Nekretnine u San Dijegu 2025: Kuće od milion dolara, astronomske kirije i promenljivo tržište

Tržište nekretnina u San Dijegu 2025. godine doživljava primetnu promenu nakon godina izuzetno brzog rasta. Cene kuća ostaju blizu rekordnih visina – oko 1 milion dolara za tipičnu kuću – ali je brza aprecijacija iz perioda pandemije sada usporila zillow.com alliedschools.com. Ponuda kuća na prodaju se postepeno poboljšava sa istorijskih minimuma, dajući kupcima nešto više pregovaračke moći nego prethodnih godina alliedschools.com. Istovremeno, stanari se suočavaju sa rekordno visokim kirijama od oko 2.500 dolara mesečno u proseku, pri čemu je rast kirija konačno usporio zbog talasa novih stanova koji izlaze na tržište obrag.org. U nastavku sledi sveobuhvatan pregled trendova stambenih i komercijalnih nekretnina u San Dijegu, performansi po kvartovima, profila kupaca/stanara, investicionih izgleda, prognoza, razvojnih projekata, novih zakona, izazova u pogledu pristupačnosti i ključnih ekonomskih faktora – od kamatnih stopa do migracija – koji oblikuju budućnost tržišta.

Trendovi stambenih nekretnina u 2025.

Cene kuća: Vrednosti kuća u San Dijegu su se stabilizovale 2025. godine nakon meteorskog rasta prethodnih nekoliko godina. Srednja cena prodaje sredinom 2025. iznosi oko 950.000 do 1.000.000 dolara, što je otprilike 1–3% niže nego godinu dana ranije zillow.com alliedschools.com. Zillow-ov indeks vrednosti kuća za San Dijego iznosio je oko 998.000 dolara u julu 2025, što je pad od 3,4% na godišnjem nivou zillow.com. Slično tome, Asocijacija agenata za nekretnine Kalifornije izvestila je da je srednja cena odvojenih kuća u okrugu San Dijego bila 1,025 miliona dolara u junu 2025, što je blagi pad od 2–3% u odnosu na jun 2024 patch.com. Ukratko, cene su blago pale sa svog vrhunca, ali ostaju istorijski visoke – skoro 60% više nego pre pet godina, početkom 2020-ih luxurysocalrealty.com. Ovo izravnavanje cena označava hlađenje u odnosu na burni rast tokom pandemije, što odražava otpor kupaca zbog ograničene pristupačnosti i viših troškova finansiranja.

Obim prodaje i zalihe: Aktivnost prodaje kuća se blago usporila. Do sredine 2025. broj zaključenih prodaja je nešto ispod nivoa iz prošle godine (prodaja kuća u okrugu San Dijego u junu 2025. bila je oko 2% niža nego u junu 2024) sdhousingmarket.com. Jedan od glavnih faktora je nedostatak ponude – iako se zalihe poboljšavaju, i dalje su skromne. Sredinom 2025. na tržištu u oblasti San Dijega bilo je otprilike 3.500 kuća zillow.com, što odgovara otprilike 3,2 meseca zaliha, u odnosu na ~2,4 meseca godinu dana ranije alliedschools.com. Taj skok zaliha od 33% dao je kupcima više opcija nego što su imali tokom pandemijskog ludila alliedschools.com. Ipak, ukupne zalihe i dalje su znatno ispod nivoa pre 2020. godine, jer su mnogi vlasnici kuća „zaključani“ ultra-niskim kamatnim stopama i ne žele da prodaju (preko 80% vlasnika kuća u Kaliforniji ima kamatnu stopu ispod 5%, što ih odvraća od prelaska na kredit sa 7% kamate) lao.ca.gov lao.ca.gov. Novi oglasi u San Dijegu su zapravo bili u padu za dvocifren procenat na godišnjem nivou početkom 2025. godine calmatters.org, što doprinosi tržištu koje je, iako je „ohlađeno“, i dalje relativno zategnuto u poređenju sa istorijskim standardima.

Brzina tržišta i konkurencija: Prodaja kuća u proseku traje nešto duže, ali poželjne nekretnine se i dalje brzo prodaju. Srednje vreme na tržištu poraslo je na oko 24–27 dana (otprilike 3–4 nedelje) sredinom 2025. godine, što je oko 15–17% duži period nego pre godinu dana sdhousingmarket.com alliedschools.com. Kupci su postali promišljeniji jer rastuće kamatne stope utiču na budžete, a nadmetanja su manje burna nego 2021–2022. Ipak, više od trećine oglasa se i dalje prodaje iznad tražene cene zillow.com, a otprilike 37% prodaja je zatvoreno iznad tražene cene početkom leta zillow.com – što je znak da useljive kuće u popularnim četvrtima i dalje mogu izazvati konkurenciju. Istovremeno, skoro polovina svih prodaja sada je ispod tražene cene zillow.com, što odražava povećanu pregovaračku moć kupaca u poređenju sa hiper-konkurentnim tržištem tokom pandemije. Suštinski, stambeno tržište San Dijega u 2025. godini prešlo je u uravnoteženije stanje: kupci dobijaju više prostora za pregovore i predaha kako ponuda raste, a cene se stabilizuju, dok prodavci i dalje imaju koristi od istorijski visokih vrednosti i trajnog nedostatka stambenih jedinica.

Uticaj kamatnih stopa: Povišene kamatne stope na stambene kredite u rasponu od 6,5–7% predstavljaju ključni faktor koji usporava tempo tržišta. Nakon što su kamatne stope skočile sa ~3% na ~7% između 2021. i 2023. godine, pristupačnost kupaca je opala lao.ca.gov. Rezultat je manji broj kvalifikovanih kupaca na gornjem kraju i opreznije licitiranje. Mnogi potencijalni kupci koji žele da pređu u veće domove ostaju na svojim trenutnim lokacijama kako bi zadržali svoje kredite sa niskim kamatama, što je fenomen koji ograničava ponudu kuća na prodaju lao.ca.gov lao.ca.gov. S druge strane, kupci koji prvi put kupuju nekretninu suočavaju se sa mesečnim ratama gotovo 80% višim nego pre samo nekoliko godina – za kuću srednje klase u Kaliforniji sada je potrebna rata od oko $5,900, što je povećanje od 82% od 2020. godine lao.ca.gov. Ove visoke stope su efektivno postavile plafon na cene nekretnina u 2025. godini, čime je zaustavljeno nekontrolisano povećanje vrednosti. Industrijske prognoze predviđaju da bi kamatne stope mogle blago da se smanje kasnije tokom 2025. godine (moguće da padnu u srednji opseg od 6%) themortgagereports.com, što bi moglo da oslobodi deo akumulirane potražnje. Za sada, skupo finansiranje je dovelo do perioda stabilizacije cena i smanjenog prometa na tržištu nekretnina u San Dijegu.

Trendovi u komercijalnim nekretninama

Dok se tržište stambenih nekretnina blago hladi, tržište komercijalnih nekretnina u San Dijegu suočava se sa znatno dramatičnijim promenama nakon pandemije. Različiti sektori beleže neujednačene rezultate:

Poslovni prostor: Tržište poslovnog prostora ostaje slabo jer se obrasci rada na daljinu i hibridnog rada nastavljaju. Praznine u poslovnim prostorima dostigle su rekordne nivoe u 2025. godini. Ukupna praznina poslovnog prostora u okrugu dostigla je 14,5% u drugom kvartalu 2025, što je porast u odnosu na oko 14,2% godinu dana ranije cushmanwakefield.com. Mnoge kompanije su smanjile svoje prostore, izdale višak prostora u podzakup ili se odlučile za zajedničke radne prostore. Kancelarije klase A su posebno nedovoljno iskorišćene (na primer, neboderi u centru grada imaju praznine i preko 15%) avisonyoung.us. Vlasnici nude podsticaje i popuste na zakupninu kako bi privukli zakupce na ovom tržištu koje pogoduje zakupcima. Milken Institute je rangirao ekonomiju metropolitanskog područja San Dijega niže u 2025. godini delimično zbog ovih trendova u zapošljavanju i poslovnom prostoru, napominjući da je kratkoročni rast zaposlenosti bio samo ~0,5% u 2024 – što je značajno zaostajalo za nacionalnim prosekom axios.com. Sa pozitivne strane, diverzifikovana ekonomija San Dijega (sa sektorima bioloških nauka, odbrane i tehnologije) pruža određenu zaštitu – ali perspektiva poslovnog prostora zavisi od povratka na rad u kancelariji i da li će rast zaposlenosti u tehnološkom/biotehnološkom sektoru ponovo ojačati.
Industrijski i logistički sektor: Nakon perioda ekspanzije, sektor industrijskih nekretnina beleži blagi porast stope praznih prostora sa istorijskih minimuma. Na nivou okruga, praznine u industrijskim prostorima iznosile su oko 7,7% sredinom 2025, što je nagli porast (+2,3 procentna poena na godišnjem nivou) kako su novi magacini pušteni u rad, a rast e-trgovine se normalizovao cushmanwakefield.com. Tržište magacina u južnoj Kaliforniji izlazi iz perioda burne ekspanzije, a San Dijego nije izuzetak – zakupci sada imaju više izbora, a rast zakupnina se usporio. Ipak, industrijska praznina oko 7% i dalje je zdrava prema istorijskim standardima, a potražnja za distributivnim centrima i prostorom za biotehnološku proizvodnju u ključnim delovima grada (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley, itd.) i dalje postoji. Cene zakupa su se blago smanjile u odnosu na vrhunac jer se vlasnici nadmeću za manji broj aktivnih zakupaca latimes.com. Analitičari očekuju da će se industrijsko tržište stabilizovati do 2026. godine kako se regionalna ekonomija i promet robe prilagođavaju postpandemijskim uslovima jpmorgan.com.
Laboratorije za nauke o životu: Tržište nekretnina za nauke o životu u San Dijegu – podskup kancelarijskog prostora specijalizovanog za biotehnološke laboratorije – doživelo je bum u izgradnji poslednjih godina, što je sada dovelo do viška praznog laboratorijskog prostora. Stopa praznih laboratorija za nauke o životu porasla je na 26,3% do sredine 2025. godine, u odnosu na samo 16,5% godinu dana ranije cushmanwakefield.com. Finansiranje biotehnoloških preduzeća putem rizičnog kapitala opalo je u odnosu na vrhunac iz 2021. godine, a neki startapi su se ugasili ili smanjili obim poslovanja, ostavljajući novoizgrađene laboratorijske zgrade bez zakupaca. Ključni klasteri kao što su Torrey Pines, UTC i Sorrento Mesa imaju veliku dostupnost laboratorija. Ova prevelika ponuda vrši pritisak na snižavanje zakupnina na tržištu laboratorija. Ipak, San Dijego ostaje jedan od vodećih biotehnoloških centara u zemlji, a stručnjaci iz industrije očekuju da će, kako se budu osnivali novi startapi za lekove i medicinsku tehnologiju (i kako velike farmaceutske kompanije nastave da sarađuju lokalno), ovaj prazan laboratorijski prostor postepeno biti popunjen. U međuvremenu, vlasnici nude ustupke i podsticaje za adaptaciju prostora kako bi privukli zakupce iz oblasti nauka o životu. Visoka praznina laboratorija predstavlja kratkoročan rizik za komercijalne investitore, ali naglašava koliko je novog prostora izgrađeno u potrazi za biotehnološkom potražnjom tokom buma.
Maloprodaja i ugostiteljstvo: Tržište maloprodajnih nekretnina u San Dijegu je relativno stabilno. Praznina u maloprodaji iznosi oko 5,1% (drugi kvartal 2025), što je tek neznatno više nego prošle godine cushmanwakefield.com. Potrošači su se uglavnom vratili kupovini i obedovanju uživo; turističke oblasti i kvartovski centri podjednako su imali koristi od snažnog oporavka turizma u 2025. godini. Tržište ugostiteljstva u San Dijegu se snažno oporavlja – popunjenost hotela i cene soba su porasle sa povratkom konvencija i turističkih putovanja axios.com. Ovo ima pozitivan uticaj na maloprodajne i ugostiteljske prostore. Iako rast e-trgovine traje, većina dobro pozicioniranih maloprodajnih objekata (posebno otvoreni tržni centri) se održala, a neki prazni veliki objekti se preuređuju u teretane, zabavne centre ili čak stambene projekte. Stanovi za iznajmljivanje, koji se često svrstavaju u komercijalnu imovinu, beleže solidne rezultate (nizak procenat praznih stanova od oko 4–5% i minimalan rast kirija ove godine) obrag.org. Sve u svemu, komercijalno tržište nekretnina u San Dijegu 2025. godine je mešovito: kancelarijski i specijalizovani laboratorijski sektori suočavaju se sa izazovima, industrijski sektor se normalizuje nakon perioda rasta, a maloprodaja i ugostiteljstvo su oprezno optimistični.

