Vastgoedmarkt Shenzhen 2025: Trends, Vooruitzichten & Sectorinzichten

De vastgoedmarkt van Shenzhen in 2025 maakt een cruciale opleving door na een periode van correctie. Het aantal transacties is gestegen dankzij overheidsmaatregelen, en de prijzen stabiliseren in de Chinese tech-metropool. De markt omvat de sectoren residentieel, commercieel (kantoor en retail) en industrieel vastgoed, die elk hun eigen trends vertonen. De woningverkopen stegen begin 2025 doordat opgekropte vraag werd losgelaten sz.gov.cn, terwijl de commerciële kantoorsector kampt met een groot aanbod en dalende huren sz.gov.cn. Industriële en logistieke panden blijven profiteren van de maakindustrie en tech-economie van Shenzhen. Dit rapport biedt een uitgebreide analyse van prijsontwikkelingen, huurinkomsten, vraag-en-aanboddynamiek, demografie, beleidsinvloeden, infrastructuurontwikkelingen en buitenlandse investeringen die van invloed zijn op het vastgoed in Shenzhen. We vergelijken ook trends tussen districten (van het luxe Nanshan en Futian tot het meer betaalbare Longgang) en belichten opvallende aankomende projecten die de toekomst van de markt zullen bepalen.

Shenzhen, vaak het Silicon Valley van China genoemd, is een kernmotor van de Greater Bay Area en streeft naar 5,5% BBP-groei in 2025 cnbayarea.org.cn. De sterke economie (5,8% groei in 2024) en een bevolking van ongeveer 18 miljoen (groei van ~1,1% per jaar) savills.com zorgen voor een sterke onderliggende vraag naar vastgoed. De stad en het land benadrukken echter dat “wonen is om in te leven, niet om mee te speculeren”, wat heeft geleid tot beleid dat stabiliteit en betaalbaarheid vooropstelt. Hieronder gaan we dieper in op elk segment van de vastgoedmarkt van Shenzhen in 2025 en daarna, en bieden we waardevolle inzichten voor investeerders, ontwikkelaars en huizenkopers.

Economische en demografische invloeden op vastgoed

De bloeiende, door technologie gedreven economie en bevolkingsontwikkelingen van Shenzhen vormen de basis voor de vastgoedmarkt van de stad. Het BBP-doel van de stad van 5,5% groei in 2025 cnbayarea.org.cn onderstreept het vertrouwen in aanhoudende expansie, na sterke groei in 2024. Hightechproductie, elektronica, financiën en R&D-sectoren floreren hier, wat banengroei (200.000 nieuwe banen gepland in 2025) en inkomensgroei cnbayarea.org.cn ondersteunt – factoren die de vraag naar woningen versterken. De bevolking van Shenzhen bereikte in 2024 17,99 miljoen, een stijging van 1,1% op jaarbasis savills.com, de snelste groei in de Greater Bay Area, deels door migratie van gekwalificeerd talent. Deze jonge, groeiende bevolking (aangetrokken door kansen in technologie en financiën) vormt de basis voor de vraag naar woningen door eindgebruikers, zelfs nu speculatieve vraag wordt afgeremd.

Demografisch gezien zorgen de groeiende middenklasse van de stad en de instroom van opgeleide “tech-migranten” voor een grotere vraag naar woningen voor doorstromers en kwalitatief goede huurwoningen. De nabijheid van Shenzhen en de verbeterde integratie met Hongkong spelen ook een rol – de stad heeft Macau ingehaald als populairste weekendbestemming voor inwoners van Hongkong savills.com. Grensoverschrijdende beweging stimuleert de vastgoedmarkt voor detailhandel en horeca (meer hierover in Commerciële sector), en sommige kopers uit Hongkong investeren in woningen in Shenzhen om te profiteren van de relatieve betaalbaarheid en toekomstige waardestijging. Al met al vormen sterke economische fundamenten en bevolkingsgroei een solide basis voor vastgoed, al heeft de markt ook te maken met de nasleep van de bredere Chinese vastgoedcrisis in 2022–2023.

Overheidsbeleid en woningregulering

Het beleidsklimaat is een beslissende factor geweest in de marktombuiging van Shenzhen in 2025. Na een langdurige neergang op de woningmarkt voerden de Chinese autoriteiten eind 2024 aanzienlijke versoepelingsmaatregelen door om “woningtransacties nieuw leven in te blazen” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Shenzhen reageerde met lokale beleidsaanpassingen rond september 2024, wat een verkoopgolf teweegbracht. Zo werden de eisen voor aanbetalingen en beperkingen op woningaankopen versoepeld, en werden de hypotheekrentes op bestaande leningen verlaagd om de kosten voor kopers te drukken globalpropertyguide.com. Deze veranderingen maakten opgekropte vraag los: in Q4 2024 stegen de transacties en stabiliseerden de prijzen. In oktober 2024 stegen de prijzen van nieuwe woningen in Shenzhen met 0,1% maand-op-maand – waarmee een daling van 18 maanden werd doorbroken szft.gov.cn – en de prijzen van bestaande woningen stegen met 0,7% maand-op-maand (na 13 maanden van dalingen) szft.gov.cn. Het momentum zette zich voort in het begin van 2025, geholpen door “preferentiële beleidsmaatregelen” die volgens Savills verantwoordelijk zijn voor de sterke prestaties van de markt in Q1 sz.gov.cn.

De houding van Peking blijft dat huisvesting betaalbaar moet zijn en niet puur een investeringsmiddel. Er is een voortdurende discussie over proeven met onroerendgoedbelasting (Shenzhen is een kandidaat-stad), en Shenzhen heeft een quotasysteem om woningaankopen te reguleren (bijv. beperkingen voor niet-lokale kopers, enz.), hoewel de handhaving hiervan in 2024 wat werd versoepeld door het stimuleringsbeleid. In april 2025 benadrukte het Politbureau van China “het versnellen van stedelijke vernieuwing” – waaronder de herontwikkeling van stedelijke dorpen en verouderde woningen – en het optimaliseren van beleid om onverkochte woningen op te nemennews.szhome.com. Dit wijst op verdere steun voor de aanbodzijde: herontwikkelingsprojecten en mogelijk overheidsaankopen van overtollige voorraad om de markt te stabiliseren globalpropertyguide.com. De overheid van Shenzhen investeert ook fors in publieke huur- en gesubsidieerde woningen, met als doel voldoende betaalbare woningen voor talent te waarborgen.

Cruciaal is dat starters een bevoorrechte status genieten (met lagere aanbetalingen en subsidies), en in 2025 heeft Shenzhen zijn definitie van “starter op de woningmarkt” versoepeld, waardoor meer mensen in aanmerking komen voor preferentiële hypotheken. Daarnaast zijn de overdrachtsbelastingen voor het upgraden naar een grotere woning verlaagd globalpropertyguide.com, wat de doorstroming op de markt stimuleert. Het netto-effect van deze beleidsmaatregelen is een herstel van het vertrouwen van kopers geweest. De Shenzhen Real Estate Intermediary Association merkte een “enthousiaste marktreactie” op naar aanleiding van de beleidswijzigingen eind 2024, en noemde deze een “robuuste basis voor duurzame en gezonde ontwikkeling” szft.gov.cn van de markt.

