Piața imobiliară din San Francisco în 2025 sfidează etichetele ușoare – o poveste a două sectoare care evoluează în direcții opuse. Pe segmentul rezidențial, prețurile locuințelor și chiriile sunt surprinzător de rezistente, alimentate de un stoc limitat și o revenire a cererii, chiar dacă ratele ridicate ale dobânzilor pun la încercare bugetele cumpărătorilor. Între timp, sectorul comercial – în special birourile din centrul orașului – se confruntă cu rate record de neocupare și cu consecințele muncii la distanță. Investitorii, cumpărătorii de locuințe, vânzătorii și profesioniștii din domeniul imobiliar urmăresc cu atenție aceste tendințe, căutând oportunități în mijlocul incertitudinii. Acest raport cuprinzător analizează principalele evoluții din imobiliare rezidențiale și comerciale, de la stocul de locuințe și tendințele de preț până la impactul ratelor dobânzilor, schimbări demografice, oportunități de investiții și modificări ale politicilor locale. Sunt incluse perspective de la experți, date actuale de piață și previziuni pentru anii următori, pentru a vă ajuta să navigați ce urmează pentru piața imobiliară din San Francisco.
Tabel: Piața imobiliară din San Francisco 2025 – Principalii indicatori de piață
| Metrică (2025) | Rezidențial (Case) | Comercial (Birouri) |
|---|---|---|
| Preț mediu de vânzare | ~1,5 milioane $ (iunie 2025) redfin.com (creștere ~2–8% de la an la an) | N/A (valorile proprietăților în scădere; vânzări recente de birouri aflate în dificultate la ~230–264 $ pe ft² assets.cushmanwakefield.com) |
| Stoc & Inventar | ~1,8 luni de stoc pentru case unifamiliale (piață a vânzătorului) thefrontsteps.com; ~3,8 luni pentru apartamente (piață a cumpărătorului) thefrontsteps.com – inventar istoric scăzut | ~34,8% rată de neocupare a birourilor (T2 2025) assets.cushmanwakefield.com – nivel record de neocupare |
| Activitate pe piață | 495 de vânzări de locuințe în iunie 2025 (+24% YoY) redfin.com; anunțurile primesc adesea 4+ oferte și intră în așteptare în ~20 de zile redfin.com zillow.com | Absorbție netă negativă de -665.000 ft² YTD (mai mult spațiu eliberat decât închiriat) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; traficul pietonal din centru rămâne redus |
| Prețuri & Chiri | Valoare tipică a unei locuințe ~1,27M $ (iul 2025) zillow.com; Chirie medie ~2.941 $/lună (iunie 2025), în creștere cu 11% YoY sfchronicle.com (cea mai mare sdin 2020) | Chiria medie solicitată pentru birouri Clasa A ~66,78 USD pe picior pătrat anualassets.cushmanwakefield.com (se menține constantă, unele concesii din partea proprietarilor) |
| Tendință/Perspectivă 2025 | Rezistent – Oferta scăzută susține prețurile; vânzările cresc în ciuda ratelor ipotecare de 6–7%. Previziunile variază de la o scădere de -6% (Zillow) resiclubanalytics.com la o creștere modestă de +3% (NAR) nowbam.com a prețurilor locuințelor în următorul an. | Tranzițional – Rata de neocupare aproape de vârf; ușoară creștere a închirierilor din partea firmelor de AI și biotehnologie, dar se așteaptă o recuperare lentă. Stimulentele orașului pentru conversia birourilor în locuințe ar putea reduce treptat gradul de neocupare din centrul orașului axios.com spur.org. |
Tendințe ale pieței rezidențiale imobiliare în 2025
Stocul redus alimentează o piață favorabilă vânzătorilor
Stocul de locuințe din San Francisco rămâne extrem de limitat în 2025, continuând o tendință descendentă de mai mulți ani. „Pur și simplu nu sunt suficiente locuințe disponibile,” după cum a menționat un raport local de piață thefrontsteps.com. Până în mai 2025, numărul locuințelor de vânzare era mai mic decât anul trecut – ofertele pentru case unifamiliale au scăzut cu aproximativ 2,5% față de anul precedent, iar ofertele pentru apartamente au scăzut cu aproximativ 14% thefrontsteps.com. Această ofertă restrânsă reprezintă un obstacol major pentru cumpărători și un avantaj pentru vânzători, înclinând piața în favoarea acestora.
O piață imobiliară sănătoasă și echilibrată este considerată, de obicei, la aproximativ 3 luni de stoc (luni de ofertă) în California thefrontsteps.com. San Francisco este mult sub acest prag. Lunile de ofertă pentru casele unifamiliale au scăzut la doar 1,8 luni în mai 2025 (o scădere anuală de 14%) thefrontsteps.com – clar o piață a vânzătorilor. Apartamentele au aproximativ 3,8 luni de ofertă (în scădere cu ~22% față de anul trecut) thefrontsteps.com, ceea ce este puțin peste nivelul de echilibru, lăsând segmentul apartamentelor să se apropie de o piață a cumpărătorilor. În termeni practici, ofertele la preț corect se vând rapid. O casă unifamilială a stat în medie doar 13 zile pe piață (aproape neschimbat față de anul trecut), în timp ce apartamentele au avut o medie de 23 de zile, cu 25% mai rapid decât anul trecut thefrontsteps.com. Multe locuințe primesc mai multe oferte și se vând peste prețul cerut – de fapt, aproximativ 64% dintre tranzacții la mijlocul anului 2025 s-au încheiat peste prețul de listare zillow.com, adesea după licitații.
Această criză de inventar a menținut prețurile locuințelor surprinzător de ferme. În ciuda unei răciri la nivel național, prețurile medii de vânzare din San Francisco au revenit în 2025. În mai 2025, prețul mediu pentru o casă unifamilială vândută a fost de 1.802.000 $, în creștere cu 7,6% față de anul precedent, în timp ce prețul mediu pentru un condo a fost de 1.298.000 $ (în creștere cu 8,3% YoY) thefrontsteps.com. Până în iunie, prețul mediu general al locuințelor era în jur de 1,5 milioane $, o creștere anuală de +2,7% redfin.com. Aceasta marchează unul dintre cele mai ridicate niveluri de preț din ultimii peste doi ani thefrontsteps.com, semnalând că piața a recuperat mare parte din terenul pierdut în timpul declinului pandemic. Oferta scăzută este un factor cheie care susține valorile – după cum spune raportul, „acest fenomen se datorează probabil faptului că stocurile sunt în scădere de ani de zile” thefrontsteps.com.
Totuși, diferite surse de date arată o imagine nuanțată. Indicele Valorii Locuințelor Zillow (care netezește tendințele) a estimat valoarea tipică a unei locuințe din San Francisco la 1,27 milioane $ la mijlocul anului 2025, ceea ce este de fapt cu 1,1% mai mică decât acum un an zillow.com. Acest lucru sugerează că, deși prețurile vândute au crescut față de scăderea de anul trecut, valorile generale ale locuințelor la nivel de oraș sunt aproximativ stabile sau ușor în scădere comparativ cu mijlocul lui 2024. Practic, prețurile locuințelor din San Francisco au atins minimul la sfârșitul lui 2022/începutul lui 2023 pe fondul creșterii ratelor dobânzilor, și de atunci s-au stabilizat sau au crescut ușor. Revenirea este inegală – segmentul de lux (locuințe de 5 milioane $ și peste) a cunoscut o revenire în 2025, în timp ce piața condo sub 1 milion $ rămâne mai reținută, potrivit agenților locali ruthkrishnan.com redfin.com. Dar per ansamblu, cele mai mari scăderi de preț par să fi trecut, datorită stocului redus și cererii persistente din partea cumpărătorilor.
Rate ridicate la creditele ipotecare și provocări de accesibilitate
Creșterea ratelor dobânzilor la creditele ipotecare din ultimii doi ani a aruncat o umbră lungă asupra pieței imobiliare din San Francisco, însă efectele sale sunt complexe. Rata medie a creditului ipotecar pe 30 de ani cu dobândă fixă a crescut de la aproximativ 3% în 2021 la 6–7% în 2023–2024, reducând dramatic accesibilitatea pentru cumpărători. Acest „șoc al dobânzilor” a răcit inițial cererea și a contribuit la scăderea prețurilor în 2022. Chiar și în 2025, ratele rămân ridicate față de standardele istorice – previziunile din industrie estimează că ratele vor rămâne peste 6% pentru cea mai mare parte a anului 2025 nowbam.com. Asociația Națională a Agenților Imobiliari (NAR) prognozează o rată medie a creditului ipotecar de 6,4% în a doua jumătate a anului 2025, scăzând abia la aproximativ 6,1% în 2026 nowbam.com. Economistul-șef al NAR, Lawrence Yun, subliniază că ratele dobânzilor sunt „glonțul magic” pentru piața imobiliară – mulți cumpărători „așteaptă și tot așteaptă” ca ratele să scadă și să deblocheze accesibilitatea nowbam.com.
În San Francisco, unde prețurile sunt extrem de ridicate, costurile mai mari de împrumut au un impact uriaș asupra puterii de cumpărare. De exemplu, o locuință de 1,5 milioane de dolari cu un avans de 20% presupune o rată lunară de aproximativ 7.000 de dolari la o dobândă de 6,5% (fără taxe/asigurări) – aproape dublu față de plata la o dobândă de 3%. Acest lucru a scos de pe piață unii potențiali cumpărători, în special pe cei la prima achiziție, fără capital propriu. Accesibilitatea locuințelor în Bay Area este aproape de minime istorice, iar cumpărătorii cu bani cash sau venituri mari au un avantaj în acest mediu. După cum a remarcat un agent imobiliar din Silicon Valley, „majoritatea covârșitoare a rezidenților [din Bay Area] se simt mai bogați pentru că majoritatea investesc în acțiuni sau au RSU-uri de la companie” – după o piață bursieră în plină expansiune în 2023–24 (mai ales în tehnologie), mulți cumpărători înstăriți au bani lichizi disponibili, în ciuda ratelor ridicate financialsamurai.com. Acest efect al bogăției, concentrat în rândul angajaților din tehnologie și al investitorilor, ajută la menținerea cererii pentru locuințe chiar dacă costurile creditelor ipotecare rămân ridicate.
