Ринок нерухомості Сан-Хосе 2025: тенденції, прогнози та технологічні зміни

Ринок нерухомості Сан-Хосе у 2025 році залишається стійким, але складним, формуючись під впливом економічних коливань Кремнієвої долини, високого попиту на житло та нових тенденцій після пандемії. Як один із найдорожчих ринків країни, Сан-Хосе демонструє помірне зростання цін на житло, низьку пропозицію (незважаючи на незначні покращення) та жорстку конкуренцію як серед покупців, так і орендарів. Нижче ми розглядаємо основні сектори – від житлової та орендної нерухомості до комерційних приміщень – і прогнози експертів на найближчі роки.

Ключові показники ринку 2025 року (Сан-Хосе):

Середня ціна будинку: ~$1,5 мільйона (середина 2025 року), зростання приблизно на 5% у річному вимірі redfin.com. Будинки продаються в середньому за ~20 днів, часто з кількома пропозиціями.
Середня місячна оренда: ~$2 927 станом на липень 2025 року, зростання приблизно на 2–3% порівняно з минулим роком apartmentlist.com. Оренда однокімнатної квартири в середньому $3 265/місяць apartmentlist.com.
Пропозиція житла: Запаси зросли приблизно на 20% порівняно з початком 2024 року apartmentlist.com sfgate.com, але це все ще ринок продавця з обмеженою кількістю оголошень.
Доступність: Вкрай низька. Домогосподарству із середнім доходом потрібно підвищення на >$250 000, щоб дозволити собі будинок за середньою ціною в Сан-Хосе zillow.mediaroom.com.
Економіка: Рівень безробіття в окрузі Санта-Клара становить ~3,9% (2 квартал 2025 року) kidder.com. Іпотечні ставки тримаються на рівні 6,5–6,8% sfgate.com, що значно вище, ніж під час пандемії, сприяючи “ефекту фіксації”, коли власники житла залишаються на місці, щоб зберегти свої низькі ставки.

Тенденції житлової нерухомості у 2025 році

Ринок житла Сан-Хосе залишається надзвичайно конкурентним у 2025 році. Медіанна ціна продажу будинків становить близько 1,5 мільйона доларів, що на 238% вище за середній показник по США redfin.com. Ціни зросли приблизно на 3–5% порівняно з минулим роком, що є помірним підвищенням у порівнянні з двозначними стрибками під час пандемічного буму. Це зростання демонструє ознаки стабілізації через вищі відсоткові ставки та дещо покращену пропозицію. Старший економіст Zillow зазначає, що зростання кількості пропозицій стримує ціни на житло; фактично, вартість житла, за прогнозами, залишиться практично незмінною (−0,2%) у районі Сан-Хосе у 2025 році sfgate.com. Проте, попит перевищує пропозицію, тому ринок загалом залишається на боці продавців.

Пропозиція та продажі: Кількість будинків на ринку зросла помірно. Експерти галузі повідомляють, що початкова пропозиція Сан-Хосе у 2025 році була приблизно на 20% вищою, ніж у 2024-му sfgate.com, частково через те, що більше власників виставляють будинки на продаж, а нове будівництво поступово з’являється на ринку. Проте пропозиція залишається історично низькою – багато власників не хочуть продавати й втрачати свої наднизькі іпотечні ставки (ефект «блокування»), що обмежує обіг житла. Незважаючи на збільшення кількості оголошень, кількість закритих угод фактично зросла (на 8–31% у річному вимірі по регіону) і, за прогнозами, зросте ще приблизно на 15% у 2025 році sfgate.com, що свідчить про те, що попит покупців швидко поглинає наявні будинки. Будинки все ще продаються швидко – близько 20 днів на ринку у медіанному значенні, проти 15 днів роком раніше redfin.com redfin.com. В середньому на одне оголошення припадає 3–4 пропозиції у Сан-Хосе, і часто будинки продаються вище за запитувану ціну в привабливих районах.

Ціни та конкуренція: Ціни на житло в Сан-Хосе, здається, зупинилися на високому рівні. Станом на середину 2025 року медіанна ціна продажу становить близько $1,5 млн (зростання приблизно на 5% рік до року) redfin.com, відновившись після невеликого спаду у 2023 році. Конкуренція серед покупців залишається «помірно конкурентною» за індексом Redfin, і багато будинків досі продаються на 2–6% вище за ціну пропозиції у ході торгів redfin.com. Сегмент розкішного житла особливо сильний – елітна нерухомість отримує кілька пропозицій і продовжує зростати в ціні, всупереч загальним побоюванням щодо доступності житла sfgate.com. Ріелтори зазначають, що житло початкового рівня (у діапазоні близько $1 млн) приваблює запеклі торги як серед покупців-початківців, так і серед інвесторів, і часто продається значно вище ціни пропозиції, причому готівкові пропозиції не є рідкістю sanjosespotlight.com.

Проблеми доступності: Сан-Хосе стабільно входить до числа найменш доступних ринків житла в Америці. Стагнація зарплат порівняно з вартістю житла зробила мрію про власний дім недосяжною для багатьох мешканців. Аналіз Zillow підкреслює цю різницю: навіть із великим початковим внеском у $330 000 (20%) сім’ї із середнім доходом у Сан-Хосе знадобиться підвищення зарплати на понад $250 000, щоб комфортно дозволити собі будинок за середньою ціною zillow.mediaroom.com. За однією з оцінок, лише близько 28% домогосподарств у ширшому районі затоки можуть дозволити собі житло за середньою ціною (і ще менша частка – у самому Сан-Хосе). Високі іпотечні ставки – близько 6–7% для 30-річних кредитів – погіршують ситуацію, додаючи сотні або тисячі доларів до щомісячних платежів. Ці проблеми з доступністю охолодили попит з боку покупців і перенаправили багатьох потенційних покупців на ринок оренди zillow.mediaroom.com.

Прогноз ринку: Очікується, що ціни залишаться стабільними або злегка зростатимуть у короткостроковій перспективі. Каліфорнійська асоціація ріелторів (C.A.R.) прогнозує +4,6% зростання цін на житло в Каліфорнії у 2025 році після ~6,8% зростання у 2024 році sanjosespotlight.com – більш стійкий темп. Зростання цін у Сан-Хосе може бути трохи нижчим за середній показник по штату через вже дуже високі ціни та чутливість до коливань у технологічній економіці. Будь-яке зниження іпотечних ставок може вивільнити відкладений попит: місцеві агенти прогнозують, що якщо ставки впадуть до рівня 6% або 5%, ринок “оживе” активністю, оскільки більше продавців і покупців вийдуть на ринок sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Наразі очікуйте помірного зростання цін і трохи кращого вибору для покупців, але нічого, що суттєво покращить доступність житла. Фундаментальний дефіцит житла в Сан-Хосе та сильний ринок праці створюють довгостроковий тиск на зростання вартості житла.

Розвиток ринку оренди

Ринок оренди житла у Сан-Хосе у 2025 році надзвичайно дорогий, але відносно стабільний за темпами зростання. Медіанна орендна плата (всі типи житла) у місті становить близько $2,900 на місяць apartmentlist.com – понад 100% вище за медіанну орендну плату в США, що відображає багатство регіону та дефіцит житла. Оренда продовжує повільно зростати: медіанна орендна плата зросла на ~2–3% у річному вимірі у середині 2025 року apartmentlist.com. Для порівняння, у багатьох великих містах США оренда залишалася стабільною або знижувалася протягом минулого року завдяки буму нового будівництва квартир по всій країні. У затоці Сан-Франциско зростання орендної плати в Сан-Хосе (~2,8% р/р) випереджає Сан-Франциско (практично 0%) sfgate.com, хоча обидва показники далекі від двозначних стрибків оренди минулих років.

Високі орендні ставки та попит: Середні орендні ставки за розміром квартири підкреслюють, наскільки Сан-Хосе є недоступним для орендарів. Станом на липень 2025 року середня ціна 1-кімнатної квартири становить близько $2,934 (майже на 67% вище за середній показник по США), а 2-кімнатні квартири — близько $3,506 apartmentlist.com apartmentlist.com. Модні центральні райони коштують ще дорожче – наприклад, у центрі Сан-Хосе 1-кімнатні квартири в елітних будинках часто перевищують $5,000/місяць apartmentlist.com. Такі ціни означають, що орендарю потрібен річний дохід у шість цифр, щоб дотримуватися стандартного правила “30% доходу на оренду”. Не дивно, що значна частина місцевих орендарів — це сім’ї або фахівці технічної сфери з подвійним доходом, які ділять житло. Загалом, близько 44% домогосподарств Сан-Хосе орендують житло, а не володіють ним point2homes.com, і багато з них змушені напружувати бюджет, щоб це дозволити (індекс вартості життя в місті ~231, другий за величиною після Сан-Франциско в США apartmentlist.com).

Попри надзвичайно високі орендні ставки, попит на орендоване житло залишається стійким. Рівень вакантності орендованого житла становить лише близько 4–5% у Сан-Хосе point2homes.com, що свідчить про те, що більшість квартир зайняті. (Для порівняння, 5% вакантності вважається збалансованим ринком — Сан-Хосе перебуває саме на цій межі.) Орендарі демонструють певну чутливість до цін — невпинне зростання орендної плати сповільнилося у 2020–2022 роках, у ці роки спостерігалися поступки або незначні зниження. Але повернення офісів, університетів і приплив працівників у 2023–2024 роках знову підштовхнули ринок оренди до зростання. Багато домогосподарств, які не можуть дозволити собі купити житло, змушені залишатися орендарями, що підтримує попит.