Performanse tržišta u različitim kvartovima

Tržište nekretnina u San Dijegu je veoma lokalizovano, sa značajnim razlikama po kvartovima i podtržištima. Luksuzni kvartovi na obali, popularne urbane četvrti i prigradska naselja u unutrašnjosti pokazuju različite trendove u 2025. godini:

Luksuzna obalna tržišta: Luksuzne obalne zajednice (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe, itd.) su uglavnom zadržale svoju vrednost ili čak zabeležile porast, zahvaljujući ograničenoj ponudi i imućnim kupcima. Na primer, Del Mar je imao medijalnu cenu kuće od oko 3,0 miliona dolara početkom 2025. godine – što je neverovatnih 55% više nego godinu dana ranije sofi.com sofi.com. (Tako veliki skok verovatno odražava nekoliko ultra-luksuznih prodaja koje utiču na medijanu, a ne opšte povećanje vrednosti.) Obalne nekretnine su i dalje tražene zbog pogleda na okean i načina života, a mnogi vlasnici u ovim oblastima imaju finansijske mogućnosti da izdrže promene na tržištu umesto da prodaju po nižoj ceni. Ipak, čak su i luksuzna tržišta zahladnela u odnosu na nadmetanja iz 2021. – u Del Maru, kuće su se zadržavale na tržištu oko 57 dana i prodavale su se u proseku oko 4% ispod tražene cene sofi.com sofi.com, što pokazuje da čak i bogati kupci pregovaraju u ovoj situaciji.
Centralne urbane četvrti: Neke od popularnih, istorijski konkurentnih četvrti bliže centru grada su nedavno doživele korekcije cena. North Park, na primer – trendi oblast za mlade profesionalce – zabeležila je skoro 20% pad cena kuća od početka 2024. do početka 2025. godine sofi.com. Medijalna cena u North Parku pala je na oko 900.000 dolara sofi.com jer su više kamatne stope isključile neke kupce koji prvi put kupuju, a pandemijska potražnja za porodičnim kućama se smirila. Slično, delovi centra San Dijega i Hillcrest su zabeležili stagnaciju ili pad cena stanova, posebno za jedinice bez posebnih karakteristika. Ove oblasti su naglo porasle 2021–2022, tako da blagi pad u periodu 2023–2025 predstavlja normalizaciju tržišta. Ipak, potražnja za centralno lociranim domovima i dalje postoji – tržište North Parka se smatra „veoma konkurentnim“, sa oglasima koji često ulaze u ugovor za samo dve nedelje, ponekad i iznad tražene cene za najtraženije nekretnine sofi.com sofi.com. Suštinski, zahlađenje u urbanim četvrtima je ponovo donelo neke relativne povoljnosti (cene ispod vrhunca), koje iskusni kupci brzo kupuju.
Unutrašnja i prigradska područja: Pristupačnija predgrađa i unutrašnje zajednice postale su žarišta aktivnosti jer kupci traže najbolju vrednost za svoj novac. Regioni kao što su East County i North County Inland beleže zdrav obim prodaje. U junu 2025. godine, poštanski brojevi sa najviše prodatih kuća bili su uglavnom u unutrašnjosti: oblasti kao što su Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) i San Marcos (92078) prednjačili su u okrugu po broju transakcija sdhousingmarket.com. Ova naselja nude veće placeve ili više prostora po relativno skromnoj ceni po kvadratnom metru, što je privuklo porodice i radnike na daljinu koji ne moraju da budu blizu obale sdhousingmarket.com. Na primer, Rancho Bernardo (planirana zajednica u unutrašnjosti) i San Marcos imaju srednje cene kuća znatno ispod obalskog proseka, a ipak nude kvalitetne škole i sadržaje – što ih čini privlačnim “vrednosnim opcijama.” Analize agenata za nekretnine ističu da unutrašnje zajednice kupcima daju “više kuće za isti novac” uz pristojan pristup parkovima, prodavnicama i autoputevima sdhousingmarket.com. Kao rezultat toga, konkurencija ostaje oštra u mnogim od ovih povoljnih tržišta; neke kuće privuku više ponuda i brzo se prodaju ako su dobro određene cene. Nasuprot tome, nekoliko skupljih obalskih tržišta North County-ja (Encinitas, Del Mar) imalo je sporiju prodaju jednostavno zbog nedostatka ponude i izuzetno visokih cena. U celini, prigradski San Dijego beleži solidne rezultate, sa umerenim rastom cena u nekim delovima i samo blagim padovima u drugim. Promena je u tome što se potražnja više usmerila ka eksterbanim i prigradskim područjima jer kupci traže relativnu pristupačnost tokom ovog perioda visokih kamatnih stopa alliedschools.com alliedschools.com.
Južni zaliv i pogranična područja: U južnom delu okruga (npr. Chula Vista, National City, Imperial Beach), potražnja za stanovanjem je takođe bila snažna. Posebno je Chula Vista predvodnik u izgradnji novih kuća, izdajući daleko više dozvola za stanovanje po glavi stanovnika nego većina gradova u okrugu planetizen.com planetizen.com. Ova izgradnja je povećala ponudu i zadržala rast cena pod kontrolom. Kuća srednje klase u istočnoj Chula Visti ili Otay Ranch-u je generalno jeftinija od slične kuće severnije, što privlači kupce koji prvi put kupuju i vojne porodice. Početkom 2025. godine, medijalna cena porodične kuće u National City-ju bila je oko $600,000, što je pad u odnosu na vrhunac od $700,000 dawnsellssandiego.com, pokazujući određenu korekciju u segmentu početnog nivoa. Kvartovi Južnog zaliva ostaju relativno pristupačni i ključni su za napore regiona da reši nedostatak stambene ponude.

Ukratko, učinak kvartova San Dijega je podeljen: tržišta ultra-luksuznih obalnih zona i određena poželjna naselja ostaju snažna ili čak dostižu nove maksimume, dok su mnogi kvartovi srednje klase zabeležili blage padove u odnosu na vrhunce iz pandemijskog perioda. U međuvremenu, periferna predgrađa sa nižim cenama beleže stabilnu potražnju i bolji obim prodaje jer kupci koji traže pristupačnost hrle tamo. Ova raznolikost trendova ističe važnost lokacije – čak i u opštem hlađenju tržišta, mikrotržišta mogu pokazivati veoma različito ponašanje.

Demografija i ponašanje kupaca i zakupaca

Ko kupuje u 2025: Bazen kupaca kuća u San Dijegu suzio se na one sa višim prihodima, kapitalom ili spoljnim novcem, s obzirom na visoke cene i troškove zaduživanja. Kupci koji unapređuju dom (postojeći vlasnici) i parovi profesionalaca sa dvostrukim prihodima čine veliki deo kupaca, često koristeći kapital od prethodne prodaje kuće. Tipičan kupac u San Dijegu danas je u svojim 30-im ili 40-im godinama (stariji milenijalci i generacija X), često zaposlen u industrijama poput tehnologije, biotehnologije, zdravstva ili vojske. Kupci koji prvi put kupuju kuću nisu nestali, ali se suočavaju sa značajnim preprekama: sa prosečnom cenom od oko ~$1M, domaćinstvu je potreban prihod od oko $250.000+ da bi komforno kupili prosečnu kuću offthe56.com. To je otprilike tri puta više od stvarnog prosečnog prihoda domaćinstva u regionu, što znači da samo oko 15% domaćinstava u San Dijegu može da priušti kuću po prosečnoj ceni po trenutnim kamatama offthe56.com. Ova realnost je izbacila mnoge mlađe porodice i kupce sa umerenim prihodima sa tržišta ili ih usmerila ka stanovima, kućama za renoviranje ili perifernim oblastima. Takođe i dalje viđamo kupce koji se sele u San Dijego – neki dolaze iz skupljih tržišta Kalifornije (poput San Franciska ili Okruga Orindž) u potrazi za relativno povoljnijim ponudama, a neki iz drugih država privučeni klimom i stilom života. Zapravo, San Dijego beleži priliv migranata koji traže bolji kvalitet života, čak i dok istovremeno gubi neke stanovnike zbog visokih troškova definesdre.com. Rezultat je određena promena: novopridošlice sa kapitalom ili gotovinom često zamenjuju lokalce koji unovče svoju imovinu i sele se u jeftinije države.

Ko iznajmljuje: S obzirom na prepreke za kupovinu kuće, veliki deo stanovnika San Dijega ostaje podstanari. Samo oko 49% domaćinstava u širem području San Dijega poseduje svoj dom (u poređenju sa oko 65% na nacionalnom nivou) kpbs.org. Podstanari uključuju širok spektar mladih profesionalaca, studenata (s obzirom na nekoliko univerziteta u oblasti), vojno osoblje i radnike sa nižim primanjima u sektorima usluga i turizma. Posebno je značajno da mnoge porodice iz srednje klase, koje bi u prethodnim generacijama kupile svoju prvu kuću, sada nastavljaju da iznajmljuju i u svojim tridesetim godinama zbog problema sa pristupačnošću. Demografija podstanara tako obuhvata od diplomaca koji žive u gradskim stanovima do porodica u prigradskim kućama u nizu. Podstanari sa visokim primanjima su takođe faktor – neki dobro plaćeni pojedinci biraju da iznajmljuju luksuzne stanove ili porodične kuće (plaćajući više od 3.000 dolara mesečno) jer su ili izbačeni iz tržišta kupovine ili im više odgovara fleksibilnost. Medijanska kirija u okrugu San Dijego dostigla je oko 2.500 dolara početkom 2025. godine obrag.org, tako da čak i iznajmljivanje zahteva solidna primanja. Ipak, iznajmljivanje je znatno izvodljivije od kupovine za većinu: mesečni trošak za kupovinu prosečne kuće je oko 70% viši nego za iznajmljivanje ekvivalentnog doma, što je razlika blizu rekordnog nivoa lao.ca.gov lao.ca.gov. Ova razlika zadržava mnoge ljude na tržištu iznajmljivanja.