Vânzătorii, pe de altă parte, au fost reticenți să listeze, ceea ce agravează criza de stocuri. Mulți proprietari care au credite ipotecare cu dobândă de 3% ezită să vândă și să renunțe la rata lor scăzută, un fenomen cunoscut sub numele de „efectul de blocare”. Noile listări în San Francisco au scăzut cu aproximativ 13% de la an la an pentru apartamente și au rămas aproape neschimbate pentru case la mijlocul anului 2025 thefrontsteps.com, reflectând această ezitare a vânzătorilor. Pe scurt, ratele ridicate au reduc mobilitatea pe piață – mai puțini oameni vând, iar cei care cumpără își forțează bugetele sau vin cu mai mulți bani cash. Această dinamică, ironic, ajută la menținerea prețurilor ridicate, deoarece oferta rămâne limitată.
Privind spre viitor, ratele ușor mai mici ar putea fi un catalizator. Dacă inflația continuă să scadă, majoritatea previziunilor estimează că ratele ipotecare vor coborî spre ~6% până la sfârșitul lui 2025 nowbam.com. Acest lucru ar putea îmbunătăți oarecum accesibilitatea și ar putea readuce unii cumpărători de pe margine. Există deja semne timpurii de adaptare a cumpărătorilor: vânzările de locuințe din San Francisco au crescut cu 24% în iunie 2025 față de anul precedent redfin.com, sugerând că cererea crește în ciuda faptului că ratele se mențin în jur de 6,5%. Experții se așteaptă la îmbunătățiri incrementale: NAR prevede că vânzările de locuințe vor crește cu ~6% în 2025 și cu încă 11% în 2026, pe măsură ce piața se ajustează treptat nowbam.com nowbam.com. Accesibilitatea, totuși, va rămâne o constrângere critică. Prețul median al locuințelor din San Francisco este cu peste 214% mai mare decât media SUA redfin.com, iar chiar și o revenire la 5% rate ipotecare (puțin probabilă înainte de 2026) ar menține totuși ratele lunare ridicate. Cumpărătorii și investitorii din 2025 navighează astfel într-un mediu cu rate ridicate, folosind adesea strategii creative – avansuri mai mari, reducerea ratei dobânzii sau credite ipotecare hibride – pentru a face calculele să funcționeze până când costurile de finanțare, sperăm, vor scădea.
Schimbări demografice și cererea de locuințe
Tendințele populației din San Francisco joacă un rol esențial în perspectiva pieței imobiliare. Orașul a experimentat un exod accentuat în perioada 2020–2021: populația a scăzut de la ~878.000 în aprilie 2020 la aproximativ 812.000 în 2022, o scădere de ~7,5% sfchronicle.com. Acest lucru a fost determinat de munca la distanță din timpul pandemiei, concedieri în sectorul tehnologic și rezidenți care au căutat mai mult spațiu sau costuri mai mici în alte părți. Totuși, 2023–2024 a adus o revenire timidă. Până la mijlocul lui 2024, populația San Francisco era estimată la puțin sub 828.000, în creștere cu ~1,7% față de minimul din 2022 sfchronicle.com. Toate cele cinci comitate din Bay Area au revenit la o creștere modestă a populației în 2024 costar.com, datorită în mare parte imigrației internaționale și unor reveniri interne.
Esential, cine se întoarce (și cine nu) dezvăluie schimbările demografice ale orașului. Analiza datelor de la recensământ arată că adulții tineri (20–24 ani) s-au întors în număr mare – probabil pe măsură ce studenții și angajații la început de carieră repopulează orașul sfchronicle.com. Anumite grupuri chiar au crescut peste nivelurile de dinainte de pandemie: de exemplu, numărul de femei asiatice 35–39 și bărbați asiatici 40–44 ani din SF este acum cu aproximativ 2% mai mare decât în 2020, după o scădere în 2020–22 și apoi o revenire peste vechiul prag sfchronicle.com. În contrast, mulți tineri profesioniști albi (de la finalul anilor 20 până la începutul anilor 30) care au plecat nu s-au întors – San Francisco a pierdut aproximativ un sfert din populația albă din această categorie de vârstă, iar acest grup rămâne semnificativ mai mic decât înainte sfchronicle.com. Acest lucru sugerează că munca la distanță și preocupările legate de accesibilitate continuă să redirecționeze o parte din forța de muncă tradițională din tehnologie către alte regiuni.
Aceste schimbări demografice au efecte mixte asupra locuințelor. Revenirea studenților și a tinerilor angajați susține piața de închirieri și vânzările de nivel de intrare (de exemplu, apartamentele tip condo), în timp ce pierderea unor profesioniști cu experiență medie ar putea reduce cererea pentru închirieri de lux sau locuințe mai mari. În plus, San Francisco rămâne zona metropolitană cu cea mai rapidă îmbătrânire din SUA, cu foarte puțini copii – familiile au plecat în căutarea unui spațiu mai mare sau a suburbiilor accesibile sfchronicle.com. Rata scăzută a natalității și migrarea familiilor din oraș înseamnă o presiune mai mică asupra cererii de case unifamiliale din partea gospodăriilor în creștere, dar o preferință continuă pentru unități mai mici și chirii pentru persoane singure și cupluri.
Pe partea pozitivă, imigrația străină a susținut populația. Redresarea Bay Area a fost alimentată de migranți internaționali care ocupă locuri de muncă și locuințe; San Francisco a câștigat mii de noi rezidenți din străinătate în ultimul an costar.com. Mulți sunt lucrători cu înaltă calificare în tehnologie și biotehnologie sau studenți – grupuri care de obicei închiriază înainte de a cumpăra, contribuind la cererea ridicată de pe piața de închirieri.
Poate cel mai mare factor demografic/economic este renașterea industriei tech în 2023–2025, în special boom-ul AI. San Francisco a devenit un epicentru al revoluției inteligenței artificiale, atrăgând companii și talente. Finanțări masive – 75 de miliarde de dolari investiții VC doar în prima jumătate a anului 2025 – au fost direcționate către startup-uri din SF, în special firme AI assets.cushmanwakefield.com. Companii precum OpenAI (evaluată la ~100 miliarde $) și Anthropic (evaluată la peste 40 miliarde $) își extind rapid prezența în oraș, angajând talente și închiriind spații de birouri financialsamurai.com financialsamurai.com. Acest aflux de angajați tech bine plătiți deja creează noi milionari și reenergizează segmente ale pieței imobiliare. Pe măsură ce aceste companii se maturizează, angajații cu lichidități din IPO-uri ar putea injecta lichiditate pe piața imobiliară, amintind de boom-urile tech din trecut financialsamurai.com. Un investitor cu vechime susține că această “cantitate extraordinară de avere [tech]” creată va ajunge inevitabil în achiziții de locuințe și îmbunătățiri ale stilului de viață în Bay Area financialsamurai.com. Într-adevăr, boom-ul AI este menționat ca un motiv cheie pentru care “2025 reprezintă o oportunitate excelentă de a investi în imobiliarele din San Francisco”, potrivit unor experți care prevăd o cerere în creștere pentru locuințe pe măsură ce sectorul tech se extinde financialsamurai.com financialsamurai.com.În rezumat, cererea de locuințe din San Francisco în 2025 reflectă un oraș în schimbare: populația totală este încă cu ~5–6% sub nivelul de dinainte de pandemie sfchronicle.com, însă crește din nou pe măsură ce tinerii adulți, imigranții și inovatorii din tehnologie sosesc. Presiunea pentru revenirea la birou din partea marilor angajatori (Google, Amazon, JPMorgan și alții care cer acum mai multă prezență fizică la muncă) financialsamurai.com umple treptat orașul în timpul săptămânii, ceea ce ar putea încuraja unii angajați să locuiască din nou mai aproape de birou. Munca la distanță este departe de a fi dispărută – prezența la birou în San Francisco este încă doar ~50% din nivelul mediu de dinainte de COVID sfchronicle.com batlingroup.com – dar pendulul se mișcă încet înapoi. După cum a spus un blogger imobiliar, „viața urbană revine în forță” și San Francisco își recapătă farmecul de oraș cu restaurante, cultură și locuri de muncă de talie mondială, ceea ce „probabil va duce la creșterea prețurilor proprietăților în anii următori” financialsamurai.com. Din punct de vedere demografic, orașul atrage un public mai axat pe tehnologie și cu venituri ridicate chiar dacă unele familii din clasa de mijloc și angajați la distanță rămân pe margine. Această polarizare prezintă provocări (de exemplu, o populație îmbătrânită, mai puține familii), dar afluxul de talente cu venituri mari este un semn bun pentru cererea de locuințe dacă orașul poate păstra acești nou-veniți pe termen lung.
