sa drugim vrstama nekretnina mediaassets.cbre.com. U SAD-u su već zaključene neke velike prodaje tržnih centara, a taj optimizam se širi i na Evropu mediaassets.cbre.com. Prinosi na najbolje maloprodajne nekretnine su značajno porasli tokom 2022–23. (vrednosti pale), što znači da kupci sada mogu kupiti vrhunske centre ili portfolije ulica sa atraktivnom razlikom u prinosu. Kako inflacija opada a potrošnja građana se stabilizuje (maloprodajna prodaja u EU se postepeno poboljšava), čini se da je najgore za zakupnine iza nas.

Zaista, zakupnine i popunjenost maloprodajnih prostora se poboljšavaju na mnogim tržištima. Praznina u najboljim tržnim centrima opala je u odnosu na vrhunac, a trgovci ponovo oprezno šire poslovanje, posebno diskonteri, lanac outlet prodavnica i koncepti sa iskustvom za kupca. Glavne ulice u najvažnijim turističkim gradovima (London, Pariz, Madrid, Milano) oporavile su se kako se turizam vratio; zakupnine za najbolje prostore na nekim od ovih lokacija rastu po prvi put posle više godina. U sekundarnim lokacijama, međutim, izazovi ostaju – lošiji tržni centri mogu zahtevati prenamenu (u mešovite ili logističke objekte), jer potražnja za maloprodajom neće se potpuno vratiti na nivo pre pojave onlajn kupovine. Oporavak maloprodaje podstiče i činjenica da se skoro da ne gradi novi maloprodajni prostor (investitori su odavno zaustavili projekte šoping centara), pa postojeće kvalitetne nekretnine imaju ograničenu konkurenciju.

Investitori, posebno „value-add“ i oportunistički fondovi, aktivni su u kupovini maloprodajnih nekretnina po nižim cenama, računajući na ciklični oporavak. Sada se i „core” investitori (npr. institucije) ponovo vraćaju za najbolje objekte. Očekujemo da će obim investicija u maloprodaju porasti u 2025., potencijalno dvocifrenom stopom, iako sa niske osnove. Prinosi za najbolje maloprodajne nekretnine mogli bi se blago smanjiti zbog povećane potražnje mediaassets.cbre.com. Jedina napomena: uspeh maloprodaje je uslovljen poverenjem potrošača, koje je još uvek krhko u Evropi. Visoka inflacija tokom 2022–23. umanjila je kupovnu moć, i mada realni prihodi domaćinstava ponovo rastu, potrošači su i dalje orijentisani na vrednost i više štede cbre.fr. U tržištima kao što je Francuska, poverenje potrošača je slabo i veliki oporavak potrošnje je malo verovatan u 2025 cbre.fr, što bi moglo ograničiti rast prodaje. Stoga će se oporavak maloprodajnih nekretnina fokusirati na formate prilagođene novim šemama trošenja – npr. centre sa supermarketima, ritejl parkove sa omni-kanalnom integracijom i destinacione šoping centre sa zabavom koju onlajn trgovina ne može da zameni. Sve u svemu, perspektiva maloprodaje je najsvetlija u poslednjih nekoliko godina, pri čemu je 2024. najverovatnije bila najniža tačka, a 2025. donosi stabilizaciju ili rast zakupnina, uz povećanje transakcija za kvalitetne i dobro pozicionirane nekretnine mediaassets.cbre.com.

Logistika i industrija: Sektor logističkih nekretnina (magacini, distributivni centri, industrijski parkovi) bio je zvezda prethodnih godina, pokretan elektronskom trgovinom i rekonfiguracijom lanaca snabdevanja. Ipak, čak je i ovaj sektor doživeo blago usporavanje tokom 2023. godine kako je ekonomski rast usporavao, a neki zakupci pauzirali ekspanziju. Ulaskom u 2025, osnovni pokazatelji logistike ostaju snažni i očekuje se da će sektor nastaviti ekspanziju. Potražnja za zakupom savremenih magacina ostaje visoka, iako je 2024. zabeležen privremeni pad (zapravo, zakup je u 2024. pao ispod nivoa iz 2019, usled normalizacije posle pandemije) mediaassets.cbre.com. Ova pauza deluje kao kratkotrajna: CBRE očekuje da će zakup logističkih prostora rasti, posebno u drugoj polovini 2025, kako kompanije ponovo pokreću ranije odložene ekspanzije mediaassets.cbre.com. Više je pokretačkih faktora: trendi povratka proizvodnje u Evropu i nova regionalizacija lanca snabdevanja donose veću potrebu za proizvodnjom i skladištenjem u Evropi (rat u Ukrajini i promene u globalnoj trgovini primoravaju firme da skraćuju lance snabdevanja) mediaassets.cbre.com. Takođe, promenjene su inventarske prakse – firme žele više zaliha („za svaki slučaj”), što podstiče potražnju za magacinima.

Stopa slobodnih kapaciteta u logistici, koja je na mnogim tržištima bila na istorijskim minimima (<5%), blago je povećana 2023. usled naleta nove ponude. Ali slobodni kapaciteti bi trebalo da se stabilizuju 2025. i verovatno ostanu niski, pošto se novi magacini „upijaju” od strane tržišta mediaassets.cbre.com. Zapravo, razvojni investitori u nekim zemljama (Velika Britanija, Nemačka itd.) povlače se iz spekulativne gradnje zbog viših troškova finansiranja, pa je pipeline posle 2024. tanji. Putanja kirija u sektoru je snažna: prime logističke kirije se očekuje da prate inflaciju u 2025, što znači otprilike stabilnost u realnim terminima mediaassets.cbre.com. Mnoge najpoželjnije logističke lokacije u Evropi beleže procene rasta kirija od nekoliko procenata, što odražava postojanu potražnju za najkvalitetnijim mestima mediaassets.cbre.com. Rast renti može biti umereniji nego dvocifrena povećanja iz 2022, ali bi trebalo ostati pozitivan.

Investitori ostaju veoma optimistični po pitanju logistike. Ova klasa imovine je prva povratila vrednosti na berzama – do kraja 2024. evropski logistički REIT-ovi trguju blizu Net Asset Value (nakon što su bili s velikim popustima ranije) mediaassets.cbre.com. To pokazuje poverenje. Apettit investitora veoma je snažan, širok spektar kupaca (institucije, državni fondovi, privatni kapital) nastoji da poveća izloženost logistici mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Ipak, prilika za kupovinu skoro da nema jer vlasnici zadržavaju ovu dragocenu imovinu. Capitalization rate za prime logistiku su porasle 2022-23 (vrednosti su donekle pale), ali su se uglavnom stabilizovale do 2024; eventualna nova kompresija yieldova zavisiće od daljeg sniženja kamatnih stopa. Za 2025. očekujemo povećanje investicionog volumena u logistici – posebno kad bude jasnije kako će se kretati kamatne stope, s obzirom na to da ogromni kapital čeka ulazak u taj sektor. Trend za praćenje jeste trgovinska politika i relokacija proizvodnje: evropski industrijski zakupci čekaju poteze SAD (npr. mogući novi carinski režimi u 2025.) i praćenje geopolitičke klime mediaassets.cbre.com. To bi moglo uticati gde kompanije šire proizvodne ili skladišne kapacitete (npr. američke firme bi, u slučaju promena carina, mogle više investirati u EU objekte). Dodatno, zastarelost je ovde faktor – stari magacini bez visokih plafona ili ESG karakteristika mogu zaostajati, dok savremeni “zeleni” logistički centri komanduju premijum rentama. Ukratko, logističke nekretnine ostaju sektor rasta, a 2025. će verovatno doneti ponovnu ekspanziju popunjenosti i nastavak snažne investicione tražnje, uz podršku megatrendova kao što su e-trgovina, otpornost lanaca snabdevanja i lokalizacija proizvodnje.

Hoteli i ugostiteljstvo: Sektor hotelskih nekretnina se snažno oporavio od pandemije, zahvaljujući skoku tražnje za putovanjima širom Evrope. Do 2024. mnoge turističke destinacije (npr. Južna Evropa, Pariz/London) beležile su rekordne prihode hotela, a investitorski sentiment postao je pozitivan. Očekuje se da će 2025. ostati povoljna za hotelske nekretnine. Predviđa se da međunarodni turizam u Evropi nastavi rast, a investicije u hotelski sektor se povećavaju među investitorima mediaassets.cbre.com. Savills i drugi brokeri izveštavaju da se hoteli sada smatraju izvorom snažnog prinosa, naročito jer mnogi mogu podizati cene soba u vreme inflacije (hoteli su u mogućnosti da zaštite od inflacije preko dnevnog repozicioniranja cena). Prema CBRE, investiciona klima za hotele u Evropi “očekuje se da ostane pozitivna, uz rast ulaganja u sektor i snažne izglede za povraćaj” mediaassets.cbre.com. Value-add kupci su posebno aktivni (kupuju hotele radi renoviranja ili rebrendiranja), ali se core kapital takođe vraća u 2025 mediaassets.cbre.com.

