Нерухомість Нешвілла 2025: Гарячі тренди, популярні райони та 5‑річний прогноз ринку

Ринок нерухомості Нешвілла у 2025 році залишається динамічним і орієнтованим на зростання, підживлюваний стабільною міграцією, стійкою економікою та постійним розвитком. Хоча ажіотаж 2021–2022 років вщух, ціни на житло продовжують помірно зростати, попит з боку покупців зберігається, а пропозиція збільшується з історичних мінімумів. Комерційна нерухомість — це історія про два світи: бум у роздрібному та промисловому секторах на тлі м’якшого ринку офісної нерухомості, оскільки стрімке зростання населення та кількості робочих місць у місті підтримує більшість типів нерухомості. У цьому звіті ми розглядаємо ключові тенденції на ринку житлової, комерційної та орендної нерухомості; виділяємо популярні райони та майбутні проєкти; аналізуємо зміни в політиці; досліджуємо демографічні чинники; і пропонуємо прогноз на 3–5 років для ринку нерухомості Нешвілла.

Тенденції житлової нерухомості у 2025 році

Продажі та ціни на житло: Після короткочасного охолодження у 2023 році житловий ринок Нешвілла у 2025 році стабілізується та набуває здоровішого балансу. Продажі житла дещо зросли — у червні 2025 року було укладено 3 185 угод, що приблизно на 5% більше, ніж у червні 2024 року notyourordinaryagent.com. Постійна міграція та створення робочих місць підтримують попит, навіть попри те, що вищі іпотечні ставки стримали ажіотаж попередніх років. Медіанні ціни на житло продовжують демонструвати помірне зростання. Станом на середину 2025 року медіанна ціна на окремий будинок становить близько $528 000, що на ~4,6% більше у річному вимірі notyourordinaryagent.com. Це далеко не двозначні річні стрибки, які спостерігалися під час пандемічного буму, але це свідчить про стабільне зростання вартості, а не про спад. (Для порівняння, ціни на квартири дещо знизилися — приблизно на 1,4% у річному вимірі, до близько $340 000 notyourordinaryagent.com, оскільки цей сегмент стикається зі збільшенням пропозиції та більш вибагливими покупцями.)

Попит покупців і баланс ринку: Ринок житла в Нешвіллі фактично перейшов у «зону Золотоволоски» відносного балансу у 2025 році. Війни ставок вщухли, покупці отримали більше простору для маневру, але добре оцінені будинки все ще продаються. Індекс ринкової активності знаходиться на рівні близько 30 (за шкалою до 100), що вказує на невелику перевагу продавця – це вже не шалений ринок продавця, але й не справжній ринок покупця nestinginnashville.com nestinginnashville.com. Продаж будинків займає більше часу, ніж у період ажіотажу: середній термін перебування на ринку зріс до ~105 днів (медіана ~67 днів) nestinginnashville.com, що є разючою зміною порівняно з 15–20 днями у 2021 році. Насправді близько 42% оголошень проходять через зниження ціни перед продажем nestinginnashville.com, що підкреслює: реалістичне ціноутворення тепер є вирішальним. Покупці повернули собі частину можливостей для переговорів і можуть не поспішати з інспекціями та фінансуванням nestinginnashville.com. Продавці ж мають скоригувати свої очікування – часи, коли можна було назвати будь-яку ціну й отримати її, минули; стратегічне ціноутворення та якісна підготовка нерухомості є ключовими nestinginnashville.com.

Запаси житла та нове будівництво: Після багатьох років гострого дефіциту житла, запаси нарешті почали зростати. У червні 2025 року на ринку Великого Нашвілла було близько 14 416 об’єктів нерухомості, що є збільшенням на 28% порівняно з попереднім роком notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. Кількість будинків на продаж, хоча й досі не надмірна, значно вища, ніж під час «засухи» 2021–2022 років. Це зростання зумовлене поєднанням введення нового житла та перепродажів. Будівельники наростили темпи у 2022–2024 роках, і ці об’єкти зараз виходять на ринок; водночас більше власників виставляють житло на продаж, оскільки надзвичайно вигідний для продавців ринок нормалізувався. Завдяки більшій пропозиції покупці мають вибір – що призводить до довшого часу продажу та помірнішого зростання цін. Варто зазначити, що найбільше зростання запасів у Нашвіллі спостерігається у сегменті односімейних будинків і кондомініумів (збільшення на ~30–36% за рік) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com, тоді як кількість ділянок/земельних лотів зростала повільніше. Незважаючи на збільшення запасів, місцеві містобудівні дослідження попереджають про майбутній дефіцит житла: Нашвіллу потрібно приблизно 90 000–120 000 нових будинків за наступне десятиліття, але за поточними темпами буде збудовано лише близько 70 000 wsmv.com. Це стимулювало політичні заходи (про які йтиметься далі) для розширення житлового будівництва. Наразі збільшення запасів означає, що ринок Нашвілла зміщується до нейтральних умов – це бажана зміна після надмірно активного минулого, але попит все ще достатній, щоб ціни продовжували зростати.

Тенденції комерційної нерухомості (офіси, рітейл і промисловість)

Сектори комерційної нерухомості Нашвілла у 2025 році демонструють змішану картину. Рітейл і промислові об’єкти процвітають завдяки зростанню населення та розширенню бізнесу, тоді як офісний ринок залишається пригніченим через вищу вакантність і обережний корпоративний попит після пандемії. Нижче ми розглядаємо кожен сегмент:

Офісний ринок

Заповнюваність і орендна плата: Офісний сектор Нешвілла проходить період адаптації після COVID у 2025 році. Станом на березень 2025 року рівень вакантності офісних приміщень у місті складав близько 18,4% commercialsearch.com – це вище, ніж у попередні роки для самого Нешвілла, але все ще нижче за середній показник по країні, який становить 19,9% commercialsearch.com. Іншими словами, майже кожен п’ятий офіс пустує, що відображає як появу нових площ, так і оптимізацію компаніями своїх офісних просторів у гібридну епоху роботи. Середня запитувана орендна ставка становить близько $31,64 за кв. фут, що трохи нижче за середній показник по США ($33) і робить Нешвілл одним із доступніших ринків для орендарів commercialsearch.com. Зростання орендної плати відносно незначне; орендодавці змагаються за якісних орендарів, пропонуючи поступки, оскільки рівень вакантності залишається високим.

Нова пропозиція та девелопмент: Примітно, що у Нешвіллі один із найбільших портфелів офісного будівництва відносно розміру міста. Станом на перший квартал 2025 року близько 1,5 млн кв. футів офісних площ перебувало на стадії будівництва (≈2,5% наявного фонду), і кілька великих проєктів мають бути здані до кінця 2025 року commercialsearch.com. Насправді, якщо враховувати заплановані проєкти, портфель становить майже 4,8% ринку – це співставно з Манхеттеном за обсягом commercialsearch.com. Масштабні проєкти, такі як Nashville Yards (великий багатофункціональний комплекс у центрі міста) та запланований кампус Oracle (детальніше про це далі), забезпечують роботою забудовників. З іншого боку, це створює тиск із боку пропозиції: нові офіси виходять на ринок, який ще не встиг повністю поглинути наявні площі, що, ймовірно, утримає рівень вакантності на рівні середніх або високих двозначних значень у найближчій перспективі. Інвестиційні продажі офісів також майже зупинилися через зростання відсоткових ставок – усього дві офісні будівлі були продані за весь перший квартал 2025 року, а обсяг продажів знизився приблизно на 63% у річному вимірі commercialsearch.com commercialsearch.com. У середньому офісні будівлі в Нешвіллі продавалися за ~$130 за кв. фут на початку 2025 року, що є відносно вигідною ціною за національними мірками commercialsearch.com.