Vooruitkijkend wordt verwacht dat beleidsmakers ondersteunend maar voorzichtig blijven – verdere scherpe prijsstijgingen zijn niet het doel. Analisten voorspellen lichte dalingen of stabiele prijzen in 2025 landelijk, met een bescheiden groei in 2026 (+1,2%) en 2027 (+2,0%) globalpropertyguide.com. Voor topsteden zoals Shenzhen wordt een “milde correctie” verwacht voordat stabilisatie optreedt in 2026 globalpropertyguide.com. Samengevat zijn de overheidsmaatregelen in 2024–2025 pro-groei voor de woningmarkt geweest (na het strenge “Three Red Lines”-optreden tegen projectontwikkelaars eerder), met als doel een zachte landing en geleidelijk herstel van de Chinese vastgoedmarkt te bewerkstelligen.

Belangrijke infrastructuur- en ontwikkelingsprojecten

Infrastructuur en nieuwe ontwikkelingen veranderen het vastgoedlandschap van Shenzhen in verschillende districten:

• Stedelijk spoor & vervoer: Het metronetwerk van Shenzhen blijft uitbreiden, waardoor de verbinding met buitenwijken zoals Longgang, Pingshan en Guangming verbetert. Nieuwe lijnen en verlengingen (bijv. Lijn 16 naar Longgang, intercityspoorwegen) maken meer gebieden toegankelijk, wat de vraag naar woningen daar stimuleert. De intercityspoorlijn Shenzhen–Dongguan–Huizhou en voortdurende upgrades van de luchthavens en havens van Shenzhen (de nieuwe terminal van Bao’an International Airport, verbeteringen aan Shekou Cruise Homeport) integreren de stadsregio verder.
• Qianhai Samenwerkingszone: De Qianhai Shenzhen-Hong Kong Modern Service Industry Cooperation Zone in het westen van Shenzhen (grenzend aan Bao’an/Nanshan) is een van de meest opvallende ontwikkelingsgebieden. Qianhai ondergaat een enorme uitbreiding (geplande oppervlakte gegroeid tot 120 km²) en wordt gevuld met Grade-A kantoortorens, innovatieparken en luxe woningen. Als een open zone met speciale beleidsmaatregelen om Hongkongse en buitenlandse bedrijven aan te trekken, creëert Qianhai een nieuw CBD. Projecten zoals Shenzhen Bay Technology Eco-Park en Qianhai Kerry Centre voegen commerciële ruimte toe, wat invloed zal hebben op het kantooraanbod en de huren in de hele stad. Voor wonen maakt de nabijheid van Qianhai tot Hongkong (via de nieuwe Shenzhen–Hong Kong Land Border bij Qianhai) het aantrekkelijk voor grensoverschrijdende professionals; de prijzen hier kunnen zich meten met de kernwijken.
• Shenzhen Bay Super Headquarters Base: In Futian/Nanshan is de Shenzhen Bay Super HQ Base een ambitieus cluster van superhoge wolkenkrabbers, gepland als hoofdkantoren voor Fortune 500-bedrijven. Hoewel het nog in aanbouw is (met opleveringen tot in de late jaren 2020), zal dit project de status van Shenzhen als mondiaal zakencentrum versterken. De belofte van iconische torens (sommige meer dan 400 meter hoog) en multifunctionele complexen (kantoren, luxe appartementen, retail) stuwt nu al de grondwaarden in de omgeving omhoog.
• Geavanceerde productieparken: Uniek is dat Shenzhen innoveert in industriële ruimte door hoogbouwfabriekscampussen te bouwen. De stad is van plan om “de bouw van 20 geavanceerde productie-industrieterreinen en hoogbouwfabrieken te versnellen” tegen 2025sz.gov.cn in districten als Bao’an, Longhua, Guangming en Longgang. Deze projecten (in totaal 300 km²) zullen plaats bieden aan technologische productie, robotica, nieuwe energie en andere strategische sectoren news.cgtn.com. Zo opende het district Guangming een nieuw intelligent productiepark waar AI- en precisie-instrumentenbedrijven zijn gevestigd szgm.gov.cn. Dergelijke ontwikkelingen stimuleren niet alleen de vraag naar industrieel vastgoed, maar creëren ook banen en woonbehoeften in die districten.
• Stedelijke herontwikkelingsprojecten: Shenzhen is voortdurend bezig met de herontwikkeling van oudere gebieden. Opvallende stedelijke vernieuwingsprojecten in 2025 zijn onder meer de Lychee Garden-herontwikkeling in Futian en de heropleving van het Nantou Ancient Town-gebied in Nanshan, evenals talrijke ombouwprojecten van oude fabrieksterreinen tot creatieve industrieparken of appartementen. Herontwikkelingen van voormalige stedelijke dorpen (“城中村”) – bijvoorbeeld de dorpen Shuiwei en Baishizhou – voegen nieuwe woonruimte toe in toplocaties. Het “city update”-initiatief van de stad, ondersteund door centrale financiering in 2025news.szhome.com, betekent meer van dergelijke projecten om vervallen woningen te vervangen door moderne, hoogbouwontwikkelingen.
• Opmerkelijke vastgoedprojecten 2025+: Aan de residentiële kant worden verschillende spraakmakende projecten verwacht op de markt te komen. In Nanshan wordt het CITIC Front Bay (Yuanwafu)-project in Shenzhen Bay, een ultraluxe ontwikkeling aan zee, verwacht “door het plafond te breken” van de eerdere prijsgrens van Shenzhen – sinds Shenzhen de prijsplafonds voor nieuwbouwwoningen heeft opgeheven, zou dit project tegen recordprijzen voor de stad kunnen worden gelanceerd sohu.com. Ook eind 2024 betaalden China Resources Land en partnerontwikkelaars een recordprijs voor een stuk grond in Houhai (Shenzhen Bay-gebied), wat vertrouwen in het topsegment van de markt aangeeft sohu.com. In Futian zullen aankomende projecten zoals Excellence & Kingkey’s herontwikkeling in Antuoshan en New World’s project nabij Xiangmihu nieuwe luxe woningen toevoegen in 2025–2026 sohu.com sohu.com. Aan de commerciële kant omvatten grade-A kantooropleveringen in 2025 veertien nieuwe kantoorgebouwen met een totaal van ~893.000 m² sz.gov.cn (veelal in Qianhai, Houhai en Futian), waarmee de kantoorvoorraad met ~7,9% zal toenemen sz.gov.cn. Deze toestroom van aanbod zal, zoals later besproken, invloed hebben op de leegstand en huurprijzen van kantoren.

Al deze infrastructuur- en ontwikkelingsprojecten verbeteren de connectiviteit en aantrekkelijkheid van Shenzhen, maar ze brengen ook nieuw aanbod dat de markt moet absorberen. Investeerders moeten bijhouden welke districten hiervan profiteren (bijvoorbeeld gebieden die nieuwe vervoersverbindingen krijgen, zien vaak een waardestijging van vastgoed) en waar overaanbodrisico’s kunnen ontstaan (bijvoorbeeld een overschot aan kantoorruimte in bepaalde zakendistricten).

