Stockholmský trh s nemovitostmi v roce 2025 stojí na zásadním rozcestí, které se vyznačuje opatrným oživením cen bydlení, měnícími se potřebami kancelářských prostor a robustními plány městského rozvoje. Následující zpráva poskytuje komplexní přehled klíčových segmentů trhu a ovlivňujících faktorů, od rezidenčních a komerčních trendů po změny politiky a makroekonomické hnací síly.
Trendy rezidenčních nemovitostí
Stockholmský trh s bydlením se v roce 2025 zotavuje po výrazném poklesu v letech 2022–2023. Ceny domů ve Velkém Stockholmu se vrátily k mírnému růstu: index cen domů vzrostl přibližně +2,3 % meziročně v 1. čtvrtletí 2025 (po mírném růstu na konci roku 2024) globalpropertyguide.com. To následuje po prudké korekci, kdy hodnoty klesly o ~16 % ze svého vrcholu během let 2022–2023 investropa.com – nejstrmější pokles od počátku 90. let. Zlepšený sentiment kupujících a stabilizace úrokových sazeb pomohly obrátit trend: většina prognóz předpovídá, že ceny nemovitostí ve Švédsku v roce 2025 vzrostou o 2–5 % uprostřed oživení prodejní aktivity a důvěry kupujících globalpropertyguide.com. Ve skutečnosti celostátní prodeje domů vzrostly o +13,2 % v roce 2024 (po dvouciferných poklesech v roce 2023) a prodeje v 1. čtvrtletí 2025 jsou meziročně vyšší o dalších +14,6 %, což naznačuje, že poptávka se silně zotavuje globalpropertyguide.com. Byty vedou toto oživení – hodnoty bytů v městských oblastech vzrostly téměř o 5 % meziročně na začátku roku 2025, což překonává přibližně 3% růst u samostatně stojících domů investropa.com investropa.com. Zejména menší jednotky v trendy vnitroměstských čtvrtích jako Södermalm a Vasastan jsou obzvláště žádané, přitahují mladé profesionály a investory navzdory nedávné volatilitě investropa.com.
Dynamika poptávky a nabídky se také mění. Švédská Riksbank změnila směr a snížila úrokové sazby (základní sazba klesla do poloviny roku 2025 na 2,25 % z 4,0 % v roce 2023), průměrné hypoteční sazby klesly na ~3,1 %, z ~4,7 % o rok dříve globalpropertyguide.com investropa.com. Nižší náklady na financování zlepšují dostupnost bydlení a zvyšují aktivitu kupujících, což ulevuje domácnostem, které čelily vysoké zátěži splácení dluhů během vrcholu inflace investropa.com investropa.com. Na straně nabídky dochází po předchozím zpomalení k opětovnému nárůstu výstavby. Ve Velkém Stockholmu bylo v roce 2024 zahájeno 9 592 nových bytů, což je silný nárůst o +19,5 % oproti roku 2023, protože developeři reagovali na nedostatek bydlení globalpropertyguide.com. Dokončení nových bytů však zaostávalo (dokončeno 13 621 jednotek, –18,7 % meziročně), což naznačuje zpoždění výstavby nebo opatrnost mezi stavebníky globalpropertyguide.com. Celková nabídka bydlení zůstává vzhledem k poptávce napjatá – základní nerovnováha, která udržuje ceny ve Stockholmu mezi nejvyššími ve Švédsku (průměrná cena domu ~6,99 milionu SEK, oproti ~4,05 milionu SEK na celostátní úrovni v 1. čtvrtletí 2025) globalpropertyguide.com. S růstem populace v hlavním městě, který patří k nejrychlejším v Evropě, a chronickým nedostatkem bydlení bude tlak na trh pokračovat. Nejnovější plán města Stockholm počítá s výstavbou 140 000 nových bytů do roku 2030, aby bylo možné růst zvládnout vaxer.stockholm, přičemž důraz je kladen na hustou, smíšenou zástavbu pro splnění tohoto ambiciózního cíle.
Nově vznikající čtvrti a rozvojové hotspoty přitahují jak obyvatele, tak investory a mění rezidenční tvář Stockholmu. Například:
- Täby (severně od Stockholmu) – příměstská obec, která získává pozornost díky novým bytovým projektům a přívětivosti pro rodiny. Ceny nemovitostí v Täby výrazně vzrostly (průměrná cena domu je kolem 8,6 milionu SEK, což je výrazně nad celostátním průměrem), a to díky moderní bytové výstavbě a zlepšené infrastruktuře, jako je projekt Täby Park investropa.com. Rychlé příměstské vlakové spojení (pouze cca 12 minut do centra města) zvyšuje atraktivitu pro ty, kteří hledají příměstský půvab s městskou dostupností investropa.com.
- Hägersten–Liljeholmen (jihozápadní vnitřní město) – rozvíjející se čtvrť, která láká investory vysokými výnosy z pronájmu a blízkostí centra. Malé byty zde mohou přinést ~4,5–5,5 % hrubého výnosu z pronájmu, což je podle stockholmských standardů konkurenceschopné investropa.com. Obliba této oblasti vzrostla díky projektům jako RE: Liljeholmen, které přinášejí nové byty, kanceláře a občanskou vybavenost, což dále zvyšuje poptávku jak ze strany nájemců, tak kupujících investropa.com.
- Sundbyberg (severozápadní městská oblast) – nejmenší švédská obec zažívá boom s rychlým růstem cen díky vynikajícím dopravním spojením a velkým rozvojovým projektům investropa.com. Sundbyberg, dříve satelitní město, je nyní plynule propojeno metrem, tramvají i příměstskou železnicí a probíhající projekty přidávají nové byty a kanceláře. Tato dopravní dostupnost vedla k prudkému nárůstu hodnoty nemovitostí a ukazuje, jak rozvoj orientovaný na dopravu mění celý region investropa.com.