Нова пропозиція та вакантність: Важливим фактором, що стримує зростання орендної плати, став бум будівництва апартаментів у Sun Belt США (міста, як-от Остін і Ролі), який створив надлишок житла на національному рівні sfgate.com. Хоча в районі затоки не було побудовано достатньо житла, щоб ліквідувати дефіцит, Сан-Хосе додав кілька нових апартаментів і спостерігав, як запаси орендованого житла зросли приблизно на 20% у певних передмістях apartmentlist.com. Цей помірний приплив пропозиції є своєрідним клапаном для орендних цін. Очікується, що багатоквартирне будівництво в районі затоки сповільниться після 2025 року, оскільки проєкти завершуються, а нових починають менше sfgate.com. Аналітики Zillow прогнозують, що до кінця 2025 року ринок оренди знову стане жорсткішим – нещодавня хвиля нових квартир «згасне», тобто буде більше конкуренції на кожну вакантну квартиру у майбутньому sfgate.com. У Сан-Хосе, де житла традиційно не вистачає, навіть невелике зниження вакантності може призвести до підвищення орендної плати.

Прогноз для орендарів: Збільшення орендної плати в найближчі кілька років, ймовірно, залишатиметься на рівні низьких однозначних відсотків щорічно (якщо не буде економічного спаду). Експерти прогнозують подальше низьке, стабільне зростання орендної плати у районі затоки – можливо, на рівні 2–4% на рік sfgate.com. Це добра новина для орендарів порівняно з двозначними стрибками минулого десятиліття, але значного зниження орендної плати також не очікується. На горизонті – зміни в політиці: виборці Каліфорнії можуть побачити Пропозицію 33 у 2024 році, ініціативу щодо розширення контролю над орендною платою (після двох попередніх невдалих спроб) sfgate.com. Якщо її ухвалять, такі міста, як Сан-Хосе, зможуть запровадити жорсткіші обмеження на зростання орендної плати для новіших будівель, потенційно обмежуючи темпи її підвищення. У Сан-Хосе вже діє місцевий контроль орендної плати для старіших апартаментів (щорічне підвищення обмежене приблизно 5–8%), і розширення може ще більше захистити орендарів – або, як кажуть критики, стримати нове будівництво. Тим часом, зростає попит на оренду односімейних будинків, оскільки сім’ї шукають більше простору; зараз такі будинки здаються в оренду на ~41% дорожче, ніж п’ять років тому (зростання випереджає апартаменти) zillow.mediaroom.com. Загалом, ринок оренди залишатиметься конкурентним – орендарям слід ретельно планувати бюджет і бути готовими витрачати значну частину доходу на житло в Силіконовій долині.

Огляд комерційної нерухомості

Сектор комерційної нерухомості Сан-Хосе у 2025 році — це історія контрастів. Офісний ринок бореться з високим рівнем вакантності та зсувом до роботи з дому, тоді як промислові та складські приміщення майже повністю заповнені завдяки логістичним потребам затоки. Торговельна нерухомість почувається відносно добре, підтримувана заможними споживачами та частковим поверненням до офісів, що відновлює пішохідний трафік у деяких районах. Ось розподіл за секторами:

Офісний ринок: високий рівень вакантності та повільне відновлення

Офісні приміщення в Сан-Хосе (та загалом у Силіконовій долині) у 2025 році є у надлишку та недостатньо використовуються. Рівень вакантності офісів перевищив 20% у 2024 році, порівняно з лише 8,6% до пандемії patch.com. До третього кварталу 2024 року 21,8% офісних площ залишалися вакантними у округах Санта-Клара та Сан-Матео (куди входить Сан-Хосе), що більш ніж удвічі перевищує доковідний рівень patch.com. Цей надлишок спричинений дистанційною роботою та гібридними політиками — працівники рідко відвідують офіси, якщо взагалі відвідують. Метро Сан-Хосе мало лише близько 40,7% рівня повернення до офісів станом на кінець 2024 року, один із найнижчих показників у країні patch.com. Компанії відповідно скоротили свої площі, залишаючи великі блоки приміщень порожніми або на суборенді.

Однак, 2025 рік демонструє перші ознаки стабілізації. Деякі показники: рівень вакантності офісів у Силіконовій долині трохи знизився до ~17,4% у другому кварталі 2025 року (загальна доступність ~18,2%) kidder.com. Активність оренди зросла у першій половині 2025 року — серед помітних угод технологічні компанії, такі як Zscaler, суборендували понад 300 000 кв. футів у Санта-Кларі kidder.com. Орендодавці йдуть на поступки та пропонують стимули для заповнення площ, а запитувані орендні ставки стабілізувалися (близько $4,07 за кв. фут на місяць, на 0,2% нижче, ніж рік тому) kidder.com. Продажі офісних будівель відбуваються з великими знижками, що приваблює інвесторів, які шукають вигідні пропозиції — середня ціна продажу за кв. фут ($360) значно нижча за 5-річну норму, що відображає кризові значення kidder.com.

«Flight to quality» — це мантра: орендарі консолідуються у більш сучасних, багатих на зручності будівлях, щоб заохотити працівників приходити в офіс, тоді як старіші або менш вигідно розташовані офіси зазнають труднощів. Наприклад, Google — після масових звільнень і скорочення витрат — виставила значну частину свого кампусу в Редвуд-Сіті на оренду і призупинила будівництво майбутніх офісів kidder.com. Нове будівництво переважно зупинено, хоча залишається парадокс: близько 9 мільйонів кв. футів комерційної площі було збудовано у 2024 році, що є рекордом після пандемії, навіть попри рекордну вакантність patch.com. Це включає спеціалізовані R&D-об’єкти та проєкти для власного користування, які не відображаються як орендовані площі. Експерти називають це «парадоксом 2024 року» — економіка зростає, але потреба в офісних площах зменшується patch.com.

Дивлячись уперед, більшість аналітиків очікують, що ринок офісної нерухомості залишатиметься слабким до 2025 року. Компанії здають площі в суборенду замість розширення, і майже $1 трильйон боргу у сфері комерційної нерухомості підлягає погашенню у 2025 році kidder.com — що підвищує ризик дефолтів, особливо для офісних активів із падаючою вартістю. З позитивного боку, Сан-Хосе уникнув найгіршого сценарію, як у Сан-Франциско (де кілька хмарочосів у центрі міста були виставлені на викуп). Менше власників нерухомості в Сан-Хосе наразі зазнали дефолту patch.com, частково тому, що місцеві офіси більш розосереджені (наприклад, багато низькоповерхових технокампусів) і не так залежать від щільного центру міста. Прогнозисти вважають, що «нова норма» встановиться ще через рік-два patch.com. Як висловився один місцевий консультант, мета — «поступово знизити рівень вакантності до менш ніж 20%» до більш керованого рівня patch.com. Якщо техсектор знову прискориться або компанії зобов’яжуть більше працювати в офісі, відновлення може пришвидшитися — але наразі очікуйте підвищеної вакантності офісів і великої кількості варіантів для орендарів у Сан-Хосе.

Промисловість і склади: високий попит, обмежена пропозиція

У разючому контрасті до офісів, промислова нерухомість у районі Сан-Хосе залишається дуже затребуваною. Рівень вакантності промислових і складських приміщень надзвичайно низький – приблизно 4%–6% у 2024/2025 patch.com cbre.com. Станом на 2-й квартал 2025 року загальний рівень вакантності промислової нерухомості в Силіконовій долині становив близько 5,8% cushmanwakefield.com, що свідчить про дуже обмежений ринок (особливо враховуючи, що це включає й нові об’єкти). Попит на логістичні, виробничі та лабораторні приміщення зумовлений електронною комерцією, компаніями з виробництва напівпровідників і обладнання, а також біотехнологіями, яким потрібні об’єкти, де робота має виконуватися на місці.

Лабораторії R&D та спеціалізовані об’єкти мають дещо вищий рівень вакантності (~11% наприкінці 2024 року для лабораторій R&D) patch.com, але це частково пов’язано з виходом на ринок нових площ. У таких секторах, як біотехнології та передове виробництво, заповнюваність залишається високою – ці компанії не можуть повністю перейти на віддалену роботу. У звіті Joint Venture Silicon Valley зазначено, що попит на лабораторні та промислові площі продовжував зростати у 2024 році, незважаючи на надлишок офісних приміщень patch.com. Орендна плата за промислову нерухомість була стабільною або зростала помірно, оскільки пропозиція обмежена земельними ресурсами в затоці. Девелопери додали певну кількість промислових площ у 2024 році, і близько 2–3 мільйонів кв. футів сучасних логістичних площ перебувають у стадії будівництва навколо Сан-Хосе, часто під конкретних користувачів.

Прогноз: Очікується, що промисловий сектор залишатиметься сильним. Навіть якщо економіка переживе спад, рівень вакантності настільки низький, що незначне зростання не призведе до надлишку пропозиції. Електронна комерція, дата-центри та індустрія електромобілів розширюються в Силіконовій долині й продовжать займати площі. Насправді один із нещодавно затверджених проєктів у центрі Сан-Хосе включає 11-поверховий дата-центр поряд із житлом (унікальна концепція змішаного використання) localnewsmatters.org. Інвестори залишаються оптимістичними щодо промислової нерухомості через стабільний грошовий потік. Одна застереження: опір громади новим складам (через трафік або екологічні питання) може сповільнювати затвердження. Але з реформами CEQA (див. нижче) та інфраструктурними потребами регіону промисловий розвиток, ймовірно, буде спрощено. Очікуйте, що рівень вакантності промислових площ залишатиметься на рівні низьких однозначних чисел, а зростання орендної плати – на рівні середніх однозначних чисел щороку надалі.