Residentiële vastgoedsector

Verkoopvolume, prijzen en dynamiek van vraag en aanbod

De woningmarkt van Shenzhen herstelt zich in 2025, met het aantal transacties dat sterk is gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. In Q1 2025 werden er meer dan 26.000 nieuwe en tweedehands woningen verkocht, een jaar-op-jaar stijging van 67,7% sz.gov.cn. Deze opleving begon na beleidsversoepelingen eind 2024: zo werden er in slechts de eerste 24 dagen van november 2024 7.800 nieuwe appartementen verkocht (de dagelijkse verkoop steeg met 201% j-o-j) en 5.477 tweedehands woningen verkocht (een stijging van 118% j-o-j) szft.gov.cn. Dergelijke cijfers betekenden de sterkste activiteit sinds 2021. Uit gegevens van Savills bleek dat de verkochte oppervlakte van nieuwe woningen met 61,3% j-o-j steeg in Q1 2025 sz.gov.cn, wat aangeeft dat kopers massaal terugkeren naar de markt.

Ondanks de verkoophausse, zijn de prijsontwikkelingen relatief stabiel gebleven – de markt herstelt eerst in volume, daarna in prijs. Na dalingen in 2022–2023 zijn de huizenprijzen nu aan het stabiliseren. In maart 2025 waren de prijzen van nieuwe woningen in Shenzhen ongeveer gelijk aan het jaar ervoor, zelfs licht gedaald met 0,4% j-o-j globalpropertyguide.com. De prijzen van tweedehands (bestaande) woningen lagen nog zo’n 3% lager j-o-j globalpropertyguide.com, maar de dalingen nemen al enkele maanden afnews.szhome.com. In april 2025 daalden de prijzen van tweedehands woningen slechts 0,21% m-o-m en –2,88% j-o-j in Shenzhennews.szhome.comnews.szhome.com, de kleinste daling onder de tien grootste steden van China. Sterker nog, de prijsindex van Shenzhen was het meest veerkrachtig, wat duidt op een bijna stabilisatienews.szhome.com.

Huidige prijsniveaus: Volgens gegevens van CREIS bedroeg in maart 2025 de gemiddelde prijs van nieuwe commerciële woningen in Shenzhen ongeveer ¥52.700 per m² en tweedehands woningen gemiddeld ¥67.600 per m² globalpropertyguide.com. Lokale aanboddata suggereren echter dat de vraagprijzen voor bestaande woningen in de hele stad medio 2025 dichter bij de hoge ¥50.000 per m² liggen (Anjuke meldt ~¥57.000), omdat verkopers in minder gewilde gebieden hun verwachtingen hebben bijgesteld. De prijsontwikkelingen verschillen sterk per district (zie volgende sectie). Over het algemeen blijven de huizenprijzen in de stad de hoogste van het Chinese vasteland, op Shanghai centrum en Beijing na. Zelfs na de recente correctie is de betaalbaarheid van woningen onder druk – de prijs-inkomensverhouding in steden van het eerste niveau zoals Shenzhen is extreem hoog, en de overheid heeft aangegeven een nieuwe speculatieve golf te willen voorkomen.

Aan de aanbodzijde zijn ontwikkelaars in Shenzhen voorzichtig geweest. Nieuwe lanceringen van projecten vertraagden in 2022–2023 door de schuldencrisis van ontwikkelaars in China en een zwakke marktsentiment. Dit zorgde in sommige gebieden voor een achterstand aan onverkochte voorraad. Maar de opleveringen nemen toe nu projecten die door financieringsproblemen waren vertraagd, weer op gang komen. Analisten van Morningstar verwachten dat “het aantal nieuwe woningstarts gedurende 2025 laag zal blijven” in China, maar dat de opleveringen zullen verbeteren dankzij beleidssteun globalpropertyguide.com. In Shenzhen betekent dit een gematigde toestroom van nieuwe appartementen op de markt – genoeg om kopers keuze te bieden, maar geen overvloed. De overheid heeft ook direct het aanbod van betaalbare woningen vergroot; Shenzhen heeft een ambitieus doel om tegen 2035 1 miljoen gesubsidieerde woningen te hebben. Er zijn nu al tienduizenden eenheden van talentwoningen en openbare huurappartementen in aanbouw, wat uiteindelijk de vraag op de particuliere markt zal verlichten.

Vraagdynamiek: De vraag van eindgebruikers (starters en doorstromers) is momenteel de belangrijkste drijfveer, gestimuleerd door lagere hypotheekrentes en versoepeling van het beleid. De vraag van investeerders (speculatieve aankopen voor vermogenswinst) blijft gematigd vergeleken met de hoogtijdagen, door strengere regelgeving en de herinnering aan recente prijsdalingen. Toch blijven de langetermijnvooruitzichten van Shenzhen investeringen aantrekken van rijkere binnenlandse kopers en enkele buitenlandse kopers (Hongkong, expats) die waarde zien in prijsdalingen. De fundamenten van de stad – bevolkingsgroei, beperkte grond, en haar centrale rol in de Greater Bay Area – wijzen op een structurele vraagdruk. Voor nu zijn de voorraden op de tweedehandsmarkt relatief hoog (veel aanbiedingen omdat eigenaren willen verkopen bij het herstel), wat de prijsstijging beperkt houdt. Maar transactiegegevens laten zien dat scherp geprijsde woningen, vooral in populaire districten, snel kunnen verkopen (sommige nieuwe lanceringen eind 2024 waren binnen enkele uren uitverkocht szft.gov.cn).

Woningprijzen per district en segment

Shenzhen is een stad met diverse deelmarkten, met een scherp contrast tussen de kernwijken en de buitengebieden. Hier is een indicatieve vergelijking van de gemiddelde tweedehands woningprijzen per district (medio 2025):

District	Gemiddelde wederverkoopprijs (jul 2025)	Opmerkingen over trend
Nanshan (Tech & luxe kustgebied)	¥87.600/m² shenzhen.anjuke.com	Hoogste prijzen; veel luxe gebieden boven ¥100k. Prijzen herstelden met ~+8,6% j-o-j na dip in 2024. Sterke vraag van tech-elite en expats.
Futian (CBD en centraal)	¥73.200/m² shenzhen.anjuke.com	Premium kernwijk met luxe woningen (veel buurten ¥80k+). ~10% j-o-j stijging vanaf een laag niveau shenzhen.anjuke.com. Sterke vraag in het hogere segment, ondersteund door top scholen en banen.
Luohu (Oude stadscentrum)	¥47.800/m² shenzhen.anjuke.com	Middenklasse prijzen; oudste centrumgebied met verouderde voorraad. Lichte j-o-j stijging (~+6,9% shenzhen.anjuke.com) tijdens herstel. Populair bij prijsbewuste kopers die centrale ligging zoeken.
Bao’an (NW district incl. Qianhai)	¥54.600/m² shenzhen.anjuke.com	Divers: Qianhai/centrum zijn duur (~¥80k) maar andere gebieden betaalbaarder. In totaal ~+10,6% j-o-j shenzhen.anjuke.com door nieuwe metrolijnen en projecten die groei stimuleren.
Longgang (NE district, groot & suburbaan)	¥36.000/m² shenzhen.anjuke.com	Goedkoopste grote district. Zag ~+11% j-o-j herstel shenzhen.anjuke.com na forse eerdere dalingen. Ruim nieuw aanbod houdt prijzen gematigd. Aantrekkelijk voor starters.
Longhua (Noord, opkomend subcentrum)	~¥50.000–60.000/m² (geschat)	Ontwikkelt zich snel; dicht bij Futian, met nieuwe projecten (bijv. Shenzhen Noord). Prijzen herstellen; sterke vraag naar nieuwbouw door verbeterde infrastructuur.
Overige (Yantian, Pingshan, Guangming, enz.)	~¥30.000–50.000/m² (varieert)	Yantian (¥45k) biedt wonen aan de kust maar ligt ver oostelijk. Pingshan (¥28–30k) en Guangming (~¥33k) zijn relatief goedkoop, gericht op industriële groei. Allen zagen bescheiden stijgingen naarmate de bereikbaarheid verbetert.