Další významné oblasti zahrnují Hammarby Sjöstad (ekologicky šetrnou čtvrť u vody oblíbenou mezi mladými profesionály), Solna (kombinující komerční centra jako Arenastaden s novým bydlením) a Årsta/Årstafältet, kde se staví velká nová čtvrť. Ve Årstafältet město buduje 7 000 nových domovů pro ~17 500 obyvatel v komunitě s různým využitím, kde budou školy, parky a podniky – příklad rozsáhlé městské expanze v rámci Stockholmu vaxer.stockholm vaxer.stockholm. Tyto vznikající čtvrti ilustrují širší trend: růst Stockholmu není omezen pouze na tradiční centrum, ale šíří se do revitalizovaných čtvrtí a předměstí, kde investice do infrastruktury a rozvoje vytvářejí nové rezidenční hotspoty.
Komerční nemovitosti a kancelářský trh
Sektor komerčních nemovitostí ve Stockholmu vykazuje v roce 2025 smíšený obraz. Zejména kancelářský trh se potýká s posuny po pandemii, kdy roste neobsazenost, ale zároveň je patrný výrazný trend „útěku za kvalitou“. Míra neobsazenosti kanceláří ve Stockholmu vzrostla na více než 14 % ke konci roku 2024, což je přibližně o 2 procentní body více během roku jll.com. K prvnímu čtvrtletí 2025 celková neobsazenost činí 14,4 % – je stabilní oproti předchozímu čtvrtletí, ale stále vyšší než před rokem jll.com. Ani prémiové lokality nejsou imunní: míra neobsazenosti v CBD dosáhla 8,5 % (z velmi nízkých úrovní před pandemií), protože někteří nájemci zmenšují prostory nebo je optimalizují jll.com. Tato slabost je způsobena strukturálními změnami v pracovních vzorcích – mnoho firem přijalo hybridní práci, což vyžaduje méně celkového prostoru nebo flexibilnější uspořádání – a také důrazem na efektivitu nákladů v době ekonomické nejistoty jll.com jll.com.
Vývoj pracovních prostor po pandemii je patrný v chování nájemců. Zatímco celková poptávka je utlumená, kvalitní, moderní kanceláře v prémiových lokalitách si vedou lépe. Ve Stockholmu dochází k „útěku za kvalitou“, kdy jsou nájemci ochotni platit prémiové nájmy za udržitelná pracoviště s bohatou nabídkou služeb, která lákají zaměstnance zpět do kanceláří jll.com jll.com. Skutečně, nájmy za prémiové kanceláře vykazují odolnost i přes vyšší míru neobsazenosti. V centru města se nájmy za špičkové kanceláře drží kolem 9 500 SEK za m²/rok – dokonce mírně vzrostly na konci roku 2024 jll.com – což odráží konkurenci o nejlepší lokality. Pronajímatelé sekundárních nemovitostí naopak čelí tlaku a nabízejí pobídky (slevy na nájemném, vylepšení prostor) k udržení nájemců jll.com. Očekává se, že rozdíl mezi prémiovými a sekundárními kancelářemi se bude dále prohlubovat. Mnoho starších nebo méně centrálních budov může mít problém najít nájemce, což může vést k přestavbě nebo rekonstrukci zastaralých kancelářských prostor v příštích letech jll.com jll.com. Zároveň nové projekty zahrnují flexibilní a spolupracující prostory, které vyhovují nájemcům hledajícím prostory vhodné pro hybridní práci. Provozovatelé coworkingových center a strategie „hub-and-spoke“ jsou také součástí popandemického přizpůsobení, ačkoli boom coworkingu ve Stockholmu předcházel COVIDu a nadále se vyvíjí s tím, jak poskytovatelé expandují v prémiových čtvrtích.
Investiční a developerská aktivita v oblasti kanceláří se opatrně zvyšuje. Jakmile se na konci roku 2024 zlepšily podmínky financování, stockholmský trh s kancelářskými investicemi zaznamenal oživení – kancelářské nemovitosti tvořily více než 50 % objemu transakcí ve Stockholmu v roce 2024 a pět největších realitních obchodů ve městě tvořily všechny kancelářské objekty jll.com jll.com. Investoři projevili obnovenou ochotu podstupovat riziko u dobře situovaných kanceláří, což zúžilo rozdíl mezi nabídkou a poptávkou. Výnosy z prémiových kanceláří se stabilizovaly (po růstu v letech 2022–23 spolu s úrokovými sazbami) a zůstaly beze změny až do začátku roku 2025 jll.com. To naznačuje, že úrovně výnosů pravděpodobně dosáhly vrcholu a drží se stabilně, přičemž výnosy z prémiových kanceláří ve Stockholmu se nyní pohybují zhruba v rozmezí nízkých až středních 4 %. Nová komerční výstavba pokračuje selektivně, zejména u špičkových udržitelných projektů. Významným příkladem je Stockholm Wood City v jižní čtvrti Sickla – označované za největší dřevěnou městskou zástavbu na světě. Výstavba začíná v roce 2025 s dokončením do roku 2027 a přinese 250 000 m² smíšených prostor (včetně 7 000 kancelářských pracovních míst a 2 000 bytů) v uhlíkově šetrném formátu archdaily.com. Takové projekty zdůrazňují důraz na udržitelnost a inovace v komerčních nemovitostech ve Stockholmu, což je v souladu se silným zaměřením Švédska na ESG. Do budoucna se očekává, že oživení kancelářského trhu bude pozvolné. S tím, jak se ekonomika zlepšuje, se očekává určitý nárůst pronájmů, ale hybridní práce zůstává, což znamená, že celková poptávka po kancelářích může zůstat pod úrovní před pandemií. „Nový normál“ pravděpodobně znamená menší celkovou kancelářskou plochu pro mnoho firem, ale vyšší kvalitu prostoru na zaměstnance. Postavení Stockholmu jako technologického a finančního centra by mělo dlouhodobě podporovat poptávku po spolupracujících kancelářských prostředích, i když zaměstnavatelé přehodnocují, jak se prostory využívají.