Прогноз: Відновлення офісного сектору стримане. Зростання зайнятості в Нешвіллі та релокації компаній (AllianceBernstein, хаб Amazon тощо) створюють сприятливі умови, але може знадобитися кілька років, щоб заповнити всі нові та вакантні площі. Один із позитивних трендів – зростання конверсій офісів у житло. Майже 21 стару офісну будівлю (загальною площею близько 1,7 млн кв. футів) визначено як основних кандидатів для адаптивного переосмислення commercialsearch.com commercialsearch.com, що дає девелоперам можливість перетворювати маловикористовувані офіси на апартаменти чи кондомініуми, зменшуючи надлишок офісних площ і водночас додаючи житло. Підсумовуючи, очікуйте, що офісний ринок Нешвіла залишатиметься вигідним для орендарів у короткостроковій перспективі, а вакантність поступово зменшуватиметься до кінця десятиліття зі зростанням економіки та освоєнням нових площ.

Ринок роздрібної торгівлі

Вакантність і орендна плата: Ринок торговельної нерухомості Нешвілла — один із найгарячіших у країні. Завдяки стрімкому зростанню населення та високим споживчим витратам, вакантність торговельних площ у місті тримається на рівні близько 3,2–3,3% matthews.com matthews.com – надзвичайно низько. Фактично, вакантність у торговельній нерухомості залишається нижчою за 3,5% з початку 2022 року matthews.com, що свідчить про практично повну заповненість багатьох торгових центрів. Деякі приміські субринки ще щільніші: деякі райони увійшли у 2025 рік із вакантністю менше 1%, зокрема Mt. Juliet–Lebanon і частини округів Діксон і Робертсон marcusmillichap.com. Такий гострий дефіцит торгових площ різко підвищив орендні ставки. Середня запитувана орендна плата за торговельні площі в Нешвіллі досягла $29,32 за кв. фут у 2 кварталі 2025 року, що на приблизно 4,8% більше, ніж рік тому matthews.com. Загалом, орендні ставки зросли більш ніж на 33% з 2020 року matthews.com – це свідчить як про високий попит на площі, так і про те, що нове будівництво вищої якості піднімає цінову планку. Орендодавці мають цінову владу через брак альтернатив для ритейлерів; навіть великі вакантні площі після закриття національних мереж швидко займають нові орендарі за вищими ставками matthews.com.

Драйвери попиту: Споживчий попит у Музичному місті стрімко зростає, підживлений зростанням зайнятості, збільшенням туризму та напливом нових мешканців. Населення агломерації Нешвілла зросло на 7,7% з 2020 по 2024 рік (додавши близько 160 000 людей, що значно перевищує середній показник зростання у США — 3,1%) matthews.com, а розвиток роздрібної торгівлі просто не встигає за цим — звідси й дефіцит на ринку. Покупці активно повернулися після пандемії, і привабливість Нешвілла як регіонального роздрібного центру зростає. Роздрібна торгівля в центрі міста також процвітає: орендні ставки на основних коридорах (Бродвей, Галтч тощо) злетіли до рекордних висот — наприклад, запитувані орендні ставки в центрі досягли близько $25/кв. фут NNN у 2024 році, що на 33% більше, ніж у 2020-му globest.com. У передмістях нові торгові центри швидко здаються в оренду ще на етапі будівництва. Особливо, у віддалених громадах із великим приростом житла орендні ставки на роздрібну нерухомість зросли на $10/кв. фут за рік (як це сталося в Mt. Juliet і окрузі Діксон) marcusmillichap.com, що відображає високий попит на магазини та ресторани для обслуговування нових житлових масивів.

Будівництво та перспективи: Девелопери обережно додають нові торгові площі, що подовжує ринок орендодавця. У другому кварталі 2025 року було введено в експлуатацію лише близько 113 000 кв. футів нових торгових площ, а за останній рік — близько 600 000 кв. футів, що нижче за історичні середні показники matthews.com matthews.com. Приблизно 708 000 кв. футів наразі будується по всьому місту matthews.com matthews.com (лише близько 0,6% від загального обсягу), і значна частина цієї площі вже здана в оренду, тож це мало вплине на рівень вакантності. Таким чином, якщо не буде спаду споживчих витрат, роздрібний сектор Нешвілла має залишатися дуже напруженим. Очікується, що низький рівень вакантності збережеться, а орендні ставки й надалі зростатимуть хорошими темпами (можливо, у межах 4–5% на рік) через обмежену кількість нових площ. Для інвесторів торговельна нерухомість була привабливою: річний обсяг інвестицій у роздрібну нерухомість досяг $1,0 млрд за останній рік — це найвищий показник за два роки — при ставках капіталізації на рівні трохи більше 6% на тлі жорсткої конкуренції за активи matthews.com matthews.com. Загалом, роздрібна нерухомість Нешвілла — це мрія орендодавця на даний момент: високий попит, низька вакантність і сильне зростання орендної плати, що робить цей ринок одним із найстійкіших у країні.

Промисловий ринок

Пропозиція та вакантність: Промислова нерухомість Нешвілла (склади, дистрибуційні центри, виробничі приміщення) перебуває на швидкій траєкторії зростання. Девелопери додали величезну кількість квадратних метрів за останні роки, щоб скористатися бумом логістики. Лише у 2023 році було відкрито понад 10 мільйонів кв. футів нових промислових площ lumicre.com, і станом на 2 квартал 2025 року ще 8 мільйонів кв. футів перебуває в стадії будівництва по всьому мегаполісу matthews.com matthews.com. Ця хвиля будівництва, що значною мірою зосереджена в субринках Wilson County та Southeast Nashville (які становлять 80% нових площ з 2020 року) matthews.com, у короткостроковій перспективі призвела до зростання вакантності. Загальний рівень вакантності промислової нерухомості становить близько 6,0% у середині 2025 року matthews.com, що трохи вище за надзвичайно низькі ~4% кілька років тому lumicre.com. У 1 кварталі 2025 року повідомлялося про ~6,2% вакантності, що на ~90 б.п. більше у річному вимірі savills.us. По суті, деякі нові склади перебувають на етапі здачі в оренду, що спричиняє тимчасове зростання доступності. Рівень доступності (який включає суборенду та нові введення) становив приблизно 8,9% у 2 кварталі matthews.com, що відображає вихід на ринок спекулятивних проєктів. Однак базовий попит залишається сильним – у певні квартали все ще спостерігається чисте позитивне поглинання. Наприклад, у 1 кварталі 2025 року в Нешвіллі зафіксовано +216 000 кв. футів промислового поглинання (на 48% більше, ніж у 1 кварталі 2024 року) colliers.com, хоча у 2 кварталі спостерігалося зниження до негативного поглинання через вихід на ринок великих проєктів matthews.com.

Оренда: Орендна плата за промислову нерухомість у Нешвіллі зросла до рекордних рівнів. Місто зараз має один із найвищих рівнів орендної плати за промислову нерухомість на Південному Сході — близько $12,00 за кв. фут у середньому matthews.com. Цей середній показник охоплює різні типи: великі складські приміщення (100 тис.+ кв. футів) здаються приблизно по $10,50/кв. фут, тоді як менші сучасні об’єкти до 100 тис. кв. футів (найбільший попит) можуть досягати $14/кв. фут matthews.com. Незважаючи на приплив нової пропозиції, орендна плата зросла приблизно на 5,9% у річному вимірі станом на 2 квартал 2025 року matthews.com matthews.com. Останніми роками оренда промислової нерухомості зростає стрімко — у 2 кварталі запитувані ставки були приблизно на 10% вищими, ніж рік тому, згідно з деякими брокерськими звітами, і зросли приблизно на 35–40% з 2018 року (що відображено у тому, що ціна за кв. фут для промислових об’єктів подвоїлася з 2018 року у продажах) matthews.com. Основний рушій — це стійкий попит з боку електронної комерції, логістики (центральне розташування Нешвілла — ідеальне для дистрибуції) та виробничих орендарів (зокрема постачальників автосектору та нових технологічних виробництв). Оскільки вакантність все ще відносно низька, а більша частина нових площ вже здана в оренду або швидко поглинається, зростання орендної плати на промисловому ринку Нешвілла продовжує випереджати середній показник по країні matthews.com.

