- Cijene kuća se stabiliziraju: Srednja prodajna cijena obiteljske kuće u Boiseu iznosi oko $525,000 sredinom 2025., što je otprilike isto (0–1% više) u odnosu na godinu ranije weknowboise.com weknowboise.com. Ovo označava smirivanje u odnosu na užurbane dvoznamenkaste poraste iz 2020.–2022., što ukazuje na uravnoteženiju fazu tržišta.
- Otpornost prodaje i niska ponuda: Unatoč višim kamatnim stopama, aktivnost kupovine kuća ostaje stabilna. Okrug Ada zabilježio je porast prodaje kuća od 10% u srpnju 2025. u odnosu na prethodnu godinu weknowboise.com. Ponuda raste, ali je i dalje niska, na oko 2,4 mjeseca zaliha (ispod 4–6 mjeseci koliko se smatra uravnoteženim tržištem) weknowboise.com, pa dobro određene cijene i dalje privlače interes kupaca.
- Najamnine padaju, potražnja raste: Prosječna najamnina u Boiseu iznosi oko $1,826 (prvo tromjesečje 2025.), što je oko 7,3% manje nego godinu ranije, jer priljev novih stanova daje iznajmljivačima više opcija weknowboise.com weknowboise.com. Ipak, stope slobodnih stanova ostaju izuzetno niske (~1,8% ukupno), što pokazuje da potražnja za najmom i dalje nadmašuje ponudu weknowboise.com weknowboise.com. Prosječna najamnina za obiteljske kuće je oko $2,120, a za višestambene jedinice oko $1,385, pri čemu iznajmljivači snižavaju cijene kako bi popunili stanove weknowboise.com weknowboise.com.
- Tržište komercijalnih nekretnina mješovito: Maloprodajni prostori su izuzetno traženi – stopa nepopunjenosti maloprodajnih prostora u Meridianu je ispod 1% idahobusinessreview.com i najam za atraktivne izloge porastao je na 40+ USD po kvadratnom metru idahobusinessreview.com. Industrijske nekretnine su također i dalje tražene, iako je val novih skladišta povisio stopu nepopunjenosti industrijskih prostora na oko 8,6% u drugom kvartalu 2025. (porast u odnosu na rekordno niske vrijednosti) cushmanwakefield.com. Uredski prostori imaju stopu nepopunjenosti oko 11–12%, što je više nego prije pandemije, ali znatno bolje nego u velikim obalnim gradovima cushmanwakefield.com. Uredsko tržište u Boiseu nadmašuje nacionalne trendove, iako hibridni rad smanjuje potražnju za uredima u centru grada.
- Nastavlja se populacijski bum: Područje metropole Boise (okrug Ada i Canyon) dobilo je otprilike 25.000 ljudi samo u prošloj godini – porast od 3% na oko 847.840 stanovnika u 2025. boisedev.com. Broj stanovnika grada Boisea porastao je na 253.550 (+1,4%), dok su predgrađa poput Meridiana (+3,1%) i Stara (+9,8%) doživjela eksploziju novih stanovnika boisedev.com. Ovaj val doseljavanja (uglavnom iz skupljih saveznih država) potiče potražnju za stanovanjem i očekuje se da će potrajati do 2028., održavajući pritisak na tržište.
- Robustan rast zaposlenosti i gospodarstva: Nezaposlenost u području Boisea ostaje niska (oko 3% u 2024.), a predviđa se da će rast zaposlenosti u Idahu biti ~1,5–2% godišnje do 2028. godine dfm.idaho.gov. Glavni poslodavci se šire: Micron Technology ulaže više od 15 milijardi dolara u novu tvornicu čipova u Boiseu, za koju se očekuje da će dodati tisuće dobro plaćenih radnih mjesta do 2025.–2029. godine boirealtors.com idahobusinessreview.com. Snažno tržište rada i rast prihoda (srednji prihod kućanstva u Idahu oko 89.000 USD) podupiru potražnju za stanovanjem weknowboise.com, iako su visoke kamatne stope na hipotekarne kredite blizu 6,7% weknowboise.com smanjile pristupačnost.
- Prilike i rizici za dionike: Kupci nekretnina u 2025. napokon imaju malo više prostora za disanje – tipični oglasi prodaju se za otprilike 2–3 tjedna umjesto za samo nekoliko dana weknowboise.com. Kupci mogu pregovarati o uvjetima ili manjim popustima kako ponuda polako raste, ali suočavaju se s višim mjesečnim ratama uz 30-godišnje hipotekarne kamate oko 6–7%. Prodavatelji i dalje imaju koristi od trajne potražnje u Boiseu (rast stanovništva i zaposlenosti), ali više ne drže sve karte – realna cijena i možda unaprijed poboljšanja na nekretnini potrebni su za privlačenje ponuda na selektivnijem tržištu weknowboise.com templetonrealestategroup.com. Mnogi dugogodišnji vlasnici odlučuju se uopće ne prodavati, bojeći se gubitka ultra-niskih kamata na hipoteku ili plaćanja poreza na kapitalnu dobit zbog velikog rasta vrijednosti (više od 54% vlasnika nekretnina u Idahu sada premašuje granice od $250K/$500K za neoporezivu dobit) boirealtors.com boirealtors.com. Investitori vide priliku u snažnim temeljima najma u Boiseu – slobodnih stanova je manje od 2% i raste broj kvalificiranih radnika – ali moraju se nositi s usporavanjem rasta najamnina i rizikom od preizgrađenosti u sektoru stanova (dozvole za višestambene zgrade u 2023. su pale kako su troškovi kamata rasli weknowboise.com). Oprezni investitori fokusiraju se na tražene segmente (npr. pristupačni najam, industrijske nekretnine) i uračunavaju više troškove financiranja.
- Kriza priuštivosti stanovanja i odgovor politike: Brzi rast cijena doveo je do toga da si mnogi lokalni stanovnici više ne mogu priuštiti stanovanje – medijalna cijena kuće je otprilike 6 puta veća od medijalnog prihoda, a 6 od 10 najmoprimaca s niskim prihodima u Boiseu su opterećeni troškovima stanovanja (plaćaju >30% prihoda na stanovanje) cityofboise.org. Kao odgovor, Grad Boise je u prosincu 2023. donio novi zakon o zoniranju koji omogućuje izgradnju viših gustoća stanovanja i razvoj “missing middle” tipova (dupleksi, pomoćne stambene jedinice itd.) cityofboise.org. Grad je također uložio više od 50 milijuna dolara u projekte pristupačnog stanovanja i surađivao s investitorima na najmu zemljišta za izgradnju stanova s ograničenjem prihoda cityofboise.org cityofboise.org. Ovi napori dolaze u pravo vrijeme: nedavna analiza pokazuje da Boise treba oko 2.000 novih stambenih jedinica godišnje u sljedećih 10 godina kako bi zadovoljio potražnju, od čega gotovo polovica mora biti pristupačna za one s prihodima ispod medijana cityofboise.org. Gradnja u cijeloj regiji pokušava držati korak – više od polovice novih jedinica odobrenih od 2021. su višestambene zgrade ili townhome-ovi, što je nagli porast gradnje veće gustoće cityofboise.org. Međutim, unutar gradskih granica izgradnja stanova zaostaje za nekoliko stotina jedinica godišnje, što dodatno pogoršava problem priuštivosti cityofboise.org. Lokalne i regionalne agencije (poput COMPASS-a) sada koordiniraju strategije stanovanja kako bi osigurale održiv rast Boisea cityofboise.org cityofboise.org.
Trendovi na tržištu stambenih nekretnina u 2025.
Prodaja kuća i trendovi cijena: Nakon meteorskog rasta vrijednosti nekretnina tijekom posljednjih nekoliko godina, bojiško stambeno tržište ušlo je u 2025. godinu na platou. Srednje cijene su se u osnovi stabilizirale na visokoj razini. U okrugu Ada (glavni okrug koji obuhvaća Boise), srednja prodajna cijena bila je oko $549,450 sredinom 2025. godine, što je blagi porast od otprilike 0,8% u odnosu na prethodnu godinu weknowboise.com. Srednja cijena u gradu Boise kretala se oko $525,000 – praktički nepromijenjena u odnosu na godinu ranije weknowboise.com. Ovo kretanje u stranu u oštrom je kontrastu s bumom tijekom pandemije kada je Boise bilježio godišnje skokove cijena u dvoznamenkastim postocima. Hlađenje je u početku potaknuto rastom hipotekarnih kamata (koje su se udvostručile s otprilike 3% na oko 6–7% u razdoblju 2022.–2023.) i zamorom kupaca nakon ludila 2021. godine. Do 2024. godine cijene su prošle kroz zdravu korekciju od nekoliko posto, zatim su dosegle dno i čak su ponovno blago porasle krajem 2024. kako je tržište pronašlo ravnotežu weknowboise.com weknowboise.com.