Ponašanje kupaca: Današnji kupci se ponašaju opreznije i proračunatije nego tokom kupovne groznice pre nekoliko godina. Sa visokim kamatnim stopama i ekonomskom neizvesnošću, neki kupci su pritisnuli pauzu – mnogi odlažu kupovinu ili su veoma izbirljivi, čekajući pravu ponudu. Istraživanja pokazuju da su brige o inflaciji i recesiji učinile neke potrošače nesigurnim u pogledu velikih finansijskih poteza alliedschools.com. Oni koji su aktivni na tržištu često traže ustupke prodavca (poput pomoći sa troškovima zatvaranja ili smanjenja kamatne stope) i spremniji su da odustanu ako kuća ne bude procenjena na očekivanu vrednost ili inspekcija otkrije probleme. Takođe, kupci sada više pregovaraju o ceni; niske ponude više nisu retkost u određenim segmentima, posebno ako je oglas dugo na tržištu. Ipak, dobro procenjene kuće u odličnom stanju i dalje mogu izazvati nadmetanje – ozbiljni kupci znaju da su useljive kuće u najboljim krajevima i dalje tražene. Kupci koji plaćaju gotovinom i investitori i dalje igraju ulogu (otprilike 20% prodaja u Kaliforniji su gotovinske u poslednjim kvartalima), pomažući da se održi potražnja u višem segmentu i za problematične ili potcenjene nekretnine.

Zanimljivo je da migracioni trendovi utiču na to ko kupuje: Okrug San Dijego beleži neto domaći odliv stanovništva (hiljade lokalnih stanovnika svake godine odlaze u pristupačnije regione), ali to je nadoknađeno međunarodnom imigracijom i određenim prilivom iz drugih skupih metropola kpbs.org kpbs.org. Između sredine 2023. i sredine 2024. godine, oko 24.000 ljudi je napustilo San Dijego i otišlo u druge delove SAD, ali je otprilike isti broj ljudi doselio u San Dijego iz inostranstva, što je dovelo do nepromenjene populacije kpbs.org. Oni koji odlaze su često porodice sa srednjim primanjima ili penzioneri koji traže jeftiniji smeštaj (trošak stanovanja je naveden kao razlog broj 1) kpbs.org. Pridošli imigranti i premešteni radnici uglavnom popunjavaju radna mesta u industrijama kao što su biotehnologija, zdravstvo, akademija ili kvalifikovana zanimanja – stvarajući novu potražnju za stanovanjem, često najpre kao zakupci. Suštinski, potražnja za stanovanjem u San Dijegu održava se zahvaljujući radnim mestima i privlačnom načinu života, čak i dok visoki troškovi teraju neke dugogodišnje stanovnike iz tog područja.

Ponašanje zakupaca: Na strani zakupa, zakupci su dobili određeno olakšanje u 2025. Nakon godina naglog rasta kirija, rast kirija je zaustavljen na oko 0–1% godišnje obrag.org. Stopa slobodnih stanova je porasla na oko 5% (sa rekordno niskih 3% u 2021), zbog priliva novih stambenih zgrada obrag.org obrag.org. Kao rezultat toga, zakupci sada češće dobijaju promocije i ustupke – postalo je uobičajeno da novi luksuzni kompleksi nude „mesec dana besplatno“ ili druge pogodnosti kako bi privukli zakupce obrag.org. Zakupci sada imaju nešto veću pregovaračku moć, posebno u segmentu luksuznih stanova. Mnogi to koriste tako što obnavljaju ugovore o zakupu uz manja povećanja ili pregovaraju sa stanodavcima, znajući da je prazan stan skup za vlasnika. Uprkos tome, ukupne kirije su i dalje blizu istorijskih maksimuma, pa su troškovi veoma visoki: veliki deo zakupaca plaća znatno više od preporučenih 30% prihoda na stanovanje. Neki zakupci su se udružili sa cimerima ili proširenom porodicom kako bi se snašli. Takođe, i dalje postoji velika potražnja za iznajmljivanjem porodičnih kuća – porodice koje ne mogu da kupe često traže kuću za iznajmljivanje u dobrom školskom okrugu, što je trend koji održava visoke kirije za samostalne kuće. Institucionalni investitori su prisutni na tržištu zakupa u San Dijegu, mada manje nego u jeftinijim gradovima Sunbelt-a – ipak, subjekti koji su kupili porodične kuće za iznajmljivanje i dalje ih zadržavaju jer se očekuje da će rast kirija, iako sporiji, potrajati zbog nedostatka stanova.

Ukratko, kupci u San Dijegu 2025. godine su uglavnom imućniji i oprezniji, dok je populacija zakupaca široka i raste, uključujući one koji ne mogu da kupe. Oba segmenta su pod uticajem visokih troškova života i prilagođavaju se – kupci postaju izbirljiviji ili se sele dalje, a zakupci traže povoljnije ponude ili dele stanovanje. Glavni izazov je što su troškovi stanovanja daleko nadmašili prihode, što primorava ljude na teške odluke o tome ko može ostati u San Dijegu i u kom svojstvu (vlasnik ili zakupac).

Investicione prilike i rizici

Tržište nekretnina u San Dijegu i dalje privlači investitore – od malih iznajmljivača do velikih firmi – ali 2025. donosi nijansiraniji pejzaž prilika i rizika za ulaganje:

Prilike:

Јака потражња за изнајмљивањем: Како је власништво над кућом недостижно за многе, потражња за изнајмљивањем је снажна, што подстиче повраћај улагача на тржишту изнајмљивања alliedschools.com. Кириије су на историјском максимуму (медијана око 2.500 долара), а иако је раст стао, стопе празних станова (~5%) и даље су ниске у односу на историјске стандарде obrag.org. Ово чини добро лоциране вишепородичне некретнине и изнајмљивање породичних кућа атрактивним за улагаче који траже приход. Високе кирије и ниска празнина значе да власници могу остварити солидан новчани ток, посебно у насељима популарним међу младим професионалцима или близу радних центара. На пример, улагање у дуплекс или четворостамбену зграду у областима као што су North Park или Golden Hill може донети стабилну попуњеност, јер многи станари преферирају ове централне делове и имају мало алтернатива за власништво. Поред тога, потражња за краткорочним изнајмљивањем (за туристичке апартмане) у туристичким деловима Сан Дијега остаје јака током целе године, иако је сада ограничена регулацијом (описано у наставку).
„Приступачни“ чворови и додата вредност: Релативно приступачна подручја пружају потенцијал за раст. Тржишта као што су Chula Vista, Escondido, San Marcos, и делови источног округа имају ниже улазне цене, али бележе раст становништва и радних места. Улагачи прате ова подручја где цене кућа и кирије имају простора да расту ка жупанијској медијани. Према индустријским прогнозама, околни градови са добрим транспортним везама (попут Chula Vista или Escondido) наставиће да привлаче и станаре и купце, нудећи улагачима веће приносе него примарне приобалне зоне alliedschools.com. Постоји и прилика у кућама за реновирање или старијим некретнинама: улагачи који додају вредност могу реновирати застареле некретнине да би их препродали или изнајмили по вишој цени. Како је велики део стамбеног фонда Сан Дијега стар (много кућа из 1960–1980-их), ажурирање некретнина може откључати вредност. Кључ је циљати насеља у успону – нпр. Vista или Lemon Grove – где побољшања одговарају новој потражњи купаца.
Pomoćne stambene jedinice (ADU): Kalifornijski zakoni koji podržavaju stanogradnju olakšali su dodavanje ADU (kućica za bake i deke) na parcelama za jednu porodicu, a okrug San Dijego je to prihvatio kao način za povećanje stambene ponude. Investitori i vlasnici kuća koriste ovu mogućnost tako što grade ADU za prihod od iznajmljivanja. Dodavanje ADU može značajno povećati prinos investicione nekretnine – kućica u dvorištu može se iznajmljivati za 1.500–2.500 dolara u zavisnosti od lokacije, čime se povećava novčani tok. Grad je čak kreirao unapred odobrene planove za ADU i podsticaje. Ovo je odlična prilika za male investitore: kupite kuću sa velikom parcelom u centralnom gradskom naselju i dodajte jedan ili dva ADU. S obzirom na visoke nivoe kirija, isplativost može biti velika, a potražnja stanara za ovim jedinicama (često u poželjnim stambenim četvrtima) je visoka. ADU takođe imaju koristi od povoljnih propisa (nije potreban poseban parking u blizini prevoza i ubrzane dozvole) definesdre.com.
Dugoročna aprecijacija: Uprkos kratkoročnim fluktuacijama, nekretnine u San Dijegu istorijski beleže snažan rast vrednosti na duže staze zbog ograničenog zemljišta i stalne potražnje. Investitori sa dugoročnim planom računaju na kontinuirani rast kapitala. Poželjnost regiona – klima, obala, raznovrsna ekonomija – ukazuje na to da će vrednosti nekretnina verovatno rasti tokom vremena, iako umerenijim tempom nego prethodnih godina. Trenutne prognoze predviđaju 3–5% godišnjeg rasta cena kuća u narednim godinama alliedschools.com, umesto dvocifrenih stopa iz prethodnog perioda. Taj stabilan rast, u kombinaciji sa prihodima od zakupa, može doneti privlačan ukupni prinos za investitore koji kupuju i zadržavaju nekretnine. Takođe, tržište San Dijega je manje volatilno od nekih tehnoloških centara; obično usporava umesto da doživi krah, što pruža određenu sigurnost dugoročnim vlasnicima.

Rizici:

Visoki ulazni troškovi i kamatne stope: Najveća prepreka za investitore sada su visoki troškovi kupovine i finansiranja. Cene kuća blizu milion dolara znače velike učešće i hipoteke. Krediti za investicione nekretnine često su po još višim kamatama (i bez mogućnosti refinansiranja po niskim stopama koje su vlasnici kuća ranije zaključali), pa je računica izazovna. Troškovi finansiranja od oko 7%+ značajno umanjuju novčani tok – mnoge nekretnine neće biti isplative osim ako se ne kupe sa velikim učešćem ili po sniženoj ceni. Ovaj rizik od kamatnih stopa je ključan: ako stope dodatno porastu ili ostanu visoke, investitori sa velikim zaduženjem mogu imati minimalan ili negativan novčani tok. Takođe, visoke cene povećavaju rizik od korekcije cena – iako je ozbiljan pad malo verovatan zbog nedostatka ponude, moguće je da u slučaju recesije vrednosti dodatno padnu. Investitori moraju biti spremni da zadrže nekretninu tokom kratkoročnih padova vrednosti.
Regulatorni i zakonodavni rizici: Regulatorno okruženje je mešovito za investitore. S jedne strane, zakoni koji podržavaju stanogradnju (pravila o pomoćnim stambenim jedinicama – ADU, SB 9 koji dozvoljava konverziju porodičnih kuća u duplekse) mogu stvoriti prilike. S druge strane, postoje nova ograničenja: San Dijegova uredba o kratkoročnom iznajmljivanju stupila je na snagu 2023. godine, ograničavajući iznajmljivanje čitavih kuća za odmor na oko 1% stambenih jedinica u gradu (otprilike 5.400 jedinica) i zahtevajući licencu putem lutrije truvi.com. Ovo je drastično smanjilo ulaganja tipa Airbnb – mnogi ranije profitabilni apartmani za odmor (posebno u Mission Beach-u i priobalnim oblastima) izgubili su dozvole, što je uticalo na vrednost nekretnina u tim oblastima za investitore koji su računali na kratkoročne prihode truvi.com truvi.com. Pored toga, kalifornijski zakoni koji štite stanare (pravila o iseljenju samo iz opravdanih razloga, ograničenja povećanja kirije od ~10% godišnje prema AB 1482) ograničavaju agresivna povećanja kirije. Iako državno ograničenje rasta kirije (5% plus CPI, maksimalno ~10%) nije bilo previše restriktivno u okruženju rasta kirije od 0,8% obrag.org, moglo bi smanjiti prinose ako inflacija naglo poraste ili investitor pokušava da podigne kiriju ispod tržišne na tržišni nivo. Buduće zakonodavstvo je takođe rizik – u Kaliforniji se stalno vode rasprave o strožoj kontroli kirije, porezima na prazne stanove ili novim porezima na stanovanje. Investitori moraju biti oprezni i pratiti promene politika koje mogu uticati na profitabilnost.
Ekonomski i tržišni ciklusi: Ekonomija San Dijega je raznovrsna, ali nije otporna na recesiju. Šira ekonomska kriza – posebno ako pogodi turizam, vojnu potrošnju ili tehnološki/biotehnološki sektor – mogla bi povećati nezaposlenost i smanjiti potražnju za stanovanjem. Već sada, rast zaposlenosti je usporio (samo +0,5% u 2024, prema podacima EDC) axios.com, a neke lokalne industrije sa visokim platama (poput nauke o životu i proizvodnje) zabeležile su gubitak radnih mesta krajem 2024. godine axios.com. Ako dođe do recesije u periodu 2025–2026, kirije bi mogle dodatno da oslabe, a broj praznih nekretnina da poraste, jer neki zakupci počinju da dele stanove ili napuštaju region. Vlasnici komercijalnih nekretnina, posebno kancelarijskih i maloprodajnih prostora, suočavaju se sa rizikom dužih praznina i pritiskom na kirije ako preduzeća nastave sa smanjenjem broja zaposlenih. Investitori u nekretnine moraju uzeti u obzir ove ciklične rizike i ne pretpostavljati neprekidan rast. Na primer, višak kancelarijskog prostora za nauku o životu pomenut ranije je upozoravajuća priča: investitori su preterano gradili očekujući beskonačan rast biotehnologije, a sada su praznine velike. Investitor u laboratorijsku zgradu ili kancelarijski kondominijum trenutno bi mogao imati problem da pronađe zakupce i servisira dug. Oprez u tim segmentima je opravdan dok se tržište ne uravnoteži.
Klimatski i ekološki rizici: Suptilniji dugoročni rizik predstavljaju klimatske promene i ekološke regulative. Obalna i kanjonska područja San Dijega nose rizike od šumskih požara, poplava (posebno sa porastom nivoa mora) i seizmičke aktivnosti. Nekretnine u zonama podložnim požarima u unutrašnjosti mogu doživeti nagli rast troškova osiguranja ili smanjenje dostupnosti pokrića – osiguravači u Kaliforniji su postali oprezniji nakon nedavnih gubitaka zbog požara. Obalne nekretnine mogle bi se suočiti sa erozijom ili strožijim građevinskim propisima. Iako ovi rizici još nisu značajno uticali na vrednosti, investitori bi ih trebalo uzeti u obzir prilikom provere (npr. provera zona požara, pribavljanje odgovarajućeg osiguranja i razmatranje budućih zahteva za obelodanjivanje).

U suštini, San Dijego i dalje ostaje „tržište za investitore“ u mnogim aspektima, sa solidnim osnovama za iznajmljivanje i dugoročnim pokretačima rasta. Ali, za razliku od slobodnog tržišta s početka 2020-ih, tržište 2025. godine zahteva više pažnje i selektivnosti. Investitori moraju da osiguraju da se investicije isplate uz više kamatne stope, da budu u toku sa novim pravilima (poput ograničenja za kratkoročni najam) i da budu spremni na umerenu kratkoročnu volatilnost cena. Oni koji pametno kupuju – fokusirajući se na tražene lokacije ili dodavanje vrednosti kroz razvoj (ADU, renoviranja) – i dalje mogu pronaći dobre prilike u San Dijegu. Trajna privlačnost regiona i ograničena ponuda znače da su pažljivo odabrane investicije u nekretnine verovatno isplative na duži rok, pod uslovom da se trenutni rizici mudro izbegnu.

Prognoze za cene i ponudu

Gledajući unapred, većina analitičara predviđa da će tržište nekretnina u San Dijegu ostati stabilno ili u porastu u narednim godinama, osim u slučaju većih ekonomskih šokova. Evo ključnih prognoza i očekivanja za cene, ponudu i opšte tržišne uslove:

Prognoza cena kuća: Umesto rolerkostera iz prethodnih godina, očekuje se da će cene kuća u San Dijegu beležiti umeren, stabilan rast. Konsenzus prognoza agenata za nekretnine i ekonomista predviđa godišnju aprecijaciju od oko 3% do 5% tokom 2025. i 2026. godine alliedschools.com. Ovo odražava da tržište pronalazi novu ravnotežu – poboljšanja u ponudi i visoke kamatne stope ograničavaju rast cena, ali uporna potražnja i nedovoljna dugoročna izgradnja sprečavaju bilo kakav veći pad. Na primer, Zillow-ovi modeli predviđaju da će San Dijego biti među „konkurentnijim“ tržištima u SAD 2025. godine, verovatno nadmašujući američki prosek u rastu cena axios.com. Ipak, čini se da je era dvocifrenih godišnjih dobitaka za sada završena. Ako kamatne stope postepeno počnu da padaju do kraja 2025. i 2026. godine (mnogi očekuju da će kamate na stambene kredite na 30 godina pasti u raspon od 5-6% do 2026), to bi zapravo moglo ponovo pokrenuti rast cena kako se kupovna moć poboljšava. Suprotno tome, ako stope ostanu visoke duže vreme, rast cena bi mogao biti na donjoj granici prognoza ili privremeno stagnirati. Važno je napomenuti da nijedan kredibilan prognozer ne predviđa pad cena u San Dijegu – ozbiljan nedostatak stambenog prostora predstavlja „pod“ za cene. Čak i ako se ekonomski uslovi pogoršaju, očekuje se da će eventualni pad cena biti umeren (nekoliko procenata) i kratkotrajan, s obzirom na stalni nedostatak stanova u Kaliforniji.
Zalihe i nova izgradnja: Očekuje se da će se zalihe postepeno povećavati tokom narednih nekoliko godina, iako će verovatno ostati ispod idealnog nivoa. San Dijego je počeo da pojačava izgradnju stambenih objekata u periodu 2022–2024, a taj zamah se nastavlja i u 2025. godini: Grad San Dijego je izdao dozvole za oko 8.500 novih domova u 2024, povrh skoro 10.000 u 2023. godini insidesandiego.org – što su neki od najviših brojeva u poslednjim decenijama. Procena je da se oko 3.500 stambenih jedinica nalazi u pripremi kroz posebne ubrzane programe, prema Kancelariji gradonačelnika insidesandiego.org. Dodatno, oko 4.000 novih stanova trebalo bi da bude otvoreno širom okruga u 2025. godini (slično kao i u 2024) obrag.org. Ovo dosledno povećanje ponude – posebno višeporodičnih objekata – trebalo bi da pomogne u obuzdavanju ekstremnog rasta cena i kirija. Međutim, dostizanje zaista uravnoteženog tržišta zahteva vreme. Analitičari ne očekuju da će zalihe dostići nivoe pre pandemije (2018-2019) pre kraja 2026. godine u najboljem slučaju alliedschools.com. Do tada, neki veći razvojni projekti (potencijalna rekonstrukcija Sportske arene/Midway distrikta, stambeni objekti na kampusu SDSU Mission Valley, itd.) mogli bi takođe doprineti novim jedinicama. Građevinska priprema u San Dijegu ostaje puna, ali izazovi poput nedostatka radne snage, visokih troškova materijala i protivljenja lokalnog stanovništva znače da neće svi planirani projekti biti završeni na vreme. Sve u svemu, očekujte da će se zalihe postepeno povećavati, što će donekle olakšati pritisak, ali ne do tačke prezasićenja.
Obim prodaje i ravnoteža na tržištu: Predviđa se da će se obim prodaje kuća blago povećati u drugoj polovini 2025. i tokom 2026. godine kako se tržište bude prilagođavalo. Udruženje agenata za nekretnine Kalifornije je zabeležilo poboljšano raspoloženje na tržištu nekretnina do sredine 2025. i sugerisalo da bi prodaja mogla da oporavi u drugoj polovini godine patch.com. Mnogi potencijalni kupci su se povukli tokom protekle godine; ako kamatne stope padnu ili se čak psihološki stabilizuju, deo te potražnje će se vratiti. Isto tako, neki vlasnici kuća koji su odlagali prodaju možda će konačno staviti svoje kuće na tržište, posebno ako vide da se cene održavaju. Ovo ukazuje na postepeni porast aktivnosti transakcija. Verovatno se krećemo ka uravnoteženijem tržištu: ni izrazito tržište prodavaca, ni tržište kupaca, već nešto između. U praktičnom smislu, to znači da bi 2025. i 2026. godinu mogle obeležiti duže vreme oglašavanja (meseci, a ne nedelje, za luksuznije kuće), više sniženja cena na zastarelim oglasima, ali i dalje brza prodaja za dobro procenjene kuće u traženim oblastima. Agenti za nekretnine ovo opisuju kao zdravu normalizaciju – nakon euforije, tržište se ponaša na tipičniji sezonski i ciklični način. Kupci će imati više izbora, a prodavci će morati biti realni u vezi sa cenama. Indeks tržišne aktivnosti za San Dijego u avgustu 2025. bio je oko 42 (prema lokalnim podacima) youtube.com redfin.com, što ukazuje na blagu prednost prodavaca (neutralni indeks je često oko 30). Očekujemo da će se ovaj indeks kretati u rasponu od 40±5 u narednom periodu, što odražava blagu prednost prodavaca zbog niske ponude, ali znatno manje izraženu nego 2021. godine (kada je u nekim mesecima bio iznad 80).
Zakupnine i tržište iznajmljivanja: Izgledi za zakupnine su oprezno optimistični za stanare. Sa hiljadama novih stanova koji ulaze na tržište i blagim porastom praznih stanova, rast zakupnina je zaustavljen. CoStar predviđa da će zakupnine u San Dijegu ponovo početi umereno da rastu do 2026. godine, otprilike u skladu sa istorijskim prosekom (~3-4% godišnje) obrag.org. U 2024–2025. rast zakupnina može ostati veoma nizak (0-2%) dok tržište apsorbuje novu ponudu. Posebno je važno što su investitori odložili pokretanje novih višeporodičnih projekata u 2025. zbog viših troškova finansiranja i trenutnog usporavanja rasta zakupnina obrag.org obrag.org. Ovo sugeriše da bi nakon isporuka u 2025. moglo doći do zastoja u novoj ponudi do 2027, što bi potencijalno ponovo zateglo tržište. Dakle, zakupci trenutno imaju više pregovaračke moći, ali dugoročni trend zakupnina u San Dijegu sa velikom potražnjom i dalje ide naviše. Za stanodavce/investitore, kratkoročni rizik je davanje ustupaka i suočavanje sa stagnacijom zakupnina, ali dugoročna prognoza je nastavak snažne potražnje za iznajmljivanjem i rasta kada se trenutna količina novih jedinica apsorbuje.
Ekonomske nepoznanice: Sve prognoze pretpostavljaju da neće biti velikih šokova. Jedan nepoznati faktor je šira ekonomija – ako SAD uđe u recesiju krajem 2025, potražnja za stanovanjem bi mogla privremeno oslabiti. Stopa nezaposlenosti u San Dijegu je porasla na oko 4,9% sredinom 2025. godine kpbs.org, a dalji gubici radnih mesta (posebno u sektorima sa visokim platama) smanjili bi kupovnu moć i poverenje potrošača. Drugi nepoznati faktor je politika kamatnih stopa: ako inflacija ponovo poraste i kamatne stope na hipotekarne kredite pređu 7,5% na duži period, to bi moglo više nego očekivano da smanji potražnju i blago pritisne cene nadole. Sa druge strane, ako Federalne rezerve brže nego što se očekuje smanje kamatne stope u 2024–25, kamate na hipotekarne kredite bi mogle pasti, što bi potencijalno ponovo masovno pokrenulo kupce i izazvalo još jedan skok cena. Najverovatnije ćemo videti srednji scenario: postepeno poboljšanje pristupačnosti kako prihodi rastu, a kamatne stope lagano opadaju, što vodi ka održivom nivou prodaje i rasta cena.