Trendy na trhu s nájemním bydlením
Stockholmský trh s nájemním bydlením zůstává i v roce 2025 napjatý a konkurenční, a to navzdory některým nedávným změnám. Míra neobsazenosti nájemního bydlení je extrémně nízká – v mnoha částech regulovaného nájemního fondu je prakticky na 0 % – což odráží trvalý nedostatek nabídky a dlouhodobý švédský systém regulace nájemného. Většina pronájmů ve Stockholmu podléhá kolektivnímu vyjednávání a regulaci nájemného, což historicky udržovalo nájmy pod úrovní volného trhu globalpropertyguide.com. Poptávka nájemců výrazně převyšuje nabídku cenově dostupných nájemních jednotek, což vede k vícel etým frontám na městské byty. I když se na trh dostávají nové nájemní jednotky (často za vyšší, tržně orientované nájmy), jakýkoli dostupný byt je rychle obsazen, což udržuje oficiální míru neobsazenosti na minimu. Například koncem roku 2024 byla ve Stockholmu míra neobsazenosti stabilizovaných nájemních bytů hlášena kolem 0,5–1 % v mnoha oblastech – což v podstatě znamená plnou obsazenost. V neregulovaném segmentu (nově postavené nájmy nebo podnájmy) může být neobsazenost o něco vyšší, ale celkově je nájemní trh ve městě jedním z nejnapjatějších v Evropě.Nájemné neustále roste a překonává historické trendy. V oblasti Velkého Stockholmu průměrné měsíční nájemné v roce 2024 vzrostlo na 8 612 SEK, což je nárůst o +5,9 % meziročně globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To znamená zrychlení oproti předchozím letům (pro srovnání, nájmy vzrostly ~4,5 % v roce 2023 a ~2,5–3 % ročně v letech 2020–2022) globalpropertyguide.com. Nedávný nárůst je částečně způsoben tím, že vysoká inflace a úrokové náklady tlačí pronajímatele k vyjednávání větších zvýšení nájemného. Celostátně se nové nájemné zvýšilo v průměru o +6,1 % v roce 2024 globalpropertyguide.com – což je stále pod úrovní inflace 8–9 % zaznamenané v letech 2022–2023, ale z historického hlediska významné. I přes tato zvýšení je nájemné ve Stockholmu relativně dostupné ve srovnání s koupí (poměr ceny k nájmu zůstává vysoký), což je však malá útěcha pro mnoho potenciálních nájemců, kteří se snaží najít pronájem. Výše nájemného se liší podle oblasti a stáří nemovitosti: druhotné (podnájemní) a nově postavené nájmy v prémiových centrálních lokalitách mohou dosahovat velmi vysokých nájmů (výrazně nad průměrem), zatímco starší primární smlouvy na předměstích jsou mnohem levnější, ale v podstatě nedostupné, pokud člověk nečeká v oficiální frontě 5–10 a více let.
Oblíbené oblasti pronájmu jsou rozprostřeny po celém městě. Mladí profesionálové a studenti směřují do živých centrálních čtvrtí jako Södermalm, Vasastan a Kungsholmen, kde je nabídka pronájmů omezená, ale blízkost zaměstnání a nočního života je lákadlem. V těchto oblastech je o každý inzerát na pronájem velký zájem. Rodiny často hledají větší byty v rezidenčních částech západního Kungsholmenu, na okraji Östermalmu nebo v Brommě, stejně jako v dobře dostupných předměstích jako Solna, Sundbyberg a Nacka – které nabízejí moderní byty a kratší čekací doby (často přes soukromé pronajímatele nebo v nových projektech). S tím, jak velcí zaměstnavatelé přecházejí na hybridní práci, jsou někteří nájemníci ochotnější bydlet o něco dále výměnou za více prostoru a blízkost přírody, což zvyšuje poptávku v předměstích na příměstských vlakových linkách. Přesto pronájmy v centru Stockholmu zůstávají nejžádanější a nejdražší. Jednopokojový byt v centru města se na volném trhu snadno pronajímá za 12 000–15 000 SEK/měsíc, zatímco průměr v celém Stockholmu (včetně regulovaných bytů) je ~8 600 SEK globalpropertyguide.com. Návratnost z pronájmu (yield) pro pronajímatele se zlepšila spolu s rostoucími nájmy: hrubý výnos u stockholmských bytů je v průměru kolem 4,2 % (v rozmezí ~2,7 % až ~5,7 % v závislosti na lokalitě a velikosti bytu) globalpropertyguide.com. To je poměrně mírné – odráží to vysoké hodnoty nemovitostí – ale růst nájmů učinil rezidenční investice o něco atraktivnějšími. Do budoucna analytici z oboru očekávají, že nájmy budou dále růst (~4–5 % ročně v krátkodobém horizontu investropa.com) vzhledem k indexaci na inflaci a akutnímu nedostatku. Pokud nedojde ke změnám politiky, které by podpořily výstavbu nových nájemních bytů nebo reformu regulace nájemného, budou nájemníci ve Stockholmu i nadále čelit náročnému trhu s nízkou nabídkou a rostoucími náklady.
Investiční příležitosti a výnosy
Investiční aktivita v oblasti nemovitostí ve Švédsku, a zejména ve Stockholmu, znovu nabírá na síle s příchodem roku 2025. Po utlumeném roce 2023 objem transakcí prudce vzrostl na konci roku 2024 – pouze ve 4. čtvrtletí 2024 se uskutečnily obchody s nemovitostmi v hodnotě přibližně 60 miliard SEK po celé zemi, což přineslo celkový objem za rok 2024 na ~136 miliard SEK (o 48 % více než v roce 2023) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Přestože je to stále pod dlouhodobým průměrem, tento nárůst naznačuje návrat důvěry investorů. Investoři jsou obecně optimističtí ohledně roku 2025, přičemž průzkumy ukazují, že většina plánuje rozšířit svá portfolia v nadcházejících měsících cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Významné je, že rezidenční aktiva byla nejaktivnějším segmentem v roce 2024 – přibližně 28 % investičního objemu – protože investory lákají stabilní peněžní toky a nedostatek bydlení ve Švédsku (nově postavené nájemní nemovitosti jsou považovány za velmi výnosné) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Kanceláře tvořily přibližně 23 % objemu, zejména ve Stockholmu, kde bylo uzavřeno několik velkých kancelářských obchodů, a průmyslové/logistické nemovitosti asi 16 % cushmanwakefield.com.