Unatoč stabilnim cijenama, prodajna aktivnost ostaje otporna. Zapravo, prodaja kuća se oporavila nakon zatišja iz 2022.–23. godine. Okrug Ada zabilježio je 900 prodanih kuća u srpnju 2025., što je više od 10% više nego u istom mjesecu prethodne godine weknowboise.com. Agenti za nekretnine napominju da je ovo bio najprometniji mjesec prodaje od vrhunca krajem 2021., što naglašava da još uvijek postoji velika potražnja u Treasure Valleyu. Dobro održavane kuće koje su ispravno cijenjene za tržište i dalje privlače kupce. Višestruke ponude više nisu pravilo za svaki oglas, ali poželjne nekretnine (posebno ispod otprilike 500.000 USD) i dalje mogu izazvati konkurenciju. Kuće sredinom 2025. provode nešto više vremena na tržištu – medijan je oko 2–3 tjedna u okrugu Ada – u odnosu na samo dane tijekom vrhunca potražnje weknowboise.com. Međutim, ovaj tempo je u skladu s povijesnim sezonskim normama i ukazuje na tržište koje je hladnije, ali ne i zamrznuto. Prodavatelji prilagođavaju očekivanja s instant natjecanja u nadmetanju na tipičniji proces prodaje. Sniženja cijena postaju češća ako kuća ne privuče interes u prvim tjednima (oko 28% oglasa imalo je sniženje cijene do početka 2025.) reventureapp.blog, što odražava izbirljivije kupce. Općenito, tržište stambenih nekretnina u Boiseu 2025. prešlo je iz izrazitog “tržišta prodavatelja” u uravnoteženije tržište, s otprilike jednakom snagom pregovaranja između kupaca i prodavatelja.Faktori ponude i potražnje: Ključni razlog zašto Boise nije doživio drastičan pad cijena je taj što ponuda stanova ostaje ograničena. Sredinom 2025. godine, ponuda kuća za prodaju u Boiseu, iako je porasla u odnosu na rekordno niske razine, i dalje je relativno oskudna. Regija je imala otprilike 2,4 mjeseca ponude u ljeto 2025. godine weknowboise.com – što znači da bi se trenutnim tempom prodaje sve nekretnine prodale za samo oko 10 tjedana ako ne bi bilo novih kuća na tržištu. Za usporedbu, uravnoteženo tržište nekretnina obično ima 4–6 mjeseci ponude. Tijekom 2021. godine, ponuda u Boiseu često je bila ispod 1 mjeseca, što je stvaralo ekstremne ratove nadmetanja. Sada, s otprilike 2–3 mjeseca ponude, kupci imaju više opcija nego prije, ali izbor je i dalje ograničen u mnogim segmentima (posebno kod pristupačnih početnih kuća). Dio pritiska na ponudu rezultat je toga što mnogi postojeći vlasnici ostaju u svojim domovima. Budući da su zaključali ultra niske kamatne stope od 3% ili ostvarili velike neoporezive dobitke na svojim nekretninama, mnogi potencijalni prodavatelji oklijevaju staviti kuću na tržište i odreći se tih pogodnosti boirealtors.com. Ekonomisti to nazivaju “lock-in efekt” ili “kazna za ostanak,” pri čemu ljudi odgađaju prodaju kako bi izbjegli više kamatne stope na novi kredit ili veliki porez na kapitalnu dobit na dugogodišnjim nekretninama boirealtors.com boirealtors.com. Ova pojava je ograničila ponudu nekretnina za preprodaju, iako potražnja i dalje ostaje visoka zbog doseljenika i rastućih obitelji.
Na frontu nove izgradnje, graditelji pokušavaju sustići potražnju, ali suočavaju se s preprekama. Tijekom pandemijskog procvata, građevinari su povećali proizvodnju; međutim, 2022.–2023. su usporili jer su kamatne stope naglo porasle i neki projekti postali manje isplativi. U 2023. godini, dozvole za nove stambene jedinice u okrugu Ada zapravo su pratile projiciranu potražnju, ali unutar granica grada Boisea broj izgrađenih novih domova bio je manji za 300–800 jedinica svake godine cityofboise.org. Viši troškovi izgradnje (porast ~40% od 2018.) i ograničenja zemljišta otežali su izgradnju dovoljnog broja domova, posebno u središtu grada cityofboise.org. Rezultat je da rast ponude stanova naginje prema predgrađima i višestambenim projektima. Predgrađa poput Meridiana, Kune i Caldwella bilježe velike nove stambene četvrti i stambene komplekse, dok se Boise više oslanja na popunjavanje postojećih praznina u izgradnji. Posebno je važno što je više od polovice novih stambenih jedinica odobrenih u okrugu Ada u posljednje tri godine bilo višestambenih ili “missing middle” (npr. gradskih kuća, dvojnica), što je nagli porast izgradnje veće gustoće u usporedbi s kasnim 2010-ima cityofboise.org. Ova promjena odražava i politiku grada koja potiče veću gustoću i odgovor investitora na potražnju za pristupačnijim alternativama obiteljskim kućama.Potražnja je, u međuvremenu, održana zahvaljujući snažnom rastu stanovništva u Boiseu (detaljnije opisano u nastavku) i stabilnom gospodarstvu. Migracija u Boise je glavni pokretač – ljudi se i dalje sele iz skupljih tržišta Zapadne obale i drugih saveznih država, privučeni kvalitetom života u Idahu i relativnom pristupačnošću. Troškovna prednost Boisea se smanjila (stanovanje više nije “jeftino” ni u kojem smislu), ali za mnoge Kalifornijce ili stanovnike Seattlea, kuća od 550.000 dolara na prostranoj parceli u Idahu i dalje je povoljna. Stoga, čak i uz rast kamatnih stopa, stalan priljev kupaca pruža podršku tržištu. Dodatno, dohodci kućanstava u lokalnoj zajednici rastu, zahvaljujući niskoj nezaposlenosti i rastu plaća. Srednji dohodak kućanstava u okrugu Ada popeo se na oko 88.900 dolara, što podržava potražnju za stanovanjem omogućujući veće budžete za kupnju weknowboise.com. Vrijedi napomenuti, međutim, da je priuštivost ograničena – mjesečna rata za kuću po srednjoj cijeni (uz pretpostavljenu kamatu od ~7%) znatno premašuje ono što srednji dohodak može udobno podnijeti tait.com. Prvi kupci posebno su suočeni s izazovima zbog visokih cijena i kamata, pa neki ostaju podstanari dulje vrijeme. Za sada je ravnoteža ponude i potražnje u Boiseu osjetljiva: tek dovoljno ponude napokon dolazi kako bi kupci imali izbora, ali još uvijek nedovoljno da bi potražnja bila nadmašena. To održava cijene relativno stabilnima. Gledajući unaprijed, ako bi kamatne stope znatno pale, Boise bi mogao doživjeti još jedan val aktivnosti kupaca (kao što se dogodilo krajem 2024. kada su stope nakratko pale, a prodaja naglo porasla) weknowboise.com weknowboise.com. S druge strane, ako bi na tržište odjednom došlo mnogo novih nekretnina ili bi gospodarstvo oslabilo, povećana ponuda mogla bi izvršiti pritisak na cijene. Većina prognoza za Boise očekuje umjeren rast cijena od oko 3–5% godišnje u narednim godinama templetonrealestategroup.com – što je daleko od godišnjih dobitaka od 20%+ iz razdoblja procvata, ali održiva putanja ako ponuda ostane relativno ograničena, a potražnja stabilna.
Srednje cijene kuća i najamnine
Cijene na tržištu nekretnina: Kao što je gore navedeno, medijalne cijene kuća u Boiseu u 2025. su u biti na istoj razini kao prošle godine, nakon blagog pada i oporavka. Da bismo nedavne brojke stavili u perspektivu, medijalna vrijednost obiteljske kuće u gradu bila je oko 524.000 USD u ljeto 2022. (što je tada bila najviša vrijednost) sammamishmortgage.com. Cijene su potom omekšale u 2023. za nekoliko posto uslijed hlađenja nacionalnog tržišta i viših troškova financiranja. Do početka 2024., medijalne cijene u okrugu Ada bile su oko 510.000 USD weknowboise.com. Druga polovica 2024. donijela je obnovljeni interes kupaca, pa je do siječnja 2025. medijalna cijena ponovno porasla na oko 539.000 USD u okrugu Ada (oko +5% na godišnjoj razini) weknowboise.com. Dakle, u suštini, vrijednosti kuća u Boiseu su dosegle plato na visokoj razini i lagano rastu jednoznamenkastim stopama. Cijena po kvadratnom metru nastavila je umjereno rasti (Boise je u sredini 2025. prosječno iznosio oko 316 USD/kvadratna stopa, +1% na godišnjoj razini weknowboise.com), što ukazuje da su manji, pristupačniji domovi bili traženi. Početne kuće ostaju najkonkurentniji segment – sve ispod medijalne cijene metropolitanskog područja obično se brzo proda, dok luksuzne kuće (> 1 milijun USD) mogu dulje čekati na prodaju i doživjeti sniženje cijene.
Za širi kontekst, medijalna prodajna cijena u Boiseu (~525.000 USD) i dalje je znatno iznad američkog medijana (oko 410.000 USD) steadily.com, što odražava kako se Boise pretvorio u relativno skupo tržište zbog svog brzog rasta. Unutar metropolitanskog područja, okrug Ada (Boise, Meridian, Eagle) ima najviše cijene, dok je susjedni okrug Canyon (Nampa, Caldwell) i dalje jeftiniji s medijanom oko 430.000 USD weknowboise.com. Ova razlika u cijeni potaknula je mnoge kupce s ograničenim budžetom prema zapadu u okrug Canyon, što je dovelo do snažnog rasta u gradovima poput Caldwella (koji je prošle godine zabilježio rast stanovništva od 5,7%) boisedev.com. Čak i unutar okruga Ada, područja poput Meridian i Eagle često imaju više medijalne cijene od samog grada Boisea, s obzirom na to da imaju novije i veće kuće.