Роздрібний сектор: стійкі центральні вулиці та зміна моделей

Ринок торговельної нерухомості в Сан-Хосе виявився напрочуд стійким у період після пандемії. Завдяки високим доходам у регіоні та відкладеному споживчому попиту більшість торгових центрів і магазинів відновилися, навіть попри те, що віддалена робота змінила деякі звички. Вакантність торговельних площ досягла шестирічного мінімуму — близько 4,7% на початку 2025 року у Силіконовій долині assets.cushmanwakefield.com. На початку 2025 року у більшості субринків вакантність торговельних площ була менше 4% — фактично повна заповненість — особливо в таких процвітаючих районах, як Santana Row/Valley Fair, Пало-Альто та Купертіно marcusmillichap.com. Єдина зона з підвищеною вакантністю торговельних площ (близько 5%) знаходиться в частинах Південного Сан-Хосе marcusmillichap.com, що, ймовірно, відображає проблеми кількох старих центрів або закриття великих магазинів у цьому районі.

Кілька факторів “підтримали” ринок торговельної нерухомості: технічні зарплати та багатство означають, що місцеві домогосподарства мають купівельну спроможність підтримувати ресторани, бутіки та сервіси. Навіть у періоди масової віддаленої роботи заможні мешканці продовжували робити покупки локально, і багато торговельних бізнесів адаптувалися (запровадили доставку, самовивіз тощо). Тепер, коли більше працівників повертаються до офісів частково, у закладах харчування в центрі міста та ділових районах зростає потік відвідувачів. Передміські торгові центри, які орієнтовані на продуктові магазини та основні послуги, залишалися сильними протягом усього періоду. Крім того, автомобілеорієнтоване планування Сан-Хосе означає, що багато торгових центрів мають великі площі та паркінги, що дозволяло легше дотримуватися соціальної дистанції чи організовувати самовивіз під час COVID.

Станом на кінець 2024 року, активність оренди в роздрібній торгівлі зростала разом із невеликим підвищенням заповнюваності офісів marcusmillichap.com. Комерційні брокери повідомляють, що Сан-Хосе є найсильнішим роздрібним ринком у районі затоки, і він «стає ще сильнішим». marcusmillichap.com Високі доходи домогосподарств підтримували роздрібні витрати навіть тоді, коли офіси були порожні, а тепер будь-яке збільшення кількості офісних працівників або населення ще більше підсилює попит marcusmillichap.com. Варто відзначити, що декілька нових ритейлерів розширюються: Costco та великий азійський супермаркет (T&T) відкриють магазини в Сан-Хосе у 2025 році marcusmillichap.com. Очікується, що ці нові гравці змінять минулорічне незначне негативне чисте поглинання на позитивне. По суті, торгові площі, які звільнилися, швидко заповнюються новими магазинами та ресторанами.

Орендна плата за торгові площі залишалася відносно стабільною, а найкращі локації приносять найвищу ціну (наприклад, понад $30 за кв. фут на рік за умовами triple-net assets.cushmanwakefield.com). Орендодавці налаштовані оптимістично, але реалістично – вони розуміють, що електронна комерція все ще є загрозою, тому віддають перевагу орендарям, які пропонують досвід чи харчування, щоб залучати відвідувачів. Тренд повернення до офісів (навіть частковий) є перевагою для роздрібної торгівлі в центрі міста. Навпаки, якщо віддалена робота залишиться поширеною, частина роздрібної торгівлі в центрі може змінити призначення або зіткнутися з труднощами, але наразі центр Сан-Хосе не зазнав масового занепаду роздрібної торгівлі, як це сталося в центрі Сан-Франциско.

Прогноз: Вакантність торгових площ має залишатися низькою (<5%) і може навіть зменшитися, якщо місцева економіка залишиться сильною. Найбільший ризик – економічний спад – споживчі витрати знизяться, якщо зросте безробіття. Наразі прогноз для роздрібної торгівлі в Сан-Хосе обережно позитивний: заможні споживачі, зростаюча житлова щільність (завдяки новим багатофункціональним проєктам) і покращення використання офісів свідчать про стійкий попит на магазини та ресторани. Стратегія міста щодо урбан-вілледжів і пішохідних центрів і надалі створюватиме можливості для розвитку роздрібної торгівлі. Підсумовуючи, серед комерційних активів роздрібна торгівля показує кращі результати, ніж офіси і приблизно на рівні промислової нерухомості на ринку Сан-Хосе у 2025 році.

Тенденції інвестування в нерухомість

Інвестори в нерухомість, які придивляються до Сан-Хосе, стикаються з рівнянням високих витрат і високої винагороди. Захмарні ціни на нерухомість у регіоні означають, що дохідність від оренди (капіталізація) відносно низька, але перспективи довгострокового зростання вартості та орендної плати залишаються сильними. У 2025 році інвестиційна активність дещо стримувалася відсотковими ставками та економічною невизначеністю, але є чіткі тенденції та можливості:

Інвестиції в житлову нерухомість: Купівля односімейних будинків або кондомініумів для здачі в оренду є складною через ціни на вхід від $1 млн+, але ті, хто може собі це дозволити, спостерігають стабільний попит на оренду. Оскільки багато сімей не можуть купити житло, оренда односімейних будинків користується високим попитом (що підтверджується швидким зростанням орендної плати в цьому сегменті zillow.mediaroom.com). Райони з хорошими школами (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) або запланованими транспортними покращеннями (наприклад, навколо майбутніх станцій BART у Північному Сан-Хосе) особливо привабливі для інвесторів, оскільки обіцяють стабільну або зростаючу орендну плату. Деякі інвестори також використовують закони Каліфорнії щодо ADU – додають допоміжні житлові одиниці до односімейних будинків, щоб створити дохід як від дуплексів/триплексів. Капіталізація для житлової оренди у Сан-Хосе часто знаходиться в межах 3%–4%, що небагато, але багато інвесторів розраховують на зростання цін і приріст населення, пов’язаний із технологічною сферою, для отримання прибутку.
“Гарячі” райони: Різноманітні райони Сан-Хосе пропонують різні можливості. Центр Сан-Хосе розглядається як довгострокова ставка – із запропонованим кампусом Google (зараз призупинено) та іншими державними інвестиціями, земля та старі будівлі в центрі міста приваблюють інвесторів, які хочуть перепрофілювати їх або дочекатися підйому. Такі райони, як Japantown та Willow Glen, зберігають свою цінність завдяки унікальній культурній атмосфері та шарму, приваблюючи як власників житла, так і фліпперів, які оновлюють історичні будинки. Щодо нових перспектив, місцеві експерти часто вказують на такі місця, як Berryessa/Північне Сан-Хосе (де триває розширення BART) та Alum Rock/East Foothills (де ціни нижчі порівняно з рештою міста, що свідчить про потенціал зростання). За одним з інвестиційних аналізів, перспективні райони, такі як Communications Hill, Північне Сан-Хосе та частини Східного Сан-Хосе, готові до зростання, оскільки місто заохочує розвиток у цих місцях blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Інвестори дедалі частіше звертають увагу не лише на традиційно престижні поштові індекси, а й на ці “недооцінені” райони для отримання кращої початкової дохідності.
Комерційні інвестиції: З огляду на слабкість офісного сегменту, досвідчені інвестори шукають вигідні пропозиції. Як зазначалося, офісні будівлі продавалися зі значними знижками – деякі власники-користувачі (компанії, що купують власні будівлі) та фонди прямих інвестицій придбали офісні активи за цінами на 30–50% нижчими від пікових. Така стратегія розрахована на 5-10-річний горизонт відновлення попиту на офіси. Тим часом, промислові об’єкти залишаються улюбленцями інституційних інвесторів; конкуренція за будь-який логістичний об’єкт, що з’являється на ринку, дуже висока, а капіталізаційні ставки у промисловості тримаються на рівні близько 4% завдяки надійності орендарів. Торгові центри у сильних локаціях (особливо ті, що прив’язані до продуктових супермаркетів або розташовані у заможних районах) також активно продаються, оскільки вони виявилися стійкими під час COVID. Загалом, обсяг інвестицій у комерційну нерухомість регіону Bay Area у 2025 році нижчий, ніж до пандемії, але Сан-Хосе отримує значну частку активності, оскільки інвестори переключаються з проблемного ринку Сан-Франциско на відносно стабільний Південний Бей.
Доходність і ризики: Інвестори в Сан-Хосе стикаються з вищими витратами на фінансування – ставки за іпотекою чи комерційними кредитами становлять близько 6–7%, що може перевищувати дохідність об’єкта, створюючи негативний леверидж. Це відсіяло спекулятивних інвесторів і перекупників у порівнянні з кількома роками раніше. Ті, хто залишився, зазвичай або довгострокові власники з готівкою (менш чутливі до ставок), або покупці за схемою 1031 exchange, які реінвестують прибуток від продажу в інших місцях. Багато хто розраховує, що техноорієнтована економіка Сан-Хосе забезпечить зростання вартості нерухомості у довгостроковій перспективі. Дійсно, досвідчені місцеві інвестори відзначають, що нерухомість Силіконової долини випереджала більшість країни за темпами зростання вартості, і очікують, що це триватиме й надалі sanjosespotlight.com. Завжди існує ризик спаду у сфері технологій або змін у політиці (наприклад, посилення контролю за орендою чи нові податки для інвесторів), які можуть знизити прибутковість. Але станом на 2025 рік інвестиції в нерухомість Сан-Хосе все ще вважаються надійною ставкою – це ставка на одну з найсильніших регіональних економік світу.

