Нерухомість Сан-Дієго 2025: будинки за $1 млн, захмарна оренда та ринок, що змінюється

Ринок житла Сан-Дієго у 2025 році зазнає помітних змін після багатьох років стрімкого зростання. Ціни на житло залишаються поблизу рекордних максимумів – близько 1 мільйона доларів за типове житло – але швидке зростання цін, характерне для періоду пандемії, зупинилося zillow.com alliedschools.com. Кількість будинків на продаж поступово зростає після історичних мінімумів, даючи покупцям трохи більше переваг, ніж у попередні роки alliedschools.com. Водночас орендарі стикаються з рекордно високою орендною платою – в середньому близько 2 500 доларів на місяць, але зростання орендної плати нарешті сповільнюється через появу на ринку нових квартир obrag.org. Нижче наведено детальний аналіз тенденцій житлової та комерційної нерухомості Сан-Дієго, результатів по районах, профілів покупців/орендарів, інвестиційних перспектив, прогнозів, планів забудови, нових законів, проблем доступності та ключових економічних факторів – від відсоткових ставок до міграції – які формують майбутнє ринку.

Тенденції житлової нерухомості у 2025 році

Ціни на житло: Вартість житла в Сан-Дієго у 2025 році стабілізувалася після стрімкого зростання попередніх років. Середня ціна продажу в середині 2025 року становить близько 950 000 – 1 000 000 доларів, що приблизно на 1–3% нижче, ніж рік тому zillow.com alliedschools.com. Індекс вартості житла Zillow для Сан-Дієго становив близько 998 000 доларів станом на липень 2025 року, що на 3,4% менше у річному вимірі zillow.com. Також Асоціація ріелторів Каліфорнії повідомила, що середня ціна окремого будинку в окрузі Сан-Дієго у червні 2025 року становила 1,025 мільйона доларів, що на 2–3% менше, ніж у червні 2024 року patch.com. Коротко кажучи, ціни трохи знизилися від пікових значень, але залишаються історично високими – майже на 60% вищими, ніж п’ять років тому, на початку 2020-х luxurysocalrealty.com. Це вирівнювання цін свідчить про охолодження після бурхливого зростання під час пандемії, що відображає опір покупців через обмежену доступність і вищі витрати на фінансування.

Обсяг продажів і запаси житла: Активність на ринку продажу житла дещо сповільнилася. До середини 2025 року кількість закритих угод трохи нижча за рівень минулого року (продажі житла в окрузі Сан-Дієго в червні 2025 року були приблизно на 2% нижчими, ніж у червні 2024 року) sdhousingmarket.com. Одним із головних чинників є дефіцит пропозиції – хоча кількість об’єктів на ринку зростає, вона все ще залишається низькою. У середині 2025 року на ринку Сан-Дієго було приблизно 3 500 будинків zillow.com, що відповідає лише близько 3,2 місяцям пропозиції, порівняно з ~2,4 місяцями роком раніше alliedschools.com. Це зростання пропозиції на 33% дало покупцям більше варіантів, ніж під час пандемійного ажіотажу alliedschools.com. Однак загальний обсяг пропозиції все ще значно нижчий за норми до 2020 року, оскільки багато власників житла «прив’язані» до наднизьких іпотечних ставок і не хочуть продавати (понад 80% власників житла в Каліфорнії мають іпотеку під менше ніж 5%, що стримує їх від переходу на кредит під 7%) lao.ca.gov lao.ca.gov. Нових пропозицій у Сан-Дієго насправді було менше на двозначний відсоток у річному вимірі на початку 2025 року calmatters.org, що сприяє тому, що ринок, хоча й охолов, все ще залишається відносно напруженим за історичними мірками.

Швидкість ринку та конкуренція: Будинки продаються трохи повільніше в середньому, але бажані об’єкти все ще швидко знаходять покупців. Медіанний час на ринку зріс до приблизно 24–27 днів (близько 3–4 тижнів) у середині 2025 року, що на ~15–17% довше, ніж рік тому sdhousingmarket.com alliedschools.com. Покупці стали більш обачними, оскільки зростання відсоткових ставок обмежує бюджети, і цінові війни вже не такі шалені, як у 2021–2022 роках. Проте понад третина об’єктів все ще продається вище запитуваної ціни zillow.com, а приблизно 37% продажів закривалися вище ціни пропозиції на початку літа zillow.com – це свідчить про те, що готові до заселення будинки у популярних районах все ще можуть викликати конкуренцію. Водночас майже половина всіх продажів зараз відбувається нижче ціни пропозиції zillow.com, що відображає зростання переговорної сили покупців порівняно з надзвичайно конкурентним ринком під час пандемії. По суті, житловий ринок Сан-Дієго у 2025 році змістився у бік більш збалансованого стану: покупці отримують більше простору для маневру та можливість торгуватися завдяки зростанню пропозиції та стабілізації цін, але продавці все ще користуються перевагами історично високих оцінок і постійного дефіциту житла.

Вплив відсоткових ставок: Підвищені іпотечні ставки в діапазоні 6,5–7% стали ключовим фактором, що охолоджує темпи ринку. Після того як відсоткові ставки зросли з ~3% до ~7% у період з 2021 по 2023 рік, доступність житла для покупців знизилася lao.ca.gov. Результатом стало зменшення кількості кваліфікованих покупців у верхньому сегменті та обережніші торги. Багато потенційних покупців для покращення житлових умов залишаються на місці, щоб зберегти свої іпотечні кредити з низькою ставкою, що обмежує пропозицію житла на продаж lao.ca.gov lao.ca.gov. Тим часом, для покупців, які купують житло вперше, щомісячні іпотечні платежі майже на 80% вищі, ніж кілька років тому – середній будинок у Каліфорнії зараз вимагає платежу близько $5,900, що на 82% більше, ніж у 2020 році lao.ca.gov. Такі високі ставки фактично встановили стелю для цін на житло у 2025 році, поклавши край стрімкому зростанню. Галузеві прогнози передбачають, що іпотечні ставки можуть помірно знизитися трохи пізніше у 2025 році (можливо, опустяться до середини діапазону 6%) themortgagereports.com, що може вивільнити певний відкладений попит. Наразі дороге фінансування призвело до періоду стабілізації цін і зниження обороту на ринку житла Сан-Дієго.

Тенденції комерційної нерухомості

Поки житлова нерухомість охолоджується поступово, комерційна нерухомість у Сан-Дієго стикається з більш різкими змінами після пандемії. Різні сектори демонструють нерівномірні результати:

Офісні приміщення: Ринок офісної нерухомості залишається слабким, оскільки зберігаються віддалені та гібридні моделі роботи. Вакантність офісів досягла рекордних показників у 2025 році. Загальний рівень вакантності офісів у окрузі склав 14,5% у другому кварталі 2025 року, що більше, ніж приблизно 14,2% роком раніше cushmanwakefield.com. Багато компаній скоротили свої площі, здали надлишкові приміщення в суборенду або обрали коворкінги. Офіси класу A особливо недозавантажені (наприклад, у центрі міста у висотках вакантність перевищує 10%) avisonyoung.us. Орендодавці пропонують стимули та знижки на оренду, щоб залучити орендарів на цьому ринку, вигідному для них. Milken Institute знизив рейтинг економіки мегаполісу Сан-Дієго у 2025 році частково через ці тенденції на ринку праці та офісної нерухомості, зазначивши, що короткострокове зростання зайнятості у 2024 році склало лише ~0,5% – значно відстаючи від загальнонаціонального рівня axios.com. З позитивного боку, диверсифікована економіка Сан-Дієго (сектори біонаук, оборони та технологій) забезпечує певний захист – але перспективи офісного ринку залежать від повернення до роботи в офісах і від того, чи відновиться зростання зайнятості у сфері технологій/біотехнологій.
Промисловість і логістика: Після періоду бурхливого зростання сектор промислової нерухомості спостерігає поступове зростання рівня вакантності з історичних мінімумів. По всьому округу вакантність промислових площ становила близько 7,7% у середині 2025 року, що суттєво більше (+2,3 відсоткових пункти у річному вимірі) через введення нових складських площ і нормалізацію зростання електронної комерції cushmanwakefield.com. Ринок складів Південної Каліфорнії виходить із періоду стрімкого розширення, і Сан-Дієго не є винятком – орендарі тепер мають більше вибору, а зростання орендної плати сповільнилося. Проте вакантність промислових площ на рівні близько 7% залишається здоровою за історичними мірками, а попит на розподільчі центри та виробничі площі для біотехнологій у ключових субринках (Отай Меса, Мірамар, Сорренто Веллі тощо) зберігається. Орендні ставки дещо знизилися від пікових значень, оскільки орендодавці конкурують за меншу кількість активних орендарів latimes.com. Аналітики очікують, що промисловий ринок відновить рівновагу до 2026 року, коли регіональна економіка та рух товарів пристосуються до постпандемічних реалій jpmorgan.com.
Лабораторії наук про життя: Ринок нерухомості для наук про життя в Сан-Дієго – підкатегорія офісної нерухомості, спеціалізованої під біотехнологічні лабораторії – пережив будівельний бум останніми роками, що тепер призвів до надлишку вакантних лабораторних площ. Рівень вакантності лабораторій у сфері наук про життя зріс до 26,3% до середини 2025 року, порівняно з лише 16,5% роком раніше cushmanwakefield.com. Венчурне фінансування біотехнологій охололо після піків 2021 року, і деякі стартапи закрилися або скоротилися, залишивши новозбудовані лабораторні будівлі без орендарів. Основні кластери, такі як Торрі Пайнс, UTC і Сорренто Меса, мають високу доступність лабораторій. Цей надлишок створює тиск на зниження орендної плати на ринку лабораторій. Однак Сан-Дієго залишається провідним біотехнологічним центром у країні, і експерти галузі очікують, що у міру створення нових стартапів з розробки ліків і медтехніки (та продовження співпраці великої фарми на місцевому рівні) ці вакантні лабораторні площі поступово будуть поглинені. Тим часом орендодавці пропонують поступки та стимули на облаштування, щоб залучити орендарів у сфері наук про життя. Висока вакантність лабораторій є короткостроковим ризиком для комерційних інвесторів, але підкреслює, наскільки багато нових площ було введено в експлуатацію для задоволення попиту біотехнологій під час буму.
Роздрібна торгівля та готельний бізнес: Ринок роздрібної нерухомості в Сан-Дієго відносно стабільний. Вакантність роздрібної нерухомості становить близько 5,1% (2 квартал 2025 року), лише трохи вище, ніж минулого року cushmanwakefield.com. Споживачі здебільшого повернулися до покупок і харчування офлайн; як туристичні райони, так і районні центри виграли від потужного відновлення туризму у 2025 році. Ринок готельного бізнесу Сан-Дієго відновлюється впевнено – заповнюваність готелів і ціни на номери зросли з поверненням конгресів і туристичних поїздок axios.com. Це позитивно впливає на роздрібні та ресторанні площі. Хоча зростання електронної комерції триває, більшість добре розташованих торгових центрів (особливо відкритого типу) зберігають позиції, а деякі вакантні великі магазини переобладнують під спортзали, розважальні заклади чи навіть житлові проєкти. Багатоквартирна оренда, яку часто відносять до комерційних активів, показує стабільні результати (низька вакантність на рівні 4–5% і лише мінімальне зростання орендної плати цього року) obrag.org. Загалом, комерційна нерухомість Сан-Дієго у 2025 році – це змішана картина: офісний і спеціалізований лабораторний сектори стикаються з труднощами, промисловий сектор нормалізується після періоду зростання, а роздрібна торгівля та готельний бізнес налаштовані обережно оптимістично.

