Realitný trh v San Franciscu v roku 2025 sa vymyká jednoduchým označeniam – je to príbeh dvoch sektorov, ktoré sa uberajú opačnými smermi. Na rezidenčnej strane sú ceny domov a nájmy prekvapivo odolné, poháňané nedostatkom ponuky a oživením dopytu, aj keď vysoké úrokové sadzby preverujú rozpočty kupujúcich. Medzitým komerčný sektor – najmä kancelárie v centre mesta – zápasí s rekordne vysokou mierou neobsadenosti a následkami práce na diaľku. Investori, kupujúci, predávajúci a realitní profesionáli tieto trendy pozorne sledujú a hľadajú príležitosti v neistote. Táto komplexná správa rozoberá kľúčové vývojové trendy v rezidenčných a komerčných nehnuteľnostiach, od ponuky bývania a cenových trendov po vplyv úrokových sadzieb, demografické zmeny, investičné príležitosti a zmeny miestnych politík. Súčasťou sú odborné postrehy, aktuálne trhové údaje a prognózy na nasledujúce roky, ktoré vám pomôžu zorientovať sa v tom, čo čaká realitný trh v San Franciscu.
Tabuľka: Realitný trh v San Franciscu 2025 – Kľúčové trhové ukazovatele
| Metrika (2025) | Rezidenčné (domy) | Komerčné (kancelárie) |
|---|---|---|
| Mediánová predajná cena | ~1,5 milióna dolárov (jún 2025) redfin.com (nárast ~2–8 % medziročne) | N/A (hodnoty nehnuteľností klesajú; nedávne nútené predaje kancelárií za ~230–264 dolárov za štvorcový stopu assets.cushmanwakefield.com) |
| Ponuka & zásoby | ~1,8 mesiaca ponuky pre rodinné domy (trh predávajúceho) thefrontsteps.com; ~3,8 mesiaca pre byty (trh kupujúceho) thefrontsteps.com – historicky nízka zásoba | ~34,8 % miera neobsadenosti kancelárií (Q2 2025) assets.cushmanwakefield.com – historicky najvyššia úroveň neobsadenosti |
| Aktivita na trhu | 495 predajov domov v júni 2025 (+24 % medziročne) redfin.com; ponuky často dostanú 4+ ponúk a idú do rezervácie za ~20 dní redfin.com zillow.com | Čistá negatívna absorpcia -665 000 štvorcových stôp YTD (viac priestoru opusteného ako prenajatého) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; pešia premávka v centre zostáva utlmená |
| Ceny & nájmy | Typická hodnota domu ~1,27 mil. dolárov (júl 2025) zillow.com; Medián nájmu ~2 941 dolárov/mesiac (jún 2025), nárast 11 % medziročne sfchronicle.com (najvyšší sod roku 2020) | Priemerné požadované nájomné za kancelárie triedy A ~66,78 USD za štvorcový stopu ročne assets.cushmanwakefield.com (stabilné, niektoré ústupky zo strany prenajímateľov) |
| Trend/výhľad na rok 2025 | Odolný – Nízka ponuka udržiava ceny; predaje rastú napriek hypotekárnym sadzbám 6–7 %. Prognózy sa pohybujú od -6% poklesu (Zillow) resiclubanalytics.com po mierny +3% nárast (NAR) nowbam.com cien nehnuteľností v nasledujúcom roku. | Prechodný – Obsadenosť blízko vrcholu; mierny nárast prenájmov od AI a biotechnologických firiem, ale očakáva sa pomalé zotavenie. Mestské stimuly na prestavbu kancelárií na bývanie by mohli postupne znížiť neobsadenosť v centre mesta axios.com spur.org. |
Trendy rezidenčných nehnuteľností v roku 2025
Nízka ponuka poháňa trh v prospech predávajúcich
Ponuka rezidenčných nehnuteľností v San Franciscu zostáva v roku 2025 mimoriadne nízka, čo pokračuje v niekoľkoročnom klesajúcom trende. „Jednoducho nie je dostatok domov pre všetkých,“ ako uvádza jedna miestna trhová správa thefrontsteps.com. V máji 2025 bol počet domov na predaj nižší ako pred rokom – ponuka rodinných domov klesla medziročne približne o 2,5 % a ponuka bytov klesla výrazne o ~14 % thefrontsteps.com. Táto obmedzená ponuka je veľkou prekážkou pre kupujúcich a výhodou pre predávajúcich, čo posúva trh v prospech predávajúcich.
Zdravý, vyvážený trh s nehnuteľnosťami sa v Kalifornii zvyčajne považuje za približne 3 mesiace ponuky (mesiace zásob) thefrontsteps.com. San Francisco je hlboko pod touto hranicou. Mesiace zásob pre rodinné domy klesli v máji 2025 na iba 1,8 mesiaca (čo je 14% medziročný pokles) thefrontsteps.com – jasne trh v prospech predávajúcich. Byty majú približne 3,8 mesiaca zásob (pokles o ~22 % medziročne) thefrontsteps.com, čo je mierne nad vyváženou úrovňou, takže segment bytov sa prikláňa k trhu v prospech kupujúcich. V praxi dobre nacenené ponuky sa predávajú veľmi rýchlo. Priemerný rodinný dom strávil na trhu len 13 dní (takmer nezmenené oproti minulému roku), zatiaľ čo byty v priemere 23 dní, čo je o 25 % rýchlejšie ako pred rokom thefrontsteps.com. Mnohé domy dostávajú viacero ponúk a predávajú sa nad požadovanú cenu – v skutočnosti približne 64 % predajov v polovici roka 2025 sa uzavrelo nad cenou z inzerátu zillow.com, často po dražbách.
Tento nedostatok ponuky udržiava ceny domov prekvapivo pevné. Napriek celonárodnému ochladeniu sa stredné predajné ceny v San Franciscu odrazili v roku 2025. V máji 2025 sa stredná cena rodinného domu predala za 1 802 000 $, čo je nárast o 7,6 % oproti predchádzajúcemu roku, zatiaľ čo stredná cena bytu bola 1 298 000 $ (nárast o 8,3 % medziročne) thefrontsteps.com. V júni bola stredná celková cena domu okolo 1,5 milióna dolárov, čo predstavuje +2,7 % medziročný nárast redfin.com. Ide o jednu z najvyšších cenových úrovní za viac ako dva roky thefrontsteps.com, čo naznačuje, že trh získal späť väčšinu strát z obdobia pandémie. Nízka ponuka je kľúčovým faktorom, ktorý drží hodnoty – ako uvádza správa, „tento jav je pravdepodobne spôsobený tým, že zásoby klesajú už roky“ thefrontsteps.com.
Treba však povedať, že rôzne zdroje údajov ukazujú nuansovaný obraz. Zillow’s Home Value Index (ktorý vyhladzuje trendy) stanovil typickú hodnotu domu v San Franciscu na 1,27 milióna dolárov k polovici roka 2025, čo je v skutočnosti o 1,1 % menej ako pred rokom zillow.com. To naznačuje, že hoci predajné ceny vzrástli oproti minuloročnému poklesu, celkové hodnoty domov v meste sú približne na rovnakej úrovni alebo mierne nižšie v porovnaní s polovicou roka 2024. V podstate ceny domov v San Franciscu dosiahli dno koncom roka 2022/začiatkom 2023 v dôsledku rastúcich úrokových sadzieb a odvtedy sa stabilizovali alebo mierne vzrástli. Oživenie je nerovnomerné – luxusný segment (domy za 5 miliónov dolárov a viac) zaznamenal v roku 2025 obnovenú silu, zatiaľ čo trh s bytmi pod 1 milión dolárov zostáva podľa miestnych maklérov utlmený ruthkrishnan.com redfin.com. Ale vo všeobecnosti sa zdá, že najhoršie poklesy cien sú už za nami, vďaka nedostatku ponuky a pretrvávajúcemu dopytu kupujúcich.
Vysoké hypotekárne sadzby a problémy s dostupnosťou bývania
Nárast úrokových sadzieb hypoték za posledné dva roky vrhol dlhý tieň na trh s bývaním v San Franciscu, ale jeho účinky sú zložité. Priemerná 30-ročná fixná hypotekárna sadzba stúpla z približne 3 % v roku 2021 na 6–7 % v rokoch 2023–2024, čo dramaticky znížilo dostupnosť bývania pre kupujúcich. Tento „šok zo sadzieb“ spočiatku ochladil dopyt a prispel k poklesu cien v roku 2022. Aj v roku 2025 zostávajú sadzby zvýšené v porovnaní s historickými štandardmi – odvetvové prognózy očakávajú, že sadby zostanú nad 6 % počas väčšiny roka 2025 nowbam.com. Národná asociácia realitných maklérov (NAR) predpovedá priemernú 6,4 % hypotekárnu sadzbu v druhej polovici roka 2025, ktorá klesne len na približne 6,1 % v roku 2026 nowbam.com. Hlavný ekonóm NAR Lawrence Yun zdôrazňuje, že úrokové sadzby sú „zázračná zbraň“ pre trh s bývaním – mnohí kupujúci „čakajú a čakajú“, kým sadzby klesnú a sprístupnia bývanie nowbam.com.
V mimoriadne drahom San Franciscu majú vyššie náklady na úver obrovský vplyv na kúpnu silu. Napríklad dom v hodnote 1,5 milióna dolárov s 20 % akontáciou znamená približne 7 000 dolárov mesačne na hypotéku pri 6,5 % sadzbe (bez daní/poistenia) – čo je takmer dvojnásobok splátky pri 3 % úroku. To odsunulo niektorých potenciálnych kupujúcich na vedľajšiu koľaj, najmä tých, ktorí kupujú prvýkrát a nemajú vlastný kapitál. Dostupnosť bývania v oblasti Bay Area je blízko historických miním a kupujúci s hotovosťou alebo vysokými príjmami majú v tomto prostredí výhodu. Ako poznamenal jeden realitný maklér zo Silicon Valley, „drvivá väčšina [obyvateľov Bay Area] sa cíti bohatšia, pretože väčšina investuje do akcií alebo má firemné RSU“ – po silnom akciovom trhu v rokoch 2023–24 (najmä v technológiách) majú mnohí majetní kupujúci hotovosť pripravenú aj napriek vysokým sadzbám financialsamurai.com. Tento efekt bohatstva, sústredený medzi technologickými pracovníkmi a investormi, pomáha udržiavať dopyt po nehnuteľnostiach aj napriek tomu, že náklady na hypotéky zostávajú vysoké.