Cijene najma i slobodni stanovi: Tržište najma u Boiseu bilo je izuzetno napeto posljednjih godina, i iako se sada malo popušta, i dalje je vrlo konkurentno za najmoprimce. U prvom tromjesečju 2025. godine, prosječna mjesečna najamnina za sve vrste nekretnina u Boiseu iznosila je 1.826 USD weknowboise.com. Ovo zapravo predstavlja pad od oko 144 USD (7,3%) u odnosu na prethodnu godinu weknowboise.com, što je jedno od prvih značajnih smanjenja najamnina u više od desetljeća. Nakon godina naglih povećanja najamnina (najamnine su skočile gotovo 50% tijekom 2016.–2021.), olakšanje za najmoprimce dolazi u obliku nove ponude. Stotine novih stanova izgrađene su 2022.–2023., a još ih dolazi na tržište u 2024. (preko 1.600 jedinica u izgradnji samo u gradu Boise početkom 2024.) weknowboise.com. Ovi dodaci počeli su usporavati rast najamnina, pa čak i natjerali neke stanodavce da snize cijene kako bi privukli najmoprimce. Na primjer, prosječna najamnina za stan pala je oko 5% na godišnjoj razini na otprilike 1.385 USD, a posebno je segment jednosobnih stanova zabilježio pad najamnina (s oko 1.300 USD na oko 848 USD, iako je taj podatak iskrivljen zbog malog uzorka) weknowboise.com. S druge strane, veći stanovi zadržali su vrijednost: dvosobni i trosobni stanovi zapravo su zabilježili povećanja najamnina od 6–11% tijekom godine jer su stanovi za obitelji i dalje u maloj ponudi weknowboise.com. Najam obiteljskih kuća, koji je popularan među obiteljima koje se sele, i dalje ima visoku cijenu – prosječna kuća za najam u Boiseu košta oko 2.120 USD/mjesečno, što je pad od samo oko 3% u odnosu na prethodnu godinu weknowboise.com. Značajno je da su najamnine za kuće s 4 spavaće sobe naglo pale (–27% na godišnjoj razini) nakon što su dosegle rekordnu razinu u 2024., što ukazuje na određenu korekciju na vrhu tržišta najma weknowboise.com.
Ključno je da stope praznih najamnina pokazuju da je potražnja za najmom daleko od slabe. Ukupna stopa praznih najamnina u Boiseu iznosila je samo 1,8% početkom 2025. godine, što je jedva promjena u odnosu na 1,82% godinu ranije weknowboise.com weknowboise.com. Za usporedbu, 5% praznih najamnina smatra se zdravom ravnotežom; Boise je i dalje znatno ispod toga, što ilustrira stalni nedostatak najma. Postoje neki znakovi popuštanja: praznine u stanovima (višestambenim zgradama) porasle su s izuzetno niskih 0,9% na oko 1,5% weknowboise.com kako su se otvarali novi kompleksi. No, najam obiteljskih kuća postao je još više rijedak (praznina je pala s 2,7% na 1,99%), vjerojatno zato što oni koji si ne mogu priuštiti kupnju kuće sada iznajmljuju kuće umjesto stanova weknowboise.com. U suštini, stanodavci pronalaze najmoprimce gotovo jednako brzo koliko mogu oglasiti stanove, a svaki blagi porast praznina došao je na račun najamnina – vlasnici nekretnina su snizili ili stabilizirali najamnine kako bi zadržali stanove popunjenima. Omjer najamnine i prihoda u Boiseu je visok, pa postoji praktičan plafon za najamnine; u okrugu Ada, kućanstvo s medijanom prihoda od oko 89.000 dolara moglo bi si priuštiti oko 2.220 dolara najamnine (30% prihoda) weknowboise.com, što je samo malo iznad trenutne prosječne razine najamnine. To sugerira da najamnine možda nemaju puno prostora za daljnji rast bez rasta prihoda, osobito kako na tržište dolazi više najma.Kratkoročna prognoza za najamnine je oprezno optimistična za najmoprimce. Nastavak izgradnje stanova u 2024.–2025. (preko 3.600 višestambenih jedinica odobreno je u metrou Boise 2022., i oko 3.628 u 2023. unatoč padu dozvola u okrugu Ada) weknowboise.com dodat će potrebnu ponudu. Analitičari procjenjuju da će oko 4.500 najamnih jedinica koje su već u izgradnji krajem 2023. zadovoljiti svu novu potražnju za najmom u metrou tijekom sljedeće godine ili dvije lee-associates.com lee-associates.com. Kako se ti projekti budu iznajmljivali, najmoprimci bi mogli vidjeti više ustupaka ili stabilne najamnine. Ipak, snažan rast stanovništva u Boiseu znači da će potražnja nastaviti rasti, vjerojatno apsorbirajući nove jedinice srednjoročno. Idaho Housing and Finance Association predviđa da će potražnja za najmom ostati relativno stabilna i snažna tijekom sljedeće 3 godine, s očekivanih oko 5.900 novih najmodavskih kućanstava do 2026. godine lee-associates.com. Dakle, iako su dani godišnjih povećanja najamnina od 10% vjerojatno prošli, očekuje se da će najamnine u Boiseu nastaviti polako rasti nakon ovog privremenog pada. Do 2026.–2027. slobodni stanovi mogli bi se približiti normalnijim razinama (posebno ako se uspori rast zaposlenosti), ali osim ako ne dođe do preizgrađenosti, niska razina slobodnih stanova u metrou sugerira trajno tržište u korist najmodavaca. Za sada, najmoprimci mogu biti donekle utješeni većom pregovaračkom moći, dok će investitori u nekretnine morati biti snalažljivi – fokusirajući se na lokaciju i pogodnosti – kako bi osigurali da se njihove jedinice istaknu na sve konkurentnijem tržištu najma.
Trendovi komercijalnih nekretnina (uredi, maloprodaja, industrija)
Ekonomska ekspanzija Boisea u 2020-ima nije bila ograničena samo na stanovanje; također je potaknula velike razvojne projekte u komercijalnim nekretninama. Gradski horizont i predgrađa prošarani su novim uredima, trgovačkim centrima i skladištima kao odgovor na rast. Od 2025. godine, komercijalno tržište je priča o tri sektora – s procvatom maloprodaje, rastom industrije (uz nešto novih slobodnih prostora) i uredskim prostorom koji se suočava s izazovima, ali stoji bolje nego mnoga tržišta na nacionalnoj razini.
Uredski prostori: Pandemija je temeljito promijenila korištenje uredskih prostora posvuda, a ni Boise nije bio iznimka u pomaku prema radu na daljinu i hibridnom radu. U središtu Boisea zabilježen je porast praznih uredskih prostora jer su neke tvrtke smanjile svoje prostore. Ipak, zahvaljujući stalnom priljevu poduzeća i relativno manjem opsegu, tržište uredskih prostora ovdje se nosi s izazovima relativno dobro. U drugom tromjesečju 2025. stopa praznih uredskih prostora u Boiseu iznosila je 11,4%, što je, iako više od uobičajenih 8–9% prije COVID-a, znatno niže od razina u velikim gradovima (mnogi veći metroi sada se suočavaju s 15–20%+ praznih ureda) cushmanwakefield.com. Ova stopa praznih prostora porasla je za oko 1,6 postotnih bodova u protekloj godini cushmanwakefield.com, što odražava neka nova dovršavanja ureda i vraćanje prostora. Posebno, Boiseovi uredski prostori klase A – osobito oni u atraktivnim područjima poput centra grada ili Eaglea – i dalje privlače interes i imaju stabilnu popunjenost. Tehnološke tvrtke, regionalne banke i profesionalne usluge i dalje unajmljuju prostore kako bi podržale rast, čak i ako prelaze na hibridne rasporede. Tražene najamnine za vrhunske urede u Boiseu ostale su prilično stabilne u rasponu od niskih do srednjih 20 dolara po kvadratnom metru godišnje, što je relativno povoljno i čak je privuklo nekoliko tvrtki iz drugih saveznih država da ovdje otvore podružnice. Slabost se uglavnom osjeća kod starijih ili manje idealno smještenih ureda, gdje najmodavci nude poticaje (poput većih iznosa za uređenje prostora ili kraćih najamnih ugovora) kako bi popunili prostore. Neki zastarjeli uredski prostori čak se razmatraju za prenamjenu ili preuređenje – primjerice, neki developeri su raspravljali o pretvaranju nedovoljno iskorištenih ureda u stambene jedinice ili prostore mješovite namjene, što je trend koji se počinje događati u mnogim gradovima. Općenito, uredski sektor u Boiseu 2025. može se opisati kao “oprezno stabilan.” Prilagođava se novoj stvarnosti: tvrtke koriste prostore fleksibilnije, a praznina bi mogla još malo porasti (jedna prognoza upozorava da bi prazni uredi u Boiseu mogli dosegnuti srednje dvoznamenkaste postotke do 2026. kako istječu ugovori o najmu) rentastic.io. No, snažno otvaranje novih radnih mjesta u Boiseu djeluje kao protuteža – dokle god lokalno zapošljavanje raste, postojat će potražnja za uredskim prostorom. Doista, poslovi u profesionalnim i poslovnim uslugama (ključni korisnici ureda) rastu u regiji, a neke tvrtke koje su potpuno prešle na rad na daljinu sada vraćaju zaposlenike barem djelomično u urede, što je dobar znak za iskorištenost uredskih prostora.
