Immobilier à Minneapolis 2025 : tendances en plein essor, quartiers prisés et prévisions audacieuses pour 2030

Tendances du marché résidentiel en 2025

Le marché immobilier de Minneapolis reste solide et compétitif en 2025. Après la frénésie du début des années 2020, la croissance des prix des logements s’est modérée à un rythme durable. La valeur typique d’une maison à Minneapolis est d’environ 337 500 $ (mi-2025) – soit une hausse d’environ 1,5 % sur un an zillow.com. Les prix médians de vente oscillent dans la fourchette basse à moyenne des 300 000 $ (environ 344 000 $ en mai 2025) et les maisons se vendent rapidement – le délai médian avant compromis n’est que de 14 jours zillow.com. Plus de la moitié des annonces se vendent encore au-dessus du prix demandé dans ce marché de vendeurs zillow.com, ce qui reflète une forte demande des acheteurs face à une offre limitée.

Le stock de maisons à vendre à Minneapolis reste historiquement restreint. À la mi-2025, seulement environ 1 200 maisons sont sur le marché dans la ville zillow.com. Cette rareté s’inscrit dans une tendance plus large à travers le Minnesota : le stock à l’échelle de l’État (~12 500 maisons en mars 2025) est en légère hausse par rapport à 2024 mais reste bien en dessous des niveaux d’avant 2010 kstp.com. Pour comparaison, lors du dernier krach immobilier en 2008, près de 49 000 maisons étaient à vendre dans tout l’État, ce qui souligne à quel point l’offre actuelle est faible kstp.com. Une raison clé est le « effet de verrouillage » : de nombreux propriétaires ont refinancé ou acheté lorsque les taux hypothécaires étaient à 2–3 % et hésitent maintenant à vendre et à abandonner ces taux ultra-bas. Avec des taux hypothécaires actuels d’environ 6,5–7 %, les vendeurs qui voudraient monter en gamme préfèrent rester, ce qui freine les nouvelles annonces kstp.com. Cela a maintenu le marché exceptionnellement tendu même si la demande des acheteurs reste élevée.

Malgré des coûts de financement plus élevés, la demande des acheteurs reste robuste à Minneapolis. Les agents immobiliers rapportent que les maisons (en particulier dans la gamme de prix moyenne de 250 000 $ à 500 000 $) voient souvent des dizaines de visites et plusieurs offres dès leurs premiers jours sur le marché kstp.com kstp.com. Les primo-accédants décrivent un environnement frénétique – visitant de nombreuses maisons et perdant plusieurs enchères avant de finalement décrocher un bien kstp.com. Résultat : Minneapolis reste un marché de vendeurs solide en 2025, bien que les hausses de prix soient désormais à un chiffre plutôt qu’aux pics à deux chiffres de 2021. Les experts locaux prévoient un « plateau » ou une légère hausse des valeurs immobilières à l’avenir, plutôt que des fluctuations drastiques kstp.com. En fait, les prévisions tablent sur seulement des augmentations annuelles de prix à un chiffre à court terme, sauf changement économique majeur sofi.com. Cela suggère une stabilisation saine – le marché croît, mais à un rythme plus mesuré qui pourrait être plus durable à long terme.

Tendances de l’immobilier commercial en 2025

Le paysage de l’immobilier commercial à Minneapolis raconte une histoire de résultats mitigés en 2025. D’un côté, le secteur des bureaux peine à retrouver son équilibre à la suite de la pandémie et du passage au travail hybride. Le taux de vacance des bureaux du centre-ville de Minneapolis a grimpé à environ 28–29% – nettement supérieur à la moyenne nationale (~19,5 %) enr.com. De nombreuses entreprises ont réduit leur taille ou adopté des politiques de télétravail, laissant des étages entiers vides dans les gratte-ciel du centre-ville. Même si les employés reviennent progressivement dans les bureaux, de grands espaces restent sous-utilisés. Au premier trimestre 2025, le quartier central des affaires de Minneapolis (centre-ville) a continué d’enregistrer une absorption négative (plus d’espaces libérés que loués) alors que de grands locataires réduisaient leur surface forterep.com. Parmi les exemples notables figurent des cabinets d’avocats et des entreprises qui regroupent leurs espaces, ce qui a fait passer l’absorption des bureaux du centre-ville en négatif de plus de 130 000 pieds carrés en début d’année forterep.com. Les propriétaires ont réagi avec des incitations de location agressives et des baisses de prix pour attirer de nouveaux locataires dans ces tours forterep.com.

Cependant, tout n’est pas sombre sur le marché des bureaux. Les bureaux de banlieue et les bureaux modernes de catégorie A s’en sortent mieux, indiquant une tendance de « recherche de qualité » forterep.com. Les entreprises qui louent recherchent des espaces plus petits et de haute qualité avec d’excellents équipements pour « mériter le trajet » de leurs employés forterep.com. Les parcs de bureaux en banlieue avec des espaces de travail collaboratifs et modernisés ont, dans certains cas, atteint une occupation complète forterep.com. Globalement, le marché des bureaux des Twin Cities a connu une légère absorption nette positive au 1er trimestre 2025 – le premier gain depuis début 2022 – ce qui suggère que le pire du ralentissement des bureaux pourrait être passé forterep.com. Malgré tout, le taux de vacance reste élevé, autour de 20–24 % au total (et plus élevé au centre-ville) forterep.com forterep.com. Les anciens immeubles de catégorie B/C du centre-ville sont particulièrement en difficulté, et beaucoup sont envisagés pour une réaffectation adaptative (par exemple, conversion en appartements ou en usage mixte) comme solution. Fin 2024, Minneapolis a adopté une ordonnance pour simplifier les conversions de bureaux en logements, levant certains obstacles de zonage et exigences de logements abordables pendant quelques années afin d’encourager les investisseurs à réaménager les tours vacantes enr.com enr.com. Cette politique montre l’engagement de la ville à revitaliser le centre-ville en ajoutant des logements et en réduisant les bureaux vides.

Contrairement aux bureaux, l’immobilier industriel et logistique prospère. Le marché industriel de Minneapolis–St. Paul reste l’un des plus solides du pays, avec un taux de vacance maintenu à un faible ~4% malgré une demande locative soutenue colliers.com. Les entrepôts modernes et les centres de distribution autour de la métropole continuent d’afficher un taux d’occupation élevé et des loyers en hausse grâce à la croissance du e-commerce et de la fabrication. Même lorsque de nouveaux projets industriels sont livrés, ils sont rapidement absorbés – un rapport de Lee & Associates estime le taux de vacance industrielle du T1 2025 à moins de 4% et note une absorption robuste de près de 800 000 pieds carrés en début d’année view.ceros.com. Les investisseurs se sont rués sur ce secteur, faisant des biens industriels une valeur très recherchée. L’immobilier de commerce de détail présente un tableau plus contrasté : les centres commerciaux de quartier et les galeries de banlieue se sont solidement redressés, surtout ceux avec des supermarchés ou des enseignes expérientielles. Cependant, le commerce de détail du centre-ville a souffert en raison d’une moindre fréquentation des employés de bureau et de la perception de la sécurité publique. Notamment, certaines grandes enseignes dans les nœuds urbains (par exemple, Target a fermé un site peu performant à Uptown en 2023) ont quitté les lieux en raison de ventes plus faibles ou de préoccupations sécuritaires. Globalement, cependant, la consommation dans les Twin Cities reste dynamique, et le taux de vacance commerciale dans les emplacements de choix est raisonnablement bas. Les biens immobiliers multifamiliaux (immeubles d’appartements) affichent également de bonnes performances – faisant partie de la dynamique résidentielle, ils bénéficient d’un taux d’occupation élevé et d’une croissance des loyers (voir plus dans la section sur les tendances locatives).