Predávajúci sú na druhej strane neochotní ponúkať nehnuteľnosti, čo zhoršuje nedostatok ponuky. Mnohí majitelia domov, ktorí si zaistili 3 % hypotéky, váhajú s predajom a nechcú sa vzdať nízkej sadzby, čo je jav známy ako „lock-in efekt“. Nové ponuky v San Franciscu klesli medziročne približne o 13 % pri bytoch a boli približne rovnaké pri domoch v polovici roka 2025 thefrontsteps.com, čo odráža túto neochotu predávajúcich. Stručne povedané, vysoké sadzby znížili mobilitu na trhu – menej ľudí predáva a tí, ktorí kupujú, napínajú rozpočty alebo prinášajú viac hotovosti. Táto dynamika paradoxne pomáha udržiavať ceny, keďže ponuka zostáva obmedzená.
Pri pohľade do budúcnosti by mierne nižšie sadzby mohli byť katalyzátorom. Ak bude inflácia naďalej klesať, väčšina prognóz predpokladá, že hypotekárne sadzby klesnú bližšie k ~6 % do konca roka 2025 nowbam.com. To by mohlo čiastočne zlepšiť dostupnosť bývania a prilákať späť niektorých kupujúcich, ktorí doteraz vyčkávali. Skutočne, objavujú sa prvé náznaky prispôsobenia kupujúcich: predaje domov v San Franciscu vyskočili o 24 % v júni 2025 v porovnaní s predchádzajúcim rokom redfin.com, čo naznačuje, že dopyt rastie aj napriek tomu, že sadzby sa držia okolo 6,5 %. Odborníci očakávajú postupné zlepšenia: NAR predpovedá, že predaje domov v roku 2025 vzrastú o ~6 % a v roku 2026 o ďalších 11 %, keď sa trh postupne prispôsobí nowbam.com nowbam.com. Dostupnosť bývania však zostane kľúčovým obmedzením. Mediánová cena domu v San Franciscu je o viac ako 214 % vyššia ako americký priemer redfin.com, a aj návrat k 5 % hypotekárnym sadzbám (čo je nepravdepodobné pred rokom 2026) by stále znamenal vysoké mesačné splátky. Kupujúci a investori v roku 2025 sa preto pohybujú v prostredí vysokých sadzieb a často využívajú kreatívne stratégie – vyššie akontácie, zníženie sadzby alebo hybridné ARM úvery – aby im financovanie vychádzalo, kým sa náklady na úvery snáď neznížia.
Demografické zmeny a dopyt po bývaní
Demografické trendy v San Franciscu zohrávajú kľúčovú úlohu vo výhľade realitného trhu. Mesto zažilo prudký exodus v rokoch 2020–2021: populácia klesla z približne 878 000 v apríli 2020 na asi 812 000 v roku 2022, čo je pokles o ~7,5 % sfchronicle.com. Príčinou bola pandémia, práca na diaľku, prepúšťanie v technológiách a obyvatelia hľadajúci viac priestoru alebo nižšie náklady inde. Avšak v rokoch 2023–2024 nastal opatrný návrat. Do polovice roka 2024 sa populácia San Francisca odhadovala tesne pod 828 000, čo je nárast o ~1,7 % oproti minimu z roku 2022 sfchronicle.com. Všetkých päť okresov Bay Area sa v roku 2024 vrátilo k miernemu rastu populácie costar.com, najmä vďaka medzinárodnej migrácii a čiastočnému návratu domácich obyvateľov.
Kriticky, kto sa vracia (a kto nie) odhaľuje meniacu sa demografiu mesta. Analýza údajov zo sčítania ukazuje, že mladí dospelí (20–24) sa vo veľkom počte vracajú – pravdepodobne preto, že študenti a začínajúci pracovníci opäť zapĺňajú mesto sfchronicle.com. Niektoré skupiny dokonca narástli nad úroveň pred pandémiou: napríklad počet ázijských žien vo veku 35–39 a ázijských mužov vo veku 40–44 v SF je teraz asi o 2 % vyšší ako v roku 2020, po poklese v rokoch 2020–22 a následnom návrate nad pôvodnú úroveň sfchronicle.com. Naopak, mnohí mladší bieli profesionáli (koniec 20. až začiatok 30. rokov), ktorí odišli, sa nevrátili – San Francisco zaznamenalo odchod asi štvrtiny bielej populácie v tomto vekovom rozmedzí a táto skupina zostáva výrazne menšia ako predtým sfchronicle.com. To naznačuje, že práca na diaľku a otázky dostupnosti bývania naďalej presúvajú časť tradičnej technologickej pracovnej sily do iných regiónov.Tieto demografické zmeny majú zmiešané dopady na bývanie. Návrat študentov a mladých pracovníkov podporuje trh s prenájmami a predajmi pre začiatočníkov (napr. byty), zatiaľ čo strata niektorých profesionálov v strednej kariére môže oslabiť dopyt po luxusných prenájmoch alebo väčších domoch. Okrem toho San Francisco zostáva najrýchlejšie starnúcou metropolitnou oblasťou v USA, s veľmi malým počtom detí – rodiny odchádzajú hľadať viac priestoru alebo dostupnejšie predmestia sfchronicle.com. Mesto má nízku pôrodnosť a odchod rodín, čo znamená menší tlak na dopyt po rodinných domoch zo strany rastúcich domácností, ale pretrvávajúci dopyt po menších jednotkách a prenájmoch pre jednotlivcov a páry.
Pozitívom je, že zahraničná migrácia posilnila populáciu. Obnova Bay Area bola poháňaná medzinárodnými migrantmi, ktorí zapĺňajú pracovné miesta a bývanie; San Francisco získalo v uplynulom roku tisíce nových obyvateľov zo zahraničia costar.com. Mnohí sú vysoko kvalifikovaní pracovníci v technológiách a biotechnológiách alebo študenti – skupiny, ktoré často najprv prenajímajú, čím prispievajú k zvýšenému dopytu po prenájmoch.
Azda najväčším demografickým/ekonomickým faktorom je obnova technologického priemyslu v rokoch 2023–2025, najmä boom umelej inteligencie. San Francisco sa stalo epicentrom revolúcie umelej inteligencie, priťahujúcim firmy a talenty. Obrovské financovanie – 75 miliárd dolárov v investíciách rizikového kapitálu len v prvej polovici roku 2025 – prúdilo do startupov so sídlom v SF, najmä do firiem z oblasti AI assets.cushmanwakefield.com. Spoločnosti ako OpenAI (ocenená na približne 100 miliárd dolárov) a Anthropic (ocenená na viac ako 40 miliárd dolárov) rýchlo rozširujú svoju prítomnosť v meste, najímajú talenty a prenajímajú kancelárske priestory financialsamurai.com financialsamurai.com. Tento prílev vysoko platených technologických pracovníkov už vytvára nových milionárov a znovu oživuje segmenty trhu s bývaním. Ako tieto spoločnosti dozrievajú, zamestnanci s bohatstvom z IPO akcií by mohli vliať likviditu do trhu s nehnuteľnosťami, čo by pripomínalo minulé technologické boomy financialsamurai.com. Jeden dlhoročný investor tvrdí, že toto „mimoriadne množstvo [technologického] bohatstva“ nevyhnutne prúdi do nákupov domov a zlepšovania životného štýlu v oblasti Bay Area financialsamurai.com. Skutočne, boom v oblasti AI je uvádzaný ako kľúčový dôvod, prečo „rok 2025 predstavuje vynikajúcu príležitosť investovať do nehnuteľností v San Franciscu“ podľa niektorých odborníkov, ktorí predpovedajú prudko rastúci dopyt po bývaní s rozširovaním technologického sektora financialsamurai.com financialsamurai.com.
Stručne povedané, dopyt po bývaní v San Franciscu v roku 2025 odráža mesto v pohybe: celkový počet obyvateľov je stále približne o 5–6 % nižší ako pred pandémiou sfchronicle.com, no opäť rastie, keď prichádzajú mladí dospelí, prisťahovalci a technologickí inovátori. Návrat do kancelárií zo strany veľkých zamestnávateľov (Google, Amazon, JPMorgan a ďalší teraz vyžadujú viac práce naživo) financialsamurai.com postupne počas pracovných dní opäť zapĺňa mesto, čo môže niektorých pracovníkov povzbudiť, aby opäť bývali bližšie k práci. Práca na diaľku zďaleka nie je mŕtva – priemerná návštevnosť kancelárií v San Franciscu je stále len približne 50 % úrovne pred COVID-om sfchronicle.com batlingroup.com – ale kyvadlo sa pomaly vracia späť. Ako to vyjadril jeden realitný bloger, „mestský život zažíva silný návrat“ a San Francisco znovu získava svoju príťažlivosť svetovej gastronómie, kultúry a pracovných príležitostí, čo „pravdepodobne v nasledujúcich rokoch zvýši ceny nehnuteľností“ financialsamurai.com. Z hľadiska demografie mesto priťahuje viac technologicky orientovaných, zámožných ľudí, aj keď niektoré rodiny zo strednej triedy a pracovníci na diaľku zostávajú bokom. Táto polarizácia prináša výzvy (napr. starnutie populácie, menej rodín), ale prílev vysokopríjmových talentov je pre dopyt po bývaní priaznivý ak si mesto týchto nových obyvateľov dokáže udržať dlhodobo.
