Marché immobilier de Baltimore 2025 : grandes tendances, prévisions audacieuses et quartiers en vogue

août 26, 2025
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Baltimore Real Estate Market 2025: Major Trends, Bold Forecasts & Hot Neighborhoods

Le marché immobilier de Baltimore en 2025 est plein de contrastes : une demande résidentielle résiliente malgré la hausse des taux d’intérêt, un secteur commercial qui cherche ses repères après la pandémie, et des projets de transformation qui redessinent le paysage de la ville. Dans ce rapport, nous analysons l’état de l’immobilier à Baltimore dans tous les secteurs – de la flambée des loyers et la pénurie de logements aux grands projets sur le front de mer et aux prévisions jusqu’en 2030 – avec des analyses d’experts et des données locales.

Tendances de l’immobilier résidentiel en 2025

Prix et ventes des maisons : Le marché du logement à Baltimore s’est calmé depuis la frénésie de 2021–2022 mais reste stable avec une croissance modérée des prix. La valeur typique d’une maison dans la ville est d’environ 189 000 $, en légère hausse (environ +0,6 % sur un an à la mi-2025) zillow.com zillow.com. Les prix médians de vente sont plus élevés (environ 225 000 $ à la mi-2025) car les maisons prêtes à emménager dans les quartiers recherchés reçoivent encore de bonnes offres zillow.com. Aucune baisse significative des prix n’est observée – en fait, de nombreux quartiers voient encore les prix augmenter, mais plus au rythme à deux chiffres des années de boom pandémique leetessier.com leetessier.com. Selon une moyenne des principaux prévisionnistes, la valeur des maisons devrait augmenter d’environ 1,5 à 2 % en 2025, ce qui indique une tendance haussière modérée plutôt qu’un effondrement leetessier.com. L’offre reste historiquement faible, ce qui soutient les prix : seulement environ 2 700 maisons étaient sur le marché dans la ville à la mi-2025 zillow.com, et les annonces sont sous contrat en seulement 19 jours en médiane zillow.com zillow.com – un signe que les maisons bien positionnées se vendent encore rapidement.

Offre de logements et nouveaux développements : L’offre de logements à vendre a été limitée par des années de sous-construction et par des vendeurs réticents, créant une pénurie persistante d’inventaire. De nombreux propriétaires existants bénéficiant de taux hypothécaires très bas hésitent à vendre, maintenant ainsi une offre de revente restreinte. Du côté de la construction neuve, Baltimore connaît une forte augmentation du développement multifamilial. Près de 4 000 nouveaux appartements ont été livrés au premier trimestre 2025 seulement, mais la demande locative est restée soutenue de sorte que le taux de vacance a diminué au lieu d’augmenter bpmngmt.com. Plusieurs grands projets résidentiels sont en cours ou viennent d’ouvrir – par exemple, le développement Baltimore Peninsula (Port Covington) a commencé à livrer ses premiers logements en 2024, y compris le projet Locke Landing qui apportera plus de 800 nouveaux logements (maisons en rangée, condos et appartements) au cours des 3 à 4 prochaines années sobopost.org. Des réaménagements de logements à revenus mixtes sont également en cours ; le Perkins Somerset Old Town (PSO) Transformation Plan du côté est remplace d’anciens logements sociaux par de nouvelles communautés à revenus mixtes (plus de 550 unités dans la première phase) ainsi qu’une nouvelle école et des équipements, un projet qui touchera au final environ 6 000 résidents dans ces quartiers baltimoretogether.com. Ces développements visent à augmenter l’inventaire de logements, mais la demande dépasse toujours l’offre – ce qui signifie que le marché de 2025 continue de favoriser les vendeurs.

Solidité du marché locatif : Le marché locatif est en pleine effervescence en 2025, avec une forte demande et des loyers en hausse constante. Le loyer moyen à Baltimore City est d’environ 1 624 $ par mois, juste en dessous de la moyenne américaine, avec une croissance annuelle des loyers d’environ +0,8 % – suffisant pour suivre l’inflation tout en restant abordable par rapport à d’autres villes bpmngmt.com bpmngmt.com. Dans la grande région métropolitaine, les loyers ont augmenté d’environ 3,3 % depuis janvier 2024 bpmngmt.com. Fait important, les taux de vacance ont diminué pour la première fois depuis 2021, se situant désormais autour de 7,9 % à l’échelle de la ville bpmngmt.com. Les quartiers prisés comme Canton, Federal Hill et Fells Point affichent des loyers premium (environ 2 000–2 400 $ pour un appartement type) grâce à leur emplacement en bord de mer et leur vie nocturne bpmngmt.com bpmngmt.com. Même l’arrivée de nouveaux appartements n’a pas assoupli le marché – la forte absorption a maintenu les taux de vacance bas, signe clair d’une demande locative résiliente bpmngmt.com. Les propriétaires disposent donc d’un meilleur pouvoir de fixation des prix, et beaucoup optimisent les loyers et proposent des équipements modernes pour tirer parti de ce marché tendu. Globalement, le secteur locatif de Baltimore en 2025 est sain et compétitif, offrant de bons rendements aux propriétaires alors que la ville reste environ 9 % moins chère que la moyenne nationale des loyers – un avantage qui attire les locataires exclus des métropoles plus coûteuses bpmngmt.com bpmngmt.com.