Прогноз: Перспективи промислового сектору загалом позитивні, хоча ми можемо спостерігати незначне охолодження, оскільки пік будівельного буму вже досягнуто. Зростання населення та кількості робочих місць у Нешвіллі приваблює користувачів складів і легких виробників стабільними темпами. Великі гравці, такі як Amazon (зі своїм Операційним центром тут) і численні 3PL-компанії, розширили свою присутність у регіоні. Враховуючи 8 мільйонів квадратних футів у стадії будівництва, вакантність може ще трохи зрости (до діапазону 6–7%) протягом наступних 1–2 років, але важливо, що понад 65–70% нових площ вже здано в оренду заздалегідь matthews.com matthews.com або побудовано під замовлення, що обмежує ризик надлишку пропозиції. Коли ці проєкти будуть заповнені, поглинання наздожене пропозицію. Насправді, прогнози показують, що вакантність знову знизиться і стабілізується на рівні середніх 4% до 2026–27 років, коли попит наздожене пропозицію lumicre.com. Очікується, що орендні ставки продовжать зростати, хоча й помірнішими темпами (можливо, на середньооднозначні % щорічно) з огляду на високий базовий рівень. Інвестиції в промислову нерухомість залишаються гарячими: у Нешвіллі за минулий рік було зафіксовано 1,2 мільярда доларів продажів промислової нерухомості matthews.com, а капіталізаційні ставки знизилися, оскільки інституційні інвестори активно вкладають кошти. Висновок – промисловий ринок Нешвілла швидко розвивається, але залишається фундаментально сильним, що підкріплюється стратегічним розташуванням і економічним зростанням, які повинні забезпечити, що нові склади не простоюватимуть довго.

Аналіз ринку оренди (мультифемілі)

Ринок оренди квартир у Нешвіллі у 2025 році перебуває на переломному етапі, переходячи від періоду значного зростання пропозиції до фази ребалансування та посилення. Ось деталі:

Послаблення надлишкової пропозиції: Девелопери здали рекордну кількість нових багатоквартирних об’єктів у Нешвіллі протягом 2021–2023 років, що призвело до зростання вакантності та стримування зростання орендної плати у короткостроковій перспективі. У 2024 році рівень вакантності квартир піднявся до діапазону 8–9% через вихід на ринок тисяч нових одиниць. Однак до середини 2025 року ця хвиля досягає піку. Введення в експлуатацію з початку 2025 року становить приблизно 4 700 одиниць northmarq.com – все ще історично високий показник, але менший, ніж піки попередніх років, оскільки забудовники скорочують обсяги. Багато девелоперів зменшили кількість нових стартів, щоб зосередитися на здачі в оренду вже збудованих проєктів northmarq.com. Прогнозується, що загалом у 2025 році буде здано близько 9 000 нових одиниць, що суттєво менше за нещодавні максимуми (у 2022 році було здано понад 10 тис. одиниць) northmarq.com. Це поступове скорочення нової пропозиції, у поєднанні з постійним приростом населення Нешвілла, знижує тиск на ринок оренди.

Вакантність і поглинання: Є чіткі ознаки, що рівень вакантності досяг піку і починає знижуватися. У 2 кварталі 2025 року в Нешвіллі зафіксовано квартальне покращення вакантності – попит орендарів у ключових міських і приміських субринках вперше за тривалий час перевищив нові введення northmarq.com. Загальна вакантність квартир, яка на початку 2025 року перевищувала 8%, зараз має тенденцію знизитися нижче 8,0% до кінця року northmarq.com, згідно з аналітикою Northmarq. Ця динаміка має зберігатися й надалі, і вакантність “наближатиметься до історичних норм” до кінця 2026 року northmarq.com (довоєнна норма для Нешвілла становила близько 5–6%). Цей позитивний зсув зумовлений сильним поглинанням: попит на оренду залишається стабільним, підтримується зростанням зайнятості та тим, що потенційні покупці житла довше орендують через високі відсоткові ставки. Особливо центр Нешвілла та окремі передмістя (наприклад, район Медісон/Рівергейт, Маунт-Джульєт і округ Самнер) демонструють активне заселення, що посилює конкуренцію на цих субринках northmarq.com.

Тенденції оренди: Орендна плата була фактично стабільною у 2023 році на тлі напливу нової пропозиції, але зараз вона знову зростає, оскільки ринок поглинає нові квартири. У 2 кварталі 2025 року було зафіксовано помірне підвищення орендної плати разом зі зниженням вакантності northmarq.com. Середня ефективна орендна плата в агломерації Нашвілла наразі становить близько $1,600–$1,700 на місяць за типову двокімнатну квартиру, залежно від джерела. Прогнози передбачають, що до 2026 року середня орендна плата досягне приблизно $1,730 на місяць northmarq.com, що свідчить про відновлення стабільного зростання орендної плати. Це означатиме щорічний темп зростання 3–4%, що є більш стійким порівняно з двозначними стрибками орендної плати у 2021 році. Власники нових будівель класу A були змушені пропонувати поступки протягом минулого року, щоб заповнити квартири, але ці бонуси, ймовірно, зменшаться, коли умови посиляться наприкінці 2025 та у 2026 році. Важливо, що рівень орендної плати у Нашвіллі залишається доступним порівняно з прибережними містами, що й надалі приваблює нових мешканців на ринок оренди.

Фактори попиту на оренду: Демографічні та трудові тенденції впевнено підтримують сектор оренди у Нашвіллі. Місто приваблює багатьох молодих фахівців, креативних працівників і нещодавніх випускників (велику групу міленіалів і покоління Z), які часто орендують житло перед купівлею. Великі роботодавці у сфері охорони здоров’я та технологій продовжують наймати працівників, залучаючи нових співробітників, які часто спочатку обирають оренду. Крім того, статус Нашвілла як центру розваг і університетів підживлює попит на оренду (студенти, гастролюючі професіонали тощо). Агломерація щодня поповнюється десятками нових мешканців (близько 66 осіб на день переїжджають) nestinginnashville.com, і не всі можуть або хочуть одразу купувати житло, що забезпечує стабільний потік орендарів. Також з’являється тенденція будівництва під оренду: створюються спільноти орендованих односімейних будинків для тих, хто хоче мати будинок і двір, але обирає оренду. Усі ці фактори вказують на те, що ринок оренди, після засвоєння будівельного буму, готується знову посилитися. До кінця 2025 року і далі очікується, що власники квартир знову отримають цінову перевагу, вакантність знизиться до середнього однозначного рівня, а зростання орендної плати помірно прискориться.

Інвестиції та рентабельність: Для інвесторів у нерухомість орендні об’єкти Нешвілла мають сильну привабливість. Капітал і надалі спрямовується на багатосімейну нерухомість Нешвілла – обсяг угод на початку 2025 року був на рівні 2024 року за кількістю угод, а загальний обсяг у доларах фактично зріс майже на 70% у річному вимірі (завдяки кільком великим інституційним придбанням) northmarq.com. Покупці особливо зацікавлені в новіших спільнотах класу A/B, які становили близько 70% об’єктів, що були продані на даний момент у 2025 році northmarq.com. Ціни залишаються стійкими; медіанна ціна продажу для об’єктів із 50+ одиницями становила близько $221 тис./од. у першій половині 2025 року, що трохи зросло на 1% порівняно з 2024 роком northmarq.com. Капіталізаційні ставки знову почали стискатися у середині 2025 року, оскільки перспективи орендної плати покращуються northmarq.com, що є сигналом повернення довіри інвесторів. Загалом, із покращенням орендних фундаментальних показників (зниження вакантності, відновлення зростання орендної плати) та перспективою зниження відсоткових ставок наприкінці 2025 року, багатосімейний ринок Нешвілла готовий до впевненої динаміки. Інвестори можуть розраховувати на щорічне зростання орендної плати в межах 3–5% протягом наступних кількох років і потенційне зростання вартості, якщо вони придбають об’єкти у вдалих локаціях до повного посилення ринку.