Oživenie trhu s prenájmami: Od útlmu pre nájomcov k trhu pre prenajímateľov
Po pandemickom útlme sa nájomný trh v San Franciscu v roku 2025 prudko zotavil. Voľné byty, ktoré v roku 2021 zostávali neobsadené, teraz priťahujú rady záujemcov až von z dverí. V júni 2025 medián nájomného za byt v San Franciscu medziročne vzrástol o 11 % – ide o najrýchlejší rast nájomného spomedzi všetkých amerických miest, aj keď celoštátny medián nájomného klesol o 0,7 % v rovnakom období sfchronicle.com. Medián nájomného v meste dosiahol 2 941 $ mesačne, čo je najvyššia úroveň od roku 2020 (hoci stále o niečo nižšia ako vrchol v roku 2019) sfchronicle.com. Miera neobsadenosti bytov sa dramaticky znížila, z približne 5,1 % v polovici roka 2024 na iba 3,5 % v polovici roka 2025 sfchronicle.com. Pre porovnanie, miera neobsadenosti nájomných bytov v USA je okolo 6 % – ponuka nájomného bývania v San Franciscu je opäť mimoriadne obmedzená.Tento náhly obrat vytvoril podľa prenajímateľov „hon na byty“. Nájomcovia opäť čelia preplneným obhliadkam, cenovým vojnám a dokonca ponukám nad požadovanú cenu („rent bid“). Jeden miestny nájomca opísal obhliadky ako „tak preplnené, že sa ľudia o seba doslova opierali“, pričom o jeden byt sa uchádzali desiatky záujemcov sfchronicle.com. Uchádzači píšu prenajímateľom osobné „motivačné listy“ s priloženým životopisom, ponúkajú niekoľko mesiacov nájmu vopred a niektorí prenajímatelia hlásia viac ako 30 žiadostí o atraktívne byty sfchronicle.com sfchronicle.com. „Nič také som nevidel od čias pred COVID-om,“ povedal jeden CEO správcovskej spoločnosti, ktorá spravuje 1 100 bytov a za jedinú sobotu prenajala sedem bytov sfchronicle.com. Takmer každá nová zmluva sa podpisuje za vyššie nájomné ako mal predchádzajúci nájomca, často o niekoľko stoviek dolárov viac sfchronicle.com. V najžiadanejších štvrtiach (napr. Mission, Potrero Hill, časti Dogpatch) prenajímatelia zaznamenávajú nárast nájomného o 20 % pri výmene nájomcu v porovnaní s minulým rokom sfchronicle.com.
Niekoľko faktorov poháňa tento trh prenajímateľov. Nahromadený dopyt je jedným z hlavných: mnohí mladí nájomníci sa v rokoch 2020–21 sťahovali k sebe alebo opustili mesto a teraz sa vracajú alebo hľadajú vlastné bývanie. Vysoké ceny nehnuteľností a úrokové sadzby tiež držia potenciálnych prvokupcov v nájomnom trhu – keďže hypotéky sú také drahé, mnohí nájomníci “to vzdali” s kúpou aspoň na teraz sfchronicle.com, čo udržiava dopyt v nájmoch. Okrem toho, prepúšťania v technológiách v rokoch 2022–23 neviedli k dlhodobému ochladeniu trhu s nájmami, pretože mnoho bohatších nájomníkov zostalo alebo ich nahradili noví zamestnanci v rastových sektoroch ako AI. Ako poznamenal Rob Warnock, senior výskumný pracovník v Apartment List: napriek ekonomickej neistote je v San Franciscu “dostatok peňazí na zvyšovanie nájmov v trhu s obmedzenou ponukou” sfchronicle.com. Boom náboru v AI je kľúčovým príkladom – spoločnosti ako OpenAI a Anthropic nielenže prenajímajú kancelárie, ale tiež prinášajú prílev dobre platených zamestnancov, ktorí potrebujú bývanie. To “vytvorilo viac milionárov” a zintenzívnilo konkurenciu o luxusné nájmy, keďže títo nájomníci si môžu dovoliť prémiové byty sfchronicle.com sfchronicle.com. Jeden zo supervízorov SF Association of Realtors poznamenal, že východné štvrte blízko technologických centier “100%” pôsobia rovnako horúco ako v ére dot-com; oblasti bohaté na startupy zaznamenávajú najprudšie zvyšovanie nájmov sfchronicle.com.
Na strane ponuky je obrat nízky – existujúci nájomníci zostávajú na mieste zo strachu, že v tomto bláznivom trhu nenájdu nové bývanie sfchronicle.com. Nová výstavba nájomného bývania v SF je pomalá (viac o tom v sekcii o politike), takže efektívna ponuka nerástla dostatočne na to, aby uspokojila obnovený dopyt. Výsledkom je klasický stret ponuky a dopytu: príliš veľa nájomcov sa uchádza o príliš málo bytov. Prenajímatelia opäť získali cenovú silu, ktorá tu posledných päť rokov chýbala. Do polovice roka 2025 sú úrovne nájomného v San Franciscu v priemere približne o 10 % nižšie ako na vrchole v roku 2019, čo znamená, že ak bude hospodársky rast pokračovať, je tu ešte priestor na rast sfchronicle.com. Niektoré luxusnejšie budovy už zaznamenávajú nájomné späť na úrovni alebo nad úrovňou z roku 2019, zatiaľ čo staršie/menšie jednotky mierne zaostávajú sfchronicle.com.
Dôležité je, že nájomné je sezónne – má tendenciu vrcholiť v lete. Letný nárast v roku 2025 prekonal očakávania, ale v zime sa trh môže ako zvyčajne mierne ochladiť. Širší trend však naznačuje, že San Francisco sa opäť prikláňa na stranu prenajímateľov po pandemickom období priaznivom pre nájomcov. Pre investorov to znamená zlepšujúce sa výnosy z nájomných nehnuteľností. Rastúce nájomné v kombinácii s miernym poklesom cien v rokoch 2022–23 mierne zvýšili kapitalizačné sadzby, hoci výnosy z nehnuteľností v SF zostávajú relatívne nízke (typicky ~3-5 %) kvôli vysokým cenám. Prudký rast nájomného je dvojsečná zbraň: signalizuje silný dopyt (dobré pre prenajímateľov a hodnotu nehnuteľností), ale zároveň zdôrazňuje krízu dostupnosti bývania, ktorej mesto čelí (ťažké pre nájomcov a tvorcov politík). Ako jeden z ukazovateľov napätého trhu, niektorí nájomníci teraz ponúkajú celý ročný nájom vopred, aby si zabezpečili prenájom – takmer nevídaná taktika, ktorá sa teraz vracia sfchronicle.com. Janan New zo SF Apartment Association to zhrnula: „Trh je teraz šialený. Veľmi konkurenčný… počuli sme príbehy až o 30 záujemcoch na niektorých obhliadkach“ sfchronicle.com. Poznamenala, že niektoré oblasti sú stále slabšie (napr. SoMa a Tenderloin, kde sú najnižšie nájmy v meste kvôli práci na diaľku a podmienkam na ulici) sfchronicle.com, ale celkovo rok 2025 je najsilnejším trhom s nájmami v SF od polovice 2010-tych rokov.
Trendy v komerčných nehnuteľnostiach v roku 2025
Kolaps kancelárskeho trhu a pretrvávajúci vplyv práce na diaľku
Sanfranciský komerčný nehnuteľný trh – najmä kancelársky sektor – čelí v roku 2025 dramatickým zmenám. Prechod na prácu na diaľku a hybridný režim počas pandémie viedol k kríze neobsadených kancelárií, ktorá zatiaľ nevykazuje známky rýchleho riešenia. K polovici roka 2025 centrum San Francisca zápasí s rekordne vysokou neobsadenosťou kancelárií. Celková miera neobsadenosti kancelárií dosiahla 34,8 % v 2. štvrťroku 2025 assets.cushmanwakefield.com, čo je nárast oproti už aj tak vysokej hodnote ~33,5 % o rok skôr. To znamená, že viac ako 1/3 všetkých kancelárskych priestorov v meste je prázdnych, čo je šokujúce číslo pre trh, ktorý bol kedysi jedným z najtesnejších na svete. Pre porovnanie, národná miera neobsadenosti kancelárií je približne 19–20 % credaily.com axios.com, čo radí San Francisco medzi najviac postihnuté veľkomestské kancelárske trhy v USA (v skutočnosti jeden prieskum 91 hlavných miest zistil, že SF malo najvyššiu mieru neobsadenosti zo všetkých, a to 34,7 % axios.com).Ikonické veže v centre mesta, od Transamerica Pyramid po výškové budovy na Market Street, sú teraz často poloprázdne, najmä tie staršie budovy. Kancelárske nehnuteľnosti triedy B/C (staršie budovy s menším počtom vybavenia) majú najväčšie problémy – v novej trhovej realite sa “ťažšie prenajímajú” spur.org. Prémiové veže triedy A s moderným vybavením majú stále relatívne nižšiu neobsadenosť (napríklad “trofejné” budovy Tier 1 vo Financial District majú približne 10 % priamu neobsadenosť assets.cushmanwakefield.com), keďže spoločnosti, ktoré chcú priestory, sa riadia princípom “flight-to-quality” a hľadajú najlepšie lokality. Aj tieto trofejné budovy však ponúkajú ústupky a zaznamenávajú niektoré veľké odchody nájomcov. Vzor vracania priestorov pokračoval aj v roku 2025: v 2. štvrťroku vypršala Googlu nájomná zmluva na 365 000 štvorcových stôp v One Market Plaza a nebola obnovená, čím pribudol obrovský blok prázdnych priestorov assets.cushmanwakefield.com. Spoločnosť Cruise, zaoberajúca sa autonómnymi vozidlami, tiež ponúkla na podnájom 182 000 štvorcových stôp assets.cushmanwakefield.com. Toto sú len dva príklady z mnohých nájomcov, ktorí zmenšujú priestory alebo odchádzajú. Celková čistá absorpcia bola -665 000 štvorcových stôp v prvej polovici roku 2025 (čo znamená, že sa uvoľnilo viac priestorov, než sa nových prenajalo) assets.cushmanwakefield.com. San Francisco má teraz už štyri po sebe idúce roky negatívnej absorpcie kancelárskych priestorov, čím sa vymazali všetky prírastky obsadenosti z rokov 2010.Hlavnou príčinou je, že práca na diaľku a hybridné rozvrhy drasticky znížili potrebu kancelárskych priestorov. Týždenná návštevnosť kancelárií je stále len ~45–50 % predpandemických noriem v obchodných štvrtiach San Francisca blog.bayareametro.gov. Mnohé technologické firmy prijali trvalé hybridné modely a vzdali sa nadbytočných priestorov. Dokonca aj spoločnosti, ktoré expandujú (často startupy v oblasti AI), majú tendenciu prenajímať menšie, flexibilné kancelárie alebo coworkingové priestory namiesto celých veží. Dopyt po kanceláriách v San Franciscu v roku 2025 je približne o 30 % nižší ako v roku 2019 podľa väčšiny ukazovateľov, čo zodpovedá nárastu neobsadenosti. Nová ponuka pritom nebola problémom – od roku 2020 bolo otvorených len veľmi málo nových kancelárskych budov. Ide skutočne o šok na strane dopytu: pôsobnosť technologického priemyslu (najväčšej skupiny nájomcov kancelárií v SF) sa zmenšila. Hlavní zamestnávatelia ako Salesforce, Meta, Dropbox a ďalší v posledných 2–3 rokoch prenajali alebo opustili časti svojich kancelárií v SF.