Динаміка ринку в різних районах

Ринок нерухомості Сан-Дієго дуже локалізований, із суттєвими відмінностями залежно від району та субринку. Престижні прибережні анклави, модні міські квартали та внутрішні передмістя демонструють різні тенденції у 2025 році:

Ринки розкішного узбережжя: Елітні прибережні спільноти (Ла-Хойя, Дель Мар, Коронадо, Ранчо Санта Фе тощо) загалом зберегли свою вартість або навіть показали зростання завдяки обмеженій пропозиції та заможним покупцям. Наприклад, медіанна ціна будинку в Дель Мар становила близько $3,0 мільйона на початку 2025 року – це на цілих 55% вище, ніж роком раніше sofi.com sofi.com. (Таке велике зростання, ймовірно, відображає кілька наддорогих продажів, які вплинули на медіану, а не загальне зростання цін.) Узбережні об’єкти залишаються затребуваними завдяки океанським краєвидам і стилю життя, а багато власників у цих районах мають фінансові можливості перечекати коливання ринку, а не продавати зі знижкою. Водночас навіть розкішні ринки охололи порівняно з аукціонами 2021 року – у Дель Мар будинки перебували на ринку близько 57 днів і продавалися приблизно на 4% нижче від запитуваної ціни в середньому sofi.com sofi.com, що свідчить про те, що навіть заможні покупці ведуть переговори в цих умовах.
Центральні міські райони: Деякі модні, історично конкурентні райони ближче до центру міста останнім часом зазнали корекції цін. Наприклад, Норт-Парк – популярний район серед молодих професіоналів – зазнав майже 20% падіння цін на житло з початку 2024 до початку 2025 року sofi.com. Медіанна ціна в Норт-Парку знизилася до приблизно $900 000 sofi.com, оскільки вищі відсоткові ставки витіснили частину покупців-початківців, а ажіотаж пандемійного періоду навколо приватних будинків вщух. Аналогічно, у частинах Даунтауна Сан-Дієго та Гілкресту ціни на квартири вирівнялися або знизилися, особливо для об’єктів без унікальних характеристик. Ці райони різко зросли у 2021–2022 роках, тому помірне зниження у 2023–2025 роках є нормалізацією ринку. Проте попит на житло в центральних районах зберігається – ринок Норт-Парку вважається «дуже конкурентним», і пропозиції часто укладаються за два тижні, іноді навіть вище запитуваної ціни для найбільш затребуваних об’єктів sofi.com sofi.com. Фактично, охолодження на міських ринках повернуло деякі відносні вигідні пропозиції (ціни нижчі за пікові), які кмітливі покупці швидко розкуповують.
Внутрішні та приміські райони: Доступніші передмістя та внутрішні громади стали осередками активності, оскільки покупці шукають вигідні пропозиції. Такі регіони, як East County та North County Inland, демонструють здоровий обсяг продажів. У червні 2025 року поштові індекси з найбільшою кількістю продажів житла були переважно у внутрішніх районах: такі місця, як Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) та San Marcos (92078) очолили округ за кількістю угод sdhousingmarket.com. Ці райони пропонують більші ділянки або більше простору за відносно помірною ціною за квадратний фут, що приваблює сім’ї та віддалених працівників, яким не потрібно жити біля узбережжя sdhousingmarket.com. Наприклад, Rancho Bernardo (планована спільнота у внутрішньому районі) та San Marcos мають медіанну ціну житла значно нижчу за прибережну, але при цьому забезпечують якісні школи та зручності – що робить їх привабливими “вигідними варіантами”. За аналізом рієлторів, внутрішні громади дають покупцям “більше будинку за ті ж гроші” разом із хорошим доступом до парків, магазинів і автомагістралей sdhousingmarket.com. У результаті конкуренція залишається жорсткою у багатьох із цих доступних ринків; деякі будинки отримують кілька пропозицій і швидко переходять у статус “очікує на продаж”, якщо ціна встановлена правильно. Натомість у кількох дорогих прибережних районах North County (Encinitas, Del Mar) продажі були повільнішими через нестачу пропозиції та надвисокі ціни. Загалом, передмістя Сан-Дієго демонструють стабільні результати, з помірним зростанням цін у деяких районах і лише незначним зниженням в інших. Зміна полягає в тому, що попит більше змістився у бік екзурбій та передмість, оскільки покупці шукають відносну доступність у цій ситуації з високими ставками alliedschools.com alliedschools.com.
Південна затока та прикордонні райони: У Південному окрузі (наприклад, Чула-Віста, Нешнл-Сіті, Імперіал-Біч) попит на житло також був стійким. Особливо Чула-Віста є лідером у будівництві нового житла, дозволяючи набагато більше житла на душу населення, ніж більшість міст округу planetizen.com planetizen.com. Це будівництво додало пропозицію і стримало зростання цін. Будинок середнього класу у східній Чула-Вісті або Отай-Ранч зазвичай дешевший, ніж подібний будинок далі на північ, що приваблює покупців-початківців і військові сім’ї. Станом на початок 2025 року медіанна ціна окремого будинку в Нешнл-Сіті становила близько $600,000s, знизившись з піку у $700Ks dawnsellssandiego.com, що свідчить про певну корекцію у сегменті початкового рівня. Райони Південної затоки залишаються відносно доступними і є центральними у зусиллях регіону щодо вирішення дефіциту житла.

Підсумовуючи, ефективність районів Сан-Дієго розділена: ультраелітні прибережні ринки та окремі престижні анклави тримаються впевнено або навіть досягають нових максимумів, тоді як багато районів середнього класу зазнали помірного зниження від пікових значень під час пандемії. Тим часом, віддалені передмістя з нижчими цінами відчувають стабільний попит і кращий обсяг продажів, оскільки покупці, які шукають доступність, прямують туди. Ця мозаїка тенденцій підкреслює важливість розташування – навіть на загалом охолодженому ринку мікроринки можуть поводитися дуже по-різному.

Демографія та поведінка покупців і орендарів

Хто купує у 2025 році: Коло покупців житла в Сан-Дієго звузилося до тих, хто має вищі доходи, власний капітал або зовнішні кошти, з огляду на високі ціни та вартість кредитування. Значну частку покупців складають ті, хто купує житло для покращення (власники нерухомості) та професійні пари з подвійним доходом, які часто використовують капітал від попереднього продажу житла. Типовий покупець у Сан-Дієго сьогодні — це людина у віці 30–40 років (старші міленіали та покоління X), яка часто працює в таких галузях, як технології, біотехнології, охорона здоров’я або військова сфера. Покупці житла вперше не зникли, але стикаються зі значними труднощами: при медіанній ціні близько ~$1 млн, домогосподарству потрібен дохід близько $250,000+, щоб комфортно придбати житло за середньою ціною offthe56.com. Це приблизно втричі більше за фактичний медіанний дохід домогосподарства в регіоні, тобто лише близько 15% домогосподарств Сан-Дієго можуть дозволити собі житло за середньою ціною за поточними ставками offthe56.com. Ця реальність витіснила багато молодих сімей і покупців із середнім доходом з ринку або змусила їх купувати квартири, житло, що потребує ремонту, або переїжджати на околиці. Також ми продовжуємо спостерігати покупців-мігрантів, які приїжджають до Сан-Дієго — частина з них із дорожчих ринків Каліфорнії (наприклад, Сан-Франциско чи Орандж Каунті) у пошуках відносно вигідних пропозицій, а частина — з інших штатів, яких приваблює клімат і стиль життя. Насправді, Сан-Дієго має приплив мігрантів, які шукають підвищення якості життя, навіть попри те, що водночас втрачає частину мешканців через високі витрати definesdre.com. У результаті виникає певна ротація: новоприбулі з капіталом або готівкою часто замінюють місцевих жителів, які продають житло та виїжджають у дешевші штати.

Хто орендує: Через труднощі з придбанням житла велика частина жителів Сан-Дієго залишаються орендарями. Лише близько 49% домогосподарств у метрополії Сан-Дієго володіють власним житлом (проти ~65% по країні) kpbs.org. Орендарі — це широкий спектр молодих професіоналів, студентів (у місті кілька університетів), військовослужбовців і працівників з низьким доходом у сфері обслуговування та туризму. Варто зазначити, що багато сімей середнього класу, які раніше купували стартове житло, тепер продовжують орендувати навіть у свої 30 років через проблеми з доступністю. Демографія орендарів охоплює як нещодавніх випускників, що живуть у міських квартирах, так і сім’ї в передмістях у таунхаусах. Також є орендарі з високим доходом — деякі добре оплачувані фахівці обирають орендувати розкішні апартаменти або приватні будинки (платячи понад $3 тис. на місяць), бо або не можуть дозволити купівлю, або віддають перевагу гнучкості. Медіанна орендна плата в окрузі Сан-Дієго сягнула приблизно $2,500 на початку 2025 року obrag.org, тож навіть оренда вимагає стабільного доходу. Проте орендувати значно простіше, ніж купувати: щомісячна вартість купівлі житла за середньою ціною приблизно на 70% вища, ніж оренда еквівалентного житла, і ця різниця близька до рекордної lao.ca.gov lao.ca.gov. Саме ця різниця утримує багатьох людей на ринку оренди.

Поведінка покупців: Сьогоднішні покупці діють більш обережно й розважливо, ніж під час ажіотажу кілька років тому. Через високі відсоткові ставки та економічну невизначеність деякі покупці натиснули на паузу — багато хто відкладає купівлю або дуже вибагливий, чекаючи на вигідну пропозицію. Опитування показують, що інфляція та побоювання рецесії зробили деяких споживачів обережними щодо великих фінансових рішень alliedschools.com. Ті, хто все ж активний на ринку, часто шукають уступки від продавця (наприклад, допомогу з закриттям угоди чи зниженням ставки) і готові відмовитися від покупки, якщо житло не оцінять належним чином або інспекція виявить проблеми. Також покупці стали жорсткіше торгуватися щодо ціни; занижені пропозиції вже не рідкість у певних сегментах, особливо якщо об’єкт довго не продається. Водночас, добре оцінені й доглянуті будинки все ще можуть викликати торги — серйозні покупці знають, що готові до заселення будинки в престижних районах залишаються затребуваними. Покупці за готівку та інвестори також відіграють свою роль (близько 20% продажів у Каліфорнії останнім часом — це покупки за готівку), підтримуючи попит у дорогому сегменті та на проблемні чи недооцінені об’єкти.