Підсумовуючи, інвестиційні тренди демонструють прагнення до якості та можливостей: кошти спрямовуються у ті райони та типи нерухомості, де найкраще поєднання поточного доходу та майбутнього потенціалу (чи то новий передміський орендний комплекс, чи реконструйований офісний/науково-дослідний кампус). «Гарячі» райони для інвесторів часто збігаються з тими, де зосереджені зусилля міста щодо розвитку або де доступність у порівнянні з рештою Силіконової долини свідчить про потенціал зростання. Хоча прибутковість не така висока, як у дешевших ринках Sun Belt, Сан-Хосе пропонує те, чого бракує багатьом містам: відносну стабільність і доведену динаміку зростання, що робить його ключовою ціллю для інвестицій у нерухомість Каліфорнії.

Плани розвитку та будівництва

Розвиток нерухомості в Сан-Хосе у 2025 році перебуває на роздоріжжі. Місто має амбітні плани щодо нового житла та багатофункціональних спільнот, але економічні виклики уповільнили темпи будівництва за останній рік. Втім, кілька значних проєктів просуваються вперед, а зміни у політиці мають на меті розблокувати швидший розвиток у найближчому майбутньому.

Розвиток житлового будівництва: Сан-Хосе, як і всі міста Каліфорнії, перебуває під тиском щодо збільшення житлового фонду (з державними вимогами щодо десятків тисяч одиниць до 2030 року). Схвалені проєкти вже існують, але початок будівництва затримується. Насправді, у 2024 році в Сан-Хосе не було розпочато жодного багатоквартирного житлового будівництва – жоден новий будинок з апартаментами чи кондомініумами не почали будувати того року localnewsmatters.org. Ця вражаюча статистика відображає, як зростання вартості будівництва, нестача робочої сили та високі відсоткові ставки зробили багато проєктів неможливими для реалізації. Хоча Департамент планування міста схвалив багато одиниць, вони часто залишаються “на полиці” в очікуванні фінансування localnewsmatters.org.

Щоб боротися з цим, міські лідери запустили Програму інноваційного шляху проєктів наприкінці 2023 року localnewsmatters.org. Ця програма стимулює забудовників із проєктами “надзвичайної користі” – наприклад, тими, що включають значну кількість доступного житла чи інші суспільні вигоди – шляхом скасування певних зональних стандартів, зниження податків на будівництво та звільнення від деяких зборів localnewsmatters.org. Мета – прискорити реалізацію проєктів у центрі міста та інших пріоритетних районах. У квітні 2025 року були схвалені перші два проєкти за цією програмою: канадський забудовник Westbank отримав дозвіл на 1 492 житлові одиниці у двох висотних вежах у центрі Сан-Хосе, разом із двома дата-центрами на території localnewsmatters.org localnewsmatters.org. Місто скасувало деякі збори за доступність житла та послабило обмеження по висоті, щоб зробити ці проєкти економічно доцільними. Мер Метт Махан сказав, що Сан-Хосе не повинно дозволяти застарілим зональним нормам “заважати інноваціям, які можуть бути вигідними сьогодні” localnewsmatters.org, підкреслюючи готовність міста бути гнучким для стимулювання розвитку.

Поза межами центру міста, численні інші житлові проекти знаходяться на стадії розробки. У Північному Сан-Хосе триває будівництво великого багатофункціонального комплексу на колишніх сільськогосподарських землях, який принесе в район кілька сотень апартаментів і торгових площ sanjosespotlight.com. Девелопери, такі як SummerHill Homes, зводять нові багатоквартирні комплекси у раніше комерційних зонах (наприклад, проект на 210 Baypointe з понад 200 одиницями) sfyimby.com. Крім того, спостерігається тенденція до збільшення модульного житла та креативних методів будівництва: запропонований модульний житловий будинок на The Alameda додасть 174 одиниці на невеликій ділянці, демонструючи інноваційний підхід до ущільнення забудови sfyimby.com.

Даунтаун Вест і кампуси великих технологічних компаній: Слон у кімнаті — це проєкт Google Downtown West біля станції Дірідон — план на 80 акрів вартістю понад 10 мільярдів доларів щодо створення нового міського району змішаного використання (до 4 000 житлових одиниць, офіси, роздрібна торгівля, парки). Сан-Хосе схвалило цей проєкт у 2021 році з великим розголосом realestate.withgoogle.com techxplore.com. Однак станом на 2025 рік Downtown West перебуває в підвішеному стані. На початку 2023 року Google призупинила роботи на майданчику, а у 2025 році з’явилися повідомлення, що Google скасувала партнерство з девелопером і переглядає свої плани щодо нерухомості techxplore.com techxplore.com. Загалом відхід компанії від розширення офісів (через віддалену роботу та скорочення витрат) ставить під загрозу обіцяне житло — по всій Силіконовій долині Google обіцяла виділити землю під 15 000 житлових одиниць (у Сан-Хосе, Маунтін-В’ю, Саннівейлі), але за шість років жодного з цих будинків не було збудовано techxplore.com. Google навіть натякнула, що може продати частину своїх земельних активів (наприклад, велику ділянку в Маунтін-В’ю, розраховану на 1 900 будинків) techxplore.com. Якщо Google справді відступить, візія Downtown West може бути значно відкладена або скорочена. Міські чиновники залишаються сповненими надії, що проєкт відновиться, але це може вимагати нових партнерів або поетапного підходу. Невизначеність навколо цього мегапроєкту — це непередбачуваний фактор для розвитку Сан-Хосе: він може забезпечити величезний приплив житла та комерційних площ, або ж залишитися нереалізованим планом на роки.

Виклики для проєктів у процесі реалізації: Досвід Сан-Хосе відображає ширшу тенденцію: багато затверджених проєктів високої щільності “оптимізуються за вартістю” або замінюються планами меншої щільності через фінансові труднощі. Девелопери вважають, що в умовах 2025 року розкішний хмарочос може бути економічно невигідним, тоді як таунхауси чи проєкти меншого масштабу — вигідніші. Дійсно, по всьому Сан-Хосе перехід девелоперів від квартир/кондомініумів до таунхаусів прибрав із міських планів приблизно 4 177 житлових одиниць — ці одиниці були затверджені, але не будуть збудовані, як планувалося спочатку techxplore.com. Це суттєвий крок назад для житлових цілей міста. Це підкреслює необхідність політичних втручань і зниження витрат, щоб великі проєкти зрушили з місця.

З позитивного боку, регуляторне середовище Каліфорнії змінюється на користь розвитку. У червні 2025 року штат прийняв реформу CEQA (Сенатський білль 131 та Асамблейський білль 130), щоб спростити екологічний розгляд sanjosespotlight.com. Проєкти, які є інфіл (менше 20 акрів, менше 85 футів у висоту та в межах зонування), тепер можуть обійти певні вимоги CEQA sanjosespotlight.com. Це означає, що багато середніх житлових проєктів у Сан-Хосе більше не стикатимуться з багаторічними затримками через судові позови чи обтяжливі екологічні звіти. Мер Сан-Хосе привітав ці реформи, зазначивши, що CEQA часто «використовували як зброю» для затримки житлового будівництва, і що тепер проєкти можуть бути затверджені вдвічі швидше у деяких випадках sanjosespotlight.com. Крім того, чинні закони, такі як SB 35 (який прискорює затвердження доступного житла, що відповідає вимогам) та AB 2011 (який дозволяє житлову забудову на комерційних ділянках за правом), починають використовуватися в районі затоки.

Дивлячись у майбутнє: Очікується, що обсяги нового будівництва зростатимуть протягом наступних кількох років завдяки цим реформам і місцевим ініціативам. Сан-Хосе визначило десятки перспективних ділянок і займає проактивну позицію для досягнення своєї державної житлової мети (понад 60 000 одиниць на 2023–2031 роки). Ми можемо побачити більше креативних проєктів, таких як переобладнання офісів у житло (якщо офіси залишатимуться недозавантаженими) та державно-приватні партнерства. Інфраструктурні проєкти, такі як розширення BART Silicon Valley (запуск поїздів BART у центр Сан-Хосе до ~2030 року) та електрифікація Caltrain, також стимулюватимуть розвиток, орієнтований на громадський транспорт, уздовж цих коридорів. Підсумовуючи, 2025 рік — це перехідний рік: після повільного 2024 року будівництво готове до відновлення, але доведеться долати високі витрати. Завдяки новим законам, що скорочують бюрократію, і міським стимулам, Сан-Хосе сподівається якнайшвидше перетворити численні заплановані проєкти на реальні будівельні роботи.