Immobilier commercial : bureaux, commerces et industriel

Marché des bureaux

Le secteur des bureaux de Baltimore est en période de transition. Le taux de vacance des bureaux du centre-ville a atteint des niveaux record pendant la pandémie et après – atteignant environ 18–22 % de vacance d’ici 2023–2024 dans le quartier d’affaires de la ville cushmanwakefield.com bisnow.com – alors que les entreprises réduisaient leur taille et que le travail à distance/hybride limitait la demande. En 2025, le marché des bureaux se rééquilibre lentement. Des signes de stabilisation apparaissent : le taux de vacance global des bureaux de la ville de Baltimore est resté autour de 22,4 % à la mi-2024, pratiquement stable d’une année sur l’autre (la hausse rapide des vacances s’est stabilisée) cushmanwakefield.com. Les propriétaires ont réagi à la forte vacance par des concessions et une réutilisation créative des anciens espaces. Un point positif est la montée en puissance des locataires gouvernementaux occupant des bureaux du centre-ville – l’État du Maryland a commencé à relocaliser des agences depuis des bureaux de banlieue vers le centre-ville de Baltimore, visant à transférer 6 000 employés de l’État dans le quartier central des affaires d’ici fin 2025 godowntownbaltimore.com godowntownbaltimore.com. Cette initiative, soutenue par des fonds publics, permet de remplir certaines tours vacantes et d’augmenter la fréquentation en semaine. Cependant, la demande de bureaux reste inférieure aux niveaux d’avant la pandémie. L’activité de location s’est améliorée (la location brute en 2023 était d’environ 27 % supérieure à la moyenne de l’ère pandémique) bisnow.com, mais le travail hybride est là pour rester – les immeubles de bureaux, en particulier les propriétés de catégorie B/C plus anciennes, se livrent une forte concurrence pour un nombre réduit de locataires à temps plein. Les bureaux de catégorie A haut de gamme dans des quartiers comme Harbor East et Harbor Point s’en sortent mieux (bénéficiant de nouveaux aménagements et d’équipements en bord de mer), tandis que les bâtiments anciens peinent. Pour stimuler la relance, les responsables municipaux envisagent même des conversions de bureaux en logements et des incitations fiscales. Les principaux chiffres du secteur des bureaux en 2025 montrent un marché en difficulté mais non en effondrement : vacance au centre-ville ~22 %, vacance des bureaux en banlieue du comté de Baltimore dans la moyenne des adolescents (environ 16–17 %) cushmanwakefield.com, et loyers généralement stables après une stagnation en 2022–2023. Les perspectives sont prudemment optimistes : à mesure que l’économie croît et que davantage de travailleurs reviennent (même selon des horaires hybrides), l’absorption des bureaux à Baltimore s’améliorera lentement. À noter, de nouveaux projets phares de bureaux continuent d’avancer – T. Rowe Price a ouvert son nouveau siège mondial de 550 000 pieds carrés à Harbor Point en 2024 thedailyrecord.com, ce qui témoigne de la confiance dans les bureaux modernes et de haute qualité cpeuvent prospérer et attirer des locataires majeurs même si les anciens bureaux sont réaffectés.

Secteur de la vente au détail

L’immobilier commercial de détail à Baltimore a connu des résultats contrastés, avec des succès au niveau des quartiers et des défis au centre-ville. Les artères commerçantes de quartier et les centres commerciaux de banlieue se sont en grande partie remis des creux de la pandémie – des zones comme Hampden, Canton et Federal Hill affichent de faibles taux de vacance commerciale, alors que restaurants et boutiques profitent des dépenses locales et du tourisme. En revanche, la scène commerciale du centre-ville à Inner Harbor a souffert de fermetures de magasins et d’une baisse de la fréquentation piétonne. Les emblématiques pavillons de Harborplace, autrefois un centre commercial animé en bord de mer, étaient en grande partie vacants dans les années 2010. Cependant, de grands changements s’annoncent : un vaste projet de réaménagement de Harborplace à 1 milliard de dollars a été approuvé et devrait commencer sa construction fin 2026 cbsnews.com cbsnews.com. Le promoteur MCB Real Estate (dirigé par David Bramble, originaire de Baltimore) va démolir les anciens pavillons et construire un complexe moderne à usage mixte – comprenant un parc public et un amphithéâtre de 4,5 acres, de nouveaux espaces commerciaux et de restauration, et même une paire de tours résidentielles avec environ 900 appartements cbsnews.com cbsnews.com. Des modifications de zonage adoptées en 2024 ont supprimé les limites de hauteur sur le site pour permettre ce développement dense baltimorefishbowl.com. En attendant, la ville et les organisateurs dynamisent le centre-ville avec des événements (comme la réouverture de la CFG Bank Arena pour des concerts) afin d’attirer à nouveau le public. Les loyers commerciaux à Baltimore restent relativement abordables (le commerce de rue dans les zones de premier choix se situe en moyenne dans la tranche des dix dollars par pied carré par an), et le taux de vacance pour les emplacements bien situés est inférieur à 5 % dans de nombreux sous-marchés mackenziecommercial.com. Les perspectives pour le commerce de détail sont à une amélioration progressive : à mesure que la population résidentielle du centre-ville augmente et que de grands projets comme Harborplace et l’expansion de Harbor East se concrétisent, la demande commerciale devrait croître. De plus, la reprise du tourisme à Baltimore (succès des Orioles au baseball, conventions, etc.) devrait stimuler les ventes au détail. En 2025, les investisseurs étaient prudemment optimistes – l’immobilier commercial de détail affichait une dynamique positive à l’entrée de 2025 avec un taux de vacance inférieur à la moyenne nationale, et Baltimore suit cette tendance, en particulier pour le commerce de nécessité et la restauration expérientielle qui ne peuvent être reproduits en ligne institutionalpropertyadvisors.com. En résumé, le commerce de détail est en stabilisation, avec des projets transformateurs à l’horizon poest destiné à redéfinir le paysage du shopping et du divertissement du centre de Baltimore plus tard dans cette décennie.

Secteur industriel

Le secteur immobilier industriel du Grand Baltimore a été une force motrice ces dernières années, stimulé par la situation stratégique de la région et ses infrastructures portuaires. Les entrepôts, la logistique et les espaces flexibles ont connu une demande en forte hausse pendant le boom du e-commerce, faisant baisser les taux de vacance et augmenter les loyers. D’ici 2025, on observe des signes de ralentissement du rythme effréné – mais le marché reste fondamentalement solide. Le taux de vacance industriel de la métropole de Baltimore est monté à environ 8,5 % au deuxième trimestre 2025, soit une hausse de 100 points de base par rapport au début de l’année et le taux de vacance le plus élevé depuis 2020 cushmanwakefield.com. Cette augmentation s’explique en partie par une vague de nouvelles livraisons en 2023–24 et par une certaine incertitude macroéconomique poussant les locataires à mettre en pause leurs projets d’expansion cbre.com. Seulement deux baux industriels de plus de 20 000 m² ont été signés au premier semestre 2025, contre une moyenne de 10 transactions de cette taille sur des périodes comparables ces dernières années cbre.com. L’absorption nette est devenue légèrement négative début 2025 (environ 4 300 m² de perte nette d’occupation depuis le début de l’année à la mi-année) – le premier fléchissement en dix ans cbre.com cbre.com. Malgré ces vents contraires, les moteurs de la demande restent solides : près de 100 locataires étaient en recherche d’espace dans la région, et le volume total de location a en fait augmenté d’environ 17 % d’un trimestre à l’autre au deuxième trimestre (principalement grâce aux renouvellements) cbre.com cbre.com. Le Port de Baltimore et Tradepoint Atlantic continuent d’être des pôles d’attraction pour la croissance industrielle. Tradepoint Atlantic, le campus logistique de 1 335 hectares à Sparrows Point, accueille désormais plus de 20 grands locataires dont Amazon, FedEx, Home Depot, Under Armour, Volkswagen et d’autres gdcoc.org. De nouvelles installations (entrepôts, centres de distribution, et même un nouveau terminal à conteneurs potentiel) sont en projet, garantissant que Baltimore reste un centre de distribution clé pour le Mid-Atlantic. Les loyers industriels atteignent des niveaux records (autour de 8 à 10 $/pied² en bail triple net pour les entrepôts modernes) après avoir bondi de près de 69 % depuis 2015 nmrk.com. La légère hausseUne vacance accrue donne aux locataires un peu plus de pouvoir de négociation, et la croissance des loyers s’est ralentie pour atteindre des chiffres annuels à un chiffre, mais aucune surabondance majeure n’est attendue. En fait, les livraisons prévues pour 2025 devraient être inférieures de plus de moitié à celles de 2023 cbre.com, ce qui devrait contribuer à équilibrer le marché. Dans l’ensemble, les perspectives du secteur industriel sont stables : après une pause en 2025 due à l’incertitude économique et à la hausse des taux d’intérêt, la demande devrait repartir à la hausse dans les années à venir, soutenue par les avantages du port de Baltimore et son rôle émergent dans la distribution, la fabrication de sciences de la vie, et même les centres de données (que le projet Baltimore Peninsula envisage désormais dans sa prochaine phase) southbmore.com.