Klíčové investiční příležitosti do budoucna odrážejí jak cyklicky stlačené ceny, tak sekulární růstové příběhy. Mnoho účastníků trhu se domnívá, že výnosy z nemovitostí se nyní stabilizovaly na vyšší úrovni poté, co v letech 2022–23 rostly v souladu s úrokovými sazbami cushmanwakefield.com. Tato stabilizace v kombinaci s uvolňováním nákladů na financování vytváří atraktivní vstupní bod. Například výnosy z prémiových rezidenčních nemovitostí ve Stockholmu kolem ~4 % a z kanceláří kolem ~4,25–4,50 % jsou výrazně vyšší než před několika lety a nabízejí lepší rozpětí oproti nákladům na úvěr. Investoři s kapitálem se zaměřují na segmenty jako nové projekty nájemního bydlení, které mohou přinést solidní příjem a uspokojit neuspokojenou poptávku (průzkumy skutečně ukazují, že nově postavené rezidenční nemovitosti mají v blízké budoucnosti nejlepší výnosový potenciál) cushmanwakefield.com. Logistika a skladování na okraji Stockholmu je další příležitostí – e-commerce a změny v dodavatelských řetězcích udržují velmi nízkou neobsazenost průmyslových prostor a výnosy v tomto sektoru jsou atraktivní (často 5–6 % a více). Navíc se mohou objevit některé příležitosti v tísni: silně zadlužené domácí realitní společnosti začaly prodávat aktiva za účelem snížení zadlužení, což může umožnit private equity a zahraničním investorům získat stockholmské nemovitosti se slevou.
Aktivita zahraničních investorů také roste. Kombinace upravených cen a slabé švédské koruny nezůstala bez povšimnutí mezinárodními kupci. Ke konci roku 2024 tvořili přeshraniční investoři přibližně 20–30 % objemu transakcí ve Švédsku (nárůst oproti začátku roku), protože došlo k několika velkým transakcím s podporou zahraničního kapitálu pdf.euro.savills.co.uk. Globální instituce mají zvláštní zájem o kvalitní stockholmská aktiva. Například v roce 2025 mezinárodní firmy jako KKR rozšířily své švédské rezidenční portfolio, když získaly nové developerské projekty v rostoucích stockholmských předměstích realassets.ipe.com. Atraktivita je dvojí: Stockholm nabízí dlouhodobý růst (jako ekonomické a populační centrum Skandinávie) a v krátkodobém horizontu může zahraniční kapitál využít výhodných směnných kurzů a menší konkurence ze strany zadlužených domácích hráčů. Zájem zahraničních investorů je však selektivní – zaměřuje se na prémiové lokality nebo developerská partnerství – vzhledem k přetrvávající ekonomické nejistotě. Celkově Švédsko zůstává velmi transparentním a investorům přátelským trhem (silný právní systém, snadné podnikání), takže s obrácením cyklu lze očekávat příliv dalšího zahraničního kapitálu.
Pokud jde o očekávání výnosů, panuje shoda, že výnosy zůstanou stabilní nebo se v roce 2025 dokonce mírně sníží, pokud se zlepší úrokové prostředí. Podle průzkumu společnosti Cushman & Wakefield jasná většina investorů věří, že se výnosy nyní stabilizovaly a podmínky financování se budou dále zlepšovat, nebo se alespoň nezhorší cushmanwakefield.com. Úrovně prime výnosů na začátku roku 2025 jsou přibližně: kanceláře ve Stockholmu ~4,0–4,5 %, prime nákupní centra ~5 %, logistika ~5,25–5,75 % a rezidenční nemovitosti ~3,5–4 %. Tyto hodnoty se mohou mírně snížit, pokud se zvýší konkurence o prémiová aktiva. Skutečně, na konci roku 2024 došlo v některých případech k opětovnému stlačení výnosů u špičkových nemovitostí, protože o omezený počet kvalitních aktiv na trhu soutěžilo více zájemců jll.com jll.com. Na druhou stranu sekundární aktiva s rizikem (např. starší kanceláře s neobsazeností nebo projekty ve slabších lokalitách) mohou stále zaznamenávat změkčení výnosů, dokud se jejich budoucnost nevyjasní. Investoři pečlivě sledují provozní náklady a úrokové sazby – jak uvádí jeden z průzkumů, obavy jako rostoucí náklady na údržbu a vývoj „požadavků na počáteční výnos“ (tj. úroveň výnosu/ceny) jsou klíčovými faktory ovlivňujícími oceňování cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Stručně řečeno, investiční výhled stockholmského realitního trhu se jeví pozitivně: objemy obchodů se zotavují, kapitálové hodnoty mohou být blízko dna a je k dispozici dostatek kapitálu (domácího i zahraničního), který hledá příležitosti, zejména v segmentech zaměřených na bytové potřeby nebo moderní logistiku a kanceláře.