Зміни в політиці та регулюванні, що впливають на ринок

Ряд політичних та регуляторних змін у 2024–2025 роках впливають на ринок нерухомості Сан-Хосе, маючи на меті вирішити житлову кризу та захистити мешканців, а також реагувати на економічні зміни. Ось основні зміни:

Спрощення CEQA (2025): Закон Каліфорнії про якість навколишнього середовища (CEQA) давно вважається причиною затримок у розвитку. У середині 2025 року Каліфорнія прийняла реформи CEQA через SB 131 та AB 130, які значно скоротили вимоги до екологічної експертизи для багатьох проєктів sanjosespotlight.com. Зокрема, проєкти житлової забудови на вільних міських землях (до 20 акрів, висотою до 85 футів) більше не потребують повного звіту про вплив на навколишнє середовище, якщо вони відповідають чинному зонуванню sanjosespotlight.com. Це велика перемога для таких міст, як Сан-Хосе: це означає менше судових позовів і швидше затвердження для середньоповерхових багатоквартирних будинків та інших міських забудов. Міські чиновники кажуть, що судові позови за CEQA затримували деякі проєкти на до двох років sanjosespotlight.com – тож ця реформа потенційно може скоротити час затвердження вдвічі sanjosespotlight.com. Мер Сан-Хосе Метт Махан був активним прихильником, стверджуючи, що CEQA зловживали для блокування необхідного житла sanjosespotlight.com. Завдяки реформам місто поєднує зміни на рівні штату з місцевими стимулами (наприклад, скасуванням зборів через Innovative Pathway) для прискорення будівництва житла sanjosespotlight.com. Хоча екологічні організації стурбовані зменшенням участі громадськості, загальне очікування полягає в тому, що Сан-Хосе побачить прискорення початку проєктів завдяки спрощеним правилам.
Державні житлові мандати та зонування: Каліфорнія запровадила кілька законів для скасування обмежувального місцевого зонування. SB 9 (чинний з 2022 року) дозволяє власникам будинків ділити ділянки під односімейну забудову або додавати дуплекси без спеціальних дозволів. У Сан-Хосе впровадження SB 9 наразі відбувається повільно (через високі витрати на будівництво ADU/дуплексів), але з часом це може поступово збільшити щільність у житлових районах. SB 10 (2022) дозволяє містам приймати постанову про до 10 одиниць житла на ділянках біля транспорту без CEQA – Сан-Хосе поки що повністю не скористався цим, але може зробити це в майбутньому для транспортних коридорів. Крім того, AB 2011 (2022) спрощує будівництво житла на комерційних (наприклад, торгових центрах) ділянках; кілька проєктів у Сан-Хосе досліджують цю можливість, що може перетворити маловикористовувані торгові ділянки на багатоквартирні комплекси з міністерським (прискореним) затвердженням. Генеральний план Сан-Хосе заохочує розвиток через “міські селища” – фактично заздалегідь сплановані осередки підвищеної щільності – і у 2025 році місто оновлює свій житловий елемент, щоб показати штату, як воно розмістить ~62 000 нових будинків до 2031 року. Це може включати перезонування деяких промислових або малощільних територій під житлову забудову і стимулювання змішаного використання біля транспорту.
Контроль орендної плати та захист орендарів: У Сан-Хосе діє місцева постанова про стабілізацію орендної плати, яка поширюється на апартаменти, побудовані до 1979 року, обмежуючи щорічне підвищення оренди (близько 5% максимум, прив’язано до інфляції) і надаючи захист від виселення. Хоча це залишається чинним, захисники прав орендарів стверджують, що цього недостатньо, оскільки новіші будівлі не охоплені. На рівні штату активісти просувають Пропозицію 33 (2024), щоб дозволити розширення контролю орендної плати (фактично скасувати обмеження Закону Коста-Гокінса) sfgate.com. Якщо виборці схвалять це, Сан-Хосе зможе поширити контроль орендної плати на новіші квартири або навіть на оренду односімейних будинків, що суттєво вплине на орендодавців та інвесторів. Окремо AB 1482 (закон штату про обмеження орендної плати) вже обмежує підвищення оренди на більшість орендованих житлових приміщень у Каліфорнії до ~10% на рік – але місцеве обмеження в Сан-Хосе суворіше для старих будинків. Під час пандемії як штат, так і місцева влада запроваджували мораторії на виселення та програми допомоги з орендою; більшість із них уже завершилися, але у 2025 році в місті обговорюють створення постійного фонду екстреної орендної допомоги для орендарів, які зіткнулися з раптовими труднощами. Вимоги до доступного житла також впливають на розвиток – Сан-Хосе й надалі вимагає, щоб проєкти за ринковими цінами включали певний відсоток квартир за нижчими цінами або сплачували компенсаційні внески. Обговорюється оновлення цих політик інклюзивного житла, щоб збалансувати стимулювання розвитку з виробництвом доступних квартир.
Податки та збори: Наприкінці 2024 року виборці Сан-Хосе схвалили (або розглядали) заходи, що впливають на економіку нерухомості. Один із прикладів — комерційний зв’язковий збір на нову офісну забудову, який фінансує доступне житло – у Сан-Хосе діє такий збір, і хоча офісні проєкти розвиваються повільно, будь-яке відновлення принесе кошти для житла. Також обговорювався податок на вакантність для порожніх торгових приміщень, щоб зменшити довгострокову вакантність роздрібних площ у центрі міста (за прикладом Сан-Франциско), але його ще не впроваджено. З іншого боку, місто зменшило деякі збори: згадана раніше Програма інноваційного шляху звільняє від певних будівельних податків і зборів за парки для відповідних житлових проєктів у центрі міста localnewsmatters.org. Це зниження витрат — свідомий політичний крок, щоб зробити забудову фінансово життєздатною в умовах високих витрат.
Економічна та монетарна політика: Опосередковано рішення Федеральної резервної системи та ширші зміни економічної політики (наприклад, нові федеральні інфраструктурні витрати чи зміни податкового законодавства) також впливають на ринок Сан-Хосе. Наприклад, підвищення ставок ФРС у 2022–23 роках суттєво вплинуло на іпотечні ставки та вартість будівельних кредитів, охолодивши ринок. На початку 2025 року спостерігається невизначеність: очікувалося, що ФРС знизить ставки, але політичний клімат кінця 2024 року (включаючи нову президентську адміністрацію та розмови про тарифи, які можуть знову підвищити інфляцію) поставив під сумнів швидке зниження ставок sfgate.com. Економісти з питань житла широко очікують, що іпотечні ставки поступово знизяться до близько 6% або трохи нижче до кінця 2025 року sanjosespotlight.com, але політичні помилки можуть це змінити. Ринок Сан-Хосе дуже чутливий до цих макроекономічних факторів через надзвичайно високі ціни – навіть незначне зниження ставок може відкрити значну купівельну спроможність (а отже, і попит). На місцевому рівні державні стимули чи податкові пільги для технологічної галузі також можуть опосередковано стимулювати ринок нерухомості, сприяючи зростанню зайнятості.

Підсумовуючи, політичний ландшафт 2025 року рухається в бік розвитку житлового будівництва (через спрощення погоджень і стимули) та збереження захисту орендарів (з потенціалом розширення контролю над орендною платою). Сан-Хосе намагається збалансувати ці підходи, щоб вирішити проблему нестачі житла, не відлякуючи інвесторів. Ефективність цих політик стане зрозумілішою в найближчі роки: якщо вони спрацюють, Сан-Хосе може побачити такий необхідний приріст житлового будівництва та поступове зниження вартості житла; якщо ні — місто й надалі може стикатися зі статус-кво високих цін і недостатньої пропозиції.

Економічні фактори, що впливають на ринок

Нерухомість Сан-Хосе не існує у вакуумі – на неї сильно впливають ширші економічні сили, від стану технологічної галузі до відсоткових ставок і міграційних тенденцій. Станом на 2025 рік кілька економічних факторів особливо заслуговують на увагу:

Стан технологічного сектору: Сан-Хосе знаходиться в самому серці Кремнієвої долини, тому успіхи технологічних компаній значно впливають на попит на житлову та комерційну нерухомість. Останні кілька років принесли уповільнення в технологічній галузі та звільнення (особливо наприкінці 2022 та у 2023 році, коли такі компанії, як Meta, Google тощо, скорочували персонал). Це тимчасово охолодило ринок житла у 2023 році, оскільки деякі працівники техсектору залишили регіон або стали обережнішими. Станом на 2025 рік технологічний сектор демонструє змішані сигнали. Дані про зайнятість у метрополії Сан-Хосе-Саннівейл-Санта-Клара свідчать, що кількість робочих місць в інформаційному секторі знизилася приблизно на 0,8% у річному вимірі kidder.com на початку 2025 року – тобто зайнятість у технологіях не зростає швидко, але спад стабілізувався. Сектор професійних/ділових послуг (який включає багато технічних спеціальностей) також знизився приблизно на 1,8% у річному вимірі kidder.com. Незважаючи на ці зниження, рівень безробіття в окрузі Санта-Клара залишається дуже низьким (близько 3,9%) kidder.com, тобто ринок праці загалом залишається напруженим. Багато звільнених працівників техсектору знайшли нову роботу або започаткували власні справи, а нетехнологічні галузі (наприклад, охорона здоров’я, передове виробництво) зросли.