En résumé : le secteur commercial de Minneapolis en 2025 est l’histoire de deux marchés – l’espace de bureaux traverse une phase de correction et de réinvention, tandis que les biens industriels et multifamiliaux sont très demandés. La reprise du marché des bureaux dépendra probablement de la réutilisation créative et du retour du dynamisme au centre-ville. Pendant ce temps, les investisseurs sont optimistes pour les entrepôts, les appartements et les usages spécialisés qui correspondent aux moteurs économiques actuels.

Tendances de l’achat et de la location de logements

L’équilibre entre acheter ou louer à Minneapolis évolue de façon intéressante. La demande d’achat de logements reste forte, mais de nombreux acheteurs potentiels font face à des problèmes d’accessibilité financière dus au double effet de prix plus élevés et de taux d’intérêt plus hauts. Il en résulte que certains résidents retardent l’accession à la propriété et continuent de louer, alimentant un marché locatif dynamique.

Du côté achat, les acheteurs de Minneapolis en 2025 doivent naviguer dans une arène compétitive. Comme mentionné, les maisons recherchées reçoivent souvent plusieurs offres supérieures au prix affiché zillow.com. Les acheteurs doivent se montrer stratégiques et agressifs, allant d’enchérir rapidement à proposer au-dessus du prix demandé, voire à renoncer à certaines conditions, afin de conclure des affaires kstp.com kstp.com. Les primo-accédants ressentent particulièrement la pression : avec le prix médian de vente autour de 343 000 $ zillow.com et des taux hypothécaires sur 30 ans proches de 7 %, les coûts mensuels sont décourageants pour de nombreux ménages débutants. Néanmoins, les prix des logements à Minneapolis restent inférieurs à la médiane nationale (~423 000 $), et avec des loyers 24 % plus bas que la moyenne américaine, les Twin Cities demeurent relativement abordables pour une grande ville zillow.com sofi.com. Cette relative accessibilité, combinée à un marché de l’emploi local solide, fait que de nombreux jeunes professionnels et familles sont désireux d’acheter s’ils trouvent un logement adapté. Le problème réside principalement dans l’offre et le coût du financement, et non dans le manque d’envie – comme en témoignent les foules lors des journées portes ouvertes et la rapidité des ventes.

Pendant ce temps, les tendances de location à Minneapolis montrent un marché dynamique et en tension. En fait, Minneapolis a été nommée la ville n°1 « à surveiller » pour les locataires en 2025 en raison de l’intérêt croissant des futurs locataires rentcafe.com rentcafe.com. Tout au long de 2024, les annonces de location à Minneapolis sur les principales plateformes ont vu l’engagement en ligne bondir de 30 à 40 %, plus que toute autre ville américaine, ce qui indique une forte demande locative rentcafe.com. Cette demande s’est traduite par un faible taux de vacance locative – fin 2024, la disponibilité des appartements avait chuté d’environ 16 % par rapport à l’année précédente rentcafe.com. En conséquence, les propriétaires ont eu la possibilité d’augmenter modérément les loyers. Le loyer moyen à Minneapolis est d’environ 1 595 $ (tous types de logements) à la mi-2025, soit une hausse d’environ 85 $ (+5 %) par rapport à l’année précédente zillow.com zillow.com. Les loyers se sont stabilisés début 2025 (pas d’augmentation mensuelle de juin à juillet) zillow.com, mais d’une année sur l’autre, les loyers à Minneapolis sont en légère hausse après une période de faiblesse liée à la pandémie. Il est important de noter qu’ils restent nettement inférieurs à ceux des marchés côtiers – environ 25 % en dessous du loyer moyen américain zillow.com – ce qui explique en partie pourquoi la ville attire des locataires venant de régions plus chères.

Plusieurs facteurs sous-tendent ces tendances locatives. Minneapolis est un centre d’enseignement supérieur, abritant l’Université du Minnesota et plusieurs collèges, avec plus de 50 000 étudiants rien qu’à l’U of M. Cela crée un flux constant de locataires étudiants chaque année sofi.com. De nombreux diplômés restent dans la région pour travailler mais ne peuvent pas encore se permettre d’acheter, ce qui renforce encore le bassin de locataires sofi.com. De plus, les changements de mode de vie post-pandémie poussent certaines personnes à louer dans des quartiers urbains riches en commodités plutôt qu’à acheter en banlieue éloignée. Le mélange d’atouts urbains, de parcs et de loyers relativement abordables à Minneapolis en a fait un pôle d’attraction pour les jeunes professionnels en particulier rentcafe.com rentcafe.com. Les politiques de logement proactives de la ville jouent également un rôle – Minneapolis a été l’une des premières villes à éliminer le zonage réservé aux maisons unifamiliales (autorisant les duplex/triplex sur d’anciens terrains de maisons individuelles), ce qui encourage la création de plus d’unités multifamiliales de petite taille à louer sofi.com. Bien que cela n’ait pas résolu la crise du logement du jour au lendemain, cela montre un soutien à l’élargissement des options de logements locatifs.

Les locataires font effectivement face à la concurrence : un taux d’occupation autour de 94–95% signifie que les logements de qualité partent vite mmgrea.com mmgrea.com. Les appartements de luxe de catégorie A ont été livrés ces dernières années (notamment au centre-ville et à Uptown/Northeast), offrant plus de choix aux locataires haut de gamme. Mais la construction neuve ralentit (seulement ~4 300 nouveaux logements attendus dans toute la métropole en 2025, une forte baisse par rapport à plus de 10 000 logements en 2024) mmgrea.com mmgrea.com, donc l’offre de locations va encore se resserrer. Cette offre limitée devrait maintenir la croissance des loyers positive (~3–4% par an) jusqu’en 2025 mmgrea.com. Néanmoins, les responsables de Minneapolis veillent à garder le logement accessible. Bien qu’il n’y ait aucune ordonnance de contrôle des loyers en vigueur à Minneapolis en 2025 hemlane.com, la ville étudie des mesures de stabilisation des loyers et a adopté de nouvelles lois de protection des locataires (par exemple, exiger un préavis de 60 jours pour les fortes augmentations de loyer) hemlane.com. Les locataires doivent rester attentifs aux évolutions réglementaires, mais pour l’instant, le marché est régi par l’offre et la demande – et la demande est forte.

En résumé, acheter un logement à Minneapolis est compétitif et coûteux, poussant certains ménages à louer plus longtemps, ce qui a en retour dynamisé le marché locatif. Acheteurs comme locataires font face à une faible offre sur leurs marchés respectifs. Pour ceux qui peuvent acheter, Minneapolis offre une accessibilité légèrement meilleure que de nombreuses autres métropoles, et pour ceux qui louent, la ville propose un mode de vie urbain attractif à un prix raisonnable. La forte proportion de locataires (plus de la moitié des habitants de la ville louent) offre des opportunités aux investisseurs, comme nous allons le voir.