Dynamiques du marché : acheteurs vs. locataires

Les dynamiques entre l’achat et la location à Baltimore ont notablement évolué face à la hausse des taux d’intérêt et aux changements économiques post-pandémiques. Pour de nombreux résidents, louer est actuellement plus abordable que posséder, ce qui influence les choix de logement. À l’échelle nationale, le coût mensuel total de possession d’une maison au prix médian (incluant le prêt hypothécaire, les taxes, l’entretien, l’assurance) a bondi d’environ 64 % en quatre ans, atteignant environ 3 800 $ par mois, en raison de la hausse des taux et des dépenses wtop.com wtop.com. Pendant ce temps, le coût de location d’une maison individuelle typique n’a augmenté que d’environ 16 % sur la même période, pour atteindre environ 2 236 $ par mois wtop.com wtop.com. Cela signifie que posséder une maison peut coûter environ 70 % de plus par mois que de louer le même logement en 2024 wtop.com wtop.com. Baltimore suit cette tendance : avec des taux hypothécaires sur 30 ans oscillant autour de 6,5–7 %, de nombreux acheteurs potentiels constatent que leur paiement hypothécaire potentiel dépasse largement les loyers locaux. En conséquence, une partie des ménages a reporté l’achat et reste locataire, ce qui soutient la demande locative (comme en témoignent la baisse des vacances locatives et la hausse des loyers à Baltimore) bpmngmt.com bpmngmt.com. Les gestionnaires immobiliers notent que la hausse des prix de l’immobilier et des coûts d’emprunt “pousse plus de gens à louer,” en particulier les jeunes professionnels qui auraient acheté un condo il y a quelques années mais préfèrent désormais louer dans des quartiers très demandés comme Canton ou Fed Hill bpmngmt.com bpmngmt.com.

En même temps, le marché de la vente est dans une impasse : les vendeurs gardent encore l’avantage dans de nombreuses transactions en raison d’un inventaire limité (les maisons bien évaluées reçoivent souvent plusieurs offres au prix ou au-dessus du prix affiché – environ 39 % des ventes à Baltimore à la mi-2025 se sont conclues au-dessus du prix demandé zillow.com zillow.com). Mais les acheteurs sont devenus plus prudents et sensibles aux prix, compte tenu des coûts d’emprunt élevés et de l’incertitude économique. Cela a entraîné des délais de recherche plus longs et moins de guerres d’enchères qu’en 2021, et les acheteurs négocient désormais fréquemment des réparations ou des concessions de la part du vendeur. Essentiellement, 2025 ressemble davantage à un marché équilibré qu’au marché frénétique des vendeurs du passé récent. Certains mois, Baltimore a même connu de légères augmentations de l’inventaire de logements et du nombre de jours sur le marché, suscitant un débat sur un possible basculement vers un marché d’acheteurs – mais tout changement de ce type reste très localisé et modeste. Globalement, les acheteurs qui espèrent de fortes baisses de prix continuent d’être déçus, car les prix se maintiennent ou augmentent lentement au lieu de baisser leetessier.com leetessier.com. Pour ceux qui peuvent se permettre d’acheter, l’environnement récompense la patience et la préparation : les acheteurs pré-approuvés et bien informés peuvent réussir s’ils agissent rapidement sur les annonces attractives, étant donné que le délai médian avant la signature d’un compromis est inférieur à trois semaines zillow.com.

L’activité des investisseurs est un autre facteur à prendre en compte. Les prix relativement bas des logements à Baltimore (médiane d’environ 224 000 $, soit environ la moitié de la médiane nationale) baymgmtgroup.com et la forte demande locative rendent la ville attractive pour les investisseurs immobiliers. Des investisseurs locaux et extérieurs achètent des maisons en rangée et de petits immeubles multifamiliaux pour les transformer en locations. Cet intérêt des investisseurs renforce encore le marché locatif, car une part importante du parc immobilier de Baltimore n’est pas occupée par son propriétaire. En 2024, Baltimore a été considérée comme un bon marché pour l’investissement locatif en raison de sa grande population d’étudiants et de travailleurs médicaux (la présence de plusieurs universités et hôpitaux garantit un flux constant de locataires) et de son marché de l’emploi stable baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com. La présence d’investisseurs peut compliquer l’accès à la propriété pour les primo-accédants dans certains quartiers (les investisseurs payant souvent comptant ou surenchérissant), mais elle garantit aussi une offre solide de logements à louer. Environ la moitié des ménages de Baltimore sont locataires plutôt que propriétaires, et ce ratio pourrait légèrement augmenter si les taux hypothécaires élevés persistent. Les responsables municipaux sont conscients de cette dynamique ; des politiques telles que l’élargissement de l’aide aux primo-accédants et le financement du logement abordable visent à maintenir l’accession à la propriété possible, même si la pression du marché pousse davantage de personnes vers la location.

Opportunités d’investissement & quartiers en devenir

Baltimore est souvent qualifiée de « ville de quartiers », et en effet, les tendances à l’échelle des quartiers déterminent les opportunités d’investissement. À l’approche de 2025, plusieurs secteurs se distinguent comme futurs points chauds de l’immobilier :