Ukratko, očekuje se da će tržište nekretnina u San Dijegu u narednim godinama biti karakterisano stabilnošću i postepenim prilagođavanjem: umerenim rastom cena (umesto naglih skokova ili padova), sporim povećanjem ponude i izbora, i tržištem iznajmljivanja koje ostaje skupo, ali ne izmiče kontroli. Osnovna neusklađenost – mnogo ljudi želi da živi u San Dijegu naspram ograničenog broja stanova – nastaviće da održava tržište. Kako je naveo jedan izveštaj o stanovanju, velika poželjnost San Dijega i ograničenost zemljišta znače da će verovatno nadmašiti mnoga tržišta, čak i ako rast više nije izuzetno visok axios.com axios.com. Osim u slučaju nepredviđene krize, „nova normalnost“ je hladnije, uravnoteženije tržište koje i dalje favorizuje one koji su već u njemu (vlasnici kuća), dok postepeno pokušava da primi više novopridošlih kroz povećanje ponude.

Izgradnja i razvojni projekti

Građevinski bum (do određene mere): Kao odgovor na stambenu krizu, San Dijego je ubrzao izgradnju novih stanova – posebno stanova i gradskih kuća. U periodu od 2018. do 2024. region je dodao značajan broj jedinica, a taj trend se nastavlja i u 2025. Grad San Dijego je prednjačio sa najvećim apsolutnim brojem dozvoljenih novih domova u okrugu planetizen.com, delimično zahvaljujući promenama politika koje podstiču razvoj (o čemu će biti reči u sledećem odeljku). Impresivno, Chula Vista je bila zvezda u novoj izgradnji, izdavši dozvole za oko 38 novih stambenih jedinica na 1.000 stanovnika od 2018. do 2024. – najviše po glavi stanovnika u okrugu planetizen.com planetizen.com. Ovo je u suprotnosti sa nekim manjim gradovima poput El Cajona, koji su dozvolili samo oko 10 jedinica na 1.000 stanovnika i zaostaju planetizen.com planetizen.com. Zaključak je da je izgradnja snažno koncentrisana u određenim opštinama naklonjenim rastu (Chula Vista, grad San Dijego, delovi Severnog okruga), dok drugi doprinose vrlo malo.

Tipovi stanovanja: Većina novih stambenih objekata koji se grade su višeporodični. Otprilike 60% svih novih kuća izgrađenih u okrugu poslednjih godina su stanovi ili kondominijumi voiceofsandiego.org. Na primer, prema evidenciji Čula Viste, 56% njihovih novih jedinica bilo je u kompleksima sa 5+ jedinica (stanovi/kondominijumi), ~9% su bile pomoćne stambene jedinice (ADU), a ~24% su bile porodične kuće planetizen.com. Ova orijentacija ka izgradnji više jedinica je namerna – to je najefikasniji način da se doda više stanova u regionu sa ograničenim zemljištem. Projekti visokog profila koji se završavaju 2025. uključuju Alexan Camellia (kompleks sa 531 jedinicom u Convoy District-u u Kearny Mesa) obrag.org, kao i razne srednjespratne stambene zgrade u centru grada, Mission Valley-ju i duž tranzitnih koridora. Do kraja 2025. očekuje se da će oko 3.500–4.000 novih stanova biti otvoreno širom okruga San Dijego obrag.org obrag.org, što je u skladu sa godišnjim ukupnim brojem iz 2022–2024. godine. Takođe postoji značajno proširenje vojnih stanova u blizini baza, studentskih domova u blizini UCSD i SDSU, kao i nekoliko planski izgrađenih zajednica koje dodaju kuće u Otay Ranch-u, San Marcos-u i drugim rubnim delovima.

Pristupačno naspram tržišnih cena: Stalni problem je što je većina novih stanova izgrađena po tržišnim ili luksuznim cenama, a ne zaista „pristupačna“ za stanovnike sa srednjim ili niskim prihodima. Analiza je pokazala da je oko 78% svih novih domova izgrađenih nedavno u okrugu San Dijego bilo namenjeno kupcima/stanarima sa iznadprosečnim prihodima planetizen.com. Samo mali deo su stanovi sa ograničenom cenom. Na primer, od oko 1.894 nova doma izgrađena u centru San Dijega 2024. godine, samo 174 (9%) su bila pristupačna za domaćinstva sa niskim prihodima 10news.com. Visoki troškovi izgradnje (radna snaga, materijal, zemljište) i takse znače da investitori obično moraju da naplaćuju visoke kirije/cene da bi projekti bili isplativi. Kao posledica toga, novi luksuzni stanovi često se izdaju po kirijama većim od 3.000 dolara za jednosoban stan, što, kako primećuju posmatrači, „ne pomaže direktno krizi pristupačnog stanovanja“ obrag.org. Da bi se to rešilo, grad i okrug imaju programe za subvencionisanje pristupačne izgradnje – npr. program „Bridge to Home“ uložio je 90 miliona dolara za stvaranje skoro 2.000 pristupačnih stanova kroz partnerstva insidesandiego.org. Nekoliko 100% pristupačnih projekata (često od strane neprofitnih organizacija ili San Diego Housing Commission) je u pripremi, ali su oni obično manjeg obima (desetine, a ne stotine stanova odjednom).

Glavni projekti i infrastruktura: Osim stanovanja, postoje značajni razvojni projekti koji će oblikovati tržište nekretnina u San Dijegu:

Revitalizacija Naval Information Warfare (NAVWAR) u blizini Old Town-a je veliki projekat koji može uključivati hiljade novih stambeno-poslovnih jedinica (čeka se odobrenje savezne vlade).
Rekonstrukcija Sportske arene/Midway District-a je u fazi planiranja, nakon što su birači ukinuli ograničenje visine od 30 stopa za to područje. Konkurentski predlozi predviđaju novu arenu plus do 4.000 stambenih jedinica, maloprodaju i parkove. Ako se odobri 2025. godine, izgradnja bi mogla da počne 2026–27.
SDSU Mission Valley: Proširenje Državnog univerziteta San Dijego na lokaciji stadiona Mission Valley je u izgradnji – uključuje rečni park, univerzitetske zgrade i 4.600 stambenih jedinica (kombinacija studentskih, pristupačnih i tržišnih) koje će biti isporučene fazno do kraja 2020-ih. Ovo će stvoriti novo urbano naselje i olakšati pritisak na studentski smeštaj.
Obnova University City/UTC: Sa produženjem tramvajske linije (Mid-Coast linija) do UTC-a, postoji više projekata u blizini stanica – neboderi sa stanovima, nove zgrade laboratorija – što efektivno stvara gustu „drugu centar grada“ u UTC oblasti. Ažuriranja plana zajednice za University City u 2024. godini značajno su povećala dozvoljenu gustinu insidesandiego.org.
Prekogranična infrastruktura: Dugoočekivani prekogranični terminal aerodroma Tijuana (CBX) podstakao je razvoj hotela i parkinga u blizini. Takođe, drugi granični prelaz u Otay Mesa je u izgradnji, što bi moglo podstaći industrijske i logističke nekretnine kada bude završen (i potencijalno omogućiti više stambenih jedinica za radnu snagu u toj oblasti za prekogranične putnike).

Izgledi za izgradnju: Građevinari u San Dijegu su oprezno optimistični, ali se suočavaju i sa preprekama. Rast kamatnih stopa čini građevinske kredite skupljim i može odložiti projekte. Troškovi materijala ostaju visoki (a carine na čelik/drvo su dodatno povećale troškove) obrag.org obrag.org. Nedostatak radne snage u zanatima je takođe ograničavajući faktor – ima više posla nego radnika, što može usporiti rokove. Ipak, investitori znaju da postoji akumulirana potražnja. Neki „čuvaju zemljište“ dok se ekonomski uslovi ne poboljšaju, ali mnogi nastavljaju sa projektima zahvaljujući javnom pritisku za stanovanje i podsticajima (kao što je kalifornijski zakon o bonusu za gustinu, koji dozvoljava dodatne jedinice ako su neke pristupačne). Posebno, regionalni cilj za stanovanje (prema državnim zahtevima) za 2021-2029. je ambiciozan, a prema nekim izveštajima okrug San Dijego je zapravo na putu da premaši svoj državni cilj za stanovanje za ~4.500 domova do 2029. godine ako se trenutni tempo izdavanja dozvola nastavi timesofsandiego.com. To bi bio pozitivan prekretnica, iako sam cilj možda i dalje nije dovoljan u odnosu na potražnju.

Ukratko, razvojni projekti u San Dijegu su brojni, posebno za višeporodično stanovanje. Novi stanovi se grade najbržim tempom u poslednjih nekoliko godina, što postepeno ublažava nestašicu. Međutim, većina novih jedinica je po tržišnim cenama i nisu jeftine, tako da se kriza pristupačnosti ne rešava samo povećanjem ponude. Kontinuirani napori – od reformi politike do javno-privatnih partnerstava – imaju za cilj da dodatno podstaknu izgradnju, uključujući više pristupačnih i „nedostajućih srednjih“ stanova (kao što su kuće u nizu, pomoćne stambene jedinice i dupleksi). Ako se ovi napori nastave, San Dijego bi mogao postepeno da zatvori jaz između ponude i potražnje za stanovima, što je ključni faktor za dugoročnu stabilnost tržišta.