Redresarea pieței de închirieri: de la stagnarea chiriașilor la piața proprietarilor
După o scădere în perioada pandemiei, piața chiriilor din San Francisco a revenit puternic în 2025. Apartamentele goale care stagnau în 2021 atrag acum cozi la ușă. În iunie 2025, chiria medie a unui apartament din San Francisco a crescut cu 11% față de anul precedent – cea mai rapidă creștere a chiriilor din orice oraș american, chiar dacă la nivel național chiria medie a scăzut cu 0,7% în aceeași perioadă sfchronicle.com. Chiria medie din oraș a ajuns la 2.941 de dolari pe lună, cel mai ridicat nivel din 2020 (deși încă puțin sub vârful din 2019) sfchronicle.com. Rata de neocupare a apartamentelor s-a redus dramatic, scăzând de la aproximativ 5,1% la mijlocul lui 2024 la doar 3,5% la mijlocul lui 2025 sfchronicle.com. Prin comparație, rata de neocupare la nivel național este de aproximativ 6% – oferta de locuințe de închiriat din San Francisco este din nou extrem de limitată.Această schimbare bruscă a creat ceea ce proprietarii descriu drept un „adevărat asalt.” Chiriașii se confruntă din nou cu vizionări aglomerate, licitații și chiar oferte peste prețul cerut. Un chiriaș local a povestit despre vizionări „atât de aglomerate încât [oamenii] se ciocneau unii de alții”, cu zeci de solicitanți pentru o singură locuință sfchronicle.com. Solicitanții scriu „scrisori de dragoste” proprietarilor, atașează CV-uri, oferă chirie pe mai multe luni în avans, iar unii proprietari raportează peste 30 de aplicații pentru locuințele dorite sfchronicle.com sfchronicle.com. „Nu am mai văzut așa ceva de dinainte de COVID”, a spus un CEO de administrare imobile cu 1.100 de unități, care a închiriat șapte apartamente într-o singură sâmbătă sfchronicle.com. Aproape fiecare nou contract de închiriere se semnează la chirii mai mari decât ale fostului chiriaș, adesea cu câteva sute de dolari mai mult sfchronicle.com. În cele mai căutate cartiere (de exemplu, Mission, Potrero Hill, părți din Dogpatch), proprietarii văd creșteri de 20% ale chiriilor la locuințele eliberate față de anul trecut sfchronicle.com.
Mai mulți factori determină această piață favorabilă proprietarilor. Cererea acumulată este unul dintre cei mai importanți: mulți tineri chiriași s-au mutat împreună sau au părăsit orașul în 2020–21, iar acum se întorc sau caută propria locuință. Prețurile ridicate ale locuințelor și ratele dobânzilor îi blochează, de asemenea, pe potențialii cumpărători la prima achiziție pe piața de închirieri – cu ipoteci atât de scumpe, mulți chiriași au „renunțat” momentan la ideea de a cumpăra sfchronicle.com, ceea ce menține cererea ridicată pentru închirieri. În plus, concedierile din domeniul tehnologiei din 2022–23 nu au dus la o piață de închirieri moale pentru mult timp, deoarece mulți chiriași mai înstăriți au rămas sau au fost înlocuiți de noi angajați în sectoare de creștere precum AI. După cum a observat Rob Warnock, cercetător principal la Apartment List: în ciuda incertitudinii economice, există „destui bani pentru a crește chiriile într-o piață cu ofertă limitată” în San Francisco sfchronicle.com. Boom-ul angajărilor în AI este un exemplu cheie – companii precum OpenAI și Anthropic nu doar închiriază birouri, ci aduc și un aflux de angajați bine plătiți care au nevoie de locuințe. Acest lucru a „creat mai mulți milionari” și a intensificat competiția pentru închirierile de lux, deoarece acești chiriași își permit unități premium sfchronicle.com sfchronicle.com. Un supraveghetor al Asociației Agenților Imobiliari din SF a remarcat că cartierele estice din apropierea hub-urilor tech „100%” par la fel de fierbinți ca în era dot-com; zonele bogate în startup-uri înregistrează cele mai frenetice creșteri ale chiriilor sfchronicle.com.
Pe partea ofertei, rulajul este scăzut – chiriașii existenți rămân pe loc de teamă să nu găsească o nouă locuință în această piață frenetică sfchronicle.com. Construcția de locuințe de închiriat noi în SF este lentă (mai multe detalii în secțiunea de politici), așa că oferta efectivă nu a crescut suficient pentru a satisface cererea reînnoită. Rezultatul este un clasic dezechilibru cerere-ofertă: prea mulți chiriași care caută prea puține unități. Proprietarii au recâștigat puterea de stabilire a prețurilor, absentă în ultimii cinci ani. Până la mijlocul lui 2025, nivelurile chiriilor din San Francisco sunt cu aproximativ 10% sub vârful din 2019 în medie, ceea ce înseamnă că mai este loc de creștere dacă dezvoltarea economică continuă sfchronicle.com. Unele clădiri de top deja înregistrează chirii la sau peste nivelurile din 2019, în timp ce unitățile mai vechi/mai mici rămân puțin în urmă sfchronicle.com.Este important de menționat că chiriile sunt sezoniere – tind să atingă un vârf vara. Creșterea din vara lui 2025 a depășit așteptările, dar odată cu iarna, piața s-ar putea răci ușor, ca de obicei. Totuși, tendința generală sugerează că San Francisco se înclină din nou spre o piață favorabilă proprietarilor după perioada de relaxare pentru chiriași din pandemie. Pentru investitori, asta înseamnă randamente în creștere pentru proprietățile de închiriat. Creșterea chiriilor, combinată cu ușoare scăderi de prețuri în 2022–23, a crescut ușor ratele de capitalizare, deși randamentele imobiliare din SF rămân relativ scăzute (~3-5% tipic) din cauza prețurilor ridicate. Creșterea chiriilor este o sabie cu două tăișuri: semnalează o cerere robustă (bun pentru proprietari și valoarea proprietăților), dar subliniază și criza de accesibilitate a locuințelor cu care se confruntă orașul (dificil pentru chiriași și factorii de decizie). Ca indicator al pieței tensionate, unii chiriași oferă acum plata unui an întreg de chirie în avans pentru a obține un contract – o tactică aproape nemaiauzită, care revine acum în actualitate sfchronicle.com. Janan New de la Asociația Apartamentelor din SF a rezumat situația: „Piața este nebună acum. Foarte competitivă… am auzit povești cu până la 30 de aplicanți la unele vizionări” sfchronicle.com. Ea a menționat că mai există câteva zone încă slabe (de exemplu SoMa și Tenderloin, care au cele mai mici chirii din oraș din cauza muncii la distanță și a condițiilor de pe stradă) sfchronicle.com, dar per ansamblu 2025 este cea mai puternică piață de închirieri pe care a văzut-o SF din anii 2010.
Tendințe pe piața imobiliară comercială în 2025
Prăbușirea pieței de birouri și efectul muncii la distanță
Piața imobiliarelor comerciale din San Francisco – în special sectorul de birouri – se confruntă cu o schimbare dramatică în 2025. Trecerea la munca la distanță și hibridă în timpul pandemiei a dus la o criză a spațiilor de birouri neocupate care nu dă semne de rezolvare rapidă. La mijlocul anului 2025, centrul orașului San Francisco se confruntă cu un nivel record de birouri neocupate. Rata generală de neocupare a birourilor a ajuns la 34,8% în trimestrul 2 din 2025 assets.cushmanwakefield.com, în creștere față de deja ridicatul ~33,5% cu un an înainte. Aceasta înseamnă că peste 1/3 din toate spațiile de birouri din oraș sunt goale, o cifră alarmantă pentru ceea ce a fost odată una dintre cele mai competitive piețe de birouri din lume. Prin comparație, rata națională de neocupare a birourilor este de aproximativ 19–20% credaily.com axios.com, plasând San Francisco printre cele mai afectate piețe de birouri din marile orașe din SUA (de fapt, un sondaj realizat în 91 de orașe mari a arătat că SF avea cea mai mare rată de neocupare dintre toate, de 34,7% axios.com).
Turnurile iconice din centrul orașului, de la Piramida Transamerica la zgârie-norii de pe Market Street, sunt acum adesea ocupate pe jumătate, în special clădirile mai vechi. Proprietățile de birouri de clasa B/C (clădiri mai vechi, cu mai puține facilități) se confruntă cu cele mai mari dificultăți – acestea sunt „mai greu de închiriat” în noua realitate a pieței spur.org. Turnurile premium de clasa A, cu facilități moderne, au încă o rată de neocupare relativ mai mică (de exemplu, clădirile „trophy” de nivel 1 din Financial District au aproximativ 10% neocupare directă assets.cushmanwakefield.com), deoarece companiile care doresc spațiu aleg „flight-to-quality”, căutând cele mai bune locații. Dar chiar și aceste clădiri trophy oferă concesii și înregistrează unele plecări importante. Modelul de returnare a spațiului a continuat și în 2025: în trimestrul al doilea, contractul de închiriere al Google pentru 365.000 picioare pătrate la One Market Plaza a expirat și nu a fost reînnoit, adăugând un bloc uriaș de spațiu gol assets.cushmanwakefield.com. Compania de vehicule autonome Cruise a pus, de asemenea, 182.000 picioare pătrate pe piața de subînchiriere assets.cushmanwakefield.com. Acestea sunt doar două exemple dintre mulți chiriași care își reduc spațiul sau părăsesc clădirile. Per total, absorbția netă a fost de -665.000 picioare pătrate în prima jumătate a anului 2025 (ceea ce înseamnă că mai mult spațiu a fost eliberat decât închiriat) assets.cushmanwakefield.com. San Francisco a înregistrat acum patru ani consecutivi de absorbție negativă a birourilor, ștergând toate câștigurile de ocupare din anii 2010.Cauza principală este că munca la distanță și programele hibride au redus drastic nevoia de spații de birouri. Prezența săptămânală la birou este încă doar ~45–50% din nivelurile de dinainte de pandemie în districtele de afaceri din San Francisco blog.bayareametro.gov. Multe firme de tehnologie au adoptat modele hibride permanente, renunțând la spațiul excedentar. Chiar și companiile care se extind (adesea startup-uri AI) tind să închirieze birouri mai mici, flexibile sau spații de coworking, nu clădiri întregi. Cererea de birouri în San Francisco în 2025 este cu aproximativ 30% sub nivelul din 2019 după majoritatea măsurătorilor, ceea ce se aliniază cu creșterea gradului de neocupare. Iar oferta nouă nu a fost problema – foarte puține clădiri de birouri noi s-au deschis din 2020. Este cu adevărat un șoc de cerere: amprenta industriei tech (cea mai mare bază de chiriași de birouri din SF) s-a micșorat. Angajatori importanți precum Salesforce, Meta, Dropbox și alții au subînchiriat sau au eliberat porțiuni din birourile lor din SF în ultimii 2–3 ani.