  • Quartiers en bord de l’eau (Federal Hill, Canton, Fells Point) : Ces quartiers historiquement populaires du sud et de l’est de Baltimore restent des pôles d’attraction pour les jeunes professionnels et les investisseurs. Ils allient charme historique et nouveaux développements, et ont connu une gentrification continue et des loyers élevés en 2025 bpmngmt.com. L’animation des restaurants et bars de Federal Hill ainsi que sa proximité du centre-ville maintiennent une forte demande – le prix moyen d’une maison y est d’environ 330 000 $, et les loyers typiques dépassent 2 100 $ baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com. Canton et Fells Point, avec leurs parcs en bord de l’eau et leurs boutiques, affichent certains des loyers les plus élevés de la ville (médiane ~2 300 $ à Canton) baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com. Ces quartiers continuent de prendre de la valeur, mais à un rythme modéré, ce qui en fait des choix solides pour les investisseurs recherchant une croissance à long terme et des locataires fiables. De nouveaux projets de maisons de ville et d’appartements de luxe dans ces secteurs (par exemple le long de Key Highway ou à Brewer’s Hill) augmentent l’offre, mais le taux d’occupation reste élevé.
  • Mount Vernon & Station North : Mount Vernon, cœur culturel de Baltimore, est connu pour son architecture classique et ses institutions (musées, universités). Il attire de plus en plus l’attention des investisseurs pour des opportunités de valorisation en multifamilial – le secteur est abordable (prix moyen d’une maison ~223 000 $) baymgmtgroup.com tout en attirant une population locative stable composée d’étudiants et de jeunes professionnels. À proximité, Station North (Charles North/Greenmount West) s’est épanoui en quartier des arts et du divertissement, avec de nouveaux appartements et des maisons en rangée rénovées attirant les créatifs. Les prix dans ces quartiers centraux restent raisonnables par rapport à leur potentiel, ce qui en fait des lieux prometteurs pour “acheter bas, louer haut”.
  • Quartiers émergents (Remington, Pigtown, Highlandtown) : En dehors des secteurs traditionnellement prisés, plusieurs quartiers autrefois négligés gagnent en dynamisme. Remington, par exemple, s’est transformé avec des food halls branchés (R. House), des bureaux de start-up et des appartements développés par Seawall – stimulant la rénovation de maisons dans les rues avoisinantes. Pigtown (Washington Village), proche des stades et de la nouvelle extension du BioPark de l’Université du Maryland, voit des investisseurs transformer des immeubles vétustes en locations modernes. Et Highlandtown/Brewer’s Hill à l’est de Baltimore, une communauté diverse avec une scène artistique en plein essor, est devenue une alternative abordable à Canton – on peut s’attendre à une appréciation continue alors que de nouveaux commerces (comme le complexe Yard 56) et projets résidentiels arrivent sur le marché. Les investisseurs à la recherche du prochain Canton gardent un œil sur ces quartiers à la veille d’une découverte plus large.
  • Comté de Baltimore et banlieues : Les banlieues de la ville offrent également des opportunités, notamment pour ceux qui s’intéressent aux biens locatifs destinés aux familles et aux navetteurs. Des zones comme Towson, Catonsville et Parkville bénéficient de bonnes écoles et restent très demandées. Towson, par exemple, affiche des loyers autour de 1 850 $ et une forte base de locataires étudiants provenant de l’université de Towson bpmngmt.com bpmngmt.com. Avec davantage d’entreprises adoptant le travail hybride, les banlieues offrant un accès facile à la ville pourraient voir une demande accrue de logements de la part de ceux recherchant espace et flexibilité, faisant des locations de maisons individuelles ou des opérations d’achat-rénovation-revente en banlieue une option d’investissement viable.

En résumé, les investisseurs disposent de nombreuses options à Baltimore – des condos haut de gamme en bord de mer aux maisons mitoyennes ouvrières à rénover. Les facteurs clés à considérer sont la trajectoire du quartier (le secteur est-il en amélioration ?), la demande locative (proximité des emplois/universités) et l’accessibilité relative. La liste des quartiers en croissance de Baltimore inclut souvent Federal Hill, Canton, Fells Point, Mount Vernon, et même le chic Roland Park pour les locations de luxe baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com. Chacun offre un profil risque/rendement différent. Le point commun est que les valeurs immobilières à Baltimore, bien qu’en hausse, restent bien en dessous des niveaux de Washington D.C. ou NYC, ce qui suggère un potentiel de croissance. Les initiatives de la ville en matière de revitalisation (par exemple, subventions pour les acheteurs dans certains quartiers et les réformes de zonage mentionnées) pourraient également ouvrir de nouvelles opportunités dans des zones longtemps négligées. Par exemple, le vaste projet de réaménagement de Perkins Homes près de Little Italy créera au cours des prochaines années des logements à revenus mixtes et des commerces là où se trouvaient autrefois des barres d’immeubles, ce qui devrait probablement augmenter la valeur des biens dans les quartiers voisins de Harbor East et Upper Fells Point. Les premiers investisseurs dans ces zones en transition pourraient en bénéficier considérablement si ces projets aboutissent.

Changements de politique et évolutions du zonage

Les récents changements de politique et les réformes de zonage sont sur le point d’influencer de manière significative le marché immobilier de Baltimore en encourageant le développement et en augmentant l’offre de logements. En mai 2025, le maire Brandon Scott a présenté un vaste ensemble législatif appelé Housing Options and Opportunity Act – cinq projets de loi de zonage conçus pour rendre le logement « plus abondant et abordable » dans toute la ville foxbaltimore.com foxbaltimore.com. Ces projets de loi proposent d’abroger les règles de zonage d’exclusion qui ont limité la densité des logements. Notamment, un projet de loi (n° 25-0066) permettra la construction de logements multifamiliaux de petite taille (jusqu’à 4 unités) dans des zones résidentielles auparavant réservées aux maisons unifamiliales foxbaltimore.com foxbaltimore.com. Cela légalise effectivement les duplex, triplex et quadruplex dans de nombreux quartiers, créant des opportunités pour une densification douce et diversifiant les types de logements. Un autre projet de loi supprime les exigences de stationnement hors voirie, qui ont souvent ajouté des coûts et de la complexité aux projets urbains foxbaltimore.com foxbaltimore.com. La suppression des minimums obligatoires de stationnement peut permettre aux promoteurs de construire sur des terrains plus petits et de réduire le coût par unité, ce qui devrait conduire à des appartements plus abordables. De plus, le paquet de réformes aborde certaines règles particulières du code du bâtiment (comme l’obligation de deux escaliers dans les bâtiments de plus de trois étages) ; un changement permettra des bâtiments jusqu’à 6 étages avec une seule cage d’escalier, alignant le code de Baltimore sur les normes internationales courantes pour réduire les coûts de construction foxbaltimore.com foxbaltimore.com. Une fois adoptées et mises en œuvre, ces mises à jour du zonage devraient stimuler le développement de nouveaux logements multifamiliaux, en particulier dans les quartiers dotés d’une bonne infrastructure qui étaient auparavant « verrouillés » en usage exclusivement unifamilial. L’accent est mis sur l’inversion de décennies de « zonage d’exclusion raciste » et sur l’augmentation de l’équité en ouvrant davantage de communautés à différents types de logements. En résumé, Baltimore adopte une position plus favorable au développement en 2025, pariant qu’une approche plus flexibleLe code de zonage entraînera plus d’options de logement et des loyers plus bas à long terme.