Opportunités et risques d’investissement

Minneapolis présente un mélange dynamique d’opportunités d’investissement immobilier en 2025, mais aussi un ensemble de risques en évolution que les investisseurs doivent prendre en compte. Du côté des opportunités, plusieurs segments du marché sont prometteurs :

• Locations résidentielles & Build-to-Rent : Avec le marché locatif en pleine effervescence (95 % d’occupation et loyers en hausse), investir dans des immeubles multifamiliaux ou des maisons individuelles à louer peut générer de bons rendements. La grande population étudiante et de jeunes professionnels de la ville assure une demande locative constante sofi.com. Les quartiers autour de l’Université du Minnesota ou d’autres collèges, par exemple, disposent d’un vivier de locataires et d’un faible taux de vacance. De plus, la nouvelle flexibilité du zonage à Minneapolis (permettant jusqu’à des triplex sur d’anciens lots individuels) offre aux petits investisseurs la possibilité de développer des propriétés en duplex/triplex dans des quartiers de maisons individuelles sofi.com – créant ainsi plus d’unités locatives dans les zones à forte demande. Un investisseur-propriétaire pourrait habiter une unité et louer les autres, profitant ainsi du potentiel du house-hacking. Ce changement de politique vise à augmenter l’offre de logements et l’accessibilité, et pour les investisseurs, il ouvre la porte à la création de valeur en convertissant ou en construisant des multiplex dans des emplacements recherchés.
• Quartiers sous-évalués : Plusieurs quartiers de Minneapolis offrent des scénarios « acheter bas, rénover, et louer/vendre haut ». Le secteur Near North, par exemple, a historiquement connu moins d’investissements, mais il est désormais considéré comme un quartier en devenir. Les prix des maisons à Near North ont augmenté d’environ 10 % au cours de l’année écoulée tout en restant bien en dessous de la médiane de la ville, ce qui laisse présager un potentiel d’appréciation supplémentaire sofi.com. Les investisseurs qui se concentrent sur la rénovation de maisons anciennes ou le développement de logements intercalaires dans ces zones pourraient bénéficier des initiatives de la ville pour stimuler l’inclusion économique (par exemple, des projets comme Upper Harbor, voir ci-dessous, dynamiseront le nord de Minneapolis). De même, des quartiers comme Whittier, Northeast Minneapolis et Phillips offrent des prix d’entrée relativement bas mais sont adjacents à des districts branchés, ce qui suggère un bon potentiel de valorisation à mesure que la ville se développe. Un exemple récent : le sous-marché de Northeast Minneapolis affiche l’un des taux d’occupation d’appartements les plus élevés (95 %+ ) de la métropole en raison de sa popularité et du peu de nouvelles constructions mmgrea.com, ce qui indique une forte demande locative pour toute nouvelle unité qu’un investisseur pourrait y ajouter.
• Valeur ajoutée commerciale : Pour les investisseurs institutionnels, le secteur des bureaux en difficulté de Minneapolis pourrait être une opportunité déguisée. Avec des immeubles de bureaux du centre-ville vendus à des prix très bas (certains se sont vendus pour une fraction de leur valeur d’avant la pandémie), des investisseurs avisés ayant une vision à long terme pourraient acquérir et repositionner ces actifs. L’assouplissement des règles de conversion par la ville facilite la transformation d’un bureau en difficulté en un immeuble mixte ou résidentiel enr.com. Les promoteurs capables de mener à bien ces conversions pourraient, d’ici 2030, posséder un actif ayant pris beaucoup de valeur (imaginez la conversion d’une tour de bureaux vacante en lofts tendance ou en campus technologique). Il existe un risque (coûts de conversion, recherche de financement, etc.), mais aussi un potentiel pour contribuer à la renaissance du centre-ville tout en profitant d’un projet réussi. Au-delà des bureaux, les espaces commerciaux urbains laissés vacants par les chaînes nationales pourraient être rachetés et transformés en halles alimentaires, lieux de divertissement ou services de quartier mieux adaptés à la demande post-COVID.
• Industriel & logistique : Comme mentionné, l’immobilier industriel est en plein essor. Les investisseurs continuent de trouver des opportunités en construisant ou en achetant des entrepôts, centres de distribution et locaux industriels flexibles dans la région de Minneapolis–St. Paul. Avec des taux de vacance autour de 4-5% colliers.com, les locataires sont nombreux – allant de la logistique du e-commerce aux fabricants de dispositifs médicaux (une spécialité régionale). Les terrains ou sites à réaménager près des grands axes routiers et des corridors ferroviaires sont particulièrement précieux. Bien que les taux de capitalisation aient diminué dans l’industriel, les perspectives à long terme (portées par les besoins de la chaîne d’approvisionnement) restent solides, ce qui en fait une option relativement stable.

Bien sûr, chaque opportunité comporte des risques et des défis. Les principaux risques sur le marché de Minneapolis incluent :

• Risque de taux d’intérêt et de financement : Les coûts d’emprunt élevés sont le plus grand obstacle immédiat pour les investisseurs comme pour les acheteurs. Avec des taux hypothécaires et des taux de prêts commerciaux environ deux fois plus élevés qu’il y a quelques années, il est plus difficile de faire aboutir les transactions. Les investisseurs font face à un service de la dette plus élevé, ce qui peut réduire les marges bénéficiaires ou le montant qu’ils peuvent offrir pour un bien. Si les taux augmentent encore ou restent élevés plus longtemps, cela pourrait peser sur la valeur des biens (en particulier ceux très endettés). À l’inverse, toute baisse future des taux pourrait libérer une activité transactionnelle latente – mais le calendrier reste incertain. Les investisseurs prudents font leurs calculs avec des hypothèses de financement conservatrices.
• Climat réglementaire et fiscal : Minneapolis est généralement favorable au logement, mais les investisseurs doivent surveiller les changements de politique. Un domaine notable est le contrôle des loyers – bien que Minneapolis n’ait pas instauré de stabilisation des loyers en 2025 (malgré l’autorisation des électeurs de le faire) hemlane.com, le débat reste actif. Sa ville jumelle, St. Paul, a mis en place un plafonnement des loyers à 3 % (modifié par la suite avec des exemptions pour les nouvelles constructions), montrant qu’il existe un appétit politique pour le contrôle des loyers dans les Twin Cities. Une politique stricte de contrôle des loyers à Minneapolis, si elle était adoptée, pourrait plafonner la croissance des loyers et affecter la valeur des biens pour les propriétaires. Un autre facteur est la fiscalité foncière : le taux d’imposition foncière du comté de Hennepin (~1,1 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, et avec la baisse de la valeur des biens commerciaux, une plus grande part de la charge fiscale se reporte sur les propriétaires occupants sofi.com. Des augmentations significatives des évaluations fiscales sur les propriétés résidentielles ou d’investissement réduiraient les rendements. Jusqu’à présent, la fiscalité reste gérable, mais c’est une tendance à surveiller alors que la ville ajuste sa base fiscale entre les secteurs.
• Risques économiques et démographiques : L’économie de Minneapolis est diversifiée (finance, santé, sièges de grandes enseignes, éducation, etc.), ce qui apporte de la stabilité. Néanmoins, les investisseurs doivent prendre en compte les risques macroéconomiques. Une importante récession pourrait affaiblir la demande pour tous les types de biens immobiliers. La croissance de l’emploi est modérée, pas explosive, donc des projections trop optimistes de la demande locative ou acheteuse pourraient être erronées. La croissance démographique de la ville est positive mais pas rapide ; une grande partie de la croissance régionale se fait en banlieue. Ainsi, certains investissements (comme les appartements de luxe au centre-ville) pourraient faire face à un nombre limité d’acheteurs potentiels. La criminalité et la perception de la sécurité publique constituent un autre risque local : Minneapolis a été confrontée à des troubles civils et à une hausse de la criminalité en 2020–2021, ce qui a en partie affecté l’attrait du centre-ville et de certains quartiers. La ville travaille à améliorer la sécurité et à redorer son image, mais les investisseurs dans les zones concernées doivent rester attentifs à la perception du public et à l’avancement de la reprise.
• Coûts de construction et chaîne d’approvisionnement : Pour les projets de développement, le côté coût représente un risque majeur. Les coûts des matériaux de construction et la pénurie de main-d’œuvre ont fait grimper les dépenses, rendant difficile la construction de logements à des prix abordables blog.housingfirstmn.org. Le Minnesota a été mis en avant comme un endroit où les coûts réglementaires et les coûts du foncier sont très élevés, ce qui contribue à l’incapacité de produire suffisamment de logements abordables blog.housingfirstmn.org. Si ces tendances se poursuivent, les marges de développement resteront serrées et le flux de nouveaux projets pourrait rester limité – ce qui est positif pour les propriétaires d’actifs existants (moins de concurrence), mais représente un risque pour les promoteurs. De plus, toute reprise des droits de douane ou toute perturbation de la chaîne d’approvisionnement (acier, bois, etc.) pourrait encore faire grimper les coûts de construction enr.com.