Din punct de vedere financiar, această scădere a pieței de birouri lovește puternic proprietarii și investitorii. Valorile proprietăților de birouri s-au prăbușit față de vârf – clădiri care se vindeau cu 800$/ft² înainte de pandemie se tranzacționează acum la reduceri mari. În 2023–24, mai multe clădiri emblematice din centrul orașului au fost executate silit sau vândute la licitație pentru o fracțiune din valoarea lor anterioară. De exemplu, Market Center (complexul 555 California) a fost vândut de creditor în 2025 pentru aproximativ 230$/ft², iar un alt turn de la 300 Howard s-a vândut cu ~264$/ft² assets.cushmanwakefield.com. Aceste prețuri sunt cu peste 70% sub valorile de vârf, indicând amploarea dificultăților. Astfel de tranzacții la preț de lichidare au atras unii investitori oportuniști – unul a fost chiar menționat ca „unul dintre cele mai mari prețuri pe care le-a văzut SF în ultimii ani”, subliniind cât de mult a scăzut nivelul de referință assets.cushmanwakefield.com. Ratele de capitalizare (randamentele investițiilor) pentru birourile din SF au crescut la o singură cifră mare sau chiar mai mult pentru a atrage cumpărători, reflectând incertitudinea privind veniturile viitoare.
Nivelurile chiriilor, interesant, nu s-au prăbușit la fel de mult ca gradul de ocupare. Chiria medie solicitată pentru spațiile de birouri din San Francisco era de aproximativ 66,78 $ pe picior pătrat pe an (servicii complete incluse) în trimestrul al doilea din 2025, practic neschimbată față de 66,61 $ în trimestrul precedent assets.cushmanwakefield.com. Birourile de Clasa A din CBD solicită în jur de 73 $/sf, iar spațiile de top pot încă să ceară peste 100 $/sf assets.cushmanwakefield.com. Chiriile nominale se mențin deoarece proprietarii nu vor să „reseteze” piața la un nivel mai scăzut – în schimb, oferă concesii mari (luni de chirie gratuită, alocații mai mari pentru amenajarea spațiului) pentru a încheia contracte. Chiriile efective au scăzut, dar tarifele afișate sugerează că proprietarii se așteaptă ca această scădere să fie temporară. Există o senzație de atingere a pragului minim: un raport a menționat că piața birourilor „a continuat să se stabilizeze” la mijlocul anului 2025, activitatea de închiriere crescând de fapt, chiar dacă ratele de neocupare au crescut ușor din cauza expirării unor contracte vechi assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. De fapt, volumul noilor închirieri în prima jumătate a anului 2025 a fost cel mai puternic din 2019 încoace assets.cushmanwakefield.com – un semn că unii chiriași profită de oferte mai ieftine și flexibile pentru a se muta sau a-și îmbunătăți spațiul. Mulți dintre acești chiriași sunt firme tech și AI mai mici care închiriază pe termen scurt (adesea subînchirieri) la chirii de chilipir assets.cushmanwakefield.com. Disponibilitatea subînchirierilor, care a crescut brusc la începutul pandemiei, a scăzut de fapt oarecum (de la ~7 milioane picioare pătrate la 6,2 milioane picioare pătrate), pe măsură ce unele subînchirieri au expirat sau au fost retrase assets.cushmanwakefield.com.
În ciuda acestor mici semne pozitive, realitatea este că centrul orașului SF are un exces uriaș de spații de birouri care ar putea dura ani să fie absorbit. Cu o rată de neocupare de ~35%, aproximativ 25 de milioane de picioare pătrate sunt goale – echivalentul a aproape tot spațiul de birouri din centrul orașului Atlanta stând neocupat, prin comparație. Chiar și cele mai optimiste prognoze nu văd rata de neocupare scăzând sub 20% până la sfârșitul acestui deceniu fără o intervenție majoră. Proprietarii cu credite scadente se confruntă cu dificultăți – refinanțarea este dificilă din cauza ratelor ridicate ale dobânzilor și a gradului scăzut de ocupare, așa că sunt așteptate mai multe neîndepliniri ale obligațiilor de plată și vânzări sub presiune.
Persistența muncii la distanță este provocarea fundamentală. Multe companii folosesc acum un program hibrid de 2-3 zile la birou, necesitând efectiv cu 40–60% mai puțin spațiu per angajat decât înainte de 2020. În plus, unele companii mari s-au relocat sau s-au extins în alte părți (Texas, Florida etc.), reducând structural cererea de birouri din SF. Un punct luminos este sectorul științelor vieții – cererea de spații de laborator în Mission Bay și Dogpatch rămâne solidă, deoarece laboratoarele umede nu pot funcționa la distanță. Dar acestea reprezintă doar o fracțiune din piața totală. Furnizorii de spații de co-working și flexibile se extind, de asemenea (de exemplu, concurenții WeWork și startup-urile locale de coworking), pentru a acomoda firmele care caută angajamente pe termen scurt.
În concluzie, piața de birouri din San Francisco în 2025 se află în mijlocul unei restructurări fără precedent. Rata de neocupare de ~35% este un teritoriu necunoscut, iar veniturile din chirii la nivelul orașului sunt în scădere cu ~7% față de 2019, în timp ce costurile de operare au crescut cu ~28% pentru proprietari sfchronicle.com, creând dificultăți financiare. Economia din centru a fost grav afectată – mai puțini angajați la birouri înseamnă mai puțin trafic pietonal pentru comercianți (discutat mai jos) și un număr mai mic de călători cu transportul public. Drumul înainte implică probabil reconvertirea birourilor învechite și așteptarea revenirii treptate a unei părți din cerere pe măsură ce economia evoluează. Munca hibridă va rămâne, dar San Francisco pariază că punctele sale forte – inovația, cultura și locația – vor atrage în cele din urmă companiile și angajații înapoi mai puternic. Oficialii orașului și investitorii caută acum activ strategii pentru a umple golul, de la convertirea birourilor în locuințe la oferirea de stimulente pentru noi utilizări, pe care le explorăm în secțiunile următoare.
Semnale mixte în retail și sectorul comercial
Necazurile birourilor din centrul orașului s-au extins și în sectorul de retail și ospitalitate din San Francisco. Mai puțini angajați în zona centrală a orașului înseamnă mai puțini clienți pentru magazine, cafenele și restaurante, mai ales în timpul săptămânii. Union Square și Market Street, principalele coridoare comerciale ale orașului, au fost vizibil afectate – cu închideri de profil înalt și vitrine goale care au ajuns pe prima pagină a ziarelor. În 2023, atât Nordstrom cât și Westfield Mall au anunțat că părăsesc centrul: Westfield a predat controlul asupra mall-ului SF Center creditorului, iar Nordstrom și-a închis magazinul emblematic din SF, invocând scăderea traficului pietonal și preocupări legate de siguranță globest.com sfist.com. Ei s-au numărat printre zecile de retaileri – de la lanțuri mari precum Old Navy și Anthropologie până la buticuri mici – care s-au închis sau s-au relocat din 2020 încoace sfist.com. Până la începutul lui 2025, rata de neocupare a spațiilor comerciale din Union Square era estimată la aproximativ 25%, iar pe unele străzi laterale din Financial District până la 1/3 din vitrine erau goale abc7news.com. Aceasta este o diferență izbitoare față de rata de neocupare de aproape 5% înainte de pandemie.
Totuși, nu este totul sumbru pentru retailul din SF. Există semne de adaptare și revenire în 2025. Mai multe afaceri noi s-au deschis în centrul orașului anul acesta, inclusiv unele restaurante, magazine experiențiale și locații de divertisment, ceea ce sugerează că antreprenorii văd oportunități în chirii mai mici downtownsf.org. Orașul chiar a relaxat anumite reglementări – de exemplu, San Francisco a relaxat limitele privind deschiderea lanțurilor de magazine pe coridoare cheie precum Van Ness Avenue pentru a atrage noi chiriași în spațiile goale youtube.com abc7news.com. Districtul de Beneficii Comunitare din Centru a raportat că cel puțin patru afaceri noi s-au deschis la începutul lui 2025 în zona Union Square, cu mai multe planificate, ca parte a eforturilor de a „stimula dinamica centrului” downtownsf.org. Și, deși marii retaileri de lux au plecat, alții s-au mutat (de exemplu, IKEA deschide un nou magazin urban în zona mid-Market în 2025, cu scopul de a atrage cumpărători și de a ancora revitalizarea zonei).
Este important de menționat că turismul și-a revenit, ceea ce ajută sectorul de retail și ospitalitate. Gradul de ocupare al hotelurilor din San Francisco își revine odată cu revenirea convențiilor și a turiștilor, deși este încă sub nivelurile din 2019. Turismul internațional, în special din Europa și Asia, a crescut în 2023–2024 datorită cererii acumulate pentru călătorii. Acest lucru aduce mai mulți cumpărători și clienți înapoi în Union Square și Fisherman’s Wharf. Cupa Mondială din 2026 și alte evenimente viitoare determină, de asemenea, eforturi de revitalizare a centrului orașului.