Maloprodajni prostori: U iznenađujućem preokretu, maloprodaja s fizičkim prodavaonicama u Treasure Valleyju cvjeta. Daleko od “apokalipse maloprodaje” koja se predviđala prije nekoliko godina, maloprodajni sektor u Boiseu je nakon pandemije postao jedan od najtraženijih komercijalnih segmenata. Maloprodajna nepopunjenost u okrugu Ada izuzetno je niska – otprilike 3% ukupno, a u nekim područjima praktički 0% idahobusinessreview.com. Na primjer, Meridian (najveće predgrađe Boisea) ima manje od 1% maloprodajne nepopunjenosti u 2025. godini, što u suštini znači da su svi trgovački centri i prodajna mjesta popunjeni ili se brzo iznajmljuju idahobusinessreview.com. Čak i brzo rastući manji gradovi poput Stara bilježe maloprodajnu nepopunjenost ispod 0,5% idahobusinessreview.com, što ukazuje na veliku potražnju za trgovinama, restoranima i uslugama za rastuće stanovništvo. Jedina područja s većom maloprodajnom nepopunjenošću su dijelovi okruga Canyon – npr. koridori Nampa/Caldwell imaju oko 6–7% nepopunjenosti idahobusinessreview.com, što je i dalje povijesno niska stopa, ali ipak nešto viša nego u okrugu Ada. Nova maloprodajna izgradnja prati stambeni rast: investitori aktivno grade trgovačke centre s trgovinama prehrambenih proizvoda kao nositeljima i mješovite maloprodajne prostore u prigradskim zonama. Značajan projekt je planirani Fred Meyer superstore od 155.000 kvadratnih stopa u Caldwellu, čiji je početak gradnje predviđen za 2026. godinu boirealtors.com, što će tom području donijeti veliki novi maloprodajni centar. Također, Meridian i Kuna imaju nove maloprodajne komplekse u pripremi kako bi zadovoljili potrebe svog rastućeg broja stanovnika.
Snaga maloprodaje potaknuta je snažnom potrošnjom potrošača i rastom stanovništva. Kako se tisuće ljudi sele u nova naselja, trgovci vide priliku. Obrasci kupovine također su se normalizirali nakon COVID-a – lokalno stanovništvo željno je kupovati osobno, izlaziti na večere i sudjelovati u aktivnostima, što je povećalo popunjenost svega, od velikih trgovina do kvartovskih kafića. U Boiseu, najamnine za maloprodajne prostore su naglo porasle zbog ograničene ponude. Najkvalitetniji (“klasa A”) maloprodajni prostori sada postižu najamnine od srednjih 40 dolara po kvadratnom stopalu godišnje – to je dvostruko ili više od onoga što su vrhunski prostori postizali prije 2020. godine idahobusinessreview.com. Vlasnici kvalitetnih maloprodajnih centara sada su u povoljnijem položaju, podižući najamnine dok se nacionalni lanci i lokalna poduzeća natječu za rijetke prodajne prostore. Čak i stariji maloprodajni prostori “klase B” imaju koristi; s obzirom na to da je klasa A toliko skupa, mnogi najmoprimci uzimaju prostore klase B, što omogućuje tim vlasnicima da povećaju najamnine na oko 20 dolara po kvadratnom stopalu nakon godina stagnacije idahobusinessreview.com. Sektori koji posebno dobro posluju uključuju trgovine prehrambenih proizvoda, trgovine za kućne popravke, fitness centre i zdravstvene klinike – mnogi takvi najmoprimci šire svoje poslovanje. Zabava i ugostiteljstvo također su se snažno oporavili u Boiseu, popunjavajući prostore ispražnjene tijekom pandemije. Vrijedi istaknuti da se maloprodajno tržište Boisea sada smatra regionalnim trgovačkim središtem – privlači kupce iz cijelog Idaha, pa čak i dijelova istočnog Oregona, s obzirom na nedostatak velikih trgovačkih centara ili trgovačkih četvrti u blizini. Izgledi su za daljnje širenje maloprodaje. Razvijatelji, međutim, prate kamatne stope i troškove izgradnje (koji su i dalje visoki); nova maloprodajna ponuda dolazit će postupno, ali s obzirom na nisku popunjenost, moglo bi proći nekoliko godina prije nego što ponuda sustigne potražnju. Za sada, maloprodaja je “miljenik” komercijalnog nekretninskog tržišta Boiseaidahobusinessreview.com, neočekivano svijetla točka koja prkosi nacionalnim trendovima.Industrijsko i skladišno: Sektor industrijskih nekretnina u širem području Boisea također doživljava procvat, iako se suočava s određenim poteškoćama zbog naglog porasta nove izgradnje. Strateški položaj i rast Boisea učinili su ga logističkim i proizvodnim središtem Idaha. Popunjenost industrijskih nekretnina dosegnula je rekordno niske razine (oko 3–4%) u razdoblju 2021.–2022. uslijed porasta e-trgovine, što je potaknulo val spekulativne izgradnje. U posljednjih 18 mjeseci, investitori su izgradili milijune kvadratnih metara novih skladišta i distributivnih centara u mjestima poput Meridiana, Nampe i uz I-84. Ova nova ponuda podigla je stopu nepopunjenosti industrijskih prostora na oko 8,6% sredinom 2025. godine cushmanwakefield.com – što je značajan porast od 2,2 postotna boda na godišnjoj razini, ali još uvijek unutar zdravih granica. Povećanje nepopunjenosti uglavnom je namjerno: investitori su predvidjeli buduću potražnju i gradili unaprijed, pa je dio prostora sada u fazi iznajmljivanja. Primjerice, nekoliko velikih skladišta (preko 100.000 kvadratnih stopa) dovršenih početkom 2025. još uvijek traži zakupce, što povećava statistiku nepopunjenosti. Ipak, posrednici izvještavaju o stalnom interesu, posebno od strane regionalnih distributera, dobavljača građevinskog materijala i lakih proizvođača koji žele proširiti poslovanje na tržištu Boisea. Najamnine za industrijske prostore stagniraju ili su čak blago pale zbog novih nepopunjenih prostora, ali su i dalje povijesno snažne – u prosjeku oko 7–8 dolara po kvadratnoj stopi NNN (triple net) za moderne skladišne prostore. Uz nastavak rasta stanovništva i poslovanja, očekuje se da će većina novog kapaciteta biti apsorbirana u sljedećih 1–2 godine.
Glavni pokretač na horizontu je Micronovo masovno širenje. Micron Technology, sa sjedištem u Boiseu, gradi novu tvornicu za proizvodnju poluvodiča (fab) u svom jugoistočnom kampusu u Boiseu – projekt koji premašuje ulaganje od 15 milijardi dolara. Kada bude potpuno izgrađena do 2029., mogla bi izravno zapošljavati oko 2.000 visoko kvalificiranih radnika lee-associates.com lee-associates.com (lokalni poslovni lideri nagađaju da bi moglo biti još više radnih mjesta – neki kažu 7.000+ izravnih radnih mjesta – kako tvrtka povećava kapacitete) idahobusinessreview.com. Ovo bi trebalo značajno potaknuti segment industrijskih i istraživačko-razvojnih nekretnina. Već sada, Micronova trenutna izgradnja i povezani dobavljači povećali su potražnju za industrijskim dvorištima, fleksibilnim prostorima i objektima za izvođače. Dodatno, druge tehnološke i proizvodne tvrtke promatraju Boise s namjerom da se potencijalno pridruže rastućem visokotehnološkom ekosustavu čije je središte Micron. Industrijska perspektiva za Boise je stoga vrlo pozitivna: slobodni kapaciteti mogli bi privremeno porasti kako se novi projekti dovršavaju, ali se očekuje snažna apsorpcija. Industrijski agenti za nekretnine zapravo pozdravljaju slobodne kapacitete u visokom jednoznamenkastom postotku – to daje rastućim tvrtkama mogućnosti i sprječava da cijene najma previše porastu. Istočni Idaho je vidio sličan trend (slobodni kapaciteti do ~8,5% u 2023. zbog novih izgradnji) tokcommercial.com, a Boise slijedi taj primjer u većem opsegu. Ukratko, komercijalne nekretnine u Boiseu 2025. odražavaju lokalno gospodarstvo u procvatu: kupci su prisutni u velikom broju (maloprodaja cvjeta), roba se kreće (industrija se širi), a tvrtke zapošljavaju (uredski prostori stabilni). Ovaj uravnotežen komercijalni rast podupire zdravlje ukupnog tržišta nekretnina i daje povjerenje da će novi stanovnici i dalje pronalaziti poslove i pogodnosti u Treasure Valleyu.Glavni razvojni projekti koji oblikuju Boise
Nekoliko velikih razvojnih projekata koji su u tijeku ili su planirani, oblikovat će tržište nekretnina u Boiseu u narednim godinama. To uključuje velika komercijalna ulaganja, infrastrukturu i stambene projekte koji će utjecati na potražnju i ponudu na tržištu:
- Micronovo širenje visokotehnološkog kampusa: Daleko najutjecajniji projekt je nova tvornica za proizvodnju Micron Technologyja na jugoistoku Boisea. Najavljena krajem 2022. kao dio poticaja iz CHIPS zakona, ovaj projekt je jedno od najvećih privatnih ulaganja u povijesti Idaha. Očekuje se da će prva faza biti operativna do 2025., a potpuna izgradnja do 2029. Predviđa se da će Micron dodati najmanje 2.000 izravnih radnih mjesta u tvornici (inženjeri, tehničari itd.), te potencijalno još tisuće neizravno kroz izvođače i dobavljače lee-associates.com idahobusinessreview.com. Prisutnost ove “megafabrike” ne povećava samo potražnju za stanovanjem (jer će ovi novi radnici trebati domove), već i za pratećim nekretninama – od proširenih uredskih/R&D prostora do više maloprodaje i usluga u tom području. U iščekivanju, investitori u stanogradnju prate zemljišta u južnom Boiseu i Kuni za nove stambene četvrti kako bi smjestili Micronove zaposlenike. Lokalni dužnosnici također očekuju da će Micronov potez privući pomoćne tehnološke tvrtke i startupe, dodatno učvršćujući imidž Boisea kao rastućeg tehnološkog središta.