Očekujemo veći obim hotelskih transakcija u 2025, uključujući i portfolio prodaje, kako privatni i institucionalni investitori žele da iskoriste bum u putovanjima. Ključna tržišta poput Španije, Grčke i Italije (koja obiluje turistima iz razonode) su na meti, kao i veliki poslovni centri gde se hotelska popunjenost vraća i tokom radne nedelje. Povećano je interesovanje i za alternativni ugostiteljski smeštaj kao što su apartmani za produžene boravke i resort hoteli. Sve u svemu, ugostiteljstvo nudi priču o rastu kroz 2025–2028 jer potražnja za putovanjima ostaje strukturno uzlazna, a prinosa su viši nego kod tradicionalnih nekretnina, što ga čini atraktivnim za diverzifikaciju. Glavni rizici su moguća globalna recesija koja bi pogodila turizam ili ponovni rast cena energije (što povećava troškove putovanja), ali ukoliko se to ne dogodi, trend je pozitivan.

Alternativni sektori i nove niše: Investitori sve više gledaju van tradicionalne “velike trojke” (kancelarije, trgovina, industrija) ka operativnim nekretninama i specijalizovanim sektorima. ULI/PwC Emerging Trends istraživanje za 2025. pokazuje da su data centri, nova energetska infrastruktura i stambene specijalnosti poput studentskog smeštaja najpoželjnije oblasti za investicije i razvoj europe.uli.org. Ove oblasti pokreću sekularni pravci rasta:

• Data centri: Velika potražnja za digitalnom infrastrukturom (cloud servisi, veštačka inteligencija, 5G) čini data centre jednim od najbrže rastućih segmenata nekretnina. Širom Evrope kapacitet data centara raste, ali ga često ograničava dostupnost električne energije. Investitori žure da uđu na to tržište, ali prilika je malo. CBRE beleži da je konkurencija porasla i mnogi data centri se prodaju van otvorenog tržišta; čak i “powered shell” opcije (kupovina magacina radi konverzije u data centre) izazivaju licitacije mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Sa snažnim trendovima i nižim troškovima zaduživanja, očekuje se da će razvoj i investicije u data centre ostati intenzivne kroz 2025–2028. Najviše aktivnosti beleže vodeći gradovi (Frankfurt, London, Amsterdam, Dablin, Pariz), ali ni sekundarna tržišta ne zaostaju.
• Nova energetska infrastruktura: Kako Evropa sledi cilj dekarbonizacije, nekretnine povezane sa energetskom tranzicijom – npr. fabrike baterija, zemljište za solarne i vetroparkove, punionice za električna vozila, lokacije za proizvodnju vodonika – sve su više predmet pažnje investitora. PwC anketa stavlja novu energetsku infrastrukturu blizu samog vrha po izgledu za 2025. godinu europe.uli.org. Ovo se delimično prepliće sa industrijskim nekretninama, ali često podrazumeva partnerstva s energetskim kompanijama i dugoročne zakupa. To je sektor za praćenje, iako je još uvek niša u poređenju sa osnovnim segmentima nekretnina.
• Stambene alternative: Segmenti kao što su studentski domovi, senior smeštaj i co-living su u usponu. Sektor studentskog stanovanja (PBSA) u Evropi cveta kako rastu upisi na univerzitete i zbog hronične nestašice savremenih studentskih domova u mnogim gradovima. Generacija Z očekuje kvalitetne sadržaje, a investitori prepoznaju snažnu potražnju (i često suprotno-procičlni stabilnost) mediaassets.cbre.com. Studentski domovi su među najpoželjnijim sektorima za 2025. po investitorima europe.uli.org. Senior smeštaj i zdravstvene nekretnine takođe imaju koristi od demografskih trendova (starenja populacije) i privlače sve više institucionalnog kapitala. Ovi sektori su manje osetljivi na ekonomska kolebanja i obezbeđuju diverzifikaciju.
• Višeporodične/BTR (Build-to-Rent): Mada „stambeni” šire gledano nije alternativa, institucionalni Build-to-Rent (BTR) sektor višeporodičnog stanovanja nastavlja rast u Evropi (posebno u UK, Nemačkoj, Holandiji, Španiji). Mnogi osiguravači i fondovi povećavaju izloženost ovom sektoru zbog snažne stanarske tražnje i stabilnih prihoda, a očekuje se nastavak ovog trenda i kroz 2025. Postoje izazovi (npr. regulacija najamnina može odvratiti investicije, kao u Holandiji), ali ESG zahtevi takođe idu u korist novih BTR projekata (mogu biti građeni po visokim standardima energetske efikasnosti). Očekuje se da će prekogranične investicije u višeporodične nekretnine ostati značajne, naročito sa američkim i kanadskim investitorima koji ulaze u portfolije evropskog stanovanja.

Zaključno, tržište komercijalnih nekretnina Evrope u 2025 karakteriše divergencija: sektori kao što su logistika, stanovanje i alternative predvode oporavak, trgovina i ugostiteljstvo su u fazi povratka, dok se kancelarije poboljšavaju ali se bore sa strukturnim promenama. Kvalitet imovine, lokacija i ESG karakteristike važniji su nego ikada u određivanju pobednika i gubitnika.

Комерцијални тржишни прегледи по земљама

У осврту на кључна тржишта по земљама – Немачка, Француска, Шпанија, Италија, Холандија, Пољска – истицањемо значајне трендове у њиховим секторима комерцијалних некретнина:

• Немачка: Највеће европско комерцијално тржиште, у фази прилагођавања. Немачка је доживела значајно успоравање 2023. године, са падом обима инвестиција и појавом одређених финансијских потешкоћа (посебно код презадужених власника канцеларија и стамбених портфолија). У 2024–25, немачке канцеларије стоје пред подељеном перспективом. Градови као што су Берлин, Минхен и Франкфурт и даље бележе солидну потражњу за врхунским канцеларијским просторима (технолошке и финансијске фирме опрезно шире), а закупнине за премијум канцеларије су се одржале, па чак и порасле у појединим подтржиштима. Насупрот томе, секундарне канцеларије, нарочито у мање централним деловима или старијим објектима, имају веће проценте празнина. На националном нивоу, празнина у канцеларијама достигла је у просеку 6–7%, али се сада стабилизује пошто је мало нових пројеката у изградњи. Инвеститорски сентимент у Немачкој је обазрив због економске стагнације и виших трошкова финансирања, али очекивање стабилизације приноса враћа неке инвеститоре на тржиште. Посебно, отворени фондови некретнина (који чине значајан део тржишта) морали су 2023. кориговати вредности; до 2025. евентуално ће поново селективно улазити у куповине по новим ценама. Логистика у Немачкој и даље веома снажна – празнина испод 3% у највећим центрима (Рур, Берлин, Франкфурт регија) и наставак раста закупнина. Многи светски инвеститори циљају немачку логистику и поред јаке конкуренције. Ритeјл је мешовит: продавнице у богатим јужним градовима опорављају се, али слабији малопродајни објекти у мањим местима и даље се боре. У целини, немачко комерцијално тржиште 2025. је на путу поступне стабилизације – фраза „спор и нераван опоравак“ је најпрецизнија pwc.com. Један од изазова који се појављује јесте рефинансирање: немачки кредитори су опрезнији, па ће 2025–2026 вероватно донети више имовине на продају (посебно канцеларија) са доспећем кредита, што може бити прилика за купце по прилагођеним ценама.
• Француска: Париз у центру пажње. Француском комерцијалном тржишту доминира регион Париза, који пролази кроз прилагођавања. Париске канцеларије су у 2024. забележиле пад закупа услед споре економије и опреза корпорација cbre.fr. Посебно је у кварту Ла Дефанс порасла празнина услед смањивања простора. За 2025. не очекује се јасан опоравак канцеларија пре, евентуално, краја године cbre.fr. Ипак, врхунске канцеларије у центру Париза остају веома тражене и дефицитарне – захтеви одрживости (попут закона који од 2025. забрањује издавање енергетски неефикасних канцеларија) терају власнике да реновирају или продају неприлагодљиве зграде, што ће бити главна тема. Логистика у Француској имала је врхунац у 2021–22, али је 2023. дошло до хлађења; сада превладава приступ „сачекај и види“ међу корисницима, а празнина благо расте са новом понудом cbre.fr. Долази до „континуираног повећања расположивих капацитета“ у неким француским логистичким тржиштима како је потражња застала, па би 2025. могла бити година апсорпције, а не раста закупнина cbre.fr. Ипак, дугорочни покретачи (е-трговина, испорука за један дан итд.) и даље подржавају француску логистику, посебно око Париза и Лиона. Малопродаја у Француској – париске радње у центру профитирају од повратка туриста (Американци користе повољан курс евра, итд.), а луксузни брендови шире се. Међутим, генерално је продаја у малопродаји слаба због ниског поверења потрошача cbre.fr. Тако ће закупнине углавном остати равне у 2025, осим у врхунским локацијама. Укупне инвестиције у Француској су биле ниске у 2024; очекује се стабилизација и благо повећање током 2025 cbre.fr. Велике институције (као осигуравајуће компаније) које су зауставиле набавке могле би се вратити ако цене буду примамљиве. ESG је кључна тема – Француска је међу првим земљама које уводе нова извештавања (CSRD) о климатским плановима, што ће снажно утицати на инвестиционе одлуке cbre.com cbre.com.
• Шпанија: Светла тачка са широким опоравком. Шпанске комерцијалне некретнине подстиче јака економија и апетит инвеститора за вишим приносима. Мадрид и Барселона убрајају се међу најбоље градове по инвестирању у 2025. (Мадрид је чак проглашен за #2 у Европи по ULI/PwC) europe.uli.org. Канцеларије: мадридско тржиште је врло активно; празнина је око 9–10% и опада јер велике нове понуде нема. Закупнине за врхунске просторе у Мадриду и Барселони бележе блажи раст и могу се додатно повећати због ограничене понуде классе А. Логистика: логистички сектор у Шпанији цвета – закупи око Мадрида и у Каталонији и даље су врло високи, а међународни фондови купују шпанске логистичке платформе (често вођени приносима вишим него у Немачкој/Француској). Са растом потрошње и извоза, потражња за складиштима ће остати јака; развијачи су активни, али земљишта око већих градова има ограничено, што држи празнине ниско. Ритeјл: сектор се снажно опоравио захваљујући туризму и потрошњи – посета тржним центрима је на нивоу пре пандемије, а и секундарни центри бележе пун капацитет. Инвеститори из САД и Европе купују објекте малопродаје ради додатне вредности, очекујући даљи раст. Хотели: можда крунски драгуљ – хотелска попуњеност и цене у бројним летовалиштима и градовима су на историјском максимуму, а склапају се бројни хотелски уговори (породични хотели се продају фондовима по атрактивним приносима). Уз прогнозирани наставак раста туризма, хотелијерске некретнине у Шпанији су врућ сектор за 2025. Укратко, Шпанија је тржиште раста, привлачи прекогранични капитал, а сви њени комерцијални сектори, од канцеларија до хотела, су у експанзији, уз опрез због глобалних ризика.
• Италија: Селективне прилике у стабилном тржишту. Италијанска економија расте споро (~0,8–1,0%), а тржиште некретнина обично касни за динамичнијим суседима. Милано и даље доминира – он је финансијски и модни центар, главна мета инвестиција у канцеларије и мешовиту употребу. Празнина у миланским канцеларијама је ниска (~4-5%), а премијум закупнине су достигле рекорд јер се фирме из ИТ и финансијског сектора боре за ограничени број врхунских простора. Више нових пословних пројеката у Милану (Porta Nuova, CityLife) долази на тржиште и веома су успешно издају (често унапред). Римско тржиште канцеларија мање је и више зависи од државног сектора, стабилно је али без раста закупнина као у Милану. Логистика: сектор расте: северна Италија (Ломбардија, Венето) и осовина ка Риму/Напуљу бележе снажну потражњу за складиштима како е-трговина са ниске основе јача. Модеран логистички фонд се брзо шири, вођен инвеститорима попут Prologis и Logicor; ипак, инфраструктурни и бирократски изазови чувају мало више приносе, што привлачи инвеститоре у потрази за приносом. Ритeјл: Италија чува снажну традицију трговине уживо, иако у многим споредним улицама има празнина, врхунске луксузне улице у Милану (Via Montenapoleone) и Риму су изузетно тражене, са глобалним брендовима који плаћају рекордне закупнине (уз снажан туристички трошак). Секундарни тржни центри су стабилни ако имају супермаркет као сидро. Хотели: италијански хотели, посебно луксузни и они у Тоскани, Амалфију итд., изузетно су тражени код иностраних купаца (појединаца са великом имовином, луксузних брендова). Очекују се нови значајни хотелијерски уговори у 2025. Главни изазови су обазривост кредитора и политички ризици – али тренутна влада је релативно пробизнис оријентисана, па би реформе (брже дозволе) могле постепено помоћи. Перспективе италијанских некретнина су стабилне са џеповима раста (миланске канцеларије, логистика, хотели), а у 2025. се очекује умерени раст инвестиционог обима јер инострани инвеститори повећавају удео (јер су приноси у Италији виши од кључних земаља ЕУ).
• Холандија: Мала земља, велики инвеститорски интерес. Холандија је много већа на глобалној мапи инвеститора него што бројке сугеришу захваљујући транспарентности и одличним основама. Канцеларије у Амстердаму имају ниску празнину (~7%), а ИТ и финансијске фирме и даље траже врхунске просторе; ипак, Амстердам је увео забрану градње нових канцеларија у неким деловима ради подстицања станоградње, што, иако ограничава нову понуду, може ограничити дугорочни раст канцеларијског сектора. Ипак, у 2025. закупнине у Амстердаму могу благо порасти за премијум просторе због њихове реткости. Секундарни холандски градови попут Ротердама и Ајндховена имају већу празнину и стабилне закупнине. Логистика: Холандија је логистички гигант (лука Ротердам, аеродром Скипол). Простор око ових чворишта изузетно је тражен, иако је доста нових складишта грађено 2020–22, брзо се апсорбује. Земљиште и дозволе за логистику све је теже добити (делом због еколошких проблема са „азотним“ лиценцама), па је понуда ограничена. Очекујте да закупнине у логистици остану чврсте или порасту сa инфлацијом, а инвеститори ће наставити да купују логистику – тај сектор је посебно омиљен азијским и северноамеричким фондовима. Ритeјл: продаја у малопродаји у Холандији је добра, тржни центри су прилагодили оmnichannel моделу. Центар Амстердама подржавају туризам и раст закупнина за луксузни сегмент; локални центри стабилни јер је потрошња константна. Кључна тема је регулација стамбеног сектора – нови закон о приступачном ренту биће проширен, што подстиче многе buy-to-let инвеститоре на продају станова. То би могло отворити простора за малопродају и друге секторе, јер ће домаћи инвеститори преусмерити капитал. Изгледи за улагање: Холандија ће у 2025. имати активан инвестициони ток, са приливом међународног капитала због добре ликвидности. Повoљан курс евро-долар чини холандске некретнине јефтинијим за америчке инвеститоре cbre.com. Сви сектори – канцеларије, индустрија, становање, малопродаја – биће тражени, али ће логистика и стамбени (упркос регулацији, потреба за становањем је велика) бити у првом плану. ESG је такође значајан у Холандији, јер земља има строге циљеве одрживости који утичу на архитектуру и реновације.
• Пољска: Раст и приноси у централној Европи. Пољска је највеће ЦИЕ тржиште и сматра се најинституционалније зрелим у региону. Варшавско тржиште канцеларија је имало повећану празнину (~11–12%) после таласа нове градње и смањења обима од стране мултинационалки, али је 2024. била рекордна по закупу јер се фирме (посебно ИТ, бизнис сервиси) шире. До 2025, с обзиром да је нова градња практично стагнирала (развој је паузиран 2023), празнина ће вероватно падати, а премијум закупнине расти. Регионални градови (Краков, Вроцлав) имају активна тржишта канцеларија (носиоци су аутсорсинг/ИТ сектор) – закупнине су ниже, што их чини примамљивим за кориснике који воде рачуна о трошковима. Индустрија/логистика: Пољска је магнет за логистику, покрива домаће тржиште и служи као чвориште за Немачку и исток Европе. Изграђене су огромне површине модерних складишта (посебно око Варшаве, Лођа и Горње Шлеске), а Пољска сада парира Немачкој по годишњем обиму закупа. Потражња је и даље јака, иако је 2023. благо пала; у 2025. се очекује нова експанзија како компаније премештају производњу из Азије у Пољску ради Европе. Земљиште и рад су јефтинији од западне Европе, па пољски логистички бум траје, а инвеститори су врло активни – приноси у Пољској су виши (капитализација 5-6% за врхунску логистику, насупрот 3,5-4% у Немачкој), што привлачи стране фондове. Малопродаја: пољски ритeјл је оживео са порастом потрошње (уз раст зарада). Модерни тржни центри у Варшави и великим градовима имају велику попуњеност и повећан обрт. Продаја је флуктуирала због инфлације, али малопродајни паркови с основним производима су на висини. Међународни малопродајни ланци настављају експанзију у Пољској, што потврђује поверење. Инвестициони токови: Пољска се често назива најатрактивнијим тржиштем у ЦИЕ за међународне инвеститоре lexology.com. 2025. доноси нови прилив капитала – већ су многи амерички и европски фондови основали партнерства и платформе у Пољској (посебно у логистици и стамбеном ренталу). Прекограничне инвестиције олакшавају стабилност и раст Пољске; главни ризици су валутни (волатилност злота) и политике. Избори октобра 2023. довели су до нове проевропске владе што додатно буди поверење. Закључно, пољска комерцијална перспектива за 2025–2028 је снажан раст – нуди комбинацију приноса и раста која је тешко доступна у језгру ЕУ, уз нешто виши ризик. Очекујемо све више прекограничних послова у канцеларијама (како фирме диверсификују у односу на скупе западноевропске престонице), логистици (за паневропске портфеље) и чак стамбеним ренталима (како се унапређује институционално издавање).