En résumé, Minneapolis offre des fondamentaux immobiliers solides et un potentiel de croissance, mais les investisseurs doivent avancer avec une approche stratégique et éclairée. Des opportunités telles que le logement locatif, les quartiers sous-évalués et les biens industriels sont attrayantes, à condition de limiter les risques comme les coûts de financement élevés, les éventuels changements réglementaires et les défis d’exécution. La diversification (par type de bien ou localisation dans la métropole) peut également aider à équilibrer ces risques. Ceux qui investissent judicieusement aujourd’hui pourraient être bien placés pour profiter de l’évolution continue de Minneapolis et de la croissance de sa population jusqu’à la fin de la décennie.

Principaux projets de développement immobilier

Minneapolis en 2025 est en effervescence avec d’importants projets de développement immobilier qui promettent de transformer certains quartiers de la ville. Ces projets – allant de partenariats public-privé transformateurs à de nouveaux immeubles résidentiels et commerciaux – répondent à des besoins actuels tout en misant sur la croissance future de la ville. Voici quelques-uns des principaux projets prévus ou en cours à surveiller :

• Réaménagement du Upper Harbor Terminal (Nord de Minneapolis) – Peut-être le projet le plus ambitieux en cours, le Upper Harbor Terminal (UHT) est un site de 48 acres sur les rives du Mississippi, dans le nord de Minneapolis, qui est en train d’être réinventé : il passe d’un ancien terminal de transport de barges à une destination dynamique à usage mixte mspmag.com mspmag.com. L’élément central est un nouveau Centre communautaire des arts de la scène de plus de 8 000 places – un amphithéâtre en plein air géré conjointement par First Avenue (la célèbre salle de concert) et l’Orchestre du Minnesota – qui a récemment obtenu un financement municipal et dont la construction devrait débuter à l’automne 2025 mspmag.com mspmag.com. Ce lieu accueillera des concerts et des événements, avec pour objectif d’attirer des visiteurs et de stimuler le développement à proximité. Dans l’ensemble, le plan UHT est un réaménagement de 350 millions de dollars comprenant non seulement l’amphithéâtre mais aussi des logements abordables et à prix du marché, des espaces commerciaux, des parcs et des sentiers reliant le North Side au fleuve mspmag.com mspmag.com. Les responsables municipaux le décrivent comme un « investissement générationnel » pour apporter emplois, culture et opportunités au nord de Minneapolis mspmag.com. Au cours des prochaines années, attendez-vous à voir de nouveaux logements, un parc de 20 acres et des espaces commerciaux émerger sur ce site, aux côtés de la salle de concert emblématique. Le projet se déroulera en plusieurs phases jusqu’à la fin des années 2020, mais il promet un essor économique à long terme et une nouvelle identité pour ce tronçon de rive autrefois négligé.
• Reconnecter Nicollet (Réaménagement de l’ancien site Kmart) – Dans le sud de Minneapolis, un rêve d’urbanisme devient enfin réalité : la réouverture de l’avenue Nicollet à Lake Street, où un immense magasin Kmart bloquait tristement la rue depuis plus de 40 ans. La ville a démoli le Kmart désaffecté en 2023 et a maintenant dévoilé un projet de réaménagement provisoire pour le site de 10 acres mprnews.org mprnews.org. L’objectif est de prolonger l’avenue Nicollet à travers le site (restaurer le réseau de rues et reconnecter les quartiers) et de construire un développement à usage mixte autour. Les plans prévoient plus de 500 logements (avec un mélange de logements à prix du marché et abordables), un supermarché complet très attendu, des commerces de détail et des équipements communautaires comme, possiblement, une place publique ou un parc mprnews.org mprnews.org. Les responsables municipaux insistent sur l’importance d’offrir des opportunités d’accession à la propriété et d’espaces pour les petites entreprises dans le cadre du projet mprnews.org. La participation de la communauté a été essentielle, compte tenu de l’histoire, pour s’assurer que le projet profite aux quartiers environnants de Whittier et Stevens Square. Les travaux d’infrastructure (un nouveau pont de l’avenue Nicollet au-dessus du Midtown Greenway) devraient commencer fin 2025 mprnews.org. Le développement vertical des bâtiments devrait avoir lieu entre 2026 et 2028. Ce projet est important non seulement par sa taille mais aussi par sa valeur symbolique : il va guérir une cicatrice urbaine de longue date, améliorer la connectivité du trafic et injecter de nouveaux logements et commerces dans un carrefour animé. D’ici 2030, cette zone pourrait devenir un centre dynamique reliant plus harmonieusement Uptown et le centre-ville.
• Développement North Loop Green – Dans le quartier branché de North Loop, juste au nord-ouest du centre-ville, un grand campus à usage mixte appelé North Loop Green est en voie d’achèvement. Mené par le promoteur Hines, ce projet a débuté fin 2021 et, d’ici 2025, a livré un mélange de appartements haut de gamme, espaces de bureaux, commerces et espaces publics de rassemblement. Il se distingue par une nouvelle tour résidentielle et un immeuble de bureaux reliés par ce qui est présenté comme la plus haute passerelle couverte de la ville. Le campus comprend « The Green », un parc urbain/esplanade d’un acre pour des événements communautairesmillcitytimes.com. North Loop Green a été récompensé par un CoStar Impact Award 2025 en tant que développement de l’année costar.com costar.com. Sa popularité souligne l’attrait continu du North Loop, qui est passé d’un quartier d’entrepôts à l’un des quartiers les plus prisés de Minneapolis. En offrant des espaces de travail modernes et des centaines de nouveaux logements dans un environnement où l’on peut vivre, travailler et se divertir, ce projet répond à la demande actuelle et sert de modèle pour les futurs développements adjacents au centre-ville. Attendez-vous à ce que North Loop Green accueille davantage de restaurants et de boutiques au cours de l’année à venir, à mesure de son ouverture complète, dynamisant encore davantage le quartier.
• Downtown East – Projets de tours et de parcs : Downtown East (la zone autour du U.S. Bank Stadium et du Guthrie Theater) a connu une vague de constructions ces dernières années et cela continue en 2025. La RBC Gateway Tower, un gratte-ciel de 37 étages à l’extrémité du Nicollet Mall, a ouvert en 2023 avec le siège de RBC Wealth Management, un hôtel Four Seasons et des condos de luxe. Il s’agit d’un ajout majeur, témoignant de la confiance dans les perspectives à long terme du centre-ville. De plus, Ryan Companies a achevé une tour d’appartements de 25 étages à 4th & Park en 2024, ajoutant 350 nouveaux logements locatifs à Downtown East enr.com. Ces projets complètent le Commons Park et le stade, créant une nouvelle enclave résidentielle au cœur de la ville. La ville envisage également de convertir certains anciens immeubles de bureaux adjacents en logements, ce qui pourrait encore augmenter la population du centre-ville. Par ailleurs, un projet de réaménagement proposé pour le Metrodome Square (un parking de surface près du stade) pourrait amener une autre tour à usage mixte dans les années à venir (les plans en sont encore au stade de concept). Au total, Downtown East est en passe de devenir un véritable quartier où l’on vit et travaille, abandonnant son ancienne image de simple quartier de bureaux et d’espaces événementiels.
• Mises à niveau des infrastructures (transports en commun et routes) : En plus des bâtiments, certains grands projets d’infrastructure influenceront l’immobilier. Le Metro Green Line Extension (Southwest LRT) est un projet de train léger sur rail de 2,7 milliards de dollars actuellement en construction, qui reliera le centre-ville de Minneapolis aux banlieues sud-ouest (St. Louis Park, Hopkins, Minnetonka, jusqu’à Eden Prairie). Prévu pour entrer en service en 2027, il a déjà stimulé des développements axés sur le transport en commun près des futures stations. À Minneapolis, la ligne commencera à Target Field et comprendra des stations près de Bryn Mawr et dans le corridor Kenilworth. À l’approche de l’ouverture de la ligne, on peut s’attendre à ce que les promoteurs ciblent les sites autour de ces stations pour de nouveaux logements et usages commerciaux, misant sur l’attrait de l’accès au transport. De plus, les améliorations des infrastructures prévues par la ville pour 2025 incluent plus de 225 millions de dollars de travaux d’infrastructure – de la reconstruction de rues (plus de 9 miles de routes) au remplacement de plus de 800 conduites d’eau en plomb minneapolismn.gov kstp.com. Des projets de voirie notables (comme la refonte en cours de Hennepin Avenue) et des améliorations de ponts renforceront la mobilité et la sécurité, soutenant indirectement la valeur immobilière dans ces secteurs. Des infrastructures modernes et des options de transport en commun rendent les quartiers plus attractifs, soutenant le marché immobilier à l’échelle de la ville.