În spectrul mai larg al pieței imobiliare comerciale dincolo de birouri și retail, spațiile industriale și de depozitare din San Francisco au rămas limitate (orașul are un stoc industrial redus și o cerere puternică din partea distribuției de ultimă milă și a industriilor de producție). Clădirile multifamiliale de apartamente (cu 5+ unități) au redevenit atractive pentru investitori, datorită creșterii chiriilor – deși controlul strict al chiriilor și protecțiile pentru chiriași din SF îi fac pe investitori precauți, clădirile noi de apartamente de lux (care sunt exceptate de la controlul chiriilor) au performanțe bune, cu chirii și grad de ocupare în creștere.
Per ansamblu, perspectiva pieței imobiliare comerciale din SF este mixtă: birourile și retailul din centru trec printr-o ajustare dureroasă, în timp ce alte segmente precum închirierile rezidențiale, laboratoarele și retailul de cartier dau dovadă de reziliență. Sănătatea economică a orașului în anii următori va depinde de revitalizarea centrului și de reutilizarea cu succes a spațiilor comerciale subutilizate. Factorii de decizie politică sunt foarte conștienți de acest lucru, ceea ce a dus la o serie de schimbări de politici locale menite să redreseze situația.
Schimbări de politici locale și impactul acestora
Confruntați cu aceste provocări fără precedent, liderii din San Francisco (în parteneriat cu guvernul statului California) au lansat o serie de schimbări de politici pentru a sprijini piața imobiliară și a aborda problemele de lungă durată. Inițiativele cheie din 2024–2025 vizează totul, de la producția de locuințe și accesibilitate până la revitalizarea centrului cu noi utilizări. Mai jos sunt principalele schimbări de politici și ce înseamnă ele pentru piață:
Accelerarea producției de locuințe și facilitarea dezvoltării
San Francisco are o reputație bine-meritată pentru dezvoltarea lentă a locuințelor – întârzieri notoriu de lungi la autorizare, zonare strictă și opoziție frecventă din partea cartierelor au limitat construcțiile noi timp de decenii. În 2023, statul California a avertizat San Francisco că acest lucru trebuie să se schimbe. Elementul de Locuințe impus de stat al orașului (2023–2031) a stabilit un obiectiv ambițios de peste 82.000 de locuințe noi până în 2031 pentru a atenua criza de accesibilitate gov.ca.gov. Totuși, o revizuire a locuințelor de către stat la sfârșitul anului 2023 a constatat că practicile din SF nu respectă legea statului, menționând că dacă ritmul actual continuă (mai puțin de 1 unitate locativă aprobată pe zi în 2023), orașul va rata grav obiectivul său gov.ca.gov gov.ca.gov. Ca răspuns, statul a prescris 18 Acțiuni Obligatorii pentru San Francisco, practic forțând orașul să eficientizeze și să reformeze procesul de aprobare a locuințelor gov.ca.gov. Acestea includ: eliminarea unor revizuiri discreționare ale proiectelor, reformarea modului în care CEQA (revizuirea de mediu) este aplicată local, accelerarea permiselor post-aprobare și creșterea transparenței/răspunderii în procesul de planificare gov.ca.gov. Guvernatorul Gavin Newsom a subliniat că aprobările pentru locuințe din SF, „complexe, greoaie, imprevizibile”, trebuie remediate pentru a inaugura o „nouă eră a locuințelor” cu o ofertă mai mare gov.ca.gov.Deja, vedem schimbări. În 2023–2024, San Francisco a adoptat o serie de ordonanțe pentru a „reduce birocrația” în domeniul locuințelor. De exemplu, orașul a început să se conformeze noilor legi de stat precum SB 35/SB 423, care permit anumitor proiecte multifamiliale să obțină aprobare ministerială („by-right”) dacă îndeplinesc criteriile de accesibilitate și zonare spur.org. Departamentul de urbanism actualizează codurile pentru a reduce evaluările subiective de design și cerințele de utilizare condiționată. Primarul London Breed (până în 2024) și noul primar Daniel Lurie (începând cu 2025) au susținut amândoi măsuri pro-locuire. Primarul Lurie, care a preluat funcția cu o platformă de restaurare a vitalității San Francisco, susține politici pentru a „readuce bunul simț” în dezvoltare – facilitând construcția de locuințe și atragerea familiilor înapoi financialsamurai.com. Există un optimism prudent că politica locală se schimbă de la NIMBYism către o abordare mai YIMBY (Yes-In-My-Backyard), având în vedere presiunea statului și nevoia vizibilă de mai multe locuințe.
O schimbare de politică tangibilă: taxele de impact și cerințele au fost relaxate pentru anumite proiecte. În 2023, SF a legalizat fourplex-urile pe majoritatea loturilor destinate caselor unifamiliale (ca răspuns la SB9 din California), și a inițiat programe pentru a încuraja Unitățile de Locuit Accesorii (ADU). Orașul a redus, de asemenea, unele mandate de locuințe accesibile care blocau proiectele – de exemplu, a reducerea temporară a procentajelor de zonare incluzivă pentru anumite proiecte pentru a îmbunătăți fezabilitatea și a oferit scutiri de taxe pentru dezvoltările 100% de locuințe accesibile. Aceste eforturi urmăresc deblocarea proiectelor stagnante; într-adevăr, câteva proiecte aprobate anterior, dar neconstruite, au început lucrările în 2024 după aceste ajustări. Totuși, progresul este lent: până la sfârșitul lui 2024, SF era în urmă față de multe alte orașe din Bay Area în atingerea țintelor de locuințe sfchronicle.com sfstandard.com, cu doar câteva mii de unități autorizate din 2023. Testul va fi dacă reformele pot accelera semnificativ construcția în 2025–2026.
Conversii de birouri în locuințe și revitalizarea centrului orașului
Poate cele mai mediatizate schimbări de politici locale sunt cele concepute pentru a reinventa centrul orașului San Francisco. Cu atât de mult spațiu de birouri gol, liderii orașului văd o oportunitate de a aborda două probleme simultan: umplerea clădirilor vacante și crearea de locuințe atât de necesare. În 2023, think tank-ul SPUR a publicat un raport major, „De la spațiu de lucru la spațiu de locuit”, analizând care clădiri de birouri ar putea fi convertite fezabil în locuințe spur.org. Concluziile: multe birouri vechi de clasa B/C sunt fizic potrivite pentru conversie, dar erau nefezabile din punct de vedere financiar conform regulilor de la acea vreme spur.org. Raportul a propus șase schimbări cheie de politici pentru a face conversiile viabile la scară largă spur.org.
Guvernul din San Francisco a reacționat rapid. Până la mijlocul anului 2025, orașul a implementat toate cele șase recomandări SPUR spur.org, adoptând unul dintre cele mai agresive pachete de stimulente pro-conversie din țară:
- Coduri de construcție și aprobări relaxate: În 2023, a fost adoptată o legislație pentru a renunța la anumite cerințe din codul de urbanism pentru proiectele de conversie birouri-în-locuințe spur.org. Acest lucru a creat o cale de aprobare mai rapidă, ministerială (excluzând proiectele de la revizuiri discreționare îndelungate și chiar de la CEQA în multe cazuri). Departamentul de Inspecție a Clădirilor a publicat, de asemenea, ghiduri mai clare pentru reutilizare adaptivă pentru a ajuta dezvoltatorii să navigheze modernizările seismice și de siguranță la incendiu în birourile vechi spur.org spur.org.
- Locuințe incluzive și taxe de impact eliminate: O schimbare crucială a avut loc în martie 2025, când Consiliul Supraveghetorilor a aprobat o lege care elimină toate cerințele de locuințe accesibile (incluzive) și taxele de impact ale orașului pentru până la 7 milioane de picioare pătrate de spațiu de birouri convertit în rezidențial spur.org spur.org. În mod normal, noile locuințe trebuie să includă un procent de unități sub prețul pieței sau să plătească taxe mari – acestea sunt acum suspendate pentru proiectele de conversie eligibile, reducând masiv costurile.
- Stimulente fiscale: Alegătorii în 2024 au adoptat Propoziția C, care elimină taxa de transfer imobiliar pentru până la 5 milioane de picioare pătrate de spațiu convertit spur.org spur.org. Deoarece SF are taxe de transfer ridicate (până la 6% pentru tranzacții mari), aceasta reprezintă o economie semnificativă pentru proiectele de conversie. În plus, California a adoptat AB 2488 (Ting) în 2024, permițând SF să creeze un „district de finanțare” special pentru a sprijini conversiile spur.org. În iunie 2025, orașul a înființat acest district, care va rambursa dezvoltatorii cu viitoare creșteri de impozit pe proprietate – practic returnând o parte din noile taxe pe proprietate generate de o clădire convertită înapoi către proiect pentru a acoperi golurile financiare spur.org spur.org. Acest instrument unic va ajuta la compensarea costurilor ridicate de construcție pentru reamenajarea și modernizarea birourilor.
- Rezerva Prop M: Propoziția M a orașului San Francisco (un plafon pentru dezvoltarea de noi birouri) a fost modificată astfel încât orice spațiu de birouri eliminat prin conversie se adaugă înapoi la cota permisă de birouri a orașului în viitor spur.org. Această „bancă de spațiu” înseamnă că orașul nu pierde permanent potențialul de spațiu pentru locuri de muncă – odată ce piața își revine, noi birouri ultramoderne ar putea fi construite pentru a înlocui stocul convertit, teoretic. A fost un compromis politic pentru a obține sprijin larg pentru conversii.