Токови инвестиција и капитални тржишта

После тешке 2023, европска капитална тржишта некретнина се припремају за постепени опоравак инвестиционе активности у 2025. Претходну годину је обележио широк распон понуда и тражње – продавци нису желели да спуштају цене, а купци су тражили више приносе због скупљег дуга. Овај застој довео је до изразито ниже трансакионе активности. Сада, са стабилизацијом каматних стопа и прилагођавањем вредности некретнина надоле (корекција од 10–30% у појединим сегментима), купци и продавци све више налазе заједнички језик. Заправо, очекује се да ће се распон понуде и тражње даље конвергирати у 2025, што ће омогућити већи број уговора cbre.com cbre.com. Главни покретач је једноставно већа мотивација за трансакције: више објеката излази на тржиште како власници под притиском (доспеће кредита, откуп удела у фондовима итд.) одлучују да продају, а бољи услови финансирања омогућавају купцима да уђу у посао cbre.com cbre.com. Високо задужени власници и отворени фондови су међу мотивисанијим продавцима, док дугорочни власници могу чекати cbre.com cbre.com. Овај пораст понуде на продају, уз нешто повољнији дуг, треба да донесе већи инвестициони обим у 2025. Прогнозе аналитичара предвиђају да би обим улагања у европске комерцијалне некретнине могао порасти за 10–15% у 2025. (у односу на 2024.), а темпо даљег јачања могућ је у 2026.

Ipak, oporavak investicija biće postepen i neujednačen. Kako će kamatne stope najverovatnije ostati iznad nivoa pre pandemije, postoji ograničen prostor za značajniju reinflaciju cena – kupci će i dalje biti disciplinovani što se tiče cena, a rast vrednosti će biti umeren cbre.com cbre.com. Prvoklasna sredstva u preferiranim sektorima (npr. premium logistika, stambene nekretnine, prestižne kancelarije) mogu ponovo zabeležiti kompresiju prinosa do kraja 2025. godine, jer konkurencija blago podiže cene cbre.com cbre.com. Međutim, sekundarna sredstva ili ona sa izazovima (kratki zakupi, potreba za dodatnim ulaganjima) mogu i dalje trgovati po sniženim cenama. Ukupna perspektiva povraćaja za evropske nekretnine se poboljšava. Kako su prinosi na obveznice opali sa maksimuma, a prinosi na nekretnine korigovani naviše, razlika je ponovo razumna. CBRE napominje da je pozitivna poluga ponovo dostižna, što znači da investitor može finansirati akviziciju po ceni duga nižoj od prinosa na nekretninu u pojedinim slučajevima cbre.com. Ovo suštinsko ponovno otvaranje arbitraže između duga i kapitala pomoći će privlačenju kapitala nazad na tržište.

Jedan od najohrabrujućih trendova je očekivani povratak međunarodnog kapitala u 2025. godini. Tokom 2022–2023. prekogranične investicije su bile usporene, mnogi američki i azijski investitori su se povukli zbog valutnih nestabilnosti i nesigurnosti. Sada se uslovi okreću u pozitivnijem pravcu: evro je oslabio u odnosu na dolar, čineći evropsku imovinu jeftinijom u dolarima, a troškovi zaduživanja unutar Evrope su pali u odnosu na kraj 2022. cbre.com. Očekuje se da će ovo privući inostrane investitore da ponovo usmere kapital ka Evropi. Posebno, neki veliki investitori iz Severne Amerike i Bliskog Istoka sada vide evropske nekretnine kao veoma vrednu alternativu (posebno dok SAD tržište ima svojih problema sa kancelarijama). Kapital „sa strane” je značajan – mnogo je „suvog praha” u fondovima privatnih nekretnina globalno, a znatan deo je namenjen oportunističkim ili value-add investicijama na tržištima poput Evrope cbre.com. Ovi investitori ne žele da propuste priliku pre nego što vrednosti ponovo počnu da rastu; mnogi će ući 2025. da bi stekli sredstva na dnu ciklusa. Očekujemo obrasce prekograničnih investicija kao što su: pojačano investiranje Severne Amerike u evropske logističke i stambene portfelje (trend koji je već započet), nastavak interesovanja bliskoistočnih suverenih fondova u ključne londonske i pariske nekretnine (npr. kancelarijske kule, hoteli), kao i intra-evropske tokove kapitala (nemački, francuski fondovi koji kupuju u Španiji, CIE itd. radi viših prinosa).

Podaci JLL-a pokazuju da su početkom 2025. transakcioni volumeni nekretnina u EMEA regiji porasli preko 40% kvartalno zahvaljujući poboljšanom raspoloženju jll.com. Ako se ovaj trend održi, 2025. bi mogla označiti početak novog ciklusa rasta. Savills Research takođe projektuje da će investicioni volumeni u Evropi porasti oko 13% na godišnjem nivou u 2025, a dodatnih 25% u 2026. kako oporavak dobija zamah (iako se ove brojke razlikuju po izveštaju). Rotacija kapitala je zanimljiva: tokom pada, dominirali su domaći investitori (lokalni igrači koji dobro poznaju svoja tržišta nastavili su selektivno da kupuju). Kako se tržište oporavlja, globalni investitori će verovatno predstavljati veći deo kupovina, reinstalirajući obrasce visoke prekogranične aktivnosti pre 2020. godine u Evropi.

Vredno je pomenuti i promenjivi pejzaž finansiranja. Banke u Evropi su postale konzervativnije sa kreditiranjem nekretnina, posebno za kancelarije i razvojne projekte. Ovo je otvorilo prostor za alternativne kreditore – privatne kapitalne fondove, osiguravajuće kompanije itd. – da uskoče. U 2025. i kasnije, nebankarski investitori se očekuje da povećaju udeo na tržištu finansiranja nekretnina pgim.com. Oni često mogu ponuditi fleksibilnije uslove, iako po višim kamatnim stopama. Ovo je posebno važno za refinansiranje „zida dospelosti” 2025–2026. Mnogi objekti kupljeni po rekordno niskim prinosima teško će refinansirati pod današnjim višim kamatnim stopama bez dodatnog kapitala. Možemo očekivati porast joint venture-a, rekapitalizacija ili prodaja kao rešenja. Ipak, ukupni sistemski rizik izgleda pod kontrolom; evropske banke su manje izložene nekretninskim kreditima nego u prethodnoj krizi i bile su konzervativne u rezervisanju gubitaka.

Kada je reč o geografskim preferencijama investitora: istraživanja za 2025. godinu izdvajaju London, Madrid, Pariz kao glavne ciljeve za ulaganja u Evropi europe.uli.org – London zbog likvidnosti i korigovanih cena (nakon Bregzita i širenja prinosa sada deluje atraktivno), Madrid zbog rasta i relativne vrednosti, Pariz zbog dugoročne stabilnosti i obima tržišta. Ostali gradovi poput Berlina, Milana i velikih holandskih gradova takođe su visoko rangirani. Takođe, raste interesovanje za sekundarne gradove sa čvrstim osnovama (npr. Minhen, Dablin, Lisabon, Varšava) jer investitori proširuju potragu za prinosima.

Sektorske preferencije investitora su već diskutovane (logistika, stambene nekretnine i alternativni sektor su favoriti; kancelarije selektivno; maloprodaja se oprezno vraća). Mnogi investitori sada jasnije segmentiraju svoje strategije prema profili rizika: osnovni fondovi se fokusiraju na prvoklasne objekte u najatraktivnijim gradovima (iskorišćavaju trenutni pad cena), dok se oportunistički fondovi usmeravaju na distresirane ili projekte preuređenja (na primer, kupovina stare kancelarije po dubokom popustu radi prenamene u stambeni ili laboratorijski prostor za biomedicinu). Tema „repurposinga” je značajna – očekujemo talas ulaganja u konverziju zastarelih objekata (posebno kancelarija i maloprodaje) u nove namene, što je i investiciona strategija i delimičan odgovor na preveliku ponudu u tim segmentima.

Zaključno, evropska tržišta kapitala u sektoru nekretnina za 2025. spremaju se za oporavak pokretan poboljšanim uslovima finansiranja, obiljem raspoloživog kapitala i percepcijom da je tržište dotaklo dno. Rizici poput usporenog ekonomskog rasta ili iznenađenja u inflaciji mogli bi da umanje oporavak cbre.com, ali opšti sentiment se promenio u smeru opreznog optimizma. Kako je jedan industrijski lider primetio, nakon prolaženja kroz oluje inflacije i kamatnih stopa, sektor „vidi zonu sletanja pred sobom”, iako geopolitička pitanja i ESG zahtevi i dalje predstavljaju izazove europe.uli.org. Raspoloženje je optimistično, ali uz ograničenja – svaka transakcija se temeljno proverava, a samo najbolje prilike se agresivno progone.

Izgledi za 2025–2028: Rizici, prilike i transformativni trendovi

Gledajući dalje od neposrednog horizonta, period 2025. do 2028. biće formativan za tržište nekretnina EU. Učesnici prate nekoliko ključnih trendova i rizika koji će oblikovati pravac industrije na srednji rok. U ovom odeljku govorimo o pogledima unapred, uključujući potencijalne rizike, oblasti prilika za rast, sve jači fokus na održivost/ESG i razvojne obrasce prekograničnih investicija.