Інвестиційні можливості та прогнози рентабельності

Сильна економічна траєкторія та зростання населення Нешвілла й надалі роблять його привабливим ринком для інвесторів у нерухомість у 2025 році. Можливості охоплюють житловий і комерційний сегменти, при цьому загалом очікується сприятлива рентабельність у найближчі роки:

Житлова нерухомість (інвестиції у фліпінг і утримання): Вартість житла в Нешвіллі продемонструвала вражаюче зростання в довгостроковій перспективі – приблизно на 150% за останнє десятиліття mcsquaredluxury.com. Хоча майбутнє зростання буде спокійнішим, прогнози все ще передбачають стабільне зростання вартості. Моделі Zillow прогнозують близько +3,4% зростання цін на житло до 2025 року mattwardhomes.com, а деякі аналітики очікують 4–6% річного зростання до 2028 року mcsquaredluxury.com у метрополії Нешвілла. Це свідчить про те, що купівля та утримання нерухомості в Нешвіллі може забезпечити суттєве зростання капіталу. Інвестори, які шукають дохід від оренди, також можуть отримати вигоду від конкурентних прибутків: орендні ставки в Нешвіллі відносно ціни покупки часто забезпечують співвідношення оренди до вартості на рівні або вище середньонаціональних показників. Типова оренда односімейного будинку або квартири може досягати ~8–12% валового річного доходу від оренди (оренда як % від ціни покупки) залежно від району rentastic.io – що робить це привабливим для інвесторів, орієнтованих на грошовий потік. Короткострокова оренда (Airbnb/VRBO) у туристичних районах особливо прибуткова, часто забезпечуючи вище середнього ROI завдяки бурхливому туристичному ринку Нешвілла mcsquaredluxury.com. Популярні місця, такі як центр міста, The Gulch або поблизу Бродвею, можуть встановлювати високі нічні тарифи для ~15+ мільйонів щорічних відвідувачів (очікується, що ця цифра досягне 17,5 мільйонів до 2025 року, за оцінками місцевої туристичної індустрії). Однак, інвесторам потрібно враховувати місцеві правила щодо короткострокової оренди (які обмежують оренду нерухомості, що не належить власнику, у деяких зонах).
Комерційні інвестиції: У комерційному секторі роздрібна та індустріальна нерухомість пропонують сильні перспективи. Роздрібні центри отримують вигоду від низької вакантності та зростання орендної плати – інвестори вклали понад 1 мільярд доларів у роздрібну нерухомість Нешвілла за останній рік matthews.com. З капіталізаційними ставками на рівні близько 6% matthews.com і зростанням орендної плати приблизно на 5% щорічно, роздрібні активи можуть забезпечити здорову загальну дохідність (дохід + приріст вартості). Деякі приміські роздрібні субринки настільки недозаповнені (вакантність <1% marcusmillichap.com), що нові проєкти або value-add роздрібна нерухомість можуть отримати надмірне зростання орендної плати (насправді, оренда в окремих передмістях зросла на $10/кв.фут минулого року marcusmillichap.com). Індустріальна нерухомість – ще один гарячий напрям: середні капіталізаційні ставки індустріальної нерухомості в Нешвіллі становлять 5,5%–6,5%, а попит з боку інвесторів дуже високий, оскільки основні показники сектору одні з найкращих у регіоні. Зі зростанням орендної плати на індустріальні об’єкти приблизно на 6%+ щороку та обмеженням земель у ключових субринках, власники добре розташованих складів можуть очікувати зростання NOI та вартості нерухомості. Варто зазначити, що ціни продажу індустріальної нерухомості за кв.фут подвоїлися з 2018 року у Нешвіллі matthews.com – це відображає як зростання орендної плати, так і стискання капіталізаційних ставок – і хоча такий темп не повториться, перспективи залишаються оптимістичними.
Офісна та спеціалізована нерухомість: Офісний сектор є радше контрциклічною ставкою. Занижені ціни (середня ціна продажу близько $130/кв.фут commercialsearch.com) і висока вакантність означають, що інвестори можуть придбати офісні будівлі з відносною знижкою. Ключовим є локація та репозиціонування. Інвестори, які готові до адаптивного повторного використання, можуть націлитися на старі офісні будівлі в центрі міста для конверсії в апартаменти або змішані об’єкти, використовуючи прагнення міста до ревіталізації. Крім того, нішеві сектори, такі як медична нерухомість (медичні офіси), залишаються стабільними ставками з огляду на потужну присутність медичної індустрії в Нешвіллі. Інвестиції в готелі також відновлюються, оскільки туризм і ділова активність у Нешвіллі знову зростають; ринок зафіксував рекордні доходи готелів у 2023–24 роках і подальше зростання у 2025-му, що призводить до відновлення інтересу до розвитку та придбання об’єктів гостинності.

Підсумок: Інвесторів приваблює Нешвілл завдяки його довгостроковій історії зростання – різноманітна економіка, відсутність податку на прибуток штату, зростаюче населення та відносна доступність вказують на стійкий попит. Ринок дозріває, тому стрибки цін на житло на 20% на рік, ймовірно, залишилися в минулому, але натомість з’явилася більша стабільність. Щорічна дохідність у верхньому діапазоні однозначних чисел (у поєднанні доходу та зростання вартості) є досяжною та реалістичною. Як зазначено в одному з аналітичних оглядів нерухомості, Нешвілл пропонує рідкісне поєднання «високого потенціалу зростання вартості та податково-дружнього середовища» mcsquaredluxury.com. Для тих, хто дивиться на 2025 рік і далі, стратегічні інвестиції у правильні райони чи класи активів у Нешвіллі можуть принести дуже здоровий ROI, особливо якщо купувати до наступного циклу зростання цін на нерухомість.

Огляд районів: гарячі точки та зони зростання

Стрімке зростання Нешвілла перетворює багато районів, і раніше недооцінені місця стають улюбленцями ринку нерухомості. Ось кілька перспективних районів і ключових зон, за якими варто стежити, а також тенденції джентрифікації та розвитку інфраструктури, що сприяють їхньому зростанню:

Східний Нешвілл: Давно відомий своєю еклектичною мистецькою та музичною сценою, Східний Нешвілл повністю перетворився на гарячу точку нерухомості. Молоді професіонали та сім’ї масово переїжджають сюди заради історичних бунгало, модних закладів харчування та креативної атмосфери. На початку 2025 року медіанна ціна будинку у Східному Нешвіллі становила близько $585,000 – на 10,8% більше, ніж торік walkerluxuryandland.com. Таке стрімке зростання відображає низьку пропозицію та високий попит у цьому модному районі. Такі місця, як Lockeland Springs і Cleveland Park, швидко джентрифікуються: старі будинки ремонтують або перебудовують, а нові багатофункціональні комплекси з’являються вздовж головних вулиць. Незважаючи на зростання цін, Східний Нешвілл залишається трохи доступнішим, ніж елітні райони Західного Нешвілла, що підтримує високий інтерес покупців. Автентичність району та зручність для пішоходів (згадайте улюблені місця, як Five Points і Riverside Village) гарантують, що він залишиться одним із найкращих виборів. Очікуйте подальших інвестицій тут, особливо у зв’язку з розвитком мегапроекту East Bank поруч (через річку), який принесе парки, робочі місця (кампус Oracle) та покращить транспортне сполучення зі Східним Нешвіллом.
The Nations (Західний Нешвілл): Ще кілька років тому The Nations була скромною промисловою зоною; тепер це один із найшвидше трансформованих районів Нешвілла. Розташований у Західному Нешвіллі біля 51-ї авеню, The Nations побачив, як склади перетворилися на популярні броварні, студії та заклади харчування, що приваблюють модну публіку. Нові проекти таунхаусів і кондомініумів заповнили багато кварталів, і вартість житла відповідно зросла. Привабливість району полягає у його зручній для пішоходів «головній вулиці» (51-а авеню) з бутіками та ресторанами, а також у відносно центральному розташуванні з оригінальним індустріально-шикарним характером. Як приклад зростання — великий багатофункціональний комплекс Silo Bend додав сотні житлових одиниць. The Nations уособлює тренд міської ревіталізації у Нешвіллі: перетворення старого промислового району на яскравий житловий центр. Джентрифікація тут уже активно триває, але чарівність району та відносна доступність (у порівнянні з центром міста) продовжують стимулювати попит. Інвестори зацікавлені у The Nations через можливості для реконструкції, а нова інфраструктура (покращені дороги, зелені зони) з’являється для підтримки зростаючого населення.
Wedgewood-Houston (WeHo): Відразу на південь від центру міста, Wedgewood-Houston — або «WeHo» — ще одна гаряча точка джентрифікації. Цей колишній промисловий/творчий район став магнітом для розвитку завдяки близькості до міського центру та культурному статусу (тут розташовані галереї, майстерні та Nashville Design District). Останніми роками WeHo отримав нові кондомініуми, проекти адаптивного повторного використання та модні заклади (наприклад, поруч стадіон Nashville NYC FC і Soho House). Приплив броварень, кав’ярень і технологічних стартапів перетворив WeHo на місце для життя, роботи та відпочинку. Ціни на житло та оренду зросли, оскільки молоді професіонали шукають альтернативу дорогому центру. Район також отримує вигоду від покращення інфраструктури: місто обрало WeHo для оновлення транспортних зв’язків і вуличного простору, щоб впоратися зі зростанням. У міру продовження цих змін очікується подальше зростання цін на лофти у складах і сучасні таунхауси WeHo, хоча доступність і витіснення давніх мешканців залишаються актуальними проблемами цієї історії джентрифікації.
Медісон і Рівергейт (передмістя Північного Нешвілла): Не всі популярні райони знаходяться в міському ядрі – деякі передмістя першого кільця також набирають обертів. Район Медісон (громада приблизно за 8 миль на північ від центру міста) та сусідні Рівергейт/округ Самнер привертають все більшу увагу девелоперів. Традиційно ці райони були більш робітничими та доступними за ціною, тут пропонуються більші ділянки та зручніші поїздки по I-65. Тепер, коли Нешвілл зростає, забудовники почали будувати нове житло (включаючи таунхауси та апартаменти) у Медісоні, щоб задовольнити попит на більш доступні варіанти. Насправді, Медісон/Рівергейт називають місцем, де зростає динаміка багатоквартирної забудови – нові приміські житлові комплекси активно здаються в оренду northmarq.com. Роздрібна та комерційна інфраструктура розвивається слідом за житловою, а рівень вакантності в роздрібній торгівлі на околицях надзвичайно низький. Відносно низькі ціни на житло в Медісоні поступово зростають, оскільки інвестори оновлюють старі ранчо, а покупці вперше відкривають для себе цей район. Модернізація інфраструктури, як-от майбутній транзитний центр у Медісоні та плани покращення автобусного сполучення по Gallatin Pike, можуть ще більше підсилити ці райони. Підсумовуючи, варто звернути увагу на громади Північного Нешвілла, які переходять зі статусу непомітних до перспективних, пропонуючи більше вигоди за ті ж гроші, але залишаючись частиною зростання мегаполісу.
Реновація центру міста та East Bank: Урбаністичне ядро Нешвіла також змінюється, частково завдяки масштабним інфраструктурним проєктам. East Bank (східна сторона річки Камберленд, навпроти центру міста) проходить через трансформаційний план. З новим стадіоном Tennessee Titans, затвердженим у 2023 році (закритий стадіон вартістю понад 2 мільярди доларів, відкриття заплановано на 2027 рік) planning.org, East Bank стане центром реновації на 350 акрах із парками, зеленими зонами, житлом та покращенням транспорту planning.org planning.org. Паралельно Oracle Corp. планує створити технологічний кампус вартістю 1,2 мільярда доларів у River North (East Bank), який має забезпечити 8 500 робочих місць planning.org. Ці проєкти перетворюють колишні порожні промислові ділянки на новий чудовий район міста. Можна очікувати, що нові кондомініуми, апартаменти та торгові площі з’являться в прилеглих до East Bank районах (Germantown, набережна East Nashville), щоб обслуговувати приплив робочих місць і відвідувачів. Уже зараз девелопери запропонували проєкти на понад 2,2 мільярда доларів в очікуванні змін planning.org. Тим часом центр Нешвіла продовжує процвітати завдяки таким проєктам, як Nashville Yards, Fifth + Broadway та численним житловим висоткам, що змінюють силует міста. Проблеми джентрифікації супроводжують цей бум – із появою нових сучасних веж питання доступності житла в центрі міста стає актуальним, і в таких планах, як Imagine East Bank, робляться зусилля щодо включення доступного житла planning.org planning.org. Проте район центру/ East Bank без сумніву є осередком інфраструктурних інвестицій, які підвищать вартість нерухомості у навколишніх районах протягом наступних 5 років.

Оновлення політики, регулювання та зонування

Кілька змін у політиці та зонуванні, запланованих на 2025 рік, можуть суттєво вплинути на ринок нерухомості Нешвіла, особливо щодо пропозиції житла та моделей забудови:

доступних і щільних варіантів житла

wsmv.com

дві нові житлові категорії зонування

Житловий район

Житловий обмежений

wsmv.com

«середнього житла»