Au-delà du zonage, d’autres initiatives politiques façonnent l’environnement immobilier. La ville a élargi les incitations au développement dans certaines zones – par exemple, l’utilisation continue du Tax Increment Financing (TIF) pour soutenir de grands projets comme le développement de Port Covington/Baltimore Peninsula. Les crédits d’impôt pour la réhabilitation des nombreux bâtiments historiques de la ville restent disponibles, ce qui est essentiel pour financer les rénovations dans des quartiers comme West Baltimore. Il y a également un accent mis sur la résolution du problème notoire des logements vacants de la ville : l’État et la ville ont créé une Baltimore Vacants Initiative en 2023 pour coordonner les fonds et les programmes de réhabilitation ou de démolition des propriétés délabrées news.maryland.gov news.maryland.gov. Un effort connexe est le projet C.O.R.E. (Creating Opportunities for Renewal and Enterprise) qui se poursuit, supprimant des centaines de maisons délabrées et préparant des terrains pour de nouveaux usages. Tout cela influence le marché en libérant potentiellement des terrains pour le développement et en améliorant les conditions des quartiers (et donc la valeur des propriétés).

Sur le front commercial du centre-ville, une mesure politique unique a été la relocalisation des bureaux du gouvernement de l’État au centre-ville de Baltimore, comme mentionné précédemment. Avec le soutien de l’ancien gouverneur Larry Hogan et poursuivi sous le gouverneur Wes Moore, le Maryland a budgétisé des dizaines de millions pour cet effort godowntownbaltimore.com godowntownbaltimore.com. D’ici la fin 2025, plus de 5 000 employés de l’État auront emménagé dans des bureaux loués dans le Central Business District, occupant de grandes parties d’immeubles de bureaux godowntownbaltimore.com godowntownbaltimore.com. Il s’agit en fait d’une politique de développement économique visant à stabiliser l’immobilier du centre-ville : plus de travailleurs signifie plus de demande pour des appartements, des restaurants et des transports en commun au centre-ville – un cercle vertueux dont la ville a cruellement besoin pour relancer son cœur.

Enfin, le Master Plan 2030 du comté de Baltimore (dans le comté suburbain entourant la ville) et la mise à jour du plan global de la ville elle-même (baptisée « Our Baltimore ») fournissent une feuille de route pour l’utilisation des sols au cours de la prochaine décennie. Bien qu’il s’agisse de guides politiques de haut niveau, ils mettent l’accent sur le développement à usage mixte, la croissance axée sur les transports en commun et les pratiques durables. Notamment, le plan de la ville de Baltimore prévoit l’ajout de milliers de nouveaux logements d’ici 2030 et la concentration du développement autour des lignes de transport en commun et des pôles d’emploi, ce qui s’accorde avec les changements de zonage en cours. Toutes ces mesures politiques – réforme du zonage, incitations, relocalisations stratégiques – visent à faire de Baltimore un environnement plus favorable à l’investissement et à répondre à des défis de longue date tels que l’accessibilité au logement et la vacance des bâtiments. La communauté immobilière observe de près la rapidité avec laquelle ces changements se traduiront par des projets concrets sur le terrain.

Facteurs démographiques et économiques influençant l’offre et la demande

À la base des tendances immobilières de Baltimore se trouvent les courants démographiques et économiques de la région. Un facteur déterminant est la trajectoire démographique de la ville. Pendant des décennies, la ville de Baltimore a connu un déclin de sa population, perdant des habitants au profit des banlieues ou d’autres États. Cependant, des données récentes offrent une lueur d’espoir : entre 2023 et 2024, la population de Baltimore a légèrement augmenté pour la première fois depuis des années. Les estimations du recensement montrent que la ville a gagné environ 750 habitants, portant la population à environ 568 300 à la mi-2024 foxbaltimore.com youtube.com. Bien que modeste, cette stabilisation est présentée par les responsables comme un signe que Baltimore pourrait inverser la tendance à l’exode. La zone métropolitaine (Baltimore-Columbia-Towson MSA) dans son ensemble compte environ 2,8 millions d’habitants et continue de croître lentement iemergent.com iemergent.com, même si la ville elle-même était en déclin. Si la ville de Baltimore parvient à maintenir une croissance démographique (même d’environ 0,1 % par an), cela soutiendra la demande de logements, tant pour la location que pour l’achat, et renforcera la confiance des investisseurs.

Démographie : Baltimore a une population diversifiée, mais fait également face à des défis socio-économiques. Le revenu médian des ménages de la ville est relativement bas – Baltimore se classe 87e sur les 100 plus grandes villes américaines en termes de revenu médian, et environ 20 % des résidents vivent sous le seuil de pauvreté planning.baltimorecity.gov. Cela signifie qu’une part importante de la demande de logements concerne des logements abordables et pour la classe ouvrière. Les promoteurs et les décideurs politiques s’efforcent de garantir que les nouveaux projets incluent des logements abordables (par exemple, via des exigences d’inclusion ou des projets financés par le Low-Income Housing Tax Credit), d’autant plus que la hausse des loyers pourrait sinon exclure les résidents de longue date. Parallèlement, certains quartiers connaissent un afflux de jeunes professionnels et d’étudiants, créant des micro-marchés de locataires/acheteurs à revenus plus élevés (par exemple, la population du centre-ville et des quartiers du front de mer est plus jeune et plus aisée). Le taux de propriétaires dans la région métropolitaine est d’environ 67 % iemergent.com iemergent.com, mais il est bien plus bas dans la ville même (plus proche de 45 %–50 %). Un effort concerté vise à augmenter les taux de propriété chez les Noirs et les Hispaniques, qui restent bien inférieurs à ceux des Blancs à Baltimore iemergent.com iemergent.com – combler cet écart pourrait libérer une nouvelle demande d’acheteurs si les programmes de prêts et de sensibilisation réussissent dans les années à venir.

Moteurs économiques : L’économie de Baltimore soutient la santé de son marché immobilier. Les plus grands employeurs de la région incluent les soins de santé et l’éducation (“eds and meds”), le gouvernement, les services financiers et la logistique. Des institutions phares comme l’Université Johns Hopkins et son hôpital (premier employeur de la ville), le University of Maryland Medical Center, et Loyola/Notre Dame, emploient non seulement des dizaines de milliers de personnes mais attirent aussi étudiants et chercheurs – tous ayant besoin de se loger. C’est pourquoi les quartiers autour de ces institutions (par exemple, Johns Hopkins Homewood à Charles Village, et la zone autour de Hopkins Hospital/Eager Park) connaissent une demande de logement stable. La métropole compte également une forte présence fédérale (administration de la sécurité sociale, NSA à Fort Meade à proximité) et un secteur technologique et cybersécurité en croissance. Le chômage dans le Maryland est resté relativement bas (autour de 4 % entre 2023 et 2025), et la croissance de l’emploi est stable, bien que peu spectaculaire. À noter, les emplois liés au port et à la logistique se développent grâce à l’essor du commerce maritime du port de Baltimore et à la croissance de Tradepoint Atlantic. Par exemple, de nouveaux centres de distribution à Tradepoint créent des centaines d’emplois ouvriers, ce qui soutient à son tour les marchés du logement dans le comté de Baltimore et les quartiers sud-est de la ville.