Vládní politika a regulatorní novinky
Nedávné vládní politiky a regulace mají potenciál výrazně ovlivnit trh s nemovitostmi ve Stockholmu. Nejvyšší prioritou je řešení dostupnosti bydlení a přístupu k němu, zejména pro kupující poprvé. V červnu 2025 švédská vláda oznámila plány na zmírnění pravidel pro hypotéky, aby pomohla novým kupujícím vstoupit na trh reuters.com. Podle tohoto návrhu bude maximální hypoteční limit hodnoty úvěru zvýšen na 90 % (z 85 %), což znamená, že kupující si budou moci půjčit více proti hodnotě nemovitosti s menší akontací reuters.com. Kromě toho bude zmírněn přísný požadavek na amortizaci – dříve museli největší dlužníci (často mladí kupující s vysokým poměrem úvěru k příjmu) umořovat 3 % jistiny úvěru ročně, ale toto pravidlo bude zrušeno reuters.com. Tyto změny, které by měly vstoupit v platnost začátkem roku 2026, mají za cíl snížit bariéry pro mladé rodiny a kupující poprvé, kteří mají problém naspořit velkou akontaci reuters.com reuters.com. Tvůrci politik trvají na tom, že finanční stabilita bude zachována pomocí protiopatření k zabránění nadměrnému zadlužení (například zavedením limitu založeného na příjmu, takže hypotéky obecně nepřekročí ~5,5× hrubého příjmu) reuters.com. Celkovým záměrem je najít rovnováhu mezi oživením vlastnictví bydlení mezi mladými a udržením obezřetných úvěrových standardů v zemi, kde dluh domácností činí přibližně 180 % příjmu reuters.com reuters.com.Zdanění je další oblastí reforem. Zejména návrh státního rozpočtu vlády na rok 2025 obsahuje opatření, které má postupně omezit daňovou uznatelnost úrokových nákladů u určitých úvěrů schjodt.com. V současné době si švédští majitelé domů mohou odečíst část úroků z hypoték od zdanitelného příjmu, což je kritizováno za podporu vysokého zadlužení. Nový návrh umožní plné odpočty úroků pouze u úvěrů, které splňují konzervativní kritéria (např. zajištěné rezidenční nemovitostí v rámci určitých hodnotových/LTV limitů) schjodt.com. Ostatní úvěry – pravděpodobně nezajištěné nebo rizikovější – budou mít možnost odpočtu úroků postupně snižovanou: v roce 2025 bude možné odečíst pouze 50 % úroků z nevyhovujících úvěrů a toto omezení se bude dále zpřísňovat schjodt.com. Ačkoli je tato politika zaměřena především na omezení spotřebitelských úvěrů a rizikového půjčování, odráží širší posun ke snižování fiskálních subvencí na dluhově financované bydlení. Nebylo znovu zavedeno dříve zvažované obecné zdanění nemovitostí (které je stále politicky citlivé), takže hlavní daňovou změnou ovlivňující nemovitosti je toto omezení odpočtu úroků a některé drobné pobídky (například daňové úlevy na ekologické investice do bydlení a spořicí účty, dle návrhu rozpočtu) schjodt.com schjodt.com.Na straně nabídky bydlení přijímají jak národní, tak místní úřady plány na zvýšení výstavby. Město Stockholm, jak již bylo zmíněno, má ambiciózní cíl 140 tisíc nových domovů do roku 2030 vaxer.stockholm. Za účelem usnadnění tohoto procesu jsou zjednodušovány územní řízení a byly vyčleněny rozsáhlé rozvojové oblasti. Vlajkovou iniciativou je „Stockholmshusen“, společný program na rychlou výstavbu tisíců cenově dostupných nájemních bytů pomocí standardizovaných návrhů a úspor z rozsahu. Přibližně 3 300 nových nájemních jednotek je dodáváno prostřednictvím Stockholmshusen v rámci 25 projektů, s důrazem na efektivitu nákladů, aby bylo možné nabídnout nižší nájemné než u běžných novostaveb stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. Tento typ spolupráce veřejného a soukromého sektoru má za cíl řešit akutní nedostatek nájemního bydlení v regionu. Územní zákony ve Švédsku dávají obcím značnou pravomoc („plánovací monopol“) a Stockholm tuto páku využívá k požadavku na smíšené bydlení v nových plánech a k rozvoji městských pozemků pro veřejné bydlení. Na celostátní úrovni probíhá debata o uvolnění územních nebo stavebních předpisů za účelem podpory výstavby – například zmírnění výškových omezení nebo požadavků na parkování v městských centrech – ale k žádným zásadním změnám do roku 2025 nedošlo. Jednou z regulačních novinek, která podporuje rozvoj, je plánovaná zjednodušení povolovacích procesů pro nové bydlení, protože vláda si uvědomuje, že zdlouhavé schvalovací lhůty byly úzkým hrdlem. Kromě toho, aby se pomohlo pozastaveným soukromým projektům, byly některé státní záruky za úvěry na rozvoj bydlení posíleny, což zajišťuje, že developeři mají přístup k financování i v době, kdy banky byly v roce 2023 opatrnější kvůli poklesu trhu.
Regulace nájemního trhu zůstává do značné míry nezměněna, navzdory opakovaným diskusím. Regulace nájemného a zákony na ochranu nájemníků jsou stále v platnosti – nájmy u stávajících bytů jsou kolektivně vyjednávány a vázány na užitnou hodnotu, nikoli na tržní hodnotu globalpropertyguide.com. Návrh z roku 2021 na liberalizaci stanovování nájemného u nových staveb se v praxi neprojevil jinak než tím, že počáteční nájemné může být stanoveno dohodou; regulovaný systém tedy přetrvává. To znamená, že prozatím ve Stockholmu pokračuje systém s nízkou neobsazeností a pořadníky na nájemní bydlení, což nepřímo zvyšuje poptávku na trhu vlastnického bydlení (mnozí totiž hledání nájmu vzdávají). Nová vláda (středopravá koalice u moci od konce roku 2022 s podporou Švédských demokratů) vyjádřila zájem o zvýšení výstavby a vlastnictví bydlení, ale v otázce regulace nájemného postupuje opatrně kvůli politické citlivosti. Místo toho se zaměřuje na výše zmíněné změny úvěrových pravidel a podporu rozvoje (například uvolněním více státních pozemků pro bydlení a v rozpočtech na roky 2024–25 vyčleněním prostředků na obecní infrastrukturu vázanou na nové obytné oblasti).