Для ринку нерухомості стабільний, але повільніше зростаючий технологічний сектор означає відсутність великого напливу нових покупців/орендарів, але й відсутність масового відтоку. Сан-Хосе дійсно зазнав чистого відтоку населення під час пандемії (оскільки деякі працівники переїхали у дешевші регіони завдяки віддаленій роботі), але ця тенденція зменшилася до 2023 року. Насправді, оскільки деякі роботодавці повертають людей в офіси хоча б на кілька днів на тиждень, частина тих, хто виїхав, повертаються або принаймні зберігають зв’язок із затокою. Венчурний капітал і створення стартапів пожвавилися на початку 2025 року порівняно з застоєм 2022-го, що може свідчити про майбутнє зростання зайнятості. Крім того, бум штучного інтелекту (із компаніями, що зосереджені на штучному інтелекті) зосереджений у Кремнієвій долині й може стати рушієм наступної хвилі попиту на офіси та житло. Якщо такі компанії, як Nvidia, Google (зі своїми AI-ініціативами) та численні AI-стартапи продовжать наймати працівників, це підвищить попит на житло в регіоні. Загалом, технології – основний рушій: коли вони «чихають», ринок житла «застуджується», а коли бум – житло «божеволіє». Зараз ми перебуваємо посередині – обережний оптимізм, що найгірше у технологічному спаді вже позаду, але чекаємо на чіткий наступний бум.

Відсоткові ставки та фінансування: Ймовірно, найбільший фактор, що охолоджує ринок нерухомості у 2025 році порівняно з ажіотажем 2021 року — це високі відсоткові ставки. Іпотечні ставки, які були 3% у 2021 році, підскочили вище 7% у 2022 році, і станом на середину 2025 року вони знаходяться в діапазоні 6,5–7% для 30-річних фіксованих кредитів sfgate.com. Це має величезний вплив: щомісячні іпотечні платежі зростають на сотні або тисячі доларів, зменшуючи те, що покупці можуть собі дозволити. Правило великого пальця: підвищення іпотечної ставки на 1% зменшує купівельну спроможність покупця приблизно на 10%. Тому покупці у 2025 році виявляють, що можуть претендувати на значно менший будинок, ніж кілька років тому. Високі ставки також створюють ефект «блокування» для продавців – приблизно 84% власників житла мають іпотеку під менше ніж 6% у Каліфорнії sanjosespotlight.com, тому переїзд і оформлення нової іпотеки під 7% сприймається як фінансова втрата. Це утримує багато будинків поза ринком, сприяючи низькій пропозиції.

Озираючись у майбутнє, економісти широко очікують поступового зниження ставок протягом наступних 12-24 місяців. Національна асоціація ріелторів прогнозує, що ставки триматимуться на рівні близько 6% у 2025 році і, можливо, опустяться нижче до кінця року sanjosespotlight.com. Головний економіст C.A.R. Джордан Левін налаштований оптимістично, припускаючи, що ставки можуть досягти 5,9% до кінця 2025 року sanjosespotlight.com. Якщо інфляція й надалі знижуватиметься, а Федеральна резервна система почне зменшувати ставку федеральних фондів, іпотечні ставки підуть слідом. Кожне зниження ставок, ймовірно, залучатиме більше покупців на ринок (і спонукатиме деяких власників змінити житло чи переїхати, збільшуючи пропозицію). Наприклад, коли ставки короткочасно впали до низьких 6% наприкінці 2024 року, агенти повідомили про миттєвий сплеск активності покупців sfgate.com. Можна очікувати таких “міні-спринтів” продажів щоразу, коли ставки знижуватимуться у 2025 році sfgate.com. Хвилі рефінансування також очікуються, якщо ставки впадуть нижче 5,5% – це може звільнити більше фінансових можливостей для власників житла (або дозволити інвесторам рефінансувати й, можливо, знову інвестувати в нерухомість). Навпаки, якщо інфляція зросте, а ставки залишаться високими чи навіть підвищаться, ринок житла може застигнути або послабитися, оскільки доступність погіршиться. Варто зазначити, що навіть іпотечна ставка 5-6% є історично нормальною (середній показник у США за 50 років – близько 8% sanjosespotlight.com), але після десятиліття наднизьких ставок це здається високим для нинішніх учасників ринку.

Місцева економіка та зайнятість: Окрім технологічного сектору, економіка Сан-Хосе виграє від різноманіття роботодавців – університети (San Jose State), охорона здоров’я (розширення лікарень), оборонні технології (Lockheed тощо) та потужна база малого бізнесу. Зростання зайнятості в нетехнологічних секторах допомогло зберегти сильний рівень зайнятості в регіоні. Медіанний дохід домогосподарства в Сан-Хосе становить близько $117 000 – один із найвищих у країні, і щороку він помірно зростає. Проте, іронічно, цього зовсім недостатньо, щоб комфортно купити тут будинок (як видно зі статистики доступності). Багатство, створене за рахунок акційної компенсації та частки у стартапах, є основним фактором, що вливає ліквідність у ринок житла – наприклад, коли компанія виходить на IPO або її купують, новоспечені багатії часто купують житло або покращують умови проживання. Ринок IPO був повільним у 2022–24 роках, але готується до відновлення; кілька очікуваних IPO (наприклад, Stripe або Instacart, якщо вони ще не відбулися до 2025 року) можуть створити нових мільйонерів і призвести до купівлі елітної нерухомості. Крім того, міжнародна імміграція (особливо технічних спеціалістів) відновлюється, що підтримує попит як на оренду, так і на купівлю житла, особливо в громадах із великою кількістю індійських та китайських ІТ-фахівців у Сан-Хосе.

З іншого боку, фактори вартості життя та якості життя продовжують впливати на міграцію. У районі затоки спостерігався чистий внутрішній відтік населення – люди переїжджали до дешевших штатів, – але значну частину цього компенсувала імміграція з-за кордону та народжуваність. Населення Сан-Хосе трохи зменшилося під час пандемії, але зараз приблизно стабільне. Якщо тенденція дистанційної роботи “Zoom-town” збережеться, деякі працівники можуть обрати життя в мальовничих або доступних районах (озеро Тахо, Остін тощо), зберігаючи роботу в Силіконовій долині, що може знизити попит на житло на місці. Але багато компаній виявляють, що продуктивність і навчання нових співробітників краще відбуваються офлайн, тому часткове повернення до офісів може стати структурним.

Витрати та будівництво: Ще одним економічним фактором є вартість будівництва – матеріали та робоча сила. Вартість будівництва в районі затоки – одна з найвищих у світі. У 2024–25 роках інфляція на матеріали, такі як лісоматеріали та сталь, знизилася після попереднього стрибка, але вартість праці залишається високою через нестачу робітників. Кваліфікованих будівельників бракує, що підвищує зарплати та подовжує терміни. Це безпосередньо впливає на те, скільки нового житла можна збудувати і за якою ціною. Як зазначалося раніше, перехід девелоперів до дешевших проєктів – одна з відповідей techxplore.com. Зростання вартості капіталу (відсотки за кредитами на розвиток) також є фактором – багато проєктів, які були ледь прибутковими, стали збитковими, коли відсотки подвоїлися. Якщо ФРС пом’якшить політику і фінансування стане дешевшим, деякі відкладені проєкти можуть відновитися.

Макротренди: На високому рівні нерухомість Сан-Хосе ґрунтується на кількох макроістинах – привабливості життя в Силіконовій долині (через кар’єрні можливості), дефіциті землі в забудованому регіоні та складності регулювання в Каліфорнії. Це створює тенденцію до зростання цін у довгостроковій перспективі швидше за національні середні показники. Економічні шоки можуть спричинити короткострокові корекції (як це було на початку 2020 чи 2008 року), але історично регіон швидко відновлюється. Наприклад, під час початку пандемії деякі прогнозували масовий відтік із міст; дійсно, деякі мешканці переїхали до ексурбів або в інші штати, але до 2025 року багато міських ринків відновилися, і ціни на житло в Сан-Хосе перевищили доковідний пік. Динаміка ринку й надалі слідуватиме за циклами буму та спаду в технологічній економіці, трохи згладженими обмеженою пропозицією житла.

Підсумовуючи, економічний фон для ринку нерухомості Сан-Хосе у 2025 році – це обережний оптимізм. Стан технологічної індустрії та напрямок руху відсоткових ставок – два ключові чинники, за якими слід стежити. Процвітаючий техсектор і зниження ставок можуть знову активізувати ринок (більше продажів і зростання цін), тоді як рецесія чи стрибок ставок стануть перешкодою. Наразі місцева економіка зростає помірно, безробіття низьке, а доходи високі – це складові, які підтримують попит на житло навіть попри проблеми з доступністю. Ця динамічна напруга між високим попитом/заможністю і високими витратами визначає ринок Сан-Хосе і залишатиметься такою в найближчі роки.