Promene politike i regulative koje utiču na nekretnine

У последњих неколико година, законодавне и регулаторне промене на нивоу државе и локалне самоуправе значајно су утицале на тржиште некретнина у Сан Дијегу. Креатори политика покушавају да реше стамбену кризу, подстакну развој, заштите станаре и ускладе интересе заједнице. Ево кључних промена и њихових утицаја:

Реформе густине становања и зонирања: Калифорнија је усвојила неколико закона који укидају искључиво зонирање и подстичу изградњу станова. SB 9, који је ступио на снагу 2022. године, омогућава да се већина парцела за једнопородичне куће подели или изгради до 4 стамбене јединице (дуплекси/триплекси) без посебних дозвола. Ово је ефективно повећало густину у насељима где је раније била дозвољена само једна кућа по парцели. Сан Дијего је прихватио SB 9 – град је чак укинуо одређене таксе да подстакне примену – иако је утицај за сада умерен (неколико стотина SB 9 пројеката). Слично томе, закони о помоћним стамбеним јединицама (ADU) су ојачани (AB 68 и други), што захтева од градова да одобре изградњу станова у дворишту и конверзију гаража са минималном бирократијом. Сан Дијего је ажурирао локалне прописе у складу са тим, и као што је наведено, издавање дозвола за ADU је нагло порасло (ADU чини око 9% нових домова последњих година) planetizen.com. Град је такође покренуо иновативне програме као што су „Комплетне заједнице“ и „Пакет мера за становање 2.0“ insidesandiego.org, који обезбеђују бонусе за густину и убрзане дозволе за пројекте у близини превоза или са приступачним становима. На пример, Комплетне заједнице омогућавају инвеститорима да граде више јединица него што је иначе дозвољено ако укључе неке станове за ниска примања и допринесу побољшању заједнице insidesandiego.org. Ове реформе зонирања почињу да дају резултате у виду више малих инфил пројеката и предлога за изградњу станова у зонама са јавним превозом. Конкретан пример: Енсинитас (северно од Сан Дијега) је био приморан од стране државе да ублажи зонирање након дугог отпора; од тада је одобрио пројекте веће густине да би испунио државне захтеве за становање planetizen.com.
Pojednostavljenje izdavanja dozvola: Gradska uprava San Dijega, pod vođstvom gradonačelnika Toda Glorije, postavila je ubrzavanje odobravanja stambene izgradnje kao prioritet. Program za ubrzanu izgradnju pristupačnih stanova i inicijative poput „Dozvola odmah“ ubrzale su obradu za projekte koji ispunjavaju uslove insidesandiego.org. Grad je čak uspostavio program za pregled bilo kog stambenog projekta u blizini javnog prevoza u roku od 30 dana („Kompletne zajednice odmah“) insidesandiego.org. Pored toga, grad nudi brzu proveru pa čak i samopotvrđivanje za neke građevinske planove insidesandiego.org. Ovi potezi smanjuju čuvene zastoje u izgradnji stanova. Država je takođe doprinela: CEQA (Kalifornijski zakon o zaštiti životne sredine) izuzeci su prošireni za urbane stambene projekte, a AB 2011 (na snazi od 2023) omogućava odobravanje stambene izgradnje na komercijalno zoniranim parcelama po skraćenom postupku. Uskoro bismo mogli videti kako se stari tržni centri ili poslovni parkovi u San Dijegu preuređuju u stanove prema odredbama AB 2011, koji zaobilazi deo lokalne kontrole u korist izgradnje po pravilu uz poštovanje radnih standarda. Zajedno, ove regulatorne promene pokušavaju da preusmere ravnotežu sa NIMBY opstrukcija ka stavu koji podržava izgradnju stanova.
Propisi o kratkoročnom iznajmljivanju: Kao što je ranije pomenuto, glavna lokalna regulatorna promena bila je oštra akcija San Dijega protiv kratkoročnih turističkih najma. Počevši od maja 2023, Uredba o kratkoročnom stambenom boravku (STRO) zahteva da svako ko izdaje celu kuću na kratko (manje od 30 dana) ima gradsku dozvolu. Ključna stvar je da je grad ograničio broj tih dozvola na 1% stambenog fonda (oko 5.400 jedinica) za veći deo grada, plus malo više (~0,75% stambenog fonda) posebno u Mission Beach-u truvi.com. Ovo je odmah smanjilo tržište kratkoročnog najma – do kraja 2023. grad je uklonio preko 7.000 ilegalnih turističkih najma koji nisu imali dozvole lajolla.ca nbcsandiego.com. Uticaj: neki investitori koji su izdavali preko Airbnb-a prešli su na dugoročno izdavanje ili su prodali svoje nekretnine. Mission Beach, koji je bio pretežno turistički najam, doživeo je prilagođavanje vrednosti nekretnina i aktivnosti prodaje jer su mnogi bivši najmi dospeli na tržište. Nemogućnost prenosa dozvola (novi vlasnik ne može naslediti STR dozvolu od prodavca) takođe je učinila nekretnine sa mnogo STR manje privlačnim za kupovinu truvi.com. Ova uredba je doneta kao odgovor na žalbe zajednice na kuće za žurke i osećaj da Airbnb smanjuje ponudu stanova. Za šire tržište, verovatno je oslobodila deo stanova i kuća koji su se vratili u bazen za dugoročni najam ili vlasništvo, što je mala olakšica za dostupnost stanova. Investitori sada znaju stav San Dijega: kratkoročno izdavanje je dozvoljeno, ali strogo ograničeno – što usmerava nova ulaganja više ka tradicionalnom iznajmljivanju.
Zaštita stanara i ograničenja rasta kirije: Kalifornija je 2020. godine uvela AB 1482 na nivou cele države, koji ograničava povećanje kirije za većinu starijih (15+ godina) višeporodičnih objekata na 5% plus CPI (oko 8–10% u poslednjim godinama visoke inflacije) i zahteva opravdane razloge za iseljenje stanara. San Dijego poštuje ovo; iako sam San Dijego nema strožiju lokalnu kontrolu kirije, državni zakon je efektivno postavio plafon na to koliko stanodavci mogu godišnje povećati kiriju za obuhvaćene jedinice. S obzirom na to da su tržišne kirije porasle samo ~0–3% u periodu 2023–2025, ovo ograničenje u poslednje vreme nije bilo obavezujuće obrag.org. Ipak, ono pruža sigurnost stanarima od ekstremnih poskupljenja. Tokom 2022–2023, kada je došlo do naglog rasta kirija, mnogi stanari u San Dijegu su zaista bili zaštićeni ovim zakonom od povećanja većih od ~10%. Dodatno, zaštita od iseljenja je pojačana tokom COVID-a i neke su produžene – na primer, kod iseljenja bez krivice stanara, potrebna je pomoć za preseljenje. Grad i okrug su razmatrali još jače mere zaštite stanara (poput prava na advokata ili strožijih pravila za opravdano iseljenje), ali nijedna nije usvojena izvan državnog zakona u ovom trenutku. Investitori i upravnici nekretninama morali su da se prilagode ovim pravilima, koja zahtevaju veću usklađenost i ograničavaju agresivne strategije povećanja kirije.
Razvojne takse i podsticaji: San Dijego je pokušao da izbalansira takse za infrastrukturu sa potrebom da ne obeshrabri izgradnju. Grad je 2020. ažurirao svoje zahteve za inkluzivno stanovanje, zahtevajući da većina novih stambenih projekata ili uključi 10%+ pristupačnih jedinica ili plati naknadu umesto toga. Neki investitori se odlučuju da uključe jedinice kako bi dobili bonuse za gustinu. Takođe postoje smanjenja taksi za ADU i određene manje projekte. U okviru Housing Action Package 2.0, grad je razmatrao smanjenje zahteva za parking i olakšavanje ograničenja visine u blizini prevoza, što smanjuje trošak izgradnje po jedinici insidesandiego.org. Državni “builder’s remedy” (za gradove bez usklađenih stambenih planova) nije bio testiran u gradu San Dijego jer je grad ispunjavao svoje obaveze u vezi sa stambenim planom (za razliku od nekih gradova u LA, na primer). Međutim, nekoliko manjih gradova u okrugu SD koji kasne sa planiranjem stanovanja mogli bi se suočiti sa “builder’s remedy” projektima (koji omogućavaju investitorima da zaobiđu lokalnu zonu ako su ispunjeni kriterijumi pristupačnosti). Ova pretnja podstiče gradove da usklade zoniranje za više stanova.
Prenos poreza na imovinu: Propozicija 19 (2021) u Kaliforniji omogućila je starijim vlasnicima kuća (55+) da prenesu svoju nisku osnovicu poreza na imovinu na novu kuću bilo gde u državi do 3 puta. Ovo je pomoglo nekim starijim domaćinstvima u San Dijegu da se presele u manju kuću bez velikog poreza, i potencijalno oslobodilo deo ponude većih kuća za mlađe porodice. Teško je to kvantifikovati, ali Prop 19 je verovatno doprineo povećanju broja oglasa u periodu 2022–2025 od strane starijih koji su se inače “osećali zarobljeno” zbog Prop 13 poreza na novu kuću. To je mali, ali pozitivan faktor za mobilnost.
Investicije u infrastrukturu i javni prevoz: Politika ne podrazumeva samo zakone o stanovanju – odluke o infrastrukturi takođe utiču na nekretnine. San Dijego nastavlja da promoviše razvoj orijentisan na javni prevoz, što podržava proširenje Mid-Coast Trolley linije (otvoreno 2021) i regionalni transportni plan SANDAG-a iz 2021. koji predviđa više linija javnog prevoza (iako je finansiranje sporno). Grad takođe ulaže u projekte poput Pure Water projekta (poboljšanje vodne infrastrukture) universitycitynews.org i unapređenja parkova. Bolji javni prevoz i sadržaji mogu učiniti određene četvrti privlačnijim za razvoj (npr. novi stanovi koji niču duž novih stanica tramvajske linije od Old Town-a do UTC-a).

Da sumiramo, promene politike u San Dijegu su sada uglavnom u korist stanogradnje i veće gustine, što je zaokret u odnosu na istorijski stav usporenog rasta. Državni zakoni su dali ton ukidanjem nekih lokalnih ograničenja, a grad je odgovorio inovativnim paketima za podsticanje izgradnje. Ovo već daje rezultate kroz veći broj izgrađenih jedinica i blago ublažavanje krize. S druge strane, regulative poput ograničenja kratkoročnog iznajmljivanja i kontrole rente uvedene su radi zaštite dostupnosti stanova i stanara, i donekle ograničavaju određene izvore profita za vlasnike. Ravnoteža koju donosioci odluka pokušavaju da postignu jeste da podstaknu dovoljno nove ponude i zaštite stanovnike, a da ne oteraju investitore ili stanodavce. San Dijego je sredinom 2025. čak pohvaljen od strane državnih lidera za napore u pojednostavljivanju stanogradnje, istaknut kao model u Kaliforniji insidesandiego.org. Ako se ovi zakonodavni trendovi nastave (a verovatno hoće, s obzirom na ozbiljnost nestašice stanova), možemo očekivati dalje mere kao što su povećanje dozvoljene gustine uz nove linije javnog prevoza, više podsticaja za pristupačno stanovanje i možda nove pomoći za stanare. Učesnici na tržištu nekretnina u San Dijegu moraju ostati agilni i informisani kako se regulatorno okruženje razvija – ono je postalo jednako važno kao i tržišne sile u oblikovanju rezultata.

Izazovi pristupačnosti i ponude stanova

Uprkos nedavnom blagom smirivanju i političkim intervencijama, pristupačnost stanovanja ostaje najvažniji izazov tržišta nekretnina u San Dijegu. Ovaj region se dosledno svrstava među najmanje pristupačna tržišta stanova u Sjedinjenim Državama. Ključni aspekti ovog izazova uključuju:

Nebeski visoki troškovi stanovanja: Do sredine 2025. godine, medijalna cena kuće (~1 milion dolara) zahteva godišnji prihod od oko 200.000–250.000 dolara za udobnu kupovinu offthe56.com lao.ca.gov. Ipak, medijalni prihod domaćinstva u San Dijegu iznosi samo oko 90.000 dolara. Ovaj jaz znači da samo oko 15% domaćinstava može da priušti tu kuću po medijalnoj ceni offthe56.com. Ovaj indeks pristupačnosti (15%) je izuzetno nizak – za poređenje, na nacionalnom nivou oko 50% domaćinstava može da priušti kuću po nacionalnoj medijalnoj ceni. Čak i u poređenju sa generalno lošom pristupačnošću u Kaliforniji (17% domaćinstava na nivou cele države moglo je da priušti kuću po medijalnoj ceni početkom 2025) homes.com, San Dijego je u velikoj krizi. Visoki troškovi stanovanja takođe snižavaju rangiranje regiona u ekonomskoj konkurentnosti; stanovanje je bio faktor u padu San Dijega u Milkenovom izveštaju o najuspešnijim gradovima axios.com axios.com.