Finančne tento pokles kancelárskeho trhu tvrdohlavo zasahuje prenajímateľov a investorov. Hodnota kancelárskych nehnuteľností prudko klesla od svojho vrcholu – budovy, ktoré sa predávali za 800 $/štvorcový stopa pred pandémiou, sa teraz predávajú s výraznými zľavami. V rokoch 2023–24 bolo niekoľko prominentných budov v centre mesta zabavených alebo predaných v aukcii za zlomok ich pôvodnej hodnoty. Napríklad Market Center (komplex 555 California) zmenil majiteľa prostredníctvom predaja veriteľom v roku 2025 za približne 230 $ za štvorcovú stopu, a ďalšia veža na adrese 300 Howard sa predala za približne 264 $ za štvorcovú stopu. assets.cushmanwakefield.com. Tieto ceny sú o viac ako 70 % nižšie ako vrcholové ocenenia, čo poukazuje na rozsah problémov. Takéto výpredajové obchody prilákali niektorých oportunistických investorov – jeden bol dokonca označený za „jeden z najvyšších cenových bodov, aké SF v posledných rokoch zaznamenalo“, čo poukazuje na to, ako nízko klesla základná úroveň assets.cushmanwakefield.com. Cap rates (výnosy z investícií) pre kancelárie v SF vyskočili na vysoké jednociferné hodnoty alebo viac, aby prilákali kupcov, čo odráža neistotu ohľadom budúcich príjmov.
Úrovne nájomného sú, zaujímavo, stále vyššie, ako by zodpovedalo poklesu obsadenosti. Priemerné požadované nájomné za kancelárske priestory v San Franciscu bolo približne 66,78 USD za štvorcový stopu ročne (full-service gross) v 2. štvrťroku 2025, prakticky nezmenené oproti 66,61 USD v predchádzajúcom štvrťroku assets.cushmanwakefield.com. Kancelárie triedy A v centre mesta žiadajú okolo 73 USD/štvorcová stopa a špičkové priestory si stále môžu pýtať viac ako 100 USD/štvorcová stopa assets.cushmanwakefield.com. Nominálne nájomné drží, pretože prenajímatelia nechcú „resetovať“ trh nižšie – namiesto toho ponúkajú veľké ústupky (mesiace nájmu zadarmo, vyššie príspevky na úpravy priestorov) na uzavretie dohôd. Efektívne nájomné kleslo, ale uvádzané sadzby naznačujú, že prenajímatelia očakávajú, že tento pokles je dočasný. Je tu pocit dosiahnutia dna: jedna správa uviedla, že kancelársky trh sa „naďalej stabilizoval“ v polovici roka 2025, pričom aktivita prenájmov skutočne vzrástla, aj keď miera neobsadenosti mierne stúpla v dôsledku ukončenia starých nájmov assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. V skutočnosti objem nových prenájmov v prvej polovici 2025 bol najsilnejší od roku 2019 assets.cushmanwakefield.com – čo je znakom, že niektorí nájomcovia využívajú lacnejšie, flexibilné ponuky na presun alebo vylepšenie priestorov. Mnohí z týchto nájomcov sú menšie technologické a AI firmy, ktoré získavajú krátkodobé prenájmy (často podnájmy) za výhodné ceny assets.cushmanwakefield.com. Dostupnosť podnájmov, ktorá prudko vzrástla na začiatku pandémie, v skutočnosti mierne klesla (z približne 7 miliónov štvorcových stôp na 6,2 milióna štvorcových stôp), keď niektoré podnájmy vypršali alebo boli stiahnuté assets.cushmanwakefield.com.
Napriek týmto malým pozitívnym signálom je realitou, že centrum San Francisca má obrovský prebytok kancelárskych priestorov, ktorého absorbovanie môže trvať roky. Pri približne 35% neobsadenosti je zhruba 25 miliónov štvorcových stôp prázdnych – čo je v porovnaní ekvivalent takmer všetkých kancelárskych priestorov v centre Atlanty, ktoré by boli neobsadené. Aj optimistické prognózy neočakávajú pokles neobsadenosti pod 20% pred koncom tohto desaťročia bez zásadného zásahu. Prenajímatelia, ktorým čoskoro splatí úver, čelia problémom – refinancovanie je ťažké pri vysokých úrokových sadzbách a nízkej obsadenosti, takže sa očakáva viac nesplácaní úverov a nútených predajov.
Pretrvávanie práce na diaľku je zásadnou výzvou. Mnohé firmy teraz využívajú hybridný model 2-3 dni v kancelárii, čo v praxi znamená, že potrebujú o 40–60% menej priestoru na zamestnanca ako pred rokom 2020. Okrem toho sa niektoré veľké firmy presťahovali alebo rozšírili inde (Texas, Florida atď.), čím štrukturálne znížili dopyt po kanceláriách v SF. Jedným svetlým bodom je sektor biologických vied – dopyt po laboratórnych priestoroch v Mission Bay a Dogpatch zostáva silný, keďže mokré laboratóriá nemôžu fungovať na diaľku. Ale to je len zlomok celkového trhu. Poskytovatelia coworkingu a flexibilných priestorov sa tiež rozširujú (napr. konkurenti WeWork a miestne coworkingové startupy), aby vyhoveli firmám hľadajúcim krátkodobé záväzky.
Zhrnuté, kancelársky trh v San Franciscu v roku 2025 prechádza bezprecedentným otrasom. Neobsadenosť na úrovni ~35% je neprebádané územie a príjmy z nájmov v celom meste klesli o ~7% oproti roku 2019, zatiaľ čo prevádzkové náklady pre prenajímateľov vzrástli o ~28% sfchronicle.com, čo spôsobuje finančnú bolesť. Ekonomika centra mesta utrpela – menej kancelárskych pracovníkov znamená menej pešej premávky pre maloobchodníkov (viac nižšie) a nižšiu využívanosť verejnej dopravy. Ďalší vývoj pravdepodobne zahŕňa prebudovanie zastaraných kancelárií na iné účely a čakanie na postupný návrat určitého dopytu, ako sa bude ekonomika vyvíjať. Hybridná práca tu zostane, ale San Francisco verí, že jeho silné stránky – inovácie, kultúra a poloha – nakoniec prilákajú firmy a pracovníkov späť vo väčšej miere. Mestskí úradníci a investori teraz aktívne hľadajú stratégie na zaplnenie prázdnych priestorov, od premeny kancelárií na bývanie až po ponúkanie stimulov pre nové využitie, ktorým sa venujeme v ďalších častiach.
Zmiešané signály v maloobchode a komercii
Problémy kancelárií v centre mesta sa preniesli aj do maloobchodného a pohostinského sektora San Francisca. Menej pracovníkov v jadre mesta znamená menej zákazníkov pre obchody, kaviarne a reštaurácie, najmä počas pracovných dní. Union Square a Market Street, hlavné maloobchodné koridory mesta, boli viditeľne ovplyvnené – uzávierky známych prevádzok a prázdne výklady sa dostali na titulky novín. V roku 2023 obaja, Nordstrom a Westfield Mall, oznámili, že opúšťajú centrum: Westfield odovzdal kontrolu nad svojím nákupným centrom SF Center veriteľovi a Nordstrom zatvoril svoju vlajkovú predajňu v SF, pričom ako dôvod uviedol klesajúcu návštevnosť a obavy o bezpečnosť globest.com sfist.com. Boli medzi desiatkami maloobchodníkov – od veľkých reťazcov ako Old Navy a Anthropologie až po malé butiky – ktorí od roku 2020 zatvorili alebo sa presťahovali sfist.com. Začiatkom roka 2025 sa miera neobsadenosti maloobchodných priestorov na Union Square odhadovala na približne 25 % a niektoré bočné ulice vo Finančnej štvrti zaznamenali až 1/3 prázdnych výkladov abc7news.com. To je ostrý kontrast k takmer 5 % neobsadenosti maloobchodných priestorov pred pandémiou.
Nie je to však pre SF maloobchod len o úpadku. Objavujú sa známky prispôsobenia a obnovy v roku 2025. Niekoľko nových podnikov bolo tento rok otvorených v centre, vrátane reštaurácií, zážitkových predajní a zábavných podnikov, čo naznačuje, že podnikatelia vidia príležitosť v lacnejšom nájme downtownsf.org. Mesto dokonca uvoľnilo niektoré regulácie – napríklad San Francisco zmiernilo obmedzenia pre otváranie reťazcov na kľúčových koridoroch ako Van Ness Avenue, aby prilákalo nových nájomcov do prázdnych priestorov youtube.com abc7news.com. Downtown Community Benefit District uviedol, že aspoň štyri nové podniky boli otvorené začiatkom roka 2025 v oblasti Union Square, pričom ďalšie sú plánované, v rámci snahy „naštartovať dynamiku centra“ downtownsf.org. A zatiaľ čo veľkí luxusní maloobchodníci odišli, iní sa nasťahovali (napríklad IKEA otvára nový mestský formát predajne v oblasti mid-Market v roku 2025, s cieľom prilákať nakupujúcich a stať sa kotvou revitalizácie tejto časti).
Dôležité je, že cestovný ruch sa zotavuje, čo pomáha maloobchodu a pohostinstvu. Obsadenosť hotelov v San Franciscu opäť rastie s návratom kongresov a turistov, hoci je stále pod úrovňou z roku 2019. Medzinárodný cestovný ruch, najmä z Európy a Ázie, sa v rokoch 2023–2024 zvýšil vďaka odloženej cestovateľskej túžbe. To prináša viac nakupujúcich a stravníkov späť na Union Square a Fisherman’s Wharf. Majstrovstvá sveta vo futbale 2026 a ďalšie nadchádzajúce podujatia tiež podnecujú snahy o skrášlenie centra mesta.