- Projekti u centru Boisea: Centar Boisea doživljava val preuređenja. Jedan od glavnih projekata je predložena izgradnja najviše zgrade u Boiseu, višenamjenskog tornja koji bi mogao imati 27 katova na mjestu bivšeg Boise Sports Parka (planovi su još u fazi finalizacije 2025.). Ovaj toranj uključivao bi luksuzne stanove, uredski prostor i maloprodaju u prizemlju. Osim toga, grad je odobrio nekoliko novih stambenih projekata u centru – uključujući srednje visoke stambene komplekse s ciljem povećanja urbanih mogućnosti stanovanja. Cilj je povećati gustoću u središtu i dovesti više stanovanja na pješačku udaljenost od poslova i zabave. Značajan primjer je razvoj Venture Boise, planirani projekt s više zgrada sa stanovima, hotelom i maloprodajom u Front Streetu (hipotetski primjer temeljen na tipičnim razvojnim projektima). Takvi projekti će u sljedećih nekoliko godina dodati stotine stanova u centar, ublažiti pritisak na stanovanje i oživjeti gradsko središte.
- Promet i infrastruktura: Kako bi podržao rast, Boise također ulaže u infrastrukturu koja će neizravno utjecati na nekretnine. Značajan plan u pripremi je nadogradnja tranzitnog koridora State Street, koja predviđa brzi autobusni prijevoz (BRT) koji povezuje centar Boisea sa zapadnim predgrađima. Iako je još u fazi planiranja, to bi moglo potaknuti razvoj orijentiran na javni prijevoz duž rute u narednim godinama. Također su u tijeku proširenja cesta – primjerice, proširenje I-84 kroz Caldwell i Nampu (dovršeno 2024.) poboljšalo je vrijeme putovanja na posao i otvorilo više zemljišta za industrijske parkove uz autocestu. Zračna luka Boise također proširuje svoj terminal kako bi prihvatila više letova, što je infrastrukturni poticaj koji često prethodi povećanom interesu za preseljenje tvrtki. Ova ulaganja povećavaju kapacitet Boisea za rast i mogu otvoriti nova područja za razvoj nekretnina.
- Prigradski poslovni centri: Izvan grada Boisea, svako predgrađe ima svoje velike projekte. Meridian, sada drugi najveći grad u Idahu, razvija novu gradsku četvrt oko Lakeview Golf Cluba, s planiranim gradskim centrom, uredima i stanovima. Nampa ima ogroman novi Amazon centar za ispunjenje narudžbi (izgrađen 2020.) koji i dalje potiče razvoj skladišta/logistike u blizini, uz napore za revitalizaciju povijesnog centra grada s novim pivovarama i trgovinama. Caldwell ne samo da očekuje Fred Meyer 2026. godine boirealtors.com, već je nedavno otvorio i Indian Creek Plaza, javni trg koji je postao središnja točka, povećavajući vrijednost nekretnina u centru. Svi ovi projekti govore o regiji u fazi ekspanzije, gdje svaka zajednica nastoji stvoriti vlastite sadržaje i poslovne centre kako bi stanovnici mogli raditi i provoditi slobodno vrijeme bliže domu.
- Stambeni razvoj: Na stambenom planu, master-planned zajednice su veliki trend. U brdima iznad Boisea, nove zajednice (poput izmišljene “Trailhead Ridge”) niču na padinama, nudeći luksuzne kuće s pogledom i pristupom prirodi. Ovi projekti često su pod pažljivim nadzorom zbog ekoloških i prometnih pitanja, ali odgovaraju na potražnju za luksuznim stanovanjem. U međuvremenu, na pristupačnijoj strani, neprofitne organizacije i grad surađuju na projektima poput Windy Court Apartments (hipotetski naziv), novog kompleksa od 200 pristupačnih stanova u izgradnji blizu centra grada za kućanstva s nižim prihodima. Takvi projekti koriste savezne porezne olakšice za stanovanje s niskim prihodima i gradske potpore za osiguranje najamnina ispod tržišne cijene – što je ključno u gradu gdje je pristupačnost stanovanja sve veći problem. Boise također eksperimentira s inovativnim stanovanjem: primjerice, naselje malih kuća za veterane otvoreno je krajem 2024., a grad provodi pilot poticaje za pomoćne stambene jedinice (ADU) kroz olakšane urbanističke propise, nadajući se da će vlasnici kuća graditi i iznajmljivati kućice u dvorištu kako bi povećali ponudu stanova cityofboise.org.
Ukratko, obzor Boisea i predgrađa ispunjeni su dizalicama i gradilištima 2025. godine. Ovi veliki projekti – od Micronove tvornice do novih nebodera i trgovačkih centara – igrat će ključnu ulogu u oblikovanju trenda tržišta nekretnina. Donose radna mjesta, stanovnike i modernu infrastrukturu, što općenito povećava potražnju za nekretninama u svim segmentima. Istovremeno, povećanje ponude (bilo stambenih jedinica, ureda ili prodajnog prostora) može pomoći u ublažavanju naglih skokova cijena i omogućiti održiv rast. Sljedećih nekoliko godina bit će balansiranje: isporučiti dovoljno novih projekata da zadovolje potrebe Boisea bez pregrijavanja tržišta ili preopterećenja infrastrukture.
Izgledi za rast stanovništva i zaposlenosti (2025.–2028.)
Izgledi za nekretnine u Boiseu usko su povezani s njegovom demografskom i gospodarskom putanjom. Svi pokazatelji upućuju na nastavak rasta stanovništva i zaposlenosti u metropolitanskom području Boisea, iako možda nešto umjerenijim tempom u odnosu na prošlo eksplozivno desetljeće.
Rast stanovništva: Metropolitansko područje Boisea (često nazvano Treasure Valley) jedno je od najbrže rastućih područja u Sjedinjenim Državama. U 2024. godini, stanovništvo Idaha premašilo je 2 milijuna po prvi put dfm.idaho.gov, ponajviše zahvaljujući porastu u okruzima Ada i Canyon. COMPASS izvješće o demografiji za 2025. istaknulo je da su okruzi Ada i Canyon zajedno dosegnuli 847.840 stanovnika boisedev.com. Za usporedbu, to je porast od 14% (preko 120.000 novih ljudi) od popisa stanovništva 2020. – u biti, Boise je u samo pet godina dodao ekvivalent još jednog grada veličine Nampe boisedev.com. Gledajući unaprijed, službene prognoze predviđaju da će stanovništvo Idaha nastaviti rasti za 1,5–1,9% godišnje do 2029. dfm.idaho.gov. To je otprilike dvostruko više od nacionalne stope rasta. Za samo metropolitansko područje Boisea, očekuje se da će se rast koncentrirati u prigradskim gradovima i neinkorporiranim područjima kako zemljište u gradu Boiseu postaje sve rjeđe. Mjesta poput Kuna, Star, Middleton i dijelovi okruga Canyon mogli bi zabilježiti najveći postotni rast (5–8% godišnje, iako s manjih osnova), dok bi grad Boise mogao rasti oko 1–2% godišnje kroz popunjavanje i prenamjenu boisedev.com. Čak i uz “sporiju” stopu od 1%, grad Boise bi dodao ~2.500 ljudi godišnje, što bi zahtijevalo otprilike 1.000 novih stambenih jedinica godišnje samo u gradu kako bi se održao korak.
Nekoliko čimbenika će i dalje privlačiti ljude u Boise: snažno tržište rada, relativno pristupačan trošak života (posebno u usporedbi s Kalifornijom ili Seattleom) te obiteljski orijentiran stil života i mogućnosti za aktivnosti na otvorenom. Neto useljavanje (više ljudi doseljava nego odseljava) je glavni pokretač rasta – Idaho bilježi jedan od najvećih stopa doseljavanja iz drugih saveznih država u zemlji (samo u 2024. domaća migracija činila je 8,3% rasta stanovništva) boirealtors.com. Useljavanju doprinose umirovljenici koji traže sporiji tempo, radnici na daljinu i mlade obitelji. Postoji određeno očekivanje da bi se useljavanje moglo ublažiti ako troškovi života u Boiseu nastave rasti; već sada se rast Idaha blago usporio s visokih 3% u 2022. na oko 1,5% u 2024. dfm.idaho.gov. No, interes za preseljenje u Boise i dalje je snažan, što potvrđuje potražnja za nekretninama i trendovi migracije prema U-Haulu (Idaho je često pri vrhu ljestvica). Demografski profil države također se pomlađuje kako dolazi sve više radno sposobnih profesionalaca, što je dobar znak za formiranje novih kućanstava i buduću potražnju za stanovanjem.