Sa iznajmljivanjem, medijalne kirije od oko 2.500 dolara takođe opterećuju budžete. Domaćinstvu je potreban prihod od oko 100.000 dolara (ako se 30% prihoda izdvaja za kiriju) da bi to moglo da priušti – što je znatno iznad onoga što mnogi podstanari zarađuju. Gotovo polovina domaćinstava podstanara u San Dijegu smatra se „opterećenim troškovima“ (plaćaju više od 30% prihoda na kiriju). Stopa vlasništva nad domom koja se zadržava oko 55% u gradu (i oko 60% u okrugu) odražava koliko je teško preći sa iznajmljivanja na vlasništvo kpbs.org. Mnoge profesije sa srednjim prihodima – nastavnici, medicinske sestre, državni službenici, menadžeri u ugostiteljstvu – praktično ne mogu da kupe kuću u zajednici kojoj služe. Ova kriza pristupačnosti nije samo statistika; ona menja društvenu strukturu, kao što je opisano u nastavku.

Nedovoljna ponuda stanova: Osnovni uzrok loše pristupačnosti je klasičan nesklad između ponude i potražnje. Decenijama San Dijego (kao i većina obale Kalifornije) nije gradio dovoljno stanova za svoje rastuće stanovništvo i broj radnih mesta. Restriktivne zone (ogromne površine namenjene isključivo porodičnim kućama), protivljenje zajednice većoj gustini naseljenosti (NIMBYizam), visoke takse i dugi procesi izdavanja dozvola sve su to faktori koji su držali proizvodnju stanova na niskom nivou. Kako je jedan izveštaj naveo, „decenije sporog tempa izgradnje dovele su San Dijego u ozbiljan nedostatak stanova” axios.com. Kada je došlo do buma u tehnološkom sektoru i tržištu nekretnina tokom pandemije 2020-ih, ova ograničena ponuda dovela je do nadmetanja u cenama i naglog rasta cena.

Da bi se nadoknadilo zaostatak, regionu je potrebno desetine hiljada novih stambenih jedinica. Država je postavila Regionalnu raspodelu potreba za stanovanjem (RHNA) od oko 171.000 novih domova za okrug San Dijego za period 2021–2029. Na polovini tog perioda, okrug još uvek nije sasvim na pravom putu za sve nivoe prihoda (iako bi mogao premašiti ukupni cilj ako se trenutni trendovi nastave) timesofsandiego.com. Nedostatak je posebno izražen kod pristupačnog stanovanja: oko 41.000 jedinica za niska primanja je planirano, ali je samo nekoliko hiljada u pripremi planetizen.com. Dakle, čak i kada se ukupna izgradnja ubrzava, ponuda za građane sa srednjim i niskim primanjima znatno zaostaje. Dok ponuda ne premaši potražnju u značajnoj meri, pristupačnost će ostati nedostižna.

Uticaj na ljude i ekonomiju: Ljudski uticaj nepristupačnog stanovanja je značajan. Mladi odrasli duže žive sa roditeljima ili dele stan sa cimerima. Porodice odlažu ili odustaju od kupovine nekretnina; neki čak odlažu i rađanje dece zbog troškova stanovanja. Ključni radnici odlaze – postoje priče o nastavnicima, medicinskim sestrama, policajcima i drugima koji se sele u mesta poput Arizone ili Teksasa jer ne mogu da priušte život u San Dijegu. Zapravo, skroman rast stanovništva u regionu sada dolazi isključivo od imigracije; više ljudi se seli iz San Dijega unutar SAD nego što se doseljava, a trošak stanovanja se navodi kao razlog broj 1 za te odlaske kpbs.org. Ovaj „odliv mozgova” i gubitak radne snage može dugoročno naškoditi lokalnim preduzećima i javnim službama.

Pored toga, visoki troškovi stanovanja znače više putovanja na posao iz udaljenih oblasti (na primer, Temekula/Murijeta u okrugu Riversajd, gde ljudi putuju više od 60 milja u jednom pravcu do posla u San Dijegu kako bi mogli da priušte dom). Ovo doprinosi gužvama u saobraćaju i zagađenju, a smanjuje kvalitet života. Kada samo imućni mogu da kupe nekretninu u mnogim naseljima, to dovodi do ekonomske segregacije. San Dijegu preti opasnost da postane mesto gde samo veoma bogati ili oni koji su kupili nekretninu pre mnogo godina mogu imati stabilan dom, dok mlađi i manje imućni stanovnici žive u nestabilnosti i riziku od iseljavanja. Aktivisti iz zajednice ističu da to narušava raznolikost i karakter grada.

Beskućništvo i stambena nesigurnost: Ekstremni kraj krize pristupačnosti vidljiv je u populaciji beskućnika San Dijega, koja je porasla poslednjih godina. Mnogi radnici sa niskim primanjima koji se suoče sa povećanjem kirije ili iseljenjem nemaju gde da odu na tako skupom tržištu i završavaju živeći u automobilima ili skloništima. Nedostatak jeftinog stanovanja pogoršava beskućništvo – čak i dok grad otvara nova skloništa ili bezbedne kampove, ljudi postaju beskućnici brže nego što mogu biti ponovo zbrinuti. Klima San Dijega privlači i beskućnike iz drugih mesta. Procene su da hiljade stanovnika San Dijega doživi beskućništvo bilo koje noći, situacija koja je direktno povezana sa visokim troškovima i nedostatkom stanova (uz faktore mentalnog zdravlja i zavisnosti). Grad i okrug su priznali da bez mnogo više pristupačnog/subvencionisanog stanovanja neće biti moguće značajno smanjiti beskućništvo.

Preduzeti koraci: Naveli smo mnoge političke korake (bonusi za gustinu, ubrzana odobrenja itd.) usmerene na povećanje ponude. Stambena komisija San Dijega i neprofitne organizacije takođe aktivno pokušavaju da stvore pristupačne jedinice putem kupovine i nove izgradnje (npr. pretvaranjem motela u stanove za beskućnike, korišćenjem državnih HomeKey fondova). Postoji inicijativa za “missing middle” stanovanje – dupleksi, kuće u nizu, dvorišni apartmani – koji mogu biti pristupačniji po dizajnu. Region takođe istražuje inovativne ideje poput zemljišnih fondova zajednice (da bi stanovanje ostalo trajno pristupačno) i proširenja javnih vaučera za stanovanje, ali to su i dalje mali razmeri u odnosu na potrebe.

Posebno se javno mnjenje polako menja. Iako je NIMBY otpor razvoju i dalje prisutan, raste svest da je određeno povećanje gustine neophodno za poboljšanje pristupačnosti. Mlađi stanovnici i zagovaračke grupe izražavaju YIMBY (“Da u mom komšiluku”) stavove. Čak i neki dugogodišnji vlasnici kuća shvataju da njihova deca neće moći da žive u San Dijegu bez promena. To je pomoglo inicijativama poput povećanja dozvoljene gustine u Hillcrest-u i University City-ju da prođu insidesandiego.org. I dalje je izazov – svaki projekat može postati borba na nivou komšiluka.

Pristupačnost u prognozi: U bliskoj budućnosti, pristupačnost se može neznatno poboljšati samo zato što su se cene stabilizovale, a prihodi polako rastu. Na primer, CAR-ov indeks pristupačnosti stanovanja za okrug San Dijego mogao bi da poraste za nekoliko poena sa svog najnižeg nivoa krajem 2024. godine. Ali suštinski, stanovanje će i dalje biti veoma skupo u odnosu na prihode. Kancelarija zakonodavnog analitičara je navela da je sredinom 2025. godine prihod potreban za kupovinu tipične kuće u Kaliforniji (~$237K) bio više nego duplo veći od prosečnog prihoda lao.ca.gov – situacija za koju nema brzog rešenja. Samo kombinacija znatno veće izgradnje stanova (posebno po nižim cenama) i/ili većeg rasta prihoda može premostiti taj jaz. San Dijego radi na prvom, ali biće potrebno više godina da se značajno pomeri pokazatelj.

Donja linija: Problem pristupačnosti i ponude stanova u San Dijegu je dugoročan izazov koji je nastao zbog nedovoljne ponude i velike potražnje. On se ogleda u svakodnevnoj borbi porodica da plate kiriju, u nemogućnosti ključnih radnika da žive u zajednicama kojima služe, kao i u teškim odlukama pojedinaca da napuste region. Iako su blago olakšani pritisci tokom 2025. godine (sa više novih jedinica i zaustavljenom inflacijom cena), stanovanje u San Dijegu i dalje ostaje nepriuštivo za većinu stanovnika offthe56.com. Ovo je možda i najveća pretnja budućem prosperitetu i inkluzivnosti regiona. Rešavanje ovog problema zahtevaće kontinuirani napor: nastavak povećanja ponude na svim nivoima, očuvanje i izgradnju pristupačnih stanova, kao i pronalaženje kreativnih rešenja za smanjenje troškova izgradnje. Sposobnost San Dijega da ostane živopisan i raznolik metro-područje zavisi od napretka na ovom polju.

Uticaj kamatnih stopa, migracija i makroekonomskih faktora

Na kraju, razmatramo šire makroekonomske faktore koji utiču na tržište nekretnina u San Dijegu: pre svega kamatne stope, migracione obrasce i opštu ekonomsku klimu. Ove šire sile često određuju uspone i padove tržišta nekretnina.

Rast kamatnih stopa: Brz rast kamatnih stopa na hipotekarne kredite od 2022. godine verovatno je bio najveći pojedinačni faktor koji je rashladio tržište nekretnina u San Dijegu tokom 2024–2025. Kao što je pomenuto, tipična kamatna stopa na stambeni kredit sa fiksnom kamatom na 30 godina skočila je sa oko 3% krajem 2021. na preko 7% do 2023, što je dramatično povećalo troškove zaduživanja lao.ca.gov. U praktičnom smislu, mesečna rata za prosečnu kuću sada je otprilike 80% viša nego što bi bila po stopama iz 2020. godine lao.ca.gov. Ovaj šok kamatnih stopa isključio je mnoge marginalne kupce i naterao druge da smanje svoj budžet, čime je smanjena potražnja i zaustavljen rast cena. Takođe je stvoren efekat “zlatnih lisica” za prodavce – pošto 80% vlasnika kuća u Kaliforniji ima kredite sa kamatom ispod 5%, oni su nevoljni da prodaju i izgube tu nisku stopu lao.ca.gov. Nedostatak ponude u San Dijegu delimično je posledica ovog efekta “zaključavanja”, kao što je gore pomenuto.