Les facteurs de qualité de vie à Baltimore jouent également un rôle dans la demande immobilière. La criminalité et la qualité des écoles publiques sont des préoccupations récurrentes souvent citées par ceux qui quittent la ville. La réduction de la criminalité violente a été une priorité de l’administration actuelle, et bien que 2023–2024 ait vu une certaine amélioration (légère baisse des homicides), la ville reconnaît que la sécurité et la perception influencent la décision des familles de vivre en ville ou de choisir les comtés. Des progrès dans ce domaine pourraient encourager davantage de résidents à rester et à investir dans les quartiers urbains, ce qui augmenterait la valeur des logements. De même, les investissements dans les transports (comme la relance prévue de la ligne Red Line Est-Ouest) et les infrastructures pourraient ouvrir de nouvelles zones au développement et faciliter les déplacements, influençant ainsi la croissance de la demande de logements.

En résumé, la demande sur le marché immobilier de Baltimore est une histoire de deux villes : l’une portée par un afflux de jeunes professionnels, d’étudiants et de retraités attirés par la vie urbaine (alimentant les appartements de luxe et les maisons de ville rénovées dans les quartiers en gentrification), et l’autre portée par la population ouvrière existante qui a besoin de logements et de loyers abordables. Les tendances économiques et démographiques – emploi stable, possible stabilisation de la population, et initiatives pour augmenter les revenus et l’accession à la propriété – indiquent toutes une dynamique lente mais positive. Si Baltimore parvient à capitaliser sur ses atouts (éducation, santé, port/logistique, accessibilité par rapport à DC/Philly) et à relever ses défis, la demande de logements et d’espaces commerciaux ne pourra qu’augmenter au cours de la prochaine décennie.

Prévisions du marché pour 2025–2030

En regardant vers l’avenir, les experts prévoient que le marché immobilier de Baltimore connaîtra une croissance modérée et durable de 2025 à 2030, plutôt que les montagnes russes de la décennie passée. Les économistes du logement anticipent une période de stagnation suivie de hausses progressives des prix des logements. À l’échelle nationale, la valeur des maisons devrait augmenter à un rythme plus lent – de l’ordre de 3 à 4 % par an au cours des cinq prochaines années redfin.com – et le marché abordable de Baltimore pourrait connaître une appréciation similaire ou légèrement inférieure. À court terme, les prévisions pour 2025 (comme mentionné précédemment) tablent sur une croissance des prix de +1 à 2 % pour les logements de la région de Baltimore leetessier.com, compte tenu des vents contraires liés aux taux d’intérêt élevés. D’ici 2026–2027, si l’inflation diminue et que les taux hypothécaires baissent un peu, l’activité des ventes pourrait repartir à la hausse, attirant davantage d’acheteurs sur le marché et entraînant des hausses annuelles de prix légèrement supérieures (peut-être des augmentations de l’ordre de quelques pourcents). Cependant, aucune flambée majeure des prix n’est attendue ; le consensus table plutôt sur « des hausses de prix plus modérées » et des conditions plus équilibrées realestate.usnews.com. Ce serait un contraste bienvenu avec les bonds à deux chiffres observés en 2021, maintenant le logement à Baltimore relativement abordable et réduisant le risque de bulle. En fait, certaines prévisions nationales (par exemple Zillow) ont même anticipé une brève baisse des prix en 2025 (de l’ordre de quelques pourcents) avant une reprise de la croissance fastcompany.com, bien que les experts locaux soient largement en désaccord sur le fait que Baltimore connaîtra une baisse des prix sur une année entière, sauf en cas de récession.

Un facteur important dans les prévisions est l’évolution des taux hypothécaires. Les projections actuelles indiquent que les taux hypothécaires sur 30 ans devraient rester autour de 6 % jusqu’en 2025 leetessier.com, avec une possibilité de descendre vers 5 % d’ici 2026–2027 si la Réserve fédérale parvient à maîtriser l’inflation en douceur. Si les taux baissent effectivement dans la seconde moitié de la décennie, Baltimore pourrait voir une hausse du nombre de primo-accédants se précipitant sur le marché, ce qui stimulerait les volumes de ventes. L’offre de logements jouera également un rôle déterminant – si les réformes de zonage et les incitations au développement de la ville permettent effectivement de produire plus de logements (à la vente comme à la location), cela pourrait contribuer à éviter une surchauffe des prix/loyers même si la demande augmente.

Du côté commercial, les perspectives pour 2025–2030 varient selon les secteurs. L’immobilier de bureaux devrait se redresser lentement ; les prévisions d’entreprises comme JLL et Newmark suggèrent que le taux de vacance des bureaux à Baltimore restera élevé pendant quelques années, puis s’améliorera progressivement à mesure que les bureaux obsolètes seront retirés ou réaménagés et que les entreprises s’adapteront aux modes de travail hybrides. On pourrait voir le taux de vacance des bureaux baisser d’environ 20 % à un niveau plus sain de 15 % d’ici la fin de la décennie, à condition qu’il n’y ait pas de nouveau choc sur la demande de bureaux. La croissance des loyers dans le secteur des bureaux devrait être minime à court terme, les propriétaires se concentrant sur la rétention – toute augmentation de loyer sera fortement concentrée sur les biens de premier ordre avec des offres uniques. L’immobilier industriel devrait retrouver son dynamisme dès 2026 – après le léger ralentissement de 2025, la combinaison de la croissance du commerce en ligne, de l’augmentation du trafic portuaire et de l’émergence de Baltimore comme nœud de distribution du Mid-Atlantic devrait stimuler de nouveaux baux. Les analystes du secteur s’attendent à ce que les taux de vacance dans l’industriel se resserrent à nouveau d’ici 2027 et que la croissance des loyers se poursuive (bien qu’à un rythme annuel à un chiffre) compte tenu du coût élevé des nouvelles constructions et de la forte demande pour des installations logistiques modernes. Le pipeline de développement industriel à Tradepoint Atlantic, par exemple, s’étend jusqu’à la fin de la décennie avec des millions de pieds carrés prévus, ce qui indique une confiance dans la demande future.