Tržište rada i gospodarstvo: Gospodarstvo Boisea nalazi se u fazi snažne ekspanzije i diverzifikacije. Nezaposlenost u metropolitanskom području Boisea kreće se oko povijesno niskih razina (u rasponu od 2–3%) kroz 2023.–2025., što ukazuje na zategnuto tržište rada. Odjel za financijsko upravljanje Idaha predviđa da će nezaposlenost izvan poljoprivrede stalno rasti svake godine do 2029. – otprilike 1,5–2% godišnje na razini cijele države dfm.idaho.gov. Metropolitansko područje Boisea, kao gospodarski motor države, vjerojatno će pratiti ili nadmašiti taj tempo rasta radnih mjesta. Ključne industrije koje pokreću rast Boisea uključuju tehnologiju, proizvodnju, zdravstvo, obrazovanje i logistiku. Tehnološki sektor, predvođen Micronom i sve većim brojem startupa i satelitskih ureda, očekuje se da će dodati značajan broj radnih mjesta. Samo širenje Microna (s potencijalno 2.000–7.000 radnih mjesta, kako je spomenuto) stvorit će multiplikativni učinak za uslužne djelatnosti i dobavljače. Sektor obrazovanja i zdravstvenih usluga još je jedno pouzdano područje rasta – bolnice, klinike i Sveučilište Boise State nastavljaju se širiti kako bi opslužili veće stanovništvo (država predviđa da će obrazovanje/zdravstvo ostati jedan od najvećih izvora novih radnih mjesta) lee-associates.com.
U međuvremenu, rast plaća bio je snažan u Idahu – osobni prihodi su posljednjih godina rasli oko 4-5% godišnje i predviđa se da će nadmašiti nacionalni rast plaća do 2028. godine dfm.idaho.gov. Ovo je ključno za nekretnine, jer rast prihoda pomaže održati pristupačnost dok cijene kuća i najamnine rastu. Srednji prihod kućanstva u Boiseu, koji je sada oko 80–90 tisuća dolara u okrugu Ada, mogao bi realno porasti na oko 100 tisuća dolara kasnije u desetljeću ako se nastavi rast broja dobro plaćenih tehnoloških i profesionalnih poslova cityofboise.org. Bogatije stanovništvo može podržati više cijene nekretnina i najamnina, iako to također povećava jaz za one s nižim primanjima.
Jedan od mogućih izazova je šire američko gospodarstvo. Neki predviđači očekuju usporavanje nacionalnog rasta u 2025.–2026., s realnim rastom BDP-a ispod 2% i možda blagom recesijom zbog utjecaja visokih kamatnih stopa dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov. Ako dođe do recesije u SAD-u, ni Boise neće biti imun – sektori poput građevine i proizvodnje mogli bi doživjeti zastoj. Ipak, Boise ima povijest otpornosti. Primjerice, tijekom kratke COVID recesije 2020., Boise je zabilježio pad zaposlenosti od samo 0,2%, što je znatno manje od nacionalnog prosjeka lee-associates.com, a oporavak je bio brz. Raznolikost boiseovskog gospodarstva (državna uprava, tehnologija, poljoprivreda itd.) pruža određenu zaštitu. Osim toga, svaki nacionalni pad mogao bi blago ublažiti stambenu krizu u Boiseu smanjenjem doseljavanja i hlađenjem potražnje, ali s obzirom na zamah Boisea, dramatičan preokret čini se malo vjerojatnim osim u slučaju velike ekonomske krize.
Zaključno, svi pokazatelji upućuju na to da će Boise nastaviti stabilno rasti do 2028. godine. Očekuje se da će broj stanovnika dosegnuti ili premašiti 1 milijun u metropolitanskom području do ranih 2030-ih ako se trenutni trendovi nastave. Zapošljavanje će također rasti, ali održivijim tempom nego nakon pandemije. Za tržište nekretnina to znači nastavak priljeva novih kućanstava kojima je potreban smještaj – pozitivan faktor potražnje za prodaju i najam. Planeri koriste ove projekcije za usmjeravanje zoniranja i infrastrukture – stoga gradski poticaj za veću gustoću stanovanja i regionalni plan koordinacije stanovanja (dovršen 2023.) kako bi se smjestile desetine tisuća novih stanovnika cityofboise.org. Ako ne dođe do nepredviđenih okolnosti, sljedećih nekoliko godina Boisea trebalo bi donijeti umjeren, ali postojan rast, što podupire povoljne izglede za vrijednosti nekretnina (postupno povećanje) i popunjenost (stabilna potražnja za svim vrstama nekretnina).
Prilike i rizici za investitore, kupce i prodavatelje
Kako se tržište nekretnina u Boiseu mijenja iz izuzetno užarenog u normaliziranije stanje, različiti dionici – investitori, kupci i prodavatelji – suočavaju se s novom kombinacijom prilika i izazova u razdoblju 2025.–2028.
Za kupce nekretnina: Nakon godina žestoke konkurencije, kupci u Boiseu napokon imaju određenu priliku za pregovaranje. Povećanje ponude, iako nije veliko, znači da kupci mogu biti malo izbirljiviji i izbjeći ishitrene odluke. U 2025. godini, otprilike 58% kuća prodano je ispod tražene cijene u Boiseu, što pokazuje da su mnogi prodavatelji spremni spustiti cijenu ili platiti troškove zatvaranja steadily.com. Kupci sada često mogu inzistirati na inspekcijama i uvjetima, što se često odricalo tijekom vrhunca tržišta. Ova zdravija dinamika omogućuje marljivim kupcima da pronađu vrijednost, posebno u nešto starijim kućama ili onima koje zahtijevaju manje kozmetičke preinake. Osim toga, blagi pad cijena u odnosu na vrhunac iz 2022. znači da su neke kuće pristupačnije nego prije nekoliko godina – zapravo, kuća u Boiseu danas može koštati 5–10% manje nego na samom vrhu (ovisno o području), što kupcima može uštedjeti desetke tisuća dolara.
Međutim, kupci se suočavaju s velikim izazovom viših troškova zaduživanja. Sredinom 2025. godine, kamatne stope na 30-godišnje fiksne hipotekarne kredite iznose oko 6,5–7% weknowboise.com, otprilike dvostruko više od stopa uobičajenih 2021. godine. To značajno utječe na pristupačnost: hipoteka na kuću od 500.000 dolara sada donosi oko 1.000 dolara više mjesečnih kamata nego što bi to bilo uz 3% kamate. Kao rezultat toga, budžeti kupaca su pod pritiskom. Mnogi potencijalni kupci shvaćaju da moraju sniziti svoja očekivanja – primjerice, razmatrati gradnje u nizu ili udaljenije lokacije – kako bi im rate bile prihvatljive. Neki kupci koji prvi put kupuju povukli su se i čekaju ili više štede za predujam, nadajući se da će kamate pasti ili da će im prihodi porasti. Nestabilnost hipotekarnih stopa je rizik na koji treba paziti: ako bi stope dodatno porasle (recimo iznad 8%), broj kvalificiranih kupaca u Boiseu bi se smanjio i cijene bi mogle dodatno popustiti. S druge strane, ako stope padnu na niskih 6% ili visokih 5%, mogao bi se vratiti val potražnje, što bi potencijalno ponovno podiglo cijene. Kupci u Boiseu također trebaju obratiti pažnju na porez na nekretnine – porezi na nekretnine u Idahu su umjereni, ali brzi rast vrijednosti uzrokovao je rast poreznih računa, a rasprava o mjerama olakšanja je u tijeku. Sve u svemu, vlasništvo nad nekretninom u Boiseu i dalje je dobra dugoročna opcija s obzirom na rast regije, ali kupci moraju pažljivo planirati budžet, možda razmotriti hipotekarne kredite s promjenjivom kamatom ili privremeno sniženom kamatom, i biti strpljivi u pronalasku prave kuće po pravoj cijeni.
Za prodavatelje: Prodavatelji kuća u Boiseu više nemaju neograničenu prednost, ali tržište je i dalje temeljno na njihovoj strani ako realno odrede cijenu. Dobra vijest za prodavatelje je da su vrijednosti kuća blizu rekordnih razina i da je potražnja stabilna, potaknuta porastom broja stanovnika. Ako stavite na prodaju dobro održavanu kuću u poželjnom području (i odredite cijenu blizu tržišne vrijednosti), trebala bi se prodati unutar mjesec dana prema trenutnim tržišnim medijanima weknowboise.com. Prodavatelji i dalje često mogu računati na značajnu dobit – mnogi će prodavati za znatno više nego što su kupili, s obzirom na otprilike 60% rasta cijena u Boiseu u posljednjih 5 godina. Ipak, prodavatelji moraju prilagoditi očekivanja u odnosu na manično tržište tijekom pandemije. Ključno je odmah ispravno odrediti cijenu kuće; previsoka cijena vjerojatno će dovesti do toga da kuća stoji na tržištu i kasnijih sniženja cijene. Doba nerealno visokih cijena i očekivanja da će kupci nuditi iznad tražene cijene uglavnom je prošlo, osim u rijetkim slučajevima (npr. besprijekorno renovirana kuća u North Endu još uvijek može izazvati natjecanje u nadmetanju). Priprema kuće za prodaju i manja poboljšanja sada se mogu isplatiti, dok je 2021. godine sve bilo prodano bez obzira na stanje.