wsmv.com

обмеження по висоті для збереження характеру району

wsmv.com

відкриє багато житлових районів для точкової забудови

більш пішохідних, зручних для життя спільнот

wsmv.com

Регулювання короткострокової оренди: Нешвілл відомий своїми суперечливими стосунками з Airbnb та короткостроковою орендою (STR). Останніми роками місто запровадило регулювання для обмеження щільності STR у житлових зонах і вимоги щодо отримання дозволів, особливо після скарг деяких районів на “будинки для вечірок”. Станом на 2025 рік ці правила залишаються чинними – STR, якими володіють не власники, обмежені в багатьох житлових зонах і повинні отримати дозвіл (який може бути обмежений для кожного переписного району). Контроль посилився, місто анулює дозволи порушникам і накладає великі штрафи за незаконну діяльність STR. Для інвесторів це означає, що перед купівлею нерухомості для Airbnb потрібна ретельна перевірка. Перевага в тому, що в зонах, орієнтованих на туристів (наприклад, центр міста, The Gulch), де STR дозволені, заповнюваність і ціни високі, що робить це прибутковою, але обмеженою нішею. Тривають політичні дискусії щодо можливого коригування правил STR (або їх пом’якшення для збільшення туристичної місткості, або подальшого посилення для захисту житлового фонду), але станом на 2025 рік жодних суттєвих змін не прийнято. Це сфера, за якою варто стежити, оскільки будь-які майбутні зміни в законодавстві можуть вплинути на вартість нерухомості для квартир/будинків, які використовуються як STR.
Переоцінка податку на нерухомість 2025: У 2025 році в Нешвіллі/окрузі Девідсон відбулася переоцінка нерухомості (у рамках регулярного циклу). Через значне зростання вартості нерухомості з часу останнього циклу багато власників побачили суттєве підвищення оціночної вартості. Однак закон штату Теннессі вимагає коригування (затвердження) ставки податку на нерухомість так, щоб загальна переоцінка не збільшувала доходи округу (за винятком новобудов). У 2025 році міська рада дійсно знизила ставку податку після переоцінки, щоб компенсувати стрибок вартості. Для багатьох власників це означало помірне підвищення податкового рахунку, але не пропорційне величезному зростанню вартості за останні роки. Це зберігає податки на нерухомість у Нешвіллі відносно помірними – важливий фактор для інвесторів (у Теннессі немає податку на прибуток, тому податок на нерухомість є ключовим джерелом доходу, але все ще помірний у порівнянні з деякими штатами). У майбутньому будь-які суттєві зміни податкової політики (наприклад, нові стимули чи фінансування розвитку за рахунок приросту податків) впливатимуть на ринок нерухомості. Станом на 2025 рік Нешвілл продовжує використовувати інструменти на кшталт PILOT (платежі замість податків) для стимулювання певних проектів доступного житла та комерційних об’єктів, і ведуться дискусії щодо розширення таких програм, щоб забезпечити користь розвитку для широких верств громади.
Ініціативи у сфері інфраструктури та планування: Міська влада Metro також використовує політику для спрямування зростання через інфраструктуру. План Imagine East Bank (пов’язаний із новим стадіоном, згаданим раніше) — це генеральний план, очолюваний містом, який забезпечує, щоб зонування та міський дизайн у цьому районі сприяли змішаному використанню, розвитку транспорту та стійкості до повеней planning.org planning.org. Крім того, Нешвілл розглядає можливості покращення транспорту – хоча референдум щодо масового транспорту у 2018 році провалився, місто з того часу інвестувало в покращення автобусного сполучення (наприклад, швидкісні автобусні лінії) і вивчає майбутні можливості приміської залізниці. У 2025 році на регіональному рівні знову обговорюється план транспортної влади Нешвілла на наступне десятиліття, який може вплинути на зони розвитку, орієнтовані на транспорт, якщо буде реалізований. У регуляторній сфері спрощення дозволів і кодексів є ще одним пріоритетом: Metro оновлює будівельні кодекси та процеси видачі дозволів, щоб зробити їх ефективнішими для забудовників, особливо для стимулювання будівництва житла.

Підсумовуючи, у 2025 році політичне середовище Нешвілла активно вирішує виклики зростання. Реформи зонування для підвищення щільності, ретельне планування мегапроєктів і увага до доступності житла (через стимули та потенційне інклюзивне зонування у певних проєктах) — усе це розглядається. Ці заходи мають на меті забезпечити сталий та інклюзивний розвиток міста — і саме вони визначатимуть, які, де і як нові проєкти виходитимуть на ринок у найближчі роки.

Демографічні та міграційні тенденції, що впливають на житло

Люди — рушійна сила ринку нерухомості Нешвілла. За останнє десятиліття агломерація Нешвілла була одним із найшвидше зростаючих регіонів США, і 2025 рік не є винятком. Розуміння того, хто переїжджає до Нешвілла (і залишається тут) — і чому — є ключем до оцінки попиту на житло:

Продовження зростання населення: Зростання населення Нешвілла є стійким і не демонструє ознак зупинки. З 2020 по 2024 рік у метрополії з’явилося приблизно 160 000 нових мешканців, що становить приріст на 7,7% лише за чотири роки matthews.com. Для порівняння, цей темп зростання більш ніж удвічі перевищує середній показник по країні (3,1%) за той самий період matthews.com. Станом на 2025 рік населення агломерації Нешвілла становить приблизно 1,35 мільйона mattwardhomes.com. Це відображає приблизно 1,3% річного приросту з 2024 року – дуже здоровий темп для міста США. У абсолютних цифрах це означає, що щодня до району Нешвілла переїжджає понад 66 людей nestinginnashville.com у середньому. Такий стабільний приплив створює постійний попит на житло, як для купівлі, так і для оренди. Зростання Великого Нешвілла – це не лише міське явище; навколишні округи, такі як Вільямсон, Разерфорд, Вілсон і Самнер, також швидко зростають, оскільки люди розширюють пошук житла.
Внутрішня міграція: Значна частина зростання Нешвілла припадає на внутрішню міграцію – людей, які переїжджають з інших штатів або регіонів. Нешвілл став магнітом для тих, хто залишає регіони з вищими витратами та повільнішим зростанням. Особливо помітний приплив мешканців з Каліфорнії, Північного Сходу та Середнього Заходу, яких приваблює відносно доступне житло та стрімко зростаючий ринок праці Нешвілла. Перевага вартості життя міста (відсутність податку на доходи фізичних осіб, помірні ціни на житло за національними мірками) є великою перевагою для людей, наприклад, з Нью-Йорка чи Лос-Анджелеса, які можуть продати будинок там і купити в Нешвіллі за значно нижчою ціною. Крім того, багато хто приїжджає з інших південно-східних штатів (Атланта, Флорида тощо), оскільки культурне життя та можливості працевлаштування в Нешвіллі розквітають. Чистий міграційний приріст у Нешвіллі в останні роки стабільно входить до числа найвищих у країні. Цей внутрішній приплив переважно складається з молодих професіоналів і сімей у віці 20-40 років, що підвищує попит як на міську оренду, так і на передміські стартові будинки.
Робота та економіка як магніти: Основна причина, чому люди приїжджають до Нешвілла, — це економічна можливість. Рівень безробіття в регіоні на початку 2025 року становив лише близько 3,2% (майже історичний мінімум) assets.cushmanwakefield.com, а зростання кількості робочих місць випереджає національні показники. Ключові галузі приваблюють таланти: охорона здоров’я, яку очолюють такі гіганти, як HCA Healthcare та Vanderbilt, забезпечує десятки тисяч високооплачуваних робочих місць. Технології швидко розвиваються — Операційний центр досконалості Amazon відкрився в центрі міста (5 000 робочих місць), а майбутній кампус Oracle обіцяє ще тисячі технічних вакансій mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. Музична та розважальна індустрія залишається основою — тут мешкають не лише артисти, а й ціла екосистема музичних бізнес-професіоналів, а також процвітаючий сектор гостинності для обслуговування туризму mcsquaredluxury.com. І не забувайте про автомобільну промисловість та передове виробництво у ширшому регіоні (величезний завод Nissan знаходиться зовсім поруч у Смірні, штат Теннессі). Коротко кажучи, диверсифікована економіка Нешвілла (охорона здоров’я, технології, музика, освіта, логістика) забезпечує стабільний фундамент, який приваблює шукачів роботи з усієї країни. Коли ці люди приїжджають, вони спочатку створюють попит на квартири, а згодом — на будинки для довгострокового проживання.
Молодий демографічний профіль: Демографічний профіль Нешвілла схиляється до молодшого віку, що впливає на житлові вподобання. У місті висока концентрація міленіалів і зростаюча кількість представників покоління Z завдяки університетам і привабливому стилю життя. Медіанний вік у Нешвіллі — близько середини 30-х. Це означає велику групу людей у віці, коли формуються нові домогосподарства — рецепт для високого попиту на житло. Молоді професіонали часто орендують житло у жвавих районах (таких як Мідтаун, Джермантаун, Іст-Нешвілл), а згодом купують власне. Їхні вподобання (прогулянковість, зручності, менші домогосподарства) стимулюють розвиток міських апартаментів і таунхаусів. Водночас, коли частина міленіалів досягає 30-річного віку і створює сім’ї, багато хто шукає будинки в передмісті, що підвищує попит (і ціни) у сімейних передмістях і підсилює передміське зростання.
Міграція заради стилю життя: Варто зазначити, що не всі, хто переїжджає, роблять це виключно заради роботи – якість життя є значним фактором привабливості. Репутація Нешвілла як «Міста музики» з його багатим культурним життям, кухнею та розвагами приваблює тих, хто може працювати з будь-якого місця. В епоху віддаленої роботи дехто обирає Нешвілл за його яскравий стиль життя та нижчу вартість проживання, зберігаючи при цьому віддалену роботу в інших штатах. Відносно м’який клімат міста (окрім спекотного літа) та центральне розташування є додатковими перевагами. Крім того, Нешвілл став популярним місцем для виходу на пенсію серед деяких бебі-бумерів, які шукають м’якші зими, ніж на Середньому Заході чи Північному Сході, але з більшою культурою та пагорбами, ніж у Флориді – ця хвиля міграції пенсіонерів також підвищує попит на житло в певних районах (наприклад, у спільнотах для активних людей похилого віку на околицях Нешвілла).
Виклики – доступність і інклюзивність: Зворотний бік популярності Нешвілла – зростання вартості житла, що може створювати труднощі для малозабезпечених і давніх мешканців. Є ознаки відтоку місцевого населення, яке не може дозволити собі залишатися – наприклад, деякі корінні мешканці Нешвілла переїжджають у дешевші райони Теннессі або сусідніх штатів у міру зростання цін. Крім того, меншини та малозабезпечені верстви населення міста відчувають тиск джентрифікації в міських районах. Нешвілл намагається вирішити цю проблему за допомогою ініціатив щодо доступного житла та стежить за справедливим розвитком, щоб зростання не витіснило тих, хто зробив місто таким, яким воно є. Демографічно Нешвілл стає різноманітнішим: зростання регіону включає збільшення іспаномовного населення та інших іммігрантських спільнот, що збагачує культурну тканину та створює додаткові потреби в житлі (зокрема, з певними уподобаннями до багатопоколінного проживання тощо).