V širšom segmente komerčných nehnuteľností mimo kancelárií a maloobchodu zostali priemyselné a skladové priestory v San Franciscu obmedzené (mesto má málo priemyselných priestorov a silný dopyt zo strany distribúcie na poslednú míľu a výrobných odvetví). Bytové domy (5 a viac jednotiek) sa opäť stali horúcim tovarom pre investorov vďaka rastúcim nájmom – hoci prísna kontrola nájomného a ochrana nájomníkov v SF robí investorov opatrnými, luxusné nové bytové domy (ktoré nepodliehajú kontrole nájomného) si vedú dobre s rastúcimi nájmami a obsadenosťou.
Celkovo je výhľad komerčných nehnuteľností v SF zmiešaný: kancelárie a maloobchod v centre prechádzajú bolestivou úpravou, zatiaľ čo iné segmenty ako rezidenčné prenájmy, laboratóriá a maloobchod v štvrtiach vykazujú odolnosť. Ekonomické zdravie mesta v nasledujúcich rokoch bude závisieť od oživenia centra a úspešného nového využitia nevyužitých komerčných priestorov. Tvorcovia politík si to veľmi dobre uvedomujú, čo vedie k množstvu miestnych politických zmien zameraných na zvrátenie situácie.
Miestne politické zmeny a ich dopad
Vzhľadom na tieto bezprecedentné výzvy spustili lídri San Francisca (v partnerstve s vládou štátu Kalifornia) sériu politických zmien na podporu trhu s nehnuteľnosťami a riešenie dlhodobých problémov. Kľúčové iniciatívy v rokoch 2024–2025 sa zameriavajú na všetko od výstavby a dostupnosti bývania po oživenie centra novými využitiami. Nižšie sú hlavné politické zmeny a ich význam pre trh:
Zrýchlenie výstavby bývania a uľahčenie rozvoja
San Francisco má zaslúženú povesť pomalého rozvoja bývania – povestné zdržania pri povoľovaní, prísne územné plánovanie a častý odpor susedstva brzdili novú výstavbu celé desaťročia. V roku 2023 štát Kalifornia upozornil San Francisco, že toto sa musí zmeniť. Mestom povinne prijatý Plán bývania (2023–2031) stanovil ambiciózny cieľ viac ako 82 000 nových domov do roku 2031, aby sa zmiernila kríza dostupnosti bývania gov.ca.gov. Štátna kontrola bývania koncom roka 2023 zistila, že postupy San Francisca nie sú v súlade so štátnym zákonom, pričom poznamenala, že ak by súčasné tempo pokračovalo (v roku 2023 schválených menej ako 1 bytová jednotka denne), mesto by vážne nesplnilo svoj cieľ gov.ca.gov gov.ca.gov. V reakcii na to štát predpísal 18 povinných opatrení pre San Francisco, čím v podstate núti mesto zjednodušiť a reformovať proces schvaľovania bývania gov.ca.gov. Patria sem: zrušenie niektorých diskrečných kontrol projektov, reforma spôsobu, akým sa lokálne uplatňuje CEQA (environmentálne posudzovanie), zrýchlenie povoľovania po schválení a zvýšenie transparentnosti/zodpovednosti v plánovacom procese gov.ca.gov. Guvernér Gavin Newsom zdôraznil, že schvaľovanie bývania v San Franciscu je „zložité, ťažkopádne, nepredvídateľné“ a musí sa napraviť, aby sa začala „nová éra bývania“ s väčšou ponukou gov.ca.gov.Už teraz vidíme zmeny. V rokoch 2023–2024 San Francisco prijalo sériu nariadení na „zjednodušenie byrokracie“ v oblasti bývania. Napríklad mesto začalo dodržiavať nové štátne zákony ako SB 35/SB 423, ktoré umožňujú určitým viacbytovým projektom získať ministerské („automatické“) schválenie, ak spĺňajú kritériá dostupnosti a územného plánovania spur.org. Plánovací úrad aktualizuje predpisy s cieľom znížiť subjektívne posudzovanie dizajnu a požiadavky na podmienené využitie. Starostka London Breed (do roku 2024) aj nový starosta Daniel Lurie (od roku 2025) obaja presadzovali opatrenia podporujúce výstavbu bývania. Starosta Lurie, ktorý nastúpil do úradu s programom obnovy vitality San Francisca, podporuje politiky na „návrat zdravého rozumu“ do rozvoja – teda uľahčenie výstavby bývania a prilákanie rodín späť financialsamurai.com. Panuje opatrný optimizmus, že miestna politika sa posúva od NIMBYizmu k viac YIMBY (Yes-In-My-Backyard) prístupu, vzhľadom na tlak štátu a zjavný nedostatok bývania.
Jedna konkrétna zmena politiky: poplatky a požiadavky boli pre určité projekty zmiernené. V roku 2023 SF legalizovalo štvorbytové domy na väčšine pozemkov určených pre rodinné domy (v reakcii na kalifornský SB9) a spustilo programy na podporu prístavných bytových jednotiek (ADU). Mesto tiež obmedzilo niektoré požiadavky na dostupné bývanie, ktoré brzdili projekty – napríklad dočasne znižilo percentá povinného začlenenia dostupného bývania pri niektorých projektoch na zlepšenie realizovateľnosti a ponúklo odpustenie poplatkov pre 100% dostupné bytové projekty. Tieto snahy majú za cieľ odblokovať pozastavené projekty; v skutočnosti niekoľko už schválených, ale nepostavených projektov začalo v roku 2024 po týchto úpravách s výstavbou. Pokrok je však pomalý: do konca roka 2024 SF zaostávalo za mnohými inými mestami Bay Area v plnení svojich cieľov v oblasti bývania sfchronicle.com sfstandard.com, pričom od roku 2023 bolo povolených len niekoľko tisíc jednotiek. Skúškou bude, či reformy dokážu výrazne urýchliť výstavbu v rokoch 2025–2026.
Konverzie kancelárií na bývanie a oživenie centra mesta
Azda najvýraznejšie miestne politické zmeny sú tie, ktoré sú navrhnuté na znovuobjavenie centra San Francisca. Keďže toľko kancelárskych priestorov je prázdnych, mestskí lídri vidia príležitosť riešiť dva problémy naraz: vyplniť prázdne budovy a vytvoriť veľmi potrebné bývanie. V roku 2023 think tank SPUR vydal významnú správu, „From Workspace to Homebase“, analyzujúcu, ktoré kancelárske budovy by bolo možné reálne prestavať na byty spur.org. Zistenia: mnohé staršie kancelárie triedy B/C sú fyzicky vhodné na prestavbu, ale boli finančne neuskutočniteľné podľa vtedajších pravidiel spur.org. Správa navrhla šesť kľúčových politických zmien, ktoré by umožnili prestavby vo väčšom rozsahu spur.org.
Vláda San Francisca reagovala rýchlo. Do polovice roka 2025 mesto implementovalo všetkých šesť odporúčaní SPUR spur.org, čím prijalo jeden z najagresívnejších balíkov stimulov na prestavbu v krajine:
- Zjednodušené stavebné predpisy a schvaľovanie: V roku 2023 bola prijatá legislatíva na oslobodenie od určitých požiadaviek územného plánu pre projekty prestavby kancelárií na bývanie spur.org. To vytvorilo rýchlejšiu, ministerskú schvaľovaciu cestu (oslobodzujúcu projekty od zdĺhavých diskrečných posudzovaní a v mnohých prípadoch aj od CEQA). Oddelenie stavebnej inšpekcie tiež zverejnilo jasnejšie usmernenia pre adaptívne opätovné využitie, ktoré majú pomôcť developerom orientovať sa v seizmických a protipožiarnych úpravách v starších kanceláriách spur.org spur.org.
- Zrušené požiadavky na inkluzívne bývanie a poplatky za dopad: Kľúčová zmena nastala v marci 2025, keď Rada dozorcov schválila zákon zrušujúci všetky požiadavky na dostupné bývanie (inkluzívne) a mestské poplatky za dopad pre konverziu až 7 miliónov štvorcových stôp kancelárskych priestorov na bývanie spur.org spur.org. Za normálnych okolností musí nové bývanie obsahovať percento bytov pod trhovou cenou alebo zaplatiť vysoké poplatky – tieto sú teraz pre kvalifikované konverzné projekty pozastavené, čo výrazne znižuje náklady.
- Daňové stimuly: Voliči v roku 2024 schválili Propozíciu C, ktorá oslobodzuje od dane z prevodu nehnuteľnosti až 5 miliónov štvorcových stôp konvertovaných priestorov spur.org spur.org. Keďže v SF sú vysoké dane z prevodu (až 6 % pri veľkých transakciách), ide o významnú úsporu pri konverzných obchodoch. Okrem toho Kalifornia schválila AB 2488 (Ting) v roku 2024, čo umožňuje SF vytvoriť špeciálny „finančný obvod“ na podporu konverzií spur.org. V júni 2025 mesto tento obvod zriadilo, ktorý bude vývojárom preplácať budúci nárast dane z nehnuteľnosti – v podstate vracia časť nových daní z nehnuteľnosti z konvertovanej budovy späť do projektu na vyrovnanie finančných rozdielov spur.org spur.org. Tento jedinečný nástroj pomôže kompenzovať vysoké stavebné náklady na rekonštrukciu a prestavbu kancelárií.
- Rezerva Prop M: Sanfranciská Propozícia M (limit na novú kancelársku výstavbu) bola upravená tak, že akýkoľvek kancelársky priestor odstránený konverziou sa pripočíta späť k povolenému kancelárskemu limitu mesta v budúcnosti spur.org. Táto „banka priestorov“ znamená, že mesto natrvalo nestráca potenciálne pracovné priestory – keď sa trh zotaví, môžu byť postavené nové moderné kancelárie, ktoré nahradia konvertované priestory, teoreticky. Išlo o politický kompromis na získanie širokej podpory pre konverzie.