Ekonomski i tržišni rizici

Iako je osnovni scenario postepenog poboljšanja, postoje značajni rizici koji bi mogli da poremete ili odlože oporavak tržišta nekretnina:

• Rizik kamatnih stopa i inflacije: Ako se inflacija ispostavi kao postojana ili dođe do novih šokova (npr. nagli skok cene nafte), centralne banke bi mogle zaustaviti smanjenje ili čak ponovo povećati stope. Tržišta nekretnina računaju na postepeno opadajuće stope u 2025–2026; svaka suprotna promena brzo bi pogodila sentiment i vrednosti imovine. Takođe, čak i da kamatne stope padnu, verovatno će se ustaliti na višim nivoima od izuzetno niskih iz 2010-ih. Ova nova realnost znači da stope kapitalizacije/prinosi verovatno neće više padati do prethodnih minimuma, ograničavajući rast kapitalne vrednosti. Pozitivni scenario: inflacija nastavlja da opada i do 2026. kamatne stope se stabilizuju blizu istorijskih proseka (~1–2% ECB), stvarajući povoljno okruženje za nekretnine.
• Privredni rast i potražnja korisnika prostora: Izgledi za rast Evrope, iako poboljšani, su umereni. Mnogo toga zavisi od izbegavanja recesije. Rizici uključuju oštrije usporavanje u Kini (što utiče na evropski izvoz), recesiju u SAD ili domaće probleme poput ponovnog javljanja zabrinutosti oko državnog duga. Ako rast podbaci (na primer, rast evrozone ostane ispod 1% do 2026.), potražnja za prostorom (posebno kancelarijama i maloprodajom) mogla bi da ostane slaba. Već sada je spor rast rizik koji se često pominje kao prepreka oporavku investicija cbre.com. Mogući pozitivan pomak: Fiskalni podsticaji ili neočekivani rast pokretan tehnološkim napretkom mogli bi da unaprede ekonomije EU iznad prognoza i podstaknu potražnju za svim vrstama nekretnina.
• Geopolitička neizvesnost: Rat u Ukrajini ostaje faktor neizvesnosti – eskalacija ili produženje sukoba može narušiti poverenje investitora i pogoditi pojedina tržišta (CEE zemlje su izloženije, iako je Poljska zapravo ekonomski profitirala relokacijom preduzeća iz Ukrajine/Rusije). Globalne tenzije poput mogućeg trgovinskog rata SAD i Kine (posebno sa političkim promenama u SAD) mogle bi pogoditi evropske izvozne sektore, sa domino efektom na potražnju za industrijskim nekretninama mediaassets.cbre.com. Evropa se takođe suočava sa unutrašnjim političkim promenama (talas izbora 2024–2025) koji mogu promeniti politike relevantne za nekretnine (npr. leve vlade mogu uvesti kontrolu rente i zaštitu zakupaca; desne mogu smanjiti regulacije ali povećati neizvesnost kao kod nedavnih populističkih talasa). Period do 2028. doneće i važne izbore (Evropski parlament 2024, Nemačka 2025. itd.), a svaki nosi određenu kratkoročnu neizvesnost.
• Finansijski sistem i likvidnost: Nekretnine se sada suočavaju sa striktnijom likvidnošću nakon godina jeftinog novca. Jedan od rizika je zid refinansiranja – veliki iznos kredita i obveznica dospeva u 2025–2027. Ako se kreditni uslovi dovoljno ne poboljšaju, mogli bismo videti distres, prinudne prodaje ili čak bankrote, naročito u sektorima poput kancelarija ili na tržištima kao što su Nordijske zemlje (švedske nekretninske kompanije su posebno pod pritiskom). Ovo predstavlja priliku za neke (kupce distresirane imovine), ali i rizik preteranog pada cena. Do sada banke i regulatori deluju uvereno da je situacija pod kontrolom, ali to treba pratiti. Sa druge strane, rast privatnih fondova duga znači da alternativa kapitalu postoji i kada se banke povuku.
• Razvoj i troškovi izgradnje: Troškovi izgradnje ostaju visoki (materijal, rad), i iako su se stabilizovali 2024, mogli bi ponovo rasti zbog problema u lancu snabdevanja ili cena energije. Ako troškovi ne padnu, mnogi razvojni projekti ostaju neisplativi, ograničavajući ponudu. To je dobro za vlasnike postojećih objekata na kratak rok, ali loše za rast sektora nekretnina i ekonomije kojima trebaju novi stambeni/prostorni kapaciteti. Stroge ekološke regulative (npr. ograničenja gradnje zbog klimatskih zahteva) dodatno povećavaju troškove ili izazivaju kašnjenja (holandska „azotna kriza” koja blokira projekte je dobar primer). Potencijalni rizik je premala izgradnja, što vodi do još gore dostupnosti stanova i nestašica vrhunskih kancelarijskih/industrijskih prostora – dakle, do krize ponude. S druge strane, ako troškovi naglo padnu (ili tehnologija poveća efikasnost), možemo doživeti mini-graditeljski bum kasnije, čime bi se smanjile neke nestašice.
• Promene ponašanja korisnika prostora: Trendovi poput rada od kuće i e-trgovine su dugoročniji faktori koji mogu dodatno promeniti upotrebu nekretnina. Efekti hibridnog rada se još uvek razvijaju – do 2028, ako kompanije usvoje, na primer, normu od 50% prisutnosti u kancelariji, potreban prostor po zaposlenom mogao bi trajno da se smanji, što bi dovelo do većih praznih kapaciteta ili prenamene zastarelih kancelarija. Slično, onlajn trgovina može napraviti novi skok (možda zahvaljujući novim tehnologijama poput AR kupovine ili generacijskim promenama), što bi moglo dodatno ugroziti potražnju za maloprodajnim prostorom iznad aktuelnih očekivanja. Učesnici na tržištu moraće brzo da se prilagode i prenamene prostore po potrebi.

Ukratko, rizici su u srednjem roku uglavnom vezani za makroekonomske i geopolitičke faktore. Konsenzus očekuje scenario postepenog provlačenja kroz turbulencije, ali svako odstupanje (visoka inflacija, nizak rast ili šokovi) testiralo bi otpornost oporavka tržišta nekretnina. Sektor je svestan svih ograničenja – kao što je navedeno, „ograničenja su na svakom koraku” uprkos opreznom optimizmu europe.uli.org europe.uli.org. Lideri u sektoru nekretnina zato pažljivo prate „pet velikih D”: dug, demografiju, dekarbonizaciju, deglobalizaciju i digitalizaciju europe.uli.org europe.uli.org – u suštini sve ključne rizike i pokretače opisane iznad.

Prilike za rast i strateški izgledi

Uprkos rizicima, postoje značajne prilike za rast za one koji su pravilno pozicionirani. Neke od ovih prilika proizilaze direktno iz gore navedenih izazova – na primer, obnova i preuređenje starijih nekretnina je na putu da postane unosan posao. Pošto mnoge poslovne zgrade zahtevaju unapređenja da bi zadovoljile ESG pravila, kompanije koje se bave adaptivnim korišćenjem ili rekonstrukcijom imaće puno posla (a investitori mogu ostvariti prinose pretvaranjem „smeđih“ zgrada u „zelene“). Period do 2028. bi mogao doneti hiljade poslovnih i maloprodajnih prostora širom Evrope koji se preuređuju u stanove, laboratorije, studentski smeštaj ili druge namene. Ovo ne samo što rešava prekomernu ponudu u jednom segmentu, već i nedostatak ponude u drugom (na primer, pretvaranje praznih kancelarija u toliko potrebne stanove u gradskim centrima).

Još jedna prilika leži u integraciji tehnologije u sektoru nekretnina. Ova industrija je istorijski zaostajala u tehnologiji, ali to se menja. Uspon PropTech-a i upotreba veštačke inteligencije (AI), interneta stvari (IoT) i analitike podataka za optimizaciju upravljanja zgradama, marketingom i investicionim odlukama ubrzava se. Prema anketi PwC-a, više od 85% ispitanika očekuje da će AI imati određeni ili veliki uticaj na sve oblasti nekretnina tokom narednih pet godina pwc.com pwc.com. Već se AI koristi za prediktivno održavanje, predviđanje odlaska zakupaca i analizu tržišta pwc.com pwc.com. Usvajanje ovih tehnologija može unaprediti efikasnost i prinose – na primer, AI može pomoći hotelima u dinamičkom određivanju cena soba ili pomoći vlasnicima da prepoznaju koji zakupci će obnoviti ugovor ili se preseliti. Kompanije koje ulože u digitalnu transformaciju verovatno će ostvariti bolje rezultate. Evropa bi takođe mogla zabeležiti rast pametnih zgrada i smart city inicijativa, u skladu sa digitalnim i zelenim agendama EU, nudeći mogućnosti ulaganja u tehnološki naprednu infrastrukturu.