Цікаво, що міграційні тенденції впливають на те, хто купує: округ Сан-Дієго переживає чистий внутрішній відтік населення (тисячі місцевих жителів щороку виїжджають у більш доступні регіони), але це компенсується міжнародною імміграцією та певним припливом з інших дорогих мегаполісів kpbs.org kpbs.org. Між серединою 2023 та серединою 2024 року близько 24 000 людей залишили Сан-Дієго, переїхавши в інші частини США, але приблизно стільки ж людей переїхали до Сан-Дієго з-за кордону, що призвело до нульової зміни чисельності населення kpbs.org. Ті, хто виїжджає, часто є сім’ями із середнім доходом або пенсіонерами, які шукають дешевше житло (вартість житла була вказана як причина №1) kpbs.org. Новоприбулі іммігранти та переведені працівники, як правило, займають робочі місця в таких галузях, як біотехнології, охорона здоров’я, академічна сфера або кваліфіковані робітничі професії – створюючи новий попит на житло, часто спочатку як орендарі. По суті, попит на житло в Сан-Дієго підтримується його ринком праці та привабливим способом життя, навіть якщо високі витрати змушують деяких давніх місцевих жителів залишати регіон.

Поведінка орендарів: З боку оренди, орендарі отримали певне полегшення у 2025 році. Після років різкого зростання орендної плати, її зростання зупинилося на рівні близько 0–1% на рік obrag.org. Рівень вакантності підвищився до приблизно 5% (з рекордно низьких близько 3% у 2021 році), через наплив нових багатоквартирних будинків obrag.org obrag.org. У результаті орендарі бачать більше акцій і поступок – стало звичним, що нові елітні комплекси пропонують “один місяць безкоштовно” або інші вигідні умови для залучення орендарів obrag.org. Орендарі тепер мають трохи більше можливостей для торгу, особливо у сегменті елітних квартир. Багато хто використовує це, продовжуючи оренду з меншим підвищенням ціни або ведучи переговори з орендодавцями, знаючи, що порожня квартира – це витрати для власника. Незважаючи на це, загальний рівень орендної плати залишається поблизу історичних максимумів, тому фінансове навантаження дуже високе: значна частина орендарів платить значно більше рекомендованих 30% доходу на житло. Деякі орендарі об’єднуються з сусідами по кімнаті або розширеною родиною, щоб впоратися з витратами. Також спостерігається стійкий попит на оренду односімейних будинків – сім’ї, які не можуть купити житло, часто шукають будинок для оренди в хорошому шкільному районі, і ця тенденція підтримує високий рівень орендної плати за окремі будинки. Інституційні інвестори мають певну присутність на ринку оренди Сан-Дієго, хоча й меншу, ніж у дешевших містах Sunbelt – проте ті, хто купив односімейні будинки для здачі в оренду, утримують їх, оскільки очікується, що зростання орендної плати, хоч і повільніше, триватиме через дефіцит житла.

Підсумовуючи, пул покупців у Сан-Дієго у 2025 році зміщується у бік більш заможних і обережних до ризику, тоді як популяція орендарів широка і зростає, охоплюючи тих, хто не може купити житло. Обидві групи перебувають під впливом високої вартості життя в регіоні й адаптуються – покупці стають вибагливішими або переїжджають далі, а орендарі шукають вигідні умови або ділять житло з іншими. Головна проблема полягає в тому, що вартість житла значно випередила доходи, змушуючи робити складний вибір: хто може залишитися в Сан-Дієго і в якому статусі (власник чи орендар).

Інвестиційні можливості та ризики

Ринок нерухомості Сан-Дієго продовжує приваблювати інвесторів – від дрібних орендодавців до великих компаній – але 2025 рік пропонує більш нюансований ландшафт можливостей і ризиків для інвестування:

Можливості:

Сильний попит на оренду: Оскільки володіння житлом для багатьох недосяжне, попит на оренду залишається високим, забезпечуючи інвесторам прибутки на ринку оренди alliedschools.com. Орендна плата на рекордно високому рівні (медіана ~$2,500), і хоча зростання стабілізувалося, рівень вакантності (~5%) залишається низьким за історичними мірками obrag.org. Це робить добре розташовані багатоквартирні об’єкти та оренду односімейних будинків привабливими для інвесторів, які шукають дохід. Високі орендні ставки та низька вакантність означають, що орендодавці можуть отримувати стабільний грошовий потік, особливо в районах, популярних серед молодих професіоналів або поблизу центрів зайнятості. Наприклад, інвестування в дуплекс або чотириквартирний будинок у таких районах, як Норт-Парк або Голден-Гілл, може забезпечити стабільну заповнюваність, оскільки багато орендарів віддають перевагу цим центральним районам і мають мало альтернатив для купівлі житла. Крім того, попит на короткострокову оренду (для відпочинкових апартаментів) у туристичних районах Сан-Дієго залишається високим протягом усього року, хоча зараз він обмежений регулюванням (розглядається нижче).
“Доступні” райони та додана вартість: Відносно доступні субринки мають потенціал для зростання. Такі ринки, як Чула-Віста, Ескондідо, Сан-Маркос і частини Східного округу мають нижчі ціни входу, але спостерігають зростання населення та робочих місць. Інвестори звертають увагу на ці райони, де ціни на житло та оренду мають простір для зростання до середнього рівня по округу. За прогнозами галузі, навколишні міста з хорошим транспортним сполученням (наприклад, Чула-Віста або Ескондідо) і надалі приваблюватимуть як орендарів, так і покупців, пропонуючи інвесторам вищу дохідність, ніж престижні прибережні райони alliedschools.com. Також є можливості у будинках, що потребують ремонту або старих оселях: інвестори, які додають вартість, можуть оновити застарілі об’єкти для перепродажу або здачі в оренду за вищою ціною. Оскільки значна частина житлового фонду Сан-Дієго старіє (багато будинків 1960–1980-х років), оновлення нерухомості може розкрити її потенціал. Головне — обирати райони, що розвиваються, наприклад, Віста або Лемон-Гроув, де покращення відповідають зростаючому попиту покупців.
Додаткові житлові одиниці (ADUs): Прожиткові закони Каліфорнії спростили додавання ADUs (будинки для бабусі) на ділянках для однієї сім’ї, і округ Сан-Дієго активно використовує це як спосіб збільшення житлового фонду. Як інвестори, так і власники будинків отримують вигоду, будуючи ADU для отримання орендного доходу. Додавання ADU може суттєво підвищити дохідність інвестиційної нерухомості – котедж на задньому дворі може здаватися за $1,500–$2,500 залежно від розташування, що підсилює грошовий потік. Місто навіть створило попередньо затверджені плани ADU та стимули. Це чудова можливість для дрібних інвесторів: купити будинок із великою ділянкою в центральному районі міста та додати одну або дві ADU. Враховуючи високий рівень орендної плати, віддача може бути значною, а попит з боку орендарів на такі одиниці (часто в престижних житлових районах) – високий. ADU також користуються сприятливими регуляціями (не потрібне окреме паркування біля транспорту та спрощені дозволи) definesdre.com.
Довгострокове зростання вартості: Незважаючи на короткострокові коливання, нерухомість Сан-Дієго історично суттєво зростає в ціні в довгостроковій перспективі через обмеженість землі та постійний попит. Інвестори з довгостроковим горизонтом розраховують на подальше зростання капіталу. Привабливість регіону – клімат, узбережжя, диверсифікована економіка – свідчить про те, що вартість нерухомості, ймовірно, буде зростати з часом, хоча й не такими темпами, як у попередні роки. Поточні прогнози передбачають 3–5% річного зростання цін на житло у найближчі роки alliedschools.com, а не двозначні показники, які спостерігалися нещодавно. Це стабільне зростання у поєднанні з орендним доходом може забезпечити привабливу загальну дохідність для інвесторів, які купують і утримують нерухомість. Крім того, ринок Сан-Дієго менш волатильний, ніж деякі технологічні регіони; він, як правило, сповільнюється, а не обвалюється, що дає певну безпеку довгостроковим власникам.

Ризики:

Високі початкові витрати та відсоткові ставки: Найбільший бар’єр для інвесторів зараз – це висока вартість придбання та фінансування. Ціни на житло близько $1 млн означають значні авансові платежі та іпотеки. Кредити на інвестиційну нерухомість часто мають ще вищі ставки (і без можливості рефінансування під низький відсоток, як це зробили власники житла), тому розрахунки можуть бути складними. Витрати на фінансування близько 7%+ суттєво зменшують грошовий потік – багато об’єктів не будуть рентабельними, якщо їх не купувати з великим авансом або зі знижкою. Цей ризик відсоткової ставки є критичним: якщо ставки зростуть ще більше або навіть залишаться високими, інвестори з великим кредитним плечем можуть отримати мінімальний або навіть негативний грошовий потік. Крім того, високі ціни підвищують ризик корекції цін – хоча серйозний обвал малоймовірний через дефіцит пропозиції, можна уявити, що у разі рецесії ціни можуть ще знизитися. Інвестори повинні бути готові утримувати активи під час будь-яких короткострокових падінь вартості.
Регуляторні та законодавчі ризики: Регуляторне середовище є неоднозначним для інвесторів. З одного боку, закони, що сприяють розвитку житлового будівництва (правила щодо ADU, SB 9, який дозволяє перетворення односімейних ділянок на дуплекси), можуть створювати можливості. З іншого боку, з’являються нові обмеження: постанова Сан-Дієго щодо короткострокової оренди набула чинності у 2023 році, обмеживши кількість орендованих на відпочинок будинків приблизно до 1% житлового фонду міста (близько 5 400 одиниць) і вимагаючи ліцензію, що видається за принципом лотереї truvi.com. Це суттєво обмежило інвестування в оренду через Airbnb – багато раніше прибуткових об’єктів для відпочинку (особливо в Mission Beach та прибережних районах) втратили свої дозволи, що вплинуло на вартість нерухомості у цих районах для інвесторів, які розраховували на короткостроковий дохід truvi.com truvi.com. Крім того, закони Каліфорнії, що захищають орендарів (правила про виселення лише з поважної причини, обмеження підвищення орендної плати приблизно до 10% на рік згідно з AB 1482), не дозволяють агресивно підвищувати орендну плату. Хоча загальнодержавне обмеження орендної плати (5% плюс ІСЦ, максимум ~10%) не було надто обмежувальним в умовах зростання орендної плати на рівні 0,8% obrag.org, воно може зменшити прибутковість, якщо інфляція різко зросте або інвестор намагається підняти занижену орендну плату до ринкового рівня. Майбутнє законодавство також є ризиком – у Каліфорнії постійно обговорюють посилення контролю за орендною платою, податки на порожні квартири чи нові податки на житло. Інвесторам потрібно уважно стежити за змінами політики, які можуть вплинути на прибутковість.
Економічні та ринкові цикли: Економіка Сан-Дієго є різноманітною, але не захищеною від рецесії. Загальне економічне падіння – особливо якщо воно торкнеться туризму, оборонних витрат або секторів технологій/біотехнологій – може призвести до зростання безробіття та зниження попиту на житло. Вже зараз зростання кількості робочих місць сповільнилося (лише +0,5% у 2024 році, за даними EDC) axios.com, а деякі високооплачувані галузі на місцевому рівні (такі як науки про життя та виробництво) зазнали втрат робочих місць наприкінці 2024 року axios.com. Якщо у 2025–2026 роках настане рецесія, орендна плата може ще більше знизитися, а вакантність зрости, оскільки деякі орендарі будуть змушені жити разом або залишити регіон. Власники комерційної нерухомості, особливо офісної та роздрібної, стикаються з ризиком триваліших вакантностей і тиском на орендну плату, якщо компанії продовжать скорочення. Інвестори в нерухомість повинні враховувати ці циклічні ризики і не розраховувати на безперервне зростання. Наприклад, надлишок офісів для наук про життя, згаданий раніше, є застереженням: забудовники перебудували, очікуючи нескінченного зростання біотехнологій, і тепер вакантність висока. Інвестор у лабораторну будівлю чи офісний кондомініум зараз може зіткнутися з труднощами у пошуку орендарів і обслуговуванні боргу. Обережність у цих сегментах виправдана, поки ринок не збалансується.
Кліматичні та екологічні ризики: Більш прихований довгостроковий ризик – це зміна клімату та екологічне регулювання. Прибережні та каньйонні райони Сан-Дієго мають ризики від лісових пожеж, затоплень (особливо через підвищення рівня моря) та сейсмічної активності. Власники нерухомості у зонах, схильних до лісових пожеж, можуть зіткнутися зі зростанням вартості страхування або зменшенням доступності покриття – страхові компанії Каліфорнії стали обережнішими після нещодавніх втрат від пожеж. Прибережна нерухомість може зіткнутися з ерозією або жорсткішими будівельними нормами. Хоча ці ризики поки що суттєво не вплинули на вартість, інвесторам варто враховувати їх під час перевірки (наприклад, перевіряти зони пожеж, отримувати належне страхування та враховувати майбутні вимоги до розкриття інформації).

По суті, Сан-Дієго залишається «ринком інвестора» у багатьох аспектах, із міцними орендними фундаментами та довгостроковими драйверами зростання. Але на відміну від хаотичного ринку початку 2020-х, ринок 2025 року вимагає більшої уважності та вибірковості. Інвесторам потрібно переконатися, що угоди вигідні за умов вищих відсоткових ставок, бути в курсі нових правил (наприклад, обмеження короткострокової оренди) і бути готовими до помірної короткострокової цінової волатильності. Ті, хто купує розумно – зосереджуючись на затребуваних локаціях або додаючи цінність через розвиток (ADU, реновації), – все ще можуть знайти сильні можливості в Сан-Дієго. Вічна привабливість регіону та обмежена пропозиція означають, що добре обрані інвестиції в нерухомість, ймовірно, окупляться в довгостроковій перспективі, якщо грамотно враховувати поточні ризики.

Прогнози щодо цін і пропозиції

Дивлячись уперед, більшість аналітиків прогнозують, що ринок житла Сан-Дієго залишатиметься стабільним або зростаючим у найближчі роки, якщо не станеться серйозних економічних потрясінь. Ось основні прогнози та очікування щодо цін, пропозиції та загальних ринкових умов:

Прогноз цін на житло: Замість «американських гірок» останніх кількох років, очікується, що ціни на житло в Сан-Дієго зростатимуть помірно та стабільно. За прогнозами ріелторів і економістів, щорічне зростання становитиме близько 3%–5% у 2025 та 2026 роках alliedschools.com. Це відображає пошук ринком нової рівноваги – покращення пропозиції та високі іпотечні ставки стримують ціни, але стійкий попит і недостатнє довгострокове будівництво не дають їм суттєво знизитися. Наприклад, моделі Zillow прогнозують, що Сан-Дієго буде одним із найбільш «конкурентних» ринків у 2025 році, ймовірно, випереджаючи середній показник зростання цін у США axios.com. Однак епоха двозначних річних приростів, ймовірно, наразі завершилася. Якщо відсоткові ставки поступово знизяться до кінця 2025 та у 2026 році (багато хто очікує, що 30-річні іпотечні ставки знизяться до 5–6% до 2026 року), це може навіть відновити певне зростання цін завдяки покращенню купівельної спроможності. Навпаки, якщо ставки залишаться високими довше, зростання цін може бути на нижньому рівні прогнозів або тимчасово стабілізуватися. Важливо, що жоден авторитетний прогнозист не передбачає обвалу цін у Сан-Дієго – гострий дефіцит житла стримує падіння цін. Навіть якщо економічна ситуація погіршиться, очікується, що будь-яке зниження цін буде помірним (на кілька відсотків) і короткочасним, враховуючи постійну нестачу житла в Каліфорнії.
Запаси та нове будівництво: Очікується, що запаси житла поступово зростатимуть протягом наступних кількох років, хоча, ймовірно, залишатимуться нижчими за ідеальний рівень. Сан-Дієго почав нарощувати темпи будівництва житла у 2022–2024 роках, і цей імпульс збережеться у 2025-му: місто Сан-Дієго видало дозволи приблизно на 8 500 нових будинків у 2024 році, на додачу до майже 10 000 у 2023-му insidesandiego.org – одні з найвищих показників за десятиліття. За оцінками, у процесі реалізації перебуває 3 500 житлових одиниць за спеціальними прискореними програмами, згідно з даними Офісу мера insidesandiego.org. Крім того, близько 4 000 нових апартаментів мають відкритися по всьому округу у 2025 році (подібно до доданих у 2024-му) obrag.org. Це стабільне поповнення пропозиції – особливо багатоквартирного житла – має допомогти стримати різке зростання цін і орендної плати. Однак, досягнення справді збалансованого ринку потребуватиме часу. Аналітики не очікують, що запаси досягнуть допандемічного рівня (2018-2019) раніше, ніж у кінці 2026 року alliedschools.com. До того часу деякі великі проєкти (можлива реконструкція Sports Arena/Midway District, житло кампусу SDSU Mission Valley тощо) також можуть додати нові одиниці. Будівельний портфель у Сан-Дієго залишається насиченим, але такі виклики, як нестача робочої сили, високі ціни на матеріали та опір NIMBY, означають, що не всі заплановані проєкти будуть завершені вчасно. Загалом, очікуйте поступового зростання запасів, що трохи знизить тиск, але не до рівня надлишку.
Обсяг продажів і баланс ринку: Прогнозується, що обсяги продажів житла дещо зростуть у другій половині 2025 року та на початку 2026 року, коли ринок пристосується. Каліфорнійська асоціація ріелторів відзначила покращення настроїв на ринку житла до середини 2025 року і припустила, що продажі можуть відновитися у другій половині року patch.com. Багато потенційних покупців утримувалися від купівлі минулого року; якщо відсоткові ставки знизяться або навіть психологічно стабілізуються, частина цього попиту повернеться. Так само деякі власники, які відкладали продаж, можуть нарешті виставити свої будинки на ринок, особливо якщо побачать, що ціни залишаються стабільними. Це вказує на поступове зростання активності угод. Ймовірно, ми рухаємося до більш збалансованого ринку: ні агресивного ринку продавця, ні ринку покупця, а чогось середнього. На практиці це означає, що 2025 і 2026 роки можуть характеризуватися довшими термінами експозиції (місяці, а не тижні, для дорогого житла), більшою кількістю знижок на “застарілі” об’єкти, але водночас швидкими продажами добре оцінених будинків у бажаних районах. Ріелтори описують це як здорову нормалізацію – після ажіотажу ринок поводиться більш типовим сезонним і циклічним чином. Покупці матимуть більше вибору, а продавцям доведеться реалістично підходити до ціноутворення. Індекс ринкової активності для Сан-Дієго станом на серпень 2025 року становив близько 42 (за місцевими даними) youtube.com redfin.com, що вказує на помірно сприятливий для продавців ринок (нейтральний індекс зазвичай ~30). Ми очікуємо, що цей індекс залишатиметься в діапазоні 40±5 у майбутньому, що відображає помірну перевагу продавців через низьку пропозицію, але значно менш виражену, ніж у 2021 році (коли індекс у деякі місяці перевищував 80).
Оренда та ринок оренди: Прогноз щодо орендної плати обережно оптимістичний для орендарів. Завдяки тисячам нових квартир, що вводяться в експлуатацію, і незначному зростанню вакантності, підвищення орендної плати призупинилося. CoStar прогнозує, що оренда в Сан-Дієго відновить помірне зростання до 2026 року, приблизно відповідно до історичних норм (~3-4% на рік) obrag.org. У 2024–2025 роках зростання орендної плати може залишатися дуже низьким (0-2%), оскільки ринок засвоює нову пропозицію. Варто зазначити, що забудовники скоротили запуск нових багатоквартирних проєктів у 2025 році через вищі витрати на фінансування та поточне уповільнення зростання орендної плати obrag.org obrag.org. Це свідчить про те, що після введення об’єктів у 2025 році до 2027 року може настати затишшя в появі нової нерухомості, що потенційно знову посилить конкуренцію на ринку. Таким чином, орендарі зараз мають вікно для кращих умов переговорів, але довгострокова тенденція орендної плати у високо затребуваному Сан-Дієго все ще зростає. Для орендодавців/інвесторів короткостроковий ризик полягає у наданні поступок і зіткненні з незмінною орендною платою, але довгостроковий прогноз — це подальший стійкий попит на оренду та зростання після того, як поточна партія нових квартир буде засвоєна.
Економічні непередбачувані фактори: Усі прогнози ґрунтуються на відсутності серйозних потрясінь. Одним із непередбачуваних факторів є ширша економіка — якщо США увійдуть у рецесію наприкінці 2025 року, попит на житло може тимчасово ослабнути. Рівень безробіття в Сан-Дієго піднявся приблизно до 4,9% у середині 2025 року kpbs.org, і подальші втрати робочих місць (особливо у високооплачуваних секторах) зменшать купівельну спроможність і споживчу впевненість. Ще один непередбачуваний фактор — це політика відсоткових ставок: якщо інфляція знову зросте, а іпотечні ставки перевищать 7,5% надовго, це може приглушити попит більше, ніж очікувалося, і трохи знизити ціни. З іншого боку, якщо Федеральна резервна система знизить ставки швидше, ніж очікується, у 2024–25 роках, іпотечні ставки можуть впасти, що потенційно масово активізує покупців і спричинить новий стрибок цін. Найімовірніше, ми побачимо середній сценарій: поступове покращення доступності житла завдяки зростанню доходів і поступовому зниженню ставок, що призведе до сталого рівня продажів і зростання цін.