Aceste stimulente sunt printre cele mai generoase din țară pentru conversia birourilor. Rezultatul: dezvoltatorii și proprietarii de proprietăți evaluează acum serios multe clădiri pentru reutilizare rezidențială. Un studiu realizat de The Kaplan Group a constatat că San Francisco are potențial pentru aproximativ 61.600 de unități locative prin conversia birourilor (dacă toate birourile vacante eligibile ar fi convertite) axios.com axios.com – al doilea cel mai mare potențial din SUA după NYC. Oficialii orașului sunt dornici să profite de această oportunitate. Primele proiecte de conversie post-pandemie avansează: de exemplu, istorica Clădire Humboldt Bank de pe Market Street urmează să devină locuințe axios.com. Numeroase alte propuneri sunt în curs de analiză, concentrându-se pe turnuri vechi din districtul financiar și clădiri de birouri SoMa din anii 1960-1980 care au rate mari de neocupare.
Deși rămân provocări – costurile de conversie sunt încă ridicate (multe clădiri pot fi viabile doar dacă sunt achiziționate la prețuri de criză) – aceste schimbări de politici îmbunătățesc considerabil calculele. Prin renunțarea la milioane de dolari în taxe și comisioane și accelerarea aprobărilor, SF a transmis semnalul că este „profund angajat în reinventarea centrului orașului ca un district mixt” spur.org. Beneficiile așteptate sunt multiple: economice (înlocuirea birourilor goale cu locuințe valoroase ar trebui să crească veniturile din taxe pe proprietate și vânzări spur.org), sociale (adăugarea de locuințe ar putea aduce mii de rezidenți care să susțină afacerile mici, artele și viața de noapte din centru spur.org), și locative (mai multe unități, inclusiv potențial mai multe unități accesibile, într-o zonă bogată în transport public). Un consilier municipal a declarat: „Nu doar că accelerăm progresul necesar în producția de locuințe — actualizăm deciziile de utilizare a terenului din secolul XX pentru a crea cartiere mixte prospere în secolul XXI.” axios.com
Dincolo de conversii, Primăria a lansat un Plan de Redresare a Centrului mai amplu. În 2023, primarul Breed a convocat un grup de lucru (continuat sub primarul Lurie) pentru a atrage noi industrii – de exemplu, laboratoare de științe ale vieții, centre de cercetare și dezvoltare AI, chiar și instituții de artă și educaționale – în spațiile vacante din centru. Există discuții despre flexibilitate de zonare pentru a permite mai multă viață de noapte, locații pentru evenimente și chiar hoteluri rezidențiale în fostele clădiri de birouri. Au fost propuse credite fiscale pentru angajatorii care aduc angajații înapoi la birou. Orașul investește, de asemenea, în îmbunătățirea calității vieții: creșterea patrulelor de poliție la pas și curățenia stradală în centru pentru a aborda siguranța și curățenia, aspecte care au descurajat unii angajați de birou și cumpărători. Primarul Lurie a subliniat că va fi „mai dură cu criminalitatea, va elibera străzile de persoanele fără adăpost și va scăpa de traficanții de droguri” pentru a îmbunătăți imaginea centrului financialsamurai.com. La începutul lui 2025 au fost intensificate eforturile de relocare a taberelor de persoane fără adăpost în adăposturi și de combatere a piețelor de droguri în aer liber din Tenderloin. Deși aceste probleme sociale persistă, orice succes în a face centrul mai sigur și mai vibrant ar putea avea un impact direct asupra pieței imobiliare prin atragerea oamenilor înapoi.Accesibilitatea locuințelor și protecția chiriașilor
Pe partea rezidențială, San Francisco și-a continuat tradiția de protecții puternice pentru chiriași, dar cu unele elemente noi. „Taxa pe locuințe goale” a orașului – o măsură aprobată de alegători (Prop M 2022) pentru a taxa proprietarii de unități care stau goale mai mult de jumătate de an – urma să intre în vigoare în 2024. Scopul era să readucă pe piața de închiriere o parte dintre cele aproximativ 4.000 de unități vacante și să strângă fonduri pentru locuințe sfchronicle.com sfchronicle.com. Totuși, această lege a întâmpinat un obstacol legal: în octombrie 2024, un judecător al Curții Superioare a anulat taxa pe locuințe goale, considerând-o neconstituțională și preemptată de legea statului sfchronicle.com sfchronicle.com. Orașul a făcut apel la decizie sfchronicle.com, iar deocamdată implementarea taxei este suspendată. Susținătorii, precum consilierul Dean Preston, susțin că este un instrument necesar pentru a crește oferta de locuințe de închiriat, în timp ce criticii spun că încalcă drepturile de proprietate sfchronicle.com sfchronicle.com. În funcție de rezultatul apelului (sau al unei măsuri revizuite), aceasta ar putea reveni sub o anumită formă – influențând potențial câți proprietari de apartamente de tip condo păstrează unitățile goale versus le închiriază. Pentru moment, însă, taxa pe locuințe goale este în incertitudine sfchronicle.com sfchronicle.com.Controlul chiriilor rămâne ferm în vigoare: majoritatea clădirilor multifamiliale construite înainte de 1979 sunt supuse ordonanței de stabilizare a chiriilor a orașului, care în 2025 permite creșteri anuale ale chiriei de doar 1,4% sf.gov. În perioada de inflație ridicată din 2022–2023, acest lucru a însemnat că multe costuri ale proprietarilor au depășit cu mult creșterile de chirie permise (un sondaj a constatat că cheltuielile de operare au crescut cu ~20–30% din 2019, în timp ce veniturile din chirii controlate au scăzut cu ~7%) sfchronicle.com. Unii mici proprietari au vândut proprietăți ca urmare, iar aceste clădiri mai vechi au fost adesea cumpărate de investitori care pariază pe aprecierea pe termen lung, nu pe fluxul de numerar pe termen scurt.
Pentru a aborda problema accesibilității, San Francisco în 2025 explorează și noi surse de finanțare pentru locuințe. O măsură locală pentru emiterea de obligațiuni destinate locuințelor accesibile (în intervalul 300–500 milioane de dolari) este așteptată pe un buletin de vot viitor. Iar orașul accesează fonduri de la stat și federale: primarul Breed (înainte de a părăsi funcția) a anunțat planuri de a folosi un nou program federal pentru a finanța 3.700 de noi locuințe accesibile ca parte a inițiativei sale „Housing for All”, menită să atingă obiectivul de 82.000 de unități sf.gov. Aceasta include construirea pe terenuri publice și conversia hotelurilor turistice în locuințe de tip SRO pentru persoanele fără adăpost și cu venituri mici.
În concluzie, politica locală în 2025 evoluează activ pentru a stimula piața imobiliară: accelerarea construcției de locuințe, promovarea agresivă a reutilizării adaptive a birourilor goale și luarea unor măsuri (uneori experimental sau controversat) pentru a îmbunătăți climatul de afaceri și calitatea vieții în oraș. Consensul experților este că aceste politici sunt pași necesari, dar implementarea va fi esențială. După cum a remarcat Sujata Srivastava, Chief Policy Officer la SPUR, conversia birourilor „aduce beneficii economice, sociale, de mediu și fiscale”, iar programe similare au revitalizat centrele orașelor precum NYC și Philadelphia – acum „suntem nerăbdători să vedem ce urmează în San Francisco.” spur.org spur.org Următorii ani vor arăta cât de mult pot aceste pârghii de politică să scoată cu adevărat San Francisco din impasul imobiliar comercial și să atenueze criza locuințelor.
Oportunități de investiții și perspective
Soarta contrastantă a piețelor rezidențiale și comerciale din San Francisco în 2025 prezintă un peisaj unic pentru investitori. Există oportunități, dar și riscuri, iar succesul va depinde de strategie atentă și de momentul ales. Iată câteva informații cheie pentru investiții și predicții ale experților privind viitorul:
Rezidențial: Cumpărarea la scădere și valorificarea valului tehnologic
Pentru investitorii imobiliari și cumpărătorii de locuințe, sectorul rezidențial din San Francisco în 2025 oferă un potențial punct de intrare atractiv – cel puțin potrivit unor observatori cu experiență. Prețurile locuințelor, deși își revin, sunt în general încă sub vârful din 2018–2020 (mai ales pentru apartamente), iar ratele ridicate ale creditelor ipotecare au redus competiția față de frenezia de la sfârșitul anilor 2010. Analiști financiari precum autorul Financial Samurai susțin că 2025 este o „oportunitate excelentă” de cumpărare în San Francisco financialsamurai.com. Raționamentul: tehnologia este în plină expansiune, iar orașul se află probabil la un punct de inflexiune chiar înainte de o nouă creștere. Cu NASDAQ în creștere puternică în 2023–24 și o creare masivă de bogăție în domeniul AI, mulți localnici au câștiguri noi din acțiuni care vor fi în cele din urmă transformate în achiziții de locuințe financialsamurai.com. Pe măsură ce această bogăție din tehnologie/AI „inevitabil” se va revărsa în imobiliare, cererea (și prețurile) ar putea crește rapid – ceea ce înseamnă că cei care cumpără acum ar putea beneficia de o apreciere semnificativă în anii următori financialsamurai.com financialsamurai.com.
În plus, stocul de locuințe este atât de redus încât orice creștere a cererii se va traduce rapid într-o presiune ascendentă asupra prețurilor. Există semne că acest lucru începe să se întâmple – de exemplu, primăvara 2024 a adus din nou licitații intense în anumite cartiere financialsamurai.com. Cu mulți cumpărători care așteaptă pe margine, chiar și o scădere moderată a ratelor ipotecare sau un IPO spectaculos al unei firme tech locale ar putea declanșa un nou val de achiziții. Cererea acumulată este reală: familiile care au stat pe tușă în pandemie sau chiriașii care doresc în sfârșit să cumpere ar putea reveni, creând ceea ce un expert numește un mediu de „licitație masivă” odată ce condițiile se îmbunătățesc financialsamurai.com. Se așteaptă ca viața să meargă înainte – căsătorii, familii în creștere, mutări de serviciu – iar oamenii nu vor aștepta la nesfârșit, așa că chiar și la rate de 6-7% vor reintra în masă pe piață la un moment dat financialsamurai.com.