Jedan od rizika za prodavatelje, posebno za dugogodišnje vlasnike, jest porez na kapitalnu dobit pri prodaji kuće. Kako su vrijednosti nekretnina naglo porasle, sve više prodavatelja u Boiseu nalazi se iznad federalnog poreznog izuzeća (koje omogućuje 250.000 USD dobiti bez poreza za samce, odnosno 500.000 USD za parove). Više od 54,9% vlasnika nekretnina u Idahu sada vjerojatno premašuje izuzeće od 250.000 USD za samce, a oko 14% premašuje izuzeće od 500.000 USD za parove boirealtors.com boirealtors.com. Dosezanje tih granica znači da prodavatelji mogu dugovati porez na dobit, što je neugodno iznenađenje za one koji su svoje domove kupili prije desetljeća kada su cijene bile znatno niže nego danas. Ova situacija, u kombinaciji s time da Idaho oporezuje kapitalnu dobit kao redovan prihod (po stopi države od oko 5,8%) boirealtors.com, može umanjiti zaradu prodavatelja i pridonijela je tome da neki vlasnici odlučuju ne prodavati (“kazna za ostanak” gdje ne unovčuju nekretninu kako bi izbjegli porez) boirealtors.com. Donositelji politika raspravljaju o povećanju ovih izuzeća, ali do tada vlasnici s velikom vrijednošću nekretnine moraju planirati moguće porezne posljedice ili razmotriti 1031 zamjene (ako se radi o investicijskoj nekretnini). Još jedno pitanje za mnoge potencijalne prodavatelje je, ako prodaju, kamo će otići? Zamjena za veći dom u Boiseu znači kupnju po današnjim cijenama i kamatnim stopama – što može biti neprivlačno ako trenutno imaju hipoteku s kamatom od 3%. Neki vlasnici odlučuju iznajmiti svoj stari dom umjesto da ga prodaju, kako bi iskoristili visoke najamnine, što ironično dodatno smanjuje ponudu nekretnina za prodaju. Ukratko, prodavatelji koji moraju ili žele preseliti svakako mogu pronaći kupce na ovom tržištu, ali trebali bi pristupiti s pametnom strategijom: konkurentno određivanje cijene, dobra marketinška prezentacija i možda poticaji poput pokrivanja dijela troškova zatvaranja, osobito ako je njihova nekretnina u višem cjenovnom rangu gdje je bazen kupaca manji.
Za investitore u nekretnine: Boise je godinama na radaru investitora i ostaje atraktivna, ali promjenjiva opcija za lokalne i vanjske ulagače. Na stambenoj investicijskoj strani (najam i preprodaja), dani izuzetno visokog rasta vrijednosti su vjerojatno prošli, pa se investitori trebaju usredotočiti na temeljne pokazatelje poput prinosa od najma i upravljanja nekretninama. Pozitivno za iznajmljivače: izuzetno niska stopa praznih najamnina u Boiseu (~1–2%) znači da bi dobro održavani najamni stanovi trebali ostati popunjeni i generirati stalan novčani tok weknowboise.com. Najamnine su se malo smanjile, ali prosječna najamnina (1.800+ USD) u odnosu na kupovnu cijenu i dalje donosi pristojan povrat, posebno za višestambene objekte. Mali višestambeni objekti (dvojnici, četverostambene zgrade) traženi su među investitorima jer balansiraju trošak i prihod od najma; u prvom tromjesečju 2025. četverostambene zgrade u Boiseu prodavale su se po srednjoj cijeni od oko 205.800 USD po jedinici weknowboise.com – iznos koji mnogi investitori smatraju razumnim s obzirom da se svaka jedinica može iznajmiti za oko 1.200–1.500 USD. Kapitalizacijske stope u Boiseu su posljednjih godina snižene na oko 5% ili manje, ali s rastom kamatnih stopa, kapitalizacijske stope bi mogle malo porasti, što kupcima daje nešto bolji početni prinos. Postoji rizik od preizgrađenosti u sektoru stanova – najavljeni novi veliki kompleksi znače da će do 2025.–2026. najmoprimci imati više izbora. Investitori u luksuzne stanove klase A mogli bi se suočiti s ustupcima i sporijim popunjavanjem. Međutim, najmovi srednjeg tržišta (stariji stanovi, obiteljske kuće u prosječnim četvrtima) trebali bi ostati stabilni, jer su namijenjeni većini radne snage koja si ne može priuštiti potpuno nove stanove ili kuće.
Za one koji žele preprodavati kuće ili dodavati vrijednost, tržište u Boiseu više nije laka prilika za kupnju i brzu preprodaju po višoj cijeni. Preprodavači moraju uzeti u obzir normalizaciju cijena i veće troškove držanja. Dobra strana je što se povremeno pojavljuju motivirani prodavatelji (nešto što je bilo rijetko 2021.), pa investitori koji mogu riješiti probleme – npr. nekretnine koje zahtijevaju renovaciju ili su u ostavinskom postupku – još uvijek mogu pronaći prilike i stvoriti vrijednost kroz obnovu. No, pažljiva analiza je ključna; pretpostavka o 10% godišnjem rastu vrijednosti kao izlaz iz granične preprodaje više nije realna. Na komercijalnoj investicijskoj strani, Boise nudi prilike posebno u industrijskom i maloprodajnom sektoru. Maloprodajni centri s nacionalnim zakupcima posluju odlično – neki investitori bi mogli unovčiti zbog niske praznine i visokih najamnina. Industrijski razvoj ima kratkoročni rizik od praznih prostora, ali dugoročno prednosti kako Boise raste u logističko središte; iskusni investitori mogli bi kupovati u industrijskim parkovima dok je praznina nešto viša i popunjavanje u tijeku, kako bi iskoristili sljedeći val popunjenosti. Ulaganja u urede su rizičnija – treba biti selektivan i ciljati medicinske urede ili dobro iznajmljene male urede, jer je budućnost potražnje za uredima pomalo neizvjesna.
Investitori bi također trebali pratiti promjene politika. Na primjer, preinaka Boiseovog urbanističkog kodeksa otvara mogućnosti za izgradnju ADU-ova ili dupleksa u više područja – iskusni investitor-vlasnik mogao bi dodati ADU na parcelu obiteljske kuće kako bi ostvario dodatni prihod od najma. S druge strane, ako se pristupačnost pogorša, postoji mogućnost (iako mala u Idaho-u koji je naklonjen vlasnicima) da bi regulatori mogli razmotriti mjere poput stabilizacije najamnina ili veće zaštite stanara, što bi moglo utjecati na dugoročne prinose od ulaganja. Na kraju, troškovi izgradnje i dalje su visoki, pa razvojni projekti nose rizik – ali ako se kamatne stope stabiliziraju ili padnu, mogli bismo vidjeti novi val izgradnje u kojem bi investitori mogli sudjelovati (bilo kao graditelji ili kao davatelji kapitala). Sve u svemu, snažno gospodarstvo i rast stanovništva u Boiseu predstavljaju vjetar u leđa za sve investitore, ali laki profiti iz razdoblja procvata su nestali. Uspjeh će sada ostvariti oni koji konzervativno procjenjuju projekte, prate lokalne trendove i možda se fokusiraju na niše poput pristupačnog stanovanja ili razvoja unutar postojećih naselja, gdje je potražnja najveća.
Vladine politike, reforme zoniranja i pristupačnost stanovanja
Brze promjene na tržištu nekretnina u Boiseu izazvale su značajnu pozornost lokalne vlasti i donositelja politika, s naglaskom na upravljanje rastom, modernizaciju zoniranja i pristupačnost stanovanja. Evo pregleda ključnih mjera politike i njihovog utjecaja:
Preinaka urbanističkog kodeksa (grad Boise): U prosincu 2023. Boise je proveo dugo očekivanu modernizaciju svog urbanističkog kodeksa – prvu sveobuhvatnu preinaku u desetljećima cityofboise.org. Novi kodeks osmišljen je kako bi potaknuo širi spektar tipova stanovanja i veću gustoću u ciljanim područjima. Na primjer, uvedena su liberalnija pravila za pomoćne stambene jedinice (ADU) na razini cijelog grada i povećana je dozvoljena gustoća na određenim koridorima kako bi se omogućila izgradnja gradskih kuća, dupleksa i manjih stambenih zgrada gdje su prije bile dopuštene samo obiteljske kuće cityofboise.org. Cilj je omogućiti “nedostajuće srednje” stanovanje i olakšati dodavanje jedinica, čime bi se s vremenom povećala ponuda i smanjili troškovi. Prvi pokazatelji pokazuju porast zahtjeva za dozvole za ADU nakon promjene kodeksa – Boise je čak pokrenuo pilot-programe s neprofitnim organizacijama za poticanje izgradnje ADU-ova (uključujući dopuštanje pokretnih malih kuća na kotačima kao ADU) cityofboise.org. Preinaka kodeksa također je izmijenila zahtjeve za parkiranjem (smanjivši ih u nekim područjima radi smanjenja troškova razvoja) i uvela bonuse za gustoću za projekte koji uključuju pristupačne jedinice. Ove promjene zoniranja trebale bi postupno rezultirati raznovrsnijom ponudom stanovanja: očekujte više konverzija u duplekse/triplekse u starijim četvrtima, više “cottage cluster” razvoja i više viših stambenih zgrada uz prometnice javnog prijevoza. Iako su se neki susjedi u početku protivili povećanju gustoće, gradski dužnosnici Boisea naglasili su da bi bez ovih promjena grad mnogo brže rastao prema van i pristupačnost bi se pogoršala. Do 2025. novi kodeks je na snazi i razvojna zajednica se prilagođava; trebat će nekoliko godina da se u potpunosti vidi njegov učinak, ali to je veliki korak prema rješavanju stambenih potreba.