Порівняльний аналіз: Сан-Хосе та сусідні ринки

Тенденції на ринку нерухомості Сан-Хосе як відображають, так і відрізняються від тенденцій у сусідніх містах затоки, таких як Сан-Франциско, Окленд і передмістя Силіконової долини. Покупці, орендарі та інвестори часто порівнюють ці ринки між собою. Ось як виглядає Сан-Хосе:

Сан-Хосе проти Сан-Франциско: Обидва міста є основними центрами зайнятості затоки з дуже дорогим житлом, але ринок Сан-Франциско останнім часом був м’якшим. За прогнозами Zillow, очікується невелике зниження цін на житло в Сан-Франциско у 2025 році (~–1,8%), тоді як у Сан-Хосе ціни залишаються майже незмінними або злегка зростають (у межах –0,2% до +0%) sfgate.com. Особливо ринок кондомініумів у Сан-Франциско зазнав труднощів через надлишок пропозиції та зниження попиту під час пандемії, тоді як у Сан-Хосе (де більше приватних будинків) вартість зберігалася краще. Доступність житла однаково складна в обох містах – медіанні ціни в Сан-Франциско (~$1,3–1,4 млн) подібні до цін у Сан-Хосе, і обидва міста вимагають високих доходів. Однак Сан-Франциско сильніше постраждав від переходу на віддалену роботу. Вакантність офісів у центрі міста значно вища, ніж у Сан-Хосе, що призвело до порожніх квартир/кондо в деяких районах і зменшення населення. Сан-Хосе, маючи більш передміський характер, не зазнав такого масового відтоку з міста. Тенденції оренди також розійшлися: у Сан-Франциско оренда знизилася або залишалася стабільною у 2024 році, тоді як оренда в Сан-Хосе зросла на ~2–3% sfgate.com. Це свідчить про невелике зміщення попиту з Сан-Франциско до Силіконової долини. Культурно Сан-Франциско залишається привабливим для деяких (міське життя, зручності), але проблеми зі злочинністю та безпекою змусили частину мешканців розглядати такі місця, як Сан-Хосе. Ринки елітної нерухомості в обох містах сильні – елітне житло в Сан-Франциско (наприклад, особняки Pacific Heights) і престижні райони Сан-Хосе (Silver Creek тощо) добре продаються заможним покупцям, незважаючи на загальні умови sfgate.com. Підсумовуючи, ринок Сан-Хосе у 2025 році є більш стабільним, тоді як ринок Сан-Франциско більш волатильний і перебуває у фазі відновлення. Багато хто вважає, що у Сан-Хосе є потенціал для зростання (особливо якщо центр міста відродиться), тоді як Сан-Франциско відновлює довіру та заповнюваність.
Сан-Хосе проти Окленда/Іст-Бей: Іст-Бей пропонує більш доступну альтернативу округу Санта-Клара. Медіанна ціна будинку в Окленді (середина 2025 року) становить близько $759 000 – приблизно половина від ціни в Сан-Хосе – і в Окленді ціни знизилися приблизно на 13% у річному вимірі redfin.com. Насправді, ринок житла в Окленді значно охолов у 2024 році, з більшою кількістю пропозицій і довшим терміном перебування на ринку (29 днів проти 20 у Сан-Хосе) redfin.com redfin.com. Це частково відображає більший відтік населення з міського Окленда та більшу пропозицію відносно попиту. Водночас, абсолютні ціни в Окленді нижчі, тому він приваблює деяких покупців, які не можуть дозволити собі житло в Саут-Бей. Райони Іст-Бей, такі як Фрімонт, які ближче до робочих місць у Силіконовій долині, мають вищі ціни (часто ~$1,2 млн медіанна ціна), але все ж зазвичай нижчі, ніж у Сан-Хосе для порівнянних будинків. Питання комфорту доїзду також мають значення: коли ціни на бензин високі або трафік поганий, деякі, хто переїхав до Іст-Бей, можуть передумати й спробувати жити ближче до роботи в Сан-Хосе, що підвищує попит у Саут-Бей. Також, різниця у рівні злочинності та якості шкіл впливає на вибір: передмістя Сан-Хосе сприймаються як такі, що мають кращі школи та безпеку, ніж Окленд, що утримує сім’ї з Силіконової долини від масового переїзду до Іст-Бей, незважаючи на дешевше житло. Щодо оренди, орендна плата в Окленді фактично знизилася приблизно на 6% у 2024 році (наприклад, оренда 1-кімнатної квартири ~$1 800, що значно менше, ніж у Сан-Хосе) reddit.com. Це свідчить про слабший попит в Окленді і, можливо, про те, що працівники, які можуть працювати віддалено й залишили Сан-Франциско, не всі переїхали до Окленда, як колись передбачалося – деякі залишили регіон взагалі. На відміну від цього, населення та попит на житло в Сан-Хосе більше пов’язані з його власною базою зайнятості (технологічні робочі місця, які здебільшого не переїжджають). Зрештою, Сан-Хосе дорожчий, але стабільний, тоді як Окленд дешевший, але зазнав більшого падіння. Для інвесторів нерухомість в Іст-Бей може забезпечити кращу орендну дохідність, але Сан-Хосе дає більше впевненості у довгостроковому зростанні вартості завдяки концентрації високооплачуваних робочих місць.
Передмістя Кремнієвої долини (Пало-Альто, Купертіно тощо): Приміські міста на північ і захід від Сан-Хосе (Санта-Клара, Саннівейл, Маунтін-В’ю, Купертіно, Пало-Альто) входять до того ж ринку округу Санта-Клара, але мають свої особливості. Загалом, ці місця ще дорожчі, ніж Сан-Хосе у розрахунку на квадратний фут, завдяки найкращим школам або близькості до штаб-квартир (наприклад, Apple у Купертіно, Стенфорд у Пало-Альто). Наприклад, медіанна ціна будинку в Пало-Альто значно перевищує $3 мільйони, що більш ніж удвічі перевищує ціну в Сан-Хосе. У цих передмістях дуже обмежена пропозиція житла у будь-який момент – люди схильні триматися за свої будинки через чудові державні школи та престиж громади. У 2025 році ці ринки залишаються надзвичайно конкурентними: на стартовий будинок у Маунтін-В’ю чи Купертіно часто надходять десятки пропозицій. Сан-Хосе конкурує з цими районами завдяки своїм розмірам і різноманітності – у Сан-Хосе є доступніші райони, які дешевші, наприклад, за ціни в Саннівейлі (наприклад, Східний Сан-Хосе). Але для тих, хто надає перевагу школам, шкільні округи Купертіно чи Пало-Альто є великим магнітом, що підтримує високий попит незалежно від загальної ситуації на ринку. Один порівняльний момент: хоча зростання цін у Сан-Хосе сповільнилося до ~5% рік до року redfin.com, деякі анклави Кремнієвої долини все ще показували вищі стрибки через низьку пропозицію (наприклад, у Лос-Альтосі повідомлялося про зростання ~10% рік до року на початку 2025 року). Тобто мікроринки можуть перевершувати загальний ринок. З іншого боку, далекі передмістя Сан-Франциско (наприклад, Трейсі, Гілрой) зазнали напливу віддалених працівників під час пандемії, що спричинило різке зростання цін, але частина цього вже відступає, оскільки повертається необхідність їздити на роботу – ці віддалені райони можуть застигнути або трохи впасти, коли люди повертаються ближче до місць роботи. Сан-Хосе займає проміжне положення: більш урбанізований і населений, ніж малі передмістя, але доступніший (відносно) за елітні міста. Тут також більше можливостей для зростання (особливо вертикально в центрі або через ущільнення), тоді як такі передмістя, як Пало-Альто, вже забудовані й суворо обмежують розвиток. Це означає, що Сан-Хосе може додати пропозицію і потенційно пом’якшити свої ціни в майбутньому більше, ніж ті міста з фіксованою пропозицією.

Загалом, район затоки — це мозаїка мікроринків. Сан-Хосе у 2025 році показує кращі результати, ніж Сан-Франциско за багатьма показниками (менше падіння цін, стабільніший попит) і демонструє більшу цінову стійкість, ніж Іст-Бей. Він все ще дешевший за ультра-багаті анклави, але має ту ж проблему низької пропозиції. Для покупця чи інвестора: Сан-Хосе пропонує поєднання міського й приміського життя з високими цінами, але якщо ви шукаєте “дешевше”, варто звернути увагу на Іст-Бей; якщо потрібні найкращі школи чи статус, можливо, доведеться розглядати Пало-Альто чи Лос-Гатос. Багато людей роблять саме такі компроміси, тому ми бачимо, наприклад, як сім’ї залишають квартири в Сан-Франциско, щоб купити житло в Сан-Хосе, або айтішники пропускають Сан-Хосе, щоб купити більший будинок у Волнат-Крік (Іст-Бей) за ті ж гроші. Ці потоки триватимуть, але центральне розташування Сан-Хосе в Кремнієвій долині дає йому стійку перевагу – величезна база робочих місць поруч означає, що попит на життя тут буде майже завжди.