Підсумовуючи, демографічна історія Нешвілла – це історія стрімкого зростання: приплив молодих, освічених фахівців, постійний потік нових сімей і навіть деяких пенсіонерів, яких приваблюють економічні перспективи та культурна привабливість міста. Ця постійна зміна та зростання населення лежить в основі стійкого попиту на нерухомість у всіх сегментах, і саме тому експерти залишаються оптимістичними щодо стійкості ринку житла Нешвілла в майбутньому.

Прогноз на найближчі 3–5 років

Яким буде майбутнє ринку нерухомості Нешвілла до кінця 2020-х? Прогноз на найближчі 3–5 років (2025–2030) загалом позитивний, хоча й з помірнішими темпами, ніж у бурхливі початки 2020-х. Ось розподіл очікувань за секторами, за умови відсутності серйозних економічних потрясінь:

Ціни на житло та ринок житлової нерухомості: Вартість житла в Нешвіллі, за прогнозами, продовжить зростати, але контрольованими темпами. 15% річних стрибків більше не буде; натомість очікуйте 3–5% річного зростання у середньостроковій перспективі mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. Основні аналітики (наприклад, Zillow) прогнозують зростання на рівні середніх однозначних відсотків до 2025 та 2026 років, що відображає стійкий попит у поєднанні з покращенням пропозиції. Це означає, що будинок, який сьогодні коштує $500 тис., може коштувати приблизно $580–600 тис. через п’ять років – суттєве зростання, яке, сподіваємось, супроводжуватиметься зростанням доходів для збереження доступності. Обсяг продажів очікується трохи більшим, оскільки відсоткові ставки стабілізуються або знизяться. Якщо іпотечні ставки знизяться з пікових значень 2023–2024 років (~7%) до 5–6% до 2026 року, багато покупців, які чекали, повернуться на ринок. Це може збільшити кількість угод і, можливо, створити помірний тиск на підвищення цін понад поточні прогнози. Проте, Нешвілл має залишатися значно більш збалансованим, ніж у роки ажіотажу; епоха масових цінових воєн, ймовірно, минула, якщо не станеться несподіваного дефіциту пропозиції. Будівництво нового житла триватиме, особливо якщо місто впровадить реформу зонування – ми можемо побачити більше таунхаусів та точкової забудови, що додасть нових одиниць житла. До 2030 року в Нешвіллі, ймовірно, з’являться десятки тисяч нових будинків, що дозволить підтримувати здоровий баланс попиту і пропозиції. Висновок: власники житла можуть розраховувати на стабільне зростання капіталу, а потенційні покупці – на помірне підвищення цін щороку, але з більшим вибором і спокійнішими умовами, ніж кілька років тому.

Оренда та багатосімейна нерухомість: Наступні кілька років мають принести зміцнення ринку оренди. Пік нової пропозиції минає, тож до 2026–2027 років рівень вакантності квартир має повернутися до ~5–6% (історична норма) northmarq.com. Це посилення дасть орендодавцям можливість підвищувати орендну плату швидшими темпами. Ми очікуємо, що щорічне зростання орендної плати буде в межах 3–4% у 2025 році, з потенційним прискоренням до 4–5% у 2026 році, коли ринок стане ще жорсткішим. Середня орендна плата, яка зараз становить близько $1,600–$1,700, може досягти $1,800+ до 2027 року, якщо тенденції збережуться northmarq.com. Обсяги нового будівництва багатосімейної нерухомості зменшуються (приблизно 9,000 одиниць у 2025 році, ймовірно, менше у 2026), що має запобігти надлишковій пропозиції. До 2027–2028 років у Нешвіллі може навіть знову виникнути потреба у додаткових квартирах, особливо якщо зростання населення не сповільниться. Інвестори у багатосімейну нерухомість можуть очікувати покращення NOI у міру зростання заповнюваності та зникнення знижок. Капіталізаційні ставки можуть трохи знизитися, якщо відсоткові ставки впадуть, що підвищить вартість нерухомості. На що варто звернути увагу: дефіцит доступного житла. Нешвіллу доведеться вирішувати питання доступних варіантів оренди, оскільки зростання орендної плати може випереджати доходи мешканців з низькими зарплатами. Можливо, ми побачимо більше державно-приватних партнерств та стимулів для будівництва доступного житла у найближчі роки. Загалом, перспективи багатосімейної нерухомості оптимістичні – потужні драйвери попиту, ймовірно, зроблять Нешвілл одним із найуспішніших ринків оренди на Південному Сході у наступні 5 років.

Комерційні сектори:

Роздрібна торгівля: Очікується подальше випередження ринку. Вакантність у роздрібній торгівлі Нешвілла, за прогнозами, залишатиметься дуже низькою (у межах 3–4%), оскільки нове будівництво обмежене, а попит продовжує зростати. До 2028 року, навіть із появою нових торгових центрів у зростаючих передмістях, вакантність може зрости лише незначно, якщо взагалі зросте, оскільки зростання населення поглине нові площі. Орендна плата у роздрібній торгівлі, відповідно, має продовжувати зростати, хоча темпи зростання можуть знизитися з майже 5% зараз до приблизно 3–4% на рік, оскільки базова орендна плата стає вищою. Можливо, ми побачимо більше експериментальних і змішаних роздрібних проєктів (інтегрованих у великі забудови, такі як East Bank або вздовж транспортних коридорів). Якщо не буде рецесії, яка вдарить по споживчих витратах, ринок роздрібної нерухомості Нешвілла має всі шанси на успіх. Інвестори, ймовірно, побачать, що капіталізаційні ставки залишаються низькими (близько 6% або навіть нижче) завдяки міцним фундаментальним показникам.
Промисловість: Наступні кілька років будуть присвячені поглинанню величезної хвилі пропозиції, але до 2027 року промисловий ринок повинен відновити рівновагу. Вакантність може досягти піку близько 7% у міру введення залишкових об’єктів у 2025 році, а потім знову знизитися до 4–5% до 2028 року після здачі цих будівель в оренду. Зростання електронної комерції, логістики та виробництва у Середньому Теннессі має зберігатися, підживлюване географічними перевагами та інфраструктурою Нешвілла (регіон знаходиться в межах одноденної поїздки від більшої частини населення США). Ми також очікуємо, що зростання орендної плати залишатиметься вище інфляції – можливо, в середньому 4–5% на рік – з огляду на стійкий попит з боку орендарів (нещодавнє уповільнення з понад 6% до менш ніж 5% річного зростання орендної плати свідчить про зрілість ринку) matthews.com. До 2030 року Нешвілл матиме значно більший промисловий фонд, але все ще здоровий, якщо не буде надмірного будівництва понад поточні плани. Один непередбачуваний фактор: великі мегапроекти, такі як заводи з виробництва електромобілів або акумуляторів, можуть обрати цей регіон, що ще більше підвищить попит на промислові площі. У будь-якому разі, промисловий сектор Нешвілла повинен залишатися зірковим виконавцем, з високою заповнюваністю та стабільною рентабельністю для власників.
Офіси: Офісний ринок є найбільш непередбачуваним. Протягом наступних 3–5 років ми очікуємо поступового відновлення, але не повного повернення до рівня заповнюваності, що був до пандемії. Нові об’єкти у 2025–26 роках піднімуть вакантність майже до 20%, але з 2026 року зростання зайнятості (особливо у сфері технологій та корпоративних релокацій) має почати скорочувати цей надлишок площ. До 2030 року вакантність офісів у Нешвіллі може стабілізуватися на рівні низьких підліткових відсотків – краще, ніж зараз, але, ймовірно, все ще трохи вище надзвичайно низьких <10%, які спостерігалися у 2019 році. Багато залежить від того, як розвиватимуться тенденції віддаленої роботи; Нешвілл може виграти від того, що стане більш дешевим центром, куди компанії будуть консолідуватися (деякі компанії можуть перенести операції з дорогих міст у нові офіси Нешвілла). Орендна плата за офіси, ймовірно, залишатиметься відносно стабільною в реальному вираженні протягом кількох років, а потім зросте, якщо вакантність суттєво зменшиться до кінця десятиліття. Будь-яке зростання орендної плати, ймовірно, відставатиме від інфляції, поки ринок дійсно не стане жорсткішим. Позитивним фактором є те, що новий офісний фонд Нешвілла є високоякісним, що може привабити орендарів і виправдати вищі ставки – наприклад, офісні вежі Nashville Yards і Gulch можуть встановлювати преміальні ціни. Також, як зазначалося, адаптивне повторне використання дозволить вивести з ринку частину застарілого офісного фонду. Ми очікуємо, що кілька старих офісних будівель у центрі міста буде переобладнано під житло/готелі до 2028 року, що допоможе зменшити надлишок офісних площ і оживити ці простори. Отже, прогноз для офісів – це обережний оптимізм: короткостроковий біль, довгострокова стабілізація. Інвестори з терпінням можуть зараз знайти вигідні пропозиції і отримати прибуток пізніше, якщо перепрофілюють об’єкти або дочекаються відновлення ринку.

Розвиток і інфраструктура: У другій половині 2020-х років основні проєкти будуть завершені. До 2027 року відкриється новий стадіон Titans, за чим, ймовірно, послідує сплеск розвитку навколо нього (розважальний район, готелі тощо). Очікується, що кампус Oracle запрацює у 2027–28 роках, що приведе тисячі IT-фахівців – це підвищить попит на житло, особливо у Східному Нешвіллі та центрі міста, і може стимулювати будівництво нових кондомініумів та апартаментів для їх розміщення. Трансформація East Bank (парки, змішане використання) буде впроваджуватися поступово, підвищуючи привабливість міста та потенційно підвищуючи вартість нерухомості у прилеглих районах. Крім того, аеропорт Нешвілла (BNA), який пройшов масштабну реконструкцію (“BNA Vision”), завершену у 2023 році, тепер має можливість приймати більше рейсів – до 2025 року він б’є рекорди за пасажиропотоком. Більше сполучень означає більше туризму та ділових поїздок, що впливає на нерухомість через готелі та потребу у додаткових площах для гостинності/роздрібної торгівлі. Якщо керівництво Нешвілла просуне плани щодо транспорту до кінця 2020-х (наприклад, потенційні лінії швидкісних автобусів або відновлену пропозицію легкорейкового транспорту), це може відкрити транзитно-орієнтовані проєкти навколо нових транспортних вузлів у 2030-х роках.

Ризики: Жоден прогноз не є повним без врахування ризиків. Для Нешвілла основні ризики макроекономічні – якщо США увійдуть у рецесію, ринок нерухомості Нешвілла це відчує (продажі сповільняться, заповнюваність знизиться). Різке зростання відсоткових ставок понад те, що ми вже бачили, також знизить попит. Є також питання надмірного будівництва: якщо забудовники стануть занадто оптимістичними (особливо щодо апартаментів чи офісів), це може призвести до надлишку, який потребуватиме часу для вирішення. І доступність житла – це нагальна проблема: якщо Нешвілл стане занадто дорогим порівняно з місцевими доходами, це може стримати міграцію, яка його підживлює, або змусити владу втрутитися, що змінить розрахунки інвесторів.

Загалом, Нешвілл добре підготовлений до зростання. Сильний приплив населення, диверсифікована економіка та проактивне планування свідчать, що протягом наступних 3–5 років він залишатиметься одним із найяскравіших ринків нерухомості країни. Зацікавлені сторони можуть очікувати періоду більш стійкого зростання: помірного щорічного зростання цін на житло, поступового посилення ринку оренди, процвітання роздрібного/промислового секторів і, зрештою, оптимального розміру офісного сектору. Як зазначив один із місцевих президентів ринку нерухомості, “стійкість Нешвілла” підкріплюється міграцією та зростанням зайнятості, які не демонструють ознак уповільнення notyourordinaryagent.com. Коротко кажучи, бум у Нешвіллі розвивається, а не згасає – і в найближчі роки місто має зміцнити свій статус яскравого, зростаючого ринку нерухомості з можливостями для власників житла, орендарів і інвесторів.

Джерела:

Дані та звіти про ринок Greater Nashville Realtors notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com
Аналіз місцевого ринку нерухомості (Nesting in Nashville, серпень 2025) nestinginnashville.com nestinginnashville.com nestinginnashville.com
Дослідження Cushman & Wakefield, Colliers, Marcus & Millichap щодо офісного та роздрібного ринків Нешвілла commercialsearch.com marcusmillichap.com
Звіти Matthews Commercial Real Estate за 2 квартал 2025 року matthews.com matthews.com matthews.com matthews.com
Огляд ринку багатоквартирної нерухомості Northmarq Nashville за 2 квартал 2025 року northmarq.com northmarq.com
WSMV Новини – Зміни зонування Метро Нашвілла (серпень 2025) wsmv.com wsmv.com
Matt Ward Realtors прогноз по Нашвіллу на 2026 рік (з посиланням на Zillow) mattwardhomes.com mattwardhomes.com
Інвестиційні інсайти McSquared Realty (серпень 2025) mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com
Planning Magazine (APA) – Розвиток East Bank і стадіон (листопад 2024) planning.org planning.org
Walker & Co. короткий огляд ринку East Nashville walkerluxuryandland.com
Демографічні та економічні основні моменти Greater Nashville matthews.com mcsquaredluxury.com

Housing market shifting in Nashville

Watch this video on YouTube.

Нерухомість Нешвілла 2025: Гарячі тренди, популярні райони та 5‑річний прогноз ринку

Тенденції житлової нерухомості у 2025 році