Bronnen: Anjuke vraagprijzen juli 2025 shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com.

De tabel laat zien hoe Nanshan en Futian het luxesegment domineren. Uit een recent onderzoek blijkt dat 18 subdistricten in Shenzhen een gemiddelde tweedehandsprijs boven de ¥80.000/m² hebben – op één na liggen ze allemaal in Futian of Nanshan sohu.com. Deze twee districten zijn een magneet voor kopers uit het hogere segment (tech-directeuren, financiële professionals en welgestelde families), met top-scholen, banen en voorzieningen. Ze waren goed voor een groot deel van de transactiewaarde; in 2024 verkochten Futian en Nanshan elk ongeveer 9.000+ tweedehands woningen, waarmee ze op de 2e en 3e plaats stonden qua volume (net achter het veel grotere Longgang) sohu.com. Dit wijst niet alleen op hoge prijzen, maar ook op liquiditeit in deze markten.

Daarentegen kennen Longgang en Bao’an de hoogste transactiecijfers vanwege het grote aanbod en de lagere prijzen – ze bedienen de massamarkt en starters. Longgang voerde bijvoorbeeld in 2024 de verkoopstatistieken aan, wat het grote aantal nieuwe projecten en betaalbare woonwijken weerspiegelt. Naarmate de stad zich uitbreidt, verstedelijken deze buitenwijken snel (met nieuwe centra zoals Longgang CBD in Bantian en het kustcentrum van Bao’an). De prijsontwikkeling daar kan volatieler zijn (gedreven door beleid en schommelingen in het aanbod), maar op de lange termijn verkleinen verbeterde vervoersverbindingen (zoals nieuwe metrolijnen) het verschil met de prijzen in het stadscentrum.

Nieuw vs. tweedehands prijsverschil: Het is het vermelden waard dat in Shenzhen nieuwbouwwoningen vaak tegen iets lagere prijzen worden verkocht dan vergelijkbare tweedehands woningen, vanwege overheidsrichtlijnen voor prijzen en de noodzaak van ontwikkelaars om snel te verkopen. Zo was in april 2024 de gemiddelde transactieprijs voor nieuwbouwwoningen ¥61.328/m², een daling van 1,5% op jaarbasis pdf.savills.asia, terwijl tweedehands woningen gemiddeld hoger lagen. Dit verschil zorgt ervoor dat nieuwe projecten veel belangstelling kunnen trekken (sommige zijn “uitverkocht op de dag van lancering”, zoals gezien eind 2024 szft.gov.cn). In 2025, met versoepeling van prijsplafonds, kunnen sommige luxe nieuwbouwprojecten boven de tweedehandsprijzen worden gelanceerd (bijvoorbeeld het CITIC-project in Shenzhen Bay zou een record kunnen vestigen sohu.com). Over het algemeen worden nieuwe woningen in het middensegment echter scherp geprijsd om snel te verkopen, wat concurrentiedruk zet op eigenaren van bestaande woningen.

Huurmarkt en rendementen

De huurmarkt voor woningen in Shenzhen is actief, gezien de grote migrantenpopulatie (veel jonge werknemers huren). De huren waren relatief stabiel of daalden tijdens de COVID-jaren, maar na de heropening van de economie is de huurvraag toegenomen. Toch zijn de huurstijgingen de afgelopen tien jaar niet in de pas gebleven met de stijging van de huizenprijzen, wat resulteert in lage huur­rendementen naar wereldwijde maatstaven.

Midden 2025 liggen de bruto huur­rendementen in Shenzhen gemiddeld rond de 2,6% per jaar globalpropertyguide.com – vergelijkbaar met andere Chinese steden van het hoogste niveau. Concreet levert een gemiddeld 3-slaapkamer appartement (~$523k aankoop, ~$1.179 maandelijkse huur) een bruto rendement van ~2,7% op globalpropertyguide.com. Kleinere units leveren vergelijkbare rendementen op (2,6–2,7%). Na kosten (onderhoud, belastingen, enz.) zijn de netto rendementen doorgaans slechts ~1% globalpropertyguide.com. Deze cijfers onderstrepen dat residentiële investeerders in Shenzhen vooral inzetten op waardestijging in plaats van huurinkomsten.

Dat gezegd hebbende, zijn er tekenen dat de rendementen hun dieptepunt hebben bereikt: de huren zijn voorzichtig begonnen te stijgen nu de arbeidsmarkt verbetert en afgestudeerden toestromen, terwijl de koopprijzen zijn gestabiliseerd. In feite merkte een analyse op dat de huur­rendementen in de vier grootste steden van China in H1 2023 licht stegen tot ongeveer 1,8% netto yicaiglobal.com, vanaf historische dieptepunten, doordat de huizenprijzen corrigeerden. De betaalbaarheid van huren in Shenzhen (huur-inkomensratio) blijft een uitdaging voor huurders – de gemiddelde appartementshuur kan gemakkelijk meer dan 30% van het inkomen van een jonge professional in het stadscentrum opslokken. De overheid heeft langetermijnhuurappartementen gepromoot en huurplatforms ondersteund om een gezonde ontwikkeling van de huurmarkt te waarborgen.

Voor investeerders betekenen de lage rendementen dat de aanhoudingskosten hoog zijn ten opzichte van de huur, wat speculatieve aankopen kan ontmoedigen. Sommige verhuurders zien nu echter iets betere opbrengsten: zo steeg de vraag naar luxe huurwoningen door expats en professionals uit Hongkong toen de grenzen weer opengingen, wat de huren in gebieden als Shekou en Futian CBD ondersteunde. Aan de aanbodzijde kan een toestroom van institutionele huurwoningen (bijvoorbeeld Vanke’s Port Apartment-merk en andere REIT’s die onverkochte commerciële ruimtes omzetten in huurwoningen) geleidelijk de leegstand verhogen en de huren onder controle houden.

Samengevat blijven de huur­rendementen bescheiden (~2–3% bruto) globalpropertyguide.com in Shenzhen, wat de hoge waarderingen weerspiegelt. Investeerders moeten er rekening mee houden dat alleen de huurinkomsten de financieringskosten bij de huidige hypotheekrente nauwelijks zullen dekken, dus de investeringslogica is gebaseerd op langetermijnprijsstijgingen plus mogelijk valutadiversificatie (voor buitenlandse kopers). De stabiele of licht stijgende huren in 2025 zijn een positief teken van echte vraag, maar een dramatische huurstijging is onwaarschijnlijk gezien het aanzienlijke woningaanbod in de pijplijn en de waakzaamheid van de overheid ten aanzien van woonlasten.