Demografske i društvene promene takođe pružaju prilike. Starenje stanovništva povećava potrebu za domovima za starije, medicinskim kancelarijama i ustanovama za negu – ovaj sektor će verovatno značajno rasti do 2028. Urbanizacija i preferencija mladih profesionalaca za iznajmljivanje u živim gradskim centrima podržavaju rast institucionalno upravljanih privatnih stanova za iznajmljivanje (build-to-rent) i zajedničkih stanovanja. U međuvremenu, studentski smeštaj (kao što je pomenuto) je u ekspanziji – tržišta poput Nemačke i Italije imaju relativno nisku pokrivenost PBSA, pa investitori finansiraju novu izgradnju tamo. Nekretnine za životne nauke (laboratorije, R&D centri) su još jedna niša u usponu, posebno nakon što je pandemija istakla značaj farmacije i biotehnologije. Gradovi poput Bostona i Kembridža u SAD-u su doživeli procvat prostora za laboratorije; Evropa prati ovaj trend na mestima poput Kembridža u Velikoj Britaniji, Amsterdama i Berlina. Očekujte da će specijalizovani fondovi ulagati sve više u kampuse za životne nauke u blizini univerziteta i bolnica.

Geopolitički, Evropa se pozicionira da profitira od “friendshoring”-a i industrijske rekonfiguracije. Kako globalne kompanije traže alternative Aziji, Evropa (posebno Istočna Evropa) može privući proizvodnju EV baterija, poluprovodnika (uz podršku EU „Chips Act“-a) i druge visokotehnološke proizvodnje. Svaka nova fabrika ili postrojenje donosi i potrebe za nepokretnostima: smeštaj za radnike, logistika, kancelarije itd. Poljska, na primer, privukla je velike investicije u fabrike baterija; to jača lokalna tržišta nekretnina. Isto važi i za automobilsku industriju i tranziciju na električna vozila – postrojenja se grade u Nemačkoj, Francuskoj, Španiji i imaće dodatne efekte. Investitori u nekretnine mogu pronaći prilike u obezbeđivanju infrastrukture oko tih projekata, bilo da se radi o magacinima, obučnim centrima ili maloprodaji za novo stanovništvo radnika.

Prekogranični tokovi kapitala sami po sebi mogu stvoriti prilike. Ako, kao što se očekuje, azijski kapital (npr. iz Singapura, Južne Koreje) i severnoamerički kapital ponovo pohrle u Evropu, lokalni akteri mogu imati koristi od partnerstva sa ovim investitorima. Mogli bismo videti više zajedničkih ulaganja gde strani kapital sarađuje sa lokalnim developerima (koji poznaju tržište) na realizaciji projekata, bilo da je reč o stanogradnji u Poljskoj ili logistici u Španiji. Prekogranična ulaganja takođe obično smanjuju prinose (povećavaju vrednosti) na ciljnim tržištima, pa na primer, ako američki investitori masovno procene da je nemačko stambeno tržište sigurna luka, mogli bi podići cene i tako nagraditi one koji su rano ušli.

Na kraju, državne inicijative mogu otključati zone rasta. EU i nacionalne vlade intenzivno ulažu u zelenu energiju i infrastrukturu – od železnica do mreža za punjenje električnih vozila do subvencija za rekonstrukciju. Nekretnine povezane s tim (razvoj orijentisan na javni prevoz, nekretnine za punionice EV, itd.) možda nisu bile tradicionalne, ali predstavljaju nove kategorije imovine pogodne za ulaganje.

U zaključku, dok tradicionalna kupovina i držanje kancelarijskog ili maloprodajnog prostora više nije sigurna opklada, period 2025–2028. nudi transformativne prilike za rast kroz preusmeravanje imovine, prihvatanje proptech-a, ciljanje segmenata vođenih demografijom i usklađivanje sa širim evropskim tranzicijama (digitalnim i zelenim).

Održivost i ESG trendovi

Jedan od najdubljih pomaka u evropskom sektoru nekretnina je integracija održivosti i ESG (Ekološki, društveni i upravljački kriterijumi) u svaki aspekt industrije. Sve ukazuje na to da će se ovaj trend samo pojačavati do 2028. godine, fundamentalno utičući na vrednost imovine, potražnju zakupaca i strategiju investitora. Zapravo, industrijske ankete pokazuju da se usaglašenost sa ESG smatra najvećim izazovom u kratkom i dugom roku za sektor nekretnina europe.uli.org europe.uli.org.

Brojna regulatorna dešavanja konvergiraju od 2024. godine naovamo:

• EU Direktiva o izveštavanju o korporativnoj održivosti (CSRD) zahteva da velike kompanije počnu da izveštavaju o detaljnim ESG parametrima od fiskalne 2024. godine (prvi izveštaji u 2025.) cbre.com cbre.com. Ovo uključuje firme za nekretnine ali i zakupce (mnogi zakupci sada moraju da prijave ekološki otisak iznajmljenih prostora). Evropski standardi za izveštavanje o održivosti (ESRS) učiniće izveštavanje o održivosti mnogo rigoroznijim cbre.com. Vlasnici nekretnina biće pod pritiskom da pokažu jasne planove tranzicije ka niskougljeničnoj ekonomiji i rezultate.
• Predložena Direktiva o dubinskoj proverenosti korporativne održivosti (CS3D) zahtevaće da kompanije ne samo izveštavaju, već i aktivno sprovode planove za dostizanje klimatskih ciljeva cbre.com cbre.com. Za investitore u nekretnine ovo znači javno preuzimanje obaveze i realizaciju strategija za smanjenje ugljeničnog otiska portfolija, kao što su rekonstrukcije zgrada u skladu sa Net Zero Carbon planom cbre.com.
• Bankarska regulativa Basel IV, koja stupa na snagu oko 2025. godine, uključuje veće kapitalne zahteve za banke na određene kredite za nekretnine. Ako banke dodele viši rizik “smeđim” neefikasnim zgradama, trošak finansiranja za njih bi mogao porasti cbre.com. Ovo daje još jedan podsticaj vlasnicima da unaprede održivost kako bi očuvali likvidnost svoje imovine.
• Na nivou imovine, mnoge zemlje pooštravaju energetske propise za zgrade. Na primer, EU Direktiva o energetskim karakteristikama zgrada (u reviziji) mogla bi uvesti minimalne standarde za energetsku efikasnost postojećih zgrada (npr. do 2030. zgrade moraju dostići određene energetske razrede ili se ne mogu iznajmljivati). Francuska već ima zakon: izdavanje u najam stanova sa najgorim energetskim razredom (G) biće zabranjeno od 2025, što faktički zahteva unapređenja ili uklanjanje tih jedinica sa tržišta deepki.com. Holandija i druge zemlje imaju slične zahteve, kao što je minimalni EPC razred C za poslovne zgrade koje se izdaju. Ovi propisi znače da imovina koja nije usaglašena gubi prihode i vrednost – fenomen poznat kao stranding. Kako CBRE ističe, “imovina koja ne zadovoljava standarde održivosti verovatno će biti obezvređena zbog potrebe za značajnim investicijama da bi se uskladila” cbre.com.
• Investitorska zajednica se takođe samoreguliše: inicijative kao što je Net Zero Asset Owners Alliance i druge, obavezuju fondove da dekarbonizuju portfolija do 2050. Već sada neki veliki investitori ne kupuju nekretnine koje ne ispunjavaju određene ESG kriterijume, čime faktički smanjuju bazen kupaca za neusklađenu imovinu.

Suština je da ESG faktori direktno utiču na vrednovanje i izdavanje imovine. Zgrade sa snažnim referencama održivosti (npr. energetski efikasni HVAC, solarni paneli, sertifikati kao što su BREEAM/LEED, zdrava unutrašnja sredina, itd.) uživaju veću potražnju, lojalnije zakupce i čak premijum zakupninu ili vrednost. Studije pokazuju da kancelarije sa zelenim sertifikatima imaju zakupnine veće za oko 6% i više u odnosu na nesertifikovane exquance.com. Takođe, češće su bez praznih kapaciteta i sa boljim zadržavanjem zakupaca. Ovaj stabilan novčani tok i otpornost vode ka smanjenju prinosa na “zelenu” imovinu – investitori prihvataju niže stope kapitalizacije jer smatraju prihod sigurnijim cbre.com cbre.com. Naprotiv, starije zgrade sa visokim ugljeničnim otiskom imaju više stope kapitalizacije i manju likvidnost. Svedočimo pojavi smeđeg popusta širom Evrope; do 2028. mogao bi značajno da se proširi. Na primer, prema nekim procenama, londonske kancelarije sa lošim EPC ocenom trguju po znatno višim prinosima od uporedivih efikasnih – trend koji će se verovatno proširiti.

ESG nije samo E (životna sredina): Socijalna komponenta je vidljiva u mandatima za pristupačno stanovanje, uticaju na zajednicu i trendovima dobrobiti zakupaca. Možda ćemo videti više javno-privatnih partnerstava za razvoj pristupačnog stanovanja dok vlade forsiraju društvenu vrednost (neki gradovi već zahtevaju određeni procenat pristupačnih jedinica u novim projektima). Investitori koji naglašavaju sadržaje za zajednicu, wellness sertifikate itd., mogu steći prednost kod zakupaca. Upravljanje takođe – transparentnost i dobro korporativno upravljanje – sada su pod lupom investitora i kreditora (dani netransparentnih zajedničkih ulaganja ili slabih kontrola rizika su završeni za kompanije koje traže kapital).