Прогнози та передбачення на найближчі роки

Дивлячись за межі 2025 року, експерти очікують, що ринок нерухомості Сан-Хосе зазнає помірного зростання та поступових змін, а не різких коливань. Ось синтез прогнозів і думок на найближчі кілька років:

Прогноз цін на житло: Практично всі основні аналітики прогнозують подальше зростання цін у Сан-Хосе, але повільнішими, більш “нормальними” темпами, ніж у період ажіотажу 2010-х років. Асоціація ріелторів Каліфорнії прогнозує, що медіанна ціна житла в Каліфорнії зросте приблизно на 4–5% у 2025 році sanjosespotlight.com, а також подібне зростання на однозначні відсотки у 2026 році. Щодо Сан-Хосе, місцеві ріелтори очікують, що вартість житла в Силіконовій долині й надалі “випереджатиме більшість країни” за темпами зростання sanjosespotlight.com, враховуючи економічну силу регіону. Один із сайтів з інвестицій у нерухомість прогнозує зростання цін у Сан-Хосе на +3% у 2025 році та на +4% у 2026 році noradarealestate.com – тобто приблизно на рівні інфляції. Жодне авторитетне джерело не прогнозує різкого обвалу чи значного падіння цін, якщо не станеться великого зовнішнього шоку. Одна з причин: навіть якщо попит знизиться, обмежена пропозиція створює “підлогу” для цін. Водночас, якщо іпотечні ставки залишаться високими або почнеться рецесія, ціни можуть залишатися на одному рівні тривалий час. Наприклад, модель Zillow прогнозувала незначне зниження у 2024 році, а потім стабілізацію у 2025 році в районі затоки sfgate.com. Але до 2026–2027 років, якщо ставки знизяться, більшість очікує, що ціни знову почнуть зростати на кілька відсотків на рік, коли ринок повністю пристосується до постпандемічних умов.
Продажі та запаси житла: Головний економіст Національної асоціації ріелторів Лоуренс Юн зазначив, що післявиборчі роки часто супроводжуються зростанням продажів житла sanjosespotlight.com. Дійсно, він прогнозує, що обсяг продажів житла у США зросте на 9% у 2025 році sanjosespotlight.com, оскільки іпотечні ставки знижуються, а на ринку з’являється більше пропозицій. На місцевому рівні ми можемо побачити подібне зростання: вже у окрузі Санта-Клара наприкінці 2024 року спостерігався сплеск активності покупців sanjosespotlight.com. Більше власників житла можуть вирішити продати у 2025–2026 роках, коли вони звикнуть до ідеї обміну старої низької ставки на новий будинок (особливо якщо мають достатньо власного капіталу для покриття витрат). Запаси житла, однак, як і раніше, очікуються відносно обмеженими – ніхто не прогнозує стільки нових пропозицій, щоб це стало ринком покупця. Один позитивний сигнал: частка іпотек зі ставками менше 4% поступово зменшуватиметься з часом (люди рефінансують, переїжджають тощо), що послаблює ефект “блокування”. Дані Realtor.com показали, що відсоток іпотек зі ставкою менше 6% за рік знизився з 89% до 84% sanjosespotlight.com, тобто певна ротація все ж відбувається. До 2026–2027 років, можливо, ставки нормалізуються в діапазоні 5%, і оборот житла повернеться до більш звичних рівнів. Будівництво нового житла також додасть пропозиції, хоча й, ймовірно, незначно. Зусилля Каліфорнії щодо будівництва можуть дати результати після 2026 року, коли тисячі одиниць житла, що зараз будуються в районі North First Street у Сан-Хосе, в центрі міста та в інших місцях, нарешті будуть завершені (якщо фінансування стабілізується). Загалом очікується незначне покращення пропозиції житла в найближчі роки, але все ще нижче рівня збалансованого ринку.
Оренда та ринок оренди: Провідні економісти, такі як Кріс Сальвіаті з Apartment List, прогнозують, що «низьке, однозначне зростання орендної плати» збережеться в районі затоки найближчим часом sfgate.com. Для 2025 року це, ймовірно, означає підвищення орендної плати на рівні близько 2–4%, подібно до 2024 року. Оскільки великий обсяг нових квартир по країні буде вичерпано до кінця 2025 року, конкуренція за оренду може посилитися у 2026 році. Орфе Дівунгуй із Zillow прогнозує жорсткіший ринок оренди у другій половині 2025 року, коли будівельний бум згасне, що потенційно дасть орендодавцям більше можливостей для підвищення цін sfgate.com. У Сан-Хосе орендна плата може трохи прискоритися, якщо населення зростатиме, а купівля житла залишатиметься недоступною. Однак будь-яке розширення контролю над орендою або поява нової пропозиції може цьому завадити. Багато експертів вважають, що тенденція до «нації орендарів» збережеться – якщо покупці вперше залишаються поза ринком через ціни, вони продовжують орендувати, що підтримує високий попит. До 2030 року оренда в Сан-Хосе, ймовірно, буде ще вищою, ніж сьогодні (якщо не буде економічного спаду), хоча, можливо, зростання буде поступовим рік за роком.
Комерційна нерухомість: Прогнози щодо офісного ринку залишаються обережними. Більшість комерційних брокерів вважають, що лише у 2025–2026 роках вакантність офісів помітно знизиться. Компанії досі оцінюють свої потреби у площах; загальна думка така, що гібридна модель роботи залишиться надовго, тому загальний попит на офісні площі буде структурно нижчим, ніж у 2019 році. Деякі прогнози вказують, що вакантність офісів у районі затоки може досягти піку у 2024–25 роках, а потім повільно відновлюватися. JLL та інші компанії очікують, що вакантність офісів покращиться на кілька відсоткових пунктів до 2026 року, але не повернеться до допандемічних показників ще багато років (якщо взагалі повернеться). Натомість, перспективи промислової нерухомості сильні – за прогнозом Cushman & Wakefield, вакантність промислових площ залишатиметься нижчою за 6%, а орендна плата зростатиме у 2025 році, оскільки пропозиція буде поглинатися cushmanwakefield.com. Роздрібна торгівля прогнозується як відносно стабільна; деякі нові торгові площі з’являться у багатофункціональних проєктах, але вакантність у роздрібній торгівлі може залишатися на рівні 4-5% до 2025 року. Якщо настане рецесія, роздрібна торгівля може послабитися, але за її відсутності залишиться стабільною.
Економічні «джокери»: Відсоткові ставки – найбільший «джокер». Якщо інфляція знизиться швидше, ніж очікується, ФРС може різко знизити ставки, і іпотека може впасти до рівня трохи вище 4% або низьких 5% до 2026 року. Це, ймовірно, спровокує сплеск купівельної активності та зростання цін – потенційно повертаючи ринок до ажіотажу продавців. Деякі оптимістичні сценарії передбачають повторне прискорення ринку житла наприкінці 2025 року за такої умови. З іншого боку, якщо інфляція залишиться високою або економіка перегріється, ставки можуть залишатися високими довше, утримуючи ринок у повільнішому режимі. Макроекономічні рецесії – ще один «джокер»; деякі економісти побоюються легкої рецесії наприкінці 2024 або у 2025 році. Історично рецесії можуть охолоджувати ринок житла (менше продажів, невелике зниження цін), але з огляду на дефіцит пропозиції, будь-яке зниження цін у Сан-Хосе, ймовірно, буде мінімальним і короткочасним.
Думки експертів: Місцеві експерти з нерухомості часто наголошують на довгостроковій перспективі. «Покупці повинні купувати, коли знаходять дім, який відповідає їхнім потребам», радить президент Асоціації ріелторів Санта-Клари 2025 року, замість того щоб намагатися вгадати найкращий момент для купівлі на ринку sanjosespotlight.com. Логіка така: навіть якщо зараз ставки високі, ви зможете рефінансувати пізніше, але не зможете повернутися назад і купити за вчорашніми цінами – а в Силіконовій долині вчорашні ціни зазвичай нижчі за завтрашні. Багато хто очікує, що як тільки ставки впадуть нижче 6%, відбудеться хвиля відкладених покупок для переїзду в більші будинки (власники житла, які змінюють житло на більше тощо), що може збільшити пропозицію стартових будинків, але водночас підвищити попит на житло середнього класу sanjosespotlight.com. За результатами опитувань ріелторів, 2025 рік буде активнішим, ніж 2024, а 2026 рік може повернутися до більш звичного ритму ринку із сезонними коливаннями тощо, якщо не станеться серйозних потрясінь.

Підсумовуючи, прогноз для ринку нерухомості Сан-Хосе – «обережний оптимізм». Ймовірно, нас чекають стабільні або помірно зростаючі ціни на житло, повільне зростання пропозиції та обсягів продажів, помірне підвищення орендної плати і комерційний сектор, що поступово відновлюється до 2026 року. Основи ринку Сан-Хосе – сильна зайнятість, привабливе розташування, обмеженість землі – свідчать про його стійкість. Епоха стрімкого зростання цін, можливо, завершилася (принаймні наразі), але й серйозна загроза обвалу малоймовірна через нестачу житла. Більшість експертів очікують збалансованого, сталого зростання у найближчі кілька років. Як висловився один з економістів у сфері житла, у 2025–2027 роках у Bay Area, ймовірно, буде «стійке зростання, нові можливості та постійна адаптація до нових тенденцій», а не різкі коливання sfgate.com. Для покупців і продавців це означає менше ажіотажу й більше передбачуваності, а для політиків – подальшу необхідність будувати більше житла для задоволення майбутніх потреб регіону.

Джерела:

Redfin – Огляд ринку житла Сан-Хосе (липень 2025) redfin.com redfin.com
Zillow Research – Аналіз доступності житла (червень 2025) zillow.mediaroom.com
SFGate – Прогнози ринку житла в районі затоки на 2025 рік sfgate.com sfgate.com sfgate.com
Apartment List – Тенденції оренди в Сан-Хосе, серпень 2025 apartmentlist.com apartmentlist.com
Joint Venture SV (через Patch) – Звіт про вакантність комерційної нерухомості в Кремнієвій долині (3 квартал 2024) patch.com patch.com
Kidder Mathews – Офісний ринок Кремнієвої долини, 2 квартал 2025 kidder.com kidder.com
Marcus & Millichap – Прогноз ринку роздрібної торгівлі Сан-Хосе на 2025 рік marcusmillichap.com marcusmillichap.com
Point2Homes – Дані про ринок оренди в Сан-Хосе 2025 point2homes.com
San José Spotlight – Інноваційна житлова програма та реформи CEQA localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
TechXplore – Зобов’язання Google щодо житла під питанням (травень 2025) techxplore.com techxplore.com
San José Spotlight – Прогнози ринку на 2025 рік (колонка Коллінза) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
Ринок житла в Окленді (Redfin) для регіонального порівняння redfin.com