Pour le marché multifamilial (locatif), des sociétés de prévision comme CoStar et Yardi prévoient une croissance régulière des loyers à Baltimore jusqu’en 2030, d’environ 2 à 3 % par an en moyenne, à condition que l’économie évite une récession majeure. Les taux de vacance pourraient légèrement augmenter alors que la vague de nouvelles livraisons se poursuit (avec des milliers d’unités supplémentaires prévues au centre-ville et à Harbor East/Little Italy), mais en 2025 l’absorption a suivi le rythme et cette tendance devrait se poursuivre compte tenu des loyers relativement bas de Baltimore dans la région. En somme, Baltimore devrait rester un marché favorable aux propriétaires à bien des égards – sauf en cas de surconstruction, la demande des locataires devrait maintenir un taux d’occupation élevé. Un facteur clé sera la croissance des revenus : si les salaires dans la région de Baltimore augmentent (peut-être grâce à la croissance du secteur technologique ou si la ville attire de nouveaux employeurs), cela pourrait permettre d’absorber des coûts de logement plus élevés et ainsi soutenir le marché. À l’inverse, si la population stagnait ou diminuait à nouveau, cela pourrait affaiblir la demande. À ce stade, la plupart des experts sont prudemment optimistes quant au fait que la population de la ville va rester stable ou croître légèrement grâce aux efforts de revitalisation, ce qui signifie que la demande de logements sera présente pour la nouvelle offre qui arrive sur le marché.

Pour donner quelques chiffres sur les prévisions à long terme : l’analyse du marché hypothécaire d’iEmergent pour Baltimore prévoit que de 2023 à 2026, le volume total en dollars des prêts à l’achat de logements augmentera d’environ 4,3 %, reflétant la hausse des prix, mais le nombre de transactions va en réalité diminuer (d’environ 29 000 prêts à l’achat de logements en 2023 à 26 800 en 2026) iemergent.com iemergent.com. Cela implique que chaque logement sera en moyenne plus cher (en raison de l’appréciation), mais que moins de logements changeront de mains – une tendance cohérente avec un parc immobilier vieillissant et une mobilité réduite. D’ici la fin des années 2020, si les taux d’intérêt se normalisent à la baisse, nous pourrions voir le volume des ventes repartir à la hausse (plus d’acheteurs entrant sur le marché), revenant peut-être à environ 30 000 prêts à l’achat par an ou plus. L’appréciation des prix devrait être modérée mais positive, si bien qu’en 2030, le prix médian d’une maison à Baltimore pourrait, par exemple, être de 10 à 15 % supérieur à celui de 2025 (cumulé sur cinq ans). Pour les loyers, une hausse modérée similaire est probable ; les locataires pourraient payer environ 15 % de plus en 2030 qu’aujourd’hui, en supposant que les tendances actuelles se poursuivent, bien que cela varie selon le sous-marché et le type de logement.

En résumé, les perspectives immobilières de Baltimore pour 2025–2030 sont celles d’une croissance mesurée. Le marché passe d’une période d’activité frénétique et de fortes fluctuations à une phase de maturation et de stabilité. Les opportunités favoriseront les mieux préparés : les investisseurs avisés et les acheteurs qui adoptent une vision à long terme peuvent bénéficier des rendements relativement élevés de Baltimore et de prix d’entrée plus bas, tandis que les promoteurs alignant leurs projets sur les pôles de croissance de la ville et les incitations politiques devraient trouver un environnement favorable. Sauf choc économique imprévu, Baltimore en 2030 devrait compter un peu plus d’habitants, un centre-ville revitalisé, davantage de logements, et un marché immobilier qui, sans être en surchauffe, grimpe régulièrement et s’est profondément transformé par rapport à 2020.

Entreprises, promoteurs et projets immobiliers notables qui façonnent le paysage

Plusieurs promoteurs, entreprises et projets phares jouent un rôle actif dans la transformation du paysage immobilier de Baltimore en 2025 et dans les années à venir :