Tieto stimuly patria medzi najštedrejšie v krajine pre konverziu kancelárií. Výsledok: developeri a vlastníci nehnuteľností teraz vážne zvažujú mnohé budovy na rezidenčné využitie. Štúdia The Kaplan Group zistila, že San Francisco má potenciál pre približne 61 600 bytových jednotiek prostredníctvom konverzie kancelárií (ak by boli všetky oprávnené prázdne kancelárie prestavané) axios.com axios.com – druhý najvyšší potenciál v USA po NYC. Mestskí úradníci sa snažia tento potenciál využiť. Prvé projekty konverzie po pandémii sa posúvajú vpred: napríklad historická budova Humboldt Bank Building na Market Street má byť prestavaná na bývanie axios.com. Množstvo ďalších návrhov je v príprave, zameriavajú sa na staršie veže vo finančnej štvrti a kancelárske budovy v SoMa z rokov 1960-1980, ktoré majú vysokú neobsadenosť.
Aj keď pretrvávajú výzvy – náklady na konverziu sú stále vysoké (mnohé budovy sa oplatia len pri kúpe za znížené ceny) – tieto zmeny v politike výrazne zlepšujú ekonomickú bilanciu. Odpustením miliónov na poplatkoch a daniach a urýchlením schvaľovania SF dáva najavo, že je „hlboko odhodlané premeniť centrum na zmiešanú štvrť“ spur.org. Očakávané prínosy sú mnohostranné: ekonomické (nahradenie nevyužitých kancelárií hodnotnými bytmi by malo zvýšiť príjmy z daní z nehnuteľností a predaja spur.org), sociálne (pridanie bývania by mohlo priniesť tisíce obyvateľov na podporu malých podnikov, umenia a nočného života v centre spur.org), a bývanie (viac jednotiek, vrátane potenciálne dostupnejších, v oblasti s dobrou dopravnou dostupnosťou). Jeden mestský poslanec vyhlásil: „Neurýchľujeme len potrebný pokrok vo výstavbe bývania — aktualizujeme rozhodnutia o využití územia z 20. storočia, aby sme vytvorili prosperujúce zmiešané štvrte 21. storočia.“ axios.com
Okrem konverzií spustila radnica širší Plán obnovy centra mesta. V roku 2023 zvolala starostka Breed pracovnú skupinu (pokračuje pod vedením starostky Lurie), aby prilákala nové odvetvia – napr. laboratóriá pre vedu o živote, výskumné a vývojové centrá AI, dokonca umelecké a vzdelávacie inštitúcie – do prázdnych priestorov v centre. Diskutuje sa o flexibilite územného plánovania, ktorá by umožnila viac nočného života, podujatí a dokonca aj rezidenčných hotelov v bývalých kancelárskych budovách. Uvažovalo sa o daňových úľavách pre zamestnávateľov, ktorí privedú pracovníkov späť do kancelárií. Mesto tiež investuje do zlepšenia kvality života: zvyšuje počet policajných hliadok pešo a čistenie ulíc v centre, aby riešilo bezpečnosť a čistotu, čo odrádzalo niektorých kancelárskych pracovníkov a nakupujúcich. Starostka Lurie zdôraznila potrebu byť „prísnejšia voči zločinu, vyčistiť ulice od bezdomovectva a zbaviť sa dílerov drog“, aby zlepšila imidž centra mesta financialsamurai.com. Začiatkom roka 2025 sa zintenzívnili snahy o presun stanových táborov do útulkov a zásahy proti pouličným trhom s drogami v štvrti Tenderloin. Hoci tieto sociálne problémy pretrvávajú, každý úspech v tom, že sa centrum bude zdať bezpečnejšie a živšie, môže priamo ovplyvniť nehnuteľnosti tým, že priláka ľudí späť.
Dostupnosť bývania a ochrana nájomníkov
Na rezidenčnej strane San Francisco pokračovalo vo svojej tradícii silnej ochrany nájomníkov, ale s niekoľkými novými zvratmi. Mestská „daň z prázdnych domov“ – opatrenie schválené voličmi (Prop M 2022) na zdanenie vlastníkov jednotiek, ktoré sú prázdne viac ako polovicu roka – mala začať platiť v roku 2024. Jej cieľom bolo vrátiť niektoré z odhadovaných 4 000 prázdnych jednotiek späť na trh s nájmom a získať finančné prostriedky na bývanie sfchronicle.com sfchronicle.com. Tento zákon však narazil na právnu prekážku: v októbri 2024 sudca Najvyššieho súdu zrušil daň z prázdnych domov ako protiústavnú a predbehnutú štátnym zákonom sfchronicle.com sfchronicle.com. Mesto sa voči rozhodnutiu odvoláva sfchronicle.com a zatiaľ je zavedenie dane pozastavené. Zástancovia ako Supervisor Dean Preston tvrdia, že ide o potrebný nástroj na zvýšenie ponuky nájmov, zatiaľ čo kritici tvrdia, že zasahuje do vlastníckych práv sfchronicle.com sfchronicle.com. V závislosti od výsledku odvolania (alebo upraveného opatrenia) by sa to mohlo v nejakej podobe vrátiť – čo by mohlo ovplyvniť, koľko majiteľov bytov necháva jednotky prázdne namiesto ich prenajímania. Zatiaľ je však daň z prázdnych domov v neistote sfchronicle.com sfchronicle.com.Kontrola nájomného zostáva pevne zachovaná: väčšina viacbytových budov postavených pred rokom 1979 podlieha mestskej vyhláške o stabilizácii nájomného, ktorá v roku 2025 povoľuje ročné zvýšenie nájomného len o 1,4 % sf.gov. V období vysokej inflácie v rokoch 2022–2023 to znamenalo, že náklady mnohých prenajímateľov výrazne prevyšovali povolené zvýšenia nájomného (jeden prieskum zistil, že prevádzkové náklady vzrástli o ~20–30 % od roku 2019, zatiaľ čo príjmy z regulovaného nájomného klesli o ~7 %) sfchronicle.com. Niektorí malí prenajímatelia preto predali nehnuteľnosti a tieto staršie budovy často odkúpili investori, ktorí vsádzali na dlhodobé zhodnotenie namiesto krátkodobého cashflow.
Na riešenie dostupnosti bývania San Francisco v roku 2025 tiež skúma nové zdroje financovania bývania. Očakáva sa, že na najbližšom hlasovaní bude miestne opatrenie na vydanie dlhopisov na dostupné bývanie (v rozmedzí 300–500 miliónov dolárov). Mesto tiež čerpá štátne a federálne prostriedky: starostka Breed (pred odchodom z úradu) oznámila plány využiť nový federálny program na financovanie 3 700 nových dostupných bytov v rámci svojej iniciatívy „Bývanie pre všetkých“, ktorá má za cieľ splniť cieľ 82 000 jednotiek sf.gov. To zahŕňa výstavbu na verejných pozemkoch a prestavbu turistických hotelov na bývanie typu SRO pre bezdomovcov a nízkopríjmových obyvateľov.
Zhrnuté, miestna politika v roku 2025 sa aktívne vyvíja s cieľom stimulovať trh s nehnuteľnosťami: urýchľuje výstavbu bývania, agresívne podporuje adaptívne opätovné využitie prázdnych kancelárií a prijíma opatrenia (niekedy experimentálne alebo kontroverzné) na zlepšenie podnikateľského prostredia a kvality života v meste. Odborný konsenzus je, že tieto politiky sú nevyhnutnými prvými krokmi, ale kľúčová bude realizácia. Ako poznamenala hlavná politická riaditeľka SPUR Sujata Srivastava, konverzia kancelárií „prináša ekonomické, sociálne, environmentálne a fiškálne výhody“ a podobné programy oživili centrá miest ako NYC a Philadelphia – teraz „sme zvedaví, čo sa bude diať ďalej v San Franciscu.“ spur.org spur.org Nasledujúce roky ukážu, do akej miery tieto politické páky dokážu skutočne vytiahnuť San Francisco z útlmu komerčných nehnuteľností a zmierniť nedostatok bývania.
Investičné príležitosti a výhľad
Protichodné osudy rezidenčného a komerčného trhu v San Franciscu v roku 2025 predstavujú pre investorov jedinečnú situáciu. Príležitosti existujú, ale aj riziká, a úspech bude závisieť od premyslenej stratégie a načasovania. Tu sú niektoré kľúčové investičné poznatky a odborné predpovede do budúcnosti:
Rezidenčné: Nakupovanie pri poklese a jazda na technologickej vlne
Pre realitných investorov a kupujúcich domov rezidenčný sektor San Francisca v roku 2025 ponúka potenciálne atraktívny vstupný bod – aspoň podľa niektorých skúsených pozorovateľov. Ceny nehnuteľností, hoci sa zotavujú, sú stále vo všeobecnosti pod svojím vrcholom z rokov 2018–2020 (najmä pri bytoch) a vysoké hypotekárne sadzby znížili konkurenciu v porovnaní s ošiaľom z konca 2010-tych rokov. Finanční analytici ako autor Financial Samurai tvrdia, že rok 2025 je „vynikajúcou príležitosťou“ na kúpu v San Franciscu financialsamurai.com. Dôvod: technológie zažívajú boom a mesto je pravdepodobne na bode zlomu tesne pred novým vzostupom. Keďže NASDAQ výrazne vzrástol v rokoch 2023–24 a v AI vzniká obrovské bohatstvo, mnohí miestni majú novonadobudnuté akciové bohatstvo, ktoré sa nakoniec premení na nákupy nehnuteľností financialsamurai.com. Ako toto technologické/AI bohatstvo „nevyhnutne“ prenikne do realít, dopyt (a ceny) by mohli prudko vzrásť – čo znamená, že tí, ktorí nakúpia teraz, by mohli v nasledujúcich rokoch profitovať zo značného zhodnotenia financialsamurai.com financialsamurai.com.