San Francisco rămâne, de asemenea, un loc cu penurie perenă de locuințe. Geografic mic și înconjurat de apă pe trei laturi, orașul nu se poate extinde. Reglementările stricte de zonare au limitat istoric densitatea (deși acest lucru se relaxează ușor acum). Acești factori creează o limitare pe termen lung a ofertei – „orașul are doar 7×7 mile, cererea va depăși întotdeauna oferta pe termen lung”, după cum a remarcat un investitor financialsamurai.com. Astfel, deținerea unei proprietăți pe termen lung în San Francisco a fost istoric o formulă câștigătoare, cu excepția fluctuațiilor pe termen scurt. Investitorii cu un orizont de peste 5 ani sunt, în general, încrezători că valorile vor fi mai mari în viitor.Totuși, prudența este justificată pe termen scurt. Unele prognoze sunt clar pesimiste pentru viitorul apropiat: cel mai recent model al Zillow prevede că San Francisco va înregistra unul dintre cele mai abrupte declinuri ale prețurilor locuințelor din țară în următorul an – estimând o scădere de -6,1% până la mijlocul lui 2026 resiclubanalytics.com. Acest pesimism provine din presiunile legate de accesibilitate și din faptul că inventarul începe să crească ușor pe piață. Economiștii Zillow notează că, la nivel național, creșterea numărului de oferte a oferit cumpărătorilor mai multă putere de negociere, iar în piețe precum San Francisco, unde accesibilitatea este tensionată, „o ofertă mai mare oferă mai multe opțiuni și pune presiune descendentă asupra prețurilor” resiclubanalytics.com. În esență, dacă suficienți proprietari decid să vândă (motivați poate de teama unei scăderi sau de mutarea din SF), cererea încă fragilă ar putea fi copleșită și ar putea duce la o scădere a prețurilor. Scenariul pesimist citează, de asemenea, creșterea slabă a populației și posibilitatea unui șomaj mai ridicat în domeniul tehnologiei ca riscuri – dacă economia slăbește sau „boom-ul AI” se estompează, cererea de locuințe ar putea stagna. După cum a avertizat Rob Warnock de la Apartment List despre piața de închirieri: „Dacă economia rămâne cel puțin la fel de puternică ca astăzi, este evident că [chiriile] vor deveni mai scumpe… Dacă AI se sparge ca o bulă, lucrurile s-ar putea schimba.” sfchronicle.com Aceeași logică se aplică și valorii locuințelor: foarte mult depinde de performanța economiei tech în ansamblu.
Majoritatea experților, însă, prevăd o creștere modestă sau o stabilizare, nu o prăbușire. National Association of Realtors estimează că prețurile locuințelor din SUA vor crește cu ~3% în 2025 și cu 4% în 2026 nowbam.com, iar San Francisco ar putea fi în acest interval, presupunând că economia locală rămâne solidă. Mortgage Bankers Association este mai rezervată, așteptând o apreciere anuală sub 2% la nivel național până în 2026 nowbam.com. Un sondaj Real Estate Expectations cu 100 de economiști a plasat SF aproape de coada clasamentului metropolelor pentru perspectivele din 2025, dar chiar și asta ar putea însemna o mică scădere de o singură cifră, nu o prăbușire. Consensul este că corecția din 2022 a eliminat o parte din supraevaluare de pe piață, iar ceea ce avem acum este aproape de un nou echilibru. Cu excepția unei recesiuni, valorile locuințelor probabil vor stagna sau vor crește treptat în următorul an sau doi.
Pentru investitorii în proprietăți de închiriat, situația este mai clară: chiriile cresc și gradul de neocupare este scăzut, astfel că activele multifamiliale bine poziționate ar trebui să genereze fluxuri de numerar în creștere. Cartierele cu cerere ridicată (de exemplu, Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) înregistrează aproape ocupare completă și creșteri de chirii, ceea ce crește randamentul. Unii investitori vizează clădiri mici de apartamente și duplexuri care încă pot fi găsite la prețuri relativ reduse față de acum câțiva ani, mizând pe creșterea chiriilor și pe eventuale scăderi ale dobânzilor pentru a obține profituri mari. Există, de asemenea, interes pentru ADU-uri (unități accesorii) – adăugarea unei unități de închiriat la o proprietate existentă poate crește veniturile, iar legile din California fac acum mai ușoară autorizarea ADU-urilor.
În plus, condominiile – care au rămas în urmă în procesul de revenire – pot reprezenta o oportunitate. Condominiile din zona centrală/SOMA s-au tranzacționat la un discount semnificativ față de vârf și față de casele unifamiliale. Pe măsură ce orașul își recapătă vitalitatea și revenirea la birou crește, condominiile urbane ar putea să se aprecieze. Investitorii cumpără selectiv condominii pentru a le închiria (deși trebuie luate în calcul taxele HOA și controlul chiriilor, dacă este cazul).
Pe scurt, perspectiva rezidențială pentru investitori: optimism prudent. Cei cu lichidități sau finanțare solidă văd 2025 ca pe o oportunitate de a „cumpăra ieftin” (relativ vorbind, pentru SF) înainte de o creștere. House hackers și cumpărătorii la prima achiziție au acum mai mult spațiu de negociere decât în perioadele de frenezie anterioare. Dar răbdarea și o rezervă financiară solidă sunt esențiale, deoarece volatilitatea pe termen scurt este posibilă, iar costurile de deținere (ipotecă, taxe) sunt ridicate. Dacă ratele dobânzilor vor scădea în 2025–2026, așa cum se preconizează nowbam.com, oricine a cumpărat la rate mai mari poate refinanța și ar putea obține un câștig frumos de capital atât din scăderea ratei, cât și din aprecierea locuinței – un scenariu pe care investitorii avizați îl urmăresc.
Comercial: Transformarea dificultăților în oportunități
În domeniul comercial, chiar dificultățile care afectează centrul orașului ar putea reprezenta o mină de aur pentru investitorii curajoși. Prăbușirea valorii clădirilor de birouri înseamnă că activele de top sunt disponibile la prețuri de neimaginat acum câțiva ani. Investitorii cu resurse mari (fonduri de private equity, fonduri instituționale, persoane cu averi mari) sunt pe fază. De exemplu, în 2025, unii investitori instituționali precum Blackstone au început să cumpere selectiv clădiri de birouri din San Francisco la reduceri substanțiale, crezând că pot traversa perioada dificilă assets.cushmanwakefield.com. Pariul este că „San Francisco își va reveni”, așa cum a făcut-o după crizele anterioare (bula dot-com, Marea Recesiune), iar deținerea unor proprietăți imobiliare de top la un preț mult sub costul de înlocuire va aduce randamente excepționale pe termen lung. Chiar și la o ocupare de 30%, dacă ai cumpărat un turn la 20 de cenți pe dolar, calculele pot ieși cu răbdare.Efortul orașului pentru conversia birourilor în locuințe deschide, de asemenea, noi oportunități. Dezvoltatorii specializați în reconversii caută activ opțiuni în SF. 7 milioane de picioare pătrate de spațiu eligibil pentru scutiri de taxe spur.org și alte stimulente reprezintă practic o subvenție uriașă. Dacă un dezvoltator poate achiziționa un birou învechit la un preț mic (și multe vor fi disponibile prin executări silite sau vânzări de creanțe), acesta poate să-l transforme în apartamente cu costuri indirecte mult mai mici acum. Stimulentele de la stat și oraș (scutiri de taxe, autorizații rapide etc.) reduc riscul, iar avantajul de a crea locuințe de care orașul are disperată nevoie este evident. Nu toate clădirile se pretează – factori precum dimensiunea etajului, dispunerea ferestrelor și costurile de reabilitare seismică pot face diferența – dar SF are multe clădiri din prima jumătate a secolului XX și din perioada de mijloc a secolului care sunt candidați buni. Este posibil să vedem apariția unui nou tip de investitor în SF: cei care își construiesc un portofoliu de conversii în centrul orașului, transformând birourile goale în locuințe de închiriat sau spații mixte. Dacă reușesc, vor fi în avangarda renașterii centrului și vor putea profita substanțial din transformarea unor chirii de birouri de 30$/mp în apartamente care se închiriază cu 4.000$ pe lună.
Pe lângă conversii, permisiunea orașului de a recupera alocarea de birouri Prop M pentru spațiul eliminat spur.org înseamnă că dezvoltarea de noi birouri ar putea deveni viabilă în viitor. Nu este o oportunitate imediată, dar terenuri sau clădiri vechi pot fi cumpărate acum, păstrate și apoi redezvoltate în birouri sau laboratoare de ultimă generație odată ce piața își revine, să zicem, peste 5-7 ani. Deosebit de valoroase ar putea fi locațiile care pot primi autorizații pentru laboratoare de științe ale vieții sau sănătate, sectoare în creștere. Deja vedem unele birouri din centru care iau în considerare conversia nu în locuințe, ci în spații de laborator pentru biotehnologie (care au cerințe diferite de construcție, dar cerere mare în apropiere de UCSF și Mission Bay).