Ce ne sont là que quelques points saillants – de nombreux projets plus modestes parsèment également le paysage. Par exemple, de nouveaux complexes de logements abordables sont en cours dans des quartiers comme Near North et Phillips, un bâtiment à énergie nette zéro a été inauguré par le Minneapolis Park Board en 2025 comme modèle de conception durable mprnews.org, et des plans sont en cours pour rénover la station de transit Nicollet Mall et les pâtés de maisons environnants. En banlieue (qui influence l’économie de la ville), des projets comme la reconversion de l’ancien site de l’usine Ford à St. Paul (Highland Bridge) et l’immense parc aquatique du Mall of America à Bloomington auront également un impact régional.

Dans l’ensemble, le pipeline de développement de Minneapolis reflète une ville qui réinvestit en elle-même – construisant des logements à tous les niveaux de prix, améliorant les espaces publics, et misant sur le fait que les commodités et la connectivité stimuleront la croissance. D’ici 2030, ces projets devraient porter leurs fruits, créant de nouveaux « lieux » au sein de la ville, qu’il s’agisse d’un front de rivière revitalisé dans le North Side, d’un carrefour Chicago-Lake réénergisé, ou d’un centre-ville plus dense et plus agréable à vivre.

Principaux enseignements au niveau des quartiers

L’immobilier à Minneapolis est véritablement une histoire de quartier en quartier. La diversité des quartiers de la ville – 83 quartiers officiels, chacun avec son propre caractère – connaît des tendances qui divergent parfois des moyennes de la ville. Voici quelques principaux enseignements au niveau des quartiers pour 2025 :