Commercieel Vastgoedsector

Kantorenmarkt (commerciële kantoorruimte)

De Grade-A kantorenmarkt van Shenzhen in 2025 wordt gekenmerkt door een overvloedig nieuw aanbod, hoge leegstand en huurdersvriendelijke huren. De snelle groei van de skyline van de stad in de afgelopen jaren heeft geleid tot een overaanbod van kantoren in sommige gebieden, juist toen COVID en tegenwind in de technologiesector de vraag temperden. Als gevolg daarvan bevindt de kantoorsector zich in een fase van een huurdersmarkt:

• Aanbod & Leegstand: In 2025 voegt Shenzhen ongeveer 0,9 miljoen m² aan nieuwe Grade-A kantoorruimte toe sz.gov.cn, waarmee de totale voorraad met circa 7,9% toeneemt sz.gov.cn. Belangrijke opleveringen in Q1–Q2 zijn onder meer torens in Qianhai, Houhai en Nanshan Science Park. Dit komt bovenop het aanzienlijke aanbod dat in 2022–2024 is opgeleverd. Hierdoor schommelt het leegstandspercentage voor kantoren in de hele stad rond de 27–30% begin 2025 pdf.savills.asia cushmanwakefield.com. Eind Q4 2024 was dit ongeveer 29,0% savills.com, en het bleef hoog in Q1 2025 (Knight Frank meldde “een diepe aanpassingsfase” met leegstand nog steeds dicht bij recordhoogtes). Sommige deelmarkten, zoals Qianhai, kennen zelfs een hogere leegstand door de gelijktijdige opening van meerdere nieuwe gebouwen.
• Vraagfactoren: Ondanks de uitdagingen zorgt Shenzhen’s diverse economie voor enige vraag. De technologie- en IT-sector blijft de belangrijkste aanjager van kantoorverhuur sz.gov.cn – zowel lokale techgiganten als startups breiden hun ruimte uit voor R&D-labs en kantoren. In Q1 2025 waren bedrijven gerelateerd aan “nieuwe kwalitatieve productieve krachten” (opkomende technologie) actief aan het huren sz.gov.cn. De internetsector alleen al was goed voor ongeveer 25% van het verhuurvolume van kantoren in Q1 sz.gov.cn. Daarnaast dragen de sectoren financiën, professionele dienstverlening en consumentendiensten bij aan een gestage vraag naar kantoorruimte sz.gov.cn. Een opvallende trend is de groei van cross-border e-commerce bedrijven en hun dienstverleners, die aanzienlijke kantoorruimte innemen (bijvoorbeeld één segment huurde ~10.000 m² in Q1) sz.gov.cn doordat zij profiteren van de bloeiende online handel en integratie in de Greater Bay Area.
• Huren: Doordat het aanbod de vraag overtreft, verlagen verhuurders de huren om huurders aan te trekken en te behouden. In Q1 2025 is de gemiddelde huurprijs voor Grade-A kantoren in de stad gedaald tot ongeveer RMB 163 per m² per maand, een daling van ~3,5% ten opzichte van het vorige kwartaal assets.cushmanwakefield.com. Op jaarbasis daalden de huren met ongeveer 9% eind 2024 pdf.savills.asia en deze daling zette zich voort in 2025. De index van Savills liet een –9,0% YoY huurdaling zien in Q4 2024 pdf.savills.asia, en die trend hield aan. De effectieve huren (inclusief incentives) liggen zelfs nog lager, omdat veel verhuurders huurvrije periodes of subsidies voor inrichting aanbieden. De druk is overal merkbaar: zelfs toplocaties in Futian CBD zagen de huren dalen, terwijl nieuwe gebouwen in gedecentraliseerde gebieden met sterk verlaagde startprijzen huurders proberen te lokken. Voorlopig is de gemiddelde huurprijs op de kantorenmarkt dalende sz.gov.cn en wordt verwacht dat deze in 2025 verder zal dalen voordat er een bodem wordt bereikt.
• Vooruitzicht: De algemene verwachting is dat de leegstand van kantoren in Shenzhen op korte termijn hoog zal blijven. “Aanhoudend onevenwicht tussen vraag en aanbod” betekent dat de leegstand in de stad naar verwachting hoog blijft en de huren verder zullen dalen research.jllapsites.com tot en met 2025. Toch zijn er lichtpuntjes: het herstel van de economie en de groei van sectoren als nieuwe energievoertuigen, AI en financiën kunnen geleidelijk ruimte absorberen. De netto-opname in Q1 2025 verbeterde zelfs (landelijk was de netto-opname van kantoren in eersteklas steden gestegen, met in Shenzhen een stijging van ~50–200% YoY in opname) cbre.com.cn. Als deze trend doorzet, zou 2025 het dieptepunt van de kantorenmarkt kunnen markeren, gevolgd door een langzame herstelperiode. Investeerders tonen enige interesse – in Q1 2025 kwamen kantoorvastgoeden in de belangstelling van investeringsfondsen (in China waren core-kantoorgebouwen het belangrijkste investeringsdoel, vooral voor verzekeringsfondsen) cbre.com.cn. De cap rates/rendementen voor kantoren in Shenzhen zijn licht gestegen door lagere prijzen, wat mogelijk kopers aantrekt die op een toekomstige stijging rekenen.

Over het algemeen hebben bedrijven die op zoek zijn naar kantoorruimte in Shenzhen nu volop keuze en onderhandelingsmacht. Voor verhuurders is het een tijd om zich te onderscheiden – gebouwen met betere kwaliteit en duurzaamheidskenmerken trekken huurders aan (verhuurders zijn “hun kantoorvastgoed aan het optimaliseren om concurrerend te blijven”* cushmanwakefield.com, bijvoorbeeld door het upgraden van HVAC-systemen en het toevoegen van voorzieningen). Sommige oudere kantoren kunnen worden herbestemd (naar retail, co-working, of zelfs omgebouwd tot woningen) als onderdeel van de inspanningen van de stad om het bestaande aanbod te optimaliseren. De gezondheid van de kantorenmarkt zal afhangen van het succes van Shenzhen in het stimuleren van nieuwe industrieën en mogelijk de terugkeer van grensoverschrijdende professionals (bijvoorbeeld meer Hongkongse bedrijven die zich in Shenzhen vestigen als de integratie verder toeneemt).