Krećući se napred, putanja kamatnih stopa će u velikoj meri uticati na aktivnosti na tržištu. Od sredine 2025. godine, stope pokazuju znake stabilizacije u rasponu od srednjih 6%, čak padajući na oko 6,5% do avgusta 2025. – što je najniže u poslednjih oko 10 meseci kyma.com money.com. Analitičari hipotekarnih kredita predviđaju da će stope postepeno opadati tokom 2025; prognoze Fannie Mae i MBA predviđaju da će prosečna 30-godišnja stopa biti oko 6,4% u 2025. i potencijalno ispod 6% do 2026. godine themortgagereports.com fortune.com. Ako se ove prognoze ostvare, San Dijego bi mogao da doživi ponovni porast aktivnosti kupaca jer finansiranje postaje nešto pristupačnije. Čak i pad kamatne stope za jedan procentni poen značajno povećava kupovnu moć (ili, alternativno, omogućava većem broju vlasnika da refinansiraju ili se presele bez šoka u plaćanju). Stoga, olakšanje u kamatnim stopama je ključni pozitivni faktor za tržište nekretnina. S druge strane, ako inflacija iznenadi rastom ili drugi ekonomski faktori ponovo dovedu do rasta stopa, tržište bi moglo dodatno da stagnira. U ovom trenutku, većina očekuje da smo videli vrhunac stopa i da će trend biti ravan ili silazni – što je pozitivan znak za nekretnine.

Migracije i promene u populaciji: Demografska kretanja u San Dijegu su složena. S jedne strane, kao područje sa visokim troškovima, beleži neto domaći odliv stanovništva – tj. više stanovnika SAD se seli izvan San Dijega u druge savezne države ili okruge nego obrnuto. Ovaj trend se ubrzao krajem 2010-ih i početkom 2020-ih, kako je rad na daljinu omogućio nekima da se presele, a visoki troškovi stanovanja naterali druge da odu. Popularne destinacije za bivše stanovnike San Dijega uključuju jeftinija unutrašnja područja (na primer, okrug Riversajd) ili druge savezne države (Nevada, Arizona, Teksas itd.). Kao što je ranije pomenuto, skoro 24.000 neto domaćih iseljenika zabeleženo je u periodu 2023-2024. godine kpbs.org. Ovaj tok donekle smanjuje pritisak na potražnju za stanovanjem, posebno u segmentu početnog nivoa.

Međutim, San Dijego ukupno gledano uspeva da otprilike održi stabilnu populaciju (oko 3,3 miliona u okrugu) zahvaljujući prirodnom priraštaju (razlika između rođenih i umrlih) i međunarodnoj imigraciji. Zapravo, od 2023. do 2024. godine, blagi porast broja stanovnika u okrugu u potpunosti je posledica priliva oko 24.000 međunarodnih imigranata koji su izbalansirali ljude koji odlaze kpbs.org. Mnogi od ovih imigranata dolaze zbog posla (na primer, radnici sa H1-B vizom u tehnološkom/biotehnološkom sektoru, vojni saveznici ili migracija preko granice s obzirom na blizinu Tihuane). Oni povećavaju potražnju za stanovanjem, često prvo iznajmljujući. Dakle, neto efekat je da se tržište nekretnina u San Dijegu i dalje suočava sa rastućom (ili bar ne opadajućom) populacijom, iako bi samo migracioni trendovi u SAD ukazivali na pad.

Još jedan faktor je interna migracija unutar južne Kalifornije: na primer, Zillow je identifikovao okrug Riversajd kao „ventil za rasterećenje” krize pristupačnosti u San Dijegu axios.com. Neki stanovnici San Dijega, koji ne mogu da priušte lokalne cene, kupuju u jugozapadnom Riversajdu (Temekula/Murijeta) i podnose duge dnevne migracije. S druge strane, manji broj imućnijih ljudi iz Los Anđelesa ili okruga Orindž seli se u San Dijego zbog relativno nižih cena kuća (u poređenju sa zapadnom stranom LA ili obalom okruga Orindž) ili iz životnih razloga. Dodatno, veliko vojno prisustvo u San Dijegu znači da se hiljade vojnih porodica svake godine rotira, utičući na obrasce iznajmljivanja i kupovine stanova, posebno oko Kamp Pendletona, MCAS Miramara i Pomorske baze San Dijego.

Gledajući unapred, makro-migraciona perspektiva je da je Kalifornija u celini usporila gubitak stanovništva i možda će se stabilizovati (broj stanovnika u državi je zapravo blago porastao 2024. godine) gov.ca.gov. Prema projekcijama SANDAG-a, San Dijego će umereno rasti (za oko 113.000 ljudi od 2022. do 2050. godine, oko +3,5%) sandag.org – sporiji rast nego ranije, što odražava ove izazove. Kada je reč o stanovanju, ako se iseljavanje nastavi ovim tempom, to deluje kao ventil koji sprečava ekstremnu nestašicu. Ali ako bi San Dijego nekako zaustavio odliv (poboljšanjem pristupačnosti ili otvaranjem više radnih mesta), potražnja bi porasla. Suprotno tome, ako više ljudi ode nego što se očekuje (na primer, ako rad na daljinu ostane rasprostranjen i više njih odluči da unovči i preseli se), to bi moglo da ublaži potražnju za stanovanjem. Do sada je neto efekat bio mali – dovoljno imigracije i rođenja da se održi blagi pritisak na rast potražnje za stanovanjem.

Makroekonomsko okruženje: Tržište nekretnina u San Dijegu ne može da izbegne šire ekonomske trendove:

Tržište rada: Ekonomija San Dijega u 2025. je relativno snažna, ali sa nekim slabim tačkama. Nezaposlenost u okrugu je u rasponu od 4–5% kpbs.org, što je bolje od 5,4% u Kaliforniji. Međutim, kako je izvestio Axios, rast zaposlenosti je usporio na ~0,5% u 2024. axios.com. Sektori poput tehnologije i bioloških nauka zabeležili su otpuštanja ili zamrzavanje zapošljavanja (deo globalnog pada tehnološkog sektora), što je donekle ohladilo potražnju za luksuznim nekretninama. Dobra vest je da su turizam i ugostiteljstvo u potpunosti povratili snagu nakon COVID-a axios.com, što pomaže tržištu iznajmljivanja i nižem segmentu stanovanja (radnici u uslužnim delatnostima pronalaze posao). Takođe, vojna potrošnja ostaje oslonac – vojno zapošljavanje i ugovaranje u San Dijegu obezbeđuju stabilnost (i često kupce kuća među veteranima sa VA kreditima). Ako se nacionalna tehnološka industrija oporavi krajem 2025. kako neki predviđaju axios.com, značajan tehnološki sektor San Dijega (Qualcomm, biotehnološki startapi itd.) mogao bi ponovo početi da zapošljava, što bi dovelo do veće potražnje za iznajmljivanjem i kupovinom, posebno u srednjem i višem cenovnom rangu.
Inflacija i prihodi: Visoka inflacija od 2021. do 2023. umanjila je realne prihode i podigla kamatne stope. Do sredine 2025. inflacija je značajno opala, ali su cene (uključujući građevinski materijal i zemljište) i dalje visoke. Plate u San Dijegu rastu (prosečna satnica porasla je za oko 23% od 2020.) lao.ca.gov, ali ne ni približno tako brzo kao troškovi stanovanja (rate za kuće porasle su 82%) lao.ca.gov. Ako inflacija ostane umerena i rast plata se nastavi, vremenom će to blago poboljšati pristupačnost. Ako dođe do recesije i nezaposlenost poraste, neka domaćinstva bi mogla da se udruže ili odsele, što bi kratkoročno smanjilo potražnju. Međutim, taj scenario često dovodi do smanjenja kamatnih stopa, što zapravo može podstaći tržište nekretnina. Dakle, postoje suprotstavljene sile.
Investitorska klima: Globalno i na nacionalnom nivou, investitori su postali oprezniji u vezi sa nekretninama zbog rasta troškova finansiranja. U San Dijegu smo videli manje nadmetanja institucionalnih investitora za porodične kuće u poređenju sa 2021. Ako je berza snažna (kao što je bila 2023–25), kupci iz višeg segmenta imaju više sredstava za učešće. Ako oslabi, luksuzno tržište može zabeležiti pad. San Dijego nema toliko dinamike tržišta drugih domova kao, recimo, čisto turistička područja, ali neki imućni kupci iz drugih regiona ipak kupuju ovde; njihova spremnost zavisi od šire ekonomske sigurnosti.
Geopolitički faktori: Kao pogranični grad, na tržište nekretnina u San Dijegu utiču i uslovi u susednoj Tihuani i Donjoj Kaliforniji. Porodice i investitori sa obe strane granice igraju ulogu (neki meksički državljani kupuju nekretnine u San Dijegu kao stabilnu investiciju, a neki Amerikanci žive u Tihuani zbog jeftinije kirije i putuju na posao). Promene u graničnoj politici ili bezbednosti mogu imati manje talase na tržištu stanova. Takođe, svako veće raspoređivanje ili promena u vojnoj strategiji može privremeno uticati na stanovanje u blizini baza (na primer, kada je mornarički brod u luci u odnosu na to kada je raspoređen, popunjenost iznajmljivanja oko baze varira).

Ukratko, kamate, migracije i makroekonomija su pozadinska muzika po kojoj tržište nekretnina u San Dijegu igra. Nagli rast kamatnih stopa značajno je usporio tempo tržišta; sada su sve oči uprte u to kada će Fed popustiti, jer će to verovatno ponovo podstaći potražnju za nekretninama. Migracija daje blagi efekat povuci-potegni – dokle god je San Dijego veoma poželjno mesto, ljudi će dolaziti, ali ako ostane izuzetno skup, neki će odlaziti. Makroekonomija, u međuvremenu, utiče na poslove i prihode – ključne faktore koji određuju koliko ljudi može učestvovati na tržištu nekretnina. Trenutno (sredina 2025), pokazatelji sugerišu oprezni optimizam: inflacija opada, kamate se stabilizuju, zaposlenost je stabilna, a potrošačko poverenje raste. Ako se ovi trendovi nastave, tržište nekretnina u San Dijegu moglo bi ući u period održive aktivnosti – ni pregrejano ni u kolapsu, već u skladu sa širim ekonomskim rastom. Pratiti Federalne rezerve, statistiku migracija i lokalne izveštaje o zaposlenosti daće naznake kuda tržište ide dalje u ovom dinamičnom gradu južne Kalifornije.

Izvori:

Zillow Research, San Diego Housing Market Overview (July 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, San Diego Housing Market Trends & Forecast 2025 (17. jul 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Home Sales Decline In San Diego County (City News Service, 22. jul 2025) patch.com patch.com
Redfin Data Center, Ažuriranje tržišta nekretnina u San Dijegu – jun 2025. (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, Tržište nekretnina u San Dijegu: Trendovi i cene (2025) sofi.com sofi.com
OB Rag, 4.000 stanova dolazi u okrug San Dijego 2025. godine (3. april 2025) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, Očekuje se da će San Dijego biti jedno od najatraktivnijih tržišta 2025. godine (14. januar 2025) axios.com axios.com
KPBS, Stanovništvo okruga San Dijego blago raste, ali samo zbog imigracije (17. mart 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, Stambena kriza u San Dijegu: Možemo li sebi priuštiti da ostanemo? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, Koji gradovi okruga San Dijego grade nove stambene jedinice? (29. jul 2025) planetizen.com planetizen.com
Kancelarija zakonodavnog analitičara, Praćenje pristupačnosti stanovanja u Kaliforniji (Q2 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, Usporeni rast zaposlenosti spušta ekonomski rejting San Dijega (29. januar 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, Zakon o kratkoročnom iznajmljivanju u San Dijegu – Uticaj regulative iz 2023. godine (23. maj 2024) truvi.com truvi.com