Investitorii analizează, de asemenea, spațiile comerciale la parter și activele din domeniul ospitalității care sunt în dificultate. De exemplu, unele hoteluri din Union Square (de exemplu, împrumutul Hilton Union Square a intrat în incapacitate de plată în 2023) ar putea fi vândute la prețuri mici, iar un operator priceput le-ar putea repoziționa sau ar putea aștepta revenirea completă a turismului pentru a obține câștiguri. Spațiile comerciale de la parter, în mod similar, ar putea fi cumpărate ieftin și reconvertite – poate în săli de sport, spații de divertisment sau chiar centre de preluare logistică – anticipând că traficul pietonal din centrul orașului se va îmbunătăți treptat.O oportunitate directă din politici: noul district de finanțare pentru revitalizarea centrului axios.com. Dezvoltatorii care investesc în clădiri subutilizate din zonele desemnate (Market St., Financial District, Union Square, East Cut etc.) pot fi rambursați prin creșterea impozitului pe proprietate pentru o parte din costurile de dezvoltare axios.com spur.org. Acest lucru îmbunătățește efectiv rentabilitatea proiectului. Este un semnal verde pentru proiecte creative – de la hub-uri de co-working la hibride rezidențiale – știind că orașul împarte o parte din risc.
Desigur, riscurile în sectorul comercial sunt ridicate. Costurile de întreținere pentru o clădire de birouri goală sunt enorme (impozite, securitate, asigurare, venituri minime). Finanțarea este foarte restrictivă – băncile sunt reticente să acorde credite pentru active de birouri din SF, ceea ce înseamnă că multe tranzacții trebuie să fie finanțate integral din surse proprii sau cu bani scumpi. Orizontul de recuperare este incert; investitorii ar putea fi nevoiți să păstreze proprietățile mulți ani cu flux de numerar negativ. Cei care convertesc clădiri se confruntă cu riscuri de construcție și potențială opoziție din partea comunității (deși vânturile politice le sunt favorabile acum). Pe scurt, sectorul comercial este pentru cei cu capitalizare solidă și rezistență la volatilitate.
Previziuni ale experților și drumul înainte
Ce prezic experții pentru piața imobiliară din San Francisco în următorii câțiva ani? În linii mari, majoritatea văd o îmbunătățire treptată, dar nu un boom rapid. Expresia „optimism prudent” apare în mod repetat.
Pe partea rezidențială, după cum s-a menționat, previziunile diferă. Pesimismul moderat al Zillow privind o scădere de 2% a prețurilor locuințelor în SUA în 2025 (și semnificativ mai mult în SF) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com contrastează cu așteptările NAR și Fannie Mae privind o creștere națională a prețurilor locuințelor de 3–4% nowbam.com nowbam.com. Pentru San Francisco, observatorii din industrie cred că 2025 va fi un an de stabilizare, cu prețuri care ar putea rămâne constante sau să crească ușor. Multe depind de ratele dobânzilor: dacă Fed începe să reducă ratele în 2024-25 și ratele ipotecare scad sub 6%, acest lucru ar putea „aduce înapoi mai mulți cumpărători care acum stau pe margine”, eliberând cererea latentă nowbam.com. Cel mai rău scenariu (în afara unei recesiuni economice) este o scădere lentă a prețurilor cu încă câteva procente din cauza problemelor de accesibilitate. Dar nicio firmă importantă nu prevede un colaps – criza de ofertă este prea severă. După cum a concluzionat un sondaj al agenților imobiliari, „Previzionatorii sunt de acord că piața a trecut de cel mai jos punct, dar revenirea va dura” nowbam.com. Până în 2026, dacă ratele se normalizează în jur de 5-6%, majoritatea se așteaptă ca piața imobiliară din SF să revină la o apreciere modestă, poate în linie cu creșterea veniturilor.Previziunile comerciale/perspective sunt mai greu de cuantificat, dar sentimentul general este că 2025 va fi punctul minim pentru birouri, cu o posibilă ușoară creștere spre sfârșitul lui 2025 sau 2026, pe măsură ce economia crește. Prezența la birou în SF crește încet – în creștere cu aproximativ 21% în ultimul an, conform datelor Placer.ai, una dintre cele mai mari creșteri dintre metropole sfchronicle.com – ceea ce indică faptul că firmele aduc angajații mai des la birou. Mulți cred că rata de neocupare a atins vârful în jurul valorii de 30 și ceva la sută și va începe să scadă pe măsură ce conversiile elimină o parte din spațiu și închirierile se îmbunătățesc treptat. Totuși, chiar și optimiștii admit că ar putea dura peste 5 ani pentru a reduce neocuparea la un nivel sănătos (~15%). CBRE și JLL prevăd că rata de neocupare a birourilor din SF va rămâne peste 25% cel puțin până în 2027, în modelele lor conservatoare. Previziunile pentru chirii la birouri sunt stabile; proprietarii probabil vor continua cu concesii mari în loc să reducă semnificativ chiriile de bază, până când gradul de ocupare se va îmbunătăți.
Pentru retail, revenirea depinde de întoarcerea angajaților și a turiștilor. Dacă gradul de ocupare a birourilor se îmbunătățește și convențiile/turismul continuă să își revină, retailul din centrul orașului ar trebui să își găsească stabilitatea până în 2026. Măsurile orașului de a simplifica deschiderea magazinelor de lanț și de a ocupa spațiile vacante ar putea aduce schimbări vizibile în 1–2 ani (de exemplu, mai puține ferestre baricadate pe străzile principale).Esențial, succesul inițiativelor de politici publice va modela rezultatele pe termen mediu. Dacă chiar și un sfert din acel potențial de 61.000 de unități rezultate din conversia birourilor se realizează (să zicem ~15.000 de unități în următorii 5–7 ani), ar putea fi un factor decisiv: mii de noi rezidenți locuind în centrul orașului, creând un cartier activ 24/7 în locul unei monoculturi de birouri 9-la-5. Acest lucru ar stimula siguranța, retailul și valorile imobiliare generale din zona urbană centrală. Liderii orașului practic au pariat pe această strategie – timpul va arăta dacă dezvoltatorii vor duce la bun sfârșit planurile. Deja, proiectele de conversie și construcție de locuințe au început să avanseze, ceea ce este un semn încurajator.
În comentariile experților, se recunoaște că San Francisco trece adesea de la pesimism la prosperitate. Narațiunea actuală a fost negativă – titluri despre un “cerc vicios” în centrul orașului – dar experții locali subliniază că orașul are capacitatea de a se reinventa. După cum a spus un broker comercial, “Frica de azi este oportunitatea de mâine în imobiliare.” Pentru cei cu o abordare contrariană, San Francisco în 2025 arată ca acel moment când banii inteligenți intră discret pe piață.
În concluzie, piața imobiliară din San Francisco în 2025 se află la o răscruce. Imobiliarele rezidențiale sunt susținute de oferta scăzută, arătând reziliență în ciuda costurilor ridicate de împrumut – creând premisele pentru o posibilă creștere dacă vânturile economice devin favorabile. Imobiliarele comerciale, în schimb, trec printr-o transformare dureroasă, dar din această suferință apar noi oportunități prin inovație susținută de politici publice și prețuri minime ale activelor. Investitorii, cumpărătorii și profesioniștii care înțeleg aceste dinamici – interacțiunea dintre stoc, ratele dobânzilor, demografie și politici – vor fi cel mai bine poziționați pentru a prospera.
Pe măsură ce ne îndreptăm spre 2026 și mai departe, toți ochii vor fi ațintiți asupra capacității San Francisco de a realiza o “mare revenire urbană”: umplerea turnurilor cu viață nouă (fie rezidenți, fie noi industrii), menținerea accesibilității locuințelor în contextul prosperității tehnologice și păstrarea vibrației culturale unice care îi face pe oameni să dorească să trăiască și să investească în acest oraș. Previziunile sunt optimiste, dar prudente – creștere modestă a prețurilor, vindecare lentă a ratelor de neocupare și progrese incrementale în vânzări și construcții. După cum spune un newsletter din industrie, “Așteptați-vă la o îmbunătățire modestă în 2025, cu o revenire mai puternică până în 2026… recuperarea va necesita timp.” nowbam.com Piața imobiliară din San Francisco a trecut prin multe furtuni, iar povestea anului 2025 – un amestec de boom și recesiune – este încă un capitol în evoluția sa dinamică. Odată cu provocările vin și oportunități, iar în Orașul de lângă Golful San Francisco, există din plin ambele la orizont.
Surse:
- Actualizare piață San Francisco și statistici imobiliare (iunie 2025)thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
- Indicele valorii locuințelor Zillow & date de piață (iulie 2025)zillow.com zillow.com
- Tendințe pe piața imobiliară Redfin San Francisco (iunie 2025)redfin.com redfin.com
- San Francisco Chronicle – tendințe demografice și schimbări de populație (iunie 2025)sfchronicle.com sfchronicle.com
- San Francisco Chronicle – raport despre piața chiriilor „piața proprietarului” (iulie 2025)sfchronicle.com sfchronicle.com
- Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat T2 2025 (rata de neocupare, chirii)assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- Axios – potențial de conversie a birourilor și clasamente privind gradul de neocupare (iunie 2025) axios.com axios.com
- SPUR – Schimbări de politici pentru conversia birourilor în locuințe (iulie 2025) spur.org spur.org
- SF Chronicle – Bătălia legală privind taxa pe locuințe goale (martie 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Guvernatorul Californiei – Revizuirea politicii de locuințe din SF și obiectivul de 82.000 de locuințe (octombrie 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
- NowBAM/ HousingWire – Previziuni pentru 2025 (prețuri locuințe, vânzări, rate) nowbam.com nowbam.com
- ResiClub Analytics – Prognoza Zillow pentru SF (-6,1%) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com Samuraiul Financiar – comentariu de expert „De ce să cumperi în 2025” financialsamurai.com financialsamurai.com
- SF Chronicle – citate despre piața de închirieri (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com