Vastgoed voor Retail en Gastvrijheid

De retailvastgoedsector in Shenzhen is in 2025 op weg naar herstel, gesteund door een opleving van de consumentenbestedingen en een toestroom van toeristen (vooral uit Hongkong). Na de pandemie zijn shoppers en toeristen terug, wat zichtbaar is in dalende leegstand in winkelcentra en stabiliserende huren:

• Leegstand en Vraag: In Q1 2025 daalde het leegstandspercentage van winkelcentra in Shenzhen tot ~6,8%, het laagste sinds 2020 savills.com. Dit betekende zes opeenvolgende kwartalen van dalende leegstand, wat aangeeft dat winkelruimte wordt opgenomen. Gegevens van Savills toonden een daling van 1,8 procentpunt op jaarbasis tot 6,8% in Q1 savills.com. Zo’n lage leegstand – ruim onder het nationale gemiddelde van ~7,3% cbre.com.cn – onderstreept hoe sterk het herstel van de retailsector in Shenzhen is geweest, mede dankzij het succesvolle indammen van COVID en het snelle herstel van de consumptie. Populaire winkelgebieden (zoals Dongmen in Luohu, COCO Park in Futian, Coastal City in Nanshan) rapporteren een hoge bezettingsgraad nu binnenlandse merken en F&B-exploitanten uitbreiden. Zelfs nieuwere winkelcentra in buitenwijken beginnen te verhuren naarmate de woonwijken daar groeien.
• Huren: Hoewel de bezettingsgraad verbeterde, stijgen de huren langzaam. In Q1 2025 lag de gemiddelde huur van topwinkelcentra in Shenzhen nog steeds ongeveer 2,4% lager dan een jaar eerder savills.com. Verhuurders hielden de huren grotendeels stabiel of boden lichte verlagingen om het herstel van huurders te ondersteunen. Halverwege 2025 zijn er tekenen dat de huren hun dieptepunt bereiken – met meer bezoekers en stijgende detailhandelsverkopen, schaffen sommige verhuurders tijdelijke huurkortingen af. De algemene stemming is voorzichtig optimistisch: stabiele huren geven retailers de kans om te herstellen, en enige huurgroei wordt waarschijnlijk pas in 2026 verwacht als de verkopen volledig normaliseren. Opvallend is dat segmenten als luxe retail en high-end dining in Shenzhen Bay en Futian relatief sneller huurherstel zagen door de aanhoudende vraag van welvarende consumenten.
• Grensoverschrijdende winkelhausse: Een unieke aanjager voor de detailhandel in Shenzhen is de toename van Hongkongse bezoekers sinds de heropening van de grens. “Hongkongers die naar het noorden gaan om te winkelen” is een trend geworden, waarbij Shenzhen nu een topweekendbestemming is voor inwoners van Hongkong savills.com. Zij worden aangetrokken door de grote winkelcentra van Shenzhen, de verscheidenheid aan gezinsattracties en de relatief lagere prijzen (door de waardedaling van de RMB en een ander productaanbod). Deze toestroom heeft vooral de verkopen in Luohu (dicht bij de grens) en Nanshan (themaparken, outlets) gestimuleerd. Zo hebben Hongkongse toeristen het hotelbezettingspercentage en de F&B-omzet in Shenzhen aanzienlijk verhoogd. Ondertussen zijn toeristen uit het vasteland naar Hongkong nu meer gericht op sightseeing dan op winkelen savills.com, wat betekent dat de detailhandelswinsten van Shenzhen niet gelijk worden geëvenaard door Hongkong – het voordeel stroomt één kant op savills.com. Deze dynamiek moedigt internationale retailers aan om winkels te openen in Shenzhen om zowel lokale als toeristische bestedingen aan te trekken.
• Structurele trends: De jonge bevolking van Shenzhen betekent dat beleving in de detailhandel essentieel is. Winkelcentrumeigenaren reserveren meer ruimte voor restaurants, entertainment (e-sportarena’s, immersieve bioscopen) en lifestyle-diensten om bezoekers te trekken. “White-box” pop-upwinkels en nieuwe binnenlandse merken (“white brand”-producten) zijn in opkomst cushmanwakefield.com, wat wijst op een evoluerende retailmix. Daarnaast is e-commerce-integratie duidelijk zichtbaar – veel fysieke winkels fungeren ook als showroom en afhaalpunt voor online bestellingen. De centrale overheid stimuleert “meer consumptie” savills.com, wat een gunstig effect heeft, met evenementen zoals winkel- en koopfestivals en subsidies voor apparaten of auto’s (sommige toegekend in 2023–24) die indirect het gebruik van winkelvastgoed (showrooms, enz.) stimuleren.
• Hotel en gastvrijheid: Ook de hotelsector binnen commercieel vastgoed herstelt zich. De hotelbezetting en kamerprijzen in Shenzhen zijn verbeterd door de terugkeer van zakenreizen en toerisme. Hoewel er niet expliciet naar gevraagd is, is het vermeldenswaard dat er nieuwe hotels (vaak onderdeel van multifunctionele projecten) worden gebouwd in Qianhai en nabij het Shenzhen World Exhibition Center om te voorzien in de groeiende vraag naar MICE (meetings, incentives, conferences, exhibitions). Deze verbeteringen in de gastvrijheidsinfrastructuur ondersteunen de detailhandel verder (omdat toeristen geld uitgeven in winkelcentra).

Vooruitkijkend is de vooruitzichten voor winkelvastgoed in Shenzhen positief, vooral in vergelijking met een paar jaar geleden. Met de leegstand op het laagste niveau in jaren en sterke toeristenstromen (bijvoorbeeld een stijging van 115% van internationale toeristen via de luchthaven van Shenzhen in 2024)savills.com, herwinnen de eigenaren van winkelcentra hun vertrouwen. Dat gezegd hebbende, retail is een voortdurend veranderende sector – oudere winkelcentra op minder gunstige locaties moeten mogelijk een nieuwe invulling krijgen (sommige worden omgebouwd tot co-working- of onderwijscentra). In afgelegen districten zijn er nog steeds onderpresterende winkelcentra met hogere leegstandresearch.jllapsites.com, maar in de hele stad is de trend er een van herstel. Investeerders vinden winkelvastgoed weer aantrekkelijk gezien de Chinese stimulans voor binnenlandse consumptie; en Shenzhen, met zijn hoge inkomens en technisch onderlegde consumenten, loopt voorop met nieuwe retailconcepten.

Industrieel en logistiek vastgoed

De industriële vastgoedsector van Shenzhen – waaronder productieruimte, bedrijventerreinen en logistiek (magazijnen) – wordt vaak overschaduwd door de residentiële en kantoormarkten, maar blijft van cruciaal belang. In 2025 wordt deze sector gekenmerkt door veerkracht en transformatie:

• Productie- en R&D-ruimte: Shenzhen is zijn industriële basis agressief aan het upgraden. Met een industriële output die 35% van het BBP van Shenzhensz.gov.cn vormt, heeft de stad plannen opgesteld om te leiden in geavanceerde productie. Tegen 2025 is het doel om meerdere industriële clusters van een biljoen yuan te vestigen (bijvoorbeeld in elektronica, telecom, apparatuur)sz.gov.cn. Om dit te ondersteunen investeert Shenzhen in nieuwe industriële parken en innovatiehubs. Het concept van meerlaagse “slimme” fabrieken wordt uitgerold, waardoor hoogwaardige productie op beperkte grond mogelijk wordt. Districten als Bao’an, Longhua, Guangming en Pingshan profiteren hiervan – bijvoorbeeld, 20 geavanceerde productieparken over ~300 km² zijn in aanbouw in deze districten news.cgtn.com. Dit vergroot niet alleen het industriële vloeroppervlak, maar verhoogt ook de standaarden (met slimme faciliteiten, groene bouwkenmerken). De overheid biedt zelfs royale subsidies (tot ¥100 miljoen per groot project) aan bedrijven voor technologische upgrades van fabriekensz.gov.cn, om het gebruik van deze nieuwe ruimtes te stimuleren. De vraag naar moderne industriële panden is groot vanuit sectoren als elektrische voertuigen, biotechnologie en lucht- en ruimtevaart (aangezien Shenzhen zich verder ontwikkelt dan alleen elektronica). Oudere fabriekscomplexen in stedelijke gebieden worden herontwikkeld of herbestemd (sommige tot creatieve kantoorruimtes of appartementen als onderdeel van stedelijke vernieuwing), waardoor industriële activiteiten worden geconcentreerd in geplande zones.
• Logistiek en magazijnen: De rol van Shenzhen als handels- en e-commercehub zorgt voor een sterke logistieke vraag, hoewel de hoge grondkosten ertoe hebben geleid dat een deel van de opslag is verschoven naar nabijgelegen Dongguan/Huizhou. Toch komt er in 2025 nieuwe logistieke voorraad in de regio bij, en de opname is robuust geweest. In Q1 2025 kende de Chinese magazijnvastgoedsector een record netto-opname (2,57 miljoen m²) en daalde de leegstand landelijk tot 20,3% cbre.com.cn. In Shenzhen zelf zijn grote 3PL (third-party logistics) en e-commercebedrijven (zoals JD.com, SF Express dat in Shenzhen is gevestigd) continu op zoek naar moderne magazijnruimte, met name in de buurt van havens en luchthavens. De groei van grensoverschrijdende e-commerce (het verzenden van goederen naar wereldwijde consumenten) heeft de vraag naar bonded logistieke faciliteiten in Shenzhen aangewakkerd. Het Qianhai logistieke park en het luchthavenlogistiek centrum hebben een lage leegstand. De totale logistieke leegstand in het bredere Shenzhen-gebied kan echter hoger zijn (in de lage tien procent of rond de 20%) gezien enkele nieuwe opleveringen. De huur voor logistieke ruimte blijft stabiel, met tophuren voor magazijnen in Shenzhen rond de RMB 30–40 per m²/maand, afhankelijk van de locatie.
• Hightech-industrieterreinen en businessparken: Een opvallend subsegment zijn science- en technologieparken. Shenzhen High-Tech Industrial Park (SHIP) in Nanshan – vaak de kern van Silicon Valley van China genoemd – blijft zeer gewild; de bezettingsgraad is bijna volledig en de huren zijn hoog voor industrieel/kantoor (het is een soort kantoor-R&D-ruimte). Nieuwere parken in Longgang (Securities Tech Park), Bao’an en elders richten zich op specifieke sectoren (AI, biotechnologie). De Made in China 2025-campagne van de overheid heeft middelen naar deze parken geleid tearline.mil, wat heeft geresulteerd in hoogwaardige faciliteiten. Zo ontwikkelt de Guangming Science City zich tot een belangrijk R&D-centrum met ultramoderne laboratoria en zal het de vraag naar zowel laboratoriumruimte als ondersteunende kantoren/woningen in dat gebied stimuleren.
• Grond en beleid: Door het beperkte land in Shenzhen is industrieel land kostbaar. De stad is creatief geweest, zoals eerder genoemd, door de hoogte in te bouwen (verticale fabrieken) en ook door “ontsluiting” van landelijk gebied voor industrieel gebruik via hervormingen. Een beleidsaanpak is om fabrieken aan te moedigen hoger te bouwen of te verhuizen naar intensieve industrieterreinen, waardoor er grond vrijkomt voor woningbouw – dit is een doorlopende strategie voor grondaanbod. Ondertussen stimuleert de centrale overheid logistieke efficiëntie (verlaging van het kostenpercentage van het BBP), en Shenzhen draagt bij via slimme logistieke infrastructuur (automatisering in havens, enz.).

De vooruitzichten voor industrieel vastgoed in Shenzhen zijn sterk. Nu wereldwijde toeleveringsketens zich herstructureren, wordt een deel van de productie teruggehaald of verplaatst naar het zuiden van China – Shenzhen, met zijn innovatievoorsprong, zal waarschijnlijk hightechproductie aantrekken, terwijl productie met lagere toegevoegde waarde wordt uitbesteed aan goedkopere steden in Guangdong. Buitenlandse investeringen in fabrieken nemen toe (bijvoorbeeld de nieuwe batterijfabriek van Tesla in Shanghai geeft vertrouwen in de Chinese maakindustrie; Shenzhen zou vergelijkbare projecten in technologische sectoren kunnen zien). Voor logistiek zal de integratie van de Greater Bay Area (met infrastructuur zoals de Hong Kong-Zhuhai-Macau-brug en nieuwe landhavens) de logistieke sector van Shenzhen verder versterken als knooppunt dat de GBA en de wereld verbindt.

De rendementen op industrieel vastgoed zijn doorgaans hoger dan bij residentieel vastgoed – vaak 5–7% bruto – wat het aantrekkelijk maakt voor investeerders, vooral gezien het ondersteunende beleid van de overheid (bijvoorbeeld het opzetten van China’s eerste REIT’s in logistieke parken). We kunnen aanhoudende beleidssteun voor industrieel en logistiek vastgoed verwachten, aangezien dit direct samenhangt met economische groeidoelstellingen. Kortom, hoewel het minder in het nieuws komt dan appartementen of kantoren, is het industrieel/logistiek vastgoed in Shenzhen een fundamentele sector met stabiele vraag en overheidssteun, die waarschijnlijk zal groeien in lijn met de industriële upgradeplannen van de stad.

Buitenlandse investeringen en vooruitzichten

Historisch gezien was er in Shenzhen minder directe buitenlandse vastgoedbelegging dan in steden als Shanghai of Beijing, vanwege strengere regels en een markt die wordt gedomineerd door binnenlandse kopers. Toch is het een belangrijk onderdeel van het Greater Bay Area-initiatief om buitenlandse bedrijven en kapitaal aan te trekken. In de commerciële sector zien we buitenlandse bedrijven hun aanwezigheid uitbreiden – bijvoorbeeld buitenlandse financiële instellingen in Qianhai, en multinationale technologiebedrijven die R&D-centra opzetten – wat indirect de bezetting van kantoren stimuleert. De Qianhai-samenwerkingszone biedt prikkels voor bedrijven uit Hongkong en internationale ondernemingen, wat leidt tot kantoorhuurtransacties met buitenlandse partijen.

Als het gaat om vastgoedinvesteringen, was er in 2024–2025 beperkte buitenlandse institutionele investering in Chinees vastgoed vanwege bredere zorgen (schulden van projectontwikkelaars, enz.), maar er zijn tekenen dat de interesse in solide activa terugkeert. Zo zijn sommige buitenlandse private-equityfondsen en ontwikkelaars uit Hongkong een samenwerking aangegaan in projecten in Shenzhen, omdat zij een bodem in de waarderingen vermoeden. Het investeringsvolume in commercieel vastgoed in China in Q1 2025 bedroeg RMB 56,1 miljard cbre.com.cn – hoewel lager dan het jaar ervoor, omvatte het enkele grote kantooracquisities in steden van de eerste categorie, waarschijnlijk met buitenlands kapitaal. Het groeiverhaal van Shenzhen en de recente prijsdaling kunnen meer buitenlandse investeerders aantrekken die op zoek zijn naar langetermijnkansen, vooral als de Chinese overheid garanties en een vriendelijker ondernemingsklimaat biedt.