  • Baltimore Peninsula (Port Covington) – Développé par MAG Partners/MacFarlane Partners et partenaires : Il s’agit de l’un des projets de réaménagement urbain les plus ambitieux des États-Unis, transformant 235 acres d’anciens terrains industriels en bord de mer au sud de Baltimore en un nouveau quartier à usage mixte. Après des années de planification et de travaux d’infrastructure (soutenus par l’un des plus grands financements TIF du pays), la première phase du projet, « Chapter 1 », a livré jusqu’à présent 1,1 million de pieds carrés d’espace magpartners.com, comprenant les immeubles de bureaux/commerces Rye Street Market, deux complexes d’appartements (≈400 unités, dont environ 50 % sont désormais louées sobopost.org sobopost.org), et un hôtel. En 2024, la CFG Bank a déplacé son siège social dans l’un des nouveaux bureaux sobopost.org, et fin 2024, le nouveau siège mondial d’Under Armour, un campus de 280 000 pieds carrés, a été achevé – 1 400 employés d’UA devraient emménager d’ici début 2025 sobopost.org. Les promoteurs de Baltimore Peninsula (dirigés par la PDG MaryAnne Gilmartin de MAG Partners) prévoient des phases ultérieures qui pourraient inclure des tours de bureaux supplémentaires, des milliers d’unités de logement supplémentaires, des parcs, et potentiellement même un stade de football ou des centres de données lors de phases futures southbmore.com. Ce projet revient à créer tout un nouveau quartier, et s’il réussit, il déplacera le centre de gravité de Baltimore vers le sud. Les observateurs de l’immobilier citent souvent Baltimore Peninsula comme un baromètre – son succès ou ses difficultés influenceront la perception du marché de Baltimore.
  • Harbor Point & Harbor East – Développé par Beatty Development et partenaires : Harbor East (principalement développé par H&S Properties dans les années 2000) et le voisin Harbor Point (dirigé par Beatty) forment une extension dynamique du centre-ville sur le front de mer. Parmi les entreprises notables installées ici figurent le siège régional d’Exelon Corp. ainsi que diverses sociétés de finance et de droit. En 2024, T. Rowe Price a achevé son déménagement dans un tout nouveau siège social composé de deux tours jumelles à Harbor Point thedailyrecord.com business.maryland.gov – un investissement de 278 millions de dollars qui témoigne de la confiance envers Baltimore. Beatty Development est également à l’origine de nouvelles tours d’appartements de luxe (comme 1405 Point et le nouveau Liberty Harbor East) destinées à une clientèle haut de gamme. Ces promoteurs ont essentiellement créé une enclave haut de gamme avec hôtels, commerces et restaurants qui attirent touristes et résidents aisés. La dynamique à Harbor East/Point devrait se poursuivre, d’autres sites restant disponibles pour le développement (par exemple, de futures phases pourraient amener d’autres tours résidentielles ou un bâtiment de recherche en sciences de la vie). Le quartier Harbor East en particulier est devenu une destination shopping/restauration, et son succès a attiré des investisseurs extérieurs – par exemple, la société immobilière mondiale Armada Hoffler a investi dans le développement du secteur. En résumé, les équipes Beatty et H&S ont joué un rôle clé dans la transformation du front de mer de Baltimore en un quartier animé 24h/24, renforçant l’image et la base fiscale de la ville.
  • MCB Real Estate – La société de David Bramble (repreneur de Harborplace) : MCB Real Estate est un promoteur local qui a fait la une en reprenant le projet de redéveloppement de Harborplace. Après avoir acquis le Harborplace en difficulté lors d’une mise sous séquestre en 2022, MCB a passé deux ans à élaborer un plan directeur, approuvé par les électeurs de la ville en 2024. Comme indiqué, le plan prévoit la démolition des anciens pavillons des années 1980 et la construction d’un complexe moderne à usage mixte avec quatre nouveaux bâtiments (dont une tour résidentielle de 32/25 étages avec environ 900 logements, et deux bâtiments commerciaux de 200 000 pieds carrés avec commerces et même un parc sur le toit) cbsnews.com cbsnews.com. David Bramble et son entreprise s’imposent comme des acteurs majeurs de la construction urbaine ; leur capacité à mener à bien ce projet d’un milliard de dollars (dont le chantier doit débuter en 2026 cbsnews.com) sera cruciale pour l’avenir du centre-ville. MCB est également impliqué dans d’autres projets, notamment des centres commerciaux de quartier et des logements abordables dans la région. Il convient de noter que Bramble, en tant que promoteur afro-américain à la tête d’un projet aussi emblématique, est considéré comme un pionnier dans une ville qui vise une croissance inclusive.
  • Weller Development (premier développeur de Port Covington) & Plank Industries : Ce sont les acteurs initiaux de la vision de Port Covington, soutenus par Kevin Plank, fondateur d’Under Armour. Weller Development a supervisé les premières phases d’infrastructure et la première vague de construction à Port Covington (avant que MAG Partners ne prenne le relais pour diriger le développement vertical). Bien que Weller ait depuis réduit son rôle, son travail a jeté les bases de ce qui est aujourd’hui Baltimore Peninsula. La distillerie Sagamore Spirit de Plank et le Rye Street Tavern ont également contribué à faire connaître la zone. Plank Industries continue d’avoir une part et une influence dans le développement de Baltimore, de Port Covington à des projets plus modestes comme des hôtels-boutiques (par exemple, le Sagamore Pendry à Fells Point, développé en partenariat avec d’autres il y a quelques années). Leur ambition et leur injection de capitaux à Baltimore ont été un catalyseur, même si la réalisation est désormais entre de nouvelles mains.
  • Partenariats public-privé dans le logement abordable : Plusieurs groupes de développement s’associent à des agences municipales pour s’attaquer à la restructuration du logement. Par exemple, le projet Perkins Somerset Oldtown mentionné précédemment est une collaboration impliquant la Housing Authority of Baltimore City, des promoteurs privés comme Cross Street Partners, et des organisations à but non lucratif, s’appuyant sur une subvention fédérale Choice Neighborhoods de 30 millions de dollars. De même, des groupes comme Mission First Housing et Enterprise Homes sont actifs dans la construction de nouvelles communautés à revenus mixtes sur d’anciens sites de logements sociaux (par exemple, les nouvelles phases de O’Donnell Heights à East Baltimore). Ces promoteurs, bien que rarement sous les projecteurs, sont essentiels pour remodeler le tissu résidentiel de Baltimore, cherchant à remplacer les îlots délabrés par des logements rénovés.
  • Pôles sciences de la vie et technologies : L’émergence de Baltimore comme modeste pôle des sciences de la vie a vu des développeurs comme Wexford Science & Technology (qui a construit le parc scientifique et technologique Johns Hopkins de 1,5 million de pieds carrés à East Baltimore) et des institutions comme le University of Maryland BioPark porter des projets. Un nouveau bâtiment du BioPark, 4MLK, est en construction à l’ouest, et doit ajouter 250 000 pieds carrés de laboratoires et de bureaux et attirer 50 à 100 entreprises de biotechnologie une fois terminé business.maryland.gov eda.gov. Côté tech, le plan de Port Covington inclut un pôle d’innovation pour la cybersécurité et les startups technologiques (aidé par une récente désignation fédérale de Baltimore comme Tech Hub). Des entreprises et organisations comme UpSurge Baltimore travaillent à développer l’écosystème startup, ce qui pourrait accroître la demande pour des bureaux originaux et des espaces de coworking dans des quartiers comme Fells Point, Federal Hill et Station North. Les sociétés immobilières attentives à ces secteurs, telles que South Duvall (un développeur axé sur les sciences de la vie), joueront un rôle croissant dans la fourniture d’espaces de travail pour laboratoires et technologies.
  • Courtiers et gestionnaires immobiliers notables : Des entreprises telles que CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Newmark et des acteurs locaux comme MacKenzie Commercial sont fortement impliqués sur le marché de Baltimore, négociant des transactions majeures et publiant des études qui influencent le sentiment des investisseurs. Du côté résidentiel, des sociétés comme Redfin et Zillow ont accru leur présence en matière de données, tandis que de grands gestionnaires immobiliers comme Bay Management Group (BayMGMT) et Harbor Stone Advisors gèrent des milliers de locations à Baltimore et publient souvent des analyses (comme nous l’avons cité) sur les tendances du marché bpmngmt.com baymgmtgroup.com. Bien qu’ils ne soient pas des « développeurs », ces entreprises influencent les projets qui avancent (par le financement et la location) et la perception du marché à travers leurs rapports.

En conclusion, la scène immobilière de Baltimore en 2025 est façonnée par une combinaison de grands projets visionnaires et d’améliorations à l’échelle des quartiers. Des promoteurs comme MAG Partners, MCB Real Estate et Beatty Development transforment la ligne d’horizon avec des projets de plusieurs hectares, tandis qu’innombrables petits investisseurs et constructeurs réhabilitent les maisons en rangée et les terrains intercalaires un par un. Les initiatives du secteur public et l’entrepreneuriat privé s’alignent de plus en plus, comme en témoigne le déménagement du centre-ville par l’État et la refonte du zonage de la ville, qui bénéficient du soutien de la communauté d’affaires. Le reste des années 2020 sera une période charnière : ces acteurs et projets détermineront si Baltimore tire pleinement parti de ses atouts – coût de la vie abordable, caractère historique, emplacement stratégique – pour réaliser un marché immobilier prospère et inclusif. Si les premiers signes sont révélateurs (par exemple, la dynamique de location dans les nouveaux développements et la première hausse de population depuis des années), les perspectives de Baltimore deviennent positives. D’ici 2030, la ligne d’horizon de la ville comptera de nouvelles tours à Harborplace et Port Covington, ses quartiers accueilleront de nouveaux résidents attirés par les opportunités, et l’histoire de l’immobilier à Baltimore sera celle d’une renaissance et d’une croissance régulière – bâtie sur les fondations posées dès maintenant en 2025.

Sources :

Roman Bednarski

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