Inicijative za pristupačno stanovanje: Vodstvo Boisea je proaktivno u pokušajima rješavanja priuštivosti stanovanja. Grad je izdvojio značajna lokalna sredstva (uz dopunu federalnim potporama) za podršku razvoju pristupačnog stanovanja. Više od 50 milijuna dolara lokalnih i saveznih sredstava uloženo je kao “gap financiranje” kako bi se pomoglo realizaciji pristupačnih projekata cityofboise.org. Na primjer, Boise subvencionira projekte stanova za niskoprimanjaše tako što daje gradsko zemljište pod povoljnim uvjetima najma ili ukida određene naknade. Također su zakonski uveli nove poticaje za zoniranje: prema revidiranom kodeksu, investitori mogu dobiti olakšice u pogledu ograničenja visine ili gustoće ako uključe dio stanova s ograničenom najamninom prema prihodima cityofboise.org. Boise zapravo pokušava iskoristiti politiku kako bi usmjerio tržište prema izgradnji više stanova ispod tržišne cijene, s obzirom na to da je čista tržišna gradnja bila usmjerena na luksuzne domove. Jedan primjer u praksi je partnerstvo grada na razvoju blizu linije javnog prijevoza, gdje je grad dao zemljište i sredstva u zamjenu za to da investitor učini 20% stanova pristupačnima za one koji zarađuju manje od 60% medijana prihoda područja. Dodatno, Boise je osnovao stambeni zemljišni fond za pohranu zemljišta za buduće projekte pristupačnog stanovanja i istražuje modele “zajedničkog zemljišnog fonda” za stvaranje trajno pristupačnih mogućnosti vlasništva nad domom.
Regionalna suradnja također raste. Krajem 2023. Zajednica za planiranje jugozapadnog Idaha (COMPASS) dovršila je regionalni plan koordinacije stanovanja za okruge Ada i Canyon cityofboise.org. Ovaj plan navodi strategije poput usklađivanja politika zoniranja među gradovima, širenja javnog prijevoza kako bi se otvorila nova područja za stanovanje i traženja državne potpore za stambene programe. Jedna od ideja je regionalni fond za stanovanje u koji bi doprinosilo više gradova, a koji bi mogao financirati veće projekte pristupačnog stanovanja. Iako je Idaho povijesno imao ograničene intervencije u stanovanju (preferirajući tržišna rješenja), sama veličina problema priuštivosti u Boiseu – gdje se čak i srednja klasa bori kupiti dom – potiče kreativnije pristupe.
Državne politike: Na državnoj razini, Idaho je uglavnom favorizirao pristup slobodnog tržišta. Ne postoje zakoni o kontroli najamnine (Idaho zapravo sprječava lokalne vlasti da uvedu kontrolu najamnine), a zaštita najmoprimaca je relativno osnovna. To je učinilo Idaho privlačnim za stanodavce i investitore, jer se suočavaju s manje regulacija u usporedbi s državama poput Kalifornije. Ipak, u državnom zakonodavstvu vode se određene rasprave o olakšicama na porez na imovinu, budući da je brzo povećanje vrijednosti dovelo do viših procjena i poreznih računa. Godine 2022. Idaho je usvojio paket smanjenja poreza na imovinu koji je donio određeno olakšanje vlasnicima kuća, a dodatne izmjene se raspravljaju kako bi se prilagodila izuzeća za vlasnike kuća ili dodijelilo više prihoda od poreza na promet lokalnim vlastima za nadoknadu poreza na imovinu. Sve promjene u poreznoj politici mogle bi neizravno utjecati na tržište nekretnina – primjerice, veće olakšice mogle bi potaknuti starije stanovnike da ostanu u svojim domovima (jer se osjećaju manje “oporezivani” zbog rasta vrijednosti), ili pak, potaknuti neke da prodaju ako znaju da će porez na dobit biti manji.
Pitanje poreza na kapitalnu dobit spomenuto ranije doseglo je čak i savezne predstavnike Idaha – oni podržavaju predloženi More Homes on the Market Act u Kongresu, koji bi udvostručio izuzeće od poreza na kapitalnu dobit pri prodaji primarne kuće i indeksirao ga prema inflaciji boirealtors.com. Ako bude usvojen, to bi moglo ublažiti efekt “zaključavanja” za dugogodišnje vlasnike kuća i potencijalno osloboditi dio ponude (iako do 2025. to još nije zakon). S planerske strane, okrug Ada predviđa rast i potiče gradove da slijede primjer Boisea u ažuriranju zoniranja. Prigradski gradovi poput Meridiana i Caldwella također revidiraju svoje prostorne planove kako bi omogućili više stanovanja – npr. Meridian stvara nove zone mješovite namjene za poticanje i stanova i komercijalnog razvoja u rastućim područjima.
Pokazatelji pristupačnosti stanovanja: Unatoč naporima, pristupačnost ostaje ozbiljan problem. Ažurirana Analiza potreba za stanovanjem iz 2023. jasno pokazuje da je gotovo 47% nove potražnje za stanovanjem u sljedećem desetljeću za jedinice pristupačne kućanstvima s manje od 80% medijana prihoda cityofboise.org. Upravo su to jedinice koje tržište teško proizvodi bez subvencija. Trenutno je oko 60% kućanstava s nižim prihodima (ispod 80% AMI) u Boiseu opterećeno troškovima stanovanja cityofboise.org, što često prisiljava na teške kompromise u obiteljskom proračunu. Najamnine bi morale znatno pasti ili prihodi znatno porasti da bi se to poboljšalo, ili, vjerojatnije, potrebno je dodati tisuće pristupačnih jedinica. Boise ima cilj (koji je iznijela gradonačelnica) osigurati najmanje 1.000 pristupačnih jedinica izgrađenih ili očuvanih u sljedećih nekoliko godina. Očuvanje je još jedan pristup: grad razmatra načine kako spriječiti prodaju i luksuznu obnovu starijih stambenih kompleksa (što često dovodi do povećanja najamnina). Jedan od mogućih alata politike je ponuditi poticaje ili financiranje vlasnicima da zadrže jedinice pristupačnima u zamjenu za porezne olakšice.
Na kraju, upravljanje rastom naspram pristupačnosti je čin balansiranja. Neki stanovnici izražavaju zabrinutost zbog tempa rasta – prometne gužve, opterećenja škola, gubitka otvorenih prostora – što dovodi do poziva da se “uspori” razvoj. Međutim, ograničavanje rasta može dodatno povisiti cijene zbog smanjenja ponude. Lokalna vlast se tako suočava s izazovom pametnog upravljanja rastom: poticanje gustoće na pravim mjestima, ulaganje u infrastrukturu (škole, ceste, vodovod) kako bi podržala novi razvoj i održavanje kvalitete života u Boiseu dok raste. Mjere poput naknada za utjecaj na novu gradnju pomažu financirati infrastrukturu, ali ako su previsoke, mogu odvratiti gradnju ili povisiti troškove. Do sada su Boise i njegovi susjedi uglavnom naginjali politikama koje potiču rast, shvaćajući da potražnja postoji. Sljedećih nekoliko godina testirat će koliko ove politike mogu ublažiti stambenu krizu. Ako budu uspješne, Boise bi mogao postati model za srednje velike gradove koji se suočavaju s brzim rastom – pokazujući da je uz reformu zoniranja i javno-privatnu suradnju moguće dodati stambene jedinice i zadržati grad pristupačnim. Ako ne, Boise riskira da istisne mnoge koji su ga dugo zvali domom. Ulog je velik, a pristup grada u razdoblju 2025.–2028. značajno će utjecati na pristupačnost i zdravlje njegovog tržišta nekretnina u desetljeću koje dolazi.
Izvori:
- We Know Boise – Ažuriranja tržišta nekretnina u Boiseu, vrijednosti domova i trendovi najma (2024.–2025.) weknowboise.com weknowboise.com weknowboise.com
- Boise Regional REALTORS® – Izvještaji o tržištu i trendovi stanovanja (2024.–2025.) boirealtors.com boirealtors.com
- BoiseDev – Izvještaj o rastu stanovništva Treasure Valley 2025 boisedev.com boisedev.com
- Idaho Division of Financial Management – Ekonomska prognoza Idaha 2025.–2029. dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov
- Cushman & Wakefield – Boise Komercijalno Tržište Nekretnina MarketBeat Q2 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
- Idaho Business Review – Rast maloprodaje i komercijalnog sektora u Treasure Valley (2025) idahobusinessreview.com idahobusinessreview.com
- Grad Boise – Analiza potreba za stanovanjem 2023 cityofboise.org cityofboise.org
- HUD Sveobuhvatna analiza tržišta stanovanja: Boise (2023) lee-associates.com lee-associates.com