Підсумовуючи, очікуйте, що ринок нерухомості Сан-Дієго в найближчі роки буде характеризуватися стабільністю та поступовим коригуванням: помірним зростанням цін (а не різкими підйомами чи падіннями), повільним збільшенням пропозиції та вибору, а також ринком оренди, який залишатиметься дорогим, але не виходитиме з-під контролю. Фундаментальна невідповідність – багато людей хочуть жити в Сан-Дієго, але житла обмежено – і надалі буде підтримувати ринок. Як зазначено в одному з прогнозів щодо житла, висока привабливість Сан-Дієго та обмеженість землі означають, що він, ймовірно, буде показувати кращі результати за багато ринків, навіть якщо зростання вже не буде захмарним axios.com axios.com. Якщо не станеться непередбаченої кризи, «нова норма» – це більш прохолодний, збалансований ринок, який все ще віддає перевагу тим, хто вже на ньому (власникам житла), поступово намагаючись залучити більше новачків завдяки додатковій пропозиції.

Будівництво та плани розвитку

Будівельний бум (до певної міри): У відповідь на житлову кризу Сан-Дієго прискорює будівництво нового житла – особливо апартаментів і таунхаусів. У 2018–2024 роках регіон додав значну кількість одиниць житла, і ця тенденція продовжується у 2025 році. Місто Сан-Дієго лідирує за абсолютною кількістю дозволених нових будинків у окрузі planetizen.com, частково завдяки змінам у політиці, що стимулюють розвиток (обговорюється в наступному розділі). Вражаюче, Чула-Віста стала зіркою нового будівництва, дозволивши близько 38 нових житлових одиниць на 1 000 жителів з 2018 по 2024 рік – це найбільше на душу населення в окрузі planetizen.com planetizen.com. Це контрастує з деякими меншими містами, такими як Ель-Кахон, які дозволили лише ~10 одиниць на 1 000 жителів і відстають planetizen.com planetizen.com. Висновок у тому, що будівництво сильно зосереджене в певних юрисдикціях, сприятливих до зростання (Чула-Віста, місто Сан-Дієго, частини Північного округу), тоді як інші роблять незначний внесок.

Типи житла: Більшість нового житла, що будується, — це багатоквартирне. Приблизно 60% усіх нових будинків, збудованих у окрузі за останні роки, були апартаментами або кондомініумами voiceofsandiego.org. Наприклад, у підрахунках Чула-Віста, 56% нових одиниць були в комплексах із 5+ одиниць (апартаменти/кондо), ~9% — ADU, і ~24% — односімейні будинки planetizen.com. Такий перекіс у бік багатоквартирного будівництва є свідомим — це найефективніший спосіб додати житло в регіоні з обмеженою площею землі. Серед масштабних проєктів, які завершаться у 2025 році, — Alexan Camellia (комплекс на 531 одиницю в районі Convoy, Керні-Меса) obrag.org, а також різні середньоповерхові житлові будівлі в центрі міста, Mission Valley та вздовж транспортних коридорів. До кінця 2025 року очікується відкриття близько 3 500–4 000 нових апартаментів по всьому округу Сан-Дієго obrag.org obrag.org, що відповідає річним показникам 2022–2024 років. Також спостерігається значне розширення військового житла біля баз, проєкти студентського житла біля UCSD та SDSU, а також деякі майстер-плани спільнот, які додають житло в Otay Ranch, San Marcos та інших околицях.

Доступне житло vs житло за ринковими цінами: Постійною проблемою є те, що більшість нових забудов пропонуються за ринковими або люксовими цінами, а не є по-справжньому «доступними» для мешканців із середнім чи низьким доходом. Аналіз показав, що близько 78% усіх нових будинків, нещодавно збудованих у окрузі Сан-Дієго, були орієнтовані на покупців/орендарів із доходом вище середнього planetizen.com. Лише невелика частка — це житло з обмеженням за актом власності. Наприклад, із приблизно 1 894 нових будинків, збудованих у центрі Сан-Дієго у 2024 році, лише 174 (9%) були доступними для домогосподарств із низьким доходом 10news.com. Високі витрати на будівництво (робоча сила, матеріали, земля) та збори означають, що забудовники зазвичай змушені встановлювати високі ціни/орендну плату, щоб проєкти були рентабельними. У результаті нові люксові апартаменти часто відкриваються з орендною платою понад $3,000 за однокімнатну квартиру, що, як зазначають спостерігачі, «безпосередньо не вирішує кризу доступного житла» obrag.org. Для вирішення цієї проблеми місто та округ мають програми субсидування доступного житла – наприклад, програма “Bridge to Home” інвестувала $90 мільйонів для створення майже 2,000 доступних одиниць через партнерства insidesandiego.org. Декілька проєктів, що на 100% складаються з доступного житла (зазвичай від неприбуткових організацій або Житлової комісії Сан-Дієго), перебувають у процесі реалізації, але вони, як правило, мають менший масштаб (десятки, а не сотні одиниць одночасно).

Великі проєкти та інфраструктура: Окрім житла, існують значні проєкти розвитку, які формуватимуть ринок нерухомості Сан-Дієго:

Проєкт Naval Information Warfare (NAVWAR) Revitalization поблизу Олд-Таун — це масштабна ініціатива, яка може включати тисячі нових багатофункціональних одиниць (очікує федерального схвалення).
Реконструкція району Sports Arena/Midway District перебуває на стадії планування після того, як виборці скасували обмеження висоти будівель у 30 футів для цієї території. Конкуруючі пропозиції передбачають нову арену плюс до 4,000 житлових одиниць, торгові площі та парки. Якщо дозвіл буде отримано у 2025 році, будівництво може розпочатися у 2026–27 роках.
SDSU Mission Valley: Розширення Державного університету Сан-Дієго на місці стадіону Mission Valley перебуває у стадії будівництва – включає річковий парк, університетські будівлі та 4,600 житлових одиниць (поєднання студентського, доступного та ринкового житла), які будуть вводитися в експлуатацію поетапно до кінця 2020-х років. Це створить нове міське селище та зменшить тиск на студентське житло.
Оновлення University City/UTC: З розширенням трамвайної лінії (Mid-Coast line) до UTC, поблизу станцій реалізується кілька проєктів – багатоповерхові апартаменти, нові лабораторні будівлі – що фактично створює щільний «другий центр міста» в районі UTC. Оновлення плану громади у 2024 році для University City значно збільшило допустиму щільність забудови insidesandiego.org.
Інфраструктура на кордоні: Довгоочікуваний термінал аеропорту Тіхуани на кордоні (CBX) стимулював розвиток готелів і паркінгів поруч. Також будується другий пункт перетину кордону в Otay Mesa, що може підвищити попит на промислову та логістичну нерухомість після завершення (і потенційно дозволить створити більше житла для працівників, які щодня перетинають кордон).

Перспективи будівництва: Будівельники в Сан-Дієго обережно оптимістичні, але стикаються з труднощами. Зростання відсоткових ставок робить кредити на будівництво дорожчими і може затримувати проєкти. Вартість матеріалів залишається високою (а мита на сталь/лісоматеріали ще більше підвищили витрати) obrag.org obrag.org. Дефіцит робочої сили у будівельних спеціальностях також є обмеженням – роботи більше, ніж працівників, що може сповільнювати терміни. Втім, забудовники знають, що попит залишається високим. Деякі «консервують» ділянки до покращення економічної ситуації, але багато хто продовжує будівництво завдяки суспільному тиску та стимулам (наприклад, закон Каліфорнії про бонус щільності, який дозволяє додаткові квартири, якщо частина з них доступна за ціною). Варто зазначити, що житлова мета регіону (за державними вимогами) на 2021-2029 роки є амбітною, і за деякими даними округ Сан-Дієго фактично може перевищити свою державну житлову ціль приблизно на 4 500 будинків до 2029 року, якщо нинішні темпи видачі дозволів збережуться timesofsandiego.com. Це було б позитивним досягненням, хоча сама мета, можливо, все ще недостатня порівняно з попитом.

Підсумовуючи, будівельний портфель Сан-Дієго є потужним, особливо у сфері багатоквартирного житла. Нове житло вводиться в експлуатацію найшвидшими темпами за останні роки, що поступово зменшує дефіцит. Однак більшість нових квартир – це ринкове житло і воно недешеве, тому лише збільшення пропозиції не вирішує проблему доступності. Тривають зусилля – від реформ політики до державно-приватних партнерств – щоб ще більше стимулювати будівництво, зокрема доступного та «відсутнього середнього» житла (таких як таунхауси, ADU та дуплекси). Якщо ці зусилля триватимуть, Сан-Дієго зможе поступово скоротити розрив між пропозицією та попитом на житло, що є критично важливим для довгострокової стабільності ринку.