Okrem toho je ponuka taká nízka, že akýkoľvek nárast dopytu sa rýchlo premietne do rastu cien. Objavujú sa náznaky, že sa to už začína – napr. na jar 2024 opäť prebiehali intenzívne dražby v niektorých štvrtiach financialsamurai.com. Keďže mnohí kupujúci čakajú bokom, aj mierny pokles hypotekárnych sadzieb alebo veľkolepé IPO miestnej technologickej firmy by mohli spustiť novú vlnu nákupov. Potlačený dopyt je reálny: rodiny, ktoré vynechali pandémiu, alebo nájomníci, ktorí chcú konečne kúpiť, by sa mohli vrátiť, čím by vzniklo prostredie, ktoré jeden odborník nazýva „masívna dražba“, akonáhle sa podmienky zlepšia financialsamurai.com. Očakáva sa, že život ide ďalej – sobáše, rozrastajúce sa rodiny, pracovné presuny – a ľudia nebudú čakať večne, takže aj pri sadzbách 6-7 % sa nakoniec hromadne vrátia na trh financialsamurai.com.
San Francisco tiež zostáva miestom trvalého nedostatku bývania. Geograficky malé a ohraničené vodou z troch strán, mesto sa nemôže rozrastať. Prísne územné plánovanie historicky obmedzovalo hustotu (hoci toto sa teraz mierne uvoľňuje). Tieto faktory vytvárajú dlhodobé obmedzenie ponuky – „mesto má len 7×7 míľ, dopyt bude z dlhodobého hľadiska vždy prevyšovať ponuku,“ ako poznamenal jeden investor financialsamurai.com. Preto držanie nehnuteľnosti v San Franciscu na dlhé obdobie bolo historicky víťaznou stratégiou, ak nepočítame krátkodobé výkyvy. Investori s horizontom 5+ rokov sú vo všeobecnosti presvedčení, že hodnoty budú v budúcnosti vyššie.
Napriek tomu je opatrnosť na mieste v krátkodobom horizonte. Niektoré prognózy sú pre najbližšiu budúcnosť vyslovene pesimistické: najnovší model Zillow predpovedá, že San Francisco zaznamená jeden z najstrmších poklesov cien domov v krajine počas nasledujúceho roka – predpokladá sa pokles o -6,1 % do polovice roka 2026 resiclubanalytics.com. Tento pesimizmus vychádza z tlakov na dostupnosť bývania a mierneho nárastu ponuky na trhu. Ekonómovia Zillow poznamenávajú, že na celonárodnej úrovni rastúci počet ponúk dal kupujúcim väčšiu vyjednávaciu silu a na trhoch ako San Francisco, kde je dostupnosť napätá, „väčšia ponuka poskytuje viac možností a vyvíja tlak na pokles cien“ resiclubanalytics.com. V podstate, ak sa dostatok majiteľov domov rozhodne predať (možno motivovaných strachom z poklesu alebo sťahovaním sa z SF), stále krehký dopyt môže byť zaplavený a viesť k zmäkčeniu cien. Medvedí scenár tiež poukazuje na slabý rast populácie a možnosť vyššej nezamestnanosti v technológiách ako riziká – ak by ekonomika oslabila alebo by „AI boom“ vyprchal, dopyt po bývaní by mohol stagnovať. Ako varoval Rob Warnock z Apartment List o trhu s prenájmami: „Ak ekonomika zostane aspoň taká silná ako dnes, je jasné, že [nájmy] budú drahšie… Ak AI praskne ako bublina, mohlo by sa to zmeniť.“ sfchronicle.com Rovnaká logika platí aj pre hodnoty nehnuteľností: veľa závisí od výkonnosti širšej technologickej ekonomiky.
Väčšina odborníkov však predpovedá mierny rast alebo stabilizáciu namiesto kolapsu. Národná asociácia realitných maklérov predpokladá, že ceny domov v USA vzrastú približne o 3 % v roku 2025 a o 4 % v roku 2026 nowbam.com, a San Francisco by sa mohlo pohybovať v tomto rozmedzí za predpokladu, že miestna ekonomika zostane silná. Asociácia hypotekárnych bankárov je opatrnejšia, očakáva menej ako 2 % ročný nárast cien na národnej úrovni do roku 2026 nowbam.com. Prieskum Real Estate Expectations medzi 100 ekonómami zaradil SF takmer na koniec rebríčka miest pre výhľad na rok 2025, ale aj to by mohlo znamenať len mierny jednociferný pokles, nie voľný pád. Prevádzajúci názor je, že korekcia v roku 2022 odstránila časť bubliny z trhu a to, čo máme teraz, je blízko novej rovnováhy. Ak nenastane recesia, hodnoty nehnuteľností pravdepodobne zostanú stabilné alebo budú postupne rásť v priebehu nasledujúceho roka alebo dvoch.
Pre investorov do prenájmových nehnuteľností je situácia jasnejšia: nájmy rastú a neobsadenosť je nízka, takže dobre situované viacbytové objekty by mali generovať zlepšujúci sa cash flow. Štvrte s vysokým dopytom (napr. Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) zaznamenávajú takmer plnú obsadenosť a rast nájomného, čo zvyšuje výnos. Niektorí investori sa zameriavajú na menšie bytové domy a dvojdomy, ktoré sa stále dajú nájsť za relatívne nižšie ceny v porovnaní s pred pár rokmi, pričom vsádzajú na rast nájomného a prípadný pokles úrokových sadzieb, čo by mohlo priniesť vysokú ziskovosť. Záujem je aj o ADU (prístavby) – pridanie nájomnej jednotky k existujúcej nehnuteľnosti môže zvýšiť príjem a kalifornské zákony teraz povoľovanie ADU uľahčujú.
Okrem toho byty (condos), ktoré zaostávali v oživení, môžu predstavovať príležitosť. Byty v centre/SOMA sa obchodovali s výraznou zľavou oproti svojmu vrcholu a oproti rodinným domom. Ako sa do mesta vracia život a zvyšuje sa návrat do kancelárií, mestské byty by mohli zhodnotiť. Investori selektívne kupujú byty na prenájom (treba však počítať s poplatkami HOA a prípadnou reguláciou nájomného).
Stručne povedané, rezidenčný výhľad pre investorov: opatrný optimizmus. Tí, ktorí majú hotovosť alebo silné financovanie, vnímajú rok 2025 ako príležitosť „nakúpiť lacno“ (relatívne, na pomery SF) pred ďalším rastom. House hackeri a prví kupujúci majú teraz viac priestoru na vyjednávanie ako počas minulých horúčok. Trpezlivosť a silná finančná rezerva sú však kľúčové, keďže krátkodobá volatilita je možná a náklady na držbu (hypotéka, dane) sú vysoké. Ak úrokové sadzby v rokoch 2025–2026 klesnú, ako sa predpokladá nowbam.com, každý, kto kúpil pri vyšších sadzbách, môže refinancovať a potenciálne získať pekný kapitálový zisk vďaka poklesu sadzieb aj rastu cien nehnuteľností – scenár, ktorý si všímajú skúsení investori.
Komerčné nehnuteľnosti: Premena problémov na príležitosti
V komerčnej sfére môže byť práve tá núdza, ktorá sužuje centrum mesta, zlatou baňou pre odvážnych investorov. Prepad cien kancelárskych nehnuteľností znamená, že trofejné aktíva sú dostupné za ceny, ktoré boli pred pár rokmi nepredstaviteľné. Investori s hlbokými vreckami (private equity, inštitucionálne fondy, osoby s vysokým čistým majetkom) už obchádzajú. Napríklad v roku 2025 niektorí inštitucionálni investori ako Blackstone začali selektívne kupovať kancelárske budovy v San Franciscu s veľkými zľavami, pretože veria, že prečkajú pokles assets.cushmanwakefield.com. Stávka je, že „San Francisco sa zotaví“, tak ako po minulých krízach (dot-com bublina, Veľká recesia), a vlastniť prémiové nehnuteľnosti za cenu hlboko pod nákladmi na výstavbu prinesie dlhodobo nadpriemerné výnosy. Aj pri 30 % obsadenosti, ak ste kúpili vežu za 20 centov z dolára, matematika môže s trpezlivosťou vyjsť.Snaha mesta o konverzie kancelárií na bývanie otvára nové možnosti. Developeri špecializujúci sa na adaptívne využitie už aktívne skúmajú SF. 7 miliónov štvorcových stôp priestoru oprávneného na odpustenie poplatkov spur.org a ďalšie stimuly predstavujú v podstate obrovskú dotáciu. Ak developer získa zastaranú kanceláriu lacno (a mnohé budú dostupné cez exekúcie alebo predaj pohľadávok), môže ju potenciálne prerobiť na byty s oveľa nižšími vedľajšími nákladmi. Štátne a mestské stimuly (daňové úľavy, zrýchlené povolenia atď.) znižujú riziko a je tu zjavný potenciál vytvoriť bývanie, ktoré mesto zúfalo potrebuje. Nie všetky budovy budú vhodné – faktory ako veľkosť podlažia, rozloženie okien a náklady na seizmické úpravy môžu rozhodnúť o úspechu alebo neúspechu konverzie – ale SF má veľa budov z raného 20. storočia a polovice storočia, ktoré sú dobrými kandidátmi. Môžeme byť svedkami vzniku novej generácie investorov v SF: tých, ktorí vytvoria portfólio konverzií v centre mesta, premenia prázdne kancelárie na nájomné byty alebo zmiešané využitie. Ak uspejú, budú v čele renesancie centra a môžu výrazne profitovať z premeny kancelárskych nájmov 30 $/sf na byty prenajímané za 4 000 $ mesačne.
Okrem konverzií umožňuje mesto znovuzískať alokáciu kancelárskych priestorov podľa Prop M za odstránené priestory spur.org, čo znamená, že nová výstavba kancelárií by mohla byť v budúcnosti životaschopná. Nie je to okamžitá príležitosť, ale pozemky alebo staršie budovy sa dajú kúpiť už teraz, „land-bankovať“ a neskôr prestavať na kancelárie novej generácie alebo laboratórne priestory, keď sa trh zotaví, povedzme, o 5-7 rokov. Obzvlášť cenné môžu byť lokality, ktoré môžu získať povolenia pre laboratóriá pre vedu o živote alebo zdravotníctvo, sektory s rastom. Už teraz vidíme, že niektoré kancelárie v centre zvažujú konverziu nie na bývanie, ale na biotechnologické laboratóriá (ktoré majú iné stavebné požiadavky, ale vysoký dopyt v blízkosti UCSF a Mission Bay).