Shrnuto, politické trendy v roce 2025 podporují trh s nemovitostmi prostřednictvím lepšího přístupu k financování a iniciativ na straně nabídky. Uvolnění pravidel pro hypotéky by mělo pomoci poptávce na vstupní úrovni, což by mohlo posílit prodeje bytů v stockholmských předměstích. Na straně nabídky, pokud budou cíle jako 140 tisíc domů do roku 2030 alespoň částečně splněny, postupně to zmírní nedostatek bydlení. Přesto však přetrvávají výzvy: stavební aktivita v poslední době zpomalila kvůli vyšším stavebním nákladům a úrokovým sazbám a hrozící pokles výstavby domů by mohl mít ekonomické dopady, pokud nebude řešen reuters.com. Reakce vlády – včetně možných stimulů pro výstavbu a uvolnění regulací – bude v příštích letech klíčová, aby rozvoj Stockholmu držel krok s jeho růstem.
Dopad infrastruktury a územního plánování
Hlavní infrastrukturní projekty a iniciativy územního plánování ve stockholmském regionu mají zásadně ovlivnit hodnoty nemovitostí a prostorovou dynamiku. Pravděpodobně nejvýznamnější je probíhající rozšíření stockholmského metra (Tunnelbana) – první velké rozšíření systému metra za několik desetiletí. Tento projekt zahrnuje 18 nových stanic a několik nových linek, které budou dokončeny během příštích 5–10 let, což umožní výstavbu přibližně 130 500 nových domovů pro více než 300 000 lidí* v nově obsluhovaných oblastech stockholmbusinessregion.com. Například nová žlutá linka je plánována mezi Fridhemsplanem (centrum města) a Älvsjö (jižní předměstí), což výrazně zlepší spojení sever-jih stockholmbusinessregion.com. Další prodloužení konečně propojí východní čtvrť Nacka a rostoucí oblast Barkarby se sítí metra. Toto rozšíření dopravy je katalyzátorem rozvoje: čtvrti podél nových tras (jako Sickla, Nacka Forum, Barkarbystaden, Arenastaden a další) zaznamenávají nárůst výstavby bytů a kanceláří v očekávání lepší dostupnosti. Blízkost budoucí stanice často vede ke zvýšení hodnoty pozemků; developeři a investoři aktivně skupují pozemky a plánují projekty v těchto koridorech, protože věří, že lepší dopravní dostupnost zvýší poptávku po nemovitostech a jejich ceny. Jde o pozitivní cyklus rozvoje orientovaného na dopravu – samotná rozšíření metra jsou částečně ospravedlněna bydlením, které umožní, a vytvářejí soudržnější a dostupnější město v souladu s cíli územního plánu Stockholmu stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com.
Kromě veřejné dopravy ovlivní nemovitosti také další infrastrukturní vylepšení. Silniční síť Stockholmu prochází modernizací, zejména dlouho očekávaný Stockholm Bypass (Förbifart Stockholm), rozsáhlý projekt tunelového okruhu, který odkloní dopravu z dálnice E4 na západ od města. Přestože je otevření odloženo na ~2030, po zprovoznění uleví dopravním zácpám a pravděpodobně učiní západní a jižní předměstí atraktivnějšími díky zkrácení doby dojíždění. Pokračující investice do příměstských a lehkých železnic (např. rozšiřování tramvajové linky Tvärbanan) navíc zlepšují spojení v oblastech jako Solna, Sundbyberg a Kista.
Na úrovni čtvrti projekty městské obnovy proměňují bývalé průmyslové nebo nevyužité zóny v živé čtvrti, což následně zvyšuje místní hodnoty nemovitostí. Již jsme zmínili Årstafältet (bývalé otevřené pole, které se do roku 2035 stane novou městskou čtvrtí s tisíci byty) vaxer.stockholm. Podobně na severozápadě pokračuje rozvoj Hagastaden – na pomezí Stockholmu a Solny – jako centra věd o živé přírodě a rezidenční oblasti (kolem nové nemocnice Karolinska), což zvyšuje hodnoty ve čtvrtích Vasastan a Solna. Slakthusområdet (bývalá jatka u Globen) se přeměňuje na Söderstaden, moderní rezidenčně-komerční oblast s plánovanými více než 1 000 byty, která zvýší atraktivitu bydlení v jižním vnitřním městě. V Sickla (Nacka) kromě zmíněného projektu Wood City vzniká celé nové smíšené čtvrti, která využívá budoucí metro a očekává se, že stanoví nové standardy udržitelného rozvoje. Dokonce i brownfieldy, jako jsou staré přístavy (Värtahamnen) a vnitroměstské průmyslové pozemky, jsou přeměňovány a poskytují nové kanceláře a byty. Tyto iniciativy odrážejí stockholmskou strategii zahušťování a dostavby – výstavby uvnitř a směrem vzhůru v rámci stávající městské struktury s cílem vytvořit „20minutové město“, kde více obyvatel může žít blízko pracovišť a služeb stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. Místní infrastruktura jako školy, parky a inženýrské sítě je zároveň modernizována s podporou městských investic, aby kvalita života držela krok s růstem.
Dále regionální plánování uznává, že samotný stavební boom potřebuje zdroje: stockholmský region odhaduje, že rozsah probíhajících a plánovaných projektů výrazně převyšuje současnou kapacitu pracovních sil, s odhadovaným nedostatkem 30 000–40 000 stavebních dělníků v příštích letech stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. To má dva důsledky: za prvé, představuje to příležitost pro mezinárodní stavební firmy a investory, aby vstoupili na trh a zaplnili tuto mezeru (což by mohlo přinést větší konkurenci a potenciálně zmírnit stavební náklady), a za druhé, pokud se kapacita nerozšíří, mohou nastat zpoždění nebo překročení nákladů, což by mohlo zpomalit realizaci plánovaného bydlení/infrastruktury.