Зміни політики та регулювання, що впливають на нерухомість

За останні кілька років законодавчі та регуляторні зміни як на рівні штату, так і на місцевому рівні суттєво вплинули на ринок нерухомості Сан-Дієго. Законодавці намагаються вирішити житлову кризу, стимулювати розвиток, захистити орендарів і збалансувати інтереси громади. Ось основні зміни та їхній вплив:

Реформи щодо щільності житла та зонування: Каліфорнія ухвалила низку законів, які скасовують обмежувальне зонування та стимулюють будівництво житла. SB 9, чинний з 2022 року, дозволяє розділяти більшість ділянок під індивідуальне житло або забудовувати їх до 4 одиниць (дуплекси/триплекси) без додаткових погоджень. Це фактично підвищує щільність забудови в районах, де раніше дозволялося лише одне житло на ділянку. Сан-Дієго підтримав SB 9 – місто навіть скасувало деякі збори, щоб стимулювати використання закону, – хоча його вплив поки що помірний (кілька сотень проєктів за SB 9). Аналогічно, закони про допоміжні житлові одиниці (ADU) були посилені (AB 68 та інші), зобов’язуючи міста затверджувати будівництво гостьових будинків і переобладнання гаражів з мінімальною бюрократією. Сан-Дієго оновив місцеві нормативи для відповідності, і, як зазначалося, кількість дозволів на ADU різко зросла (ADU становили ~9% нових будинків останніми роками) planetizen.com. Місто також запустило інноваційні програми, такі як “Complete Communities” та “Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org, які надають бонуси до щільності та спрощують отримання дозволів для проєктів біля транспорту або з доступним житлом. Наприклад, Complete Communities дозволяє забудовникам будувати більше одиниць, ніж зазвичай дозволено, якщо вони включають частину житла для малозабезпечених і роблять внесок у розвиток інфраструктури району insidesandiego.org. Ці реформи зонування вже дають результати у вигляді більшої кількості маломасштабних забудов і пропозицій щодо багатоквартирних будинків у районах із транспортом. Конкретний приклад: Енсінітас (на північ від Сан-Дієго) був змушений штатом послабити зонування після тривалого опору; з того часу місто затвердило проєкти з більшою щільністю, щоб виконати державні вимоги щодо житла planetizen.com.
Оптимізація дозволів: Міська влада Сан-Дієго під керівництвом мера Тодда Глорії зробила пріоритетом спрощення погодження житлових проектів. Програма прискореного розгляду доступного житла та ініціативи на кшталт «Permit Now» пришвидшили обробку заявок для відповідних проектів insidesandiego.org. Місто навіть запровадило програму, яка дозволяє розглядати будь-який житловий проект біля транспорту протягом 30 днів («Complete Communities Now») insidesandiego.org. Додатково місто пропонує швидкий розгляд і навіть самосертифікацію для деяких будівельних планів insidesandiego.org. Ці кроки скорочують сумнозвісні затримки у запуску житлового будівництва. Штат також долучився: для міського житла розширено виключення з-під дії CEQA (Каліфорнійський закон про якість довкілля), а AB 2011 (набрав чинності у 2023 році) дозволяє міністерське затвердження житла на комерційно зонованих землях. Незабаром ми можемо побачити, як старі торгові центри чи офісні парки в Сан-Дієго перебудовують під житло згідно з положеннями AB 2011, які оминають частину місцевого контролю на користь будівництва за правом із дотриманням трудових стандартів. Сукупно ці регуляторні зміни намагаються змінити баланс від опору NIMBY до про-житлової позиції.
Регулювання короткострокової оренди: Як вже згадувалося раніше, важливою місцевою регуляторною зміною стало жорстке обмеження короткострокової оренди для відпочинку в Сан-Дієго. З травня 2023 року Постанова про короткострокове проживання (STRO) вимагає, щоб кожен, хто здає в оренду цілий будинок на короткий термін (менше 30 днів), мав міську ліцензію. Важливо, що місто обмежило кількість таких ліцензій до 1% житлового фонду (близько 5 400 одиниць) для більшості міста, плюс трохи більше (~0,75% житла) спеціально для Mission Beach truvi.com. Це одразу скоротило ринок короткострокової оренди – до кінця 2023 року місто ліквідувало понад 7 000 нелегальних оренд для відпочинку, які не мали ліцензій lajolla.ca nbcsandiego.com. Наслідок: деякі інвестори, які здавали житло через Airbnb, перейшли на довгострокову оренду або продали свою нерухомість. У Mission Beach, де було багато оренд для відпочинку, вартість нерухомості та активність продажів змінилися, оскільки багато колишніх орендованих об’єктів вийшли на ринок. Неможливість передачі ліцензій (новий власник не може успадкувати ліцензію STR від продавця) також зробила об’єкти з великою кількістю STR менш привабливими для купівлі truvi.com. Ця постанова була відповіддю на скарги громади щодо “будинків для вечірок” і відчуття, що Airbnb зменшує пропозицію житла. Для ширшого ринку це, ймовірно, звільнило частину квартир і будинків, які повернулися на ринок довгострокової оренди або продажу, що стало невеликим полегшенням для доступності житла. Тепер інвестори знають позицію Сан-Дієго: короткострокова оренда дозволена, але суворо обмежена – це фактор, який спрямовує нові інвестиції більше в традиційну оренду.
Захист прав орендарів і обмеження зростання орендної плати: У 2020 році Каліфорнія запровадила AB 1482 на рівні штату, який обмежує підвищення орендної плати для більшості багатоквартирних будинків старше 15 років до 5% плюс ІСЦ (близько 8–10% у роки високої інфляції) і вимагає наявності обґрунтованої причини для виселення. Сан-Дієго дотримується цього; хоча в самому Сан-Дієго немає суворішого місцевого контролю орендної плати, закон штату фактично встановив стелю на те, наскільки орендодавці можуть підвищувати орендну плату щороку для охоплених цим законом об’єктів. Враховуючи, що ринкова орендна плата зросла лише на ~0–3% у 2023–2025 роках, ця межа останнім часом не була обмежувальною obrag.org. Але це забезпечує захист орендарям від різких підвищень. У 2022–2023 роках, під час різкого зростання орендної плати, багато орендарів Сан-Дієго справді були захищені цим законом від підвищень понад ~10%. Крім того, захист від виселення було посилено під час COVID, і деякі з цих заходів були продовжені – наприклад, при виселенні без вини орендаря потрібна допомога на переселення. Місто та округ обговорювали ще сильніші орендні ордонанси (наприклад, право на адвоката або суворіші правила обґрунтованої причини), хоча наразі жодних додаткових до закону штату не прийнято. Інвесторам і керуючим нерухомістю довелося пристосовуватися до цих правил, які вимагають більшої відповідності та обмежують агресивні стратегії підвищення орендної плати.
Платежі за розвиток і стимули: Сан-Дієго намагається збалансувати внески на розвиток інфраструктури з тим, щоб не відлякувати забудовників. У 2020 році місто оновило вимоги до інклюзивного житла, зобов’язавши більшість нових житлових проектів або включати 10%+ доступних квартир, або сплачувати компенсаційний внесок. Деякі забудовники обирають включати такі квартири, щоб отримати бонуси за щільність. Також існують знижки на внески для ADU та деяких невеликих проектів. У Housing Action Package 2.0 місто розглядало можливість зменшення вимог до паркування та пом’якшення обмежень по висоті біля транспорту, що знижує вартість будівництва на одиницю insidesandiego.org. Механізм “builder’s remedy” штату (для міст без затверджених житлових планів) у місті Сан-Дієго не застосовувався, оскільки місто вчасно виконує свої зобов’язання щодо житлового елементу (на відміну від деяких міст Лос-Анджелеса, наприклад). Однак кілька менших міст округу Сан-Дієго, які відстають у плануванні житла, можуть зіткнутися з проектами builder’s remedy (що дозволяє забудовникам ігнорувати місцеве зонування, якщо виконуються критерії доступності). Ця загроза спонукає міста дотримуватися вимог зонування для збільшення житлового фонду.
Передача податкової бази на нерухомість: Пропозиція 19 (2021) у Каліфорнії дозволила власникам житла старше 55 років переносити свою низьку податкову базу на новий будинок у будь-якому місці штату до 3 разів. Це допомогло деяким людям похилого віку в Сан-Дієго зменшити житло без значного податкового навантаження, і потенційно звільнило частину житлового фонду більших будинків для молодших сімей. Важко підрахувати, але, ймовірно, Пропозиція 19 сприяла певному збільшенню кількості оголошень у 2022–2025 роках від літніх людей, які інакше відчували себе “замкненими” через податки за Пропозицією 13 на нове житло. Це невеликий, але позитивний фактор для мобільності.
Інвестиції в інфраструктуру та транзит: Політика стосується не лише законів про житло – рішення щодо інфраструктури також впливають на нерухомість. Постійне прагнення Сан-Дієго до розвитку, орієнтованого на транзит, підтримується розширенням трамвайної лінії Mid-Coast (відкрито у 2021 році) та регіональним транспортним планом SANDAG 2021 року, який передбачає більше ліній громадського транспорту (хоча фінансування викликає суперечки). Місто також інвестує у такі проєкти, як Pure Water (покращення водної інфраструктури) universitycitynews.org та оновлення парків. Кращий громадський транспорт і зручності можуть зробити певні райони привабливішими для забудови (наприклад, нові апартаменти, що з’являються вздовж нових станцій трамвайної лінії від Old Town до UTC).

Підсумовуючи, зміни політики в Сан-Дієго зараз загалом спрямовані на підтримку житлового будівництва та підвищення щільності, що є зрушенням від історично обережної політики повільного зростання. Закони штату задали тон, скасувавши деякі місцеві обмеження, а місто відповіло власними інноваційними пакетами для стимулювання будівництва. Це вже починає давати результати у вигляді більшої кількості збудованих одиниць і певного полегшення кризи. З іншого боку, такі регулювання, як обмеження короткострокової оренди та контроль орендної плати, були впроваджені для захисту доступності житла та орендарів, і певною мірою обмежують окремі джерела прибутку для власників. Баланс, якого намагаються досягти політики, полягає у стимулюванні достатньої нової пропозиції та захисті мешканців, не відлякуючи при цьому забудовників чи орендодавців. У середині 2025 року Сан-Дієго навіть отримав похвалу від лідерів штату за зусилля щодо спрощення житлового будівництва, ставши прикладом для Каліфорнії insidesandiego.org. Якщо ці законодавчі тенденції збережуться (а це ймовірно, враховуючи гостроту житлової кризи), можна очікувати подальших заходів, таких як підвищення щільності забудови вздовж нових ліній транспорту, більше стимулів для доступного житла і, можливо, нові програми підтримки орендарів. Учасники ринку нерухомості Сан-Дієго мають залишатися гнучкими та поінформованими, оскільки регуляторне середовище змінюється – воно стало не менш важливим, ніж ринкові сили, у формуванні результатів.

Проблеми доступності та пропозиції житла

Попри певне нещодавнє охолодження ринку та політичні втручання, доступність житла залишається найгострішою проблемою нерухомості Сан-Дієго. Регіон стабільно входить до числа найменш доступних ринків житла у Сполучених Штатах. Основні аспекти цієї проблеми включають:

Небувала вартість житла: Станом на середину 2025 року, щоб комфортно придбати будинок за середньою ціною (~1 мільйон доларів), потрібен річний дохід близько $200,000–$250,000 offthe56.com lao.ca.gov. Проте середній дохід домогосподарства в Сан-Дієго становить лише близько $90,000. Ця різниця означає, що лише близько 15% домогосподарств можуть дозволити собі такий будинок за середньою ціною offthe56.com. Цей індекс доступності (15%) є надзвичайно низьким – для порівняння, на національному рівні близько 50% домогосподарств можуть дозволити собі будинок за національною середньою ціною. Навіть у порівнянні із загальною низькою доступністю житла в Каліфорнії (17% домогосподарств по всьому штату могли дозволити собі середній будинок на початку 2025 року) homes.com, Сан-Дієго перебуває у скрутному становищі. Висока вартість житла також знижує позиції регіону в рейтингах економічної конкурентоспроможності; житло стало однією з причин падіння Сан-Дієго у звіті Milken’s Best-Performing Cities axios.com axios.com.