Međutim, u industriji postoji i odbijanje ili debata o ESG. PwC izveštaj je naveo da je 2024. godine ESG pao iza tradicionalnih briga kao što su potražnja zakupaca i finansijsko zdravlje kao glavni uticaj – neki u industriji preispituju odnos troškova i koristi od agresivnih ESG akcija pwc.com pwc.com. Kada su profitne marže male, veliko ulaganje u održive nadogradnje može biti zastrašujuće. Takođe, nedostatak jasnoće oko evoluirajućih standarda je problem – ljudi brinu da ono što se sada smatra „održivim“ može biti drugačije za 20 godina pwc.com. Uprkos tome, regulativa je ta koja gura problem napred – zapanjujućih 74% profesionalaca u sektoru nekretnina je reklo da je regulativa glavno pitanje koje utiče na njihov posao u 2024. pwc.com, pri čemu je većina toga ESG regulativa. Kao odgovor, proaktivnije kompanije prelaze sa reči na dela: ulažu u obnovljive izvore energije za svoje zgrade, uvode veštačku inteligenciju za upravljanje energijom, prijavljuju klimatske rizike u skladu sa TCFD itd. Do 2028. godine, usklađenost sa ESG neće biti opciona – biće nužni minimum. Kompanije koje se rano prilagode mogu imati koristi (niži operativni troškovi, bolji uslovi finansiranja – neki banke već nude „zelene kredite“ sa blagim popustima, i jače odnose sa zakupcima). Oni koji zaostanu mogu kasnije imati veće kapitalne izdatke i gubitak vrednosti.

Osiguranje i fizički klimatski rizik je još jedan aspekt ESG-a. Osiguravači podižu premije ili čak povlače pokriće za nekretnine u rizičnim zonama (poplavna područja, oblasti podložne požarima). PwC ističe rastuću zabrinutost oko pristupa osiguranju kako klimatski rizici rastu pwc.com. Nekretnine na obalama ili na klimatski izloženim lokacijama mogle bi zahtevati ulaganja u otpornost (morski zidovi, drenaža itd.). Do 2028. analiza klimatskog rizika verovatno će biti standard u dubinskoj proverenosti za nove akvizicije, i može uticati na kreditiranje (banke bi mogle uključiti klimatski rizik u uslove kredita).

Ukratko, trend održivosti je odlučujuća tema za perspektivu sektora nekretnina u EU. Očekujte sledeće:

• Masivne inicijative za rekonstrukciju: Građevinski fond EU je star; rekonstrukcija donosi i izazov i priliku za investicije od trilion evra. Projekti za instalaciju energetski efikasnih sistema, izolacije i čak renoviranja drveta u konstrukciji biće učestali.
• Zeleni ugovori o zakupu i saradnja sa zakupcima: Vlasnici i zakupci rade zajedno na smanjenju potrošnje energije – npr. deljenjem podataka, klauzulama o zelenom zakupu gde zakupci pristaju na održive prakse.
• Inovacije u materijalima i dizajnu: Više drvenih konstrukcija, reciklirani materijali, modularna gradnja radi smanjenja otpada i ugljenika itd., podstaknuto ESG ciljevima.
• Diferencijacija u finansijama: Zeleni obveznice, krediti povezani sa održivošću (gde kamatna stopa zavisi od postizanja ESG ciljeva) biće sve češći. Već je prva polovina 2023. donela veliki broj zelenih obveznica za nekretnine u Evropi. Ovo pruža prednost (jeftiniji kapital) ESG liderima.
• Liderstvo javnog sektora: Vlade i institucije EU mogu direktno ulagati u uzorne održive projekte (na primer, inicijativa EU “Renovation Wave” ima za cilj udvostručavanje stope renoviranja do 2030). Takođe, gradovi mogu uvoditi lokalna pravila stroža od nacionalnih (npr. porez na ugljenik na zgrade na nivou grada).

U celini, težnja ka neto nula ugljeniku do 2050. u čitavoj Evropi znači da sektor nekretnina treba da se transformiše u narednih 25 godina – godine 2025–2028. biće ključni rani deo te transformacije. Već 2025. investitori moraju da objave svoje planove tranzicije ka klimatskoj neutralnosti i krenu sa implementacijom cbre.com cbre.com, tako da bi do 2028. trebalo da vidimo značajan napredak. Ta imovina i kompanije koje ispune izazov mogle bi dobiti veću vrednost i “veću stabilnost novčanog toka” cbre.com cbre.com, dok bi zaostali mogli postati zastareli ili biti ozbiljno kažnjeni.

Obrasci prekograničnih investicija

Do 2028. očekujemo globalizovanije i međusobno povezanije evropsko tržište nekretnina – mada oblikovane i silama deglobalizacije u nekim aspektima (npr. više trgovine unutar Evrope naspram oslanjanja na udaljena tržišta). Prekogranična ulaganja verovatno će povratiti ili premašiti nivoe od pre pandemije. Evo nekih obrazaca koje treba očekivati:

• Severna Amerika ka Evropi: Investitori iz Severne Amerike (penzioni fondovi, privatni kapital, REIT-ovi) i dalje će biti glavni igrači u Evropi. Obim njihovog kapitala često premašuje lokalne igrače, omogućavajući velike akvizicije portfelja. Predviđamo da će američke i kanadske grupe povećavati ulaganja u Evropu zbog diverzifikacije i ponekad bolje cene. Na primer, ako američki poslovni prostori ostanu u krizi a evropski se oporave, kapital bi mogao da prati tu dinamiku. Jačanje dolara (ako se nastavi) za njih je dodatni plus cbre.com. Moguća su i prekogranična spajanja i akvizicije – evropske kompanije iz sektora nekretnina mogu biti mete severnoameričkih (kao što smo videli da su Brookfield i drugi kupovali udeo u britanskim i nemačkim firmama).
• Azija/Srednji Istok ka Evropi: Kapital iz Azije (npr. singapurski državni fondovi, korejski penzijski fondovi) i sa Bliskog Istoka (fondovi Saudijske Arabije, UAE, Katara) bio je i biće izuzetno uticajan. Investitori sa Bliskog Istoka često ciljaju najprestižniju imovinu (londonski neboderi, pariske znamenitosti i sl.) i to će se verovatno nastaviti punom snagom 2025–2026. jer te regije imaju višak gotovine od visokih prihoda od nafte. Azijski investitori mogu biti fokusirani na logistiku, tehnološke sektore ili atraktivne poslovne prostore u pristupnim gradovima. Jedna promena: kineska ulaganja u inostranstvu su znatno manja zbog situacije u Kini, pa taj prazninu popunjavaju drugi (kao što je singapurski GIC, koji je bio veoma aktivan u logistici i studentskom stanovanju u Evropi).
• Unutar-evropski tokovi: Evropski investitori će takođe sve više ulagati preko granica. Na primer, nemački fondovi tradicionalno su veliki kupci poslovnog i maloprodajnog prostora širom EU (verovatno će se ponovo pojaviti čim stabilizuju svoje odlive iz fondova). Francuski investitori mogu gledati prema Španiji ili Italiji, nordijski investitori mogu birati imovinu u Baltiku itd. Dodatno, sa UK izvan EU, neki EU investitori koji su izbegavali UK zbog neizvesnosti oko Brexita mogli bi se vratiti radi visokih prinosa (i obrnuto, britanski investitori prema EU). Do 2028. odnos između UK i EU nekretnina mogao bi se normalizovati, a London ostati magnet za EU kapital, dok evropski gradovi privlače britanske fondove u potrazi za rastom.
• Prekogranični razvoj i zajednička ulaganja: Ne radi se samo o akvizicijama – strani kapital će finansirati i razvojne projekte. Partneri sa Bliskog Istoka i iz Azije mogu zajedno razvijati velike projekte mešovite namene u evropskim gradovima. Na primer, severnoamerički fond može se udružiti sa lokalnim developerom u Poljskoj da gradi portfolio stanova za izdavanje – kombinujući kapital sa lokalnim znanjem. Ove zajedničke investicije donose najbolje prakse i pomažu modernizaciji tržišta.
• Diverzifikacija ciljeva: U početku, prekogranični kapital odlazi u ključna tržišta (UK, Francuska, Nemačka). Ali sve više, oni diversifikuju prema „sledećim nivoima“ tržišta radi boljeg prinosa ili rasta: npr. Poljska, Španija, Holandija, Irska, Portugal, čak i neka država jugoistočne Evrope. Do 2028. mogli bismo videti institucionalne investicije, npr. u Grčkoj ili Bugarskoj, kako se te ekonomije dalje integrišu i ako je prinos privlačan.

Vredi napomenuti da prekogranične investicije mogu učiniti tržišta međusobno zavisnijima. Kada globalni sentiment opadne, prekogranični investitori uglavnom svi istovremeno povlače kapital, pojačavajući pad (kao što je viđeno 2008. i 2020). Suprotno, kada je sentiment pozitivan, mogu brzo preplaviti tržište kapitalom, podižući cene. Lokalni igrači moraće da budu agilni – možda kroz partnerstva ili pravovremeno pozicioniranje svojih ulaganja u skladu sa ovim tokovima.