Důležité je, že infrastruktura a městská vylepšení mají obecně pozitivní vliv na hodnotu nemovitostí. Domy a kanceláře v blízkosti nových stanic, lepších silnic nebo revitalizovaných veřejných prostranství obvykle zaznamenávají zvýšenou poptávku. Například po otevření tunelu City Line pro příměstské vlaky v roce 2017 (přidání nových centrálních stanic) došlo v oblastech se zlepšenou dopravní obslužností k výraznému nárůstu cen nemovitostí. Očekáváme podobný trend, jakmile budou dokončeny současné prodloužení metra a silniční projekty – předměstí jako Nacka, Järfälla a Solna by mohla zaznamenat, že se jejich „vzdálenost“ (v čase) od centra města zkrátí, čímž se zúží rozdíl v ocenění oproti centrálnímu Stockholmu. Během stavebních fází však může dojít k lokálnímu narušení, které dočasně snižuje ceny (hluk, objížďky atd.), ale zkušení kupci často hledí za tyto krátkodobé potíže a oceňují dlouhodobé zlepšení dopravní dostupnosti.
Nakonec infrastruktura zvyšující kvalitu života je také součástí rovnice. Stockholm nadále investuje do věcí, jako jsou nábřežní promenády, cyklistické sítě a zelené plochy, v souladu se svou vizí klimaticky chytrého, odolného města stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. Projekty jako rozšíření parkových ploch v Norra Djurgårdsstaden nebo vznik nových parků v Årstafältet a Hjorthagen zvyšují obyvatelnost hustě osídlených oblastí. Taková vylepšení činí čtvrti atraktivnějšími, což se promítá do hodnoty nemovitostí (lidé jsou ochotni platit více za bydlení v blízkosti parků, nábřeží nebo cyklostezek). Kromě toho městská iniciativa soustředit výstavbu výškových kancelářských budov do uzlů jako Kista a Hagastaden při zachování historické podoby města znamená, že růst je řízen tak, aby Stockholm zůstal atraktivní. Závěrem lze říci, že stockholmské infrastrukturní a plánovací iniciativy vytvářejí základy pro budoucnost města – usnadňují růst bydlení, zkracují dojíždění a zvyšují udržitelnost. Tyto změny nepochybně ovlivní vzorce poptávky po nemovitostech, vytvoří nová atraktivní místa a zajistí, že trh s nemovitostmi zůstane v příštích letech dynamický.
Makroekonomické faktory ovlivňující nemovitosti
Trajektorie stockholmského trhu s nemovitostmi v roce 2025 a dále je úzce spjata s makroekonomickými podmínkami, včetně úrokových sazeb, inflace a demografických trendů. Po bouřlivém období 2022–2023 se makroekonomický výhled Švédska postupně zlepšuje, což poskytuje opatrně příznivé prostředí pro nemovitosti.Úrokové sazby byly hlavním hybatelem nedávných výkyvů trhu. V roce 2022 Riksbank agresivně zvýšila svou základní sazbu (z 0 % až na 4,0 % do září 2023), aby bojovala s inflací, což vedlo k prudkému růstu hypotečních sazeb a přispělo ke korekci cen bydlení globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. V roce 2024 se však situace obrátila: s polevujícími inflačními tlaky centrální banka přešla ke snižování sazeb. Od dubna 2024 do začátku roku 2025 Riksbank provedla šest snížení sazeb v celkovém objemu 175 bazických bodů, čímž základní sazbu snížila na 2,25 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Výsledkem je, že úrokové sazby hypoték výrazně klesly. Průměrná sazba u nových hypotečních úvěrů klesla z přibližně 4,7 % na jaře 2024 na asi 3,13 % v dubnu 2025 globalpropertyguide.com. Banky předpovídají další mírné poklesy, přičemž švédské hypoteční sazby by se mohly do konce roku 2025 stabilizovat v rozmezí vysokých 2 % až 3 % investropa.com. Tento obrat výrazně zlepšuje dostupnost bydlení: podíl příjmu vynakládaný na úroky u nových dlužníků, který v roce 2023 přesáhl 10–15 %, by se měl vrátit na běžnější úroveň investropa.com. Pro trh s nemovitostmi nižší úrokové sazby snižují náklady na financování pro kupující a investory, což podporuje poptávku a umožňuje cenám zotavit se. Zároveň to ulevuje silně zadluženým realitním firmám a snižuje riziko nucených prodejů. Je však třeba říci, že úrokové sazby zůstávají vyšší než extrémně nízké úrovně kolem 1 % z let 2020–2021, takže trh se nevrací k podmínkám z těchto let konjunktury. Riksbank signalizovala pro rok 2025 postoj „vyčkáme a uvidíme“ – měnová politika je nyní zhruba neutrální a další snižování bude záviset na vývoji inflace globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pokud inflace zůstane pod kontrolou, můžeme očekávat stabilní nebo mírně klesající úrokové prostředí, což by bylo pro trh s nemovitostmi příznivé.
Inflace sama o sobě, po dosažení několikaletých maxim, zpomaluje. Švédsko zaznamenalo 8,4% inflaci v roce 2022 a 8,7% v roce 2023 v průměru – což je výrazně nad cílem globalpropertyguide.com. To snížilo reálné příjmy a zpočátku zvýšilo nájmy (i když růst nájmů zaostával za inflací). Do roku 2024 začal růst cen zpomalovat; k polovině roku 2025 se inflace pohybuje blíže k 2–3 %, podle nedávných údajů (pomohla stabilizace světových cen energií a zpřísnění politiky Riksbanky). Evropská komise předpovídá, že švédský CPI bude kolem 2 % v roce 2025 a 1,9 % v roce 2026, v podstatě zpět na cíli globalpropertyguide.com. Klesající inflace je pozitivním signálem pro nemovitosti, protože umožňuje snižování úrokových sazeb a obnovuje důvěru spotřebitelů. Během období vysoké inflace také prudce vzrostly stavební náklady, což vedlo některé developery k pozastavení projektů; nyní, když inflace polevuje, mohou stavební náklady stagnovat nebo reálně klesat, což může oživit stavební činnost. Jeden aspekt vysoké inflace však přetrvá: mnoho komerčních nájemních smluv a všechny regulované nájmy jsou indexovány, takže vysoká inflace z let 2022/23 se promítá do výrazně vyšších nájmů (jak je vidět na 5–6% zvýšení u rezidenčních nájmů a některých dvouciferných indexacích u komerčních smluv). To krátkodobě zvyšuje příjmy z nemovitostí, což podporuje ocenění – ale pokud ekonomika nezvládne rostoucí nájmy, může vzrůst neobsazenost. Prozatím by návrat Švédska ke stabilitě cen měl pomoci udržet hospodářský růst a tím nepřímo podpořit poptávku po nemovitostech.