З боку оренди, середня орендна плата близько $2,500 також є тягарем для бюджету. Домогосподарству потрібен дохід приблизно $100,000 (якщо витрачати 30% доходу на оренду), щоб це було доступно – що значно перевищує заробітки багатьох орендарів. Майже половина орендарських домогосподарств Сан-Дієго вважаються такими, що «відчувають фінансовий тягар» (витрачають понад 30% доходу на оренду). Рівень володіння житлом тримається на рівні близько 55% у місті (і ~60% у окрузі), що відображає, наскільки складно перейти від оренди до власного житла kpbs.org. Багато представників середнього класу – вчителі, медсестри, держслужбовці, менеджери у сфері гостинності – практично не мають можливості купити житло в громаді, якій вони служать. Ця криза доступності – не лише про статистику; вона змінює соціальну структуру, як описано нижче.

Недостатня пропозиція житла: Корінна причина низької доступності — класичний дисбаланс між попитом і пропозицією. Протягом десятиліть Сан-Дієго (як і більшість прибережної Каліфорнії) не будував достатньо житла для зростаючого населення та кількості робочих місць. Обмежувальне зонування (величезні території, відведені лише під односімейні будинки), опір громади до щільної забудови (NIMBY-ізм), високі збори та тривалі процеси отримання дозволів усе це стримувало будівництво житла на низькому рівні. Як зазначено в одному звіті, «десятиліття млявого будівництва призвели до серйозного дефіциту житла в Сан-Дієго» axios.com. Коли у 2020-х роках почався бум на житло через розвиток технологій і пандемію, ця обмежена пропозиція призвела до цінових війн і стрімкого зростання цін.

Щоб надолужити, регіону потрібно десятки тисяч нових одиниць житла. Штат встановив Регіональний розподіл потреб у житлі (RHNA) на рівні приблизно 171 000 нових будинків для округу Сан-Дієго на 2021–2029 роки. На півдорозі округ ще не зовсім йде в ногу по всіх рівнях доходу (хоча може перевищити загальну ціль, якщо нинішні тенденції збережуться) timesofsandiego.com. Особливо гострий дефіцит у сфері доступного житла: було виділено близько 41 000 одиниць для людей з низьким доходом, але лише кілька тисяч перебувають у процесі будівництва planetizen.com. Тож навіть якщо загальні темпи будівництва зростають, пропозиція для людей із середнім і низьким доходом суттєво відстає. Поки пропозиція суттєво не перевищить попит, доступність залишатиметься недосяжною.

Вплив на людей та економіку: Людський вплив недоступного житла є значним. Молоді дорослі довше живуть із батьками або знімають житло разом із сусідами по кімнаті. Родини відкладають або відмовляються від купівлі власного житла; деякі навіть відкладають народження дітей через вартість житла. Ключові працівники виїжджають — є історії про вчителів, медсестер, поліцейських та інших, які переїжджають до таких місць, як Аризона чи Техас, бо не можуть дозволити собі залишитися в Сан-Дієго. Насправді, скромне зростання населення регіону зараз повністю забезпечується імміграцією; більше людей виїжджає в межах країни, ніж приїжджає, і вартість житла називають причиною №1 для таких від’їздів kpbs.org. Такий «відтік мізків» і втрата працівників з часом можуть зашкодити місцевому бізнесу та державним послугам.

Крім того, високі ціни на житло означають більше ком’ютінгу з віддалених районів (наприклад, у Темекулі/Муррієті округу Ріверсайд люди їздять понад 60 миль в один бік на роботу в Сан-Дієго, щоб мати змогу дозволити собі житло). Це додає заторів і забруднення, а також знижує якість життя. Коли лише заможні можуть купити житло в багатьох районах, це призводить до економічної сегрегації. Сан-Дієго ризикує стати місцем, де лише дуже багаті або ті, хто купив житло багато років тому, можуть мати стабільне житло, а молодші та менш забезпечені мешканці стикаються з нестабільністю та витісненням. Активісти громади зазначають, що це підриває різноманіття та характер міста.

Бездомність і житлова нестабільність: Крайній прояв кризи доступності житла видно у населенні бездомних Сан-Дієго, яке зросло за останні роки. Багато працюючих бідних, які стикаються з підвищенням орендної плати або виселенням, не мають куди подітися на такому дорогому ринку й опиняються в машинах або притулках. Відсутність недорогого житла погіршує проблему бездомності – навіть коли місто відкриває нові притулки чи безпечні місця для кемпінгу, люди стають бездомними швидше, ніж їх вдається переселити. Клімат Сан-Дієго також приваблює бездомних з інших місць. За оцінками, тисячі жителів Сан-Дієго переживають бездомність у будь-яку ніч, і ця ситуація безпосередньо пов’язана з високою вартістю та дефіцитом житла (разом із факторами психічного здоров’я та залежностей). Місто й округ визнають, що без значно більшої кількості доступного/субсидованого житла буде неможливо суттєво скоротити бездомність.

Вжиті заходи: Ми вже окреслили багато політичних кроків (бонуси за щільність, спрощення погоджень тощо), спрямованих на збільшення пропозиції. Житлова комісія Сан-Дієго та некомерційні організації також активно намагаються створювати доступні квартири шляхом придбання нерухомості та нового будівництва (наприклад, перетворення мотелів на квартири для бездомних за допомогою державних коштів HomeKey). Також просувається ідея житла для “середнього класу” – дуплекси, таунхауси, багатоквартирні будинки з двором – які можуть бути доступнішими за своєю конструкцією. Регіон також розглядає інноваційні ідеї, такі як земельні трасти громади (щоб зберігати житло постійно доступним) і розширення державних житлових ваучерів, але ці ініціативи поки що мають невеликий масштаб порівняно з потребою.

Варто зазначити, що громадська думка поступово змінюється. Хоча опір забудові з боку NIMBY (“не в моєму дворі”) все ще існує, зростає усвідомлення, що певне збільшення щільності необхідне для покращення доступності житла. Молодші мешканці та громадські організації висловлюють позицію YIMBY (“так, у моєму дворі”). Навіть деякі давні власники будинків розуміють, що їхні власні діти не зможуть жити в Сан-Дієго без змін. Це допомогло ухвалити такі ініціативи, як зміна зонування в Hillcrest і University City insidesandiego.org. Проте це залишається викликом – кожен проєкт може стати предметом боротьби на рівні району.

Доступність у прогнозі: У короткостроковій перспективі доступність житла може трохи покращитися просто тому, що ціни стабілізувалися, а доходи повільно зростають. Наприклад, індекс доступності житла CAR для округу Сан-Дієго може піднятися на кілька пунктів із найнижчого рівня станом на кінець 2024 року. Але по суті, житло все одно залишатиметься дуже дорогим відносно доходів. Аналітичне управління законодавчої влади зазначило, що станом на середину 2025 року дохід, необхідний для купівлі типового будинку в Каліфорнії (~$237 тис.), був більш ніж удвічі вищим за медіанний дохід lao.ca.gov – ситуація, яка не має швидкого вирішення. Лише поєднання значно більшого будівництва житла (особливо за нижчими цінами) та/або швидшого зростання доходів може подолати цю прірву. Сан-Дієго працює над першим, але для суттєвих змін знадобляться роки.

Підсумок: Проблема доступності та пропозиції житла в Сан-Дієго — це довгострокове питання, що виникло через нестачу житла та високий попит. Вона проявляється у щоденній боротьбі сімей за оплату оренди, у неможливості життєво необхідних працівників жити в громадах, яким вони служать, і у складних рішеннях людей залишати регіон. Хоча більш спокійні ринкові умови 2025 року та політичні заходи дещо знизили тиск (завдяки введенню в експлуатацію більшої кількості житлових одиниць і призупиненню зростання цін), житло в Сан-Дієго залишається недоступним для більшості мешканців offthe56.com. Це, можливо, єдина найбільша загроза майбутньому процвітанню та інклюзивності регіону. Вирішення цієї проблеми вимагатиме постійних зусиль: продовження збільшення пропозиції на всіх рівнях, збереження та створення доступного житла, а також пошуку креативних рішень для зниження вартості будівництва. Здатність Сан-Дієго залишатися яскравим, різноманітним мегаполісом залежить від прогресу в цьому напрямку.

Вплив відсоткових ставок, міграції та макроекономічних факторів

Нарешті, ми розглядаємо ширші макроекономічні фактори, що впливають на ринок нерухомості Сан-Дієго: насамперед відсоткові ставки, міграційні тенденції та загальний економічний клімат. Саме ці глобальні чинники часто визначають підйоми та спади на ринку житла.

Зростання відсоткових ставок: Швидке зростання іпотечних ставок з 2022 року, мабуть, стало єдиним найбільшим фактором, що охолодив ринок житла Сан-Дієго у 2024–2025 роках. Як вже згадувалося, типова ставка за 30-річною фіксованою іпотекою зросла з ~3% наприкінці 2021 року до понад 7% у 2023 році, що різко підвищило вартість позик lao.ca.gov. Практично це означає, що щомісячний платіж за середній будинок зараз приблизно на 80% вищий, ніж був би за ставками 2020 року lao.ca.gov. Цей шок від ставок виключив з ринку багатьох потенційних покупців і змусив інших знизити свої бюджети, що зменшило попит і стабілізувало ціни. Це також створило ефект «золотих наручників» для продавців — оскільки 80% власників житла в Каліфорнії мають кредити під менше ніж 5%, вони не поспішають продавати й втрачати низьку ставку lao.ca.gov. Дефіцит пропозиції житла в Сан-Дієго частково є наслідком цього ефекту блокування, як зазначалося вище.

Рухаючись вперед, динаміка відсоткових ставок суттєво впливатиме на активність ринку. Станом на середину 2025 року ставки демонструють ознаки стабілізації в діапазоні середніх 6%, навіть знижуючись до близько 6,5% у серпні 2025 року – це найнижчий показник приблизно за 10 місяців kyma.com money.com. Іпотечні аналітики прогнозують, що ставки поступово знижуватимуться у 2025 році; за прогнозами Fannie Mae та MBA, середня ставка за 30-річною іпотекою становитиме близько 6,4% у 2025 році і потенційно опуститься нижче 6% до 2026 року themortgagereports.com fortune.com. Якщо ці прогнози справдяться, у Сан-Дієго може відбутися відновлення активності покупців, оскільки фінансування стане трохи доступнішим. Навіть зниження іпотечної ставки на один відсотковий пункт суттєво підвищує купівельну спроможність (або, альтернативно, дозволяє більшій кількості власників рефінансувати чи переїхати без шокового зростання платежів). Тому зниження відсоткових ставок є ключовим позитивним фактором для ринку житла. Навпаки, якщо інфляція несподівано зросте або інші економічні чинники змусять ставки знову піднятися, ринок може ще більше загальмувати. На даний момент більшість очікує, що ми вже бачили пік ставок, і подальший тренд буде стабільним або спадним – це позитивний сигнал для нерухомості.