• North Loop et centre-ville adjacent : Le North Loop continue de briller comme l’un des quartiers les plus tendance de Minneapolis. Connu pour ses lofts aménagés dans d’anciens entrepôts, ses boutiques et sa vie nocturne, le North Loop a vu les prix des logements augmenter d’environ 13 % l’an dernier sofi.com sofi.com. Le prix médian de vente ici (environ 310 000 $) est en fait inférieur à la médiane de la ville, ce qui reflète la présence de nombreux condos, mais il augmente rapidement sofi.com sofi.com. La demande est forte, même si, fait intéressant, les annonces du North Loop mettent un peu plus de temps à se vendre en moyenne (~93 jours, souvent 2 % en dessous du prix demandé) sofi.com sofi.com – probablement en raison d’un volume élevé de nouveaux condos sur le marché. Malgré tout, avec sa population jeune et ses commodités, le North Loop reste un lieu prisé des jeunes professionnels et des retraités cherchant un style de vie urbain. Les quartiers du centre-ville adjacents présentent des tendances contrastées : Downtown East, soutenu par de nouveaux développements, est devenu plus recherché (les valeurs médianes à Downtown East sont relativement élevées, environ 426 000 $ zillow.com, grâce à de nouveaux condos de luxe). Downtown West et Loring Park, en revanche, ont un parc immobilier plus ancien (beaucoup de condos dans des immeubles des années 1970) et le marché y est plus mou – le prix médian à Loring Park a en fait chuté d’environ 14 % sur un an, ce qui indique de bonnes affaires pour les acheteurs dans ce secteur sofi.com sofi.com. Les maisons/condos à Loring restent plus longtemps sur le marché et se vendent souvent en dessous du prix affiché, ce qui donne l’avantage aux négociateurs sofi.com sofi.com. Cette dichotomie montre qu’au sein du centre-ville, les immeubles récents avec de nombreux services sont bien plus recherchés que les unités plus anciennes sans rénovation.
• Uptown & Sud-Ouest : Uptown (la zone autour de Lake Street/Hennepin et la chaîne des lacs) a connu une évolution intéressante. Historiquement, c’était un quartier bohème très recherché (même immortalisé par Prince), puis il a connu un certain déclin autour de 2020–2021 en raison de fermetures de commerces et de troubles sociaux. Mais en 2025, Uptown rebondit à certains égards – les prix médians de vente ont grimpé de près de 80 % l’an dernier sofi.com sofi.com. (Cette hausse spectaculaire reflète probablement un changement dans le type de biens vendus – peut-être plus de maisons individuelles ou de propriétés rénovées vendues maintenant par rapport à de nombreux petits condos auparavant – plutôt qu’une pure appréciation.) Malgré cela, les annonces à Uptown restent en moyenne ~80 jours sur le marché et se vendent souvent quelques pourcents en dessous du prix demandé, donc c’est un marché assez compétitif mais pas surchauffé sofi.com sofi.com. Les acheteurs avisés pourraient trouver de la valeur à Uptown s’ils sont prêts à rénover une maison ancienne. La zone plus large du sud-ouest de Minneapolis (quartiers comme Linden Hills, Fulton, Kenny, Armatage) reste la région la plus chère et la plus stable de la ville. Ces quartiers, remplis de belles maisons individuelles près des lacs et de bonnes écoles, connaissent une demande constante de la part des familles. Par exemple, le prix médian de vente à Linden Hills est d’environ 600 000 $ sofi.com sofi.com – parmi les plus élevés de la ville – et les maisons s’y sont encore vendues 0,7 % plus cher que l’an dernier malgré des prix déjà élevés sofi.com sofi.com. À Linden Hills, une maison se vend en seulement 3 à 4 semaines en moyenne, souvent avec plusieurs offres sofi.com sofi.com. Les quartiers voisins Fulton, Armatage et Kenny présentent une situation similaire : très peu d’offres, forte proportion de propriétaires occupants, excellente qualité de vie. Ces quartiers sont les favoris des investisseurs seulement dans la mesure où ils conservent leur valeur et s’apprécient régulièrement – bien que les prix d’entrée élevés puissent constituer un obstacle. (De nombreux investisseurs se tournent plutôt vers des quartiers un peu moins chers – mais toujours stables – comme Hale, Ericsson, Cooper dans le sud de Minneapolis, qui offrent des maisons plus modestes et un fort potentiel locatif ark7.com ark7.com.)
• Nord-Est & Quartier des Arts : Le nord-est de Minneapolis, comprenant des quartiers comme St. Anthony East/West, Logan Park, Sheridan et le « Quartier des Arts », est en progression constante. Il offre un mélange de maisons historiques et de nouveaux condos, ainsi qu’une scène animée de brasseries et d’arts. La demande de logements dans le Nord-Est est élevée – le taux d’occupation locative y a récemment été mesuré à environ 95,8 %, l’un des plus élevés de la ville mmgrea.com, et les prix des maisons ont augmenté à mesure que de plus en plus de personnes s’y installent pour son ambiance. Les valeurs médianes dans certains quartiers du Nord-Est (par exemple Logan Park ou Beltrami) restent inférieures à 300 000 $, ce qui le rend relativement abordable pour les primo-accédants et une cible de choix pour les rénovateurs. Le marché locatif tendu attire également les propriétaires ; les petits immeubles multifamiliaux du NE sont recherchés. Tant que le Nord-Est conservera son caractère original et son accessibilité relative, il continuera probablement à se gentrifier de façon mesurée.
• Nord de Minneapolis (Camden/Near North) : Le North Side de Minneapolis a historiquement connu moins d’investissements, mais des signes de changement apparaissent. Comme mentionné, les prix des maisons à Near North ont augmenté d’environ 10 % récemment sofi.com, et des initiatives municipales comme l’Upper Harbor Terminal et plusieurs projets de logements abordables injectent des ressources. Des quartiers comme Willard-Hay, Jordan et Camden offrent certains des prix les plus bas de la ville – de nombreuses maisons individuelles s’y trouvent à moins de 250 000 $. Cela attire à la fois les primo-accédants (cherchant un accès à la propriété) et les investisseurs (cherchant des locations rentables ou des biens à rénover/revendre). Cependant, la criminalité et les écarts d’évaluation restent des préoccupations. La ville et les organisations communautaires travaillent à améliorer la sécurité et les écoles, ce qui, si cela réussit, pourrait débloquer un potentiel important ici. En attendant, les investisseurs doivent être stratégiques – se concentrer sur les rues proches des zones à forte valeur ou s’associer à des programmes locaux pour les rénovations peut aider. D’ici 2030, le nord de Minneapolis pourrait connaître une transformation importante si les investissements prévus (comme UHT et les améliorations du transport) portent leurs fruits.
• Université & Sud-Est : Les quartiers autour de l’Université du Minnesota – Dinkytown, Stadium Village, Marcy-Holmes, Prospect Park – ont un marché unique dominé par le logement étudiant. Ces secteurs ont connu un boom de la construction d’appartements à la fin des années 2010, ce qui a entraîné une forte offre d’appartements étudiants hors campus. Les vacances dans ces nouveaux immeubles ont augmenté pendant la pandémie lorsque le campus est passé à distance, mais avec le retour des étudiants, ils se sont à nouveau remplis. Les loyers dans la zone universitaire sont stables ; les anciens duplex et maisons de Marcy-Holmes attirent encore plusieurs groupes d’étudiants locataires chaque année scolaire. Pour les acheteurs, ces quartiers comptent de magnifiques maisons historiques (surtout à Prospect Park), mais aussi de nombreux biens locatifs. Les investisseurs peuvent réussir avec la location étudiante mais doivent assurer une gestion professionnelle en raison du turnover. La ligne verte du tramway traverse ce secteur, offrant un accès facile du campus au centre-ville, un autre atout. Avec des effectifs stables ou en hausse, le marché locatif de la zone universitaire devrait rester fiable, mais sans forte croissance (la nouvelle offre limite la hausse des loyers).
• Sud-Centre (Powderhorn, Phillips, Longfellow) : Cette large bande de quartiers au sud du centre-ville et à l’est de l’I-35W offre un mélange de blocs urbains denses et de poches résidentielles plus calmes. Longfellow et Cooper, le long du Mississippi, sont très populaires pour leurs parcs et leurs bungalows – les prix y ont nettement augmenté. Cooper est reconnu pour ses logements à prix modérés avec un excellent accès aux sentiers le long du fleuve, ce qui en fait une cible pour les familles comme pour les investisseurs ark7.com ark7.com. Le secteur de Powderhorn Park et Phillips (y compris Midtown Phillips, East Phillips) affiche des prix médians plus bas (certains sous les 250 000 $) et a récemment attiré de nombreux primo-accédants, ce qui fait grimper la demande. Ces quartiers sont diversifiés et ont vu apparaître de nouveaux petits projets immobiliers (par exemple, la zone du Midtown Global Market compte de nouveaux appartements). Ils présentent aussi certains défis liés à un parc immobilier ancien et à des poches de criminalité, mais l’investissement communautaire y est actif. Dans les prochaines années, surveillez le corridor de Lake Street (qui traverse ces quartiers) qui poursuivra sa reconstruction après les troubles de 2020 – de nombreux projets mixtes et rénovations sont prévus, ce qui rehaussera le profil des quartiers environnants. Par exemple, l’ancien site du Third Precinct et plusieurs terrains incendiés doivent être réaménagés, ce qui pourrait faire grimper la valeur des biens à Phillips et Longfellow.