Investori sa tiež zameriavajú na maloobchodné priestory na prízemí a pohostinské aktíva, ktoré sú v núdzi. Napríklad niektoré hotely na Union Square (napr. úver hotela Hilton Union Square bol v roku 2023 v omeškaní) môžu zmeniť majiteľa za nízke ceny a skúsený prevádzkovateľ by ich mohol preorientovať alebo počkať, kým sa cestovný ruch úplne zotaví, a získať zisky. Maloobchodné prevádzky by sa podobne dali kúpiť lacno a premeniť – možno na fitnescentrá, zábavné priestory alebo dokonca logistické výdajné centrá – s očakávaním, že pešia premávka v centre sa bude postupne zlepšovať.
Jedna priama príležitosť z politiky: nový finančný obvod na revitalizáciu centra axios.com. Developeri, ktorí investujú do nevyužitých budov vo vybraných oblastiach (Market St., Financial District, Union Square, East Cut atď.), môžu byť čiastočne kompenzovaní prostredníctvom zvýšenia dane z nehnuteľnosti za časť svojich nákladov na rozvoj axios.com spur.org. To efektívne zlepšuje návratnosť investície projektu. Je to zelená pre kreatívne projekty – od coworkingových centier po rezidenčné hybridy – s vedomím, že mesto nesie časť rizika.
Samozrejme, riziká v komerčnom sektore sú vysoké. Náklady na držbu prázdnej kancelárskej budovy sú obrovské (dane, bezpečnosť, poistenie, minimálny príjem). Financovanie je veľmi obmedzené – banky váhajú poskytovať úvery na kancelárske nehnuteľnosti v SF, čo znamená, že mnohé obchody musia byť financované výlučne v hotovosti alebo prostredníctvom drahých úverov. Časový horizont obnovy je neistý; investori možno budú musieť držať nehnuteľnosti mnoho rokov so záporným cashflow. Tí, ktorí budovy konvertujú, čelia stavebnému riziku a možnému odporu komunity (hoci politická klíma im momentálne praje). Stručne povedané, komerčné investície sú pre tých, ktorí majú silný kapitál a žalúdok na volatilitu.
Odborné prognózy a ďalší vývoj
Čo predpovedajú odborníci pre trh s nehnuteľnosťami v San Franciscu v najbližších rokoch? Vo všeobecnosti väčšina očakáva postupné zlepšovanie, ale nie rýchly boom. Výraz „opatrný optimizmus“ sa opakovane objavuje.
Na rezidenčnej strane, ako bolo uvedené, prognózy sa rozchádzajú. Mierny pesimizmus Zillow ohľadom 2% poklesu cien nehnuteľností v USA v roku 2025 (a výrazne viac v SF) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com kontrastuje s očakávaniami NAR a Fannie Mae o 3–4% raste cien nehnuteľností na národnej úrovni nowbam.com nowbam.com. Konkrétne pre San Francisco si odborníci z odvetvia myslia, že rok 2025 bude rokom stabilizácie, pričom ceny môžu skončiť na rovnakej úrovni alebo mierne vzrásť. Veľa závisí od úrokových sadzieb: ak Fed začne znižovať sadzby v rokoch 2024-25 a hypotekárne sadzby klesnú pod 6 %, mohlo by to „priviesť späť viac kupujúcich, ktorí momentálne čakajú na okraji“, čím sa uvoľní skrytý dopyt nowbam.com. Najhorší scenár (okrem hospodárskej recesie) je pomalý pokles cien o niekoľko ďalších percentuálnych bodov kvôli problémom s dostupnosťou. Žiadna veľká firma však nepredpovedá kolaps – nedostatok ponuky je príliš vážny. Ako uviedol jeden prieskum realitných maklérov, „Prognostici sa zhodujú, že trh má najhoršie za sebou, ale zotavenie si vyžiada čas“ nowbam.com. Do roku 2026, ak sa sadzby ustália okolo 5-6 %, väčšina očakáva, že bývanie v SF opäť začne mierne rásť, možno v súlade s rastom príjmov.
Prognózy pre komerčné nehnuteľnosti/výhľad sa kvantifikujú ťažšie, ale všeobecný názor je, že rok 2025 bude dnom pre kancelárie, s možným miernym oživením koncom 2025 alebo v roku 2026, keď ekonomika porastie. Návštevnosť kancelárií v SF pomaly rastie – za posledný rok vzrástla asi o 21 % podľa údajov Placer.ai, čo je jeden z najväčších nárastov medzi metropolitnými oblasťami sfchronicle.com – čo naznačuje, že firmy čoraz častejšie privádzajú zamestnancov späť. Mnohí sa domnievajú, že neobsadenosť dosiahla vrchol okolo stredných 30 % a začne pomaly klesať, keď konverzie odstránia časť priestorov a prenájom sa postupne zlepší. Aj optimisti však pripúšťajú, že môže trvať viac ako 5 rokov, kým sa neobsadenosť zníži na zdravú úroveň (~15 %). CBRE a JLL predpovedajú, že neobsadenosť kancelárií v SF zostane vo svojich konzervatívnych modeloch nad 25 % minimálne do roku 2027. Prognózy nájmov za kancelárie sú stagnujúce; prenajímatelia pravdepodobne budú pokračovať vo vysokých ústupkoch namiesto výrazného znižovania nájomného, kým sa obsadenosť nezlepší.
Pre maloobchod závisí obnova od návratu pracovníkov a turistov. Ak sa zvýši obsadenosť kancelárií a konferencie/turizmus budú naďalej rásť, maloobchod v centre mesta by si mal nájsť svoje miesto do roku 2026. Krok mesta k zjednodušeniu otvárania reťazcov a zapĺňaniu prázdnych priestorov by mohol priniesť viditeľné zmeny v priebehu 1–2 rokov (napr. menej zadebnených okien na kľúčových uliciach).Kľúčové je, že úspech politických iniciatív ovplyvní strednodobé výsledky. Ak sa podarí realizovať aspoň štvrtinu z potenciálnych 61 000 jednotiek konverzie kancelárií (napríklad ~15 000 jednotiek v nasledujúcich 5–7 rokoch), môže to byť zásadná zmena: tisíce nových obyvateľov v centre, čím vznikne štvrť žijúca 24/7 namiesto kancelárskej monokultúry od 9 do 17. To by zvýšilo bezpečnosť, podporilo maloobchod a celkovú hodnotu nehnuteľností v centre. Mestskí lídri v podstate vsadili na túto stratégiu – čas ukáže, či developeri naplnia očakávania. Už teraz sa rozbieha pipeline konverzií a novej bytovej výstavby, čo je povzbudzujúci signál.
V odborných komentároch sa uznáva, že San Francisco často prechádza cyklami od pesimizmu k rozkvetu. Súčasný naratív je negatívny – titulky o „smyčke skazy“ v centre – no miestni experti poukazujú na to, že mesto sa vie vždy znovuobjaviť. Ako povedal jeden komerčný maklér, „Dnešný strach je zajtrajšou príležitosťou v realitách.“ Pre tých, ktorí idú proti prúdu, vyzerá San Francisco v roku 2025 ako obdobie, keď múdre peniaze potichu prichádzajú.
Na záver je trh s nehnuteľnosťami v San Franciscu v roku 2025 na rázcestí. Rezidenčné nehnuteľnosti sú podporované nízkou ponukou, vykazujú odolnosť napriek vysokým nákladom na úvery – čo vytvára priestor pre možný rast, ak sa ekonomické podmienky zlepšia. Komerčné nehnuteľnosti naopak prechádzajú bolestivou transformáciou, no z tejto bolesti vznikajú nové príležitosti vďaka inováciám podporeným politikou a extrémne nízkym cenám aktív. Investori, kupujúci a profesionáli, ktorí rozumejú týmto dynamikám – vzájomnému pôsobeniu ponuky, úrokových sadzieb, demografie a politiky – budú najlepšie pripravení uspieť.
Ako sa blížime k roku 2026 a ďalej, všetci budú sledovať, či San Francisco dosiahne „veľký mestský comeback“: naplniť svoje veže novým životom (či už obyvateľmi alebo novými odvetviami), udržať bývanie dostupné aj pri prosperite technológií a zachovať jedinečnú kultúrnu živosť, ktorá láka ľudí žiť a investovať v tomto meste. Prognózy sú nádejné, ale opatrné – mierny rast cien, pomalé zlepšovanie miery neobsadenosti a postupné zvyšovanie predaja a výstavby. Ako uvádza jeden odborný newsletter, „Očakávajte mierne zlepšenie v roku 2025, s výraznejším oživením v roku 2026… obnova si vyžiada čas.“ nowbam.com Reality v San Franciscu prežili mnoho búrok a príbeh roku 2025 – zmes rastu a poklesu – je ďalšou kapitolou v jeho dynamickom vývoji. S výzvami prichádzajú príležitosti a v Meste pri zálive je ich na obzore veľa.
Zdroje:
- Aktualizácia trhu v San Franciscu a štatistiky bývania (jún 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
- Zillow Home Value Index & trhové údaje (júl 2025) zillow.com zillow.com
- Redfin – trendy bývania v San Franciscu (jún 2025) redfin.com redfin.com
- San Francisco Chronicle – demografické trendy a zmeny populácie (jún 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- San Francisco Chronicle – správa o trhu s prenájmami „trh prenajímateľov“ (júl 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (neobsadenosť, nájomné) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- Axios – potenciál konverzie kancelárií a rebríčky neobsadenosti (jún 2025) axios.com axios.com
- SPUR – Zmeny politík pre konverzie kancelárií na bývanie (júl 2025) spur.org spur.org
- SF Chronicle – Právny spor o daň z prázdnych domov (marec 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Guvernér CA – Prehľad bytovej politiky SF a cieľ 82 000 domov (október 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
- NowBAM/ HousingWire – Prognózy na rok 2025 (ceny domov, predaje, úrokové sadzby) nowbam.com nowbam.com
- ResiClub Analytics – Prognóza Zillow pre SF (-6,1 %) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
- Financial Samurai – „Prečo kupovať v roku 2025“ odborný komentár financialsamurai.com financialsamurai.com
- SF Chronicle – citácie o trhu s prenájmami (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com