Міграція та зміни населення: Динаміка населення Сан-Дієго є складною. З одного боку, як дорогий регіон, місто переживає чистий внутрішній відтік населення – тобто більше жителів США переїжджають з Сан-Дієго до інших штатів чи округів, ніж навпаки. Ця тенденція прискорилася наприкінці 2010-х і на початку 2020-х років, коли дистанційна робота дозволила деяким переїхати, а високі ціни на житло змусили інших шукати дешевші варіанти. Популярними напрямками для колишніх мешканців Сан-Дієго є дешевші внутрішні райони (наприклад, округ Ріверсайд) або інші штати (Невада, Аризона, Техас тощо). Як зазначалося раніше, майже 24 000 чистих внутрішніх мігрантів було зафіксовано у період 2023-2024 років kpbs.org. Цей потік певною мірою знижує тиск на попит на житло, особливо у сегменті початкового рівня.

Однак, Сан-Дієго в цілому змогло приблизно зберегти стабільну чисельність населення (близько 3,3 мільйона в окрузі) завдяки природному приросту (народжуваність мінус смертність) та міжнародній імміграції. Насправді, з 2023 по 2024 рік незначне зростання населення в окрузі було повністю зумовлене припливом близько 24 000 міжнародних іммігрантів, які компенсували відтік людей kpbs.org. Багато з цих іммігрантів приїжджають заради роботи (наприклад, працівники за візою H1-B у сфері технологій/біотехнологій, військові союзники або транскордонна міграція з огляду на близькість Тіхуани). Вони збільшують попит на житло, часто спочатку орендуючи його. Тож чистий ефект полягає в тому, що ринок житла Сан-Дієго все ще стикається зі зростаючим (або принаймні не зменшуваним) населенням, навіть якщо лише тенденції міграції всередині США вказували б на спад.

Ще одним фактором є внутрішня міграція в межах Південної Каліфорнії: наприклад, Zillow визначив округ Ріверсайд як «клапан скидання» для кризи доступності житла в Сан-Дієго axios.com. Деякі мешканці Сан-Дієго, яких витіснили ціни, купують житло на південному заході Ріверсайду (Темекула/Муррієта) і змушені долати довгі відстані на роботу. Навпаки, невелика кількість людей з вищим доходом з Лос-Анджелеса або округу Оріндж переїжджають до Сан-Дієго через відносно нижчі ціни на житло (порівняно із західною частиною Лос-Анджелеса чи узбережжям округу Оріндж) або з міркувань способу життя. Крім того, велика військова присутність у Сан-Дієго означає, що тисячі військових сімей щороку змінюються, впливаючи на оренду та купівлю житла, особливо навколо Кемп-Пендлтон, MCAS Мірамар і військово-морської бази Сан-Дієго.

Дивлячись у майбутнє, загальний прогноз міграції такий: у Каліфорнії загалом сповільнилося скорочення населення, і, можливо, воно стабілізується (на рівні штату населення навіть трохи зросло у 2024 році) gov.ca.gov. За прогнозами SANDAG, Сан-Дієго зросте помірно (на ~113 000 осіб з 2022 по 2050 рік, приблизно на +3,5%) sandag.org – це повільніше, ніж історично, що відображає ці труднощі. Для житла, якщо відтік населення триватиме на поточному рівні, це діятиме як клапан скидання, запобігаючи надмірній напрузі. Але якщо Сан-Дієго якимось чином зупинить відтік (завдяки кращій доступності чи більшій кількості робочих місць), попит зросте. Навпаки, якщо людей виїде більше, ніж очікується (наприклад, якщо віддалена робота залишиться поширеною і більше людей вирішить продати житло і переїхати), це може послабити попит на житло. Поки що чистий ефект був незначним – достатньо імміграції та народжуваності, щоб зберігався невеликий позитивний тиск на житло.

Макроекономічне середовище: Ринок нерухомості Сан-Дієго не може уникнути ширших економічних тенденцій:

Ринок праці: Економіка Сан-Дієго у 2025 році відносно сильна, але з певними слабкими місцями. Рівень безробіття в окрузі знаходиться в межах 4–5% kpbs.org, що краще, ніж 5,4% у Каліфорнії. Однак, як повідомляє Axios, зростання кількості робочих місць у 2024 році сповільнилося до ~0,5% axios.com. У таких секторах, як технології та біонауки, спостерігалися звільнення або заморожування найму (частина глобального спаду в технологічній сфері), що трохи охолодило попит на житло преміум-класу. Добра новина полягає в тому, що туризм і готельно-ресторанний бізнес повністю відновилися після COVID axios.com, що підтримує ринок оренди та житло нижчого сегменту (працівники сфери послуг знаходять роботу). Також оборонні витрати залишаються основою – військова зайнятість і контракти в Сан-Дієго забезпечують стабільність (і часто покупців-ветеранів із VA-кредитами). Якщо національна технологічна індустрія відновиться наприкінці 2025 року, як деякі прогнозують axios.com, значний технологічний сектор Сан-Дієго (Qualcomm, біотехнологічні стартапи тощо) може знову почати створювати робочі місця, що призведе до зростання попиту на оренду та купівлю житла, особливо в середньому та вищому цінових сегментах.
Інфляція та доходи: Висока інфляція 2021-2023 років знизила реальні доходи та підвищила відсоткові ставки. До середини 2025 року інфляція суттєво знизилася, але ціни (включаючи будівельні матеріали та землю) залишаються високими. Зарплати в Сан-Дієго зростають (середньогодинна оплата праці зросла приблизно на 23% з 2020 року) lao.ca.gov, але не так швидко, як вартість житла (платежі за житло зросли на 82%) lao.ca.gov. Якщо інфляція залишиться помірною, а зростання зарплат триватиме, з часом це трохи покращить доступність житла. Якщо почнеться рецесія і безробіття зросте, деякі домогосподарства можуть об’єднуватися або виїжджати, що короткостроково зменшить попит. Однак у такій ситуації часто знижують відсоткові ставки, що може навіть стимулювати ринок житла. Тобто діють протилежні сили.
Інвестиційний клімат: У глобальному та національному масштабі інвестори стали обережнішими щодо нерухомості через зростання вартості фінансування. У Сан-Дієго ми спостерігаємо менше цінових війн з боку інституційних інвесторів на ринку односімейних будинків порівняно з 2021 роком. Якщо фондовий ринок сильний (як це було у 2023–25 роках), покупці преміум-класу мають більше ресурсів для першого внеску. Якщо він слабшає, ринок розкішної нерухомості може просісти. У Сан-Дієго не так багато динаміки ринку другорядного житла, як, наприклад, у суто курортних районах, але деякі заможні покупці з інших регіонів все ж купують тут; їхній інтерес залежить від загальної економічної впевненості.
Геополітичні фактори: Як прикордонне місто, на ринок нерухомості Сан-Дієго впливають навіть умови в сусідніх Тіхуані та Нижній Каліфорнії. Сім’ї та інвестори, які живуть по обидва боки кордону, відіграють свою роль (деякі громадяни Мексики купують нерухомість у Сан-Дієго як стабільну інвестицію, а деякі американці живуть у Тіхуані через дешевшу оренду та їздять на роботу). Зміни в політиці чи безпеці на кордоні можуть мати незначний вплив на ринок житла. Крім того, будь-які великі розгортання чи зміни у військовій стратегії можуть тимчасово впливати на житло біля баз (наприклад, коли корабель ВМС знаходиться в порту чи у відрядженні, заповнюваність орендованого житла навколо бази коливається).

Підсумовуючи, процентні ставки, міграція та макроекономіка — це фоновий акомпанемент, під який «танцює» ринок житла Сан-Дієго. Стрімке зростання ставок значно сповільнило темп ринку; тепер усі чекають, коли ФРС послабить політику, адже це, ймовірно, знову підживить попит на житло. Міграція створює м’який ефект «туди-сюди» — поки Сан-Дієго залишається бажаним місцем, люди приїжджатимуть, але якщо ціни залишаться надто високими, дехто виїде. Макроекономіка, у свою чергу, впливатиме на робочі місця та доходи — ключові чинники, що визначають, скільки людей зможуть брати участь у ринку житла. На даний момент (середина 2025 року) індикатори свідчать про обережний оптимізм: інфляція знижується, ставки стабілізуються, зайнятість стабільна, а споживчі настрої покращуються. Якщо ці тенденції збережуться, ринок нерухомості Сан-Дієго може увійти в період сталої активності — не перегрітого й не кризового, а такого, що зростає разом із ширшою економікою. Слідкувати за рішеннями Федеральної резервної системи, статистикою міграції та місцевими звітами про зайнятість допоможе зрозуміти, куди рухатиметься ринок у цьому динамічному місті Південної Каліфорнії.

Джерела:

Zillow Research, Огляд ринку житла Сан-Дієго (липень 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, Тенденції та прогноз ринку житла Сан-Дієго 2025 (17 липня 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (Сан-Дієго), Продажі житла знижуються в окрузі Сан-Дієго (City News Service, 22 липня 2025) patch.com patch.com
Центр даних Redfin, Огляд ринку житла Сан-Дієго – червень 2025 (Порша Грін, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, Ринок житла Сан-Дієго: тенденції та ціни (2025) sofi.com sofi.com
OB Rag, У 2025 році в окрузі Сан-Дієго з’явиться 4 000 квартир (3 квітня 2025) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, Очікується, що Сан-Дієго буде одним із найгарячіших ринків 2025 року (14 січня 2025) axios.com axios.com
KPBS, Населення округу Сан-Дієго трохи зросло, але лише завдяки імміграції (17 березня 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, Житлова криза в Сан-Дієго: чи можемо ми дозволити собі залишитися? (Берн МакГоверн, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, Які міста округу Сан-Дієго будують нове житло? (29 липня 2025) planetizen.com planetizen.com
Офіс законодавчого аналітика, Індикатор доступності житла в Каліфорнії (2 квартал 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, Уповільнення зростання зайнятості знижує економічний рейтинг Сан-Дієго (29 січня 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, Закон про короткострокову оренду в Сан-Дієго – вплив «Регулювань 2023 року» (23 травня 2024) truvi.com truvi.com