En résumé, les quartiers de Minneapolis couvrent tout le spectre, des enclaves aisées au bord des lacs aux districts urbains en revitalisation, et leurs indicateurs immobiliers reflètent cette diversité. Les quartiers haut de gamme (sud-ouest de Minneapolis) connaissent une croissance plus lente simplement parce qu’ils sont déjà chers et stables. Les quartiers émergents (Nord, certaines parties du Sud, Nord-Est) voient une appréciation plus rapide à mesure qu’ils rattrapent leur retard et attirent de nouveaux intérêts. Les acheteurs et investisseurs auraient intérêt à étudier les micro-marchés : par exemple, on peut encore trouver de bonnes affaires à Loring Park ou Phillips si l’on est prêt à investir dans des rénovations, tandis que dans des secteurs comme Linden Hills ou North Loop, il faut s’attendre à payer une prime mais aussi à compter sur une valeur résiliente. La bonne nouvelle, c’est que pratiquement tous les quartiers bénéficient de la bonne santé économique générale de la ville – Minneapolis n’est pas une ville de cycles extrêmes selon les secteurs, mais plutôt une mosaïque de croissance régulière avec quelques points chauds et quelques retardataires. Les efforts de développement communautaire et les dynamiques du marché contribuent progressivement à réduire l’écart entre les zones historiquement sous-investies et le reste de la ville. D’ici 2030, on peut s’attendre à un paysage plus équilibré où de nombreux quartiers actuellement « en devenir » auront pleinement « émergé ».

Prévisions du marché et projections d’experts jusqu’en 2030

À l’avenir, le marché immobilier de Minneapolis devrait connaître une croissance continue jusqu’en 2030, mais à un rythme modéré et durable comparé aux montagnes russes du début des années 2020. Voici ce que suggèrent les experts et les tendances pour le reste de la décennie :

• Perspectives sur les prix de l’immobilier : Le consensus parmi les économistes locaux de l’immobilier est que les prix des maisons continueront d’augmenter modestement à Minneapolis et dans la région des Twin Cities. Après les hausses annuelles à deux chiffres de 2020 à 2022, le marché est entré dans une phase de croissance plus lente en 2023–2024, et cette tendance devrait se poursuivre. Les prévisions tablent sur une appréciation annuelle dans la fourchette basse à moyenne des chiffres simples (environ 2 à 5 % par an) dans la seconde moitié des années 2020 sofi.com. Cette trajectoire suppose l’absence de chocs économiques majeurs. Elle reflète des facteurs tels que une pénurie persistante de logements (en particulier de logements abordables) et une demande soutenue de la part des milléniaux accédant à la propriété. Les études de la Réserve fédérale du Minnesota et sur le logement soulignent que l’État connaît une pénurie de logements – une estimation indique que le Minnesota a besoin d’environ 300 000 nouveaux logements d’ici 2030 pour répondre à la demande à tous les niveaux de revenus blog.housingfirstmn.org. Si la construction n’augmente pas de manière significative (et selon les tendances actuelles, cela pourrait ne pas être le cas), le déséquilibre entre l’offre et la demande continuera de faire pression à la hausse sur les prix tout au long de la décennie. Cela dit, la hausse des taux hypothécaires a limité la rapidité de la progression des prix – d’où l’attente d’une croissance modérée plutôt que d’un nouveau boom. D’ici 2030, la valeur typique d’une maison à Minneapolis pourrait être environ 15 à 25 % plus élevée qu’aujourd’hui. Par exemple, une médiane de 340 000 $ en 2025 pourrait atteindre environ 400 000 $ (plus ou moins) d’ici 2030 si ces tendances se maintiennent. Il est important de noter que ces gains seront probablement non linéaires – quelques années pourraient voir une croissance de 1 à 3 %, et si les taux d’intérêt baissent ou que les revenus augmentent, une ou deux années pourraient afficher 5 à 6 %. Mais un krach ou une baisse prolongée semble peu probable sauf crise extérieure, car l’inventaire de logements restera relativement limité. Même en cas de récession économique intermédiaire, le marché immobilier de Minneapolis dispose de fondations solides (économie diversifiée, volatilité moindre) qui devraient empêcher des baisses de prix spectaculaires. Un plateau ou une légère baisse pendant un an serait rapidement corrigé par la demande sous-jacente.
• Marché locatif et multifamilial : Le secteur locatif devrait rester favorable aux propriétaires à Minneapolis pour un avenir prévisible. Les taux d’occupation se situent autour de 95 % et devraient y rester, voire augmenter légèrement jusqu’en 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Avec le ralentissement significatif de la construction de nouveaux appartements (2024–2025 a vu un fort recul du développement multifamilial) mmgrea.com, le flux de nouveaux logements pour 2026–2028 sera probablement limité. Cela signifie que la croissance de l’offre locative sera inférieure à la croissance de la population et à la formation de nouveaux ménages, entraînant un maintien des faibles taux de vacance. En conséquence, il faut s’attendre à ce que les loyers continuent d’augmenter au moins au rythme de l’inflation, voire un peu plus. Les experts prévoient que les loyers à Minneapolis augmenteront d’environ 3–4 % par an au cours des prochaines années mmgrea.com. D’ici 2030, la croissance des loyers pourrait se modérer à environ 2–3 % par an si la construction repart à la hausse plus tard dans la décennie ou si la croissance économique ralentit. Cependant, si Minneapolis lance un grand plan pour le logement abordable (l’État identifie un besoin de plus de 100 000 logements abordables pour les locataires à faibles revenus sofi.com) ou si l’accession à la propriété augmente, cela pourrait modérer quelque peu la hausse des loyers. Un facteur d’incertitude est la politique de stabilisation des loyers – si Minneapolis adopte une mesure de contrôle des loyers (par exemple, en plafonnant les hausses à 3–5 % par an), cela limiterait directement la croissance des loyers sur les logements concernés. En l’absence de cela, les forces du marché devraient continuer à faire grimper doucement les loyers. D’ici 2030, les loyers moyens pourraient être de 15 à 20 % plus élevés qu’aujourd’hui, ce qui correspond à peu près à la croissance des revenus. Le marché locatif sera également influencé par les démographies : alors que la génération Z entre sur le marché du travail et que certains retraités réduisent la taille de leur logement, il y aura beaucoup de locataires. Mais si les taux hypothécaires reviennent à la normale à la baisse, certains locataires actuels deviendront primo-accédants, ce qui pourrait légèrement réduire la demande locative à la fin des années 2020.
• Avenir de l’immobilier commercial : La plus grande incertitude concerne l’évolution du marché des bureaux d’ici 2030. De nombreux analystes estiment que le centre-ville de Minneapolis n’aura plus besoin d’autant d’espace de bureau par travailleur à l’avenir, car le travail à distance/hybride deviendra permanent pour une partie de la main-d’œuvre. Par conséquent, nous prévoyons une consolidation et une reconversion continues des espaces de bureaux au cours des 5 prochaines années et plus. D’ici 2030, une part notable des bureaux vacants d’aujourd’hui aura probablement été convertie à d’autres usages – qu’il s’agisse de logements, d’hôtels ou d’espaces créatifs à usage mixte. L’ordonnance simplifiée de la ville pour les conversions (en vigueur jusqu’en 2029) vise à accélérer ce processus enr.com. Cela pourrait progressivement faire baisser le taux de vacance des bureaux, actuellement d’environ 25 % ou plus, vers un niveau plus normal (peut-être autour de 15 %) d’ici la fin de la décennie, à mesure que l’offre excédentaire de bureaux sera retirée du marché. Nous pourrions également voir de nouveaux types de locataires au centre-ville – par exemple, des laboratoires de sciences de la vie ou des établissements de santé – occuper ce qui était auparavant des immeubles de bureaux, diversifiant ainsi le tissu commercial. L’espace de vente au détail continuera probablement aussi à se transformer : attendez-vous à voir davantage d’entreprises axées sur l’expérience et les services (salles de sport, cliniques, lieux de divertissement) remplacer les boutiques traditionnelles, maintenant ainsi un taux d’occupation stable dans les axes commerciaux bien situés. Le secteur industriel devrait rester le grand gagnant ; de nouveaux développements industriels en périphérie métropolitaine continueront tant que le taux de vacance ne s’équilibrera pas autour de 6–8 %. Le marché industriel de Minneapolis en 2030 bénéficiera de l’expansion logistique et peut-être du rapatriement d’une partie de la production – maintenant ainsi les entrepôts pleins et les loyers en hausse au moins au rythme de l’inflation.
• Tendances économiques et démographiques : La population de Minneapolis, actuellement d’environ 425 000 habitants sofi.com, devrait croître modérément d’ici 2030. Le Metropolitan Council prévoit que la ville pourrait accueillir 30 000 à 40 000 habitants supplémentaires d’ici 2030 (atteignant environ 460 000), grâce à la croissance naturelle et à la migration intérieure, bien que cela dépende du maintien des opportunités d’emploi et de la disponibilité des logements. L’ensemble de la métropole des Twin Cities devrait dépasser 3,7 millions d’habitants d’ici 2030. La croissance de l’emploi dans la région devrait rester stable, entre 1 et 2 % par an, sauf en cas de récession. Les secteurs clés comme la santé, la technologie et la finance connaissent une expansion modérée, ce qui soutiendra le marché immobilier. Un point positif à l’horizon : la candidature de Minneapolis-St. Paul pour accueillir l’Exposition universelle 2027 (si elle est retenue) ou des événements majeurs comme des tournois NCAA pourraient stimuler la construction à court terme et attirer l’attention mondiale. Sur le plan climatique, le Minnesota pourrait attirer des « migrants climatiques » venant de régions plus durement touchées par le changement climatique, grâce à son abondance d’eau et à des projections climatiques plus clémentes – cela reste spéculatif, mais certains experts considèrent le Midwest supérieur comme un bénéficiaire potentiel de la migration à long terme, ce qui renforcerait la demande de logements d’ici 2030 et au-delà.
• Équilibre du marché et abordabilité : Un objectif majeur d’ici 2030 sera de s’attaquer à l’abordabilité du logement. Si les tendances actuelles persistent, d’ici 2030, Minneapolis pourrait être confrontée à un écart encore plus aigu entre l’offre et la demande de logements abordables. Nous pourrions voir des mesures politiques plus agressives (modifications du zonage, subventions, partenariats public-privé) pour créer des logements accessibles aux résidents à revenu moyen et faible. D’un point de vue du marché, si la ville parvient à ajouter des milliers d’unités (y compris celles issues de conversions ou de nouvelles constructions), la croissance de l’offre pourrait enfin rattraper la croissance de la demande vers la fin de la décennie, rapprochant le marché de l’équilibre. Les données de la National Association of Realtors indiquent que l’inventaire s’améliore lentement au niveau national bankrate.com, et localement, nous pourrions voir un passage d’un marché de vendeurs à un marché plus équilibré d’ici 2027–2030. Cela signifie qu’en 2030, les acheteurs pourraient avoir un peu plus de choix et de pouvoir de négociation qu’en 2025. La croissance des prix des logements pourrait alors se stabiliser à 1–3 % par an dans un scénario équilibré. Mais atteindre ce point dépend en grande partie du volume de construction, qui reste la grande inconnue – les prévisions actuelles montrent que la construction est à la traîne, et non en accélération mmgrea.com. Si cela ne change pas, les vendeurs pourraient conserver l’avantage pendant encore un certain temps.