Makroekonomický růst a zaměstnanost jsou klíčové pro zdraví trhu s nemovitostmi. Švédská ekonomika byla v roce 2023 v podstatě stagnující nebo mírně recesní (HDP kolem –0,1 %), ale v roce 2024 se zvedla na přibližně +1,0% růst HDP globalpropertyguide.com. Prognózy na rok 2025 naznačují mírný růst (~1 % podle odhadu EU, případně až 1,9 % dle MMF) globalpropertyguide.com. I když to není boom, znamená to, že nejhorší zpomalení je za námi. Stockholm jako hlavní město obvykle překonává celostátní průměr – má rozmanitou ekonomiku se silným technologickým, finančním a servisním sektorem. Z dlouhodobého hlediska byl růst HDP Stockholmu robustní (~3,7 % ročně před pandemií) a očekává se, že zůstane jedním z nejrychleji rostoucích evropských měst stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com. Zaměstnanost ve Stockholmu je také na vzestupu po pandemických propadech; nezaměstnanost ve městě byla kolem 5–6 % v roce 2024 a měla by se mírně zlepšit, pokud růst bude pokračovat. Vysoká zaměstnanost a růst mezd (mzdy rostou kvůli nedostatku pracovníků v některých oborech) dávají domácnostem prostředky na pronájem nebo koupi bydlení, což podporuje trh s nemovitostmi.
Snad nejzásadnějším makro faktorem jsou demografické trendy – růst populace Stockholmu. Hlavní město roste rychleji než téměř jakékoli jiné velké evropské město. Projekce řadí Stockholm na druhé místo hned za Dublin v tempu růstu populace mezi předními metropolemi západní Evropy do roku 2040 stockholmbusinessregion.com. Populace regionu, která nyní činí přibližně 2,4 milionu (Stockholmský kraj), by se měla do roku 2030 zvýšit o 300 000 až 500 000 lidí link.springer.com. Tento růst je způsoben kombinací přirozeného přírůstku, vnitrostátní migrace (mladí lidé se stěhují z jiných částí Švédska za vzděláním a prací) a mezinárodní imigrace (Švédsko v posledním desetiletí přijalo mnoho migrantů a zůstává atraktivní pro globální talenty). V posledních letech například přicházeli lidé ze zemí jako Sýrie, Afghánistán, a také stabilní proud pracovníků z EU. Takový populační tlak je klíčovým hnacím motorem poptávky po bydlení – je základem dlouhodobé potřeby více domovů a pomáhá vysvětlit, proč je nedostatek bydlení ve Stockholmu trvalý. I když hospodářské cykly způsobí krátkodobé poklesy poptávky, základní demografický trend je více domácností potřebujících místo k bydlení. To je příznivé pro rezidenční nemovitosti z dlouhodobého hlediska: pokud nedojde k zásadnímu obratu, růst poptávky od nových obyvatel podpoří hodnoty nemovitostí a nájmy. Znamená to také, že město musí, jak bylo zmíněno, neustále rozšiřovat infrastrukturu, aby tento růst zvládlo.
Shrnuto,makroekonomické podmínky v roce 2025 jsou pro stockholmské nemovitosti opatrně příznivé. Úrokové sazby klesají ze svého vrcholu, což odstraňuje hlavní překážku. Inflace se normalizuje, což by mělo stabilizovat náklady a kupní sílu spotřebitelů. Ekonomika se mírně zotavuje, což pomáhá příjmům a zaměstnanosti. A co je klíčové, růst populace a urbanizace nadále vytvářejí strukturální poptávku. Rizika zůstávají – například pokud globální faktory způsobí nový nárůst inflace nebo pokud geopolitické události naruší trhy, může být malá otevřená ekonomika Švédska ovlivněna. V současnosti je však výhled na příští roky postupného zlepšování, kdy kombinace makroekonomické stability a místních růstových faktorů udržuje trh s nemovitostmi ve Stockholmu na pevných základech.
Zdroje:
-
Global Property Guide –
- Analýza trhu s rezidenčními nemovitostmi ve Švédsku 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Investropa – Stoupají ceny nemovitostí ve Švédsku? (červen 2025) investropa.com investropa.com investropa.com; 9 nejžhavějších realitních oblastí ve Stockholmu 2025 investropa.com investropa.com investropa.com
- JLL Research – Přehled trhu kanceláří v severských zemích, jaro 2025 jll.com jll.com; Dynamika trhu kanceláří ve Stockholmu Q1 2025 jll.com jll.com
- Cushman & Wakefield – Index důvěry investorů do nemovitostí Q1 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
- Reuters – Švédská vláda plánuje zmírnit pravidla pro hypotéky (17. června 2025) reuters.com reuters.com; Vládní komise pro splácení hypoték (4. listopadu 2024) reuters.com
- Město Stockholm – Plány rozvoje města a infrastruktury stockholmbusinessregion.com stockholmbusinessregion.com vaxer.stockholm
- ArchDaily – Oznámení Stockholm Wood City archdaily.com
- Statistiky & Zprávy – Statistický úřad Švédska (SCB), prohlášení Riksbanky, prognózy Evropské komise globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, zprávy Finansinspektionen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Nordic Property News nordicpropertynews.com, tržní analýzy Colliers a Savills (různé).