Pozitivna strana prekogranične aktivnosti je što širi inovacije i standarde. Međunarodni investitori donose ESG očekivanja (mnogi severnoamerički i evropski institucionalni investitori sada dele slične ESG ciljeve), što pomaže širenju zelenih standarda na svim tržištima u koja ulažu. Oni takođe unose operativno znanje – na primer, uvođenjem savremenih tehnika upravljanja nekretninama na novo tržište.

Prekogranični kapital takođe cilja alternative – očekujte da strani investitori kupuju platforme, ne samo pojedinačne nekretnine. Na primer, američka privatna investiciona firma može kupiti evropskog operatera studentskog smeštaja kako bi dobila uporište. Ili azijski fond može investirati u developera data centara. Takvi poslovi sa platformama mogu ubrzati rast tih sektora na nivou čitavog kontinenta.

Do 2028. godine, Evropa bi takođe mogla videti više ulaganja u inostranstvo – evropski investitori koji ulažu van granica. Trenutno, evropske institucije uglavnom ulažu u Evropi ili SAD. Ako evropska tržišta postanu previše skupa ili konkurentna, mogli bi više da ulože u Aziju-Pacifik ili druge regione. Međutim, s obzirom na to da Evropi treba kapital da bi odgovorila svojim izazovima (stanovanje, prilagođavanje klimi, itd.), biće dosta prostora za plasman kapitala na lokalnom nivou.

Ukratko, obrasci prekograničnih aktivnosti će se verovatno vratiti na visoke nivoe i raznovrsne izvore, učvršćujući Evropu kao glavnu destinaciju za globalni kapital u sektoru nekretnina. Povezivanje domaćeg i stranog kapitala oblikovaće cene – na primer, ako domaće banke ograniče kreditiranje određenih sektora, strani investitori bi mogli da kupuju imovinu po nižim cenama i tako profitiraju kada se uslovi poboljšaju. Ključno će biti praćenje kursnih trendova (kako oni utiču na tokove kapitala; slab evro privlači strane investicije, snažan evro može dovesti do većeg ulaganja u inostranstvu) i političkih prilika (investicioni sporazumi, porezi na strane kupce – npr. Kanada i Novi Zeland su uveli zabrane za strane kupce stambenih objekata; ako Evropa uvede slične mere, to bi moglo promeniti tokove, ali za sada nema naznaka takvih širokih promena).

Zaključak

2025. godina označava prekretnicu za tržište nekretnina Evropske unije. Sektor stambenih i poslovnih prostora prelazi iz perioda korekcije i neizvesnosti u fazu stabilizacije i selektivnog rasta. Makroekonomsko okruženje – koje karakterišu umereni rast BDP-a, opadajuća inflacija i kraj zaoštravanja monetarne politike – pruža čvršću osnovu za aktivnosti na tržištu nekretnina u poređenju sa prethodnim nestabilnim godinama. Stambena tržišta širom EU se u velikoj meri oporavljaju, vođena osnovnim nedovoljkom ponude i poboljšanim uslovima kreditiranja, iako će pristupačnost i intervencije politike usporiti tempo. Tržište poslovnih nekretnina pronalazi novi smer: kancelarije se prilagođavaju kvalitetnijoj upotrebi, maloprodaja se snalazi u omni-channel okruženju, logistika nastavlja da ima koristi od strukturnih vetrova, a alternativni sektori dobijaju na značaju.

Gledajući unapred, do 2028. godine, perspektiva je oprezno optimistična. Lideri industrije uglavnom očekuju bolje poslovno poverenje i profitabilnost u narednim godinama pwc.com. Međutim, oni to čine sa punom svešću o rizicima – od ekonomskih poremećaja do geopolitičkih šokova – i sa razumevanjem da će ovaj ciklus biti drugačiji od prethodnog. Održivost i inovacije biće faktori razlikovanja. Učesnici koji unapred rešavaju ESG obaveze, renoviraju svoje zgrade i koriste tehnologiju, biće najbolje pozicionirani za uspeh u novoj eri evropskog tržišta nekretnina. Kako je jedan direktor rezimirao, uspeh sada zavisi od navigacije prema „5 D“: dug, demografija, dekarbonizacija, deglobalizacija, digitalizacija europe.uli.org.

Tržište nekretnina Evrope u periodu 2025–2028. verovatno će biti obeleženo transformacijom: transformacijom starijih objekata u zelenije i upotrebljivije prostore; transformacijom gradova da budu ugodniji za život i otporniji; i promenom prakse u industriji ka većoj transparentnosti i vođenju podataka. Očekuje se povratak investicija jer globalni kapital ponovo ulazi u Evropu, motivisan potrebom (diverzifikacija, nedovoljna ulaganja prethodnih godina) i prilikom (relativna vrednost, trajna potražnja). Prekogranična ulaganja i partnerstva biće ključni za isporuku novih stambenih objekata, infrastrukture i renoviranja koja su Evropi potrebna.

U stambenom sektoru, ako vlade i privatni sektor uspeju da zajedno povećaju ponudu – bez prevelikog umanjenja investicionih podsticaja – postoji potencijal za ublažavanje stambene krize do kraja ove decenije, što bi stabilizovalo cene i donelo koristi društvu. U sektoru poslovnih nekretnina, prihvatanje fleksibilnih obrazaca rada i novih potrošačkih navika može oživeti objekte koji se prilagode, dok oni koji to ne učine mogu nestati. Do 2028. očekujemo evropski pejzaž nekretnina koji je otporniji, održiviji i tehnološki napredniji, sa prilikama za rast iza svakog rešenog izazova.

Na kraju, tržište nekretnina Evropske unije se nalazi na raskršću opreza i prilika. U narednih nekoliko godina sektor će definisati nove horizonte, vođen opreznim optimizmom i fokusom na dugoročno stvaranje vrednosti umesto kratkotrajne euforije. Kao dokaz ove promene razmišljanja, 80% lidera evropskih nekretnina očekuje da će poslovno poverenje i profiti rasti ili ostati stabilni u 2025. godini, što odražava ovu uravnoteženu dozu optimizma pwc.com. Ipak, spremni su da promene kurs ako bude potrebno – svesni neizvesnosti, ali vođeni trajnom potražnjom za kvalitetnim prostorima za život, rad, kupovinu i napredak Evropljana. Ciklus nekretnina se okreće, a oni koji prilagode svoje strategije makroekonomskim realnostima, društvenim potrebama i zahtevima održivosti vodiće evropsko tržište nekretnina od 2025. do 2028. i dalje.

Izvori:

• Evropska komisija, Prolećna ekonomska prognoza 2025: Umeren rast uprkos globalnoj neizvesnosti – BDP i projekcije inflacije economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – industrijske prognoze i sentiment pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, Pregled evropskog tržišta nekretnina 2025 – makro trendovi, sektorske prognoze, analiza kapitalnih tržišta mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, Cene stanova u Nemačkoj će rasti 3,5% ove godine… – istraživanje nemačkog tržišta stanova i konteksta reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Analiza stambenog tržišta 2025 (Nemačka, Francuska, Španija, Italija, Poljska) – podaci o cenama, ponuda/potražnja, napomene o politici globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Evropska komisija, Signali preokreta na tržištu stanova (Proleće 2025) – trendovi cena, zaduženost, kolaps ponude economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE Francuska, Pogled na tržište nekretnina 2025 – francuska ekonomija i sektorska prognoza (slab rast, oporavak kancelarijskog prostora) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Evropa, Pogled na kapitalna tržišta 2025 – faktori oporavka investicija, povratak međunarodnog kapitala cbre.com cbre.com
• CBRE Evropa, Sektori u fokusu 2025 (kancelarije, maloprodaja, logistika, stanovanje) – trendovi zakupa, praznine, zakupnine, ključne metrike mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Monitor tržišta stanova januar 2025 – oporavak cena stanova u Holandiji i faktori (kamate, nedostatak ponude) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Mučno nemačko tržište stanova… – smanjenje kamata pomaže nemačkom tržištu stanova, neizvesnost oko izbora reuters.com reuters.com
• Tamila Nusupbekova (GlobalPropertyGuide), Francusko stambeno tržište 2025 – usporavanje pada cena, podaci o padu izgradnje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Špansko stambeno tržište 2025 – dvocifren rast cena, oporavak izgradnje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Ključni nalazi – vodeći gradovi (London, Madrid, Pariz) i sektori (data centri itd.) europe.uli.org
• CBRE, Poglavlje o održivosti, Pregled 2025 – ESG zahtevi za izveštavanje (CSRD/ESRS), uticaj na prinose i tranzicione planove cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – ESG izazovi i odgovor industrije pwc.com pwc.com
• JLL, Globalna perspektiva nekretnina, maj 2025 – povećanje obima u Q1 2025 (pretraga po snippetu) jll.com
• Savills, Evropska investiciona prognoza – prognozirano povećanje volumena u 2025. i 2026. (referenca po snippetu iz pretrage) savills.com
• Knight Frank, ESG prognoza 2025 – premija za zelene zgrade (referenca po pretrazi) exquance.com
• Intervjui sa direktorima firmi putem PwC/ULI – fokus na „dug, demografija, dekarbonizacija, deglobalizacija, digitalizacija” za profit europe.uli.org.