Dans une vue d’expert de la skyline en 2030 : l’immobilier à Minneapolis devrait être plus vaste (plus d’unités de logement, valeurs plus élevées) mais aussi stabilisé. La ville comptera plus de résidents vivant au centre-ville et dans des espaces convertis, un secteur locatif florissant avec de nouveaux types de logements (comme davantage de multiplexes et d’ADU grâce aux réformes du zonage), et potentiellement moins d’espaces de bureaux mais utilisés plus efficacement. Les investissements continus dans les infrastructures et les projets communautaires devraient porter leurs fruits, améliorant la qualité de vie globale et maintenant ainsi la demande immobilière. Sauf perturbation imprévue, Minneapolis est en bonne voie pour connaître une appréciation et une expansion graduelles, ce qui en fait un environnement attrayant pour les investisseurs à long terme, les propriétaires et les promoteurs. Comme l’a déclaré un architecte local en 2025, « le marché du logement va reprendre… nous commençons tout juste à voir cela se produire », exprimant son optimisme quant au fait que le ralentissement actuel de la construction est temporaire et que la croissance reprendra pour répondre au besoin enr.com enr.com. D’ici 2030, nous devrions en voir les résultats : un Minneapolis qui a relevé ses défis et qui a émergé avec un marché immobilier plus fort et plus résilient.

Sources :

• Minnesota Realtors – Rapports et données sur le marché immobilier kstp.com kstp.com
• Zillow Research – Aperçu du marché immobilier de Minneapolis (2025) zillow.com zillow.com
• KSTP News – Demande de logements vs. inventaire dans les Twin Cities, 2025 kstp.com kstp.com
• RentCafe – Rapport sur l’activité locative 2024 (Minneapolis #1) rentcafe.com rentcafe.com
• Zillow Rental Manager – Tendances des loyers à Minneapolis, 2025 zillow.com zillow.com
• SoFi Research – Tendances du marché immobilier à Minneapolis (2025) sofi.com sofi.com
• Hemlane – Lois sur le contrôle des loyers au Minnesota (mise à jour 2025) hemlane.com
• Forte Real Estate Partners – Résumé du marché des bureaux T1 2025 forterep.com forterep.com
• ENR (Engineering News-Record) – Minneapolis City Scoop (juil. 2025) enr.com enr.com
• Colliers & Lee Reports – Faits saillants du marché industriel T1 2025 colliers.com
• Mpls.St.Paul Magazine – Projet Upper Harbor Terminal (août 2025) mspmag.com mspmag.com
• MPR News – Plan de réaménagement de l’ancien site Kmart (fév. 2025) mprnews.org mprnews.org
• Urbanisme de la ville de Minneapolis – Mises à jour des projets de développement et plans d’infrastructure 2025 minneapolismn.gov kstp.com
• SoFi & Niche – Profils de quartiers et statistiques sur le logement (Linden Hills, Ericsson, North Loop, Loring, Uptown, Near North) sofi.com sofi.com
• Fed de Minneapolis & Études sur le logement – Projections de l’offre et de l’accessibilité au logement blog.housingfirstmn.org sofi.com