Huizenkopers uit Hongkong verdienen een vermelding: nu reizen weer normaal is, overwegen meer inwoners van Hongkong om woningen in Shenzhen te kopen voor investering of familie (sommigen worden aangetrokken door de onderwijskansen voor hun kinderen in Shenzhen, of simpelweg de grotere woonruimte per dollar vergeleken met Hongkong). Een rapport meldde dat meer mensen uit Hongkong investeren in vastgoed in Shenzhen in 2025, aangetrokken door het prijsverschil en het gemak van reizen (slechts enkele minuten over de grens met hogesnelheidstrein of metro) sohu.com. Deze grensoverschrijdende vraag richt zich vooral op gebieden nabij de grens met Hongkong of bekende luxeprojecten. Het blijft een niche, maar is een opmerkelijke factor die bijdraagt aan de vraag naar luxe appartementen.

Verwachtingen voor de komende jaren

Kijkend voorbij 2025 is de algemene verwachting voor de vastgoedmarkt in Shenzhen voorzichtig optimistisch, met enkele uitdagingen:

• Wonen: Na het sterke herstel in transacties wordt verwacht dat de prijzen in 2025 over het algemeen ongeveer stabiel tot licht dalend zullen zijn (de consensus van analisten is een verandering van ongeveer –2,5% voor 2025 globalpropertyguide.com). Tegen 2026 voorzien de meeste prognoses stabilisatie of een lichte prijsstijging op de woningmarkt van Shenzhen, gezien de fundamenten van de stad. Steden van het eerste niveau zoals Shenzhen zullen het herstel waarschijnlijk aanvoeren met een lage enkelcijferige prijsstijging in 2026–2027 globalpropertyguide.com, ervan uitgaande dat de bredere economie op koers blijft. De overheid zal waarschijnlijk het beleid afstemmen om oververhitting te voorkomen – als de markt te snel stijgt, kunnen we nieuwe afkoelingsmaatregelen zien (zoals strengere kredietverlening). Nieuwe aanbod uit herontwikkeling en sociale huisvestingsprogramma’s zal ook op de markt komen, wat de langetermijnprijsstijging kan matigen maar de betaalbaarheid zal verbeteren. Voor investeerders: de komende jaren zullen waarschijnlijk niet de sterke prijsstijgingen van het verleden brengen, maar eerder bescheiden groei en een focus op verbetering van het huurrendement.
• Commercieel (Kantoor/Winkel): Het herstel van de kantoorsector zal achterblijven. 2025–2026 kan nog steeds uitdagend zijn met hoge leegstand. JLL verwacht dat de leegstand “hoog blijft en de huren verder dalen” in de kantorenmarkt van Shenzhen op korte termijn research.jllapsites.com, met een keerpunt waarschijnlijk eind 2026 wanneer de toevoer afneemt en de economische groei de ruimte opneemt. Tegen 2027 verwachten we een gezondere kantoormarkt als nieuwe sectoren (zoals kunstmatige intelligentie, fintech, metaversebedrijven) zich uitbreiden. De huren kunnen vanaf 2026 geleidelijk aantrekken, maar het kan enkele jaren duren voordat het niveau van vóór 2020 wordt bereikt. Winkelvastgoed daarentegen zal naar verwachting een aanhoudende verbetering laten zien. Naarmate de bevolking en het inkomen van Shenzhen groeien en het toerisme floreert, kunnen de winkelhuren tegen 2026 weer positieve groei laten zien. Belangrijke winkelprojecten (zoals het gerenoveerde Luohu Commercial City, nieuwe winkelcentra in uitbreidende buitenwijken) zullen opgeleverd worden, maar de consumentenvraag zal naar verwachting gelijke tred houden.
• Industrieel/Logistiek: Dit segment is klaar voor stabiele groei. De drang naar industriële upgrades en zelfvoorziening in technologische productie zal waarschijnlijk toenemen, wat Shenzhen ten goede komt. We voorzien dat industriële huren licht zullen stijgen en dat er een hoge bezettingsgraad zal zijn voor kwalitatieve faciliteiten. Een risico is dat productiebedrijven goedkopere locaties zoeken omdat grond en arbeid in Shenzhen duur zijn, maar de strategie van de stad is om alleen productie met hoge toegevoegde waarde te behouden – en dat lijkt goed te lukken. De vraag naar logistiek zal groeien met e-commerce en regionale handel; tegen 2026–2027, als de rente wereldwijd lager is, kunnen we een investeringsgolf zien in logistieke activa (inclusief meer REITs) in de Greater Bay Area, waarbij Shenzhen een belangrijk gebied zal zijn voor dergelijke fondsen.
• Overheid en Beleid: Een onzekere factor voor prognoses is overheidsingrijpen. Als de vastgoedmarkt in China landelijk zwak blijft, kan er meer stimulans komen – bijvoorbeeld verdere verlagingen van hypotheekrentes, het versoepelen van aankoopquota voor woningen, of zelfs nieuwe ideeën zoals door de staat gesteunde woningkopers om de voorraad te verminderen (sommige analisten stelden grootschalige staatsaankopen van onverkochte woningen voor globalpropertyguide.com). Dergelijke maatregelen kunnen het sentiment en de prijzen snel verbeteren. Omgekeerd kunnen er weer beperkingen komen als de speculatie te ver doorslaat. Shenzhen zal waarschijnlijk een proeftuin voor uitgebalanceerd huisvestingsbeleid zijn, gezien het belang van de stad. Daarnaast kan elke vooruitgang op het gebied van een vastgoedbelasting de investeringsberekening veranderen door de aanhoudkosten te verhogen – iets om in de gaten te houden na 2025.

Samenvattend laat de vastgoedmarkt van Shenzhen in 2025 een beeld zien van herstel en veerkracht in alle sectoren. De verkoop van woningen is sterk en de prijzen staan op het punt om te stijgen, geholpen door ondersteunend beleid en echte vraag. Commercieel vastgoed maakt een periode van aanpassing door, maar de economische dynamiek van de stad en verbeteringen aan de infrastructuur vormen de basis voor toekomstige opname. Industrieel vastgoed blijft een ruggengraat en ontwikkelt zich mee met de hightech-ambities van de stad. Voor investeerders, ontwikkelaars en huizenkopers biedt Shenzhen kansen – of het nu gaat om het juiste moment kiezen om de markt te betreden tijdens deze stabilisatiefase, of om te focussen op kansrijke districten en segmenten (zoals woningen voor de massamarkt in groeigebieden, Grade-A kantoren op cyclische dieptepunten, of logistieke faciliteiten gekoppeld aan e-commerce). De komende jaren zal de vastgoedmarkt van Shenzhen waarschijnlijk een nieuw evenwicht vinden, gekenmerkt door duurzame groei in plaats van de volatiliteit uit het verleden, in lijn met de visie van de stad op hoogwaardige ontwikkeling.

Bronnen: sz.gov.cn szft.gov.cn savills.com globalpropertyguide.com sohu.com en anderen zoals hierboven vermeld.